土地征收安置細則精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的土地征收安置細則主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：土地征收安置細則范文

一、征收部門及實施單位

房屋征收部門為縣土地儲備發(fā)展中心，實施單位為樟城鎮(zhèn)人民政府。

二、征收補償對象及方式

（一）凡本征收范圍（具體范圍見規(guī)劃用地紅線圖）的被征收人列入征收補償對象。

（二）本地塊征收補償?shù)姆绞?實行貨幣補償和異地產(chǎn)權調換相結合的方式。

三、征收補償原則

（一）貨幣補償：具有合法產(chǎn)權的被征收人按確認的房屋合法建筑面積實行貨幣補償，由被征收人自行解決安置用房。

（二）產(chǎn)權調換：按被征收房屋貨幣補償金額與產(chǎn)權調換房屋對接均價及層次調節(jié)系數(shù)互補差價，就近上靠標準房型進行安置。產(chǎn)權調換房屋面積包括公攤面積。

（三）房屋權屬認定

1、被征收人持有《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》的，經(jīng)核實后予以認定產(chǎn)權。

2、被征收房屋未經(jīng)確權，但有縣級以上政府、國土、建設部門批準的文件或其他證明權屬來源的合法材料，經(jīng)核實后予以確認產(chǎn)權。

3、違法建筑，一律不予以認定房屋產(chǎn)權。

（四）建筑面積認定

1、房屋建筑面積計算標準，按照《市房屋面積計算細則》的規(guī)定執(zhí)行。

2、征收人聘請有資質的測繪部門對被征收房屋進行實地丈量，繪制平面圖，登記造冊，并予以公示。

3、擁有合法產(chǎn)權的房屋，以原產(chǎn)權面積為基礎，實地丈量面積與產(chǎn)權登記面積不符的，原則上按新丈量確認的面積為準。

四、簽約期限

自縣人民政府房屋征收決定起60天（年月日至年月日）。

五、計價補償方式

征收房屋貨幣補償金額=被征收房屋合法產(chǎn)權面積×（區(qū)位補償單價2666元/㎡+被征收房屋建筑安裝工程單價×成新率）+其他項目補償金額。

房屋建筑安裝工程單價和成新率、其他項目補償標準按樟政〔〕38號文的有關規(guī)定執(zhí)行（見表一至三）。

六、安置地點、價格和建設標準

（一）安置地點和對接價格

產(chǎn)權調換房安置地點為城峰鎮(zhèn)路口，對接均價為3460元/㎡，層次調節(jié)系數(shù)見表四。

（二）建設標準：安置房屋為高層帶電梯建筑，房屋層高不低于2.8m，安置房戶型建筑面積約為60㎡、80㎡、100㎡、120㎡四種戶型。安置房符合國家和省規(guī)定的建筑技術規(guī)范和質量安全標準。

七、過渡期限

選擇產(chǎn)權調換的實行自行過渡，過渡期為24個月（自簽約搬遷之日起計算）。

八、獎勵和補助辦法

（一）搬遷獎勵。在簽約期限內簽訂協(xié)議搬遷的被征收人，根據(jù)確認的合法產(chǎn)權面積，給予搬遷獎勵300元/㎡。

（二）貨幣補償獎勵。在簽約期限內簽訂協(xié)議搬遷的，且選擇實行貨幣補償?shù)谋徽魇杖耍鶕?jù)確認的合法產(chǎn)權面積，給予貨幣補償獎勵500元/㎡。

（三）異地安置獎勵。在簽約期限內簽訂協(xié)議搬遷的住宅房屋，安排在城峰鎮(zhèn)路口異地產(chǎn)權調換安置，根據(jù)確認的合法產(chǎn)權面積，給予異地安置獎勵250元/㎡。為鼓勵被征收人選擇貨幣補償，實行貨幣補償?shù)?，亦享受異地安置獎?50元/㎡。

（四）低層（一、二層）住宅征收補償安置面積獎勵。為彌補被征收房屋因層數(shù)少，采取以下辦法給予補償獎勵：在簽約期限內簽訂協(xié)議搬遷的，對被征收住宅屬于單層樓房的，其房屋建筑面積按合法產(chǎn)權面積乘以1.5倍系數(shù)后作為補償安置依據(jù)；對被征收住宅屬于二層樓房的（含一層半），其二層房屋建筑面積不變（即不乘倍數(shù)），一層房屋建筑面積按合法產(chǎn)權面積乘以1.2倍系數(shù)后作為補償安置依據(jù)；征收住宅層數(shù)超過二層以及超過簽約期限搬遷的，不得享受面積補償獎勵。

（五）優(yōu)惠擴購。被征收人選擇產(chǎn)權調換的，在簽約期限內簽訂協(xié)議搬遷的，選擇安置面積就近上靠或上調標準房型超出產(chǎn)權調換面積部分，在合法產(chǎn)權面積（不含獎勵面積）10%以內按成本價（840元/㎡）擴購，超出以上范圍部分按市場價計算，超出簽約期限的不予優(yōu)惠擴購。

（六）公攤補助。在簽約期限內簽訂協(xié)議搬遷的，安置房為高層建筑的，等面積調換（產(chǎn)權面積）部分公攤比例：整幢安置房20層以上的按15%計算，20層以下的按12%計算；房屋產(chǎn)權證登記面積按建筑設計計算。

九、搬遷補助辦法

（一）選擇產(chǎn)權調換進行安置需自行過渡的，其臨時安置補助費（過渡費）按確認合法產(chǎn)權面積5元∕月．㎡。

（二）搬遷補助費按確認合法產(chǎn)權面積6元∕次．㎡。

（三）安置補助費按月到縣土地儲備發(fā)展中心領取，搬遷補助費一次性發(fā)放。

十、房屋空埕地補償辦法

空埕地指被拆遷房屋經(jīng)確權的合法用地面積扣除房屋建筑物占地（滴水以內）面積剩余的部分面積，補償標準為100元∕㎡。

未經(jīng)確權的空埕地，根據(jù)其提供證明權屬來源的合法材料，經(jīng)核實后予以確認，補償標準為45元∕㎡。

十一、無產(chǎn)權房屋認定補償辦法

地上房屋附屬物（廁所、雜物房、畜欄、臨搭等），補償標準為80元∕㎡。

無產(chǎn)權房屋，根據(jù)縣政府辦《關于進一步加強清理整治違法建設工作力度意見的通知》（政辦[]77號）精神，對年10月26日之前建設的無產(chǎn)權房屋，按建筑安裝工程單價（見表一）結合成新予以補償；對年10月26日至年11月24日之間建設的無產(chǎn)權房屋，按建筑安裝工程單價結合成新予以折半補償；對年11月24日以后建設的違法建筑一律不予補償。

十二、超出簽約期限內搬遷的處理辦法

（一）征收人與征收實施單位對被征收人嚴格執(zhí)行本實施細則中的獎懲辦法，凡超過簽約期限搬遷的，不享受以上規(guī)定的一切獎勵及優(yōu)惠政策，堅決杜絕超期限搬遷反而多得利的現(xiàn)象發(fā)生。

（二）依照本細則公布的區(qū)位房屋市場評估價，征收人與被征收人應在規(guī)定的搬遷簽約期限內達成搬遷補償協(xié)議，若在簽約期內達不成補償協(xié)議的，報請縣人民政府按相關規(guī)定作出補償決定，在補償決定確定的搬遷期限內仍不搬遷的，由作出補償決定的縣人民政府依法向法院申請強制執(zhí)行。

（三）被征收人交房后24個月內，因征收人的責任未能安置（回遷）的，征收人應自逾期之月起，雙倍付給臨時安置補助費，直到交房為止。

（四）故意擾亂征收工作程序、煽動鬧事、妨礙征收工作人員正常工作的，由公安機關按照《治安管理處罰條例》規(guī)定處罰，構成犯罪的由司法機關追究刑事責任。

十三、房屋搬遷程序

（一）由征收人將實地丈量的房屋面積、房屋結構、房屋成新率等交由被征收人核對，在核對無誤情況下按規(guī)定時間及時回執(zhí)。

（二）被征收人在搬遷時應向水電部門交清費用，屬相關部門安裝總表，不得私自拆除、更換，應由相關部門統(tǒng)一拆除，否則將追究當事人責任。

（三）選房順序號并入北路（段）改造項目安置房的選房順序號。在簽約期限內簽訂協(xié)議搬遷的，按簽定協(xié)議時間先后順序發(fā)放選房順序號，憑順序號的先后依次按安置房戶型選房，并張榜公布。被征收人未按時搬遷、騰空房屋、補足差價的，選房順序號作廢。

（四）被征收人在簽訂協(xié)議時，應提交產(chǎn)權證件、建筑許可證、土地使用證等原件，并隨帶身份證及身份證復印件2份、戶口簿復印件1份。

（五）產(chǎn)權調換安置房的房產(chǎn)證、土地使用證由征收人統(tǒng)一辦理，辦證費用（等面積調換的）由征收人承擔。被征收人應當積極配合，提供辦理手續(xù)的相關證件。

十四、該實施細則未提及事項均按國務院及省、市的有關規(guī)定實施。

第2篇：土地征收安置細則范文

宅基地使用權征收補償現(xiàn)狀

我國目前關于宅基地使用權補償規(guī)定尚不統(tǒng)一，《物權法》肯定了宅基地使用權這一權利地位，對于該權利受到侵害時需要補償做出了原則性的規(guī)定，《土地管理法》等公法并沒有明確這一權利。以及各地區(qū)各異的地方性法規(guī)的規(guī)定，對于宅基地使用權這一特殊的財產(chǎn)權，其性質與一般財產(chǎn)權利相比較必然存在著許多的特殊性及局限性，加之地方法規(guī)對于《物權法》、《土地管理法》彈性規(guī)定的自我限定。因此，現(xiàn)今針對這一權利的補償?shù)姆梢罁?jù)上是處于模糊不清的狀態(tài)。

此外，目前地方針對宅基地及其上房屋征收補償設定了許多不同的方案，例如，許多地區(qū)將宅基地使用權的補償直接與其他補償結合一體，并沒有明確地指出這一權利所得到的補償具體的數(shù)額；另有些補償方案中則是直接用貨幣進行補償；還有則是用“以地換地”的方式來補償被征收人因征收而收到的利益損失。

宅基地使用權征收補償存在的問題

法律法規(guī)不具體、不明確

1、《物權法》的相關規(guī)定

《物權法》中第一百二十一條規(guī)定“因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二條、四十四條的規(guī)定獲得相應補償?！逼渲小段餀喾ā返谒氖l、四十四條分別是關于征收、征用的補償規(guī)定?！段餀喾ā穼φ厥褂脵嘁蛘丶捌渖戏课莸恼魇斩麥鐟玫窖a償做出了明確的原則性規(guī)定。

2、《土地管理法》及《土地管理法實施條例》的相關規(guī)定

在《中華人民共和國土地管理法》第四十七條第三款規(guī)定“征收其他土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定?！痹俑鶕?jù)其相應的實施條例《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條第一款規(guī)定“土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有?！痹诖?，集體財產(chǎn)的所有人是集體成員，當集體土地被征收時，集體成員當然享有得到補償?shù)臋嗬?，集體經(jīng)濟組織作為權利人僅能對于其享有的集體土地所有權得到補償。那么，在此土地補償費應理解為僅對宅基地所有權被征收的補償，地上附著物補償費則是對宅基地上的住宅及其附屬設施所有權被征收的補償。如此一來，《土地管理法》第四十七條第三款的規(guī)定的“土地補償費”被《土地管理法實施條例》限定為集體土地所有權的補償。就宅基地及其上房屋征收補償問題《土地管理法》僅做出彈性極大的規(guī)定，并沒有實質性的解決補償標準問題。

3、地方性規(guī)章的相關規(guī)定

各地區(qū)各省人大、其常務委員會及當?shù)卣鶕?jù)《土地管理法》、《物權法》以及《土地管理法實施條例》結合自身的情況制定相應的地方性法規(guī)，這些法規(guī)也因其所重點參照的法律不一致而導致在工作中具體補償標準的不一。

當我們看到在各法律法規(guī)對于該問題的規(guī)定是如此之多，卻得不到一個明確的統(tǒng)一。在法律實施過程中，因為這些法律對宅基地使用權補償問題只是做出原則性規(guī)定，這就需要地方性法規(guī)對該問題制定出具體的實施細則。據(jù)調研所得，2007年通過的《物權法》在各地方制定的相關實施細則中并沒有得到具體的體現(xiàn)，又基于如上所述《土地管理法》并沒有明確的做出規(guī)定，僅是總的規(guī)定補償問題，而國務院所頒布《土地管理法實施條例》對《土地管理法》中“土地補償費”的限定性解釋，導致許多地方法規(guī)也沒有對該項權利的補償問題做出相應規(guī)定。

補償不明確及補償標準偏低

宅基地及其上房屋被征收，因此需要給予權利人合理的補償。據(jù)前期實踐調研所得，浙江省寧波市鎮(zhèn)海區(qū)以房屋的補償與安置相結合的方式來補償被拆遷人，根據(jù)浙江省寧波市鎮(zhèn)海區(qū)人民政府于2007年的《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實施意見》第十一條規(guī)定：“拆遷住宅用房，實行以調產(chǎn)安置和貨幣安置為主、遷建安置為輔的安置方式，嚴格控制遷建安置。選擇遷建安置的，不能同時選擇其他的安置方式。”又據(jù)相關部分人員的介紹以及在該地區(qū)進行問卷調查的結果分析所得，該地區(qū)絕大所數(shù)被拆遷人是選擇調產(chǎn)安置。

1、貨幣安置

就以《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實施意見》為例，第十一條的規(guī)定中有調產(chǎn)安置、貨幣安置和遷建安置，其中最為直接的補償方式就是貨幣安置，貨幣安置即由拆遷人提供相應的安置補償金，由被拆遷人自行選購商品房的調產(chǎn)安置方式。結合當?shù)刎泿虐仓玫木唧w規(guī)定來看，即本意見的第十四條： 被拆遷人選擇貨幣安置的，其補償安置適用下列規(guī)定：（1）被拆合法房屋可安置面積內貨幣補償金額=（商品住宅平均價格-基本造價＋被拆房屋重置價格成新）可安置建筑面積

其中“商品房平均價格”該意見則是根據(jù)《鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷有關價格和費用標準》而定的，該標準中規(guī)定：“2007年有關地段商品房住宅平均價格指導價為：一類地段每平方米3600元，二類地段每平方3500元，三類地段每平方米3200元，四類地段每平方米2500元。”被拆遷房屋充值價格“則按房屋結構等姐分為多個標準：鋼混結構則從一等至三等的住宅重置價格分別為1060、800、720，非住宅為1260、1000、870元；磚混結構也從一等之三等分別為：700、620、520，非住宅分別為850、700、600元。”基本造價“則也分為兩個部分，即：鋼混一等1060元，二等為800元，三等為720元；磚混一等為700元，二等為620元。”

除此之外，還需結合地段等級范圍劃分、房屋成新標準、住宅樓層差價、住宅朝向差價率等等相關因素的影響，最終才能得到貨幣安置的貨幣補償數(shù)額。據(jù)相關部門的工作人員介紹，選擇這一安置補償方式的人是非常少的，理由則是該補償方式所得到的補償是很少的。那么在2011年的現(xiàn)在，房價的飛快上漲已是有目共睹，但在政府部門網(wǎng)站上所看到相關公開的近期（2011年7月26號）的拆遷公告中補償安置標準按鎮(zhèn)價[2007]33號、鎮(zhèn)價[2009]38號及相關文件執(zhí)行，即根據(jù)鎮(zhèn)海區(qū)物價分局2007年及2009年的標準進行補償。在鎮(zhèn)海區(qū)國土資源分局網(wǎng)站上所公開的征收補償標準則是籠統(tǒng)地將耕地、建設用地等合并補償，則不能看到其具體相關標準?；谶x擇貨幣安置的人非常少，則按照常理即可知補償之中針對宅基地使用權的補償標準事實上則也是相應偏低的。

2、調產(chǎn)安置

調產(chǎn)安置是多數(shù)人所選擇的補償方式，這一方式既能夠滿足被拆遷人在房屋被征收時的需要，也便于政府各種拆遷工作的實施。但是其中一個重大的問題就是宅基地使用權補償問題！根據(jù)《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實施意見》第十三條的規(guī)定：“（2）被拆遷合法建筑面積可安置面積部分給予安置補貼，補貼金額為：（安置房基準價格－基本造價）可安置建筑面積。

拆遷人選擇了安置房屋，他所能得到的補助是相對較少的，據(jù)當?shù)卣{查結果顯示，在有些情況下，被拆遷人還是需要向政府補一定數(shù)額的錢才能得到被拆遷人理想中的、適當?shù)陌仓梅?。但是，在此，需要說的并不是這一問題，而是宅基地使用權實際上并沒有得到很好的補償，雖然說安置房也涉及到土地使用權，但是該土地的性質是國有土地，即國有土地作為建設用地其使用權為70年，而宅基地使用權法律并沒有明文規(guī)定其使用年限，只要該被拆遷人是其農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，那么就享有申請宅基地用于建造房屋的權利，如此一來，許多學者認為，宅基地使用權期限為永久性。

完善宅基地使用權征收補償制度的建議

立法原則上歸于統(tǒng)一

基于上文已分析宅基地使用權年限問題，永久性一詞，相對于調產(chǎn)安置中的國有土地使用權70年，這是一個沒有辦法計算差價的，那么這必須將這種償轉化為另一形式，而不是直接地計算比較。但是，于立法上而言，這里所說的立法，指的是《土地管理法》的明確宅基地使用權的補償以及各地的地方立法的修改。這樣至上而下的統(tǒng)一，在執(zhí)法過程中也將是保障宅基地使用權人的最有力的依據(jù)了。將宅基地使用權補償?shù)木唧w化，又將成為一個權力下放的問題，各地方具體情況不同，也必將產(chǎn)生不同的補償方案。但是，這對于目前的宅基地征收補償問題來說既是迫在眉睫的，也是從立法上根本的解決這一補償問題，只有在立法上做的更完美，才能有法可依。有法必依則也是一個關鍵環(huán)節(jié)。有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴這都是環(huán)環(huán)相扣的關系。

合理規(guī)劃，適當選擇安置補償方式

與調產(chǎn)安置相比，遷建安置是一種在征收補償過程中較為公平的補償方式。遷建安置指由拆遷人按被拆除房屋重置價格結合成新對被拆遷人予以補償，并提供遷建用地的有關費用，由村民委員會負責按有關規(guī)定辦理用地手續(xù)，在規(guī)劃確定的農(nóng)居點復建多層住宅進行安置。《物權法》第一百五十四條對定“宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消失。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地?！币虼嗽撨w建地應為宅基地，在此種情況下，宅基地使用權便能得到延續(xù)。但是，在實際情況中，由于規(guī)劃的嚴控和土地集約利用的要求，也不符合我國當前土地利用的嚴峻形勢，遷建安置的適用范圍較小。

安置區(qū)的土地特殊化

將征收補償?shù)陌仓梅肯鄬?，重新?guī)定其土地使用年限，即將國有土地特殊化。農(nóng)民因征收而失去賴以生存的土地，這將直接導致農(nóng)民失業(yè)，隨即影響農(nóng)民的生活水平。眾所周知，目前城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村的生活水平還是有比較大的差距的，雖然說對農(nóng)民往后的生活水平問題應由安置等措施來給予幫助的，但是將安置區(qū)的土地特殊化，在房屋問題上解決被征收人的后顧之慮，或者是說在被征收人在失去宅基地的那一刻開始，起點的拔高，也許有利于其往后保持一定的生活水平。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，安置區(qū)內被安置人員的生活水平與原城鎮(zhèn)人口生活水平差距逐漸縮小，被征地人能夠適應新的生活環(huán)境及模式，能夠有一定高度的生活水平之時，或者一種更加理想的狀態(tài)之下，即待到兩者在生活水平處于相當水平線上，即完全城市化，這將會是一個漫長的過程。待到這時則是要保證全體人們的平等性問題，即可再將其土地性質變更、統(tǒng)一。

第3篇：土地征收安置細則范文

關于房屋拆遷有關政策規(guī)定最新版農(nóng)村房屋拆遷規(guī)則

國有土地上房屋征收與補償主要依據(jù)為《國有土地上房屋征收與補償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》，各地方政府都出出臺了本地區(qū)具體實施意見、細則、辦法等農(nóng)村房屋拆遷實際上是征收集體土地后將房屋等地上附著物一并征收，其的補償方式主要也是貨幣補償和產(chǎn)權調換，但是補償標準上農(nóng)村集體土地上拆遷并不參考周邊房屋市場價格，而是參照房屋重置價格，一般來講很多地方對重置價格都有相應的規(guī)定，很少參照評估價格，即使評估也是評估房屋重置價格，集體土地上房屋拆遷補償標準相對來講是比較低的。

農(nóng)村房屋拆遷管理條例

(一)申請拆遷的單位委托的拆遷單位、拆遷評估機構和實施房屋拆除單位的相關資質(或資格)證明及委托合同;

(二)拆遷范圍內被拆遷房屋及其附屬物的自然狀況和權屬狀況摸底調查明細表，以及補償安置費用概算;

(三)拆遷補償安置資金、安置房屋的落實情況及相關證明;

(四)對低于國家強制性標準規(guī)定的住宅設計最低套型面積的被拆遷房屋的補償安置方案;

(五)計劃實施動遷的時間、步驟、措施;

(六)文明拆遷、安全拆除責任書及安全保障措施，拆遷現(xiàn)場防治揚塵污染及垃圾清運方案;

(七)與被拆遷房屋所在地街道辦處、派出所協(xié)調配合方案;

(八)其他特殊情況的處理預案及措施。

《辦法》與農(nóng)村房屋拆遷相關的規(guī)定

第三條拆遷公告后，拆遷人應當依照《辦法》規(guī)定就拆遷補償方式書面征求被拆遷人或者公有住宅房屋承租人的意見。被拆遷人或者公有住宅房屋承租人沒有在征求意見書規(guī)定的期限內向拆遷人反饋書面選擇意見的，視為選擇房屋安置。征求意見書規(guī)定的反饋意見期限不得少于七日。法律、法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定。

第四條拆遷人委托拆遷、拆除的，應當與被委托的拆迂、拆除單位簽訂委托合同，并支付委托費。

第五條房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，原則上由一家評估機構評估。需要由兩家或兩家以上評估機構評估的，評估機構之間應當就拆遷評估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等，進行協(xié)調并執(zhí)行共同的標準。拆遷評估機構選定后，拆遷入應當與選定的評估機構簽訂拆遷評估委托合同，評估費用由拆遷人承擔。重新評估或者專家委員會鑒定費用按照《辦法》第四十條規(guī)定執(zhí)行。

第六條拆遷評估時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當期(段)房屋拆遷實施之日為評估時點。

第七條拆遷當事人應當向評估機構如實提供房屋拆遷許可證、拆遷范圍規(guī)劃紅線圖及各類房屋的產(chǎn)權性質、面積、用途等拆遷評估所必須的依據(jù)、資料及有關數(shù)據(jù)，并協(xié)助評估機構做好實地查勘記錄、拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料等工作。實地查勘記錄由實地查勘的評估人員、拆遷人、被拆人簽字認可。因被拆遷入的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷入不同意在實地查勘記錄上簽字的，拆遷人應當邀請公證機關工作人員或無利害關系的第三人到場見證，并在分戶評估報告中做出相應說明。評估機構可以依據(jù)被拆遷房屋的相關權屬資料，參照同區(qū)域該類房屋進行評估。

第八條拆遷人或受委托拆遷單位、評估機構憑拆遷許可或拆遷委托的有關證明查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權屬檔案和相關房地產(chǎn)交易信息資料的，房產(chǎn)、土地、規(guī)劃管理部門應當協(xié)助。評估機構評估測算新建普通商品房價格時，如需向有關房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征詢銷售價格，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當如實提供。

第九條評估機構應當將初步評估結果在拆遷范圍內以公告形式向拆遷當事人公示，公示期不得少于七日。公示期滿后，評估機構應當向拆遷當事人提供評估報告。拆遷當事人對評估報告有疑問的，可以向評估機構咨詢。評估機構應當解釋拆遷評估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和評估結果產(chǎn)生的過程。拆遷當事人對評估結果有異議的.，可以在收到評估報告之日起十日內向原評估機構申請復核，也可以另行委托評估機構重新評估。

第十條拆遷當事人對評估結果有異議，申請重新評估的，重新評估結果與原評估結果之間的允許誤差范圍為3%。在允許誤差范圍內的，原評估結果有效。超出允許誤差范圍的，由拆遷當事人協(xié)商解決;經(jīng)協(xié)商仍達不成一致意見的，提出異議的拆遷當事人可以向評估專家委員會申請技術鑒定。評估專家委員會的鑒定結論作為最終裁決結果。

第十一條拆遷行政裁決按照建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》辦理。

第十二條拆遷入應當在房屋全部拆除完畢后三十日內將房屋拆遷許可證、拆遷補償安置協(xié)議等有關資料報房屋拆遷主管部門，房屋拆遷主管部門對有關資料及拆遷現(xiàn)場情況進行檢查后，對無遺留問題、現(xiàn)場拆除清理完畢的，發(fā)給拆遷工程拆遷合格證明;對存在遺留問題、現(xiàn)場未拆除清理完畢的，責令限期整改;拒不整改的，不發(fā)給拆遷工程拆遷合格證明，依照相關法律不予辦理新建工程開工手續(xù)。

第4篇：土地征收安置細則范文

【關鍵詞】：房屋 征收 補償 安置

1991年國務院第78號令《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱“《拆遷條例》”），2001年國務院第305號令對其做出修改。經(jīng)兩次向社會公開征求意見，2011年1月21日，國務院總理簽署國務院第590號令，公布《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱“《征收條例》”），自公布之日起施行，《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。這宣告了“拆遷”的終止，代之以“征收”。這應該是新的《征收條例》與原《拆遷條例》從理念到字面的一個最顯著的變化，《征收條例》已看不到任何一個關于“拆遷”的表述。認真研讀《征收條例》全文，我們欣喜地看到《征收條例》的進步，但在實際操作發(fā)現(xiàn)仍然存在一些問題。

一、《征收條例》的六大進步

1、明確界定公共利益的范圍

《征收條例》確立必須以“公共利益”為征收范圍。其大前提是必須“為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要”，并且對公共利益的六種情形作了具體明確，包括國防和外交的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要等。此條款的規(guī)定有利于將公共利益征收區(qū)分于原來的商業(yè)開發(fā)拆遷，有效地保障房屋所有權人的合法權益。

2、明確征收補償?shù)幕驹瓌t

《征收條例》第三條確定房屋征收補償應當遵循“決策民主、程序正當、結果公開”的原則，第二十七條規(guī)定“實施房屋征收應當先補償、后搬遷”。在上述原則的指導下，征收程序必須嚴格按照確定征收項目、擬定征收補償方案、征收決定、征收補償、特別程序五個階段21個基本步驟（參考重慶市國有土地上房屋征收與補償工作程序）進行；征收行為必須符合四規(guī)劃一計劃的要求；征收過程要求從房屋權屬調查登記結果、征收補償安置方案、征收決定、分戶補償評估結果、分戶補償情況、補償決定到審計結果全面公開；作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人先給予補償后，被征收人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

3、征收主體及實施單位發(fā)生變化

《征收條例》第四條規(guī)定，“市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作?！钡谖鍡l規(guī)定，“房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的?！庇纱嗣鞔_了政府才是征收補償?shù)闹黧w， 并且要求房屋征收實施單位不得以營利為目的，相當于禁止了開發(fā)建設等企業(yè)單位直接參與征收拆遷。這有助于保護被征收人的權益，化解原來因開發(fā)建設單位作為拆遷主體，為追逐經(jīng)濟利益而引發(fā)的各種社會矛盾，對維護社會穩(wěn)定團結有促進作用。

4、征收程序的公開透明性和監(jiān)督性加強

征收條例在原《拆遷條例》的基礎上，加大了公眾參與度，讓程序更加公開透明，在程序設置上增加了很多創(chuàng)造性的條款，如：規(guī)定征收補償方案應征求公眾意見，征求意見期限不少于30日；因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合條例規(guī)定的，應當組織聽證會并根據(jù)聽證會情況修改方案；政府作出征收決定前，應當按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的（重慶市規(guī)定被征收戶數(shù)100戶或征收面積10000平方米以上），應當經(jīng)政府常務會議討論決定；審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結果等。

5、征收補償范圍和標準較前擴大和提高

由于暴力拆遷事件的屢次發(fā)生，其矛盾焦點大多集中在補償標準是否公平上，征收補償標準業(yè)已成為社會最為關注的問題。《征收條例》第十九條規(guī)定，“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”。而原《拆遷條例》關于貨幣補償金額則規(guī)定，“具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定”，各省市的規(guī)定則各有不同，如重慶市《城市房屋拆遷管理條例》的相關規(guī)定是，“房屋拆遷補償金額不得低于被拆遷房屋同地段同用途新建商品房交易平均價格的百分之七十”。相較之下，新征收條例以市場價格作為補償標準，更為公平合理，有利于被征收人的基本利益得到保障。而且，在基本的房屋補償外，還對因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失進行補償，與原來的《拆遷條例》相比，在補償范圍上有所擴大。

同時，《征收條例》第十八條還規(guī)定，“征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優(yōu)先給予住房保障”。另外，“因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權調換的，做出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋”。這些條款充分體現(xiàn)了物權法中征收個人住宅應當保障被征收人居住條件的人本精神。

6、行政強拆被明文取消

《征收條例》第二十八條規(guī)定，“被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行”。第三十五條特別約定“本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷?！庇纱嗣鞔_了強拆只能向人民法院申請執(zhí)行，禁止了原來以政府主導的行政強拆，有利于限制政府的權力無限放大，為公民的合法申訴救濟、為社會主義法治建設提供有力保障。

二、實際操作中存在的問題

1、公共利益的認定存在漏洞

征收的前提是必須基于公共利益，《征收條例》中對公共利益作了比較具體的界定。由于規(guī)定條款并不能窮盡公共利益的全部范圍，就有了最后一條的兜底條款，即“法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要”。恰恰由于此條款語言的模糊性和可操作性，致使公共利益的認定變得擁有無限可能。由于條例并沒有說明最終有權認定公共利益的主體以及認定程序，如果沒有相對獨立的審查制度來決定公共利益的認定，如果認定機構不受限制濫用權力，那么關于公共利益的約束性條款將淪為擺設。各種非公益性項目將改頭換面，打著“公益項目”的旗號進行征收。

2、征收補償標準的制定存在矛盾

征收工作的核心問題是補償標準問題，這也是從拆遷時代開始，兩個相對主體之間，爭議最大、矛盾最突出的問題。目前的征收補償標準較拆遷時已有大幅提高。但是作為兩方爭議最大的土地使用權的補償問題仍未解決。房屋征收的目的表面上是取得房屋所有權，實質是取得國有土地使用權，這是不爭的事實?，F(xiàn)行的征收補償政策中明確對被征收人的補償包括被征收人房屋價值的補償及搬遷補償、臨時安置補償和停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)?，對土地使用權的補償只字未提。但事實上大部分被征收人認為，土地使用權是房屋的附著物，如果政府不來征收，附加了土地價值的房屋，特別是城市中心地段房屋會隨著地價上漲價值不斷攀升，但政府征收后地產(chǎn)的增值部分價值就被政府或者之后摘牌的地產(chǎn)商侵吞了，這是明顯不合理不公平的。這個問題不解決將會嚴重阻礙征收工作的順利推進。

3、征收訴訟法律關系存在爭議

《征收條例》第二十五條規(guī)定，“補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的，另一方當事人可以依法提訟”。而關于征收補償協(xié)議到底是行政合同還是民事合同，法律界人士還存在諸多爭論。根據(jù)1996年7月24日最高人民法院作出的《關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》內容，“拆遷人與被拆遷人因房屋補償，安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當事人達成協(xié)議后，一方或者雙方當事人反悔，未經(jīng)行政機關裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提訟的，人民法院應當作為民事案件受理?！钡凇墩魇諚l例》取代《拆遷條例》后，《征收條例》對房屋征收補償法律關系的主體作了新的界定，市、縣級人民政府及其房屋征收部門成為一方當事人，房屋征收行為是一個具體行政行為不存在爭議，征收補償協(xié)議也實在沒理由認定為民事合同。但如果按規(guī)定適用行政訴訟程序，在征收主體一方要作為征收補償協(xié)議糾紛的原告時，就會遇到法律障礙，行政訴訟只能是“民告官”，不能 “官告民”，也即行政訴訟的被告只能是行政機關，而不能是公民個人。由此如果被征收人在簽訂征收補償協(xié)議后出現(xiàn)不搬遷等違約行為，征收部門一方將上訴無門。

三、建議意見

1、完善審查制度，嚴格征收項目的審批

目前征收項目的審批權限基本集中于政府部門，為確保關于公共利益的認定不流于形式，政府各職能部門應完善審查制度，制定相關的實體程序規(guī)定，嚴格審核項目的公益性，不符合規(guī)定的堅決不能審批通過。重點審查是否符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，保障性安居工程建設和舊城區(qū)改建還應當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。

2、做好調查研究，制定合理的補償安置方案

國有土地上房屋征收問題，不只是一個簡單的房屋征收補償?shù)膯栴}，而是涉及到被征收人的安置，關系到被征收人生存發(fā)展的問題。在制定征收補償方案時，應本著公平合理的原則，兼顧政府和被征收人的利益。只有充分尊重被征收人的權利，對其進行妥善安置，確保被征收人的居住條件有改善、生活水平不下降，才符合我們黨“以人為本”的執(zhí)政理念。

3、堅持司法公正，為征收工作保駕護航

《征收條例》在取代《拆遷條例》后，法學界一直存在諸多爭議和討論。希望作為上位法的《征收條例》能不斷地完善，而各市、縣級人民政府也可以適時制定征收實施細則，通過完善司法救濟制度，促進征收中矛盾糾紛的及時解決，推動各地經(jīng)濟建設的健康發(fā)展。

終上所述，《征收條例》在原《拆遷條例》的基礎上出臺，是具有較大進步意義的，雖然對部分難點問題存在一定爭議，但是瑕不掩瑜，有待在今后的實踐中深入完善。

參考文獻：

1、《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院第590號令）。

2、《城市房屋拆遷管理條例》（國務院第305號令）

3、重慶市國有土地上房屋征收與補償辦法》（渝辦發(fā)【2011】123號）

4、重慶市國有土地上房屋征收與補償工作程序的指導意見（渝國土房管發(fā)【2011】187號）

第5篇：土地征收安置細則范文

關鍵詞：城市規(guī)劃, 市場價補償, 公共政策 ,試行價值

Abstract: for the government, the urban renewal is an important means and development, the compensation system in the social justice and public interests; As for the residents, the affects a family life survival; For developers, the mean new land price and the opportunity of development. This article through the Shanghai "the market price compensation" trial implementation of the policy of implementation and evaluation process, this paper mainly discusses the public policy as to handle and solve a problem of the public a continuous, constantly feedback process, and then on city planning as a public policy value and meaning.

Key words: the city planning, market price compensation, public policy, try out value

中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：

拆遷是許多城市發(fā)展道路上的重要一環(huán),而拆遷的補償制度則是重中之重。隨著國家的各項政策出臺、土地價值的變化、大事件的影響、居民的私權意識提高等等作用，拆遷條例往往需要不斷的作出調整和修訂，上海就是個很好的實例：

1）2001 年6 月，國務院頒布了修訂后的 《城市房屋拆遷管理辦法》；

2）2001年11月，上海出臺了新的《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》（111 號令）；

3）2005年開始，上海進入了世博會規(guī)劃紅線范圍內的拆遷工作。并提出了“陽光動遷”政策，一是公開整個拆遷過程，二是采用“數(shù)磚頭+套型保底”的補償方式；

4）2011年1月12日，《國有土地房屋征收和補償條例》（國務院令）正式頒布；

5）2011年10月9日，《上海市國有土地上房屋征收與補償細則》（上海市政府71號文）

在拆遷政策的反復修訂中，其最大的調整主要還是圍繞“如何補償安置”這個核心問題。上海的拆遷《實施細則》從91年到01年，針對拆遷補償有一個巨大的跨越，即補償標準從“數(shù)人頭”轉為“數(shù)磚頭”的市場價補償。而在這個轉變之前，2000年10月上海頒布了《上海軌道交通明珠線二期共和新路高價工程房屋拆遷試行市場價補償安置的辦法》（后文稱《試行辦法》）作為政策過渡。并根據(jù)試行辦法的實施效果及產(chǎn)生的實際問題繼而對“市場價補償?shù)臉藴省弊鞒隽烁纳婆c補充，在2001年的11月才頒布了《實施細則》（111 號令）。

1 市場價補償?shù)母拍?/p>

所謂市場價補償，即是指在對被拆房屋及其附屬物的安置補償中，拆遷人按國家有關部門規(guī)定的市場價比較法評估的價格，遵循等價交換的原則補償安置予被拆遷人，而不再計算戶口等人口數(shù)因素【1】。

2 《實施細則》對《試行辦法》的回應

2.1《實施細則》的出臺

隨著2000年房屋商品化市場的日趨成熟，上海政府希望在新一輪的房屋拆遷中實行市場價補償?shù)姆绞?。一是配合房屋的商品化發(fā)展，使拆遷補償與房價協(xié)調銜接；二是市政建設（軌道交通等）涉及較多的單位公房甚至是新商品房的拆遷，以房屋的房地產(chǎn)市場單價作為拆遷補償?shù)幕靖@合理和公平；三是緩解由“數(shù)人頭”產(chǎn)生的拆遷戶的“鉆空檔”現(xiàn)象，解決“房小人多合算，房大人少吃虧”的問題，以維持社會的公平的同時減少不必要的拆遷成本，從而提高拆遷效率。

2.2《實施細則》對《試行辦法》的彌補

——對于市場估價與市場成交價不“等價”的彌補。

表2-1是在明珠線二期的拆遷實施中，19戶選擇市場價補償?shù)那闆r【1】。?？梢钥闯?，按市場估價的補償款大于原先的貨幣安置款，這是有益于拆遷戶的。但是，結合當時的商品房平均銷售價格來看，二者仍有一定差距。為此，《實施細則》中追加制定了“拆遷房屋的最低補償標準”以及相應的政府補貼來彌補。然而拆遷標準與市場成交價間的差異依然隨著房地產(chǎn)市場價格的上漲趨勢而越來越大，這在2003年公布的各區(qū)拆遷標準中可以看到。

表2-1 明珠線拆遷中的市場價補償情況【1】

表2-2 2000-2004上海商品房平均銷售價格

表2-3 2003年上海市部分區(qū)縣的市場價補償單價

黃浦區(qū) 徐匯區(qū) 靜安區(qū) 盧灣區(qū)

2003均市場單價 4216 3342 3694 4350

注：數(shù)據(jù)按照2003年規(guī)定的各區(qū)分區(qū)均市場單價所計算的平均值

——對房好房差及區(qū)域間補償差異的彌補。

拆除房屋的最低補償單價=市場評估單價×面積。不管是“市場價”還是面積，都是有較大彈性的并且存在地區(qū)差異。政府在明珠線二期的市場價補償試行中就發(fā)現(xiàn)了這種彈性，對不同區(qū)域給予不同的補償溢價，在《實施細則》中也對不同區(qū)域給出了不同的補貼系數(shù)及最低補償單價，并考慮了地段級差的因素，即從市中心安置到較遠的地方，可以增加60%至100%的補償。由此來保證估價的準確和公平性。

——對人本關懷的彌補

對低收入的居住困難戶，包括屬于孤老、殘疾、孤幼等，《實施細則》追加了相應的優(yōu)惠面積標準，并可以適當減免部分房價，使他們確實能得到居住條件的改善。雖然尚不足夠。

3 回看城市規(guī)劃的價值與意義

3.1 城市規(guī)劃作為公共政策的立足點

城市土地征收和房屋拆遷可以說是任何實踐性的規(guī)劃必然要牽扯到的問題。從《實施細則》對《試行辦法》中關于拆遷補償?shù)膹浹a中可以看出，不管是“市場價”方式、估價的公平性，還是對地段極差以及弱勢群體的考慮，這些彌補的措施都是在解決利益分配的公平性并給予人本關懷。而城市規(guī)劃作為一項重要的公共政策，它固然意味著城市用地更替、城市工程建設等，其立足點依然是改善市民的生活并實現(xiàn)公共利益的最大化。

3.2 城市規(guī)劃的“試行”價值體現(xiàn)公共政策的靈活性

上海頒布《試行辦法》的舉措體現(xiàn)了公共政策的彈性和靈活性。公共政策從來不是鐵打不動的真理，它受時間也受空間要素的影響，同時也會隨著社會經(jīng)濟文化的發(fā)展而變化。城市規(guī)劃的“試行”價值就體現(xiàn)在這里。

拿總體規(guī)劃來說，雖然其規(guī)劃的年限是二十年，但很多城市都是隨著政府職務的調動五年就會調整一次規(guī)劃。每次調整又會對上輪規(guī)劃的實施作出評價。從這一點上說，城市規(guī)劃一直是處于——“發(fā)現(xiàn)問題-解決問題-總結規(guī)律”這樣一個試驗性的循環(huán)之中，是隨著城市發(fā)展和城市問題靈活調整的公共政策。

3.3 城市規(guī)劃的實踐性有效彌補公共政策的不足

作為明文型的拆遷條例，它往往更注重政策本身的普適性和操作性，在權衡各方利益的同時又要減少拆遷工作的實施成本。雖然在頒布《實施細則》前推行了一段時間的《試行辦法》來總結問題和規(guī)律，但其對解決問題的力度仍是較有限的。而城市規(guī)劃作為一項實踐性更強的公共政策，雖然能難介入到拆遷安置，但不管是在前期工作還是規(guī)劃過程中，一點點的調整往往可以有效地彌補拆遷條例的不足。例如：

在市場價評估方面，

雖然在《實施細則》中也對不同區(qū)域給出了不同的補貼系數(shù)及最低補償單價，但仍無法兼顧到每塊土地的差異的。而城市規(guī)劃可以針對待規(guī)劃區(qū)域作出價值評定的各項指標（綠地、交通可達性、人文環(huán)境、區(qū)位等），這些基本指標本身即是規(guī)劃前期工作的考慮要素。在規(guī)劃之后，則可通過既有項目的實施來總結量化相關指標繼而完善“市場價”的估價標準，從而為條件相似的地塊拆遷提供重要依據(jù)。

4 結語

《試行辦法》的嘗試與實踐體現(xiàn)著公共政策在解決城市更新發(fā)展中的問題的“試行”價值，它對于城市規(guī)劃具有重要的啟示意義。城市規(guī)劃的“試行”價值既體現(xiàn)在成文規(guī)劃的反復修訂中，也體現(xiàn)在實踐性規(guī)劃與條文政策之間的協(xié)調反饋過程，共同實現(xiàn)城市管理的有效進行。

參考文獻：

【1】黃國強，陳照根.房屋拆遷市場價補償安置探索.上海房地.2001（11）

【2】搜狐網(wǎng)新聞news.省略/19/54/news144385419.shtml

【3】上海統(tǒng)計年鑒stats-sh.省略/data/toTjnj.xhtml?y=2007

【4】《上海軌道交通明珠線二期共和新路高價工程房屋拆遷試行市場價補償安置的辦法》（滬房地資拆[2000]330號）

第6篇：土地征收安置細則范文

一、科學編制規(guī)劃、引導農(nóng)村村民住房建設按規(guī)劃、有計劃地向城鎮(zhèn)和集中居住區(qū)集中

各區(qū)（市）縣要抓緊編制完成鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級土地利用總體規(guī)劃，按照統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)建設用地的總要求和控制建設用地總量、合理布局、節(jié)約用地、保護耕地的總原則，合理確定農(nóng)民集中居住點和中心村的數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模。規(guī)劃一經(jīng)批準，即具有法律效力，必須嚴格執(zhí)行，未經(jīng)原批準機關批準，不得擅自調整。在做好土地利用總體規(guī)劃編制的同時，做好城鎮(zhèn)村建設規(guī)劃。在尊重農(nóng)民意愿、聽取農(nóng)民意見、保障農(nóng)民利益的前提下，引導農(nóng)村村民住房建設按規(guī)劃、有計劃地逐步向縣城、集鎮(zhèn)和中心村等集中居住區(qū)集中，從而提高土地、基礎設施的利用率，改善農(nóng)民居住條件，使農(nóng)民分享城市文明成果，推進城鄉(xiāng)一體化。

二、不同區(qū)域農(nóng)民集中建房的辦法

（一）縣城、重點鎮(zhèn)規(guī)劃建設用地區(qū)

該區(qū)域除危房改造外，不再零星審批新建、改建、擴建農(nóng)村村民住宅用地，由政府或政府組建投資公司按城市居住小區(qū)的規(guī)劃條件和當?shù)亟?jīng)濟適用住房的建設標準，規(guī)劃建設城市化居民住宅小區(qū)，妥善安置該區(qū)域的農(nóng)民。

農(nóng)民集中居住區(qū)建設的選址，應符合本輪土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃。

農(nóng)房集中建設用地可以使用已征收的國有土地，也可以采取土地整理、宅基地置換的辦法使用集體土地。使用集體土地的，建設用地和實施方案經(jīng)該集體經(jīng)濟組織三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，經(jīng)區(qū)（市）縣人民政府批準并報市國土資源局備案后，由各區(qū)（市）縣國土資源局出具《農(nóng)民集中建房用地意見書》。利用集體土地建成的農(nóng)房全部用于農(nóng)民安置，嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)和向城鎮(zhèn)居民出售。

農(nóng)民進入集中居住小區(qū)或實行住房貨幣化安置后，原農(nóng)房應實施拆除。對拆除的地面附著物，參照拆除時當?shù)卣鞯匮a償安置辦法的有關規(guī)定進行補償，其中農(nóng)民的居住用房按當?shù)卣鞯匮a償安置辦法規(guī)定的面積進行補償或集中安置。已進行補償或安置的，今后國家建設征收或征用土地時不再安置住房。

該區(qū)域農(nóng)民住房集中建設，除按規(guī)定的標準建設應安置農(nóng)民住房面積之外，可增加修建不超過30%的商業(yè)用房或居住用房或配套用房面積；工業(yè)集中發(fā)展區(qū)農(nóng)民集中建房后，可留出工業(yè)集中發(fā)展區(qū)占用該集體經(jīng)濟組織30%的土地面積，用于修建標準廠房或按規(guī)劃使用。上述房屋，可由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營管理，將經(jīng)營收益分配給農(nóng)民；也可由農(nóng)民自行經(jīng)營；也可由政府組織統(tǒng)一進行經(jīng)營管理，其經(jīng)營收益全部用于解決農(nóng)民生產(chǎn)生活的補助。為保持農(nóng)民有長期的收入來源，該房屋可以出租，但不得出售（轉讓）。

農(nóng)民集中建房及其配套設施、道路、管網(wǎng)的用地，可由集中建房的實施單位采取征地或租地或調整土地的方式實施。對適宜采用租地方式的，以租金的形式予以適當補償，租金可作為集中建房用地范圍內農(nóng)民的生活補助費，按月發(fā)放給農(nóng)民，直到該土地被征收或征用，對農(nóng)民實施依法補償為止。租用土地必須簽訂合同，合同要載明租地的條件、租期、租金的支付辦法，以及在租用土地期間，需要對該土地實施征收或征用的補償辦法等。對在租用土地期間辦理征收或征用土地手續(xù)的，已支付的租金不能作為征地補償費，應按征地政策另行給予補償。

（二）一般集鎮(zhèn)規(guī)劃建設用地區(qū)

一般集鎮(zhèn)規(guī)劃建設用地區(qū)內，要引導農(nóng)村村民住房建設按規(guī)劃向集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內集中。有條件實施集中安置的，由政府或政府組建投資公司按城市居住小區(qū)的規(guī)劃條件和當?shù)亟?jīng)濟適用住房的建設標準，規(guī)劃建設城市化居民住宅小區(qū)，妥善安置該區(qū)域的農(nóng)民。

農(nóng)房集中建設用地采取土地整理、宅基地置換的辦法使用集體土地。建設用地和實施方案經(jīng)該集體經(jīng)濟組織三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，經(jīng)區(qū)（市）縣人民政府批準并報市國土資源局備案后，由各區(qū)（市）縣國土資源局出具《農(nóng)民集中建房用地意見書》。利用集體土地建成的農(nóng)房全部用于農(nóng)民安置，嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)和向城鎮(zhèn)居民出售。

農(nóng)民進入集中居住小區(qū)或實行住房貨幣化安置后，原農(nóng)房應實施拆除。對拆除的地面附著物，參照拆除時當?shù)卣鞯匮a償安置辦法的有關規(guī)定進行補償，其中農(nóng)民的居住用房按當?shù)卣鞯匮a償安置辦法規(guī)定的面積進行補償或集中安置。已進行補償或安置的，今后國家建設征收或征用土地時不再安置住房。

該區(qū)域農(nóng)房集中建設應與區(qū)域外農(nóng)村集體土地整理相結合。整理后新增的耕地，可以用于安排農(nóng)房集中建設用地范圍內農(nóng)民耕種，涉及地力差異的，參照當?shù)馗鼐C合年產(chǎn)值標準與該土地產(chǎn)值情況，在3年內給予差額補償。

該區(qū)域農(nóng)民住房集中建設，除按規(guī)定的標準建設應安置農(nóng)民住房面積之外，可增加修建不超過30%的商業(yè)用房或居住用房或配套用房面積。該房屋可由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營管理，將經(jīng)營收益分配給農(nóng)民；也可由農(nóng)民自行經(jīng)營；也可由政府組織統(tǒng)一進行經(jīng)營管理，其經(jīng)營收益全部用于解決農(nóng)民生產(chǎn)生活的補助。為保持農(nóng)民有長期的收入來源，該房屋可以出租，但不得出售（轉讓）。

（三）縣城、重點鎮(zhèn)、一般集鎮(zhèn)規(guī)劃建設用地區(qū)外的農(nóng)村地區(qū)

廣大農(nóng)村地區(qū)的農(nóng)房建設應按照方便農(nóng)民生產(chǎn)生活的原則，宜集中則集中，宜分散則分散，要鼓勵集中，推動集中。

該區(qū)域農(nóng)房集中建設，應與土地整理相結合。有條件開展大規(guī)模土地整理的范圍內，可通過土地整理按規(guī)劃實施農(nóng)房集中建設。沒有條件開展土地整理的區(qū)域，要引導農(nóng)村村民住房建設按規(guī)劃向中心村、集中居住區(qū)集中。確需分散建房的，要盡量使用原有宅基地、村內空閑地和未利用地，并執(zhí)行一戶一宅的法律規(guī)定，按照占新退舊的原則管理。經(jīng)批準占用耕地的，舊宅必須復墾還耕。



三、宅基地置換和土地整理置換的辦法

（一）、宅基地置換。宅基地置換是指規(guī)劃建設用地區(qū)內，對農(nóng)民原有宅基地實施拆院并院、集中建房后騰出的土地的置換，由各區(qū)（市）縣國土資源局組織實施。原有宅基地騰出的土地面積扣除集中建房用地后的剩余部分，在符合規(guī)劃的前提下，可置換集中安排使用；原址符合規(guī)劃的，可在原址作為建設用地使用。

宅基地置換涉及拆除農(nóng)民原有住房和地面附著物的，可參照當?shù)卣鞯匮a償安置辦法的有關規(guī)定進行補償。

（二）、土地整理置換。土地整理是指規(guī)劃建設用地區(qū)外，由國家、省、市或區(qū)（市）縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資的土地整理。規(guī)劃建設用地區(qū)外，原則上不搞零星宅基地整理，宜采用田水路林村綜合整治的方法進行，按項目進行管理，報經(jīng)有批準權的國土資源管理部門立項并驗收。土地整理應與農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中、工業(yè)向集中發(fā)展區(qū)集中、土地向規(guī)模經(jīng)營集中有機地結合起來。在農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中過程中，當?shù)卣畱斖晟苹A設施和公建配套。

土地整理中屬于宅基地、集體建設用地等整理后騰出的土地面積，扣除集中建房用地后的剩余部分，經(jīng)市國土資源局審查批準，可等量置換到規(guī)劃建設用地區(qū)使用，原址必須復耕；原址規(guī)劃為建設用地的，也可在原址作為建設用地使用；同時，還可視作集鎮(zhèn)建設年度計劃指標。

土地整理需要拆除農(nóng)民原有住房的，要適當提高住房補助標準，具體辦法由各區(qū)（市）縣制訂。制訂補助標準要有利于農(nóng)民居住條件的改善，有利于推動集中，并充分考慮農(nóng)民新建住房的經(jīng)濟承受能力。用于農(nóng)民住房補助的費用，計入土地整理成本。

四、加強農(nóng)民集中建房工作的領導

市國土資源局成立由局長劉仆任組長，副局長曾敏、助理巡視員黃曉蘭為副組長，政策法規(guī)處、規(guī)劃處、耕保處、利用處、執(zhí)法監(jiān)察處為成員的農(nóng)民集中建房工作領導小組，負責農(nóng)民集中建房工作有關重要事項的研究與協(xié)調。日常工作由曾敏、黃曉蘭同志負責，有關業(yè)務工作由對口處（室）承辦。各區(qū)（市）縣國土資源局也應成立相應的領導小組，加強農(nóng)民集中建房工作的領導，加快推進城鄉(xiāng)一體化。

五、用地審批辦法

（一）、各區(qū)（市）縣根據(jù)實際需要，按批次向市國土資源局報送農(nóng)民集中建房方案，經(jīng)備案后，按項目實施。

（二）、縣城、重點鎮(zhèn)、一般集鎮(zhèn)由政府組織實施的安置房集中建設，按照《成都市中心城區(qū)改善農(nóng)民居住條件實施“新居工程"的意見》（成建委發(fā)〔2004〕673號）規(guī)定的程序和本意見的附件辦理用地手續(xù)。

（三）、縣城、重點鎮(zhèn)、一般集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外廣大的農(nóng)村地區(qū)農(nóng)民自建住房，按照國土資源部《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定的程序辦理用地手續(xù)。

中心城區(qū)以外的區(qū)（市）縣可結合本地實際，按照本《意見》的規(guī)定，制訂具體實施細則，有組織、有計劃地開展農(nóng)民集中建房工作。

第7篇：土地征收安置細則范文

浙江省征地補償和被征地農(nóng)民基本生活保障辦法全文第一條為了維護被征地農(nóng)民的合法權益，規(guī)范征地補償工作，保障被征地農(nóng)民的基本生活，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》及其他有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合本省實際，制定本辦法。

第二條本省行政區(qū)域內的征地補償適用本辦法。征收農(nóng)民集體所有的土地的，應當依照法律、法規(guī)及本辦法規(guī)定建立被征地農(nóng)民基本生活保障制度。

法律、法規(guī)、規(guī)章對征收土地的補償另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三條征收農(nóng)民集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用(以下統(tǒng)稱征地補償費)，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的基本生活，維護被征地農(nóng)民的合法權益。

第四條市、縣人民政府應當按照本辦法建立和實施征地補償和被征地農(nóng)民基本生活保障制度，統(tǒng)一負責征地補償和被征地農(nóng)民基本生活保障工作，切實保障被征地農(nóng)民的合法權益。

市、縣國土資源部門具體負責征地補償方案的擬定和組織實施。

市、縣人力資源和社會保障部門具體負責被征地農(nóng)民基本生活保障資金的測算、參保業(yè)務辦理和就業(yè)促進工作。

市、縣財政部門具體負責征地補償資金和被征地農(nóng)民基本生活保障資金的收支管理。

市、縣農(nóng)業(yè)部門具體負責征地補償費使用、分配情況的監(jiān)督和有關糾紛的處理。

縣級以上人民政府林業(yè)、民政、監(jiān)察、公安、審計等部門應當按照各自職責，共同做好相關工作。

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處應當配合做好征地補償和被征地農(nóng)民基本生活保障相關工作。

第五條省國土資源、人力資源和社會保障、財政、農(nóng)業(yè)等部門應當制定相關細則或者實施意見，加強對征地補償和被征地農(nóng)民基本生活保障工作的監(jiān)督、協(xié)調和指導。

第六條省人民政府綜合各地經(jīng)濟社會發(fā)展情況，研究制定并公布全省征地補償最低標準。

市、縣人民政府應當根據(jù)國家和本省有關規(guī)定，制定公布本行政區(qū)域征地的區(qū)片綜合補償標準或者統(tǒng)一年產(chǎn)值標準(以下統(tǒng)稱征地補償標準)，并報省人民政府備案。市、縣征地補償標準不得低于全省征地補償最低標準。

市、縣人民政府在制定征地補償標準時應當進行綜合評估，采取聽證、座談等方式，充分聽取意見。區(qū)片綜合補償標準的確定，應當綜合考慮經(jīng)濟發(fā)展水平和人均占有土地量、區(qū)位、地類、產(chǎn)值以及相鄰地區(qū)之間的平衡等因素。

市、縣征地補償標準和全省征地補償最低標準應當每23年調整一次;確實不需要調整的，也應當重新公布。

第七條被征地農(nóng)民按照本辦法規(guī)定參加基本生活保障的，其基本生活保障金標準應當不低于當?shù)爻鞘芯用褡畹蜕畋Ｕ蠘藴省?/p>

第八條被征地農(nóng)民的基本生活保障資金主要由政府、被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和參加被征地農(nóng)民基本生活保障的個人三方出資構成，包括下列部分：

(一)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民個人應當繳納的基本生活保障費及其增值收入;

(二)市、縣人民政府從土地總收益等財政性資金中安排的不低于三方出資總額30%的資金及其增值收入;

(三)其他可用于被征地農(nóng)民基本生活保障的資金及其增值收入。

第九條本辦法第八條第(二)項規(guī)定的出資低于該條第(一)項規(guī)定的出資的,市、縣人民政府應當按其差額從土地總收益等財政性收入中提取資金，充實社會保障風險準備金。

第十條市、縣人民政府應當根據(jù)年度用地計劃、征地規(guī)模、征地補償標準和被征地農(nóng)民基本生活保障標準等，將征地補償費、政府安排的被征地農(nóng)民基本生活保障資金及應當提取的社會保障風險準備金等所需費用納入年度財政預算。

交通、能源、水利等單獨選址的建設項目，征地補償費及被征地農(nóng)民的相關社會保障費用應當足額列入工程概算。

各項補償費用和保障資金及應當提取的社會保障風險準備金應當及時足額到位。保障資金及應當提取的社會保障風險準備金不落實的，不得批準征地。

征地補償費按規(guī)定足額到位后，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民應當按期交付土地。

第十一條被征地農(nóng)民基本生活保障資金實行財政專戶管理，?？顚Ｓ谩?/p>

市、縣人民政府財政部門應當在核準人力資源和社會保障部門提供的被征地農(nóng)民基本生活保障用款計劃后，定期將被征地農(nóng)民基本生活保障資金劃入被征地農(nóng)民基本生活保障支出戶，確保被征地農(nóng)民基本生活保障資金及時、足額發(fā)放。

第十二條被征地農(nóng)民基本生活保障資金主要用于下列范圍：

(一)支付第十六條規(guī)定的基本生活保障金;

(二)支付第十九條規(guī)定的生活補助費;

(三)省人民政府及有關部門規(guī)定的與被征地農(nóng)民社會保障有關的其他支出。

第十三條社會保障風險準備金用于彌補社會保障基金的不足。

被征地農(nóng)民基本生活保障資金支付能力不足2個月的，由本級人民政府通過社會保障風險準備金支付等方式及時予以補充，確保被征地農(nóng)民基本生活保障資金的及時足額發(fā)放。

第十四條被征地農(nóng)民基本生活保障資金由個人賬戶、社會統(tǒng)籌賬戶組成。本辦法第八條第(一)項規(guī)定的資金進入個人賬戶，第(二)、(三)項規(guī)定的資金進入社會統(tǒng)籌賬戶。

第十五條農(nóng)民集體所有的土地被征收的，按照被征收土地的數(shù)量和對應的人員，確定參加基本生活保障的對象。

參加基本生活保障對象的名單，由被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法確定，并經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處審查、公示、確認后，報當?shù)厝肆Y源和社會保障、國土資源部門。

未滿16周歲的被征地農(nóng)民一次性發(fā)給其應得的土地補償費和安置補助費，不納入基本生活保障。

第十六條參加基本生活保障的被征地農(nóng)民，自女性滿55周歲、男性滿60周歲的次月起，按月領取基本生活保障金。

第十七條基本生活保障金由個人賬戶和社會統(tǒng)籌賬戶按照籌資比例分別支付。

參加基本生活保障的人員死亡的，其個人賬戶中本息余額可以依法繼承。

第十八條縣級以上人民政府及有關部門應當加強對被征地農(nóng)民的就業(yè)培訓和指導，創(chuàng)造就業(yè)條件，拓寬就業(yè)渠道，促進被征地農(nóng)民的就業(yè)。

第十九條參加基本生活保障的被征地農(nóng)民，經(jīng)就業(yè)培訓后仍未能就業(yè)，生活確有困難的，其所在地市、縣人民政府應當給予一定的生活補助費。生活補助費的標準、發(fā)放期限以及具體發(fā)放辦法，由市、縣人民政府制定。

第二十條市、縣人民政府應當按照國家和省有關規(guī)定，將符合條件的被征地農(nóng)民納入職工基本養(yǎng)老保險。

已參加基本生活保障的被征地農(nóng)民參加職工基本養(yǎng)老保險或者其他社會保險的，其個人賬戶資金及其享有的社會統(tǒng)籌部分權益應當按照相關規(guī)定進行銜接和折算。

符合當?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠗l件的被征地農(nóng)民家庭，可以按規(guī)定享受最低生活保障;未納入城鎮(zhèn)社會保障體系的被征地農(nóng)民，可以參加新型農(nóng)村合作醫(yī)療等農(nóng)村社會保障。

第二十一條農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配、發(fā)放征地補償費應當進行公示，并接受監(jiān)督。

留存農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的征地補償費，應當納入公積金管理，用于村民社會保障、公益性事業(yè)和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織發(fā)展生產(chǎn)，不得挪作他用。

第二十二條農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和被征地農(nóng)民對相關征地補償標準有爭議的，可以申請協(xié)調、裁決。協(xié)調、裁決爭議的具體程序按省人民政府有關規(guī)定執(zhí)行。

第二十三條被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織弄虛作假，冒領或者截留、挪用征地補償費的，由有關機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法予以處理;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十四條在征地補償和被征地農(nóng)民基本生活保障工作中，有關人民政府、主管部門及其工作人員有下列行為之一的，由上級人民政府、有關主管部門或者監(jiān)察機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)不按照本辦法建立和實施征地補償和被征地農(nóng)民基本生活保障制度的;

(二)不依法履行職責，造成基本生活保障資金未能及時足額到位、發(fā)放的;

(三)未按規(guī)定落實社會保障費用而批準征地的;

(四)侵占、截留、挪用征地補償費的;

(五)其他依法應當給予行政處分的行為。

第二十五條市、縣人民政府應當根據(jù)本辦法規(guī)定，結合本地被征地農(nóng)民基本生活保障的實際情況，制定具體實施細則。

第二十六條本辦法自20xx年1月1日起施行。

征地補償?shù)馁M用計算(一)土地補償費的計算標準

土地補償費=前三年平均年產(chǎn)值補償倍數(shù)(6補償倍數(shù)10)

(二)安置補助費的計算標準

(1)(被征用地塊需安置人數(shù)補償倍數(shù))15時

總安置費=該被征地塊前三年平均年產(chǎn)值15

(2)(被征用地塊需安置人數(shù)補償倍數(shù))15時

第8篇：土地征收安置細則范文

【關鍵詞】征地；拆遷；審核

Discusses the land-levying relocation expense verification shallowly

Feng Jianming， Shen Haibin， Gong Liang

【Abstract】In June 2011, Ministry of Housing released a “state-owned land on the housing levy assessment methods” to determine the value of the house will be charged in full accordance with the market price of similar real estate is no longer the government to regularly publish comprehensive real estate market prices. In this paper, two rural and urban aspects of land acquisition, land acquisition and relocation costs of the audit described the basic ideas and methods of work.

【Key words】land; demolition; review

隨著城市建設的迅猛推進，拆遷范圍也伴隨建設項目規(guī)模的擴展而越來越大，巨大的征地拆遷補償費用已成為領導關心、百姓關注的重點、難點和熱點問題，這些資金的測算、發(fā)放和管理直接影響到人民群眾的切身利益，關系到地區(qū)社會經(jīng)濟的和諧發(fā)展。征地拆遷是工程建設的第一道工序，在具體實施過程中，由于拆遷實施程序不夠規(guī)范、工作經(jīng)費支出沒有統(tǒng)一的標準，加之拆遷人員在實施過程中不注重資料的收集、手續(xù)的完善，經(jīng)常給征地拆遷費用審核工作帶來比較大的難度，征地拆遷費用資金審核至今還沒有形成比較成熟的具有現(xiàn)實指導性的實施方法和方案。因此，加強征地拆遷業(yè)務知識的學習，提高征地拆遷費用審核工作質量，已勢在必行。

1.費用審核內容

征地拆遷安置費用審核包括對征地費用補償、地上附著物費用補償、拆遷費用補償、安置房或定銷商品房購買（建設）費用、復墾費用、各種規(guī)費、管理工作經(jīng)費等費用的審核，重點審查其真實性、合法性和合理性。審核依據(jù)于國家、省市有關拆遷方面的法律、法規(guī)、規(guī)章制度以及項目的拆遷安置實施細則、會議紀要等，并注意政策的時效性。

1.1 征地費用重點審查征地是否符合程序、征地補償是否按規(guī)定標準，征地補償費和安置補助費是否按群眾基本生活保障試行辦法繳納專戶或進行分配，評估價格和方案是否合法、公允。2011年6月住建部了《國有土地上房屋征收評估辦法》，確定被征收房屋的價值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場價格，不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場價格。而浙江省早已于2007年，在《浙江省城市房屋拆遷管理條例》（2007年修正）中明確規(guī)定，被拆遷房屋的貨幣補償金額根據(jù)房地產(chǎn)市場價格評估確定。評估應當采用市場比較法。

1.2 拆遷費用重點審查房產(chǎn)權屬、面積是否真實，房屋性質認定是否合規(guī)，確權手續(xù)是否完整，簽訂協(xié)議是否經(jīng)過充分協(xié)商，內容是否詳實可信。如在城市拆遷中經(jīng)常遇到直管公房非住宅承租戶的問題，按照相關的規(guī)定，拆遷人按房屋評估價價值的50%給予貨幣補償；而私有的營業(yè)用房，拆遷戶得到的賠償是評估價格的100%。又比如非住宅類房屋審核時，倉庫、辦公用房、營業(yè)用房的拆遷評估價，要結合土地使用性質調節(jié)。行政劃撥土地的非住宅房屋拆遷評估時，調節(jié)系數(shù)為－0.05到－0.25，一般情況下?。?.2。改制時保留行政劃撥、土地轉為租賃和土地使用權剝離的非住宅，調節(jié)系數(shù)為－0.4。

1.3 安置費用重點審查安置房及定銷商品房的應收房款是否正確，是否有欠收或多收現(xiàn)象，過渡費是否按實結算，安置房源能否按期交付，安置房的購買費用是否正確等。在審核建設項目配套的新建拆遷安置房，通常拆遷安置房需重新單獨立項，由此該安置房費用是否應列入本項目概算中是爭議的焦點。在實際操作中，由于考慮兩個項目之間會計的借貸平衡原則，一般建議列入項目概算。

1.4 征地拆遷規(guī)費主要包括按規(guī)定辦理征地手續(xù)支付給國土資源等部門的管理費、手續(xù)費以及辦理征地拆遷需要交納的其他費用，重點審查收費是否符合規(guī)定。征地拆遷管理工作經(jīng)費主要是各級征地拆遷工作機構開支的經(jīng)費，包括評估服務費、拆遷服務費、項目推進獎勵費、招標費等，重點審查是否符合開支范圍、標準和審批權限。

1.5 當?shù)馗髯猿雠_的政策引起的增加費用，如住改非補助、小于46平米（浙江省規(guī)定是36平米）補助等。我市規(guī)定當被拆遷房屋小于46平米時，為保障低收入家庭的權益，政策規(guī)定需補助至46平方米。被拆遷房屋面積至46平米建筑面積之間的部分，如果拆遷用房屬于本市唯一住房的，按評估價格減去安置房屋重置價。

2.審核思路及要點

征地拆遷費用審核工作主要分為兩類：一類是項目立項前期投資估算階段審核。此階段征遷單位除能大致提供征用土地規(guī)模和拆遷安置戶戶數(shù)外，基本上都不能詳細說明征用地塊基本情況，如地塊地上基礎設施等附著物數(shù)量、拆遷安置戶房屋規(guī)模、裝修標準和安置方式等等，各類費用計費基礎數(shù)據(jù)不實，也無條件加以準確核實，地塊征遷經(jīng)費審核工作準確性不高；另一類是征地拆遷工作基本結束階段審核。此階段征遷工作已基本完成，征遷單位與被征遷人的相關補償協(xié)議也已基本簽訂完畢，各類數(shù)據(jù)基本完全，但協(xié)議中不合規(guī)、不合理條款難以調整，給審核數(shù)據(jù)的最終確定帶來一定困難。從我們的工作實踐中，認為征地拆遷費用審核工作重點，應注意以下幾個關鍵點：

2.1 全面了解征地拆遷相關政策

在農(nóng)村集體土地征地拆遷過程中，與群眾利益最緊密、矛盾最突出、難度最大的是房屋拆遷補償以及安置補償費用標準問題。因此，為了做好這項被稱為“天下第一難”拆遷工作，作為經(jīng)費審核工作人員必須全面了解、熟悉征地拆遷相關政策，堅持按政策辦事，以理服人，才能確保在不損害國家、集體利益基礎上，兼顧被城鎮(zhèn)居民、征地農(nóng)民既得利益，同時也不助長漫天要價的不法行為，合理確定征地拆遷費用。

2.2 深入拆遷現(xiàn)場獲取第一手資料

房屋拆遷工作量大，涉及范圍廣，人口多，各拆遷戶房屋結構不一，面積不一。為保證證據(jù)的客觀性，相關性，充分性和合法性，審核人員要不斷加強相關業(yè)務學習，并深入拆遷現(xiàn)場，走訪群眾，要詳細了解拆遷的范圍，拆遷的內容，安置補償?shù)臉藴?，認真做好取證材料，記好工作底稿，有必要時還可采用攝像的方式，記錄一些圖象資料。

2.3 認真核實地上基礎設施等附著物數(shù)量

被征用土地地上基礎設施等附著物賠償費用是征地拆遷經(jīng)費重要組成部分，也是經(jīng)費審核工作一個難點。一方面地上附著物賠償政策依據(jù)和賠付標準尚沒有明確的標準，另一方面地上附著物紙質基礎資料少，附著物品種、規(guī)格多且不統(tǒng)一，成新率難以確認，大部分都需現(xiàn)場丈量和清點，工程量核實難度較大。為此，在審核工作中需踏實做好現(xiàn)場核實工作，盡量保證工程量準確性。

2.4 靈活處理基層地方政府出臺的激勵政策

為加快征地拆遷工作進度，各區(qū)縣基層地方政府往往出臺相關激勵政策，如拆遷安置協(xié)議簽證獎勵費、按時征地和交地工作獎勵費等，此類激勵政策一般與省、市政府出臺征地拆遷政策有一定重復和沖突，而政策涉及的獎勵經(jīng)費未明確來源，而實際執(zhí)行中都由征地單位承擔。因此，在經(jīng)費審核中我們應靈活處理，關鍵是把握此類政策執(zhí)行效果。如通常情況下，被征地村、鎮(zhèn)集體以發(fā)展其集體經(jīng)濟為由，往往提出要求帶征一定數(shù)量農(nóng)戶房屋拆遷安置，該項費用一般金額較大，也不符合相關征地拆遷政策規(guī)定，原則上不宜計取。

2.5 認真復核拆遷房屋的評估報告

根據(jù)現(xiàn)有征地拆遷補償政策的規(guī)定，被拆遷房屋的賠償費標準一般以具有相應資質房屋評估中介機構的房屋評估價為準。但是，由于缺乏有效監(jiān)督和行業(yè)自律，目前評估的客觀性、公正性和真實性都無法保證。因此，我們在復核拆遷房屋的評估報告時，應重點關注拆遷建筑是否按產(chǎn)權性質列入拆遷賠償評估范圍和房屋裝修費用賠償費用計價依據(jù)合規(guī)性兩個方面。

3.分析評論

眾所周知，征地拆遷是工程建設的第一步，俗稱天下第一難，它涉及各級地方政府、集體到千家萬戶的切身利益和社會穩(wěn)定問題，因此，征地拆遷費用的審核工作也是審核工作的難題。在充分了解征地拆遷相關政策和仔細核對、分析已簽訂的各項補償和安置協(xié)議基礎上，把征地拆遷費用分成征地費用、地上基礎設施等附著物拆遷補償費、被拆遷房屋拆遷安置費用和征地拆遷過程中相關服務費四大塊。由于土地征用采用統(tǒng)一征地方式，即由所在地土地管理部門負責統(tǒng)一征地工作，征地費用也是按照現(xiàn)有相關政策收繳，該項費用只需按照相關政策進行核對方可。征地拆遷過程中相關服務費其費用總額相對較少，工作經(jīng)費支出沒有統(tǒng)一的標準，主要根據(jù)各有關單位在拆遷工作中所占的工作量大致比例進行分配，各類中介服務費都有相應收費政策標準。我們需要關注的是地方政府為了加快征地拆遷工作而出臺的各種激勵機制經(jīng)費，如工作經(jīng)費、加班費等是否轉嫁到征地拆遷費用中即可。審核過程中，應本著合法、合規(guī)、合情的原則，在政策規(guī)定范圍內，重點關注各項補償內容、工程量、補償標準的真實性、準確性和合理性，最終確定總補償費用。

參考文獻

［1］ 胡信彪.土地征收與房屋拆遷.北京：中國民主法制出版社，2006.12

［2］ 鄭耀.財政項目支出案例審核.浙江省財政項目預算審核中心. 內部資料2010.8

［3］ 浙江省城市房屋拆遷管理條例 （2007年修正）

第9篇：土地征收安置細則范文

［關鍵詞］轉制；稅收優(yōu)惠；物業(yè)管理企業(yè)

［中圖分類號］F275［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2014）21-0133-02

1所得稅

符合條件的物業(yè)管理公司,可向主管稅務機關申請享受國家現(xiàn)行的企業(yè)所得稅的優(yōu)惠政策,審批備案后即可享受。

11稅率的優(yōu)惠

服務業(yè)中,年度應納稅所得額不超過30萬元,從業(yè)人數(shù)不超過80人,資產(chǎn)總額不超過1000萬元,為小型微利企業(yè)。《企業(yè)所得稅法》第二十八條規(guī)定,符合條件的小型微利企業(yè),減按20％的稅率征收企業(yè)所得稅。《財政部國家稅務總局關于小型微利企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策有關問題的通知》(財稅［2011］117號)規(guī)定,為了進一步支持小型微利企業(yè)發(fā)展,自2012年1月1日至2015年12月31日,對年應納稅所得額低于6萬元(含6萬元)的小型微利企業(yè),其所得減按50%計入應納稅所得額,按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。

12稅額的減免

招用下崗失業(yè)人員企業(yè)所得稅減免：①現(xiàn)有服務型企業(yè)(廣告業(yè)、桑拿、按摩、網(wǎng)吧、氧吧除外)和現(xiàn)有商貿企業(yè)(從事批發(fā)、批零兼營以及其他非零售業(yè)務的商貿企業(yè)除外)當年新招用下崗失業(yè)人員達到職工總數(shù)30%以上(含30%)的,并簽訂1年(含)以上勞動合同,經(jīng)勞動保障部門認定,可在3年內對年度應繳的企業(yè)所得稅額減征30%。②勞動就業(yè)服務企業(yè)中的加工型企業(yè)和街道社區(qū)具有加工性質的小型企業(yè)實體及從事商品零售兼營批發(fā)業(yè)務的商業(yè)零售企業(yè),凡安置下崗失業(yè)人員并簽訂1年(含)以上勞動合同的,經(jīng)勞動保障部門認定,每吸納1名下崗失業(yè)人員,每年可享受企業(yè)所得稅4000元,定額稅收扣減優(yōu)惠可上下浮動20%,由各省人力資源社會保障廳確定具體定額標準。

招用殘疾人員的企業(yè)所得稅減免：企業(yè)月平均實際安置的殘疾人占單位在職職工總數(shù)的比例高于25％(含25％),實際安置的殘疾人人數(shù)多于10人(含10人),并且提供“服務業(yè)”稅目(廣告業(yè)除外)取得的收入占增值稅業(yè)務和營業(yè)稅業(yè)務收入之和達到50％的,按實際安置殘疾人的人數(shù)予以每人每年減征營業(yè)稅。

2契稅

轉制的物業(yè)管理公司承受原企業(yè)土地、房屋權屬,免征契稅或減半征收契稅。

財政部、國家稅務總局《關于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》(財稅［2012］4號)規(guī)定符合以下條件的：企業(yè)公司制改造；公司股權(股份)轉讓；公司合并；公司分立；企業(yè)出售；企業(yè)破產(chǎn)；債權轉股權；資產(chǎn)劃轉；事業(yè)單位改制。土地、房屋權屬的劃轉,免征契稅或減半征收契稅。

3房產(chǎn)稅

單位向職工出租的單位自有住房暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。

《財政部國家稅務總局關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》(財稅［2000］125號)規(guī)定：“自2001年1月1日起,對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房,包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等,暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅”。

4土地增值稅和土地使用稅

41土地增值稅

單位后勤部門轉制的物業(yè)管理公司在辦理土地、房屋權屬的劃轉不征收土地增值稅。

《土地增值稅暫行條例》第二條“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人,應當依照本條例繳納土地增值稅”,第五條“納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入”。轉制企業(yè)為劃轉形式,沒有取得收入,所以不繳納土地增值稅。

42土地使用稅

應稅單位將職工住宅辦理了土地使用權過戶手續(xù),可免征城鎮(zhèn)土地使用稅,對未辦理土地使用權過戶手續(xù)的應按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

5營業(yè)稅

(1)《關于納稅人資產(chǎn)重組有關營業(yè)稅問題的公告》(國稅發(fā)［2011］51號)納稅人在資產(chǎn)重組過程中,通過合并、分立、出售、置換等方式,將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關聯(lián)的債權、債務和勞動力一并轉讓給其他單位和個人的行為,不屬于營業(yè)稅征收范圍,其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權轉讓,不征收營業(yè)稅。

(2)對于房屋維修基金,不計征營業(yè)稅。根據(jù)《國家稅務總局關于住房專項維修基金征免營業(yè)稅問題的通知》(國稅發(fā)［2004］69號)規(guī)定：住房專項維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項代管基金,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。鑒于住房專項維修基金所有權及使用的特殊性,對房地產(chǎn)主管部門或其指定機構、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金,不計征營業(yè)稅。

(3)對物業(yè)管理公司為業(yè)主代收代付的水、電、燃氣和房租費用,可按差額征收營業(yè)稅；對其從事此項業(yè)務取得的手續(xù)費收入應當征收營業(yè)稅。根據(jù)《關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅［2003］16號)《關于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》(國稅發(fā)［1998］217號)

(4)物業(yè)服務企業(yè)將電梯維保、綠化保潔、秩序維護等專項服務項目分包給其他單位或者個人的,以其取得的物業(yè)服務收入的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位或者個人服務費用后的余額為營業(yè)額,征收營業(yè)稅。

(5)醫(yī)療勞務、衛(wèi)生服務：非營利性醫(yī)療機構按照國家規(guī)定的價格取得的醫(yī)療服務收入,自取得執(zhí)業(yè)登記之日起,3年內免征營業(yè)稅。

(6)垃圾處置費不征收營業(yè)稅。國家稅務總局《關于垃圾處置費征收營業(yè)稅問題的批復》(國稅函［2005］1128號)中明確規(guī)定,單位和個人提供的垃圾處置勞務不屬于營業(yè)稅應稅勞務,對其處置垃圾取得的垃圾處置費,不征收營業(yè)稅。處置垃圾不征收營業(yè)稅的范圍包括垃圾的收集、中轉運輸、焚燒、填埋等。

6印花稅

(1)在稅目稅率表中,沒有列舉與物業(yè)費相關的服務項目,因此物業(yè)費不屬于印花稅征稅范圍。

(2)業(yè)主與物管公司簽訂的委托租賃房屋合同,不屬于應稅憑證,不貼印花。根據(jù)《關于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》(國稅發(fā)［1991］155號)第十四條：“單位與委托單位之間簽訂的委托合同,凡僅明確事項、權限和責任的,不屬于應稅憑證,不貼印花。”

7增值稅

改制企業(yè)的自產(chǎn)暖氣向本企業(yè)職工供暖,屬于《增值稅暫行條例實施細則》第四條規(guī)定的應視同銷售情形中的“將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或者個人消費”,那么該視同銷售收入是否可以免征增值稅呢？根據(jù)財稅［2009］11號文件規(guī)定,免征增值稅的采暖費收入包括供熱企業(yè)直接向居民收取的、通過其他單位向居民收取的和由單位代居民繳納的采暖費。筆者認為,在這部分暖氣視同銷售的情況下,應視同向職工收取了采暖費,予以免征增值稅,但是需要與當?shù)氐亩悇詹块T認真溝通。

以上是筆者個人在工作中歸納的稅收優(yōu)惠政策,僅供參考。各省市針對本地實際情況還會有一些補充政策,符合減免稅條件的物業(yè)管理公司,應及時向主管稅務機關辦理減免稅相關手續(xù),享受稅收優(yōu)惠。

參考文獻：