城中村改造的影響精選(九篇)
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第1篇：城中村改造的影響范文
[關(guān)鍵詞]中央級(jí), 修繕類(lèi), 水利科研, 基礎(chǔ)設(shè)施,升級(jí)改造,項(xiàng)目管理,問(wèn)題,應(yīng)對(duì),措施
[Abstract] This paper briefly introduces the repair class at the water research infrastructure upgrades renovation project of the basic content of project management, this paper discusses the project management in scientific research of repair infrastructure upgrades reconstruction project status and the function, analyzed the infrastructure upgrades reconstruction project management in the existing problems and difficulties, and put forward the direction and hard measures taken.
[Keywords] central, repair class, the water research, infrastructure, upgraded, project management, problem, answer, measures
中圖分類(lèi)號(hào)： TV 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
一、項(xiàng)目管理概述
項(xiàng)目管理是按照客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律對(duì)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、控制、協(xié)調(diào)的系統(tǒng)管理活動(dòng)，包括從項(xiàng)目立項(xiàng)建議書(shū)、可行性研究報(bào)告、工程設(shè)計(jì)、工程施工、到竣工驗(yàn)收、試運(yùn)行全過(guò)程的管理。
水利部部屬公益性科研單位，中央級(jí)修繕類(lèi)科研基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)改造工程項(xiàng)目管理，是按照水利法規(guī)、規(guī)范和合同的要求，在規(guī)定的時(shí)間、預(yù)算、實(shí)施方案和質(zhì)量目標(biāo)范圍內(nèi)，在建設(shè)項(xiàng)目生命周期內(nèi)所進(jìn)行的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制等管理活動(dòng)。其目的是在一定的約束條件下最優(yōu)地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)的預(yù)定目標(biāo)。
中央級(jí)修繕類(lèi)科研基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)改造工程項(xiàng)目管理的內(nèi)容十分廣泛，即通過(guò)一定的組織形式，采取各種措施、方法，對(duì)投資建設(shè)的工程項(xiàng)目的所有工作，包括從項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究、項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備詢(xún)價(jià)、竣工驗(yàn)收等系統(tǒng)的過(guò)程，進(jìn)行計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制，以達(dá)到保證建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量，縮短建設(shè)工期，提高投資效益的綜合目標(biāo)。
二、項(xiàng)目管理在水利修繕類(lèi)科研基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)改造工程項(xiàng)目中的地位和作用
1．項(xiàng)目管理貫穿于修繕類(lèi)科研基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)改造工程項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過(guò)程。
水利科研單位修繕類(lèi)科研基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)改造工程項(xiàng)目的建設(shè)程序，一般分為項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告，初步設(shè)計(jì)、建設(shè)準(zhǔn)備（實(shí)施方案），建設(shè)實(shí)施、竣工驗(yàn)收、后評(píng)價(jià)等階段。在整個(gè)建設(shè)過(guò)程中的每一個(gè)階段都貫穿了工程項(xiàng)目管理工作。只有做好項(xiàng)目的策劃與分析工作，才能有一個(gè)好的項(xiàng)目管理工作，對(duì)今后的工程實(shí)施起到規(guī)范、控制和指導(dǎo)作用。只有做好項(xiàng)目實(shí)施方案的編制、執(zhí)行和監(jiān)督管理工作，才能使修繕類(lèi)工程項(xiàng)目得到全面、正確和有效的執(zhí)行。順利完成工程項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)。所以可以說(shuō)，一個(gè)工程項(xiàng)目建設(shè)始于項(xiàng)目管理，也終結(jié)于項(xiàng)目管理。項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程，也是項(xiàng)目管理同步進(jìn)行的過(guò)程。項(xiàng)目管理始終是貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程。水利修繕類(lèi)工程項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目管理，對(duì)提高工程質(zhì)量，確保工程進(jìn)度，有效控制成本，起到監(jiān)督、管理和促進(jìn)作用。
2．項(xiàng)目管理是協(xié)調(diào)并統(tǒng)一各參建單位行動(dòng)的重要手段。
一項(xiàng)水利科研單位修繕類(lèi)科研基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)改造工程項(xiàng)目的建設(shè)，往往有相當(dāng)多的參與單位，如：建設(shè)方（發(fā)包人）、勘測(cè)設(shè)計(jì)、施工方（中標(biāo)人）、咨詢(xún)、監(jiān)理單位等，還有設(shè)備和物質(zhì)供應(yīng)、運(yùn)輸、加工單位以及市政規(guī)劃、水、電、消防、環(huán)衛(wèi)、安檢的政府職能部門(mén)。每一參與者均有只身的目標(biāo)和追求的利益。如何使各參建單位的活動(dòng)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，為工程總目標(biāo)服務(wù)，必須依靠有效的項(xiàng)目管理工作。項(xiàng)目管理是工程建設(shè)過(guò)程各方分歧和糾紛解決的有效方法，項(xiàng)目管理者通過(guò)各單位簽訂相關(guān)的合同或協(xié)議，將修繕類(lèi)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，實(shí)施方案所涉及的各項(xiàng)系統(tǒng)內(nèi)容，在技術(shù)上、組織上、時(shí)間上協(xié)調(diào)一致，形成一個(gè)完整、周密、有序的體系，以保證工程有序地按計(jì)劃進(jìn)行，順利實(shí)現(xiàn)工程總目標(biāo)。水利修繕類(lèi)科研基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)改造工程項(xiàng)目的建設(shè)，標(biāo)的大、工期緊、協(xié)調(diào)的關(guān)系多，項(xiàng)目管理尤為重要。它是協(xié)調(diào)并統(tǒng)一各參建單位行動(dòng)的重要手段之一。
3．項(xiàng)目管理是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率與資源綜合利用率的重要手段。
項(xiàng)目管理在水利科研單位修繕類(lèi)科研基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)改造工程建設(shè)過(guò)程中，通過(guò)有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制等管理活動(dòng)，合理利用人力、物力資源，用較少的投入和消耗，獲得更多的產(chǎn)出，提高社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。進(jìn)而將有限的水利財(cái)政資金，投入工程建設(shè)的重要領(lǐng)域和關(guān)鍵點(diǎn)，以提高在建工程項(xiàng)目的質(zhì)量，提高完工項(xiàng)目的綜合利用率。并在一定的約束條件下，最優(yōu)地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)的預(yù)定目標(biāo)。項(xiàng)目管理對(duì)工程建設(shè)的有序進(jìn)行，起到一定的推動(dòng)和促進(jìn)作用。
三、水利修繕類(lèi)科研基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)改造工程項(xiàng)目管理中存在的突出問(wèn)題與難點(diǎn)
中央級(jí)修繕類(lèi)科研基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)改造工程項(xiàng)目，不同于一般水利工程，它的規(guī)模不大，建設(shè)周期短，一般不跨年度。因此，在項(xiàng)目管理的組織機(jī)構(gòu)和人員配置、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備以及工程造價(jià)、進(jìn)度、質(zhì)量三控制等方面會(huì)存在一些特有的問(wèn)題和困難：
第2篇：城中村改造的影響范文
關(guān)鍵詞：鄭州市；城中村；改造；對(duì)策
一、鄭州市城中村改造的基本情況
鄭州城市建成區(qū)內(nèi)原有124個(gè)行政村，下轄228個(gè)自然村，占地面積約為70k㎡，城中村人口約30萬(wàn)。2003年，鄭州市政府出臺(tái)了《鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）》、2004年了《鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實(shí)施辦法（試行）》等一系列相關(guān)政策，著手對(duì)全市城中村進(jìn)行改造。并且在《鄭州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五規(guī)劃綱要》中明確提出，加快城中村改造步伐。2005年鄭州城中村改造全面鋪開(kāi)。2007年市政府又下發(fā)《進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定》（鄭政文（2007）103號(hào)），對(duì)城中村改造進(jìn)一步進(jìn)行規(guī)范和細(xì)化。
二、祥營(yíng)村改造過(guò)程中存在的問(wèn)題
（一）思想認(rèn)識(shí)問(wèn)題
城中村改造首先要碰到的是大規(guī)模拆遷安置。這是這項(xiàng)工作最為棘手的頭等難事。一般的老百姓都有一定的“土地情節(jié)”，在與祥營(yíng)村的一些村民進(jìn)行交談中，他們中的大多數(shù)人都表示對(duì)自己所生活過(guò)的地方懷有深厚的感情，土生土長(zhǎng)的村民習(xí)慣了有自己的宅基地，有自己的小院，雖然人均耕地較少，甚至不足一分，但是在小院里種些蔬菜之類(lèi)的還是可以自給自足的他們都已經(jīng)習(xí)慣了在這里的生活方式，不太愿意搬遷。
（二）資金籌措問(wèn)題
城中村改造中最大的難題是改造資金的籌集，它涉及征遷補(bǔ)償和安置房建設(shè)。如下表所示，單單對(duì)祥營(yíng)的征地補(bǔ)償費(fèi)用就是一筆不小的開(kāi)支。再加上按照相關(guān)規(guī)定的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用，在資金的籌集方面確實(shí)是一個(gè)棘手的問(wèn)題。
（三）居民安置問(wèn)題
居民的安置問(wèn)題是當(dāng)?shù)卮迕褡蠲舾械脑掝}之一。目前，大多數(shù)農(nóng)轉(zhuǎn)非居民都是依靠自己擁有所有權(quán)的住房和廠房的出租來(lái)維持生計(jì)，而城中村的改造不能回避的問(wèn)題就是房屋拆遷，拆遷之后是否會(huì)影響到村民的生活，這是城中村改造的瓶頸問(wèn)題，也是村民的實(shí)際利益是否會(huì)受損的問(wèn)題。
三、相應(yīng)對(duì)策
（一）提高思想認(rèn)識(shí)
城中村改造是一項(xiàng)“必須做”的工作，而且遲做不如早做。因?yàn)槌侵写暹`章搭建多、安全隱患多、社會(huì)治安差、環(huán)境衛(wèi)生差，給人的總體印象是“臟、亂、差”，直接影響城市品位和形象。城中村改造工作量大，面廣周期長(zhǎng)，必須由各有關(guān)部門(mén)密切配合、共同推進(jìn)。因此，政府要做好引導(dǎo)工作，引導(dǎo)干部群眾要摒棄封閉、排斥和落后的小農(nóng)意識(shí)，樹(shù)立城市意識(shí)，要把自己當(dāng)做城市的主人，融入到現(xiàn)代城市文明當(dāng)中。
（二）創(chuàng)新融資渠道
資金是城中村改造的主要難題之一，必須把融資渠道擺在“重中之重”的位置上。一是需要設(shè)立城中村改造項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)資金。該專(zhuān)項(xiàng)資金的主要用途為支付改造規(guī)劃編制和與此有關(guān)的調(diào)查研究費(fèi)用、平衡本地區(qū)全面改造項(xiàng)目資金、建立本地區(qū)城中村改造動(dòng)態(tài)監(jiān)控信息系統(tǒng)、支付相關(guān)的宣傳費(fèi)用。二是要搭建融資平臺(tái)，可以探索成立城中村改造融資平臺(tái)，有條件的可以由拆遷平整出來(lái)的土地先用以抵押，以保證資金及時(shí)到位。三是要加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的溝通，積極爭(zhēng)取對(duì)城中村全面改造項(xiàng)目提供寬松、便利和優(yōu)惠的融資支持和金融服務(wù)。
（三）因地制宜安置
安置相關(guān)群眾的切身利益，不僅是一個(gè)生活居住問(wèn)題，也是一個(gè)生活出路問(wèn)題。因此，要堅(jiān)持區(qū)分對(duì)待、因地制宜的原則，認(rèn)真分析不同城中村的特點(diǎn)和問(wèn)題，針對(duì)不同地區(qū)、不同類(lèi)型城中村的具體情況，制定切合實(shí)際的安置措施，保證群眾安居樂(lè)業(yè)。由于一些村民沒(méi)有交物業(yè)費(fèi)的意識(shí)，所以跟市民的生活習(xí)慣可能會(huì)有某種程度的差異，即使住進(jìn)了小區(qū)，但依舊保持了以往在村落當(dāng)中的生活習(xí)慣，所以可以考慮將安置房和商品房的區(qū)分進(jìn)行劃分，這樣，也比較符合一些村民的心愿。
四、小結(jié)
祥營(yíng)村是科學(xué)大道向西打通的需要，是高新區(qū)拉高城市坐標(biāo)的需要，也是改善老百姓生活水平的需要，并且對(duì)當(dāng)?shù)厝罕妱?chuàng)業(yè)、生活質(zhì)量的改善都會(huì)有很大的提高。此外，祥營(yíng)村內(nèi)部“臟亂差”的環(huán)境不僅影響了高校城的形象，并且給學(xué)生的生活帶來(lái)了不便，因此，祥營(yíng)村的改造對(duì)于高新區(qū)的發(fā)展具有非凡意義。
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第3篇：城中村改造的影響范文
關(guān)鍵詞：城中村；必要性；改造模式；利益關(guān)系；土地利用
中圖分類(lèi)號(hào)：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
城中村是我國(guó)快速城市化過(guò)程中的產(chǎn)物，目前除少數(shù)城市外，大部分城市都不同程度地存在城中村現(xiàn)象.城中村的存在不僅嚴(yán)重影響了城市的景觀風(fēng)貌和村民的生活環(huán)境，成為城市管理的難點(diǎn)；而且使城市寶貴的土地資源未能發(fā)揮其應(yīng)有的價(jià)值，造成土地利用效率低下和資源浪費(fèi).解決城中村問(wèn)題已經(jīng)成為各級(jí)政府十分重視的要?jiǎng)?wù).
1城中村的概念
從狹義上說(shuō)，是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱(chēng)為“都市里的村莊”.從廣義上說(shuō)，是指在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，滯后于時(shí)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū).
“城中村”具有農(nóng)村和城市雙重特征，是城市化進(jìn)程中的歷史產(chǎn)物.城中村作為“非正規(guī)”城市化空間已受到社會(huì)和學(xué)術(shù)界的高度關(guān)注，由于對(duì)“城中村”內(nèi)部經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的深入研究仍然有限，尤其外來(lái)人口創(chuàng)建的非正規(guī)部門(mén)及其在城中村經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中可能扮演的重要角色長(zhǎng)期被忽略.
2城中村改造的必要性
城中村的存在成為了所在城市發(fā)展重要制約因素之一.城中村自身的問(wèn)題也層出不窮，在管理上也脫離了城市的制約，導(dǎo)致一系列的問(wèn)題產(chǎn)生.城市要發(fā)展，城中村改造成為了必然事件.城中村改造的必要性主要可以從兩個(gè)角度分析，一個(gè)是從城中村自身發(fā)展的需要的角度分析；另一個(gè)是從城中村所在城市的發(fā)展角度分析.
2.1從城中村自身發(fā)展的角度看，其改造的必要性主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
2.1.1城中村人口混雜，存在著嚴(yán)峻的安全隱患
城中村人口由村民、市民和流動(dòng)人口構(gòu)成，其中流動(dòng)人口是城中村最主要的組成部分.由于流動(dòng)人口混雜，流動(dòng)人口成為了城中村犯罪（如盜竊、吸毒等）的主要群體，導(dǎo)致治安形勢(shì)嚴(yán)峻.
2.1.2城中村建筑滯后，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，存在著極大的消防隱患
城中村的建筑規(guī)劃滯后于所在城市，違法違章建筑比比皆是，房屋建筑密度大，采光條件差等多種因素導(dǎo)致城中村的居住環(huán)境惡劣.同時(shí)，城中村中基礎(chǔ)設(shè)施不完善，衛(wèi)生條件差，管線雜亂無(wú)章，排水設(shè)施差，加上街巷狹窄擁擠，容易產(chǎn)生火災(zāi)等情況，存在著極大的消防隱患.
2.1.3城中村的土地利用情況混亂，給管理帶來(lái)了諸多不便
就廣州的城中村而言，城中村土地利用類(lèi)型多樣，商業(yè)用地、倉(cāng)庫(kù)用地、住宅用地等，而且同時(shí)存在著非法交易、非法租憑等管理混亂的現(xiàn)象，給城中村的管理帶來(lái)了一定的難度.
2.2從城市的發(fā)展角度看，其改造的必要性主要表現(xiàn)在以下幾方面：
2.2.1城市土地高效利用的需要
城中村的存在導(dǎo)致作為城市寶貴資源的土地未能實(shí)現(xiàn)其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和環(huán)境效益.就如廣州的石牌村、獵德村等處于城市的繁華地段，具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但未能很好地發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)上的優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致土地資源資源的浪費(fèi).在土地資源日益緊缺的情況下，合理改造城中村的用地將會(huì)大大促進(jìn)城市土地潛力的提高以及城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展.
2.2.2加快城市化進(jìn)程和城市社區(qū)建設(shè)發(fā)展的需要
加快城市化進(jìn)程，其主要任務(wù)是提高城鎮(zhèn)化水平，使城鎮(zhèn)化與工業(yè)化、市場(chǎng)化的發(fā)展相匹配，形成同步發(fā)展、良性互動(dòng)的狀態(tài)，積極妥善解決城中村問(wèn)題，促進(jìn)其經(jīng)濟(jì)管理體制和社會(huì)管理體制向現(xiàn)代化城市的管理體制和方式轉(zhuǎn)變，使城中村真正融入城市.城中村改造對(duì)推進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)具有重要的作用，積極對(duì)待城中村改造的問(wèn)題，對(duì)加快城中村向社區(qū)居委轉(zhuǎn)變和整個(gè)城市的社區(qū)建設(shè)具有重要的意義.
所以城中村轉(zhuǎn)型發(fā)展是城中村自身發(fā)展和城市化發(fā)展的迫切需要，也是城市化過(guò)程中必須克服的改造難題.城市發(fā)展的過(guò)程中除了要將以往遺留下來(lái)的城中村改造的同時(shí)還要避免在城市的發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)生新的城中村.
3城中村改造存在的問(wèn)題
城中村的惡劣現(xiàn)狀不是一日之寒，在改造過(guò)程中預(yù)料之內(nèi)和預(yù)料之外的問(wèn)題不勝枚舉.資金缺口、村民阻撓、改造方式難以確定、思想不統(tǒng)一、外來(lái)人口安置等問(wèn)題都困擾著各級(jí)政府.當(dāng)今城中村的改造中主要面臨的問(wèn)題如下：
3.1城中村改造資金缺乏
目前城中村的改造已經(jīng)成為了一項(xiàng)巨大的工程，其中管線改造，電網(wǎng)配套等改造需要巨大的資金投入，除了拆遷費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)用等，在改造過(guò)程中重新把基礎(chǔ)設(shè)施配套齊備等工程耗資數(shù)額巨大.改造完之后還需要巨額去將其周?chē)h(huán)境和諧化，將外遷人口回遷入戶(hù)等都需要一定的費(fèi)用.又由于城中村的數(shù)目大，所以對(duì)于城中村的改造對(duì)政府來(lái)說(shuō)資金是一個(gè)瓶頸，對(duì)于生活在城中村的村民更加不言而喻.
3.2村民阻力大，其阻力主要是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)眾口難調(diào)，改造工作難以進(jìn)行，拆遷安置工作難.
城中村的村民已經(jīng)沒(méi)有田地，大多數(shù)村民主要以租金來(lái)維持生活，租金成為了他們唯一的收入來(lái)源，如果要拆遷，村民沒(méi)有其他收入，必定會(huì)反對(duì)政府的拆遷.又因?yàn)椴疬w的補(bǔ)償不能根據(jù)各村民的意愿補(bǔ)償，所以補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也難以確定.次之，在城中村改造的時(shí)候，城中村容納的村民和大量的流動(dòng)人口難以安置，很難找到合適的地方安置外來(lái)務(wù)工人員，所以在改造的時(shí)候很容易產(chǎn)生新的城中村.
3.3多種條件限制，集體土地產(chǎn)權(quán)變更困難
城中村因?yàn)樽陨硭嬖诘姆N種弊端，導(dǎo)致對(duì)城中村的改造勢(shì)必是一項(xiàng)復(fù)雜而艱巨的龐大工程.，涉及到城市規(guī)劃、土地管理、市政建設(shè)、社會(huì)保障、戶(hù)籍制度等多個(gè)方面，關(guān)系到城中村居民、村集體、政府、開(kāi)發(fā)商等多方利益，只有在各種條件具備與成熟，各方利益協(xié)調(diào)一致的前提下，才能順利開(kāi)展城中村改
造.另外城中村要徹底得以改造必須將城中村集體所有的土地國(guó)有化，只有將土地都轉(zhuǎn)化為國(guó)有化才能更好的解決原有的城中村管理制度等多種制約性的問(wèn)題.但由于村民對(duì)集體資產(chǎn)和個(gè)人利益出發(fā)，在補(bǔ)償不能如愿時(shí)，通常不愿將集體土地國(guó)有化，使城中村改造更加困難.
4城中村改造模式
城中村改造雖然需要多方參與，但必須有一個(gè)牽頭者，即改造主體.在城中村改造中發(fā)揮作用最大的政府、村集體（村民）或者開(kāi)發(fā)商都可以成為改造主體.另外，改造主體也政企合作和村企合作組成，具體模式需要根據(jù)不同的城中村選擇不同的改造方案，通過(guò)選擇不同的改造主體，發(fā)揮其最大的改造指導(dǎo)作用.
4.1政府主導(dǎo)模式
政府主導(dǎo)模式是政府充當(dāng)開(kāi)發(fā)商的角色， 直接投資改造“城中村”，解決村民的拆遷安置問(wèn)題， 進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)， 從而達(dá)到改造目的.這種模式的前提是政府經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚， 村民接受政府的改造方案.
該模式的特點(diǎn)在于：一是政府雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，從一定范圍內(nèi)保證了改造的質(zhì)量， 又能在一定程度上降低改造的成本，能夠從整個(gè)城市景觀環(huán)境效益和社會(huì)效應(yīng)上按照城市規(guī)劃的要求進(jìn)行更新.二是有利于調(diào)配各相關(guān)部門(mén)的資源，能夠充分考慮從全社會(huì)的綜合利益.由政府主導(dǎo)改造，能更好的整合規(guī)劃局、國(guó)土局和財(cái)政局等多個(gè)部門(mén)，有利于改造的順利進(jìn)行.同時(shí)政府不僅僅將改造的視角集中在經(jīng)濟(jì)利益上，更多的是考慮社會(huì)、環(huán)境、資源和經(jīng)濟(jì)等方面的綜合效益.三是能夠給弱勢(shì)群體充分的保護(hù).政府作為改造主體，必然會(huì)在真正全盤(pán)統(tǒng)籌，保護(hù)村民的利益的基礎(chǔ)下才主導(dǎo)改造，為村民生存提供了保障.
該模式耗用資金大，缺乏市場(chǎng)運(yùn)作， 很難將土地市場(chǎng)價(jià)值最大化，不適合處于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的城市中的城中村改造，如內(nèi)陸城市中的城中村和部分比較偏僻的城市.適合在經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的城市的城中村改造，特別是處于重要地段和城市中心等城市核心地帶城中村的改造，如廣州市白云區(qū)的棠景街的改造遵循此種改造模式.
4.2村集體自建模式
村集體自建模式是指以村集體為改造主體進(jìn)行籌資改造，村民共同對(duì)改造行為決策、負(fù)責(zé).與政府主導(dǎo)模式相對(duì)，是一種自下而上的改造思路，政府無(wú)須投入財(cái)政資金， 僅以?xún)?yōu)惠的改造政策指導(dǎo)“城中村”改造活動(dòng).該模式實(shí)施的前提是村集體資產(chǎn)雄厚，村民籌資能力較強(qiáng).
該模式特點(diǎn)在于：一時(shí)充分調(diào)動(dòng)了村民的改造積極性，村民是直接受益者，改造后居住環(huán)境將得到改善，村民有動(dòng)力投入改造.二是村民對(duì)本村的情況最為熟識(shí)，改造方案的選擇更能切合村子的特點(diǎn)，同時(shí)容易解決拆遷補(bǔ)償這個(gè)重大障礙，也有利于他們自我安置.三是有效化解了城中村改造資金不足的難題， 減輕了政府的財(cái)政負(fù)擔(dān).改造需要的巨額費(fèi)用由村民籌資，解決了改造中主要的問(wèn)題.還有村民自我安置、拆遷補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用也降低了資金的投入，有利于改造順利完成.四是村集體改造缺乏科學(xué)指導(dǎo)，對(duì)村民來(lái)說(shuō)是一次考驗(yàn)，難以確保改造質(zhì)量和解決土地利用最大化等問(wèn)題.
該模式在一定程度上最好的模式，因?yàn)樵撃Ｊ酱寮w已經(jīng)自我解決了很多改造難題，只缺乏科學(xué)指引，只要政府適當(dāng)給予改造政策指導(dǎo)就能很好完成改造工作.該模式在廣州、珠海有一定推廣，如珠海市鹿丹村、廣州市海珠區(qū)石溪村等采用此種模式.
4.3開(kāi)發(fā)商投資改造模式
開(kāi)發(fā)商投資改造模式是指在城中村改造過(guò)程中將開(kāi)放商定為改造主體，將城中村土地招標(biāo)拍賣(mài)后由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行改造.開(kāi)發(fā)商通過(guò)市場(chǎng)化的投標(biāo)方式獲得城中村改造主體資格后， 通過(guò)自籌資金完成城中村村民住宅的拆遷補(bǔ)償、村民拆遷、安置或回遷及開(kāi)發(fā)用地建設(shè)的改造模式.
該模式特點(diǎn)在于：一是專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)豐富，同時(shí)具有巨大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，給城中村改造得到大量的資金投入，可以確保開(kāi)發(fā)區(qū)域的品質(zhì)和檔次.二是實(shí)現(xiàn)了土地利用的最大價(jià)值，避免了行政權(quán)力介入引起的社會(huì)矛盾.三是村民只是政策的受體，無(wú)需支付改造成本，使村民的既得利益得到有效保護(hù).四是開(kāi)發(fā)商受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使，一般城中村的容積率難以滿(mǎn)足其對(duì)商業(yè)利潤(rùn)的需求，而且開(kāi)發(fā)商改造存在規(guī)劃管理與建設(shè)周期等問(wèn)題.不同開(kāi)放商的開(kāi)發(fā)時(shí)間不統(tǒng)一，影響城中村改造進(jìn)度.五是開(kāi)發(fā)商直接面對(duì)村民拆遷工作容易遇到釘子戶(hù)、拆遷難等問(wèn)題，給改造增加難度.
該模式適用于政府經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，村民融資能力弱的情況，河南省鄭州市燕莊村和河北保定市南市區(qū)東高莊和南大園村都采用此種模式.
每個(gè)城中村普遍呈現(xiàn)的與城市發(fā)展不和諧的音符都需要由這樣或那樣的改造方式來(lái)解決.只要涉及改造，就必然需要確定改造主體，而對(duì)于任何一個(gè)改造主體必須根據(jù)各村的具體情況確定最終的改造模式.改造工作無(wú)論如何都必須選擇一種改造模式或者選擇兩種該在主體進(jìn)行組合如政企合作模式 、村企合作模式等.
5小結(jié)
城中村改造是事關(guān)多方主體利益的一次社會(huì)革命.在改造過(guò)程中，應(yīng)尊重村集體的主體地位，堅(jiān)持依法辦事；在妥善處理好各方的利益關(guān)系，切實(shí)落實(shí)補(bǔ)償安置資金和安置房源等情況下，根據(jù)各城中村的具體問(wèn)題，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，選擇適當(dāng)?shù)母脑炷Ｊ?
參考文獻(xiàn)
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[2] 賈燕.淺論我國(guó)“城中村”改造發(fā)展[J].陜西建筑，2010，179：13-15
第4篇：城中村改造的影響范文
【關(guān)鍵詞】城中村；改造；效益
“城中村”，狹義上指在農(nóng)村村落城市化的進(jìn)程中，農(nóng)民土地大部分或全部被征用后，農(nóng)民的身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用癫⑷匀辉谠迓渚幼《葑兂傻木用駞^(qū)；廣義上指在城市高速化發(fā)展的進(jìn)程中，滯后于時(shí)展的步伐、游離于現(xiàn)代城市管理門(mén)外、生活水平低下的居民區(qū)。在通常的認(rèn)識(shí)觀念里，“城中村”即“都市里的村莊”。
為了促進(jìn)城市的建設(shè)發(fā)展，政府大力征收城區(qū)周?chē)霓r(nóng)村土地，以獲得更大的城市擴(kuò)展空間。但是，被征用土地的農(nóng)民沒(méi)有得到很好的安置，基本都留在了原居住地，逐漸發(fā)展成為“村莊進(jìn)入城市，城市包圍農(nóng)村”的景象。同時(shí)，我國(guó)的二元所有制結(jié)構(gòu)使得村民能夠用低廉的價(jià)格獲得土地的使用權(quán)，有的甚至是無(wú)償?shù)孬@得，各家各戶(hù)自行搭建出租，謀求土地和住房租金的最大化收益，這更進(jìn)一步促使城中村形成的加劇。在這些主客觀作用的共同影響下，我國(guó)“城中村”便應(yīng)運(yùn)而生了。
“城中村”的存在帶來(lái)了一系列的社會(huì)問(wèn)題，如：治安形勢(shì)嚴(yán)峻，違法建設(shè)集中，環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量低下，消防隱患嚴(yán)重，土地的使用、管理極為混亂等等，嚴(yán)重阻礙了社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步，對(duì)城中村進(jìn)行改造將會(huì)帶來(lái)很大程度的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境以及參與者效益，促進(jìn)社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展。
一、經(jīng)濟(jì)效益
（一）提高土地利用率，優(yōu)化資源配置
目前，國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控日益嚴(yán)格，土地也因此變得更為稀貴。但是城中村的土地資源管理相對(duì)滯后，致使土地利用率很低。通過(guò)對(duì)城中村進(jìn)行改造，盤(pán)活存量土地資產(chǎn)，提高城市的土地利用率，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，全面提升和加快城市化進(jìn)程，更好的實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化。
（二）改善城市投資環(huán)境，拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展
隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和社會(huì)的持續(xù)發(fā)展，投資者對(duì)投資環(huán)境的要求也愈見(jiàn)愈高。通過(guò)城中村的改造，城市環(huán)境質(zhì)量可以獲得極大提高，使得土地的相對(duì)價(jià)值更為提升，也使得城市投資環(huán)境得到改善，同時(shí)拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促使二、三產(chǎn)業(yè)的比重大大提升，提高了城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力，增加了對(duì)投資商的吸引力，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的發(fā)展起來(lái)。
（三）增加對(duì)人才的吸引力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)
現(xiàn)階段，人們的經(jīng)濟(jì)收入逐漸提高，生活水平也日益改善，對(duì)居住質(zhì)量的要求也大大提升。人們?cè)谧⒅匕l(fā)展的同時(shí)，也更加注重自身的生活環(huán)境，越來(lái)越多的人在選擇自身發(fā)展地區(qū)的時(shí)候會(huì)把目光投放到生態(tài)環(huán)境較好的地區(qū)。改善居民的居住環(huán)境，在某種程度上為城市的可持續(xù)發(fā)展提供了更多人力資源，使得城市的發(fā)展有強(qiáng)大的人才軍做保障。
二、環(huán)境效益
（一）改善生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展
城中村基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，排污相對(duì)集中，另外，依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)而建設(shè)起來(lái)的小企業(yè)和加工業(yè)眾多 ，這些小企業(yè)、加工業(yè)排放大量沒(méi)有經(jīng)過(guò)處理的廢氣、廢水和固體廢棄物，嚴(yán)重造成了城區(qū)的污染。通過(guò)城中村的改造，改善城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，解決廢棄物的亂排亂放的問(wèn)題，規(guī)范小企業(yè)的運(yùn)行模式，對(duì)資源環(huán)境優(yōu)化配置，合理開(kāi)發(fā)、節(jié)約利用，將改善城市生態(tài)環(huán)境，推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展。
（二）美化城市景觀，提升城市形象
隨處可見(jiàn)的城中村景觀，導(dǎo)致城市的整體形象受到嚴(yán)重影響。在建成區(qū)，隨處可見(jiàn)的是整齊的樓房、寬闊的道路，而在沒(méi)有改造的地段則是破舊低矮的窩棚，雜亂無(wú)章的線路，影響了城市的總體環(huán)境。經(jīng)過(guò)改造，政府擁有了更多的空間實(shí)施規(guī)劃項(xiàng)目，按照現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的建筑物、公共設(shè)施使城市的總體景觀得到了改善，提升了城市整體的形象。
（三）完善基礎(chǔ)設(shè)施，改善居住環(huán)境
城中村的改造，根本目的是想要居民的生活的更好，想要改變城市的總體環(huán)境，提高城市的整體形象，使社會(huì)更和諧地發(fā)展。在這之中，環(huán)境的改善也是改造中的成效最為明顯的。經(jīng)過(guò)改造后城中村基礎(chǔ)設(shè)施完善，居住環(huán)境適宜。村民們利用新配備的活動(dòng)設(shè)施，培育健康積極的社會(huì)文化，促進(jìn)社區(qū)治安的穩(wěn)定，使新建設(shè)的社區(qū)成為符合現(xiàn)代社會(huì)要求的新型社區(qū)，大幅度提升了整個(gè)城市的居住環(huán)境質(zhì)量。
三、參與者效益
（一）政府效益
在條件適宜的村莊投入人力、物力資源進(jìn)行改造，統(tǒng)一建造規(guī)范的住房小區(qū)，可以有效吸引各界投資，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，一定程度上可以增加就業(yè)， 穩(wěn)定社會(huì)治安，實(shí)現(xiàn)政府的宏觀調(diào)控。伴隨城中村治安狀況的改善，城市治安也將得到大規(guī)模的提升，這一改變一定程度上提高了政府的公信度。此外，改善了城市“臟、亂、差”的景象，改善了城市建筑景觀和居住環(huán)境，推動(dòng)綠色城市的發(fā)展。
（二）村民效益
對(duì)城中村進(jìn)行改造，把城中村歸入城市統(tǒng)一的規(guī)劃管理中，采取強(qiáng)有力的措施對(duì)其進(jìn)行綜合整治，完善區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建立健全社會(huì)保障制度，有利于改善人民的生活質(zhì)量，提高的人民生活水平，切實(shí)解決村民在生活質(zhì)量方面的需要。同時(shí)，城中村的改造解決了城中村居民長(zhǎng)期出路的現(xiàn)象，增加了就業(yè)機(jī)會(huì)，減少了社會(huì)犯罪率，使得社區(qū)的綜合建設(shè)得到， 推進(jìn)了科教文衛(wèi)的發(fā)展，同時(shí)也更新了居民的思想觀念，提高了居民的素質(zhì)，使城中村居民跟上了城市化進(jìn)程的腳步。
（三）開(kāi)發(fā)商效益
第5篇：城中村改造的影響范文
【關(guān)鍵詞】城中村改造；城鎮(zhèn)化背景
中圖分類(lèi)號(hào)：F292文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
一、前言
伴隨著經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的思想水平在不斷的進(jìn)步，城鎮(zhèn)化建設(shè)也在不斷的發(fā)展中，但是在改造城中村建設(shè)中仍然存在一些問(wèn)題，解決問(wèn)題是刻不容緩的，更能促使社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的不斷的發(fā)展。
二、“城中村”概述
“城中村”，顧名思義就是“城市中的鄉(xiāng)村”?！俺侵写濉庇谏鲜兰o(jì)九十年代開(kāi)始在中國(guó)出現(xiàn)。有人曾這樣描述“城中村”：“城中村”里的許多房屋建設(shè)挺豪華，但往往華堂與陋室并存，雜亂無(wú)章的建筑擠成一片，只見(jiàn)新屋不見(jiàn)新村，只見(jiàn)新房不見(jiàn)新街。樓與樓之間沒(méi)有合理的布局，沒(méi)有合理的間距。道路狹窄甚至臟水亂流。這里沒(méi)有農(nóng)村的清新，也沒(méi)有城市的整潔。‘城中村’內(nèi)部看不到多少城市功能的痕跡，缺少下水管道和排污管道，缺少公共垃圾堆放與處理，偶爾還可以看到雞或豬在村里散步。農(nóng)村的氣息在這里窒息了，城市的氣息在這里全然不見(jiàn)?！俺侵写濉眴?wèn)題由來(lái)已經(jīng)，可以說(shuō)是中國(guó)特色的城市化發(fā)展過(guò)程中存在的一種較普遍的現(xiàn)象。
三、城中村改造的模式
1、根據(jù)城中村改造的規(guī)模分為以下幾種類(lèi)型：
（1）整體改造模式。 指從城中村的整體布局到單位建筑的全部改造。 這種模式改造工程量巨大，適用于處在城市重要地段的土地價(jià)值高，且對(duì)城市規(guī)劃和布局有嚴(yán)重影響的“城中村”。
（2）局部改造模式。 指在整體布局不作重點(diǎn)調(diào)整的情況下 ，對(duì)局部區(qū)域進(jìn)行重點(diǎn)改造或重新建設(shè)。這種模式一般適用于處在建成區(qū)但不與城市總體景觀形成強(qiáng)烈反差， 布局較規(guī)范的 “城中村”。 可適當(dāng)改善市政基礎(chǔ)設(shè)施條件，增加社區(qū)服務(wù)功能，作為外來(lái)人口和低收入階層的廉租房。
（3）調(diào)整改造模式。 指在保留大部分建筑的前提下 ，改造違章建筑，同時(shí)控制新上建筑。適用于地處偏遠(yuǎn)或具有歷史文化價(jià)值的“城中村”。這種模式改造工程量小，資金需求少，在政府給予適當(dāng)支持的情況下，可采取村集體自主方式進(jìn)行改造。
2、根據(jù)城中村改造的主導(dǎo)部門(mén)分為以下幾種類(lèi)型：
（1）村集體自行改造型。 以村集體經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，在政府引導(dǎo)下，由村委會(huì)自行籌資開(kāi)發(fā)，完成拆遷安置、回遷建設(shè)和商品房建設(shè)的全部工作。但是該模式因?yàn)樵诨A(chǔ)建設(shè)、公共設(shè)施和資金等方面需要政府部門(mén)的大力支持，存在很大的局限性，只適用于村集體及村民籌資能力較強(qiáng)，村規(guī)模較小的情況。
（2）開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)改造型。 開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)型是指開(kāi)發(fā)商通過(guò)成立項(xiàng)目公司的形式，按市場(chǎng)化的方式來(lái)進(jìn)行征地、拆遷、補(bǔ)償、安置、建設(shè)、銷(xiāo)售等方面的運(yùn)作，改造的資金由開(kāi)發(fā)商自己承擔(dān)的改造模式。但開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)型存在過(guò)分追求利益最大化而忽視城市規(guī)劃和公共設(shè)施的配套等問(wèn)題。
（3）政府主導(dǎo)改造型。 指政府充當(dāng)開(kāi)發(fā)商的角色 ，直接投資改造城中村，解決村民的拆遷安置問(wèn)題，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的模式。主要有兩種形式：一種是政府獨(dú)立進(jìn)行開(kāi)發(fā)；另一種是政府聯(lián)合村集體進(jìn)行開(kāi)發(fā)。政府主導(dǎo)型改造的模式下，政府的投入太大，給政府的財(cái)政預(yù)算帶來(lái)很大的壓力，同時(shí)也得不到村民的積極響應(yīng)，使村民把改造當(dāng)成政府的事而不愿意主動(dòng)參與。
四、城中村改造過(guò)程中值得注意的問(wèn)題
城中村的改造問(wèn)題刻不容緩。這不是城市建設(shè)中的一個(gè)孤立問(wèn)題,而是與推進(jìn)城市化進(jìn)程、實(shí)現(xiàn)城市現(xiàn)代化的戰(zhàn)略目標(biāo)緊密相關(guān)的具有重大意義的工作,同時(shí)也是提高城市水平和品位的內(nèi)在要求。改造城中村,有幾點(diǎn)值得特別注意。首先,要大力宣傳整治改造“城中村”的意義、原則和方法,使廣大市民和城中村的村
民了解“城中村”問(wèn)題的危害,增強(qiáng)城市意識(shí),適應(yīng)現(xiàn)代化的城市建設(shè)和生活,從而積極支持、配合政府城中村的改造行動(dòng)。其次,在城中村的改造過(guò)程中要切實(shí)維護(hù)人民群眾的利益,充分考慮他們的生活需求。城中村的改造,要實(shí)現(xiàn)戶(hù)籍制度、土地管理、行政體制、經(jīng)濟(jì)組織、生活活動(dòng)等方面的完全轉(zhuǎn)變,真正實(shí)現(xiàn)城市化。使城中村的村民在就業(yè)、醫(yī)療、保險(xiǎn)、教育、戶(hù)口管理等和城市的其他居民完全一致,即由農(nóng)村管理向城市管理轉(zhuǎn)變,將村民委員會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用裎瘑T會(huì),村民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用?原村民變成市民后,仍擁有原屬于村集體所有財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán),原集體經(jīng)濟(jì)由原村民依法處置,集體財(cái)產(chǎn)可轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘泄煞莺献鞴?股份量化到個(gè)人,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)變;農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘袊?guó)有土地,村民宅基地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)房地產(chǎn)權(quán)屬。對(duì)村民的拆遷補(bǔ)償,可根據(jù)國(guó)務(wù)院的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》,實(shí)行市場(chǎng)化的拆遷補(bǔ)償辦法,補(bǔ)償辦法要有可操作性。第三,要注意科學(xué)規(guī)劃,嚴(yán)格監(jiān)督管理和依法辦事。城中村具體情況千差萬(wàn)別,千萬(wàn)不能一轟而起,搞一刀切。必須根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和城市化進(jìn)程的實(shí)際狀況,結(jié)合城中
村的具體情況,對(duì)其改造進(jìn)行全面合理的科學(xué)規(guī)劃,堅(jiān)持“一村一個(gè)方案,村村有規(guī)劃”。但是村、鎮(zhèn)的改造必須服從城市總體規(guī)劃和可持續(xù)發(fā)展的要求,實(shí)施統(tǒng)一拆遷,連片改造,市政配套建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃。同時(shí)在建設(shè)的過(guò)程中要規(guī)范建設(shè)行為,各級(jí)政府職能部門(mén)積極配合,相互協(xié)調(diào),加強(qiáng)工程監(jiān)管,防止新的城中村和違章建筑的出現(xiàn)。
五、進(jìn)行“城中村”改造的現(xiàn)實(shí)意義
城鎮(zhèn)化已經(jīng)成為中國(guó)發(fā)展的一大趨勢(shì)，也是助推中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛的強(qiáng)大動(dòng)力之一。作為城市發(fā)展重要組成部分的“城中村”，已經(jīng)成為城市發(fā)展必須跨越的一道重要門(mén)檻。 廣泛調(diào)查，深入進(jìn)行政策研究，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)“城中村”改造，可以實(shí)現(xiàn)土地效益的最大化，有助于人民群眾生活水平的提升，有利于推動(dòng)社會(huì)和諧進(jìn)步。
1、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的必然要求。城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的一種必然趨勢(shì)，也是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要標(biāo)志之一。實(shí)現(xiàn)完全城鎮(zhèn)化以前的村莊，在歷史上發(fā)揮了自己獨(dú)特的作用，養(yǎng)育了廣大人民群眾，積淀了厚重的歷史文化，這些文化資源是不可復(fù)制的寶貴資源。然而，隨著城市的不斷擴(kuò)張，這些村莊已經(jīng)成為被包圍的洼地，村莊與城市之間存在著二元化的結(jié)構(gòu)，一方面，城市雖因土地的限制卻不能停止前進(jìn)的腳步；另一方面，被城市所包圍的村莊，因不能共享城市的發(fā)展成果，而成為城市的對(duì)立面，形成強(qiáng)烈的反差。在這種現(xiàn)實(shí)之下，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)“城中村”改造，顯得尤為迫切。 “城中村”改造是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在改造過(guò)程中會(huì)遇到許多矛盾和問(wèn)題，能否有效解決這些“城中村”在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的矛盾和問(wèn)題，是城鎮(zhèn)化進(jìn)程是否順利推進(jìn)的關(guān)鍵。要通過(guò)各種有效手段，積極妥善解決“城中村”問(wèn)題，推動(dòng)“城中村”真正融入城市。
2、提升城市整體形象的現(xiàn)實(shí)選擇?！俺侵写濉钡男纬捎衅錃v史原因，歷史上這些村莊是一個(gè)以血緣、親緣、地緣等為基礎(chǔ)的鄉(xiāng)土社會(huì)生活共同體，居民對(duì)其具有較強(qiáng)的心理依賴(lài)與歸屬感，這使得這些地方人員相對(duì)穩(wěn)定，關(guān)系相對(duì)和諧。 但隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，這些村莊被城市所包圍，本地居民由于各種原因不斷遷出，而缺乏認(rèn)同感的外來(lái)人口因?yàn)橄鄬?duì)低廉的生活成本而大量涌入這些村莊，這些村莊的居民結(jié)構(gòu)發(fā)生著根本性的改變。 這種現(xiàn)狀又極大地刺激了這些村莊以“房”養(yǎng)家的熱情，違法建設(shè)層出不窮，導(dǎo)致“城中村”建筑密集無(wú)序，大量建筑存在消防和安全隱患。這些村莊由于大量的外來(lái)人口聚居，使得管理十分困難 ，而居民成分復(fù)雜、數(shù)量龐大，極易導(dǎo)致治安問(wèn)題發(fā)生。 同時(shí)，由于歷史原因，這些“城中村”既與城市存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，又被嚴(yán)重割裂起來(lái)，比如 ：“城中村 ”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱 ，居民生活品質(zhì)受到影響，而且缺乏科學(xué)規(guī)劃雜亂無(wú)章的建筑環(huán)境 ，使得 “城中村 ”成了現(xiàn)代都市的“瑕疵”；由于“城中村”的特殊環(huán)境，一些居民受教育程度相對(duì)較低，掌握一定技能的居民也較為有限 ，一些人員就業(yè)困難，導(dǎo)致出現(xiàn)新的不穩(wěn)定因素；這些在一定程度上使得城市的整體形象和城市的品位受到影響，城市的競(jìng)爭(zhēng)力受到削弱。
3、推動(dòng)“城中村”發(fā)展的有效途徑。 由于歷史的原因，“城中村”的發(fā)展往往都滯后于城市的發(fā)展，村民很少能夠共享到改革發(fā)展的最新成果。在這種背景下，加大“城中村”的改造力度，可以充分發(fā)揮城市的輻射帶動(dòng)作用，以城市功能影響帶動(dòng)更多的地區(qū)加快發(fā)展。特別是在面臨“城中村”基礎(chǔ)設(shè)施老化、配套不足，人居環(huán)境質(zhì)量逐步下降等一系列突出問(wèn)題時(shí)，加大 “城中村 ”改造力度，可以有效解決這些矛盾和問(wèn)題。同時(shí)，隨著“城中村”改造進(jìn)程的加快，“城中村”經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等方面也將得到進(jìn)一步的發(fā)展與提升。 “城中村”改造完成后，原有的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)形式將被顛覆，“城中村”的經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展必然要打破原來(lái)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)格局，而向股份制公司及其它經(jīng)濟(jì)形式轉(zhuǎn)變，從而為“城中村”經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入新的活力。同時(shí)，“城中村”改造，可以徹底改善優(yōu)化村民的居住、生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)村莊向社區(qū)的轉(zhuǎn)變，村民向市民轉(zhuǎn)變，使“城中村”的衛(wèi)生、城建、教育、治安、基礎(chǔ)設(shè)施等方面都有質(zhì)的飛躍，而且可以實(shí)現(xiàn)土地的集約、節(jié)約利用，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和崗位，促進(jìn)居民增加收入，增強(qiáng)原“城中村”的發(fā)展后勁和活力。
六、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，就城鎮(zhèn)化背景下城中村改造新探這方面而言，城鎮(zhèn)化建設(shè)為人們的生活帶來(lái)許多便捷，但是還是存在一些問(wèn)題，所以，相信在以后的日子中，隨著人們?cè)谒枷肷喜粩噙M(jìn)步，會(huì)使社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更上一層。
參考文獻(xiàn)
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[2]楊安 “城中村”的防治 城鄉(xiāng)建設(shè) 1996年
第6篇：城中村改造的影響范文
關(guān)鍵詞：城中村；規(guī)劃管理；思考
“城中村”，顧名思義，即城市中的村莊。目前學(xué)術(shù)界對(duì)“城中村”含義的界定并沒(méi)有統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，人們對(duì)“城中村”的定義也往往停留在具體描述的層面上。我們認(rèn)為“城中村”是指那些已經(jīng)納入城市總體規(guī)劃所劃定的城市范圍之內(nèi)，土地集體所有，行政上設(shè)立村民委員會(huì)且隸屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，居民為農(nóng)業(yè)戶(hù)口且在習(xí)慣上仍稱(chēng)為“村”的社區(qū)聚落?！俺侵写濉币l(fā)的一系列社會(huì)問(wèn)題讓地方政府撓頭不已，正是這些隱匿于摩天高樓背后大片低矮、混亂的村落，深刻影響著一個(gè)城市的發(fā)展進(jìn)程。城市規(guī)劃、建設(shè)與管理是一個(gè)密切關(guān)聯(lián)的完整系統(tǒng)，日益加快的城市化進(jìn)程，迫切要求城市規(guī)劃管理者加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)與管理指導(dǎo)，這是一項(xiàng)重要而迫切的任務(wù)。要實(shí)現(xiàn)城市的發(fā)展與繁榮，必須正確處理城中村的規(guī)劃管理，以長(zhǎng)遠(yuǎn)的、高品位的規(guī)劃來(lái)體現(xiàn)整個(gè)城市建設(shè)的高規(guī)格，進(jìn)而推進(jìn)城市化進(jìn)程向更高層次邁進(jìn)。對(duì)此，筆者針對(duì)當(dāng)前城中村規(guī)劃管理問(wèn)題，從三方面論述快速城市化進(jìn)程中的城中村規(guī)劃管理。
1 城中村規(guī)劃管理的現(xiàn)狀
城中村問(wèn)題是在快速城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的，是我國(guó)城鄉(xiāng)二元化的管理體制對(duì)基于集體土地產(chǎn)權(quán)和集體經(jīng)濟(jì)屬性的城中村地區(qū)，在戶(hù)籍、土地、規(guī)劃、建設(shè)、融資、就業(yè)、醫(yī)療、教育和社會(huì)保障等方面管理不到位而造成的。城中村的弊病主要體現(xiàn)在：外來(lái)人口將租賃房屋作為解決居住問(wèn)題主要方式，高度集中于城中村，人口密度過(guò)高；城中村建筑密度過(guò)大，布局混亂，有的城中村建筑密度達(dá)到70%以上，甚至達(dá)到90%；城中村暫住人口過(guò)多、構(gòu)成復(fù)雜，社會(huì)治安混亂；城中村的公共服務(wù)設(shè)施和市政設(shè)施欠缺，環(huán)境衛(wèi)生堪憂，且存在諸多安全隱患，等等問(wèn)題。
而以上諸多問(wèn)題的產(chǎn)生，正是由于我國(guó)正處于快速城市化時(shí)期，大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力涌入城市。一方面是由于戶(hù)籍制度、城市住房制度等問(wèn)題，另一方面，則是城市規(guī)劃問(wèn)題導(dǎo)致了城中村問(wèn)題的產(chǎn)生。如：城市規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃編制不完善、不銜接造成城中村建設(shè)無(wú)據(jù)可依；城鄉(xiāng)發(fā)展缺乏統(tǒng)籌安排，未考慮外來(lái)人口的居住需求；城市政府為節(jié)省開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，只征用農(nóng)用地，繞開(kāi)現(xiàn)有農(nóng)村居民點(diǎn)；城鄉(xiāng)二元化分割造成城中村規(guī)劃管理缺位、違法建設(shè)行為查處不力。
城中村改造應(yīng)結(jié)合城市建設(shè)和發(fā)展的總體規(guī)劃，科學(xué)制定各村的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃的全覆蓋；按照“一步規(guī)劃到位，分期分批實(shí)施”的原則要求分步開(kāi)展，使各項(xiàng)建設(shè)有據(jù)可依，不要讓今天的規(guī)劃成為明天發(fā)展的障礙，更不能讓“今天建，明天拆”的現(xiàn)象發(fā)生；規(guī)劃編制完成后，應(yīng)按照“規(guī)劃一張圖，審批一支筆，建設(shè)一盤(pán)棋，一張藍(lán)圖繪到底”的要求，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格控制，嚴(yán)禁一切違章行為發(fā)生。此外，城中村改造后其城市管理體制應(yīng)在現(xiàn)有城市管理方式的基礎(chǔ)上進(jìn)行改革，全程加強(qiáng)新型社區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)和管理。
2 城中村規(guī)劃管理的原則與模式
城市規(guī)劃是對(duì)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、土地利用、空間布局以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署、具體安排和實(shí)施管理。城市規(guī)劃管理是實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃目標(biāo)的過(guò)程，是對(duì)城市建設(shè)活動(dòng)的組織和控制。要想把城市規(guī)劃好、建設(shè)好、管理好、規(guī)劃藍(lán)圖能否實(shí)現(xiàn)，關(guān)鍵是規(guī)劃管理。但是在我國(guó)城市化快速發(fā)展的同時(shí)，城中村的規(guī)劃管理面臨以上諸多嚴(yán)峻問(wèn)題，及時(shí)解決城中村規(guī)劃管理的重要問(wèn)題，一定要明確城中村改造的原則和模式。
要充分認(rèn)識(shí)快速城市化進(jìn)程中老城區(qū)更新和危破房、城中村改造工作的重大意義，按照規(guī)劃先行、合理布局，政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、經(jīng)濟(jì)平衡，多輪驅(qū)動(dòng)、點(diǎn)面并進(jìn)，妥善安置、借改造惠，造福市民、改善環(huán)境、優(yōu)化功能的思路，切實(shí)改善城中村的人居環(huán)境?？茖W(xué)、合理、有序、快速地推進(jìn)城中村改造工作，需遵循六個(gè)方面原則：1、政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作。實(shí)行市、區(qū)、村聯(lián)動(dòng)，探索市場(chǎng)機(jī)制為基礎(chǔ)的多元化整治改造模式；2、規(guī)劃統(tǒng)籌，配套建設(shè)。著力解決城鄉(xiāng)二元割裂問(wèn)題，深化“城中村”社會(huì)公共管理體制改革，促進(jìn)城鄉(xiāng)和諧發(fā)展；3、村民為本，多方共贏。著力改善人居環(huán)境，提高居民生活水平；4、吸引資金，多元籌措。在依法行政的前提下，敢破善立，著力推進(jìn)制度、機(jī)制和方法創(chuàng)新；5、依法安置，合理補(bǔ)償。緊緊圍繞城市建設(shè)的總體要求，通過(guò)整治改造帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和城市功能轉(zhuǎn)型；6、分類(lèi)指導(dǎo)，穩(wěn)步推進(jìn)。要注重方案的可操作性，著力強(qiáng)調(diào)工作的實(shí)效性。
城中村改造的主要模式包括兩方面：一是城中村整治。除少量市政公用設(shè)施外，基本不涉及建筑的新建，通過(guò)多種手段改善城中村的居住環(huán)境，包括：歷史文化遺存保護(hù)、建筑外觀改善、公共空間改善、市政公用設(shè)施改善、公共配套設(shè)施改善和道路交通設(shè)施改善。解決安全隱患和市政基礎(chǔ)設(shè)施不足問(wèn)題是城中村整治的首要工作。二是城中村改造。通過(guò)建筑物的拆除和新建等手段徹底改造城中村的建筑形態(tài)和居住環(huán)境，原則上改造必須滿(mǎn)足城市規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，改造后按照相關(guān)規(guī)定可以取得完全產(chǎn)權(quán)，且城中村空間形態(tài)基本上和城市一般社區(qū)相同。城中村改造通過(guò)改變物質(zhì)空間形態(tài)的方式促進(jìn)城中村社會(huì)組織形態(tài)等各方面的徹底改變，達(dá)到城中村與城市全面融合的目標(biāo)。
3 加強(qiáng)城中村改造規(guī)劃的對(duì)策
3.1 將城中村改造納入城市總體規(guī)劃。將城中村改造作為城市總體規(guī)劃的重要專(zhuān)題內(nèi)容之一，要綜合考慮城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)城中村的現(xiàn)狀、農(nóng)用地和集體建設(shè)用地的土地產(chǎn)權(quán)屬性和范圍、整治或改造需求及可行性，對(duì)建成區(qū)和城中村地區(qū)的建設(shè)做到統(tǒng)一規(guī)劃管理，妥善安排城中村改造項(xiàng)目的時(shí)序和規(guī)模，合理安排待改造城中村的安置場(chǎng)所和回遷住房建設(shè)。
3.2 明確城中村改造相關(guān)需求內(nèi)容。出臺(tái)城中村調(diào)查的要求，明確調(diào)查的具體內(nèi)容，制定城中村改造規(guī)劃及計(jì)劃的編制技術(shù)規(guī)范：具體包括：城中村現(xiàn)狀、問(wèn)題及成因、村民改造的意愿、運(yùn)作模式、資金籌集、拆遷補(bǔ)償、改造方式、建筑功能和空間結(jié)構(gòu)、改造后的用地結(jié)構(gòu)、實(shí)施時(shí)序安排、拆遷補(bǔ)償安置要求和配套政策建議等。同時(shí)，需要規(guī)范城中村改造計(jì)劃和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的編制與審批流程。
3.3 規(guī)范城中村改造項(xiàng)目的實(shí)施。城市政府應(yīng)對(duì)城中村項(xiàng)目的實(shí)施條件和參與城中村改造的開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)做出具體規(guī)定；城中村改造項(xiàng)目可逐步推行招投標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)；要加強(qiáng)城中村改造項(xiàng)目的合同管理，嚴(yán)格追究違約責(zé)任；監(jiān)察部門(mén)對(duì)項(xiàng)目涉及公共利益的環(huán)節(jié)實(shí)施全程監(jiān)督，確保國(guó)家、集體和村民的利益；加強(qiáng)規(guī)劃監(jiān)督力度，對(duì)納入改造計(jì)劃和范圍內(nèi)的城中村，按城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)統(tǒng)一管理的要求，實(shí)現(xiàn)城中村建設(shè)活動(dòng)按《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》審核管理、建設(shè)項(xiàng)目的有證跟蹤管理和違法項(xiàng)目的懲罰管理。
3.4 實(shí)施城中村地區(qū)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。將城中村地區(qū)納入動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，即時(shí)了解城中村空間資源的開(kāi)發(fā)利用及其變化趨勢(shì)，掌握城中村空間發(fā)展變化的狀態(tài)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正違法建設(shè)行為，避免新的違法建設(shè)活動(dòng)進(jìn)一步惡化城中村問(wèn)題。
當(dāng)然，城中村的社會(huì)學(xué)屬性決定了城市規(guī)劃的技術(shù)手段只是解決城中村問(wèn)題的方法之一，而城市規(guī)劃以外的政策、策略和措施也要一并同時(shí)考慮，解決好城中村的戶(hù)籍管理、土地和房產(chǎn)市場(chǎng)管理、失業(yè)養(yǎng)老社會(huì)保障等問(wèn)題。
4 結(jié)束語(yǔ)
有序發(fā)展的城市化必須受到城市規(guī)劃的合理引導(dǎo)，所以要解決城市發(fā)展中的城中村問(wèn)題，使城中村集體用地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地，應(yīng)以統(tǒng)一的城市規(guī)劃體系為基礎(chǔ)，對(duì)各個(gè)城中村的改造進(jìn)行專(zhuān)門(mén)規(guī)劃，對(duì)城中村用地的功能、界限、建筑物的風(fēng)貌等重新明確劃分，以使城中村改造在城市規(guī)劃建設(shè)得到落實(shí)，使城中村與周邊地區(qū)達(dá)到協(xié)調(diào)，最后融入城市的內(nèi)涵中去，真正實(shí)現(xiàn)城市的一元化、現(xiàn)代化發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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第7篇：城中村改造的影響范文
關(guān)鍵詞：城中村改造；制度瓶頸；多贏格局；財(cái)政資源
DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2014.02.009
城中村改造近年來(lái)引起廣泛關(guān)注，新一屆政府也將城中村和棚戶(hù)區(qū)改造納入到本屆政府的工作重點(diǎn)之中了。由于目前改造功能及目標(biāo)的各種不穩(wěn)定因素，城中村改造很可能會(huì)使改造趨勢(shì)誤入歧途，所以對(duì)城中村的改造現(xiàn)狀及發(fā)展前景多問(wèn)幾個(gè)為什么、探尋其中的諸多困境及其破解策略十分有必要，相當(dāng)意義上也是對(duì)當(dāng)前城鎮(zhèn)化進(jìn)程中妥善解決城鄉(xiāng)二元體制矛盾、共享城鎮(zhèn)化發(fā)展成果的重要惠民舉措。
一、城中村改造中的錯(cuò)綜關(guān)系及制度瓶頸
城中村是在快速的城市化進(jìn)程中，由于城郊土地被大量征用，原有的農(nóng)村聚落為城市建設(shè)用地所包圍或被納入城市建設(shè)用地范圍而形成的。簡(jiǎn)單地說(shuō)，“城中村”就是被城市包圍的村莊。從城中村所引發(fā)問(wèn)題來(lái)看，“城中村”往往也是“問(wèn)題村”，即在土地利用、建設(shè)景觀、規(guī)劃管理、社區(qū)文化等方面表現(xiàn)出的強(qiáng)烈的城鄉(xiāng)差異及矛盾，影響城市的建設(shè)質(zhì)量和發(fā)展秩序。“城中村”的土地仍然屬于農(nóng)村集體建設(shè)用地，房屋為農(nóng)民自建或村社集體所建并用于出租的非商品房。為了獲取盡可能多的房租收益，城中村農(nóng)民個(gè)人或村社集體所建的房屋大都十分密集擁擠。城中村雖然已被城市包圍，但城中村的村民仍然是農(nóng)村戶(hù)籍，村社集體經(jīng)濟(jì)組織仍然存在并發(fā)揮著作用。
因?yàn)槌侵写逡呀?jīng)被城市所包圍，城中村往往成為進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的租住地。城中村房屋比較雜亂擁擠，居住條件不夠好，且臟亂差，但一是廉價(jià)，二是方便，因此成為進(jìn)城農(nóng)民的首選。據(jù)陳錫文說(shuō)，“調(diào)查顯示，在2011年，50%的進(jìn)城農(nóng)民工住的是用工單位提供的集體宿舍，47%租住在城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)民住房”。[1]農(nóng)民工收入比較低，只能租住在相對(duì)廉價(jià)而擁擠的城中村。低收入的農(nóng)民工群體，臟亂差的城中村環(huán)境，甚至還伴生有黃賭毒，城中村因此被一些人稱(chēng)作“城市之瘡”，城中村也常被比作中國(guó)的城市貧民窟，藍(lán)宇蘊(yùn)則稱(chēng)城中村為“類(lèi)貧民窟”。杭州原市委書(shū)記王國(guó)平認(rèn)為，“‘城中村’是城鄉(xiāng)差距、市民與農(nóng)民、本地人與外地人差距的集中反映，如果不改造，很可能演變成西方的‘貧民窟’，嚴(yán)重影響城市建設(shè)管理與穩(wěn)定”。[2]當(dāng)然，還有一種意見(jiàn)認(rèn)為，“城中村”處于城市中心地帶，良好的區(qū)位，臟亂差的環(huán)境，形成了尖銳的視角對(duì)立。通過(guò)改造，可以極大地提高城中村地帶土地的價(jià)值，集約節(jié)約利用土地。這正是當(dāng)前國(guó)土部推動(dòng)城市“三舊”改造的動(dòng)力。
那么，當(dāng)前中國(guó)城中村的狀況如何呢？珠三角是城中村最為密集的地區(qū)。深圳特區(qū)內(nèi)有71個(gè)“城中村”（2004），戶(hù)籍人口僅為7.64萬(wàn)人，外來(lái)人口達(dá)64.53萬(wàn)人。[3]深圳特區(qū)內(nèi)200多萬(wàn)流動(dòng)人口的半數(shù)居住在城中村，但特區(qū)內(nèi)72個(gè)城中村的土地面積僅10km2，這些城中村的平均人口密度高達(dá)10萬(wàn)人/km2，而深圳特區(qū)平均人口密度為6532人/km2。[4]2000年珠海提出“改造城中舊村、創(chuàng)建精品社區(qū)”的目標(biāo)，要在3年內(nèi)全部消滅26個(gè)城中村。2005年北京提出要在3年內(nèi)改造四環(huán)以?xún)?nèi)的及奧運(yùn)場(chǎng)館周邊的171個(gè)城中村。[5]城中村數(shù)量多，改造所需資金極為巨大，例如改造廣州138個(gè)城中村所需資金的保守估計(jì)是2000億元。[6]只有1000多戶(hù)籍居民的深圳大沖村住有6萬(wàn)人。[7]
當(dāng)前改造城中村的主要措施有三：（1）政府直接投資改造城中村，例如被稱(chēng)為“紹興模式”的紹興市城區(qū)，投資30億元改造了41個(gè)城中村，拆遷舊房建筑面積約235萬(wàn)m2，建設(shè)安置房建筑面積為250萬(wàn)m2，改善35萬(wàn)農(nóng)民的居住環(huán)境；（2）通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作，借助房地產(chǎn)項(xiàng)目改造城中村，這種模式以珠?！伴_(kāi)發(fā)商主導(dǎo)型”改造模式最為典型，即政府劃出地塊，根據(jù)城市總體規(guī)劃，由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資策劃，獨(dú)立承擔(dān)拆遷安置、回遷建設(shè)和商品房建設(shè)等，在整個(gè)改造過(guò)程中政府不直接投入任何資金，而是通過(guò)減免地價(jià)等市場(chǎng)運(yùn)作方式促進(jìn)開(kāi)發(fā)商的積極性；（3）通過(guò)城中村人口城市化、村集體經(jīng)濟(jì)股份化、變革村民身份與經(jīng)濟(jì)方式，間接推動(dòng)城中村改造。[8]
以上所引所述，可以歸結(jié)為兩點(diǎn)。一是當(dāng)前全國(guó)大中城市都普遍存在城中村，城中村是進(jìn)城農(nóng)民工的主要租住地，城中村建筑無(wú)序，環(huán)境臟亂差，甚至黃賭毒泛濫。因此之故，中國(guó)城市中的城中村成了類(lèi)一般發(fā)展中國(guó)家的貧民窟，成為“城市之瘡”。二是因?yàn)榍懊孢@個(gè)原因，地方政府都有極強(qiáng)的改造城中村的動(dòng)力，卻又缺少改造城中村所需要的巨大財(cái)力及能力。
二、城中村改造中的政策頑疾及融資風(fēng)險(xiǎn)
作為“城市之瘡”的城中村，外觀不雅，藏污納垢，且往往地處城市中心位置，這對(duì)“城市像歐洲”的中國(guó)來(lái)講，實(shí)在是難堪的事情。如果地方政府可以對(duì)城中村進(jìn)行改造，將城中村變成精品社區(qū)，這就是了不起的政績(jī)。
改造城中村，政府就要對(duì)拆遷農(nóng)戶(hù)進(jìn)行補(bǔ)償。城中村建設(shè)的密度很高，握手樓比比皆是，一個(gè)農(nóng)戶(hù)有幾千平方米用于出租的房子，在城中村是正常不過(guò)的事情。政府拆遷，就要給農(nóng)戶(hù)補(bǔ)償，一般要按1：1還建，而在上海，地方政府是按1：3還建的。好在上海城中村相對(duì)于珠三角更守規(guī)矩，很少違規(guī)搭建，因此每戶(hù)住宅面積只有200～300m2，還建商品房也就在600～900m2，市價(jià)大致是1000萬(wàn)元。但即使如此，也還是會(huì)出現(xiàn)釘子戶(hù)，會(huì)要高價(jià)，從而不得不提高拆遷補(bǔ)償。
城中村過(guò)去的土地是集體所有，集體所有土地上所建住宅是沒(méi)有“兩證”，不能上市交易的，因此，城中村農(nóng)民自建住房的房?jī)r(jià)要遠(yuǎn)低于同樣地段的商品房?，F(xiàn)在通過(guò)城中村改造，城中村農(nóng)民按1：1獲得還建的“雙證”俱全商品房，且此商品房所處環(huán)境要遠(yuǎn)比過(guò)去臟亂差的、建筑無(wú)序設(shè)施不全的城中村農(nóng)民自建房好，這樣，城中村農(nóng)民就可以因?yàn)椴疬w而獲得巨大利益，由此獲得上千萬(wàn)元的補(bǔ)償也頗常見(jiàn)。也就是說(shuō)，城中村改造不僅讓原城中村村民從此住上了環(huán)境優(yōu)美設(shè)施良好的精品小區(qū)，而且可以獲得巨大的補(bǔ)償。城中村改造對(duì)城中村村民有利。這個(gè)意義上講，地方政府通過(guò)投入巨資來(lái)改造城中村，城中村民得利益，政府得形象。
當(dāng)然，政府出錢(qián)來(lái)改造城中村以得形象，所需巨資并非很容易出得起。比如廣州早在2005年計(jì)算改造全部130多個(gè)城中村就需要投入2000億的巨資，而為召開(kāi)亞運(yùn)會(huì)所改造海星沙一個(gè)村，廣州市政府據(jù)說(shuō)就拿出了40億元。對(duì)于絕大多數(shù)城市基礎(chǔ)設(shè)施欠帳很多的城市，很難拿得出如此巨額資金來(lái)改造城中村。
政府改造拿不出錢(qián)，就通過(guò)市場(chǎng)，就引入企業(yè)來(lái)改造如何？城中村所處區(qū)位大都是在城市黃金地帶，這些地帶寸土寸金。城中村基礎(chǔ)設(shè)施缺乏，環(huán)境臟亂差，黃金寶地上的建筑卻無(wú)法實(shí)現(xiàn)應(yīng)有的市場(chǎng)價(jià)值。若引進(jìn)資金對(duì)城中村改造，資本在拆遷后再利用這塊黃金地段建設(shè)高尚住宅小區(qū)或用于商業(yè)目的，高房?jī)r(jià)就可能給企業(yè)以回報(bào)，彌補(bǔ)拆遷支出后還有盈余，這樣一來(lái)，地方政府不出錢(qián)，企業(yè)有盈利，農(nóng)民得利益，城市得形象，就成為了真正多贏的格局。
為了得到這個(gè)多贏格局，地方政府也要讓利。因?yàn)槌侵写迨羌w建設(shè)用地。按照法律，集體建設(shè)用地只能由地方政府征收，然后必須經(jīng)由招拍掛程序在土地二級(jí)市場(chǎng)上拍出。地方政府為了好事辦好，往往免收土地出讓金，而將征收拆遷農(nóng)村建設(shè)用地相當(dāng)于劃撥到企業(yè)，進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)。無(wú)論如何，即使政府沒(méi)有獲得土地出讓金，城中村改造也沒(méi)有損失地方政府的任何利益，結(jié)果卻是開(kāi)發(fā)商賺錢(qián)，城中村村民致富，之前的“城市之瘡”不花任何成本就被清除掉了。
是這樣的嗎？其實(shí)不是。為什么？因?yàn)榈胤秸谝M(jìn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行建設(shè)，免收土地出讓金之外，城中村地帶所建大量商品房增加了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)供給，從而稀釋了城市房地產(chǎn)的價(jià)值。或者說(shuō)，在一個(gè)相對(duì)封閉的城市，對(duì)房地產(chǎn)的需求是相對(duì)固定的，增加的商品房供給會(huì)稀釋城市房地產(chǎn)所附著在土地上的價(jià)值?；蛘哒f(shuō)，城中村的開(kāi)發(fā)為市場(chǎng)提供了大量的商品房，就使地方政府不再可能在城郊新征建設(shè)用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，從而損失了潛在的農(nóng)地非農(nóng)使用的增值收益，也就是潛在的土地財(cái)政收入。世界上就沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故的財(cái)富。從這個(gè)意義上講，城中村改造，即使是由企業(yè)來(lái)拆遷還建、市場(chǎng)運(yùn)作，地方政府仍然是通過(guò)損失潛在的土地財(cái)政收入來(lái)投入了巨資，而不是只有人賺錢(qián)卻沒(méi)有人虧本。
三、城中村改造中的拆建依賴(lài)及資源浪費(fèi)
還有一種流行的觀點(diǎn)認(rèn)為，城中村位置地處城市中心，在城市中心建筑低價(jià)值的房產(chǎn)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)土地的價(jià)值，這樣就沒(méi)有集約節(jié)約利用土地。通過(guò)將城市中心低矮陳舊的房屋拆除，建設(shè)高大現(xiàn)代的建筑，才能充分實(shí)現(xiàn)土地的價(jià)值。從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，這樣想是對(duì)的。但拆除城市中心地帶的低矮舊房，建高價(jià)值住房，其實(shí)質(zhì)含義是稀釋了城市房地產(chǎn)的價(jià)值，總體來(lái)講，這種的拆舊建新并沒(méi)有產(chǎn)生出新的價(jià)值出來(lái)。這個(gè)道理很多人不懂，因此會(huì)出現(xiàn)很多城市將市政府由老城區(qū)搬出來(lái)建在新城區(qū)，卻兩邊都會(huì)賺錢(qián)的故事。這個(gè)故事說(shuō)，市政府所在的城市中心土地值錢(qián)，因此，搬走市政府，將土地出售，可以賣(mài)出高價(jià)。市政府建在新城區(qū)又會(huì)帶動(dòng)新城區(qū)土地的升值，就又可以賺錢(qián)。搬遷市政府本來(lái)是一件耗資巨大的事情，到了這個(gè)故事中卻變成了拆也賺錢(qián)建也賺錢(qián)的好事。世界上怎么可能有這樣的好事？與拆市政府建市政府故事同樣的還有城市挖湖填都賺錢(qián)的故事。從一個(gè)城市內(nèi)的小局部來(lái)講，也許拆與建市政府或填與挖湖都賺錢(qián)，從一個(gè)城市的整體來(lái)看，則一個(gè)局部所獲利益正是通過(guò)這個(gè)城市整體利益被攤薄為代價(jià)的。反過(guò)來(lái)拆建市政府是要花錢(qián)的，填挖湖泊也是要花錢(qián)的。
同樣，城中村改造，無(wú)論制度設(shè)計(jì)多么復(fù)雜，其本質(zhì)都是將之前城中村建筑拆除，再建新的建筑。因?yàn)樾陆ㄖA(chǔ)設(shè)施更好，建筑密度更高（關(guān)鍵是樓層高），產(chǎn)權(quán)更清晰，新建筑就具有更高的市場(chǎng)價(jià)值，從而可以讓開(kāi)發(fā)商賺錢(qián)和城中村村民致富。但問(wèn)題是，之前城中村中的建筑是具有很高使用價(jià)值的，這部分建筑被拆除了，非常浪費(fèi)，非?？上?，非常不低碳。之前城中村的建筑也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展所積淀下來(lái)的物質(zhì)成果，現(xiàn)在卻似乎是因?yàn)檫@塊土地可以實(shí)現(xiàn)更高的市場(chǎng)價(jià)格，而一定要拆除，卻沒(méi)有看到在被拆出的城中村土地上所實(shí)現(xiàn)的更高地價(jià)，不過(guò)是稀釋和攤薄了整個(gè)城市中其他建筑的價(jià)值而已，并沒(méi)有創(chuàng)造出新的價(jià)值。這種通過(guò)拆遷，通過(guò)不斷地毀壞經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所形成的仍然具有高度使用價(jià)值的物質(zhì)積淀來(lái)進(jìn)行建設(shè)的思路，是開(kāi)發(fā)商的思路，這種思路極大地破壞了經(jīng)濟(jì)發(fā)展所積累下來(lái)的成果，造成了巨大的浪費(fèi)。
當(dāng)前國(guó)土部正推動(dòng)城市“三舊”改造，表面上看起來(lái)是為了集約節(jié)約利用城市土地，實(shí)際上卻對(duì)本來(lái)仍然具有巨大使用價(jià)值的所謂“三舊”這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展所形成的物質(zhì)成果的摧毀。這是極大的浪費(fèi)，這是極大的犯罪。中國(guó)今天仍然處于發(fā)展中階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展所形成的物質(zhì)成就依然不夠多，人民還無(wú)法享受到充裕的物質(zhì)成果?，F(xiàn)在卻將本來(lái)建設(shè)得好好的大量樓房基礎(chǔ)設(shè)施炸掉重建，這是多么讓人心疼啊。這樣來(lái)集約節(jié)約土地，難道今天中國(guó)的土地已經(jīng)少到必須將其實(shí)相當(dāng)不錯(cuò)的所謂城市“三舊”的良好建筑炸掉的地步嗎？中國(guó)有960萬(wàn)km2，難道就缺少已經(jīng)建有良好建筑的所謂城市“三舊”的那點(diǎn)土地？難道中國(guó)農(nóng)村13萬(wàn)km2多宅基地上的農(nóng)民不都是眼巴巴地期望自己可以到城市“三舊”建筑中獲得一席之地嗎？農(nóng)民可以占有大量土地而缺少在土地上進(jìn)行建筑的資金，農(nóng)民目前在農(nóng)村自家宅基地上所建住房質(zhì)量，難道不都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)劣于城市“三舊”建筑的嗎？
四、城中村改造中的受損群體及劣勢(shì)處境
城中村中有兩種居民，一種是城中村村民，這些村民出租住房賺錢(qián)，當(dāng)起了食利者。這部分人只占城中村居民的少數(shù)。第二種是來(lái)城中村租房的房客，其主體是進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)民工。城中村基礎(chǔ)設(shè)施不好，環(huán)境臟亂差，所以房租低，正好為進(jìn)城農(nóng)民工提供廉價(jià)住所。城中村地處市中心，正好也為農(nóng)民工務(wù)工經(jīng)商提供了方便。雖然擁擠但很廉價(jià)，雖然臟亂差但很方便居住，讓農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商，變得容易。農(nóng)民工因此可以在城市賺到錢(qián)，而回農(nóng)村老家消費(fèi)。現(xiàn)在將能有效容納農(nóng)民工的城中村拆除了，農(nóng)民工就沒(méi)有廉價(jià)而方便的居所，他們進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商所賺收入的更多部分就要用來(lái)支付房租，他們因此更加無(wú)法為回農(nóng)村老家消費(fèi)而積蓄，也更加沒(méi)有能力為體面進(jìn)城而積蓄。
地方政府為了解決農(nóng)民工的住處，而不得不修建更多的廉租房。地方政府所修建的廉租房不可能在城市中心，只可能修建在地價(jià)不高、區(qū)位不好的城市邊緣地帶，農(nóng)民工到這些城市邊緣地帶的廉租房居住，他們務(wù)工經(jīng)商都變得極其不便。結(jié)果往往是，政府花錢(qián)建了廉租房，農(nóng)民工還不愿意來(lái)居住。這樣看來(lái)，城中村改造還改造出了一個(gè)只有受害而無(wú)任何獲益的群體，這個(gè)群體就是進(jìn)城農(nóng)民工。進(jìn)城農(nóng)民工因?yàn)槭チ顺侵写暹@個(gè)廉價(jià)的居所，而更難在城市謀取收入高的就業(yè)，因而要更多地支付房租，而更加難以獲得體面地融入城市的積蓄?？梢?jiàn)，即使是城中村改造，國(guó)家不出錢(qián)，開(kāi)發(fā)商賺錢(qián)，城中村村民致富，以及沒(méi)有浪費(fèi)資源，城中村改造也有一個(gè)嚴(yán)重后果，就是極大地?fù)p害了進(jìn)城農(nóng)民工的利益。
在城中村中，城中村村民因?yàn)榭梢允杖》孔?，他們就不僅有良好的住所，而且有穩(wěn)定的收入，這部分城中村村民不僅不是貧民窟的一員，而且是城市一般市民所羨慕的群體。租住城中村的農(nóng)民工，他們只是城中村的過(guò)客，他們住在城中村，在城市務(wù)工經(jīng)商。若他們務(wù)工經(jīng)商收入高，他們就在城市購(gòu)房，并因此體面而有尊嚴(yán)地在城市安居下來(lái)。若務(wù)工經(jīng)商收入不高，無(wú)法在城市體面安居，這些農(nóng)民工就將在城市所獲收入拿回農(nóng)村家鄉(xiāng)消費(fèi)。農(nóng)民工從來(lái)不認(rèn)為自己是城中村的一員，他們只是城中村的過(guò)客，住在城中村在城市務(wù)工經(jīng)商只是手段，目的則是在城市買(mǎi)房或最終返鄉(xiāng)。
正是因?yàn)榫幼≡诔侵写逯皇鞘侄?，居住在城中村的農(nóng)民工就會(huì)保持積極的態(tài)度，就不會(huì)認(rèn)為自己是貧民窟的一員。因此，認(rèn)為城中村是城市貧民窟的說(shuō)法完全誤會(huì)了中國(guó)城中村與一般發(fā)展中國(guó)家的貧民窟的本質(zhì)差異。相反，中國(guó)的城中村為發(fā)展中國(guó)家的進(jìn)城農(nóng)民工提供了不同于一般發(fā)展中國(guó)家貧民窟的生存居住模式。因而我們可以這么認(rèn)為，城中村的臟亂差是與目前中國(guó)處于一個(gè)發(fā)展中國(guó)家的階段相適應(yīng)的。在中國(guó)這樣的發(fā)展階段就要將城市每一個(gè)部分都建設(shè)得如歐美日，這不可能。通過(guò)改造城中村，將租住在城中村的農(nóng)民工都集中到城市邊緣地帶的廉租房，將導(dǎo)致農(nóng)民務(wù)工經(jīng)商更不方便，經(jīng)濟(jì)收入減少，使農(nóng)民工在城市的生存就更為艱難。住在由政府提供的廉租房里的農(nóng)民工就更可能落入到貧民窟的生活之中。
五、小結(jié)
改造城中村，無(wú)論是通過(guò)政府的直接投資，還是通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作，實(shí)際上都要耗費(fèi)大量財(cái)政資源，只不過(guò)前者是通過(guò)政府直接投資，后者是政府損失潛在的土地出讓金收入。城中村改造除了表面上的城市外觀，及制造出大批城中村的千萬(wàn)億萬(wàn)富翁以外，基本上都是負(fù)面作用，可能是弊大于利。地方政府花費(fèi)巨額財(cái)政資金改造城中村，結(jié)果卻是弊大于利，這樣的改造當(dāng)然要警惕。
尤其是在目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于中等收入階段，弄不好社會(huì)落入中等收入陷阱。中國(guó)應(yīng)將主要的財(cái)政資源服務(wù)于中國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，服務(wù)于中國(guó)在全球化背景下的國(guó)際分工地位的提升上，唯如此，中國(guó)才可以步入到發(fā)達(dá)國(guó)家行列，中國(guó)才能用更多財(cái)政資源來(lái)建設(shè)更好的城市形象。在當(dāng)前及未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期，地方政府應(yīng)將主要的財(cái)政資源（包括土地財(cái)政資源）用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施，用于發(fā)展經(jīng)濟(jì)，而不是用在城中村改造上面。
參考文獻(xiàn)：
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第8篇：城中村改造的影響范文
關(guān)鍵詞：舊城改造；城中村；規(guī)劃；
Abstract: the transformation of the old city in so many ways, irrespective of the manner in which to take, in the transformation of the old city are to emphasize the comprehensive planning, comprehensive reform and comprehensive benefits. The transformation of the old city planning should follow the principle from set out actually, suit one's measures to local conditions, do, do everything in one's power principle. This article through real case study.
Key words: urban renewal; urban village planning;
中圖分類(lèi)號(hào)：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
近些年來(lái), 舊城更新的速度、規(guī)范、力度和范圍都是前所未有的。當(dāng)然,這適應(yīng)了居民改善生活質(zhì)量的強(qiáng)烈要求; 適應(yīng)了政府美化城市形象的決心; 適應(yīng)了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需求; 適應(yīng)了城市自身現(xiàn)代化發(fā)展的內(nèi)在趨勢(shì); 適應(yīng)了資金的流向需求; 適應(yīng)了土地的有償使用和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
一、舊城改造的必要性
城中村改造絕不是僅僅簡(jiǎn)單地拆幾棟舊房子, 拓寬幾條舊馬路, 增加幾根煤氣管, 鋪設(shè)幾片綠地, 點(diǎn)綴幾個(gè)小品。從橫向看, 城中村更新是對(duì)城市功能、布局、產(chǎn)業(yè)、結(jié)構(gòu)、特色進(jìn)行調(diào)整和改造; 從縱向看, 城中村更新是一個(gè)長(zhǎng)期、持久、永不間斷的新陳代謝演化過(guò)程; 從范圍看, 城中村更新包括對(duì)舊城的保護(hù)、 修復(fù)、 改建、 更新等多層次的內(nèi)容; 從社會(huì)角度看, 城中村更新是城市建設(shè)中最錯(cuò)綜復(fù)雜, 涉及面最廣, 也是群眾最為關(guān)心, 最為敏感的熱門(mén)問(wèn)題。
二、案例分析
廣州是我國(guó)最早全面啟動(dòng)城中村改造的城市之一。廣州某城中村位于荔灣區(qū)，由于適宜的區(qū)位、可承受的環(huán)境和相對(duì)合理的租賃價(jià)格，該城中村村自然地充當(dāng)了為產(chǎn)業(yè)配套中低檔居住區(qū)的角色。其常住戶(hù)籍人口約2000人，暫住人口達(dá)2萬(wàn)多人，主要是周邊工貿(mào)區(qū)、物流園區(qū)和商業(yè)區(qū)的從業(yè)人員和部分年輕白領(lǐng)。該村總用地面積約20 hm2，總建筑面積約50萬(wàn) m2，平均毛容積率2.5，局部私房區(qū)容積率高達(dá)4.0，平均建筑密度約37％，其中私房區(qū)平均建筑密度超過(guò)60％。除了一般城中村普遍存在的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化和環(huán)境問(wèn)題外，該村存在高壓走廊安全隱患、市政基礎(chǔ)設(shè)施不完善、道路交通擁擠、環(huán)境問(wèn)題惡劣和教育配套不足等問(wèn)題，村集體股份合作公司多次要求進(jìn)行改造(圖1)。
圖1城中村現(xiàn)狀分析圖圖2 城中村改造策略分析圖
三、舊城改造難點(diǎn)
城中村村改造的難點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是該城中村現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)強(qiáng)度很高，改造難度很大；二是現(xiàn)狀建筑規(guī)模大，拆遷資金要求高，安置難度大；三是區(qū)位和周邊功能環(huán)境相對(duì)較差，限制了改造后的功能也將以中低檔產(chǎn)業(yè)配套功能為主，開(kāi)發(fā)商業(yè)、辦公等高附加值功能的潛力較?。凰氖墙煌l件較差，難以支撐大規(guī)模開(kāi)發(fā)；五是高壓線路遷移帶來(lái)的改造成本增加，以及需要與供電等部門(mén)和國(guó)土部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)等特殊情況。
四、舊城改造模式
該村在2001年就提出整體拆除重建的方案，但是由于改造規(guī)模和強(qiáng)度過(guò)大、改造帶來(lái)的各項(xiàng)設(shè)施壓力無(wú)法解決、改造存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，該改造方案擱淺。為了探討適合廣州該城中村的改造模式，規(guī)劃從功能定位、設(shè)施承載力、社會(huì)影響以及操作實(shí)施等各個(gè)方面，對(duì)整體拆建、局部拆建和綜合整治三種改造模式的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行對(duì)比分析。（表1）
表1、城中村改造模式綜合分析
綜合以上分析，該村整體拆建雖然對(duì)環(huán)境的改善作用較大，但社會(huì)影響大、實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)高、配套壓力大，政府、開(kāi)發(fā)商、原村民和集體股份公司都會(huì)有較大顧慮而難于操作；綜合整治可有效緩解現(xiàn)狀城中村問(wèn)題，且基本不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響，惟一缺點(diǎn)在于資金籌措有較大難度；局部拆建符合本片區(qū)作為周邊產(chǎn)業(yè)功能的配套居住功能和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需求，同時(shí)改造對(duì)城市承載力、環(huán)境承載力的壓力較小，實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)較小。
因此，城中村改造適宜采取“局部拆建+綜合整治”的模式，即對(duì)于城中村現(xiàn)狀功能不合理、建筑質(zhì)量和環(huán)境較差的片區(qū)進(jìn)行拆除，按照城市居住區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)成為以小戶(hù)型公寓為主的中檔產(chǎn)業(yè)配套居住區(qū)，其他片區(qū)全面進(jìn)行綜合整治，通過(guò)道路交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共空間和建設(shè)景觀的改善，適當(dāng)提高居住條件和生活環(huán)境，滿(mǎn)足低檔次產(chǎn)業(yè)居住配套需求(圖2)。
五、經(jīng)濟(jì)可行性分析
改造經(jīng)濟(jì)可行性分析是城中村改造市場(chǎng)化運(yùn)作的基本保障。依據(jù)成本估價(jià)法原理，利潤(rùn)率＝改造總收益/改造總成本×100％，控制利潤(rùn)10％～15％左右是具備市場(chǎng)開(kāi)發(fā)動(dòng)力的基本要求。以不同的改造方案對(duì)利潤(rùn)率進(jìn)行分析測(cè)算，當(dāng)容積率為4.0時(shí)，改造的率潤(rùn)率大致為6.38％，容積率4.8時(shí)為9.56％，而容積率5.5時(shí)由于地價(jià)優(yōu)惠政策的限制，改造利潤(rùn)率反而降為8.26％。因此，從經(jīng)濟(jì)可行性上來(lái)說(shuō)，容積率取4.8時(shí)可以初步滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)可行性的要求。同時(shí)參考周邊片區(qū)居住區(qū)及其他城中村改造的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，初步確定該村的改造開(kāi)發(fā)強(qiáng)度為4.8。
六、改造影響分析
以往城中村改造的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)表明，在消除城中村內(nèi)部問(wèn)題的同時(shí)，必須有效避免對(duì)周邊社區(qū)產(chǎn)生負(fù)面影響。改造影響評(píng)估是大規(guī)模、程序化推進(jìn)城中村改造的重要環(huán)節(jié)，可以確保改造行為不僅有利于城中村本身，同時(shí)必須有利于改善周邊片區(qū)和整個(gè)城市的建設(shè)環(huán)境。一般的改造影響評(píng)估主要包括道路交通、公共配套設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施和景觀環(huán)境等四個(gè)方面，該村改造影響評(píng)估重點(diǎn)在于公共配套設(shè)施和道路交通。
6.1公共配套設(shè)施影響
公共配套影響分析的重點(diǎn)是需要獨(dú)立占地的幼兒園、中小學(xué)等教育設(shè)施，從整個(gè)城中村片區(qū)的角度考慮，現(xiàn)狀約有1所36班小學(xué)的學(xué)位缺口，完全解決配套需要用地2 萬(wàn)以上，局部拆建的總用地面積僅5萬(wàn)。在完全市場(chǎng)化改造的條件下，城中村村局部拆建既要解決配套問(wèn)題，又要控制開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，兩者之間存在較大的矛盾，需要對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)平衡。
從其該村的角度考慮，改造以后拆建范圍內(nèi)居住人口約9000人，通過(guò)增加或擴(kuò)建小學(xué)、幼兒園等公共配套設(shè)施，可以解決改造新增的配套需求?，F(xiàn)狀鳳光小學(xué)由1.33萬(wàn)、18班用地增加到2.07萬(wàn)、30班用地，增加的12班用地可服務(wù)約1萬(wàn)人，滿(mǎn)足改造增量人口的小學(xué)學(xué)位需求?，F(xiàn)狀該村幼兒園由0.26萬(wàn)、9班用地增加為0.56萬(wàn)、18班用地，增加的9班用地可服務(wù)0.7～1萬(wàn)人，也基本滿(mǎn)足改造增量居住人口的需求?？紤]到拆建范圍內(nèi)現(xiàn)狀居住人口的需求減少量未被計(jì)算，改造后學(xué)位的需求增加量實(shí)際上應(yīng)小于擴(kuò)建小學(xué)、幼兒園的供給增加量，因此改造后現(xiàn)狀學(xué)位較緊張的局面基本得到緩解。
6.2道路交通設(shè)施影響
城中村存在的交通問(wèn)題主要出現(xiàn)在輔道上，其早、晚高峰小時(shí)的飽和度(V/C)分別為0.82、0.84，該村改造后增交通量將進(jìn)一步加劇現(xiàn)狀區(qū)域交通擁擠。對(duì)不同容積率條件下的交通量和道路飽和度進(jìn)行測(cè)算，在容積率為4.8時(shí)，城中村西路輔道的飽和度將增加到1.01，表明必須對(duì)區(qū)域道路條件交通進(jìn)行改善。
根據(jù)上層次規(guī)劃和法定圖則的要求，打通城中村西側(cè)的金碧支路，可以緩解區(qū)域交通狀況。金碧支路打通后為雙向2條車(chē)道、設(shè)計(jì)車(chē)速為30 km/h，則其設(shè)計(jì)通行能力單向1395 pcu/h?？紤]其分流作用后對(duì)交通量重新分析測(cè)算表明，在開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制為4.8的情況下，西路輔道的飽和基本可以承受改造帶來(lái)的新增交通量。
七、對(duì)改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的思考與建議
改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃是城中村改造地區(qū)的一種公共政策，除了增進(jìn)空間資源利用的整體效率外，還應(yīng)關(guān)注空間資源分配的社會(huì)公平，實(shí)現(xiàn)土地利用效益在政府、業(yè)主和改造主體之間合理分配。因此，除了加強(qiáng)規(guī)劃技術(shù)方面的研究外，還應(yīng)建立一套公正合理的操作程序和工作方法。
7.1政府組織規(guī)劃編制
為了避免開(kāi)發(fā)單位為追求利潤(rùn)最大化對(duì)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃制定進(jìn)行不適當(dāng)?shù)母深A(yù)，影響改造方案的公平性和合理性，專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)主要由政府組織編制。為保障改造項(xiàng)目的市場(chǎng)動(dòng)力和可操作性，應(yīng)委托多家房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)對(duì)改造項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行測(cè)算和咨詢(xún)。專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃編制和經(jīng)濟(jì)分析評(píng)估應(yīng)同步開(kāi)展，并保持與原村民、集體股份公司以及其他相關(guān)主體的及時(shí)溝通，以形成各方協(xié)調(diào)一致的改造方案。
7.2市場(chǎng)確定開(kāi)發(fā)主體
政府組織完成改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的編制和審批后，建議參考香港市區(qū)重建局的操作辦法，由政府進(jìn)行公告，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，從提出改造申請(qǐng)的改造單位中根據(jù)各項(xiàng)因素打分評(píng)估后選擇改造主體，并通過(guò)保證金、人員參與、進(jìn)度監(jiān)管等手段加強(qiáng)對(duì)于改造項(xiàng)目后期實(shí)施的監(jiān)督和管理，確保拆遷、補(bǔ)償和安置的社會(huì)和諧以及社會(huì)影響。
7.3增強(qiáng)公共參與力度
改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)鼓勵(lì)公眾包括原村民、現(xiàn)狀居住人口和周邊片區(qū)市民在內(nèi)的所有利益相關(guān)方的積極參與，在制定方案的初期就開(kāi)始廣泛地聽(tīng)取和征詢(xún)各方改造意愿包括是否需要改造、改造的方向、改造的模式、組織方式、拆遷安置方式等，保證城中村改造具有和諧社會(huì)基礎(chǔ)，并取得較好的社會(huì)效應(yīng)。
八、結(jié)束語(yǔ)
透過(guò)城中村改造我們發(fā)現(xiàn)，在舊城更新過(guò)程中,要權(quán)衡利弊、 高瞻遠(yuǎn)矚, 要使經(jīng)濟(jì)效益、 社會(huì)效益、環(huán)境效益三者協(xié)調(diào)發(fā)展、高度統(tǒng)一，只有這樣才能更好的實(shí)現(xiàn)農(nóng)村城市化、更快的推進(jìn)城市現(xiàn)代化發(fā)展,這是社會(huì)發(fā)展的必然,勢(shì)在必行。
參考文獻(xiàn)：
第9篇：城中村改造的影響范文
[關(guān)鍵詞] “城中村” 商業(yè)形態(tài) 更新研究
一、“城中村”商業(yè)形態(tài)的特點(diǎn)
1．具有“城中村”特色的商業(yè)服務(wù)設(shè)施
在“城中村”中，主要存在的是自發(fā)形成的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，很少甚至沒(méi)有公共的文化娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。以沿街小商鋪為主要模式的商業(yè)街在“城中村”社區(qū)空間中占有重要的地位，活動(dòng)中心自然呈現(xiàn)出帶狀分布特點(diǎn)，并具有很強(qiáng)的靈活性和自發(fā)組織功能，是“城中村”商業(yè)服務(wù)的特色。表現(xiàn)有：
第一，很容易改變經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，比如說(shuō)賣(mài)飾品不景氣，過(guò)一段時(shí)間可能要賣(mài)百貨；
第二，商鋪很容易易主，今天這個(gè)老板在這經(jīng)營(yíng)，明天可能就換作另外一個(gè)生意人；
第三，如果現(xiàn)有的門(mén)面房不能滿(mǎn)足需求，那么會(huì)有新的臨街住宅改造成門(mén)面房，但如果大家都不在此開(kāi)店的話，就會(huì)作為住房租出去。
第四，由于“城中村”缺乏公共開(kāi)放空間，街道便承載了社區(qū)中心的大部分功能，并成為村民聊天、休閑、散步的場(chǎng)所。
2．人口組成情況
在對(duì)西安市“城中村”調(diào)研中，發(fā)展成熟的“城中村”外來(lái)人口都是本村村民的幾倍。如地處西安南二環(huán)邊緣的草場(chǎng)坡村，其中本村村民約占總?cè)藬?shù)的20%，租住的外來(lái)人員占80%。其成員組成如圖1所示。
3．商鋪?zhàn)饨鹎闆r
“城中村”主要交通道路的人流量相對(duì)其他位置的人流量要多，相應(yīng)的租金也有差別。在草場(chǎng)坡村通向村口的主要街道，一間15平米左右的商鋪，近幾年一直保持月租金1000的狀況承租。位置稍差的街道商鋪基本在600-800左右。在大明宮家居城附近的東木塔寨村，一間房達(dá)到月租2000元，村民一個(gè)月單靠房租收入上萬(wàn)。
可以看出，處于位置優(yōu)越的地段，不僅保障房子出租率，也能使其中的商鋪價(jià)格一直保持較高的水平，最大限度地保障房東收入。
4．商鋪形態(tài)
“城中村”中的商業(yè)大多都是“前店后居”、“下店上居”的形式，而且?guī)缀醵际亲园l(fā)形成的。
從“草場(chǎng)坡村”調(diào)研中可以看到，一條主要街道的54家商鋪中，有48家是屬于商住混合型；另外一條主要街道的44家商鋪中，有37家屬于商住混合型。但是，這樣的狀況并不是事先考慮到商業(yè)需求而設(shè)計(jì)的，基本上都是根據(jù)村民的需要自己改造。村民根據(jù)自己家里住宅的布局，將底層的房間打開(kāi)作為門(mén)面房，形成“前店后居”、“下店上居”的居住模式。
5．商鋪經(jīng)營(yíng)種類(lèi)齊全
商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目種類(lèi)全，數(shù)量多，在這些項(xiàng)目中，餐館及食品店、日用品商店、所占比重較大。由于這些商業(yè)服務(wù)設(shè)施以私人經(jīng)營(yíng)為主，規(guī)模較小、任意性、變動(dòng)性很大。
二、“城中村”商業(yè)存在的問(wèn)題
“城中村”商業(yè)形態(tài)由于缺乏統(tǒng)一的組織規(guī)劃而呈現(xiàn)出一種無(wú)序狀態(tài)，形態(tài)紛雜，主要以零售業(yè)，服務(wù)業(yè)為主，商鋪形態(tài)不固定，流動(dòng)性大，但是能夠滿(mǎn)足居于其中人群的基本生活需求。但從商業(yè)功能，環(huán)境狀況和規(guī)劃狀況方面分析，還存在許多問(wèn)題：
1．商業(yè)功能不全面
“城中村”商業(yè)種類(lèi)繁多，商業(yè)氣息濃厚。外來(lái)商業(yè)介入快、自由靈活。但是功能不全，一些商業(yè)活動(dòng)介入困難。由于租金稅費(fèi)等問(wèn)題，導(dǎo)致許多低利潤(rùn)的商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目無(wú)法進(jìn)入。特別是新鮮蔬菜、再生資源回收等基本生活服務(wù)需求，在“城中村”社區(qū)內(nèi)不能得到滿(mǎn)足。
2．環(huán)境狀況差
大部分“城中村”的環(huán)境狀況很差，缺乏統(tǒng)一的管理，社區(qū)服務(wù)意識(shí)差。沿街的小型餐飲店衛(wèi)生狀況差，管理混亂，大都沒(méi)有必要的衛(wèi)生消毒設(shè)施。垃圾隨意扔，即使有垃圾站，也是隨意地在街道的一個(gè)角落存放，容易滋生病菌。
3．規(guī)劃狀況
由于“城中村”由自然的原始村落演變而成，在城市化過(guò)程中逐漸被包含在城市中，成為都市中的村莊。近些年，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，村民在自己的宅基地隨意地改建、擴(kuò)建自己的住房，沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃，造成現(xiàn)在“城中村”中住宅層數(shù)、住宅間距、住宅類(lèi)型不規(guī)整的混亂局面，而底層的商鋪隨著住宅、街道的改建、改造，也出現(xiàn)參差不齊的立面。
三、“城中村”商業(yè)更新原則
1．更新的定位
在“城中村”商業(yè)更新中，定位“城中村”的商業(yè)形態(tài)應(yīng)針對(duì)居住人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣，以此來(lái)確定商業(yè)項(xiàng)目的輻射范圍及影響力。在“城中村”調(diào)研中，大部分第一代人由于原始耕地的消失，都沒(méi)有正當(dāng)?shù)穆殬I(yè)，第二代人中部分有固定的職業(yè)，還有一些做個(gè)體商販。但是調(diào)研發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)期以來(lái)的城市化生活使村民的觀念發(fā)生很大的改變，所以要徹底對(duì)“城中村”進(jìn)行改造，不僅考慮外在形態(tài)上更新，還有生活方式，精神思想上的更新，這是保證更新改造成功的前提。
2．更新的延續(xù)性
“城中村”更新的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)尊重歷史和現(xiàn)狀，協(xié)調(diào)村里物質(zhì)環(huán)境與村里的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)情況和城市管理等方面的關(guān)系，同時(shí)尊重村民的生活習(xí)俗，繼承城市在歷史上創(chuàng)造并留下來(lái)的有形和無(wú)形的各類(lèi)資源和財(cái)富。這是延續(xù)并發(fā)展城市文化特色的需要，同時(shí)也是確保更新獲得成功的基本條件。
3．更新的階段性
“城中村”更新是一個(gè)連續(xù)的過(guò)程，任何改建都不是最后的完成（也從來(lái)沒(méi)有最后完成），而是處于持續(xù)的更新之中，應(yīng)當(dāng)妥善處理目前與將來(lái)的關(guān)系?！俺侵写濉备聭?yīng)該從現(xiàn)狀出發(fā)，區(qū)分不同的情況，分類(lèi)分階段的逐步進(jìn)行。
四、“城中村”商業(yè)形態(tài)的更新策略
1．再現(xiàn)街道商業(yè)生活的繁榮
在“城中村”的改造更新中，應(yīng)當(dāng)結(jié)合村落的傳統(tǒng)鄉(xiāng)土文化，再現(xiàn)街道商業(yè)生活的繁榮。如特色商業(yè)街、小吃文化街、民族風(fēng)情街等，這樣既滿(mǎn)足村中商業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的需要，也使村落的內(nèi)在文化特征保留并遺傳下來(lái)。
2．交往、娛樂(lè)空間的塑造
調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，“城中村”中基本沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的娛樂(lè)、鄰里交往空間，因此，在“城中村”商業(yè)更新中重新塑造交往場(chǎng)所，促進(jìn)村民的心理認(rèn)同具有非常重要的意義。一方面是村民情感的需要，另一方面，村民可以在交往活動(dòng)中發(fā)展他們的社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)化區(qū)域認(rèn)同感。
3．合理利用村中資源
改造“城中村”不能采取一刀切的模式，應(yīng)針對(duì)“城中村”各自的特點(diǎn)，制定相應(yīng)的改造措施，采取逐步推進(jìn)的辦法。例如有的“城中村”由于傳統(tǒng)文化遺留的存在，可以一定程度的保留下來(lái)，建立特色文化旅游觀賞區(qū)，一定范圍內(nèi)保留村中原始的文化資源，無(wú)論對(duì)城市還是對(duì)“城中村”都是一筆寶貴的文化財(cái)富。
“城中村”不是單純的物質(zhì)體系，而是以人為核心的物質(zhì)體系、經(jīng)濟(jì)體系、社會(huì)文化體系的綜合體?！俺侵写濉备脑觳粏问俏镔|(zhì)形態(tài)上的轉(zhuǎn)變，我們應(yīng)該更多地關(guān)注“城中村”方面的問(wèn)題，從而實(shí)現(xiàn)“城中村”的全面城市化。
參考文獻(xiàn)：
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