土地流轉(zhuǎn)相關(guān)法律精選(九篇)

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第1篇：土地流轉(zhuǎn)相關(guān)法律范文

哨沖鎮(zhèn)多年來一直十分重視宣傳工作，把《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土承包法》、《云南省農(nóng)業(yè)承包合同條例》作為我鎮(zhèn)每年普法宣傳的主要宣傳材料之一。在全鎮(zhèn)8個(gè)村委會(huì)54個(gè)自然村和73個(gè)村民小組開設(shè)承包合同管理專欄，還定時(shí)不定時(shí)利用廣播、電視、開群眾會(huì)、懸掛橫幅標(biāo)語等等多渠道多形式對(duì)農(nóng)業(yè)承包合同相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行宣傳。同時(shí)，結(jié)合我鎮(zhèn)一年一度的法制宣傳日（12月4日），鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站擺攤設(shè)點(diǎn)發(fā)放宣傳材料，進(jìn)行宣傳，對(duì)過往群眾提出的農(nóng)民關(guān)心的各種農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)方面的問題及糾紛提供咨詢服務(wù)，真正把穩(wěn)定、規(guī)范、維權(quán)、發(fā)展的立法精神和法律條文宣傳貫徹到村、組、農(nóng)戶，讓廣大農(nóng)民群眾能拿起法律武器捍衛(wèi)自身利益，使國(guó)家的政策家喻戶曉，農(nóng)民的權(quán)益得到保障。

二、是加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，形成一級(jí)抓一級(jí)，層層抓落實(shí)的工作局面

我鎮(zhèn)自98年二輪承包工作以來，就十分重視農(nóng)業(yè)承包合同管理工作，成立了由分管農(nóng)經(jīng)的副書記擔(dān)任組長(zhǎng)，從相關(guān)站所、村委會(huì)抽調(diào)人員組成成員的工作領(lǐng)導(dǎo)小組。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室下設(shè)于鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站，農(nóng)經(jīng)站近二十年來，有專人負(fù)責(zé)農(nóng)業(yè)承包合同管理工作。農(nóng)經(jīng)站專職人員負(fù)責(zé)處理一切日常事務(wù)，并做到上情下傳，下情上報(bào)工作。

三、規(guī)范土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理，提高農(nóng)村土地利用率

1.規(guī)范合同管理，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)。由于哨沖是一個(gè)貧困山區(qū)小鎮(zhèn)，群眾法律意識(shí)不高，土地流轉(zhuǎn)大多采用口頭協(xié)議的形式進(jìn)行，給土地糾紛調(diào)解帶來重重困難。因此，規(guī)范流轉(zhuǎn)合同，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)迫在眉睫。從哨沖實(shí)際出發(fā)，土地流轉(zhuǎn)由原來農(nóng)戶間大多口頭協(xié)議改為登記在冊(cè)，建立備案制度。

2.合同流轉(zhuǎn)堅(jiān)持群眾民主自愿的原則。

3.適當(dāng)引導(dǎo)流轉(zhuǎn)土地向種田能手集中，從而提高農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量和增加農(nóng)民收入。

4.鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站積極提供云南省統(tǒng)一格式的合同書幫助簽訂，從而避免流轉(zhuǎn)雙方因合同不嚴(yán)謹(jǐn)引起的相互扯皮糾紛發(fā)生。2014年全鎮(zhèn)共流轉(zhuǎn)承包地1845畝，其中：轉(zhuǎn)包344畝，轉(zhuǎn)讓47畝，互換79畝，出租1375畝。土地流轉(zhuǎn)均嚴(yán)格執(zhí)行中央政策，堅(jiān)持依法、自愿、有償原則，不折不扣的貫徹中央對(duì)農(nóng)民“多予、少取、放活”的方針。農(nóng)民土地被征用的補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)國(guó)家的關(guān)政策得到落實(shí)。

四、大力發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作社，帶動(dòng)哨沖經(jīng)濟(jì)發(fā)展

哨沖共有12家農(nóng)民專業(yè)合作社，其中1家養(yǎng)殖專業(yè)合作社，1家中藥材種植專業(yè)合作社，1家林木種植專業(yè)合作社外其余的均為蔬菜專業(yè)合作社。帶動(dòng)農(nóng)戶4000多戶，直接增加人均收入超過1000元。合作社的發(fā)展，促進(jìn)了農(nóng)民收入增加，農(nóng)民安居樂業(yè)，農(nóng)村社會(huì)更加和諧穩(wěn)定。

五、加強(qiáng)農(nóng)開項(xiàng)目管理，強(qiáng)固哨沖基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大大提高了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率

哨沖鎮(zhèn)隨著農(nóng)開項(xiàng)目投入力度的不斷加大，哨沖的基礎(chǔ)設(shè)施得到全面改觀，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率進(jìn)一步提高。目前哨沖投入使用的農(nóng)開項(xiàng)目有水瓜沖村委會(huì)莫測(cè)甸片區(qū)農(nóng)開項(xiàng)目，落水洞村委會(huì)農(nóng)開項(xiàng)目，邑堵村委會(huì)農(nóng)開項(xiàng)目，水瓜沖村委會(huì)慕善片區(qū)農(nóng)開項(xiàng)目。多白者村委會(huì)農(nóng)開項(xiàng)目正在籌建實(shí)施中。由于基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，近十年來哨沖的經(jīng)濟(jì)一直在平穩(wěn)發(fā)展，農(nóng)民人均純收入以每年12%左右的速度遞增。

六、重視工作，做到來訪熱情，處理及時(shí)

哨沖鎮(zhèn)歷來十分重視農(nóng)村土地承包合同的宣傳工作，《農(nóng)村土地承包法》、《云南省農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理?xiàng)l例》等等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行宣傳，采取多渠道、多形式宣傳到村到組到戶，做到家喻戶曉，人人皆知。同時(shí)，加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督力度，及時(shí)調(diào)處土地承包合同糾紛和農(nóng)戶上訪、案件，在工作中建立了上情下達(dá)，下情上達(dá)的信息反饋制度，牢固樹立“群眾利益無小事”的意識(shí)，做到“件件有回音，事事有結(jié)果”。土地承包合同糾紛產(chǎn)生的原因：一是互換引發(fā)的糾紛，兩家人關(guān)系好時(shí)，為了耕種方便互換管理，時(shí)間一長(zhǎng)，又是口頭協(xié)議，由于利益關(guān)系，雙方各執(zhí)一詞引發(fā)糾紛；二是由于二輪承包時(shí)由于任務(wù)重，時(shí)間緊，加之村干部把關(guān)不嚴(yán)，沒有認(rèn)真進(jìn)行核實(shí)確權(quán)，當(dāng)時(shí)互換耕種或臨時(shí)委托管理的部份田地，被簽到了現(xiàn)管理人的名下，原主人要求退還無果而引發(fā)的糾紛；三是嫁進(jìn)來或者是招進(jìn)來的女婿因配偶死亡爭(zhēng)奪田地而引發(fā)的糾紛。土地承包合同糾紛的調(diào)處，維護(hù)了農(nóng)業(yè)承包合同的嚴(yán)肅性，夯實(shí)了農(nóng)村基層建設(shè)，提升了農(nóng)民群眾發(fā)展經(jīng)濟(jì)的積極性。

七、今后的工作方向

1.繼續(xù)加大宣傳力度，提高全鎮(zhèn)群眾法律意識(shí)。繼續(xù)進(jìn)一步貫徹和深入宣傳中央、省、州、縣關(guān)于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的一系列政策和法規(guī)，提高我鎮(zhèn)廣大農(nóng)民群眾的法律意識(shí)。主要采用懸掛橫幅、張貼標(biāo)語、宣傳專欄、召開群眾會(huì)等等，使廣大干部群眾全面了解農(nóng)村土地承包合同相關(guān)法律法規(guī)，使他們真正用法律維護(hù)自己的權(quán)益。

2.加強(qiáng)完善農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，提高土地利用率。我鎮(zhèn)在大量宣傳貫徹《農(nóng)村土地承包法》及相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，對(duì)轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)租土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象認(rèn)真進(jìn)行依法指導(dǎo)，確保了我鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的健康流轉(zhuǎn)。目前我鎮(zhèn)范圍內(nèi)屬土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的面積有1845畝，尚未形成規(guī)模，今后將加強(qiáng)此項(xiàng)工作，正確指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。由于哨沖是一個(gè)貧困山區(qū)小鎮(zhèn)，受到各種自然條件的影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，很多家庭舉家外出打工，多白者村委會(huì)邑堵莫村有人口256人，但是在家里的人口不超過80人，在家里也大多是老的小的或者是病著的，大部份土地不能正常耕種。閑置的土地如果不能得到很好的利用，不但降低了土地利用率而且減少了農(nóng)民收入。因此，只有建立健全土地有償使用制度和土地投資補(bǔ)償機(jī)制，同時(shí)健全相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)制，以保證土地流轉(zhuǎn)的合法性，以加強(qiáng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，提高土地利用率。

第2篇：土地流轉(zhuǎn)相關(guān)法律范文

從農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度的實(shí)質(zhì)上來總結(jié)一下目前我國(guó)大部分農(nóng)村目前在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革普遍存在的問題：

（一）和土地相關(guān)的部分法律尚不健全，尚未突破集體建設(shè)用地的使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題的相關(guān)法律條文不健全，存在障礙。我國(guó)的《土地管理法》規(guī)定的土地的三種用途鄉(xiāng)企，鄉(xiāng)村公共設(shè)施用地和公共事業(yè)建設(shè)用地，農(nóng)用住宅等鄉(xiāng)村建設(shè)。在農(nóng)村土地制度的改革期間，有一些地方擅自增大農(nóng)用土地的使用范圍，有的還擅自做出了提供建設(shè)用地的違法行為。因此，針對(duì)這一行為，我國(guó)國(guó)務(wù)院制定了相關(guān)法律條文《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策通知》，明確了相關(guān)的法律和政策，確切的指出“農(nóng)村集體土地使用權(quán)不得出讓及轉(zhuǎn)讓或者用于其他的不正當(dāng)?shù)姆欠ǖ姆寝r(nóng)業(yè)建設(shè)”.這一法律條文雖然對(duì)于這一問題給與了很好的解決，但是這一法律條文和政策也給集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)產(chǎn)生了影響，留下了障礙。與此同時(shí)，宅地的流轉(zhuǎn)問題也屬于集體建設(shè)用地中的一個(gè)主要問題，對(duì)于宅地能否進(jìn)行抵押也存在很大的矛盾，爭(zhēng)議很大。我國(guó)的《物權(quán)法》中明確規(guī)定，宅基地使用權(quán)禁止進(jìn)行抵押，它不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。有些法律條文和相關(guān)政策對(duì)于宅基地抵押權(quán)的問題給與了回避。建設(shè)宅基地的抵押權(quán)不能抵押，也就意味著集體建設(shè)用地的很大一部分將要流失，宅基地的使用權(quán)不能抵押也將意味著集體建設(shè)用地的很大一部分的使用權(quán)也將不能被抵押融資。宅基地的使用權(quán)不能抵押也將意味著農(nóng)民把住房作為抵押將不再具有法律支持，也就不能進(jìn)行住房抵押等一系列的操作。關(guān)于農(nóng)村住房問題也有相關(guān)的規(guī)定，我國(guó)的《房屋登記辦法》中明確指出“申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、和相關(guān)法規(guī)規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)將不予辦理?！边@就限制了農(nóng)用房屋的轉(zhuǎn)讓方向和轉(zhuǎn)讓方向，它只能在集體經(jīng)濟(jì)組織中轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)的抵押?jiǎn)栴}的相關(guān)法律法規(guī)條文也不健全，存在一定的障礙。我國(guó)的相關(guān)法律條文比如《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》和農(nóng)業(yè)部門的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等明確限制了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的方式，還有一部分的法律條文并未對(duì)抵押方式做出明確的規(guī)定。

（二）和使用權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)制度還不健全，尚待健全對(duì)于這一問題部分的地方已經(jīng)做出了回應(yīng)，允許國(guó)有的一些投資公司和一些土地流轉(zhuǎn)中心介入，對(duì)于貸款人不能在限制時(shí)間內(nèi)對(duì)抵押物進(jìn)行處置進(jìn)行操作，他們可以收購(gòu)這些抵押物，收購(gòu)的價(jià)格按照不夠的清償債務(wù)金額進(jìn)行。這些規(guī)定的初衷是很美好的，他們充分的站在了加速農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的角度來考慮問題的，同時(shí)也站在了貸款人的角度來考慮問題，大大的減小了貸款人處置相關(guān)抵押物的難度。但是由于他們的思考不過夠全面，因此也產(chǎn)生了道德風(fēng)險(xiǎn)的問題，這是完全要引起高度重視的問題。由于政府和相關(guān)機(jī)構(gòu)的資金是有限的，不可能考慮到各個(gè)地方的資金融入問題，因此各個(gè)鄉(xiāng)村和縣區(qū)之間會(huì)產(chǎn)生發(fā)展不平衡的問題。雖然說農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)體制改革是以市場(chǎng)化為導(dǎo)向的，但是由于農(nóng)村長(zhǎng)期以來自身的自然風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的存在，通過各種手段把能利用的資金融入到農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革將成為政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)通過各種形式分擔(dān)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的必要。

二、金融支持農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革中所面臨的若干問題分析

（一）金融支持農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革還需要他們之間存在競(jìng)爭(zhēng)性現(xiàn)階段在農(nóng)村及鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村信用社在這些地方的金融市場(chǎng)占主導(dǎo)地位，雖然農(nóng)村信用社為農(nóng)村的金融注入了很大的一部分資金，在農(nóng)村的資金周周轉(zhuǎn)中起到了很大的作用，但是這個(gè)也導(dǎo)致了農(nóng)村信用社產(chǎn)生了壟斷地位，他可以控制著利率，他們通過控制利率來操控農(nóng)村金融市場(chǎng)，并通過調(diào)節(jié)提高利率來降低農(nóng)業(yè)的貸款風(fēng)險(xiǎn)和成本高問題。因此我們需要更多的金融機(jī)構(gòu)來參與農(nóng)村的金融機(jī)構(gòu)來支持農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革。同時(shí)隨著農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的深入進(jìn)行，需要釋放的金融將要更大，在農(nóng)村只有農(nóng)村信用社這一個(gè)金融機(jī)構(gòu)的弊端也將顯現(xiàn)出來，只有農(nóng)村信用社這一個(gè)金融機(jī)構(gòu)將不能滿足農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的巨大資金融入量。因此針對(duì)上面的問題我們必須提高金融的競(jìng)爭(zhēng)性，解決農(nóng)村只有農(nóng)村信用社這一單一的金融機(jī)構(gòu)的問題。（二）農(nóng)村的社會(huì)保障制度不健全因?yàn)檗r(nóng)村的社會(huì)保障制度不是很健全，讓農(nóng)民產(chǎn)生了錯(cuò)誤的想發(fā)，讓農(nóng)民把土地當(dāng)成了他們最后的保障，當(dāng)他們把土地做抵押時(shí)，會(huì)讓農(nóng)民為失去最后的保障而感到擔(dān)憂。因此農(nóng)民對(duì)通過抵押土地承包權(quán)來獲取貸款產(chǎn)生了困惑和憂慮，大大的影響金融和農(nóng)村的協(xié)調(diào)發(fā)展，同時(shí)也大大的影響了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的進(jìn)行，弊端太大。

（三）相關(guān)機(jī)構(gòu)的機(jī)制實(shí)施還不夠完善因?yàn)橄嚓P(guān)機(jī)構(gòu)的機(jī)制實(shí)施還不夠完善，在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓交接過程相關(guān)證件的發(fā)放不是很及時(shí)，不發(fā)的現(xiàn)象在農(nóng)村也大有存在，從而使土地是誰的由誰來使用以及他們使用的范圍年限不能明確的確定，長(zhǎng)期以來這種現(xiàn)象長(zhǎng)期存在導(dǎo)致了農(nóng)民再次進(jìn)行抵押時(shí)會(huì)產(chǎn)生糾紛。同時(shí)相關(guān)的來處理這一現(xiàn)象的機(jī)構(gòu)也不存在，這就使土地承包權(quán)不能夠明確，其流轉(zhuǎn)和再流轉(zhuǎn)也就不復(fù)存在。這就不能讓土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押不能商業(yè)化，因此它的市場(chǎng)性和商品性也就不能充分的表現(xiàn)出來。

三、針對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革所面臨問題的措施建議

（一）建立并完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的相關(guān)法律法規(guī)為了解決上面提到的抵押貸款和土地承包權(quán)的流轉(zhuǎn)問題，建議，政府和國(guó)家應(yīng)該修訂和完善一下相關(guān)的法律法規(guī)《土地管理法》，《物權(quán)法》等，使農(nóng)民對(duì)于土地的占有權(quán)，使用權(quán)收益權(quán)和處理權(quán)得到更好的保障。這樣就準(zhǔn)許了農(nóng)民通過對(duì)土地承包權(quán)進(jìn)行抵押來進(jìn)行融資，這樣才能更好的處理好金融制度和土地之間的關(guān)系。

（二）完善農(nóng)村的社會(huì)保障體系，健全和發(fā)展醫(yī)療，教育等基礎(chǔ)性的社會(huì)保障完善了農(nóng)村社會(huì)保障體系，這樣就能消除了農(nóng)民對(duì)于土地使他們唯一的也是最后的社會(huì)保障的這一錯(cuò)誤想法，從而大大的加大了他們對(duì)于通過抵押土地承包權(quán)來貸款的信心和勇氣，從而能更好的發(fā)揮金融在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革中的作用。

（三）健全農(nóng)村的金融體系，讓其充分發(fā)揮它在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革里面的作用我們要引進(jìn)更全面的金融機(jī)構(gòu)來參與農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，讓這些比較全面更具代表性的金融機(jī)構(gòu)主動(dòng)參與到我們偉大的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革里面來，政府要大大的支持農(nóng)村需要的金融機(jī)構(gòu)參與到農(nóng)村的產(chǎn)權(quán)制度改革里面來，降低他們的門檻，給他們一些優(yōu)惠和好處，讓他們看到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制中需要他們，大大解決農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)單一，資金融入小的這一現(xiàn)象，加大農(nóng)村金融的創(chuàng)新，深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革。

（四）建立擔(dān)保體系，充分針對(duì)當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)權(quán)抵押的特點(diǎn)進(jìn)行要想更好的控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，就要求政府加大財(cái)政資金，建立一整套針對(duì)當(dāng)?shù)靥厣娘L(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保體系，政府要督促銀行和相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)來創(chuàng)新創(chuàng)建和當(dāng)?shù)叵噙m應(yīng)的擔(dān)保機(jī)制。同時(shí)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也要引入相應(yīng)的保險(xiǎn)項(xiàng)目，建立相應(yīng)的保險(xiǎn)制度，政府也應(yīng)該對(duì)這些銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)和資金人才上的支持。

（五）建立健全農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革和金融機(jī)構(gòu)之間存在的平臺(tái)為了讓金融機(jī)構(gòu)制定出完美的融資計(jì)劃，同時(shí)也為了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革更好地，進(jìn)行，我們有必要建立一個(gè)很全面的合作交流平臺(tái)，讓金融機(jī)構(gòu)指定的相關(guān)政策能更好地保障農(nóng)民對(duì)于土地的占有權(quán)，使用權(quán)，抵押權(quán)和收益權(quán)。同時(shí)也能為了更好地建立這個(gè)交流平臺(tái)，相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)可以定期的舉辦一些交流會(huì)，建立專項(xiàng)的制度，定期開展調(diào)查。

（六）創(chuàng)建適合當(dāng)?shù)靥厣漠a(chǎn)權(quán)金融化的創(chuàng)新模式在政府的引導(dǎo)下，可以建立相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)信用社，農(nóng)民可以把自己手里面閑置的不用的資源打包整理好了存在產(chǎn)權(quán)信用社，產(chǎn)權(quán)信用社并支付給存者部分利息，產(chǎn)權(quán)信用社可以把這些閑置的資源出租或者與要準(zhǔn)備租的人簽訂合同，收取高于利息的錢讓相關(guān)的投資人員來進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

四、結(jié)語

第3篇：土地流轉(zhuǎn)相關(guān)法律范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地；土地流轉(zhuǎn)；權(quán)益保障

一、引言

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這幾年農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)也發(fā)展迅速。2014年11月，中辦國(guó)辦下發(fā)了《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見》（中辦發(fā)〔2014〕61號(hào)文），對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)明確了改革方向。根據(jù)中農(nóng)辦主任陳錫文2015年3月在全國(guó)政協(xié)十二屆三次會(huì)議記者會(huì)上的講話，我國(guó)進(jìn)行了土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶將近6000萬戶，占承包農(nóng)戶總量的26%。根據(jù)農(nóng)業(yè)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2015年底，我國(guó)農(nóng)村家庭承包地流轉(zhuǎn)4.47億畝，占總面積的33.3%，是2008年的4.12倍。農(nóng)村土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)有利于農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，但隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)模的增加，近幾年農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛開始凸顯，農(nóng)民的合法權(quán)益受損，農(nóng)戶與當(dāng)?shù)卮髴簟⑥r(nóng)業(yè)公司、地方政府的沖突時(shí)有發(fā)生。本文依據(jù)對(duì)我國(guó)東中西部5省的部分農(nóng)村地區(qū)的實(shí)地調(diào)研，了解到當(dāng)?shù)剞r(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中的合法權(quán)益的實(shí)現(xiàn)和保障情況，針對(duì)目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問題提出了相應(yīng)的解決方案，希望能從根本上保障農(nóng)民土地權(quán)益。

二、文獻(xiàn)綜述

目前國(guó)內(nèi)學(xué)者關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的研究較多，主要為流轉(zhuǎn)方式和農(nóng)民流轉(zhuǎn)意愿，但對(duì)于農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中的農(nóng)民權(quán)益保障的研究相對(duì)較少。關(guān)于農(nóng)民土地權(quán)益保障的重要性，張麗（2011）指出研究如何切實(shí)可行的保障農(nóng)民權(quán)益，具有重要的理論價(jià)值和實(shí)踐價(jià)值，只有通過制度的調(diào)整和產(chǎn)權(quán)的優(yōu)化來實(shí)現(xiàn)農(nóng)民權(quán)益的保障。關(guān)于農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中易遭侵害的原因包括以下觀點(diǎn)：龍開勝等（2011）指出農(nóng)民不僅不了解自己的合法土地權(quán)益，更談不上在土地流轉(zhuǎn)時(shí)做出自主選擇，農(nóng)民缺乏知情權(quán)是農(nóng)民權(quán)益受損的根本原因。丁關(guān)良（2011）指出土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的法律法規(guī)不健全是導(dǎo)致農(nóng)民權(quán)益受侵害的重要原因。士賀光（2015）指出目前我國(guó)的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度模糊阻礙了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。關(guān)于保障農(nóng)民土地權(quán)益的途徑主要有以下觀點(diǎn)：士賀光（2015）提出應(yīng)適當(dāng)放寬農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)，賦予農(nóng)民承包土地的自由轉(zhuǎn)讓權(quán)。仇廣先（2012）提出首先要將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)落實(shí)到戶，盡快完成農(nóng)村土地的確權(quán)頒證，完善土地流轉(zhuǎn)運(yùn)作機(jī)制和土地補(bǔ)償分配政策。楊德才等（2010）指出以市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制為基礎(chǔ)的土地股份制，能很好的解決土地流轉(zhuǎn)過程中存在的農(nóng)民權(quán)益保障問題。衡霞等（2014）提出應(yīng)完善土地托管服務(wù)模式，能較好的保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益。尹鴻偉（2014）提出應(yīng)明晰土地產(chǎn)權(quán)歸屬，確保農(nóng)戶在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的主體地位。雷偉（2012）、史衛(wèi)民（2012）和廖洋（2015）等認(rèn)為，要以建立健全相關(guān)法律法規(guī)為前提，以規(guī)范政府職責(zé)職能為核心，以構(gòu)建土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)機(jī)制為關(guān)鍵，以完善農(nóng)民的社會(huì)保障體系為保障。總體來看，現(xiàn)有研究對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中農(nóng)民權(quán)益保障的研究主要在法律制度建設(shè)、經(jīng)營(yíng)主體權(quán)能明確、土地流轉(zhuǎn)制度規(guī)范、政府角色定位上進(jìn)行了相關(guān)研究。但關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的農(nóng)民權(quán)益保障的研究缺乏系統(tǒng)性，關(guān)于宏觀制度的研究較多，定性研究偏多，定量研究偏少，關(guān)于具體措施的研究較少。

三、農(nóng)民土地權(quán)益保障現(xiàn)狀調(diào)研

本文于2016年7～8月對(duì)我國(guó)東中西部共5省10個(gè)縣進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研對(duì)象為農(nóng)戶，50%是在城市近郊經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的農(nóng)村中，共發(fā)放問卷200份，無效問卷28份，有效問卷172份。

（一）調(diào)研對(duì)象的基本情況

本次調(diào)研的受訪者主要為普通村民，且全家戶口基本都在農(nóng)村，男女比例基本合理，樣本能較好的滿足本文的研究目的。但需要注意的是，由于大部分年輕人外出打工，因此受訪者的年齡主要為40歲以上，也可能因此拉低了受訪者的平均文化水平，受訪者的文化水平大多數(shù)為初中及以下。半數(shù)人認(rèn)為農(nóng)業(yè)不賺錢甚至賠錢，受訪家庭中一半以上的勞動(dòng)力人口在外打工或上學(xué)，因此非農(nóng)家庭收入占比也達(dá)一半以上。土地對(duì)于農(nóng)戶最為重要的作用是提供日常生活所需食品，提供生活住所和保障感；不到三分之一的人認(rèn)為土地是家庭收入主要來源。農(nóng)戶對(duì)于村中事務(wù)的參與了解程度非常低，幾乎有六成的農(nóng)戶不參與也不了解村中事務(wù)。

（二）農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中的農(nóng)民權(quán)益現(xiàn)狀

1. 農(nóng)地流轉(zhuǎn)的基本信息

據(jù)調(diào)研，受訪農(nóng)戶中有44.3%發(fā)生過承包地的流轉(zhuǎn)行為，97%的農(nóng)戶為土地轉(zhuǎn)出方。大部分農(nóng)戶的第一次土地流轉(zhuǎn)行為發(fā)生在2009～2013年之間，平均流轉(zhuǎn)面積為4.1畝。土地的流轉(zhuǎn)期限最少為1年，最多的達(dá)到30年，大部分土地的流轉(zhuǎn)期限為3～10年之間。大部分土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的價(jià)格為500～1000元/年?畝左右，固定租金占57.1%，浮動(dòng)租金占37.5%，其余為固定租金加分成租金的模式。關(guān)于與流轉(zhuǎn)對(duì)方的關(guān)系，28.5%為親朋好友，50%為無親友關(guān)系，14.3%為企業(yè)，7.1%為合作社。關(guān)于承包地流轉(zhuǎn)的地租收繳方式，17.4%是采取一次性支付多年租金的方式，11.2%是采取每年年前支付，71.4%是每年收獲后才付租金。關(guān)于承包地流轉(zhuǎn)的擔(dān)保，57.2%的承包地流轉(zhuǎn)無擔(dān)保人，42.8%是村委會(huì)擔(dān)保，基本上沒有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府擔(dān)?；虻焦C處公證。

2. 農(nóng)戶對(duì)于自己的權(quán)益不了解

調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，城市郊區(qū)的農(nóng)民受教育程度較高，比較關(guān)注農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律，能積極地參與一些村事務(wù)的決定。但遠(yuǎn)郊農(nóng)村地區(qū)的農(nóng)民，文化教育程度相對(duì)較低，大部分只有小學(xué)初中文化水平，他們對(duì)于土地流轉(zhuǎn)方面的政策法規(guī)知之甚少，很少直接參與村里事物，導(dǎo)致村里決策多由村干部直接決定。關(guān)于承包地流轉(zhuǎn)憑證的確定過程的參與度，只有38.5%的農(nóng)戶表示全程參與了，54.3%的農(nóng)戶表示部分參與，其余的表示未參與，只被通知結(jié)果或者完全不知情。這可能為土地流轉(zhuǎn)糾紛埋下隱患，也容易導(dǎo)致農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中成為利益被侵占方。更為嚴(yán)重的是有些地區(qū)的農(nóng)民法律意識(shí)太差，甚至都不知道自己的合法權(quán)益遭到了侵害。

3. 土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范性不夠

關(guān)于承包地流轉(zhuǎn)行為的產(chǎn)生和價(jià)格，自發(fā)的、自愿流轉(zhuǎn)和村集體組織或協(xié)調(diào)兩種情況基本對(duì)半，前一種情況的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格由雙方協(xié)商定價(jià)，自愿流轉(zhuǎn)；后一種情況的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格由集體定價(jià)，集體流轉(zhuǎn)；少部分情況是合作社組織自愿流轉(zhuǎn)，雙方協(xié)商定價(jià)，自愿流轉(zhuǎn)。關(guān)于承包地流轉(zhuǎn)的確立憑證，57.2%以流轉(zhuǎn)合同為憑證，7.8%以字據(jù)為憑證，22.5%為口頭協(xié)議，其余的為第三方證明或未確立憑證。

4. 基層政府的管理水平不夠

超過3成家庭認(rèn)為政府不能有效的解決土地流轉(zhuǎn)矛盾，不能充分維護(hù)農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中的合法權(quán)益。土地流轉(zhuǎn)農(nóng)戶與政府起沖突主要表現(xiàn)在：政府沒有起到足夠的監(jiān)督管理的作用，部分農(nóng)民不清楚自己的土地流轉(zhuǎn)后的使用情況，流轉(zhuǎn)過程中存在著一些強(qiáng)迫性質(zhì)，農(nóng)民難以找到合理維護(hù)自己權(quán)益的手段等等。調(diào)查顯示，過半家庭不認(rèn)為村干部是可以信任的，僅僅只有25%的家庭完全信任村干部。村集體關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的決策，只有部分農(nóng)民表示在村里參與過投票，多數(shù)村是由村委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)直接決定。

5. r民流轉(zhuǎn)土地的意愿

在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，近半家庭認(rèn)為土地流轉(zhuǎn)沒有導(dǎo)致其家庭經(jīng)濟(jì)收入增加。關(guān)于農(nóng)民愿意進(jìn)行承包地流轉(zhuǎn)的原因如下：59.1%的人認(rèn)為流轉(zhuǎn)帶來收入更高是非常重要的原因，38.4%的人認(rèn)為家里勞動(dòng)力少是非常重要的原因，63.8%的人認(rèn)為家里勞動(dòng)力在本地從事非農(nóng)工作是非常重要的原因，47.2%的人認(rèn)為家里勞動(dòng)力在外地打工是非常重要的原因，41.9%的人認(rèn)為產(chǎn)品價(jià)格下降是非常重要的原因，52.8%的人認(rèn)為生產(chǎn)資料價(jià)格上漲是非常重要的原因，只有5.5%的人認(rèn)為村鎮(zhèn)干部動(dòng)員是非常重要的原因，只有7.1%的人認(rèn)為周圍其它農(nóng)戶都流出了是非常重要的原因，36.2%的人認(rèn)為被迫流轉(zhuǎn)是非常重要的原因。關(guān)于農(nóng)民不愿意進(jìn)行承包地流轉(zhuǎn)的原因如下：50.4%的人認(rèn)為自己只會(huì)種地是非常重要的原因，只有7.5%的人認(rèn)為家里勞動(dòng)力足夠是非常重要的原因，63.8%的人認(rèn)為家里主要收入來源于種地是非常重要的原因，35.4%的人認(rèn)為土地流轉(zhuǎn)收入太低是非常重要的原因，58.3%的人認(rèn)為害怕收不回租金是非常重要的原因，29.1%的人認(rèn)為害怕土地肥力被破壞是非常重要的原因。

四、農(nóng)民土地權(quán)益容易受損的原因分析

（一）農(nóng)村土地權(quán)利界定不清晰

農(nóng)村土地的權(quán)利主體和權(quán)利邊界仍然具有很大爭(zhēng)議。我國(guó)農(nóng)村土地制度改革較為滯后，雖然現(xiàn)在中央明確提出土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分立，但關(guān)于經(jīng)營(yíng)權(quán)的三權(quán)的界定仍在討論之中。因此，即使部分農(nóng)戶擁有了相關(guān)權(quán)證，但權(quán)證的邊界仍未確定。部分土地轉(zhuǎn)入方利用土地權(quán)利不明晰對(duì)農(nóng)民的合法權(quán)益進(jìn)行侵占，造成了農(nóng)民土地權(quán)益受損。

（二）市場(chǎng)機(jī)制不健全

由于我國(guó)土地市場(chǎng)上的“城鄉(xiāng)二元制度”，我國(guó)農(nóng)村土地市場(chǎng)發(fā)育較慢，雖然部分地區(qū)的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)已在建設(shè)之中，但仍落后于農(nóng)村土地交易的飛速增長(zhǎng)。部分農(nóng)村土地交易市場(chǎng)存在信息不透明、管理不規(guī)范等問題容易導(dǎo)致農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)交易中受騙，從而喪失自己應(yīng)有的合法權(quán)益。

（三）相關(guān)法律法規(guī)不健全

目前有法可依的是2003年的《農(nóng)村土地承包法》、2005年的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》和2007年的《物權(quán)法》，以及2014中辦發(fā)〔2014〕61號(hào)文。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)仍顯落后，顯示出不適宜農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀，這不僅限制了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，也容易導(dǎo)致農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)過程中，無法很好的利用法律依據(jù)來維護(hù)自己的合法權(quán)益。

（四）政府監(jiān)管不到位

在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中，農(nóng)民往往處于信息的弱勢(shì)地位，不能很好的衡量自己土地的價(jià)值，相關(guān)政府部門的指導(dǎo)和監(jiān)督不到位，容易導(dǎo)致農(nóng)民以低于市場(chǎng)正常水平的價(jià)格將土地流轉(zhuǎn)出去。

五、相關(guān)政策建議

其一，要加強(qiáng)政府監(jiān)管，確保農(nóng)民自愿流轉(zhuǎn)土地。對(duì)于政府違背農(nóng)民意愿，強(qiáng)制農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的行為，必須堅(jiān)決查處。基層政府必須堅(jiān)持依法自愿有償流轉(zhuǎn)土地，切實(shí)保障農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中的主體地位，讓農(nóng)民成為土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)的積極參與者和真正受益者。其二，完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度，加快農(nóng)村土地制度改革。加快速度完成農(nóng)村土地的各項(xiàng)權(quán)證的確立和發(fā)放，讓農(nóng)民有證為證。加快修法速度，明確界定農(nóng)村土地各項(xiàng)權(quán)限。其三，逐步完善農(nóng)村土地市場(chǎng)的交易機(jī)制，引導(dǎo)農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)。繼續(xù)建設(shè)各地的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，做到市場(chǎng)透明、信息通達(dá)。其四，提高農(nóng)民的法律意識(shí)，完善農(nóng)民維權(quán)通道。地方政府應(yīng)在農(nóng)村中加大宣傳力度，用簡(jiǎn)單樸實(shí)的方法，讓農(nóng)民切實(shí)的明白自己所擁有的合法權(quán)益。政府要建立起農(nóng)民維權(quán)信息的上傳通道，建立法律援助機(jī)制，通過各種途徑使農(nóng)民的權(quán)益得以保障。

參考文獻(xiàn)：

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第4篇：土地流轉(zhuǎn)相關(guān)法律范文

1農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的前提條件

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是一個(gè)漸進(jìn)的過程，不能冒進(jìn)，更不能不考慮中國(guó)實(shí)際盲目推進(jìn)，急于求成，應(yīng)在進(jìn)一步完善政策法規(guī)，堅(jiān)守基本條件的前提下，逐步實(shí)施。

1.1保證土地的使用效率

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的出發(fā)點(diǎn)是要合理配置土地資源，確保土地的使用效率，實(shí)現(xiàn)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。從目前農(nóng)村土地利用情況看，“”，經(jīng)營(yíng)規(guī)模過小，增加了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的管理成本，從而難以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，難以形成有效競(jìng)爭(zhēng)，也不利于農(nóng)業(yè)科技水平的提高1。這阻礙了土地利用效率的提高，造成土地資源的浪費(fèi)。因此，今后必須改變這種狀況，一方面，加大先進(jìn)科技成果的應(yīng)用推廣，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率，調(diào)動(dòng)農(nóng)民生產(chǎn)的積極性，通過規(guī)范土地合理流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，防止出現(xiàn)土地拋荒現(xiàn)象。另一方面，改變現(xiàn)有農(nóng)戶家庭半自給性、小規(guī)模土地承包經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上的農(nóng)民兼業(yè)化，追求土地經(jīng)營(yíng)目標(biāo)投入產(chǎn)出收益的最大化，提高土地配置效率。

1.2把保護(hù)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)放在首位

一旦農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)放活之后，城市資本允許進(jìn)入農(nóng)村土地，掌握大量資本的城市居民可以擁有幾千畝、甚至上萬畝的土地，他自己不耕作，雇傭原地居民耕作，這樣就可能出現(xiàn)農(nóng)民將大量土地賣給城市居民的現(xiàn)象，當(dāng)然這只是一種假設(shè)。如果政府不采取措施強(qiáng)制規(guī)定，就會(huì)有一些地方政府為了推行所謂的“規(guī)模經(jīng)營(yíng)”，通過各級(jí)政府的權(quán)力，很有可能將大片土地轉(zhuǎn)讓到城市居民手中，導(dǎo)致出現(xiàn)城里的所謂“大地主”。而這不是我省推進(jìn)農(nóng)業(yè)“適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)”的初衷。因此，有必要采取一定措施，對(duì)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行修訂完善。此外，鑒于現(xiàn)階段農(nóng)村土地的社會(huì)保障功能，如果不把保護(hù)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)放在首位，對(duì)個(gè)人最高農(nóng)地?fù)碛辛窟M(jìn)行限制，則很有可能出現(xiàn)一邊超大規(guī)模的“地主”，一邊無地農(nóng)民的情況，導(dǎo)致農(nóng)村兩級(jí)分化，影響社會(huì)穩(wěn)定。

2農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后的合理使用

2.1加大土地流轉(zhuǎn)宣傳力度

加大土地流轉(zhuǎn)的宣傳，提高農(nóng)民“土地是財(cái)富之母”的意識(shí)，特別要讓農(nóng)民了解土地流轉(zhuǎn)的前提條件和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)應(yīng)遵循的基本原則，熟悉土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策法規(guī)；同時(shí)，還應(yīng)讓農(nóng)民知道，土地不僅僅是就業(yè)和生存的手段，更是一筆龐大的資產(chǎn)，加快土地流轉(zhuǎn)正是合理利用這一資產(chǎn)、增加要素收入的有效途徑，因此，一定要規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，確保土地性質(zhì)和用途不變。此外，還可通過板報(bào)、村民廣播等載體，讓農(nóng)民了解到除國(guó)家建設(shè)依法征用集體土地外，村集體無權(quán)在承包期內(nèi)單方面不簽合同、不發(fā)證書、解除承包合同、強(qiáng)行收回和調(diào)整農(nóng)民承包地，進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，確保土地合理使用。

2.2嚴(yán)格按照相關(guān)政策法規(guī)進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，確保土地農(nóng)業(yè)用途不變

當(dāng)前，我省仍是一個(gè)農(nóng)業(yè)大省，而且土地資源十分有限，耕地?cái)?shù)量更是有限，無論從土地作為農(nóng)民的社會(huì)保障角度來講，還是從糧食安全角度考慮，嚴(yán)禁借用土地流轉(zhuǎn)之際隨意改變土地農(nóng)業(yè)用途就顯得格外重要。因此，有必要按照產(chǎn)權(quán)明晰、用途管制、節(jié)約集約、嚴(yán)格管理的原則，不斷完善農(nóng)村土地管理制度，堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)及流轉(zhuǎn)后的使用。

2.3加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)監(jiān)管，規(guī)范土地農(nóng)業(yè)用途

當(dāng)前，各級(jí)國(guó)土資源部門一定要加強(qiáng)流轉(zhuǎn)土地用途的監(jiān)管，堅(jiān)決禁止以土地流轉(zhuǎn)為名改變農(nóng)用地用途特別是基本農(nóng)田用途的違法行為。同時(shí)，要建立健全全省各地農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)體系，培育土地流轉(zhuǎn)主體，加強(qiáng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的管理和服務(wù)，鼓勵(lì)引導(dǎo)專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)等主體，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，防止出現(xiàn)土地撂荒和粗放經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)象。此外，應(yīng)全面規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同，使用統(tǒng)一規(guī)范的合同文本，并指導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)雙方簽訂合同，及時(shí)辦理土地流轉(zhuǎn)當(dāng)事人提出的簽證申請(qǐng)，糾正土地流轉(zhuǎn)雙方違反有關(guān)土地管理法律、法規(guī)和政策方面的約定，確保流轉(zhuǎn)后的土地農(nóng)業(yè)用途不變。

3農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的產(chǎn)權(quán)主體

當(dāng)前，我省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在由于土地權(quán)屬不明而導(dǎo)致的流轉(zhuǎn)混亂、效率低下等問題，相關(guān)法律法規(guī)對(duì)土地所有權(quán)主體的經(jīng)濟(jì)地位、法律地位、財(cái)產(chǎn)地位及其職能范圍、行為方式等沒有明確規(guī)定，這不利于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有序健康進(jìn)行。

3.1健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)法規(guī)政策，明晰農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度

土地是農(nóng)民的基本生產(chǎn)資料，農(nóng)民對(duì)土地的依賴性很強(qiáng)。因此，有關(guān)部門應(yīng)重視對(duì)《農(nóng)村土地承包法》的修訂和完善，切實(shí)解決當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)過程中的產(chǎn)權(quán)主體不清的問題。同時(shí)，還應(yīng)進(jìn)一步建立和完善土地流轉(zhuǎn)的其他政策法規(guī)，尤其是土地分配政策，應(yīng)適當(dāng)體現(xiàn)均衡原則，即實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管和分配。區(qū)分情況收回符合條件成員的承包權(quán)并再流轉(zhuǎn)或承包給新增人員。具體做法建議將其寫入相關(guān)規(guī)定中，制定成《農(nóng)村土地承包細(xì)則》，使其具有很強(qiáng)的可操作性。

第5篇：土地流轉(zhuǎn)相關(guān)法律范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)；檔案管理；信息化管理；制度化

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村生產(chǎn)結(jié)構(gòu)也在逐漸發(fā)生變化，土地作為生產(chǎn)資料在遵循家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制的情況下也隨之發(fā)生自由承包或流轉(zhuǎn)以解放生產(chǎn)力優(yōu)化資源配置。因此，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同檔案管理務(wù)必以《中華人民共和國(guó)檔案法》（以下簡(jiǎn)稱《檔案法》）及《檔案法實(shí)施辦法》為基礎(chǔ)和指導(dǎo)，根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況尋找一種合法、合情的檔案管理辦法。

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同檔案管理亟須規(guī)范化

土地是我國(guó)農(nóng)村重要的生產(chǎn)資料，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象越來越多，城鄉(xiāng)建設(shè)頻繁征占用農(nóng)戶承包地，農(nóng)戶土地承包狀況時(shí)常發(fā)生變動(dòng)，這就使得相關(guān)合同和檔案管理工作規(guī)范化顯得尤為重要，一方面關(guān)系到切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的正當(dāng)權(quán)益，另一方面有助于促進(jìn)黨的農(nóng)村土地承包政策的落實(shí)與貫徹，事關(guān)農(nóng)民土地承包權(quán)益的維護(hù)保障。

調(diào)查顯示，由于種種原因，當(dāng)前許多地方農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)檔案的管理不夠規(guī)范化，保護(hù)措施疲軟，諸如：有的地方不能對(duì)相關(guān)合同和檔案材料及時(shí)立宗歸檔，可能導(dǎo)致信息遺失；還有工作人員變動(dòng)時(shí)對(duì)檔案資料交接不到位，也容易造成信息遺漏和檔案損失；再者就是傳統(tǒng)的書面辦公中存在的材料填寫不規(guī)范、筆跡潦草等等。諸如此類顯現(xiàn)出當(dāng)前許多地方的土地流轉(zhuǎn)合同管理沒有跟上社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐，不符合《檔案法》的規(guī)定，更與農(nóng)村土地承包管理規(guī)范化和制度化的精神相悖，甚至帶來實(shí)際的消極影響，給維護(hù)農(nóng)民土地承包權(quán)益工作帶來重大影響。

二、如何完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)檔案管理工作

各級(jí)單位要充分認(rèn)識(shí)到農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同規(guī)范管理的緊迫性，在國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上探索契合當(dāng)?shù)貙?shí)情的管理方式，加強(qiáng)責(zé)任意識(shí)和憂患防范意識(shí)，以期確保檔案的完整與安全，為妥善解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和經(jīng)營(yíng)中的糾紛、依法維護(hù)農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)權(quán)益奠定基礎(chǔ)。

1.普及檔案管理法制知識(shí)，提升管理能力

檔案管理必須全面依循國(guó)家的檔案管理法制，要注意宣傳法制知識(shí)。首先，要進(jìn)行分級(jí)培訓(xùn)。對(duì)檔案管理法制知識(shí)的了解要從基本知識(shí)到重點(diǎn)知識(shí)和案例進(jìn)行全面化的分級(jí)培訓(xùn)，加深大家對(duì)《檔案法》《檔案法實(shí)施辦法》《檔案管理?xiàng)l例》以及土地流轉(zhuǎn)相關(guān)法律法規(guī)的理解和認(rèn)識(shí)，促進(jìn)各單位依法開展檔案工作。其次，要保證檔案員能夠持證上崗。也就是說要在學(xué)習(xí)法制內(nèi)容后進(jìn)行全面的考核，考核合格后領(lǐng)取《法制培訓(xùn)合格證》，然后才能參加檔案管理工作，這樣一來就可以將法律學(xué)習(xí)培訓(xùn)納入全員崗位培訓(xùn)內(nèi)容，在綜合培訓(xùn)中加強(qiáng)法律知識(shí)的培訓(xùn)，以增強(qiáng)全員的法律意識(shí)。

2.明確管理責(zé)任，嚴(yán)格依法歸檔

各級(jí)單位對(duì)土地流轉(zhuǎn)合同檔案管理有不同的針對(duì)對(duì)象和責(zé)任，明確管理權(quán)限和責(zé)任是規(guī)范管理的基礎(chǔ)，只有這樣才能落實(shí)依法歸檔，才能保證檔案材料不至混亂、遺失及其責(zé)任的相互推諉。比如，簽訂五年或五年以上土地流轉(zhuǎn)合同的，必須一式五份，縣、鄉(xiāng)、村、當(dāng)事人各存一份，還有一份由鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理機(jī)構(gòu)集中向當(dāng)?shù)鼐C合檔案館移交備份實(shí)行一體化管理。另外，土地流轉(zhuǎn)過程中生成的其他檔案資料可以由形成單位依法保管，不得遺失。

一般來說，目前土地流轉(zhuǎn)相關(guān)歸檔中的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記申請(qǐng)書、農(nóng)村承包土地調(diào)整方案批件、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記簿、土地承包情況匯總清冊(cè)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)屬證明文件、現(xiàn)場(chǎng)勘界確認(rèn)材料、公告材料、登記核準(zhǔn)文件、登記臺(tái)賬、權(quán)屬變更登記材料、登記發(fā)證原始材料、登記管理信息系統(tǒng)備份等交由縣級(jí)人民政府農(nóng)村土地承包管理部門歸檔保存；土地承包工作小組名單、承包土地調(diào)整方案、土地承包方案、土地流轉(zhuǎn)委托書等檔案材料，由村民委員會(huì)歸檔保存……唯有如此才能對(duì)號(hào)入座，責(zé)任由歸，防止管理上越俎代庖造成混亂，杜絕責(zé)任追究中李代桃僵等不規(guī)范的事情發(fā)生。

3.嚴(yán)審檔案質(zhì)量，規(guī)范收集整理

傳統(tǒng)的檔案大多是手寫體，其中不乏字跡潦草給工作帶來困難者。所以在檔案規(guī)范管理中，土地流轉(zhuǎn)相關(guān)合同務(wù)必經(jīng)過嚴(yán)審確保材料真實(shí)有效，要求數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、字跡工整、圖譜易讀，落款、日期及公章簽字等清晰明確，具有可標(biāo)識(shí)性和合法性；紙質(zhì)合同檔案要使用不易褪色或消失的中性筆用工整的楷體填寫，紙張及裝訂要嚴(yán)格按照檔案保護(hù)的要求，不易損壞和失散。

及時(shí)收集整理歸檔才能確保合同檔案的準(zhǔn)確不失。這就要求我們一定要建立健全檔案管理制度，責(zé)任到人，及時(shí)將合同信息及相關(guān)材料進(jìn)行收集整理，完成歸檔。任何單位及個(gè)人不得私自處理抑或拒納歸檔。為了便于檢索和查詢，合同整理歸檔后，應(yīng)編制目錄以備查詢。

4.注意安全保管，完善信息管理

合同和檔案的原始材料一般都是紙質(zhì)媒介，如果遇到潮濕、水浸、燃燒等就會(huì)完全損壞，所以檔案管理要切實(shí)做好安全工作，具體做法如下：（1）土地流轉(zhuǎn)檔案管理設(shè)置專櫥，分專人負(fù)責(zé)，防止人為損壞、遺失；（2）做好各種防范措施，切實(shí)做好防蟲、防火、防水、防化學(xué)藥品、防污染等工作，防止非人為的破壞和損失；（3）不具有保管權(quán)限的檔案盒材料應(yīng)及時(shí)交由相關(guān)法定部門進(jìn)行保管，不具備保管條件的單位，應(yīng)及時(shí)完善條件或暫交由上級(jí)部門協(xié)助保管。比如，縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）兩級(jí)檔案須依法在保管一定期限后及時(shí)、完整地向縣級(jí)國(guó)家綜合檔案館移交。

以上是筆者對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同檔案規(guī)范化管理必要性的認(rèn)識(shí)及策略要點(diǎn)。筆者認(rèn)為檔案管理除了科學(xué)、合法的管理制度以外，我們還要建立健全監(jiān)督檢查機(jī)制，尤其要加大對(duì)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村級(jí)檔案工作的指導(dǎo)督查力度，防止土地承包檔案損毀和丟失。對(duì)檔案管理不善和違規(guī)反紀(jì)行為要依法追究民事或刑事責(zé)任。

參考文獻(xiàn)：

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[2]房山區(qū)經(jīng)管站.“農(nóng)村土地承包管理工作座談會(huì)”典型材料之一：房山區(qū)認(rèn)真落實(shí)《農(nóng)村土地承包法》加強(qiáng)承包合同規(guī)范化管理[N].中國(guó)農(nóng)業(yè)信息網(wǎng)，2012-02-01.

第6篇：土地流轉(zhuǎn)相關(guān)法律范文

【摘要】隨著當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)的快速調(diào)整和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的提高，同時(shí)也隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化發(fā)展需求的日益明顯，曾經(jīng)極大促進(jìn)農(nóng)村生產(chǎn)發(fā)展的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，現(xiàn)今反而成為了農(nóng)村發(fā)展的束縛。因此，學(xué)術(shù)界與實(shí)務(wù)界都將如何完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)制度作為最重要的課題之一。本文將具體就農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的法律問題進(jìn)行研究。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)；流轉(zhuǎn)類型；流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀；法律對(duì)策

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

目前，理論界對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的概念在理解和界定上不盡一致，有人認(rèn)為“農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)” 就是指在保持集體土地所有權(quán)主體不變并且確保家庭承包經(jīng)營(yíng)制度長(zhǎng)期穩(wěn)定的前提下。土地使用權(quán)在不同市場(chǎng)主體之間的轉(zhuǎn)移與交易。也有人認(rèn)為“農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)”的主動(dòng)流轉(zhuǎn)是指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在市場(chǎng)機(jī)制的作用下，在集體組織內(nèi)部承包經(jīng)營(yíng)戶之間，非同一集體組織承包戶之間以及承包經(jīng)營(yíng)戶與非承包經(jīng)營(yíng)戶的組織個(gè)人之間所產(chǎn)生的，以轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與為主要方式的積極作為的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)財(cái)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的行為。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的法律特征可以概括為（1）農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)必須要以物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的有效存在為前提；（2）不發(fā)生農(nóng)村土地所有權(quán)權(quán)屬性質(zhì)和主體種類的變化；不改變承包地之農(nóng)業(yè)用途；經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的自愿性；流轉(zhuǎn)的期限性即流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限等。

二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)類型

我國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)主要有信托、轉(zhuǎn)讓、抵押等類型。

所謂土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)信托，是指農(nóng)村土地承包方基于對(duì)受托人的信任，將其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)委托給受托人，由受托人按承包方的意愿以自己的名義，為承包方的利益進(jìn)行管理或處分的行為。這種近年來起源于浙江紹興的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)形式是我國(guó)法律之中所沒有規(guī)定的，但在私法領(lǐng)域，法律沒有明文禁止既為允許，信托這種流轉(zhuǎn)形式是完全可以歸入到“其他流轉(zhuǎn)方式的范圍里的。而土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為一項(xiàng)法定的用益物權(quán)，其物權(quán)性質(zhì)就決定了其可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。而土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的承包方在經(jīng)過土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的發(fā)包方同意之后，將自己所享有的一部分或者是全部出讓與其他的農(nóng)戶以從事相關(guān)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。受讓方受讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)之后，其就轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)合同的履行一方，承擔(dān)原轉(zhuǎn)讓方的相關(guān)義務(wù)以及享有相關(guān)權(quán)利。按照我國(guó)《物權(quán)法》第133條的規(guī)定，在一定條件下，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是可以進(jìn)行抵押的?？梢?，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押僅僅適用于“通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的荒地等農(nóng)村土地”，且根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第34條、第37條關(guān)于“耕地、自留地、自留山等集體所有的土地權(quán)不得抵押”的規(guī)定，通過家庭聯(lián)產(chǎn)承包而取得的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并不能進(jìn)行抵押。

三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀與困境

（一）初具規(guī)模但體制不成熟

從全國(guó)范圍看，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)已有一定的規(guī)模。2008年，全國(guó)通過各種方式流轉(zhuǎn)土地面積占全部家庭承包經(jīng)營(yíng)面積的 7%左右，比2001年的 5%左右有所提高。隨著各地流轉(zhuǎn)政策的進(jìn)一步開放，近幾年各地土地流轉(zhuǎn)規(guī)模也在進(jìn)一步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查“全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)到116.4萬畝，占家庭承包經(jīng)營(yíng)耕地總面積的 15.2%，流轉(zhuǎn)出土地農(nóng)戶數(shù)為21.12萬戶。”目前盡管全國(guó)老百姓對(duì)于土地流轉(zhuǎn)的熱情度很高，但是由于缺乏政府的監(jiān)管、引導(dǎo)和中介組織的相應(yīng)功能不健全，所以流轉(zhuǎn)的總體效果不樂觀：流轉(zhuǎn)主體僅介于村集體經(jīng)濟(jì)組織之間、流轉(zhuǎn)的各環(huán)節(jié)被地方政府控制等問題依然存在?？偠灾?，我國(guó)的土地流轉(zhuǎn)還處于盲目自發(fā)的階段，流轉(zhuǎn)的規(guī)模、體制和狀態(tài)還不成熟。

（二）地區(qū)間不平衡

農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)政策實(shí)施以來全國(guó)各地都在有條不紊的進(jìn)行，但出現(xiàn)了流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)發(fā)育程度地區(qū)間不平衡的局面?？傮w差異表現(xiàn)在：1.東南沿海地區(qū)和農(nóng)業(yè)機(jī)械化水平較高的東北地區(qū)流動(dòng)的面積較大，而西部地區(qū)流動(dòng)的規(guī)?？傮w上還比較有限。比如，黑龍江和廣東省土地流轉(zhuǎn)面積已經(jīng)到了 15%左右。而華北地區(qū)和西北地區(qū)的流動(dòng)比例還沒有超過5%。2.經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)土地流轉(zhuǎn)比例較高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海農(nóng)村家庭以各種形式的流轉(zhuǎn)比例已經(jīng)突破了一半。經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的浙江省的這一比例達(dá)到了四分之一以上。

四、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的法律對(duì)策

（一）加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)的立法完善工作

清查現(xiàn)在國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)之中對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定，并將其進(jìn)行完善。雖然現(xiàn)在國(guó)家對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)已經(jīng)做了大量的規(guī)定，但是往往粗枝大葉、糙而不全。比如，采取家庭承包方式的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在創(chuàng)設(shè)時(shí)，《物權(quán)法》第127條采取意思主x，也就是說只要合同成立，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)即告設(shè)立。而在129條又表明，采取家庭承包方式的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在轉(zhuǎn)讓時(shí)，公示的效力表現(xiàn)出登記對(duì)抗要件的特征。從這些規(guī)定可以看出《物權(quán)法》對(duì)于采取家庭承包方式的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的創(chuàng)設(shè)與變動(dòng)分別采取典型意思主義和公示對(duì)抗要件主義。

（二）加強(qiáng)相關(guān)中介機(jī)構(gòu)的建立和完善

針對(duì)當(dāng)前中介機(jī)構(gòu)缺乏的現(xiàn)狀，主要的是要對(duì)中介結(jié)構(gòu)的數(shù)量進(jìn)行加強(qiáng)。在明確其職責(zé)的前提之下，加大對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)置數(shù)量。并且，在加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)建設(shè)的同時(shí)，也要加強(qiáng)相關(guān)配套機(jī)構(gòu)的建設(shè)，如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的估計(jì)機(jī)構(gòu)等。以此，來完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的市場(chǎng)建設(shè)，提高土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的市場(chǎng)化水平，提高農(nóng)民收入。為準(zhǔn)。這顯然和《物權(quán)法》的物權(quán)變動(dòng)模式是不協(xié)調(diào)的。

參考文獻(xiàn)：

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第7篇：土地流轉(zhuǎn)相關(guān)法律范文

關(guān)鍵詞：城鄉(xiāng)統(tǒng)籌；農(nóng)村；土地流轉(zhuǎn)

中圖分類號(hào)：F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）27-0044-02

城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展是科學(xué)發(fā)展觀的主要內(nèi)容，也是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要決策。土地是農(nóng)業(yè)發(fā)展中至關(guān)重要的因素，土地流轉(zhuǎn)是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、實(shí)現(xiàn)土地規(guī)模化、調(diào)整農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、增加農(nóng)民收入的有效途徑。目前，集中居住和集約經(jīng)營(yíng)成為農(nóng)村農(nóng)業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展必然帶來農(nóng)村住房環(huán)境建設(shè)和土地流轉(zhuǎn)的重新建構(gòu)，必然要求農(nóng)村土地的加速流轉(zhuǎn)。

一、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

1.城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就是城鄉(xiāng)互動(dòng)發(fā)展，以實(shí)行城鄉(xiāng)發(fā)展雙贏為目的發(fā)展格局。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌是在中國(guó)特定的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，統(tǒng)一規(guī)劃城市與鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，特別是針對(duì)城鄉(xiāng)關(guān)系失調(diào)的領(lǐng)域，通過制度創(chuàng)新和一系列的政策，理順城鄉(xiāng)融通的渠道，填補(bǔ)發(fā)展中的薄弱環(huán)節(jié)，為城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展創(chuàng)造條件。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展包含兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是城市與鄉(xiāng)村無障礙的經(jīng)濟(jì)社會(huì)聯(lián)系，二是農(nóng)村地區(qū)本身的發(fā)展。2003 年黨的十六屆三中全會(huì)提出了“堅(jiān)持以人為本、全面協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的科學(xué)發(fā)展觀，五大統(tǒng)籌——統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展、統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、統(tǒng)籌人和自然和諧發(fā)展、統(tǒng)籌國(guó)內(nèi)發(fā)展和對(duì)外開放”。2004 年，國(guó)家又明確提出了“兩個(gè)趨向”，即在工業(yè)化初始階段，農(nóng)業(yè)支持工業(yè)，為工業(yè)提供積累是帶有普遍性的趨向；但在工業(yè)化達(dá)到相當(dāng)程度以后，工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村，實(shí)現(xiàn)工業(yè)與農(nóng)業(yè)、城市與農(nóng)村協(xié)調(diào)發(fā)展，也是帶有普遍性的趨向。

2.土地流轉(zhuǎn)與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的關(guān)聯(lián)。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展首先要求通過體制改革和政策調(diào)整削弱并逐步清除城鄉(xiāng)之間的障礙，把解決好農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民問題放在優(yōu)先位置，加大對(duì)農(nóng)業(yè)的支持和保護(hù)。農(nóng)村的發(fā)展是以農(nóng)村產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為依托的，中國(guó)農(nóng)村土地的分散性影響其產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題不僅成為中國(guó)解決三農(nóng)問題的一個(gè)重要方面，也成為推動(dòng)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要途徑和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。中國(guó)的三農(nóng)問題多年來遲遲未能得到實(shí)質(zhì)性解決，癥結(jié)在于一直未能實(shí)質(zhì)性地解決土地權(quán)益以及與之相關(guān)的土地戰(zhàn)略流轉(zhuǎn)問題。而進(jìn)一步規(guī)范與創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)制度，無疑會(huì)極大地促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)，加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

3.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的界定。中國(guó)農(nóng)村的土地屬于農(nóng)民集體所有。中國(guó)憲法第10條規(guī)定: 城市的法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。從土地用途上看，農(nóng)村集體土地可以劃分為建設(shè)用地（包括農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地）、農(nóng)用地和未利用地。從土地形式上看，集體土地產(chǎn)權(quán)是一種使用權(quán)與所有權(quán)相分離的制度。因此，土地流轉(zhuǎn)是一個(gè)內(nèi)容較廣的概念，主要包括土地歸屬關(guān)系的流轉(zhuǎn)和土地利用關(guān)系的流轉(zhuǎn)。本文中所稱的土地流轉(zhuǎn)指農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，主要包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)和宅基地流轉(zhuǎn)。

二、影響土地流轉(zhuǎn)與集中的制約因素分析

1.制度因素。農(nóng)地流轉(zhuǎn)和集中過程是農(nóng)業(yè)資源的重新配置和組合優(yōu)化過程。當(dāng)前，由于產(chǎn)權(quán)的不完整，導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)受到約束。首先表現(xiàn)在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)問題上。1978年中國(guó)農(nóng)村開始推行，2003年中國(guó)開始施行《農(nóng)村土地承包法》。是一種小農(nóng)式的家庭經(jīng)營(yíng)模式，其特點(diǎn)是農(nóng)戶擁有小面積的土地，耕作的方式是勞動(dòng)密集型。也就是說稀缺的耕地，在現(xiàn)行的下，農(nóng)地被“細(xì)碎分割”。農(nóng)業(yè)的小規(guī)模經(jīng)營(yíng)，在一個(gè)戶均幾畝地的經(jīng)營(yíng)方式上不可能建立起高效發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)。而農(nóng)業(yè)發(fā)展不足，則農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程緩慢、農(nóng)業(yè)效率損失。這一土地制度安排隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，不能與農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；噙m應(yīng)，出現(xiàn)了不同程度的制度障礙。其次表現(xiàn)在宅基地流轉(zhuǎn)問題上。按照中國(guó)《土地法》的規(guī)定，宅基地是在農(nóng)村范圍內(nèi)分配給村民，由村民建造房屋供自己使用，但所有權(quán)歸村民集體所有的農(nóng)村土地。城鎮(zhèn)居民禁止購(gòu)買宅基地使用權(quán)房產(chǎn)?，F(xiàn)行的宅基地管理制度一方面限制了宅基地向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員流轉(zhuǎn)，另一方面又缺失宅基地退出機(jī)制，難以適應(yīng)中國(guó)當(dāng)前城市化快速推進(jìn)、農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)大規(guī)模遷移及促進(jìn)土地高效集約利用的新形勢(shì)。

2.農(nóng)民自身因素。農(nóng)民是土地流轉(zhuǎn)的主體。只有讓農(nóng)民從土地中解放出來，土地才能流動(dòng)起來。但由于種種原因，制約了農(nóng)民轉(zhuǎn)讓出土地。一是農(nóng)民的社會(huì)保障問題。在中國(guó)，土地是農(nóng)民的命根子。這凸顯了土地的社會(huì)保障功能，而弱化了其本該顯示的經(jīng)濟(jì)功能。目前，中國(guó)農(nóng)村的社會(huì)保障體系還不健全，承包地和宅基地部分地承擔(dān)著農(nóng)民“有所養(yǎng)”和“有所居”的社會(huì)保障功能，這也決定了農(nóng)民不太可能輕易地將土地轉(zhuǎn)讓出去。二是農(nóng)民的認(rèn)識(shí)問題。由于農(nóng)民的文化素質(zhì)低，對(duì)事物的認(rèn)識(shí)不夠深刻。承包地的流轉(zhuǎn)主要局限于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，多是農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)，甚至很多是親朋好友之間的流轉(zhuǎn)。另外，隨著農(nóng)村人口的大量流出，農(nóng)村勞動(dòng)力越來越多地“離土不離鄉(xiāng)”，許多地區(qū)都不同程度存在“空心村”、“一戶多宅”、“土地拋荒”的現(xiàn)象，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重。農(nóng)村普遍存在農(nóng)戶之間通過口頭協(xié)議私下流轉(zhuǎn)土地的情況。三是城市生活成本因素。脫離農(nóng)村到城市生活，成為“城市人”是大多數(shù)農(nóng)民的愿望，這也是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)之一。農(nóng)民進(jìn)城后，其土地必然流轉(zhuǎn)。但城鎮(zhèn)化進(jìn)程中農(nóng)民獲得不了進(jìn)入城市生活的資金。高額房?jī)r(jià)、衣食住行的成本以及生活習(xí)慣等的差異，造成農(nóng)民進(jìn)城成本較高，制約了農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地。

第8篇：土地流轉(zhuǎn)相關(guān)法律范文

長(zhǎng)期以來，我國(guó)農(nóng)村土地大面積荒置或低效利用，其根源在于農(nóng)村土地?zé)o法有效流轉(zhuǎn)。十八屆三中全會(huì)作出了深化農(nóng)村土地制度改革的決定，力圖提高農(nóng)村土地的配置效率。

目前，制約我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的因素主要來自于兩方面，一是農(nóng)村土地權(quán)屬不明晰，二是農(nóng)村土地權(quán)利受限，無法實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、憑證化。第一，我國(guó)農(nóng)村土地相應(yīng)權(quán)利的權(quán)屬關(guān)系不明晰。如我國(guó)《憲法》、《土地管理法》等法律規(guī)定“農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有”。但是“集體”如何界定，集體與農(nóng)民之間的關(guān)系如何，法律規(guī)定卻并不明確。大部分農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織已經(jīng)解體，農(nóng)民和集體之間關(guān)系模糊，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體形同虛設(shè)。第二，農(nóng)村土地權(quán)利受限，無法實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、憑證化。目前，農(nóng)民主要享有農(nóng)村土地的占有權(quán)、使用權(quán)和承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，農(nóng)村土地除了用于耕作、居住和簡(jiǎn)單的經(jīng)營(yíng)外，農(nóng)民無法通過市場(chǎng)將附著于農(nóng)村土地的權(quán)益變現(xiàn)，從而限制了農(nóng)民通過農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)更多形式的收益。

要實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，關(guān)鍵是要破除這兩大因素的制約，土地資本化是一個(gè)重要方向。農(nóng)村土地資本化，就是通過利用資本市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)、契約等制度安排，明晰農(nóng)村土地的權(quán)屬關(guān)系，利用標(biāo)準(zhǔn)化、證券化等方式，將農(nóng)村土地所附有的權(quán)利轉(zhuǎn)化為可以流通、交易的資本憑證。通過農(nóng)村土地資本化，明確農(nóng)民對(duì)農(nóng)村土地的權(quán)利，讓農(nóng)民取得土地權(quán)利的相關(guān)憑證，農(nóng)民不僅僅可以通過農(nóng)村土地的耕作、居住和承包經(jīng)營(yíng)獲得收益，還可以通過農(nóng)村土地權(quán)益憑證抵押、入股、信托等方式入市流轉(zhuǎn)，獲得貸款資金、股利分紅等收益，由此對(duì)農(nóng)民形成有效激勵(lì)，促使農(nóng)民將閑置的土地流轉(zhuǎn)入市，讓農(nóng)村土地從低效使用者向高效使用者流轉(zhuǎn)。

農(nóng)村土地資本化對(duì)于農(nóng)民來說，土地不再只是僅能用于耕作、居住和簡(jiǎn)單承包經(jīng)營(yíng)的“死”的財(cái)富，而是擁有契約保護(hù)、可以流轉(zhuǎn)交易的“活”的資本，讓農(nóng)民通過土地資本憑證的流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)其相應(yīng)權(quán)利，變現(xiàn)其財(cái)富，激勵(lì)農(nóng)民有效利用土地，促使農(nóng)村土地有效流轉(zhuǎn)。

二、目前農(nóng)村土地資本化的幾種模式

通過資本化實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)，不少地區(qū)已經(jīng)進(jìn)行了有益嘗試，目前形成以下幾種模式。

1.武漢模式――以土地合作社為主導(dǎo)的股份化模式

武漢對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行了確權(quán)登記，成立了土地合作社，農(nóng)民可以以確權(quán)后的土地入股土地合作社，由合作社對(duì)入社土地進(jìn)行規(guī)劃、統(tǒng)籌和運(yùn)營(yíng)。合作社通過農(nóng)村土地入股、抵押等方式，為農(nóng)民實(shí)現(xiàn)了股利分紅等收益、獲得了經(jīng)營(yíng)發(fā)展貸款，從而實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村土地權(quán)利人的相應(yīng)權(quán)益，促進(jìn)了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。

2007年，武漢市農(nóng)村土地蔡甸區(qū)齊聯(lián)村揭開了農(nóng)村土地權(quán)利資本化改革的序幕，此后，齊聯(lián)村的經(jīng)驗(yàn)在武漢全面推廣。在探索農(nóng)村土地權(quán)利資本化的過程中，逐漸形成了武漢模式。首先，通過查閱公安部門登記資料、實(shí)地調(diào)查、村會(huì)評(píng)議等方式核實(shí)了本村村民的身份及其所承包、居住的農(nóng)村土地，并頒發(fā)了相應(yīng)權(quán)益憑證，持證人在權(quán)利期限內(nèi)，可以依法占有、使用、經(jīng)營(yíng)、流轉(zhuǎn)土地，也可以作價(jià)、折股作為資本從事股份經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)或抵押擔(dān)保，并建立了農(nóng)村土地權(quán)利綜合數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行統(tǒng)一分類、登記、編號(hào)。然后，成立了土地合作社，將村集體的土地權(quán)屬憑證進(jìn)行集約整合，通過農(nóng)村土地權(quán)利資本化實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地相應(yīng)權(quán)利人的權(quán)益。合作社可以以權(quán)屬憑證向金融部門抵押貸款獲得農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)發(fā)展的資金，也可以以權(quán)屬憑證入股企業(yè)的方式，在引入專業(yè)化、現(xiàn)代化的規(guī)模經(jīng)營(yíng)企業(yè)、促進(jìn)當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)規(guī)?；I(yè)化發(fā)展的同時(shí)，讓農(nóng)民以股息分紅的方式實(shí)現(xiàn)其權(quán)益。以此實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村土地權(quán)利享有人的相應(yīng)權(quán)益，促進(jìn)了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。

2.益陽(yáng)模式――以政府信托主導(dǎo)的信托化模式

與武漢模式不同，湖南省益陽(yáng)市主要通過政府信托的方式完成分散農(nóng)村土地資源的集約化，將農(nóng)村土地所享有的權(quán)利轉(zhuǎn)化為信托份額，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地權(quán)利的資本化。一方面，農(nóng)民可以通過信托份額獲得相應(yīng)收益，以此激勵(lì)其將閑置土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)。另一方面，政府信托公司對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行統(tǒng)籌、規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)，將農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)公司或種植大戶等農(nóng)村土地的高效使用者，從而促進(jìn)了農(nóng)村土地的有效流轉(zhuǎn)。

益陽(yáng)市土地信托流轉(zhuǎn)的具體做法是，由政府全資注冊(cè)成立信托公司，負(fù)責(zé)土地信息收集和，在做好產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，接受農(nóng)民土地權(quán)利委托，并與農(nóng)民簽訂信托流轉(zhuǎn)合同后，篩選農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，向其發(fā)包土地，并對(duì)其經(jīng)營(yíng)進(jìn)行監(jiān)管，同時(shí)整合涉農(nóng)資金，實(shí)施相關(guān)項(xiàng)目。在這個(gè)過程中，農(nóng)民首先與信托公司簽訂意向性協(xié)議，信托公司在三個(gè)月內(nèi)尋找合適的受讓企業(yè)（大戶）。在規(guī)定期限內(nèi)，如果信托公司找到合適的受讓方，則與其就租金達(dá)成相關(guān)協(xié)議，企業(yè)（大戶）一次性付清一年租金，信托公司再在每年的相應(yīng)月份分次交付給農(nóng)民。此外，企業(yè)（大戶）還需向信托公司繳納農(nóng)村土地押金和相應(yīng)的管理費(fèi)。如信托公司逾時(shí)未找到合適對(duì)象，或農(nóng)民對(duì)對(duì)象有疑慮，土地將返還農(nóng)民手中。

益陽(yáng)模式與傳統(tǒng)流轉(zhuǎn)有三方面的不同：第一，是通過“三角形”關(guān)系形成了更為穩(wěn)定的土地流轉(zhuǎn)契約關(guān)系，農(nóng)民把承包經(jīng)營(yíng)權(quán)信托給政府后，在隨意退出方面受到制約，而且這種信托關(guān)系還可以繼承，具有穩(wěn)定和長(zhǎng)期的特性；第二，政府作為“中間人”，積極發(fā)揮整合項(xiàng)目、提高土地資源利用效益等功能；第三，可以兼顧多方面利益特別是保障農(nóng)民的利益，政府在土地流轉(zhuǎn)中起到了“穩(wěn)定器”作用。

3.宿州模式――以金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的信托化模式

與益陽(yáng)政府主導(dǎo)的信托模式不同，宿州通過與金融機(jī)構(gòu)合作，建立了市場(chǎng)化的信托計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的資本化，促進(jìn)農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。

2013年10月10日，中信信托與安徽省宿州市橋區(qū)政府合作，成立了國(guó)內(nèi)第一支土地流轉(zhuǎn)信托計(jì)劃――“中信?農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)集合信托計(jì)劃1301期”。益陽(yáng)通過金融機(jī)構(gòu)的信托計(jì)劃，在不改變土地所有權(quán)的前提下，通過信托模式，實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)等權(quán)利的相互分離，構(gòu)建“土地看護(hù)人”機(jī)制；以金融服務(wù)農(nóng)村，通過注入現(xiàn)代科技和金融服務(wù)的要素，促進(jìn)農(nóng)村土地的集約化經(jīng)營(yíng)，盤活農(nóng)村土地資源，使農(nóng)村土地權(quán)利人以可持續(xù)的方式，分享土地增值收益和土地市場(chǎng)化成果，推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。

雖然武漢、益陽(yáng)、宿州三地在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方面采取了不同的模式，但本質(zhì)上是一樣的，都是通過土地權(quán)利資本化實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的確權(quán)，進(jìn)而將其憑證化、標(biāo)準(zhǔn)化、證券化，讓農(nóng)民通過土地資本憑證獲得土地流轉(zhuǎn)的收益，以此對(duì)農(nóng)民形成有效的激勵(lì)，從而推動(dòng)農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。

三、我國(guó)農(nóng)村土地資本化的問題及建議

各地農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)雖然取得一定進(jìn)展，但目前我國(guó)農(nóng)村土地資本化仍停留在嘗試性的初級(jí)階段，缺乏統(tǒng)一、規(guī)范、有效的制度安排，這主要表現(xiàn)在以下幾方面。第一，缺乏產(chǎn)權(quán)、契約制度保護(hù)的確權(quán)方式。土地權(quán)利資本化，首先要明晰農(nóng)村土地的權(quán)屬關(guān)系，確權(quán)涉及到農(nóng)村土地權(quán)利的劃分，誰應(yīng)該獲得相關(guān)權(quán)利、獲得多少、標(biāo)準(zhǔn)如何，這必須在完善的產(chǎn)權(quán)、契約制度的保障下進(jìn)行，才能實(shí)現(xiàn)確權(quán)的公平性和合理性。而目前各地的確權(quán)工作受人為因素影響較大，如村委會(huì)評(píng)議等方式，雖然簡(jiǎn)單易操作，但缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)，其公平性、合理性大打折扣。第二，沒有健全、有效的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，涉及到權(quán)屬關(guān)系的變動(dòng)，具有其復(fù)雜性，必須依托于健全、有效的交易平臺(tái)，這樣才能為流轉(zhuǎn)提供保障、效率以及流動(dòng)性。而目前的流轉(zhuǎn)多依托于某一單位組織進(jìn)行，如武漢的土地合作社、益陽(yáng)的政府信托公司、宿州的中信信托公司。因此，受限于該類組織的規(guī)模大小、運(yùn)作效率、安全程度，大大降低了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的效率、保障程度以及流動(dòng)性。第三，土地權(quán)利資本化的方式有待拓展和創(chuàng)新。目前，農(nóng)村土地權(quán)利資本化僅通過股份化、信托化等單一的、傳統(tǒng)的權(quán)利資本化方式完成，不能根據(jù)不同權(quán)益人的實(shí)際情況，有效利用權(quán)益類、固定收益類、衍生類等多種金融工具進(jìn)行組合和創(chuàng)新，以最大化農(nóng)村土地權(quán)利人的收益，從而最大化農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的激勵(lì)效果。激勵(lì)的降低，無疑會(huì)降低農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有效性。第四，缺乏相應(yīng)的法律、制度、市場(chǎng)等環(huán)境保障。目前我國(guó)的《憲法》、《土地管理法》等相關(guān)法律制度不完善，如相關(guān)法律并未明確農(nóng)村土地的主體，農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地權(quán)利不平等；我國(guó)多層次資本市場(chǎng)建設(shè)緩慢，場(chǎng)外市場(chǎng)、區(qū)域性權(quán)證類產(chǎn)品交易市場(chǎng)缺失，大量資本化證券如信托憑證、股權(quán)憑證不能交易，不健全的資本制度和市場(chǎng)環(huán)境極大地限制了農(nóng)村土地有效流轉(zhuǎn)的實(shí)現(xiàn)。

為此，推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，實(shí)施農(nóng)村土地資本化。第一，要探索產(chǎn)權(quán)、契約制度保護(hù)的確權(quán)方式。依托于資本市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)、契約制度安排，根據(jù)各地實(shí)際情況建立公平、合理的農(nóng)村土地確權(quán)登記程序，并建立資源數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)農(nóng)村土地權(quán)屬關(guān)系進(jìn)行統(tǒng)一的分類、編號(hào)和管理。第二，完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)的建設(shè)。綜合建立產(chǎn)權(quán)交易所的信息中心、評(píng)估中心、托管中心以及結(jié)算中心，從信息披露、合理估值、交易安全保障上提高平臺(tái)的有效性，從而為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)提供便利。第三，拓展和創(chuàng)新權(quán)利資本化的方式。根據(jù)不同權(quán)益人的實(shí)際情況，有效地對(duì)權(quán)益類、固定收益類、衍生類等多種金融工具進(jìn)行組合和創(chuàng)新，以最大化農(nóng)村土地權(quán)利人的收益，從而最大化流轉(zhuǎn)的激勵(lì)。第四，進(jìn)一步建立和完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律、法規(guī)，建立多層次的資本市場(chǎng)，為農(nóng)村土地權(quán)利資本化提供環(huán)境保障。

第9篇：土地流轉(zhuǎn)相關(guān)法律范文

1．1低效及違法利用長(zhǎng)期存在為提高土地收益，農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織往往對(duì)未征收的集體土地進(jìn)行利用，在此過程中也產(chǎn)生了很多問題：①對(duì)集體土地的利用大都是以低端租賃為主的“瓦片經(jīng)濟(jì)”［3］，土地利用效率低下，且房屋、設(shè)施往往存在很多安全隱患，管理難度較大，容易發(fā)生各種事故；②集體土地違法利用時(shí)有發(fā)生，其中一部分是符合國(guó)家土地規(guī)劃和用途管制，僅因?yàn)槎Y(jié)構(gòu)導(dǎo)致集體建設(shè)用地不能直接用于非農(nóng)建設(shè)的“非法”利用，而另一部分則是違反國(guó)家土地規(guī)劃和用途管制、權(quán)利瑕疵無法得到彌補(bǔ)的“非法”利用［4］；③容易產(chǎn)生矛盾糾紛，集體土地違法利用一旦出現(xiàn)糾紛，現(xiàn)行法律將依據(jù)合同違法不予保護(hù)的規(guī)定，將土地使用恢復(fù)到使用前的狀態(tài)，土地使用人僅能取得支付的價(jià)款，其他財(cái)產(chǎn)損失無法得到有效彌補(bǔ)，權(quán)利無法得到完全保障，容易產(chǎn)生矛盾糾紛。

1．2集體土地征收利用新問題十八屆三中全會(huì)明確提出了農(nóng)村土地制度改革的方向和目標(biāo)：建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。在現(xiàn)行制度下，這一改革目標(biāo)的提出就引發(fā)了規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地征收利用的新問題：即規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地是否與規(guī)劃區(qū)范圍外集體土地適用同樣的規(guī)則。如果完全適用，允許規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，那么必將在城鎮(zhèn)內(nèi)形成集體土地與國(guó)有土地長(zhǎng)期、甚至永續(xù)并存的局面，這與《憲法》第10條“城市的土地屬于國(guó)家所有”的規(guī)定相違背。如果不適用，即仍然禁止規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，則即使征收標(biāo)準(zhǔn)有所提高，也會(huì)形成規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)外新的同地不同權(quán)、同地不同價(jià)的現(xiàn)象，規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)農(nóng)民與集體經(jīng)濟(jì)組織的利益得不到有效保護(hù)，相應(yīng)的征收工作將很難推進(jìn)。

2原因分析

規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地征收利用問題的根源之一就是我國(guó)的集體土地制度本身，特別是農(nóng)民與土地身份聯(lián)系的制度設(shè)計(jì)。同時(shí)，城市化的推進(jìn)與土地制度變革也是引發(fā)一系列問題的重要原因。

2．1農(nóng)民與土地的身份綁定《憲法》《土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)確立我國(guó)農(nóng)村實(shí)行土地的集體所有制，這種所有制是以“土地所有權(quán)屬于集體和國(guó)家、而使用權(quán)屬于農(nóng)民為特征”［6］。這一制度設(shè)計(jì)的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：①集體土地的所有權(quán)主體只能是集體經(jīng)濟(jì)組織，農(nóng)民僅擁有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)，從而在農(nóng)民、集體經(jīng)濟(jì)組織和集體土地之間建立起了身份聯(lián)系；②土地利用者只能是農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織，不能實(shí)現(xiàn)社會(huì)化流轉(zhuǎn)，使得土地的權(quán)能受到了極大的限制，土地的價(jià)值難以充分實(shí)現(xiàn)。隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，“雙轉(zhuǎn)換”不同步造成了居民身份與集體土地的割裂，使得集體土地與所有權(quán)主體均處于尷尬地位，同時(shí)集體土地流轉(zhuǎn)權(quán)能受到限制，經(jīng)濟(jì)利益不能得到很好發(fā)揮，加之農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織受到自身素質(zhì)限制，土地的低效、違法利用問題就在所難免。

2．2土地收益分配制度不合理造成我國(guó)土地收益分配不合理的主要原因是集體土地流轉(zhuǎn)制度與征收補(bǔ)償制度的不合理，而更深層次的原因是既得利益集團(tuán)的不讓步。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》等相關(guān)法律規(guī)定，集體土地尤其是集體建設(shè)用地不能進(jìn)行市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)，使得農(nóng)民和集體不能直接獲得產(chǎn)權(quán)收益。在征收過程中，土地收益在農(nóng)民、集體經(jīng)濟(jì)組織和政府三者間進(jìn)行分配，規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)外的集體土地征收補(bǔ)償適用同樣的規(guī)則：即政府獲得土地增值收益，“而農(nóng)民集體和農(nóng)民未能分享土地征收過程中產(chǎn)生的發(fā)展性利益，只能被動(dòng)地接受國(guó)家法律規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和已經(jīng)定好的補(bǔ)償條件”［7］。出于自身利益或部門權(quán)力考慮，城市利益集團(tuán)、地方政府甚至相關(guān)主管部門等既得利益集團(tuán)不愿意做出改變，使得土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低的局面難以扭轉(zhuǎn)，致使農(nóng)民、集體和政府間極其不合理的土地收益分配格局長(zhǎng)期存在［8］。從法律上講，集體經(jīng)濟(jì)組織是集體土地所有權(quán)人，農(nóng)民是土地使用權(quán)人，兩者按照一定比例分配土地收益是形成目前農(nóng)民和集體間分配格局的基礎(chǔ)。對(duì)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟(jì)組織而言，隨著農(nóng)民身份和土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)換，其代表農(nóng)民集體的基礎(chǔ)逐漸喪失，公益性角色逐漸退化，使得其占有大量土地收益的合理性日益脆弱。然而實(shí)際操作中，不僅沒有對(duì)既定的分配格局及時(shí)加以調(diào)整以體現(xiàn)這一變化，反而由于集體經(jīng)濟(jì)組織處于相對(duì)強(qiáng)勢(shì)的地位，使得其在土地收益分配中所占比例有擴(kuò)大之勢(shì)。

2．3土地制度改革的必然中國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制改革基本上沿襲先試點(diǎn)、后推廣、再到全面普及和穩(wěn)步推進(jìn)這一模式，土地制度的改革也是如此。實(shí)踐表明，農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)已經(jīng)取得成功，流轉(zhuǎn)的規(guī)模、范圍不斷擴(kuò)大，農(nóng)業(yè)效率不斷提高。自2000年湖州市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)實(shí)施以來，各地通過試點(diǎn)對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的探索不斷深入，而2009年以來實(shí)行的農(nóng)村土地確權(quán)工作更為土地制度變革打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)［9］，應(yīng)當(dāng)說，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的改革時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。十八屆三中全會(huì)順應(yīng)時(shí)事，提出了建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的改革目標(biāo)，同時(shí)試點(diǎn)探索農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，開啟了新一輪的土地制度改革。規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地作為一種特殊的農(nóng)村集體土地，全新的改革目標(biāo)與相對(duì)滯后的制度安排相結(jié)合，必然引發(fā)其流轉(zhuǎn)、征收過程中的新問題。

3相關(guān)建議

法律與制度是市場(chǎng)良性、有序運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。完善規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)土地制度，是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、完善土地制度的應(yīng)有之意，而完善規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地的主體資格、征收、分配和流轉(zhuǎn)等幾方面的制度安排即是重中之重。

3．1明確延續(xù)所有權(quán)主體資格中國(guó)的城市化將是一個(gè)漫長(zhǎng)而持續(xù)的歷史進(jìn)程，身份與土地轉(zhuǎn)換不同步現(xiàn)象也將長(zhǎng)期存在，法律應(yīng)當(dāng)適應(yīng)現(xiàn)實(shí)的需要進(jìn)行相應(yīng)的修改完善。土地的國(guó)家所有制和集體所有制是我國(guó)現(xiàn)行土地制度的根基，在國(guó)家和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)之外確立第三類所有權(quán)人或者確立第三類土地，都將動(dòng)搖我國(guó)的基本土地制度和公有制的根基，與基本國(guó)情和立法精神不符。同時(shí)，考慮到僅是因?yàn)樯矸萁壎ǖ闹贫仍O(shè)計(jì)導(dǎo)致理論上農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織主體資格的喪失以及土地處于無主狀態(tài)，而事實(shí)上這些主體都依然存在，并且實(shí)踐中也是這樣認(rèn)定和操作的。因此，建議修改《土地管理法》等相關(guān)法律規(guī)定，將規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)已完成身份轉(zhuǎn)換的農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織作為原主體的延續(xù)在法律上進(jìn)行明確，完善集體土地所有權(quán)的主體資格規(guī)定，修復(fù)法律漏洞。

3．2分類設(shè)計(jì)土地轉(zhuǎn)換途徑對(duì)于規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持城市土地屬于國(guó)家的基本原則，將其最終轉(zhuǎn)換為國(guó)有土地。同時(shí)，為了提高其轉(zhuǎn)換成效，還應(yīng)以上述目標(biāo)為指引不斷完善其轉(zhuǎn)換途徑，具體如下：①對(duì)于規(guī)劃用途為經(jīng)營(yíng)性用地的，建議適用市場(chǎng)化的征收途徑，土地并入現(xiàn)有的平臺(tái)進(jìn)行招拍掛或協(xié)議出讓，由集體經(jīng)濟(jì)組織、國(guó)家和受讓方簽訂三方合同，集體經(jīng)濟(jì)組織出讓所有權(quán)，獲得土地出讓金；國(guó)家取得所有權(quán)，將其轉(zhuǎn)換為國(guó)有土地；受讓方支付土地出讓金，獲得國(guó)有土地使用權(quán)，一次性解決土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換問題和同地同權(quán)同價(jià)問題；②對(duì)于規(guī)劃用途為公益性用地的，建議根據(jù)公共利益原則仍然采用傳統(tǒng)的征收方式進(jìn)行轉(zhuǎn)換，但需要嚴(yán)格征地范圍、提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，防止地方政府在通過這種方式完成征地后，轉(zhuǎn)換土地性質(zhì)，以獲取高額利益，為此可以規(guī)定由于規(guī)劃調(diào)整確實(shí)需要轉(zhuǎn)換土地性質(zhì)的，其差額收益部分仍然歸原集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民所有。

3．3合理調(diào)整利益分配格局政府是土地市場(chǎng)的管理者和服務(wù)者，若由其完全占有土地增值收益，成為土地征收的最大受益者，必將侵害農(nóng)民的權(quán)益，混淆角色定位，造成土地市場(chǎng)秩序的混亂［10］。實(shí)踐中，由土地征收所引發(fā)的糾紛屢有發(fā)生以及地方政府的土地出讓金收入越來越高已經(jīng)充分說明了這一點(diǎn)。同時(shí)，也要考慮到土地價(jià)值的攀升往往得益于政府對(duì)配套設(shè)施的完善以及在行政管理中付出的成本，按照受益原則和成本補(bǔ)償原則，政府應(yīng)當(dāng)參與流轉(zhuǎn)收益分配。建議政府恢復(fù)土地市場(chǎng)管理者、服務(wù)者的角色，按照“初次分配基于產(chǎn)權(quán)、二次分配基于稅制”的原則，通過土地交易稅、土地使用稅、契稅等間接方式參與分配，使農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織直接獲得大部分的產(chǎn)權(quán)收益。這一建議主要針對(duì)集體土地市場(chǎng)化征收方式下的利益分配。而在農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織間的分配中，應(yīng)加大對(duì)農(nóng)民利益的保護(hù)，由農(nóng)民分得土地收益的絕大部分?？紤]到雖然集體經(jīng)濟(jì)組織的公益性角色大大退化，但仍部分承擔(dān)了維護(hù)農(nóng)民生存發(fā)展權(quán)、吸納農(nóng)民就業(yè)的職能，因此也應(yīng)當(dāng)獲得一定數(shù)額的分配，但其份額應(yīng)減少，并且其所獲份額以實(shí)物資產(chǎn)為宜。