養(yǎng)老項目盈利模式精選(九篇)

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第1篇：養(yǎng)老項目盈利模式范文

計劃生育政策導(dǎo)致家庭結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，家庭養(yǎng)老功能正在逐步趨弱。然而，從各地方管理部門紛紛強(qiáng)調(diào)的“9073結(jié)構(gòu)”（即90%的老人居家養(yǎng)老，7%的老人依托社區(qū)養(yǎng)老，3%的老人依靠專業(yè)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老）來看，居家養(yǎng)老在未來仍是主流。

國務(wù)院辦公廳于2011年底印發(fā)《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》（下簡稱《規(guī)劃》），其中指出，目前我國是世界上唯一老年人口超過1億的國家，且正在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的5倍多。預(yù)計到2015年，老年人口將達(dá)到2.21億，約占總?cè)丝诘?6%；2020年達(dá)到2.43億，約占總?cè)丝诘?8%。

面對巨大的市場潛力，受限購政策之苦已久的眾多房地產(chǎn)開發(fā)商們仿佛發(fā)現(xiàn)了又一片藍(lán)海，紛紛朝著養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)發(fā)。從萬科、保利等行業(yè)龍頭企業(yè)，到區(qū)域性開發(fā)商，大大小小的企業(yè)都在涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。甚至一些醫(yī)療機(jī)構(gòu)和保險公司，也開始憑借自身優(yōu)勢介入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

然而，這塊誘人的蛋糕，吃起來卻未必好消化。

“養(yǎng)老地產(chǎn)根本沒有回報模式?！北本┠撤康禺a(chǎn)開發(fā)商告訴《英才》記者，之所以說養(yǎng)老地產(chǎn)的模式不成熟，因為并不是老人住進(jìn)來就行，項目中所有的醫(yī)療系統(tǒng)、保健康復(fù)系統(tǒng)、醫(yī)院等一整套配套設(shè)施都得跟上。

“所謂‘養(yǎng)老地產(chǎn)沒有穩(wěn)定的盈利模式’或‘看不出在哪能掙錢’，這是相比于過去房地產(chǎn)開發(fā)的‘大投入大產(chǎn)出’來說的，過去地產(chǎn)商抓住一個機(jī)會就能一夜暴富，但在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，是沒有這種可能的?！北本┨柍羌瘓F(tuán)（下簡稱太陽城）總裁朱鳳泊對《英才》記者說道。

而談到養(yǎng)老地產(chǎn)的特點，華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司策劃總監(jiān)、養(yǎng)老地產(chǎn)研究中心主任郝榮福向《英才》記者表示，養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)開發(fā)區(qū)別很大，住宅是一次性銷售物業(yè)，與后期服務(wù)聯(lián)系較弱。養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)類似于商業(yè)地產(chǎn)，注重后期運(yùn)營，“在養(yǎng)老地產(chǎn)項目中，房地產(chǎn)公司應(yīng)該是一個服務(wù)提供商或者運(yùn)營商?！?/p>

賣房還是賣服務(wù)

養(yǎng)老服務(wù)包含許多方面，從《規(guī)劃》來看，主要包括對健康老人、半失能老人以及失能老人不同程度的照料，從基本的洗衣做飯到專業(yè)化程度較高的康復(fù)醫(yī)療，這顯然已經(jīng)超出了房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)范圍。

傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，在養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)驗上并沒有優(yōu)勢。

“健康老人以自主生活為主，更多選擇自娛自樂，一般服務(wù)是輔助的服務(wù)，比如做飯、洗衣、打掃衛(wèi)生或者組織興趣小組等。但是失能老人則必須由護(hù)理人員護(hù)理，而護(hù)理人員須由民政部持證考核，要有護(hù)理經(jīng)驗和護(hù)理技能，具體到如何給老人翻身、導(dǎo)尿?！敝禅P泊認(rèn)為，很多開發(fā)商不愿意做服務(wù)運(yùn)營，或者在這個領(lǐng)域沒有經(jīng)驗，因此做起來就虧了本。

而在郝榮?？磥?，具有專業(yè)能力的醫(yī)療機(jī)構(gòu)與保險公司，其實更適合經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)：“開發(fā)商轉(zhuǎn)型，其實也要依托這些機(jī)構(gòu)來完成經(jīng)營?！?/p>

醫(yī)療機(jī)構(gòu)在與房地產(chǎn)公司合作時，主要輸出其在醫(yī)療領(lǐng)域的管理經(jīng)驗，具體的服務(wù)內(nèi)容包括提供護(hù)理培訓(xùn)、簡單的診治、醫(yī)護(hù)人員的派駐等方面。此類醫(yī)療機(jī)構(gòu)的收費(fèi)模式是，向養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營方收取一定比例的服務(wù)費(fèi)。

創(chuàng)富（北京）創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司醫(yī)療基金合伙人徐天宏在談到醫(yī)療機(jī)構(gòu)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的盈

利模式時，對《英才》記者表示：“醫(yī)療機(jī)構(gòu)還是更看重‘地產(chǎn)’的概念，因為除和地產(chǎn)結(jié)合外，單憑醫(yī)療、養(yǎng)老盈利的機(jī)構(gòu)還很少。很多醫(yī)療機(jī)構(gòu)選擇獨(dú)立開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，項目資金則通過引入投資方來解決?！?/p>

像太陽城這樣的地產(chǎn)企業(yè)，并不愿意與醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)的利潤本來就不高，如果再在醫(yī)療服務(wù)上購買別人的服務(wù)，利潤空間就更小了?！敝禅P泊表示。

此外，險資與養(yǎng)老地產(chǎn)也打得火熱。保險公司尤其是人壽保險公司坐擁豐富養(yǎng)老客戶資源，可以通過險種的設(shè)計與養(yǎng)老地產(chǎn)高度結(jié)合，甚至可以實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)與保險產(chǎn)品的捆綁式銷售。

然而，中國保監(jiān)會于今年7月下發(fā)《關(guān)于保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》，以規(guī)范運(yùn)作“防止以養(yǎng)老項目名義建設(shè)和銷售商品房，防范以自用項目名義投資不動產(chǎn)”。這在某種程度上反映出，此前的險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)，或許更偏向于不動產(chǎn)開發(fā)，而不是服務(wù)。

盈利模式未知

種種跡象表明，無論經(jīng)驗豐富與否，單純依靠服務(wù)來盈利，在當(dāng)前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域并不成熟。收取養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)用的細(xì)水長流，難以在短期內(nèi)填滿前期開發(fā)項目資金的大水池，開發(fā)商往往面臨巨大的資金壓力。

“至少在目前的中國，通過老年人購買服務(wù)的盈利能力還是比較弱的。相比養(yǎng)老地產(chǎn)的建造、投入，短期看來盈利回報還是比較低的?！焙聵s福說。

在如何平衡項目資金上，房地產(chǎn)公司各顯神通。

當(dāng)前市場上養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)通常是通過銷售和服務(wù)配比的方式，來實現(xiàn)項目資金的平衡。盡管各個養(yǎng)老項目中物業(yè)銷售與持有的比例不盡相同，但物業(yè)銷售確實對資金的回籠有著重要作用，也因此有聲音質(zhì)疑養(yǎng)老地產(chǎn)“只賣房、不養(yǎng)老”。

朱鳳泊向《英才》記者介紹，太陽城項目是通過銷售70%的物業(yè)、持有30%的物業(yè)來實現(xiàn)資金的平衡：“這是一種循環(huán)關(guān)系，開發(fā)商并沒把利潤拿走，而是用利潤直接作為老人服務(wù)的持有型物業(yè)了，企業(yè)通過配套服務(wù)來實現(xiàn)最終的盈利?！?/p>

除了進(jìn)行物業(yè)銷售，有很多養(yǎng)老項目開發(fā)商，選擇通過會員制或押金制的方式來實現(xiàn)資金的平衡。

所謂押金制，就是一開始入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)交付一筆很高的押金；而會籍制，則是通過購買會籍來入住，而這個會籍一般是可轉(zhuǎn)讓的。押金或會籍費(fèi)通常會按照不同養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，分成若干個檔次，從幾十萬元到上百萬元不等，開發(fā)商可借此達(dá)到回籠資金的目的。

但養(yǎng)老地產(chǎn)界對此模式也存在爭議，比如這種模式導(dǎo)致了物業(yè)使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)的分離。朱鳳泊表示：“民政部門很快會出臺一些政策對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行規(guī)范，會員制、高額保證金，將不允許再這樣做。”

第2篇：養(yǎng)老項目盈利模式范文

【關(guān)鍵詞】老齡化社會；養(yǎng)老房產(chǎn)；商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，到2050年，我國老年人口總量將超過4億。且80歲及以上的人口占老年人總?cè)丝诘谋戎貙⑦_(dá)到25%-30%之間。龐大的養(yǎng)老市場，成為吸引養(yǎng)老運(yùn)營機(jī)構(gòu)加入的重要原因。作為民生熱點，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為國家“十二五”重點發(fā)展扶植的產(chǎn)業(yè)。8月16日，國務(wù)院總理在國務(wù)院常務(wù)會議上也再提養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，會議上提出到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的覆蓋城鄉(xiāng)的多樣化養(yǎng)老服務(wù)體系。據(jù)了解，目前全國有80家地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，公開信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項目達(dá)百余個。

老齡人口的快速增長與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施發(fā)展緩慢的矛盾，困擾著未富先老的中國。目前，中國養(yǎng)老市場現(xiàn)狀可用8個字概況，“未老先衰，未富先老”。即老人的財富積累總體平均水平較低，且多數(shù)老人存在健康問題?！拔蠢舷人ァ眲t意味著老年人存在對自身健康的維持、康復(fù)和治療的剛性需求，這就表示養(yǎng)老房產(chǎn)需要提供相關(guān)醫(yī)療服務(wù)；而“未富先老”就意味著老年人的支付力有限，是一種理性消費(fèi)和精打細(xì)算的方式，據(jù)中國老齡科學(xué)研究中心調(diào)查顯示，我國城市42.8%的老年人擁有儲蓄存款，預(yù)計到2030年，老年人的退休金總額將超7萬億元。

一、商業(yè)養(yǎng)老房產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

老齡化人口的快速增長為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來較快發(fā)展機(jī)遇，中國養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也在近年蓄勢待發(fā)，無奈卻一直“雷聲大雨點小”。中國進(jìn)入老齡化社會，未來需要針對老人改變的住宅設(shè)計就有8000萬套，而老人院的床位數(shù)也預(yù)計需求4000萬個，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場前景廣闊，開始吸引地產(chǎn)商、專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等各路資本駐足關(guān)注。據(jù)統(tǒng)計，探索5年間，至今全國已有80多家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)試點養(yǎng)老地產(chǎn)，但實際開發(fā)效果并不如預(yù)期理想。這是為什么？是模式問題還是開發(fā)商認(rèn)為市場沒有成熟？目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)開發(fā)模式仍處于探索階段。

1、大型房企養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)定位不清，沒有固定可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營模式和盈利模式。從大型房企養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)定位來看，主要是針對年齡在70歲以下的低齡健康老年人。主要開發(fā)模式還是以旅游地產(chǎn)為主，結(jié)合當(dāng)?shù)氐奶厣糜钨Y源，滿足健康老年人候鳥式度假與養(yǎng)生養(yǎng)老的需求，真正能提供養(yǎng)老多元化服務(wù)的極少。目前國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)是一個“模糊而想當(dāng)然的市場”，面臨營銷、盈利以及長期持續(xù)發(fā)展的困擾。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)大多還停留在概念階段，主要是打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號，繼續(xù)發(fā)展地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在“山寨化”現(xiàn)象，很多項目只是打著“養(yǎng)老”的幌子，實際上還是在賣房子。目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)沒有固定的盈利模式，都只是通過一次性賣房來獲得現(xiàn)金流。但養(yǎng)老地產(chǎn)實質(zhì)上還涉及到更多的內(nèi)容，如老年護(hù)理、服務(wù)、醫(yī)療，這些才是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心。但目前這些方面的法規(guī)還不完善。

2、政府與房企職責(zé)不清，易滋生腐敗。養(yǎng)老地產(chǎn)在過去5年內(nèi)都停留在開發(fā)商從政府拿地的概念，因為打了養(yǎng)老地產(chǎn)的名目，拿地可以不走公開的“招拍掛”，變成了一種商業(yè)和政府的合謀，甚至是負(fù)地價拿地，因此養(yǎng)老地產(chǎn)甚至就有了類似腐敗溫床的意味。這是由于中國獨(dú)特的房地產(chǎn)模式，因為土地的問題說不清楚，商業(yè)用地用于養(yǎng)老地產(chǎn)該怎么弄，政府也沒有說清楚。從養(yǎng)老過渡到養(yǎng)生，一旦變成養(yǎng)生就成了“會所”的概念，中國的地產(chǎn)還是集中在商業(yè)兌現(xiàn)房子為主。目前以養(yǎng)老養(yǎng)生為主的地產(chǎn)，在照護(hù)方面沒有任何的承諾與標(biāo)準(zhǔn)。

二、對商業(yè)性養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的幾點建議

1、開展盈利和經(jīng)營模式的創(chuàng)新。國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)理念還比較陳舊，應(yīng)該引進(jìn)歐美先進(jìn)服務(wù)理念，推行積極養(yǎng)老的觀念并發(fā)展相應(yīng)產(chǎn)品。養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，所以需要打造一種可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營模式。開發(fā)商要打造“親情化社區(qū)”、“強(qiáng)養(yǎng)生弱養(yǎng)老”、“醫(yī)養(yǎng)綜合體”三種模式的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)調(diào)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中服務(wù)的重要性。三種開發(fā)模式的推行，將改善目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的不足，逐漸實現(xiàn)盈利。目前開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)主要有三種模式：一是開發(fā)商與運(yùn)營商合作，主要“拼能力”，如萬科與親和源合作開發(fā)的北京萬科萬科幸福匯等養(yǎng)老地產(chǎn)項目；二是險資與開發(fā)商的合作，主要“拼規(guī)?！?，如萬科與長春市政府簽署了健康養(yǎng)老住宅及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目戰(zhàn)略合作協(xié)議。三是央企開發(fā)商并入醫(yī)療板塊，主要“拼資源”，如中信集團(tuán)成立的中信醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司。

2、養(yǎng)老房產(chǎn)需要第三方服務(wù)機(jī)制。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個進(jìn)入就不能退出的行業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)最需要的是第三方服務(wù)這并不是一個開發(fā)商就能干好的，如果要靠開發(fā)商自己建立一套標(biāo)準(zhǔn)和體系，完全沒有效率。養(yǎng)老不是賣房產(chǎn)，而是賣服務(wù)，而國內(nèi)目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈尚不完善，相關(guān)行業(yè)如護(hù)工等人才急缺，比如培養(yǎng)人才以及挑選合適的項目“種子”作為試點，因此需要第三方服務(wù)機(jī)制。

三、構(gòu)建商業(yè)養(yǎng)老房產(chǎn)發(fā)展模式

1、隔代親情社區(qū)開發(fā)模式。第一種模式即為――隔代親情社區(qū)開發(fā)模式，在這類社區(qū)里年輕人與老人混住，是一種較大型的適老齡化混合社區(qū)。此類社區(qū)主要位于城市邊緣，具備一定自然資源條件。社區(qū)的盈利思路主要是依靠前期的銷售來實現(xiàn)，在整個過程中持有一部分物業(yè)，在中后期則有更多的服務(wù)輸出。北京太陽城、杭州綠城藍(lán)庭社區(qū)、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。銷售物業(yè)+持有經(jīng)營+服務(wù)輸出將在保證品牌樹立與服務(wù)輸出水準(zhǔn)的同時，實現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開發(fā)回血。這類模式下，持有少量物業(yè)與銷售物業(yè)相結(jié)合，持有物業(yè)規(guī)模比例應(yīng)小于30%，銷售比例應(yīng)大于70%，以保證開發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性。

2、“養(yǎng)生目的地”開發(fā)模式。伴隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，現(xiàn)代人對于健康質(zhì)量及健康水平的關(guān)注愈來愈多，以健康和養(yǎng)生為主題的地產(chǎn)開發(fā)形式逐漸走進(jìn)了人們的視野第三類是“養(yǎng)生目的地”開發(fā)模式，這是一種集旅游、養(yǎng)生、度假、養(yǎng)老為一體的強(qiáng)養(yǎng)生弱養(yǎng)老開發(fā)模式。這類地產(chǎn)由于距離城區(qū)較遠(yuǎn)，所以需要一些非常具有核心力的設(shè)施，否則難以成為“目的地”。核心設(shè)施、物業(yè)銷售與會員銷售相結(jié)合將成為該模式的盈利方式。據(jù)悉，針對健康活力老人的“候鳥式養(yǎng)老”的度假交換平臺模式，該主題開發(fā)模式針對的客戶主要是高保健意識的中高端家庭?！氨热绗F(xiàn)在40多歲的群體，他們會有這樣的意識，自己現(xiàn)在買這個物業(yè)，可以給父母住，5―10年之后，自己也可以入住，這也可以說是一種投資。養(yǎng)生與養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵并不相同，除了在環(huán)境、生活設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、客戶資源方面的共同交集，養(yǎng)老的開發(fā)內(nèi)容還包含護(hù)理服務(wù)與老年設(shè)施，而養(yǎng)生地產(chǎn)則涉及商務(wù)、度假、休閑設(shè)施等開發(fā)內(nèi)容。該模式的盈利方式則是“持有核心設(shè)施+物業(yè)銷售+會員銷售”，而“度假養(yǎng)生+交換平臺”，將是未來發(fā)展的一種全新經(jīng)營模式。目前上海親和源在海南、東北等地已開始試水度假養(yǎng)老項目。打造養(yǎng)生目的地幾個關(guān)鍵驅(qū)動力，包括養(yǎng)生的餐飲、溫泉水療、病患診療中醫(yī)診斷專業(yè)機(jī)構(gòu)、精神目的地或者培訓(xùn)、適老化運(yùn)動設(shè)施的集中地以及主題式的特色養(yǎng)生居住。

3、會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式。與隔代親情社區(qū)少量持有物業(yè)不同，第二種開發(fā)模式――會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式采取的則是全持有經(jīng)營方式。該類社區(qū)規(guī)模較小，大約在200畝左右，主要處于城市生活配套設(shè)施較完備的區(qū)域，直接受醫(yī)療機(jī)構(gòu)資源輻射，社區(qū)具備養(yǎng)老與醫(yī)療兩個功能，針對的群體主要是自理老人與護(hù)理老人。全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，會員制和押金制是國內(nèi)可行的盈利模式，押金制僅是銷售物業(yè)使用權(quán)；會員制銷售的是服務(wù)內(nèi)容。目前國內(nèi)采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)等。

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第3篇：養(yǎng)老項目盈利模式范文

2000年開盤的太陽城項目無論是在運(yùn)作模式，還是在運(yùn)營服務(wù)方面都力爭做到創(chuàng)意領(lǐng)先。在盈利模式方面，大致上是通過房地產(chǎn)開發(fā)、銷售老年住宅形成了一個快速的回籠，拿回了成本、利潤，用這部分利潤很快地就把老年生活的配套設(shè)施建起來了。當(dāng)建好以后，我們從財務(wù)賬目上一看是持平的，雖然沒有強(qiáng)大的現(xiàn)金流，但是這些持有型物業(yè)有8萬平方米，這8萬平方米相當(dāng)于是零投資，這對后來把“為老服務(wù)”完全運(yùn)作起來，起到了關(guān)鍵作用。

另外，在運(yùn)營當(dāng)中，每個設(shè)施相互之間又是一個小型的社區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)鏈，比如說醫(yī)療是為老年人健康服務(wù)的，為疾病、生病服務(wù)的，老年人多了、住滿了，老年人對醫(yī)療的消費(fèi)也是一個相當(dāng)?shù)氖杖?。購物、健身、娛樂、餐飲各個方面相互之間都是配套關(guān)系，是一個環(huán)節(jié)關(guān)系，所以是互相拉動。這些配套齊全了，反過來促進(jìn)了入住率和房屋銷售率，基本進(jìn)入了一個良性的循環(huán)，這就是太陽城從14年前開始創(chuàng)新，直到今天這個項目的模式已經(jīng)成為當(dāng)前人們進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目可以借鑒、可以復(fù)制的好的項目、好的模式。

打造符合時代需求的養(yǎng)老地產(chǎn)新模式

通過14年不斷地探索、總結(jié)、提高，我們認(rèn)為當(dāng)初我們做對了一件事情，就是根據(jù)市場的需求來做產(chǎn)品，來做服務(wù)。比如說我們老年公寓，當(dāng)時根據(jù)那個時期（14年前）的消費(fèi)能力和老年人能夠愿意拿出的錢，我們做的產(chǎn)品從今天來看，略微小了一些、落后了一些，可是當(dāng)時是迎合了市場，我們大概做20多平方米的面積，一個老人也好、一對老年夫婦也好，就住在一個很小的空間。而且當(dāng)時收費(fèi)低，面積在23平方米、26平方米左右的，大致到今天也就是兩個床位收3000-3500元，一個人大概是1000多塊錢，早在14年前，一個人還不到1000塊錢，就是800塊錢，兩個人1600元就可以住進(jìn)來，當(dāng)時是符合市場的需求，所以我一直把它總結(jié)為叫“一個錢包”的產(chǎn)品，老年夫婦兩份退休金，一個人一個錢包，我們花掉老人的一個錢包，讓他留一個錢包為自己的生活，其他方面的需求做打理，這樣的產(chǎn)品深受老人的喜歡。但是隨著往后又有一部分人老了，50后的人老了，他們的消費(fèi)能力提高了，這些設(shè)施看起來陳舊、面積過小，我們當(dāng)時做的框架結(jié)構(gòu)，再過十幾年以后，我們可以把兩間房改造成一間房，三間房改造成兩間房，這樣的面積符合未來市場的需求。

一個要具有前瞻性，一個是講時代的話，哪個時代說哪個時代的話，我們大家一直比較苦悶，商業(yè)模式何在？盈利模式何在？其實盈利模式就在老年人的需求，這個需求你捕捉到了，你的產(chǎn)品就成功了，所以今天來講，進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)，不要一味地追求高大上、大面積、高檔次，甚至說我是高檔的，只為有錢的老人服務(wù)。我一直講這樣一句話，真正特別有錢、有勢的，你檔次再高，他們也不會來，其實做的正是老年群體中間這一塊，而中間這一塊是特別大的一塊，雖然它也有區(qū)分、也有臺階，但是大致上能夠捕捉到。所以現(xiàn)在有一些養(yǎng)老項目，環(huán)境、設(shè)施非常豪華，檔次高，但是不掙錢，為什么？就在于沒有很好地把握時代的脈搏，沒有很好地把握老年人的追求，一味地追求前瞻、一味地追求高大上，把老年項目做成了五星級酒店，那是不對的，老年人是兩重兩輕，重子女、輕自我，重積累、輕消費(fèi)，即便有錢，也不舍得花光，特別是那種每月交服務(wù)費(fèi)的，常年累計下來，這幾十年不知道要花多少錢。所以我們計算成本的時候，不要一味地站在我這方掙錢去算，也要看看對方愿意花多少錢，我們做的產(chǎn)品就有適應(yīng)性。

所以，所謂的創(chuàng)新我想最關(guān)鍵的一句話，就是根據(jù)時代的發(fā)展，根據(jù)市場的需求，根據(jù)老人的消費(fèi)心理，來打造你的產(chǎn)品。

不同老人群體有不同的消費(fèi)觀和需求

中國跟其他國家不一樣，其他的國家一代一代地老下去，老年群體的基本特征沒有什么變化，而我們中國則不然，我們可以區(qū)分建國前老人和建國后老人。建國前老人基本上都是文化水平不高、很少讀書，文盲比較多，工資收入比較低，現(xiàn)在拿退休金也少；此外還有一個重要的特點就是多子女家庭，家庭養(yǎng)老功能是比較強(qiáng)大的。所以，作為建國前的老人，真正老了，可以在家里兒女之間輪養(yǎng)。

我們再看看建國后的老人，是第一批我們國家實行計劃生育的落實者，所以50后基本上都是獨(dú)生子女家庭。一般是雙職工，兩個人都有工作、有收入，普遍接受中等以上的教育，無論是文化素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)收入、家庭結(jié)構(gòu)都和建國前的老人家庭有著嚴(yán)格的區(qū)分，有不同的特征，根據(jù)這兩代人我們做產(chǎn)品該如何做？

第4篇：養(yǎng)老項目盈利模式范文

原因在于，數(shù)量有限的公立養(yǎng)老院進(jìn)不去，要排長隊等候；一些民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)普遍偏高，服務(wù)也不到位。

放眼全國，像程奶奶一樣找不到合適養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人不在少數(shù)。目前市場上可供選擇的養(yǎng)老地產(chǎn)基本分為“房企系”和“險企系”兩大類型，但無論哪一類，門檻都高得離譜。動輒數(shù)十萬甚至數(shù)百萬元的費(fèi)用，將許多有養(yǎng)老需求的老人擋在門外。

不可思議的是，在老年人難找到合適養(yǎng)老場所的同時，一些民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)卻因入住率低而發(fā)愁，有些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)只有少數(shù)幾個老年人入住，貼錢運(yùn)營已成常態(tài)。生意清冷的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)甚至讓投資人覺得，做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)只是一廂情？愿，沒有出路。

這樣供需脫節(jié)的現(xiàn)象，并沒有因為眼下養(yǎng)老地產(chǎn)的火熱而改變。相反，現(xiàn)在各類打著養(yǎng)老旗號的地產(chǎn)項目，最終都沒有建成真正的養(yǎng)老設(shè)施，而是配套極少數(shù)養(yǎng)老設(shè)施作為點綴。

土地成本高是開發(fā)商面臨的最大難處，土地審批難造成的運(yùn)營成本高等現(xiàn)實情況讓養(yǎng)老機(jī)構(gòu)很難盈利，甚至可能長期面臨虧損。如果養(yǎng)老地產(chǎn)的土地獲取途徑跟商業(yè)地產(chǎn)一樣，那么兩者的成本也就相當(dāng)，但養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報周期卻要長很多，一般都要7？10年，是商業(yè)地產(chǎn)的2倍。

在這種情況下，若非出于無奈，沒有哪家開發(fā)商愿意拿高價拍得的土地去做養(yǎng)老地產(chǎn)這種投資大、回報期長的項目。因此，更多開發(fā)企業(yè)都是打著做養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號低價圈地，然后開發(fā)成住宅銷售。

“養(yǎng)老”也就成了開發(fā)商從事商品房開發(fā)的幌子。

第5篇：養(yǎng)老項目盈利模式范文

《支點》特約記者 何勇 上海報道

“時間不一定造就一個偉人，但一定能造就一個老人?！?/p>

根據(jù)國務(wù)院《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》的官方數(shù)據(jù)顯示，截至目前，中國是世界上唯一一個老年人口過億的國家，且正以每年3%以上的速度增長，是同期新生人口增速的五倍多。5年間，全國60歲以上的老年人口將由1.78億增至2.21億，比重將由13.3%增加到16%。

近年來，國家諸多政策多次釋放明確信號：大力加強(qiáng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，支持社會力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；發(fā)展多樣化的養(yǎng)老服務(wù)體系，使之成為調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促升級的重要力量。

在此大背景下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)欣欣向榮，眾多資本紛至沓來。

“夕陽紅”事業(yè)迎朝陽

春暖花開的季節(jié)，位于浦東新區(qū)康新公路上的上海國際醫(yī)學(xué)中心迎來開業(yè)大吉。

興建近3年的國際醫(yī)學(xué)中心屬于衛(wèi)生部和上海市的重點項目，它與建設(shè)中的迪士尼樂園為鄰，總占地面積約375畝，一期總投資約6億元，是一家包括健康體檢、高端養(yǎng)老等功能在內(nèi)的綜合性醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

邁入足有三四層樓高的大堂：大理石地面，胡桃木家具，以及隨處可聞的輕音樂，病房里的拖鞋、保險柜和洗漱用品一應(yīng)俱全，竟讓人有置身星級酒店的錯覺。在醫(yī)院的構(gòu)架體系中，專門設(shè)置“客房部”實屬罕見，實施“酒店式管理”，客戶提包即可入住。

作為上海第一家由新醫(yī)改催生的國際綜合性非公立醫(yī)院，這里除了試點醫(yī)生“多點執(zhí)業(yè)”外，還將同時試點高端養(yǎng)老護(hù)理模式。

本刊記者看到，即將同醫(yī)院一起揭開面紗的還有100套護(hù)理養(yǎng)老酒店式公寓，和普通的護(hù)理院不同，全部是居家式護(hù)理套房，資深醫(yī)護(hù)人員將為老年人提供專業(yè)護(hù)理。

這個集高端醫(yī)院和養(yǎng)老酒店于一身的項目一推出，資本便緊追而來，投資主體更趨多元。

管理方面，國際醫(yī)學(xué)中心引進(jìn)了亞洲最大的醫(yī)療集團(tuán)新加坡百匯集團(tuán)，目前有9家股東，其中，除了國資背景的上海國際醫(yī)學(xué)園區(qū)集團(tuán)有限公司占股20%外，其余股份由8家民間資本持有。

“我們公司旗下的九勝投資正展開對國際醫(yī)學(xué)中心部分權(quán)益的收購，進(jìn)展還算順利，與幾個股東的股權(quán)收購框架協(xié)議已初步達(dá)成，眼下正推進(jìn)前期盡職調(diào)查等工作?！鄙鲜泄具\(yùn)盛實業(yè)高管在接受本刊記者采訪時表示。

據(jù)了解，此次收購，九勝共斥資2.38億元，收購?fù)瓿蓪㈤g接和直接持有醫(yī)學(xué)中心28%的股份，成為國際醫(yī)學(xué)中心的第一大股東。

對于運(yùn)盛實業(yè)而言，其現(xiàn)有主營業(yè)務(wù)主要為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，屬于房地產(chǎn)大行業(yè)，此次進(jìn)軍高端醫(yī)院和養(yǎng)老項目，也預(yù)示著公司今后將向養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

“若九勝收購醫(yī)學(xué)中心股權(quán)及本次資產(chǎn)重組順利完成，運(yùn)盛實業(yè)未來可通過這一項目向高端醫(yī)療服務(wù)領(lǐng)域拓展，尤其是借此進(jìn)軍養(yǎng)老健康地產(chǎn)，能開拓公司未來地產(chǎn)業(yè)務(wù)種類和盈利模式?！边\(yùn)盛實業(yè)上述高管表示。

本刊記者還觀察到，盡管國際醫(yī)學(xué)中心尚未開業(yè)，但它的建造已帶動了浦東新區(qū)周邊的房產(chǎn)，不少房產(chǎn)商在醫(yī)學(xué)中心掛起了養(yǎng)老酒店公寓的旗幟，主推對口這一優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源的養(yǎng)老房。

無獨(dú)有偶，另外一家地產(chǎn)上市公司中茵股份也在2月10日與上海交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院蘇州九龍醫(yī)院簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

中茵股份公開稱，雙方將先選擇公司目前為其控股股東托管的酒店度假項目，擬建設(shè)成集健身中心、康復(fù)療養(yǎng)中心、老年藝術(shù)中心、圖書館、影院等多種功能為一體的生態(tài)養(yǎng)老項目。

積累項目經(jīng)驗后，中茵股份還計劃將該模式復(fù)制到三亞、上海、丹東、西雙版納等地，打造遷徙式養(yǎng)生休閑養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。

“人口老齡化的加劇和養(yǎng)老服務(wù)需求的日益增長，正將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶入前所未有的機(jī)遇期，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望成為中國房地產(chǎn)市場下一個十年的價值洼地?！敝幸鸸煞菰诠嬷腥缡潜硎?。

頂層設(shè)計釋放“政策紅利”

實際上，吸引社會資本參與發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，這被視為深化養(yǎng)老服務(wù)業(yè)改革的“活水”，自中國步入老齡化社會以來，在政策層面上已經(jīng)把社會資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的障礙減到最小。

去年9月13日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（以下簡稱“《意見》”）提出，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，要充分發(fā)揮政府“?；尽钡淖饔茫ㄟ^簡政放權(quán)，創(chuàng)新體制機(jī)制，激發(fā)社會活力，營造平等參與、公平競爭的市場環(huán)境，逐步使社會力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主體。到2020年，全面建成“以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐”，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。

可以說，這些明確扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)國家政策陸續(xù)出臺，在不斷地刺激房地產(chǎn)業(yè)的神經(jīng)外，也讓正處起步階段的養(yǎng)老金融業(yè)看到了曙光。

在《意見》出臺兩個月后，2013年11月，總部設(shè)在中部地區(qū)的獨(dú)立保險法人機(jī)構(gòu)——合眾人壽，在武漢蔡甸區(qū)后官湖正式推出其首個健康養(yǎng)老社區(qū)，這也是第一家由保險公司投資建成的養(yǎng)老社區(qū)。

該養(yǎng)老社區(qū)建筑面積48萬平方米，一期工程啟動區(qū)有2005套住房，可提供4000張床位，2015年全部建成后可提供床位1萬張，目前已經(jīng)開始接待老人體驗入住。

隨著首個養(yǎng)老社區(qū)項目的啟動，合眾人壽開始整合優(yōu)質(zhì)資源，將公司未來的戰(zhàn)略發(fā)展方向定位于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。按計劃，公司10年內(nèi)將在全國范圍內(nèi)打造26個大型養(yǎng)老社區(qū)，規(guī)模在千億元左右，屆時可容納46萬老人，直接解決約15萬人就業(yè)。

從項目實際推進(jìn)看，這一計劃并非紙上談兵。本刊記者了解到，除了已建成的武漢項目之外，全國多省市的合眾人壽養(yǎng)老社區(qū)都在推進(jìn)中：安徽、廣西、遼寧等省的養(yǎng)老社區(qū)項目先后開建；與北京、山東、河南等當(dāng)?shù)卣押炗喭顿Y協(xié)議，正在辦理供地手續(xù)；杭州、蘇州、上海、青島、成都、福州等地的項目尚處洽談階段。

形勢喜人的背后，合眾人壽董事長戴皓也有自己的困惑：“在國外，養(yǎng)老社區(qū)入住率可達(dá)95%，且老人從退休開始在養(yǎng)老社區(qū)的生活時間可達(dá)20至30年，所以國外的養(yǎng)老社區(qū)都是盈利的，而在國內(nèi)，因養(yǎng)老觀念問題，很多老人不愿意住養(yǎng)老社區(qū)?！钡瑫r對養(yǎng)老社區(qū)的前景表示樂觀，隨著“50后”老人和“421”家庭結(jié)構(gòu)到來，養(yǎng)老社區(qū)的需求可能會被很快激發(fā)。

除了合眾人壽捷足先登外，其他保險公司向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局也“不甘示弱”。

去年8月下旬，華夏人壽宣布將與青島市政府、綠城集團(tuán)、北京大學(xué)第一醫(yī)院合作在青島嶗山灣建設(shè)大型國際化健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園。按照四方簽署的合作協(xié)議，項目投資將達(dá)上百億元。

就在今年1月22日，新華人壽保險股份有限公司也迫不及待地對外公告稱，將出資4.95億元設(shè)立新華養(yǎng)老保險股份有限公司，“進(jìn)駐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也是壽險公司進(jìn)行長期投資的策略之一?！?/p>

市場熱倒逼金融創(chuàng)新

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展除了為保險業(yè)、銀行業(yè)激活新的增長點外，也在不斷催生養(yǎng)老金融業(yè)的創(chuàng)新。

以合眾人壽在武漢推出的養(yǎng)老社區(qū)為例，與市場上目前的產(chǎn)品不同的是，該產(chǎn)品真正實現(xiàn)了保單與實物的對接?？蛻糁灰徺I保險，就可以在養(yǎng)老社區(qū)入住，而不用考慮未來租金的上漲，且面向廣大的中產(chǎn)階層，床位充足，價格不貴。

一言要之，用房子的租住權(quán)替換傳統(tǒng)養(yǎng)老保險產(chǎn)品的現(xiàn)金收益。據(jù)合眾人壽不動產(chǎn)投資事業(yè)部劉巖萍總經(jīng)理介紹，客戶只要購買了相關(guān)養(yǎng)老保險產(chǎn)品，在保險期滿后，如符合條件就可以入住養(yǎng)老社區(qū)，用現(xiàn)在的錢鎖定未來的租金。

如不愿意選擇入住養(yǎng)老社區(qū)，保險期滿后，客戶也可以領(lǐng)取現(xiàn)金收益；保險期滿前，如被保險人身故，返還已交保費(fèi)，保險責(zé)任終止；入住后如想退出，按照入住期間社區(qū)公布的租金實時結(jié)算，退還剩余部分；而且，被保人的配偶在繳納養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)后，也可陪同被保險人一起入住社區(qū)。

這也是合眾人壽嘗鮮的一種全新保險產(chǎn)品形態(tài)，是繼“保障”、“保障+理財”之后，保險產(chǎn)品出現(xiàn)了第三種模式：“保障+理財+實物”。

對此，對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)保險學(xué)院院長王穩(wěn)教授認(rèn)為，“保單+實物對接”模式引領(lǐng)了壽險產(chǎn)品的第三次革命。合眾養(yǎng)老保險保障計劃打破了傳統(tǒng)保險產(chǎn)品的觀念，從虛擬的預(yù)期收益保障向可見的實物保障轉(zhuǎn)移，從單一的保單保障向有形保障（社區(qū)）與無形保障（抵御通脹的保值增值）雙保障的形式轉(zhuǎn)變，推動了中國保險產(chǎn)品模式的升級。

不難發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老金融業(yè)的這些創(chuàng)新措施也在倒逼政策發(fā)生改變。

上述國務(wù)院《意見》曾指出，各級政府要加大投入，安排財政性資金支持養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)。金融機(jī)構(gòu)要加快金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新，拓寬信貸抵押擔(dān)保物范圍，積極支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的信貸需求。逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。

按照華夏人壽的模式，華夏人壽在青島嶗山灣的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園采取“只租不售”，這是國內(nèi)養(yǎng)老不動產(chǎn)的通行模式。

但對于保險公司來說，政策允許進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，首先就拉長了保險業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈，險企可以從單一產(chǎn)品延伸到不動產(chǎn)領(lǐng)域，價值提升不言而喻。其次，險企可根據(jù)項目定制保險產(chǎn)品，項目所需資金和投資期限可及時反饋到產(chǎn)品前端，然后開發(fā)、設(shè)計、銷售相應(yīng)的保險產(chǎn)品，這種特定的保險產(chǎn)品在銷售人群、給客戶的價值回報等方面與普通保險產(chǎn)品存在差別，即“承保與投資互動”。

而以往保險公司介入不動產(chǎn)的傳統(tǒng)做法是用收取的保費(fèi)做投資，缺陷在于二者互不關(guān)聯(lián)，投資領(lǐng)域和收益率也受限制。

對此，華夏人壽董事長李飛表示，青島養(yǎng)老園區(qū)將成為公司發(fā)展的重要里程碑，不僅標(biāo)志著華夏人壽全面進(jìn)軍健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)邁出了實質(zhì)性步伐，而且標(biāo)志著公司經(jīng)營模式的改變。

盈利難題仍待破解

養(yǎng)老金融市場的潛在商機(jī)日益凸顯，但市場不乏謹(jǐn)慎者。

以合眾武漢項目為例，投資主要為保險資金，預(yù)計15年才可以回收土地及建設(shè)的成本。因此，對于保險公司而言，能否獲取長周期的資金是關(guān)鍵所在。

“養(yǎng)老社區(qū)門檻不高，只要有長期的資金，不僅保險公司可以做，而且地產(chǎn)公司也可以做。如果合眾第一步成功了，勢必跟風(fēng)者如眾。保險公司開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)是否有其他行業(yè)不具備的、不可復(fù)制的稀缺競爭力？這是保險公司要考慮的?！庇斜ｋU業(yè)內(nèi)人士不無擔(dān)憂地表示。

實際上，自從2009年頒布的《保險法》允許保險資金投資不動產(chǎn)之后，國內(nèi)已有8家保險公司介入養(yǎng)老社區(qū)。不過，在這一過程中，亦伴隨著外界對保險公司圈地的質(zhì)疑。

南開大學(xué)風(fēng)險管理與保險學(xué)系江生忠教授在接受本刊記者采訪時表示：“如何把保險產(chǎn)品和保險服務(wù)與養(yǎng)老產(chǎn)品對接還存在一些問題。目前給人的感覺是，商業(yè)保險公司在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的角色大多等同于地產(chǎn)投資商，如何把保險的優(yōu)勢延伸到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里面，包括責(zé)任險、護(hù)理保險和其他的醫(yī)療保險等在內(nèi)的探索并不多?！?/p>

江生忠?guī)ьI(lǐng)他的課題組去年底剛剛完成了一個保監(jiān)會的“商業(yè)保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)”的課題，他表示，中國保險公司對不動產(chǎn)投資比例在10%-20%之間，但從國際經(jīng)驗來看，美國是3%，日本是5%，韓國是10%。“尤其是日本在資產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)泡沫以后，他們整個不動產(chǎn)投資在不斷下滑，比例收縮，這也是我們應(yīng)該警惕的?！?/p>

目前，房地產(chǎn)資本涌入養(yǎng)老地產(chǎn)比較積極，同時也有觀望者。萬科于2010年宣布在北京房山竇店試點養(yǎng)老地產(chǎn)項目“萬科幸福匯”，并表示將采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬科養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域鋪路。然而，在總規(guī)模達(dá)1226戶的幸福匯項目中，作為養(yǎng)老地產(chǎn)試點的房源僅有146套，占比11.9%。

此外，早在2008年，保利地產(chǎn)已開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。不過直到2013年，保利地產(chǎn)首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目才在北京落地。公開資料顯示，截至目前，該公寓僅擁有200多個床位，僅114人入住。

一方面市場極具誘惑，而另外一方面是開發(fā)商們亦步亦趨，究其原因主要還在于現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式仍是各開發(fā)商尚未突破的瓶頸，盈利難題導(dǎo)致不少開發(fā)商停留在“賣養(yǎng)老房子”的階段。

“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)對公司來講，就像在中捕魚?！崩试姷禺a(chǎn)養(yǎng)老事業(yè)部總經(jīng)理郭亮此前曾表示，朗詩地產(chǎn)早在2011年便成立養(yǎng)老公司，不過直到2013年才真正成立第一個養(yǎng)老主體，體量僅有7000平方米。

“即便經(jīng)歷多年探索后，我們?nèi)詻]有把握確定客戶群，”郭亮指出，養(yǎng)老市場尚不明朗，現(xiàn)在主要靠試錯的方法來探路，以認(rèn)清市場需求和自身定位。

第6篇：養(yǎng)老項目盈利模式范文

然而，由于國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)處于發(fā)展初期，可借鑒的經(jīng)驗并不多，這些企業(yè)對養(yǎng)老地產(chǎn)的試水皆在摸索中進(jìn)行。

“現(xiàn)在都是摸著石頭過河?！笨硕鹧芯恐行囊晃谎芯繂T在接受《新財經(jīng)》記者采訪時表示，“國內(nèi)對養(yǎng)老地產(chǎn)可提供參考借鑒的成功項目幾乎為零。”

與國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)模式亂象叢生的現(xiàn)狀不同的是，國際上很多發(fā)達(dá)國家由于早已步入老齡化社會，形成了豐富、成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式。近幾年，中國的各種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、開發(fā)商紛紛走出去參觀、學(xué)習(xí)，于是，國外的一些經(jīng)典項目也成了中國養(yǎng)老地產(chǎn)的樣本。通過這些“樣本”，我們也許能感悟到“中國養(yǎng)老地產(chǎn)”的未來走向。

歐美養(yǎng)老：社會養(yǎng)老

從19世紀(jì)中后期開始，發(fā)達(dá)國家就陸續(xù)進(jìn)入了老齡化社會。目前，發(fā)達(dá)國家60歲及以上人口占總?cè)丝诘谋壤堰_(dá)22%。在長期應(yīng)對老齡化的實踐中，歐美國家形成了許多養(yǎng)老模式。

由于有經(jīng)濟(jì)實力的支撐和西方居家形態(tài)諸多方面的因素，這些國家養(yǎng)老對策的共同之處是依賴“社會養(yǎng)老”功能：在社會保障體制中，老年人被賦予了獨(dú)立生活的經(jīng)濟(jì)能力；在福利設(shè)施、服務(wù)體系以及居住環(huán)境等方面，針對老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的設(shè)計。

以美國為例，老年人的居住設(shè)施大致分為五類：獨(dú)立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院、老年養(yǎng)生社區(qū)，每一類輔以相應(yīng)的服務(wù)管理體制。

美國的養(yǎng)老模式有盈利和非盈利之分，前者大多為私人公司所辦。其養(yǎng)老社區(qū)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動超過80種以上。太陽城就是其典型代表樓盤。

說起太陽城，很多北京人都不陌生，在北京就有兩個：北京太陽城和東方太陽城。但多數(shù)人不知道，太陽城的“鼻祖”在美國。太陽城中心始建于1961年，坐落在佛羅里達(dá)西海岸，是美國較大的老年社區(qū)之一，現(xiàn)有來自全美以及世界各地的住戶1.6萬戶，并一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢。

美國太陽城的整個社區(qū)包括“太陽城中心”（獨(dú)立家庭別墅）、“國王之殿”（連體別墅）、“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）、“庭院”和“阿斯頓花園”（出租的獨(dú)立居住公寓）以及“自由廣場”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）六大居住社區(qū)。以上各社區(qū)共同享用一個郵局、超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行和教堂。

在太陽城，無論哪個年齡段的老人，選擇哪種住宅，都能享受到積極活躍的老年生活方式。每人每年繳納一定費(fèi)用，就能享受室內(nèi)和室外游泳池、網(wǎng)球、推圓盤游戲場、草地保齡球、健身和娛樂中心等設(shè)施。另外，在社區(qū)內(nèi)，還有各種各樣的俱樂部，是老年大學(xué)的組成部分，開設(shè)的課程和組織的活動超過80種，包括木匠活、縫紉坊等，甚至還有中國畫。太陽城的建筑、管理、經(jīng)營一切以老人為中心。這里還有個規(guī)定：居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住時間不能超過30天。

值得國內(nèi)企業(yè)借鑒的是，太陽城屬于住宅開發(fā)性質(zhì)，盈利模式主要是住宅銷售。另一方面，太陽城社區(qū)內(nèi)不建設(shè)相應(yīng)設(shè)施，主要依賴社區(qū)等所在城鎮(zhèn)提供的大市政基礎(chǔ)配套，這使得前期投入成本大幅降低。

不過，由于國內(nèi)公共醫(yī)療資源匱乏，大市政基礎(chǔ)配套設(shè)施不夠完善，如果國內(nèi)企業(yè)在建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)時不提供一定的醫(yī)療、護(hù)理等配套設(shè)施，會極大地影響客戶的消費(fèi)選擇。

歐洲也是較早步入老齡社會的地區(qū)之一，國家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓中。建筑將城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)三種元素結(jié)合在一起，講究自理自助。如德國慕尼黑奧古斯提諾姆老年公寓，這是全球誕生的第一家老年公寓，目前通過基金會和服務(wù)公司運(yùn)作，已經(jīng)有40多年的歷史。該公寓設(shè)施齊全，功能完善，服務(wù)優(yōu)良。除醫(yī)療等必備配套外，洗衣室、休息室、禮拜堂、桑拿、室內(nèi)游泳池（兼具鍛煉和治療作用）、健身中心、圖書館、鋼琴室、發(fā)廊、咖啡吧、餐廳、迷你型高爾夫練習(xí)設(shè)施等一應(yīng)俱全。

亞洲養(yǎng)老：家庭養(yǎng)老

與西方國家講究獨(dú)立自主不同的是，亞洲國家家庭傳統(tǒng)觀念較強(qiáng)，亞洲國家多致力開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能。

日本、新加坡是較早進(jìn)入老齡化之列的國家。因為有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實力，這些國家一方面汲取了西方社會福利養(yǎng)老的特點，充分賦予老年人優(yōu)厚的社保；另一方面，基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，它們還致力于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，如提倡和鼓勵“多代同居”（例如“兩代居”集合住宅和“多代同堂組屋”）。

在日本，日本的老齡人生活質(zhì)量是在良好的社會保險保障體系基礎(chǔ)上實現(xiàn)的。養(yǎng)老社區(qū)提供無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活（二代居）的住宅產(chǎn)品。代表樓盤有港北新城?？山梃b之處有：老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計在一個生活社區(qū)內(nèi)，突出自助處理。

港北新城是日本典型的“鑲嵌式”養(yǎng)老住宅，它把老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計在一個生活社區(qū)內(nèi)，使老年人的生活更加豐富多彩。

港北新城把老少戶住宅（二代居）、老人專用住宅、養(yǎng)老公寓等鑲嵌在普通住宅中。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進(jìn)行適老化設(shè)計，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護(hù)理人員陪住等。

另外，在日本，現(xiàn)在并不主張蓋大型養(yǎng)老院，而是強(qiáng)調(diào)老人們在自己的家中養(yǎng)老，加強(qiáng)與社區(qū)的互動。目前，日本的養(yǎng)老服務(wù)以推行“小規(guī)模、多技能的社區(qū)養(yǎng)老”為主。在小規(guī)模、多技能的社區(qū)養(yǎng)老院中，床位在20？30張，包括24小時的入住照顧服務(wù)、白天的日托服務(wù)和居家上門服務(wù)，類似于養(yǎng)老地產(chǎn)的“7-11”。

新加坡主要的養(yǎng)老模式以政府為主導(dǎo)，由政府提供90%的建設(shè)資金，對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)各項服務(wù)提供不同的津貼。同時，政府在建造福利房時，專門設(shè)計適合幾代同堂的戶型，并在購房價格上給予優(yōu)惠。由于政策引導(dǎo)，目前已婚子女與父母合住同一組屋或同一組屋區(qū)的住戶已達(dá)41%。

據(jù)上述克而瑞研究中心研究員介紹，目前西方國家養(yǎng)老模式主要以家庭養(yǎng)老、居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三種基礎(chǔ)養(yǎng)老模式為主。隨著社會發(fā)展，西方發(fā)達(dá)國家的一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在覺察到老人不同的需求后，開始推廣諸如互助養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)老等多種形式的養(yǎng)老模式。

隨著國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)走向市場，國內(nèi)養(yǎng)老模式逐步出現(xiàn)在大眾視線中。

第7篇：養(yǎng)老項目盈利模式范文

首先，先從開發(fā)流程的角度來說一下養(yǎng)老項目的開發(fā)與普通住區(qū)項目的區(qū)別。大家都做開發(fā)，首先知道我們過去的房地產(chǎn)開發(fā)是有開發(fā)企業(yè)，有長短期的投資者，然后有設(shè)計院、監(jiān)理公司、施工企業(yè)，最后通過銷售滾動開發(fā)構(gòu)建銷售模式，然后賣給入住者。那么我們養(yǎng)老項目會有不同的一點，就是我們一定會有一部分物業(yè)是自己持有經(jīng)營、來運(yùn)營的。我們要構(gòu)建一種全過程的經(jīng)營模式，所以會有經(jīng)營管理公司、會有研究培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、會有對外招商的機(jī)構(gòu)。

策劃和專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)，是我們養(yǎng)老項目開發(fā)過程中一個特別重要的環(huán)節(jié)。普通住區(qū)開發(fā)的時候不需要這個，我們直接委托設(shè)計院做就OK了，但是做養(yǎng)老項目沒有經(jīng)驗的話，直接來做就會有很多問題，那么就必須要考慮經(jīng)營管理、研修人員的培訓(xùn)教育、要讓它的資金有盈利模式、有一些對外招商的客戶、怎么樣來運(yùn)行，還有就是一定要留一部分持有經(jīng)營，如果全部賣掉了，那么你是很難經(jīng)營管理的，你很難控制這個房子它的走向和居住人群的。所以，養(yǎng)老社區(qū)的區(qū)別，就是一定會有一部分是持有經(jīng)營的，一定會有一部分的會員和各種形式。

目前已經(jīng)在中國做了幾年，雖然我們還在起步和探索階段，但是這幾年我覺得已經(jīng)逐步的深化，大家也漸漸的形成了一種共識。同時，在養(yǎng)老項目開發(fā)當(dāng)中很關(guān)鍵的研發(fā)和規(guī)劃機(jī)構(gòu)也很多。

我們幾年前就提出這樣一種模式――新型的居家養(yǎng)老模式。這和我們的房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型非常契合，比如說這是我們要開發(fā)的一個新的社區(qū)，那它的中心會有一部分持有經(jīng)營的養(yǎng)老中心。它承載著這樣的功能，周邊的住宅是小高層也好、別墅也好、聯(lián)排花園洋房也好，都沒關(guān)系，都是銷售的。這樣的話，資金就可以回籠得比較快速。那么有一部分，比如險資進(jìn)入的話，它周邊的房子也是持有經(jīng)營的，或者是我們有些用地性質(zhì)造成它是不可以銷售的，也是持有經(jīng)營的。還有一部分用地本來就是住宅用地、70年產(chǎn)權(quán)的，那么我們就建議你賣掉進(jìn)行資金回籠。你有一部分住宅，雖然是銷售的住宅，你把它設(shè)計成適老型的住宅，這樣也會帶動周邊的產(chǎn)品銷售。

第8篇：養(yǎng)老項目盈利模式范文

【關(guān)鍵詞】 眾籌； 互聯(lián)網(wǎng)金融； 融資； 養(yǎng)老基地

【中圖分類號】 F062.9；F275 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】 A 【文章編號】 1004-5937（2017）03-0079-04

一、前言

中國逐步進(jìn)入老齡化不可避免地導(dǎo)致養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求量井噴，國家老齡辦評估我國老年市場需求2010年已經(jīng)突破10 000億元，預(yù)計2020年將為20 000億元，2050年左右將達(dá)到500 000億元。然而，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重滯后于老年人口的增長速度和老年消費(fèi)群體日益擴(kuò)大的需求。在巨大的需求下每年不足1 000億元的供應(yīng)量，使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的多個領(lǐng)域存在不同程度的供需不平衡，這種供需不平衡之間的巨大差距也為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來無限商機(jī)。

近年來，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的老年金融、老年照護(hù)服務(wù)、老年健康保障、老年房產(chǎn)及老年教育等子產(chǎn)業(yè)都有不同程度的發(fā)展，而以養(yǎng)老房產(chǎn)為基礎(chǔ)配合老年照護(hù)服務(wù)及健康醫(yī)療，并提供老年教育和老年金融的養(yǎng)老基地建設(shè)已成為許多地區(qū)發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的首選，全國各地出現(xiàn)了很多不同類別、各有特色的養(yǎng)老基地，但是它們的發(fā)展或多或少地遇到了資金難題，其融資難、融資渠道單一等問題凸顯，阻礙了這些養(yǎng)老基地的可持續(xù)發(fā)展。

為養(yǎng)老基地提供可靠的資金保障是養(yǎng)老基地健康蓬勃發(fā)展的必要條件，而作為互聯(lián)網(wǎng)金融模式之一的眾籌融資成為一些地區(qū)養(yǎng)老基地解決資金問題的方式。眾籌融資利用互聯(lián)網(wǎng)平臺為融資模式，形成新的流動性、盈利性和安全性重組，提高金融效率，無論從形式還是運(yùn)營過程方面都與需要大量啟動資金的養(yǎng)老基地項目匹配度較高，在實踐中取得了較好的效果。

二、養(yǎng)老基地引入眾籌融資現(xiàn)狀分析

2014年眾籌開始進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，10月中國老年產(chǎn)業(yè)基金會與北京特許經(jīng)營權(quán)交易所簽署了一項協(xié)議，討論的內(nèi)容主要為金融融資、企業(yè)管理等方面的深度合作，參與的企業(yè)大多為科學(xué)養(yǎng)老基地、老年健康養(yǎng)生或康復(fù)基地、老年日用品連鎖、夕陽紅旅行社及中國老年智慧一卡通等板塊，眾籌模式旨在為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)籌集更多的資金和人力。

在眾籌融資支持養(yǎng)老基地的過程中，互聯(lián)網(wǎng)使融資信息更加透明，養(yǎng)老眾籌融資是社會投資選擇方向，眾籌多為民間自發(fā)組織完成，養(yǎng)老基地產(chǎn)業(yè)初期融資效果尚可。但由于養(yǎng)老基地屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，且發(fā)展之初多為公益性，然后才能逐漸進(jìn)入盈利性階段，所以在較長時間內(nèi)對資金的考驗非常大；同時，在養(yǎng)老基地管理方面涉及面較多，決策管理方面的難度大；另外，盡管部分地區(qū)養(yǎng)老基地短期內(nèi)銷售較好，但不管是從總量上還是從增量上看，涉及老年人群尚不足1%，而中國養(yǎng)老文化特點、經(jīng)濟(jì)分配狀況等諸多因素導(dǎo)致老年人群選擇養(yǎng)老基地后勁不足，盈利預(yù)期有待考證。這些為眾籌融資長期有效支持養(yǎng)老基地建設(shè)帶來了挑戰(zhàn)。

三、眾籌融資支持養(yǎng)老基地運(yùn)行模式分析

（一）眾籌融資支持養(yǎng)老基地運(yùn)行的基本模式

養(yǎng)老基地項目實施過程中，在政策允許范圍內(nèi)，一些地方政府可以嘗試把部分地方養(yǎng)老金作為項目啟動資金，委托高信譽(yù)的金融機(jī)構(gòu)設(shè)立某養(yǎng)老基金，在政府投入⒍資金的基礎(chǔ)上建立眾籌融資平臺，眾籌針對的人群以有養(yǎng)老需求的老人或者有投資意識及潛在需求的中青年人為主，兩部分資金在政府的監(jiān)管下進(jìn)行養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的招投標(biāo)，成立眾籌融資支持的新理念養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，運(yùn)用市場化的競爭機(jī)制和管理手段，政府給予若干公益性輔助（比如用地政策的優(yōu)惠、水電煤等基礎(chǔ)設(shè)施的優(yōu)惠等），為地方老人提供以養(yǎng)老地產(chǎn)為中心的中高端專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)；同時利用規(guī)模效應(yīng)整合地方三甲醫(yī)院等各種養(yǎng)老所需的服務(wù)機(jī)構(gòu)，在地方下屬的城、鎮(zhèn)、區(qū)等同時提供優(yōu)質(zhì)醫(yī)療護(hù)理養(yǎng)老服務(wù)，所有的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品對參與眾籌的投資者有優(yōu)先選擇權(quán)。養(yǎng)老基地定期給眾籌投資者和政府養(yǎng)老金管理部門固定比例的利息（或者分紅也可以是股權(quán)形式）作為初建資金的回報，定期公布財務(wù)狀況，并在盈利的情況下需給眾籌投資者進(jìn)行項目投資回報。

在此過程中眾籌平臺作為提供信息互相匹配的機(jī)構(gòu)，不直接從事融資活動，它的盈利模式主要來自眾籌籌資方與出資方給予的信息中介費(fèi)。眾籌籌資方管理團(tuán)隊用初期規(guī)劃較好的養(yǎng)老基地項目向眾籌平臺提出申請，平臺進(jìn)行相關(guān)信息真實性和可行性的審核，經(jīng)審核通過后，將信息在互聯(lián)網(wǎng)平臺提供給感興趣的出資方。從本質(zhì)而言，眾籌融資作為互聯(lián)網(wǎng)金融的一種重要模式，屬于直接融資[ 1 ]。

（二）眾籌融資支持養(yǎng)老基地運(yùn)行流程

養(yǎng)老基地項目中的眾籌融資模式主要通過搭建互聯(lián)網(wǎng)金融模式，打破了傳統(tǒng)的養(yǎng)老基地項目或養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品由風(fēng)投機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資的模式。基本運(yùn)行流程如下：

1.養(yǎng)老基地項目前期需要有一定資金規(guī)模的投入，在平臺信息互配之前籌資者必須進(jìn)行實名認(rèn)證，提供所有真實的項目相關(guān)材料。在收到申請后，眾籌平臺工作人員應(yīng)查閱政府公開的相關(guān)信息網(wǎng)站，核對籌資者信息的真實性、信譽(yù)度及項目運(yùn)作的可行性，并根據(jù)養(yǎng)老基地項目特點和需求評估風(fēng)險與收益，對每個項目設(shè)定具體的籌資目標(biāo)和籌資天數(shù)[ 2 ]。

2.對外進(jìn)行眾籌宣傳，盡可能面向更多適宜人群，力求在設(shè)定籌資天數(shù)內(nèi)，使籌措資金達(dá)到或者超過目標(biāo)金額，此時眾籌活動獲得基本成功。如果籌資數(shù)額不足，眾籌活動視為失敗，已獲取資金應(yīng)全部退給投資者。

3.在養(yǎng)老基地籌資目標(biāo)完成后，根據(jù)相關(guān)約定，眾籌平臺將所融資金交給養(yǎng)老基地項目發(fā)起人。為控制風(fēng)險，眾籌平臺將在項目成功后按約（一般為70%）把資金交給項目籌資方，養(yǎng)老基地項目籌資人必須履行眾籌協(xié)議書中有關(guān)項目并按照籌資約定對眾籌投資人給予回報。此時，眾籌平臺才在眾籌投資人認(rèn)可情況下把余下的款項交給養(yǎng)老項目發(fā)起人[ 2 ]。

（三）眾籌融資支持養(yǎng)老基地引入節(jié)點選擇

養(yǎng)老基地引入眾籌融資的實施運(yùn)作過程和引入節(jié)點有自身的規(guī)律。

1.養(yǎng)老基地初期以政府融資為主構(gòu)筑眾籌融資著力平臺。隨著互聯(lián)網(wǎng)金融在中國越來越普及，多次投資的經(jīng)驗及許多前車之鑒使眾籌融資項目的資金投入者越來越理性，更多成熟的投資者為了提高資金成功率會選擇項目中后期進(jìn)入眾籌。養(yǎng)老基地項目整個規(guī)劃周期比較長，投資人投資預(yù)期有所不足，只有獲取一定資金投入，把項目基本規(guī)劃及初期建設(shè)經(jīng)營起來，才能增強(qiáng)項目眾籌投資參與人的投資信心和投資預(yù)期，提高眾籌的成功率?？梢哉f，養(yǎng)老基地項目建設(shè)初期的資金缺口能否緩解將成為項目能否成功運(yùn)營的關(guān)鍵，被視為眾籌資金著力點或著力平臺。目前，各地養(yǎng)老基地項目初期融資對象大多為政府層面，以某一地級市為例，政府部門在評估風(fēng)險后，為更好地提升本地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)強(qiáng)度，在規(guī)則允許的情況下把現(xiàn)有部分養(yǎng)老金拿出進(jìn)行該項目的“盈利性投資”，并在項目成功運(yùn)營后收取一定比例的利息作為所投資金的回報，這也為養(yǎng)老金抗通脹提供了風(fēng)險保障。

2.養(yǎng)老基地中期引入眾籌融資，強(qiáng)調(diào)眾籌平臺的延續(xù)。養(yǎng)老基地項目啟動資金到位并進(jìn)行初步建設(shè)和有計劃地營銷后，項目可適時引入眾籌融資。在眾籌過程中，籌資人和出資人分別有各自的參與目的。參與眾籌的投資者希望資金有保值增值的功能，對該養(yǎng)老基地項目有興趣并可能成為潛在客戶；眾籌發(fā)起人希望有足夠的資金運(yùn)行此項目，希望通過眾籌達(dá)成雙贏，既獲得了大量投資者的關(guān)注又贏得了潛在客戶的投資資金。因此，項目眾籌一般都是在項目中期開始運(yùn)行，能更多引起投資者的關(guān)注，提高他們的投資預(yù)期，同時養(yǎng)老基地項目在設(shè)計眾籌方案時強(qiáng)調(diào)眾籌平臺的延續(xù)性，通過吸引有實力、有意識的消費(fèi)群體，為項目引入長期穩(wěn)定的運(yùn)行資金。

四、提升眾籌融資支持養(yǎng)老基地效率關(guān)鍵問題分析

（一）提升眾籌平臺的可信度降低信任風(fēng)險問題

信任風(fēng)險有兩個角度的含義，分別指眾籌平臺背后的信用風(fēng)險及平臺本身的技術(shù)風(fēng)險。

作為互聯(lián)網(wǎng)金融，養(yǎng)老基地項目眾籌融資過程中非常重要的一個環(huán)節(jié)就是平臺的選擇和建設(shè)。養(yǎng)老基地項目眾籌平臺可以是項目公司自建的平臺，也可以是項目公司委托專業(yè)機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)平臺[ 3 ]，不管是哪一種形式都存在一個讓出資人非常關(guān)注的重要問題：這個平臺的公信力有多少？因為養(yǎng)老基地的建設(shè)和運(yùn)營過程非常長，從初期的大體規(guī)劃到發(fā)展期的建設(shè)期間融資都需要依托眾籌平臺，所以出資人對于眾籌平臺本身的可信度非常關(guān)注。市場化需求下，眾籌平臺的功能越來越豐富，但出資者對于平臺背后項目的可靠性也越來越重視，尤其隨著互聯(lián)網(wǎng)金融中越來越多的大型P2P平臺出現(xiàn)資金流轉(zhuǎn)和誠信等問題，使很多投資者對于網(wǎng)絡(luò)平臺所展示的信息常常持有懷疑態(tài)度，研究中所提到的養(yǎng)老基地項目大部分是中小型民營機(jī)構(gòu)，它所承載的網(wǎng)絡(luò)眾籌平臺如果完全是由該民營機(jī)構(gòu)作為背書，除非該民營機(jī)構(gòu)的規(guī)模和實力絕對強(qiáng)大（例如阿里集團(tuán)），否則很難得到大眾投資者的信任。如果養(yǎng)老基地項目可以在政府監(jiān)管的平臺自己的項目信息，由政府作為背書的互聯(lián)網(wǎng)信息可信度將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于自建的網(wǎng)絡(luò)平臺。但政府是否能對這些項目在互聯(lián)網(wǎng)上提供的相關(guān)信息作出核實和充分的判斷，并且政府參與這些信息的角色也很難把握，所以這個所謂的“政府背書”很難實現(xiàn)。

同時，在眾籌網(wǎng)絡(luò)平臺的選擇和使用中，投資者從眾籌網(wǎng)站運(yùn)營可靠性和網(wǎng)站服務(wù)便利性等各種渠道感知眾籌網(wǎng)站足夠安全、可靠，才能夠信任平臺，這對于養(yǎng)老基地眾籌發(fā)起方選擇合作的網(wǎng)絡(luò)平臺方技術(shù)也提出了相當(dāng)高的要求。例如，在越來越先進(jìn)的技術(shù)中網(wǎng)絡(luò)平臺如何防止黑客及病毒等的攻擊、如何不斷完善與第三方金融平臺鏈接的付款安全、保障客戶私人信息不被泄露等是眾籌平臺在技術(shù)上需要特別關(guān)注的方面。

（二）有效識別投資人參與影響因素進(jìn)行精準(zhǔn)宣傳問題

在養(yǎng)老基地引入眾籌融資實踐過程中發(fā)現(xiàn)影響眾籌項目融資成功率的重要因素是吸引投資者興趣、滿足投資者特定需求及感知價值，選擇對象，采用恰當(dāng)?shù)木珳?zhǔn)宣傳提升其對項目的投資預(yù)期和投資興趣，促使其對項目進(jìn)行投資。在養(yǎng)老基地眾籌融資中對眾籌投資者參與積極性的影響因素可分為項目的預(yù)期價值、實用價值、經(jīng)濟(jì)價值、創(chuàng)業(yè)體驗價值、公益道德價值五個方面[ 4 ]。

1.預(yù)期價值因素。預(yù)期價值因素指的是眾籌項目在融資過程中呈現(xiàn)出來的狀態(tài)及與投資人之間的信息互動，以提升參與者對項目價值的感知和預(yù)期。養(yǎng)老基地項目在初期眾籌時由于其產(chǎn)品為養(yǎng)老房產(chǎn)及相關(guān)聯(lián)的服務(wù)，展現(xiàn)給投資者較低的成熟度，所以其項目質(zhì)量并非指養(yǎng)老基地房產(chǎn)及服務(wù)等產(chǎn)品的精致程度和品質(zhì)，而是該項目呈現(xiàn)和互動服務(wù)提供的質(zhì)量，如清晰、細(xì)致的養(yǎng)老基地項目描述與多媒體的合理運(yùn)用，項目規(guī)劃時住宅方面特意為老人生活便利、醫(yī)療養(yǎng)護(hù)方便、豐富多彩的生活活動等細(xì)節(jié)設(shè)計，項目籌資者對于項目規(guī)劃的理念、明確實際的盈利目標(biāo)及管理能力等，這些內(nèi)容的傳播既能有效增加潛在投資者的投資興趣與參與體驗感覺，還能夠使其對項目的回報產(chǎn)生正向的良性預(yù)期。

2.實用價值因素。實用價值因素指的是項目實體在改善人們生活時所展現(xiàn)出的實用功能價值，是影響感知價值最核心的因素。養(yǎng)老項目眾籌出資者有一部分是想進(jìn)入該養(yǎng)老基地正式成為消費(fèi)者的參與者，如果項目提供的相關(guān)產(chǎn)品及服務(wù)信息使這部分潛在投資者感覺到待投資項目成功后表現(xiàn)出的實用功能能滿足他們自身或家人養(yǎng)老的需求、符合其享用產(chǎn)品的心理預(yù)期、不但物有所值甚至物超所值，就能提高其對項目的價值感知。比如有些參與者家里已經(jīng)有失能老人或者需要照顧的高齡老人，他們對于項目中醫(yī)療護(hù)理這一塊特別滿意，覺得能夠解決他們目前的困境，則他們的共鳴性就很強(qiáng)，關(guān)注度和參與度就會非常高。

3.濟(jì)價值因素。經(jīng)濟(jì)價值因素指的是參與者對于回報性價比的感知，與回報功能價值的差別在于投資經(jīng)濟(jì)回報角度。部分參與養(yǎng)老基地眾籌項目的投資人并不需要實物或服務(wù)的回報，但對于這個行業(yè)的發(fā)展持較高的信心，所以愿意從投資角度純粹的進(jìn)行經(jīng)濟(jì)參與，他們的動機(jī)在于長期穩(wěn)健的收益，甚至后期的高回報率。

4.創(chuàng)業(yè)體驗價值因素。創(chuàng)業(yè)體驗價值因素指的是眾籌投資過程中使投資者在參與中感受到創(chuàng)業(yè)體驗、事業(yè)開發(fā)管理體驗、事業(yè)監(jiān)督體驗等，眾籌項目給予投資者的這種特殊體驗將激發(fā)他們的投資參與熱情。養(yǎng)老基地項目眾籌融資模式作為一種投融資平臺，對投資者而言不僅是購買的過程，更是投資參與的過程，在眾籌過程中投資者將通過平臺了解和監(jiān)督項目進(jìn)程并按規(guī)定提出相關(guān)建議。在這一流程中，投資人對項目將產(chǎn)生參與感和主人公感，不但能看到自己的建議有可能被項目采納從而更好地完善項目，更能夠感受到自己的資金對項目推廣與發(fā)展的重要作用，從而使投資者心理層面非常愿意與項目共同成長。

5.公益道德價值因素。公益道德價值因素指的是參與眾籌時投資者在投資過程中面對外界感受到對社會作出貢獻(xiàn)以及行為符合社會道德追求目標(biāo)時所體會到的自豪和自信的感知效用。養(yǎng)老基地項目的獨(dú)特性感知可能表現(xiàn)在部分出資者的公益性動機(jī)。部分實體企業(yè)的管理者在思索企業(yè)社會價值時常常會產(chǎn)生一種公益建設(shè)的需求，養(yǎng)老基地的項目不光是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，從某種意義上說也是公益事業(yè)的一部分，該角度滿足了這部分參與者的動機(jī)。

（三）在保障信息安全的基礎(chǔ)上提高眾籌監(jiān)管的透明度問題

養(yǎng)老基地項目眾籌融資自籌資者發(fā)起項目到籌集資金的使用，全過程均按有關(guān)金融規(guī)定提供相關(guān)的財務(wù)、審計等材料，但本質(zhì)上缺乏有效、透明的監(jiān)督機(jī)制，缺少類似于傳統(tǒng)金融信貸過程中的貸款發(fā)放前期各項完備的調(diào)查、貸款發(fā)放中間過程的控制以及貸款全額放款后的管理等全套流程和步驟，雖然根據(jù)金融管理的相關(guān)法律項目籌資方會定期出具審計、財務(wù)報告，但還是有很多投資者覺得現(xiàn)有的管理過于粗糙，財務(wù)公開文件的相關(guān)數(shù)據(jù)無法明確精準(zhǔn)地表述出投資項目資金的去向，資金挪用、違約使用等行為難以受到制約，投資者的資金安全受到威脅。此外，由于中國人民銀行征信系統(tǒng)與現(xiàn)有的所有眾籌平臺幾乎無法對接，無法為投資人提供籌資人信用狀況查詢，投資人也無法通過眾籌平臺對項目進(jìn)行在線聯(lián)網(wǎng)的有效身份信息、司法狀態(tài)信息等的核查或查詢，導(dǎo)致眾籌過程中投融資雙方信息無法對稱，資金監(jiān)管不力，投資人投資風(fēng)險度偏高。

因此，為更好地提高眾籌監(jiān)管的透明度，相關(guān)部門應(yīng)對發(fā)起者信息進(jìn)行持續(xù)披露并構(gòu)建相關(guān)信息制度，在眾籌全過程中進(jìn)行不間斷監(jiān)督及管理，降低以房產(chǎn)為核心的養(yǎng)老基地項目信譽(yù)和違約風(fēng)險。就目前而言，眾籌平臺盡管會按制度對待審批項目進(jìn)行審核，但對信息提供者的信譽(yù)度、項目信息的真實性、預(yù)期收益及分紅的可行性等僅能按所知信息進(jìn)行初始識別，難以甄別、保證其完整性和準(zhǔn)確性，更無法保證實施時間周期漫長的待審批項目在成功后的相關(guān)事宜。在此情況下，極有必要構(gòu)建養(yǎng)老基地眾籌項目信息持續(xù)披露制度。為保證制度能更好地促進(jìn)眾籌項目的有效推進(jìn)，在制度構(gòu)建過程中，應(yīng)把握籌資方參與積極性與出資方利益保護(hù)之間的平衡，既不能因標(biāo)準(zhǔn)過高增加融資成本，挫傷籌資者積極性，亦不能因標(biāo)準(zhǔn)過低失去監(jiān)管眾籌項目信息的有效性，降低投資者風(fēng)險的積極作用。

（四）設(shè)計符合養(yǎng)老對象的“成功營銷”方案問題

養(yǎng)老基地項目能否在眾籌階段成功的關(guān)鍵在于對潛在投資對象的營銷方案是否符合其投資需求和預(yù)期。眾籌項目屬于投資決策，不同于普通購買決策，由于養(yǎng)老基地眾籌項目運(yùn)行周期長、眾籌人數(shù)量有限、風(fēng)險不確定性強(qiáng)等，在眾籌投資者決定投資伊始，就必然在項目建設(shè)及推廣過程中承擔(dān)了與之相關(guān)的系列風(fēng)險。養(yǎng)老基地的大部分消費(fèi)者可能是不熟悉網(wǎng)絡(luò)的老年人，而眾籌非常普遍的一種營銷是通過網(wǎng)絡(luò)社交圈進(jìn)行類似于“病毒營銷”的手段，如果養(yǎng)老基地采用典型的眾籌營銷方式，其回應(yīng)可能寥寥無幾――真正潛在的消費(fèi)者基本游離于網(wǎng)絡(luò)這個新鮮社交手段之外，所以養(yǎng)老基地項目初期的營銷可以采用傳統(tǒng)的營銷+網(wǎng)絡(luò)社交圈的微營銷，具體操作還要根據(jù)項目本身的定位另作探討。

（五）養(yǎng)老基地眾籌項目地產(chǎn)開發(fā)后端持續(xù)性問題

1.房屋產(chǎn)權(quán)問題。養(yǎng)老基地建設(shè)中涉及房地產(chǎn)開發(fā)，所以在產(chǎn)品設(shè)計中會有一個很敏感而關(guān)鍵的問題：房屋產(chǎn)權(quán)問題。項目眾籌開發(fā)采取的是多人共有模式，因而其中涉及房產(chǎn)所有權(quán)的法律問題，即房地產(chǎn)眾籌模式的房產(chǎn)所有權(quán)的持有者與通常個人房屋全產(chǎn)權(quán)持有者的法律效果和權(quán)益實施方式有所不同。尤其當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)處于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中，這種權(quán)利被稀釋的具體表現(xiàn)就是，針對同一物業(yè)，如果有持有人想轉(zhuǎn)手，但其余持有人不同意，該套房產(chǎn)則無法順利轉(zhuǎn)手，這種問題該如何解決？房產(chǎn)的有效期到底應(yīng)該是70年還是根據(jù)投資人的生命期限為依據(jù)？再者，參與眾籌的投資人是否有權(quán)利把該養(yǎng)老房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)作為遺產(chǎn)贈給子女后代？如果這些問題解決不好，眾籌過程中勢必會出現(xiàn)各種糾紛。

2.退出機(jī)制問題。養(yǎng)老基地項目眾籌成功完成籌資之后，極有可能出現(xiàn)眾籌投資者要求退出的情況。現(xiàn)階段，由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)建設(shè)及運(yùn)營的過程很長，前期投資大、回報慢，因而投資人退出也需要時間才能順利退出，并不是想退出就能立刻退出，即使當(dāng)初獲得了保證收益，最終拿不到現(xiàn)金的風(fēng)險還是很大的。如果沒有事先設(shè)計好退出機(jī)制或者退出方式設(shè)計不當(dāng)，極容易引發(fā)大量糾紛。因此養(yǎng)老基地眾籌融資應(yīng)該有一個較為靈活且健全的退出機(jī)制。另外，對投資人的投資金額也應(yīng)該有一定額度的限制，以確保投資人既能長期投資，又能避免他們因為投資使自己的生活陷入困境。

3.市場風(fēng)險機(jī)制。養(yǎng)老基地項目的建設(shè)除了房地產(chǎn)硬件的建設(shè)外，還存在很多軟件的配備，包括與三甲醫(yī)院的醫(yī)療護(hù)理合作、與互聯(lián)網(wǎng)呼叫中心的合作以及相關(guān)老年便利性軟件的開發(fā)等；如果該養(yǎng)老基地項目集資成功后，若該工程項目拖延開工或者想配套的軟件設(shè)施遲遲不能使用而影響了整理項目的運(yùn)行，那么眾籌投資人所謂的回報又該如何保證？眾籌項目的條件和回報率固然吸引人，但潛在的資源長時間整合和項目延遲也是投資者不得不考慮的關(guān)鍵因素。

還有項目后續(xù)進(jìn)入服務(wù)階段如何解決融資問題？借助外部杠桿還是拆分項目讓眾籌者繼續(xù)掏錢？如果還是采取眾籌融資解決資金引入的問題，那第二次或者第n次眾籌和第一次眾籌該如何區(qū)別設(shè)計回報率？眾籌開發(fā)商可能會把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給出資者，這也是我們應(yīng)該考慮的問題。

五、結(jié)語

本文認(rèn)為，眾籌融資作為解決中國養(yǎng)老基地建設(shè)資金缺口的重要方式，不但符合養(yǎng)老基地建設(shè)取之于民用之于民的初衷、符合建設(shè)創(chuàng)新型國家的需要，同時將眾籌用于養(yǎng)老基地建設(shè)融資工作也為我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的金融模式創(chuàng)新和改革提供了新嘗試。但由于眾籌在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的試行時間不長，經(jīng)驗不足，必然存在許多關(guān)鍵問題，除了不斷提高眾籌參與各方解決問題的能力外，也需要政府加強(qiáng)對互聯(lián)網(wǎng)金融的監(jiān)管和立法部門的鼎力支持，銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會、人民銀行、工業(yè)和信息化部及國家互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室等也應(yīng)明確互聯(lián)網(wǎng)金融的監(jiān)管責(zé)任，維護(hù)該市場的安全、公平、有序[ 5 ]。

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第9篇：養(yǎng)老項目盈利模式范文

一、存在的主要問題

（一）養(yǎng)老服務(wù)業(yè)整體發(fā)展缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃。部分地區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)起步晚，還處于摸索階段，在整體發(fā)展上缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃。方面，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展主體不清晰。傳統(tǒng)上的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)由政府主導(dǎo)，資金主要依靠各級財政補(bǔ)助，行政色彩濃厚。另方面，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立帶有盲目性，部分養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)缺乏財政“斷糧”后的可持續(xù)發(fā)展動力，存在項目擱置或人員解散的風(fēng)險。再者，居家養(yǎng)老方面，缺乏長期、穩(wěn)定和專業(yè)的居家養(yǎng)老服務(wù)組織，供需矛盾比較突出。目前老年人居家養(yǎng)老需求較大，市場上尚沒有具備成熟管理經(jīng)驗的居家養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)，尚未形成功能定位明確、服務(wù)模式成熟、人員穩(wěn)定、監(jiān)管到位、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化完備的運(yùn)營模式，難以滿足養(yǎng)老需求。

（二）政策缺乏靈活性，未充分結(jié)合地方實際情況，缺乏有效的政府投入資金的績效考量機(jī)制。目前有關(guān)政策法規(guī)對于些具體事項的規(guī)定過于呆板，面對各地的復(fù)雜情況，采取刀切的處理方式，不太符合地方實際，容易造成“有需求的無床位，有床位的無人源”的尷尬狀況。另外，大量資金投入到養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展上，各種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、日間照料中心也紛紛建立。但部分地區(qū)尚未形成有效的資金績效考評機(jī)制，未充分評價項目發(fā)揮的社會效益，資金使用效益難以考量，“重投八、輕效益”的狀況較為突出。

（三）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比例不合理，城鎮(zhèn)養(yǎng)老床位占比較少?？傮w來看，大部分床位面向城鎮(zhèn)“三無”和農(nóng)村五保人員、農(nóng)村老年人，面向城鎮(zhèn)區(qū)域老年人的服務(wù)設(shè)施占比較少。過去，我國大多以政府為主體，建設(shè)敬老院、養(yǎng)老院等福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，面向的是經(jīng)濟(jì)困難或生活不能自理的老人，側(cè)重于“福利性”；這種單純性的福利性、救濟(jì)性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不能滿足現(xiàn)在老年人對養(yǎng)老的要求，并影響老年人對社會化養(yǎng)老發(fā)展模式的接受程度。

（四）未有效實現(xiàn)市場化運(yùn)作，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)不清晰，民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展緩慢。民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相對較少，其他類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多為政府投資設(shè)立，產(chǎn)權(quán)不清晰，缺乏明確的權(quán)利義務(wù)主體。究其原因，一是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)尚在起步階段，未引入市場競爭機(jī)制，市場不夠活泛，缺乏有效的盈利模式，部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)生存困難。二是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)行業(yè)中，市場化運(yùn)營需要的法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不夠完善，面臨政策瓶頸，不利于養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三是行業(yè)組織不夠健全，不能做到行業(yè)自律。

（五）社會化養(yǎng)老優(yōu)勢未充分體現(xiàn)，尚未在社會上形成廣泛認(rèn)同。由于社會化養(yǎng)老行業(yè)尚未發(fā)育成熟，加之目前社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)參差不齊，部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)備不到位、服務(wù)水平不高、護(hù)理員大多沒有接受過專業(yè)訓(xùn)練、缺乏專業(yè)性的老年護(hù)理和心理知識等原因，無法滿足人口老齡化過程中養(yǎng)老服務(wù)需求的快速增長。另外社會化養(yǎng)老為老年人提供專業(yè)化服務(wù)，滿足老年人體檢、就醫(yī)等需求，以及專業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)給老人帶來認(rèn)同感、歸宿感和社會化養(yǎng)老的規(guī)?；瘍?yōu)勢未能充分顯現(xiàn)出來，也導(dǎo)致社會化養(yǎng)老的模式?jīng)]有得到社會廣泛認(rèn)同。

二、對策建議

隨著醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)狀況的改善和計劃生育政策的實施，我國人口老齡化的趨勢在加劇。就目前而言，養(yǎng)老問題已經(jīng)不僅僅是一個福利問題，更是一個嚴(yán)重的社會問題，如果解決不好，可能會引發(fā)矛盾，不利于社會發(fā)展。對此提出如下建議。

（一）加快政府職能轉(zhuǎn)變，引領(lǐng)民間資本進(jìn)入，推動養(yǎng)老服務(wù)市場化。第，政府筒政放權(quán)，改革切阻礙養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的體制障礙。減少政府行政性干預(yù)，完善政府宏觀管理，培育和規(guī)范養(yǎng)老市場。建立健全各項機(jī)制，研究建立困難老人養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼制度，積極推行政府購買養(yǎng)老服務(wù)制度。制定扶持政策，鼓勵單位和個人投資興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，引領(lǐng)社會力量參與到養(yǎng)老服務(wù)業(yè)這行業(yè)中來。第二，大力鼓勵社會資本和外資進(jìn)入國內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)市場，充分發(fā)揮地方融資平臺的作用，通過市場化融資方式，引導(dǎo)民間資本參與進(jìn)來。第三，積極推行養(yǎng)老服務(wù)社會化、市場化，尊重市場規(guī)律，明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，努力實現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（二）優(yōu)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)多元化發(fā)展。結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，因地制宜建立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，避免造成養(yǎng)老設(shè)施資源的閑置浪費(fèi)。除部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)重點保障特困群體及低收入群體的養(yǎng)老需求外，鼓勵發(fā)展醫(yī)養(yǎng)型、護(hù)理型等多種模式的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，發(fā)展包含中高端在內(nèi)的多元化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，適應(yīng)不同人群的需要。大力推進(jìn)機(jī)構(gòu)醫(yī)養(yǎng)融合，支持醫(yī)療衛(wèi)生資源進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。注重居家養(yǎng)老系列服務(wù)、老年文化教育服務(wù)等，結(jié)合我國國情，建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的養(yǎng)老服務(wù)體系。