養(yǎng)老地產(chǎn)政策精選(九篇)

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第1篇：養(yǎng)老地產(chǎn)政策范文

（一）前期投入大且融資困難。基于老人的特殊需求，真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)需要比普通商品住宅更多的資金投入。相應(yīng)配套設(shè)施不僅僅包括便于生活的商業(yè)配套，更應(yīng)該涵蓋便于休閑娛樂的生活配套———老年大學(xué)、活動(dòng)室、圖書館和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，以及醫(yī)療配套———醫(yī)院和護(hù)理室等等。并且，小區(qū)規(guī)劃、道路設(shè)計(jì)、房屋室內(nèi)設(shè)計(jì)等方面也要充分考慮老人的需求。前期需要龐大的資金投入，而養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道有限。這是老年地產(chǎn)最主要的問題。

（二）發(fā)展缺少政策支持。目前，雖然政府部門鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐養(yǎng)老地產(chǎn)，并聲明有一定的補(bǔ)助，但是，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)優(yōu)惠的詳細(xì)政策并沒有出臺(tái)，并且即便是拿地和稅收方面的優(yōu)惠政策也不是很明確。因此，這其中存在諸多不確定因素，使得養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展較為緩慢。

（三）贏利價(jià)值點(diǎn)偏離。養(yǎng)老地產(chǎn)成本和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅開發(fā)，投資養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)期往往要達(dá)到十年以上，這就導(dǎo)致了很多企業(yè)采用出售的方式經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)。但是，養(yǎng)老地產(chǎn)的真正贏利點(diǎn)是建立在物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上的。這就導(dǎo)致很多企業(yè)想要真正做好老年地產(chǎn)的開發(fā)很難。

二、引入REITs解決養(yǎng)老地產(chǎn)問題

上述養(yǎng)老地產(chǎn)的問題阻礙了其在我國的發(fā)展，其中融資難題是阻礙養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的最關(guān)鍵因素之一。針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)中的融資難題，我們提出將REITs引入養(yǎng)老地產(chǎn)的新型運(yùn)營模式，并將在后文中對(duì)該模式進(jìn)行詳細(xì)的分析論證。

（一）REITs簡介房地產(chǎn)投資信托（REITs）是一種創(chuàng)新性的融資工具。它通過在公開場(chǎng)合發(fā)行股票或收益憑證募集多數(shù)投資者的資金，該資金專門投資于房地產(chǎn)，由專門的經(jīng)營機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營管理獲得收益，投資收益按照特定的比例分配給投資者的一種信托基金。主要分為貸款類信托、股權(quán)投資信托和購買收益權(quán)或者購買物業(yè)+出租收益類信托。由于REITs具有流動(dòng)性強(qiáng)、能夠?qū)崿F(xiàn)稅收方面的優(yōu)惠以及能夠有效的分散投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，在國外被廣泛使用。

（二）REITs為什么能較好地解決養(yǎng)老地產(chǎn)問題通過對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的研究，不難發(fā)現(xiàn)資金是解決企業(yè)進(jìn)駐養(yǎng)老地產(chǎn)瓶頸的關(guān)鍵，出售模式是為了快速回籠資金；周期較長的出租模式需要強(qiáng)大的現(xiàn)金流做保障，而租售并舉則是企業(yè)前兩種現(xiàn)金流政策上的折中。所以，融資是整個(gè)系統(tǒng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵因素。一旦有了強(qiáng)大的現(xiàn)金流支撐，開發(fā)商的退出機(jī)制將得到保障，而運(yùn)營方（即資金供給方）將得到養(yǎng)老地產(chǎn)帶來的長期持續(xù)回報(bào)，發(fā)揮養(yǎng)老地產(chǎn)最大的經(jīng)濟(jì)效率和社會(huì)效率。在傳統(tǒng)銀行借貸融資渠道已經(jīng)不能滿足開發(fā)商現(xiàn)金流需求的情況下，基于房地產(chǎn)證券化的金融創(chuàng)新成為解決資金問題的一個(gè)可能選擇，其中REITs就是一個(gè)解決老年地產(chǎn)資金問題的可能方案，在這里我們只討論股權(quán)融資方式的REITs。

三、引入REITs可能引起的問題

（一）金融體系不健全導(dǎo)致競(jìng)爭力缺乏房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)生于成熟的金融市場(chǎng)，只有規(guī)范了市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制并且完善相關(guān)的法律法規(guī)，才能保證這一金融工具能夠順利的實(shí)施并且運(yùn)行。目前，法律地位的明確、行業(yè)規(guī)范的制定以及監(jiān)督機(jī)制的形成等都是發(fā)展REITs亟待解決的問題，而在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下REITs并不能發(fā)揮其收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)低、融資渠道寬的特點(diǎn)，因此與其他金融產(chǎn)品相比，REITs競(jìng)爭力不足。

（二）信息不對(duì)稱導(dǎo)致逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)REITs的運(yùn)營模式涉及到重要的委托關(guān)系：外部投資者（即委托人）將資金交給基金管理方（即人）進(jìn)行投資運(yùn)營，并以分紅派息的形式獲取收益。外部投資者對(duì)房地產(chǎn)投資運(yùn)營并不具備專業(yè)知識(shí)，而人則具備相關(guān)的專業(yè)知識(shí)并且在REITs的運(yùn)作過程中處于核心的地位，他們較委托人而言掌握了關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)、資產(chǎn)處置、資產(chǎn)物業(yè)管理以及國家政策方面更多的信息。在這種信息不對(duì)稱的情況下，一方面人為了自身利益極易以犧牲委托人的利益為代價(jià)，導(dǎo)致委托人利益受損；另一方面，嚴(yán)重的信息不對(duì)稱也可能因?yàn)槟嫦蜻x擇導(dǎo)致所謂的“檸檬市場(chǎng)”，最終使得市場(chǎng)里只剩下高風(fēng)險(xiǎn)，低質(zhì)量的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。尤其是在將住房公積金、保險(xiǎn)以及養(yǎng)老金引入REITs融資之后，這樣的委托問題所帶來的道德風(fēng)險(xiǎn)更需要嚴(yán)格控制。

（三）證券化將金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給外部投資者REITs本質(zhì)上是一個(gè)資產(chǎn)證券化的過程，而證券化除了會(huì)給外部投資者帶來一定的收益之外，也會(huì)將資產(chǎn)本身的金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到外部投資者身上。比如YihuiWang和HanXia就發(fā)現(xiàn)銀行在將貸款證券化出售給投資者之后會(huì)放松對(duì)貸款的監(jiān)管和審核，因此購買該種證券的投資者面臨更大的信用風(fēng)險(xiǎn)；Bord和Santos也發(fā)現(xiàn)證券化會(huì)導(dǎo)致更高的違約風(fēng)險(xiǎn)和更大的息差。REITs引入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，實(shí)際上在一定程度上將開發(fā)商的金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到了外部投資者（普通大眾，住房公積金以及養(yǎng)老金）身上，而風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移之后的，開發(fā)商和運(yùn)營方參與監(jiān)管的動(dòng)力會(huì)降低，因此實(shí)際的金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。

四、推動(dòng)REITs引入養(yǎng)老地產(chǎn)的政策建議

（一）給予政策優(yōu)惠給予投資者在分紅、股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得收益方面稅收優(yōu)惠，例如降低所得稅和營業(yè)稅的稅率等，等效于提高其投資于老年地產(chǎn)的實(shí)際收益率，這樣有助于引導(dǎo)投資者以及REITs發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。并且，政府作為土地的供應(yīng)者，鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)駐養(yǎng)老地產(chǎn)在土地方面也應(yīng)該給予一定的優(yōu)惠政策。通過劃撥或者協(xié)議的方式供給養(yǎng)老地產(chǎn)的土地，可以降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期的運(yùn)營成本，使得進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的門檻降低。同時(shí)也降低了養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)成本，消費(fèi)者進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的門檻也同時(shí)降低了。

（二）拓寬投資渠道目前，養(yǎng)老金、保險(xiǎn)金和住房公積金在我國投資渠道相對(duì)受限，這一方面使得這些資金遭受通脹的巨大損失，另一方面也使得市場(chǎng)缺乏強(qiáng)有力的一部分資金來源。在暫時(shí)無法大面積放寬這些機(jī)構(gòu)投資者投資領(lǐng)域的背景下，考慮允許其投資到基于養(yǎng)老地產(chǎn)的REITs是一個(gè)有意義的方案。如上文所述，REITs有風(fēng)險(xiǎn)低，流動(dòng)性好的特點(diǎn)，雖然收益率不高，但是也在保值抵御通脹方面比國債、銀行貸款更具優(yōu)勢(shì)。鑒于機(jī)構(gòu)投資者投資的主要目的就是保值和穩(wěn)定，上述REITs的特點(diǎn)使得其成為養(yǎng)老金、保險(xiǎn)金和住房公積金等機(jī)構(gòu)投資者可以考慮的投資方向。

（三）健全法律法規(guī)目前，我國的金融市場(chǎng)還不夠成熟，REITs運(yùn)用于房地產(chǎn)行業(yè)的例子也較少。因此，必須建立健全的房地產(chǎn)投資信托法律法規(guī)（例如完善《信托法》、《證券法》、《產(chǎn)業(yè)投資基金法》等），為房地產(chǎn)投資信托的運(yùn)行提供規(guī)范適宜的環(huán)境，才能保證REITs有效的解決養(yǎng)老地產(chǎn)融資方面的問題。

（四）完善相關(guān)制度REITs發(fā)展的基礎(chǔ)是要有一批精通基金業(yè)務(wù)、了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的專業(yè)管理人員。因此，政府部門應(yīng)該積極鼓勵(lì)培養(yǎng)相應(yīng)的專業(yè)管理人員，積極促進(jìn)基金業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)評(píng)估師、律師、會(huì)計(jì)師等服務(wù)型人才隊(duì)伍的建設(shè)。再者，為了減少逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)，信息公開化顯得尤其重要。從國外的經(jīng)驗(yàn)來看，信息越公開，基金市場(chǎng)發(fā)展越快。因此，政府應(yīng)該盡可能及時(shí)準(zhǔn)確的披露包括房地產(chǎn)信息、金融證券信息、國家政策信息以及相關(guān)法律法規(guī)等，使得投資者能夠盡量了解市場(chǎng)，做出正確的投資決策，促進(jìn)我國房地產(chǎn)投資信托基金快速發(fā)展。

（五）加強(qiáng)監(jiān)管機(jī)制REITs所帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)需要嚴(yán)格的監(jiān)督機(jī)制來控制。REITs使得金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，市場(chǎng)監(jiān)管動(dòng)力減少，因此政府必須針對(duì)監(jiān)管機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)控制制定相應(yīng)的行業(yè)規(guī)范和準(zhǔn)則，并且由相關(guān)職能部門積極參與審核和監(jiān)督。一方面政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)參與REITs運(yùn)營養(yǎng)老地產(chǎn)的公司的審核，設(shè)立嚴(yán)格的準(zhǔn)入門檻，杜絕信用較低、運(yùn)營狀況較差的信托基金進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)；另一方面，對(duì)運(yùn)營之中的REITs養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)格控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)模，避免大規(guī)模違約的發(fā)生。

五、REITs應(yīng)用于養(yǎng)老地產(chǎn)的模式分析

經(jīng)過以上的政策優(yōu)化，面向養(yǎng)老地產(chǎn)的REITs的運(yùn)營模式可以如圖1所示。該模式的具體運(yùn)作程序如下：

（一）引入房地產(chǎn)投資信托基金REITs；

（二）基金管理公司募集投資者，投資者主要是針對(duì)養(yǎng)老金、保險(xiǎn)金和住房公積金等金融機(jī)構(gòu)；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)商投資開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，政府對(duì)開發(fā)商以及REITs給予土地、稅收方面的優(yōu)惠政策；

（四）開發(fā)商將養(yǎng)老地產(chǎn)的所有權(quán)交由基金管理公司，由資產(chǎn)管理公司后期運(yùn)營養(yǎng)老地產(chǎn)；

（五）后期運(yùn)營帶來額收益交由基金托管公司保管，機(jī)構(gòu)提取一定的資產(chǎn)保管費(fèi)和服務(wù)費(fèi)后按期支付投資者的相關(guān)收益；

（六）投資者可以將受益憑證在證券市場(chǎng)上交易。其中綠色部分就是引入REITs之后，養(yǎng)老地產(chǎn)整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)流程。可以看到，引入REITs之后，開發(fā)商的退出渠道變得更多，資金回籠也更迅速，同時(shí)，在養(yǎng)老金、保險(xiǎn)金和住房公積金等機(jī)構(gòu)投資者及稅收優(yōu)惠等政策的大力支持下，REITs的融資渠道也更加廣闊。這樣，一方面退出機(jī)制有利于提高開發(fā)商投資養(yǎng)老地產(chǎn)的積極性。而另一方面，更寬的融資渠道，讓REITs也有動(dòng)力參與到養(yǎng)老地產(chǎn)的投資中。再者，信托基金法律法規(guī)的完善、監(jiān)管機(jī)制的建立、人才培養(yǎng)和信息披露使得REITs具有較好地發(fā)展環(huán)境和發(fā)展空間。需要說明的是，REITs在整個(gè)體系中只負(fù)責(zé)相應(yīng)的資金運(yùn)作，而相應(yīng)的資產(chǎn)運(yùn)營則交由專門的運(yùn)營公司機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，為了簡化圖表，并沒有在圖中標(biāo)明這樣的資產(chǎn)運(yùn)營公司。

六、總結(jié)

第2篇：養(yǎng)老地產(chǎn)政策范文

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F299.23；D669.6 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）009-0-01

一、前言

近年來，養(yǎng)老問題日益突出，尤其是老年人的住所問題。通過了解目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，以及我國養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該發(fā)展的商業(yè)模式，提出合理化的建議，促進(jìn)我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。為更多的老年人解決住所的問題，使得他們能夠擁有安靜舒適的晚年生活。

二、政策環(huán)境下加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)的積極意義

養(yǎng)老地產(chǎn)的理念最先產(chǎn)生在上個(gè)世紀(jì)八十年代最先進(jìn)入到老齡化的發(fā)達(dá)國家。狹義的定義是指直接將地產(chǎn)的理念融進(jìn)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中來滿足日益增長的市場(chǎng)需求，廣義的定義則是包含了居住、服務(wù)和養(yǎng)老這幾大功能。

到了21世紀(jì)之后，我國也開始步入了老齡化社會(huì)，政府開始加大了老齡化產(chǎn)業(yè)的投入力度，早在2009年，我國政府就推行了養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，目前已經(jīng)有百分之十的農(nóng)村60歲以上的農(nóng)民已經(jīng)能夠領(lǐng)到國家的基本養(yǎng)老金，大部分城市80歲老人每個(gè)月都可以領(lǐng)取基本津貼，養(yǎng)老院和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已經(jīng)有將幾千家，十萬多的老年人都可以接受養(yǎng)老護(hù)理，全國養(yǎng)老護(hù)理組織工作得到了一定的保障。此外，政府也開始加大了養(yǎng)老地產(chǎn)的投入，來妥善解決有房無錢老人的后期的養(yǎng)老問題，對(duì)于和養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的土地、稅收政策要加強(qiáng)聯(lián)系。

養(yǎng)老地產(chǎn)的模式主要是以家庭養(yǎng)老為主的，營造一個(gè)符合我國發(fā)展國情的養(yǎng)老布局。也就是我們通常所說的9073，90%是家庭照顧養(yǎng)老，7%是社區(qū)幫助養(yǎng)老，3%是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)幫助養(yǎng)老。從目前的發(fā)展來看，雖然政府的養(yǎng)老工作未從根本上解決養(yǎng)老問題，很多工作也是在摸索階段，但是卻傳達(dá)了積極的理念：我國政府已經(jīng)開始重視養(yǎng)老問題，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也在積極推進(jìn)，政策等各方面都開始逐漸成熟。

另一個(gè)方面，最近幾年房價(jià)漲幅較大，為了抑制房價(jià)，房地產(chǎn)開始了幾項(xiàng)重大變革，多元化的房產(chǎn)結(jié)構(gòu)也給地產(chǎn)產(chǎn)生了極其深遠(yuǎn)的影響，傳統(tǒng)地產(chǎn)還有將近20年的時(shí)間要開發(fā)，買房主要集中在70、80后，90后的長大了之后，家里都有自己的房子，房子的需求量不大，我國在這個(gè)時(shí)候也進(jìn)入了老齡化階段，養(yǎng)老地產(chǎn)也必將成為之后的主要部分，養(yǎng)老住房開發(fā)工作不能只靠未來，現(xiàn)在也應(yīng)該緊抓。只是因?yàn)殛P(guān)鍵的金融、土地政策還沒落實(shí)到位，也不夠成熟，一旦落實(shí)到位，就會(huì)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長態(tài)藎現(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)商要做好前期準(zhǔn)備工作。

和發(fā)達(dá)國家優(yōu)秀的經(jīng)驗(yàn)相比，再結(jié)合我國的實(shí)際國情，確定了兩種模式：第一種是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開發(fā)出來的模式，養(yǎng)老和保險(xiǎn)基金，功能較為齊全，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高，投資相對(duì)較大，但是是有國家補(bǔ)貼的，第二種則是房地產(chǎn)開發(fā)商配套的老年住宅，分布面相對(duì)較廣，可以和子女就近居住，這也和中國的傳統(tǒng)緊密相連，但是因?yàn)槠鋸?fù)雜性，所以它的可行性有待研究。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)模式分析

1.“出售”模式

出售模式是一般最為普遍的模式，養(yǎng)老住宅的開發(fā)商將房子建設(shè)好之后，直接進(jìn)行房產(chǎn)品的銷售，再從銷售的房子中間賺取利潤，就完成了整個(gè)銷售的過程。實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)成本的回收和利益的獲取。

2.綜合性的銷售方式

對(duì)于直接的房產(chǎn)銷售來說，綜合性的銷售方式也是存在的。因?yàn)椴皇撬械娜硕寄軌蛑苯拥馁徺I養(yǎng)老房子，這種綜合性的銷售方式，能夠?qū)①徺I的壓力進(jìn)行暫時(shí)的緩解，實(shí)現(xiàn)暫時(shí)的房產(chǎn)擁有。這個(gè)時(shí)候就需要相關(guān)的機(jī)構(gòu)提供更多的幫助。這種綜合性的經(jīng)營模式，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商來說，可以實(shí)現(xiàn)房子的快速銷售，還可以給老年人提供更多的服務(wù)需要。

四、加快養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)建議

養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展是社會(huì)發(fā)展的需求，也是解決我國老年人養(yǎng)老問題的重要內(nèi)容。對(duì)于目前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀來說需要采取相關(guān)有力措施，加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的商業(yè)化模式。

1.加強(qiáng)以房置換形式的發(fā)展

對(duì)于目前的老年人來說，單獨(dú)的買一套新房是一件非常苦難的事情，為了使得更多的老年人能夠買得起養(yǎng)老型的住宅，可以實(shí)現(xiàn)以房置換的形式。老年人一般來說都會(huì)有自己的住宅，可能年代比較久遠(yuǎn)，房內(nèi)的設(shè)施也比較老舊，還可能缺少一些適合老年人居住的設(shè)施。因此，將原來的老房子換新房子不論是對(duì)老年人來說具有好處，對(duì)于開發(fā)商來說也能夠加快養(yǎng)老住宅的銷售。

2.政府加大支持力度

對(duì)于養(yǎng)老住宅的發(fā)展，需要增加購買人群，才能夠促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)化發(fā)展。因此，對(duì)于養(yǎng)老住宅的相關(guān)融資產(chǎn)品應(yīng)該加大推廣。例如，可以允許老年人將購買的老年人住宅進(jìn)行投保，然后以養(yǎng)老金的方式實(shí)現(xiàn)資金的反饋。這樣可以實(shí)現(xiàn)老年人住宅問題的解決，同時(shí)還能夠幫助老年人解決生活費(fèi)的問題。這個(gè)房產(chǎn)的所有權(quán)應(yīng)該歸屬于房產(chǎn)保險(xiǎn)公司。政府需要保證保險(xiǎn)公司的安全正規(guī)化經(jīng)營，不能夠出現(xiàn)欺騙的現(xiàn)象。

3.創(chuàng)新融資方式，擴(kuò)大融資渠道

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及不斷受到宏觀政策的調(diào)控，其對(duì)資金的依賴性越來越大，而且養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈長，整合的資源多，需要的資金量巨大，傳統(tǒng)的依靠銀行借款方式可能不能滿足對(duì)資金的需要，亦可能累積風(fēng)險(xiǎn)，增加風(fēng)險(xiǎn)隱患。2012年2月28日國務(wù)院會(huì)議決定設(shè)立溫州金融綜合改革試驗(yàn)區(qū)，試行金融改革方案，允許發(fā)展民間金融組織，將民間資本正式納入正規(guī)金融體系。這為吸納海外基金、REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）、保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金等資金，拓寬融資渠道，滿足養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)資金的需要提供了可能。

4.積極探索有效的運(yùn)營模式

傳統(tǒng)的住宅經(jīng)營模式是銷售和出租，并以銷售為主，這種模式資金回籠快，周轉(zhuǎn)速度快，可以實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)，而養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤重心從銷售轉(zhuǎn)為對(duì)物業(yè)的長期持有經(jīng)營，投資回收期相對(duì)較長，而在開發(fā)過程中面對(duì)現(xiàn)金流壓力。因此，售出加持有的模式，即養(yǎng)老地產(chǎn)的部分產(chǎn)權(quán)出售給消費(fèi)者，再收取服務(wù)費(fèi)提供專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)的一種形式，是一種相對(duì)理想的運(yùn)營模式。但銷售與持有的比例以及對(duì)持有的部分如何管理需要針對(duì)不同的項(xiàng)目而采取不同的模式。

五、結(jié)語

總而言之，養(yǎng)老問題是一個(gè)不能夠忽視的問題，養(yǎng)老問題的解決是社會(huì)發(fā)展進(jìn)步的重要內(nèi)容。政府對(duì)此應(yīng)該引起足夠的關(guān)注，加強(qiáng)我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的步伐，使得我國的養(yǎng)老地產(chǎn)能夠趨于商業(yè)化的方向發(fā)展。就目前而言，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展還需要進(jìn)一步的加強(qiáng)研究，必然會(huì)有更為廣闊的發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn)：

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第3篇：養(yǎng)老地產(chǎn)政策范文

關(guān)鍵詞：南京；養(yǎng)老地產(chǎn)；現(xiàn)狀；前景

2013年被一些媒體奉為養(yǎng)老地產(chǎn)元年，2014年更被熱炒為養(yǎng)老地產(chǎn)沸騰年。這一輪炒作，對(duì)政府和市場(chǎng)都造成了極大的理解誤區(qū)。這些誤區(qū)主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，政策出臺(tái)很多，但卻缺少明確的目標(biāo)和方向，而且沒找到解決問題的突破口。第二，政府和企業(yè)資金投入都不少，但只見枝葉瘋長，不開花更談不上結(jié)果。

一、南京養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀

據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，南京65歲以上老年人口比重，2000年的“五普”是8.24%，而至2010年的“六普”卻已上升到9.20%，并且每年還在以4%～5%的速度增長，在2015年將突破150萬。面對(duì)老年人口的迅速增加和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對(duì)于高端養(yǎng)老地產(chǎn)需求也是日益擴(kuò)大，這也使得眾多房地產(chǎn)商紛紛試水，試圖從養(yǎng)老地產(chǎn)中分一杯羹。

2012年4月，南京市民政局鼓勵(lì)商業(yè)銀行、商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)或住房公積金部門建立公益性中介機(jī)構(gòu)，開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)，從而不斷提高老年人的生活質(zhì)量，使老年人基本生活得到切實(shí)可靠的收入保障。但由于還未出臺(tái)一系列相關(guān)政策，房地產(chǎn)進(jìn)駐養(yǎng)老市場(chǎng)存在未來的風(fēng)險(xiǎn)不確定性。

從2000年月安花園率先推出的“兩代居”戶型到2005年湯山溫泉留園老年公寓再到2012年僑馨人家養(yǎng)老公寓，養(yǎng)老地產(chǎn)一路坎坷，“兩代居”除了極少樓盤熱銷外，大多叫好不叫賣，而溫泉留園老年公寓年公寓也已改名為湯山勤善堂留園溫泉酒店。對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)這塊香餑餑，恐怕并不容易吃到。不過朗詩在南京的首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目已推向市場(chǎng)，目前雖然價(jià)格很高，但因其環(huán)境、設(shè)施和科技售賣很火爆。朗詩的大舉進(jìn)軍給南京養(yǎng)老地產(chǎn)帶來了新局面。

二、南京養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的困境

第一，準(zhǔn)入門檻過高。由于老年人是養(yǎng)老地產(chǎn)目標(biāo)群體，需要配套大面積的無障礙通道、老年活動(dòng)中心、慢速電梯、醫(yī)療保健中心等大量的醫(yī)護(hù)及設(shè)施設(shè)備，這就要求養(yǎng)老地產(chǎn)比普通地產(chǎn)要投入更多的成本，因此也就提高了養(yǎng)老地產(chǎn)的準(zhǔn)入門檻。

第二，投資回收期較長。資本市場(chǎng)的年化固定收益普遍在12%～15%，有的甚至更高；投資周期一般為3～5年。但是目前養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)周期一般在10年甚至20年以上，而且回報(bào)率尚沒有明確的數(shù)據(jù)，而一般養(yǎng)老院的年利潤僅在5%～8%。這對(duì)于習(xí)慣于高周轉(zhuǎn)，同時(shí)又承擔(dān)著極高資本壓力的房地產(chǎn)企業(yè)而言是難以接受的。

第三，運(yùn)營模式不夠成熟。養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，不只是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，還涉及到醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)、健康管、日常起居護(hù)理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)等眾多方面。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常缺乏相關(guān)的人才，以及相關(guān)的運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，從而無法給目標(biāo)客戶帶來適用的、高水平的服務(wù)。

三、促進(jìn)南京養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的建議

第一，企業(yè)投資觀念的轉(zhuǎn)變。養(yǎng)老地產(chǎn)不僅投資大，而且回報(bào)期長，是需要長期運(yùn)營、發(fā)展的地產(chǎn)模式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要弄清楚養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式與普通地產(chǎn)的開發(fā)模式的區(qū)別，避免采用主球高周轉(zhuǎn)、快回籠資金的開發(fā)模式去開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，也需要轉(zhuǎn)變觀念，從不斷的探索中，找到養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展模式。

第二，養(yǎng)老地產(chǎn)屬性的界定。首先是地產(chǎn)屬性，即普通住宅和養(yǎng)老地產(chǎn)的不同功能；其次是服務(wù)屬性，即提供醫(yī)護(hù)、康復(fù)、保健、家政、飲食護(hù)理等服務(wù)；其次是人文屬性。在重視物質(zhì)的基礎(chǔ)上，也要同時(shí)重視老人的精神文化方面。養(yǎng)老地產(chǎn)為老人提供的不應(yīng)該僅僅是個(gè)養(yǎng)老院，而更應(yīng)該是一個(gè)和諧的社區(qū)，里邊有著園林、活動(dòng)場(chǎng)所、朋友聚會(huì)這樣的一個(gè)為老年人提供優(yōu)質(zhì)生活的養(yǎng)老場(chǎng)所。

第三，要注重與金融的交互合作。養(yǎng)老地產(chǎn)雖然短期內(nèi)盈利水平不太樂觀，但是可以作為一個(gè)長期的、穩(wěn)定的投資目標(biāo)。在養(yǎng)老地產(chǎn)的遠(yuǎn)期回報(bào)的基礎(chǔ)上，可以加強(qiáng)與證券、保險(xiǎn)、基金等金融產(chǎn)品交互合作，從而為養(yǎng)老地產(chǎn)擴(kuò)充一定的發(fā)展資金。

四、南京養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景

目前，南京市的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚在起步階段，但存在很大的上升空間。但隨著社會(huì)的發(fā)展，老年人消費(fèi)心態(tài)的轉(zhuǎn)變，相關(guān)政策的落實(shí)，南京養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景將會(huì)十分廣闊。

第一，內(nèi)在機(jī)遇：老年人口基數(shù)大，消費(fèi)心態(tài)轉(zhuǎn)變。

中國大多數(shù)大城市老年住宅的有效需求目前每年至少數(shù)十萬平方米，但是全國僅有800多所老年公寓和社區(qū)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)養(yǎng)老需求，前景十分廣闊。

假設(shè)僅3%的老人可以在社會(huì)設(shè)施中養(yǎng)老，全國就將有近420萬老人進(jìn)入老年公寓或進(jìn)入老年住宅安度晚年，就需要建造8～10萬所的老年公寓及住宅， 投資總額差不多900～1000億元， 再加上其他設(shè)施設(shè)備等，其商機(jī)將會(huì)達(dá)到1200億元。

第二，改革機(jī)遇：相關(guān)政策出臺(tái)，南京先行先試。

2013年9月，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，這也是建國以來首次以國家名義出臺(tái)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的政策意見。2014年9月，全國首部老齡藍(lán)皮書，深度分析了老齡金融業(yè)、老齡用品業(yè)、老齡服務(wù)業(yè)和老齡房地產(chǎn)業(yè)四大老齡產(chǎn)業(yè)板塊的發(fā)展現(xiàn)狀、主要問題及對(duì)策等，對(duì)中國老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿M(jìn)行了預(yù)測(cè)。

2014年，南京市出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實(shí)施意見》，其中明確規(guī)定“40%以上社區(qū)辦公服務(wù)用房用于養(yǎng)老服務(wù)”、“境內(nèi)外資本舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享有同等的稅收減免等優(yōu)惠政策”等養(yǎng)老服務(wù)業(yè)優(yōu)惠政策。截止2014年，南京市共有102家公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（含敬老院46家），已有42家機(jī)構(gòu)合計(jì)7104張床位實(shí)現(xiàn)公辦民營。

市民政局局長陳學(xué)榮介紹，通過多年發(fā)展，南京的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)始終處于全省、全國的領(lǐng)先方陣，目前正申報(bào)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)，力爭在“醫(yī)養(yǎng)融合、評(píng)估機(jī)制、居家護(hù)理、高端養(yǎng)老、志愿服務(wù)、養(yǎng)老準(zhǔn)入、誠信體系”等7個(gè)南京特色工作方面有新突破。

第三，外力推動(dòng)：社會(huì)力量注入養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)，國際養(yǎng)老企業(yè)落戶南京。

民營資本、國際力量看好養(yǎng)老市場(chǎng)，紛紛落子南京，有助于加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

作為法國歐葆庭進(jìn)軍中國市場(chǎng)的第一個(gè)落子之地，南京在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上首先取得了先機(jī)。據(jù)了解，歐葆庭南京項(xiàng)目計(jì)劃將設(shè)立200張床位，主要接收失能和半失能老人，預(yù)計(jì)2015年開業(yè)。歐葆庭在養(yǎng)老康復(fù)等方面帶來的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)解決南京的養(yǎng)老難題起到了積極引領(lǐng)的作用。

不僅是歐葆庭落子南京，澳大利亞皇家護(hù)理等也已進(jìn)入南京市的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。南京市還積極引入民營資本，發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，投資超過了1個(gè)億的社區(qū)養(yǎng)老綜合體泰樂城，正在試運(yùn)營。

“娛樂養(yǎng)老”生活方式創(chuàng)始人、南京貝杉國際董事局主席侯國新2000年率先進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，扎根社區(qū)，為老人提供居家養(yǎng)老服務(wù)。侯國新說：“只有通過市場(chǎng)規(guī)?；\(yùn)作，才能讓居家養(yǎng)老服務(wù)得到規(guī)模化推廣，也才能實(shí)現(xiàn)讓每個(gè)老人都能在社區(qū)優(yōu)雅地老去的愿望。”

五、結(jié)語

中國在經(jīng)濟(jì)還不太發(fā)達(dá)的條件下進(jìn)入了老齡型社會(huì)，并且已經(jīng)形成了一個(gè)龐大的群體。南京目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基本上還處在水平很低的層次，不論是養(yǎng)老床位數(shù)量，還是養(yǎng)老人群的收入水平以及養(yǎng)老項(xiàng)目的低水平軟硬件配置問題都存在一定問題。

目前，盡管養(yǎng)老地產(chǎn)從理論上具備比較龐大的市場(chǎng)空間，但是大多數(shù)企業(yè)都沒有找到一個(gè)行之有效又可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，基本上還處于摸索階段。

本文對(duì)于南京養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀和前景進(jìn)行了初步的探討，但是在很多方面還有待于深化。今后筆者將繼續(xù)進(jìn)行更深刻的研究， 以期為完善南京養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展方面奉獻(xiàn)自己的綿薄之力。

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第4篇：養(yǎng)老地產(chǎn)政策范文

電視劇《老有所依》讓許多人心有戚戚，片中雷頌華將母親送往養(yǎng)老院被大家熱議，也讓養(yǎng)老地產(chǎn)再次成為焦點(diǎn)。

2013年10月14日公布的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》已明確提出，到2020年，我國的健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模達(dá)到8萬億元以上。其中，養(yǎng)老地產(chǎn)被認(rèn)為是最大的一塊蛋糕。事實(shí)上，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)被各路人馬盯上，尤其是財(cái)大氣粗的險(xiǎn)資掘金養(yǎng)老地產(chǎn)的勢(shì)頭高漲。

聯(lián)手房企掘金養(yǎng)老地產(chǎn)

12月12日，中國太平保險(xiǎn)與大連萬達(dá)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將深入研究以債權(quán)投資或股權(quán)計(jì)劃的形式，在養(yǎng)老地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)方面展開合作。目前雙方簽署了總對(duì)總合作協(xié)議。

事實(shí)上，在太平與萬達(dá)達(dá)成合作協(xié)議之前，今年太平已與青島、廣西、山東等多地政府簽署了涉及養(yǎng)老地產(chǎn)的合作協(xié)議。隨著眾多保險(xiǎn)公司涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)開始進(jìn)入“群雄逐鹿”的時(shí)代。自去年以來，各保險(xiǎn)企業(yè)就在各地競(jìng)相拿地。

2012年12月19日，新華保險(xiǎn)與廣州市政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方將在養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)以及醫(yī)療衛(wèi)生等領(lǐng)域合作。

在此之前，新華保險(xiǎn)明確將養(yǎng)老地產(chǎn)作為重要戰(zhàn)略，并已經(jīng)注冊(cè)了兩家項(xiàng)目公司：新華家園尚谷（北京）置業(yè)公司和北京新華家園檀州置業(yè)公司，來支持其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

據(jù)記者了解，新華保險(xiǎn)已在西安、武漢建立兩個(gè)健康管理中心，并將在北京延慶和密云新建養(yǎng)老項(xiàng)目。

在新華保險(xiǎn)之前，泰康人壽是第一個(gè)“吃螃蟹的人”。2009年，保險(xiǎn)資金被允許涉足不動(dòng)產(chǎn)投資。同年11月，泰康人壽在國內(nèi)首倡和實(shí)施的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目獲得保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，成為國內(nèi)第一個(gè)獲得試點(diǎn)資格的保險(xiǎn)公司。

在多家保險(xiǎn)巨頭陸續(xù)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)后，之前在此領(lǐng)域一向戰(zhàn)略保守的中國平安也開始揮軍前進(jìn)。2012年9月，“桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)”在浙江省桐鄉(xiāng)市正式啟動(dòng)。

按照目前中國平安內(nèi)部規(guī)劃，未來將在“環(huán)渤?！?、“長三角”、“珠三角”、西南部、海南島等5個(gè)地區(qū)規(guī)劃養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。運(yùn)作模式將分三條主線，不僅有目前保險(xiǎn)公司主推的“租賃型養(yǎng)老公寓”，還包括“銷售型親情社區(qū)”、“銷售型度假休閑產(chǎn)品”。

運(yùn)營模式待探索

在眾多保險(xiǎn)公司中，合眾人壽在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資可謂“大手筆”。統(tǒng)計(jì)顯示，2010年以來，合眾人壽在地產(chǎn)領(lǐng)域已投下223.7億元，其中大部分為養(yǎng)老地產(chǎn)，合眾人壽還初步計(jì)劃在5年時(shí)間內(nèi)在全國興建14座養(yǎng)老社區(qū)。

今年10月23日，坐落在武漢蔡甸的國內(nèi)第一家由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)合眾人壽投資的養(yǎng)老社區(qū)―合眾優(yōu)年生活養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)入試營階段。這是國內(nèi)第一款保險(xiǎn)產(chǎn)品對(duì)接養(yǎng)老社區(qū)的實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃，消費(fèi)者只要購買保險(xiǎn)，就可以保證養(yǎng)老社區(qū)的入住。

事實(shí)上，養(yǎng)老房地產(chǎn)作為一種新的模式，很新潮，也頗具吸引力。而對(duì)于大多數(shù)保險(xiǎn)公司來說，建一座養(yǎng)老社區(qū)很容易，然而之后可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)更需要考慮。

“目前保險(xiǎn)企業(yè)運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)銷模式并不成熟，”一位保險(xiǎn)業(yè)從業(yè)人員告訴記者，根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，險(xiǎn)企開發(fā)養(yǎng)老房“只能出租不能出售”，這種租賃模式，將可能使養(yǎng)老地產(chǎn)的回報(bào)周期被拉長至10年甚至20年以上。但養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模大、開發(fā)成本高、回報(bào)期長，資金流動(dòng)性弱，若缺乏長期資本支持，很難獲得規(guī)模效應(yīng)并維持長期運(yùn)營。

亞洲人居環(huán)境協(xié)會(huì)副主席、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)老年住區(qū)委員會(huì)特別顧問開彥認(rèn)為，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，最核心的部分并不是住宅，而是后期的運(yùn)營，這也是養(yǎng)老地產(chǎn)盈利的主要來源。養(yǎng)老地產(chǎn)更傾向于持有式和運(yùn)營式，對(duì)配套設(shè)施、服務(wù)人員的數(shù)量和專業(yè)性要求極高。

在這方面，泰康人壽和中國平安都進(jìn)行了新的探索和嘗試。

泰康人壽推出了一款與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的綜合性養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃，即購買養(yǎng)老產(chǎn)品的同時(shí)也將具有入住養(yǎng)老社區(qū)的資格。“這款保險(xiǎn)合同按約定年齡每月領(lǐng)取養(yǎng)老金，可以用于支付社區(qū)每月的房屋租金和居家費(fèi)用。”泰康人壽客服人員告訴記者，這款養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品繳費(fèi)起點(diǎn)為200萬元，每年20萬元繳納10年。

中國平安則以成立投資基金的形式運(yùn)營養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

養(yǎng)老地產(chǎn)短期內(nèi)不會(huì)成為主流

“但無論是泰康還是平安的方式，都并不成熟，也不具備借鑒意義?！鄙鲜霰ｋU(xiǎn)人士說，泰康人壽200萬的門檻對(duì)普通大眾來講太高，而且只是得到了一個(gè)優(yōu)先入住資格，后期費(fèi)用需要從分紅中扣除，不夠的還要另外補(bǔ)繳。而中國平安的方式，借助了其集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)，可以利用雄厚的自有資金，這并不是所有保險(xiǎn)公司都具備。

有分析認(rèn)為，險(xiǎn)企只租不售的模式束縛了運(yùn)營的靈活性。目前，養(yǎng)老地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品，創(chuàng)新核心在于適老化蘭德咨詢總裁宋延慶表示，目前并沒有形成統(tǒng)一的、標(biāo)準(zhǔn)化的、公開的政策標(biāo)準(zhǔn)以支持這些養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)和實(shí)施，即使有補(bǔ)貼政策，也只是針對(duì)個(gè)別企業(yè)，這對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)建造完成后的運(yùn)營服務(wù)形成了不確定的因素。

“何況，盈利模式目前只是停留在設(shè)想和設(shè)計(jì)階段，甚至還不能稱之為模式，至少迄今未見成功案例?！彼窝討c認(rèn)為，另一方面，有的企業(yè)顯然只看到養(yǎng)老地產(chǎn)存在的巨大規(guī)模，卻忽略了可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

“目前我國養(yǎng)老觀念尚處在轉(zhuǎn)變過程中，老年群體是否接受離家養(yǎng)老的方式，尚值得觀察”，申銀萬國保險(xiǎn)業(yè)分析師孫婷這樣認(rèn)為。

第5篇：養(yǎng)老地產(chǎn)政策范文

關(guān)鍵詞 養(yǎng)老地產(chǎn) 現(xiàn)狀 融資

一、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展背景

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)的定義

養(yǎng)老地產(chǎn)是專為老年人打造的符合老年人的生理、心理特點(diǎn)的社區(qū)體系，以住宅為基礎(chǔ)，配備醫(yī)療、餐飲、養(yǎng)生、娛樂多重服務(wù)，全方位地滿足老年人的需要，實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所依、老有所樂、老有所為”的一站式服務(wù)。

（二）國內(nèi)的發(fā)展背景

1.養(yǎng)老地產(chǎn)的需求將進(jìn)入井噴期。隨著老齡化社會(huì)日趨嚴(yán)重，老年人的養(yǎng)老問題日益受到關(guān)注。一是老人數(shù)量快速增長。2015年60歲以上老人2.22億，占總?cè)丝?6.1%，預(yù)計(jì)2025年突破3億，秒針每跳動(dòng)3下就新增1位老人。二是空巢、高齡老人增多?？粘怖先艘殉?億，80歲以上老人2400萬，尤以農(nóng)村老人問題突出。三是老人健康狀況堪憂。70%以上老人患有慢性病，失能半失能老人近4000萬，老年癡呆患者約900萬。四是人口結(jié)構(gòu)失衡，老齡化與少子化交織。我國總和生育率約1.5，低于中等和高收入國家，養(yǎng)老問題已成為眾多“四二一”家庭的隱憂。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國居民收入迅速增加，商業(yè)性質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)也具備了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，中國的城市老年人具備一定的消費(fèi)能力。據(jù)中國社科院老年研究所公布的測(cè)算數(shù)據(jù)顯示，到2030年，中國養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)有望增至13萬億元。

2.養(yǎng)老機(jī)構(gòu)魚龍混雜，設(shè)施、服務(wù)不齊全。中國目前主流的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)分為兩類：第一類是政府提供的福利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，主要形式為養(yǎng)老院。這類養(yǎng)老院往往“一床難求”，軟硬件服務(wù)優(yōu)秀，設(shè)備齊全、服務(wù)周到。因?yàn)橹挥欣先巳ナ啦拍苡行碌睦先巳胱?，所以人員流動(dòng)小，服務(wù)范圍窄。第二類是民營的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，規(guī)模、服務(wù)參差不齊，往往價(jià)格相對(duì)公立養(yǎng)老院較高。報(bào)刊上常常爆出的虐待老人的新聞往往發(fā)生于民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，此類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)大多醫(yī)護(hù)設(shè)備人員不足，沒有達(dá)到醫(yī)養(yǎng)結(jié)合。

近年來，養(yǎng)老地產(chǎn)也成為社會(huì)化養(yǎng)老的重要模式。成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)是以住宅為基礎(chǔ)，輔以醫(yī)療、餐飲、娛樂、養(yǎng)生等多重功能的社區(qū)。

但是，目前我國的養(yǎng)老地產(chǎn)與成熟形態(tài)的養(yǎng)老地產(chǎn)相距甚遠(yuǎn)。大多養(yǎng)老地產(chǎn)只是炒作概念，并沒有真正實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的價(jià)值，主要以住宅建筑為主，輔之以少量的配套設(shè)施，后續(xù)的醫(yī)療、養(yǎng)生服務(wù)更是少之又少。養(yǎng)老地產(chǎn)本應(yīng)起到帶動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用，但是因?yàn)樽陨淼拇种茷E造，沒有貼合老年人需求而無法延伸帶動(dòng)供應(yīng)鏈發(fā)展。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，資金是限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)融資方式分為內(nèi)源性融資、外源性融資。內(nèi)源性融資指開發(fā)商通過自己公司內(nèi)部資金的滾存進(jìn)行投資；外源性融資包括銀行貸款、發(fā)行股票、債券融資、商業(yè)基金等。

內(nèi)源性融資受到開發(fā)商自身實(shí)力影響極大。這也就給養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)設(shè)立了隱形的門檻。目前，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)上基本形成了“房企系”“保險(xiǎn)系”和“央企系”三足鼎立的局面?！胺科笙怠币匀f科、綠城、保利地產(chǎn)為代表，目前已有20余家房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)；“保險(xiǎn)系”則是以泰康人壽、平安人壽、中國人壽為代表的大型保險(xiǎn)公司；另一個(gè)重要組成部分則是由大型企業(yè)主導(dǎo)的生態(tài)老年公寓，其典型代表就是央企。

外源性融資困難。目前養(yǎng)老地產(chǎn)處于初創(chuàng)期，運(yùn)營模式尚未明朗、政策支持還未明確，并且養(yǎng)老地產(chǎn)投資量大、投資回收期長。大型的資金采取了謹(jǐn)慎態(tài)度，而小型資金猶如杯水車薪。養(yǎng)老地產(chǎn)在辦理銀行抵押貸款時(shí)常遇到問題，最常見的是劃撥性質(zhì)用地。雖然劃撥用地可以做抵押，但是難以分割。此外，一些養(yǎng)老地產(chǎn)因?yàn)橄鄬?duì)于一般地產(chǎn)，投資回收期長、投資量大，不容易獲得貸款，而民間融資成本過高，遠(yuǎn)超出養(yǎng)老地產(chǎn)的承受范圍。據(jù)中商情報(bào)網(wǎng)報(bào)道，2016年6月，溫州地區(qū)民間借貸平均利率18.84%。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)利潤率已大幅下滑。據(jù)142家上市房企2015年中報(bào)顯示，凈利潤率只有約9%。而養(yǎng)老地產(chǎn)更是地產(chǎn)中的新產(chǎn)物，運(yùn)營模式還在探索階段，盈利狀況不佳。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)融資困難解決方法

養(yǎng)老地產(chǎn)融資困難的原因來自三個(gè)方面，需要對(duì)癥下藥，一一突破才能解決問題。

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)自身

養(yǎng)老地產(chǎn)融資困難的根本原因，是自身發(fā)展程度不足，不能提供合適的產(chǎn)品和服務(wù)，不能創(chuàng)造收益。提高養(yǎng)老地產(chǎn)自身服務(wù)能力和水平，尋找到合適的營運(yùn)模式，既要積極借鑒國外的成功案例，也要進(jìn)行本土化改造，打造適合中國老年人的養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)。

（二）金融市場(chǎng)

金融市場(chǎng)上的解決辦法，主要是拓展融資渠道、發(fā)展多元化融資方式，提倡創(chuàng)新型融資方式?；谖覈鹑谑袌?chǎng)的情況，養(yǎng)老地產(chǎn)的融資渠道拓展應(yīng)該基于市場(chǎng)的發(fā)達(dá)程度來調(diào)整。

處于中低程度發(fā)展水平的金融市場(chǎng)下，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)嘗試合作模式、銀團(tuán)貸款、項(xiàng)目融資等方式。

1.合作模式。兩個(gè)及以上的公司通過投入一定的資金、土地、管理等方式入股，通過聯(lián)合的方式成立公司，共同完成養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營過程。通過這樣方式可以更好地整合資源，延長供應(yīng)鏈，也有利于形成專業(yè)化分工。

2.銀團(tuán)貸款。由于養(yǎng)老地產(chǎn)需要的資金量巨大且投資回收期長，一家銀行單獨(dú)完成貸款業(yè)務(wù)需要承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。由多家銀行成立一個(gè)銀團(tuán)為養(yǎng)老地產(chǎn)完成貸款業(yè)務(wù)可以有效降低風(fēng)險(xiǎn)。

3.項(xiàng)目融資。BOT模式即建設(shè)―經(jīng)營―轉(zhuǎn)讓，指政府通過契約授予私營企業(yè)以一定期限的特許專營權(quán)，許可其融資建設(shè)和經(jīng)營特定的公用基礎(chǔ)設(shè)施，并準(zhǔn)許其通過向用戶收費(fèi)或出售產(chǎn)品以清償貸款，回收投資并賺取利潤；特許權(quán)期限屆滿時(shí)，該基礎(chǔ)設(shè)施無償移交給政府。由于BOT項(xiàng)目具有有限追索的特性，BOT項(xiàng)目的債務(wù)不計(jì)入項(xiàng)目公司股東的資產(chǎn)負(fù)債表，這樣，項(xiàng)目公司股東可以為更多項(xiàng)目籌集建設(shè)資金。

處于中高程度發(fā)展水平的金融市場(chǎng)下，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)大力推行資產(chǎn)證券化的融資方式。

ABS模式：ABS即資產(chǎn)證券化，它是以項(xiàng)目的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以該項(xiàng)資產(chǎn)所能帶來的未來收益流為保證，通過在資本市場(chǎng)上發(fā)行證券來募集資金的一種項(xiàng)目融資方式。資產(chǎn)證券化需要一個(gè)較發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)環(huán)境，而且信用評(píng)級(jí)、資信評(píng)級(jí)等配套機(jī)制都有待提高。

（三）第三方服務(wù)

1.政府支持與監(jiān)管。政府應(yīng)針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的特點(diǎn)給予政策支持。例如，養(yǎng)老地產(chǎn)投資回收期長、資金量大，導(dǎo)致投資養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)因?yàn)橛芰Σ疃荒苌鲜腥谫Y。政府應(yīng)給與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)、運(yùn)營、融資上政策優(yōu)惠和政務(wù)服務(wù)上的便利。

政府應(yīng)該完善有關(guān)老人權(quán)益的立法，切實(shí)維護(hù)老人權(quán)益，呼吁社會(huì)關(guān)注老人的養(yǎng)老問題?？梢越梃b日本介護(hù)保險(xiǎn)制度，完善養(yǎng)老金制度和老人生活護(hù)理標(biāo)準(zhǔn)。

2.中介機(jī)構(gòu)和專業(yè)中介機(jī)構(gòu)。我國目前投資銀行和會(huì)計(jì)師事務(wù)所的服務(wù)水平已經(jīng)基本達(dá)到要求，但是，其他中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)水平尚不能滿足養(yǎng)老地產(chǎn)這一新型地產(chǎn)的開發(fā)、運(yùn)營、融資的需要，特別是資信調(diào)查評(píng)估服務(wù)、專業(yè)擔(dān)保服務(wù)、管理咨詢服務(wù)。這些專業(yè)中介機(jī)構(gòu)在國內(nèi)發(fā)展相對(duì)滯后，但這些中介機(jī)構(gòu)應(yīng)該認(rèn)識(shí)到養(yǎng)老地產(chǎn)的廣闊需求和光明未來，積極組織人員學(xué)習(xí)養(yǎng)老地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)。

（作者單位為南京師范大學(xué)商學(xué)院）

參考文獻(xiàn)

[1] 鄒慶紅.養(yǎng)老地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)探討[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2013（04）：7-9.

第6篇：養(yǎng)老地產(chǎn)政策范文

股市孱弱、樓市風(fēng)向不明，社會(huì)資本投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)怎樣？

“當(dāng)前北京正以跑步的速度進(jìn)入老齡社會(huì)，老齡化程度日趨嚴(yán)峻，養(yǎng)老形勢(shì)十分急迫?！北本┦杏?010年年公布的《北京市養(yǎng)老設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃》中曾如此描述。

而近日北京市政府的《關(guān)于加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》中更明確提出，到2020年機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位要達(dá)到16萬張。這意味著，在接下來的6年多時(shí)間里，北京的養(yǎng)老床位將在現(xiàn)有不足8萬張的基礎(chǔ)上增長一倍多。

面對(duì)巨大的市場(chǎng)潛力，以及各級(jí)政府政策鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入的導(dǎo)向，各路的民間資本仿佛發(fā)現(xiàn)了又一片藍(lán)海，紛紛朝著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)發(fā)。房地產(chǎn)公司、養(yǎng)老服務(wù)公司、投資者和保險(xiǎn)公司，近些年都在發(fā)展自己的養(yǎng)老板塊業(yè)務(wù)，試圖從養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中分一杯羹。

如此態(tài)勢(shì)引發(fā)關(guān)注。但不只一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“風(fēng)險(xiǎn)很高，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不是有錢就能干?！?已經(jīng)進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)5年并在豐臺(tái)、朝陽、昌平擁有4家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的北京瑞普華老年護(hù)理中心理事長陳銳甚至告誡向他咨詢的朋友，“社會(huì)資本投資舉辦養(yǎng)老院準(zhǔn)入很難，盈利更難，包括瑞普華在內(nèi)的一些民辦非盈利機(jī)構(gòu)大多都在謀求轉(zhuǎn)型?！?/p>

而同為民辦非盈利機(jī)構(gòu)的朝陽區(qū)寸草春暉養(yǎng)老院，盡管擁有著較高的行業(yè)認(rèn)可度，并曾經(jīng)創(chuàng)造了開業(yè)八個(gè)月就住滿的全國入住率最快速度，但理論上可以快速復(fù)制的模式在現(xiàn)實(shí)中同樣面臨困難?！氨本┦幸?guī)劃要在全市322個(gè)街道建立全覆蓋的社區(qū)照料中心，這恰好與寸草春暉的‘機(jī)構(gòu)——社區(qū)——居家一體化’模式可以有效對(duì)接。”該院院長王小龍直言，現(xiàn)在幾乎天天有不同區(qū)縣的街道考查寸草春暉，幾乎都認(rèn)可我們的“小規(guī)模、社區(qū)型、多功能、廣覆蓋”的特點(diǎn)，但一說到“能否降點(diǎn)房租引入寸草春暉，或者騰出一些閑置用房用于養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)”等具體要求時(shí)，大多回復(fù)是回去研究一下再?zèng)Q定便沒了音信。

盈利性機(jī)構(gòu)的“養(yǎng)老”之路也不輕松。作為北京業(yè)內(nèi)第一家完成工商注冊(cè)的盈利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，北京樂成恭和苑養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理有限公司市場(chǎng)總監(jiān)陳曼麗告訴記者，由于此前沒有可參照的案例，樂成恭和苑辦齊養(yǎng)老院所需的資質(zhì)歷時(shí)大半年，不只是簡單的工商注冊(cè)，養(yǎng)老院要有醫(yī)療資質(zhì)，需要衛(wèi)生部門的許可，要有老年餐廳，還需要質(zhì)監(jiān)部門的認(rèn)證，養(yǎng)老屬于特種行業(yè)，還要有特行資質(zhì)等等。陳曼麗笑稱“養(yǎng)老院開業(yè)所需的資質(zhì)多的有點(diǎn)數(shù)不過來。”

“投資有風(fēng)險(xiǎn)、入市需謹(jǐn)慎”同樣適用于“養(yǎng)老”這個(gè)被稱為夕陽事業(yè)、朝陽產(chǎn)業(yè)的新領(lǐng)域。養(yǎng)老領(lǐng)域由政府主導(dǎo)數(shù)年，破除現(xiàn)行的行政壁壘才能疏通社會(huì)資本進(jìn)入的管道，而政府和社會(huì)資本是否已經(jīng)做好了足夠的準(zhǔn)備？兩者如何互動(dòng)，才能將理想變成現(xiàn)實(shí)？

誰需要機(jī)構(gòu)養(yǎng)老

2000年，北京市60歲以上的老年人口約為117萬；到了2011年，這一數(shù)字則達(dá)到了248萬；2012年初步統(tǒng)計(jì)已經(jīng)達(dá)到280萬；2015年預(yù)計(jì)將達(dá)到320萬；2020年預(yù)計(jì)將超過400萬，約占總?cè)丝诘?0%。

然而，這個(gè)讓各界充滿無限暇想的市場(chǎng)，“公立養(yǎng)老院排隊(duì)住，民營養(yǎng)老院住不滿”的“冰火兩重天”現(xiàn)象卻依舊存在，這也讓躍躍欲試的民間資本直呼看不懂。

事實(shí)上，早些年民間資本建立的養(yǎng)老院，大部分建在郊區(qū)，主要由一些中小型的地產(chǎn)商所推動(dòng)，其定位于老年人的度假性養(yǎng)老需求，賣點(diǎn)便是郊區(qū)良好的生態(tài)環(huán)境。

可看似切中養(yǎng)老“要害”的市場(chǎng)定位，似乎僅是地產(chǎn)商們的一廂情愿。有養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，實(shí)際上，目前北京90%的養(yǎng)老地產(chǎn)都在虧損?；蛟S正如媒體質(zhì)疑的那樣：養(yǎng)老地產(chǎn)只不過是掛羊頭賣狗肉，開發(fā)商用養(yǎng)老的名義賣房子。

如今房地產(chǎn)行業(yè)的大佬們又在發(fā)起新一輪攻勢(shì)。不久前，萬科在房山的“幸福匯”項(xiàng)目被外界看作其試水養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)志，其與一家上海知名養(yǎng)老地產(chǎn)公司合作，后者以老年公寓的管理者身份參與到項(xiàng)目中，以彌補(bǔ)開發(fā)商在養(yǎng)老服務(wù)上的不足。同樣選擇合作的還有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，其與美國哥倫比亞太平洋合作在亦莊打造了高端養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目“椿萱茂·凱建”也于近日試營業(yè)。

對(duì)于新老地產(chǎn)商們的勇往直前、前赴后繼，陳曼麗卻并不看好，“傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，在養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)驗(yàn)上并沒有優(yōu)勢(shì)，大多是年青人在想老年人的事，并不真正了解老年人的養(yǎng)老需求。”

也正因?yàn)榇?，盡管樂成恭和苑同樣具有地產(chǎn)商基因，可陳曼麗一再向記者強(qiáng)調(diào)，“我們是一個(gè)養(yǎng)老服務(wù)商，并不是養(yǎng)老地產(chǎn)商?！彼嬖V記者，樂成從2007年就已經(jīng)涉足養(yǎng)老領(lǐng)域，但直到2012年樂成恭和苑才建成營業(yè)，期間關(guān)于商業(yè)模式、服務(wù)模式、市場(chǎng)定位的考查調(diào)研就耗時(shí)三年?！斑^去地產(chǎn)商抓住一個(gè)機(jī)會(huì)就有可能一夜暴富，但在養(yǎng)老領(lǐng)域，是沒有這種可能的，像恭和苑投入了3個(gè)多億，收回投資起碼要用10年，甚至更長時(shí)間。”

事實(shí)告訴有意進(jìn)入的投資者，“養(yǎng)老”這塊看似誘人的蛋糕，吃起來卻未必好消化。

“市場(chǎng)確實(shí)存在，但卻沒有想象的那么大?！蓖跣↓堈J(rèn)為，民營資本投資養(yǎng)老院，最重要的是要搞清楚“到底誰真正需要進(jìn)養(yǎng)老院，這部分人群到底有多少”。

其實(shí)，《北京市養(yǎng)老設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃》已經(jīng)給出大致方向，北京強(qiáng)調(diào)的是“9064養(yǎng)老結(jié)構(gòu)”，即90%的老年人在社會(huì)化服務(wù)協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老，6%的老年人通過政府購買社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老，4%的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老。

這就意味著，居家養(yǎng)老在未來仍將是主流，但從另一個(gè)角度理解，居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老卻是非此即彼的選擇，二者存在著直接的對(duì)應(yīng)關(guān)系。如果90%的老年人選擇居家養(yǎng)老，那么機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的老年人就是10%，不管這個(gè)機(jī)構(gòu)是坐落在社區(qū)還是在其他地方。

而之所以單獨(dú)把社區(qū)養(yǎng)老區(qū)別看待，是因?yàn)槠淇梢栽诰蛹遗c機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行有效的交叉融合，王小龍認(rèn)為，一些僅有十幾張床到幾十張床的小型社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，不僅可以扎根社區(qū)，并服務(wù)居家老人，而且還可以把失能半失能老人接到機(jī)構(gòu)進(jìn)行長期照護(hù)，發(fā)揮出小規(guī)模、廣覆蓋的特點(diǎn)，由此帶動(dòng)居家為基礎(chǔ)、機(jī)構(gòu)為支撐、社區(qū)為依托養(yǎng)老事業(yè)同步發(fā)展。

但不管如何劃分，北京的養(yǎng)老方式實(shí)際上是二分天下，即“9010”。而對(duì)于誰是這10%，所有采訪者的觀點(diǎn)出奇一致：10%實(shí)際上指的是失能或者半失能、半自理甚至不能自理的老年人群，在計(jì)劃生育政策實(shí)施數(shù)年導(dǎo)致的421家庭結(jié)構(gòu)下，這類人群已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)居家養(yǎng)老，只能進(jìn)入機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。

若以2012年北京約280萬的60歲以上人群計(jì)算，北京需要進(jìn)入機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的人群大約在28萬左右?！皳Q言之，不管誰投資養(yǎng)老，都必須基于當(dāng)前這28萬人群找準(zhǔn)市場(chǎng)定位?！?/p>

滿足專屬這類人群的特殊需求，無疑是投資者能否成功的關(guān)鍵。陳曼麗表示，為這類人群提供相應(yīng)的服務(wù)，必須考慮三個(gè)方面的便利性：一是離醫(yī)療資源近，便于老人的醫(yī)療救助，二是離原來的生活氛圍近，不能讓老人產(chǎn)生孤獨(dú)、被拋棄的感覺，要便于老人保持較好的心情和精神狀態(tài)，三是離子女近，選址子女工作生活的城區(qū)，便于子女就近探視?！霸?jīng)有人質(zhì)疑恭和苑的選址，但實(shí)際上我們考慮的是給老人提供什么樣的服務(wù)，這才是老人最需要的?！?/p>

而市場(chǎng)的容量也決定著專注細(xì)分領(lǐng)域投資者的進(jìn)退，專注社區(qū)養(yǎng)老的寸草春暉認(rèn)為當(dāng)前是實(shí)現(xiàn)品牌連鎖的最好時(shí)機(jī)；利用民營醫(yī)院閑置病床開展醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的瑞普華，出于可利用資源的數(shù)量限制，坦言不再追求規(guī)模擴(kuò)大，而轉(zhuǎn)型專業(yè)居家養(yǎng)老服務(wù)提供商；而定位高端的樂成恭和苑盡管現(xiàn)在只有20%的入住率，仍然認(rèn)為市場(chǎng)存在較大缺口。

這些在市場(chǎng)陡然升溫背景下仍保持清醒頭腦的投資者們，無疑也為新晉這一領(lǐng)域的人們點(diǎn)亮了指路明燈。

碎片化的政策

政府通過各類文件“鼓勵(lì)”了數(shù)年，但很顯然社會(huì)資本“養(yǎng)老”仍處于探索的初級(jí)階段，政策依然左右著未來社會(huì)資本的參與程度。

而隨著政府支持力度的加大，在可見的未來，有關(guān)鼓勵(lì)民營資本“養(yǎng)老“的政策創(chuàng)新突破必將成為常態(tài)。但是，政策突破前后的有效銜接，對(duì)于投資者的積極性更加不容忽視。

比如曾飽受各界質(zhì)疑的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)性質(zhì)問題。事實(shí)上，在樂成恭和苑完成工商注冊(cè)之前，北京市場(chǎng)上存在的民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)均為非盈利性質(zhì)，只能登記在民政部門，并不能實(shí)現(xiàn)工商注冊(cè)。

然而，這一“重大利好”卻讓深耕養(yǎng)老多年的民營資本王小龍們陷入兩難境地，“若繼續(xù)以非盈利性存在，則意味著上千萬的投資永無回收的可能，若改成盈利性，現(xiàn)在政府給予的每月調(diào)整為500元的床位補(bǔ)貼將無法再享受，而這筆錢對(duì)于像寸草春暉這樣的中低端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，現(xiàn)在仍然是維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要收入?！?/p>

曾有人建議借鑒國際上成熟的投資與管理分離經(jīng)驗(yàn)，仍然保持這些機(jī)構(gòu)的非盈利性質(zhì)，但投資人可根據(jù)經(jīng)營效益每年向管理團(tuán)隊(duì)支付高額管理費(fèi)，以此進(jìn)行收益分配，剩余收益還可以用于持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模。

但陳銳對(duì)此并不贊同，“管理團(tuán)隊(duì)收到管理費(fèi)后，并不能進(jìn)行相應(yīng)的免稅抵扣，還得上繳25%的個(gè)人所得稅，算起來仍不合適?！?/p>

而成為盈利性質(zhì)的恭和苑也對(duì)現(xiàn)行政策提出質(zhì)疑，陳曼麗表示，像恭和苑近2萬平米的建筑面積，發(fā)展2000張床位不成問題，但為追求品質(zhì)恭和苑僅有400張床位，政府對(duì)此的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)如何制定？此外，為收回投資，在今后的擴(kuò)張中，樂成不排除建養(yǎng)老設(shè)施同時(shí)，配建一些高端住宅，政策上對(duì)此會(huì)有怎樣的傾斜等等，都需要進(jìn)一步細(xì)化。

“北京幾乎每年都在出臺(tái)鼓勵(lì)民營資本參與的相關(guān)政策，但似乎每次政策都沒出到點(diǎn)上?！标愪J直言，每一輪的政策突破雖然都在向利于民營資本的方向改進(jìn)，但執(zhí)行過程中往往難以對(duì)不同投資者現(xiàn)實(shí)存在的問題，制定出具有針對(duì)性和有效性的細(xì)化措施。

從市場(chǎng)反映出的發(fā)展現(xiàn)狀來看，我們不得不慚愧地承認(rèn)，北京目前確實(shí)存在諸多的政策執(zhí)行歧路。

比如，近年來北京市為鼓勵(lì)民營資本舉辦養(yǎng)老院，規(guī)定社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)每新建一張養(yǎng)老床位，最高補(bǔ)貼1.6萬元，最低補(bǔ)貼800元；每實(shí)際入住一位老人，按床位每月補(bǔ)貼也從最初的200元，300元，調(diào)整到當(dāng)前的500元。

然而，大部分社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享受的僅僅是500元的床位補(bǔ)貼，由于新建床位補(bǔ)貼要求必須是社會(huì)資本利用自有土地建設(shè)才能獲取，在實(shí)際的政策執(zhí)行中，補(bǔ)貼資金往往落入了那些打著養(yǎng)老旗號(hào)的地產(chǎn)商手中，這也是為什么養(yǎng)老地產(chǎn)明明空置率畸高卻仍不乏前赴后繼者的一個(gè)主要原因，而那些真正辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的社會(huì)資本，由于大多是租用的場(chǎng)地，房屋產(chǎn)權(quán)不屬于自己，卻根本拿不到建設(shè)補(bǔ)貼。

再比如，歷年的政策中均提到，對(duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)設(shè)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，符合職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)和新型農(nóng)村合作醫(yī)療保險(xiǎn)定點(diǎn)條件的，可以申請(qǐng)納入定點(diǎn)范圍。

然而，據(jù)了解，北京真正納入醫(yī)保定點(diǎn)的民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)屈指可數(shù)，而正是這項(xiàng)對(duì)失能半失能老人最為現(xiàn)實(shí)的保障政策無法落實(shí)，也導(dǎo)致其成為了當(dāng)前社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)難以吸引老年人入住的最大障礙。

還有，北京市從2008年起在中心城區(qū)和房山、順義進(jìn)行居家養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼政策試點(diǎn)，對(duì)符合條件的老年人發(fā)放每月50元至250元不等的服務(wù)券補(bǔ)貼，其補(bǔ)貼范圍只涉及60歲以上的城鎮(zhèn)“三無”、農(nóng)村“五保”、低保對(duì)象等特殊類老年人，80歲至89歲老年人中的生活半自理或生活不能自理的老年人，以及90歲以上老年人。

但是，這個(gè)針對(duì)性極強(qiáng)的政策，經(jīng)記者調(diào)查后卻得出這樣的結(jié)果：目前全市還沒有一家成規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼券簽約服務(wù)商，也沒有一家專業(yè)為老服務(wù)企業(yè)，現(xiàn)有的簽約服務(wù)商大多是個(gè)體戶，補(bǔ)貼券不僅使用范圍少，且隨意性很強(qiáng)，而手拿補(bǔ)貼券的老人由于難以找到真正需要的服務(wù)商，不得不想方設(shè)法將券貶值換成現(xiàn)金。

而對(duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行星級(jí)評(píng)定并給予資金扶持的政策也飽受各界非議。由于其參照的是酒店標(biāo)準(zhǔn)，將床位數(shù)量作為衡量指標(biāo)，而非服務(wù)質(zhì)量，特別是缺乏對(duì)員工穩(wěn)定性、客戶滿意度等主要服務(wù)指標(biāo)的評(píng)價(jià)，養(yǎng)老地產(chǎn)或者部分高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)再次成為高星級(jí)機(jī)構(gòu)專業(yè)戶，由此也嚴(yán)重挫傷了大量中小民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的積極性。

“這些問題的核心在于政出多門一概而論，其僵化的設(shè)計(jì)，既缺乏針對(duì)性又不具靈活性，且政策過于碎片化，不同部門之間缺乏有效的整合。”陳銳建議，能不能換種方式支持民營資本，可以考慮根據(jù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的差異化服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行支持，而不是一味地依據(jù)誰具備新增床位的資質(zhì)，是不是非盈利等硬性指標(biāo)考核。“既然要鼓勵(lì)民營資本進(jìn)入，就應(yīng)該對(duì)所有社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一視同仁?！?/p>

對(duì)于政府的種種鼓勵(lì)，陳銳坦言把現(xiàn)在的政策用好已經(jīng)足夠，如果今后再出政策，政府要學(xué)會(huì)如何刺激老年人消費(fèi)，要對(duì)老年人群進(jìn)行分類指導(dǎo)，對(duì)困難的提供補(bǔ)貼，對(duì)有經(jīng)濟(jì)能力的，要利用政策杠桿教會(huì)老人如何享受幸福生活。“如果老年人群都不去消費(fèi)，政府再怎么鼓勵(lì)民營資本進(jìn)入也不會(huì)有多大效果?！?/p>

不得不說，既然政策的指向是政府搭臺(tái)，民營資本唱戲。而民營資本能不能把戲唱好，不僅取決于自己的市場(chǎng)定位，更關(guān)鍵的則是，政府搭的是一個(gè)什么樣的臺(tái)。

別只盯著養(yǎng)老院

相對(duì)于盯著“到2020年北京養(yǎng)老床位要達(dá)到16萬張”商機(jī)的各路投資者，陳銳向記者表達(dá)了自己的擔(dān)憂，“現(xiàn)在北京不足8萬張的床位，實(shí)際的利用率僅有60%，社會(huì)資本的大肆進(jìn)入必然會(huì)導(dǎo)致新一輪的‘產(chǎn)能過?！??！?/p>

在陳銳看來，如果通過政策盤活現(xiàn)有的閑置床位，并且北京“9064”的結(jié)構(gòu)短期內(nèi)不發(fā)生改變，到2020年12萬張床位就完全夠用。

事實(shí)上，政府代替市場(chǎng)設(shè)立16萬張養(yǎng)老床位的規(guī)模，仍然是傳統(tǒng)政府投資思路在養(yǎng)老領(lǐng)域的一種延續(xù)。通常情況下，政府會(huì)依據(jù)推算的數(shù)字開展當(dāng)前的投資活動(dòng)，至于建成之后是否會(huì)有閑置，則是以后的事情。這就好比政府為舉辦一屆世界性會(huì)議，不惜投入巨資修橋、鋪路、建場(chǎng)館，但會(huì)后往往又為場(chǎng)館的會(huì)后利用大傷腦筋，而現(xiàn)實(shí)中由此產(chǎn)生的投資浪費(fèi)也比比皆是。

在發(fā)揮“市場(chǎng)起決定性作用”的當(dāng)下，是時(shí)候扭轉(zhuǎn)政府這種生產(chǎn)性投資的傳統(tǒng)思維了。投資者們必須要搞明白，要不要投資、投資多少，并不由政府說了算，而是基于市場(chǎng)真正的消費(fèi)需求而決定。

謀求轉(zhuǎn)型的陳銳已經(jīng)為滿足“真正的消費(fèi)需求”做準(zhǔn)備，他告訴記者，從今年9月份開始，瑞普華根據(jù)多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)了專業(yè)的調(diào)查問卷，并自籌資金率先在豐臺(tái)開展了“北京市養(yǎng)老服務(wù)需求普查評(píng)估工程”，接下來會(huì)將覆蓋面拓展到全市，并且計(jì)劃今后每三個(gè)月評(píng)估一次。

“老人到底有多少困難、哪些方面困難最突出、對(duì)政府和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的需求到底在哪等等，以前不管是政府還是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，心里都沒有數(shù)。”陳銳希望通過他的調(diào)查對(duì)北京的養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展有一個(gè)指導(dǎo)，“比如說在某街道發(fā)展老年餐桌，要根據(jù)調(diào)查到的有真正需求數(shù)量的老人進(jìn)行配建，不能盲目去發(fā)展?！?/p>

實(shí)際上，此輪政策更加開放之后顯現(xiàn)的一個(gè)最大問題是，很多人都在盯著建硬件，卻忽視了軟件的建設(shè)，而實(shí)際上軟件的建設(shè)對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展更為重要。

而看著身邊手握大把現(xiàn)金的朋友都在急于建養(yǎng)老院，自稱“資金實(shí)力不足”的陳銳對(duì)記者開玩笑稱，“形勢(shì)倒逼著瑞普華要轉(zhuǎn)型成一個(gè)養(yǎng)老服務(wù)的供應(yīng)商，今后，我們將整合現(xiàn)有的醫(yī)療資源，主要針對(duì)失能、半失能老人建立一個(gè)流動(dòng)醫(yī)院，以及建立一個(gè)老年呼叫中心，為老人提供必要的生活用品配送?！?/p>

“現(xiàn)在市場(chǎng)上有婦女用品店、兒童用品店，甚至商場(chǎng)里面都有男士專用柜臺(tái)，但卻從來沒看到過老年用品店。”陳曼麗也向記者一再強(qiáng)調(diào)，民資進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域，不要只盯著養(yǎng)老院，實(shí)際上養(yǎng)老服務(wù)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈很長，只有整條產(chǎn)業(yè)鏈都比較完善，這個(gè)產(chǎn)業(yè)才會(huì)更加成熟。

第7篇：養(yǎng)老地產(chǎn)政策范文

【關(guān)鍵詞】 養(yǎng)老地產(chǎn) BOT 運(yùn)營模式

根據(jù)中國國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2013年末，中國大陸總?cè)丝跒?36072萬人，60周歲及以上人口20243萬人，占總?cè)丝诘?4.9%，比上年末提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。65周歲及以上人口13161萬人，占總?cè)丝诘?.7%，比上年末提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。事實(shí)上，按國際老齡化的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)――60歲以上人口比例超過10%或65歲以上人口比例超過了7%，自2004年起，我國已成為人口老齡化國家。

一、發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的必要性

“未富先老”這四個(gè)字是我國目前狀況的真實(shí)寫照。黨的“十”報(bào)告中強(qiáng)調(diào)“積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，大力發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)”。老齡化已成趨勢(shì)，老齡化產(chǎn)業(yè)也面臨著較大的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。我國目前的養(yǎng)老模式主要有三種：居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老即主要依托家庭和社區(qū)，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老即俗稱的養(yǎng)老院。

從政策層面來看，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《十二五社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011―2015）》中提出了90/07/03模式，即90%為居家養(yǎng)老、7%為社區(qū)養(yǎng)老、3%為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。從政府?dāng)M定的對(duì)養(yǎng)老模式發(fā)展規(guī)劃思路可以看出，要想實(shí)現(xiàn)90%的居家養(yǎng)老，就要有更多的社會(huì)資本加入到有著適老化設(shè)計(jì)與配套的居住區(qū)的建設(shè)中來，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展具有重大的機(jī)遇和廣闊的市場(chǎng)前景。

從社會(huì)現(xiàn)實(shí)來看，對(duì)于大多數(shù)老年人來說，目前的養(yǎng)老方式主要停留在伴子養(yǎng)老、陪孫養(yǎng)老的階段，中國人根深蒂固的“養(yǎng)兒防老”觀念以及獨(dú)有的親子關(guān)系使老年人從情感角度接受不了機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的養(yǎng)老方式。但隨著計(jì)劃生育制度的實(shí)施，第一代獨(dú)生子女80后的父母在逐漸老去，一對(duì)夫妻要承擔(dān)4個(gè)老人的養(yǎng)老義務(wù)，“421”型家庭結(jié)構(gòu)模式的變遷使得傳統(tǒng)居家養(yǎng)老壓力增大。加上現(xiàn)代社會(huì)競(jìng)爭的日趨激烈，來自工作和生活的壓力使得子女對(duì)父母無暇顧及，甚至由于老人和子女沒有生活在同一城市而出現(xiàn)很多空巢老人。面對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口老齡化的現(xiàn)狀以及家庭模式的變遷，需要鼓勵(lì)并吸引更多的社會(huì)資本參與到擁有著適老化設(shè)計(jì)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中來，推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

二、目前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展面臨的問題

1、利潤低，融資難

養(yǎng)老地產(chǎn)不同于一般的地產(chǎn)項(xiàng)目，由于所需要的配套設(shè)施多、專業(yè)化程度高，使養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資高、回報(bào)低、成本回收時(shí)間長、利潤低等基本特點(diǎn)。從國外經(jīng)驗(yàn)看，對(duì)于以持有為主的養(yǎng)老地產(chǎn)，即使運(yùn)營良好，普遍的成本回收期也需要10～15年，每年僅有8%～10%的回報(bào)率。

養(yǎng)老地產(chǎn)帶有“保障”色彩，政府在解決養(yǎng)老問題過程中的角色不可缺失，但我國從拿地、建設(shè)到經(jīng)營階段，都缺乏具體政策的支持，也無制度可循。僅以拿地為例，我國現(xiàn)行的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》中尚未設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施用地?，F(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目用地性質(zhì)多為住宅用地，部分甚至為商業(yè)與服務(wù)業(yè)用地，土地成本高。這種狀況必然導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)企業(yè)面臨巨大的資金壓力，解決融資問題將是發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)鍵。

2、專業(yè)化服務(wù)欠缺

一個(gè)完善的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該包含以下功能：居住功能、服務(wù)功能、商業(yè)功能、醫(yī)療護(hù)理功能、生活休閑和文化娛樂功能，為老年人提供無障礙設(shè)計(jì)的居住空間以及鍛煉、陶冶身心的公共空間，并提供周到細(xì)致的服務(wù)、24小時(shí)醫(yī)療保健的全面護(hù)理。由于老年人的時(shí)間充裕，對(duì)健康及生活品質(zhì)要求高，養(yǎng)老地產(chǎn)不能走傳統(tǒng)項(xiàng)目賣房子的開發(fā)套路，應(yīng)更為重視項(xiàng)目的配套設(shè)施與服務(wù)。

而目前，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)企業(yè)一般都不具備專業(yè)化服務(wù)與運(yùn)營的能力，這對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展提出了巨大的挑戰(zhàn)。養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)化才是解決養(yǎng)老問題的核心，因此目前的養(yǎng)老地產(chǎn)不大可能依靠開發(fā)建設(shè)企業(yè)單打獨(dú)斗，必須尋求與產(chǎn)業(yè)鏈的融合共振和系統(tǒng)協(xié)作，特別是離不開對(duì)健康產(chǎn)業(yè)鏈的依賴。

三、臺(tái)灣養(yǎng)老地產(chǎn)OT、BOT運(yùn)營模式

當(dāng)前擁有巨大市場(chǎng)空間的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)卻正遭遇融資難、用地難、運(yùn)營難等諸多難題。而受制于政策環(huán)境、融資環(huán)境等影響，美國、日本養(yǎng)老模式又難以借鑒，于是越來越多的人將目光投向了臺(tái)灣養(yǎng)老模式。被譽(yù)為臺(tái)灣養(yǎng)老服務(wù)第一品牌的恒安照護(hù)集團(tuán)近三年已接待大陸300多個(gè)團(tuán)隊(duì)、7000多人考察，包括政府、保險(xiǎn)公司、開發(fā)商、銀行、服務(wù)商等。

臺(tái)灣于1993年步入老齡化社會(huì)，目前臺(tái)灣民間機(jī)構(gòu)參與公共建設(shè)的主流模式是OT（運(yùn)營―轉(zhuǎn)讓）和BOT（建設(shè)―運(yùn)營―轉(zhuǎn)讓）。

OT模式――（operate-transfer，運(yùn)營-移交）即由政府新建，開發(fā)商經(jīng)營，經(jīng)營期限3年、6年不等，視機(jī)構(gòu)規(guī)模大小而定。臺(tái)灣法律規(guī)定最高不能超過9年，不論機(jī)構(gòu)大小，期限滿后政府要重新進(jìn)行招標(biāo)。

BOT模式――（build-operate-transfer，建設(shè)-經(jīng)營-移交）政府提供一塊環(huán)境舒適、交通便利的地塊，由開發(fā)商來新建，建完之后由開發(fā)商經(jīng)營，一般來講期限為30～50年，以50年比較普遍，期滿之后再交還給政府。

四、我國基于BOT框架下運(yùn)營模式的思考

1、BOT模式的概念

BOT是build-operate-transfer的簡稱，即“建設(shè)-經(jīng)營-移交”。BOT在實(shí)踐中的具體含義為：政府與私人企業(yè)簽定項(xiàng)目特許經(jīng)營協(xié)議，授權(quán)項(xiàng)目公司（私人企業(yè)）承擔(dān)項(xiàng)目的融資、設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營，在協(xié)議規(guī)定的特許期內(nèi)，項(xiàng)目公司向設(shè)施的使用者收取費(fèi)用，用于收回投資成本，并取得合理的收益，特許期結(jié)束后，私人企業(yè)將項(xiàng)目無償移交給政府。

近30年來，世界各國尤其是發(fā)展中國家越來越關(guān)注BOT模式，將其廣泛運(yùn)用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之中。BOT模式對(duì)拓寬融資渠道、加快項(xiàng)目發(fā)展、提高運(yùn)營效率等方面發(fā)揮了重要作用。由于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)特點(diǎn)，可以利用BOT模式來拓寬建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)的資金來源渠道。

2、基于BOT框架的運(yùn)營模式設(shè)計(jì)

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展需要依靠多方合作，尋求產(chǎn)業(yè)鏈的融合與協(xié)作。與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的參與主體有：政府部門；開發(fā)建設(shè)企業(yè)；銀行等貸款機(jī)構(gòu)；保險(xiǎn)公司、投資公司、基金公司等投資主體；專業(yè)性的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)?；贐OT框架的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式將各大參與主體有機(jī)結(jié)合起來，共同打造協(xié)作式產(chǎn)業(yè)鏈條，如圖1所示。

3、基于BOT框架的運(yùn)營模式分析

（1）政府確定項(xiàng)目、招標(biāo)、與中標(biāo)人簽訂特許協(xié)議。在養(yǎng)老地產(chǎn)BOT項(xiàng)目中，政府是最重要的支持者。首先，養(yǎng)老地產(chǎn)BOT項(xiàng)目必須得到政府批準(zhǔn)，并通過招標(biāo)等方式確定中標(biāo)人，然后與中標(biāo)人通過簽訂特許協(xié)議明確各自的權(quán)利與義務(wù)。其次，由于養(yǎng)老地產(chǎn)BOT項(xiàng)目屬于公益性項(xiàng)目，政府可以通過土地劃撥的方式對(duì)項(xiàng)目予以支持，從而大大節(jié)約項(xiàng)目的土地成本，有效降低開發(fā)前期的資金壓力。再次，政府還可以提供部分資金、信譽(yù)、履約等方面的支持，在項(xiàng)目融資中扮演重要角色。

（2）項(xiàng)目發(fā)起人組建項(xiàng)目公司。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)起人也稱為主辦人，是項(xiàng)目的實(shí)際投資者。項(xiàng)目發(fā)起人可以是某家公司，也可以是由開發(fā)建設(shè)企業(yè)、保險(xiǎn)公司、投資公司、基金公司等多個(gè)投資者組成的聯(lián)合體。保險(xiǎn)公司、投資公司、基金公司有大量的閑散資金，可以吸引進(jìn)來進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，緩解開發(fā)建設(shè)企業(yè)的資金壓力。由于養(yǎng)老地產(chǎn)帶有公益性質(zhì)，發(fā)起人更應(yīng)該擁有相當(dāng)?shù)膶?shí)力和良好的信譽(yù)。

（3）項(xiàng)目公司與銀行簽訂融資協(xié)議。養(yǎng)老地產(chǎn)BOT項(xiàng)目的貸款者是商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)等，是項(xiàng)目債務(wù)資金的主要提供者。對(duì)于由政府牽頭的BOT項(xiàng)目而言，貸款者由于政府提供的信譽(yù)、履約方面的擔(dān)保，其面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)和履約風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大大降低，從而對(duì)項(xiàng)目提供貸款的意愿會(huì)大大增強(qiáng)。

（4）項(xiàng)目公司與開發(fā)建設(shè)企業(yè)簽訂施工合同。在項(xiàng)目建設(shè)階段，項(xiàng)目公司根據(jù)特許權(quán)規(guī)定的技術(shù)和時(shí)間要求，組織項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工和采購等各項(xiàng)工作。開發(fā)建設(shè)企業(yè)通常負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)和建造，一般采用“交鑰匙”固定價(jià)格總承包方式。

（5）項(xiàng)目公司在項(xiàng)目建成后與專業(yè)性的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂營運(yùn)合同。針對(duì)目前養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目專業(yè)化服務(wù)欠缺等問題，BOT模式引進(jìn)專業(yè)性的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營，提供醫(yī)護(hù)服務(wù)等技術(shù)方面的支持。當(dāng)然，專業(yè)性的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)也可成為項(xiàng)目發(fā)起人的組成之一，從項(xiàng)目的構(gòu)思、設(shè)計(jì)階段就開始參與進(jìn)來。

（6）保險(xiǎn)公司。保險(xiǎn)公司是分擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的重要一方，養(yǎng)老地產(chǎn)BOT項(xiàng)目的巨大資金數(shù)額以及未來許多難以預(yù)料的不利因素，要求項(xiàng)目各方準(zhǔn)確地認(rèn)定自己面臨的重要風(fēng)險(xiǎn)，并為其投保。保險(xiǎn)公司可以借助其強(qiáng)大的資金實(shí)力以及保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)，將保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相銜接。一方面可以為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目提供重要的資金支持，另一方面從轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的角度為項(xiàng)目以及養(yǎng)老地產(chǎn)入住者打造專屬保險(xiǎn)產(chǎn)品。

【參考文獻(xiàn)】

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第8篇：養(yǎng)老地產(chǎn)政策范文

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老;可行性;老齡化

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：16723198（2007）11007802

1引言

近年來, 隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長、科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，人民醫(yī)療條件的改善和生活水平的提高，人類在健康方面取得了驚人的成就，人口平均壽命大大延長。在全社會(huì)人口中，年輕人口比重的進(jìn)一步降低和老年人口比重相對(duì)的提高，最終表現(xiàn)為全社會(huì)人口中老年人口過快增長和比重的加大，即人口老齡化社會(huì)的提前到來。在這種狀況下,我們更應(yīng)當(dāng)開拓養(yǎng)老金的來源渠道,放寬養(yǎng)老思路,使養(yǎng)老方式呈現(xiàn)多元化發(fā)展。 “以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭,發(fā)展最成熟的是美國,該模式在世界上20多個(gè)國家相繼推出,已經(jīng)成為全世界老年人改變傳統(tǒng)生活方式、享受高質(zhì)量生活和實(shí)現(xiàn)生活效用最大化的重要途徑。

2以房養(yǎng)老模式的含義和特征

2.1以房養(yǎng)老模式的含義

以房養(yǎng)老模式,是指以產(chǎn)權(quán)獨(dú)立的房產(chǎn)為標(biāo)的,在不必出售房產(chǎn)所有權(quán)和繼續(xù)保留住房使用權(quán)的前提下,以中低收入老年人為對(duì)象,將其手中持有的房產(chǎn)以反抵押的形式向保險(xiǎn)公司辦理住房養(yǎng)老保險(xiǎn),再由保險(xiǎn)公司通過年金支付形式,每一期向投保人支付養(yǎng)老金,從而解決養(yǎng)老問題的一種養(yǎng)老模式。

2.2以房養(yǎng)老模式的特征

（1）投保人資格規(guī)定。目前不同國家對(duì)投保人的資格都有一定的限定：在美國,只有60歲以上且收入水平低于貧困標(biāo)準(zhǔn)的老年人才有資格申請(qǐng)這種模式;在日本,只有62歲以上,收入水平低于貧困線的無子女的老年人才有資格申請(qǐng);在新加坡、英國等也有不同的要求。

（2）完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在美國由聯(lián)邦全國抵押協(xié)會(huì)、政府全國抵押協(xié)會(huì)、聯(lián)邦住房貸款抵押公司共同組成房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng),與聯(lián)邦住房管理局和聯(lián)邦儲(chǔ)蓄等政府機(jī)構(gòu)提供的擔(dān)保體系共同保證“以房養(yǎng)老”模式的低風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性強(qiáng)是這種模式在美國盛行的重要原因之一。

（3）保險(xiǎn)公司的配合。保險(xiǎn)公司作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下新興的金融機(jī)構(gòu),作為“以房養(yǎng)老”模式中重要的經(jīng)濟(jì)主體, 可以發(fā)揮其自身獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)深化改革、創(chuàng)新經(jīng)營,將保險(xiǎn)資金用于配合住房養(yǎng)老保險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)新的投資渠道,提高經(jīng)濟(jì)效益。

（4）政策和法規(guī)環(huán)境的保障?！耙苑筐B(yǎng)老”模式的實(shí)施涉及資產(chǎn)評(píng)估、保險(xiǎn)公司、社會(huì)養(yǎng)老保障等諸多主體,運(yùn)行機(jī)制和具體操作復(fù)雜繁瑣,需要制定出相關(guān)政策和法律法規(guī)來約束市場(chǎng)秩序。因此,一個(gè)國家法規(guī)環(huán)境的狀況也直接關(guān)系到“以房養(yǎng)老”模式的正常運(yùn)行。

3以房養(yǎng)老模式在我國的可行性分析

3.1傳統(tǒng)文化差異是巨大阻力

我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式是養(yǎng)兒防老、家庭養(yǎng)老。隨著城市化水平的不斷提高,許多城鎮(zhèn)也普遍采用社會(huì)統(tǒng)籌養(yǎng)老和單位養(yǎng)老,儲(chǔ)蓄存款、商業(yè)保險(xiǎn)和依靠政府最低生活保障等方式來養(yǎng)老。由于獨(dú)生子女政策的實(shí)行,“四二一”家庭結(jié)構(gòu)在城鎮(zhèn)已經(jīng)成為主流,四位父母給成家的兒女留下兩套住房,而與此同時(shí),其養(yǎng)老問題也成為了兒女們沉重的負(fù)擔(dān)。 “以房養(yǎng)老”模式的實(shí)施,意味著兒女們將不再有老人房產(chǎn)的繼承權(quán),中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式被打破,老人與兒女之間的代溝將不可避免的出現(xiàn)。因此,基于我國現(xiàn)實(shí)國情上的傳統(tǒng)思想文化差異是“以房養(yǎng)老”模式面臨的一道不可逾越的鴻溝。

3.2房價(jià)走勢(shì)未料阻礙模式推行

近幾年來,我國房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大、房價(jià)猛增,成為社會(huì)投資的熱點(diǎn)。與此同時(shí),房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也不斷加大,房地產(chǎn)開發(fā)融資結(jié)構(gòu)中仍有50%來源于銀行貸款。有關(guān)數(shù)據(jù)表明:截至2005年末不良貸款余額已達(dá)1093億元,房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行系統(tǒng)的問題成為隱患。據(jù)統(tǒng)計(jì),今年6月份,我國70個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.1%,漲幅較5月高了0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中,深圳、北京等城市上漲較快,深圳已連續(xù)17個(gè)月同比漲幅超過10%,其中2007年6月達(dá)15.9%;北京已連續(xù)14個(gè)月同比漲幅超過8%,其中2007年6月達(dá)9.5%。房價(jià)的變動(dòng)為房產(chǎn)評(píng)估工作增加了難度,阻礙了模式的順利推行。

3.3我國農(nóng)村人口比例大是現(xiàn)實(shí)國情

國家統(tǒng)計(jì)局2007年9月26號(hào)的報(bào)告《從十六大到十七大經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展回顧系列報(bào)告之七:城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面協(xié)調(diào)發(fā)展》指出:黨的十六大以來,我國城市規(guī)模不斷擴(kuò)大,城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力明顯增強(qiáng)。2006年,全國城鎮(zhèn)人口達(dá)5.77億,城鎮(zhèn)化水平達(dá)43.92%,預(yù)計(jì)到2015年城鎮(zhèn)人口將達(dá)到8億。就目前而言,我國仍然是農(nóng)村人口居多的發(fā)展中國家,人們受地域環(huán)境及宗法觀念的束縛、受教育程度不高、對(duì)新事物的認(rèn)知能力差,使得 “以房養(yǎng)老”模式缺乏賴以生存的廣闊空間。

3.4政府扶持不足不利于模式實(shí)施

“以房養(yǎng)老”模式是一項(xiàng)創(chuàng)新的養(yǎng)老模式,社會(huì)效益明顯,對(duì)養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定有積極的推動(dòng)作用,其在推行過程中存在在種種阻力和風(fēng)險(xiǎn)。模式運(yùn)作過程中周期長、涉及面廣、不確定因素多,政府應(yīng)當(dāng)積極介入、主動(dòng)宣傳、加大扶持力度。同時(shí),應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)法律法規(guī)、嚴(yán)格進(jìn)行監(jiān)管、規(guī)范市場(chǎng)秩序。

3.5我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)正處改革階段

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度是國家法定制度,在房地產(chǎn)買賣、抵押、房屋捭補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定等方面發(fā)揮著重要作用。 目前，我國共有房地產(chǎn)估價(jià)師3.5萬人，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)3500家，全行業(yè)從業(yè)人員25萬人。針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的給 “回扣”、迎合委托人要求出具不實(shí)估價(jià)報(bào)告、轉(zhuǎn)借資質(zhì)等突出問題，建設(shè)部先后出臺(tái)了部門規(guī)章《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》和《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》，下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(建住房〔2006〕294號(hào))，初步確立了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督相結(jié)合的行業(yè)管理模式。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管制度日趨完善，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師行為，維護(hù)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益和“以房養(yǎng)老”模式的順利推行將發(fā)揮重要作用。

4結(jié)語

雖然“以房養(yǎng)老”模式在我國的推行還存在一系列的問題,但其作為一種新型養(yǎng)老模式并參考國外推行該模式的經(jīng)驗(yàn),也帶給了我們?cè)S多新的思考。能夠推行“以房養(yǎng)老”模式的國家,無一例外都是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、法制健全、國民信用度高的國家,基于上述可行性分析, “以房養(yǎng)老”模式在我國還有很長的路要走。

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第9篇：養(yǎng)老地產(chǎn)政策范文

關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟(jì)；傳統(tǒng)地產(chǎn)；新型地產(chǎn)；區(qū)域發(fā)展

一、 引言

近幾年，我國傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)面臨一二線城市調(diào)控受限，三四線城市需求疲軟庫存過剩的矛盾現(xiàn)狀，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)則受電商銷售影響發(fā)展乏力、持續(xù)遇冷。在此背景下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)利潤下滑、融資困難，發(fā)展經(jīng)營壓力巨大。借鑒國外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，打破以往純粹地產(chǎn)開發(fā)思維定式，以傳統(tǒng)地產(chǎn)為依托平臺(tái)，整合養(yǎng)老、醫(yī)療、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等，開發(fā)新興的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)形態(tài)，或是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。

新型地產(chǎn)通過整合當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)等相關(guān)資源，將房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)行結(jié)合，并對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)運(yùn)營和后期服務(wù)的全流程進(jìn)行創(chuàng)新，新型地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競(jìng)爭力，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。當(dāng)下流行的新型地產(chǎn)形式主要有以居家養(yǎng)老為主題的養(yǎng)老地產(chǎn)（如上海親和源老年公寓），以旅游休閑、度假養(yǎng)生等為多個(gè)主題的旅游地產(chǎn)（如深圳華僑城創(chuàng)意文化園、杭州西溪國家濕地公園），囊括多種體育休閑設(shè)施的體育地產(chǎn)（如廣東中體奧林匹克花園）等。

二、 國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展路徑

1. 國外房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展更替過程及邏輯。在發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展與更替歷程中，基本遵循著住宅物業(yè)地產(chǎn)―傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)―復(fù)合型地產(chǎn)的規(guī)律。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，由于城市化過程中人口不斷增加，城鎮(zhèn)居住住房供給不足矛盾相對(duì)突出，從而促進(jìn)住宅地產(chǎn)的快速發(fā)展。因此房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展早期主要集中于住宅物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)滯后。隨著時(shí)間遷移，住宅總量不足的矛盾逐漸得到緩和。隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及人口的不斷集聚，商品經(jīng)濟(jì)需求日益旺盛。以寫字樓、會(huì)議中心、酒店、超市、購物中心等為代表的商業(yè)地產(chǎn)在此背景下開始快速發(fā)展。

在經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入下行區(qū)間，或者出現(xiàn)金融危機(jī)時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)往往受波及程度最大，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退甚至泡沫破裂。即使在經(jīng)濟(jì)狀況較好的時(shí)期，由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭嚴(yán)重，無論住宅地產(chǎn)市場(chǎng)，還是單一功能的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，造成需求飽和、利潤下降和效益降低。與此同時(shí)，隨著發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民生活水平不斷提高，消費(fèi)需求不斷得到釋放，為新型地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好機(jī)遇。根據(jù)馬斯洛人類需求層次理論，隨著自主性、改善型的房地產(chǎn)需求得到滿足后，人們更希望追求享受休閑或養(yǎng)生功能的地產(chǎn)，這促使越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將相關(guān)資源從傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移到復(fù)合型地產(chǎn)行業(yè)，如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等。隨著發(fā)達(dá)國家紛紛步入老齡化社會(huì)，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老方式難以滿足養(yǎng)老需求，越來越多的老年人選擇社區(qū)養(yǎng)老方式，諸多商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。新型地產(chǎn)的出現(xiàn)，不僅僅是業(yè)態(tài)形式的改變，更多是經(jīng)營理念、開發(fā)模式的創(chuàng)新。隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的進(jìn)步，融合更多產(chǎn)業(yè)或功能的地產(chǎn)形態(tài)將得到進(jìn)一步的發(fā)展。

2. 我國房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展歷程。與國外類似，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)態(tài)也經(jīng)歷了住宅地產(chǎn)――商業(yè)地產(chǎn)――新型地產(chǎn)的發(fā)展路徑，但是又有著不同的階段背景與演變邏輯。國內(nèi)學(xué)者對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程研究較多，通常以經(jīng)濟(jì)社會(huì)的重大變革、重要政策文件的出臺(tái)等為節(jié)點(diǎn)劃為多個(gè)階段，不同階段時(shí)期相關(guān)地產(chǎn)形式發(fā)展情況有所不同，具體來看：

（1）1978年～1998年：住宅地產(chǎn)為主，商業(yè)地產(chǎn)開始起步。改革開放初期，由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展滯后，土地法、規(guī)劃法等相關(guān)法律法規(guī)不夠完善，這一階段是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的起步階段。由于我國城市人口快速增加，城鎮(zhèn)居民處于住房絕對(duì)短缺階段，因此該階段我國房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少，形式單一，以百貨大樓、商廈商鋪等為主。

（2）1998年～2008年：住宅地產(chǎn)快速發(fā)展，部分地區(qū)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。以1998年住房制度改革為標(biāo)志，我國房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅地產(chǎn)開始了持續(xù)快速發(fā)展。整體來看，這一階段我國房地產(chǎn)業(yè)整體表現(xiàn)穩(wěn)健，住宅地產(chǎn)發(fā)展最熱，其次是商業(yè)地產(chǎn)。由于部分地區(qū)住宅價(jià)格持續(xù)過快上漲，國家及地方政府密集出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，主要針對(duì)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行限制。

（3）2008年～2013年：商業(yè)地產(chǎn)成為新增長點(diǎn)。次貸危機(jī)對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)造成了較大沖擊，同時(shí)，受國家宏觀調(diào)控政策的影響，一直在房地產(chǎn)市場(chǎng)占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位的住宅物業(yè)市場(chǎng)降溫明顯，而以寫字樓、購物中心、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)為代表的商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。不同于受到國家全面宏觀調(diào)控的住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)享有一系列政策優(yōu)勢(shì)、資金支撐。國家進(jìn)一步鼓勵(lì)商鋪投資，提供多項(xiàng)優(yōu)惠稅費(fèi)政策，極大的促進(jìn)了商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

（4）2013年至今：傳統(tǒng)業(yè)態(tài)發(fā)展放緩，產(chǎn)業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)。自2013年以來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增速換擋回落、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的新常態(tài)發(fā)展階段。與此同時(shí)，人口、資源、政策紅利等多方面優(yōu)勢(shì)不再明顯，房地產(chǎn)行業(yè)告別過去十年的高速發(fā)展，進(jìn)入拐點(diǎn)階段。2013年～2015年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、銷售額、國房景氣指數(shù)等均進(jìn)入下行區(qū)間，無論住宅地產(chǎn)，還是傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，均面臨較大的經(jīng)營壓力。

隨著老齡化程度不斷加劇、新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速發(fā)展以及城鎮(zhèn)居民收入水平的持續(xù)提高，針對(duì)新型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)市場(chǎng)需求開始不斷釋放。例如，針對(duì)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)換代的科技地產(chǎn)；以旅游度假、休閑養(yǎng)生為主題的旅游地產(chǎn)；以居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)為主題的養(yǎng)老地產(chǎn)等等。

3. 新型地產(chǎn)的發(fā)展動(dòng)力機(jī)制。新型地產(chǎn)是一種泛地產(chǎn)概念，包含不同的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，開發(fā)、經(jīng)營模式也不盡相同，但是其產(chǎn)生背景和發(fā)展動(dòng)力機(jī)制存在較多共性之處。

首先，我國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速回落、傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變緩是新型地產(chǎn)逐漸興起的背景。隨著10多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對(duì)短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產(chǎn)在較多城市也處于飽和狀態(tài)。對(duì)新常態(tài)、新特征，房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化增長結(jié)構(gòu)，豐富增長動(dòng)力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，致力于其他新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)，如養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等。

其次，市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)變是新型地產(chǎn)快速發(fā)展的源動(dòng)力。以旅游地產(chǎn)為例，2013年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動(dòng)消費(fèi)增速保持穩(wěn)健增長。收入水平的持續(xù)提高，同時(shí)帶來居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，從追求數(shù)量型向講求質(zhì)量型迅速轉(zhuǎn)變，越來越多的消費(fèi)人群由旅游觀光型客戶向休閑度假型客戶轉(zhuǎn)變，旅游已經(jīng)成為國內(nèi)中高收入人群的生活必需品，從而促進(jìn)了以休閑養(yǎng)生等為主題的旅游地產(chǎn)發(fā)展。再以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，隨著老齡化程度進(jìn)程加劇，我國的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化。過去房地產(chǎn)以住宅為主，主要面向年輕家庭。如今年輕一代的贍養(yǎng)撫養(yǎng)壓力不斷增加，且由于政策原因?qū)е律僮踊?、無子化家庭日益增多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式問題重重。隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展，老年人逐漸成為富有人群，個(gè)人消費(fèi)觀念及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，更多希望晚年在精神、物質(zhì)等多方面都能享受較好的服務(wù)。年齡結(jié)構(gòu)的變化、家庭養(yǎng)老壓力增大以及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變等因素，都導(dǎo)致以養(yǎng)老地產(chǎn)為代表的新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)市場(chǎng)需求日益增加，且隨時(shí)間發(fā)展呈上升趨勢(shì)。

第三，政府引導(dǎo)是新型地產(chǎn)發(fā)展的助推力。新型地產(chǎn)的發(fā)展深受國家及地方政策影響。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大。此外，由于與其他產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，必須滿足當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿?、市?chǎng)需求及功能要求。近年來我國進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速下行區(qū)間，為響應(yīng)政府對(duì)大眾創(chuàng)業(yè)的鼓勵(lì)扶持，開發(fā)商紛紛針對(duì)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)，大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，從而促進(jìn)來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

三、 我國新型地產(chǎn)發(fā)展面臨的機(jī)會(huì)

1. 宏觀層面：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。2013年以來，由于國際金融危機(jī)的深度延伸影響，總體世界經(jīng)濟(jì)仍然比較低迷。2016年上半年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)總體平穩(wěn)，GDP同比增長6.7%。但是，6月PMI為50.0，較5月下降0.1，表明制造業(yè)信心仍略顯不足，經(jīng)濟(jì)仍存較大下行壓力。

在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，鋼鐵、煤炭、機(jī)械等傳統(tǒng)行業(yè)嚴(yán)重產(chǎn)能過剩，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值持續(xù)上升，其占比已超過第二產(chǎn)業(yè)。增長動(dòng)力方面，隨著勞動(dòng)力、資本等要素價(jià)格上漲，經(jīng)濟(jì)發(fā)展無法再依賴傳統(tǒng)要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)方式，科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)逐漸取代成為新的增長點(diǎn)。

2. 產(chǎn)業(yè)層面：傳統(tǒng)行業(yè)亟需轉(zhuǎn)型升級(jí)。從住宅地產(chǎn)來看，2014年以來，我國住宅房地產(chǎn)業(yè)無論是開發(fā)投資、銷售額還是價(jià)格水平，增速都已經(jīng)明顯放慢。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)盈利空間不斷縮小。雖然2015年以來，全國整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖，但是行業(yè)整體銷售情況不容樂觀，去庫存和資金壓力巨大。土地價(jià)格、人員工資、材料調(diào)動(dòng)以及融資等成本支出都在加大，進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤不斷收縮。

從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來看，零售業(yè)增速放緩影響短期商業(yè)營業(yè)用房需求。2014年，批發(fā)和零售業(yè)增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度進(jìn)一步降至6.1%；2015年住宿和餐飲業(yè)增加值同比增長6.1%，持續(xù)低于GDP增速。批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)增速放緩負(fù)面影響市場(chǎng)對(duì)商業(yè)營業(yè)用房的需求，電子商務(wù)沖擊持續(xù)存在及整體經(jīng)濟(jì)增長承壓的背景下這一趨勢(shì)仍將持續(xù)。隨著電子科技發(fā)展，電商快速擴(kuò)張，網(wǎng)購量持續(xù)提高?？爝f業(yè)務(wù)增長也直接印證了這一點(diǎn)，2010年以來快遞業(yè)務(wù)量保持年均50%左右的增長，2015年快遞業(yè)務(wù)量達(dá)到206億件，為2010年全年的8.8倍，網(wǎng)上零售正逐步侵蝕實(shí)體商業(yè)銷售市場(chǎng)。

3. 企業(yè)層面：新的發(fā)展空間與經(jīng)營方式。隨著國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化、房企之間競(jìng)爭的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著前所未有的困難。10多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對(duì)短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產(chǎn)在較多城市也處于飽和狀態(tài)。在傳統(tǒng)住宅行業(yè)面臨拐點(diǎn)的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化增長結(jié)構(gòu)，豐富增長動(dòng)力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營趨勢(shì)明顯加快。一方面探索開發(fā)新型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，包括養(yǎng)老、文化、旅游地產(chǎn)等，另一方面，通過以參股或控股的方式進(jìn)入其他行業(yè)，實(shí)現(xiàn)主業(yè)的多元化或徹底轉(zhuǎn)型，以恒大集團(tuán)為例，2010年以來，恒大集團(tuán)在原有優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，相繼涉足人壽保險(xiǎn)、糧油銷售、礦泉水生產(chǎn)等行業(yè)，大大拓展了企業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。

4. 政策層面：加大內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在努力從投資驅(qū)動(dòng)向擴(kuò)大內(nèi)需轉(zhuǎn)變。我國十三五規(guī)劃綱要提出，要發(fā)揮消費(fèi)對(duì)增長的基礎(chǔ)作用，著力擴(kuò)大居民消費(fèi)。未來居民在房地產(chǎn)方面的消費(fèi)需求將進(jìn)一步釋放。與此同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)增加值占比不斷增加，有利于新型地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展。2015年前三季度第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比達(dá)到51.4%，超過第一、第二產(chǎn)業(yè)的總和，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。第三產(chǎn)業(yè)是新型商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)業(yè)支撐，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，為新型地產(chǎn)發(fā)展帶來利好。

5. 市場(chǎng)層面：人口結(jié)構(gòu)變化、供需關(guān)系變化。從住宅市場(chǎng)來看，城鎮(zhèn)化對(duì)于住房需求的貢獻(xiàn)正在逐步減弱。從行業(yè)潛在需求層面，人口結(jié)構(gòu)是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)長周期趨勢(shì)的關(guān)鍵因素。當(dāng)前我國人口數(shù)量已進(jìn)入拐點(diǎn)階段，短期內(nèi)住房需求將保持平穩(wěn)。從供給來看，隨著10多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對(duì)短缺已不存在，部分二三線城市由于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過快，供過于求，出現(xiàn)庫存過剩。

從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來看，全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額增速放緩，新開工規(guī)模也明顯縮減。具體來看，2015年全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資累計(jì)同比增速為1.8%，降幅達(dá)18.3%；新開工面積降幅較2014年擴(kuò)大6.8%至10.1%。辦公樓開發(fā)投資累計(jì)同比增速下降11.2個(gè)百分點(diǎn)至10.1%。

住宅地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度放緩，給新型地產(chǎn)帶來了機(jī)會(huì)。從供給端來看，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營趨勢(shì)明顯加快。一方面，更多房企圍繞新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)進(jìn)行布局，另一方面，更多的資金也將從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移至新型地產(chǎn)行業(yè)。

從需求端來看，2013年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動(dòng)消費(fèi)增速保持穩(wěn)健增長。當(dāng)前消費(fèi)正逐步成為拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長的核心動(dòng)力。當(dāng)年我國儲(chǔ)蓄率相比其他國家仍然較高，意味著中國消費(fèi)需求仍有巨大的潛在發(fā)展空間。在住房總量短缺矛盾解決、商業(yè)地產(chǎn)遇冷的背景下，消費(fèi)需求釋放將刺激休閑養(yǎng)生、旅游養(yǎng)老等方面需求的增加，從而促進(jìn)未來市場(chǎng)對(duì)相關(guān)營業(yè)用房的需求。

四、 我國新型地產(chǎn)發(fā)展面臨的問題與挑戰(zhàn)

盡管新型地產(chǎn)在我國尤其是城市地區(qū)有著很大的發(fā)展空間和市場(chǎng)需求，但是與傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)態(tài)相比，又有其特殊性和困難性：

一方面，新型地產(chǎn)缺乏國內(nèi)有關(guān)政策的支持以及健全的法律法規(guī)引導(dǎo)。以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，作為具有社會(huì)公益屬性的項(xiàng)目，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大、盈利空間較小，在土地取得、信貸資金以及相關(guān)稅費(fèi)等方面均需要中央及地方政府支持，但目前相關(guān)配套優(yōu)惠政策的仍然較少。在稅收政策、財(cái)政補(bǔ)貼等方面，不同地區(qū)對(duì)項(xiàng)目的扶持力度不同，取得的效果差異也較大。此外由于我國土地法律法規(guī)關(guān)于劃撥產(chǎn)權(quán)的相關(guān)規(guī)定，也為項(xiàng)目的后期運(yùn)作埋下了障礙。

另一方面，國內(nèi)新型地產(chǎn)在開發(fā)、運(yùn)營模式方面不夠完善，缺乏服務(wù)和金融保險(xiǎn)等各項(xiàng)成熟的軟件配套措施，在頂層機(jī)制設(shè)計(jì)方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致諸多項(xiàng)目面臨土地成本高、回收周期長、盈利困難等問題。

五、 結(jié)論與建議

總之，在住宅地產(chǎn)企穩(wěn)下調(diào)，傳統(tǒng)單一功能商業(yè)地產(chǎn)不斷遇冷的形勢(shì)下，未來產(chǎn)業(yè)融合將成為我國新型地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。但是在我國特殊的經(jīng)濟(jì)社會(huì)背景與發(fā)展?fàn)顩r下，相關(guān)項(xiàng)目仍需要進(jìn)一步在開發(fā)前期進(jìn)行深入咨詢論證，以保證后期項(xiàng)目的順利運(yùn)營與發(fā)展。

首先，根據(jù)當(dāng)?shù)貐^(qū)域環(huán)境和市場(chǎng)定位，選擇合適的商業(yè)模式。新型地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營不能盲目復(fù)制其他企業(yè)的成功模式，而是要明確房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展定位，根據(jù)市場(chǎng)的潛在需求為消費(fèi)者量身打造產(chǎn)品，充分發(fā)揮企業(yè)的核心競(jìng)爭力。

其次，合理配置資源，積極與其他產(chǎn)業(yè)有機(jī)融合。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)居住環(huán)境的要求已不僅僅限于單純的住宅消費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)運(yùn)營之中，更多需要融入人文關(guān)懷的理念和當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)的資源，為消費(fèi)者打造一種新的生活方式。

第三，提高企業(yè)創(chuàng)新能力，建立高素質(zhì)的人才梯隊(duì)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入發(fā)展瓶頸期，以往拿地即盈利的粗放模式不再可行，經(jīng)營理念和經(jīng)營方式的創(chuàng)新至為關(guān)鍵，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理方面專業(yè)人才的重要性日益凸顯。當(dāng)前新型地產(chǎn)發(fā)展面臨較多的挑戰(zhàn)性和不確定性，在前期論證、方案設(shè)計(jì)和盈利模式上均需要專業(yè)化人才隊(duì)伍的支撐。

第四，政府需要合理的引導(dǎo)和配套政策扶持。為促進(jìn)新型地產(chǎn)項(xiàng)目，地方政府可以在土地取得、信貸資金以及相關(guān)稅費(fèi)給以一定的優(yōu)惠政策。此外，對(duì)于公益性的地產(chǎn)項(xiàng)目，如養(yǎng)老地產(chǎn)，可以參考美國開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的政府協(xié)助方式，采用PPP等模式進(jìn)行政府-企業(yè)之間的合作融資等等。

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