土地糾紛常見問題精選(九篇)
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第1篇：土地糾紛常見問題范文
目前實(shí)踐中最常用的商品房買賣合同文本是國家工商行政管理局和建設(shè)部于2000年聯(lián)合制定的《商品房買賣合同》示范文本（gf-2000-0171）。該示范文本是兩部門在原《商品房購銷合同》示范文本（gf-95-0171）的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)改進(jìn)而成的。政府部門制定示范文本的原意是將其作為商品房買賣雙方簽訂合同的參考，起到示范、引導(dǎo)作用，并非強(qiáng)制使用。但在實(shí)踐中，示范文本已經(jīng)成為各房地產(chǎn)公司簽訂合同的首選甚至是唯一文本。因此，認(rèn)真研究商品房買賣合同示范文本的確切含義并且公平合理地簽訂好示范文本就成了每一個(gè)開發(fā)商必須足夠重視的課題。
本文將依據(jù)《合同法》、《商品房銷售管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)章，結(jié)合實(shí)際工作中遇到的問題和總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)，對示范文本進(jìn)行逐條解釋，并對如何填寫做深入探討。
商品房買賣合同說明（內(nèi)容略）
「釋義該部分是對文本的簡要介紹，包括文本的性質(zhì)、商品房定義、填寫說明、解釋權(quán)歸屬等內(nèi)容。其中，有關(guān)填寫方法的規(guī)定（第3、4、5條）應(yīng)詳細(xì)閱讀，并在填寫過程中嚴(yán)格遵循。充分利用好文本中授權(quán)雙方當(dāng)事人自行約定的部分，能夠彌補(bǔ)該文本的不足，最大限度地維護(hù)開發(fā)商的合法權(quán)益。而且規(guī)范、清晰的填寫也有利于開發(fā)商樹立良好的商業(yè)形象。
「常見問題有些開發(fā)商工作人員由于工作潦草，沒能嚴(yán)格按照“說明”第5條的方式在相應(yīng)部位劃勾或劃差叉，導(dǎo)致文本混亂、及其不規(guī)范、不嚴(yán)肅。
「對策認(rèn)真閱讀“說明”，嚴(yán)格按“說明”填寫文本。建議有條件的開發(fā)商品采用專業(yè)打印軟件打印合同文本。
合同雙方當(dāng)事人：（內(nèi)容略）
「釋義該部分詳細(xì)列明買賣雙方（包括其人）的基本情況。
「常見問題有些售樓處工作人員往往忽視對買方基本情況的填寫，出現(xiàn)地址不詳甚至錯(cuò)誤，給以后發(fā)送入住通知等帶來不必要的麻煩甚至導(dǎo)致公司損失。（這絕不是筆者危言聳聽，筆者曾經(jīng)過一件類似案子：由于售樓處工作人員將買方的地址填寫的模糊不清導(dǎo)致無法與買方聯(lián)系，公司受到損失，該工作人員也丟了工作。）
「對策賣方的基本情況應(yīng)以營業(yè)執(zhí)照上載明的相關(guān)內(nèi)容為準(zhǔn)。買方的地址應(yīng)填寫戶籍所在地，戶籍所在地與經(jīng)常居住地不一致的填寫經(jīng)常居住地。由于文本只是印制了自然人作為買方的情形，導(dǎo)致當(dāng)法人或其他組織作為買方時(shí)沒有相應(yīng)的填寫位置，對此可自行印制買方基本情況替換該部分。
第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。
出賣人以__________________________方式取得位于_________________________、編號為___________________的地塊的土地使用權(quán)?！竿恋厥褂脵?quán)出讓合同號「土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號「劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號為__________________________.該地塊土地面積為_________________，規(guī)劃用途為_________________________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，「現(xiàn)定名「暫定名______________________.建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為____________________________，施工許可證號為__________.「釋義 該條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)建設(shè)過程的合法性的介紹。用以說明建設(shè)項(xiàng)目在用地、規(guī)劃管理、施工管理、開發(fā)主體等方面都符合國家有關(guān)規(guī)定，取得了有關(guān)主管部門的許可。
「常見問題 實(shí)踐中，有些項(xiàng)目的建設(shè)用地是以劃撥方式取得的，根據(jù)國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，此類房產(chǎn)要出售的，應(yīng)當(dāng)取得土地主管部門的批準(zhǔn)，并且簽訂土地使用權(quán)出讓合同、向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。還有些開發(fā)商只是和土地主管部門簽訂了《土地使用權(quán)預(yù)約合同》或者雖然簽訂了《土地使用權(quán)出讓合同》但尚未繳清土地使用權(quán)出讓金。上述情況，嚴(yán)格來講都不屬于具備了《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定的“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書?！?/p>
「對策 雖然在目前的司法實(shí)踐中，法院一般不簡單地因?yàn)樯鲜鐾恋厥褂脵?quán)瑕疵而認(rèn)定商品房買賣合同無效。但由于購買上述土地上建設(shè)的房產(chǎn)，較之于已經(jīng)取得土地使用權(quán)證書的土地上的房產(chǎn)，買方面臨著較多的不確定因素和較大的風(fēng)險(xiǎn)。賣房應(yīng)當(dāng)本著誠實(shí)信用的原則將建設(shè)用地的實(shí)際情況向買方作出全面、客觀的說明，以避免引發(fā)客戶不必要的誤解和糾紛。
第二條 商品房銷售依據(jù)。
買受人購買的商品房為「現(xiàn)房「預(yù)售商品房。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為________________，商品房預(yù)售許可證號為__________________________________________.「釋義 該條是關(guān)于預(yù)售許可證的約定。預(yù)售許可證是賣方出售標(biāo)的房產(chǎn)的行為合法性的最重要的依據(jù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。按照主管部門許可的發(fā)售范圍不同，預(yù)售許可證分為內(nèi)銷許可證和外銷許可證。只有取得外銷許可證的項(xiàng)目才可以向
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該商品房「合同約定「產(chǎn)權(quán)登記建筑面積共___________________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e________________平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二）。
「釋義 本條是對標(biāo)的房產(chǎn)的座落、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積等概況的約定。
「常見問題 目前實(shí)踐中最常見的問題是商品房合同約定面積與建成后房屋交易主管部門實(shí)測面積不一致。造成這種的結(jié)果的原因是多方面的。既有不法開發(fā)商的故意欺詐，也有現(xiàn)行法規(guī)不甚完備的原因。一段時(shí)間以來，建設(shè)部1995年頒布的《商品房銷售面積及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》是計(jì)算商品房建筑面積和公用面積的主要法律依據(jù)。但該規(guī)定的法律效力較低而且規(guī)定過于原則性。加之由于歷史原因，商品房面積的管理工作存在部門職能交叉的問題。國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、建設(shè)部對此有過相互抵觸的規(guī)定。筆者曾經(jīng)過一個(gè)案件，房產(chǎn)管理部門和質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門對同一房產(chǎn)的面積測量結(jié)論相差懸殊，而兩部門都具備“測繪資質(zhì)”，導(dǎo)致法院難以認(rèn)定。
「對策 針對上述情況，我國第一個(gè)國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（gb/t 17986-2000）于2000年8月正式實(shí)施，成為房產(chǎn)面積測量里領(lǐng)域最權(quán)威的標(biāo)準(zhǔn)。國務(wù)院進(jìn)一步明確了商品房面積管理的部門職能分工，即“房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)商品房面積管理工作，制定有關(guān)政策，查處商品房面積管理中的違法行為，對商品房面積測量機(jī)構(gòu)的資質(zhì)提出初審意見。質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門負(fù)責(zé)商品房面積測量器具的監(jiān)督工作，查處違法使用不符合標(biāo)準(zhǔn)的測量器具的行為?！?000年12月28日建設(shè)部和國家測繪局聯(lián)合下發(fā)的《房產(chǎn)測繪管理辦法》進(jìn)一步明確：“房產(chǎn)測繪單位應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國測繪法》和本辦法的規(guī)定，取得省級以上人民政府測繪行政主管部門頒發(fā)的載明房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)的《測繪資格證書》。申請房產(chǎn)測繪資格的單位應(yīng)當(dāng)向所在地省級測繪行政主管部門提 出書面申請，并按照測繪資格審查管理的要求提交有關(guān)材料。省級測繪行政主管部門在決定受理之日起5日內(nèi)，轉(zhuǎn)省級房地產(chǎn)行政主管 部門初審。省級房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)，提出書面初審意見，并反饋省級測繪行政主管部門；其中，對申請甲級房產(chǎn)測繪資格的初審意見應(yīng)當(dāng)同 時(shí)報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。申請甲級房產(chǎn)測繪資格的，由省級測繪行政主管部門報(bào)國務(wù)院測繪行政主 管部門審批發(fā)證；申請乙級以下房產(chǎn)測繪資格的，由省級測繪行政主管部門審批發(fā)證。取得甲級房產(chǎn)測繪資格的單位，由國務(wù)院測繪行政主管部門和國務(wù)院建設(shè) 行政主管部門聯(lián)合向社會(huì)公告。取得乙級以下房產(chǎn)測繪資格的單位，由省級測繪行政主管部門和省級房地產(chǎn)行政主管部門聯(lián)合向社會(huì)公告。 ”
第四條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。
出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計(jì)算該商品房價(jià)款：
1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（___________幣）每平方米__________________元，總金額（___________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。
2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（___________幣）每平方米________________元，總金額（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。
3、按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整。
4、 _______________________________________________________________________________「釋義 本條與原示范文本相比最大的改進(jìn)是：針對商品房面積問題爭議較多的現(xiàn)狀，在原來“按建筑面積計(jì)算”的基礎(chǔ)上，增加了“按套內(nèi)建筑面積計(jì)算、按套（單元）計(jì)算”等二種新的計(jì)價(jià)方式。使買方有更多選擇。
「常見問題 雖然文本給出了多種計(jì)價(jià)方式，但由于習(xí)慣原因和營銷策略的需要，大部分開發(fā)商拒絕使用“按套內(nèi)建筑面積計(jì)算”和“按套（單元）計(jì)算”等方式。
「對策 計(jì)價(jià)方式的多樣性，是市場進(jìn)步的潮流。只要開發(fā)商在計(jì)算標(biāo)的房產(chǎn)面積時(shí)，嚴(yán)格遵循了現(xiàn)行規(guī)范，以何種方式計(jì)算都不應(yīng)損害其利益。只有那些能夠最大限度地滿足客戶個(gè)性化需求的開發(fā)商才能充分展示自己的信心并贏得更多客戶。
第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理。
根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以「建筑面積「套內(nèi)建筑面積（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。
當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。
合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。
商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第___________種方式進(jìn)行處理：
1、雙方自行約定：
（1）_______________________________________________________________________________（2）_______________________________________________________________________________ 2、雙方同意按以下原則處理：
（1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；
（2）面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。
買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。
買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積面積誤差比=────────────────×100%合同約定面積因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議「釋義 當(dāng)雙方選擇按建筑面積或按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房價(jià)時(shí)，合同約定的面積（通常稱“暫測面積”）有可能與申請產(chǎn)權(quán)登記時(shí)主管部門實(shí)際測量的面積不一致，本條就是為解決該問題設(shè)計(jì)的 .本條設(shè)計(jì)了兩種處理方式：一是雙方約定，二是按建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》處理。
「常見問題 選擇處理方式2，無疑是對買方有利的。但多數(shù)開發(fā)商還是傾向于選擇“雙方自行約定：按實(shí)測面積為準(zhǔn)，實(shí)測面積超
過暫測面積的部分，由買方按約定的單價(jià)補(bǔ)足房款；實(shí)測面積少于暫測面積的部分，由賣方按約定單價(jià)退還房款”。這種約定，在面積變更較大的情況下，對買方來講是不公平的。
「對策 負(fù)責(zé)任的開發(fā)商應(yīng)采取措施避免或減少暫測面積與實(shí)測件面積的差距。這樣即使選擇第2種處理方式也不會(huì)造成損失和變更價(jià)款之煩。
第六條 付款方式及期限買受人按下列第 種第 項(xiàng)方式按期付款：
1. 一次性付款乙方在 年 月 日前付清全部房價(jià)款 %的，甲方給予乙方占付款金額 %的優(yōu)惠，即實(shí)際付款額為（ 幣） 仟 佰 拾
萬
仟
佰
拾
元整。
2. 分期付款乙方應(yīng)當(dāng)按以下時(shí)間如期將房價(jià)款當(dāng)面交付甲方或匯入甲方指定的 銀行（帳戶名稱： ，帳號： ）
（1） 年 月 日前支付全部房價(jià)款的 %，計(jì)（ 幣） 仟 佰 拾
萬
仟
佰拾
元；
（2） 年 月 日前支付全部房價(jià)款的 %，計(jì)（ 幣） 仟 佰 拾
萬
仟
佰拾
元；
3. 貸款方式付款（1）買受人應(yīng)于 年 月 日前支付全部房價(jià)款的 %，計(jì)
元；
（2）買受人應(yīng)于 年 月 日前支付全部房價(jià)款的 %，計(jì)
元；
（3）買受人應(yīng)于 年 月 日前首付款付清后，持有關(guān)材料于 年 月 日前到 銀行辦妥貸款手續(xù)，否則視為買受人違約。
4.其他方式「釋義 本條規(guī)定了一次性付款、分期付款、貸款方式付款、其他等四種買方付款方式。其中貸款方式付款是“2000文本”新增加的內(nèi)容。
「常見問題 貸款方式付款（又稱按揭付款）是個(gè)人購房常用的付款方式。但該條的相關(guān)規(guī)定顯然過于簡單，比如只規(guī)定了買方未能按期辦妥貸款視為違約，但沒有約定違約責(zé)任。而且實(shí)踐中，由于買方對按揭貸款的條件知之甚少，賣方售樓人員也沒有給予必要的介紹，致使簽訂購房合同后無法辦妥按揭貸款，給雙方造成麻煩甚至糾紛。
「對策 開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將與本單位簽訂了《按揭貸款合作協(xié)議》的銀行的相關(guān)規(guī)定詳細(xì)地向客戶說明，必要時(shí)可建議客戶先向銀行咨詢在決定是否簽訂購房合同。如果簽訂購房合同后由于買方的原因?qū)е虏荒馨雌谵k妥貸款，可約定一定比例的逾期付款違約金，超過一定期限還不能辦妥的，賣方有權(quán)解除合同，并要求買方支付確定比例或數(shù)額的違約金。
第七條 買受人逾期付款的違約責(zé)任買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第 種方式處理：
1.按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）
（1）逾期在 日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之 的違約金，合同繼續(xù)履行。
（2）逾期超過
天后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的 %向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之 （該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。
本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。
2.「釋義 按時(shí)支付購房價(jià)款是買方最主要的合同義務(wù)，本條規(guī)定了買方逾期付款應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。按本條1項(xiàng)的規(guī)定，買方的違約責(zé)任分為兩種，一是按逾期天數(shù)支付違約金，合同繼續(xù)履行；一是按支付累計(jì)已付款的適當(dāng)比例的違約金，合同解除。賣方選擇解除合同必須買足一定的條件，即買方的逾期達(dá)到約定天數(shù)。
「常見的問題 本條最難掌握的是如何約定賣方有權(quán)選擇解除合同的逾期時(shí)間，以及違約金的比例。
「對策 結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為確定賣方有權(quán)選擇解除合同的逾期時(shí)間應(yīng)考慮下列因素：（一）、賣方對資金的需求程度；（二）、標(biāo)的房產(chǎn)價(jià)款的數(shù)額；（三）、買方的資信狀況；（四）是一次性付款還是分期付款、按揭付款。對于逾期付款違約金，筆者建議參照人民銀行公布的金融單位計(jì)收逾期貸款利息確定。解除合同時(shí)按累計(jì)應(yīng)付款計(jì)算的違約金，筆者認(rèn)為不宜超過10％。
第八條 交付期限出賣人應(yīng)當(dāng)在
年
月
日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第 種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：
1. 該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。
2. 該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。
3. 該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。
4. 該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。
5.但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：
1.遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起 日內(nèi)告知買受人的；
2. ；
「釋義 本條規(guī)定的是賣方交付標(biāo)的房產(chǎn)的最后期限、交付條件以及延期交付的免責(zé)事由。與原示范文本最大的區(qū)別是：規(guī)定了四種不同的交付使用條件。
「常見問題 簽訂該條時(shí)買賣雙方最常見的爭議是選擇“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”還是“該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格”作為交付條件。由于諸如入住后很長時(shí)間供水、供電、交通、綠化等配套設(shè)施遲遲不能落實(shí)的案件屢屢被新聞煤體報(bào)道，買方越來越多地提出將商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格作為交付條件。這種要求也有法律依據(jù)。國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請之日起30天內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。第十八條：住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況。（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。
但實(shí)際操作起來有一些具體問題。以前的綜合驗(yàn)收都是由建設(shè)部門召集各有關(guān)部門進(jìn)行，經(jīng)常出現(xiàn)竣工交付與綜合驗(yàn)收完畢有很大時(shí)間差。2000年新的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》實(shí)施后，建設(shè)部門對工程竣工驗(yàn)收采取備案制度，由建設(shè)單位自行組織驗(yàn)收。這就造成建設(shè)單位需要分別組織多個(gè)部門的驗(yàn)收工作，使得驗(yàn)收工作更加費(fèi)時(shí)費(fèi)力。由于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營和施工涉及政府各個(gè)部門，特別是水、電等項(xiàng)目外部配套工程必須由政府指定的企業(yè)施工，開發(fā)商無法自主把握，制約了開發(fā)商交付計(jì)劃的實(shí)施。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都難以實(shí)現(xiàn)在商
品房交付使用的同時(shí)通過“綜合驗(yàn)收”，因此直接導(dǎo)致了開發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾，甚至為此訴諸公堂。
「對策 在綜合驗(yàn)收制度尚未完善或者開發(fā)商沒有確切把握的情況下，建議開發(fā)商與客戶選擇“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”作為交付條件，但要注意向客戶將原因解釋清楚。
第九條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第 種方式處理：
1.按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）
（1）逾期不超過 日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之 的違約金，合同繼續(xù)履行；
（2）逾期超過 日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起 天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的 %向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之 （該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。
2.「釋義 本條提供的第1、種賣方逾期交房的違約責(zé)任采取分段處理的方式，即違約時(shí)間在某天數(shù)內(nèi)，賣方按買方已支付房款的一定比例支付違約金，合同繼續(xù)履行；違約時(shí)間超過上述天數(shù)，則買方有權(quán)選擇解除合同。
逾期時(shí)間超過確定的天數(shù)時(shí)，如果買方選擇解除合同，賣方應(yīng)當(dāng)支付買方已付房款一定比例的違約金；如果買方選擇合同繼續(xù)履行，則賣方應(yīng)按違約天數(shù)支付違約金。違約天數(shù)應(yīng)從約定交付時(shí)間起算起至實(shí)際交付止，按統(tǒng)一的比例計(jì)算，而不分段計(jì)算。
「常見問題 逾期交房是非常普遍的現(xiàn)象。造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商品的本身怠于履行的因素，也有行政主管機(jī)關(guān)強(qiáng)制變更規(guī)劃、采用新型配套設(shè)施等開發(fā)商品不能控制的原因。隨著老百姓權(quán)利意識的增強(qiáng)，因逾期交房引發(fā)的糾紛甚至訴訟也越來越多。
「對策 不管什么原因，只要不構(gòu)成不可抗力賣方就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。而且本條的責(zé)任應(yīng)當(dāng)與第七條“買方逾期付款的違約責(zé)任”相當(dāng)。建議開發(fā)商本著公平對等的原則簽訂本條。如果出現(xiàn)逾期交房，應(yīng)及時(shí)通知客戶，確屬己方責(zé)任的要積極主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任；不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的，說明理由爭取客戶諒解。實(shí)踐證明，只要處理得當(dāng)，絕大多數(shù)的客戶對短時(shí)間的逾期交付是不會(huì)斤斤計(jì)較的。
第十條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：
1. 該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶形、空間尺寸、朝向；
2.「釋義 本條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)發(fā)生設(shè)計(jì)變更時(shí)如何處理的約定。
「常見問題 根據(jù)該條規(guī)定只有當(dāng)規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更達(dá)到“影響到買受人所購買商品房質(zhì)量或使用功能”的程度，出賣人才有義務(wù)通知買受人。這種規(guī)定過于原則，產(chǎn)生糾紛后難以判定。
「對策 為減少誤解，應(yīng)在該條自由約定的部分盡可能地將影響到買受人所購買商品房質(zhì)量或使用功能的情形明確約定。比如“房屋所在小區(qū)的容積率、綠化率、配套設(shè)施等發(fā)生變更”。
第十一條 交接商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。
由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：
「釋義 本條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)的交接程序以及相關(guān)法律后果的約定。
范本還規(guī)定了出賣人在交付房產(chǎn)時(shí)應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。這是不同與原范本（gf-95-0171）的新規(guī)定。住宅質(zhì)量保證書和使用說明書制度是建設(shè)部1998年頒布的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》確立的。目的是為了保障住宅消費(fèi)者的權(quán)益，加強(qiáng)商品房住宅售后服務(wù)管理，促進(jìn)住宅銷售?！蹲≌|(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級；2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期?！蹲≌褂谜f明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：1、開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2、結(jié)構(gòu)類型；3、裝修、裝飾注意事項(xiàng)；4、上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)；6、門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；7、配電負(fù)荷；8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺(tái)等值得注意事項(xiàng)的說明；9、其他需說明的問題。
「常見問題 由于目前商品房買賣多采用預(yù)售形式，買方在簽訂合同時(shí)和其后的很長一段時(shí)間內(nèi)，對標(biāo)的房產(chǎn)的認(rèn)識建立在開放商的宣傳、承諾以及一些書面材料的基礎(chǔ)之上。只有到交接階段，這種“幻想”才變?yōu)榭吹靡?、摸得著的現(xiàn)實(shí)。而想象和現(xiàn)實(shí)總是有些差別的，更何況在我國房地產(chǎn)業(yè)尚不規(guī)范的大環(huán)境下夸大宣傳、虛假承諾幾乎是全行業(yè)的“慣例”，這些都導(dǎo)致了交接糾紛大面積產(chǎn)生。交接糾紛的表現(xiàn)形式可簡單劃分為逾期交付、標(biāo)的房產(chǎn)質(zhì)量爭議（包括賣方不能提供驗(yàn)收證明和雖然能夠提供驗(yàn)收證明但買方仍有異議）、買方不及時(shí)驗(yàn)收入住等。
「對策 交接糾紛雖然都發(fā)生在交接階段，但其原因卻不一而足，解決的辦法也就應(yīng)區(qū)別分析。比如標(biāo)的房產(chǎn)的質(zhì)量問題只有在開發(fā)建設(shè)的全過程采取措施才能徹底避免，而采用快捷、安全的方式通知買方、備好《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等文件、耐心解答買方有關(guān)房屋質(zhì)量等方面的問題等等都會(huì)對減少、避免交接糾紛產(chǎn)生意想不到的效果。
另外，針對實(shí)踐中有些買方由于自身原因未能按時(shí)交接標(biāo)的房產(chǎn)的情況，建議在本條自由約定出約定：由于買受人原因，未能按期交付的，視為交付，標(biāo)的房產(chǎn)損毀的風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)，基于該房產(chǎn)產(chǎn)生的物業(yè)管理等費(fèi)用由買受人自負(fù)。
第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)糾紛。
因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。
「釋義 本條是關(guān)于出賣人權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的約定。所謂權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，是指出賣人就標(biāo)的物所有權(quán)不能完全轉(zhuǎn)移于買受人而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
「常見問題 實(shí)踐中，出賣人將標(biāo)的房產(chǎn)向銀行抵押借款的情形屢見不鮮。
「對策本條只規(guī)定出賣人違反權(quán)權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，應(yīng)當(dāng)“承擔(dān)全部責(zé)任”，過于籠統(tǒng)。學(xué)理上講，出賣人違法權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任時(shí)，買受人可以主張的權(quán)利有：違約金、實(shí)際履行、解除合
同、損害賠償。建議買受人要求詳細(xì)簽訂瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
第十三條 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定達(dá)到（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第 種方式處理：
1. 出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。
「釋義 出賣人交付的房產(chǎn)不符合附件中關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)的約定時(shí)，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。范本提供的處理方式為出賣人賠償雙倍的裝修、設(shè)備差價(jià)，這是參照《消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)法》第四十九條的規(guī)定做出的。
「常見問題 本條雖然提出以附件的方式明確約定裝修標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)踐中附加的約定過于籠統(tǒng)。如約定“高級地板、豪華衛(wèi)浴設(shè)備”等等，容易導(dǎo)致糾紛。
「對策 裝修、設(shè)備附件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)盡量明確、具體，比如寫清材料的等級、標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備的品牌、型號等。
從開發(fā)商的角度講，由于范本給出“雙倍賠償”的處理方式過于苛刻，建議自行約定為：“經(jīng)雙方選定的鑒定部門確認(rèn)后，由出賣人在合理的期限內(nèi)恢復(fù)到約定標(biāo)準(zhǔn)，或賠償差價(jià)?！?/p>
第十四條 出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑，按以下日期達(dá)到使用條件：
1.
；
2.
；
如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：
1. ；
2. ；
「釋義 本條是出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行時(shí)間的承諾，以及違法承諾的責(zé)任。基礎(chǔ)設(shè)施包括供水、供電、管道煤氣、供暖、電話線路、有線電視等。公共配套建筑指標(biāo)的房產(chǎn)所在的建筑、建筑群、居民小區(qū)內(nèi)為全體業(yè)主服務(wù)的建筑，一般指安保、幼兒園、學(xué)校、商店、會(huì)所等，具體項(xiàng)目以開發(fā)商的承諾為準(zhǔn)。
「常見問題 有些項(xiàng)目買受人入住后配套設(shè)施長時(shí)間不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，甚至連水電也成問題。買受人根本無法正常生活，于是怨聲載道，甚至采取過激的方式向開放商討說法。出賣人的商譽(yù)自然大打折扣。
「對策 基礎(chǔ)設(shè)施中有很多項(xiàng)目是政府或者處于壟斷地位的企業(yè)經(jīng)營的。他們的服務(wù)意識、工作效率還遠(yuǎn)不能令人滿意。對此，開發(fā)商要有清醒的認(rèn)識。要想使基礎(chǔ)設(shè)施能夠按承諾的期限交付，出了自身合理的規(guī)劃工期、嚴(yán)守進(jìn)度以外，還要注意與有關(guān)部門的協(xié)調(diào)、溝通。
第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后 日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第 項(xiàng)處理：
1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起 日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，并按已付房價(jià)款的 ％賠償買受人損失。
2.買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款的 ％向買受人支付違約金。
3
「釋義 出賣人提交辦理產(chǎn)權(quán)證所需材料的時(shí)限和違約責(zé)任。
向房產(chǎn)主管機(jī)關(guān)申辦產(chǎn)權(quán)過戶登記（俗稱辦產(chǎn)權(quán)）是買賣雙方共同的義務(wù)，需要雙方各自提供相應(yīng)材料，協(xié)調(diào)配合。出賣人應(yīng)提供的證件有：1、資質(zhì)證明2、工商營業(yè)執(zhí)照3、國有土地使用證或政府征地批文、征地協(xié)議書及土地出讓金己金額繳納的憑證4、計(jì)委立項(xiàng)批文、年度投資計(jì)劃5、投資許可證（1991年4月16日以后需提供）6、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、征地紅線圖7、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及紅線圖、建筑施工許可證8、商品房預(yù)售許可證9、竣工驗(yàn)收合格證書及竣工平面圖。買受人需提供的證件有：1、購房發(fā)票2、商品房買賣合同、3、身份證復(fù)印件、4、單位購買商品房還需提供主管部門批文及投資許可證（1991年4月16日起）
「常見問題 需要注意的是本條約定的限并非買受人最終拿到產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間，而僅僅是“出賣人提交辦理產(chǎn)權(quán)證所需材料的時(shí)限”。很多買受人對此有錯(cuò)誤認(rèn)識。
「對策 建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。建議買賣雙方按該條款約定。
十六條 保修責(zé)任買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。
買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。
在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購買人承擔(dān)。
「釋義 本條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)各部位保修期限的約定。具體的保修責(zé)任以《住宅質(zhì)量保證書》〉的內(nèi)容為準(zhǔn)。《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定：正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年； 門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。
「常見問題 商品房質(zhì)量問題是商品房投訴和糾紛的熱點(diǎn)。部分開發(fā)商售后服務(wù)意識淡薄。
「對策 目前，有些開發(fā)商本著對客戶負(fù)責(zé)的態(tài)度，也為了樹立良好的企業(yè)形象，非常重視商品房交付后的保修、維護(hù)工作，并且成立了專門負(fù)責(zé)該項(xiàng)工作的“售后服務(wù)”部門。這些都是非常有益的嘗試。
第十七條 雙方可以就下列事項(xiàng)約定：
1. 該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)2. 該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)3. 該商品房所在樓宇的命名權(quán)4. 該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)5. 6.
「釋義 關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)的屋面、外墻面使用權(quán)以及所在樓宇、小區(qū)的命名權(quán)歸屬。在原《商品房銷售合同范本》（gf-95-1701）中，沒有這方面的內(nèi)容。隨著社會(huì)的發(fā)展，商品房除了滿足買方居住使用的主要功能外，又被賦予了若干附加功能。最常見的如在屋面或外墻廣告或商業(yè)招牌等。小區(qū)或樓宇的名稱由于往往和開發(fā)商的名稱密切相聯(lián)，因而在一定程度上承載和影響了企業(yè)的無形資產(chǎn)。這些都是促使本條產(chǎn)生的客觀原因。
「常見問題 絕大多數(shù)購房者尤其是個(gè)人，不了解本條的確切含義。因此，開發(fā)商一般都毫不含糊的將本條的幾項(xiàng)權(quán)利“約定”為歸出賣人所有。且不容更改。這種做法并不合理。
「對策 首先，作為一個(gè)負(fù)責(zé)任的開發(fā)商應(yīng)將該條的確切含義以及可能設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)利益向客戶解釋清楚。
其次，該條款中“樓宇、小區(qū)的命名權(quán)”由于涉及開發(fā)商的整體規(guī)劃，由開發(fā)商保留該權(quán)利比較合
理。但是，標(biāo)的房產(chǎn)的外墻面本身就是房屋的一部分，其所有權(quán)自然應(yīng)當(dāng)歸于買方，開發(fā)商品情形規(guī)定為“歸出賣人”有違公平原則。而“樓宇屋面”就是俗稱的房頂，如果標(biāo)的房產(chǎn)不在頂層，這條根本無需約定，如果在頂層，也應(yīng)歸買方所有（否則，買了房子但對房頂沒有使用權(quán)豈不是笑話）。
當(dāng)然，買受人在行使對外墻面和屋面的使用權(quán)時(shí)，也應(yīng)當(dāng)以不損害所在建筑的整體利益為限，并要遵守政府規(guī)劃管理。
第十八條 買受人的房屋僅作
使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。
出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。
「釋義 本條規(guī)定包含兩方面的內(nèi)容，一方面是標(biāo)的房產(chǎn)的用途及買方使用標(biāo)的房產(chǎn)時(shí)的權(quán)利限制。用途一般可分為住宅、辦公、商住等，應(yīng)當(dāng)與主管部門批準(zhǔn)的用途一致。買受人不得擅自進(jìn)行可能危及標(biāo)的房屋和所在建筑安全的作業(yè)。
另一方面是有關(guān)買受人對建筑物公用部分所享有的權(quán)和承擔(dān)的義務(wù)的規(guī)定。權(quán)利主要體現(xiàn)為合理使用和排除他人妨礙，義務(wù)只要體現(xiàn)為分擔(dān)物業(yè)管理等方面的費(fèi)用。
「常見問題及對策 本條第二方面的規(guī)定隱約體現(xiàn)了民法中關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論。由于我國現(xiàn)行民事法律中沒有關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，《物權(quán)法》草稿中雖然已經(jīng)彌補(bǔ)了這一缺陷，但在物權(quán)法出臺(tái)之前，現(xiàn)實(shí)生活中涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)的爭議已經(jīng)屢見不鮮。因此在商品房買賣合同中對建筑物區(qū)分所有權(quán)的部分內(nèi)容做出規(guī)定，雖然在理論上不甚合理，但有助于解決現(xiàn)實(shí)問題。
第十九條 爭議解決方式：
因履行本合同發(fā)生的一切爭議，由當(dāng)事人雙方協(xié)商或調(diào)解解決，協(xié)商調(diào)解不成，從以下兩種方式中選擇一種（在所選項(xiàng)下打？，如選擇仲裁方式，請注明具體仲裁委員會(huì)）：
1.提交
仲裁委員會(huì)仲裁。（ ）
2.依法向人民法院起訴。（ ）
「釋義：爭議解決途徑。對于法院起訴，絕大多數(shù)買受人來講比較熟悉。但是對于仲裁還有很多人不了解。仲裁之于訴訟，有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1、當(dāng)事人有權(quán)選擇處理爭議的仲裁機(jī)構(gòu)和仲裁員；2、仲裁實(shí)行一裁終局制；3、仲裁一般不公開進(jìn)行。4、方便、快捷。4、仲裁機(jī)構(gòu)本身沒有強(qiáng)制執(zhí)行機(jī)構(gòu)，當(dāng)事人不自動(dòng)履行裁決的，由法院強(qiáng)制執(zhí)行。
「常見問題當(dāng)事人選擇仲裁時(shí)，經(jīng)常出現(xiàn)不規(guī)范的約定。
「對策 選擇仲裁處理，必須明確、規(guī)范寫明所選仲裁機(jī)構(gòu)的名稱。
第二十條 本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議：
第二十一條 合同附件及補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力?？崭癫糠痔顚懙奈淖峙c印刷文字具有同等效力。
第二十二條 本合同連同附件共
頁，雙方各執(zhí) 份。送 份，具有同等法律效力。
「釋義 第二條至第二十三條是關(guān)于合同附件和補(bǔ)充合同的約定。附加包括房屋平面圖、公用部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e構(gòu)成說明、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)三項(xiàng)。補(bǔ)充合同的內(nèi)容，雙方可根據(jù)標(biāo)的房產(chǎn)的具體情況做出約定。
「常見問題 補(bǔ)充合同內(nèi)容與范本約定不一致，附件制作不規(guī)范。
「對策 補(bǔ)充合同的內(nèi)容與范本不一致的，如果補(bǔ)充合同違反了法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，該補(bǔ)充條款無效；如果補(bǔ)充合同有效，也應(yīng)當(dāng)將合同范本的二十一條刪除，并注明以補(bǔ)充合同為準(zhǔn)。
附件可以采取直接在范本的相應(yīng)位置書寫的方式也可以采用粘貼相應(yīng)內(nèi)容的方式（平面圖一般采取粘貼方式），無論采取何種方式都應(yīng)注意在附件上由雙方當(dāng)事人簽字或蓋章。
第二十三條 本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。
第二十四條 商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向 申請登記備案。
「釋義：合同的生效及備案。商品房買賣合同理論上屬于諾成性合同。向主管部門備案不是合同生效的要件，只是行政管理的一種措施。
第2篇：土地糾紛常見問題范文
>> 我國農(nóng)村土地權(quán)利主體與保護(hù) 我國農(nóng)村土地權(quán)利制度若干法律問題分析 我國現(xiàn)行農(nóng)村土地權(quán)屬制度的困境與出路 我國農(nóng)村集體土地權(quán)利流轉(zhuǎn)存在的問題及其完善建議 國外農(nóng)用土地權(quán)利流轉(zhuǎn)制度對我國的啟示 將農(nóng)地發(fā)展權(quán)引入農(nóng)村土地權(quán)利體系的思考 從農(nóng)村婦女土地權(quán)利的救濟(jì)看我國國家法與民間法的對抗 論我國地方土地權(quán)力配置體制創(chuàng)新 試析我國土地權(quán)利制度的發(fā)展趨勢 我國農(nóng)民土地權(quán)益保障建議 香港土地權(quán)利制度對我國內(nèi)地集體土地制度改革的啟示 論土地發(fā)展權(quán)在我國土地權(quán)利體系中的法律地位 論如何使農(nóng)村土地權(quán)分配公平 關(guān)于云南省農(nóng)村集體土地權(quán)利登記發(fā)證外業(yè)調(diào)查土地權(quán)利主體界定的探討 淺談農(nóng)村集體土地權(quán)利確定問題 試論我國農(nóng)村土地征用制度 論我國農(nóng)村土地制度創(chuàng)新 試論我國農(nóng)村土地信托制度 論我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度 廣西農(nóng)村土地權(quán)屬糾紛的法律適用探討 常見問題解答 當(dāng)前所在位置：.
④金一虹.流動(dòng)的政權(quán)：流動(dòng)農(nóng)民家庭的變遷[J].中國社會(huì)科學(xué)，2010（4）：97-108.
⑤引自http：///xwgb/tjgb/pcgb/201105/t2 0110504_201363.htm.
⑥王雷，李叢叢，應(yīng)清，程曉，王曉，李雪艷，胡孌運(yùn)，梁璐，俞樂，黃華兵，宮鵬.中國1990-2010年城市擴(kuò)張衛(wèi)星遙感制度[J].科學(xué)通報(bào)，2012（16）.
⑦房紹坤.論用益物權(quán)的法律屬性[J].現(xiàn)代法學(xué)，2003（12）.
⑧王利明.論征收制度中的公共利益[J].政法論壇，2009（3）.
第3篇：土地糾紛常見問題范文
關(guān)鍵詞：測量技術(shù)房產(chǎn)測量；應(yīng)用；問題與對策
一、房產(chǎn)測量的意義
房產(chǎn)測量的內(nèi)容包括房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量及成果的檢查與驗(yàn)收等。房產(chǎn)測量作為對房屋面積進(jìn)行測算的具體形式，在當(dāng)前有著重要的意義。首先，房產(chǎn)測量可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的依據(jù)，直接關(guān)系到房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的切身利益房產(chǎn)測量的全過程都體現(xiàn)了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)，也為調(diào)處房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次，房產(chǎn)測量是進(jìn)行城市土地資開發(fā)利用，城市規(guī)劃建設(shè)管理必不可少的基礎(chǔ)資料按照國家有關(guān)部門制定的房產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)其用地的有關(guān)信息和資料，通過對房屋狀況和其權(quán)屬狀況的專業(yè)測量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及使用等狀況，為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理單位提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)最后，房產(chǎn)測量也是衡量和檢驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)商銷售面積是否縮水的重要手段。由于商品房價(jià)格一直處于高企狀態(tài)，部分開發(fā)商在利益的使下常打起房屋面積的主意，損害購房者利益，因此推廣和進(jìn)行房產(chǎn)測量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護(hù)正常的市場秩序。
二、常見房產(chǎn)測量技術(shù)
房產(chǎn)測量技術(shù)經(jīng)過多年的發(fā)展，目前常見的測量技術(shù)主要有以下幾方面。
（一）房產(chǎn)數(shù)字化測圖技術(shù)
數(shù)字化測圖技術(shù)目前在房產(chǎn)地形測量、地籍測量中得到了廣泛的應(yīng)用，數(shù)字化測圖具有成圖質(zhì)量高、勞動(dòng)強(qiáng)度低、圖載信息多、速度快等特點(diǎn)。數(shù)字化測圖采用一定方法采集有關(guān)房產(chǎn)的信息，通過計(jì)算機(jī)處理相關(guān)數(shù)據(jù)，再經(jīng)過圖形生成和編輯，獲得房產(chǎn)數(shù)字化圖，后經(jīng)數(shù)控繪圖儀，繪制成房產(chǎn)圖。
（二）運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測量的計(jì)算
一般來說房產(chǎn)面積測算可分為房屋面積測算和用地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算，用地面積測算是封閉地塊面積測算。在商品房銷售過程中，房地產(chǎn)界址和房產(chǎn)面積糾紛經(jīng)常發(fā)生。因此一個(gè)科學(xué)明確并且能反映房屋面積測量結(jié)果準(zhǔn)確度的估算方法與公式就顯得尤為重要。運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測量計(jì)算具有大的進(jìn)步意義。建設(shè)部專門制定了《商品房銷偉面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，文件對其中專業(yè)性很強(qiáng)的房屋邊長丈量、面積計(jì)算的要求沒有作出更進(jìn)一步的分析說明，因此坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測量計(jì)算的實(shí)際操作中需要進(jìn)一步的得到規(guī)范與修正。
1.房屋邊長丈量較差之限差為了便于和國際上通行的規(guī)范相適應(yīng)，同時(shí)考慮到新規(guī)范對界址點(diǎn)的間距誤差要求以及新儀器的廣泛使用，規(guī)范應(yīng)增加邊長丈量較差的限差公式的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。2.坐標(biāo)反算邊長和實(shí)際丈量邊長較差之限差。相關(guān)規(guī)范對房產(chǎn)界址點(diǎn)的精度作出明確的規(guī)定，也適用于部分超長或者是不便丈量邊長的房屋，因此測量其界址點(diǎn)的方法體現(xiàn)出了優(yōu)越性，只要滿足精度要求就能以界址點(diǎn)坐標(biāo)反算邊長來代替直接丈量邊長。3.面積誤差之限差。有關(guān)房產(chǎn)面積計(jì)算的精度缺乏一個(gè)統(tǒng)一明確的標(biāo)準(zhǔn)，需要給出一個(gè)科學(xué)明確并且能反映房屋面積測量結(jié)果準(zhǔn)確度的基本估算公式，保證房產(chǎn)面積精度標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。
（三）GPS技術(shù)在房產(chǎn)測量中的應(yīng)用
GPS技術(shù)是當(dāng)前快速發(fā)展的數(shù)字定位測量技術(shù)，GPS技術(shù)因其有效的性能而在目前得到了廣泛的應(yīng)用房產(chǎn)測繪系統(tǒng)以GIS的方式繪制、定義圖形及屬性，實(shí)現(xiàn)了圖形屬性的雙向連接，使房屋面積的分?jǐn)偨Y(jié)果更準(zhǔn)確，并自動(dòng)生成繁瑣的分層分戶平面圖RTK測量技術(shù)是是GPS定位的最新技術(shù)，更有利于測繪的精確化和準(zhǔn)確化其具有其他測量技術(shù)不可比擬的優(yōu)點(diǎn)，應(yīng)用越來越廣泛。
三、房產(chǎn)測量中常見問題分析
（一）層高與凈高的區(qū)分
國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》中對層高的定義為，指房屋的上下兩層樓面，或樓面至屋頂面或樓面至地面的垂直距離《規(guī)范》中沒有給層高一個(gè)明顯的誤差，允許誤差國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》中所指房屋層高2.20m以上的計(jì)算建筑面積，其含義是層高在2.20m或2.20m以上的計(jì)算建筑面積但在實(shí)際操作中，而凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。當(dāng)實(shí)際操作只有凈高沒有層高的情況下，量測凈高，凈高允許值在2.05m因此在房產(chǎn)測量過程中對于層高與凈高掌握的原則為凡是有層高的依層高為準(zhǔn)，沒有層高的以凈高為準(zhǔn)
（二）對稱邊長度實(shí)地丈量不一致問題
在進(jìn)行房屋實(shí)地測量時(shí)，由于誤差的原因或者房屋建設(shè)過程中的問題出現(xiàn)前后墻、左右山墻在施丁圖中本應(yīng)相等的邊出現(xiàn)不相等的情況，使得設(shè)計(jì)中衛(wèi)規(guī)則多邊形的房屋變?yōu)椴灰?guī)則這種情況下，需要對測量數(shù)據(jù)進(jìn)行處理后再進(jìn)行繪圖和面積計(jì)算。對于誤差超過限差的邊長數(shù)據(jù)應(yīng)檢查是否為測量不準(zhǔn)確所造成，若確實(shí)不相等的，則根據(jù)測量結(jié)果進(jìn)行繪圖和面積計(jì)算
（三）共有面積分?jǐn)倖栴}
對于一般的住宅樓共有面積的分?jǐn)?，首先要?jì)算出房屋的總建筑面積和房屋的套內(nèi)建筑總面積，進(jìn)而求出共有共用面積，計(jì)算出面積分?jǐn)傁禂?shù)后，再根據(jù)各戶的套內(nèi)建筑面積按比例算出各戶應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e。而比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，還可能涉及到二級分?jǐn)偤投嗉壏謹(jǐn)?，這種情況應(yīng)按照“誰受益，誰分?jǐn)偂钡脑瓌t，逐級進(jìn)行分?jǐn)偫缫淮彼膶觿e墅，上、下兩層均為復(fù)式，各有兩套住宅，套型左右對稱，上下相同該幢別墅的特殊之處在于下
層兩套住宅沒有在樓梯處留門，且下層有兩個(gè)獨(dú)立的車庫。具體分?jǐn)偡椒椋荷厦鎯蓪訕翘莨┥蠈觾商鬃≌褂茫瑧?yīng)由上層兩套住宅共同分?jǐn)?；然后再把下面兩層樓梯面積與下面兩套住宅、車庫共同分?jǐn)偅驗(yàn)橄旅娴膬蓪訕翘蓦m未被下面兩套住宅及車庫直接使用，但也因?yàn)樯蠈佑凶≌蛊滟彿績r(jià)格明顯降低，屬間接受益，應(yīng)參與下層樓梯而積的分?jǐn)偂?/p>
第4篇：土地糾紛常見問題范文
>> 淺談建設(shè)工程風(fēng)險(xiǎn)的防范與對策 建設(shè)工程項(xiàng)目管理中的風(fēng)險(xiǎn)與防范 淺議建設(shè)工程合同管理的風(fēng)險(xiǎn)與防范 基于南水北調(diào)工程建設(shè)與運(yùn)營管理 南水北調(diào)工程建設(shè)與調(diào)度的管理環(huán)境探討 淺談建設(shè)工程合同管理與風(fēng)險(xiǎn)防范問題 淺析建設(shè)工程合同管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制 建設(shè)工程合同管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制 建設(shè)工程合同管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制淺述 談工程建設(shè)監(jiān)理的風(fēng)險(xiǎn)管理對策與發(fā)展 淺談建設(shè)工程項(xiàng)目合同管理的風(fēng)險(xiǎn)與防范策略 建筑工程管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范對策 分析建筑工程管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范對策 建筑工程施工安全風(fēng)險(xiǎn)的管理與防范對策研究 工程施工管理中的風(fēng)險(xiǎn)分析與防范對策 芻議建筑工程的合同風(fēng)險(xiǎn)與防范對策 工程造價(jià)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)與防范對策的研究 南水北調(diào)中線干線工程渠道襯砌施工進(jìn)度管理的難點(diǎn)與對策 建設(shè)合同管理中的風(fēng)險(xiǎn)分析與防范 論財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與防范對策 常見問題解答 當(dāng)前所在位置：l]。從起初的投資預(yù)算到目前的投資金額可以看出，隨著時(shí)間的變化，投資額度實(shí)現(xiàn)了大幅上漲，其中既包括建設(shè)所需原材料、人力資源的成本的上升，也包括通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行下行風(fēng)險(xiǎn)。一方面，由于南水北調(diào)屬于公益性水利項(xiàng)目，國家財(cái)政和地方財(cái)政承擔(dān)了工程建設(shè)幾乎全部的投資額度，由于工程建設(shè)期間不能形成及時(shí)效益，因此，工程建設(shè)的實(shí)施面臨著外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)形勢波動(dòng)的影響，除此之外，還包括由此帶來的連鎖性經(jīng)濟(jì)反應(yīng)。
（2）工程建設(shè)運(yùn)行后的收益風(fēng)險(xiǎn)
南水北調(diào)工程建設(shè)的運(yùn)行后主要的收益來自調(diào)水后售水收入，而其主要受水價(jià)的影響較大。一方面，水資源的天然稟賦性，長期以來，水價(jià)主要包括向用戶收取的存蓄、管理、輸送和處理的成本，但并不包括調(diào)水成本。對于南水北調(diào)這樣的大型工程而言，其包含了全部這些要素，因此，要打破水資源是自然的公共資源、水利工程是公益性事業(yè)的觀點(diǎn)實(shí)現(xiàn)水價(jià)的重新核算是工程建設(shè)運(yùn)行后面臨的主要收益風(fēng)險(xiǎn)之一；另一方面，存在一個(gè)重要關(guān)鍵點(diǎn)，即為調(diào)水成本、服務(wù)成本附加到調(diào)水資源上形成的水價(jià)高于當(dāng)?shù)厮畠r(jià)，不僅會(huì)引起民眾的不滿而且會(huì)造成售水困難甚至滯銷，市場沒有意愿支付其實(shí)際消費(fèi)水量的費(fèi)用，則會(huì)面臨較大的調(diào)水使用和銷售問題。
1.3 生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)
（1）工程建設(shè)的生態(tài)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
工程建設(shè)的生態(tài)環(huán)境主要指工程建設(shè)產(chǎn)生調(diào)水引起的沿岸地質(zhì)條件和水生生物的影響。一方面，南水北調(diào)工程產(chǎn)生的生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)包括調(diào)水過程中一定程度導(dǎo)致下游輸沙量的減少,輸沙量的減少,相應(yīng)有機(jī)物質(zhì)吸附的載體減少,必然會(huì)引起水質(zhì)變化,同時(shí)河口沉積過程也將產(chǎn)生相應(yīng)變化，從而可能導(dǎo)致河岸及沿岸地址條件的變化。另一方，南水北調(diào)工程的調(diào)水會(huì)使得供水河流流域水量、水質(zhì)以及水文條件的變化，會(huì)影響水生物物種多樣性，導(dǎo)致水生物種群結(jié)構(gòu)變化種類下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)研究表明：南水北調(diào)工程在長江中上游水庫的修建在一定程度上導(dǎo)致下游輸沙量的減少,輸沙量的減少,水生生物群落結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化,物種減少。1998年與1983年相比,浮游生物減少69%，1998年與1992年相比,底棲生物減少54%，底棲生物生物量1998年比1982年減少88.6%。國家保護(hù)種如中華鱘、白鰭豚、胭脂魚等幾乎滅絕[6]。除此之外，工程運(yùn)行過程中引起的水文變化，也可能影響調(diào)水平衡和造成洪澇災(zāi)害[7],同時(shí)調(diào)水帶來的氣候變化影響和連鎖反應(yīng)目前還尚未確定有待進(jìn)一步研究。
（2）工程建設(shè)的水質(zhì)水體污染風(fēng)險(xiǎn)
水污染問題是南水北調(diào)工程的一個(gè)重要的生態(tài)課題。其中，東線工程的調(diào)水區(qū)位于工業(yè)污染嚴(yán)重的長江三角洲,輸水區(qū)經(jīng)過污染嚴(yán)重的淮河流域,受水區(qū)到達(dá)污染嚴(yán)重的海河流域。主要受水區(qū)幾乎有河皆枯、有水皆污,污水灌溉進(jìn)一步引起土壤、農(nóng)作物和地下水的污染。數(shù)據(jù)顯示，海河流域一、二、三級支流的近10 000 km河長中,已有約4 000 km河道常年干涸，北京市市區(qū)排放廢污水經(jīng)北運(yùn)河、北京排污河、永定新河入海,其中，38%的水量用于農(nóng)業(yè)灌溉[8]。與此同時(shí)，由于缺水嚴(yán)重，南水北調(diào)涉及的省、市、縣，許多地方的水源已被污染，其中包括工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)廢水排污，主要是由于水量供給不足，許多地下水被污染，居民只能打井取水，普遍深度為30m~50m，且機(jī)井報(bào)廢率高達(dá)1/5，過分開采地下水形成漏斗區(qū)，一些地區(qū)是南水北調(diào)東線輸水線路的必經(jīng)之地，而且同相關(guān)河流和湖泊相聯(lián)結(jié)進(jìn)行水量調(diào)劑，必然會(huì)受到影響。
社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)
社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是一種導(dǎo)致社會(huì)沖突,危及社會(huì)穩(wěn)定和社會(huì)秩序的可能性,更直接地說,社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)意味著爆發(fā)社會(huì)危機(jī)的可能性[9]。按風(fēng)險(xiǎn)來源分，南水北調(diào)工程建設(shè)可分為移民風(fēng)險(xiǎn)、水事糾紛風(fēng)險(xiǎn)以及工程的認(rèn)知風(fēng)險(xiǎn)。
（1）工程建設(shè)的移民風(fēng)險(xiǎn)
一般而言，大型水利工程建設(shè)都會(huì)涉及到移民，而移民問題也是誘發(fā)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的主要方面。南水北調(diào)工程建設(shè)過程中，移民數(shù)量雖沒有三峽多但僅僅在中線移民過程中，河南境內(nèi)移民達(dá)16.2萬。一方面，這些移民將會(huì)失去土地，如何進(jìn)行合理補(bǔ)償，解決移民的就業(yè)問題、生活問題是工程建設(shè)的前提，貫穿了整個(gè)工程建設(shè)過程，并且從三峽移民的經(jīng)驗(yàn)得知，移民需要一個(gè)長效的保障機(jī)制，否則會(huì)帶來如產(chǎn)業(yè)空心化等“后移民”問題的出現(xiàn)[10]。另一方面，和一般移民工程類似，移民對安置地氣候與水土、生活習(xí)俗、語言溝通、人際交往、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式等無法適應(yīng)，異地外遷移民與安置地居民在生活方式、風(fēng)俗習(xí)慣、等方面可能存在差異，容易產(chǎn)生各種矛盾和沖突，形成潛在的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。
（2）工程建設(shè)的水事糾紛
由于南水北調(diào)工程建設(shè)橫跨眾多省、市、縣，省界之間、地市縣之間、鄉(xiāng)鎮(zhèn)界之間存在著用水矛盾，如果解決不好就會(huì)引發(fā)水事糾紛。對于豐水期而言，相對來說不會(huì)存在太大的水事糾紛。然而，在枯水期工農(nóng)業(yè)用水緊張情況下，出現(xiàn)水事糾紛無法避免，另外在同一個(gè)行政區(qū)的干旱年份，關(guān)于工業(yè)用水、農(nóng)業(yè)用水以及特殊行業(yè)的用水優(yōu)先權(quán)問題也是區(qū)段內(nèi)產(chǎn)生水事糾紛一個(gè)主要方面。出現(xiàn)上述問題的出現(xiàn)主要是由于在工程的建設(shè)過程中涉及的地區(qū)、參與主體和利益相關(guān)者都有投入到工程的建設(shè)和支持中，每個(gè)主體都擁有調(diào)水資源的使用權(quán)，從一定程度上說，糾紛風(fēng)險(xiǎn)有可能出現(xiàn)用水械斗等現(xiàn)象，產(chǎn)生社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)質(zhì)上就是“穩(wěn)定問題”。
（3）工程建設(shè)的認(rèn)知風(fēng)險(xiǎn)
受傳統(tǒng)水資源“取之不竭，用之不盡”觀念的影響,人們對用水節(jié)水和水危機(jī)意識不強(qiáng)，同時(shí)，由于調(diào)水大部分涉及的縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級的民眾，須征得農(nóng)民的耕地和住宅，而農(nóng)民意識中會(huì)以為調(diào)水的用途主要是決絕如北京、天津這樣的大型城市，對其補(bǔ)償只是象征性的，會(huì)造成一定意識上的認(rèn)知錯(cuò)誤。另外,對一些常識問題久議不決,無謂爭論北方是否缺水,而且一拖就是幾十年，從社會(huì)發(fā)展的長遠(yuǎn)利益考慮,南水北調(diào)勢在必行，但對于調(diào)水工程可能產(chǎn)生的負(fù)面影響和工程成本與收益的平衡問題的擔(dān)心使得工程建設(shè)是否執(zhí)行存在較大的爭議和認(rèn)知差異。
南水北調(diào)工程建設(shè)與運(yùn)營管理的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制
2.1 工程建設(shè)與管理的工程風(fēng)險(xiǎn)控制和防范
針對南水北調(diào)工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)及三條線路的工程建設(shè)工程風(fēng)險(xiǎn)的控制。一方面，應(yīng)嚴(yán)格遵守工程建設(shè)國家相關(guān)法律，嚴(yán)格審核工程建設(shè)承擔(dān)方資質(zhì)，實(shí)施嚴(yán)格的工程質(zhì)量建立機(jī)制，
對不具備監(jiān)理資質(zhì)的監(jiān)理公司堅(jiān)決予以查禁，拒絕出現(xiàn)人為工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)應(yīng)建立不同省政管轄區(qū)及建設(shè)主體間的溝通，加強(qiáng)公眾知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，避免工程建設(shè)出現(xiàn)的行政和尋租問題。另一方面，對于防洪風(fēng)險(xiǎn)則應(yīng)結(jié)合南水北調(diào)工程的特殊需要,加強(qiáng)水利工程建設(shè),提高現(xiàn)有和在建水利工程抗御洪水的能力,以減少或消除洪水風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)洪水汛期的水文監(jiān)測和預(yù)警，特別是對豐水期的水量進(jìn)行實(shí)時(shí)預(yù)報(bào)，加強(qiáng)防洪保障措施。
2.2 工程建設(shè)與管理的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制
一方面，對于工程建設(shè)投融資的風(fēng)險(xiǎn)控制而言，在南水北調(diào)工程投融資體制的設(shè)計(jì)、建立與運(yùn)行過程中,必須綜合保證投融資進(jìn)度與工程建設(shè)進(jìn)度相匹配,優(yōu)化投融資決策,盡量降低資金的使用成本,提高資金的使用效率。與此同時(shí)，應(yīng)打破政府財(cái)政投入的單一方式，充分利用市場機(jī)制，吸引非政府財(cái)政投資，成立基金合法吸收民資資金，優(yōu)化投融資配置。另一方面，對于水價(jià)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)將工程產(chǎn)生的調(diào)水價(jià)格與當(dāng)?shù)厮Y源價(jià)格進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)和調(diào)度，形成統(tǒng)一管理，盡可能的制定統(tǒng)一水價(jià)，但是對于統(tǒng)一行政區(qū)內(nèi)的水價(jià)制定，仍需要沿用以往的差別化用水價(jià)格，實(shí)現(xiàn)工業(yè)、農(nóng)業(yè)以及生活用水價(jià)格差別化，盡可能的彌補(bǔ)調(diào)水成本，增加調(diào)水收益。以此同時(shí)，應(yīng)該通過科學(xué)合理的方法測算水價(jià)，綜合國內(nèi)外調(diào)水的水價(jià)定價(jià)經(jīng)驗(yàn)和成功做法，遵循水價(jià)定價(jià)應(yīng)考慮居民的基本用水需求和承受能力的原則，研究“兩部制水價(jià)” 實(shí)施的可行性。
2.3工程建設(shè)與管理的生態(tài)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范與控制
對于工程建設(shè)產(chǎn)生的生態(tài)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，從宏觀方面應(yīng)建立生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測、評估和處置的風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制。首先，應(yīng)該確立生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素即影響因子，確定南水北調(diào)工程運(yùn)行生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)敏感區(qū)域,并針對具體的生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)行分類管理和治理。其次，需要對南水北調(diào)工程運(yùn)行生態(tài)與環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)評估與預(yù)測，構(gòu)建南水北調(diào)工程運(yùn)行生態(tài)與環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)評估預(yù)測體系,確定生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)重點(diǎn)防范區(qū)域，同時(shí)根據(jù)生態(tài)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)評估結(jié)果制定相應(yīng)的應(yīng)對措施。與此相對，應(yīng)采取微觀應(yīng)對水污染的具體措施，減小風(fēng)險(xiǎn)區(qū)的污染企業(yè),倡導(dǎo)清潔生產(chǎn)，實(shí)行強(qiáng)截污導(dǎo)流工程的運(yùn)行管理,不僅要加強(qiáng)工程的技術(shù)管理,還要提高操作人員的技能。同時(shí)，加強(qiáng)污水處理廠的監(jiān)督,要定期對處理設(shè)備進(jìn)行檢查,確保應(yīng)急情形下的正常使用。強(qiáng)作業(yè)人員的環(huán)境保護(hù)意識,提高操作技能,同時(shí)需要開展環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的應(yīng)急演練,提高風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后的處理效率[11]。
2.4工程建設(shè)與管理的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制
（1）對于南水北調(diào)水利工程建設(shè)過程中的移民風(fēng)險(xiǎn)，需要認(rèn)清移民風(fēng)險(xiǎn)的主要風(fēng)險(xiǎn)因素和實(shí)質(zhì)原因方可對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效處置。工程建設(shè)移民最重要的是要解決移民的生存問題，而決定這一問題順利實(shí)施的根本即為建立合理的補(bǔ)償機(jī)制，因此應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，盡可能的將移民生存補(bǔ)償與工程建設(shè)收益相結(jié)合，同時(shí)積極拓寬補(bǔ)償渠道完善補(bǔ)償方式，探索將農(nóng)村社會(huì)保險(xiǎn)與移民補(bǔ)償相結(jié)合的新方式。除此之外，應(yīng)建立積極有效的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，發(fā)揮民間學(xué)會(huì)和協(xié)會(huì)作用，了解移民的真實(shí)需求和實(shí)際需要，避免因溝通不暢而造成矛盾的產(chǎn)生和激化。
（2）對于工程建設(shè)運(yùn)行之后可能出現(xiàn)的水事糾紛和工程建設(shè)認(rèn)知風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)制定合理詳盡的，做好分水、用水規(guī)劃問題，對于工業(yè)、農(nóng)業(yè)以及特殊用水需求應(yīng)該制定好合理的優(yōu)先使用順序；對于不同行政管轄區(qū)域，應(yīng)在工程運(yùn)行前期簽訂政府間的用水協(xié)定，成立水量分配協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，以保證可能因調(diào)水用水產(chǎn)生的糾紛。與此同時(shí)，應(yīng)加大工程建設(shè)調(diào)水以及水分配方面的宣傳力度，正確引導(dǎo)民眾、企業(yè)以及參與機(jī)構(gòu)對工程建設(shè)的理解和支持，消除民眾對工程建設(shè)以及水資源使用方面的誤區(qū)，保障工程的順利建設(shè)和運(yùn)行。
結(jié) 論
南水北調(diào)工程項(xiàng)目龐大,運(yùn)行時(shí)間長,管理過程中難度重重,必須清楚的認(rèn)識風(fēng)險(xiǎn)才能對其進(jìn)行有效的防范與控制。本文從工程項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)管理角度，分析了南水北調(diào)水利工程建設(shè)和管理過程中的風(fēng)險(xiǎn)，并對其進(jìn)行了分類，將工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分為工程建設(shè)本身的風(fēng)險(xiǎn)、工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，并針對各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了再一次的分類，將工程風(fēng)險(xiǎn)分為建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)行期風(fēng)險(xiǎn)，將經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分為工程建設(shè)投融資風(fēng)險(xiǎn)和水價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，將生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)分為生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和水環(huán)境影響，將社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分為移民風(fēng)險(xiǎn)、水事糾紛和工程認(rèn)知風(fēng)險(xiǎn)，從風(fēng)險(xiǎn)源上對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了細(xì)分，并針對各類風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生來源和誘發(fā)原因，提出了風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的對策，對南水北調(diào)工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分類和防范提供了參考。
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⑦參見楊與齡：《強(qiáng)制執(zhí)行法論》，三民書局2007年版，第233頁。
⑧第八條：案外人依照民事訴訟法第二百零四條的規(guī)定提訟的，須對執(zhí)行標(biāo)的享有足以阻止其轉(zhuǎn)讓、交付的實(shí)體權(quán)利，該實(shí)體權(quán)利包括：（1）所有權(quán)，包括國家所有權(quán)、集體所有權(quán)、自然人和法人所有權(quán)，以及基于共有關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利；（2）用益物權(quán)，包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)等；（3）部分擔(dān)保物權(quán)，如質(zhì)權(quán)、留置權(quán)；（4）租賃權(quán)，但執(zhí)行中不滌除該權(quán)利的除外；（5）法律規(guī)定的其他權(quán)利。
⑨《查封規(guī)定》第17條：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！?/p>
⑩我國臺(tái)灣學(xué)者楊與齡認(rèn)為：“第三人所有之財(cái)產(chǎn)，經(jīng)讓與債務(wù)人，而未為所有權(quán)移轉(zhuǎn)之行為者，雖屬于第三人所有，但第三人排除強(qiáng)制執(zhí)行后，仍須將該財(cái)產(chǎn)移轉(zhuǎn)為債務(wù)人所有，自無法律上之利益可言。其異議之訴，應(yīng)認(rèn)為欠缺權(quán)利保護(hù)要件而予以駁回?！眳⒁姉钆c齡：《強(qiáng)制執(zhí)行法論》，中國政法大學(xué)出版社2002年版，第204頁。
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第6篇：土地糾紛常見問題范文
近來，一些文章、報(bào)道常常將“土地征收”和“土地征用”兩個(gè)概念混用，主要原因是在實(shí)踐中人們對此還存在模糊認(rèn)識，認(rèn)為二者沒有實(shí)質(zhì)區(qū)別，只是表述不同。實(shí)際上，二者確有共同之處，但又存在較大區(qū)別。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，土地征收是指國家為了公共利益的需要，經(jīng)省級人民政府或國務(wù)院批準(zhǔn)后依法對農(nóng)村集體所有土地實(shí)施征收并給予征地補(bǔ)償。土地征用是指國家在緊急狀態(tài)下，基于公共利益的需要，依法以強(qiáng)制方式在一定期間內(nèi)使用集體土地的行為。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補(bǔ)償。區(qū)別在于，征收涉及所有權(quán)的改變，征收后的土地由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲宜?；而征用只是使用?quán)的臨時(shí)轉(zhuǎn)移，土地所有權(quán)仍然屬于農(nóng)民集體，且在使用結(jié)束后國家應(yīng)當(dāng)返還征用的財(cái)產(chǎn)，并支付必要的費(fèi)用。簡言之，涉及土地所有權(quán)改變的，是征收；不涉及所有權(quán)改變的，是征用。在厘清征收和征用概念的基礎(chǔ)上談?wù)鞯貑栴}，不僅有助于大家根據(jù)情況正確使用，也有利于大家在解讀相關(guān)政策規(guī)定時(shí)能更加清楚自己的權(quán)利義務(wù)。
2.農(nóng)村土地征收過程中的常見問題
2.1因征收土地引起的政府與村集體、政府與村民的矛盾對抗日益激烈
在土地征收過程中，政府是征收主體，村集體是被征收主體，村民是利益關(guān)聯(lián)體，由于利益的驅(qū)逐，各利益主體之間的矛盾沖突愈益突顯，并且呈現(xiàn)出多種不同類型的矛盾格局。比如渭南市西馬路贏田村狀告臨渭區(qū)人民政府，渭南高速東入口改造工程土地征收案等等，這些矛盾由最初的利益分配糾紛，逐步演變升級成為社會(huì)矛盾，甚至對抗。
2.2征收土地補(bǔ)償政策不能有效落實(shí)
2.2.1補(bǔ)償收益主體不明確，補(bǔ)償截留現(xiàn)象嚴(yán)重
我國的《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等都明確規(guī)定，中國農(nóng)村的土地歸農(nóng)村集體成員共同所有，但到底誰是“集體”，相關(guān)立法并沒有明確指出，農(nóng)村土地的集體產(chǎn)權(quán)實(shí)際上是“一種無確定主體的產(chǎn)權(quán)”。集體土地所有權(quán)主體虛位，導(dǎo)致在征地補(bǔ)償費(fèi)的利益歸屬上存在著很多問題。《土地管理法》規(guī)定，土地征用后，村集體經(jīng)濟(jì)組織可以提取土地補(bǔ)償費(fèi)和部分安置補(bǔ)助費(fèi)及集體提留的資金由村委會(huì)統(tǒng)一納入集體經(jīng)濟(jì)組織管理范圍。村委會(huì)作為群眾服務(wù)組織，由于缺乏必要的監(jiān)督成了政策的盲區(qū)，土地補(bǔ)償中，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村克扣、截留補(bǔ)償金的現(xiàn)象比比皆是，補(bǔ)償金真正落實(shí)到土地權(quán)利人手中的所剩無幾。
2.2.2征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有失合理
《憲法》作為我國的根本大法，對征地補(bǔ)償應(yīng)依據(jù)何種原則并沒有明確。依據(jù)《土地管理法》，我國現(xiàn)行的征地補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算方式為“產(chǎn)值倍數(shù)法”，即征用土地補(bǔ)償費(fèi)，為該土地被征前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍；安置補(bǔ)助費(fèi)為該土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4-6倍。這種測算辦法對農(nóng)民說服力較差。第一，以產(chǎn)值作為征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不盡合理，被征用的土地，往往是城市周邊地區(qū)，如果不考慮其所在的地理區(qū)位優(yōu)勢，僅以產(chǎn)值作為征地補(bǔ)償唯一標(biāo)準(zhǔn)，將明顯低估土地的價(jià)值。第二，現(xiàn)行征地補(bǔ)償制度與市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則不相適應(yīng)。城市土地除劃撥者外，已同其他生產(chǎn)要素一樣，通過市場進(jìn)行配置，唯獨(dú)農(nóng)村集體土地還實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的配給制征用和補(bǔ)償。農(nóng)民在參與社會(huì)生產(chǎn)過程中，是按照市場價(jià)格購買生產(chǎn)資料的，但他們所擁有和使用的土地卻被征地主體以較低的“計(jì)劃”價(jià)格拿走，這在市場經(jīng)濟(jì)條件下顯得不合理、不公平。
2.2.3重公權(quán)、輕私權(quán)的傳統(tǒng)觀念影響我國土地征收補(bǔ)償立法的發(fā)展
從本質(zhì)上講，土地征收補(bǔ)償是政府公權(quán)力與農(nóng)民私權(quán)利的一場搏弈。我國幾千年來一直流行著“官本位”思想，人們重公權(quán)、輕私權(quán)的傳統(tǒng)觀念根深蒂固，私有財(cái)產(chǎn)權(quán)觀念相對薄弱，我國對于私權(quán)主體人格的尊重和財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)都不盡完備。筆者認(rèn)為，要建立一套完善的土地征收法律制度，首先必須轉(zhuǎn)變觀念，權(quán)力本位的思維模式應(yīng)當(dāng)讓位，對于財(cái)產(chǎn)權(quán)的尊重和保護(hù)應(yīng)當(dāng)置于顯要的位置。
2.2.4征地程序不透明，農(nóng)民參與程度低
雖然《土地管理法》明確規(guī)定，征地補(bǔ)償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽取被征土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。但事實(shí)上，農(nóng)村集體尤其是農(nóng)民在征地過程中參與的程度非常有限。在現(xiàn)行體制下，國家征地面對的是集體，而非農(nóng)戶，有權(quán)去談補(bǔ)償條件的也只是集體，農(nóng)民往往不參與征地補(bǔ)償談判，而所謂的集體常常不過是兩、三個(gè)鄉(xiāng)村權(quán)力人物，能不能完成征地任務(wù)，也成了這些人是否能繼續(xù)居于權(quán)力位置的決定性條件。雖然國家政策法律多次強(qiáng)調(diào)征地過程中的各項(xiàng)補(bǔ)償最終要落實(shí)到農(nóng)民，但農(nóng)民無法以獨(dú)立權(quán)利主體的地位參與到征用協(xié)商談判中來，征地過程又缺乏暢通的申訴渠道，這就使得其財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保障就更成為問題。
3.作為村干部如何做好土地征收工作
3.1熟悉土地征收相關(guān)的法律政策
《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》等都是國家政府在土地征收時(shí)所依照的法律依據(jù)，作為村里主持該項(xiàng)工作的干部，一定要熟悉和清楚相關(guān)條款，做到知己知彼，有的放矢。即使自己了解掌握了國家的相關(guān)政策，又能對村民進(jìn)行普及教育，使村民也能清楚地知道國家的有關(guān)規(guī)定，使我們能在合法的基礎(chǔ)上統(tǒng)一征收大局。除此之外，法律政策還設(shè)定了很多的救濟(jì)途徑，要幫助大家運(yùn)用法律武器來維護(hù)自己的合法權(quán)益。
3.2做好群眾征地工作，構(gòu)筑起化解群體性事件的第一道堅(jiān)固防線
土地是農(nóng)民的根本，失去了土地，農(nóng)民就失去了生存之本，農(nóng)民因此而產(chǎn)生的恐慌不安、思想波動(dòng)，要從感情上進(jìn)行理解。其次，要深入群眾，耐心聽取群眾反映的困難和問題，并千方百計(jì)幫助其解決。最后，要處事公道，對群眾合理的要求，盡快予以滿足；對一時(shí)無法解決的，要解釋清楚，爭取他們的理解和支持；對不合理、不合法、侵犯群眾利益的規(guī)定、做法，要及時(shí)予以修正。除此之外，要做好群眾的思想工作，積極引導(dǎo)他們按照國家政府相關(guān)政策、法律、程序辦事和維權(quán)。把解決群眾實(shí)際困難和做好群眾思想工作結(jié)合起來，構(gòu)筑起化解群體性事件的第一道堅(jiān)固防線。
第7篇：土地糾紛常見問題范文
【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)；測量；測繪；工藝；實(shí)踐
一、房產(chǎn)測繪的作用與意義
1、房產(chǎn)測量的作用
房產(chǎn)測繪是常規(guī)的測繪技術(shù)于房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專業(yè)測繪，而房產(chǎn)測量所獲得統(tǒng)一坐標(biāo)數(shù)據(jù)相聯(lián)系的房產(chǎn)權(quán)屬界址。房屋面積、房屋產(chǎn)別等等都具有法律效力，從而載入房屋權(quán)屬證書，所以房產(chǎn)測量所得的房產(chǎn)圖是發(fā)放房屋權(quán)屬證書和財(cái)政稅收的重要依據(jù)，擁有權(quán)屬（法律上）財(cái)政（稅收上）和城鎮(zhèn)規(guī)劃三大基本功能，它的主要作用可以歸納為如下幾方面：
（1）從管理方面來講
為了使城市房產(chǎn)管理和住宅建設(shè)都能穩(wěn)步納入社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的軌道，城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理部門和規(guī)劃建設(shè)部門都必須全面了解和掌握房產(chǎn)的權(quán)屬位置數(shù)量和現(xiàn)狀等基本情況。
（2）從經(jīng)濟(jì)管理方面來講
房產(chǎn)測量提供了大量準(zhǔn)確的房產(chǎn)圖紙資料，為正確掌握城鎮(zhèn)房屋和土地的利用現(xiàn)狀以及變化，、清理公私各占有的房產(chǎn)數(shù)量和面積、建立產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍和產(chǎn)業(yè)管理的圖形檔案、統(tǒng)計(jì)各類房屋的數(shù)量和比重等提供了可靠的數(shù)據(jù)，亦為開展房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論研究提供了重要數(shù)據(jù)。
（3）從法律方面來講
房屋的權(quán)屬范圍，是經(jīng)過逐棟房屋測量產(chǎn)權(quán)，并經(jīng)過個(gè)戶申請登記，經(jīng)主管部門逐戶審核確認(rèn)的。房產(chǎn)圖作為核發(fā)房屋所有權(quán)證書的附圖，是具有法律效力的圖紙。它是加強(qiáng)房產(chǎn)管理、核定產(chǎn)權(quán)、頒發(fā)權(quán)屬證書、保障房屋所有者的合法權(quán)益及加強(qiáng)社會(huì)主義法律管理的重要依據(jù)。
2、房產(chǎn)測繪的重要意義
房產(chǎn)測量是城市土地資開發(fā)利用、城市規(guī)劃建設(shè)管理必不可少的基礎(chǔ)資料。按照國家有關(guān)部門制定的房產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)其用地的有關(guān)信息和資料，通過對房屋狀況和其權(quán)屬狀況的專業(yè)測量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及使用等狀況，為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理單位提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
房產(chǎn)測量也是衡量和檢驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)商銷售面積是否縮水的重要手段。由于商品房價(jià)格一直處于居高不下的狀態(tài)，部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下常打起房屋面積的主意，損害購房者利益，因此進(jìn)行房產(chǎn)測量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護(hù)正常的房產(chǎn)市場秩序。
二、常見房產(chǎn)測量技術(shù)
1、房產(chǎn)數(shù)字化測圖技術(shù)
數(shù)字化測圖技術(shù)目前在房產(chǎn)地形測量、地籍測量中得到了廣泛的應(yīng)用，數(shù)字化測圖具有成圖質(zhì)量高、勞動(dòng)強(qiáng)度低、圖載信息多、速度快等特點(diǎn)。數(shù)字化測圖采用一定方法采集有關(guān)房產(chǎn)的信息，通過計(jì)算機(jī)處理相關(guān)數(shù)據(jù)，再經(jīng)過圖形生成和編輯，獲得房產(chǎn)數(shù)字化圖，最后經(jīng)數(shù)控繪圖儀，繪制成房產(chǎn)圖。
2、運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測量的計(jì)算
一般來說房產(chǎn)面積測算可分為房屋面積測算和用地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算，用地面積測算是封閉地塊面積測算。在商品房銷售過程中，房地產(chǎn)界址和房產(chǎn)面積糾紛經(jīng)常發(fā)生。因此一個(gè)科學(xué)明確且能反映房屋面積測量結(jié)果的精度就顯得尤為重要，可運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測量計(jì)算。
（1）房屋邊長丈量較差之限差
為了便于和國際上通行的規(guī)范相適應(yīng)，同時(shí)考慮到新規(guī)范對界址點(diǎn)的間距誤差要求以及新儀器的廣泛使用，規(guī)范應(yīng)增加邊長丈量較差的限差公式的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
（2）坐標(biāo)反算邊長和實(shí)際丈量邊長較差之限差
相關(guān)規(guī)范對房產(chǎn)界址點(diǎn)的精度作出明確的規(guī)定，也適用于部分超長或者是不便丈量邊長的房屋，因此測量其界址點(diǎn)的方法體現(xiàn)出了優(yōu)越性，只要滿足精度要求就能以界址點(diǎn)坐標(biāo)反算邊長來代替直接丈量邊長。
（3）面積誤差之限差
有關(guān)房產(chǎn)面積計(jì)算的精度缺乏一個(gè)統(tǒng)一明確的標(biāo)準(zhǔn)，需要給出一個(gè)科學(xué)明確并且能反映房屋面積測量結(jié)果準(zhǔn)確度的基本估算公式，保證房產(chǎn)面積精度標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。
3、GPS技術(shù)在房產(chǎn)測量中的應(yīng)用
GPS技術(shù)是當(dāng)前快速發(fā)展的衛(wèi)星定位測量技術(shù)，GPS技術(shù)因其高效的性能而在目前得到了廣泛的應(yīng)用房產(chǎn)測繪系統(tǒng)以GIS的方式繪制、定義圖形及屬性，實(shí)現(xiàn)了圖形屬性的雙向連接，使房屋面積的分?jǐn)偨Y(jié)果更準(zhǔn)確，并自動(dòng)生成繁瑣的分層分戶平面圖。RTK測量技術(shù)是是GPS定位的最新技術(shù)，更有利于測繪的精確化和準(zhǔn)確化。其具有其他測量技術(shù)不可比擬的優(yōu)點(diǎn)，應(yīng)用越來越廣泛，可滿足中小比例尺地形圖測繪，優(yōu)點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾種：
（1）定位精度高，數(shù)據(jù)安全可靠，沒有誤差積累
（2）效率高
在一般的地形地勢下，一次設(shè)站就能完成大約6km半徑的測區(qū)，極大地減少了傳統(tǒng)測量的控制點(diǎn)數(shù)量和測量儀器的搬站次數(shù)。
（3）操作簡便，數(shù)據(jù)處理能力強(qiáng)
只要進(jìn)行簡單的設(shè)置，就可以同步獲得測量結(jié)果坐標(biāo)。
三、房產(chǎn)測量中常見問題分析
1、層高與凈高的區(qū)分
國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》中對層高的定義為，指房屋的上下兩層樓面，或樓面至屋頂面或樓面至地面的垂直距離?！兑?guī)范》中沒有給層高一個(gè)明顯的誤差，允許誤差。國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》中所指房屋層高2.20m以上的計(jì)算建筑面積，其含義是層高在2.20m或2.20m以上的計(jì)算建筑面積。但在實(shí)際操作中，其凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。當(dāng)實(shí)際操作只有凈高沒有層高的情況下，量測凈高，凈高允許值在2.05m。因此在房產(chǎn)測量過程中對于層高與凈高掌握的原則為凡是有層高的依層高為準(zhǔn)，沒有層高的以凈高為準(zhǔn)。
2、對稱邊長度實(shí)地丈量不一致問題
在進(jìn)行房屋實(shí)地測量時(shí)，由于誤差的原因或者房屋建設(shè)過程中的問題出現(xiàn)前后墻、左右山墻在施丁圖中本應(yīng)相等的邊出現(xiàn)不相等的情況，使得設(shè)計(jì)中衛(wèi)規(guī)則多邊形的房屋變?yōu)椴灰?guī)則。這種情況下，需要對測量數(shù)據(jù)進(jìn)行處理后再進(jìn)行繪圖和面積計(jì)算。對于誤差超過限差的邊長數(shù)據(jù)應(yīng)檢查是否為測量不準(zhǔn)確所造成，若確實(shí)不相等的，則根據(jù)測量結(jié)果進(jìn)行繪圖和面積計(jì)算。
四、結(jié)束語
房產(chǎn)的測量技術(shù)具有基礎(chǔ)測繪的技術(shù)性與合理性，其法律性也可直接對業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益造成影響。雖然現(xiàn)在測量技術(shù)漸漸成熟，但是在實(shí)際房產(chǎn)測量中還是存在著不少問題，怎么樣解決這些問題，以什么方法解決，都是人們所應(yīng)當(dāng)重視的問題，這關(guān)系著人們的根本利益。因此，測量單位應(yīng)該運(yùn)用一些高新技術(shù)來提高測量的精確度，以保證國家和人民的合法權(quán)益。
參考文獻(xiàn)：
第8篇：土地糾紛常見問題范文
《房屋登記辦法》第三十條規(guī)定，因合法建造房屋申請房屋所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當(dāng)提交：登記申請書、申請人身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測繪報(bào)告等材料。立法者試圖為房屋登記機(jī)構(gòu)制定更為詳盡的登記規(guī)則，然而，過細(xì)的規(guī)定使登記機(jī)構(gòu)陷入了“條條框框”和形式法治狀態(tài)，缺乏能動(dòng)執(zhí)法的機(jī)制，特別是檢察機(jī)關(guān)加大瀆職犯罪的查辦力度，登記機(jī)構(gòu)對于不具備常規(guī)條件的初始登記更是不敢越雷池一步。登記機(jī)構(gòu)工作人員“寧愿不作為，不能濫作為”的思想日益嚴(yán)重，房屋初始登記的“歷史遺留問題”越攢越多。為妥善解決我國房屋權(quán)屬登記中的歷史遺留問題，本著“尊重歷史、實(shí)事求是、民生優(yōu)先、違法必究”的原則，切實(shí)維護(hù)群眾的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)步發(fā)展。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)了建房市函[2009]89號《全國部分城市房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記有關(guān)問題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》，為登記機(jī)構(gòu)能動(dòng)地辦理房屋初始登記提供了依據(jù)。本文針對房屋初始登記的常態(tài)條件與房屋登記遺留問題進(jìn)行梳理和探討，供實(shí)務(wù)部門參考。
一、房屋初始登記的常態(tài)要件
根據(jù)《房屋登記辦法》第三十條的規(guī)定，房屋初始登記需要提交的材料，也即初始登記的常態(tài)要件有以下幾項(xiàng)。
1 申請人填寫的登記申請書。房屋初始登記是基于申請的行政行為。登記申請書是申請房屋登記時(shí)需要提交的重要材料，申請書或者申請表用來說明權(quán)利人情況和房屋狀況，可以由申請人填寫，也可以委托他人代為填寫。不管是否親筆填寫，申請人都要在登記機(jī)構(gòu)窗口工作人員核實(shí)監(jiān)督之下，在登記表上簽名，以確保真實(shí)。委托他人代辦的，需要核實(shí)委托的真實(shí)性，防止欺詐。對于委托的真實(shí)性，可以采取當(dāng)面委托、公證委托和鑒證委托。登記表由受委托人簽字?！段餀?quán)法》要求登記機(jī)構(gòu)“就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人”，為便于登記機(jī)構(gòu)在日后可能產(chǎn)生的行政訴訟中提供證據(jù)，可以就登記申請書中的有關(guān)事項(xiàng)通過詢問筆錄進(jìn)行核實(shí)。
登記機(jī)構(gòu)對當(dāng)事人提出的登記申請，并不是僅以詢問情況來決定是否核準(zhǔn)登記，而是以當(dāng)事人提供的登記原因的材料是否齊全及合法真實(shí)來確定。對不同的登記事項(xiàng)、不同的情況，詢問的內(nèi)容也有不同。因此，可以用以下兩種方式來處理：一是在登記申請表上設(shè)置詢問欄，預(yù)設(shè)少量的常見問題，由申請人在答案中選擇是或否，如有需要詢問其他問題，可以根據(jù)情況增加，必要時(shí)也可以記入詢問欄，然后由申請人簽名。二是不設(shè)詢問欄，也不固定詢問的問題，只在登記表上統(tǒng)一注明“已就登記有關(guān)事項(xiàng)對申請人進(jìn)行了詢問”，登記機(jī)構(gòu)就有關(guān)事項(xiàng)向申請人進(jìn)行詢問后，由申請人在詢問筆錄上簽名。這樣既進(jìn)行核實(shí)情況又提高了效率。
2 申請人的身份證明。申請人可以是法人、自然人和其他組織。身份證明包括法人、自然人和其他組織的資格證明。法人或其他組織的身份證明為組織機(jī)構(gòu)代碼證，沒有組織機(jī)構(gòu)代碼證的，可以為營業(yè)執(zhí)照、事業(yè)單位法人證書、社會(huì)團(tuán)體法人登記證書等。境內(nèi)自然人的身份證明為居民身份證，無居民身份證的可以為戶口簿、護(hù)照、有效軍人身份證件(軍官證、文職干部證、士兵證、學(xué)員證、離休證、退休證等)等；港澳同胞的身份證明為港澳居民來往內(nèi)地通行證或港澳同胞回鄉(xiāng)證、居民身份證；臺(tái)灣同胞的身份證明為臺(tái)灣居民來往大陸通行證或其他有效旅行證件，在臺(tái)灣地區(qū)居住的有效身份證件或經(jīng)確認(rèn)的身份證明；外國人的身份證明為護(hù)照和由中國政府主管機(jī)關(guān)簽發(fā)的居留證件。
3 建設(shè)用地使用權(quán)證明。通常包括國有土地出讓合同、國有土地使用權(quán)證、國土資源管理部門出具的證明、人民政府劃撥土地決定書、人民法院的判決書與裁定書、國有土地使用權(quán)拍賣確認(rèn)書、仲裁委員會(huì)的裁決書等能夠證明國有土地使用權(quán)屬于初始登記申請人的有關(guān)證明材料。我國《憲法》規(guī)定城市的土地歸國家所有以后，相應(yīng)的國土資源管理部門和法律規(guī)范也是逐步建立和完善起來的。在此之前，許多土地是當(dāng)事人通過購買、繼承、互換、租賃等方式取得。實(shí)行土地國有后，權(quán)利人以沿用傳統(tǒng)方式取得的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。如一律要求房屋所有權(quán)人提供建設(shè)用地使用權(quán)證，顯然是不合適的。只要通過前述方法取得合法的土地使用權(quán)，在符合城市規(guī)劃的條件下，應(yīng)予進(jìn)行房屋初始登記。
4 建設(shè)工程符合城市規(guī)劃的證明。即城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)房屋符合城市規(guī)劃的憑證。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第二條的規(guī)定，城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明一般是指建設(shè)工程規(guī)劃許可證。在建國初期直至上世紀(jì)70年代，由地方政府或建設(shè)行政管理部門向建房者頒發(fā)建筑執(zhí)照。近幾年來，由于有關(guān)部門加強(qiáng)了建設(shè)和規(guī)劃的管理，在建房者開始施工前，城市規(guī)劃行政主管部門發(fā)放的是建設(shè)工程規(guī)劃許可證的副本，在副本上注明該副本不作為房屋登記的依據(jù)，待房屋竣工時(shí)，經(jīng)過規(guī)劃驗(yàn)收認(rèn)定符合規(guī)劃部門批準(zhǔn)的要求施工的，予以核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證正本，在這種情況下，當(dāng)事人應(yīng)憑建設(shè)工程規(guī)劃許可證的正本申請初始登記。沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者超出許可范圍以外的建筑物，屬于“違法建筑”，規(guī)劃部門根據(jù)“過罰相當(dāng)”原則對違法建房者進(jìn)行行政處罰，如果符合總體規(guī)劃和控制性規(guī)劃的，可以責(zé)令補(bǔ)辦規(guī)劃許可手續(xù)并處罰款。臨時(shí)建筑是規(guī)劃國土管理部門為了充分利用土地資源而批準(zhǔn)建造的。批準(zhǔn)建造臨時(shí)建筑，可以最大限度地發(fā)揮土地資源的作用。臨時(shí)建筑必須在規(guī)定的期限屆滿前拆除。按現(xiàn)行規(guī)定，臨時(shí)建筑不予辦理房屋初始登記。
5 房屋已竣工的證明。房屋初始登記還需要登記申請人提供房屋竣工驗(yàn)收合格的證明，主要用以區(qū)分房屋與在建工程。根據(jù)《建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，法人作為建設(shè)單位的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收通常由建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理、建設(shè)行政管理部門進(jìn)行竣工驗(yàn)收，即通常所稱的“五方簽字”。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和經(jīng)規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門備案審查
后出具的文件，報(bào)建設(shè)行政主管部門備案。申請初始登記時(shí)，申請人應(yīng)提交建設(shè)行政主管部門的備案證明。在現(xiàn)實(shí)中，由于種種原因，出現(xiàn)未進(jìn)行竣工驗(yàn)收，建設(shè)單位就擅自使用的情況。建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定對其進(jìn)行行政處罰后，由建設(shè)行政主管部門質(zhì)檢機(jī)構(gòu)依職權(quán)組織質(zhì)量鑒定，而后進(jìn)行備案。根據(jù)《建筑法》的規(guī)定，居民自建的民宅，無需取得建設(shè)行政主管部門對竣工驗(yàn)收報(bào)告的備案，申請人出具房屋已竣工的證明材料即可。
6 房屋測繪報(bào)告?！段餀?quán)法》規(guī)定，當(dāng)事人申請登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供圖形、面積等必要材料。房屋圖形、房屋面積都是房屋登記的重要信息。房屋圖形測繪、房屋面積的計(jì)算需要通過房產(chǎn)測繪來完成，通過房產(chǎn)測繪報(bào)告1來體現(xiàn)。按《房產(chǎn)測量規(guī)范》關(guān)于“房產(chǎn)面積測算”的規(guī)定，房屋的面積系房屋所有權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。因此，房產(chǎn)測繪報(bào)告應(yīng)由具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的機(jī)構(gòu)出具，按《房產(chǎn)測繪管理辦法》的規(guī)定，房產(chǎn)測繪的施測單位應(yīng)取得省級以上人民政府測繪行政主管部門頒發(fā)的載明房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)的測繪資格證書，并對其完成的房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量負(fù)責(zé)。
二、歷史遺留問題房屋初始登記的創(chuàng)新
某些開發(fā)商為了規(guī)避稅費(fèi)，未向房屋登記機(jī)構(gòu)申請房屋總登記，取得商品房預(yù)售許可證后進(jìn)行銷售，業(yè)主購買后多年無法辦理轉(zhuǎn)移登記，產(chǎn)生訴訟和。據(jù)悉，該類情況全國普遍存在。這一現(xiàn)象使得開發(fā)商得利、業(yè)主恐慌、政府無奈。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在總結(jié)上海、深圳關(guān)于遺留房產(chǎn)登記問題處理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，本著“尊重歷史、實(shí)事求是、民生優(yōu)先、違法必究”的原則，切實(shí)保護(hù)廣大購房者的合法權(quán)益，下發(fā)了建房市函[2009]89號《全國部分城市房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記有關(guān)問題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》。根據(jù)會(huì)議紀(jì)要精神，北京、鄭州、銅陵等地結(jié)合本地實(shí)際，制訂了解決房屋權(quán)屬登記中歷史遺留問題的相關(guān)規(guī)定，給房屋登記工作注入了活力，體現(xiàn)了務(wù)實(shí)能動(dòng)的執(zhí)法態(tài)度，是對初始登記制度的突破與創(chuàng)新，符合實(shí)質(zhì)法治精神，也是物權(quán)登記本質(zhì)的回歸。不僅對于解決房屋權(quán)屬登記中歷史遺留問題起到重要作用，而且對于“小產(chǎn)權(quán)房”的根本解決也起到了積極推動(dòng)作用。
1 無國有土地使用權(quán)證的處理。無國有土地使用權(quán)證，但具有當(dāng)時(shí)政府計(jì)劃部門下達(dá)的年度商品房建設(shè)投資計(jì)劃書，或者具有規(guī)劃部門的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，或者土地行政主管部門的建設(shè)用地批復(fù)等相關(guān)土地使用批準(zhǔn)手續(xù)之一的，可以視為具有《房屋登記辦法》第三十條規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)證明。在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料、購房合同、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，先行為購房人或被拆遷人辦理所有權(quán)證(即直接進(jìn)行初始登記)，然后由國土資源部門依法向建設(shè)單位收取土地出讓金，補(bǔ)辦建設(shè)用地使用權(quán)證書。
2 無建設(shè)工程規(guī)劃許可超出建設(shè)工程規(guī)劃許可的處理。根據(jù)“違法必究”及“過罰相當(dāng)”原則，由城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對違法建設(shè)進(jìn)行處罰。責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)并處罰款后，被處罰人提供的城鄉(xiāng)規(guī)劃行政處罰主管部門出具的違法建設(shè)處罰通知書、交款憑據(jù)及其他應(yīng)提供的辦證材料視為具有《房屋登記辦法》第三十條規(guī)定的建設(shè)工程符合城市規(guī)劃的證明。
3 “房改房”的處理。對單位自管公房未辦理單位所有權(quán)證，但卻按照房改政策出售給干部職工的，由售房單位刊登公告，對土地和房屋權(quán)屬無爭議的，售房單位出具具結(jié)保證書，政府房改辦凍結(jié)售房單位的售房款后辦理批復(fù)手續(xù)，房屋登記機(jī)構(gòu)依據(jù)房改辦批復(fù)及相關(guān)資料為購房干部職工辦理房屋所有權(quán)證。
單位通過市場購買或拆遷安置方式獲得的房屋，轉(zhuǎn)讓時(shí)無國有土地使用證，而該房屋又被單位出售給個(gè)人的，房屋登記機(jī)構(gòu)可依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)單位的房屋所有權(quán)證、單位原購商品房的購房資料或單位房屋的拆遷安置協(xié)議、購房人的購房協(xié)議和繳款憑證等材料，直接為購房人辦理房產(chǎn)證。單位購買商品房未辦理單位房屋所有權(quán)證，又將該房出售給個(gè)人的，且該單位現(xiàn)已不復(fù)存在，個(gè)人申請辦理所有權(quán)證，登記機(jī)構(gòu)可依據(jù)原開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證明、工程質(zhì)量驗(yàn)收資料等建房手續(xù)或者商品房屋產(chǎn)權(quán)登記備案證、工商部門出具的單位已不復(fù)存在證明、單位與開發(fā)企業(yè)簽訂的購房合同、售房發(fā)票以及購買單位房產(chǎn)時(shí)單位與購房人簽訂的協(xié)議和開具的收據(jù)等材料，直接為購房個(gè)人辦理初始登記。
4 無國有資產(chǎn)管理部門批文的國有企業(yè)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的處理。根據(jù)《國有資產(chǎn)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，為防止國有資產(chǎn)流失，國有資產(chǎn)處置之前，應(yīng)當(dāng)經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)。但是，在國有資產(chǎn)管理部門成立前，已由國有企業(yè)出售給個(gè)人的房屋，購房人當(dāng)時(shí)未及時(shí)辦理轉(zhuǎn)移登記而現(xiàn)要求辦理的，登記機(jī)構(gòu)依據(jù)企業(yè)原主管單位的批準(zhǔn)文件給予辦理，劃撥土地上的房屋在轉(zhuǎn)讓時(shí)需報(bào)市(縣)級人民政府批準(zhǔn)。
5 聯(lián)建房屋初始登記。屬商品住宅的，登記機(jī)構(gòu)可依據(jù)購房資料和相關(guān)建房及聯(lián)建資料先為購房個(gè)人辦理初始登記，然后由相關(guān)職能部門依法追繳有關(guān)稅費(fèi)；屬非住宅的，按聯(lián)建協(xié)議約定份額，由聯(lián)建各方補(bǔ)繳有關(guān)稅費(fèi)后，再為各方辦理房屋初始登記。對于聯(lián)建分成界定不清的，若聯(lián)建各方均存在，由聯(lián)建各方共同繪制房屋分成定位表并加蓋聯(lián)建各方印章。若有一方不存在的，由工商部門出具其不存在證明，將購房合同上的房屋座落與派出所現(xiàn)編排的門牌號一并公告后，產(chǎn)權(quán)無異議再予以辦理初始登記。聯(lián)建分成產(chǎn)生糾紛的，依法解決糾紛后，再予以辦理初始登記。
6 未進(jìn)行竣工驗(yàn)收的房屋辦證問題。原開發(fā)、建設(shè)單位存在，可以由其委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)或者工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)對房屋安全狀況進(jìn)行鑒定；原開發(fā)、建設(shè)單位不復(fù)存在，建設(shè)行政主管部門依職權(quán)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)或者工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)對房屋安全狀況進(jìn)行鑒定。經(jīng)鑒定，符合安全使用條件的，房屋登記機(jī)構(gòu)依據(jù)房屋安全鑒定報(bào)告書或者工程質(zhì)量檢測報(bào)告及其他相關(guān)資料辦理房屋初始登記。對于具有國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，符合辦理房屋質(zhì)量驗(yàn)收和備案條件而未辦理的，申請人應(yīng)將房屋安全鑒定報(bào)告或工程質(zhì)量檢測報(bào)告報(bào)建設(shè)行政主管部門備案，申請人依據(jù)建設(shè)行政主管部門出具的備案證明向房屋登記機(jī)構(gòu)申請初始登記。
7 拆遷安置房屋的房屋登記。拆遷人購買商品房異地安置被拆遷人的情況，可憑售房單位的建房資料、拆遷人的購房合同、安置協(xié)議及安置通知單等資料，直接先為被拆遷人辦理初始登記或轉(zhuǎn)移登記，后由拆遷人補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi)、完善相關(guān)手續(xù)。單位房產(chǎn)在拆遷前已出售給該房屋使用人但未辦理房屋所有權(quán)證，拆遷時(shí)拆遷人直接與購房人簽訂安置協(xié)議并進(jìn)行安置的，房屋登記機(jī)構(gòu)可依據(jù)拆遷安置手續(xù)及原產(chǎn)權(quán)單位售房證明材料直接為其辦理初始登記或轉(zhuǎn)移登記。購買私有房屋，受讓人未辦理轉(zhuǎn)移登記即被拆遷，登記機(jī)構(gòu)可依據(jù)有關(guān)購房證明材料、安置資料直接為其辦理初始登記或轉(zhuǎn)移登記。
第9篇：土地糾紛常見問題范文
【關(guān)鍵詞】預(yù)決算;常見問題;控制對策
引言
作為控制建筑工程項(xiàng)目投資重要手段的預(yù)決算，在日常的工程項(xiàng)目招標(biāo)和企業(yè)經(jīng)營管理水平考核中起著重要作用，它具有較高的科學(xué)性、準(zhǔn)確性和權(quán)威性。為適應(yīng)目前基本建設(shè)管理體制改革深入發(fā)展的需要，統(tǒng)一預(yù)決算的編制辦法和標(biāo)準(zhǔn)，提高預(yù)決算編制質(zhì)量，削除工程造價(jià)失控現(xiàn)象，科學(xué)確定與有效控制工程投資，建立一個(gè)高效的建筑市場的工程造價(jià)管理制度日趨緊迫。
1、建筑工程預(yù)決算存在的問題
1.1 建筑工程預(yù)算主要存在的問題
（1）工程預(yù)算定額不健全
許多建筑企業(yè)在進(jìn)行工程預(yù)算編制的時(shí)候，常常會(huì)遇到諸如借用定額問題。例如在進(jìn)行房屋建筑工程預(yù)算編制的時(shí)候，參照工民建標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定額，這類定額的借用，因?yàn)闆]有考慮到地域、建筑類型、施工技術(shù)水平等因素的影響，而造成預(yù)算編制的不合理。
（2）材料價(jià)格管理混亂
近年來建筑材料市場化，繁榮了建筑材料市場，但也帶來了市場管理的混亂和建筑材料價(jià)格漲浮的失控現(xiàn)象?，F(xiàn)行建筑工程造價(jià)的構(gòu)成中材料費(fèi)幾乎占工程60%～70%。材料費(fèi)在工程造價(jià)構(gòu)成中占有核心地位，因此，控制材料價(jià)格對有效地控制和降低工程造價(jià)，提高建設(shè)投資效益具有重要意義。
（3）計(jì)算方法存在問題
我國許多建筑企業(yè)在進(jìn)行建筑工程預(yù)算的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)產(chǎn)生預(yù)算不準(zhǔn)確的現(xiàn)象，之所以產(chǎn)生這種問題的一個(gè)原因在于工程預(yù)算定額的不正確，而另外一個(gè)重要原因是其計(jì)算方法也有較大失誤，特別是在工程預(yù)算中，在工程的間接費(fèi)中，因?yàn)橛?jì)算方法是以直接工程費(fèi)為基數(shù)而導(dǎo)致工程造價(jià)產(chǎn)生失控的現(xiàn)象。因?yàn)樵谶M(jìn)行工程前期預(yù)算的編制過程中，僅能夠?qū)τ邢薜膸讉€(gè)材料的基價(jià)做出定價(jià)，而且價(jià)差是不能用于計(jì)算間接費(fèi)用中，但是在工程的實(shí)際施工過程中，將會(huì)涉及到高達(dá)上百種材料，這些材料的預(yù)算價(jià)格除去規(guī)定的材料以外，都需要直接進(jìn)入工程直接費(fèi)用中去，材料費(fèi)的增加是計(jì)算施工中間接費(fèi)用的最為敏感因素，因?yàn)椴牧腺M(fèi)越多的話，間接費(fèi)也就越多。而且因?yàn)椴牧系膬r(jià)格收到市場供求和國家政策的影響，常常會(huì)造成材料預(yù)算價(jià)格與實(shí)際價(jià)格不符合的問題，導(dǎo)致間接費(fèi)的準(zhǔn)確性降低，工程造價(jià)失控。
1.2 建筑工程決算中存在的問題
（1）高套定額問題
高套定額是指使用低標(biāo)準(zhǔn)，套用高標(biāo)準(zhǔn)的定額，以增加工程預(yù)算。例如，在工程項(xiàng)目預(yù)算中，每個(gè)人挖土定額套用人工挖基抗定額的項(xiàng)目，這樣以來每一百立方米的土地就多出許多錢，無形中就提高了整個(gè)工程的總預(yù)算。
（2）工程的質(zhì)量問題
建筑工程有很多計(jì)算內(nèi)容，工程計(jì)算在一定情況下，直接影響工程的結(jié)算。例如：測量工程屋內(nèi)面積，根據(jù)計(jì)算屋內(nèi)實(shí)際用空心板40塊，如果計(jì)算不準(zhǔn)確寫成45塊，墻體500O，寫成700O，這樣就會(huì)增大結(jié)算，這就要求審計(jì)人員能夠熟悉工程計(jì)算，能準(zhǔn)確的計(jì)算出工程用量。
工程計(jì)算重復(fù)。工程建設(shè)的一些小的項(xiàng)目，在工程定額中已經(jīng)列入決算，但是決算在其他額定項(xiàng)目中也可以此項(xiàng)工作，這樣就重復(fù)計(jì)算了工程量，自然而然的增加建設(shè)單位工程負(fù)擔(dān)，造成資金大量浪費(fèi)。
定額包括的內(nèi)容，在做工程計(jì)算時(shí)容易分開計(jì)算。例如在整體面層的水泥砂漿、水磨石地面中，每一百平方米的額定項(xiàng)目，已經(jīng)包括95m踢腳線，雖然額定表面并沒有寫出來，但是卻是包括的內(nèi)容，有的施工單位，在計(jì)算時(shí)就將踢腳線在工程計(jì)算時(shí)另算，這樣無形中也加大了工程決算。
2、建筑工程預(yù)決算控制對策
2.1 建立完善預(yù)算管理體系
根據(jù)建筑工程預(yù)決算定額體系，可以有針對性的建立一些適合當(dāng)?shù)厥┕に胶褪袌鲂枨蟮念A(yù)算編制，建筑企業(yè)在進(jìn)行工程預(yù)決算的時(shí)候可以考慮根據(jù)工程地域分布和綜合各種因素，制定適合工程建筑的額定項(xiàng)目，同時(shí)也要根據(jù)時(shí)代和技術(shù)的變化，來選擇及時(shí)的調(diào)整工程額定系數(shù)。
2.2 加強(qiáng)預(yù)決算人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)
預(yù)決算人員應(yīng)不斷加強(qiáng)知識、技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平和技能，同時(shí)要加強(qiáng)自身的職業(yè)道德和責(zé)任心，嚴(yán)把工程預(yù)決算審查關(guān)。預(yù)決算人員要全面熟悉工程圖紙，充分利用工程量計(jì)算手冊和計(jì)算表格，并深入到施工一線做好基礎(chǔ)資料的收集，分析資料的真實(shí)性和可靠性，杜絕施工單位冒算錯(cuò)算等現(xiàn)象。通過方案優(yōu)化，可以節(jié)約大量資金，從而做好工程造價(jià)的控制。
2.3提高工程造價(jià)計(jì)算方法的準(zhǔn)確度
在進(jìn)行工程預(yù)算編制時(shí)，常常會(huì)因?yàn)橛?jì)算方法的失誤，導(dǎo)致工程施工過程中，材料的實(shí)際價(jià)格因?yàn)槭袌鲂枨蠛蛧液暧^調(diào)控政策的影響，而和工程預(yù)算價(jià)格不符合，最終造成工程造價(jià)失控。針對這種狀況，一方面盡可能增加預(yù)算的材料種類，減少材料費(fèi)。另外一方面，需要編制人員利用行業(yè)協(xié)會(huì)或者管理部門的作用，積極地開展詢價(jià)工作，更廣泛地搜集材料的市場價(jià)格信息，針對不同的時(shí)間和區(qū)域，材料價(jià)格變動(dòng)的周期性信息，制定出建筑工程調(diào)價(jià)系數(shù)。
2.4加強(qiáng)庫存材料的管理
由于建筑材料具有龐大性、多樣性、復(fù)雜性，管理起來有一定難度，對于有條件的單位應(yīng)利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理建筑材料，便于設(shè)計(jì)部門和管理部門隨時(shí)了解庫存材料的信息，以減少庫存，降低省耗。對施工單位必須執(zhí)行事前管理、先定后供、強(qiáng)化監(jiān)督的自購材料管理。即建設(shè)單位通過市場調(diào)查，確定建筑材料價(jià)格的一手信息，防止施工單位利用材料價(jià)差，同時(shí)要嚴(yán)格控制進(jìn)場材料的質(zhì)量。施工單位應(yīng)該根據(jù)建設(shè)單位提供的材料合理采購材料，增強(qiáng)對工程質(zhì)量負(fù)責(zé)的態(tài)度，合理獲取利潤，達(dá)到降低和控制工程造價(jià)的目的。
2.5加強(qiáng)勘察設(shè)計(jì)階段的管理工作
加強(qiáng)勘察設(shè)計(jì)階段的管理工作需要提高地質(zhì)勘察基礎(chǔ)資料的準(zhǔn)確度，推行勘察設(shè)計(jì)的投標(biāo)制。在招標(biāo)文件中要明確工程的內(nèi)容、設(shè)計(jì)范圍、圖紙內(nèi)容、設(shè)計(jì)進(jìn)度、設(shè)計(jì)深度、明確設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)質(zhì)量等要求，投標(biāo)時(shí)要嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)等級，滿足投標(biāo)要求。在組織設(shè)計(jì)人員進(jìn)行圖紙會(huì)審時(shí)，要及時(shí)糾正設(shè)計(jì)中的“漏、錯(cuò)、缺”，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量。
2.6制定施工單位招標(biāo)制度
在挑選施工單位時(shí)，要嚴(yán)格檢查施工單位的資質(zhì)和質(zhì)量，防止轉(zhuǎn)包等現(xiàn)象，同時(shí)簽訂合同時(shí)要嚴(yán)密、完善，使其具有約束性，提高合同履約率。對工程的包干范圍及調(diào)整條件給予明確規(guī)定，對于爭議較大的材料，在合同中予以明確，從而減少工程決算中由于合同簽訂的不合法、不規(guī)范而引起的經(jīng)濟(jì)糾紛。
2.7制定有效的人才激勵(lì)政策
人才激勵(lì)顧名思義，是管理環(huán)節(jié)中不可缺少的一部分，有效的激勵(lì)可以成為組織發(fā)展的動(dòng)力保證。它有自己的特征，它以組織成員為重要基點(diǎn)，以需求理論為指導(dǎo)。激勵(lì)機(jī)制一旦形成，它就會(huì)在組織內(nèi)部形成一種狀態(tài)。調(diào)動(dòng)員工的積極性，因此我們可以通過階段性的工作成績有效的鞭策員工工作熱情。同時(shí)，我們還應(yīng)該積極的拓寬員工在培訓(xùn)、提升的機(jī)會(huì)。特別是對預(yù)算管理人員、設(shè)計(jì)人員、監(jiān)督管理人員培訓(xùn)、提升他們。在工程預(yù)算中，對預(yù)算過程做有效的監(jiān)督和校審，為防止人為的錯(cuò)誤發(fā)生做準(zhǔn)備。還要注意制定健全的校審程序，明確預(yù)算過程中每個(gè)部門的作用，同時(shí)建立規(guī)章制度，約束員工不良行為，同時(shí)通過激勵(lì)機(jī)制規(guī)范他們責(zé)任心，防止跳槽行為。
3 結(jié)束語
綜上所述，根據(jù)現(xiàn)在我國建筑工程預(yù)決算在實(shí)際工作中還存在著這一系列問題，為了適應(yīng)市場競爭，必須得提高企業(yè)的整體競爭力，建立一個(gè)高效的適應(yīng)市場競爭的工程造價(jià)管理體系日益重要。只有解決了這些問題，才能縮短預(yù)算與決算的差距，才能從真正意義上消除工程造價(jià)失控現(xiàn)象，更好地節(jié)約建筑工程成本，從而建立起一個(gè)高效的適應(yīng)建筑市場發(fā)展的工程造價(jià)管理制度。
參考文獻(xiàn)
