民法典對(duì)土地使用權(quán)的規(guī)定精選(九篇)

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第1篇：民法典對(duì)土地使用權(quán)的規(guī)定范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 合作開(kāi)發(fā)合同 法律性質(zhì)

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同在實(shí)踐中之所以最易發(fā)生糾紛，在很大程度上是由于人們對(duì)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不清楚、不準(zhǔn)確造成的，這一基礎(chǔ)性理論問(wèn)題如果得不到澄清，實(shí)踐中的許多相關(guān)糾紛就不可能真正得到解決，自然也就無(wú)從預(yù)防糾紛的發(fā)生，因此，研究房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的法律性質(zhì)自屬十分必要。

一、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)概述

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《房地產(chǎn)法》）第2條第3款規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依據(jù)該法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。該規(guī)定至少明確了以下三個(gè)問(wèn)題：首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只能在國(guó)有土地上進(jìn)行，這就排除了在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可能性，盡管有些學(xué)者有不同意見(jiàn)，但筆者以為，在我國(guó)現(xiàn)行的國(guó)有集體二元土地制度之下，不宜將集體土地納入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)視野之中。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)須以取得國(guó)有土地使用權(quán)為前提，這就廓清了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建筑工程承包之間的差異，后者不以取得國(guó)有土地使用權(quán)為前提。最后，開(kāi)發(fā)是指進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。在《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）出臺(tái)之前，人們對(duì)開(kāi)發(fā)行為是否僅限于商業(yè)行為有分歧，學(xué)者一般也將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分為以經(jīng)營(yíng)為目的和以自用為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩類(lèi)，而根據(jù)《解釋》第14條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為僅限于商業(yè)性質(zhì)的開(kāi)發(fā)，不包括以自用為目的的開(kāi)發(fā)，在《解釋》出臺(tái)過(guò)程中，多數(shù)意見(jiàn)也認(rèn)為，非經(jīng)營(yíng)性的合作開(kāi)發(fā)行為不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為，而只是一般的合建、聯(lián)建房屋行為。

房地產(chǎn)的合作開(kāi)發(fā)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之一類(lèi)，自然亦應(yīng)遵循《房地產(chǎn)法》之規(guī)定。關(guān)于房地產(chǎn)的合作開(kāi)發(fā)，在《解釋》出臺(tái)之前，學(xué)者們對(duì)其內(nèi)涵外延各有不同認(rèn)識(shí)，司法實(shí)務(wù)中其稱(chēng)謂與內(nèi)容也千差萬(wàn)別，在《解釋》出臺(tái)之后，該概念就成了一個(gè)專(zhuān)門(mén)法律術(shù)語(yǔ)，具有特定的內(nèi)涵外延?！斗康禺a(chǎn)法》第27條明確規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)?！贝四朔康禺a(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的基本法律依據(jù)，但是其在以下三個(gè)問(wèn)題的規(guī)范上是模糊不清的：其一，何謂房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)；其二，合作開(kāi)發(fā)與合資開(kāi)發(fā)有何區(qū)別；其三，開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)是一種行為還是兩種行為。對(duì)于這些模糊，《解釋》第14條進(jìn)行了一定的澄清，結(jié)合該條以及《房地產(chǎn)法》第2條的規(guī)定可知，所謂房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)，是指雙方或多方當(dāng)事人以出讓土地使用權(quán)為前提，共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性的基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為。由該定義可知，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的構(gòu)成要件有三：

1.房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的主體是雙方或多方當(dāng)事人。合作開(kāi)發(fā)本身即意味著主體的多元性，以此區(qū)別于房地產(chǎn)的單方開(kāi)發(fā)，因此，當(dāng)事人共同投資組建獨(dú)立法人進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就不屬于房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)，而是單方開(kāi)發(fā)，法人而非法人投資者是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體?！斗康禺a(chǎn)法》和《解釋》對(duì)此問(wèn)題雖未明言，但應(yīng)做如此理解，以體現(xiàn)和貫徹民事主體法律地位的獨(dú)立性。

2.房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)以共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)為構(gòu)成要件。在起草《解釋》的過(guò)程中，參與起草的法學(xué)理論界和實(shí)務(wù)界人士多數(shù)認(rèn)為，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)須以共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)（所謂的“三共”）為構(gòu)成要件，少數(shù)意見(jiàn)認(rèn)為其僅以共同投資為構(gòu)成要件。而正式頒行的《解釋》對(duì)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的“三共”要件已經(jīng)作出了明確的規(guī)定。另一方面，由房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的“三共”要件可知，《房地產(chǎn)法》沒(méi)有明確區(qū)分的合資開(kāi)發(fā)與合作開(kāi)發(fā)在《解釋》中已經(jīng)得到廓清，即合作開(kāi)發(fā)以資本聯(lián)合為構(gòu)成要件，但由房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的主體多元性所決定，合作開(kāi)發(fā)的資本聯(lián)合形式不包括成立獨(dú)立于投資者的法人以進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的情形，此乃法人人格獨(dú)立原則之必然要求。

3.在房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的共同投資中，必須以出讓土地使用權(quán)為其組成部分。盡管從文義上看，《解釋》第14條似乎并未將出讓土地使用權(quán)作為房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)必備投資內(nèi)容，但結(jié)合《房地產(chǎn)法》第2條的規(guī)定可知，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)必須以取得出讓土地使用權(quán)為條件，亦即至少須一方當(dāng)事人以出讓土地使用權(quán)作為出資才能進(jìn)行房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)，至于其他的投資則可以是資金等財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利。根據(jù)《房地產(chǎn)法》第2條的規(guī)定，如果當(dāng)事人對(duì)其所開(kāi)發(fā)之房地產(chǎn)所占用之土地不享有國(guó)有土地使用權(quán)，就不可能是構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，當(dāng)然也就不可能構(gòu)成房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)了。

值得注意的是，關(guān)于合作開(kāi)發(fā)與合作經(jīng)營(yíng)是一種行為還是兩種行為的問(wèn)題，由于《解釋》只規(guī)定了房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，所以應(yīng)認(rèn)為《解釋》是將房地產(chǎn)合作經(jīng)營(yíng)包容在房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的范圍之內(nèi)，而這也符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商業(yè)性質(zhì)以及社會(huì)一般的觀念。

二、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同法律性質(zhì)之爭(zhēng)

《解釋》第14條對(duì)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的概念進(jìn)行了權(quán)威的界定，即所謂合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。從該條中并不能清晰地看出房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的法律性質(zhì)，該問(wèn)題在法學(xué)界爭(zhēng)論也很大，見(jiàn)解各異，究其原因，是因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的形態(tài)各異，因此，在研究房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的法律性質(zhì)之前，首先有必要明確房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的不同形態(tài)。

一般來(lái)說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)實(shí)社會(huì)生活中主要存在著以下六種房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)形態(tài)：

1.一方提供出讓土地使用權(quán)，他方提供資金、勞務(wù)或技術(shù)等，以雙方的名義進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在工程進(jìn)行了一定階段后，即可各自以自己的名義對(duì)預(yù)分得的房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)售，或者在開(kāi)發(fā)完成后各自取得其依約應(yīng)得的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)。

2.一方提供出讓土地使用權(quán)，他方提供資金、勞務(wù)或技術(shù)等，以土地使用權(quán)人的名義開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)完成后，當(dāng)事人各自取得其依約應(yīng)得的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)。

3.一方提供出讓土地使用權(quán)，他方提供資金、勞務(wù)或技術(shù)等，以他方當(dāng)事人的名義開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)完成后，當(dāng)事人各自取得其依約應(yīng)得的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)。

4.一方提供出讓土地使用權(quán)，他方提供資金、勞務(wù)或技術(shù)等，組建非法人組織（如合伙企業(yè)）開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)， 開(kāi)發(fā)完成后，雙方當(dāng)事人取得其依約應(yīng)得的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)。

5.一方提供出讓土地使用權(quán)，他方提供資金、勞務(wù)或技術(shù)等，以其中一方的名義開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)完成并出售后，當(dāng)事人依約分配售房?jī)r(jià)款。

6.雙方或多方均提供部分出讓土地使用權(quán)，其中一方或雙方又再提供資金、勞務(wù)或技術(shù)等，以雙方或其中一方的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，在工程進(jìn)行一定階段后，即對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)分配進(jìn)而進(jìn)行預(yù)售，或者在完成開(kāi)發(fā)后，雙方當(dāng)事人依約進(jìn)行實(shí)物或資金分配。

正是由于房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的形態(tài)復(fù)雜多樣，所以學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的性質(zhì)眾說(shuō)紛紜，歸納起來(lái)，大致有以下幾種觀點(diǎn)：其一，承攬合同。該觀點(diǎn)將土地使用權(quán)人分得的部分房屋視為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的他方當(dāng)事人承攬的定作物，而將他方當(dāng)事人取得的部分土地使用權(quán)看作土地使用權(quán)人支付的報(bào)酬。其二，互易合同。該觀點(diǎn)將房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同視為部分土地使用權(quán)與部分房屋所有權(quán)的交換。其三，合伙合同。該觀點(diǎn)認(rèn)為當(dāng)事人締結(jié)合伙合同，以土地使用權(quán)、資金、勞務(wù)和技術(shù)等作為出資，成立合伙，共同建造房屋，并分享合伙之收益。其四，買(mǎi)賣(mài)合同與承攬合同并存的混合合同。該觀點(diǎn)認(rèn)為他方當(dāng)事人為土地使用權(quán)人完成一定工作，土地使用權(quán)人以轉(zhuǎn)讓他方當(dāng)事人取得的部分房屋所占用的土地之使用權(quán)作為報(bào)酬，而他方當(dāng)事人又以此項(xiàng)報(bào)酬抵充受讓其房屋所占用土地之使用權(quán)的款項(xiàng)。其五，附合合同。該觀點(diǎn)認(rèn)為有的國(guó)家規(guī)定房屋是土地的構(gòu)成部分，與土地一起共同構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)，房屋不能單獨(dú)成為不動(dòng)產(chǎn)，所以他方當(dāng)事人以自己的資金、材料在他人享有土地使用權(quán)的土地上建房，是動(dòng)產(chǎn)附合于不動(dòng)產(chǎn)，因而土地使用權(quán)人原始取得房屋的所有權(quán)。

關(guān)于房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同性質(zhì)的上述六種觀點(diǎn)，似乎都是可以自圓其說(shuō)的。在房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的前五種形態(tài)中，如果說(shuō)附合合同的觀點(diǎn)在我國(guó)并不正確，因?yàn)樵谖覈?guó)房屋本身就是不動(dòng)產(chǎn)，那么承攬合同、互易合同、合伙合同、混合合同的觀點(diǎn)卻是可以成立的。而第六種房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)形態(tài)，則僅有合伙合同說(shuō)可以作妥當(dāng)解釋。同一合同竟然可以做多種性質(zhì)完全不同的解釋?zhuān)@些解釋看起來(lái)似乎都各有其妥當(dāng)性，顯然，這些解釋的正確性和合理性是值得懷疑的，同時(shí)值得引起重視的是，在分析法律現(xiàn)象時(shí)應(yīng)多做事實(shí)的分析，而不應(yīng)輕易地進(jìn)行擬制的分析。另一方面，如果將同一合同多種解釋這種現(xiàn)象作為合同競(jìng)合來(lái)處理，則如此之多的競(jìng)合肯定會(huì)嚴(yán)重?fù)p害法律的穩(wěn)定性和確定性，因此，有必要另辟蹊徑考察房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的法律性質(zhì)。

三、作為合伙合同的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同

基于前文對(duì)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)概念的界定，筆者以為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同在性質(zhì)上乃是一種合伙合同。其理由主要有以下幾方面：

1.理論上，將合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同定性為合伙合同是妥當(dāng)?shù)??！逗匣锲髽I(yè)法》、《民法通則》都明確規(guī)定，合伙合同以共同出資、合伙經(jīng)營(yíng)、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)為本質(zhì)特征，而理論界和實(shí)務(wù)界傳統(tǒng)上一般也認(rèn)為，合作行為亦以合作方共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)為特征，因此作為合作行為之一種的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)自然亦應(yīng)屬于合伙合同。

2.《解釋》第14條實(shí)際上已經(jīng)將合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同定性為合伙合同。雖然《解釋》第14條明確規(guī)定合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)僅以共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)為特征，不以共同經(jīng)營(yíng)為條件，但是這并不損害合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同作為合伙合同的性質(zhì)。因?yàn)椤逗匣锲髽I(yè)法》、《民法通則》的規(guī)定以及傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為合伙應(yīng)以合伙經(jīng)營(yíng)為條件，是一種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。首先，在理論上，合伙人共同經(jīng)營(yíng)合伙事業(yè)并非是所有合伙的必備要件，如在隱名合伙，隱名合伙人即不參加合伙經(jīng)營(yíng)，即使在普通合伙中，合伙人亦可放棄其對(duì)合伙事業(yè)經(jīng)營(yíng)的權(quán)利；其次，在實(shí)踐中，許多合伙的經(jīng)營(yíng)并非是由全體合伙人共同進(jìn)行的，甚至在有的合伙中部分或全體合伙人并不參與合伙經(jīng)營(yíng)，而由其他合伙人甚至第三人進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；最后，從比較法的角度看，主要大陸法系國(guó)家如德國(guó)、日本以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等國(guó)家或地區(qū)的民法典都未將合伙經(jīng)營(yíng)作為判斷合伙成立與否的標(biāo)準(zhǔn)，而一般是將合伙界定為二人以上互約出資以經(jīng)營(yíng)共同事業(yè)之契約，此“經(jīng)營(yíng)共同事業(yè)”并非共同經(jīng)營(yíng)！可見(jiàn)，合伙經(jīng)營(yíng)盡管通常是多數(shù)合伙組織的特征之一，但是并不是所有的合伙組織都具有該特征，缺乏該特征并不能說(shuō)明其非合伙組織?！督忉尅分晕磳ⅰ肮餐?jīng)營(yíng)”作為房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)成立之條件，乃是因?yàn)樵谄鸩荨督忉尅愤^(guò)程中，我國(guó)法學(xué)理論界和實(shí)務(wù)界人士多數(shù)認(rèn)為共同經(jīng)營(yíng)在目前的合作行為中已無(wú)足輕重，實(shí)際中許多合作方不參與經(jīng)營(yíng)的，而由其他合作方獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，且這也符合合同自由原則，故認(rèn)為不應(yīng)再將共同經(jīng)營(yíng)作為認(rèn)定合作的條件。可見(jiàn)，《解釋》不僅間接地將合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的性質(zhì)界定為合伙合同，而且也糾正了對(duì)合伙特征的不妥當(dāng)?shù)膫鹘y(tǒng)認(rèn)識(shí)。

3.合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同是當(dāng)事人聯(lián)合起來(lái)、經(jīng)營(yíng)共同事業(yè)而締結(jié)的合伙合同。在現(xiàn)代私法中，自然人的聯(lián)合方式是多種多樣的，單就財(cái)產(chǎn)關(guān)系而言，自然人的聯(lián)合主要通過(guò)兩種方式實(shí)現(xiàn)：一是通過(guò)合伙合同實(shí)現(xiàn)聯(lián)合，二是通過(guò)組建法人團(tuán)體、非法人團(tuán)體實(shí)現(xiàn)聯(lián)合。 在房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中，各方當(dāng)事人為了獲取資源和財(cái)富，相互合作進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，將其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)出售后分配利潤(rùn)或直接分配房地產(chǎn)，這都是當(dāng)事人聯(lián)合起來(lái)以取得資源和財(cái)富的體現(xiàn)，而組建法人進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其已非房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)已如前述，房地產(chǎn)的合作開(kāi)發(fā)僅限于組建非法人團(tuán)體或者締結(jié)非組織型的合伙，而此兩者都必須首先締結(jié)合伙合同，因此合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同自應(yīng)是合伙合同。當(dāng)事人之所以只有通過(guò)締結(jié)合伙合同才能實(shí)現(xiàn)其聯(lián)合，其根本原因在于合伙的目的乃是經(jīng)營(yíng)共同目的事業(yè)，學(xué)界通說(shuō)認(rèn)為合伙須建立在經(jīng)營(yíng)共同目的事業(yè)之基礎(chǔ)上，此亦為大陸法系各國(guó)法律均明確規(guī)定。[8]而承攬合同、互易合同、混合合同、附合合同等均無(wú)經(jīng)營(yíng)共同事業(yè)之目的，僅是當(dāng)事人間直接的利益交換，并不涉及當(dāng)事人與第三人的利益交換問(wèn)題，而合伙合同的當(dāng)事人之間雖然也存在著一定的利益交換，但就主要方面而言，是合伙人以合伙為媒介與第三人進(jìn)行利益交換，各合伙人之間具有經(jīng)營(yíng)共同事業(yè)之目的，因此，主張房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的性質(zhì)是承攬合同、互易合同、混合合同或附合合同的觀點(diǎn)是不正確的。

4.就實(shí)踐層面考察可知，現(xiàn)實(shí)社會(huì)生活中的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)，就是雙方或多方當(dāng)事人為了從中獲取資源和財(cái)富而經(jīng)營(yíng)的共同事業(yè)。在前述六種房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的形態(tài)中，一方或雙方或多方以出讓土地使用權(quán)為投資，他方則以資金、勞務(wù)或技術(shù)為投資，共同設(shè)立合伙以開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，從中獲取利益，只不過(guò)投資方式、分配方式、組織方式不同罷了。關(guān)于投資方式，既有一方當(dāng)事人又有雙方或多方當(dāng)事人以其出讓土地使用權(quán)為投資的，既有僅以出讓土地使用權(quán)作為出資又有以出讓土地使用權(quán)和資金、勞務(wù)或技術(shù)等作為出資的。關(guān)于分配方式，既有實(shí)物分配又有資金分配。關(guān)于組織方式，既有普通合伙又有合伙企業(yè)，前者如僅僅為開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)而締結(jié)合伙合同，利益分配完畢后合伙即消滅，后者如依據(jù)《合伙企業(yè)法》而成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合伙企業(yè)。理論上將前者稱(chēng)為行為性合伙而后者稱(chēng)為組織性合伙，所謂行為性合伙是指其僅具有臨時(shí)性共同事業(yè)、具有較強(qiáng)契約性的合伙，通常是當(dāng)事人僅就特定事項(xiàng)結(jié)成合伙，事畢合伙即消滅，德國(guó)法上稱(chēng)其為偶然合伙（Gelegenheitsgesellschaft）。所謂組織性合伙是指具有繼續(xù)性共同事業(yè)、具有較強(qiáng)團(tuán)體性的合伙組織，我國(guó)《合伙企業(yè)法》中的合伙企業(yè)就是典型的組織性合伙，其具有相對(duì)獨(dú)立的民事主體地位。在我國(guó)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中，行為性合伙較多而組織性合伙較少。

從以上分析可知，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同實(shí)際上就是合伙合同之一種，理論界與實(shí)務(wù)界對(duì)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的性質(zhì)及其法律適用認(rèn)識(shí)不清，很大程度上與我國(guó)民法學(xué)界引進(jìn)聯(lián)營(yíng)概念一樣，是將生活中的不成熟的、未進(jìn)行適當(dāng)抽象的概念直接納入法律規(guī)范領(lǐng)域的結(jié)果，這是我國(guó)私法立法以及學(xué)術(shù)研究不成熟的表現(xiàn)，在我國(guó)當(dāng)前正在進(jìn)行物權(quán)法乃至民法典起草的過(guò)程中，該類(lèi)問(wèn)題應(yīng)該得到更好的澄清和梳理。

四、合作住宅問(wèn)題

在我國(guó)現(xiàn)實(shí)生活中還存在著一類(lèi)特殊的合作建房方式，即合作住宅的建造，根據(jù)《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》第3條的規(guī)定，所謂住宅合作社是指經(jīng)市（縣）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，由城市居民、職工為改善自身住房條件而自愿參加，不以盈利為目的公益性的具有法人資格的合作經(jīng)濟(jì)組織。而住宅合作社通過(guò)社員集資合作建造的住宅被稱(chēng)為合作住宅。合作住宅具有以下幾方面特點(diǎn)：

1.合作住宅的建造主體是作為法人的住宅合作社，城鎮(zhèn)職工、居民可自愿加入住宅合作社。

2.建造合作住宅的資金來(lái)源主要有社員交納的資金、銀行貸款、政府和社員所在單位資助的資金以及其他合法收入的資金。

3.合作住宅的建造受到政府全程監(jiān)督指導(dǎo)，從住宅合作社的興辦、合并、分立、終止到合作住宅的建設(shè)管理等都受到政府的監(jiān)控。

4.合作住宅可由住宅合作社、社員個(gè)人單獨(dú)擁有所有權(quán)，或者由住宅合作社與社員個(gè)人共同所有。

5.合作住宅不得向社會(huì)出租、出售，社員家庭不需要該住宅時(shí)，須將其退給本住宅合作社，后者以重置價(jià)結(jié)合成新計(jì)算房?jī)r(jià)，按原建房時(shí)個(gè)人出資份額向社員個(gè)人退款。

6.合作住宅所占用之土地是劃撥土地。

由合作住宅的上述幾方面特點(diǎn)可知，合作住宅建設(shè)雖然具有社員合作的因素，但其與前文所述房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)，是性質(zhì)完全不同的兩個(gè)事物，其差異至少體現(xiàn)在以下幾方面：第一，與房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)不同，合作住宅的建造行為不屬于商業(yè)性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因此，合作住宅不得向社會(huì)出租、出售，而合作開(kāi)發(fā)之房地產(chǎn)得在市場(chǎng)自由流通；第二，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的主體可以是任何民事主體，而合作住宅的建造主體是作為法人的合作住宅社，而該合作住宅社也僅有城市職工、居民才有資格加入；第三，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源于當(dāng)事人的投資，而合作住宅建造的資金來(lái)源渠道眾多；第四，較之于合作住宅的建造，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)所受政府監(jiān)控的程度較低、所受政府優(yōu)惠亦較少；第五，與合作住宅的所有權(quán)歸屬方式不同，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)因其開(kāi)發(fā)模式多樣，其房地產(chǎn)所有權(quán)歸屬方式亦較復(fù)雜；第六，合作住宅所占用之土地是劃撥土地，而合作開(kāi)發(fā)之房地產(chǎn)所占用之土地是出讓土地。

參考文獻(xiàn)：

[1]耀振華:房地產(chǎn)的共同開(kāi)發(fā)和委托開(kāi)發(fā)探析[J].政法論壇, 1997(2)

[2]韓延斌:《國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同及相關(guān)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》修改意見(jiàn)綜述[J].人民法院報(bào), 2004年6月29日

[3]楊與齡:房屋之買(mǎi)賣(mài)、委建、合建或承攬[M].正中書(shū)局, 1981.413～415

第2篇：民法典對(duì)土地使用權(quán)的規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：動(dòng)產(chǎn)；不動(dòng)產(chǎn)；區(qū)分；登記標(biāo)準(zhǔn)

中圖分類(lèi)號(hào)：DF41 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）17-0261-02

一、動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分原因及意義

“在每一種法中，都存在一個(gè)‘對(duì)物的最基本劃分’，也就是說(shuō)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)-社會(huì)制度都以它為基點(diǎn)?！薄斑@個(gè)基本的劃分在現(xiàn)代法中表現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)與可動(dòng)產(chǎn)之分。” [1] 190-191動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)分類(lèi)的根本原因不單是以物的客觀性可動(dòng)與不可動(dòng)為標(biāo)準(zhǔn)，其根本原因是“將具有重要社會(huì)意義的財(cái)產(chǎn)從一般財(cái)產(chǎn)中分離出來(lái)，予以一般財(cái)產(chǎn)所沒(méi)有的管理和保護(hù)?！盵2]這一點(diǎn)可以從物權(quán)客體分類(lèi)的歷史發(fā)展過(guò)程中得到證明。不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的這一分類(lèi)最早是由尤士丁尼創(chuàng)立的，在此之前羅馬法中分為要式物和略式物。要式物后來(lái)被尤士丁尼概括為不動(dòng)產(chǎn)，略式物后來(lái)被概括為動(dòng)產(chǎn)，“表示重要社會(huì)意義的物與具有個(gè)人意義的物”[1] 192。在要式物與略式物的區(qū)分中，關(guān)于重要與一般的社會(huì)價(jià)值的評(píng)價(jià)體現(xiàn)的要比不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的劃分要清晰。但不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)這一劃分沿用至今，也證明了這一劃分是經(jīng)得起歷史的考驗(yàn)的。顯然尤士丁尼在用不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)這一劃分取代要式物與略式物的劃分時(shí)還包含了其他因素，最直觀的就是物的客觀屬性這一標(biāo)準(zhǔn)。

首先，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的劃分是歷史生成的，“在法律哲學(xué)中去尋求劃分的理由，結(jié)果必然是徒勞無(wú)功；它們不屬于法律哲學(xué)而屬于法律歷史?！盵3]動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的分類(lèi)，可以追溯到古羅馬時(shí)代。其次，功能實(shí)現(xiàn)也是動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)劃分的一個(gè)重要?jiǎng)右颉Ｗ詈笠彩亲钪匾?，不同時(shí)代人們的價(jià)值觀念對(duì)于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)這一劃分的形成具有決定性的影響。所以，無(wú)論從哪個(gè)方面觀察，動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分都不能輕易否定。因此作為動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)區(qū)分的財(cái)產(chǎn)基本分類(lèi)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持。

另外，動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的法律意義也不同。在所有權(quán)人主體上，不動(dòng)產(chǎn)中的土地、河流、森林等只能成為國(guó)家或集體的所有權(quán)客體，任何自然人或集體組織以外的法人都不能成為這些不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人。物權(quán)變動(dòng)的公示方式也不同，如動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，通常以交付為公示；而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，則以登記為公示，不經(jīng)登記的不發(fā)生變動(dòng)的效力。我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定的抵押、《城市房地產(chǎn)交易法》規(guī)定的房屋及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)柁k理登記后才生效。在關(guān)于物的擔(dān)保權(quán)利中，不動(dòng)產(chǎn)得設(shè)定抵押權(quán)，而不能設(shè)定質(zhì)押權(quán)和留置權(quán)。依《擔(dān)保法》第34條的規(guī)定，交通工具等動(dòng)產(chǎn)，可設(shè)定抵押權(quán)。從有無(wú)的性質(zhì)來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)多屬于稀缺性資源。為了物盡其用，以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的的他物權(quán)類(lèi)型要多于動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生相鄰關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)由于不能移動(dòng)，相鄰的占有人之間如因不動(dòng)產(chǎn)的利用而產(chǎn)生沖突與矛盾時(shí)，就需要法律加以協(xié)調(diào)。

二、動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)劃分標(biāo)準(zhǔn)的立法例

近現(xiàn)代各國(guó)立法大都對(duì)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)作出了劃分，劃分的方法均是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)作出界定，而不動(dòng)產(chǎn)之外的物為動(dòng)產(chǎn)。從各國(guó)規(guī)定來(lái)看，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)劃分的基本標(biāo)準(zhǔn)是物理標(biāo)準(zhǔn)，只是采用程度有所不同。有的國(guó)家采取單純的物理標(biāo)準(zhǔn)，而有的國(guó)家在物理標(biāo)準(zhǔn)外兼采其他標(biāo)準(zhǔn)，但其他標(biāo)準(zhǔn)也是輔助物理標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)揮作用。動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的劃分主要有以下5種標(biāo)準(zhǔn)。

1.單純物理標(biāo)準(zhǔn)。這是多數(shù)國(guó)家所采取的標(biāo)準(zhǔn)。例如，《意大利民法典》第812條規(guī)定：“土地、泉水、河流、樹(shù)木、房屋和其他建筑物，即使是臨時(shí)附著于土地的建筑物以及在一般情況下那些或是自然或是人為地與土地結(jié)為一體的物品是不動(dòng)產(chǎn)。固定在河岸或河床之上并且永久使用而建造的磨坊、浴場(chǎng)以及其他漂浮在水面上的建筑物視為不動(dòng)產(chǎn)?！薄度毡久穹ǖ洹返?6條規(guī)定：“土地及其定著物為不動(dòng)產(chǎn)?！薄栋Ｈ肀葋喢穹ǖ洹返?130條規(guī)定：“土地和建筑物被視為不動(dòng)產(chǎn)?！薄吨抢穹ǖ洹返?68條規(guī)定：“不能從一地移往他地的物，為不動(dòng)產(chǎn)。例如，土地和礦產(chǎn)，以及永久附著其上的物，如建筑物、樹(shù)木?！?/p>

第3篇：民法典對(duì)土地使用權(quán)的規(guī)定范文

關(guān)鍵字：物權(quán)法定位體系

隨著民法典在2002年底被提上議事日程，今年物權(quán)法的制定將作為民法典編纂的一部分。物權(quán)法作為民法典之一編與作為單行立法存在著重大的區(qū)別。前者是一種法典編纂行為，必須遵從法典編纂的形式和要求，對(duì)于后者則無(wú)需如此。前者必須滿足法律安定性的要求，體現(xiàn)法典的體系效率，不能經(jīng)常修改和變動(dòng)，而后者則要簡(jiǎn)單得多。因此，物權(quán)法如何定位不僅直接影響到物權(quán)法的體系結(jié)構(gòu)，而且也使得民法典的整個(gè)體系結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)差異。作為法典之一編的物權(quán)法必須在立法的定位與基本體系上與民法典銜接得當(dāng)，承載民法典的各項(xiàng)功能。近現(xiàn)代以來(lái)，隨著民法三原則的修正，整個(gè)物權(quán)法呈現(xiàn)出社會(huì)化、價(jià)值化的趨勢(shì)，物權(quán)種類(lèi)急劇增加，從注重物權(quán)的歸屬走向注重物權(quán)的利用。因此，我們?cè)谥贫ㄎ餀?quán)法時(shí)，應(yīng)反映近現(xiàn)代物權(quán)法的發(fā)展趨勢(shì)，在借鑒外國(guó)法制的同時(shí)，充分慮及中國(guó)的實(shí)際情況。下文就物權(quán)法的定位及基本體系作一些分析。

一、物權(quán)法的定位

物權(quán)法與整個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)體系的關(guān)系問(wèn)題，涉及到整個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)休系中物權(quán)法的定位問(wèn)題:是保留傳統(tǒng)規(guī)則，繼續(xù)將物權(quán)法的調(diào)整范圍限定在有體物之上；還是看到現(xiàn)在的發(fā)展趨勢(shì)，將物權(quán)法的觸角延伸至其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利之上?在物權(quán)法的制定過(guò)程中，對(duì)此問(wèn)題多有討論。以鄭成思教授為代表，倡導(dǎo)采用“財(cái)產(chǎn)法”之名稱(chēng)代替“物權(quán)法”。而贊成采納“物權(quán)法”名稱(chēng)的學(xué)者還是占大多數(shù)，王利明教授認(rèn)為，所謂采用物權(quán)法是“見(jiàn)物不見(jiàn)人”的說(shuō)法是一種誤解。大陸法系多數(shù)學(xué)者也認(rèn)為物權(quán)是人與人之間的關(guān)系。而法國(guó)之所以沒(méi)有使用物權(quán)法之稱(chēng)謂，是因?yàn)榉▏?guó)沒(méi)有嚴(yán)格區(qū)分物權(quán)與債權(quán)，沿襲的是廣義物權(quán)的概念，所有權(quán)、債權(quán)和物權(quán)沒(méi)有嚴(yán)格地區(qū)分開(kāi)來(lái)。現(xiàn)代無(wú)形財(cái)產(chǎn)日益成為財(cái)產(chǎn)的重要形式，但是這并不意味著無(wú)形財(cái)產(chǎn)要用“物權(quán)法”來(lái)調(diào)整。①就此問(wèn)題筆者也談一下自己的看法。

對(duì)于“物權(quán)法”、“財(cái)產(chǎn)法”之爭(zhēng)，我們可以看到，提出“財(cái)產(chǎn)法”的學(xué)者正確地看到了現(xiàn)代社會(huì)財(cái)產(chǎn)權(quán)利膨脹的問(wèn)題，認(rèn)為單純采納傳統(tǒng)物權(quán)的概念不足以涵蓋新出現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，鄭成思教授的“財(cái)產(chǎn)法”的觀點(diǎn)基本上是基于英美法的角度，從而想將知識(shí)產(chǎn)權(quán)納人到民法典的靜態(tài)財(cái)產(chǎn)中，與物權(quán)一樣作為財(cái)產(chǎn)的重要組成部分。應(yīng)該說(shuō)，這一出發(fā)點(diǎn)是積極的。

物權(quán)的概念起源于羅馬法，羅馬法為物權(quán)與債權(quán)的區(qū)分奠定了基本框架。1900年的《德國(guó)民法典》明確使用了物權(quán)的概念，并以填密的抽象思維和精湛的立法技術(shù)建構(gòu)了物權(quán)的制度體系。至此，傳統(tǒng)物權(quán)的概念得以確定化并通過(guò)，《德國(guó)民法典》影響了大陸法系多數(shù)國(guó)家。而債權(quán)的概念較物權(quán)為晚熟，只是在德國(guó)法上作了物權(quán)與債權(quán)的精致的劃分，但是如果把這種劃分作為衡量任何財(cái)產(chǎn)權(quán)利的模式，其弊端日漸明顯。在現(xiàn)代社會(huì)中，財(cái)產(chǎn)權(quán)種類(lèi)和形式日益復(fù)雜，主要表現(xiàn)為財(cái)產(chǎn)權(quán)的多元化、綜合性和價(jià)值化的趨勢(shì)，出現(xiàn)了傳統(tǒng)民法物權(quán)、債權(quán)二元?jiǎng)澐炙鶡o(wú)法解釋的財(cái)產(chǎn)權(quán)。其中兼具人身性質(zhì)和財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)就是一例。財(cái)產(chǎn)權(quán)表現(xiàn)為龐大的權(quán)利系統(tǒng)，既有現(xiàn)實(shí)的所有權(quán)，又有抽象的無(wú)形財(cái)產(chǎn)權(quán)。無(wú)形財(cái)產(chǎn)權(quán)也是一個(gè)繁雜的權(quán)利系統(tǒng)，它不僅包括股權(quán)、信托權(quán)和票據(jù)權(quán)利等，還包括知識(shí)產(chǎn)權(quán)、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)自由權(quán)、政府特許權(quán)等，其中大多數(shù)無(wú)形財(cái)產(chǎn)權(quán)并不屬于物權(quán)法調(diào)整的范疇。我國(guó)民事立法模式與德國(guó)立法相近，已經(jīng)基本上建立了物權(quán)法和債權(quán)法模式，除對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)予以專(zhuān)門(mén)規(guī)定外，其他無(wú)形財(cái)產(chǎn)在理論和立法地位上還往往為人們所忽視，所以在民法理論和立法上有必要正視無(wú)形財(cái)產(chǎn)的自身特點(diǎn)和獨(dú)立性，逐漸建立適應(yīng)當(dāng)代財(cái)產(chǎn)權(quán)制度實(shí)際狀況的財(cái)產(chǎn)權(quán)體系。因此，如何采取適當(dāng)?shù)姆绞绞篃o(wú)形財(cái)產(chǎn)權(quán)制度體系化并與民法典恰如其分地銜接，這是學(xué)界見(jiàn)需關(guān)注和研究的問(wèn)題。知識(shí)產(chǎn)權(quán)法在民法典中的地位，實(shí)際上只是上述問(wèn)題的一個(gè)重要側(cè)面。

但是，將知識(shí)產(chǎn)權(quán)納人物權(quán)法中，并冠以“財(cái)產(chǎn)法”之名，這會(huì)給立法帶來(lái)難題。首先，傳統(tǒng)的物權(quán)法規(guī)則是建立在有體物的基礎(chǔ)之上，是對(duì)有體物占有、使用、處分的特別規(guī)則，這些制度不可能適用于知識(shí)產(chǎn)權(quán)。如果將知識(shí)產(chǎn)權(quán)納人，形成財(cái)產(chǎn)法，那么財(cái)產(chǎn)法內(nèi)部仍然會(huì)形成傳統(tǒng)的“物權(quán)法”和“知識(shí)產(chǎn)權(quán)法”兩個(gè)門(mén)類(lèi)，財(cái)產(chǎn)法內(nèi)部仍然無(wú)法整合。而所謂的知識(shí)產(chǎn)權(quán)法是理論上的一種概括。知識(shí)產(chǎn)權(quán)法內(nèi)部體系是開(kāi)放的.隨時(shí)都有可能有新的權(quán)利加人。因此，對(duì)各項(xiàng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行整合并作為財(cái)產(chǎn)法的一部分，在立法技術(shù)上存在著很大的困難。其次，如果將知識(shí)產(chǎn)權(quán)制度全部納人民法典，則大量存在的程序性規(guī)范和公法規(guī)范將會(huì)使民法典在體系上難以協(xié)調(diào)，相關(guān)條文在性質(zhì)上難以兼容，民法典也無(wú)法實(shí)現(xiàn)其形式上的審美要求。再次，現(xiàn)代知識(shí)產(chǎn)權(quán)法正處于不斷發(fā)展、變革的過(guò)程之中，繼著作權(quán)法、商標(biāo)法、專(zhuān)利法后，商業(yè)秘密和反不正當(dāng)竟?fàn)幰布{人知識(shí)產(chǎn)權(quán)法范疇?，F(xiàn)代知識(shí)產(chǎn)權(quán)體系也是一個(gè)不斷創(chuàng)新的法律規(guī)范體系。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和國(guó)際經(jīng)濟(jì)新秩序的形成，知識(shí)產(chǎn)權(quán)立法日益呈現(xiàn)現(xiàn)代化、一體化的趨勢(shì)。知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)與國(guó)際貿(mào)易、經(jīng)濟(jì)有著不可分割的聯(lián)系。因此，從國(guó)際范圍上來(lái)看，知識(shí)產(chǎn)權(quán)法領(lǐng)域進(jìn)人了一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的階段。在這一背景之下，各國(guó)不得不“修綱變法”，按照《知識(shí)產(chǎn)權(quán)協(xié)議》等國(guó)際公約的要求，對(duì)本國(guó)知識(shí)產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行修訂。而將這種頻頻變動(dòng)的法律置于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的民法典，顯然是不合時(shí)宜的。從現(xiàn)代民法典體例對(duì)于知識(shí)產(chǎn)權(quán)制度的接納上來(lái)看，都存在著巨大的問(wèn)題，例如荷蘭民法典就不得不將知識(shí)產(chǎn)權(quán)編剔除于民法典之外。②

知識(shí)產(chǎn)權(quán)既然不能納人物權(quán)法領(lǐng)域，那么其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利(指除物權(quán)、債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)以外的無(wú)形財(cái)產(chǎn)權(quán))，能否納人物權(quán)編，并冠以“財(cái)產(chǎn)法”對(duì)之進(jìn)行調(diào)整呢?答案是否定的。因?yàn)檫@些無(wú)形財(cái)產(chǎn)從誕生之日起，始終是沿著非體系化的思路在發(fā)展的。在立法上如果企圖用財(cái)產(chǎn)法來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)于所有財(cái)產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整，必將破壞原有的物權(quán)和債權(quán)體系結(jié)構(gòu)，由于由“物”、“物權(quán)”和“債權(quán)”等基本概念所構(gòu)架的民法規(guī)范已經(jīng)形成了穩(wěn)固的立法模式，所以，任何概念上的拓展都會(huì)牽一發(fā)而動(dòng)全身，很難有所突破。在理論上必須承認(rèn)，物權(quán)法只是調(diào)整“物權(quán)”的法律，債法只是調(diào)整“債權(quán)”的法律，想在這二者之間通過(guò)擴(kuò)展概念或改變規(guī)則以調(diào)整無(wú)形財(cái)產(chǎn)，就目前而言，缺乏技術(shù)上和規(guī)則上的可能性。因此，筆者贊成仍然沿用“物權(quán)法”之名稱(chēng)，其調(diào)整范圍仍然限于“有體物”。

但是，大量的物權(quán)、債權(quán)之外的財(cái)產(chǎn)權(quán)利涌現(xiàn)出來(lái)，這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。如上所述，筆者認(rèn)為，在傳統(tǒng)物權(quán)法的領(lǐng)域，不可能實(shí)現(xiàn)對(duì)于這些財(cái)產(chǎn)權(quán)利的調(diào)整。那么這些權(quán)利需不需要在民法典中予以體現(xiàn)呢?以蘇永欽先生劃分的三代民法典為例，法國(guó)、奧地利民法典為第一代民法典、德國(guó)、瑞士民法典是第二代民法典，而中國(guó)如果要制定民法典的話，顯然屬于第三代民法典。如果我們?cè)诿穹ǖ涞呢?cái)產(chǎn)權(quán)制度中，仍然只規(guī)定物權(quán)、債權(quán)兩類(lèi)財(cái)產(chǎn)權(quán)，面對(duì)鋪天蓋地的新氣象視而不見(jiàn)，那么我們的民法典實(shí)難擔(dān)當(dāng)“第三代民法典”之重任。因此，我們必須發(fā)揮創(chuàng)造與整合能力，使民法典充滿時(shí)代的氣息，與社會(huì)的進(jìn)步保持相應(yīng)的彈性。此外，基于民法典是基本法，其與單行法是一般法與特別法的關(guān)系，我們也必須在民法典中找到這些財(cái)產(chǎn)權(quán)利的位置，否則法典的體系性效率無(wú)從得到體現(xiàn)。但是，是否在民法典中單獨(dú)設(shè)一編進(jìn)行規(guī)定呢?這是各國(guó)在邁入新世紀(jì)時(shí)，修改民法典所碰到的共同的問(wèn)題。將物權(quán)、債權(quán)之外的財(cái)產(chǎn)權(quán)利全部納人民法典會(huì)使民法典雜亂到不忍卒讀的程度。這些財(cái)產(chǎn)權(quán)利都有一些特殊性，帶有強(qiáng)烈的技術(shù)色彩，變動(dòng)較快。因此，詳盡地在民法典中予以規(guī)定肯定是不合時(shí)宜的。然而，只作原則性、一般性的規(guī)定也不可取。

筆者認(rèn)為，只有用整合財(cái)產(chǎn)權(quán)的方式才能解決這類(lèi)問(wèn)題。為此，我們倡導(dǎo)設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)總則，以次于民法總則的地位來(lái)整合各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利，同時(shí)保留傳統(tǒng)的物權(quán)法、債權(quán)法。這樣，可以解決理論上無(wú)形財(cái)產(chǎn)、商事財(cái)產(chǎn)權(quán)利等在民法典中的位置問(wèn)題，同時(shí)也避免了改動(dòng)傳統(tǒng)物權(quán)法這樣大的體系之爭(zhēng)的問(wèn)題。遵循此一思路，這里財(cái)產(chǎn)權(quán)總則的設(shè)定也非概念法學(xué)意義上的財(cái)產(chǎn)權(quán)總則，而是在完整保留物權(quán)和債權(quán)規(guī)范的前提下，為知識(shí)產(chǎn)權(quán)、商事財(cái)產(chǎn)權(quán)等在財(cái)產(chǎn)權(quán)總則里留下存在和發(fā)展的空間，以起到法典化的整合效果。至于知識(shí)產(chǎn)權(quán)、商事財(cái)產(chǎn)權(quán)和其他無(wú)形財(cái)產(chǎn)，除財(cái)產(chǎn)權(quán)總則予以一般規(guī)定外，仍應(yīng)由知識(shí)產(chǎn)權(quán)法、商法和其他單行法來(lái)專(zhuān)門(mén)規(guī)定。這樣，財(cái)產(chǎn)權(quán)總則將一如既往地統(tǒng)領(lǐng)傳統(tǒng)民法領(lǐng)域的物權(quán)法和債權(quán)法，同時(shí)也統(tǒng)領(lǐng)了游離在法典之外的知識(shí)產(chǎn)權(quán)法、商法和民事單行法的相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)規(guī)范，物權(quán)法、債權(quán)法和單行法的地位一樣，都是對(duì)某一類(lèi)財(cái)產(chǎn)權(quán)的專(zhuān)門(mén)規(guī)定。這樣，就能打破大陸法財(cái)產(chǎn)權(quán)體系的二元結(jié)構(gòu)，建立一種多元結(jié)構(gòu)、富有彈性的財(cái)產(chǎn)權(quán)體系，使它能夠更好地適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和需要。同時(shí)，也解決了理論上困擾已久的“民商合一”的問(wèn)題。

如上所述，財(cái)產(chǎn)權(quán)總則只是一個(gè)原則法，相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的具體規(guī)定必須要到其他各編和單行法中去尋覓。對(duì)于財(cái)產(chǎn)權(quán)總則的大致框架，筆者是這樣設(shè)想的:以“財(cái)產(chǎn)與財(cái)產(chǎn)權(quán)”為編，其中第一章“財(cái)產(chǎn)及其分類(lèi)”；第二章“財(cái)產(chǎn)權(quán)及其保護(hù)與限制”；第三章“物權(quán)一般規(guī)則(效力與變動(dòng))”；第四章“債權(quán)一般規(guī)則(效力與分類(lèi))”；第五章“物權(quán)、債權(quán)相互之轉(zhuǎn)化，’；第六章“知識(shí)產(chǎn)權(quán)一般規(guī)則”；第七章“其他財(cái)產(chǎn)權(quán)”。在這個(gè)基本設(shè)想框架之下，物權(quán)法是由置于財(cái)產(chǎn)權(quán)總則中的“物權(quán)一般規(guī)則”與緊隨財(cái)產(chǎn)權(quán)總則之后的物權(quán)編構(gòu)成。

二、物權(quán)法的基本體系

在確定好物權(quán)法的定位問(wèn)題之后，我們所要面對(duì)的，即是物權(quán)法內(nèi)部結(jié)構(gòu)問(wèn)題。也就是通常所說(shuō)，如何確定物權(quán)法的體系問(wèn)題。關(guān)于物權(quán)法的體系，目前學(xué)界和立法界普遍贊成沿用傳統(tǒng)民法的物權(quán)法總則、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、占有這種體系。③筆者的設(shè)想是在財(cái)產(chǎn)法總則中將物權(quán)的一般規(guī)則予以單獨(dú)一章進(jìn)行規(guī)定。因此在物權(quán)編中，不再設(shè)立總則。但是，由于民法典的制定是分編通過(guò)的，因此，物權(quán)法不能沒(méi)有總則，只能等待將來(lái)對(duì)各編進(jìn)行整合時(shí)，再將物權(quán)法總則納人財(cái)產(chǎn)權(quán)總則。物權(quán)法的基本體系也涉及概念的使用問(wèn)題，所有的體系都是建立在若干概念和制度的基礎(chǔ)之上。在物權(quán)法的制定過(guò)程中，幾個(gè)草案運(yùn)用的概念似曾相同，卻又略有不同。尤其是在用益物權(quán)制度方面，是繼續(xù)沿用在我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)中已經(jīng)使用的術(shù)語(yǔ)，還是完全遵從傳統(tǒng)民法的概念或?qū)χM(jìn)行適當(dāng)?shù)母脑欤瑢W(xué)界存在很大爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，對(duì)于已經(jīng)在我國(guó)立法和實(shí)踐中長(zhǎng)期使用的概念，如果與傳統(tǒng)民法中的概念不存在本質(zhì)性的沖突，是可以繼續(xù)沿用的，如宅基地使用權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等。對(duì)于我國(guó)立法上尚未借鑒的制度，如地役權(quán)、居住權(quán)等，還是采納傳統(tǒng)民法的概念為宜，沒(méi)有必要再造概念洲；下面以所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)為例，來(lái)闡述物權(quán)法的體系問(wèn)題，并對(duì)有爭(zhēng)議的制度提出一自己的看法。

(一)所有權(quán)

筆者贊同將國(guó)家所有權(quán)、集體所有體、個(gè)人所有權(quán)分別規(guī)定(此問(wèn)題將在專(zhuān)文中論述)，但是并不妨礙所有權(quán)依其他的方式進(jìn)行劃分，因此在所有權(quán)一章中規(guī)定:第一節(jié)“所有權(quán)和所有權(quán)取得，’；第二節(jié)“國(guó)家所有權(quán)”；第三節(jié)“集體所有權(quán)”；第四節(jié)“個(gè)人所有權(quán)”；第五節(jié)“其他所有權(quán)，’；第六節(jié)“建筑物區(qū)分所有權(quán)”；第七節(jié)“相鄰關(guān)系”；第八節(jié)“共有”。

(二)用益物權(quán)

關(guān)于用益物權(quán)的體系，爭(zhēng)議很大，主要是用益物權(quán)之種類(lèi)構(gòu)成方面。居住權(quán)在人大法工委的物權(quán)法草案中首次提出之后，受到了民法學(xué)者的關(guān)注。在實(shí)踐中，由子住房引起的糾紛層出不窮，學(xué)界開(kāi)始對(duì)這一國(guó)外通行的解決非所有人居住他人房屋制度從理論上進(jìn)行探討。居住權(quán)制度主要是解決養(yǎng)老、離婚或者喪偶的配偶的住房問(wèn)題‘我國(guó)現(xiàn)在養(yǎng)老的職能仍然由家庭承擔(dān)，社會(huì)承擔(dān)的程度非常小。這就帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題，老人在貧病的情況下，其擁有的住房應(yīng)當(dāng)如何處理?假設(shè)老人將房屋出賣(mài)，將出賣(mài)房屋的價(jià)金作為生活所需費(fèi)用，則老人的居住問(wèn)題仍然成為一個(gè)重大問(wèn)題。有學(xué)者提出來(lái)可以進(jìn)行保留居住權(quán)的買(mǎi)賣(mài)，如房屋所有權(quán)人在其年老時(shí)，可以將其房屋出賣(mài)，但在自己的有生之年保留對(duì)房屋的居住權(quán)，而房屋的受讓人則一次性或分期地向其支付價(jià)款，以之作為養(yǎng)老金歲毓喪偶的配偶居住權(quán)的問(wèn)題就更加尖銳。房屋當(dāng)然屬于遺產(chǎn)范圍，而我國(guó)《繼承法》將配偶、子女及父母列為第一順序的繼承人，也就是說(shuō)，在無(wú)遺囑繼承，也即法定繼承的情況下，喪偶配偶的住房問(wèn)題往往因?yàn)槎鄠€(gè)繼承人主張權(quán)利而受到嚴(yán)重威脅。這時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人設(shè)定或者法律規(guī)定喪偶配偶對(duì)于婚姻住房享有居住權(quán)，而對(duì)婚姻住房的所有權(quán)歸于法定繼承人共有，一旦配偶死亡，再由繼承人繼承，這樣就可以解決喪偶配偶的居住權(quán)問(wèn)題。而住房問(wèn)題在離婚時(shí)表現(xiàn)得尤為顯著，實(shí)踐中法院往往使用“暫住權(quán)”、“居住使用權(quán)”等法律并無(wú)明文規(guī)定的概念，導(dǎo)致判決生效之后受到各方當(dāng)事人的權(quán)利質(zhì)疑，使判決得不到切實(shí)地執(zhí)行。因此，居住權(quán)制度仍然有很大的適用空間。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)確定居住權(quán)制度。但問(wèn)題是，采納居住權(quán)制度之后，是否能與現(xiàn)行框架融合。由于居住權(quán)自羅馬法起，就隸屬于“用益權(quán)—使用權(quán)—居住權(quán)”的人役權(quán)制度框架之下，因此我們能否單獨(dú)借鑒居住權(quán)，而不采納人役、地役之劃分?這個(gè)問(wèn)題值得討論，目前學(xué)界也有學(xué)者對(duì)人役權(quán)進(jìn)行了研究，同時(shí)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)擴(kuò)充“用益權(quán)”的傳統(tǒng)含義，引人用益權(quán)制度。從居住權(quán)與使用權(quán)、用益權(quán)的關(guān)系上來(lái)看，居住權(quán)與使用權(quán)、用益權(quán)存在著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，從各國(guó)民法典的諸多準(zhǔn)用條款中可以見(jiàn)端倪。但是這并不意味著，脫離了人役權(quán)、地役權(quán)二元?jiǎng)澐值耐寥?，居住?quán)就難以生存。立法并非照搬其他國(guó)家的法律，在我國(guó)一直沿用所有權(quán)與他物權(quán)的劃分，并且將他物權(quán)劃分為用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)的框架下，將居住權(quán)劃歸為用益物權(quán)一類(lèi)也是合乎邏輯的。

因此，筆者認(rèn)為，在用益物權(quán)中可以這樣規(guī)定:第一節(jié)“土地使用權(quán)與資源保護(hù)”；第二節(jié)“農(nóng)地使用權(quán)”；第三節(jié)“建設(shè)用地使用權(quán)”；第四節(jié)“宅基地使用權(quán)”；第五節(jié)“地役權(quán)”；第六節(jié)“居住權(quán)”；第七節(jié)“典權(quán)”；第八節(jié)“自然資源使用權(quán)”。

(三)擔(dān)保物權(quán)

在擔(dān)保物權(quán)方面，由于《擔(dān)保法》已經(jīng)規(guī)定了抵押、質(zhì)押、留置三種擔(dān)保物權(quán)，將之納人不存疑義。但是，讓與擔(dān)保、優(yōu)先權(quán)及所有權(quán)保留是否納人物權(quán)法中引起了很大爭(zhēng)議。在此，筆者簡(jiǎn)單談?wù)効捶ā?/p>

讓與擔(dān)保，指?jìng)鶆?wù)人或第三人為擔(dān)保債務(wù)履行的目的，將擔(dān)保標(biāo)的物的權(quán)利(通常為所有權(quán))預(yù)先轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，由雙方約定于債務(wù)清償后，將擔(dān)保標(biāo)的物返還于債務(wù)人或第三人；債務(wù)不履行時(shí)，債務(wù)人得就該擔(dān)保標(biāo)的物受償?shù)囊环N擔(dān)保方式。讓與擔(dān)保在人大法工委和社科院的物權(quán)法草案中都有規(guī)定。而在王利明教授主持的物權(quán)法草案中沒(méi)有規(guī)定。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)設(shè)立讓與擔(dān)保制度。首先，讓與擔(dān)保與其他的典型擔(dān)保制度相比，具有很大的優(yōu)越性。它能擴(kuò)大融資的可能性，可以實(shí)現(xiàn)集合財(cái)產(chǎn)(包括具有流動(dòng)性的集合財(cái)產(chǎn))和一些不能設(shè)定典型擔(dān)保物權(quán)的權(quán)利的擔(dān)保化。如各種新形成或正在形成過(guò)程中的財(cái)產(chǎn)權(quán)，諸如電腦軟件的權(quán)利、電話加人權(quán)舊本)、擬購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)、建設(shè)中的建筑物、老鋪和招牌等特殊權(quán)利，在其上設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)尚有疑問(wèn)，但通過(guò)讓與擔(dān)?？蓪?shí)現(xiàn)上述財(cái)產(chǎn)的擔(dān)?；?。其次，我國(guó)實(shí)踐中已經(jīng)出現(xiàn)了類(lèi)似讓與擔(dān)保的按揭制度，盡管這是英美法系的制度，與大陸法系的讓與擔(dān)保制度存在著區(qū)別，但是我們可以將之改造成為讓與擔(dān)保制度，使之與我們的物權(quán)體系相吻合。再次，盡管讓與擔(dān)保也有一些缺陷，但是可以通過(guò)法律規(guī)制克服。比如說(shuō)，對(duì)于“流質(zhì)契約”缺陷的克服，可讓讓與擔(dān)保權(quán)人以清算義務(wù)予以解決。最后，盡管讓與擔(dān)保制度在德國(guó)、日本是通過(guò)判例來(lái)承認(rèn)發(fā)展的，但是我國(guó)適逢立法的良機(jī)，剛好可以通過(guò)立法對(duì)之加以規(guī)制。

在優(yōu)先權(quán)問(wèn)題方面，肯定優(yōu)先權(quán)的學(xué)者認(rèn)為優(yōu)先權(quán)是由法律直接規(guī)定的特種債權(quán)的債權(quán)人，就債務(wù)人的全部或特定財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保物權(quán)。而否定優(yōu)先權(quán)為擔(dān)保物權(quán)的學(xué)者認(rèn)為，優(yōu)先權(quán)是基于立法政策上之考慮，為保障某些特種債權(quán)與其他權(quán)利的實(shí)現(xiàn)而賦予權(quán)利人得就債務(wù)人的一般財(cái)產(chǎn)或特定財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。在三個(gè)物權(quán)法草案中，唯有王利明教授的草案詳盡規(guī)定了優(yōu)先權(quán)。筆者認(rèn)為，優(yōu)先權(quán)的實(shí)質(zhì)在于破除債權(quán)人平等之原則，賦予特種債權(quán)人以?xún)?yōu)先受償之權(quán)利，但這樣只不過(guò)是一種基于推行社會(huì)政策和社會(huì)公益的考量，能否判定其是否是一項(xiàng)獨(dú)立的擔(dān)保物權(quán)?而且優(yōu)先權(quán)內(nèi)容龐雜，觀之各國(guó)法律確立的優(yōu)先權(quán)，豬多規(guī)定屬于稅法、勞動(dòng)法、訴訟法之制度，統(tǒng)一納人物權(quán)法存在疑問(wèn)。因此，建議在物權(quán)法中不要規(guī)定優(yōu)先權(quán)，而置于特別法中予以規(guī)定。關(guān)于此點(diǎn)，我國(guó)的《民事訴訟法》、《破產(chǎn)法》、《海商法》已經(jīng)有了先例。

此外，學(xué)界對(duì)子所有權(quán)保留探討的也比較多。所有權(quán)保留是在買(mǎi)賣(mài)合同中，買(mǎi)受人雖先占有、使用標(biāo)的物，但在雙方當(dāng)事人約定特定條件(通常是價(jià)金的一部或全部清償)成就之前，出賣(mài)人仍保留標(biāo)的物的所有權(quán)；條件成就后，標(biāo)的物的所有權(quán)始移轉(zhuǎn)于買(mǎi)受人。對(duì)所有權(quán)保留之性質(zhì)，理論界與實(shí)務(wù)界均右兩種不同看法，一說(shuō)認(rèn)為，所有權(quán)保留在法律上為一種附條件的所有權(quán)移轉(zhuǎn)。此種理論并未將所有權(quán)保留作為擔(dān)保買(mǎi)賣(mài)價(jià)金受償?shù)膿?dān)保權(quán)對(duì)待，仍然將之作為一種特殊買(mǎi)賣(mài)對(duì)待，即所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)為所有權(quán)隨著買(mǎi)賣(mài)價(jià)金的付清而移轉(zhuǎn)于買(mǎi)受人。另一說(shuō)認(rèn)為，所有權(quán)保留為非典型擔(dān)保物權(quán)，其主旨在通過(guò)保留標(biāo)的物所有權(quán)以期保障買(mǎi)受人能按期支付價(jià)款或履行其他義務(wù)。所有權(quán)保留制度能夠很好地解決買(mǎi)受人資金不足和如何保障債權(quán)人價(jià)金債權(quán)實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題，因此，無(wú)論英美法系還是大陸法系國(guó)家都通過(guò)立法對(duì)之進(jìn)行確認(rèn)，只不過(guò)名稱(chēng)不一樣而已。我國(guó)立法對(duì)所有權(quán)保留雖未有明確規(guī)定，但《民法通則》第72條與《合同法》第134條為其存在留下了空間，學(xué)者也大多承認(rèn)有此制度。筆者認(rèn)為，所有權(quán)保留制度仍然置于《合同法》買(mǎi)賣(mài)合同中，以特殊買(mǎi)賣(mài)合同的形式出現(xiàn)未嘗不可，沒(méi)有必要將之納人物權(quán)法。

基于以上的考慮，在擔(dān)保物權(quán)的種類(lèi)構(gòu)成方面，筆者建議吸收《擔(dān)保法》中抵押、質(zhì)押、留置三種擔(dān)保物權(quán)，再加上讓與擔(dān)保，而對(duì)于優(yōu)先權(quán)、所有權(quán)保留則不予吸納。因此，擔(dān)保物權(quán)之大致結(jié)構(gòu)如下:第一節(jié)“擔(dān)保物權(quán)及其擔(dān)保范圍”；第二節(jié)“抵押權(quán)”；第三節(jié)“質(zhì)押權(quán)”；第四節(jié)“留置權(quán)”；第五節(jié)“讓與擔(dān)?！?。

注釋:

①王利明:《物權(quán)法研究》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2(X)2年版，第19頁(yè)。

②吳漢東:《知識(shí)產(chǎn)權(quán)法編纂體例與民法典編舞》，載《私法研究》第3卷，中國(guó)政法大學(xué)出版社2003年版，第65一68頁(yè)。

③中國(guó)政法大學(xué)課題組:《關(guān)于物權(quán)法的整體結(jié)構(gòu)》，載《人大復(fù)印資料》(民商法學(xué))2003年第1期，第30頁(yè)；王利明:《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明》，中國(guó)法制出版社20(刃年版，第150頁(yè)。人大法工委的《中國(guó)物權(quán)法》(征求意見(jiàn)稿)、梁慧星教授組織的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》中雖然沒(méi)有以用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的名稱(chēng)列出來(lái)，而是用各項(xiàng)用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)單獨(dú)成章的形式，但是實(shí)際上仍是以這兩項(xiàng)總的類(lèi)型來(lái)予以區(qū)分的。筆者以前曾就民法典的草案結(jié)構(gòu)予以初步設(shè)想，在物權(quán)編中以所有權(quán)、土地使用權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、占有這四部分來(lái)予以規(guī)定。在筆者所列專(zhuān)章土地使用權(quán)中，不僅包括土地使用權(quán)的各種類(lèi)型，還包括其他不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)，實(shí)際上也是在傳統(tǒng)民法中的用益物權(quán)門(mén)類(lèi)之下?？紤]到與傳統(tǒng)概念系統(tǒng)的一致性，筆者認(rèn)為還是改為用益物權(quán)為妥當(dāng)。

第4篇：民法典對(duì)土地使用權(quán)的規(guī)定范文

抵押權(quán)效力的范圍取決于當(dāng)事人設(shè)定抵押權(quán)的約定和登記。房屋和土地一并抵押的規(guī)定，只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時(shí)的利益沖突，不是要強(qiáng)行擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣(mài)抵押的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣(mài)，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對(duì)未約定的部分不能優(yōu)先受償。

房屋和土地一并抵押的規(guī)定只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時(shí)的利益沖突，不是要強(qiáng)行擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣(mài)抵押的土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣(mài)，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對(duì)未約定的部分不能優(yōu)先受償。

關(guān)鍵詞：抵押權(quán)效力、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、合并抵押

抵押權(quán)效力的范圍取決于當(dāng)事人設(shè)定抵押權(quán)的約定和登記。房屋和土地一并抵押的規(guī)定，只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時(shí)的利益沖突，不是要強(qiáng)行擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣(mài)抵押的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣(mài)，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對(duì)未約定的部分不能優(yōu)先受償。

一、合并抵押不成立法定抵押權(quán)

法律規(guī)定土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)一并抵押的，并不成立法定抵押權(quán)。所謂法定抵押權(quán)，是指不需要當(dāng)事人設(shè)定抵押的合意，也不需辦理抵押登記，而根據(jù)法律規(guī)定直接發(fā)生抵押效力的抵押權(quán)。觀諸世界各國(guó)的抵押權(quán)制度，法定抵押權(quán)的情形主要有下列幾種：

1、公法性質(zhì)的法定抵押權(quán)。如瑞士《民法典》第836條規(guī)定，基于公法或其他對(duì)土地所有人有普遍約束力的，并由各地州法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，除另有規(guī)定外，雖未登記，仍生效力。此類(lèi)抵押權(quán)是為了確保國(guó)家稅收等權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。

2、基于和抵押人之間的特殊關(guān)系的法定抵押權(quán)。比如法國(guó)《民法典》第2121條規(guī)定，夫妻一方對(duì)另一方的財(cái)產(chǎn)，未成年人與受監(jiān)護(hù)的成年人對(duì)監(jiān)護(hù)人或者法定管理人的財(cái)產(chǎn)，國(guó)家、省、市鎮(zhèn)行政公共機(jī)構(gòu)對(duì)稅收人員和會(huì)計(jì)人員的財(cái)產(chǎn)等享有法定抵押權(quán)。這類(lèi)法定抵押權(quán)的目的是為了保護(hù)夫妻一方，未成年人或者國(guó)家、省、市鎮(zhèn)等的合法效益，確保其對(duì)夫妻另一方、監(jiān)護(hù)人、特殊的國(guó)家工作人員的債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)樵谏鲜鲋黧w關(guān)系中，夫妻另一方、監(jiān)護(hù)人、稅收人員或者會(huì)計(jì)人員在很大程度上掌握著另一方的財(cái)產(chǎn)，存在利用這種優(yōu)勢(shì)侵吞另一方利益從而增加自己財(cái)產(chǎn)的極大風(fēng)險(xiǎn)與可能，所以，法律有必要給與特殊的保護(hù)。

法定抵押權(quán)的目的在于對(duì)特殊債權(quán)給予特別保護(hù)，除特別的公法上的債權(quán)外，其原因大多在于，該債權(quán)的產(chǎn)生是抵押物保值、增值的重要前提。如果沒(méi)有該債權(quán)，就不會(huì)有抵押物的現(xiàn)存價(jià)值，所以，如果不規(guī)定法定抵押權(quán)，就會(huì)導(dǎo)致特定債權(quán)人的財(cái)產(chǎn)充當(dāng)了其他債權(quán)人的擔(dān)保，從而破壞了債權(quán)人之間的利益平衡；而且，也不利于激發(fā)債權(quán)人對(duì)抵押物保值、增值的積極性。所以，法律規(guī)定了法定抵押權(quán)，允許該債權(quán)人不經(jīng)合意、不需登記，就可以獲得抵押權(quán)。但是，我國(guó)土地和房屋一并抵押的規(guī)定，卻顯然與上述兩種情況無(wú)關(guān)，它解決的不是債權(quán)和抵押物的價(jià)值的關(guān)系問(wèn)題，而是土地和土地之上建筑物的關(guān)系問(wèn)題。

二、房地合并抵押絕對(duì)化會(huì)造成嚴(yán)重的后果

1、土地和地上建筑關(guān)系的民法模式

關(guān)于土地和土地上建筑的關(guān)系，近代民法大致有兩種模式：以德國(guó)為代表的立法模式認(rèn)為，土地與建筑物是一個(gè)物，建筑物是土地的重要成分。德國(guó)《民法典》第94條規(guī)定，附著于土地上的物，特別是建筑物，以及與土地尚未分離的出產(chǎn)物，屬于土地的主要組成部分。因此，不存在土地和地上物分別登記，分別流轉(zhuǎn)，以至出現(xiàn)權(quán)利主體不一致的情況。以日本為代表的立法模式認(rèn)為，建筑物和土地是兩個(gè)獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)也是這種模式。由于土地和房屋在法律上屬于不同的物，但事實(shí)上二者又無(wú)法分離，建筑物必須依附于一定的土地，當(dāng)土地和房屋所有權(quán)不能歸屬于一人時(shí)，就只能通過(guò)地上權(quán)的關(guān)系來(lái)處理，也就是通過(guò)土地所有人為建筑物所有人設(shè)定地上權(quán)的方式解決建筑物的占地問(wèn)題。在當(dāng)事人沒(méi)有達(dá)成約定的情況下，視為已有法定地上權(quán)的設(shè)定。如我國(guó)臺(tái)灣民法典第876條規(guī)定，土地及其土地上之建筑物，同屬于一人所有，而僅以土地或僅以建筑物為抵押者，于抵押物拍賣(mài)時(shí)，視為已有地上權(quán)之設(shè)定，其地租由當(dāng)事人協(xié)議定之，協(xié)議不諧時(shí)，須申請(qǐng)法院定之。

2、我國(guó)采取的民法模式

我國(guó)大陸和日本及我國(guó)臺(tái)灣相同，堅(jiān)持認(rèn)為土地和地上的房屋屬于不同的物。由于我國(guó)堅(jiān)持土地公有制，而房屋卻一直是私有財(cái)產(chǎn)，土地和房屋的分離有歷史的合理性。在土地公有制不可動(dòng)搖的前提下，堅(jiān)持房屋與土地的分離，對(duì)于實(shí)現(xiàn)房屋的流轉(zhuǎn)，維護(hù)房屋所有人的合法權(quán)益是非常必要的。并且，這種土地和房屋的分離，隨著房屋和土地的分別登記日益得到強(qiáng)化。但是，事實(shí)上二者又無(wú)法分離，如果土地使用權(quán)和房屋不能歸屬于一人時(shí)，就需要像臺(tái)灣那樣通過(guò)法定的土地權(quán)利來(lái)解決房屋所有人和土地使用權(quán)人之間的利益沖突。但是，我國(guó)不但沒(méi)有規(guī)定法定地上權(quán)，反而為了回避權(quán)利沖突，規(guī)定了房、地一起抵押的做漢。1990年國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條規(guī)定，地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓?zhuān)厣辖ㄖ?、其他附著物作為?dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。1994年《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。1995年的《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十六條規(guī)定，以依法取得的國(guó)有土地上房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

3、我國(guó)采取立法的原因

立法者為什么采取這種做法，而不是法定地上權(quán)的做法來(lái)解決土地和房屋權(quán)利的沖突，不得而知。我認(rèn)為主是為了方便司法。因?yàn)樵谝话闱闆r下，土地和房屋在自然上不可區(qū)分，所以當(dāng)權(quán)利人將土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或者抵押時(shí)，將它們一并轉(zhuǎn)讓或納入抵押，這對(duì)司法者來(lái)說(shuō)操作最為簡(jiǎn)便易行。但是，這種簡(jiǎn)單的做法恐怕還有以下幾個(gè)原因：

1）、當(dāng)時(shí)立法者乃至整個(gè)學(xué)界對(duì)法定地上權(quán)制度缺乏深入的研究。1990年《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》頒布實(shí)施的時(shí)候，我國(guó)的土地使用權(quán)剛剛開(kāi)始有限度的流轉(zhuǎn)，民法研究非常膚淺，法定地上權(quán)的精湛設(shè)計(jì)對(duì)大多人來(lái)說(shuō)聞所未聞。

2）、我國(guó)實(shí)行土地公有制，私人不擁有土地所有權(quán)，私有的房屋是建立在土地使用權(quán)（類(lèi)似傳統(tǒng)的地上權(quán)）基礎(chǔ)之上的，而土地使用權(quán)年限相比來(lái)說(shuō)較短，如果在土地使用權(quán)上再設(shè)定土地使用權(quán)或者地上權(quán)，恐怕成本過(guò)高，而且，理論上也存在很多難點(diǎn)。

3）、當(dāng)時(shí)土地使用權(quán)制度主要是解決土地的有償使用問(wèn)題，對(duì)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)更多的是限制。使用權(quán)流轉(zhuǎn)導(dǎo)致的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同主體的情況基本上還沒(méi)有進(jìn)入立法者的視野。所以，從管理的角度來(lái)說(shuō)，房地合并抵押的簡(jiǎn)單劃一的做法是最方便的。

4、盲目采取房地合并抵押產(chǎn)生的后果

這種做法顯然只是掩蓋了矛盾，而不是解決了矛盾。一方面，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分離的現(xiàn)實(shí)沒(méi)有改變；另一方面，法律不是為此現(xiàn)實(shí)提供解決辦法，而是不顧這一現(xiàn)實(shí)，采取將土地和房屋強(qiáng)行捆綁在一起的做法，這就造成了制度內(nèi)部的邏輯紊亂。隨著新建房屋的不斷增多，隨著房屋流轉(zhuǎn)的日益頻繁，我國(guó)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)利沖突也就日益嚴(yán)重，尤其是在我國(guó)房地分別登記的情況下，再盲目地絕對(duì)堅(jiān)持房地合并抵押的做法就會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。

1）、無(wú)法確定土地權(quán)利抵押權(quán)設(shè)定的時(shí)間和順位，對(duì)交易安全造成危害。房地合并抵押并沒(méi)有確定房屋抵押登記或者土地使用權(quán)抵押登記哪一個(gè)要優(yōu)先進(jìn)行，導(dǎo)致了土地使用權(quán)抵押后，地上房屋隨之抵押；其后，房屋所有權(quán)抵押的，其范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押。由于兩次抵押是在不同的登記機(jī)關(guān)辦理的，都屬于第一順位的抵押登記。但是，二者實(shí)際上又是重復(fù)的。根據(jù)一般的登記法理，登記順位是由納入登記簿的先后決定的，由于這兩個(gè)抵押權(quán)是分別登記在不同的登記簿上，所以，在它們之間也就不存在誰(shuí)是第一順位的問(wèn)題。兩次登記的當(dāng)事人都有主張自己是第一順位的理由。所以，確定誰(shuí)是第一順位的，都對(duì)另一方不公平。

2）、給債務(wù)人利用重復(fù)擔(dān)保進(jìn)行欺詐提供了可乘之機(jī)。現(xiàn)實(shí)中很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在將土地使用權(quán)抵押貸款后，在房屋建成后再到房產(chǎn)部門(mén)辦理抵押貸款。根據(jù)《擔(dān)保法》第三十五條的規(guī)定，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。但是，房屋抵押時(shí)，其價(jià)值的計(jì)算并沒(méi)有除去已被抵押的土地使用權(quán)的價(jià)值，因此，在土地使用權(quán)部分是重復(fù)抵押的，這很顯然違反了《擔(dān)保法》第三十五條的規(guī)定。即使我們從學(xué)理出發(fā)允許重復(fù)抵押，但是，重復(fù)抵押的進(jìn)行，后順位的抵押權(quán)人只有在前抵押順位的抵押權(quán)人獲得優(yōu)先受償后才能就其余額優(yōu)先受償。所以，一般來(lái)說(shuō)，考慮到后順位的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于前順位的抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，后順位的抵押權(quán)人會(huì)提高對(duì)債務(wù)人的貸款利率，這就要求其能夠明確的知曉自己作為后順位的地位，從而注意自己的風(fēng)險(xiǎn)，適當(dāng)提高貸款的利率。但是，在我國(guó)現(xiàn)有分別登記的情形下，后順位的抵押權(quán)人卻無(wú)從知曉自己的風(fēng)險(xiǎn)。債務(wù)人沒(méi)有支付重復(fù)抵押的代價(jià)，卻獲得了重復(fù)抵押的收益，這對(duì)后順位抵押權(quán)人是不公平的。債務(wù)人的做法也違背了權(quán)利義務(wù)相一致的公平原則。

3）、在當(dāng)事人明確約定只抵押土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的情況下，仍然強(qiáng)行規(guī)定房地合并抵押的做法，大大限制了當(dāng)事人的意志自由，削弱了當(dāng)事人的物權(quán)合意在物權(quán)變動(dòng)中的作用，不利于當(dāng)事人合理的安排自己的交易生活，分配自己的交易風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，抵押的范圍是和債務(wù)人的代價(jià)緊密相關(guān)的，抵押人僅僅以土地使用權(quán)作抵押還是以土地使用權(quán)以及地上的房屋所有權(quán)一并抵押來(lái)?yè)?dān)保債務(wù)，和債務(wù)的內(nèi)容，尤其和債務(wù)人支付的利息等是密切相關(guān)的。擔(dān)保物的價(jià)值越高，債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)越小，主債務(wù)人承擔(dān)的代價(jià)相應(yīng)越小。反之，擔(dān)保物的價(jià)值越低，債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)越大，主債務(wù)人的代價(jià)相應(yīng)增加。所以，抵押物的范圍和價(jià)值是和債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)人的代價(jià)成正比的。在債務(wù)人的代價(jià)未變的情況下，片面擴(kuò)張抵押物的范圍，增加抵押物的價(jià)值，減少債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)債務(wù)人是非常不公平的。所以，從權(quán)利義務(wù)相一致的公平角度來(lái)講，對(duì)當(dāng)事人未設(shè)定抵押的部分，如果承認(rèn)其也屬于抵押范圍，是不合適的。

三、片面要求房地合并抵押，是對(duì)抵押和轉(zhuǎn)讓的混淆

上文已經(jīng)提到，我國(guó)關(guān)于房地合并抵押的規(guī)定，是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同主體導(dǎo)致的矛盾。但是，只有在土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，包括當(dāng)事人約定轉(zhuǎn)讓以及債務(wù)人無(wú)法清償債務(wù)，法院為了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而拍賣(mài)土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓?zhuān)艜?huì)出現(xiàn)這種情況。但是，轉(zhuǎn)讓和抵押畢竟不同。轉(zhuǎn)讓是現(xiàn)實(shí)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)盅褐皇且缘盅何锍洚?dāng)債權(quán)的擔(dān)保，如果到期債務(wù)人無(wú)法清償債務(wù)，就對(duì)抵押物實(shí)行拍賣(mài)，以拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。如果到期債務(wù)人履行了債務(wù)，抵押權(quán)作為從屬性權(quán)利，也就歸于消滅，抵押物所有人可以要求注銷(xiāo)抵押權(quán)登記。也就是說(shuō)，抵押權(quán)的設(shè)定只是意味著在債務(wù)人無(wú)法清償債務(wù)時(shí)變賣(mài)抵押物以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的可能性，并不一定會(huì)發(fā)生權(quán)利的轉(zhuǎn)移。在沒(méi)有轉(zhuǎn)移的情況下，所謂房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)易其主體的問(wèn)題就不會(huì)發(fā)生。所以，即使我們承認(rèn)房地合并轉(zhuǎn)移的必要性，也并不能以此作為合并抵押的理由。更何況，房地合并轉(zhuǎn)移的合理性還有待于商榷呢？

四、當(dāng)事人僅僅約定就房屋或土地設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，強(qiáng)行規(guī)定抵押權(quán)效力擴(kuò)張到未約定抵押的土地使用權(quán)或房屋，是對(duì)抵押權(quán)性質(zhì)的誤解

抵押權(quán)是一種價(jià)值權(quán)利，它所支配的是抵押物的價(jià)值。即使我們承認(rèn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)應(yīng)將土地和房屋一并拍賣(mài)，也并不能得出抵押權(quán)人可以就全部的變賣(mài)價(jià)值優(yōu)先受償。抵押物價(jià)值的實(shí)現(xiàn)和抵押物的價(jià)值絕對(duì)不是一回事，不能因?yàn)榈盅何锏膬r(jià)值的變現(xiàn)需要同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和地上建筑物，就可以違背當(dāng)事人的約定，任意擴(kuò)張抵押權(quán)可以支配的抵押物價(jià)值的范圍。在這方面，土地上已經(jīng)建有房屋但是僅僅約定抵押土地使用權(quán)的，和土地使用權(quán)抵押后又建有房屋的處理方法應(yīng)該是一致的。因?yàn)槎咴O(shè)定抵押權(quán)的合意都只是針對(duì)土地使用權(quán)或者地上的房屋所有權(quán)，二者都牽涉抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)如何避免土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)異其主體的問(wèn)題。根據(jù)《擔(dān)保法》第三是五條的規(guī)定，城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。單獨(dú)以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，也應(yīng)參照此規(guī)定辦理。也就是說(shuō)抵押權(quán)的范圍仍然是單獨(dú)設(shè)定抵押的土地使用權(quán)，但是在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，需要拍賣(mài)土地使用權(quán)時(shí)，可以將土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)一起拍賣(mài)，但對(duì)未設(shè)定抵押權(quán)的部分，抵押權(quán)人沒(méi)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

例如：當(dāng)事人甲用自己建有房屋的土地使用權(quán)，以擔(dān)保丙的債務(wù)為目的為債權(quán)人乙設(shè)定抵押權(quán)，甲乙二人約定僅就土地使用權(quán)部分設(shè)定抵押，并且在土地管理部門(mén)辦理了登記。現(xiàn)在債務(wù)人丙到期無(wú)法清償債務(wù)，抵押權(quán)人乙主張。盡管房屋所有權(quán)部分沒(méi)有約定，也沒(méi)有辦理登記，但根據(jù)法律規(guī)定，土地上原有的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)應(yīng)該一并抵押，抵押權(quán)人應(yīng)該就拍賣(mài)所得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的價(jià)值總和優(yōu)先受償。而抵押人則認(rèn)為，抵押權(quán)的范圍只是針對(duì)約定抵押并辦理登記的土地使用權(quán)部分，對(duì)房屋所有權(quán)，雖然可以一同拍賣(mài)，但是債權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

上述案例中，法院最終判決原告乙“土地上原有的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)應(yīng)該一并抵押，抵押權(quán)人應(yīng)該就拍賣(mài)所得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的價(jià)值總和優(yōu)先受償”的訴訟請(qǐng)求不予支持，這既符合法理，也符合我國(guó)法律的有關(guān)規(guī)定。

五、當(dāng)事人僅僅約定就房屋或土地設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，強(qiáng)行規(guī)定抵押權(quán)擴(kuò)張到未約定抵押的土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)，是對(duì)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》有關(guān)房地合并轉(zhuǎn)讓、抵押的規(guī)范性質(zhì)的誤解

1、我國(guó)對(duì)于房地抵押的法律規(guī)定

檢諸《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第31條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十六條的相關(guān)規(guī)定（前文已述），《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》沒(méi)有涉及抵押?jiǎn)栴}，而僅僅規(guī)定了土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)?，適用這一條并沒(méi)有法律依據(jù)；而另外兩條所規(guī)定的情形，只是針對(duì)抵押、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的情形。房屋所有權(quán)人抵押、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，因?yàn)榉课荼仨毥⒃谝欢ǖ耐恋刂?，必須有一定的土地?quán)利基礎(chǔ)，不能是空中樓閣，所以，為了簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易關(guān)系，法律規(guī)定了土地使用權(quán)的一并轉(zhuǎn)讓和抵押。但是，法律并沒(méi)有規(guī)定轉(zhuǎn)讓、抵押土地使用權(quán)的時(shí)候，必須將土地上的建筑物一并抵押和轉(zhuǎn)讓。

2、我國(guó)房地抵押、轉(zhuǎn)讓的法律分析

1）、按照法理來(lái)說(shuō)，抵押、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和抵押、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)都有一個(gè)單獨(dú)抵押、轉(zhuǎn)讓還是房地一起抵押、轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，為什么《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《房地產(chǎn)管理法》只規(guī)定房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒎ㄕ弋?dāng)時(shí)的立法意圖到底是什么，我們很難猜得到。不過(guò)《擔(dān)保法》此條所處的位置或許可以給我們一些解釋。一般的說(shuō)，條文都不是孤立存在的，一個(gè)規(guī)范總要有一個(gè)規(guī)范群，立法者不會(huì)無(wú)緣無(wú)故的組成一個(gè)規(guī)范群，規(guī)范群內(nèi)部的邏輯聯(lián)系恰恰可以窺出立法者的立法意圖。所以，在民法解釋學(xué)上，體系解釋是一個(gè)非常重要的方法。有意思的是，如果僅僅單獨(dú)設(shè)定房屋或者土地使用權(quán)的抵押，土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)也隨之抵押的話，就是抵押權(quán)效力的擴(kuò)張。本條應(yīng)該規(guī)定在《擔(dān)保法》第三章第三條抵押的效力一節(jié)，方才合乎邏輯。但是，本條并沒(méi)放在此處，而是放在了抵押和抵押物那一節(jié)，在這一節(jié)所要解決的問(wèn)題不是抵押權(quán)擴(kuò)張的問(wèn)題，而是什么情況下，哪些財(cái)產(chǎn)可以充當(dāng)?shù)盅何锏膯?wèn)題。《擔(dān)保法》第三十六條規(guī)定，以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。本條第二款規(guī)定，以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。衡量這兩款，第二款僅僅規(guī)定出讓土地使用權(quán)的抵押，言外之意，對(duì)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)并不允許抵押。但是，再回來(lái)參考第一款，如果劃撥土地使用權(quán)的房屋抵押的，那么，該房屋占用范圍內(nèi)的劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)也就應(yīng)該同時(shí)抵押。這在第三款的印證下更加鮮明。第三款針對(duì)集體鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)的體積土地使用權(quán)問(wèn)題做出了特別規(guī)定，不允許單獨(dú)抵押，但是，如果以企業(yè)建筑物抵押的，占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)同時(shí)抵押。所以，我認(rèn)為，主張《擔(dān)保法》的本條規(guī)定擴(kuò)張了抵押權(quán)的效力，可能是一個(gè)誤讀，本條的目的或許更多的是為了解決劃撥?chē)?guó)有土地地用權(quán)或者集體土地使用權(quán)的抵押或者流轉(zhuǎn)問(wèn)題，而不是在于擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。

2）、房屋土地的同時(shí)抵押是不是《擔(dān)保法》的強(qiáng)制性規(guī)定，大可懷疑。《擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定，需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將地上新增的房屋與抵押物一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。根據(jù)本條的規(guī)定，首先，房屋和土地的合并轉(zhuǎn)讓并不是強(qiáng)制性的，而是引導(dǎo)性的。當(dāng)事人可以通過(guò)特約改變這一規(guī)定。改變的方法就是為房屋所有人設(shè)定土地的承租權(quán)，使他人的房屋所有權(quán)建立在對(duì)土地使用權(quán)人的承租權(quán)基礎(chǔ)之上，從而利用承租權(quán)機(jī)制解決房屋的土地權(quán)屬問(wèn)題。其次，本條明確規(guī)定了，即使為了避免房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)分屬于不同主體所導(dǎo)致的矛盾，要求土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)同時(shí)拍賣(mài)，也并不因此就導(dǎo)致抵押權(quán)效力的擴(kuò)張，抵押權(quán)效力仍然局限于抵押權(quán)設(shè)定的范圍，對(duì)未約定抵押的部分，抵押權(quán)人并沒(méi)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

因此，房屋和土地一并抵押的規(guī)定只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時(shí)的利益沖突，不是要強(qiáng)行擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣(mài)抵押的土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣(mài)，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對(duì)未約定的部分不能優(yōu)先受償。

參考文獻(xiàn)資料：

1、新編《房地產(chǎn)法》法律出版社2006年

第5篇：民法典對(duì)土地使用權(quán)的規(guī)定范文

物權(quán)主要是大陸法系民法所采納的概念，它是指公民、法人依法享有的直接支配特定物的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。所謂直接支配，是指權(quán)利人無(wú)須借助于他人的幫助，就能夠依據(jù)自己的意志依法直接占有、使用其物，或采取其他的支配方式。如房屋所有人有權(quán)占有、使用其房屋，并有權(quán)將房屋出售。國(guó)有土地使用權(quán)人有權(quán)依法使用土地，或轉(zhuǎn)讓其土地使用權(quán)。所有人和使用權(quán)人在依法行使其權(quán)利時(shí)，一般不需要取得義務(wù)人的同意，也不需要義務(wù)人的輔助，就可以實(shí)現(xiàn)其權(quán)利。這就是所謂的直接支配，這一點(diǎn)和合同債權(quán)是不同的，合同債權(quán)必須要通過(guò)債務(wù)人履行債務(wù)才能實(shí)現(xiàn)。

物權(quán)一般分為三類(lèi)，即財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)其財(cái)產(chǎn)享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利，如國(guó)家所有權(quán)、集體所有權(quán)、個(gè)人所有權(quán)等。用益物權(quán)是指以物的使用、收益為目的的物權(quán)，包括國(guó)有土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等。擔(dān)保物權(quán)是指以擔(dān)保債權(quán)為目的，即以擔(dān)保債務(wù)的履行為目的的物權(quán)，包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等。

在民法中，物權(quán)是和債權(quán)相對(duì)應(yīng)的權(quán)利，這兩種權(quán)利是市場(chǎng)兩項(xiàng)基本的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。我們通常講的產(chǎn)權(quán)，是指財(cái)產(chǎn)權(quán)，其中就包括物權(quán)、債權(quán)和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)（如知識(shí)產(chǎn)權(quán)等）。所以，產(chǎn)權(quán)既包括物權(quán)，但也不限于物權(quán)。

物權(quán)和債權(quán)盡管都屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)的范疇，但和債權(quán)相比較，物權(quán)具有自身的特點(diǎn)，表現(xiàn)在：

第一，物權(quán)與債權(quán)的不同。物權(quán)是支配權(quán)，而債權(quán)是請(qǐng)求權(quán)，債權(quán)人一般不是直接支配一定的物，而是請(qǐng)求債務(wù)人依照債的規(guī)定為一定行為或不為一定的行為。例如，買(mǎi)賣(mài)合同中規(guī)定，出賣(mài)人應(yīng)于某年某月交貨，在交貨期到來(lái)之前，買(mǎi)受人只是享有請(qǐng)求出賣(mài)人在履行期到來(lái)后，交付貨物的權(quán)利，而不能實(shí)際支配出賣(mài)人的貨物。也就是說(shuō)，只享有債權(quán)而不享有物權(quán)。只有在交貨期到來(lái)后出賣(mài)人實(shí)際向買(mǎi)受人交付了財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人占有了財(cái)產(chǎn)，便能夠?qū)υ撐锵硎軐?shí)際的物權(quán)。

第二，物權(quán)具有優(yōu)先性，債權(quán)具有平等性。物權(quán)的優(yōu)先性，首先表現(xiàn)在當(dāng)物權(quán)與債權(quán)并存時(shí)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，例如，某一債務(wù)人欠多個(gè)債權(quán)人的債務(wù)，在執(zhí)行債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)時(shí)，享有擔(dān)保物權(quán)的人比普通債權(quán)人具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。物權(quán)的優(yōu)先性還表現(xiàn)在，同一物上有數(shù)個(gè)物權(quán)并存時(shí)，先設(shè)立的物權(quán)優(yōu)先于后設(shè)立的物權(quán)，這就是物權(quán)相互間的優(yōu)先效力。例如，甲有一棟房產(chǎn)，價(jià)值5000萬(wàn)元，甲在乙銀行借款2000萬(wàn)元，以該房產(chǎn)抵押，然后又在丙銀行借2000萬(wàn)元，也以該房產(chǎn)做抵押，這樣在同一物之上設(shè)立了兩個(gè)抵押權(quán)。這兩個(gè)抵押權(quán)經(jīng)過(guò)登記以后，都是合法有效的。在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，乙銀行的抵押權(quán)優(yōu)先于丙銀行的抵押權(quán)得到實(shí)現(xiàn)。如果由于房屋價(jià)值的降低或者其他原因，該房產(chǎn)只能滿足乙銀行的抵押權(quán)，丙銀行的抵押權(quán)即不能得到實(shí)現(xiàn)，而債權(quán)則有所不同。除另有規(guī)定外，債權(quán)相互之間不存在優(yōu)先效力。在同一物上可以設(shè)立多個(gè)債權(quán)，各個(gè)債權(quán)不管設(shè)立時(shí)間的先后和數(shù)額的差別，都具有平等的效力，債權(quán)人在依法受償時(shí)都是平等的。

第三，物權(quán)能夠?qū)Φ谌水a(chǎn)生效力。例如，甲將其自行車(chē)借給乙用，被丙盜走，甲作為所有人有權(quán)要求丙返還。而債權(quán)只能在合同當(dāng)事人之間發(fā)生效力。債權(quán)原則上只具有相對(duì)性。因?yàn)楹贤环疆?dāng)事人原則上只能向與其有合同關(guān)系的另一方當(dāng)事人提出請(qǐng)求，而不能向第三人提出請(qǐng)求。所以，如果甲將其自行車(chē)賣(mài)給乙，雙方訂立了一份買(mǎi)賣(mài)合同，在自行車(chē)沒(méi)有交付之前，被丙盜走，只能由甲作為所有人要求丙返還自行車(chē)。乙作為債權(quán)人不能要求丙返還財(cái)產(chǎn)，因?yàn)橐遗c丙之間沒(méi)有合同關(guān)系，乙對(duì)丙不享有債權(quán)，他只能要求甲履行合同。

第四，物權(quán)和債權(quán)的保護(hù)不同。針對(duì)物權(quán)的保護(hù)，各國(guó)物權(quán)法都設(shè)立了專(zhuān)門(mén)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)制度，賦予物權(quán)人具有請(qǐng)求他人返還原物、排除妨礙、恢復(fù)原狀的權(quán)利，以保障物權(quán)人對(duì)其物的支配權(quán)。而合同債權(quán)主要受合同法的保護(hù)，侵害合同債權(quán)也主要適用合同法規(guī)定的違約責(zé)任。

債權(quán)主要由合同法調(diào)整，而物權(quán)由物權(quán)法規(guī)范。在我國(guó)，合同法已經(jīng)頒行，但合同法只能調(diào)整交易關(guān)系，對(duì)于交易的前提和結(jié)果，難以發(fā)揮其調(diào)整作用。這就需要通過(guò)物權(quán)法確認(rèn)物的歸屬的規(guī)則，確定市場(chǎng)交易關(guān)系得以進(jìn)行的基礎(chǔ)和前提，并維護(hù)社會(huì)所有制關(guān)系。因此，制定物權(quán)法非常必要，其必要性主要在于：

第一，確認(rèn)和保護(hù)多種所有制經(jīng)濟(jì)，充分發(fā)揮公有制的優(yōu)越性。

我國(guó)是公有制為主體、多種經(jīng)濟(jì)形式并存的社會(huì)主義國(guó)家，公有制作為一種所有制關(guān)系，必須經(jīng)過(guò)物權(quán)法的調(diào)整使之成為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，從而明確產(chǎn)權(quán)歸屬，確定權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容，才能使公有制的優(yōu)越性得到充分體現(xiàn)。物權(quán)法的重要任務(wù)是要理順國(guó)家與國(guó)有的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，確認(rèn)企業(yè)作為獨(dú)立自主、自負(fù)盈虧的企業(yè)法人所應(yīng)有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，從而使企業(yè)能夠?qū)ζ滟Y產(chǎn)進(jìn)行有效的經(jīng)營(yíng)管理，保障國(guó)有資產(chǎn)的保值和增值，防止國(guó)有資產(chǎn)的流失。物權(quán)法應(yīng)當(dāng)解決集體所有權(quán)的主體、內(nèi)容及權(quán)利的行使問(wèn)題，對(duì)其加以合理規(guī)范。物權(quán)法還應(yīng)當(dāng)確認(rèn)一系列保護(hù)物權(quán)的規(guī)則，保護(hù)國(guó)家財(cái)產(chǎn)和集體財(cái)產(chǎn)不受侵犯。

第二，制定物權(quán)法，是建立我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的迫切需要。

物權(quán)法不僅是確認(rèn)和保護(hù)所有制關(guān)系的法律，而且是規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本法律規(guī)則。因?yàn)槿魏谓灰椎那疤崾墙灰椎漠?dāng)事人享有物權(quán)，而交易的結(jié)果是物權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn)。所以，物權(quán)法首先要確認(rèn)各類(lèi)物權(quán)，從而確認(rèn)交易的前提。同時(shí)，物權(quán)法的一系列規(guī)則，如公示公信原則、所有權(quán)移轉(zhuǎn)規(guī)則、善意取得制度等都是直接服務(wù)于交易關(guān)系的。當(dāng)前，市場(chǎng)交易中存在的一些混亂現(xiàn)象，確與物權(quán)法不完善有關(guān)。例如，在商品房買(mǎi)賣(mài)中，由于登記制度不健全，一些消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，不能通過(guò)查閱不動(dòng)產(chǎn)登記，了解該房屋是否已經(jīng)設(shè)定抵押或者出售等情況，從而在交易中上當(dāng)受騙和蒙受巨大的損害。極少數(shù)不法行為人將一物數(shù)賣(mài)，或以已經(jīng)出售的財(cái)產(chǎn)作抵押，以騙取他人財(cái)產(chǎn)，甚至從事欺詐行為，造成經(jīng)濟(jì)秩序混亂，社會(huì)信用降低。因此，物權(quán)法的建立和完善對(duì)于維護(hù)交易安全，整治市場(chǎng)秩序具有重要的作用。

第三，制定物權(quán)法，對(duì)各類(lèi)財(cái)產(chǎn)實(shí)行平等保護(hù)，有利于鼓勵(lì)和刺激人們努力創(chuàng)造財(cái)富，促進(jìn)社會(huì)財(cái)富的增長(zhǎng)。

法律本身雖不能直接創(chuàng)造財(cái)產(chǎn)，但是可以通過(guò)確認(rèn)和保護(hù)財(cái)產(chǎn)來(lái)鼓勵(lì)財(cái)富的創(chuàng)造。法律的這一功能，主要就是通過(guò)物權(quán)法來(lái)發(fā)揮的。古人說(shuō)，有恒產(chǎn)才能有恒心。如果缺乏完備的物權(quán)法，不能形成一整套對(duì)財(cái)產(chǎn)予以確認(rèn)和保護(hù)的完整規(guī)則，則人們對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的實(shí)現(xiàn)和利益的享有都將是不確定的，從而也就不會(huì)形成所謂的恒產(chǎn)，也很難使人們產(chǎn)生投資的信心、置產(chǎn)的愿望和創(chuàng)業(yè)的動(dòng)力。物權(quán)法對(duì)財(cái)產(chǎn)的保護(hù)表現(xiàn)在：一方面，物權(quán)法要對(duì)各類(lèi)財(cái)產(chǎn)實(shí)行平等保護(hù)，即不僅要強(qiáng)調(diào)對(duì)公有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，而且也應(yīng)當(dāng)將對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的保護(hù)置于相當(dāng)重要的位置；另一方面，物權(quán)法要通過(guò)確認(rèn)物權(quán)的方法有效地保護(hù)財(cái)產(chǎn)。例如，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等，如果不能使其成為物權(quán)，而僅僅是短期的合同債權(quán)，就很難使其成為長(zhǎng)期穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人也難以抵御來(lái)自他人的不正當(dāng)干涉和侵害。物權(quán)法通過(guò)確認(rèn)和保護(hù)各類(lèi)物權(quán)，穩(wěn)定各種財(cái)產(chǎn)關(guān)系，有助于調(diào)動(dòng)億萬(wàn)人民創(chuàng)造、積累、愛(ài)護(hù)財(cái)產(chǎn)的積極性，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的。

第四，完善物權(quán)法有利于提高財(cái)產(chǎn)的使用和利用效益。

物權(quán)法在提高財(cái)產(chǎn)使用效益方面的作用主要表現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：一方面，物權(quán)法通過(guò)界定產(chǎn)權(quán)的歸屬、達(dá)到定分止?fàn)幍淖饔?，還可以確認(rèn)和保護(hù)各種新的物權(quán)。例如，我國(guó)現(xiàn)行法律未承認(rèn)地上和地下的空間利用權(quán)可以成為一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)，登記部門(mén)也不能對(duì)空間的權(quán)利進(jìn)行登記，這就在一定程度上會(huì)到對(duì)空間的開(kāi)發(fā)和利用。另一方面，發(fā)達(dá)國(guó)家的物權(quán)法為了充分地貫徹效益原則，確立了一整套有效利用財(cái)產(chǎn)的規(guī)則，例如，某些國(guó)家的物權(quán)法允許將一幢大樓不是按照平方米、套間或樓層出售，而是將整個(gè)大樓所有權(quán)劃分為若干份額，以證券的形式對(duì)外出售。買(mǎi)受人既可以以證券持有人的身份享有對(duì)大樓的共有權(quán)，也可以參與大樓經(jīng)營(yíng)所取得的收益的分配。這就是所謂物權(quán)的證券化。物權(quán)的證券化不僅有利于充分實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的交換價(jià)值，而且也開(kāi)辟了融資渠道。再如，有些國(guó)家的物權(quán)法允許設(shè)定有期限的所有權(quán)，如將某一棟大樓的所有權(quán)在每年的一到六月轉(zhuǎn)讓給某一個(gè)人，而將六月到十二月的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給另一個(gè)人，從而不僅可以使所有人獲取較高的收益，而且可以充分實(shí)現(xiàn)這棟大樓的價(jià)值。這些體現(xiàn)效益原則的經(jīng)驗(yàn)，也可以為我國(guó)物權(quán)立法所借鑒。

第6篇：民法典對(duì)土地使用權(quán)的規(guī)定范文

一、房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的物的范圍問(wèn)題

設(shè)立抵押的目的是,一旦債務(wù)人不履行債務(wù),抵押權(quán)人可依法定程序?qū)Φ盅何镒儍r(jià)優(yōu)先受償。因此,抵押物應(yīng)有變價(jià)價(jià)值,應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓之物。

我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制,按照憲法的規(guī)定,城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有。國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地,可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓,但禁止土地所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)和非法轉(zhuǎn)讓。因而,在我國(guó),土地所有權(quán)不得設(shè)定抵押權(quán),土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押,但受到了一定的限制。

(一)以地上無(wú)定著物(包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程)的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問(wèn)題

我國(guó)法律有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式規(guī)定有兩種:一是通過(guò)土地使用權(quán)出讓的方式取得國(guó)有土地使用權(quán),二是通過(guò)以土地使用權(quán)劃撥的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。目前我國(guó)禁止單獨(dú)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

(二)以集體土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問(wèn)題

從我國(guó)的基本國(guó)情出發(fā),考慮到我國(guó)人多地少的實(shí)際,為切實(shí)貫徹保護(hù)耕地這一基本國(guó)策,我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定,集體所有的土地不能開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。對(duì)于集體土地使用權(quán)能否設(shè)定抵押的問(wèn)題,亦規(guī)定的極為嚴(yán)格。我國(guó)《擔(dān)保法》第37條規(guī)定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押,但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押;鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押?？梢?jiàn),只有經(jīng)縣級(jí)人民政府土地管理部門(mén)登記的集體荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)有地上房屋的集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押,其他類(lèi)型的集體土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。

(三)以城市房屋所有權(quán)設(shè)定抵押的問(wèn)題

我國(guó)法律、法規(guī)允許并保護(hù)房屋所有權(quán)。由于我國(guó)擔(dān)保法明文禁止宅基地設(shè)定抵押,故而,農(nóng)民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有權(quán)的抵押作一探討。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第36條、《城市房地產(chǎn)管理法》第47條規(guī)定,以依法取得的城市房屋所有權(quán)抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押,反之亦然。顯而易見(jiàn),我國(guó)法律是將城市房地產(chǎn)作為一個(gè)整體加以規(guī)范的,確定的原則是房隨地走和地隨房走,因?yàn)榉课菖c土地是不可分的,離開(kāi)土地的房屋是不存在的。因此,土地使用權(quán)是實(shí)現(xiàn)地上建筑物所有權(quán)的前提條件,否則地上建筑物的存在將失去法律依據(jù)。在我國(guó),原則上依法取得所有權(quán)的城市房屋均可以設(shè)定抵押。但是下列城市房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押:①權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn);②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);③列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。在以下列城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)還須注意法律的限制性規(guī)定:①以享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)抵押的,其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。④?chē)?guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的,應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。③以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會(huì)通過(guò),并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。④以中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò),但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑤以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò),但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑥預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的,商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

二、房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)、典權(quán)的關(guān)系問(wèn)題

(一)房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)的關(guān)系問(wèn)題

所謂房地產(chǎn)承租權(quán)是指承租人通過(guò)支付租金,依房地產(chǎn)租賃合同而享有的對(duì)房地產(chǎn)的占有使用權(quán)。房地產(chǎn)承租權(quán)追求的是房地產(chǎn)的使用價(jià)值,同時(shí)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有,而房地產(chǎn)抵押權(quán)追求的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值,并且不要求轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有,可見(jiàn),房地產(chǎn)的抵押權(quán)與承租權(quán)為相容之權(quán),可以并存于同一房地產(chǎn)之上。但是,當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男械狡趥鶆?wù)而抵押權(quán)人將抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)時(shí),則可能出現(xiàn)承租權(quán)使抵押權(quán)人不能及時(shí)地、充分地實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或者影響承租人繼續(xù)租用該房地產(chǎn)的權(quán)利和利益的情形,這就出現(xiàn)了抵押權(quán)與承租權(quán)的沖突問(wèn)題。那么,應(yīng)如何處理這種沖突呢?須從兩個(gè)方面來(lái)分析:

1.房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定[，！]在先,房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。“近代社會(huì)立法大多認(rèn)為,租賃關(guān)系可以對(duì)抗第三人。根據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則,即使將租賃標(biāo)的物讓與第三人所有,設(shè)定其上的租賃關(guān)系對(duì)第三人來(lái)說(shuō)仍然繼續(xù)存在?！奔热贿B所有權(quán)都對(duì)抗不了這種已經(jīng)形成的承租權(quán),那么,抵押當(dāng)然也不得破壞租賃,抵押權(quán)對(duì)抗不了承租權(quán)。所以,我國(guó)《擔(dān)保法》第48條規(guī)定:“抵押人就已出租的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的,應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人,原租憑合同繼續(xù)有效。

”也就是說(shuō),當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而由他人取得時(shí),租賃合同仍對(duì)新的產(chǎn)權(quán)人發(fā)生效力,在租賃期滿前,新的產(chǎn)權(quán)人不能解除租賃合同,不能隨意變動(dòng)租金,即房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先時(shí)給予承租權(quán)以對(duì)抗抵押權(quán)的效力。 教育熱點(diǎn)學(xué)習(xí)網(wǎng)---專(zhuān)業(yè)打造教育平臺(tái)航母 2.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先,房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在后的情況。對(duì)此,我國(guó)有關(guān)行政規(guī)章只規(guī)定了“經(jīng)抵押權(quán)人同意,抵押房地產(chǎn)可以出租。抵押房地產(chǎn)出租所得價(jià)款,應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。”而對(duì)于抵押權(quán)與承租權(quán)的效力未作明文規(guī)定。我國(guó)臺(tái)灣“民法”第866條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后,于同一不動(dòng)產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其他權(quán)利,但其抵押權(quán)不因此而受影響。”日本民法典第395條規(guī)定:“不超過(guò)第602條所定期間的租賃,雖于抵押權(quán)登記后進(jìn)行登記,亦可以之對(duì)抗抵押權(quán)人。但是,其租賃害及抵押權(quán)人時(shí),法院因抵押權(quán)人請(qǐng)求,可以命令解除該租賃?！比毡久穹ǖ涞?02條規(guī)定的是短期租賃,在短期租賃時(shí),在處理上的一般原則是承租權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán),但在特殊情況下,可由法院命令解除租賃,這時(shí)的抵押權(quán)就可以對(duì)抗租賃權(quán)了。如果超過(guò)602條所定期間的租賃則為過(guò)期租賃,日本判例解為承租權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)或拍買(mǎi)人的所有權(quán)。(注:肖峋、皇甫景山著:《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法講話》,中國(guó)社會(huì)出版社1995年第1版,第165頁(yè)。)有鑒于此,筆者認(rèn)為,我國(guó)立法機(jī)關(guān)立法時(shí)應(yīng)根據(jù)“先物權(quán)優(yōu)于后物權(quán),物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的原則,注意維護(hù)房地產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先的效力,確立承租權(quán)的效力以不損及抵押房地產(chǎn)價(jià)值、不影響房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)為前提,賦予房地產(chǎn)抵押權(quán)人在特定條件下請(qǐng)求法院解除房地產(chǎn)租賃合同的權(quán)利,如:在拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)時(shí),因拍賣(mài)人顧忌房地產(chǎn)上有承租權(quán)的存在而無(wú)人應(yīng)買(mǎi)或降低應(yīng)買(mǎi),致使賣(mài)得價(jià)款不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)時(shí),則抵押權(quán)人有權(quán)要求解除承租權(quán)。 (二)房地產(chǎn)抵押權(quán)與典權(quán)的關(guān)系問(wèn)題

雖然典權(quán)是我國(guó)特有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度,淵遠(yuǎn)流長(zhǎng),迄今存在,但我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無(wú)明文規(guī)定,典權(quán)關(guān)系一直由民事政策及判例法調(diào)整,這既不利于財(cái)產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定,也極易造成司法上的混亂,因而有立法化之必要。本文僅就典權(quán)與抵押權(quán)的關(guān)系作一探討。所謂典權(quán)是典權(quán)人通過(guò)支付典價(jià)而占有出典人的不動(dòng)產(chǎn)所享有的使用收益的權(quán)利。典權(quán)與抵押權(quán)同為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),但典權(quán)是以使用收益為目的的用益物權(quán),典權(quán)的目的在于房地產(chǎn)的使用價(jià)值,典權(quán)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn),當(dāng)出典人逾期不行使回贖權(quán)時(shí),視為絕賣(mài),典物歸典權(quán)人所有,而抵押權(quán)是以清償債務(wù)為目的的擔(dān)保物權(quán),其目的在于取得房地產(chǎn)的交換價(jià)值,故而,典權(quán)與抵押權(quán)也為相容之權(quán),可以并存于同一房地產(chǎn)之上。然而,當(dāng)?shù)錂?quán)人行使典權(quán)涉及典物上設(shè)定有抵押權(quán)時(shí),或者抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而抵押房地產(chǎn)上設(shè)定有典權(quán)時(shí),勢(shì)必會(huì)發(fā)生典權(quán)與抵押權(quán)的沖突,那么,應(yīng)如何解決這種沖突呢?對(duì)此,也必須從兩個(gè)方面分析。

1.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先,房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在后的情況。對(duì)此種情況我國(guó)臺(tái)灣“民法”第866條明文規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后,于同一不動(dòng)產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其它權(quán)利,但其抵押權(quán)不因此而受影響?！彼^其它權(quán)利,包括典權(quán)。臺(tái)灣“大法官”會(huì)議議決釋字第119號(hào)有如下解釋:“所有人于其不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)后,復(fù)就同一不動(dòng)產(chǎn)與第三人設(shè)定典權(quán),抵押權(quán)自不因此受影響。抵押權(quán)人屆期未受清償,實(shí)行抵押權(quán)拍賣(mài)抵押物時(shí),因有典權(quán)之存在,無(wú)人應(yīng)買(mǎi),或出價(jià)不足清償?shù)盅簷?quán),執(zhí)行法院得除去典權(quán)負(fù)擔(dān),重行估價(jià)拍賣(mài)。拍賣(mài)之結(jié)果,清償?shù)盅簜鶛?quán)有余時(shí),典權(quán)人之典價(jià),對(duì)于登記之后權(quán)利人,享有優(yōu)先受償權(quán)。執(zhí)行法院于發(fā)給權(quán)利移轉(zhuǎn)證書(shū)時(shí),依職權(quán)通知地政機(jī)關(guān)涂銷(xiāo)其典權(quán)之登記。”(注:王澤鑒著,《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》,第1冊(cè),中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年1月第1版,第475頁(yè)。)筆者認(rèn)為,既然抵押權(quán)的目的在于取得房地產(chǎn)的交換價(jià)值,無(wú)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn),為充分有效利用房地產(chǎn),我國(guó)立法應(yīng)借鑒我國(guó)臺(tái)灣省這一成熟的立法與司法例,允許房地產(chǎn)所有人在設(shè)定抵押權(quán)后,仍可以在同一房地產(chǎn)上設(shè)定典權(quán),但以抵押權(quán)不因此而受影響為前提,即先設(shè)抵押權(quán)之效力優(yōu)于后設(shè)典權(quán),不受后設(shè)典權(quán)的影響。即使是因出典人逾期不贖回典物,典權(quán)人首先取得典物所有權(quán)的情況下,由于典物上已有抵押權(quán)存在,典權(quán)人在取得典物所有權(quán)的同時(shí),也得接受典物上的抵押權(quán),即典權(quán)人仍應(yīng)以抵押物保障抵押權(quán)人抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)?依法理,在抵押權(quán)設(shè)定后取得抵押物所有權(quán)的人,其權(quán)利隨抵押物拍賣(mài)而消滅?！八麄冎挥型ㄟ^(guò)代為清償債務(wù),使抵押權(quán)消滅,而取得求償權(quán)與代位權(quán),或參加應(yīng)買(mǎi)保持其權(quán)利?！?注:李湘如編著:《臺(tái)灣物權(quán)法》,中國(guó)廣播電視出版社1993年6月第1版,第130頁(yè)。)

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2.房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在先,房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。出典人將典物出典后,到底能否再設(shè)定抵押權(quán),學(xué)者見(jiàn)解存在分歧,即有肯定說(shuō)與否定說(shuō)兩種觀點(diǎn)。我國(guó)臺(tái)灣省的判例采否定說(shuō)。筆者以為,出典人將典物出典后,仍對(duì)其典物享有所有權(quán),雖然出典人不得在典物上設(shè)定與典權(quán)相抵觸的權(quán)利,如重典或地上權(quán)等,但對(duì)于與典權(quán)不相抵觸的權(quán)利,應(yīng)準(zhǔn)其設(shè)定,以發(fā)揮物權(quán)的功能,只是典權(quán)設(shè)定后再設(shè)抵押權(quán)的,典權(quán)的效力優(yōu)先于抵押權(quán),不受后設(shè)抵押權(quán)的影響。臺(tái)灣判例否定說(shuō)認(rèn)為,典權(quán)既然可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的物,再允許出典人就同一不動(dòng)產(chǎn)為債務(wù)的擔(dān)保,而以典物設(shè)定抵押權(quán),會(huì)使權(quán)利行使發(fā)生沖突,且使法律關(guān)系愈趨復(fù)雜,殊非社會(huì)經(jīng)濟(jì)之福。(注:王澤鑒著:《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》,第1冊(cè),中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年1月第1版,第476頁(yè)。)筆者認(rèn)為,此說(shuō)不能成立。因?yàn)椤暗錂?quán)人以典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時(shí),是以典權(quán)為標(biāo)的物,而不是以典物為標(biāo)的物,拍賣(mài)時(shí),僅能拍賣(mài)典權(quán)。出典人于典權(quán)設(shè)定后,就典物設(shè)定抵押權(quán),是以有典權(quán)負(fù)擔(dān)的典物所有權(quán)為標(biāo)的物,二者標(biāo)的既不相同,其權(quán)利的行使,不致于發(fā)生沖突,亦不會(huì)使法律關(guān)系趨于復(fù)雜?！?注:鄭玉波主編:《民法物權(quán)論文選輯》(下),第1084頁(yè)。)既然后設(shè)抵押權(quán)的效力劣于典權(quán),不能除去典權(quán)而為拍賣(mài),則當(dāng)出典人未能償還后來(lái)設(shè)定抵押權(quán)的債務(wù),抵押權(quán)人可以將典物所有權(quán)拍賣(mài)受償,典權(quán)人對(duì)于拍定人仍有同樣的權(quán)利,其典權(quán)不受影響。如果因?qū)嵭械盅簷?quán)影響了典權(quán)人的權(quán)利時(shí),則典權(quán)人享有請(qǐng)求解除抵押權(quán)的權(quán)利;當(dāng)出典人逾期不回贖典物,典權(quán)人取得典物所有權(quán)時(shí),則后設(shè)立的抵押權(quán)即歸于消滅,不復(fù)存在。而且債權(quán)人既然知道有典權(quán)設(shè)定在先,仍然愿意再設(shè)定低押權(quán),其對(duì)自己的利益自有考慮,根本無(wú)須法律來(lái)禁止,再者,允許典權(quán)人將典權(quán)設(shè)定抵押權(quán),而卻不允許出典人以其對(duì)典物的所有權(quán)設(shè)定抵押權(quán),顯

然違反了民法的公平原則。因此,筆者認(rèn)為,我國(guó)立法應(yīng)賦予房地產(chǎn)所有權(quán)人將房地產(chǎn)出典后,應(yīng)可以在該房地產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利,但以不影響典權(quán)的實(shí)現(xiàn)為條件。 三、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題

(一)房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件和方式

房地產(chǎn)抵押權(quán)的本質(zhì)在于擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于有效的房地產(chǎn)抵押,房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定后,如果債務(wù)人履行了債務(wù),房地產(chǎn)抵押權(quán)即歸于消滅;如果債務(wù)的履行期限尚未屆滿,房地產(chǎn)抵押權(quán)人無(wú)權(quán)行使抵押權(quán),否則,屬于侵權(quán)行為,因而,只有具備下列情況之一的,房地產(chǎn)抵押權(quán)人才有權(quán)要求依法處分抵押房地產(chǎn),以實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán):(1)債務(wù)履行期滿,抵押權(quán)人未受清償?shù)?債務(wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的;(2)抵押人死亡或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的;(3)抵押人依法宣告解散或者破產(chǎn)的;(4)抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的;(5)抵押合同約定的其他情況。

我國(guó)《擔(dān)保法》第53條規(guī)定:“債務(wù)履行期屆滿,抵押權(quán)人未受清償?shù)?可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償;協(xié)議不成的,抵押權(quán)人可以向人民法院提訟?！睋?jù)此,在我國(guó),抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式有以抵押物折價(jià)、拍賣(mài)抵押物、變賣(mài)抵押物三種,而且,抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),首先要與抵押人進(jìn)行協(xié)商,協(xié)議是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的必經(jīng)程序,協(xié)議不成時(shí),抵押權(quán)人只能向人民法院,通過(guò)法院實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),抵押權(quán)人并無(wú)自行折價(jià)、自行拍賣(mài)、自行變賣(mài)抵押物的權(quán)利。然而,根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第46條關(guān)于“債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償”的規(guī)定,拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)成為城市房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式。對(duì)此,筆者認(rèn)為不妥。因?yàn)?盡管拍賣(mài)通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式,由競(jìng)買(mǎi)者競(jìng)價(jià)確定抵押房地產(chǎn)的價(jià)格,能夠盡可能地提高抵押房地產(chǎn)的價(jià)格,對(duì)抵押人與抵押權(quán)人雙方當(dāng)事人均有利,從某種角度講,拍賣(mài)無(wú)疑是最為公平的一種方式,但是,在實(shí)踐中卻經(jīng)常會(huì)遇到設(shè)置抵押的房地產(chǎn)因種種原因在拍賣(mài)時(shí)無(wú)人受買(mǎi)、無(wú)法變現(xiàn)的情況,對(duì)此,若拘泥于拍賣(mài)這一種方式,房地產(chǎn)抵押權(quán)人的抵押權(quán)豈不是無(wú)法實(shí)現(xiàn)、形同虛設(shè)?!為了解決這一問(wèn)題,最高人民法院早在1951年9月5日華東分院以“為債權(quán)人請(qǐng)求查封拍賣(mài)債務(wù)人之不動(dòng)產(chǎn),無(wú)人受買(mǎi),擬由司法機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書(shū),擬通報(bào)試辦可否?”為內(nèi)容請(qǐng)示最高人民法院時(shí),最高人民法院即以(法編)字第9975號(hào)函復(fù):“關(guān)于債權(quán)人請(qǐng)求查封拍賣(mài)債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn),無(wú)人受買(mǎi),債權(quán)人請(qǐng)求移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí),由司法機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)證書(shū)的問(wèn)題,經(jīng)與司法部聯(lián)系后,我們基本上同意來(lái)件所擬辦法?！奔础笆孪扰c主管地政府機(jī)關(guān)取得聯(lián)系,準(zhǔn)由債權(quán)人持此移轉(zhuǎn)證書(shū)逕向該管地政府機(jī)關(guān)辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù)”的辦法。而最高人民法院法釋(1998)25號(hào)批復(fù)也作了類(lèi)似規(guī)定:“在依法以國(guó)有土地使用權(quán)作抵押的擔(dān)保糾紛案件中,債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?可以通過(guò)拍賣(mài)的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。如果無(wú)法變現(xiàn),債務(wù)人又沒(méi)有其他可供清償?shù)呢?cái)產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)依法評(píng)估。人民法院可以參考政府土地管理部門(mén)確認(rèn)的地價(jià)評(píng)估結(jié)果將土地使用權(quán)折價(jià),經(jīng)抵押權(quán)人同意,將折價(jià)后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人,土地使用權(quán)由抵押權(quán)人享有”。所以,司法實(shí)踐中,在拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)時(shí),如確實(shí)無(wú)人受買(mǎi),抵押權(quán)人是可以通過(guò)法院裁定以抵押房地產(chǎn)折價(jià)抵償債務(wù),抵押權(quán)人憑法院裁定到土地管理部門(mén)或房產(chǎn)管理部門(mén)辦理有關(guān)土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的變更登記手續(xù),取得土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的。因此,筆者以為,《城市房地產(chǎn)管理法》將拍賣(mài)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式,忽視了房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的復(fù)雜性,既與《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定不相銜接,又不能有效解決實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題,且容易造成司法實(shí)踐中的適用法律混亂,為確保房地產(chǎn)抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn),應(yīng)將拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的首選方式,而不是唯一方式,當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)在拍賣(mài)時(shí)確實(shí)無(wú)人受買(mǎi)、無(wú)法變現(xiàn)時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)要求采取折價(jià)或者變賣(mài)的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。這一點(diǎn)應(yīng)由立法機(jī)關(guān)盡快作出立法修改。 (二)房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中應(yīng)注意的幾個(gè)法律問(wèn)題

1.抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面通知抵押人;抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的,還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書(shū)面通知共有人或承租人;在同等條件下,共有人或承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因?yàn)?法律賦予抵押權(quán)人的是一種從抵押物上取得相當(dāng)價(jià)值的權(quán)利,而不是任意處分抵押物的權(quán)利,只要抵押權(quán)人能從抵押物上獲得相當(dāng)?shù)膬r(jià)值以滿足自己的債權(quán),就算充分實(shí)現(xiàn)了自己的抵押權(quán),所以共有人或承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與抵押權(quán)人行使抵押權(quán)并不矛盾,應(yīng)依法保護(hù)共有人或承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

2.以承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)抵押的,或者以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的,在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后,未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有制性質(zhì),也不得擅自改變這些土地的原有用途。

? 3.設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,拍賣(mài)房地產(chǎn)時(shí),該劃撥土地使用權(quán)應(yīng)納入出讓軌道,作為一種出讓行為,該項(xiàng)拍賣(mài)必須由土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)。而依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后,應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額,即繳納土地使用權(quán)出讓金是法律規(guī)定的抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的一個(gè)先決條件,抵押權(quán)人只是對(duì)繳足土地使用權(quán)出讓金后的余款才享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 教育熱點(diǎn)學(xué)習(xí)網(wǎng)

第7篇：民法典對(duì)土地使用權(quán)的規(guī)定范文

承租方：(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)

根據(jù)《民法典》及相關(guān)法律規(guī)定，為了明確甲、乙雙方的權(quán)利、義務(wù)，經(jīng)雙方平等協(xié)商，簽訂本合同。

一、甲方將位于市路號(hào)的畝土地的使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物等(見(jiàn)附件)出租給乙方使用。

二、乙方承租本宗土地必須進(jìn)行合法經(jīng)營(yíng)，否則甲方有權(quán)收回土地使用權(quán)，終止合同。

三、乙方不得擅自轉(zhuǎn)租本宗土地的使用權(quán)，如需進(jìn)行轉(zhuǎn)租應(yīng)征得甲方書(shū)面同意，否則甲方有權(quán)收回土地使用權(quán)，終止合同。

四、甲方應(yīng)保證本宗土地上的水、電、暖等基本設(shè)施完整，并幫助乙方協(xié)調(diào)同水、電、暖的提供方的有關(guān)事宜，但具體收費(fèi)事宜由乙與水電暖的提供方協(xié)商，所有費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

五、乙方在租用期間，不得隨意改變本宗土地狀況和地上的建筑物、構(gòu)筑物、附著物及水、電、暖管網(wǎng)等設(shè)施，如確需改動(dòng)或擴(kuò)增設(shè)備應(yīng)事先征得甲方書(shū)面同意后方可實(shí)施，對(duì)有關(guān)設(shè)施進(jìn)行改動(dòng)或擴(kuò)增設(shè)備時(shí)如需辦理相關(guān)手續(xù)，由乙方辦理，甲方根據(jù)實(shí)際情況給予協(xié)助，所需費(fèi)用有乙方承擔(dān)，否則，乙方應(yīng)恢復(fù)原狀，并賠償由此給甲方造成的損失。

六、乙方租用期間，有關(guān)市容環(huán)境衛(wèi)生、門(mén)前三包等費(fèi)用由乙方承擔(dān)。國(guó)家行政收費(fèi)，按有關(guān)規(guī)定由甲、乙雙方各自負(fù)擔(dān)。

七、乙方在租賃期間因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所發(fā)生的所有事故及造成他人損害的，由乙方承擔(dān)責(zé)任，與甲方無(wú)關(guān)。

八、合同約定的租賃期限界滿或雙方協(xié)商一致解除合同后____日內(nèi)，乙方應(yīng)向甲方辦理交接手續(xù)，交接時(shí)乙方應(yīng)保證工作人員撤離、將屬于自己的設(shè)備騰清，并將租賃范圍內(nèi)的垃圾雜物等清理干凈。

九、租賃期限為年，從________年____月____日至________年____月____日。

十、經(jīng)甲乙雙方商定，租金的交納采取按年支付先付后用的方式，年租金為元，由乙方于每________年____月____日交納給甲方.如逾期交納租金____日以?xún)?nèi)，乙方除應(yīng)補(bǔ)交所欠租金外還應(yīng)向甲方支付年租金日千分之二的違約金;如逾期超過(guò)____日，甲方有權(quán)解除合同，乙方應(yīng)甲方支付年租金百分之二十五的違約金。

十一、甲方向乙方收取約定租金以外的費(fèi)用，乙方有權(quán)拒付。

十二、在租賃期限內(nèi)，因不可抗拒的原因或者因城市規(guī)劃建設(shè)，致使雙方解除合同，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

十三、爭(zhēng)議解決方式：

十四、雙方協(xié)商一致可另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十五、本合同自雙方簽字蓋章后生效。

十六、本合同一式四份，雙方各執(zhí)兩份，具有同等法律效力。

第8篇：民法典對(duì)土地使用權(quán)的規(guī)定范文

由于各國(guó)立法例的不同，擔(dān)保的種類(lèi)也不盡相同。如中國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保方式為保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金；日本《民法》第二編（物權(quán)編）則規(guī)定有留置權(quán)、先取特權(quán)、質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)四種，謂之“擔(dān)保物權(quán)法”。但抵押制度確是各國(guó)皆規(guī)定的。

抵押權(quán)是指當(dāng)事人約定成立的，不以擔(dān)保權(quán)人取得對(duì)標(biāo)的物的占有為成立條件的，以?xún)?yōu)先清償債務(wù)為內(nèi)容的擔(dān)保物權(quán)。抵押權(quán)在擔(dān)保物權(quán)中處于主流地位，是實(shí)踐中最常使用的一種債權(quán)擔(dān)保手段，被稱(chēng)為“擔(dān)保之王”。這是因?yàn)榈盅簷?quán)對(duì)債權(quán)人與債務(wù)人雙方都具有便利性。在債務(wù)人方面，抵押權(quán)是取得資金的重要手段，且抵押物不轉(zhuǎn)移占有，即由債務(wù)人使用、收益，于其十分便利；在債權(quán)人方面，是一種經(jīng)常利用的投資手段。由于以不動(dòng)產(chǎn)為抵押物，對(duì)債權(quán)提供了強(qiáng)勢(shì)擔(dān)保，同時(shí)又不必因占有不動(dòng)產(chǎn)而造成技術(shù)上的操作困難，且為了回收資金，抵押權(quán)人還可以發(fā)行抵押證券，向他人讓與抵押權(quán)。故，金融機(jī)構(gòu)十分樂(lè)于采取抵押形式作為融資的擔(dān)保手段。

本文擬對(duì)中日抵押制度的幾個(gè)方面作以比較，以期對(duì)兩國(guó)抵押制度有一更深了解，并有資于立法之完善。

二、兩個(gè)抵押權(quán)種類(lèi)之比較

抵押權(quán)從不同的角度或依不同的標(biāo)準(zhǔn)可作多種分類(lèi)，以下挑兩個(gè)予以比較：

（一）法定抵押：其含義是根據(jù)法律直接規(guī)定而發(fā)生的抵押權(quán)，法定抵押權(quán)無(wú)須當(dāng)事人協(xié)議約定。依日本民法的規(guī)定，法定抵押權(quán)主要發(fā)生在承攬的工作物為建筑物或其他土地上的工作物或?yàn)檫@些工作物的重大修繕，承攬人就承攬關(guān)系所產(chǎn)生的債權(quán)，對(duì)于其工作所附的定作人的不動(dòng)產(chǎn)享有抵押權(quán)，這種抵押權(quán)類(lèi)似于對(duì)承攬加工物的留置權(quán)。法定抵押權(quán)是否以登記為成立條件，《日本民法典》第337、338條規(guī)定，法定抵押權(quán)依法律規(guī)定，當(dāng)然發(fā)生優(yōu)先權(quán)（先取特權(quán)），然而為了保全需要，則以登記為必要。

通說(shuō)認(rèn)為我國(guó)法定抵押尚是空白，但我認(rèn)為《擔(dān)保法》第26條的規(guī)定是為法定抵押。該條規(guī)定：以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。這種伴隨成立的國(guó)有土地使用權(quán)為客體的抵押權(quán)或者以地上房屋以標(biāo)的的抵押權(quán)，完全基于法律的直接規(guī)定不依當(dāng)事人雙方的意志為轉(zhuǎn)移，因而屬于法定抵押權(quán)。

我國(guó)應(yīng)借鑒日本等國(guó)的民法，特別是法國(guó)民法，對(duì)法定抵押作出列舉式規(guī)定，以保護(hù)特定債權(quán)債務(wù)關(guān)系中的債權(quán)人利益。

第9篇：民法典對(duì)土地使用權(quán)的規(guī)定范文

關(guān)鍵字：土地所有權(quán)土地使用權(quán)地上權(quán)

一

我國(guó)憲法第10條第4款規(guī)定：我國(guó)的土地所有權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓。其實(shí)，就城鎮(zhèn)國(guó)有土地而言，因所有權(quán)主體具有唯一性，故客觀上不存在轉(zhuǎn)讓的可能。但為了鼓勵(lì)土地使用者對(duì)土地的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，保護(hù)其對(duì)地上物的合法權(quán)益，我國(guó)建立了土地使用權(quán)制度。有關(guān)法律也規(guī)定了取得土地使用權(quán)后，方可取得其地上建筑物的所有權(quán)，實(shí)行房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)主體一致原則。過(guò)去我國(guó)在城鎮(zhèn)土地使用權(quán)方面沿襲前蘇聯(lián)、東歐等國(guó)家土地?zé)o償劃撥，由單位和個(gè)人無(wú)期限使用的模式，私房所有權(quán)與土地使用權(quán)的沖突被土地使用權(quán)無(wú)期限的事實(shí)所掩蓋。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)土地使用權(quán)的商品化和土地使用權(quán)有償、有期限的出讓和轉(zhuǎn)讓制度的確立，使有期限的土地使用權(quán)和無(wú)期限的房屋所有權(quán)方面的權(quán)利沖突日益明顯。

依《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定：國(guó)家以土地所有者的身份按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，將城鎮(zhèn)土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓年限一般為40—70年。土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他隨著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》第21條第1款規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地外，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)予以續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽定土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。”第2款規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。”依上述規(guī)定，土地使用權(quán)期限屆滿，可出現(xiàn)以下法律結(jié)果：1、按時(shí)續(xù)期，且重新交納了土地使用權(quán)出讓金后，用地者可繼續(xù)擁有土地使用權(quán)和地上物所有權(quán)；2、否則，土地使用權(quán)和地上物的所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得；3、雖按時(shí)申請(qǐng)續(xù)期，但因社會(huì)公共利益的需要，申請(qǐng)續(xù)期未被批準(zhǔn)。這些規(guī)定對(duì)城市房地產(chǎn)的土地使用，確立了土地使用權(quán)有年限和土地使用權(quán)終止后地上建筑物和其他附著物無(wú)償由國(guó)家取得的制度。

對(duì)于土地使用權(quán)期限屆滿，國(guó)家應(yīng)否無(wú)償取得地上建筑物和其他隨著物的所有權(quán)，法學(xué)界有截然相反的兩種觀點(diǎn)?？隙ㄕ撜邚牧_馬法創(chuàng)立的“土地所有權(quán)吸附建筑物”的原則出發(fā)，認(rèn)為國(guó)家應(yīng)無(wú)償取得地上物的所有權(quán)。支持該觀點(diǎn)的學(xué)說(shuō)主要有：無(wú)主財(cái)產(chǎn)說(shuō)、折舊補(bǔ)償說(shuō)、履行義務(wù)說(shuō)、超值補(bǔ)償說(shuō)、所有權(quán)有期說(shuō)。否定論者一般從民法的基本原理和規(guī)定出發(fā)來(lái)進(jìn)行論證，認(rèn)為國(guó)家無(wú)權(quán)無(wú)償取得地上物的所有權(quán)，。

我認(rèn)為，對(duì)于地上建筑物和其他附著物隨土地使用權(quán)終止而由國(guó)家無(wú)償取得的規(guī)定有幾個(gè)缺陷：第一，從原則上講，土地使用權(quán)出讓合同的標(biāo)的僅是土地使用權(quán)并無(wú)地上物，地上物的所有權(quán)為土地使用人所有。既然是所有權(quán)就不受期限限制。而當(dāng)土地使用權(quán)期限屆滿，國(guó)家無(wú)償取得地上建筑物和其他附著物所有權(quán)時(shí)，其所有權(quán)就是受期限限制的所有權(quán)，在法理上講不通。第二，國(guó)家規(guī)定：無(wú)償收回劃撥的土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物和其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。對(duì)無(wú)償取得的劃撥土地使用權(quán)的土地使用人尚且補(bǔ)償，對(duì)有償取得土地使用權(quán)的使用人不僅不補(bǔ)償，反將地上物無(wú)償收回，這顯然是不平等的。第三，不符合公平原則。在國(guó)有土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中國(guó)家是作為一個(gè)特殊的民事主體而存在的，應(yīng)與讓與方處于平等的地位。國(guó)家出讓土地使用權(quán)，受讓方支付出讓金，本是公平的，法律已經(jīng)賦予國(guó)家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以提前收回土地使用權(quán)，明顯有利于國(guó)家一方，再規(guī)定無(wú)償收回地上建筑物和其他附著物，則顯失公平，違背了民法中的平等原則，第四，我國(guó)房地產(chǎn)制度改革的重心是大力發(fā)展房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，而二級(jí)市場(chǎng)的法律行為，如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押等交易行為，必然受制于一級(jí)市場(chǎng)的土地使用權(quán)出讓年限的限制，若土地使用權(quán)期限屆滿，地上物收歸國(guó)家，則房地產(chǎn)市場(chǎng)交易主體必然要考慮交易成本及以后的投資能否在有限的年限內(nèi)收回。這樣無(wú)疑限制了房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展①。解決這些問(wèn)題同樣需要引入地上權(quán)制度。

另外有些人認(rèn)為，可以通過(guò)申請(qǐng)續(xù)期避免沖突的發(fā)生。其實(shí)續(xù)期制度雖是使用者避免被無(wú)償收回地上物的一種法律補(bǔ)救措施，但僅僅是權(quán)宜之計(jì)，并不能從根本上解決沖突本身。況且續(xù)期制度仍有相當(dāng)大的局限性，仍不能從根本上解決房屋使用權(quán)與所有權(quán)沖突的問(wèn)題。

二

由于以上問(wèn)題，為更好協(xié)調(diào)地上物所有權(quán)無(wú)期性與土地使用權(quán)有期性之間的矛盾，我國(guó)應(yīng)該在借鑒大陸法系國(guó)家地上權(quán)制度基礎(chǔ)上設(shè)立地上權(quán)制度。

所謂地上權(quán)，是以在他人土地上有建筑物或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權(quán)②?！暗厣蠙?quán)為用益物權(quán)的一種，肇源于羅馬法，按羅馬法基于添附的原理，以地上權(quán)屬于土地為原則，購(gòu)買(mǎi)地上物者必須購(gòu)買(mǎi)土地”③?！傲_馬的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)就像一塊小領(lǐng)土，一切附加和進(jìn)入土地的物都必然地作為添附歸土地所有主所有，因此，建筑物的所有權(quán)非地皮所有主而莫屬”④。后因土地價(jià)值日昂，一般人民難以負(fù)荷，法務(wù)官仍例外的承認(rèn)得支付地租而在他人土地有建筑物的所有權(quán)，且得為繼承及讓與，以地上物所有權(quán)與土地所有分離的法律技術(shù)創(chuàng)設(shè)了地上權(quán)。德國(guó)、瑞士、日本等國(guó)繼承了羅馬的思想，對(duì)地上權(quán)作出了明確的規(guī)定。地上權(quán)的最大特點(diǎn)是他排除了土地所有人依添附原則取得建筑物所有權(quán)的可能性，使地上權(quán)人單獨(dú)享有建筑物的所有權(quán)，同時(shí)具有調(diào)劑“有”與“用”的重要社會(huì)經(jīng)濟(jì)技能。傳統(tǒng)的地上權(quán)多設(shè)于土地的上面，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)土地的利用呈現(xiàn)出區(qū)分化、立體化的趨勢(shì)。地上權(quán)可以存在與土的上空或地下，增進(jìn)土地的利用價(jià)值。例如日本民法典中就規(guī)定了地下、空中的地上權(quán)的內(nèi)容。

地上權(quán)是一種物權(quán)是存在于他人土地上的權(quán)利，故為他物權(quán)，是所有權(quán)中的限制物權(quán)的一種。地上權(quán)的取得通常是有償?shù)?，但法律并不排除無(wú)償取得地上權(quán)的可能性，有償取得時(shí)，地上權(quán)人需向土地所有人按期交納地租，地上權(quán)可以讓與。地上權(quán)人可將地上權(quán)讓與他人，地上權(quán)的讓與不涉及土地所有權(quán)，不得超過(guò)地上權(quán)的期限。

地上權(quán)人的權(quán)利主要有：1、土地的占有與使用權(quán)；2、處分權(quán)，其中包括地上權(quán)的讓與、設(shè)定抵押、土地轉(zhuǎn)租；3、相鄰權(quán)，法律關(guān)于相鄰權(quán)的規(guī)定在地上權(quán)人之間或地上權(quán)人與土地所有人之間允許準(zhǔn)用。地上權(quán)人的主要義務(wù)是：支付地租。

地上消滅的事由分為一般消滅原因和特殊消滅原因。一般消滅原因是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一般消滅原因，如當(dāng)事人的合意、標(biāo)的物滅失、混同、及公用征收等。在地上權(quán)均適用。特殊消滅原因主要有：地上權(quán)存續(xù)期間屆滿、地上權(quán)的拋棄、地上權(quán)的撤銷(xiāo)、規(guī)定消滅事由的發(fā)生、第三人的時(shí)效取得等。

在地上權(quán)因存續(xù)期間屆滿以外的事由消滅時(shí)，消滅后的法律后果主要有：1、地上權(quán)人的取回權(quán)，即有益費(fèi)用償還請(qǐng)求權(quán)，地上權(quán)消滅時(shí)地上權(quán)人得取回其工作物及竹木，但應(yīng)回復(fù)土地原狀。地上權(quán)消滅時(shí)，對(duì)于不能取回或因改良整治土地支出的有益費(fèi)用而增加土地的價(jià)值時(shí)，得使土地所有人于地上權(quán)消滅時(shí)現(xiàn)存之增加為限，負(fù)償還責(zé)任⑤。2、土地所有人的購(gòu)買(mǎi)權(quán)：土地所有人在地上權(quán)消滅時(shí)以時(shí)價(jià)購(gòu)買(mǎi)其建筑物工作物或竹木，地上權(quán)人不得拒絕。這是為了顧及土地所有人的利益及社會(huì)經(jīng)濟(jì)。

在地上權(quán)因存續(xù)期間屆滿而消滅時(shí)，土地所有人關(guān)于建筑物的義務(wù)主要有：1、土地所有人對(duì)建筑物的補(bǔ)償義務(wù)。土地所有人應(yīng)按建筑物之時(shí)價(jià)為補(bǔ)償，但契約另有約定者，從其約定。這是一種強(qiáng)制締約義務(wù)。補(bǔ)償對(duì)象限于建筑物，如果當(dāng)事人對(duì)建筑物處理方式有其他約定無(wú)論是土地所有無(wú)償取得，由地上權(quán)人取回、或由地上權(quán)人保有建筑物而成立土地租賃關(guān)系均可以。2、所有人有延長(zhǎng)地上權(quán)期間的請(qǐng)求權(quán)。所有人于地上權(quán)存續(xù)期間屆滿前得請(qǐng)求地上權(quán)人，于建筑物可得使用之期限內(nèi)，延長(zhǎng)地上權(quán)之期間。地上權(quán)人拒絕延長(zhǎng)者，不得請(qǐng)求給予補(bǔ)償。

三

理論界關(guān)于我國(guó)是否存在地上權(quán)有不同的認(rèn)識(shí)。有的學(xué)者認(rèn)為：我國(guó)現(xiàn)行立法中規(guī)定的土地使用權(quán)的范圍是很廣的。不僅可以涵蓋地上權(quán)，而且比地上權(quán)更具靈活性。這種土地使用權(quán)是除農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，宅基地使用權(quán)外的使用國(guó)有和集體所有的土地的權(quán)利⑥。有的學(xué)者提出：盡管我國(guó)的土地使用權(quán)是與傳統(tǒng)的地上權(quán)相對(duì)應(yīng)的概念，但考慮到我國(guó)大陸長(zhǎng)期采用“土地使用權(quán)”一詞的習(xí)慣，擬將地上權(quán)稱(chēng)為基地使用權(quán)⑦。

我認(rèn)為，總的來(lái)說(shuō)地上權(quán)在我國(guó)是客觀存在的。目前只是以土地使用權(quán)一詞代替了。包括國(guó)有土地使用權(quán)，集體土地建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包權(quán)和土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)。但是土地使用一詞極不準(zhǔn)確，無(wú)法區(qū)分作為用益物權(quán)的“土地使用權(quán)”與作為所有權(quán)權(quán)能之一的“使用權(quán)能”，而前者屬于他物權(quán)范疇，后者屬于自物權(quán)范疇。我們現(xiàn)在所稱(chēng)的土地使用權(quán)只是指前者。使用權(quán)一詞不能準(zhǔn)確完整表達(dá)其所包含的內(nèi)容。它不僅不能包含收益的權(quán)能，而且排斥了合法的讓渡。但我國(guó)目前的土地使用權(quán)人不僅享有占有權(quán)、收益權(quán)而且還享有轉(zhuǎn)讓、抵押等依法處分的權(quán)利。如果采用地上權(quán)概念則明確簡(jiǎn)潔，并與國(guó)際立法習(xí)慣相接軌。這樣既可以理順土地所有人和土地使用人各自之間和相互之間的法律關(guān)系，也可有效解決土地使用權(quán)的有期性與地上物所有權(quán)無(wú)期性的沖突。而且，地上權(quán)制度涉及的地上權(quán)期滿后國(guó)家以市價(jià)購(gòu)買(mǎi)地上物，取得地上物所有權(quán)的規(guī)定，與我國(guó)的土地使用權(quán)制度規(guī)定的由國(guó)家無(wú)償取得地上物的處理后果相比更能體現(xiàn)法律的精神實(shí)質(zhì)。它有利于保護(hù)地上物所有權(quán)人的利益，調(diào)動(dòng)用地者對(duì)土地及地上物在資金、物質(zhì)投入上的積極性和熱情；也利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

借鑒各國(guó)關(guān)于地上權(quán)的規(guī)定，我認(rèn)為未來(lái)我國(guó)地上權(quán)制度就土地使用權(quán)的有期性與地上物所有權(quán)無(wú)期性應(yīng)做如下原則性規(guī)定：

一、明確認(rèn)定地上權(quán)是與土地所有權(quán)相并列的物權(quán)，地上權(quán)人享有對(duì)地上物的所有權(quán)。