物業(yè)社區(qū)運營精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)社區(qū)運營范文

引言

隨著園區(qū)建設(shè)的不斷推進，預(yù)計2016年6月園區(qū)一期公司將全面投入使用，園區(qū)的運營管理將迎來全新的發(fā)展機遇。按照公司領(lǐng)導(dǎo)要求，我們對園區(qū)的運營管理進行了認(rèn)真的思考，提出了一些不成熟的想法，希望能為公司的園區(qū)運營提供一些參考，不當(dāng)之處敬請領(lǐng)導(dǎo)批評指正。

園區(qū)運營定位按照數(shù)字化、現(xiàn)代化的企業(yè)發(fā)展思路，通過市場化運營，社區(qū)化服務(wù)、智能化支撐，著力打造“規(guī)?；薄ⅰ靶畔⒒?、“一站式”的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

運營市場化服務(wù)社區(qū)化平臺智能化一體化園區(qū)智慧園區(qū)高新服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)?；畔⒒惑w化發(fā)展思路

運營定位園區(qū)運營目標(biāo)園區(qū)運營采用市場化運作機制，建立完善的商務(wù)模式，按照服務(wù)有償化原則，制定服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，對內(nèi)部客戶進行虛擬化核算，對外部客戶進行商業(yè)化結(jié)算。

通過運營，逐步實現(xiàn)兩個目標(biāo)：

1、運營水平領(lǐng)先：建設(shè)成為呼叫中心行業(yè)標(biāo)桿型的園區(qū)。

2、運營效益領(lǐng)先：在集團六個產(chǎn)業(yè)園區(qū)中率先實現(xiàn)盈利。

利潤園區(qū)成本園區(qū)￥$ 市場化運作 對內(nèi)費用 虛擬核算 對外采用 商業(yè)結(jié)算 先期節(jié)約成本 中期收支平衡 后期實現(xiàn)盈利 核算依據(jù)：采用虛擬核算的方式，以行業(yè)、區(qū)域價格為參考標(biāo)準(zhǔn)自行定價，按自有部門人數(shù)或使用次數(shù)進行費用核算，扣除運營成本，計算盈利。如內(nèi)部員工住宿核算費用為每天X元、實際運營成本為X元，確保收支平衡。

核算依據(jù)：根據(jù)企業(yè)業(yè)務(wù)類型、企業(yè)規(guī)模、企業(yè)價值等條件進行分級定價，按租住大小收取差異化租金，提供物業(yè)、綠化等服務(wù)；對于餐飲、住宿、娛樂叫車等增值服務(wù)按次按量，參照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費。

園區(qū)運營思路1.完善配套，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)引關(guān)注

第2篇：物業(yè)社區(qū)運營范文

一、復(fù)工復(fù)產(chǎn)前備案

所有企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)前必須備案。

(一)備案審核責(zé)任劃分如下：

1、規(guī)模以上工業(yè)、批零住餐、服務(wù)業(yè)企業(yè)審核責(zé)任單位：街道經(jīng)貿(mào)辦公室;

2、總部樓宇和專業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)復(fù)工審核責(zé)任單位：園區(qū)運營方或物業(yè)，園區(qū)運營方或物業(yè)統(tǒng)一審核后報經(jīng)貿(mào)辦匯總;

3、規(guī)模以下工業(yè)企業(yè)審核責(zé)任單位：街道安監(jiān)辦公室;

4、售樓處、中介機構(gòu)、開發(fā)企業(yè)、建筑工地企業(yè)審核責(zé)任單位：街道工程辦公室;

5、沿街網(wǎng)點審核責(zé)任單位：所在網(wǎng)格及社區(qū)居委會;

審核材料由各牽頭審核單位留存。

注：對各部門審核過程中發(fā)現(xiàn)有提報班車申請的企業(yè)，由各部門審核同意后于2月7日前報經(jīng)貿(mào)辦匯總，由經(jīng)貿(mào)辦統(tǒng)一出具附有編號的“通勤班車使用意見函”報區(qū)交通與口岸防控組指揮部辦公室，企業(yè)將此函留存通勤班車。

(二)備案材料：

1、企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作方案，需遵循以下要求：

(1)成立企業(yè)主要負(fù)責(zé)人牽頭負(fù)責(zé)的企業(yè)疫情防控工作領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)名單;

(2)對廠區(qū)特別是公共場所、人員聚集場所的設(shè)施、設(shè)備進行消殺防疫措施;

(3)明確防護物資儲備量?？谡帧⒁淮涡允痔?、防護服(測量體溫人員使用)、電子溫度計、酒精、消毒液等防控物資具體數(shù)量。物資儲備須滿足復(fù)工人員防控所需7天以上的用量，否則應(yīng)延遲復(fù)工時間或減少復(fù)工人數(shù);

(4)明確企業(yè)返崗人員數(shù)量和來源，企業(yè)錯時返青人員計劃。對省外員工，原則上倡導(dǎo)不提前返青;對于來自省內(nèi)、市外的員工嚴(yán)格按照有關(guān)要求單獨隔離 14 天以上，并向所在街道和社區(qū)登記報告;對于來自市內(nèi)、區(qū)外的員工，若無發(fā)熱或呼吸道癥狀的，企業(yè)負(fù)責(zé)對員工進行連續(xù) 14 天每天上下午監(jiān)測體溫，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)體溫升高，及時送往發(fā)熱門診進行排查診治。隔離14天期滿后，憑相關(guān)證明材料返崗。

(5)設(shè)置隔離留觀室：安排單人單間、相對獨立房間設(shè)立疫區(qū)返崗人員廠內(nèi)臨時隔離場所。隔離觀察室要配備防護服、護目鏡、醫(yī)療器械等應(yīng)急裝備，有條件的企業(yè)可配備必要的醫(yī)護人員，做好突況應(yīng)對準(zhǔn)備。

(6)明確企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)時間;

(7)制定風(fēng)險評估、疫情防控措施、應(yīng)急預(yù)案。

(8)明確生產(chǎn)計劃、原料采購和產(chǎn)品銷售地、物流運輸情況。

(9)有食堂的企業(yè)需列明食堂環(huán)境衛(wèi)生管理和就餐管理措施。

(10)有宿舍的企業(yè)需列明宿舍管理措施(從外地返工的，自抵青之日起自我隔離或在工廠隔離場所觀察 14天;對已執(zhí)行完隔離政策和本地未離開員工，單間不得安排多于4人)。

2、企業(yè)復(fù)工申請表(附件1)

3、復(fù)工企業(yè)職工排查登記表(附件2)

4、復(fù)工企業(yè)備案匯總表(附件3)

5、有班車的企業(yè)需向街道提報《疫情防控承諾書》(附件4)、本單位的《通勤班車明細(xì)表》(附件5)。

二、復(fù)工復(fù)產(chǎn)后檢查

(一)復(fù)工復(fù)產(chǎn)后檢查責(zé)任劃分如下：

1、規(guī)模以上工業(yè)、批零住餐、服務(wù)業(yè)企業(yè)檢查責(zé)任單位：街道經(jīng)貿(mào)辦公室;

2、總部樓宇和專業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)復(fù)工檢查責(zé)任單位：園區(qū)運營方或物業(yè);

3、規(guī)模以下工業(yè)企業(yè)檢查責(zé)任單位：街道安監(jiān)辦公室;

4、售樓處、中介機構(gòu)、開發(fā)企業(yè)、建筑工地企業(yè)檢查責(zé)任單位：街道工程辦公室;

5、沿街網(wǎng)點檢查責(zé)任單位：所在網(wǎng)格及社區(qū)居委會。其中餐飲網(wǎng)點由食安辦和社區(qū)聯(lián)動檢查。

注：對有食堂的企業(yè)，由食安辦負(fù)責(zé)專項檢查企業(yè)是否加強環(huán)境衛(wèi)生和就餐管理。

(二)檢查內(nèi)容

1、企業(yè)實際情況是否符合備案上報的《企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作方案》，包括：

(1)對廠區(qū)特別是公共場所、人員聚集場所的設(shè)施、設(shè)備進行消殺防疫措施是否到位和規(guī)范;

(2)口罩、一次性手套、防護服(測量體溫人員使用)、電子溫度計、酒精、消毒液等防控物資準(zhǔn)備是否充足(7天以上用量);

(3)是否設(shè)置隔離留觀室，觀察室是否符合相對獨立、單人單間要求，是否配備防護服、護目鏡、醫(yī)療器械等應(yīng)急裝備;

(4)企業(yè)返崗人員數(shù)量和來源是否符合防疫要求，是否有疫情發(fā)生地職工返崗，市外返回員工是否自抵達后自我隔離或在工廠隔離場所觀察 14天(單人單間)。

2、企業(yè)是否建立返崗職工“花名冊”，實行健康狀況“一人一檔”管理，是否詳細(xì)掌握每名職工及家庭成員健康狀況和春節(jié)假期出行信息，全面排查是否接觸外地及重點疫區(qū)來青人員等情況，對于從外地返青及與確診和疑似感染者有接觸的職工，嚴(yán)格執(zhí)行隔離觀察措施。

3、企業(yè)是否實行廠區(qū)封閉管理。企業(yè)只設(shè)1個進出通道，在通道設(shè)置檢測卡口，配備門禁設(shè)施和檢測儀器，落實24小時人員值守，對進出人員、車輛嚴(yán)格檢查檢測，做好信息登記，嚴(yán)禁無關(guān)人員進入廠區(qū)。

4、企業(yè)是否嚴(yán)密職工健康監(jiān)測。是否建立職工體溫日檢測制度，在生產(chǎn)區(qū)、辦公區(qū)、宿舍區(qū)等點位設(shè)置檢測點，嚴(yán)格職工體溫檢測，對體溫異常的及時采取處置措施。對赴市外出差職工返回后，是否嚴(yán)格落實隔離措施。

5、企業(yè)是否落實崗位防疫措施。企業(yè)是否與職工逐一簽訂崗位防疫承諾書，是否通過宣傳條幅、張貼通告、印發(fā)明白紙等加強疫情防控知識宣傳教育。員工工作期間是否全程佩戴口罩，廢棄口罩等防疫物品是否統(tǒng)一回收、集中處理。

6、是否強化物流車輛管理。對外來貨運車輛進入廠區(qū)前，進行消毒處理，駕乘人員須佩戴口罩并檢測體溫，減少與廠區(qū)人員的直接接觸，貨物送達后盡快駛離廠區(qū)。對運輸物資視情進行消毒處理。加強駕乘人員管理，保持車輛內(nèi)外清潔，及時對駕駛室、門把手等接觸部位進行消殺。

7、對有食堂的企業(yè)：是否加強環(huán)境衛(wèi)生和就餐管理。是否所有場所每天至少消毒一次，餐廳每餐進行消毒，桌椅使用后進行消毒，餐具用品高溫消毒。是否實行分散錯時進餐，避免人員聚集。是否嚴(yán)格按照《餐飲服務(wù)食品安全操作規(guī)范》加工制作，操作間保持清潔干燥，嚴(yán)禁生食和熟食用品混用，避免肉類生食。

8、對有班車的企業(yè)：通勤車輛是否有街道出具的“通勤班車使用意見函”，是否做好防疫消毒，乘坐人員是否佩戴口罩并測量體溫，是否建立《體溫檢測登記臺賬》(附件6)。班車上是否配備一定數(shù)量的備用口罩。

9、對有宿舍的企業(yè)：是否安排專人負(fù)責(zé)集體宿舍的防控工作，宿舍進出登記、體溫監(jiān)測、垃圾處置等，是否定期定時對相關(guān)區(qū)域進行消殺，保持宿舍環(huán)境衛(wèi)生整潔。對已執(zhí)行完隔離政策和本地未離開員工，單間不得安排多于4人。

三、復(fù)工復(fù)產(chǎn)材料報送

第3篇：物業(yè)社區(qū)運營范文

【關(guān)鍵詞】智能化系統(tǒng) 高端住宅

中圖分類號：[F287.8] 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

一、項目概況

本小區(qū)位于城市中心，定位為高端住宅小區(qū)。

小區(qū)所在之處，水上公園和沿河景觀綠化帶分別沿兩岸展開。在小區(qū)的正南面，蒞臨一個近萬方的親水公園，緊密地將小區(qū)與水面連接在一起。由于親水公園整體呈飄帶狀，因此小區(qū)的每戶業(yè)主不僅能在家中盡覽園上美景，又能親身進入園中與生態(tài)美景親密接觸。

二、系統(tǒng)組成

（1）信息設(shè)施系統(tǒng)（ITSI）：

1、綜合布線系統(tǒng)

2、有線電視系統(tǒng)

3、背景音樂系統(tǒng)

4、信息引導(dǎo)及系統(tǒng)

（2）信息化應(yīng)用系統(tǒng)（ITAS）：

1、物業(yè)運營管理系統(tǒng)

2、客服服務(wù)管理系統(tǒng)

3、社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)

（3）安全技術(shù)防范系統(tǒng)（SPS）：

1、視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)

2、入侵報警系統(tǒng)

3、數(shù)字可視對講系統(tǒng)

4、停車場管理系統(tǒng)

5、人臉識別系統(tǒng)

6、離線式電子巡更系統(tǒng)

（4）機房工程及防雷接地系統(tǒng)

三、信息設(shè)施系統(tǒng)（ITSI）

為確保小區(qū)與外部信息通信網(wǎng)絡(luò)的信息暢通，對各類多媒體信息數(shù)據(jù)（語音、數(shù)據(jù)、圖像）的接收、交換、傳輸、存儲、檢索和顯示等進行綜合處理的各類信息設(shè)備加以組合，提供實現(xiàn)小區(qū)通信、數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)及管理等應(yīng)用功能的信息通信基礎(chǔ)設(shè)施。

1、綜合布線系統(tǒng)

綜合布線（PDS）首先是為通信與計算機網(wǎng)絡(luò)而設(shè)計的,它可以滿足各種通信與計算機信息傳遞的要求, 對基于各種系統(tǒng)資源的總體功能的發(fā)揮并保持各部門長期、高效率的運轉(zhuǎn)發(fā)揮著重要的作用。目前主要應(yīng)用于通信和數(shù)據(jù)交換，即傳輸話音、數(shù)據(jù)、傳真、圖形影像信號。

本工程采用FTTH(即光纖到戶)方式組網(wǎng)方式：一般采用從局端的OLT、光分路器引出大對數(shù)光纜到樓棟，然后通過小芯數(shù)管道光纜或新型的小芯數(shù)直埋光纜連至用戶家中的ONU，可以根據(jù)用戶需求在用戶家中連接交換機或Hub供多個設(shè)備連接。

綜合布線單元系統(tǒng)示意圖

2、有線電視系統(tǒng)

溫州市有線電視傳輸網(wǎng)絡(luò)，采用862MHz傳輸帶寬。上行傳輸頻帶為5~65兆赫，下行的廣播電視、數(shù)據(jù)傳輸頻帶為87~862兆赫。

網(wǎng)絡(luò)采用HFC雙向傳輸模式，它采用光纖到服務(wù)區(qū)，而在進入用戶的“接入網(wǎng)”采用同軸電纜，合理有效地利用了當(dāng)前的先進成熟技術(shù)，融數(shù)字與模擬傳輸為一體，集光電功能于一身。能傳輸高質(zhì)量的有線電視節(jié)目外，同時還能提供較高質(zhì)量和較多頻道的傳統(tǒng)模擬廣播節(jié)目與數(shù)字立體聲廣播節(jié)目；利用其帶寬的優(yōu)勢，能傳輸高清晰度的數(shù)字電視節(jié)目。該網(wǎng)絡(luò)可開展電話服務(wù)、高速數(shù)據(jù)傳輸服務(wù)和多種信息增值服務(wù)，甚至還能逐步開展交互式數(shù)字視頻應(yīng)用。

3、背景音樂系統(tǒng)

采用100V定壓廣播的饋電線路，主要用于公共廣播、背景音樂；當(dāng)遇到緊急事故時，消防廣播時強切輸入，轉(zhuǎn)換成應(yīng)急廣播。

4、信息引導(dǎo)及系統(tǒng)

小區(qū)入口大堂、單元電梯廳配設(shè)全彩LED電子顯示屏/液晶電視，用于播放音視頻信息或小區(qū)內(nèi)各種物業(yè)信息。

信息引導(dǎo)系統(tǒng)示意圖

四、信息化應(yīng)用系統(tǒng)（ITAS）

根據(jù)物業(yè)公司的規(guī)范化管理需求，量身定制物業(yè)管理系統(tǒng)。

主要用于提供小區(qū)運行信息，支持小區(qū)的物業(yè)管理，實現(xiàn)增值服務(wù)。各系統(tǒng)采用統(tǒng)一的信息化應(yīng)用系統(tǒng)平臺框架，實現(xiàn)集成化管理。

小區(qū)的信息化應(yīng)用系統(tǒng)（ITAS）主要由三部分組成：物業(yè)運營管理系統(tǒng)主要用于物業(yè)運營信息的采集及管理；客服服務(wù)管理系統(tǒng)主要用于物業(yè)管理服務(wù)信息的管理及應(yīng)用；社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)主要用于信息的及交流。

物業(yè)運營管理系統(tǒng)

應(yīng)用B/S結(jié)構(gòu)的軟件應(yīng)用系統(tǒng)，對物業(yè)進行全面的無紙化管理。

物業(yè)管理部分，包括：房產(chǎn)資料檔案管理、客戶資料管理、收費系統(tǒng)、業(yè)主車位管理、設(shè)備管理、物業(yè)經(jīng)營管理、綜合查詢、行政人事、環(huán)境管理、社區(qū)文化、安全管理等功能模塊。

客服服務(wù)管理系統(tǒng)

應(yīng)用B/S結(jié)構(gòu)的軟件應(yīng)用系統(tǒng)，對物業(yè)管理服務(wù)信息進行管理。

客服服務(wù)部分，包含模塊有：今日任務(wù)、接待中心、服務(wù)規(guī)則、信息中心、服務(wù)規(guī)則設(shè)定、工作報表統(tǒng)計、工作查詢等功能模塊。

社區(qū)服務(wù)管理系統(tǒng)

應(yīng)用B/S結(jié)構(gòu)的軟件應(yīng)用系統(tǒng)，對于針對小區(qū)內(nèi)業(yè)主的各類服務(wù)進行管理。

社區(qū)服務(wù)部分，包括：社區(qū)介紹、物業(yè)通告、網(wǎng)上費用查詢、投訴保修、業(yè)主論壇、會所預(yù)定、網(wǎng)上訂餐；一卡通余額查詢、家庭智能化系統(tǒng)工作狀態(tài)查詢、社區(qū)電子商務(wù)、生活百科全書、可以擴展到社區(qū)視頻點播（VOD）等。

物業(yè)管理系統(tǒng)示意圖

五、安全技術(shù)防范系統(tǒng)（SPS）

充分利用小區(qū)內(nèi)視頻監(jiān)控、入侵報警系統(tǒng)等設(shè)施，構(gòu)建小區(qū)多層次的綜合安防體系。

1、視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)

本系統(tǒng)采用基于IP網(wǎng)絡(luò)的數(shù)字化系統(tǒng)，主要由設(shè)在小區(qū)內(nèi)的視頻監(jiān)控攝像頭及設(shè)在弱電控制室的記錄設(shè)備（硬盤）、控制設(shè)備（核心交換機、視頻服務(wù)器）、顯示設(shè)備（監(jiān)視器），以及傳輸線路組成。系統(tǒng)利用視頻技術(shù)探測、監(jiān)視設(shè)防區(qū)域并實時顯示、記錄現(xiàn)場圖像。

監(jiān)控的安防區(qū)域主要是小區(qū)內(nèi)的各出入口、一層及地下室單元門廳、電梯轎廂、地下室車道、地下室車庫出入口等處。

2、入侵報警系統(tǒng)

（1）在小區(qū)四周圍墻配置紅外對射探測器，使整個小區(qū)周界全面設(shè)防，無盲區(qū)和死角。

（2）在小區(qū)商業(yè)部分女兒墻上方配置紅外探測器，有效防止盜賊攀爬入戶盜竊等問題。

（3）于聯(lián)體別墅處設(shè)置泄露電纜入侵探測系統(tǒng)。通過入侵者進入泄漏電纜區(qū)域引起的電磁能量波動，從而接收信號的變化發(fā)出報警信號，起到安全防范作用。

3、數(shù)字可視對講系統(tǒng)

本系統(tǒng)采用IP網(wǎng)絡(luò)型可視對講系統(tǒng)，分機為免提7寸液晶屏可視對講分機。

數(shù)字可視對講系統(tǒng)將管理中心、門口、住家三者緊密聯(lián)系起來，使外來人員必須與住戶聯(lián)系并經(jīng)過住戶認(rèn)可后才能入樓，從而有效地防止外來人員自由進出樓內(nèi)，降低盜竊案件發(fā)生的可能性，同時住戶可以通過鑰匙 /刷卡自由開啟梯口的大門（一層及地下室單元出入口）方便地進出；并且在電梯內(nèi)通過刷卡功能直接到達指定樓層。當(dāng)住戶或訪客需要聯(lián)系物業(yè)管理人員時，也可以直接呼叫管理中心，以便及時處理各種問題。

在主臥室內(nèi)設(shè)置緊急按鈕，報警信號由對講傳輸線路傳輸至消控室，實現(xiàn)住戶戶內(nèi)安防功能；其余防區(qū)預(yù)留。

4、停車場管理系統(tǒng)

配設(shè)中央收費管理系統(tǒng)的停車庫管理系統(tǒng)，對進出地下停車場的車輛進行自動登記、監(jiān)控和管理。

5、人臉識別系統(tǒng)

采用人臉識別技術(shù)，主要針對各業(yè)主忘記帶卡的情況下的身份認(rèn)證。

6、離線式電子巡更系統(tǒng)

離線式實時對講調(diào)度/巡更系統(tǒng)，作為周界防范報警、視頻監(jiān)控、樓宇對講和住戶報警等系統(tǒng)的補充，為小區(qū)提供全方位的安全防范體系；并且能加強對巡更人員的智能化管理，確保保安人員能按時、按順序地對小區(qū)內(nèi)的各巡邏點進行巡視。

圖

巡更系統(tǒng)示意圖

六、機房工程及防雷接地系統(tǒng)

1、機房工程

機房工程包括電信機房、有線電視機房、安防監(jiān)控機房等，各機房均按照規(guī)范要求進行設(shè)計，并滿足功能需求。機房工程作為整個小區(qū)的智能化設(shè)備的載體將為各系統(tǒng)弱電設(shè)備提供一個穩(wěn)定、有效的載體，應(yīng)保證各弱電系統(tǒng)的設(shè)備能夠正常運行。由以下子系統(tǒng)組成：

機房照明系統(tǒng)；弱電供配電系統(tǒng)；機房裝修系統(tǒng)；機房環(huán)境監(jiān)控系統(tǒng)。

2、防雷接地

防雷接地系統(tǒng)是涉及多方面的綜合工程，不僅關(guān)系到弱電各系統(tǒng)的正常運行，而且還關(guān)系到弱電設(shè)備和工作人員的安全。

接地系統(tǒng)：

交流工作地：接地電阻≤4Ω

直流工作地：接地電阻應(yīng)按計算機系統(tǒng)具體要求確定：

安全保護地：接地電阻≤4Ω

防雷保護地：應(yīng)按現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)〈建筑防雷設(shè)計規(guī)范〉執(zhí)行

參考文獻

1.《智能建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB/T 50314-2006

2.《綜合布線工程設(shè)計規(guī)范》 GB50311-2007

3.《入侵報警系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范》 GB50394-2007；

4.《視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范》 GB50395-2007；

5.《出入口控制系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范》 GB50396-2007；

6.《建筑物電子信息系統(tǒng)防雷技術(shù)規(guī)范》GB 50343-2004

第4篇：物業(yè)社區(qū)運營范文

一、試行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的背景

近年來，隨著管理局對社區(qū)物業(yè)系統(tǒng)補貼費用的進一步壓縮，使社區(qū)物業(yè)管理原本存在的矛盾更加突出。其中，維持物業(yè)公司正常運營的管理費用缺口最大，受沖擊最大，壓力也最大。面對嚴(yán)峻的現(xiàn)實，作為微利行業(yè)的物業(yè)公司今后如何提高經(jīng)營管理水平，實現(xiàn)市場化運作，已成為物業(yè)公司尋求生存與發(fā)展的嶄新課題。從目前油田社區(qū)物業(yè)公司的整體發(fā)展現(xiàn)狀看，物業(yè)公司在管理和服務(wù)職能上還存在著很大的計劃性，還存在著自身定位模糊、“等靠要”思想嚴(yán)重以及管理成本過高的問題。這些問題的存在，使我們清醒地認(rèn)識到，當(dāng)前物業(yè)公司的經(jīng)營管理還只處于“計劃指標(biāo)”的狀態(tài)，我們還沒有真正樹立起市場化的經(jīng)營管理意識，在以往物業(yè)站與專業(yè)隊的管理環(huán)節(jié)中，由于各基層單位成本費用獨立核算，雙方出于節(jié)約成本和維護本單位自身利益的需要，在具體工作中經(jīng)常出現(xiàn)責(zé)任不清、互相推諉以及管理成本雙重支出的情況，導(dǎo)致管理成本過高、服務(wù)質(zhì)量提升較慢?；谶@種現(xiàn)狀，物業(yè)公司要想生存與發(fā)展，就必須在企業(yè)的經(jīng)營管理上有所創(chuàng)新，通過項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的探索試行，逐步理順各種經(jīng)濟利益關(guān)系，降低管理成本，提高經(jīng)營管理水平，為真正參與市場競爭創(chuàng)造先機。

二、項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的內(nèi)涵

在雅苑小區(qū)試行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制之前，我們在成本費用的使用上比較單一，只是將小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的水、電、衛(wèi)生以及辦公等費用分解到物業(yè)站，物業(yè)站只要抓好了水電等費用的收繳工作，就基本能夠保證全年成本不超，獎罰措施體現(xiàn)不明顯，職工工作上沒有壓力，物業(yè)站普遍存在“節(jié)大放小”等思想，經(jīng)營管理方式因循守舊。觀念決定思路，思路決定出路。面對資金緊張的壓力和嚴(yán)峻形勢，我們深刻地感覺到，在今后物業(yè)的經(jīng)營管理工作中，誰的經(jīng)營觀念轉(zhuǎn)變的早，誰的前景也就越輝煌；誰的經(jīng)營觀念因循守舊，誰的前景就越渺茫。只有打破以前那種陳舊的經(jīng)營管理方式，進一步解放思想，建立以市場為導(dǎo)向的嶄新的管理手段，才能夠使物業(yè)公司在創(chuàng)新中得以生存與發(fā)展。為此，我們借鑒國內(nèi)外施工企業(yè)普遍使用的項目管理經(jīng)驗，結(jié)合物業(yè)管理的特點，將小區(qū)作為一個市場項目進行準(zhǔn)市場化的管理，以經(jīng)濟合同的形式，按中心對雅苑小區(qū)各項費用的切算標(biāo)準(zhǔn)，將發(fā)生在小區(qū)的維修、治安以及環(huán)衛(wèi)綠化的人工、材料等原本屬于各專業(yè)隊的全部費用下切到物業(yè)站，由物業(yè)站統(tǒng)籌控制和使用，并明確總費用節(jié)獎、超罰比例和站長年終獎懲待遇，進一步明確了物業(yè)站和專業(yè)隊的甲乙方委托合同關(guān)系。公司作為市場化的業(yè)主，按合同約定，對物業(yè)站只進行管理質(zhì)量考核和獎懲，而不干預(yù)其管理運作過程或?qū)ξ飿I(yè)站所屬的乙方直接管理控制。項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的建立和實施，首先打破了原有按專業(yè)對小區(qū)進行多重管理的方式，避免了具體工作推諉扯皮的現(xiàn)象；其次體現(xiàn)了新的責(zé)權(quán)利關(guān)系，明確了物業(yè)站與專業(yè)隊的甲乙方關(guān)系。三是實現(xiàn)了用人機制上的創(chuàng)新，物業(yè)站可以通過適時挑選或退回專業(yè)隊提供的服務(wù)人員，來確保小區(qū)服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)提高；四是通過對成本費用的統(tǒng)籌管理和全過程控制，有效地降低了小區(qū)運營成本，較大的彌補了管理費用的不足。

三、試行小區(qū)項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的具體做法

在油田物業(yè)管理系統(tǒng)逐漸參與市場競爭的大背景下，探索試行小區(qū)項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制是由計劃行政模式向市場經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變的一個重要過渡，它打破了以往的慣性經(jīng)營思維，掀起了一場觀念革命。我們通過項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的實施，進一步明確了甲乙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，使職工自發(fā)的進入“市場狀態(tài)”,將經(jīng)營管理工作抓出了實效。

（一）客觀準(zhǔn)確的做好費用指標(biāo)的分解測算。

在費用分解的運作過程中，我們主要做好了三個方面的分析，一是考慮市場指導(dǎo)價格以及雅苑小區(qū)的配套建設(shè)和管理標(biāo)準(zhǔn)、居民的服務(wù)需求檔次等因素，估測物業(yè)收費價格為0.8元/平方米•月，預(yù)計總收費230萬元；二是根據(jù)近幾年雅苑小區(qū)管理運行實際發(fā)生的費用，我們將發(fā)生在物業(yè)管理和服務(wù)上的人工費、材料費、公共水電費、辦公費、設(shè)備折舊費，以及社區(qū)未下切的排污費、垃圾清運費等直接費用進行了預(yù)算和分析，預(yù)算總費用為192萬元，按市場規(guī)律，模擬增加10%的管理費和8%的稅金，總費用為228萬元；三是我們按照中心實際成本費用指標(biāo)分解給雅苑物業(yè)站162萬元，模擬增加10%的管理費和8%的稅金為192.5萬元，折合0.67元/平方米•月，這里包括了發(fā)生在雅苑小區(qū)的維修工、綠化工、保潔工以及治安警員的工資和材料費。實際分解指標(biāo)比測算費用指標(biāo)減少了17個百分點。

（二）建立了與專業(yè)隊內(nèi)部服務(wù)委托合同運作機制。在項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的實施過程中，我們按照市場經(jīng)濟要求，編制了《ISO9001模擬市場運行管理體系》，分別與綜合維修隊、環(huán)衛(wèi)綠化隊、治安保衛(wèi)隊等三支專業(yè)化隊伍，簽訂了物業(yè)管理專項服務(wù)委托合同，將物業(yè)站與專業(yè)隊甲乙雙方的職權(quán)范圍、工作標(biāo)準(zhǔn)、費用結(jié)算、運作規(guī)程等問題，做出了明確的規(guī)定。例如：物業(yè)站與維修隊在合同中規(guī)定的“三率”（服務(wù)滿意率、及時率和一次合格率）分別要求不能低于96%、95%和98%。為確保上述目標(biāo)的實現(xiàn)，物業(yè)站職工每月進行一次回訪，“三率”每降低一個百分點，按在雅苑小區(qū)從事維修服務(wù)的人數(shù)，每人扣罰100元；每違反一項服務(wù)規(guī)范扣罰100元。在對專業(yè)隊服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查考核過程中，凡是專業(yè)隊工作職責(zé)內(nèi)存在的問題，他們及時以《物業(yè)管理質(zhì)量問題確認(rèn)單》的形式，向?qū)I(yè)隊提出處理意見，其中，對不可彌補的問題，根據(jù)合同條款直接給予處罰；如果是采取措施可以整改的問題，則提出改進意見，經(jīng)雙方簽字認(rèn)可，限期進行整改，月底交公司勞資和財務(wù)部門落實兌現(xiàn)，確保了項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的順利推行。

（三）責(zé)任明確地完善費用指標(biāo)的控制措施。為確保項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的有效實施，雅苑物業(yè)站將可控成本中屬于專業(yè)化服務(wù)的費用，包括維修隊、環(huán)衛(wèi)綠化隊、治保隊的人工工資和材料工具費等，以合同的形式分解到專業(yè)隊伍，明確了承包指標(biāo)及超支處罰標(biāo)準(zhǔn)，凡當(dāng)月超支的費用，從專業(yè)隊下月工資總額中扣減。小區(qū)的維修材料費、公共水電費，都分別切到了小區(qū)管理辦公室和水電管理辦公室，按月統(tǒng)計，超支部分的70%由物業(yè)站集體承擔(dān)，10%由控制使用部門的主任承擔(dān)，20%由控制使用部門的員工承擔(dān)。如果年底總費用不超，月度所扣工資全部返還。為有效控制成本費用，物業(yè)站還采取了即時簽認(rèn)制度，即：工作中發(fā)生的材料費，由小區(qū)管理辦公室現(xiàn)場核實，即時簽認(rèn)；對于專業(yè)隊伍在服務(wù)工作中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，則按照合同標(biāo)準(zhǔn)進行扣罰，物業(yè)站與專業(yè)隊當(dāng)場簽認(rèn)；對于公共水電費每月抄表統(tǒng)計一次，與年初制定的月度計劃指標(biāo)相對照，嚴(yán)格把關(guān)控制，確保了成本費用按計劃控制使用。有效的控制措施，帶來了服務(wù)質(zhì)量的不斷提升，去年11月份，雅苑一戶居民家中經(jīng)常跳閘，維修人員更換開關(guān)后沒有清除維修垃圾，在以前，類似的情況物業(yè)站無法控制維修質(zhì)量，而維修隊又將其作為工作量進行統(tǒng)計，降低了服務(wù)質(zhì)量。當(dāng)時正是項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制試行期間，按照程序，物業(yè)站管理人員現(xiàn)場進行核實驗收，發(fā)現(xiàn)維修現(xiàn)場未清除維修垃圾，當(dāng)場不予簽認(rèn)，直至維修人員現(xiàn)場整改后才簽認(rèn)通過。

（四）規(guī)范高效的形成了成本費用的全過程控制體系。前幾年，成本費用普遍存在年初下切指標(biāo)細(xì)，年終分析指標(biāo)嚴(yán)的狀況，對成本費用的使用過程控制不嚴(yán)，管理不善，制約了全年指標(biāo)任務(wù)的順利完成。為此，在實施項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的過程中，我們重點對費用指標(biāo)實施了全過程控制，首先加強了制度建設(shè)，逐步健全了一整套科學(xué)規(guī)范、程序嚴(yán)密、制約有力的監(jiān)督考核制度，建立了月度分析制度、內(nèi)控管理制度、獎懲考核制度、材料費用消耗公示等制度，使費用指標(biāo)使用的每個環(huán)節(jié)實現(xiàn)了規(guī)范運作。其次，物業(yè)站還成立了成本費用考核小組，利用“周檢查、月匯總、季分析”，隨時掌握每個班組費用成本的分配使用情況，做到合理、規(guī)范、及時的調(diào)整；物業(yè)站根據(jù)月度分析會以及班組成本報表，了解各班組成本費用的支出情況，使各項費用均得到了有效的動態(tài)控制，形成了全員、全過程、全方位的成本管理，不僅嚴(yán)格的監(jiān)督控制成本，而且保證了服務(wù)工作質(zhì)量。

（五）建立健全了物業(yè)管理的內(nèi)部考核機制。物業(yè)站采取小區(qū)巡視員分片包干的方式，將管理的全部內(nèi)容逐一落實到人頭，并按照“三級”檢查模式，對每個區(qū)片、每個承包人實施考核獎懲。其中，在中心雙月綜合考評中或中心日常突擊抽查中暴露出來的管理問題，每項扣承包人50個崗點；公司每周抽查暴露出來的問題，每項扣承包人20個崗點；物業(yè)站每日巡視檢查暴露出來的問題，每項扣承包人5個崗點。一個季度匯總兌現(xiàn)一次，所扣崗點獎勵給日常管理成績突出者。由于這種管理運作方式責(zé)任明確、標(biāo)準(zhǔn)明確、獎懲明確，有效地提高了管理和服務(wù)質(zhì)量。在去年的6次雙月考核中，雅苑物業(yè)站歷次名列前五名。物業(yè)站水電管理辦公室的3名女同志，每人承擔(dān)800多戶居民和部分公用水電消耗的監(jiān)控任務(wù)，她們按總表、分表、居民、公共、外租、外供、商用等7種情況，自行制訂了具體的控制措施。如：對居民家庭每季用水少于3立方米、用電少于50KWH、用氣少于3立方米的情況，要立即進行排查，有針對性的采取改進措施。截止目前，物業(yè)站的水電成本比計劃節(jié)約了3.6萬元。

四、小區(qū)項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的實施效果

一是小區(qū)日常管理水平穩(wěn)步提高。在小區(qū)日常管理上，物業(yè)站采取了員工分片包干的方式，將小區(qū)日常管理職責(zé)全部落實到了人頭，按ISO9000體系要求，明確職責(zé)、范圍、標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按“三級”檢查結(jié)果，對每片、每人進行定期考核獎懲，有效地提高了日常的物業(yè)管理水平。

二是專業(yè)化管理水平穩(wěn)步提高。原來，小區(qū)的專業(yè)化服務(wù)一般都是通過公司生產(chǎn)辦直接安排，物業(yè)站的甲方地位得不到充分體現(xiàn)，監(jiān)督職能很難到位。試行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制后，物業(yè)站可以直接監(jiān)督考核專業(yè)服務(wù)質(zhì)量，專業(yè)隊?wèi){工作量和工作質(zhì)量到物業(yè)站結(jié)算費用。為改進服務(wù)質(zhì)量，專業(yè)隊經(jīng)常與物業(yè)站進行聯(lián)系與溝通，征求物業(yè)站的意見和建議，促進了小區(qū)管理服務(wù)水平的不斷提高。經(jīng)回訪抽查，今年上半年，居民對綜合維修、環(huán)衛(wèi)綠化、治安保衛(wèi)三項專業(yè)服務(wù)滿意率分別比去年同期提高了1個、3.5個和6個百分點，初步體現(xiàn)了項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制運作的管理效益。版權(quán)所有

第5篇：物業(yè)社區(qū)運營范文

福建海西國家廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)（泉州園）地處“東亞文化之都”泉州市政治、經(jīng)濟、文化中心――豐澤區(qū)，其前身是上世紀(jì)80年代初期開發(fā)建設(shè)的老舊工業(yè)區(qū)。近年來，隨著泉州行政中心東遷，中心城區(qū)東進步伐加快，豐澤區(qū)委、區(qū)政府積極響應(yīng)市委、市政府的號召，主動把握城市化的大趨勢，及時出臺產(chǎn)業(yè)“優(yōu)二進三”政策，以老舊工業(yè)區(qū)改造為抓手，大力推進城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。2010年，以領(lǐng)SHOW天地為核心區(qū)域啟動成州工業(yè)區(qū)的改造建設(shè)，推動片區(qū)業(yè)態(tài)由工業(yè)小作坊為主的傳統(tǒng)工業(yè)向廣告文化創(chuàng)意為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變。工商部門立足實際、對接政策，成立專門機構(gòu)，抽調(diào)得力干部進駐園區(qū)具體指導(dǎo)，為創(chuàng)建國家級廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)作出突出貢獻，使老舊廠房煥發(fā)了新的生命與活力。2012年4月，時任國務(wù)院總理親臨園區(qū)視察，高度贊許，稱之為“舊廠房開辟新天地”。

一、速度快、效益好

福建海西國家廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)（泉州園）總規(guī)劃范圍約1050畝，其中，規(guī)劃改造老舊工業(yè)廠房175幢，占地約630畝，以坪山路為界分東、西兩個區(qū)。目前，西區(qū)已基本完成改造的核心區(qū)域占地187畝，廠房37幢，建筑面積18萬平方米；已有220多家廣告企業(yè)和廣告配套企業(yè)入駐，吸引5200多名以80、90后為主的，其中不乏海外學(xué)成回歸的年輕創(chuàng)意人才在此創(chuàng)業(yè)就業(yè)。園區(qū)改造建設(shè)從2010年提出構(gòu)想開始，經(jīng)歷立項審批、規(guī)劃設(shè)計、租樓搬廠、改造建設(shè)、意向招商等大量復(fù)雜的前期工作，到2011年底正式開園運營，短短兩年，廢舊老工業(yè)區(qū)實現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身；開園后經(jīng)歷兩年多運營發(fā)展，先后獲評市級廣告文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、省級廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國家廣告產(chǎn)業(yè)試點園區(qū)，2014年4月正式獲頒為國家廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)，實現(xiàn)園區(qū)快速成長，取得良好的經(jīng)濟社會效益，主要體現(xiàn)為“五個滿意”。

企業(yè)滿意。園區(qū)老企業(yè)通過舊廠房改造，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，增加資產(chǎn)收益。入園企業(yè)通過入駐專業(yè)園區(qū)、加入產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，有效整合上下游企業(yè)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同，快速發(fā)展壯大。園區(qū)已成功培育孵化皇品微電影等3家文創(chuàng)企業(yè)，在海交所成功掛牌；預(yù)計今年內(nèi)，將有1家文創(chuàng)企業(yè)在新三板掛牌上市，有望成為我省首家在新三板成功上市的文創(chuàng)企業(yè)。同時，園區(qū)每年承接、承辦各種論壇、研討、展會、沙龍等交流研討活動100多場次，在為入園企業(yè)帶來強大信息流的同時，也為企業(yè)提供開闊眼界、跨界交流的絕佳機會，為文創(chuàng)企業(yè)打造了一個良好的創(chuàng)新創(chuàng)意環(huán)境。

社會滿意。通過園區(qū)的改造建設(shè)，片區(qū)的道路、電網(wǎng)、排水排污等基礎(chǔ)設(shè)施同步改造，片區(qū)景觀不斷提升，周邊環(huán)境得到極大改善。園區(qū)投入運營以后，片區(qū)聚集大量企業(yè)并帶來豐富的人流、物流和信息流，為社會創(chuàng)造了眾多的就業(yè)、創(chuàng)業(yè)機會。園區(qū)同時還與駐地高校合作建立大學(xué)生就業(yè)創(chuàng)業(yè)實踐基地，幫助大學(xué)生整合資源、對接產(chǎn)業(yè)、實現(xiàn)夢想。目前，園區(qū)共為周邊群眾創(chuàng)造近1000個工作崗位，每年吸納超過500名應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生在此就業(yè)創(chuàng)業(yè)。

運營商滿意。園區(qū)改造建設(shè)后，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)發(fā)酵，片區(qū)整體價值大幅提升。運營商既獲得了展示專業(yè)、實現(xiàn)價值的工作平臺，也從園區(qū)運營中獲得了合理的利潤。園區(qū)的成功運營模式，為運營商今后的發(fā)展壯大，提供了商業(yè)模式和參考范本。

工商部門滿意。2014年2月，國家廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)評估專家組蒞臨園區(qū)評估時，給予高度評價認(rèn)為，園區(qū)“政府主導(dǎo)、市場運作”的發(fā)展模式是國家廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的范本，政府負(fù)責(zé)建機制、搭平臺，把園區(qū)運營、配套服務(wù)交給懂廣告需求的專業(yè)機構(gòu)負(fù)責(zé)，符合財政部和國家工商總局的初衷，實現(xiàn)了廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的設(shè)想，是專家們心中心儀、理想的廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

政府滿意。園區(qū)2013年實現(xiàn)產(chǎn)值13億元，上繳稅收1.2億元，分別比改造前提高近10倍和20倍。園區(qū)企業(yè)在自身發(fā)展壯大的同時，有效反哺本地實體產(chǎn)業(yè)，助力本地傳統(tǒng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。如：園區(qū)內(nèi)的廣告創(chuàng)意企業(yè)立足本地食品行業(yè)成熟的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，幫助本地食品加工企業(yè)，創(chuàng)立自有品牌、開設(shè)專營店、提高產(chǎn)品附加值，把產(chǎn)品價值微笑曲線的兩端留在本地。

二、導(dǎo)向明、機制活

園區(qū)改造建設(shè)過程是按照“政府搭臺、企業(yè)唱戲”的思路，把政府的政策引導(dǎo)優(yōu)勢與民資的高效靈活優(yōu)勢有機結(jié)合起來，形成“政府主導(dǎo)、企業(yè)主體、平臺支撐、多方參與”的園區(qū)發(fā)展格局，促使園區(qū)改造建設(shè)快速推進。

（一）政策引導(dǎo)

泉州是“中國品牌之都”，全國18個改革開放典型地區(qū)之一，民營經(jīng)濟發(fā)達，經(jīng)濟總量連續(xù)15年位居全省第一，每年廣告需求超過百億元。但是，泉州2000多家小微廣告企業(yè)在單打獨斗的狀態(tài)下，無法為本地品牌提供服務(wù)。立足于泉州雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和廣闊的廣告市場需求，我們以創(chuàng)建國家廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)為載體，研究出臺和認(rèn)真實施市政府《關(guān)于印發(fā)促進福建海西廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)（泉州園）發(fā)展暫行規(guī)定的通知》《豐澤區(qū)加快發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的實施意見》《豐澤區(qū)關(guān)于加快文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》等專項鼓勵扶持政策，工商部門發(fā)揮行業(yè)指導(dǎo)優(yōu)勢，吸引本地廣告和關(guān)聯(lián)企業(yè)向園區(qū)集聚，形成產(chǎn)業(yè)協(xié)同，推動園區(qū)向?qū)I(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)快速發(fā)展

（二）政府主導(dǎo)

項目啟動時，就制定園區(qū)發(fā)展“總體規(guī)劃、分批實施、多元投資、統(tǒng)一運營”的原則，明確園區(qū)改造建設(shè)三種類型（即：對成型的居住區(qū)、寫字樓、商業(yè)樓等，保留原狀，作為園區(qū)生活和公共配套；對標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房，引導(dǎo)企業(yè)采用產(chǎn)權(quán)、主體結(jié)構(gòu)、用地性質(zhì)“三不變”的方式，按照規(guī)劃改造為創(chuàng)意辦公及園區(qū)配套；對簡易搭蓋和老舊廠房，引導(dǎo)企業(yè)采用“三舊改造”的方式，按照規(guī)劃重建為商務(wù)樓宇），為園區(qū)改造建設(shè)奠定總基調(diào)。在省、市工商局的關(guān)心支持和悉心指導(dǎo)下，認(rèn)真對照國家工商總局《國家廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)認(rèn)定和管理暫行辦法》（工商廣字〔2012〕48號）的要求，精心編制并分步實施園區(qū)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等專項規(guī)劃，高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高位對接、高位起步，全面加強園區(qū)的軟硬件建設(shè)。制定《園區(qū)廠房改造和入園企業(yè)審批管理暫行規(guī)定》，明確園區(qū)改造建設(shè)的要求和方法、招商選資的方向和條件，切實加強園區(qū)改造建設(shè)、運營發(fā)展的管理和指導(dǎo)。

市場運作。在政府主導(dǎo)的園區(qū)發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局框架下，園區(qū)積極引進純民營的投資機構(gòu)和專業(yè)運營商進行改造和運營，把園區(qū)改造的投資、詳規(guī)、建設(shè)、招商、運營等大量具體事務(wù)交由民營企業(yè)在政府指導(dǎo)下，按照市場需求進行最優(yōu)運作。在工業(yè)廠房的改造過程中，形成業(yè)主按規(guī)劃自行改造、業(yè)主租予投資方按規(guī)劃改造、業(yè)主與投資方合作按規(guī)劃改造等多種模式，有效整合各方訴求，促使改造建設(shè)平穩(wěn)順利推進。截至目前，園區(qū)投資方已投入2.6億元用于核心區(qū)域領(lǐng)SHOW天地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和工業(yè)廠房改造。

（三）產(chǎn)業(yè)配套

第6篇：物業(yè)社區(qū)運營范文

一、物業(yè)管理服務(wù)收費的現(xiàn)狀

我市物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展，總體形勢良好。但是，由于受經(jīng)濟、社會和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費難的問題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費率難以提高，已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)調(diào)查，目前，市區(qū)57家物管企業(yè)，收費率大都在60%—70%之間，能夠達到90%以上的占比很低，有一部分收取率僅占30%—40%。目前，我市物業(yè)服務(wù)收費情況令人擔(dān)憂，物業(yè)服務(wù)收費難導(dǎo)致物管服務(wù)跟不上，物管服務(wù)跟不上更加導(dǎo)致居民不愿意繳費，形成惡性循環(huán)。更為甚者，有些小區(qū)不斷出現(xiàn)更換業(yè)主委員會，業(yè)主委員會不斷更換物業(yè)公司和業(yè)主委員會自管自治等形形現(xiàn)象。

二、物業(yè)服務(wù)收費難的原因

1、業(yè)主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態(tài)。

據(jù)調(diào)查，我市一些業(yè)主沒有確立對物業(yè)管理有償服務(wù)的意識，思想認(rèn)識仍然停留在計劃經(jīng)濟時代“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業(yè)主認(rèn)為小區(qū)其他業(yè)主交了費，我不交費照樣能享受物業(yè)服務(wù)。一些原先積極繳費的業(yè)主在得知其他業(yè)主不肯交費后，覺得自己先交費“吃了虧”，再交費就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。

2、服務(wù)質(zhì)量不高，制約服務(wù)費的收繳。

從總體上看，我市物業(yè)企業(yè)在履行安全保衛(wèi)、環(huán)境秩序、衛(wèi)生保潔、綠化管養(yǎng)、共用設(shè)施維護等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進。如：有的小區(qū)車輛亂停亂放嚴(yán)重，影響了業(yè)主的正常通行；有的小區(qū)門衛(wèi)把關(guān)不嚴(yán)，給拾荒、推銷產(chǎn)品、維修家電等人員隨意進出，擾亂了小區(qū)秩序；有的小區(qū)保安配備不足，安全管理責(zé)任心不強，導(dǎo)致小區(qū)丟失車輛、盜劫等事件時有發(fā)生；有的小區(qū)衛(wèi)生清掃、清運不及時、不到位，路面破損不維護，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時清理，綠化管養(yǎng)不夠好等等，致使業(yè)主意見大，影響了物業(yè)服務(wù)費的收繳。

3、業(yè)主自主治理小區(qū)的意識和能力弱，影響物業(yè)服務(wù)費的收取。

《江蘇省物業(yè)管理條例》賦予了業(yè)主、業(yè)主委員會的權(quán)力、義務(wù)。但是，從我市的實際情況看，業(yè)主、業(yè)主委員會的自治能力還很弱。一些業(yè)利意識、法律觀念淡薄，許多人不參加業(yè)主大會，使沒有過半數(shù)人參加的業(yè)主大會在法律上不生效。一些業(yè)主沒有把物業(yè)服務(wù)當(dāng)做一種商品，像供水、供電、供熱一樣對待，業(yè)主不愿花錢買服務(wù)。如，項里花園、通成山莊等小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主都比較滿意，但這些公司收取的物業(yè)管理費，連成本價都沒達到，在虧損運行，當(dāng)他們向業(yè)主委員會匯報企業(yè)虧損運行狀況、商談提高一些收費標(biāo)準(zhǔn)時，業(yè)主委員會人員表示理解，但又都不同意。物業(yè)公司在小區(qū)開展各項有益活動時，無償投資，業(yè)主都很高興，如象征性收取一點費用時，業(yè)主們又不積極了，從而影響了物業(yè)服務(wù)費的收取。

4、物業(yè)管理行業(yè)虧損嚴(yán)重，低價位收費阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。

據(jù)對我市44家2007年物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營情況調(diào)查。企業(yè)年物業(yè)管理費和其他經(jīng)營收入總額為0.43億元，年支出總額為0.55億元，年虧損總額為1200萬元。如此巨大的虧損使物業(yè)公司陷入了舉步維艱的窘境。但支撐物業(yè)公司勉強生存的主要因素是，開發(fā)商年對物業(yè)管理補貼為1068.75萬元，算上上述補貼，物業(yè)公司年實際虧損總額為131.25萬元。但是這項補貼不會維持太久，因為：開發(fā)商為了促銷房屋，依靠給物業(yè)公司補貼為業(yè)主提供超值服務(wù)，一旦房子賣完了，開發(fā)商主動與物業(yè)公司脫鉤，物業(yè)企業(yè)就會失去依靠，斷了資金來源了。目前我市亞方花園小區(qū)就面臨這種狀況，業(yè)主不愿增加物業(yè)管理費。我們覺得導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)虧損主要有三個原因：

一是物業(yè)管理收費低。一些服務(wù)質(zhì)量好的小區(qū)，如中通名仕嘉園小區(qū)物業(yè)管理成本每月每平方米0.7元，現(xiàn)實際收取每平方米0.4元；江山國際花園小區(qū)物業(yè)管理成本每月每平方米0.55元，現(xiàn)實際收取每平方米0.35元，小區(qū)運行的3年中，收費率達到90%以上，但去年6月全體業(yè)主提出再降低收費標(biāo)準(zhǔn)，收費標(biāo)準(zhǔn)降至每月每平方米0.30元，雙方交涉多次，全體業(yè)主不交物業(yè)費達半年多，但物業(yè)公司仍繼續(xù)提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，在半年的真情服務(wù)還沒有打動業(yè)主的情況下，雙方達成協(xié)議，還是按原來收費和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進行服務(wù)。這種低價位的收費阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展，使物業(yè)這種商品達不到成本價格。

二是物業(yè)企業(yè)不合理的負(fù)擔(dān)過重。主要集中反映在二次供水、小區(qū)供電上。供水、供電部門對物業(yè)小區(qū)二次供水、供電一直延用抄大表方式計費，而大小表之間差額所產(chǎn)生的損耗費用全部由物業(yè)公司承擔(dān)。據(jù)調(diào)查，10家物業(yè)公司2007年二次供水一項年虧損額高達10.25萬元；小區(qū)里民用公共用電，供電部門都按商業(yè)用電收費，而這一項物業(yè)公司年虧損額達9.75萬元。如此巨大的虧損使物業(yè)公司負(fù)債累累，直至無力給業(yè)主提供服務(wù)。一方面業(yè)主的錢收不上來，另一方面還要替供水部門背大小表之間跑、冒、滴、漏的差額。

三是高層住宅電梯虧損嚴(yán)重。目前我市10層以上高層住宅電梯181部，部分高層住宅電梯使用期限已面臨更換狀況。據(jù)調(diào)查，每臺電梯年檢費、用電費、維護保養(yǎng)費這三項費用（不含電梯零件損壞、更新）每年運行虧損8495元，181臺住宅電梯年運行虧損153.76萬元，我市高層住宅電梯運營虧損和年久失修是困擾百姓、物業(yè)和政府的棘手問題。

5、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業(yè)主對物業(yè)管理投訴率居高不下。

目前，我市有95%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受開發(fā)商委派或內(nèi)部招投標(biāo)對小區(qū)行使物業(yè)管理。實際上，這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然需要依靠原開發(fā)商“輸血式”的補貼來維持，在這種管理體制下，開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是父與子的關(guān)系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應(yīng)由開發(fā)商解決的矛盾和問題，統(tǒng)統(tǒng)推給下屬的物業(yè)管理公司。如質(zhì)量缺陷、配備設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實際的超值服務(wù)承諾等，使物業(yè)管理企業(yè)無力解決也無法解決。出現(xiàn)問題，業(yè)主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業(yè)公司身上，造成了物業(yè)管理投訴量居高不下。據(jù)統(tǒng)計：開發(fā)商遺留問題占上訪投訴量的45%；物業(yè)管理服務(wù)不到位，占上訪投訴量的31%；二次供水、供暖及供電、燃?xì)獾认嚓P(guān)問題占上訪投訴量的19%；其他情況占上訪投訴量的5%。

6、物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低、人才短缺。

我市有經(jīng)驗、有創(chuàng)新能力的高級物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

7、舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理難度大，物業(yè)收費率低。

我市現(xiàn)有2萬平方米以上的住宅區(qū)50個；建筑面積521.52萬平方米；05年以前施工的住宅區(qū)10個；05年以后施工的住宅區(qū)40個。

05年以前施工的小區(qū)，基本存在的主要問題：一是建筑年代早的小區(qū)住宅使用功能及公用部位、公用設(shè)備，陳舊老化；二是住宅公共設(shè)施、周邊道路、給排水、綠化等配套不完善；三是很多住宅是計劃經(jīng)濟體制時建設(shè)的房改房，居住者多數(shù)屬于工薪階層或低收入群體，既沒有房屋維修基金，又承擔(dān)不起投資改造費用；四是老工業(yè)住宅區(qū)占的比重較大，房改后房屋產(chǎn)權(quán)歸職工所有，房屋十分破舊。這些舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理難度大，物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)低。

8、物業(yè)管理的法治體系還不完善，物業(yè)收費缺乏有效的制約手段。

對于物業(yè)管理活動中業(yè)主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規(guī)，如《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》和《××市物業(yè)管理實施細(xì)則》等都有相應(yīng)的規(guī)范，但是對于業(yè)主實際的欠繳和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細(xì)的剛性規(guī)定和保護措施。同時，由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊伍和執(zhí)法權(quán)，面對業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費時只能采取說服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國司法程序復(fù)雜冗長的現(xiàn)狀，往往造成企業(yè)陷入有法難依的窘境。

9、政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力，給物業(yè)管理服務(wù)收費帶來影響。

表現(xiàn)在小區(qū)管理中的一些棘手問題，比如違章搭建問題，破墻開店、占道經(jīng)營問題，破綠種菜、養(yǎng)狗擾民問題，噪聲、煙氣污染問題以及鄰里之間矛盾糾紛等問題，這些本應(yīng)該是屬于城管、工商、公安、園林、環(huán)保和社區(qū)居委會等部門負(fù)責(zé)的職能，現(xiàn)在由于有了小區(qū)“圍墻”這么個“框框”，有了小區(qū)物業(yè)管理的存在，統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)的身上。但是，物業(yè)企業(yè)作為市場化運作的經(jīng)濟實體，是依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和地方政府的《實施細(xì)則》，以及物業(yè)服務(wù)托管聘用合同為小區(qū)業(yè)主提供管理服務(wù)的企業(yè)，并沒有處理解決上述問題的行政執(zhí)法權(quán)力和相應(yīng)的能力，結(jié)果是企業(yè)不該管的要管，不管業(yè)主埋怨；管不好業(yè)主更加埋怨，最終導(dǎo)致物業(yè)管理收費的困難。

10、部分新建小區(qū)入住率低，導(dǎo)致物管收費率難以提高。

近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場的活躍，老百姓購房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區(qū)因此空關(guān)率比較高，個別新小區(qū)入住率甚至不足20%（如運河城市廣場）?？贞P(guān)房雖然按規(guī)定連續(xù)六個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。

三、解決物業(yè)管理收費難的對策

物業(yè)管理在我國是一個新生事物，引入我市也不過十多年時間，必然要經(jīng)歷一個逐步適應(yīng)、完善、習(xí)慣、發(fā)展的過程。如何應(yīng)對和解決我市物業(yè)管理收費難問題，推動物業(yè)管理向規(guī)范化、順暢化、健康化方向發(fā)展，建議：

1、繼續(xù)加強輿論宣傳工作。建議物業(yè)行業(yè)與新聞媒體建立物業(yè)管理專欄，用百姓身邊的事宣傳物業(yè)服務(wù)是商品的理念，引導(dǎo)物管企業(yè)遵循市場規(guī)律，依法履行權(quán)利和義務(wù)。

2、開展市區(qū)物業(yè)管理的專項整治。一是整治小區(qū)歷史遺留問題。對有些開發(fā)不配套，遺留問題多的新建小區(qū)，會同有關(guān)部門依法督促房地產(chǎn)開發(fā)公司配套完善，對拒不配套的，要依法嚴(yán)格查處。二是整治形象差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對有些物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，管理水平低下，只收費不服務(wù)，多收費少服務(wù)，收費不規(guī)范等現(xiàn)象進行專項整治。對于服務(wù)管理水平極差，群眾意見較大的物業(yè)企業(yè)要限期整改，對屢教不改的，要堅決取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

3、借助社區(qū)力量，培育和監(jiān)管業(yè)主大會和業(yè)主委員會。業(yè)主及業(yè)主委員會的自律和監(jiān)管問題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的實質(zhì)矛盾之一，監(jiān)管好業(yè)主大會、業(yè)主委員會是物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的重中之重。要積極探討將“業(yè)主委員會”納入社區(qū)組織的監(jiān)管范疇，這將有利于社區(qū)服務(wù)功能的建設(shè)，確保業(yè)主委員會成員素質(zhì)的有效提高。

4、積極開展前期物業(yè)管理招投標(biāo)，為后期物業(yè)管理提供必要條件。建議對住宅小區(qū)一律進入物業(yè)管理招投標(biāo)程序，以此來剝離開發(fā)帶物業(yè)的“父子”之間關(guān)系，抑制開發(fā)商前期銷售房屋時出現(xiàn)的虛假廣告和對物業(yè)收費等不切實際的承諾，給物業(yè)管理創(chuàng)造質(zhì)價相等的商品平臺，使業(yè)主買房、買物業(yè)管理時心里有透明度，進一步規(guī)范物業(yè)管理市場。其中前期物業(yè)管理招投標(biāo)與物業(yè)企業(yè)業(yè)績掛鉤，對表現(xiàn)不好、投訴較多的，受到不良記錄或被通報批評的企業(yè)，限制其招投標(biāo)，并逐步清出市場。

5、加強對物業(yè)管理行業(yè)的指導(dǎo)，強化行業(yè)自律

一是認(rèn)真開展調(diào)查研究。針對行業(yè)存在的比較突出問題，如高層電梯、二次供水、住宅區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)明析等問題進行專題調(diào)研。提出可行性解決問題的方法，盡快為行業(yè)解決一些實際困難。

二是依法制定物業(yè)管理道德規(guī)范、自律準(zhǔn)則和管理標(biāo)準(zhǔn)，使企業(yè)依照行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范企業(yè)的行為。

三是推行規(guī)?；芾?。建議逐步推行規(guī)模經(jīng)營，對于管理規(guī)模不夠的公司，引導(dǎo)自愿合并，使其達到標(biāo)準(zhǔn)的管理規(guī)模。通過規(guī)模管理淘汰一些管理水平低的公司，支持有實力的企業(yè)，維護企業(yè)、業(yè)主雙重利益。

四是大力開展培訓(xùn)工作。組織全行業(yè)不同級別、不同類型的從業(yè)人員的基礎(chǔ)培訓(xùn)，使從業(yè)人員把過去的管理思想更新為服務(wù)理念，以熱情的服務(wù)思想和熟練的專業(yè)技術(shù)為業(yè)主提供良好的服務(wù)，提高全行業(yè)服務(wù)水平。

6、加強對物業(yè)專業(yè)委員會工作的指導(dǎo)，使其發(fā)揮獨特的作用。一是記者工作站。與各大新聞媒體加強協(xié)調(diào)，準(zhǔn)確地宣傳《條例》，正確引導(dǎo)人們在物業(yè)管理上的模糊認(rèn)識。二是法律工作站。在物業(yè)專業(yè)委員會設(shè)立工作站，組織一批具有一定實踐經(jīng)驗和法律方面的人才，來接受物業(yè)公司和業(yè)主的投訴，使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾依法得到解決。三是專家咨詢工作站。就是把從事社會學(xué)、建筑學(xué)、規(guī)劃學(xué)、園林綠化以及民政方面的專家邀請過來，參與城市的物業(yè)管理工作的研究，編制行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，進行專項論證，使我市物業(yè)管理工作向著規(guī)范化、科學(xué)化、法制化、系統(tǒng)化的方向健康發(fā)展。

7、創(chuàng)新物業(yè)管理收費機制，強化收費手段和效果

一是要通過制訂科學(xué)合理的制度獎優(yōu)罰劣，鼓勵員工開動腦筋、愛崗敬業(yè)，不斷提高收費率；二是要善于總結(jié)改進收費的方式和手段，改坐等業(yè)主前來繳費為主動上門收費，變單純直接的收費為先聽取意見改善服務(wù)再收費。三是在收費過程中多注意運用說話語氣、個人情感、換位思考等技巧，使工作由被動變主動，化困難為簡單。

8、完善物管收費法制環(huán)境，促進物業(yè)管理向前發(fā)展

一是行業(yè)主管部門利用政府機關(guān)的權(quán)力，制訂切實可行、操作性較強的規(guī)定條文，健全和完善物業(yè)管理收費制度，處罰業(yè)主欠繳拒繳行為，為提高收費率提供法規(guī)依據(jù)。二是開拓思路、充分研究，創(chuàng)新物業(yè)管理收費的行政制約手段，建立收費的保障機制。三是簡化司法程序，引導(dǎo)和鼓勵物業(yè)企業(yè)運用司法手段解決物管收費矛盾，懲戒欠費業(yè)主。

第7篇：物業(yè)社區(qū)運營范文

一、概念

太陽是自由、光明、幸福、美好、熱情、杰出、高尚……的代名詞。

燦爛千陽，一千個燦爛的太陽，充滿著期翼，飽含著希望！

這里是春色滿園，鳥語花香的世外桃源；更是愛如潮涌、頤養(yǎng)天年、陽光普照的國際生態(tài)養(yǎng)生城。

倡導(dǎo)“家文化，快樂養(yǎng)老” 開發(fā)理念的燦爛千陽國際生態(tài)天頤園，以實現(xiàn)“把社區(qū)構(gòu)建為一個老年人的超生態(tài)、超現(xiàn)代的文化生活園地，以全新的優(yōu)養(yǎng)模式服務(wù)老人”為戰(zhàn)略目標(biāo)，讓“自尊、充實、幸?！钡睦夏晟顗粝氤蔀楝F(xiàn)實。

這里，富有溫情和歸屬感，缺少寂寞和孤獨。

二、項目的定位

具綜合性養(yǎng)老助老、專家養(yǎng)老、康復(fù)保健、健康養(yǎng)身和生態(tài)休閑等于一體的中國最大型老年生活基地；

三、項目開發(fā)

本項目總占地面積100萬平方米，總建筑面積約50萬平方米，開發(fā)周期約6年左右；

（一）建設(shè)內(nèi)容

1、老年公寓、敬老院、服務(wù)中心；

2、配套設(shè)施：醫(yī)療康復(fù)服務(wù)中心、活動中心、劇院、郵政代辦中心、銀行購物中心、餐廳、圖書館、游泳池、門球場、老年大學(xué)和俱樂部。

（二）建筑類型

1、現(xiàn)代獨棟、中式合院、水畔聯(lián)體別墅、多層電梯公寓（公寓首層設(shè)私家花園）。萬畝森林，千坪庭院的奧園金色年華獨棟別墅和四合院，有6萬株50年原生森林、7萬平米綠地。獨棟別墅設(shè)200—1200平米不等的超大私家花園，滿足知識階層對私屬生活的向往。

2、老年公寓

高端公寓或一般住宅式公寓，一家一戶，可以是老年夫婦，也可以是夫婦兩人及子女，還可以是老人、子女和孫輩三代人。老年公寓，可為會員提供居住服務(wù)。居住面積從45到90平方米不等，會員可根據(jù)自己的承受能力和實際需要選擇入住。公寓內(nèi)櫥柜床椅、家用電器、電視、網(wǎng)絡(luò)、電話等設(shè)施俱全，老人們可以“拎包入住”。

護理式公寓，就是把因身體有病、生活不能自理或行動不便的老年人集中安排在一些房間居住，并由醫(yī)院或?qū)ｉT雇傭的護理人員進行護理。

宿舍式公寓，將老年人集中安排在社區(qū)相同的樓房中居住和生活。配有電視、電話、衛(wèi)生間、沙發(fā)、衣柜等各種設(shè)施，并提供水、電、暖、醫(yī)療監(jiān)護等各種物業(yè)服務(wù)。

（三）建筑特色：異國風(fēng)情，歐美品質(zhì)，塑造田園式生態(tài)環(huán)境。

老年公寓全部建成后，總建筑面積約12萬平米。按老年公寓容積率0.5左右估算，占地面積約24萬平米，約占總占地面積的24％。

四、規(guī)劃思路

（一）區(qū)位及交通規(guī)劃

1、項目坐落于空氣清新，環(huán)境幽靜且有著深厚文化底蘊的天下十八泉。四周群山環(huán)繞，自然生態(tài)資源豐富，環(huán)境優(yōu)美，建筑可因地制宜。壽佛寺、上源沖水庫近在咫尺，可整合利用資源。

2、交通便捷，距離環(huán)城路僅2公里郴資、桂高等公路1公里。根據(jù)山勢地形，將主入口設(shè)在南側(cè)稍偏東，其左前方為山體，右前方為水景，源自《管子》：建都筑城，必須依山傍水，山水環(huán)繞，一切得因天材就地利，導(dǎo)以人望。次入口，與連接郴資大道的環(huán)山道路相接，象征著氣機環(huán)繞，生生不息。這里氣候宜人，長年平均氣溫21°C，雨量充沛，空氣負(fù)離子含量高，是居家養(yǎng)老的風(fēng)水寶地。

（二）將美國退休社區(qū)開發(fā)模式有機地與中國文化相結(jié)合，巧妙的將自然、建筑和人文和諧統(tǒng)一，成就獨特的“視覺走廊”，再現(xiàn)中國《桃花源記》的風(fēng)骨和神采。在社區(qū)規(guī)模、環(huán)境質(zhì)量、規(guī)劃理念、物業(yè)管理等方面，創(chuàng)造性地營造一種社區(qū)養(yǎng)老新模式。

（三）六個風(fēng)格各異的開方式建筑組團散布于森林、河湖以及綠地之中，賦予社區(qū)鮮明、獨特的療養(yǎng)特質(zhì)。

1、專家療養(yǎng)區(qū)的金色年華別墅的裝飾美在這有合乎情，止乎禮的度。豐富多彩的壁畫、掛畫、雕塑,舒緩的屋頂,挺拔的壁爐,曲曲彎彎的小徑,以及自然原始狀態(tài)的粗獷的石材,所體現(xiàn)出的對人的敬重與體貼,富有裝飾效果的線條，以及各色各樣的藝術(shù)陳列品讓人目不暇接,喚起人們思緒飛揚。合院別墅，精雕細(xì)琢的屋檐，層層疊疊的廊柱，紫紅的和璽彩繪，那隱藏在平靜的外表下的深深淺淺的悲歡，都在一高一低，一左一右的節(jié)奏中涵養(yǎng)了無數(shù)輝煌與滄桑。

2、醫(yī)療保健和康復(fù)養(yǎng)生區(qū)的國醫(yī)堂、養(yǎng)生齋和保健中心，在3-4層的建筑單體的層面上，采用逐步退層的手法，將美好的節(jié)奏通過設(shè)計者的精美構(gòu)思而得以實現(xiàn)，在那一層一層的節(jié)奏當(dāng)中，你可以體會到生活在這韻律中翩翩起舞的情致。而思緒，會隨著有韻的律動，變得充實與突出，或高亢，或細(xì)雨呢喃，恰似地上那一潭朦朧的香雪湖上的波光，如枕邊吹拂臉頰的香發(fā)，于是建筑也變得靈動起來，而節(jié)奏變得更加豐富而有生機。湖體的堤岸，局部設(shè)計有親水景觀區(qū)，中間部位還有石橋溪流區(qū)，為社區(qū)居民提供親近自然，放松身心的空間。

3、養(yǎng)老助老、生態(tài)休閑區(qū)的集合式老年公寓、郵政代辦中心、銀行購物中心、劇院、老年大學(xué)和俱樂部等建筑具有詩意的美，主要體現(xiàn)在建筑與環(huán)境的關(guān)系之中。長期生活在農(nóng)業(yè)社會的中國人，向來就醉心于田園的風(fēng)味和情調(diào)，在建筑環(huán)境的營造中講究“風(fēng)水”。 群山環(huán)抱、負(fù)陰抱陽、背山面水。“得景隨行”、“巧于因借，精在體宜”，就是因景制宜，強調(diào)建筑與環(huán)境的關(guān)系，追求建筑的詩意美。

4、山地公園規(guī)劃重點以森林景觀建設(shè)為主，不但將形成水景、堤景、橋景、場景和塔景等“五景”，還有濕地園、生態(tài)園、野生動物園、體育休閑園“四園”，以及休憩療養(yǎng)區(qū)、郊野觀光區(qū)和遠(yuǎn)景發(fā)展區(qū)“三區(qū)”。鄉(xiāng)村高爾夫俱樂部、茶坊、咖啡吧、怡生園國際會議中心等建筑的美不僅表現(xiàn)在外部造型，而且也表現(xiàn)在內(nèi)部空間。在這里，技術(shù)與藝術(shù)完美的結(jié)合，力學(xué)與美學(xué)難解難分，在建筑上不多見，在小區(qū)成片開發(fā)中尤為稀少，因此，更顯得彌足珍貴。

5、總體規(guī)劃和單體建筑設(shè)計有各種宜老設(shè)施。具體包括建筑的醒目立面色彩標(biāo)識，風(fēng)雨連廊，各種無障礙設(shè)施、高低扶手欄桿、輪椅通道等，整個社區(qū)從進入大門以后，所有的地區(qū)和空間都可無障礙地通行，地面防滑處理，通道不設(shè)門檻，內(nèi)門預(yù)留寬度均為1米；長柄門鎖，便于使用，在臥室和浴室裝有紅外線感應(yīng)裝置，還建有智能化總控中心，：電子安防系統(tǒng)與戶內(nèi)緊急呼叫援助系統(tǒng)；紅外無線安防、水源、地源熱泵等高科技智能產(chǎn)品，應(yīng)用于社區(qū)各項安全保障與服務(wù)設(shè)施。低按鍵、高插座等，人性化設(shè)計環(huán)節(jié)無處不在。

6、綠色生態(tài)設(shè)計：綠化和水體不僅是景觀要素，也是環(huán)境優(yōu)化系統(tǒng)的重要組成部分。這一系統(tǒng)包括雨水管理系統(tǒng)，廢水處理系統(tǒng)，利用植物調(diào)節(jié)改善氣候條件，通過水體幫助創(chuàng)造舒適的小氣候以及清潔能源的利用等。生態(tài)設(shè)計理念的實施得益于一系列新技術(shù)的采用。如環(huán)保生態(tài)的雨污水處理系統(tǒng)。東方太陽城在整理、平整基址時，利用現(xiàn)狀地貌自然形成約16萬平米人工水體，通過水體達成雨水收集、防洪調(diào)蓄、改善小氣候的作用，取消了慣常采用的管道雨水系統(tǒng)，節(jié)省了投資；雨水流入水體后受水生植物的作用得到凈化，而雨水的注入又能防止水體變質(zhì)。污水處理加入了中水系統(tǒng)，處理后的中水用于綠地澆灌和水體補水。采暖方式以水源熱泵為主，獨立住宅中使用了地源熱泵，使用中除系統(tǒng)運行的電能外，其余能源均從地下采集，不需另外經(jīng)濟投入。這些新技術(shù)的采用有效地提高了老年社區(qū)的環(huán)境品質(zhì)并降低了社區(qū)運營成本。生態(tài)園林的規(guī)劃，在保證生物多樣性的基礎(chǔ)上，選用大量適宜當(dāng)?shù)厣L的殺菌、防風(fēng)品種，讓它們起到凈化空氣的作用；區(qū)內(nèi)各具特色的水系還為老年人提供了豐富的水上活動機會，如游泳、泛舟、釣魚……

7、系統(tǒng)的景觀設(shè)計。景觀系統(tǒng)是使各類景觀要素交織在一起共同作用的有機體系。在這一系統(tǒng)中，有利用基地保留植被形成的防風(fēng)林和果園；有高爾夫練習(xí)球場以及使之與社區(qū)有所分離的自然樹林；有各種形式的親水空間，當(dāng)水體融合在社區(qū)之內(nèi)時，采用比較規(guī)則的幾何池岸、鋪裝和種植方案，當(dāng)水體不與居住和公共建筑直接相鄰時，其形式上的自然特性得到加強；有不同主題的社區(qū)公園，它們空間形態(tài)各有差異，植物配種富于特色，為人們提供了形式多樣的娛樂和社交場所，并有利于增強可識別性；有鄰里間的小花園和庭院，在這些地方，遮蔭樹、修剪灌木、花圃和室外家具限定了由公共領(lǐng)域進入私密空間的過渡地帶。景觀設(shè)計不僅有形態(tài)上的系統(tǒng)考慮，在空間序列上也加以著意安排，重點在于主要出入口和干道沿線，通過空間收放、引導(dǎo)、屏蔽以及水體空間的穿插、特色花卉樹木的栽植形成一系列富有變化、令人愉悅的景觀走廊。以主干道景觀設(shè)計為例，當(dāng)人們來到入口廣場前可以看到主入口掩映在一片油松林下，左出右進，中間是標(biāo)志墻，形式相對封閉。進入主入口，空間頓覺開敞，迎面是飛過水面的一座虹橋。往前來到來訪中心的迎賓花園，這兒鮮花盛開，綠草如茵。隨后，街道一邊是高爾夫球場一邊是自然樹林，跨過池塘，沿著居住社區(qū)邊緣蜿蜒前行，時而松林夾道而立，時而道路分置兩邊把樹林夾在中間。最后來到北入口，是一片爛漫桃林，喻示人們由此口穿出即為洞天之外。

五、老年公寓特點

私密性：老年人需要一個屬于自己，不擾的空間；

社會交往：應(yīng)為老年人提供一個進行社會交往的公共空間；

可選擇性：應(yīng)為老年人提供多種可選擇性，并有控制的能力；

標(biāo)志系統(tǒng)：它為記憶力減退的老年人提供活動上的方便；

安全感和安全性：為活動能力減退的老年人提供活動的安全性，使他們有安全感；

可達性和易操作：供老年人活動的空間應(yīng)有很好的可達性（即無障礙）。常用設(shè)施（如門、窗、家電）應(yīng)易于操作；

適度刺激性和挑戰(zhàn)性：一個有適度挑戰(zhàn)性的環(huán)境將促進老年人的經(jīng)?；顒?；

適度的聲光環(huán)境：它將大大方便視力和聽力已經(jīng)減退的老年人的活動；

環(huán)境的熟悉性和連續(xù)性：環(huán)境的設(shè)計有一定的地域風(fēng)情，并成為往日生活的延續(xù)，使老年人不感到陌生；

尺度適宜的細(xì)部：它可以使老年人處處感到方便和愉快。

六、整體規(guī)劃設(shè)計及配套設(shè)施

住宅區(qū)和活動區(qū)分離，保證生活空間不受干擾；

建筑布局應(yīng)確保朝向、采光、通風(fēng)和景觀等為老年人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間；

居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)置合理，人車分流，來自主干道的噪音少；

設(shè)置坡道聯(lián)系室內(nèi)外空間，方便輪椅的使用；

處理好合設(shè)或鄰近的其他設(shè)施與住宅之間的關(guān)系，既提供公共交往空間，利于老人開展體育活動，又方便生活；

基本的生活配套齊備，以保證老人生活需求在社區(qū)內(nèi)就可得到滿足；

醫(yī)療保健中心應(yīng)有一定規(guī)模力量，而且與生活區(qū)靠近，并有通暢的道路系統(tǒng)以應(yīng)付緊急情況，為老人的身體健康提供有力保障。

七、老年住宅公共交往空間

第8篇：物業(yè)社區(qū)運營范文

一、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園與公共

文化服務(wù)融合發(fā)展可行性分析

文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園長期以來被認(rèn)為是文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的集聚地，是促進文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要推力，是經(jīng)濟價值生產(chǎn)的地方。而公共文化服務(wù)在一般的概念中是由政府推行的、公益的、供民眾免費享用的文化生產(chǎn)。兩者似乎沒有必然聯(lián)系，但是在理論和實踐的發(fā)展過程當(dāng)中，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園作為城市新興空間，不同于一般產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的空間性質(zhì)，以及公共文化服務(wù)領(lǐng)域的空間轉(zhuǎn)向都為二者的互融提供了具有可行性的基礎(chǔ)。

（一）文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園具有經(jīng)濟和文化雙重屬性

我國的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)端于2003年的文化體制改革，通過將文化區(qū)分為公益性文化事業(yè)和經(jīng)營性文化產(chǎn)業(yè)，厘清了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為一個新經(jīng)濟門類的發(fā)展制度和認(rèn)識。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園萌芽，主要是一種自發(fā)性的藝術(shù)家群體和創(chuàng)意工作者的群體集聚，一般是對廢棄的舊工業(yè)廠房或臨近街區(qū)進行改造，變成工作室和住處，別樣的空間氛圍和藝術(shù)氣息不但吸引了圈內(nèi)的同伴，更吸引了不少市民和游客，形成獨特的空間樣態(tài)。如北京的798和上海的田子坊等。此后，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的數(shù)量和產(chǎn)值獲得了極大的提升，全國各地文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)（基地）建設(shè)數(shù)量從2008年的586個猛增到2012年的1167個，產(chǎn)值從1700億元增長到3800億元。

文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園有助于企業(yè)之間形成互動，促進信息和知識的交換，激發(fā)創(chuàng)新和競爭，降低中小企業(yè)進入門檻，從而增進整個產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)力和活力。但是在過于重視文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)濟功能的時候，往往會忽視一個事實，那就是文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為一個創(chuàng)意工作者和藝術(shù)家群體聚集之地，同樣具有一種獨特的文化氛圍，而這正是創(chuàng)意生產(chǎn)不可或缺的。因此文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的空間性質(zhì)從本質(zhì)上來說既具有經(jīng)濟屬性，又具有文化屬性。

（二）公共文化服務(wù)空間轉(zhuǎn)向

黨的十提出我國到2020年基本建成公共文化服務(wù)體系的戰(zhàn)略目標(biāo)。公共文化服務(wù)體系建設(shè)水平已經(jīng)成為衡量中國小康社會的重要標(biāo)志，構(gòu)建現(xiàn)代公共文化服務(wù)體系是深化改革的重要內(nèi)容。

傳統(tǒng)上公共文化服務(wù)的供給都來自于國家文化事業(yè)單位，在特定的公共文化空間中進行文化生產(chǎn)，再由市民主動到這些空間中來消費這些文化資源和文化產(chǎn)品。圖書館、博物館、美術(shù)館、科技館、文化館正是承擔(dān)這樣一個公共文化產(chǎn)品生產(chǎn)和享受的傳統(tǒng)空間。整體來看，經(jīng)過10來年的發(fā)展，基本公共文化服務(wù)設(shè)施已經(jīng)有了一定的規(guī)模，服務(wù)水平也有了較大的提高，但公共文化服務(wù)體系建設(shè)還處于起步階段，特別是公共文化服務(wù)內(nèi)容還不夠豐富，管理模式和產(chǎn)品還缺乏系統(tǒng)化的創(chuàng)新機制和手段。與此同時，人們對以文化為代表的精神文明的要求更為多元，對公共文化服務(wù)的要求越來越高，這就需要政府管理者擁有更廣闊的理論視野和大膽創(chuàng)新的實驗精神。

公共文化服務(wù)具體落地，還涉及市民社會文化生活和城市文化空間拓展的問題。傳統(tǒng)的公共文化活動空間已經(jīng)越來越難以滿足大眾的需求，必須尋找或重建新的文化空間。這種文化空間重建的前提正是基于公私界限重新勘定、分隔的總體事實；重建的條件是空間功能的重新定位，即文化空間的“中心”，應(yīng)該從國家權(quán)力全面支配的單一形式轉(zhuǎn)向國家、社會、市場、個體多中心主體。近年來，我國城市公共文化服務(wù)建設(shè)的重心逐步下移，更加重視面向社區(qū)、面向文化資源共建和共享。以著名的空間研究思想家列斐伏爾的理論來看，“空間生產(chǎn)”的本質(zhì)是一種社會關(guān)系的再生產(chǎn)，當(dāng)社會關(guān)系的再生產(chǎn)出現(xiàn)一種多元主體協(xié)作的模式趨向時，也必將生產(chǎn)出新的空間。從這個意義上看，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園正是一種政府、市場、企業(yè)、社區(qū)民眾等多元主體充分互動、博弈的獨特城市空間，可以進行公共文化的生產(chǎn)及實踐。

二、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和公共文化

服務(wù)互融發(fā)展機遇

文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和公共文化服務(wù)互融發(fā)展是建立在當(dāng)下多學(xué)科學(xué)術(shù)研究前沿成果之上的創(chuàng)新路徑，其機遇和可能性來自于對文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園上一個發(fā)展階段產(chǎn)生問題的反思，以及公共文化服務(wù)體系建設(shè)進入深化階段，對新的城市文化空間和新的公共文化服務(wù)產(chǎn)品需求的尋求和滿足。

（一）文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園單一的地產(chǎn)租賃經(jīng)濟模式難以為繼

文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)由于牽涉到用地審批或土地性質(zhì)變更，因此通常與政府推動文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力和決心息息相關(guān)。為了吸引開發(fā)商投資園區(qū)建設(shè)，往往存在一定程度上的土地租賃優(yōu)惠政策。這個由政府補貼而讓渡的地租價差，往往成為短期盈利導(dǎo)向的開發(fā)商借以牟利的投資動機。這就造成在全國出現(xiàn)了大量跟風(fēng)建設(shè)的文化創(chuàng)意園。其投資者和經(jīng)營者很多并不具備文化創(chuàng)意企業(yè)運營能力，也沒有相關(guān)運營經(jīng)驗，或者根本就是將其作為一個商業(yè)租賃地產(chǎn)項目進行操作。這也正是業(yè)界和學(xué)界對大多數(shù)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園集聚效應(yīng)缺失、商業(yè)導(dǎo)向嚴(yán)重等問題進行批判的來由。

隨著問題的顯現(xiàn)和反思聲音的擴大，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園慢慢回歸到理性期，政府對園區(qū)的認(rèn)定越來越嚴(yán)格，而不斷跟進的理論研究也使得社會對文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的理解趨于深化，開始思考如何在簡單的物業(yè)出租之外真正激活“集聚”效應(yīng)，在園區(qū)運營中通過主動營造創(chuàng)意生態(tài)獲得可持續(xù)發(fā)展途徑。在激烈的競爭中，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)為了爭奪市場，開始更加重視自身的文化創(chuàng)意氛圍建設(shè)，注重創(chuàng)意生態(tài)和創(chuàng)意網(wǎng)絡(luò)的營造。根據(jù)對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)運營規(guī)律的深化認(rèn)識，不僅考慮創(chuàng)意生產(chǎn)者的集聚問題，更考慮創(chuàng)意產(chǎn)品的受眾集聚問題。這就使得園區(qū)的經(jīng)營者需要重新明確和定位自己的工作目標(biāo)，即一方面需要為入駐企業(yè)做好服務(wù)，另一方面需要以城市為目標(biāo)，為市民或者潛在的消費者做好服務(wù)。就目前園區(qū)的發(fā)展趨勢來看，大多數(shù)園區(qū)已經(jīng)認(rèn)識到園區(qū)作為創(chuàng)意企業(yè)的集聚地，除了具有物理空間上臨近的優(yōu)勢之外，更應(yīng)該從經(jīng)濟組織的性質(zhì)上重新思考。越來越多園區(qū)運營者開始將自己視為一個平臺，為企業(yè)提供孵化、知識產(chǎn)權(quán)保護、投融資輔導(dǎo)等增值服務(wù)，而把園區(qū)作為城市公共文化空間來認(rèn)知的還不多。隨著后工業(yè)時代消費者與生產(chǎn)者之間關(guān)系的不斷演進，消費者作為生產(chǎn)者的角色日益凸顯，公共文化服務(wù)將成為園區(qū)提升知名度，增進消費與生產(chǎn)循環(huán)、互促活力的重要路徑。

（二）公共文化服務(wù)體系的深化也需要新的文化空間

新的文化產(chǎn)品創(chuàng)作和供給，離不開新的文化活動空間。尤其是納入市場和社會的公共文化生產(chǎn)主體之后，原有公共文化空間的意涵和概念有了突破。公共文化服務(wù)的深化來自于人們對多樣性文化產(chǎn)品的需求。目前中國傳統(tǒng)意義上的公共文化場館和公共文化機構(gòu)建制于計劃經(jīng)濟時代文化事業(yè)建設(shè)的語境，立足點還是為市民提供滿足基本需要的公共文化產(chǎn)品和服務(wù)，具有主流性和經(jīng)典性的特征，多樣性和時代性較為欠缺。隨著時代的發(fā)展和認(rèn)識的提升，從“文化經(jīng)濟”的“文化屬性”入手，公共文化服務(wù)依托文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的獨特空間發(fā)展新的形式則成為可能。另外，從文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物理空間來看，其文化屬性則表現(xiàn)得更為直觀。舊廠區(qū)依附型、舊城改造型、大學(xué)依托型、新區(qū)依附型文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園都具有獨特的氣質(zhì)，往往帶有城市文化的記憶，建筑和街道肌理都具有獨特的文化內(nèi)涵，它們在空間形態(tài)的文化屬性本身就強烈吸引著后工業(yè)城市的市民和消費者。大學(xué)依托型和新區(qū)依附型的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，則體現(xiàn)著強烈的創(chuàng)新文化特質(zhì)。在公共文化服務(wù)體系深化建設(shè)的語境下，善加利用此空間的公共文化服務(wù)生產(chǎn)功能，將成為新的路徑。

三、政策建議

從全球最新的研究成果和國際共識來重新審視文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將其看作是后工業(yè)城市新興的經(jīng)濟空間和文化空間，為我們重新理解文化經(jīng)濟、公共文化服務(wù)打開了思路。而這種新思路恰好也因應(yīng)了公共文化事業(yè)發(fā)展多方參與模式的新趨勢。那么，在這樣一個新的歷史轉(zhuǎn)型節(jié)點上，政府可以采取哪些措施來主動激勵這種融合發(fā)展呢？

一是鼓勵文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)專門的公共文化空間，打造獨特的園區(qū)文化生態(tài)，促進城市物理空間重構(gòu)。文化經(jīng)濟是一種非常特殊的經(jīng)濟樣態(tài)，不是簡單的空間地理上的聚合，就能產(chǎn)生創(chuàng)意，也不是簡單地給予地租補貼就能夠幫助到創(chuàng)意企業(yè)的存活、發(fā)展。事實上，文化經(jīng)濟是一項跟人的體驗、情緒和主觀感受密切相關(guān)的后工業(yè)經(jīng)濟樣態(tài)。因此，在園區(qū)中鼓勵建設(shè)有特色的公共文化空間，看起來不是直接的經(jīng)濟行為，但卻是符合文化創(chuàng)意經(jīng)濟規(guī)律的空間生產(chǎn)機制。在國外關(guān)于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚的研究當(dāng)中，園區(qū)中文化生態(tài)的營造是一個非常重要的促進可持續(xù)發(fā)展的手段。而文化生態(tài)的建構(gòu)要求多元主體均能在園區(qū)當(dāng)中形成某種聯(lián)結(jié)和互動。公共文化空間的有意打造，對于園區(qū)來說，就是一個文化生態(tài)的涵養(yǎng)池，它以看上去與市場交換無關(guān)的公共文化產(chǎn)品的生產(chǎn)，吸引了更多的人群聚集到文化園區(qū)，增強了文創(chuàng)企業(yè)與民眾的互動，涵養(yǎng)了園區(qū)的文化氛圍，從而也將吸引更多的文創(chuàng)企業(yè)和創(chuàng)意社群來到園區(qū)，增強園區(qū)持續(xù)發(fā)展的活力。

而從城市物理空間的重塑來看，文化創(chuàng)意園區(qū)的特色公共文化空間是原來傳統(tǒng)的工業(yè)城市所不具備的空間形態(tài)。這種新的空間形態(tài)的生產(chǎn)將重塑城市的物理空間。政府鼓勵文創(chuàng)園區(qū)進行特色公共文化空間的營造也將是創(chuàng)意城市建設(shè)的重要途徑和手段。例如深圳華僑城OCT-LOFT中將舊倉庫改造的OCAT當(dāng)代藝術(shù)館長年面向公眾舉辦高學(xué)術(shù)性、純公益性的展覽，一方面對國內(nèi)藝術(shù)社群形成磁吸力和影響力，另一方面也塑造了園區(qū)高端文化品格的品牌，持續(xù)吸引更多業(yè)界有影響力的文創(chuàng)企業(yè)入駐，甚至在這里誕生了中國著名的創(chuàng)客空間“柴火空間”；吸引了深港城市＼建筑雙城雙年展總策展人的目光，園區(qū)接連成為第一、第二屆雙年展的主展場。不僅宣傳了園區(qū)空間構(gòu)造的獨特性，也為深圳創(chuàng)意城市的建設(shè)奠定了重要的基礎(chǔ)。

二是政府應(yīng)鼓勵文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)文化節(jié)慶活動，豐富公共文化活動產(chǎn)品的同時促進市民文化消費和企業(yè)的創(chuàng)意迭代。舉辦公共文化活動，對于營造人流、提升知名度、聚集人氣、建構(gòu)生產(chǎn)和消費密切互動的生態(tài)鏈都極為重要。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園可展示創(chuàng)意產(chǎn)品，讓創(chuàng)意者與居民、消費者互動，通過話題關(guān)注，文化主題聚集，吸引民眾逛創(chuàng)意市集和參觀園區(qū)中的畫廊、展覽，在園區(qū)中進行餐飲消費、文創(chuàng)產(chǎn)品消費、手工體驗消費，增進消費者與創(chuàng)意工作者的交流，促進其優(yōu)秀創(chuàng)意品牌得到成本很低而效果直接的推廣。

三是以融合發(fā)展的思路，鼓勵主題性或由工業(yè)遺址改造的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展為城市新型文化地標(biāo)，促進旅游和休閑經(jīng)濟的同時重塑文化身份與認(rèn)同。以一種融合發(fā)展的眼光，鼓勵支持由歷史工業(yè)遺址改造的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展為城市文化地標(biāo)，從文化觀光休閑的角度促使園區(qū)進行系統(tǒng)化的空間設(shè)計、旅游導(dǎo)覽設(shè)計，吸引大量文化旅游的觀光客、消費者，提供一個新型文化休閑的去處，提升園區(qū)的知名度，帶動城市旅游經(jīng)濟，為城市在全球競爭的“文化轉(zhuǎn)向”時代，重塑文化身份，增進市民的文化認(rèn)同奠定基礎(chǔ)。為此，政府應(yīng)該首先對具備這種文化觀光旅游潛力的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)做好摸底調(diào)查，對于那些有多重旅游資源優(yōu)勢的，例如位于市中心、交通要道、有海港水域資源等地域便利的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，要做好文化觀光服務(wù)的輔導(dǎo)、補助、補貼，鼓勵它們舉辦更多吸引民眾和游客的公共文化活動。

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第9篇：物業(yè)社區(qū)運營范文

數(shù)百萬中外游客云集洛陽，讓這座“千年”更顯繁華。而位于該市e河區(qū)啟明北路和310國道交叉處的洛陽通河農(nóng)副產(chǎn)品物流園區(qū)（簡稱通河園區(qū)）的熱鬧景象卻也不輸于市區(qū)。前來交易的車輛排成了長龍，堆得小山樣的冬瓜在明媚的陽光下泛著白光，青翠碧綠的黃瓜使人垂涎欲滴，瑪瑙般的西紅柿玲瓏剔透……

園區(qū)總經(jīng)理閆安徽對記者說，通河園區(qū)是南菜北調(diào)、東菜西輸?shù)闹匾⒌?，到這里經(jīng)營的客商來自山東、安徽、四川、陜西、山西、河北、內(nèi)蒙古、甘肅、湖北、海南、浙江、云南、上海等?。ㄊ?、區(qū)）以及河南本省的鄭州、焦作、三門峽、平頂山、南陽、濟源、周口等城市。

洛陽市農(nóng)副產(chǎn)品行業(yè)協(xié)會副會長鄭金丁就是一個典型的代表人物，他系河南省南陽市鎮(zhèn)平縣侯集鎮(zhèn)人，從1992年起就在洛陽經(jīng)營蔬菜。他一開始在洛陽市西工蔬菜批發(fā)市場，1996年西工蔬菜批發(fā)市場被取締后，轉(zhuǎn)入中原蔬菜批發(fā)市場。2013年，中原蔬菜批發(fā)市場被取締，他才來到通河園區(qū)發(fā)展。他經(jīng)營的蔬菜有100多個品種，是洛陽市蔬菜品種最全、交易數(shù)量最大的批發(fā)商戶之一，年交易額達到3000萬元左右，日交易量最大時達到54萬元。像鄭金丁這樣的大戶在通河有10多家，分別來自河南的南陽、平頂山、洛陽市洛龍區(qū)的李樓鄉(xiāng)以及安徽等處。鄭金丁一年四季都有蔬菜經(jīng)營，他在山東、云南、四川、海南、內(nèi)蒙古、陜西、山西、甘肅等省份都派人常年駐扎進行聯(lián)系，以精、細(xì)、特菜和反季節(jié)蔬菜經(jīng)營為主。除此之外，鄭金丁還在通河園區(qū)經(jīng)營一個干果調(diào)味品商行和一個凍品海鮮商行。他告訴記者說：“我從事蔬菜經(jīng)營以來，從未做過坑害消費者的事。蔬菜關(guān)乎人們餐桌上的安全，作為一個商人，我們不僅要講誠信，更要憑良心！”

金老三，安徽省阜陽市臨泉縣崔寨鄉(xiāng)人。通河園區(qū)自開業(yè)以來，他就帶著全家7口人來這里經(jīng)營蔬菜。他有兩輛卡車，每年經(jīng)營蔬菜3000余噸。他的經(jīng)營模式是從產(chǎn)地運過來直銷，一般都從湖北、安徽、山東、山西、河北等省份拉菜。

李前進，河南焦作孟州市城伯鄉(xiāng)人，系城伯鄉(xiāng)人吳寨村前進蔬菜專業(yè)合作社的社長。社內(nèi)有村民70余戶，土地300多畝，用來種植苦瓜、黃瓜、西紅柿、絲瓜等無公害大棚蔬菜。他每天都要向通河園區(qū)運送蔬菜300多箱，16000斤左右，價值2萬多元。合作社的村民每戶年收入都在6萬元以上。他對記者說：“通河市場環(huán)境非常好，沒有人亂收費，沒有人故意刁難，更沒有人克扣我們的錢財！”

在通河園區(qū)，李前進只是一個縮影，像他這樣的商戶比比皆是。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，有近千名附近的村民在通河發(fā)了蔬菜財。

張開臣，洛陽市e河區(qū)東關(guān)人，專門在通河市場做土豆與洋蔥生意，每年營業(yè)額達7000萬元。

李長運，今年38歲，安徽省阜陽市臨泉縣高塘鄉(xiāng)李大寨村人。他于20年前來洛陽做蔬菜批發(fā)生意，先后在洛陽的中原菜市場、李樓菜市場經(jīng)營大蒜與生姜，通河園區(qū)開業(yè)時他帶領(lǐng)4個孩子和老婆過來了。李長運的生意做得風(fēng)生水起，平均每天賣出大蒜3噸，交易額1.2萬元；生姜5噸，交易額3萬元。目前，他不但買了汽車，還在洛陽市買了兩套房子。在通河市場，像李長運這樣的安徽臨泉縣老板還有20多個。

河南省汝州市民王玉現(xiàn)在通河園區(qū)開業(yè)初期就來了，他以經(jīng)營雜菜為主。4月21日下午，記者在通河園區(qū)采訪時，王玉現(xiàn)的5000斤蔬菜已經(jīng)賣了大半，車上只剩下大蔥、蒜苗和香菜和菠菜四個品種。當(dāng)天上午因為下雨，菜價遛了下來，頭天還是1.8元一斤的大蔥，當(dāng)天成了1.5元一斤，頭天還是1.2元一斤的蒜苗，當(dāng)天成了1元一斤。他說，菠菜在幾天前還是1.3元一斤，當(dāng)天成了0.5元一斤。

記者在通河園區(qū)西頭采訪，發(fā)現(xiàn)一位50多歲的安姓大姐買了一三輪車的蔬菜準(zhǔn)備離去。記者上前詢問她，這些是批發(fā)回去賣的還是自己用的。她笑著說，她是洛陽市東花壇君河灣建筑工地的廚師，每天都要來這里購買200多斤蔬菜回去做菜使用。記者問：“工地附近還有沒有蔬菜批發(fā)市場？”她說：“有是有，但我不愿意到那些地方去買。因為通河園區(qū)的蔬菜品種多，價格便宜，綠色環(huán)保，買了放心！”

位于通河市場A區(qū)11排1號的洛陽信譽雜糧大米批發(fā)中心也是個洛陽市農(nóng)副產(chǎn)品行業(yè)協(xié)會副會長單位。老板叫丁建立，是洛陽本地人。該中心成立于20年前，雖然其先后在洛陽的東花壇和中原蔬菜批發(fā)市場經(jīng)營多年，但其經(jīng)營的雜糧品種也只有6個。自從該中心搬到通河后，生意如朝陽東升，紅紅火火，雜糧以及大米的品種猛增到100多個，僅豆類就有30多個品種，日交易額由原來的不足2萬元增加到10多萬元。

洛陽大張盛德美、丹尼斯、西城量販等連鎖超市，每天都要從通河市場批發(fā)蔬菜10多萬斤，以供應(yīng)洛陽市民。

洛陽市及其周邊地區(qū)的農(nóng)副產(chǎn)品資源十分豐富，但由于缺乏有效的冷藏體系和銷售網(wǎng)絡(luò)以及便捷的配送服務(wù)，全市農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營一直受到制約。通河物流園區(qū)由此應(yīng)運而生，旨在打造中原首席、豫西北地區(qū)最大的農(nóng)副產(chǎn)品集散地，提高農(nóng)產(chǎn)品物流效率，保障優(yōu)化生產(chǎn)供應(yīng)，拉動城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展。其主管單位是洛陽通河農(nóng)副產(chǎn)品有限公司，該公司于2010年5月10日成立，注冊資本3000萬元人民幣。董事長劉長河先生是洛陽有名的實力派企業(yè)家，市人大代表。通河物流園區(qū)是洛陽市人民政府為整合農(nóng)副產(chǎn)品市場而批準(zhǔn)引進的大型農(nóng)批項目，占地556畝，規(guī)劃建筑面積40萬平米，總投資約12億元人民幣，2011年列入河南省農(nóng)副產(chǎn)品戰(zhàn)列儲備重點工程，同年列為洛陽市“十二五”規(guī)劃重點項目。其規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施有三層商鋪1800套，24座交易大棚，10萬平方米配套倉庫，4萬噸冷庫。與其配套的設(shè)施有電子商務(wù)中心、電子結(jié)算中心、物流配送中心、檢驗檢測中心、監(jiān)控中心、商住酒店、綜合辦公樓等。通河園區(qū)是一個集市場、水果、水產(chǎn)、凍品、糧油、副食、調(diào)味、干貨等“業(yè)態(tài)”，和市場交易、冷凍倉儲、物流配送、食品加工、檢驗檢疫、電子結(jié)算、遠(yuǎn)程商務(wù)、物業(yè)服務(wù)等“功能”于一身的綜合性、一站式、現(xiàn)代化、信息化的大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。

通河園區(qū)遠(yuǎn)離工業(yè)集聚地和城市密集圈，緊臨二廣高速及310國道，距洛陽邙山飛機場不足十分鐘路程，交通便利，環(huán)境優(yōu)美。

通河園區(qū)項目預(yù)計分為三期完成。目前，一、二期工程已經(jīng)竣工并投入使用，主要基礎(chǔ)設(shè)施有三層商鋪420套，交易大棚20座，服務(wù)區(qū)商鋪39間，配套倉庫3萬平方米，恒溫冷庫5000平方米，小型冷庫75個，道路硬化4.5萬平方米，以及配套的電子商務(wù)中心、電子結(jié)算中心、物流配送中心、檢驗檢測中心、監(jiān)控中心、綜合辦公樓等，已經(jīng)初步形成較為完備的農(nóng)產(chǎn)品市場經(jīng)營管理體系。該市場的三期工程已經(jīng)于2014年3月動工，預(yù)計在2015年12月竣工。

劉長河先生告訴記者，通河園區(qū)自2013年1月試營業(yè)以來，已經(jīng)入駐商戶1100余家，入住率為98%，日市場經(jīng)營量為2000余噸，日均交易額為1500萬元人民幣，年吞吐量為150萬噸。

通河公司于2013年成為全國城市農(nóng)貿(mào)中心聯(lián)合會的“常務(wù)理事”單位后，先后榮獲全國農(nóng)批市場行業(yè)“百強市場”、全國綜合類農(nóng)批市場“五十強市場”和“保障城鄉(xiāng)供應(yīng)全國優(yōu)秀市場”稱號；2014年被河南省授予“十強市場”、“文明誠信市場”稱號；2013年春被洛陽市授予“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點龍頭企業(yè)”，2014年又榮獲洛陽市“文明誠信市場”稱號；2013年12月被河南省列為“農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場”、“批零對接”與“電子商務(wù)創(chuàng)新”項目試點單位；2014年3月當(dāng)選為洛陽市農(nóng)副產(chǎn)品行業(yè)協(xié)會會長單位。

通河公司為構(gòu)筑豫西地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品安全穩(wěn)定工業(yè)的“護城河”，借助“三個試點”的有利契機，投資5700萬元完善市場內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極發(fā)展“電子商務(wù)、電子結(jié)算、批零對接（公益配送）和檢驗檢測”戰(zhàn)略。如今，該公司正式開通了“通河商務(wù)網(wǎng)站”和“400免費訂購熱線”，實現(xiàn)了資源共享，近遠(yuǎn)程配送，網(wǎng)上交易；完成了銀行卡與通河會員卡聯(lián)網(wǎng)結(jié)算系統(tǒng)對接。市場業(yè)務(wù)正在穩(wěn)步向生產(chǎn)源頭和零售終端同步延伸，先后與當(dāng)?shù)?0家農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)合作社與基地建立了供銷關(guān)系，在洛陽市區(qū)內(nèi)建立了20家便民菜店，先期訂購便民直通車30輛，有效平抑了市場物價，方便了社區(qū)市民消費。該公司在洛陽市農(nóng)業(yè)局地指導(dǎo)下，成立了檢驗檢測中心，對進出市場的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量全程實施監(jiān)控，完善了貨源追溯功能機制，有效地保障了豫西地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品的安全供應(yīng)。提前進入現(xiàn)代化、信息化、規(guī)范化、規(guī)?；\營之列，為實現(xiàn)年交易額120億元、利稅1億元、企業(yè)利潤3.5億元的目標(biāo)創(chuàng)造了條件。

通河園區(qū)成立以來，堅持“讓商戶發(fā)財、求生存發(fā)展”的宗旨，以“服務(wù)洛陽、服務(wù)三農(nóng)”為己任，堅持以道德和責(zé)任做好農(nóng)產(chǎn)品安全供應(yīng)這個天大的事情；講良心，守誠信，為百姓，承擔(dān)了洛陽及周邊地區(qū)70%以上的農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)，交易量、交易額連續(xù)兩年雙居洛陽第一。市場內(nèi)匯聚了全國23個省（市）、自治區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品，業(yè)務(wù)輻射整個豫西地區(qū)并進入到山西、陜西境內(nèi)，是豫西北地區(qū)名符其實的“菜籃子”、“米袋子”。

通河園區(qū)上線的蔬菜品種近2000個，服務(wù)家庭1200余戶，服務(wù)企事業(yè)單位20個，服務(wù)部隊3個、院校3個，供應(yīng)餐飲企業(yè)16家，擁有三級批發(fā)商戶21家，通河配送真正走進了千家萬戶。通河物流有三個特點，一是更惠民：因為與種植基地、供銷社簽約直供，減少了流通環(huán)節(jié)及損耗、降低了成本――通河的產(chǎn)品以低于其他農(nóng)貿(mào)市場和超市10%-15%的價格供應(yīng)市民；二是便民：市民只要通過網(wǎng)絡(luò)或者400免費電話訂購，電子商務(wù)信息平臺會根據(jù)訂購信息自動生成采購配送指令，通過集約化分時配送系統(tǒng)，將農(nóng)產(chǎn)品及時配送到社區(qū)門店或客戶指定地點；三是更安全：利用冷鏈運輸技術(shù)、完善門店網(wǎng)絡(luò)與配送體系，擴大農(nóng)產(chǎn)品的新鮮周期，憑借園區(qū)對配送農(nóng)產(chǎn)品的溯源管理全覆蓋和二次檢驗檢測，可做到質(zhì)量追蹤。

劉長河董事長信心十足地告訴記者：“洛陽通河農(nóng)副產(chǎn)品物流園區(qū)全部建成后，不僅成為帶動豫西北地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品大流通的超級綠色航母，而且在直接或者間接帶動周邊地區(qū)種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)與食品加工業(yè)發(fā)展的同時，可安置10萬農(nóng)民就業(yè)。屆時，將會為服務(wù)洛陽百姓、繁榮洛陽經(jīng)濟、維護洛陽穩(wěn)定、促進三農(nóng)增收、解決農(nóng)民就業(yè)等作出重要貢獻！”