單位房屋管理辦法精選(九篇)

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第1篇：單位房屋管理辦法范文

京國土房管征[2003]606號

各區(qū)、縣國土房管局、各拆遷單位、各房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)：

根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第124號）第十四條規(guī)定，我局制定了《北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則》，現(xiàn)予印發(fā)，自2003年8月1日起施行。

二三年七月十日

北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則

第一條、根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第124號）第十四條規(guī)定，制定本規(guī)則。

第二條、拆遷集體宅基地房屋的補償價（以下簡稱房屋拆遷補償價），按照本規(guī)則計算。

第三條、房屋拆遷補償價，由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)成；計算公式為：

房屋拆遷補償價＝宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價

宅基地面積按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十八條確定；宅基地區(qū)位補償價由區(qū)縣人民政府以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位，依本規(guī)則第四條的規(guī)定確定并公布，報市國土房管局備案。

第四條、宅基地區(qū)位補償價按下列公式計算：

當?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價、城市規(guī)劃等情況綜合確定。

房屋重置成新均價，是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，具體標準由區(qū)縣人民政府按照前述區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設(shè)情況在400～700元/平方米幅度內(nèi)確定。

戶均安置面積，按照100~150平方米控制，具體安置標準由區(qū)縣人民政府根據(jù)當?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展水平、農(nóng)民居住情況確定。

戶均宅基地面積，原則上暫統(tǒng)一按0.3畝（200平方米）計算。

與國有土地相鄰的集體土地，其宅基地區(qū)位補償價，可以參照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第87號）確定。

第五條、按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十五條規(guī)定，以經(jīng)濟適用住房或其他房屋定向安置被拆遷人的，依本規(guī)則計算拆遷補償時，當?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價分別為經(jīng)濟適用住房價、定向安置房屋價。

第2篇：單位房屋管理辦法范文

2010年歲末之際，國家住建部頒布的《商品房屋租賃管理辦法》歷經(jīng)千呼萬喚終于在期盼中出臺了，在原建設(shè)部于1995年5月9日的《城市房屋租賃管理辦法》（建設(shè)部令第42號）廢止的同時，新《商品房屋租賃管理辦法》(以下簡稱《辦法》)已于2011年2月1日起開始實施。

新《辦法》的出臺實施，無疑給苦苦守望的房屋租賃管理者以雪中送炭和“好雨知時節(jié)”之感。新《辦法》明確規(guī)定了房屋租賃登記備案制度，并本著鼓勵房屋出租的原則，對房屋不得出租的情形作了重新規(guī)定。同時還規(guī)定了直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門要定期并分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息，此外，還要求其建立完善房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)等等。和老規(guī)定相比，新《辦法》更側(cè)重于科學(xué)規(guī)范市場秩序，從租賃當事人權(quán)利義務(wù)進行了規(guī)范，制定相關(guān)規(guī)定來維護租賃當事人的合法權(quán)益，同時也采取了有效措施來保護承租人的基本利益，建立和諧的租賃關(guān)系，變化多多，意義重大。

一、新《辦法》對租賃當事人權(quán)利義務(wù)進行了規(guī)范

房屋的租賃行為屬于民事行為，作為民事行為其就要進行必要的規(guī)范、引導(dǎo)，否則容易引發(fā)糾紛。新《辦法》的實施不僅給租賃雙方的當事人權(quán)利義務(wù)都進行了明確的規(guī)范，同時也采取了有關(guān)措施來有效維護商品房屋租賃雙方當事人的合法權(quán)益。其規(guī)定如下：一方面，房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平；另一方面，承租人在房屋租賃合同期內(nèi)轉(zhuǎn)租房屋，必須要經(jīng)出租人給予書面同意。承租人未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。城市房屋租賃管理部門既是管理單位同時也是服務(wù)主體，因此，在執(zhí)行中管理部門還有必要進一步引導(dǎo)當事雙方簽署明確、規(guī)范的合同，明確彼此的責(zé)任和義務(wù)，以避免不必要的糾紛。

新《辦法》對承租人的優(yōu)先購買權(quán)以及買賣不破租賃等法律原則的相關(guān)規(guī)定也作了進一步細化，這些方面都從一定角度來反映了新《辦法》在實施過程中都本著構(gòu)建和諧社會，以人性化為主體的宗旨的思想。

二、新《辦法》解決了租賃市場突出問題

新《辦法》不僅規(guī)范了租賃當事人的合法權(quán)益，而且進一步規(guī)范了商品房屋的租賃行為，因此其有效地解決了租賃市場的突出問題。新《辦法》中條款明確規(guī)定，出租住房應(yīng)當以原設(shè)計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于政府規(guī)定的最低標準，且廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下室儲藏室不得出租供人員居住。

同時，新《辦法》還將原來在《城市房屋租賃管理辦法》中規(guī)定的九種不得出租情形，減少為現(xiàn)今的四種情形。分別是屬于違法建筑的；不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標準的；違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；以及法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。這也在一定程度上鼓勵了房屋的出租活動。

此外，在租賃管理方面制定了相應(yīng)條款來加強租賃行政管理的力度，特別增加了罰則部分，并明確了處罰標準。其中，對不符合出租要求的房屋進行租賃的出租人，處以五千元以下罰款；對有違法所得的，處以違法所得一倍以上三倍以下，但不得超過三萬元的罰款。對廚房、衛(wèi)生間、陽臺、地下室、儲藏室不得出租用于居住或出租住房的人均面積未達到政府規(guī)定的最小面積的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可處以五千元以上三萬元以下罰款。對租賃行為不登記備案的，責(zé)令限期改正，個人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的,處以一千元以上一萬元以下罰款。這些條款都從執(zhí)法角度規(guī)范了出租方的責(zé)任和義務(wù)，進一步保護了承租人的合法權(quán)益。

由上可以看出，新《辦法》對于房屋租賃市場現(xiàn)存的突出問題都做了相應(yīng)有效的引導(dǎo)性規(guī)定或制定了明確條款，進而對解決當今市場的突出問題、減少房屋租賃雙方當事人之間的矛盾沖突起到了積極作用。

三、要營造新《辦法》實施、推行的良好氛圍

加強商品房屋的租賃管理工作，進一步完善房屋租賃登記的備案制度，是房屋租賃管理工作的基礎(chǔ)和核心。房屋租賃登記備案是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》以及新《辦法》的重要內(nèi)容和基本制度，因此，房屋租賃管理單位在實施賃管理工作時要全面、準確地把握并領(lǐng)悟新《辦法》的精神實質(zhì)，熟練掌握新《辦法》的主要內(nèi)容和各項規(guī)定，并且嚴格要求其工作人員在服務(wù)過程中本著鼓勵房屋出租、便民、高效的原則，耐心為民服務(wù)。同時還應(yīng)積極的通過報紙、電臺、電視、網(wǎng)絡(luò)等各種途徑宣傳新《辦法》的內(nèi)容和實施，讓社會了解鼓勵房屋出租的立法精神、對租賃當事人特別是承租人權(quán)利保護的立法原則、房屋租賃登記備案制度及其他各項規(guī)定，進一步提高房屋租賃管理和房屋租賃服務(wù)水平，讓社會公眾深入了解房屋租賃的作用，使房屋租賃登記備案意識深入人心，營造新《辦法》實施的良好氛圍。同時，還需要相應(yīng)房屋租賃管理的工作人員在工作過程中用創(chuàng)新批判的精神來看待新《辦法》的基本內(nèi)容，以提出更完美更完善的條款和措施。

四、新《辦法》實施過程中的思考

新《辦法》從其頒布到如今實施已有將近2個月的時間了，但目前仍有不少出租單位以及個人在對房屋租賃登記備案的重要性的認識上存在不足，不主動不積極登記備案、隱租瞞價、變相租賃，私下黑市租賃、逃避管理、逃避稅費，其行為嚴重干擾阻礙了租賃市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。房管部門雖然早已把房屋租賃納入到管理范圍，但相關(guān)業(yè)務(wù)范圍僅為公房管理。怎樣開展私房、集體土地上房屋租賃管理，逐步將城鄉(xiāng)結(jié)合部納入管理范圍，擴大房屋租賃管理覆蓋面，減少稅、費流失，是當前急需引發(fā)我們高度關(guān)注的重要問題，也是新辦法實施過程中必須存在的思考。

針對上述問題，以往工作中我們所能依據(jù)的法律是《房地產(chǎn)管理法》、《合同法》及最高人民法院關(guān)于《房屋租賃司法解釋》，適用最多的是建設(shè)部第42號令，里面其中的一些規(guī)定已經(jīng)不適合目前市場現(xiàn)狀的要求。如今的房地產(chǎn)市場房價飛漲，租金也是讓人瞠目結(jié)舌，大致除08年下降，其它每年都是正常上漲的速度，買房不起，租房又成問題，這無疑給中低收入階層、無房戶和城市打工族造成了極大影響，去年兩會也提出此問題，國務(wù)院也出臺了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，盡快出臺《房屋租賃管理辦法》。歷經(jīng)九九八十一難經(jīng)過多次研討、調(diào)研、修改、新《辦法》終于和大家見面了，新《辦法》的出臺有亮點也有遺憾，遺憾的是新《辦法》中沒有明確提出對集體土地上房屋租賃行為的規(guī)范，使具體管理者仍感到在實施過程中存在著種種疑惑，一方面痛感規(guī)費流失而無章可循，另一方面對管理前景也倍感焦慮。集體土地上的房屋是客觀存在的，并不斷擴大，問題也尤為突出，我們期盼著《房地產(chǎn)管理法》再次修定時，能對上述問題出臺更為積極、更具針對性的措施。

給力房屋租賃市場的春天，給力房屋租賃者的春天，新《辦法》帶給我們無限遐思，赍著希望，懷著期待，辛勤耕耘，默默收獲，我們有理由相信，隨著市場經(jīng)濟條件下租賃市場的進一步招展，無章可循將會有法可依，束手無策也會變成多措并舉，讓我們共同努力，為營建租賃市場的新秩序、構(gòu)建和諧租賃關(guān)系而奮斗不息。

參考文獻：

[1]國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部. 《商品房屋租賃管理辦法》. 2010.12

[2]錢宏根.薛劍春.戴敬瑞. 房屋租賃稅收的實踐與探索. 2009.05.

[3]刁培嫻. 城市房屋租賃管理必須運用法律手段. 蘭州學(xué)刊. 2006.04.

第3篇：單位房屋管理辦法范文

關(guān)鍵詞：房屋拆遷 產(chǎn)權(quán)檔案管理 關(guān)系

一、產(chǎn)權(quán)管理部門在房屋拆遷之前要積極配合有關(guān)單位的工作

在拆遷工作進行的前期，產(chǎn)權(quán)的相關(guān)管理部門要積極的配合有關(guān)單位的工作，并主動的介入到管理工作中去，協(xié)調(diào)有關(guān)部門做好拆遷范圍內(nèi)的房屋調(diào)查工作。

第一，對房地產(chǎn)的權(quán)屬檔案進行查閱。城市房屋拆遷范圍內(nèi)的房屋一般處于城市的繁華地帶，其產(chǎn)權(quán)形式具有多樣性的特點，再加上產(chǎn)權(quán)關(guān)系的復(fù)雜性，只有通過查閱房地產(chǎn)權(quán)屬檔案才能夠了解其真實的內(nèi)容。對此，產(chǎn)權(quán)管理部門應(yīng)該與拆遷單位以及評估機構(gòu)等進行協(xié)調(diào)，對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案進行查閱，明確房屋的合法權(quán)屬、建筑面積、設(shè)計用途朝向等，這樣，就能夠?qū)⒁疬w房屋的狀況有一個全面的了解，有利于拆遷工作的有效開展。

第二，做好現(xiàn)場的勘測調(diào)查工作。雖然房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)檔案能夠?qū)Ψ课莸幕厩闆r有一個準確的反映，但是仍會有一部分的房屋因為受各種因素的影響而沒能夠確權(quán)登記，在這些沒有確權(quán)登記的房屋中，甚至還有一部分房屋是違章建筑以及臨時建筑的簡易房屋。此外，經(jīng)過確權(quán)登記的房屋中，有一部分在登記發(fā)證以后又重新的翻修和擴建，這些房屋在修建后也沒能夠及時的申請變更登記，這就導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)檔案中所登記的內(nèi)容與實際情況不符。要想解決以上所提到的問題，還應(yīng)該要求產(chǎn)權(quán)管理部門與評估人員以及拆遷當事人在現(xiàn)場進行實地勘測來獲得較為準確的數(shù)據(jù)，從而確定符合實際情況的拆遷補償標準。

二、強化強拆范圍內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)限制管理工作

一旦房屋被列入拆遷范圍內(nèi)，當拆遷公告時，其土地的使用權(quán)就已經(jīng)被收回了或者由其他機構(gòu)進行拍賣、轉(zhuǎn)讓，這就使得拆遷范圍內(nèi)房屋在產(chǎn)權(quán)處置上受到了一定的限制。對此，相關(guān)的管理人員應(yīng)該熟知《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房屋抵押管理辦法》等，并在進行管理工作的過程中，能夠靈活的運用，從而有效的提高其工作效率。

如，在《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》的第六條第三款中就有規(guī)定“依法收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”，以及在《城市房屋抵押管理辦法》的第八條第四款中規(guī)定的“依法納入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得抵押”等。

三、做好對已拆遷房屋的消籍以及新房屋登記的工作

第一，對于拆除房屋的滅籍工作。在房屋拆遷結(jié)束以后，被拆遷的房屋就不存在了，所以要對這一房屋原有的產(chǎn)權(quán)檔案進行滅籍處理。在開展這一工作的過程中，相關(guān)人員應(yīng)該按照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中第二十四條規(guī)定的內(nèi)容進行處理，其內(nèi)容主要為：“因房屋滅失、土地使用權(quán)屆滿、他項權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請注銷登記?！钡窃诓疬w的過程中，許多當事人最為關(guān)心的是拆遷補償?shù)膯栴}，其在取得拆遷補償安置之前是不會主動到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理注銷等級的。針對這一現(xiàn)象，產(chǎn)權(quán)登記部門的相關(guān)人員應(yīng)該根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中第二十五條規(guī)定內(nèi)容的要求，將注銷被拆遷房屋權(quán)屬證書的書面說明送到產(chǎn)權(quán)人的手中，并收回原房屋權(quán)屬證書。此外，還要對登記簿冊上的一些資料進行修正或更改，使得產(chǎn)權(quán)資料所體現(xiàn)出的內(nèi)容與實際情況相符。

第二，對于新建房屋的登記工作。房屋拆遷過程中的補償安置是非常重要的，其中一部分的補償安置可以采取原地補償?shù)姆绞竭M行，所以，新建成的房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系相對來說就會復(fù)雜一些。而為了有效的減少產(chǎn)權(quán)糾紛的發(fā)生，保障拆遷雙方當事人的切身利益，產(chǎn)權(quán)管理部門還應(yīng)該及時的通知房屋產(chǎn)權(quán)人辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

四、完善房屋拆遷范圍內(nèi)的產(chǎn)權(quán)檔案收集與管理工作

第一，產(chǎn)權(quán)檔案的收集工作。在《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中的第八條規(guī)定中就明確提出了拆遷過程中工所產(chǎn)生的房屋所有權(quán)證、房屋拆遷的批準文件、補償安置協(xié)議書等都是對被拆遷房屋進行滅籍的依據(jù)，同時也都屬于房屋權(quán)屬檔案歸檔的范圍之內(nèi)。但是，由于現(xiàn)階段拆遷管理工作中的一些體制還不夠完善，產(chǎn)權(quán)管理部門和拆遷管理部門之間缺乏溝通和交流，從而阻礙了產(chǎn)權(quán)檔案收集工作的開展。對此，產(chǎn)權(quán)管理部門應(yīng)該與拆遷管理部門取得聯(lián)系，并在產(chǎn)權(quán)檔案收集工作方面達成協(xié)議，提高產(chǎn)權(quán)檔案收集工作的效率。此外，拆遷改造后新建房屋在辦理登記手續(xù)的時候，產(chǎn)權(quán)部門還應(yīng)該要求產(chǎn)權(quán)人提供拆遷許可等相關(guān)的證明材料。

第4篇：單位房屋管理辦法范文

房屋登記機構(gòu)是否可以辦理購房人、金融機構(gòu)以經(jīng)濟適用住房設(shè)定抵押申請的房屋權(quán)屬登記，在房屋登記機構(gòu)內(nèi)部和社會各界存在分歧。出于保障購房人和金融機構(gòu)的合法權(quán)益，避免經(jīng)濟適用住房的抵押風(fēng)險，維護社會經(jīng)濟秩序的考慮，我想嘗試談?wù)勔稽c看法。

本文討論的以“經(jīng)濟適用住房”設(shè)定抵押申請的房屋權(quán)屬登記，包括以“單位集資合作建房”設(shè)定抵押申請的房屋權(quán)屬登記。

一、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》未禁止以經(jīng)濟適用住房設(shè)定抵押

2007年11月19日，建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局以建住房[2007]258號文，印發(fā)了《經(jīng)濟適用住房管理辦法》。該辦法是現(xiàn)行的調(diào)整經(jīng)濟適用住房法律關(guān)系的國務(wù)院規(guī)章。

《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第8條規(guī)定，“經(jīng)濟適用住房建設(shè)單位可以以在建項目作抵押向商業(yè)銀行申請住房開發(fā)貸款”。該辦法第9條第1款規(guī)定，“購買經(jīng)濟適用住房的個人向商業(yè)銀行申請貸款，除符合《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定外，還應(yīng)當出具市、縣人民政府經(jīng)濟適用住房主管部門準予購房的核準通知”。

單看《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，條文的字里行間，并未明確禁止以經(jīng)濟適用住房設(shè)定抵押。

另外，建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第12條規(guī)定，“以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限”。

二、經(jīng)濟適用住房的法律屬性

按照《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的規(guī)定，購房人或者所有權(quán)人，在按照政府所定的標準，向政府交納土地收益等相關(guān)價款取得完全產(chǎn)權(quán)前，經(jīng)濟適用住房有以下主要的法律特征。

第一，經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)。經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。經(jīng)濟適用住房項目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用，由政府負擔(dān)。

第二，購房人或者所有權(quán)人僅僅擁有經(jīng)濟適用住房的有限產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟適用住房的房屋、土地登記部門在辦理權(quán)屬登記時，應(yīng)當分別注明“經(jīng)濟適用住房、劃撥土地”。作為有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用住房，購房人或者所有權(quán)人占有、使用、收益、處分的權(quán)利，受政府或其經(jīng)濟適用住房主管部門監(jiān)管。

第三，購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易（《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第2條第4款將房地產(chǎn)抵押規(guī)定為房地產(chǎn)交易）；購房人或者所有權(quán)人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

第四，購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人或者所有權(quán)人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，具體交納比例由市、縣政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人或者所有權(quán)人也可以按照政府所定的標準，向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。

中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》第15條規(guī)定，“貸款抵押物應(yīng)當符合《中華人民共和國擔(dān)保法》第34條的規(guī)定。《中華人民共和國擔(dān)保法》第37條規(guī)定不得抵押的財產(chǎn)，不得用于貸款抵押”。該辦法第16條規(guī)定，“借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押”。

《中華人民共和國擔(dān)保法》第34條第1款第3項規(guī)定，抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物可以抵押。該法第37條第5項規(guī)定，依法被監(jiān)管的財產(chǎn)不得抵押?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第184條第5項規(guī)定，依法被監(jiān)管的財產(chǎn)不得抵押。

三、以經(jīng)濟適用住房設(shè)定抵押，可能會暗含風(fēng)險

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條第1款規(guī)定，“本辦法所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償”。

從以上規(guī)定中不難看出，“債務(wù)人不履行債務(wù)時”，債權(quán)人能不能“依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償”，是判定以經(jīng)濟適用住房設(shè)定抵押有沒有積極意義、有沒有法律風(fēng)險的唯一標準。

我認為，在現(xiàn)行法律制度下，以經(jīng)濟適用住房設(shè)定抵押，對于債權(quán)人（即抵押權(quán)人、作為貸款人的銀行等金融機構(gòu)；下同）而言，可能會承擔(dān)“受償風(fēng)險”；對于市、縣政府或其經(jīng)濟適用住房主管部門，或者政府的其他住房保障部門而言，可能會承擔(dān)“安置風(fēng)險”；對于房屋登記機構(gòu)而言，可能會承擔(dān)“登記錯誤風(fēng)險”。

四、以經(jīng)濟適用住房設(shè)定抵押，債權(quán)人可能承擔(dān)“受償風(fēng)險”

《中華人民共和國物權(quán)法》第195條規(guī)定，“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償”?！暗盅簷?quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)”。

《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》（法釋[2005]14號）第2條規(guī)定，“人民法院對已經(jīng)依法設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當給予被執(zhí)行人六個月的寬限期。在此期限內(nèi)，被執(zhí)行人應(yīng)當主動騰空房屋，人民法院不得強制被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬遷出該房屋”。該規(guī)定第6條規(guī)定，“被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)強制遷出”。

購買經(jīng)濟適用住房的城市低收入住房困難家庭，除了所購買的經(jīng)濟適用住房外，不會另有住房。設(shè)定經(jīng)濟適用住房抵押的購房人或者所有權(quán)人不履行債務(wù)，需要清償時，不可能“主動騰空房屋”，同時，由于“人民法院不應(yīng)強制遷出”，協(xié)議折價、拍賣變賣抵押物似無可能。在這種情況下，債權(quán)人受償，可能難以保障。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第51條、《城市房地產(chǎn)抵押管理規(guī)定》第45條規(guī)定，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

就算設(shè)定經(jīng)濟適用住房抵押的購房人或者所有權(quán)人不履行債務(wù)時，可以“主動騰空房屋”，可以折價或者拍賣、變賣經(jīng)濟適用住房清償債務(wù)，但是，因為“應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后”，“抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”，在這種情況下，抵押權(quán)人的受償款額可能被大打折扣。

五、以經(jīng)濟適用住房設(shè)定抵押，市、縣政府或其經(jīng)濟適用住房主管部門，或者政府的其他住房保障部門可能會承擔(dān)“安置風(fēng)險”

《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》第3條規(guī)定，“上述寬限期屆滿后，被執(zhí)行人仍未遷出的，人民法院可以作出強制遷出裁定，并按照民事訴訟法第229條的規(guī)定執(zhí)行。強制遷出時，被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，經(jīng)人民法院審查屬實，可以由申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時住房”。

在“人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋”的法律關(guān)系中，債權(quán)人應(yīng)當是執(zhí)行案件的申請人。如果申請人不愿意或者不能夠為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時住房，影響到社會安定，經(jīng)濟發(fā)展時，市、縣政府或其經(jīng)濟適用住房主管部門，或者政府的其他住房保障部門，往往會出面“收拾殘局”。在這種情況下，市、縣政府或其經(jīng)濟適用住房主管部門，或者政府的其他住房保障部門可能會承擔(dān)“安置風(fēng)險”。

六、以經(jīng)濟適用住房設(shè)定抵押，房屋登記機構(gòu)可能會承擔(dān)“登記錯誤風(fēng)險”

如果經(jīng)濟適用住房的購房人或者所有權(quán)人、金融機構(gòu)，不了解以經(jīng)濟適用住房設(shè)定抵押暗含風(fēng)險可以原諒的話，那么，房屋登記機構(gòu)無視這種風(fēng)險存在的可能性，就應(yīng)當引起警覺了。

研究調(diào)整經(jīng)濟適用住房法律規(guī)范的相關(guān)性可以發(fā)現(xiàn)：

第一，《中華人民共和國物權(quán)法》第9條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。該法第187條規(guī)定，“抵押權(quán)自登記時設(shè)立”。

第二，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第2條第4款，將房地產(chǎn)抵押規(guī)定為房地產(chǎn)交易。

第三，購買經(jīng)濟適用住房5年內(nèi)，國家禁止經(jīng)濟適用住房上市交易，同時禁止了以經(jīng)濟適用住房設(shè)定抵押。

第四，購買經(jīng)濟適用住房5年屆滿，國家限制經(jīng)濟適用住房上市交易，同時限制了以經(jīng)濟適用住房設(shè)定抵押。

第五，經(jīng)濟適用住房是“計劃經(jīng)濟”意義上的“產(chǎn)品”，不是“市場經(jīng)濟”意義上的“商品”。購房人或者所有權(quán)人在按照政府所定的標準，向政府交納土地收益等相關(guān)價款取得完全產(chǎn)權(quán)前，經(jīng)濟適用住房購房人或者所有權(quán)人，僅僅擁有受政府經(jīng)濟適用住房主管部門監(jiān)管的有限產(chǎn)權(quán)。按照《中華人民共和國擔(dān)保法》第37條第5項、《中華人民共和國物權(quán)法》第184條第5項的規(guī)定，依法被監(jiān)管的財產(chǎn)不得設(shè)定抵押。

七、依法搞好以經(jīng)濟適用住房設(shè)定抵押的房屋權(quán)屬登記

《中華人民共和國擔(dān)保法》第33條第1款規(guī)定，“本法所稱抵押，是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對本法第34條所列財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償”。在我供職的行政區(qū)劃，通常將債務(wù)人以自己所有的房屋設(shè)定的抵押，稱作“兩方抵押”；將第三人以自己所有的房屋，為債務(wù)人設(shè)定的抵押，稱作“三方抵押”。

在現(xiàn)行法律制度下，一方面，經(jīng)濟適用住房購房人貸款時，按照《個人住房貸款管理辦法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，可以以抵押以外的其他方式設(shè)定擔(dān)保；另一方面，經(jīng)濟適用住房的購房人或者所有權(quán)人，如果一定需要與債權(quán)人設(shè)定抵押的，可以按照以下辦法處理：

第5篇：單位房屋管理辦法范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)；專項維修資金；管理使用；問題；對策

引言

隨著城市化建設(shè)水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境的要求越來越高，住宅物業(yè)管理的精細化程度和規(guī)范化水平與日俱增。住宅建筑在長時間使用過程中，受客觀條件或人為因素影響會發(fā)生不同程度的損壞，給業(yè)主或用戶的正常工作生活帶來很大負面影響。在過去，住宅建筑公用設(shè)施、公用部位的維修由于責(zé)任不清、資金來源等問題一直是住宅維修的難點。為妥善解決這一問題，我國于2008年出臺了《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》），對住宅公用部位、公用設(shè)施的維修、改造問題進行了明確規(guī)范?！掇k法》實施幾年來，在優(yōu)化住宅物業(yè)管理服務(wù)、提高住宅保障水平方面發(fā)揮了巨大的促進作用。但在實際工作中，也遇到許多問題和困難，影響了住宅專項維修資金的高效使用。

1 當前我國物業(yè)專項維修資金管理使用面臨的困難和問題

1.1 住宅專項維修資金歸集環(huán)節(jié)存在的問題

為確保《住宅專項維修資金管理辦法》的順利實施，各地政府投入大量資源，采取包括將繳納住宅專項維修資金和發(fā)放房屋所有權(quán)證相掛鉤等多項有力措施進行宣傳、推廣，有力地支持了首期住宅專項維修資金的收繳工作。但在征集環(huán)節(jié)，還存有如下問題：一是和商品房建設(shè)速度相比，維修資金的設(shè)立較為滯后。商品房的銷售和專項維修資金的收繳彼此相脫節(jié)。有的小區(qū)房屋已經(jīng)銷售完畢，專項維修資金才剛剛開始收繳，還有的小區(qū)銷售時間段跨度很大，在收繳專銷維修資金時之前銷售的住房往往沒有補交。二是住宅專項維修資金減免情況嚴重。自住宅專項維修資金設(shè)立實施以來，在各地資金收繳過程中經(jīng)常因為各種人為影響，比如行政命令或人情的原因受到減免，導(dǎo)致應(yīng)繳納的專項維修資金嚴重不足額，影響了住宅維修、改造工程的順利實施，給廣大業(yè)主用戶造成不便。2008年《住宅專項維修資金管理辦法》出臺后，應(yīng)繳改造資金減免問題才有所遏制。三是許多業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期繳存額30%，未進行續(xù)交。上述三個問題是住宅專項維修資金歸集階段存在的主要問題，它們的存在，嚴重影響了住宅專項資金的后續(xù)使用與管理，必須下大力氣解決。

1.2 住宅專項維修資金使用過程中存在的問題

住宅專項維修資金使用階段存在的問題主要包括以下兩個方面：一是專項資金使用申請難以獲批。在實際工作中，許多住宅出現(xiàn)質(zhì)量問題，需要維修，但業(yè)主在申請使用專項資金時遇到各種各樣問題，申請成功難度很大。這無疑降低了專項資金的使用效率。之所以會造成這個問題，主要是因為住房專項維修資金收繳不全，居住在同一小區(qū)或住宅樓里的業(yè)主有的繳納了有的沒繳納，如果使用這筆資金，勢必會損壞繳納資金的業(yè)主利益，這就給管理部門決策造成了很大困難，進而制約了專項資金的使用申請。還有部分是因為物業(yè)公司或資金管理單位人為的設(shè)置困難。此外，業(yè)主對于住宅專項維修資金本身和使用申請相關(guān)程序和細節(jié)的不了解，甚至是不知道，也是造成專項資金使用效率低下、申請困難的一個重要原因。而當前造成住宅專項維修資金使用難的另外一個重要原因是由當前住宅專項維修資金使用機制造成的。按照《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，沒有成立業(yè)主大會的小區(qū)，要使用住宅專項維修資金，必須由業(yè)主或服務(wù)機構(gòu)提出建議，經(jīng)三分之二以上的業(yè)主同意后方可向資金管理部門申請。如果已經(jīng)成立了業(yè)主大會，由業(yè)主大會審核通過。但在實際生活中，同一小區(qū)內(nèi)業(yè)主相熟的程度很低，互不認識的情況大有人在，三分之二以上的人數(shù)要求難以達到，從而使得資金使用申請難以通過。二是專項資金的違規(guī)使用現(xiàn)象嚴重。由于缺乏嚴格的監(jiān)管措施，住宅專項維修資金往往會被違規(guī)挪作它用。

1.3 住宅專項維修資金續(xù)籌階段中存在的問題

在房屋銷售時籌集的房屋專項維修資金額度有限，隨著房屋維修次數(shù)的增多，剩余資金越來越少，無法繼續(xù)承擔(dān)住宅維修的使用需要。為保證后續(xù)房屋維修使用需要，就必須在適當時機開展專修維修資金續(xù)籌工作。當前許多業(yè)主對住房專項維修資金的關(guān)注度普遍不高，而相關(guān)資金管理單位使用專項維修資金情況透明度較低，使得廣大業(yè)主缺乏對專項維修資金續(xù)繳的積極性。專項維修資金后續(xù)無力，而住宅維修又不可避免，這就導(dǎo)致業(yè)主之間、業(yè)主和專項維修資金管理者之間的糾紛頻發(fā)，不但滯緩了房屋維修，影響了房屋正常使用，還給安定和諧的社會氛圍帶來負面作用。

1.4 管理制度中存在的缺陷

為擴大專項資金來源，保障越來越大的住房維修需要，國家出臺文件，允許業(yè)主大會、售房單位或主管部門在符合相關(guān)規(guī)定的前提下，使用住房專項維修資金進行存儲和購買國債活動。但由于管理制度自身的缺陷，導(dǎo)致以此方式盈利的利潤遠遠低于通貨膨脹帶來的損失，致使專項資金發(fā)生貶值，加劇了住宅維修專項資金的緊張程度。

2 推進住房專項維修資金管理體制改革的相關(guān)建議

2.1 建立健全科學(xué)完善的住房維修專項資金監(jiān)督法律體系

作為一項國家決策，住房維修專項資金的使用與管理必須有堅實完善的法律制度予以保障，在資金的支出、投資、預(yù)算、收入、政府采購等環(huán)節(jié)設(shè)立專項法律，對各道環(huán)節(jié)中的行為進行監(jiān)督管理。法律體系的建立，要注重兩個方面：一是要對專項資金監(jiān)管的范圍和職責(zé)進行明確。二是要不斷提高監(jiān)管水平，要充分利用信息化等現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)為資金監(jiān)管提供服務(wù)，促進監(jiān)管效率的提升。三要注意完善專項法律法規(guī)制度，制定專項資金使用和監(jiān)督管理的細則辦法，確保宏觀制度和基層實際有機結(jié)合到一起。

2.2 強化業(yè)主維權(quán)意識

住宅維修專項資金是維護業(yè)主利益的重要途徑。要推動專項資金的高效使用，首先就要求廣大業(yè)主具有高度的維權(quán)意識，在遇到需要使用專項資金的情況時，能夠按照法律規(guī)定主動爭取自己的合法權(quán)益。業(yè)主要積極學(xué)習(xí)、了解住宅專項資金使用管理方面的詳細情況，積極參與業(yè)主大會等業(yè)益代表機構(gòu)，通過合法渠道表達自己的意愿，并促其依法實現(xiàn)。

2.3 將住房專項維修資金監(jiān)管落到實處

要落實審計監(jiān)察部門對住房專項維修資金使用管理的監(jiān)管力度，明確住房專項維修資金使用管理的法律程序和操作辦法。完善資金使用管理運行機制，實行陽光行政，提高住房專項維修資金使用管理透明化水平。

3 結(jié)束語

綜上所述，要保障物業(yè)專項維修資金制度的順暢運行，必須要對管理主體、繳交主體進行清晰、明確的界定，根據(jù)我國實際情況科學(xué)設(shè)計專項資金的使用管理規(guī)則，確保專項資金來源穩(wěn)定，管理有序，使用安全高效，充分發(fā)揮出為業(yè)主服務(wù)的積極作用。

參考文獻

第6篇：單位房屋管理辦法范文

    新京報 4月4日，北京市發(fā)改委和市國土房管局聯(lián)合消息，《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（征求意見稿）》從4日起上網(wǎng)（bjpc.gov.cn）征集市民意見，截止時間為4月15日。這是本市首次將即將執(zhí)行的價格政策向市民征集意見。與此同時，現(xiàn)行的物業(yè)收費體制的種種局限性也更為人們所關(guān)注。

    重復(fù)交費侵害業(yè)主利益

    北京市發(fā)改委收費處處長王巖接受本報記者采訪時表示，按照建設(shè)部、財政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定，購房者按購房款2%的比例向售房單位繳納維修基金，用于房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備的大中修、更新改造。因此，小區(qū)大、中修費不應(yīng)再納入物業(yè)服務(wù)收費標準中。但1997年制定的《普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》中規(guī)定產(chǎn)權(quán)人交納大、中修費，存在業(yè)主重復(fù)交費問題。

    手續(xù)費不應(yīng)向業(yè)主收取

    國家規(guī)定涉及水、電、氣、熱等費用的收取應(yīng)由各專業(yè)公司直接向最終用戶收取，如委托物業(yè)管理企業(yè)收費，物業(yè)管理企業(yè)可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取?，F(xiàn)行《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》中規(guī)定水、電、燃氣等各類收費的代收服務(wù)費由業(yè)主交納，與國家新的規(guī)定不符。

    普通住宅劃分標準落后

    《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》中將普通住宅分為甲、乙、一般三個檔次，檔次的劃分是依據(jù)1992年首規(guī)委頒布的“75-85期間住宅設(shè)計標準”。現(xiàn)在，首規(guī)委出臺了“95期間住宅設(shè)計標準”，取消了甲、乙、一般標準的劃分，造成普通住宅物業(yè)服務(wù)收費中檔次的劃分沒有可適用的政策規(guī)定。

    而且現(xiàn)行的普通居住小區(qū)、高檔住宅、經(jīng)濟適用房小區(qū)三個物業(yè)服務(wù)收費管理辦法只涉及住宅的物業(yè)服務(wù)收費，卻未能包括非住宅的服務(wù)收費標準。

    交費主體不清

    也有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)行收費問題還包括交費主體不清。老收費辦法中既有產(chǎn)權(quán)人交費項目，又有使用人交費項目。在界定誰交納產(chǎn)權(quán)人應(yīng)承擔(dān)的費用時，出現(xiàn)了較大偏差，對于商品房，毫無疑問，購房者就是產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)承擔(dān)物業(yè)管理費；對于房改售房、按房改規(guī)定出售的拆遷房，老收費辦法中規(guī)定產(chǎn)權(quán)人應(yīng)交納的物業(yè)管理費由原售房單位承擔(dān)，對于安居房，物業(yè)管理費用由職工所在單位承擔(dān)。這種規(guī)定存在諸多不合理之處，如房改售房這種情況，售房單位十分不理解賣完房后，還要承擔(dān)所售房屋的物業(yè)管理費。

    公共和特約不分

    按照現(xiàn)在物業(yè)管理通行的做法，房屋室內(nèi)自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的維修屬于特約，產(chǎn)權(quán)人可自愿委托物業(yè)管理企業(yè)進行修繕，費用雙方協(xié)商議定，產(chǎn)權(quán)人也可不委托物業(yè)管理企業(yè)修繕。公共一般包括物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)公共地方的保潔、保安、綠化、共用部位、設(shè)施設(shè)備的日常維護和管理。北京市普通小區(qū)收費辦法中將房屋自用部位與共用部位的維修費捆綁在一起，要求產(chǎn)權(quán)人必須同時交納自用部位與共用部位的維修費，剝奪了產(chǎn)權(quán)人的自主選擇權(quán)。

    強行“搭車”現(xiàn)象嚴重

    居住小區(qū)管理涉及的專業(yè)管理部門和壟斷企業(yè)較多，如公安交通、園林、市政、消防等專業(yè)管理部門，自來水、煤氣、供電等企業(yè)。他們對小區(qū)物業(yè)管理的支持程度，對小區(qū)物業(yè)管理的影響很大。目前，大部分專業(yè)管理部門對小區(qū)物業(yè)管理積極支持配合，但也有一些部門的行為不規(guī)范，制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。如自來水、供電局等部門不按照國家規(guī)定，實行抄表到戶，只按總表收費，總表與住戶分表之間的差額由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)分攤。差額是否應(yīng)該分攤，分攤是否合理，成了當前物業(yè)管理中的焦點問題。另外，有些區(qū)縣的自來水公司、供電局強行要求物業(yè)管理代收水電費，不僅不給物業(yè)管理企業(yè)代收報酬，而且不管物業(yè)管理企業(yè)的收繳率如何，強制要求物業(yè)管理企業(yè)墊付全額費用。個別區(qū)縣的交通管理部門、安委會強制要求物業(yè)管理企業(yè)從收取的停車費中，上繳一部分費用，否則，就不給車主辦理停車泊位證明手續(xù)。專題采寫/本報記者 吳?；?nbsp;實習(xí)記者 周曉東 攝

    ■ 業(yè)主意見

    房屋級別定性不清

    新的收費征求意見稿第七條規(guī)定下列物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價：1、經(jīng)市政府有關(guān)部門批準建設(shè)的公寓、別墅等高檔住宅區(qū)；2、辦公、商用及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套用房等非住宅區(qū)；3、按照《北京市物業(yè)管理招投標辦法》選聘物業(yè)管理企業(yè)并確定物業(yè)服務(wù)收費標準的住宅區(qū)等。

    一些業(yè)主認為此舉將人為打破現(xiàn)有房屋品質(zhì)格局的分類，可能會帶來今后市場格局的混亂，因為現(xiàn)在對于所謂公寓、甲乙丙級住宅的定義本身就不十分清楚，目前市場大量存在開發(fā)商和物業(yè)實屬一家的局面，會不會為將來的房屋級別定性帶來更多的問題。

    避免出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象

    新的收費征求意見稿第十五條規(guī)定業(yè)主按房屋買賣合同約定的交付之日開始交納物業(yè)服務(wù)費；納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

    一些業(yè)主認為，第十五條的規(guī)定較為合理，但應(yīng)進一步明確，在物業(yè)公司確認房屋在交付中因質(zhì)量或其他問題影響按時交付給買受人的，應(yīng)由物業(yè)公司向開發(fā)商追索服務(wù)業(yè)費用，以避免開發(fā)商和物業(yè)公司對買受人出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。

    而且，新的收費征求意見稿仍未明確業(yè)主與物業(yè)公司合同存續(xù)關(guān)系的期限。比如，交房時候通常和物業(yè)公司簽署物管合同一年，但通常一年以后不再單獨和業(yè)主繼續(xù)簽署合同，而此時業(yè)主委員會未建立，成為“權(quán)利真空”。

    也有的業(yè)主就“因為開發(fā)商原因或由開發(fā)商建設(shè)單位未按時交給物業(yè)買受人，物業(yè)費由于開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)”提出疑問，如何去界定開發(fā)商的交房日期？有的開發(fā)商工地未完工，就提前給購房者發(fā)了交房通知，這么這算不算交房？

第7篇：單位房屋管理辦法范文

市區(qū)房屋維修資金收繳工作自*年正式啟動，經(jīng)過4年的不斷強化措施，規(guī)范管理，維修資金收繳力度不斷加強，管理水平不斷提高，維修資金繳存、使用等工作逐漸走向制度化、科學(xué)化、規(guī)范化軌道?，F(xiàn)將我市市區(qū)房屋維修資金相關(guān)情況匯報如下：

一、基本情況

目前，市區(qū)物業(yè)維修資金管理工作仍依據(jù)*年3月制定出臺的《<宿遷市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法>實施意見》執(zhí)行。由市房管處作為維修資金代管部門，物業(yè)維修基金存儲于市區(qū)銀行維修資金專戶，由市建設(shè)局和市財政局共同監(jiān)管。購買住房的按購房款的3%的比例，購買商業(yè)用房的按購房款的2%的比例，房屋維修基金由房地產(chǎn)開發(fā)商代收代繳，在繳納購房款時一并向售房單位繳納維修基金。維修基金的申請使用，必須專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修，更新改造。由業(yè)主委員會或受托的物業(yè)企業(yè)提出方案，提交業(yè)主大會審定并報房地產(chǎn)行政管理部門核準后，采取公開招標的方式，由實施單位實施。項目維修費用按受益面積應(yīng)分配維修基金的比例分攤。

至今年2月底，我市市區(qū)共有75個項目繳納了維修資金，共收繳維修資金1.36億元，其中：*年收繳375.72萬元，2005年收繳2160.81萬元，2006年收繳3312.02萬元，*年收繳6693.81萬元，2008年1-2月份收繳1055.65萬元。利息收入127.8萬元。項王小區(qū)玉蘭園和馬陵小區(qū)城東、北關(guān)園區(qū)按照規(guī)定程序共使用六次，支出33.86萬元。累計結(jié)余1.37萬元。

二、存在問題：

1、部分老小區(qū)的維修資金補繳工作比較困難，如府苑小區(qū)，市政府在*年就下發(fā)過補繳文件，但至今仍只有四分之一左右的業(yè)主繳納了維修資金，給今后維修資金申請使用操作工作帶來潛在難度。

2、維修資金管理崗位設(shè)置不符合規(guī)范。目前，市區(qū)維修資金的收繳和記帳工作均由我處市場科劉月亮同志一人兼任，不符合《會計法》相關(guān)規(guī)定。

三、新的維修資金管理工作要求

*年12月4日，建設(shè)部、財政部出臺了《住宅專項維修資金管理辦法》，2008年1月22日，江蘇省建設(shè)廳、財政廳出臺了《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<住宅專項維修資金管理辦法>的通知》。我處根據(jù)國家及省維修資金管理規(guī)定，已擬定相關(guān)住宅專項維修資金實施細則。按照新的標準，從2008年2月1日以后交付使用的商品住宅按照每平方米50元繳納。目前《實施細則》已與財政局會簽，并報市政府審閱，近日將正式出臺。新出臺的《實施細則》有幾點地方性政策：

1、對老小區(qū)維修資金的補建做了相應(yīng)要求。老居民小區(qū)的維修資金收繳工作雖然比較困難，但需要進行補建，解決維修問題。在《實施細則》中，我們對老小區(qū)補建方面雖沒有做強制性的要求，但是要求分步走，要求業(yè)主委員會積極動員召開業(yè)主大會，對補建問題進行討論，提高認識、統(tǒng)一思想，做好動員工作，承擔(dān)補建的責(zé)任、義務(wù)，主動向代管部門申請補建。

2、業(yè)主委員會成立之后，維修資金不下放。按照建設(shè)部和財政部第165號令的要求，業(yè)主委員會成立之后，維修資金應(yīng)轉(zhuǎn)到業(yè)主委員會進行監(jiān)管，但考慮實際情況和資金下放后的安全，且下放之后，賬務(wù)分散，管理復(fù)雜。綜合多方意見以后，決定業(yè)主委員會成立之后，維修資金仍由市財政局和市建設(shè)局共同監(jiān)管。

3、商品房首期維修資金的標準，由以前按房價款住宅3%、商業(yè)用房2%的標準繳納，改為按商品房的建筑面積50元/平方繳納。帶有電梯的房屋，另由建設(shè)單位按照業(yè)主擁有房屋專有面積每平方米20元標準，一次性繳存屬業(yè)主所有的維修資金。

4、維修資金繳納與業(yè)主領(lǐng)取房屋鑰匙相掛鉤。業(yè)主未繳納首期維修資金的，開發(fā)企業(yè)或公有住房售房單位不得將房屋鑰匙交于業(yè)主，并將維修資金繳納作為房產(chǎn)辦證的前置條件之一。

5、維修資金收繳和使用透明化。專戶管理銀行及代管部門將逐步建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶帳中住宅專項維修資金使用、增值收益和帳面余額的查詢。

四、工作建議

1、做好老小區(qū)物業(yè)維修資金補繳工作。充分通過業(yè)主委員會等自治組織，召開業(yè)主大會，積極動員老小區(qū)主動向代管部門及時足額補繳物業(yè)維修資金。

第8篇：單位房屋管理辦法范文

金紹達：這一問題關(guān)系到兩個方面。

一、關(guān)于房屋登記的申請人

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》和《房屋登記辦法》對申請人的規(guī)定是存在一些差異的：《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十一條對此的規(guī)定是“房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人(申請人)申請”(這里的權(quán)利人并不等同于申請人，因該辦法在第三條的第二和第三款分別對權(quán)利人和申請人作了界定，并在不同的登記種類中做出了不同的規(guī)定：在第十六條規(guī)定初始登記時，用的是“申請人”，在第十七條規(guī)定轉(zhuǎn)移登記時，用的是“當事人”，而在第十八條規(guī)定變更登記時，則用了“權(quán)利人”。這些規(guī)定和《房屋登記辦渤第十二條所規(guī)定的由當事人共同申請的原則在本質(zhì)上是一致的，只是表述的方法不同而已?！斗课莸怯涋k法》所規(guī)定的申請人則已經(jīng)包括了房屋的轉(zhuǎn)讓方或設(shè)定房屋他項權(quán)利的當事人)。但該條第二款規(guī)定了“權(quán)利人(申請人)為法人、其他組織的，應(yīng)當使用其法定名稱，由其法定代表人申請”。如按照這一規(guī)定，則應(yīng)由法定代表人提出申請，法定代表人不能直接申請的，應(yīng)出具委托書，由其人代為提出申請?？梢钥闯觯诙畹倪@一規(guī)定實際上和第一款并不一致：因為提出申請的法人才是房屋權(quán)利人，而法定代表人并不是權(quán)利人，既然不是權(quán)利人又為何能提出登記申請呢?因此，《房屋登記辦法》沒有規(guī)定由法定代表人提出登記申請。

《房屋登記辦法凈第十一條只是規(guī)定了申請人應(yīng)當向登記機構(gòu)提出申請，沒有直接規(guī)定誰是申請人，但從《房屋登記辦法》第二十條第一款的規(guī)定可以看出，申請人就應(yīng)當是“依法提交的材料記載的主體”。對法人而言，申請人就是法人而非法定代表人。因此，登記申請無須也不應(yīng)當再由法定代表人提出。單位經(jīng)辦人把加蓋了企業(yè)法人印章的申請書提交給登記機構(gòu)，應(yīng)視為單位直接提出了登記申請，其間并不存在行為，當然也就沒有必要再提供委托書。

二、關(guān)于假申報

第9篇：單位房屋管理辦法范文

第二條本辦法適用于本市經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊，并取得物業(yè)管理資質(zhì)等級證書的物業(yè)管理單位對城鎮(zhèn)住宅小區(qū)、公寓、別墅、商住樓、寫字樓、商場、廠房以及住宅小區(qū)內(nèi)停車樓、場（庫）等提供社會化、專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)的收費。

第三條**市物價局是全市物業(yè)管理服務(wù)收費的主管機關(guān)，區(qū)、縣（自治縣、市）物價部門是本轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)收費的管理機關(guān)。物價部門應(yīng)當會同物業(yè)管理行政主管部門加強對物業(yè)管理服務(wù)收費的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第四條**市物價局與區(qū)、縣（自治縣、市）物價部門對物業(yè)管理服務(wù)收費實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理。**市物價局的管理職責(zé)是：

（一）制定物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法及其它有關(guān)政策規(guī)定；

（二）制定全市物業(yè)管理服務(wù)收費價格水平；

（三）辦理一、二級物業(yè)管理單位的物業(yè)管理服務(wù)收費標準的審批手續(xù)；

（四）調(diào)解由**市物價局審批的物業(yè)管理單位與產(chǎn)權(quán)人、使用人之間的收費糾紛。

（五）對全市物業(yè)管理收費人員的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和技術(shù)培訓(xùn)。區(qū)、縣（自治縣、市）物價部門的管理職責(zé)是：

（一）辦理三級（含三級，下同）以下物業(yè)管理單位在本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)收費的審批手續(xù)，并報**市物價局備案；

（二）對本轄區(qū)內(nèi)三級以下的物業(yè)管理單位申報一、二級物業(yè)管理服務(wù)收費標準和跨區(qū)、縣（自治縣、市）的物業(yè)管理服務(wù)收費標準，審查成本以后，轉(zhuǎn)報**市物價局審批；

（三）監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理單位執(zhí)行物價部門核定的收費標準，依法查處違反價格法和物業(yè)管理服務(wù)收費規(guī)定的價格違法行為；

（四）調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理單位與產(chǎn)權(quán)人、使用人之間的收費糾紛；

（五）對本區(qū)、縣（自治縣、市）的物業(yè)管理單位收費人員的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和技術(shù)培訓(xùn)。

第五條物業(yè)管理服務(wù)收費分公共收費和特約服務(wù)收費。公共收費服務(wù)項目的內(nèi)容主要包括：

（一）清潔衛(wèi)生管理。小區(qū)或大廈公共場所和共用部位的衛(wèi)生清掃、垃圾清運以及經(jīng)常性的保潔。

（二）綠化物日常維護管理。對綠化物進行修枝整形、澆水、施肥、治蟲，保持綠化物生長良好。

（三）治安管理。設(shè)安全保衛(wèi)人員對小區(qū)或大廈進行安全防范和治安管理工作。

（四）共用蓄水池的維護管理。共用蓄水池定期清洗、消毒，保證飲用水符合衛(wèi)生質(zhì)量標準。

（五）水電管理。對業(yè)主共用的供電供水管線設(shè)施進行日常養(yǎng)護維修，保證正常運行。

（六）排污設(shè)施管理。清疏和維修業(yè)主共用的排水排污下水管道、化糞池，確保正常使用。

（七）道路維修管理。對小區(qū)內(nèi)的小區(qū)級道路（不含市政道路）進行日常養(yǎng)護維修，保持道路良好。

（八）房屋共用部位的日常養(yǎng)護維修。對房屋屋頂、外墻面、樓道等共用部位進行日常養(yǎng)護維修，保持完好。

（九）高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項目。配備專職電梯管理人員，搞好電梯維護、保養(yǎng)，保證電梯正常使用。

（十）根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項目。房屋共用部位、共用設(shè)備和設(shè)施的更新改造和大、中維修工程費用從按規(guī)定建立的專項維修基金中列支，不包括在公共服務(wù)收費項目內(nèi)。

第六條公共服務(wù)收費的費用構(gòu)成。

（一）管理、服務(wù)人員的工資和按國家政策規(guī)定撮的費用；

（二）房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)施日常運行、維護（小修）及保養(yǎng)費；

（三）綠化管理費；

（四）清潔衛(wèi)生費；

（五）安全保衛(wèi)費；

（六）辦公費；

（七）物業(yè)管理單位用于為業(yè)主服務(wù)的固定資產(chǎn)折舊費；

（八）法定稅費；

（九）合理利潤。

第七條公共收費的管理。未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)或獨立實施物業(yè)管理的大廈，公共收費實行政府定價，其收費標準由物價部門核定；已經(jīng)成立了業(yè)主委員會的住宅小區(qū)或獨立實施物業(yè)管理的大廈，公共收費實行政府指導(dǎo)價，其收費標準可由物業(yè)管理單位與業(yè)主委員會根據(jù)物價部門公布的同類住宅小區(qū)或大廈的物業(yè)管理公共和服務(wù)收費指導(dǎo)價格水平，通過簽訂合同協(xié)商議定。住宅的物業(yè)管理服務(wù)費按戶型與建筑面積相結(jié)合確定收費標準，商場、寫字樓的物業(yè)管理服務(wù)費按建筑面積確定收費標準。物業(yè)管理單位凡經(jīng)批準（含經(jīng)業(yè)主委員會協(xié)商議定）向產(chǎn)權(quán)人或使用人收取物業(yè)管理費，均應(yīng)到物價部門領(lǐng)取收費許可證，實行公開、亮證收費，否則，產(chǎn)權(quán)人或使用人有權(quán)拒付物業(yè)管理服務(wù)費。

第八條和執(zhí)迷不悟管理公共費中的房屋共用部位及共用設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護維修費由產(chǎn)權(quán)人交納，其余各費和據(jù)實分攤的公用水電費由使用人交納。按房改政策出售的公房，其共用設(shè)施、設(shè)備及房屋本體共用部位的維修費用按房改政策的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第九條由物業(yè)管理單位抄表代收代繳的水、電、氣費必須按照國家規(guī)定的價格執(zhí)行，據(jù)實分攤的公用數(shù)量必須是總表與各分表的差額。

第十條特約服務(wù)收費。實行明碼標價，并堅持自愿原則，不得強行服務(wù)收費，其收費標準由雙方協(xié)商議定。

第十一條為保障業(yè)主在裝修房屋時，房屋主體結(jié)構(gòu)和共用設(shè)備、設(shè)施不受損壞，裝修隊進場時應(yīng)向物業(yè)管理單位交納裝修保證金。裝修保證金的限額：住宅每戶最高不超過2，000元，非住宅每戶最高不超過10，000元。裝修完畢，經(jīng)驗收房屋主體結(jié)構(gòu)和共用設(shè)備、設(shè)備未受損壞，物業(yè)管理單位收取的裝修保證金必須如數(shù)退還；若有損壞，業(yè)主裝修隊應(yīng)負責(zé)賠償。裝修期間產(chǎn)生的建筑垃圾棄土應(yīng)由房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人負責(zé)清運。若委托物業(yè)管理單位清運，其清運費用由雙方協(xié)商議定。

第十二條和執(zhí)迷不悟管理單位在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照和物業(yè)管理資質(zhì)等級證書后半月內(nèi)，應(yīng)向物價部門申報、辦理收費手續(xù)。一、二級物業(yè)管理單位，向**市物價局申報，其余向當?shù)匚飪r部門申報。

第十三條物業(yè)管理單位申報管理服務(wù)收費須提供以下資料：

（一）工商行政管理機關(guān)核準登記注冊的營業(yè)執(zhí)照副本；

（二）物業(yè)管理行政主管部門審查批準核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)等級證書；

（三）小區(qū)或大廈和執(zhí)迷不悟管理章程或業(yè)主公約；

（四）物業(yè)管理服務(wù)合同或物業(yè)管理單位對業(yè)主（住宅）的服務(wù)承諾；

（五）物業(yè)管理公共服務(wù)收費申報表和物業(yè)管理公共服務(wù)費構(gòu)成的分析說明；

（六）已入住的小區(qū)或大廈還應(yīng)提供業(yè)主（住戶）代表或業(yè)主委員會對收取物業(yè)管理費的意見。

第十四條物價部門審批物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)調(diào)查研究，既要考慮物業(yè)管理的合理成本費用，又要考慮?。ㄓ茫舻慕?jīng)濟承受能力，結(jié)合不同類型物業(yè)的情況和物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和深度，核定不同的收費標準。

第十五條物業(yè)管理單位應(yīng)當遵守國家的價格法律、法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行收費管理辦法和收費標準，除本辦法允許收取的費用外，不得向產(chǎn)權(quán)人和使用人收取其他任何名目的費用。同時，還應(yīng)向產(chǎn)權(quán)人和使用人提供質(zhì)價相符的服務(wù)，不得只收費不服務(wù)和多收費少服務(wù)。

第十六條和執(zhí)迷不悟管理單位應(yīng)當將物業(yè)管理服務(wù)收費的各項收支情況定期（一般為半年）向產(chǎn)權(quán)人或使用人公布，接受業(yè)主委員會和住戶的監(jiān)督。

第十七條依法成立的業(yè)主委員會可依據(jù)業(yè)主委員會章程、業(yè)主公約、管理服務(wù)合同審核和監(jiān)督物業(yè)管理單位的收支情況，并督促產(chǎn)權(quán)人和使用人按時按規(guī)定向物業(yè)管理單位繳納應(yīng)繳的費用。

第十八條凡物業(yè)管理單位實施了物業(yè)管理，產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)按核定的收費標準自覺交納各項應(yīng)繳的費用。不按規(guī)定繳費的，業(yè)主委員會和物業(yè)管理單位可依據(jù)業(yè)主委員會章程、業(yè)主公約、管理服務(wù)合同追究違約責(zé)任，也可以向人民法院提訟。

第十九條凡物業(yè)管理單位接受委托，并實施物業(yè)管理已向產(chǎn)權(quán)人和使用人收取物業(yè)管理公共服務(wù)費用的小區(qū)或大廈，其他任何部門和單位不得再重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費項。

第二十條凡已委托物業(yè)管理單位實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)或大廈內(nèi)的待銷商品房和已購買并辦理驗收交接手續(xù)尚未入住的房屋房屋產(chǎn)權(quán)人（含開發(fā)商）應(yīng)交納50%的物業(yè)管理費。

第二十一條物業(yè)管理單位利用小區(qū)或大廈的公共場地、共用設(shè)備、設(shè)施從事經(jīng)營活動，其收入應(yīng)用于小區(qū)或大廈的住戶的公益事業(yè)，或用于彌補公共費用之不足。

第二十二條物業(yè)管理單位與產(chǎn)權(quán)人或使用人之間的收費糾紛，爭議雙方可申請物價部門調(diào)解，也可申請政府仲裁委或法院裁決。

第二十三條物業(yè)管理單位違反本辦法和國家關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費有關(guān)規(guī)定的，由各級物價部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》和國家計委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定進行查處。

第二十四條為督促物業(yè)管理單位搞好物業(yè)管理，向產(chǎn)權(quán)人和使用人提供質(zhì)價相符的服務(wù)，各級物價部門應(yīng)加強對物業(yè)管理單位執(zhí)行本辦法向管理服務(wù)范圍內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供服務(wù)的情況的檢查，對服務(wù)質(zhì)量好，業(yè)主（住戶）滿意的物業(yè)管理單位，推薦評選取優(yōu)秀小區(qū)（大廈、樓院），給予表彰鼓勵；對服務(wù)質(zhì)量差、多收費、省服務(wù)，業(yè)主（住戶）意見大的物業(yè)管理單位，降低核定的收費標準，責(zé)令進行整頓；個別特別嚴重的，吊銷收費許可證，停止收費。