多層住宅建筑方案設計精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的多層住宅建筑方案設計主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：多層住宅建筑方案設計范文

我院于2003年初接觸此項目，當年年底完成了一期施工圖設計。筆者作為設計方的項目負責人在各個設計階段均全程參與，直至竣工驗收、投入使用。并就使用情況對客戶進行了回訪，豐富了設計經歷，同時也頗有一些體會。下面就如何規(guī)劃設計此類郊區(qū)地產項目，與各位同行探討。

本項目東、西、南面均為城市道路，目前已建成，北面為自然山地，在西面與其他單位相鄰。整個場地呈東、西高中部低，北高南低地勢，東西兩山峰之間自然形成了一條狹長的南北走向水面――石子湖。湖水清澈，周邊植物生長茂盛，其中不乏有香樟等觀賞性的高大喬木。規(guī)劃的可建設用地多為緩坡地帶，是典型的湖湘特色丘陵地貌。

融城小區(qū)總用地面積約18.1ha，規(guī)劃容積率約為0.6，總建筑面積約為11.2萬m2，其中以聯(lián)排住宅和多層住宅為主，在遠期中規(guī)劃了五棟高層住宅及商業(yè)服務配套項目等。

本項目有特色的地形及相對寬松的容積率指標，加上建設單位的大力支持，為設計者創(chuàng)造出具有特色的“山水”人居環(huán)境，提供了有利的前提條件。

在方案設計深化的過程中，通過對周邊環(huán)境與基地的分析，逐漸形成了以下幾個主要理念：1)、體現(xiàn)山、水和建筑之間的和諧關系，“山得山而壯、山得山而活、建筑得山水而靈”，達到自然、建筑與人的共生。2)、充分尊重場地本身特性，保護自然生態(tài)環(huán)境，盡量保持山、水原有風貌，建筑布局依山就勢。3)、創(chuàng)造具有可識別性、尺度親切宜人的住宅建筑。

根據(jù)以上理念，設計結合自然地形，體現(xiàn)了山環(huán)水繞的自然景觀。沿石子湖周圍布置了內、外兩個環(huán)形道路網，其中內環(huán)道路兩側布置了低層的聯(lián)排住宅，外環(huán)道路布置了多層住宅及半山聯(lián)排住宅，建筑群體依山伴水，對湖面空間形成了圍合感，也成為了小區(qū)的中心景觀區(qū)。漫步其中，建筑高低錯落，具有豐富的層次感，加之樹林掩映、若隱若現(xiàn)，形成了如詩如畫般的意境：微風拂來，鳥鳴山谷，一派田園風光，美不勝收。自然的美景和穿插其中的“建筑音符”，形成了絕佳的建筑與風景的融合，這也正是規(guī)劃構思的精華所在。

第2篇：多層住宅建筑方案設計范文

關鍵詞:多層住宅給水管材管道敷設

多層住宅因其配套設施簡單,造價低,物業(yè)管理方便等特點,深受廣大群眾的歡迎,為了滿足住戶舒適、美觀的要求,在設計工作中要綜合考慮各方面的因素,完善施工技術,為住戶營造一個美觀實用的居住環(huán)境。

一、給水管材選用

傳統(tǒng)的給水管材一般采用鍍鋅鋼管,由于鍍鋅鋼管易銹蝕,使用壽命短,用于輸送生活用水不能滿足水質衛(wèi)生標準等缺點,建設部正大力推廣塑料給水管的應用。許多地市已明文規(guī)定:禁止設計使用鍍鋅鋼管,推廣使用塑料給水管,與金屬管道相比較,塑料水觀具有重量輕,耐壓強度好,輸送液體壓力小,耐化學腐蝕性能強,安裝方便,使用壽命長等特點。目前排水管道普遍使用塑料管道,但是普通UPVC管道的排水噪音要比鑄鐵管高,若排水立管靠近臥室,加上現(xiàn)澆樓板的隔音效果較差,住戶能明顯感覺到排水管道的噪音,降低了生活質量。

二、管道敷設

(一)給排水立管的敷設

1.立管安裝在廚房、衛(wèi)生間的墻角處。在以往的住宅設計中較多采用這種施工方便的敷設方式,但明露管道有礙居室美觀,所以在二次裝修時需要用輕質材料隱藏。管道明裝在室內時,應注意要不影響廚房、衛(wèi)生間各衛(wèi)生設備功能的使用。

2.立管裝在建筑物外墻陰角處,要盡量避免管道全天暴露在陽光直射下,導致管道爆裂。管道如果在外墻敷設,會影響建筑美觀,不便于維修。

3.敷設在管道井內。這種方式使居室潔凈美觀,但管道井占用了衛(wèi)生間的面積,且管道施工、維修都比較困難。衛(wèi)生間設立集中管道井,把給水管、排水管都集中在管道井里布置,這是小康住宅廚房、衛(wèi)生間居住文明的重要體現(xiàn)。在中高檔的商品房建筑方案設計時應考慮衛(wèi)生間管道井的設置,這樣既可以提高衛(wèi)生間的使用質量,又可解決硬聚氯乙烯排水管水流噪聲大的問題,提高居室的環(huán)境質量水平。

4.在實際應用中經常遇到排水立管無法穿越樓層伸出屋面的情況,此時只能加大排水管徑以增加排水能力,因為排水效果不理想,容易形成負壓進而破壞水封,若在立管頂部設置吸氣閥即可解決,吸氣閥在負壓時即會自動開啟吸氣,正壓時關閉,使臭氣無法逸進室內。

(二)給水支管敷設

住宅給水支管管徑一般de≤32mm,小管徑的塑料給水管,呈彎曲狀態(tài),故住宅給水支管提介采用暗設。給水支管暗設的方式有:

1.暗設在磚墻里。施工時在磚墻面開管槽,管槽寬度為管子外徑de+20mm,深度為管子外徑de,管道直接嵌入管槽,并用管卡將子固定在管槽內。

2.小管徑給水支管de≤20mm,可暗設在樓(地)面找平層里。施工時在樓(地)板面上開管槽,槽寬為de+10mm,深為1/2de,管道半嵌入管槽里,并用管卡將管子固定在管槽內。

3.墻體內埋水管,要做到合理布局;槽內抹灰圓滑,然后在凹槽內刷防水涂料,提倡水管凹槽做防水;管道施工完畢,應由土建統(tǒng)一抹灰,并在墻體上統(tǒng)一用紅油漆或水泥漿把管道走向在墻體上標記清晰。

(三)排水支管敷設

住宅室內排水橫支管應敷設在本層套內,這樣排水橫管滲透時可避免污水進入鄰戶,管道維修時也不會影響到鄰戶的正常生活。即使管道有安裝和使用問題,也可以很輕易地在本層戶內解決。

三、衛(wèi)生間器具布置

目前無論經濟適用房還是中高檔商品房,其衛(wèi)生間均可設計成無外窗(或高窗)的內室(衛(wèi)生間)和外室(洗滌間),面積宜為6平方米以上,內外室用不通頂?shù)拿Ａ评T隔開,便于通風,外室中設置洗臉盆和洗衣機的預留位置,內室中設有浴盆(或淋浴器)、大便器和拖布池,經濟適用房可不設浴盆僅在內室一角設置淋浴器其下設置集水池內置排水栓集水池可砌300mm高,面積以1人使用為宜平時可作為室內拖布池使用;中高檔商品房可在內室便于管路敷設處設置尺寸適中的拖布池。

四、水表戶外設置問題

水表設在戶內不但增大了抄表的工作量而且使住宅的安全性和私密性大大降低,隨著電表熱表的相繼出戶,住宅的分戶水表或分戶水表的數(shù)字顯示也宜設在戶外,多層住宅水表戶外設置主要有以下兩種形式:(1)把普通水表(含熱水表)換成遠傳水表由1根信號線連接水表與數(shù)據(jù)采集機再傳至智能管理(微機)處,它的優(yōu)點在于節(jié)省大量人力抄表數(shù)據(jù)準確,缺點是造價高,在物業(yè)管理完善的中高檔商品房住宅小區(qū)可采用遠傳水表,它是今后水表應用發(fā)展的方向。(2)對于大多數(shù)住宅可將普通水表設在戶外管道井內,水表集中設置(水表組)在底層,各層住戶給水支管在管道井內敷設,也可在建筑物陰角處沿外墻敷設;這種方式增加給水支管敷設長度、管道沿外墻敷設影響建筑物美觀,但工程造價低。水表出戶布置的方式選擇,須結合住宅廚房、衛(wèi)生間平面布置特點和開發(fā)商的具體要求

五、空調冷凝水排放問題

空調在現(xiàn)代商品房中被廣泛應用,若無組織地排放空調凝結水容易引起上下樓層居民糾紛。建筑給排水設計時應充分考慮多數(shù)住戶的生活習慣,預留空調板并設計凝結水排水管,可在預留空調外機位置旁設置冷凝水排水管,排水管應設專用管道并散流至附近雨水口,不宜直接接入雨水井。排水立管選用PVC-U 排水管de40,在每層空調機高度預留排水三通,便于空調機排水軟管直接接入。

六、家用熱水器的設置

住宅設計時應預留安裝熱水供應設施的位置,或設置熱水供應設施。所以在沒有集中熱水供應的住宅,應考慮家用熱水器的安裝位置及冷熱水管道布置。家用熱水器一般有燃氣電太陽能等3種,燃氣熱水器和電熱水器一般安裝在廚房或衛(wèi)生間內,在建筑給排水設計時應預留出熱水器的安裝位置和冷熱水管道的接口,便于用戶裝修時自行安裝,太陽能熱水器使用簡便安全,無須燃料及電力,運行費用低,使用壽命長,無污染,很受廣大用戶的歡迎,近幾年來有不少住宅小區(qū)竣工后沒有集中熱水供應,用戶自行安裝了太陽能熱水器,安裝時只能將冷熱水管道敷設在衛(wèi)生間通風道內,這樣既增加住戶安裝時的難度,增加管線投資又影響衛(wèi)生間的通風與排濕,太陽能熱水器一般安裝在屋頂上,這樣就需要在衛(wèi)生間與屋面熱水器之間設置冷熱水管道,住宅給排水設計時需要先征求開發(fā)商的意見,是否設計太陽能熱水器,根據(jù)情況再確定冷熱水管道的預留安裝位置,太陽能熱水器的冷熱水管道可敷設在管道井內,不設管道井的住宅可在衛(wèi)生間靠近淋浴器的墻角增設1根d110的UPVC排水管作為太陽能熱水器管道的套管,在每戶衛(wèi)生間距地面1 m處設1個d11075的三通,作為冷熱水管的接入口。

第3篇：多層住宅建筑方案設計范文

【關鍵字】住宅建筑；排水系統(tǒng)；水表設置；管道敷設

1 概述

隨著我國國民經濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對建筑給水排水工程的設計和器具設備的設置提出了更高的要求。給排水系統(tǒng)作為住宅設備的重要組成部分，其系統(tǒng)設計是否合理，對今后住戶的裝修、日常使用與維護將產生重要影響?，F(xiàn)結合我們近年在住宅建筑設計上的實踐，談談住宅建筑排水管道的設計。

2 設計方案

2.1 給水供應系統(tǒng)的設計

2.1.1 給水系統(tǒng)沒有固定的形式，設計時根據(jù)用戶的要求，結合外部給水情況確定供水方式。對多層住宅、別墅和高層住宅低區(qū)盡量利用外部給水管網的壓力直接供水。對高層住宅，當外部管網水壓不能滿足整個建筑物上部用水要求時，在建筑物的底層設調節(jié)水箱和變頻供水設備加壓供水。

2.1.2 高層住宅內為上部供水的增壓設備，目前常采用調節(jié)水箱和變頻供水設備加壓供水，這種系統(tǒng)既節(jié)省了建筑面積及造價，又節(jié)約了電耗， 同時還防止了水源的二次污染，加壓設備為全自動系統(tǒng)還可減少運行管理費用。

2.2 熱水系統(tǒng)設計

住宅內生活用熱水多采用電淋浴熱水器、太陽能熱水器及鍋爐集中供熱等方式供給。電加熱系統(tǒng)和太陽能熱水器供應系統(tǒng)在住宅設計中較多采用，設計時僅在給水管上預留安裝熱水供應設施的接口或每戶設一獨立的熱水管道系統(tǒng)由住戶自行解決熱源。

對于一些較高檔次的住宅小區(qū)多采用集中供應熱水系統(tǒng)，集中供熱系統(tǒng)已成為住宅的“賣點”之一，也是住宅檔次的標準。從住戶的角度講，集中熱水系統(tǒng)應是在用水點隨時取用溫度、壓力穩(wěn)定的熱水，但從專業(yè)角度來講，供水壓力的平衡是設計集中熱水系統(tǒng)首選考慮的問題。根據(jù)建筑物的高度，熱水系統(tǒng)必須要實行與給水系統(tǒng)相一致的豎向分區(qū)，并由相應的給水系統(tǒng)供水才能保證各用水點的冷熱水壓力均衡，取得良好的效果，各分區(qū)冷水和熱水系統(tǒng)不能共用減壓閥，須分別減壓后供給。

2.3 排水系統(tǒng)

2.3.1 對于多層住宅，目前設計多采用底層污水單獨出戶，以避免因排水管堵塞造成的一層泛水的難堪局面，減少鄰里的矛盾。二層以上采用排水伸頂通氣立管。

2.3.2 對于高層住宅設計專用通氣管。

2.3.3 地漏是排水管道系統(tǒng)中的一個重要附件，功能就是排除地面積水，設計選用高水封防臭地漏。

2.3.4 排水立管盡量設于墻角隱敝處，以便裝修時可裝飾起來美觀一點。

2.4 水表設置及給排水管道敷設：

2.4.1 關于水表設置

長期以來，我國住宅水表均設于室內廚房或衛(wèi)生間等用水集中處，對于用水點較多且分散的住宅，有時甚至一戶內設多個水表。近年來，水表設于戶內而引發(fā)的諸多問題日益引起人們的重視。由于這些問題的產生，水表出產已成為必然的選擇。住宅建筑一般裝設分戶水表，分戶水表或分戶水表的數(shù)字顯示應設在戶外較宜。水表分戶一般有以下幾種方式：

（1）分戶水表集中設于屋頂（水箱供水）或底層空間內（變頻供水）。這種方式常用于多層單元式住宅中。一般一個單元梯位水表設一個水表井（箱），分戶水管沿室內管井或建筑外墻引入戶內。其優(yōu)點為；抄表方便，抄表人員勞動強度低，可以杜絕用戶的輸水行為。缺點是：管材耗量大，管道水頭損失大，需占用較大空間的管道井，如設于外墻則易影響建筑外觀，分戶支管不易檢修。

（2）水表設于樓梯休息平臺處。給水立管設于平臺處，每戶設一水表箱；將水表箱嵌入休息平臺兩側墻體中。其優(yōu)點為：分戶支管短，較節(jié)約管材，管道水頭損失也較小，缺點是：水表分散設置，抄表人員勞動強度較大；通常室內消火栓箱也明設于休息平臺處，因而使本來就擁擠的休息平臺更為局促，給住戶通行帶來不便。

（3）水表每層集中設于水表間內，分戶水表整齊靠于墻面。其優(yōu)點：分戶支管短，較節(jié)約管材，管道水頭損失也較小，缺點是：分戶管道必須沿公共走道樓板下引入室內，因而走道內要求設吊頂。

以上幾種水表分戶方式，各有其優(yōu)缺點，具體在工程實際設計中采用何種方式，應由設計入員根據(jù)住宅的性質、檔次及當?shù)匦袠I(yè)管理部門的要求確定。

2.4.2 排水管道敷設

（1）廚房排水管道設置。廚房洗滌池排水支管可直接在樓板上接入排水立管。

（2）衛(wèi)生間排水管道設置。為了不使衛(wèi)生間污水橫管進入下層戶內空間，排水管道的敷設一般采用以下幾種方式：

①衛(wèi)生間地面樓板下沉，污水橫管設于下沉室內。這種方式對排水管道的施工較為方便，但檢修管道則十分不易。在實際工程使用過程中，經常發(fā)生下層住戶靠衛(wèi)生間處樓板及側墻發(fā)生滲漏現(xiàn)象。所以必須嚴格做好衛(wèi)生間地面的防水處理及下沉室四周的防水處理；衛(wèi)生間內所有給排水管道應經嚴格試壓住水試驗后方可暗封管道：建議在下沉室側面設置側排地漏，以排除可能出現(xiàn)的積水。

②采用側排方式。衛(wèi)生間采用后出水式座便器，側排地漏，將浴盆或淋浴房墊高，各衛(wèi)生器具排水橫支管沿衛(wèi)生間地面墻腳處引至外墻。器具存水彎、排水橫管及立管均設于建筑外墻處。采用這種方法，可避免出現(xiàn)下沉式積水的狀況，但應注意幾點：首先，盡可能將潔具特別是座便器設于靠外墻處：其次應與建筑專業(yè)密切配合。由于排水橫管及立管均設于外墻，不可避免影響到建筑外觀，因而在建筑方案設計階段，給排水專業(yè)人員就應介人，將衛(wèi)生間布置于建筑凹槽處，盡量降低對建筑立面的負面影響。

2.5 管材及附件

PVC-U排水塑料管已在住宅建筑中得到廣泛的應用，取得了成功的經驗，但也存在缺點及不足。最大的問題是噪聲遠大于鑄鐵管，管壁隔音效果較差，對日常生活有一定的影響。為解決噪聲問題，在 PVC-U管內壁增加了凸起的螺旋型導流線，使水流條件得到改善，有效的降低了噪聲，即目前市場上的PVC-U螺旋管。為解決管壁隔音效果較差的問題，又開發(fā)了PVC-U芯層發(fā)泡管（PSP管），不僅具有傳統(tǒng)PVC-U實壁管的優(yōu)點，還具有高抗沖擊、隔音、阻燃、絕緣、熱穩(wěn)定性好的特性。排水管道設于室內時，應優(yōu)先選用螺旋管、芯層發(fā)泡管或離心鑄造排水鑄鐵管。目前許多城市都有住宅建筑高度小于 100 m時，生活排水管和雨水管應采用硬聚氯乙烯管的地方規(guī)定，以政府行政作用的方式來推廣排水塑料管。在實際工程中，應根據(jù)不同的情況靈活的加以掌握。高層住宅底層排水立管需要轉換時，排水橫干管，轉換層以下的排水立管，出戶管應采用離心澆鑄排水鑄鐵管，提高排水管道因堵塞后下部管路系統(tǒng)為受壓狀態(tài)時的承壓能力，提高整個排水管道系統(tǒng)的安全度。

3 結束語

住宅給排水系統(tǒng)看似簡單，但它與我們的日常生活息息相關。在制定設計方案時，應本著技術、安全、經濟性原則，在實踐中努力創(chuàng)新，尋求最佳的給排水設計方案，正確的采用節(jié)水、節(jié)電低噪音的供水設備、合適的管材，滿足人們對居住環(huán)境的要求。

參考文獻：

第4篇：多層住宅建筑方案設計范文

關鍵詞：多層住宅;給水管材;管道敷設

一、管道敷設

(一)給排水立管的敷設

1、立管安裝在廚房、衛(wèi)生間的墻角處。在以往的住宅設計中較多采用這種施工方便的敷設方式,但明露管道有礙居室美觀,所以在二次裝修時需要用輕質材料隱藏。管道明裝在室內時,應注意要不影響廚房、衛(wèi)生間各衛(wèi)生設備功能的使用。

2、立管裝在建筑物外墻陰角處,要盡量避免管道全天暴露在陽光直射下,導致管道爆裂。管道如果在外墻敷設,會影響建筑美觀,不便于維修。

3、敷設在管道井內。這種方式使居室潔凈美觀,但管道井占用了衛(wèi)生間的面積,且管道施工、維修都比較困難。衛(wèi)生間設立集中管道井,把給水管、排水管都集中在管道井里布置,這是小康住宅廚房、衛(wèi)生間居住文明的重要體現(xiàn)。在中高檔的商品房建筑方案設計時應考慮衛(wèi)生間管道井的設置,這樣既可以提高衛(wèi)生間的使用質量,又可解決硬聚氯乙烯排水管水流噪聲大的問題,提高居室的環(huán)境質量水平。

4、在實際應用中經常遇到排水立管無法穿越樓層伸出屋面的情況,此時只能加大排水管徑以增加排水能力,因為排水效果不理想,容易形成負壓進而破壞水封,若在立管頂部設置吸氣閥即可解決,吸氣閥在負壓時即會自動開啟吸氣,正壓時關閉,使臭氣無法逸進室內。

(二)給水支管敷設

住宅給水支管管徑一般de≤32mm,小管徑的塑料給水管,呈彎曲狀態(tài),故住宅給水支管提介采用暗設。給水支管暗設的方式有:

1、暗設在磚墻里。施工時在磚墻面開管槽,管槽寬度為管子外徑de+20mm,深度為管子外徑de,管道直接嵌入管槽,并用管卡將子固定在管槽內。

2、小管徑給水支管de≤20mm,可暗設在樓(地)面找平層里。施工時在樓(地)板面上開管槽,槽寬為de+10mm,深為1/2de,管道半嵌入管槽里,并用管卡將管子固定在管槽內。

3、墻體內埋水管,要做到合理布局;槽內抹灰圓滑,然后在凹槽內刷防水涂料,提倡水管凹槽做防水;管道施工完畢,應由土建統(tǒng)一抹灰,并在墻體上統(tǒng)一用紅油漆或水泥漿把管道走向在墻體上標記清晰。

(三)排水支管敷設

住宅室內排水橫支管應敷設在本層套內,這樣排水橫管滲透時可避免污水進入鄰戶,管道維修時也不會影響到鄰戶的正常生活。即使管道有安裝和使用問題,也可以很輕易地在本層戶內解決。

二、衛(wèi)生間器具布置

目前無論經濟適用房還是中高檔商品房,其衛(wèi)生間均可設計成無外窗(或高窗)的內室(衛(wèi)生間)和外室(洗滌間),面積宜為6平方米以上,內外室用不通頂?shù)拿Ａ评T隔開,便于通風,外室中設置洗臉盆和洗衣機的預留位置,內室中設有浴盆(或淋浴器)、大便器和拖布池,經濟適用房可不設浴盆僅在內室一角設置淋浴器其下設置集水池內置排水栓集水池可砌300mm高,面積以1人使用為宜平時可作為室內拖布池使用;中高檔商品房可在內室便于管路敷設處設置尺寸適中的拖布池。

三、水表戶外設置問題

水表設在戶內不但增大了抄表的工作量而且使住宅的安全性和私密性大大降低,隨著電表熱表的相繼出戶,住宅的分戶水表或分戶水表的數(shù)字顯示也宜設在戶外,多層住宅水表戶外設置主要有以下兩種形式:(1)把普通水表(含熱水表)換成遠傳水表由1根信號線連接水表與數(shù)據(jù)采集機再傳至智能管理(微機)處,它的優(yōu)點在于節(jié)省大量人力抄表數(shù)據(jù)準確,缺點是造價高,在物業(yè)管理完善的中高檔商品房住宅小區(qū)可采用遠傳水表,它是今后水表應用發(fā)展的方向。(2)對于大多數(shù)住宅可將普通水表設在戶外管道井內,水表集中設置(水表組)在底層,各層住戶給水支管在管道井內敷設,也可在建筑物陰角處沿外墻敷設;這種方式增加給水支管敷設長度、管道沿外墻敷設影響建筑物美觀,但工程造價低。水表出戶布置的方式選擇,須結合住宅廚房、衛(wèi)生間平面布置特點和開發(fā)商的具體要求

四、空調冷凝水排放問題

空調在現(xiàn)代商品房中被廣泛應用,若無組織地排放空調凝結水容易引起上下樓層居民糾紛。建筑給排水設計時應充分考慮多數(shù)住戶的生活習慣,預留空調板并設計凝結水排水管,可在預留空調外機位置旁設置冷凝水排水管,排水管應設專用管道并散流至附近雨水口,不宜直接接入雨水井。排水立管選用PVC-U 排水管de40,在每層空調機高度預留排水三通,便于空調機排水軟管直接接入。

五、家用熱水器的設置

住宅設計時應預留安裝熱水供應設施的位置,或設置熱水供應設施。所以在沒有集中熱水供應的住宅,應考慮家用熱水器的安裝位置及冷熱水管道布置。家用熱水器一般有燃氣電太陽能等3種,燃氣熱水器和電熱水器一般安裝在廚房或衛(wèi)生間內,在建筑給排水設計時應預留出熱水器的安裝位置和冷熱水管道的接口,便于用戶裝修時自行安裝,太陽能熱水器使用簡便安全,無須燃料及電力,運行費用低,使用壽命長,無污染,很受廣大用戶的歡迎,近幾年來有不少住宅小區(qū)竣工后沒有集中熱水供應,用戶自行安裝了太陽能熱水器,安裝時只能將冷熱水管道敷設在衛(wèi)生間通風道內,這樣既增加住戶安裝時的難度,增加管線投資又影響衛(wèi)生間的通風與排濕,太陽能熱水器一般安裝在屋頂上,這樣就需要在衛(wèi)生間與屋面熱水器之間設置冷熱水管道,住宅給排水設計時需要先征求開發(fā)商的意見,是否設計太陽能熱水器,根據(jù)情況再確定冷熱水管道的預留安裝位置,太陽能熱水器的冷熱水管道可敷設在管道井內,不設管道井的住宅可在衛(wèi)生間靠近淋浴器的墻角增設1根d110的UPVC排水管作為太陽能熱水器管道的套管,在每戶衛(wèi)生間距地面1 m處設1個d11075的三通,作為冷熱水管的接入口。

第5篇：多層住宅建筑方案設計范文

關鍵詞：高層住宅 建筑設計

前言，隨著國民經濟的不斷發(fā)展，我國的建筑行業(yè)也得到了快速發(fā)展，取得了巨大的成就，同時居民對生活質量的要求日益提高，居民人均住宅面積也在不斷擴大，在人口相對密集的大中城市，地少人多，高層住宅可以容納更多數(shù)量的人口，相繼建設了一批框架結構、剪力墻結構、框剪結構的住宅，其中前兩種形式多為高層住宅，在一定程度上緩解了城市住房的壓力。

一、高層住宅小區(qū)的總體規(guī)劃

1、高層住宅形式的選擇

在高層住宅中，塔式高層住宅比例較高。這主要是因為它占地比較少，布置靈活，造型多樣。但塔式高層住宅的日照問題是長期困擾建筑師和規(guī)劃師的一個問題，對高層住宅形式要有所選擇，盡量采用平面功能合理、日照缺陷小、各戶日照條件較為平均的形式。

2、景觀資源的利用

高層住宅的景觀優(yōu)勢是不言而喻的。古人云：“欲窮千里目，更上一層樓?！痹诟邔幼≌O計時，一方面，要在有限范圍內處理好高層住宅小區(qū)內廣場、集中綠地的關糸，使之獲得較好的基礎環(huán)境；另一方面，可利用借景的設計手法，就允分考慮周邊的城市景觀資源，將優(yōu)美的城市景觀納入視野。

3、合理的規(guī)劃開發(fā)居住區(qū)的土地

高層住宅對城市空間的影響可正可負。一些居住區(qū)“梅花樁”似的高層住宅布局是不可取的。從以人為本的思想出發(fā)，盡量避免100m以上的超高層住宅的建設。在規(guī)劃居住區(qū)時，應把高層住宅與多層住宅、低層住宅有機的進行組合，使之高低錯落，疏密有致，從而豐富居住區(qū)的空間層次。

4、經濟合理地利用高層住宅地下空間

隨著居民的生活水平提高，居民的私家車購買的放開，私家車擁有量不斷增加，居住區(qū)的停車問題日益嚴峻。高層住宅的地下空間可提供地下停車場地。留給小區(qū)比較大的活動空間，既達到了人、車分流的目的，又美化了小區(qū)生活環(huán)境。

5、走向生態(tài)型的高層住宅

從能耗角度看，高層住宅可以向一種積極的可持續(xù)的住宅方向發(fā)展。居住區(qū)綠化景觀設計的重要級成部分，伴隨著城市居住區(qū)設計理論的不斷創(chuàng)新而發(fā)展。城市居民的生活需求隨著社會的進步和時代的變遷，己逐步從基本的物質、能量和空間需求到更豐富的精神、信息、文化需求，從追求多樣性的人工環(huán)境到追求與大自然的貼近和交流。

二、高層住宅的建筑設計

高層住宅既節(jié)約了土地，又創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境，是我國建筑發(fā)展的一項基本國策。在居住區(qū)開發(fā)中，中高層住宅既可達到一定的建筑容積率，同時又比多層住宅極大地減少了建筑占地面積。

相比較而言，中高層住宅更受歡迎，它具備了多層住宅朝向優(yōu)，通風好的優(yōu)點，在相同面積土地上出房率更高。電梯的設置，提高了居住質量，更適合老年人居住，同時較高層住宅而言，造價降低，工程周期縮短，加快了建設速度。其結構形式一般多為框輕異形柱，輕質隔墻，分隔更靈活，容易拆卸，更符合住宅不斷變化、轉型發(fā)展的需要，正是為適應這種發(fā)展變化，開拓思路，

1、住宅選型

有了建筑標準的定位，有效供求關系的確定，才能產生經濟效益。本戶型設計是以工薪階層為主要消費對象，適當考慮其他階層。通過對消費對象的調查，價格是影響購買力的第一要素，而單方造價是受土地征用費、拆遷費各種契稅及利潤等的影響的，建筑師是無法控制的。但有些商品房平米價格盡管合理，由于過于追求超大毫華，而面積是與價格成正比的，造成房屋的總價居高不下，同時物業(yè)管理費用更是一項長久的消費支出，這一切都令消費者望而卻步。所以在滿足各種功能的前提下，提高設計水平，盡可能壓縮建筑面積，做到舒適適用。

現(xiàn)代人的家庭結構基本為夫婦兩人或帶一子女，三代同堂乃至四代同堂的意識己逐漸淡化，因此套型設計以兩室戶為主，三室為輔及少量一室戶型，而三室與不同于原來的3間臥室的概念，其中2間設計為臥室，而另一間做為備用房供有特殊需要愛好的家庭自行裝修設計為書房、家庭影院、琴房、臨時客房等等。每一種套型設計都具備多樣性、適應性、并可轉型隔墻拆卸方便，為用戶留出更多的裝修空間。

2、住宅平面設計

設計處處體現(xiàn)以人為本的指導思想，首層入口在踏步旁增設了坡道，樓內裝設電梯，避免了爬高的苦處，直達各層，無高差設計，的殘疾人服務的無障礙設計，作為高層住宅設計中“以人為本”宗旨的重要內容，正越來越受到社會各界的關注。高層住宅由于采用了電梯組織豎向交通，為行動不便的人們創(chuàng)造了一個方便、舒適的生活動空間。平面布局緊湊，每種單元類型平面都有各自其自己的特點。

3、住宅平面轉型設計

住宅屬于耐久性消費品，考慮到其發(fā)展的可持續(xù)性，房屋結構采用輕異型柱結構，內墻為輕質隔墻，隨時尚的變化，住戶可重新裝修設計。

結束語：

在當前社會發(fā)展中，高層建筑作為城市化發(fā)展的標志備受人們的關注。對于一個建筑物的最初方案設計，建筑師要給當前的實際情況進行分析與總結，而不是詳細地確定它的具體結構，而是盡量揚長避短，發(fā)揮其特點及長處，使之成為更完善、更與人新近的居住環(huán)境、現(xiàn)代住宅作為商品己完全進入市場，但對開發(fā)商來說，并不能做到統(tǒng)籌兼顧，有時為了獲得高額回報，過于追求高標準，超豪華，而于于大量急需的經濟適用性住宅缺乏熱情、目前前中國的城市化水平己達到36%，而城市化水平還需要提高，城市化進程還要加大，因此在大中城市，人口的劇增，居民房住要求的提高，使高層住宅在相當長的時間內仍然發(fā)揮作用?？磥?，只有提高科技含量，運用超前設計，在政策的宏觀控制下大力推進康居工程，才能滿足下世紀的需求。

參考文獻：

《高層民用建筑設計防火 規(guī)范》GB50045_95

第6篇：多層住宅建筑方案設計范文

艾菲爾花園是山東省建設廳和萊鋼集團在濟南推出的山東省鋼結構節(jié)能住宅示范工程，也是繼萊鋼櫻花園小區(qū)之后又一個鋼結構住宅示范試點工程。它的建成將成為山東房地產綠色環(huán)保住宅發(fā)展史上的一次革命，必將為提高鋼結構住宅在廣大人民中的認知度、推動鋼結構住宅的產業(yè)化和引領鋼結構住宅在濟南、全省乃至全國的發(fā)展做出重要貢獻。

“艾菲爾花園”的寓意為；鋼結構住宅的標志性建筑；濟南首座鋼結構節(jié)能環(huán)保綠色住宅小區(qū)；山東省鋼結構節(jié)能住宅示范工程；代表世界住宅建筑的方向和潮流，并且該項目是與法國巴黎杜包斯(DUBOSC)建筑事物所共同完成設計，故取名“艾菲爾花園”。

工程概況

艾菲爾花園位于濟南市西郊，北鄰經六路，東鄰營市西街，地理位置優(yōu)越交通便捷，周圍醫(yī)院、中學、購物場所等配套設施極為完善。小區(qū)占地面積2．53ha，規(guī)劃用地1．91 ha，總建筑面積42 766m2，容積率；2．04，綠地率35％。由3棟小高層、3棟多層住宅組成。其中A1、A2、A3住宅樓為小高層．地上11層加閣樓，地下1層，建筑面積35 766m2。B1、B2、B3住宅樓為多層住宅，地上6層加閣樓，地下1層．建筑面積1 2 830m2。主力戶型為3室2廳、2室2廳．面積從57m2～140m2不等，小區(qū)總戶數(shù)：334戶。

建筑設計

1．鋼結構住宅的戶型設計

艾菲爾花園的戶型設計遵循鋼結構構件標準化設計，多樣化組合的特點。住宅的開間進深遵循模數(shù)化的原則，同時住宅戶型規(guī)則規(guī)整，提高鋼結構住宅產業(yè)的工業(yè)化水平，盡量減少凸凹變化，在合理滿足戶型使用功能的條件下將建筑體形系數(shù)降至最低，這樣對建筑節(jié)能、結構布置、墻板安裝及降低造價十分有利。戶型平面分區(qū)以“動靜、潔污、公私”分離為原則，各功能分區(qū)明確、合理，交通流線簡捷順暢，避免交叉干擾出現(xiàn)交通面積的浪費。在各功能空間尺度的比例協(xié)調方面，充分考慮到濟南市民的生活習慣，合理分配各功能房間的進深和開間，房間的內部設計充分體現(xiàn)人性化，與各專業(yè)密切配合，提供協(xié)調理想的家具布置空間。細化建筑的細部節(jié)點，讓建筑材料與鋼結構完美的結合，與設備管線更好的協(xié)調。樓電梯隔墻采用陶?；炷疗鰤K，其余內外墻均采用輕質墻板。

2．鋼結構住宅的可改造性

做鋼結構住宅設計在滿足近期使用要求的同時，兼顧以后改造的可能，體現(xiàn)了鋼結構住宅的可持續(xù)發(fā)展和環(huán)保的優(yōu)越性。鋼結構住宅充分發(fā)揮其鋼結構強度高、剛度大的特點，采用大開間設計，滿足用戶靈活分隔的需求及時展和生活水平的進步以及觀念的更新對住宅戶型設計產生的新的需求，延長戶型設計的使用壽命。住宅裝修可根據(jù)不同標準采用菜單式設計，供住戶直觀選擇。編制商品住宅套房裝修材料清單及環(huán)保性能評價指標，經用戶選擇后統(tǒng)一施工，一次到位．避免二次裝修對環(huán)境的污染和材料浪費。

3．鋼結構住宅的立面設計

艾非爾花園的立面造型吸收了國外先進設計理念，突出了鋼結構的特征，在建筑的空間形式上追求簡潔大方，特征突出，在局部和轉角等關鍵部位的處理上突現(xiàn)鋼結構與圍護結構之間的邏輯關系，在屋面形式的處理上高低錯落，賦予動感和曲線特征，使傳統(tǒng)住宅的溫馨怡人與現(xiàn)代高科技的建筑藝術風格巧妙地柔和在一起。外立面暗紅色面磚的運用使得建筑更為醒目，突現(xiàn)在建設地段的標志性，并且含蓄的表達了法國人的浪漫主義色彩。

鋼結構住宅的防腐和防火

在艾菲爾花園鋼構件的防腐措施上，構件選用表面原始銹蝕等級不低于B級的鋼材，并采用噴砂(拋丸)、除銹，除銹等級不低于Sa2級。結構上的涂層與除銹等級匹配，采用高氯化聚乙烯或環(huán)氧樹脂類高質量防銹漆。

在防火措施上，根據(jù)住宅建筑的耐火等級確定構件的耐火極限，采取不同的防火措施。如：包覆硅酸鈣防火板，噴途防火涂料，噴抹防火砂漿等。地下室，車庫及儲藏室內鋼結構構件采取涂抹防火砂漿、噴涂防火涂料等方式防火，住宅內鋼結構采用包覆防火板防火。在采用噴涂防火涂料時，耐火極限不低于1．5h的鋼構件采用厚涂型防火涂料。當采用薄涂型防火涂料時，涂料的厚度則是根據(jù)公安部研究機構核準的數(shù)據(jù)設計的。

鋼結構住宅的優(yōu)勢

經過對艾非爾花園的設計和在施工現(xiàn)場的考察，并于磚混結構、鋼筋混凝土結構相比，具有諸多優(yōu)越性。大量的構件及圍護墻體都在工廠化制作，施工速度快，工期盡縮短了三分之一以上，綜合造價降低5％。施工時大大減少了砂、石、灰的用量，現(xiàn)場濕法施工大量減少，施工環(huán)境和環(huán)保效果好。建筑以打開間設計，戶內空間可多方案分割，滿足用戶的不同需求，而且戶內的有效使用面積提高6％。

結語

鋼結構住宅在西方發(fā)達國家已有百年的發(fā)展歷史，由于具備其他結構無法比擬的優(yōu)點，鋼結構給住宅產業(yè)帶來了一場深層次的革命，從設計、施工、到一系列新材料的使用都出現(xiàn)了革命性的變化，因而在國際范圍內代表了未來住宅的發(fā)展方向。專家曾預言：在未來中國快速發(fā)展的幾年內，鋼結構住宅將成為建筑現(xiàn)代化發(fā)展的一個重要標志，艾菲爾花園的奠基預示著中國的鋼結構住宅已經邁出了堅實的一步。

(艾菲爾花園鋼結構住宅小區(qū)榮獲“第二屆中國建筑鋼結構金獎”)

方案設計：法國杜包斯(DUBOSC)建筑事物所

山東省冶金設計院?鋼結構建筑設計研究分院

建筑設計：山東省冶金設計院?鋼結構建筑設計研究分院

作者：郭奇，山東省冶金設計院?鋼結構建筑設計研究分院 建筑師

第7篇：多層住宅建筑方案設計范文

【關鍵詞】住宅設計；結構設計

為了避免或減少類似的情況發(fā)生，確保住宅設計質量能上一個臺階，應從以下幾個方面對結構設計中的常見病加以防范：

一、結構設計人員應該及早介入建筑的概念設計

建筑的概念設計在整個設計過程了起著舉足輕重的作用，一幢建筑物的設計，如果沒有事先經過全盤正確的概念設計，以后的計算模式再準確、計算再精確、配筋再合理，也不可能是一個經濟、合理的優(yōu)秀設計工程。

根據(jù)最新的地震區(qū)域劃分和規(guī)定，天津的設防烈度規(guī)定為7度（設計基本地震加速度值0.15g）。住宅設計無論是多層磚混或和框架剪力墻結構，都不同于以往的靜力設計，必須從抗震的角度，采用二階段設計來實現(xiàn)三個水準的設防要求。為此，結構設計人員必須及早介入建筑結構的概念設計，否則，將會導致建筑結構設計的不合理，給以后的結構設計帶來難度。為在建筑物的方案設計階段正確把握建筑結構的概念設計，應對不同形式的住宅建筑，掌握各自概念設計中容易疏忽的要點：

1、對一般多層砌住宅結構，應按《建筑抗震設計規(guī)范》（GB50011-2001）要求做到：優(yōu)先采用橫墻承重或縱橫墻共同承重的結構體系：縱橫墻的布置宜均勻對稱，沿平面內宜對齊，沿豎向應上下連續(xù)；樓梯間不宜設置在房屋的盡端和轉角處；不宜采用無錨固的鋼筋砼預制挑檐。

2、對鋼筋砼多、高層結構住宅，力求做到：

（1）結構布置應盡量采用規(guī)則結構。對復雜結構，可以設置防震縫，把它分割成各自規(guī)則的結構單元，結構布置以少設縫為宜，一旦設縫，則應使防震縫的設置與伸縮縫、沉降縫相統(tǒng)一；

（2）框架與抗震墻等抗側力結構應雙向布置，以便各自承擔來自平行于該抗側力結構平面方向的地震力；

（3）框剪體系的各抗側力結構要形成空間共同工作狀態(tài)，除了控制抗震墻之間樓、屋蓋的長寬比及保證抗震墻本身的剛度外，還需采取措施，保證樓、屋蓋的整體性及其與抗震墻的可靠連接。

二、防止由于地基沉降或不均勻沉降引起的構件開裂或破壞

預防或減少不均勻沉降的危害，可以從建筑措施、結構措施、地基和基礎措施方面加以控制。諸如：避免采用建筑平面形狀復雜、陰角多的平面布置；避免立面體形變化過大； 將體形復雜、荷載和高低差異大的建筑物分成若干個單元；加強上部結構和基礎的剛度；同一建筑物盡量采用同一類型基礎并埋置于同一土層中等一系列措施。

應該引起重視的是：對高層建筑來說，由于需要一定的埋置深度，從經濟的角度考慮，基礎一般采用樁箱或樁筏結合的形式，此時應保證箱體的整體剛度，群樁布置的形心應與上部結構重心相吻合。當土層有較大起伏時，應使用同一建筑結構下的樁端位于同一土層中，并應考慮可能產生的液化影響。而對多層建筑而言，從經濟的角度考慮，一般不愿意采用長樁的方案，但上海地區(qū)的軟土層覆蓋層厚度較大，一般都需要經過地基處理的方式來達到控制建筑物沉降的目的。常用的軟土地基處理方式類型較多，但在選擇地基處理方案前，必須認真研究上部結構和地基兩方面的特點及環(huán)境情況，并根據(jù)工程設計要求，確定地基處理范圍和處理后要求達到的技術指標，以及各種處理方面的適用性，同時綜合考慮處理方案的成熟程度及施工單位的經驗，進行多方案比較，最終選定安全實用、經濟合理的處理方案。地基經處理后，還必須滿足規(guī)范所規(guī)定的強度和變形要求。

三、從結構計算和構造上滿足規(guī)范要求

（一）從結構計算角度，看結構計算應注意的問題：

1、避免荷載計算的錯誤。諸如漏算或少算荷載、活荷載折減不當、建筑物用料與實際計算不符，基礎底板上多算或少算土重。

2、底框砌體結構驗算時就應注意：①底部剪力法僅適用于剛度比較均勻的多層結構，對具有薄弱層的底層框架混合結構，應考慮塑性變形集中的影響，通常對底層地震剪力乘以1.2-1.5的增大系數(shù)。②底層框架混合結構的剪力分配不能簡單地按框架抗震墻的方法。因為底框架結構中只有底層框架抗震墻，應采用雙保險的方法，抗震墻承擔全部剪力，框架按剛度比例承擔剪力。剛度計算時，框架不折減，抗震墻折減到彈性剛度的20%-30%。③應考慮底層框架柱中地震作用產生傾覆力矩所引起的附加軸力。

3、避免樓板計算中不正確方法。①連續(xù)板計算不能簡單地用單向板計算方法代替。②雙向板查表計算時，不能忽略材料泊松比的影響，否則，由于跨中彎矩未進行調整，將使計算值偏小。

4、以電算結果的正確性不能作出鴿蝗評價。目前結構計算大多采用結構設計計算程序進行計算，如何對計算結果進行分析、評價，是一個非常重要的方面。必須根據(jù)工程設計的經驗對計算結果進行分析、判斷，根據(jù)其正確與否，決定能否作為施工圖設計的依據(jù)。

（二）從構造角度看應注意的問題：

1、注意構件最大配筋率和最小配筋率的限值。尤其是在抗震設計中既要保證建筑結構在地震發(fā)生時具有一定的延性，又必須滿足最小配筋的要求。

2、嚴格按照規(guī)范要求，保證鋼筋在各個部位所需滿足的錨固、延伸和搭接長度，材料選用也必須滿足強度要求。

3、為了防止屋面溫度應力引起的墻體開裂，必須采取有效的通風融熱措施。

第8篇：多層住宅建筑方案設計范文

一、總 論

1.項目建設背景

南方A市B房地產開發(fā)公司開發(fā)的“98佳園住宅小區(qū)” ，以高品質的開發(fā)建設，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為A市住宅小區(qū)樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評。為滿足A市城市居民21世紀新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經過全面認真的市場調研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復的分析比較，根據(jù)自前房地產市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇靠近c民族園，與“98佳園住宅小區(qū)”相連的現(xiàn)A市b廠區(qū)內，開發(fā)中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成÷片，建設繼“98佳園住宅小區(qū)”之后又一個高品質住宅小區(qū)。佳園一期銷售已基本結束，該公司和佳園小區(qū)良好的形象普遍得到A市市民和政府的認可，由于“佳園二期”與98佳園僅一墻之隔，這為本項目的開發(fā)帶來不可多得的商機。

根據(jù)A市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及白龍路片區(qū)控制性規(guī)劃要求，B房地產開發(fā)公司已同A市b廠以定點拆遷的方式達成協(xié)議，獲得該廠33333.5平方米生產用地。開發(fā)建設用地及土地用途性質的變更手續(xù)由A市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對產業(yè)結構調整的有關要求，A市D廠搬遷至高新技術開發(fā)區(qū)內。

該項目初步方案設計已經完成，“佳園二期”項目建議書已經省計委批準，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。

2.項目概況

(1)項目名稱：“佳園二期”項目。

(2)建設地點：A市白龍路。

(3)建設單位：B房地產開發(fā)公司。

(4)企業(yè)性質：國有。

(5)經營范圍：主營：房地產開發(fā)經營。兼營：建筑材料、

裝飾材料、室內外裝飾。

(6)公司類別：專營企業(yè)。

(7)資質等級：城市綜合開發(fā)二級。

(8)企業(yè)概況：B房地產開發(fā)公司是獨資國有房地產開發(fā)企 業(yè)，成立于1993年。6年來，該公司成功開發(fā)了關上中心區(qū)“宏興大廈”、錢局街職工宿舍項目、交林路職工宿舍，98佳 園住宅小區(qū)”等項目，總開發(fā)面積24萬平方米，形成一定的開發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開發(fā)經驗，并創(chuàng)出了佳園小區(qū)品牌效應，在A市房地產行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來了良好的經濟效益和社會效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展。“佳園二期”是該公司開發(fā)的高標準精品住宅小區(qū)。

(9)工程概況： “佳園二期”項目占地33333.5平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯(lián)排低層住宅10140平方米，地下停車庫15000平方米。經估算，工程總投資17623萬元，每平方米造價2316元。

(10)資金來源：本項目建設資金完全由B房地產開發(fā)公司自籌，不足投資通過預售房款解決。 根據(jù)收益計算，所得稅前項目的財務內部收益率為19.8%，財務凈現(xiàn)值(Ic=15%)517萬元，投資回收期2.9年。投資利潤率17.8%，利稅率26.2%，計算期內國家稅收2629萬元。財務分析結果表明，項目的社會效益和經濟效益較好。

3.可行性研究報告編制依據(jù)

(1)省計委計投[20xx]X X號文《關于“佳園二期”項目建議書的批復》;

(2)B房地產開發(fā)公司與A市D廠簽定的《國有土地轉讓造成房屋拆遷、停產損失的補償合同》以及《國有土地使用權轉讓合同》;

(3)A市規(guī)劃設計院《白龍路沿線控制性詳細規(guī)劃》;

(4)A市理工大學建筑工程學院設計研究院《“佳園二期”項目初步規(guī)劃方案》;

(5)白龍寺片區(qū)地質勘探資料;

(6)A市城市規(guī)劃局《A市土地使用變更通知書》;

(7)省審計事務所驗資證明;

(8)A市城市合作銀行資金證明;

(9)國家計委《建設項目經濟評價方法與參數(shù)(第二版)》;

(10)建設部《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》。

4.可行性研究報告研究范圍

根據(jù)“佳園二期”項目建議書批復和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經濟效益評價等。

5. 研究結論及建議

本項目屬房地產住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設資金完全自籌，現(xiàn)場建設條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和A市已有一部分收入較高的住房消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對A市住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。財務分析結果表明，項目經濟效益可行。本項目開發(fā)土地利用A市D廠生產用地，對盤活國有資產，推進國有企業(yè)產業(yè)結構調整，有明顯的社會效益。

從目前房地產市場分析，商品住宅結構性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準確的市場定位，調整戶型或面積，并做好工程建設規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設成本，盡量減小項目風險。

6.主要經濟技術指標

“佳園二期’’項目主要經濟技術指標見表3—1。

表3-1 “佳園二期”項目主要經濟技術指標

序號 項目名稱 單位 指標

1 總占地面積 平方米 33333.5

2 總建筑面積 平方米 76100

3 建筑容積率 1.4

4 小區(qū)綠化率 % 40以上

5 戶均面積 多層住宅 平方米/戶 A型100、B型160

聯(lián)排低層住宅 平方米/戶 260

6 地下停車庫車位 30平方米/車位 500個15000平米

7 綜合售價 多層住宅 元/平方米 2950

聯(lián)排低層住宅 元/平方米 3850

8 地下停車庫 元/位 7500

9 建設投資 萬元 17623

10 每平方米建設投資 元 2316

11 投資利潤率 % 17.7

12 全部投資財務內部收益率(稅前) % 18.7

13 全部投資財務凈現(xiàn)值(稅前) 萬元 379

14 全部投資投資回收期(稅前) 年 2.9

二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略

1、當前住宅市場現(xiàn)狀

進入20xx年以來，在加快住宅建設和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動下，以住宅為主體的房地產市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。主要表現(xiàn)在：

(1)商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。1992年房地產業(yè)超速發(fā)1993年下半年起宏觀調控，至1995年以后，房地產開發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢。1997年以后，商品房投資逐步增加，1998年，在國民生產總值增長的7.8%中，住宅建設的貢獻率達到1個百分點以上。

(2)在住房分配貨幣化和各地促進房地產市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。

(3)住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發(fā)展。近幾年來，住房消費信貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產市場的一大亮點。

(4)房地產二、三級市場聯(lián)動效應突出，三級市場漸趨活躍。房地產二、三級市場聯(lián)動從理論探討轉向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點。

2、A市商品房現(xiàn)狀與市場需求

A市城市住宅建設速度加快，城市居民人均居住面積1998年達到了10.98平方米，位居全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從A市城市居民住房構成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關市場調查資料，A市目前有26%的市民住房是“單位借房”，約39%屬“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購買的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在A市市民住宅構成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。

再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分別只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。

3.“精品住宅”的市場需求及發(fā)展

“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設的要求。隨著A市城市居民收入的日益增加，物質文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內寬敞、舒適，轉移到對住宅的功能、品質、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)A市城市經濟社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。“精品住宅’’的表現(xiàn)為：

3.1 住宅市場趨向細分化

隨著福利分房制度的結束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應該是啟己與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。前兩年，A市住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質高，售價合理，剛剛推出就賣掉60%以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細分化。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。市場對規(guī)劃、設計、營銷管理、施工質量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應隨之提高。

3.2 商品房市場進入品牌角逐時代

隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時，開發(fā)商也會逐漸認識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質，瞄準高品質商品住宅這一誘人的市場。在去年A市房地產及相關產業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉向開發(fā)商的品牌。“佳園一期”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個最好的例子。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有：

(1)先富者的市場潛力。A市改革開放20年來，經濟快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內大中城市中上水平，據(jù)有關資料統(tǒng)計，富裕家庭約占3%左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。

沿白龍路向前是新迎小區(qū)和大樹營、曙光、東華小區(qū)一帶，是A市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉化為現(xiàn)實需求。

(2)商業(yè)消費潛力。A市是面向東亞的國際性商貿旅游城市，發(fā)展商貿一直是A市經濟發(fā)展的重點之一。由于幾次博覽 會的成功舉辦，提高了A市在國際國內的知名度，為A市城市 經濟發(fā)展帶來前所未有的機遇，商貿旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機構眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨

旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像 98佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。

(3)項目區(qū)位市場潛力。“佳園二期”項目位于C民族園以南，環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。

3.3 戶內智能科技的運用成為住宅市場的亮點

戶內智能科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內部智能化設施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠超過普通的實體建材所能實現(xiàn)的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。

3.4 消費者對住宅質量和物業(yè)管理的關注

消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質量是購房者首要關注的問題。住宅質量要從幾個方面進行全面考慮。一是安全性方面，主要是結構安全和設備安全。二是功能性方面，住宅應具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結構，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。所以，住宅設計要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說，包括售后服務內容的物業(yè)管理與住宅本身的質量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。

3.5 住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)模化發(fā)展

前幾年，A市城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展過快，但開發(fā)規(guī)模偏小。目前A市已有各類資質的房地產開發(fā)企業(yè)200多個，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區(qū)外，大多規(guī)模較小，不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。新時代住宅不僅要求戶內居住舒適，有足夠的居住空間，功能設施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。A市目前開發(fā)的北辰小區(qū)、陽光小區(qū)等開發(fā)建設規(guī)模都在千戶以上，具有很強的市場競爭力。住宅開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發(fā)商向規(guī)模化方向發(fā)展。從A市最近兩年的房地產市場上也能看出這一變化，一批實力雄厚、具有豐富操作經驗的大型房地產開發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來，并占市場主導地位。

3.6 住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段

隨著A市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前，A市居民購房除直接居住或自用外，有近15%是用于投資保值、增值或出租，這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無關系。據(jù)有關資料統(tǒng)計，1990年A市城鎮(zhèn)居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年達到6243元，1997年比1995年實際增長42.4%。在居民消費支出中恩格爾系數(shù)已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%～10%，中高收入家庭為13%—16%，，富裕家庭占20%--30%，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，點將加快形成。個人購房的比例也由“八五”時期的28%增加到1997年的32%，目前這一比例已超過50%，并保持逐步上升的勢頭。

從以上分析可以看出，“佳園一期”、“北辰小區(qū)”、“陽光小區(qū)”、“金康園’’等的成功開發(fā)，預示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質開發(fā)已成為新趨勢，“佳園二期”市場 定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的。

4，當前住宅市場面臨的矛盾和問題

目前，以住宅為主體的房地產市場在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結構性、階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出，市場有效需求的不足。主要表現(xiàn)在以下三個方面：

(1) 商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。據(jù)有關資料統(tǒng)計，A市

空置商品房已達80余萬平方米，一些建設標準低，施工質量差，戶型不合理，設施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進一步增加。

(2) 住房制度改革未能達到預期進度，各種政策的落實未能實際到位，住宅市場消費需求的良性循環(huán)要有一個較長的形成過程。

(3) 市場發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴重不平衡。‘‘佳園二期”住宅開發(fā)也面臨住宅市場供大于求的矛盾。雖然隨著福利房的取消，房地產二、三級市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發(fā)育打下了一定的基礎，但目前結構性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在20xx年后將建成1000萬平方米的經濟適用房，低檔房市場供給量很大，對房地產價格將產生較大影響，導致本項目的開發(fā)有一定的市場風險。

5.營銷戰(zhàn)略

根據(jù)上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略：

5.1 確定項目整體形象

‘‘佳園二期’’ 與“98佳園”地塊相連。佳園小區(qū)已成功開發(fā)，其品牌形象得到了A市市民和政府的認同，在A市房地產市場有一定影響，建立了一定信譽。“佳園二期”處于C民族園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強調綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設計、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造21世紀高素質物業(yè)，開發(fā)繼“98佳園”之后又一個精品住宅小區(qū)。

5.2 “賣點”分析

‘‘佳園二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅銷售的“賣點”主要是：

(1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設，因此有突

出的環(huán)境特點。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設計，先期發(fā)售的佳園小區(qū)最成功的“賣點”或銷售的“熱點”就在于此。

(2)配套設施要能提供全面、綜合的配套服務，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。

(2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎上更加完善化，服務更加周到全面，管理高

質量、高水平。

(3) 小區(qū)住宅設計引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標準

檔次規(guī)劃設計和經營管理。除以上因素外，小區(qū)“賣點”還有消費者最為關心的價格、地段、開發(fā)商信譽以及市場定位等。

5.3 營銷推廣策略

高素質的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標準地經營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項目市場定位和開發(fā)特點，擬采用以下營銷推廣策略：

(1)廣告宣傳策略。

由于佳園小區(qū)的成功開發(fā)與經營，B房地產開發(fā)公司已在A市消費者心目中建立了良好的信譽，對后期項目的開發(fā)銷售較為有利。“佳園二期”項目要針對確定的目標群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點’’集中進行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、新聞會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據(jù)其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發(fā)成本。

(2)促銷策略。

1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：①銷售準備階段;②首次公開展銷和跟進銷售階段;③二次公開展銷及跟進銷售階段;④三次公開展銷及跟進銷售階段;⑤掃尾階段銷售。

應根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。

2)銷售對象及銷售時機。本項目銷售對象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費者;②收入較高或中、高收入的消費者;③駐A市辦事機構商用或商住;④其他消費者。最佳銷售時機根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定。

3)促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳;②內部認購;③人員直銷;④舉辦展銷會;⑤集團認購;⑥有針對性(銷售對象)的舉辦展銷會;⑦靈活多樣的付款方式;⑧工程質量、進度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾;⑨售樓現(xiàn)場樣板房促銷(佳園小區(qū)效果很好);⑩其他促銷手段。

5.4定價策略

(1)價格定位。

1)根據(jù)A市目前房地產屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類商品房銷售價格見表3-2。

表3-2 樓盤銷售價格情況表

(20xx年1、2月)

序號 名稱 房屋類型 區(qū)位 地段 最低價(元/平方米) 最高價(元/平方米)

1 紅塔花園 多層住宅 市西區(qū) 高新開發(fā)區(qū) 2520 2880

2 陽光花園 高檔商住 市南區(qū) 滇池路 2480 3880

3 星河明居 高檔住宅 市南區(qū) 交易會旁 3380 3880

4 寶海豪園 高檔住宅 市南區(qū) 關上寶海公園 3160 3730

5 盛達花園 多層住宅 市南區(qū) 春城路北段 2650 3020

6 鉆石豪苑 三層住宅 市東北 C民族園 3200 3900

從A市20xx年1、2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在2480～3880元之間;別墅式高級住宅每平方米3200-3900元之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。

2)98佳園第一期銷售價為2030—2580元/平方米，最高價為3、4樓，最低價是7樓。復式樓磚混結構為2380元/平方米，框架結構為2580—3088元/平方米。“佳園二期”價格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價格每平方米定在2800～3000元之間，聯(lián)排低層住宅每平方米定在3500～3900元之間，可研中分別取2950元和3850元，地下停車位每個75000元。

(2)價格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠;② 集團購買優(yōu)惠;③選擇購買優(yōu)惠;④特殊消費對象優(yōu)惠;⑤其他優(yōu)惠措施。

(3)價格浮動策略。宜采用浮動售價：①展銷會期促銷優(yōu)惠價;②限期銷售優(yōu)惠浮動價;③正常銷售期段浮動價;④其他浮動措施。

(4)定價方式。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)內環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。

三、項目選址及建設條件

1.項目選址

1999年以后，C民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨厚，今后A市將嚴格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內建設以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為A市的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進一步改善。C民族園片區(qū)內開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得。‘‘佳園二期”項目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設條件。

2.建設條件

2.1 位置優(yōu)越

“佳園二期”項目建設地塊位于C民族園1公里處白龍路主干道西側，空氣清新，水質優(yōu)良，周圍是龍華路、曇小路，主干道白龍路向前直通市中心區(qū)。沿白龍路一帶的住宅區(qū)，是該市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內人口眾多(僅新迎小區(qū)就有人口10萬人)，商業(yè)網點密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與C民族園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境形成鮮明的對比。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托C民族園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開發(fā)建設具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。

2.2 交通方便

已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達的交通網絡。公共汽車由A市的東、南、西三個方向開往佳園小區(qū)，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需10分鐘，到火車站15分鐘，到A市機場20分鐘。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長線，緊接春城路直達A市機場。由另一條主干道穿金路可連接A市城市南北方向交通動脈---北京路，并以東西方面交通干線---人民路交匯，往南是火車站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。

2.3 建設廠區(qū)“五通”條件具備

C民族園片區(qū)市政設施有;道路工程、排水工程、供水管網、電信管網、電力溝、路燈工程、煤氣管網、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設施。

供水;設施自來水管網供水。接入干管為DN300--DN800。從佳園一期預留口引入。

供電：D廠有現(xiàn)成的變電所(2*315KV.A)，電源不需重新引入。

煤氣：佳園一期建有開閉所，從預留口接入。

地質勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建筑做過地質勘探。

通信：直接由A市市話通信網接入

場地：建設場地為D廠內生產用地，土地平整，需要拆遷。

2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設施齊全

“佳園二期”與’98佳園小區(qū)、云山小區(qū)、白龍小區(qū)、世界花苑構成白龍寺住宅片區(qū)，區(qū)內商業(yè)、教育設施完備，交行、農行、建行在該區(qū)均設有營業(yè)網點，龍聚商場、新世紀購物廣場是小區(qū)的購物中心，附近有白龍幼兒園、云山小學等初等教育園地，西南林學院、A市理工大學建筑學院等院校也在該區(qū)周困，形成了良好的文化氛圍。

2. 5 土地征用情況

開發(fā)土地以定點拆遷方式獲得A市D廠生產用地33333.5平 方米，未用轉讓變更方式辦理用地手續(xù)。

四、建設規(guī)模及功能標準

1. 建筑面積和內容

根據(jù)省計委立項批復，佳園二期項目建設為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積76100平方米，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積10140平方米，地下停車庫15000平方米。

2. 功能設施標準

2.1建筑使用功能

20xx年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模"3口戶為主，戶結構以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展;學校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務半徑步行距離的要求;公共服務設施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。

20xx年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調是發(fā)序勢。套型的靈活性和適應性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達到國家預定的目標。

根據(jù)這一趨勢，“佳園二期”住宅建筑功能和配套設施按相應的標準規(guī)劃設計。

2.2 設施標準

住宅的室內環(huán)境，設備與設施，以及消防、安全防護等基本要求須符合《X X省城市住宅建設標準》和有關規(guī)范，并按中高檔住宅有關標準設計。

(1)住宅裝飾及設施標準：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。①外墻：高級外墻涂料;②內墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉;③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉;④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪;⑤門窗：高級塑鋼窗帶紗窗;分戶門：復合防盜門;戶內門：實木鑲板門，實木填芯蒙板門;⑥廚房設施：洗滌盆;⑦衛(wèi)生間設施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧陽臺：鋁合金封閉式陽臺;⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。

(2)小區(qū)配套設施：小區(qū)設有院內花園、草地、水池、休息廳、網球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風及火災報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。

2.3 住宅戶型規(guī)劃

根據(jù)“佳園二期” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下3種戶型：

多層住宅A戶型： 每戶建筑面積100平方米。

多層住宅B戶型： 每戶建筑面積160平方米。

聯(lián)排低層住宅C戶型： 每戶建筑面積260平方米。

多層住宅A、B兩種戶型各196套;聯(lián)排低層住宅39套

以上戶型在下一步單體設計時，還應根據(jù)消(費對象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間(臥室(單雙人間))、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間)的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排

3.工程項目一覽表

依據(jù)初步規(guī)劃方案，“佳園二期’主要工程項目見表3-3

表3-3主要工程量一覽表

序 號 項 目 名 稱 說 明

1 土建工程 建筑面積76100m2

1.1 1.2 1.3 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車庫 建筑面積50960m2建筑面積10140m2建筑面積15000m2

2 給排水工程 水箱、水池、水泵機房

3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū)

4 變配電工程(強電) 配電房變配電設備

5 照明工程 小區(qū)照明

6 通訊工程 普通申話配線(端子接單元口)

7 火災報警及安全監(jiān)視 公共場所火災報警，可視防盜門

8 通風工程 地下停車庫通風

9 閉路電視 住宅區(qū)

10 室外工程 室外綠化及部分道路場地

五、建設方案

1.建設場地環(huán)境

1.1 地形

建設場地為D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據(jù)“佳園一期” 地質勘察報告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為1901.41—1902.42米，高程差為1米左右。

1.2 場地自然條件

(1)地貌：場地位于A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準平原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。

(2)水文地質：根據(jù)“佳園一期”地質勘察結果，場區(qū)內地下水位高程為1900.60～1901.76米，地下水埋深-1.82 — -0.81米。根據(jù)場地水質分析結果資料，建筑場區(qū)范圍內地下水的化學類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結構中的鋼筋無腐蝕性。

(3)地震烈度：根據(jù)建設部建抗(1993)13號《關于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關規(guī)定的通知》和省建抗(1993)44號《關于抗震設防烈度有關規(guī)定的通知》，本工程按A市地區(qū)標準，設防烈度要求為8度。

(4)地基土工程地質評價：依據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》(GB50021—94)、《建筑地基基礎設計規(guī)范》(GBJ 7—89)、《建筑抗震設計規(guī)范》(GBJll—89)、《土的分類標準》(GBJl45—90) 。根據(jù)佳園小區(qū)地質勘察報告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積(沼)相堆積層組成，地質物理力學性質一般或較好，周圍場地內無不良地質現(xiàn)象。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為Ⅲ類建筑場地。

2.總體規(guī)劃布局

2.1 片區(qū)規(guī)劃

A市規(guī)劃局已對白龍路沿線C民族園片區(qū)做過控制性詳細劃，以園林旅游、休閑娛樂和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。

2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設計原則

(1)高綠化低密度;

(2)綜合服務配套設施齊全;

(3)戶型設計適應“升級換代”居住要求;

(4)體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風格。

2.3 總平面布局

“佳園二期”總平面略呈“T形布局，由4個地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置網球場和休息廳，小區(qū)設南北兩個主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內，合理布局區(qū)內空間，與“98佳園小區(qū)”內空間視覺相呼應，風格相協(xié)調。

2.4 交通組織

小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設標準規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設于小區(qū)北面主出人口，緊接北面20米寬這域規(guī)劃路。

2.5 規(guī)劃指標

根據(jù)“佳園二期”初步方案及建設規(guī)模，規(guī)劃指標見表3--4。

3.建筑方案設計

本工程設計涉及建筑、結構、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設計時需遵循有關的規(guī)范規(guī)定，單體設計時還應符合國家現(xiàn)行的有關強制性標準的規(guī)定。

表3-4 “佳園二期”項目建筑技術經濟指標

序 號 項 目 指 標

1 總用地面積 33333.5平方米

2 總建筑面積 ?6100平方米

3 地下建筑面積(地下停車場) 15000平方米

4 地上建筑面積 61100平方米

其中：多層住宅 50960平方米

聯(lián)排低層高檔住宅 10140平方米

5 建筑層數(shù)地上 2～7層

地下 1層

6 建筑總高 7—22米

7 建筑層高地上 2.8—4米

地下 3.6米

8 建筑容積率 1.4米

9 綠地率 40%以上

10 停車 地上 不停車

地下 500輛

3.1 建筑方案總體構思

建設地塊緊連“98傳園小區(qū)” ，背靠C民族園，位置居園區(qū)中北部?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“98佳園小區(qū)” 相呼應，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調統(tǒng)一。

同時考慮到，由于社會經濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風格和形式還應注意不受傳統(tǒng)風的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構成手法，體現(xiàn)建筑的時代息和21世紀新的居住理念。

3.2 平面設計

(1)住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結構大空間布局，條式結構可根據(jù)消費需求在設計時靈活組合，調整住宅平面空構成。住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準和有關規(guī)范要求。住宅經濟技術指標見表3-5。

表3-5 “佳園二期”項目住宅經濟技術指標

序 號 指標名稱 單 位 指 標

1 套內使用面積 平方米/套 80、128、208

2 住宅標準層總使用面積 平方米 48880

3 住宅標準層總建筑面積 平方米 61100

4 住宅標準層使用系數(shù) % 80

5 套內建筑面積

5.15.25.3 多層住宅A型多層住宅 B型聯(lián)排低層高檔住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260

6 戶內平均居住人數(shù) 人/戶 3.2

7 居住戶數(shù) 戶 431

8 居住人數(shù) 人 1379

(2)公用建筑。中心花園廣場地下設一層車庫，地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標準《汽車庫建筑設計規(guī)范》(JGJl00)的有關規(guī)定。物業(yè)管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。

3.3 立面設計

立面造型設計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周圍城市環(huán)境協(xié)調，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。

4.結構設計

根據(jù)“佳園一期”地質勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎和上部結構設計擬采用以下類型：

4.1 基礎選型及處理

(1)樁基礎：樁基礎應根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質和成樁質量，并根據(jù)實際地質勘探結果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質量。

(2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護、測量，攪拌樁單樁還應通過試樁確定。

4.2 上部結構

“佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結構;地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設防。

5.公用設施方案

本住宅區(qū)因與’98佳園相連，可利用部分佳園小區(qū)配套設施，并可借助本項目改善或彌補兩個小區(qū)配套設施的不足。

5.1 供水排水 ’

水源為城市自來水管網，進水管徑為DN200—DN800，由佳園小區(qū)預留口接入，并按住宅建筑給排水工程設計規(guī)范要求設計如下：

(1)用水標準和用水量。

住宅生活用水：140公升/人·日，K=1.4;

初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。

(2)給水。

1)設300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺，自動消防水泵2臺。建設區(qū)內已有水泵房。

2)在住宅屋頂設單元屋頂水箱(每單元一個)。

3)城市自來水進水管不小于DNl50，設一組水表裝置。

(3)室內給水和消防給水系統(tǒng)。

1)室內生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。

2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。

(4)室內外排水。

1)室內污水排放量按供水量的85%—90%估算，約173立方米。室內排水需經室外化糞池處理后，進入城市排污管網。

2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網系統(tǒng)，雨水量按A市地區(qū)暴雨強度公式計算。

5.2 供電

(1)供配電系統(tǒng)。

1)負荷等級：工程消防用電設備、設備機房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級負荷，其余負荷為三級。

2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內配電室增容后接出，配電房設自動化柴油發(fā)電機組作備用電源。

3)主要電力供應指標：設備容量2155kW，計算負荷1657kW，變壓器總裝機容量2134kV·A。目前廠內配電室變壓器裝機容量為2X 315kV·A。

4)計量方式：l0kV系統(tǒng)進線設專用計量柜，住宅每戶設專用磁卡式分戶電表。

(2)照明及電力設計。

1)配電方式：二級負荷按設備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其供電;三級負荷為單回路供電;每戶戶內設分戶箱，按5kW/戶計算。

2)照明設計：有正常照明、應急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標準按國家標準GB 133—90的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設安全出口標志燈;在通道及轉彎處，設疏散標志燈。

3)電力設計：消防設備按消防中心指令開停機;通風空調系統(tǒng)集中聯(lián)動控制;生活水泵和潛水泵按水位自動控制。所有遠程控制設備均設置手動控制功能。

5.3 供氣

采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標準估算(每戶每月40—50立方米) ，從98佳園小區(qū)預留口接人。

5.4 通風空調

(1)住宅空調。高級住宅可采用分體熱泵式空調器(掛璧式或立柜式)。由住戶自行購置(一般不需要)。

(2)通氣及防排煙設計。地下車庫設機械排氣系統(tǒng)，設管道或通風窗自然補風。安裝機械排煙系統(tǒng)，排風量按每小時6次氣計算。設備用房換氣次數(shù)為4～6次/小時(變配電房按10次/小時計算)。

5.5 弱電設計

(1)小區(qū)通信線路由A市市話網直接引入。

(2)高級商住兩用住宅設數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。

(3)數(shù)據(jù)語音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。

(4)小區(qū)范圍內設CCTV保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。出入口及重要部位設置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。

(5)小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由A市光纖電視網引入，每用戶設2～3個電視用戶盒。

(6)設火災自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。

6.消防

(1)建筑物周圍設環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應急條件。

(2)地下停車庫設防煙疏散樓梯間，采用室內自動噴淋消防或氣體消防設施、消火栓。

(3)小區(qū)室外按規(guī)范設消火栓。

(4)地下車庫按國家有關規(guī)范設置防火分區(qū)。

(5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設消防水池(花園水池及消防兩用)，按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。

7.環(huán)境保護

本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設備運行的噪聲污染。對上述污染擬采取以下措施進行治理： 、

(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經化糞池處理排人城市污水管道。

(2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。

(3) 噪聲：設備選型應盡量選用噪較低的，必要時對有關功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達到環(huán)保標準。

六、項目實施進度安排

本項目計劃在兩年半(29個月)左右的時間內建成。建設進度計劃如下：

20xx年1月20日：項目建議書批復。

20xx年2月23日～20xx年3月：編制可行性研究報告并報批。

20xx年5月—20xx年7月：建筑方案設計。

20xx年8月：綜合管網設計。

20xx年9月～20xx年11月：施工圖設計。

20xx年12月：報建、領取建設規(guī)劃許可證。

20xx年1月：工程開工。

20xx年3月：完成投資25%，開始預售。

20xx年8月：主體工程斷水。

20xx年12月—20xx年2月：單體工程驗收。

20xx年1月—20xx年3月：分項工程驗收。

20xx年6月：正式人住。

七、投資估算與資金籌措

1.投資估算

根據(jù)建設單位提供的“佳園一期”土建工程基礎數(shù)據(jù)，按本項目設計方案確定的建筑面積、結構、建設標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，估算總投資造價見表3-6和附表3-1。

表3-6“佳園小區(qū)” 項目投資估算 單位：萬元

序號 項 目 開發(fā)產品 分期計劃進度

成 本 1 2 3 4

1 土地費用 4500 4500

2 前期工程費 647 647

3 基礎設施建設費 2054 600 1454

4 建筑安裝工程費 7132 1090 5400 642

5 公共配套設施建設費 280 50 100 130

6 開發(fā)間接費 109 25 35 35 14

7 管理費用 285 90 90 90 15

8 銷售費用 713 50 250 250 163

9 開發(fā)期稅費 130 130

10 其他費用 544 90 90 364

11 不可預見費 1230 400 500 330

合 計 17623 7142 7949 20xx 522

2.資金籌措

本項目建設資金完全由建設單位自籌，B房地產開發(fā)公司使用自有資金8000萬元作為項目資本金;按國家對商品房銷售有關規(guī)定，不足資金可以從預售房款中解決，實行滾動開發(fā)，本項目需利用分期預售房款總計約9623萬元。詳見附表3-2。

八、經濟效益分析

1.住宅銷售價格

根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產市場的趨勢預測，考慮房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元;低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售價3001元。地下停車庫每個車位75000元，按80%即400個車位銷售計。

2.銷售進度及付款計劃

本項目計劃在3年內完成銷售，各年銷售計劃見表3-7表。

表3-7 各類建筑銷售計劃表(%)

項 目 合 計 1 2

多層住宅 100 15 60

聯(lián)排低層高檔住宅 100 10 60

地下停車場 100 10 60

所有業(yè)主均在兩年內付清房款，簽合同當年付一半，第二年再付一半。

考慮小區(qū)臨時停車的需要，20%的地下停車庫車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經營和管理。投入經營后第一年60%出租率，每個停車位每月280元;第二年以后出租率為100%，第二年至第五年，停車位每月300元，五年以后每月400元。

3.稅費率

本報告采用的各種稅費率見表3—8。

表3-8 稅費率表(%)

稅 費 項 目 稅費率 稅 費 項 目 稅費;

營業(yè)稅 5 土地增值稅 30、40、50超率累進

城市維護建設稅 7 公益金 5

教育費附加費 3 法定盈余公積金 10

企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8

房產稅(按租金) 12 不可預見費 7.5

4.盈利能力分析

項目在計算期內經營收入22089萬元，可獲利潤總額3132元，扣除所得稅1034萬元、公益金105萬元、公積金210萬任意盈余公積金168萬元后還有1616萬元可分配利潤。項目繳納的經營稅金為1215萬元，企業(yè)所得稅為1034萬元，土地增值稅為380萬元，合計繳納稅金2629萬元。詳見附表3-3—附表3-5。

項目全投資內部收益率(所得稅前)為19.8%，在預期可接受的內部收益率為15%時凈現(xiàn)值可達517萬元，投資回收期為2.9年。資本金內部收益率為13.1%。詳見附表3-6和附表3-7。

商品房投資利潤率=利潤總額/總投資X100%

=3132/17623X 100%=17.8%

商品房資本金凈利潤率=稅后利潤/資本金X100%

=2099/8000X 100%=26.2%

5.清償能力分析

本項目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機構借款，因此不存在還款問題。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產負債率可以一直保持為零。

6.資金平衡分析和資產負債分析

在項目計算期內，各期資金的來源與運用是平衡有余的。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產負債率可以一直保持為零，由附表3-9可見，在項目計算期內，項目的資產負債結構是很好的。資金平衡分析詳見附表3-8，資產負債分析詳見附表3-9。

7.敏感性分析

將開發(fā)產品投資、售房價格、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結果表明開發(fā)產品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。如果開發(fā)產品投資和售房價格分別向不利方面變動10%，全部投資內部收益率將分別下降至6.3%和4.8%，凈現(xiàn)值分別下降至—857萬元和—927萬元，均為負值;投資回收期則增加到3.5和3.?年;租

房價格和預售款回籠進度對收益的影響相對不敏感。根據(jù)測算，敏感因素的變動均不應超過基本方案6%左右的范圍，否則，項目收益風險較大。詳見表3-9及圖3-1。

表3-9敏感性分析表

序號 項 目 變動幅度(%)

內部收益率(%) 凈現(xiàn)值(萬元) 投資回收期(年)

0 基本方案 19.8 517 2.9

1 開發(fā)產品投資 +10 7.7 —867 3.5

-10 35.3 1901 2.7

2 售房價格 +10 33.9 1961 2.7

-10 6.5 —927 3.7

3 預售款回籠進度 +10 21.1 616 2.9

-10 17.0 246 3.3

4 租房價格 +10 19.9 523 2.9

-10 19.8 510 2，9

敏感因素變動(%)

圖3—1 敏感性分析圖(全部投資，所得稅前)

1一售房價格;2--預售款回籠進度;3一租房價格;

4--基準收益率;5一開發(fā)產品投資

8.臨界點分析

為考察對開發(fā)產品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對開發(fā)產品投資、售房價格、土地費用和售房面積等因素作臨界點分析，若期望的內部收益率為15%，則項目投資的臨界18281萬元，增加654萬元;每平方米售房價格的臨界點為2894元，下降107元;土地費用的臨界點為5069萬元，增加569萬元;售房面積的臨界點為70335平方米，減少2765平方米。詳見表3--10

表3-10 臨界點分析表

敏感因素 基本值 臨界點

全投資稅前內部收益率 19.8% 期望值 15.0%

開發(fā)產品投資(萬元) 17623 最高值 18281

售房價格(元/平方米) 3001 最低值 2894

土地費用(萬元) 4500 最高值 5069

售房面積(平方米) 73100 最低值 70335

9.主要經濟指標

本項目的主要經濟指標見表3—11。

表3-11 主要經濟指標表

序號 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注

Ⅰ11.11.2 建設規(guī)模房地產開發(fā)產品總建筑面積 商品房銷售其中：多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車場 出租房地下停車場 平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 7610073100509601003000

Ⅱ123456789 經濟數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金使用預售房款 經營收人 經營稅金及附加 總成本費用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅 萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元 000962344620742076 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均

Ⅲ12345676 財務評價指標商品房投資利潤率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤率全部投資內部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內部收益率(所得稅后)全部投資投資回收期(所得稅后)資本金內部收益率 %%%%年%年% 17.826。926.219.82.913.13.213.1

九、風險分析及對策

1.市場風險分析

(1)從A市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據(jù)統(tǒng)計，目前已積壓商品房達80萬平方米。除了市場有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價超過消費者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。

本項目市場定位為中高檔住宅，項目在區(qū)位、配套設施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定風險。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房價每平方米售價為1500--20xx元之間(中低檔商品房)，一套建筑面積65平方米的住房平均售價達9.75萬元～13萬元之間，相當于家庭年收入的7.2倍至9.6倍，

難以形成有效需求。本項目銷售房價是這一標準的近2倍，目前A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風險。

雖然目前A市房地產市場總的趨勢是供大于求，價格走低，銷售相對低迷，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴大內需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房的銷售前景看好。為保證項目成功，開發(fā)商應提高工程質量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風險。

(2)做好方案規(guī)劃。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應杜絕規(guī)劃設計單調、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設計上贏得消費者，減小項目的市場風險。

2.經營管理風險分析

(1)本項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風險。

(2)在項目實施中還應優(yōu)化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設成本費用;降低投資成本。從財務評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現(xiàn)值139萬元，增長36.5%;反之，利潤減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一。

(3)做好物業(yè)管理和售后服務工作。

3. 金融財務風險分析

本項目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風險，應采用多種付款方式促銷，可選擇采用：(1)‘次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成銀行按揭方式;(4)建筑分期付款+銀行按揭;(5)特惠免息分期付款;(旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預期回籠廠消減金融財務風險。

附表3-1項目總投資估算 單位(萬元)

序號 項 目 總投資 估算說明

1 開發(fā)建設投資 17623

1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地費用前期工程費基礎設施建設費 ’建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發(fā)間接費管理費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預見費財務費用 450064720547570

2 經營資金

3 項目總投資 17623

3.13.23.3 開發(fā)產品成本 固定資產投資經營資金 17623

附表3-2投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元

序號 項 目 合計 ] 2 3 4 5 6

1 總投資 17623 7142 7949 20xx 522

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自營資產投資自營資產投資借款建 設期利息自營資產投資方向調節(jié)稅 經營資金 開發(fā)產品投資其中：不含財務費用財務費用 1762317623 71427142 79497949 20xx20xx’ 522522

2 資金籌措 17623 7142 7949 20xx 522

2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 資本金預售收入預租收入其他收入借款 固定資產投資長期借款 自營資產投資人民幣借款 自營資產投資外幣借款 房地產投資人民幣借款 自營資產投資建設期利息借款 經營資金人民幣借款 80009623 6400742 16006349 20xx 522

附表3-3 售房收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元

序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915

1.1 1.2 1.3 可出售面積(車位)平均售價(元/平方米) 銷售比例(%) 73100100 9858298813 43860300160

2 經營稅金及附加 1207 81 443 522 160

2.1 2.2 2.3 營業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104

3 土地增值稅 380 19 133 171 57

4 商品房銷售凈收入 20350 1373 7478 8802 2697

附表3-4 租房收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元

序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

1 租房收入 152 20 36 48 48

1.1 1.2 1.3 可出租面積(車位) 單位租金(元/車位) 出租率(%) 60336060 1003600100 1004800100 1004800100

2 經營稅金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64

2.1 2.2 2.3 營業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.07 2.400.170.07

3 租金凈收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36

4 凈轉售收入 339.51 339.51

附表3-5損益表 單位：萬元

序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

1 經營收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48

1.11.21.3 商品房銷售收入 房地產租金收入 自營收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48

2 經營成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21

2.12.2 商品房經營成本出租房經營成本(攤銷) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21

3 出租房經營費用 78 12 21 22 22

4 自營部分經營費用

5 自營部分折舊、攤銷

6 自營部分財務費用

7 經營稅金及附加 1215 81 443 523 162 3 3

8 土地增值稅 380 19 133 171 57

9 利潤總額 3132 207 1149 1358 414 2 2

10 彌補以前年度虧損

11 應納稅所得額 3132 207 1149 1358 414 2 2

12 所得稅 1034 68 379 448 137 1 1

13 稅后利潤 2099 138 770 910 277 2 2

公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 105210168 71411 387762 469173 142822

14 加：年初未分配利潤 43 220 220 220

15 可供投資者分配的利潤 107 635 921 434 222 1

16 應付利潤 1616 64 415 701 214 222 1

A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1

17 年末未分配利潤 43 220 220 220

附表3-6 財務現(xiàn)金流量表(全部投資) 單位：萬元

序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.11.21.31.41.51.61.7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收人 回收固定資產余值 回收經營資金 ’ 凈轉售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340

2 現(xiàn)金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26

2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定資產投資(含方向稅)開發(fā)產品投資(不含投資費用) 經營資金 . 自營部分經營費用 出租房經營費用 經營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3801034 7142811968 7949443133379 20xx12523171448 5222116257137 2231 2231

3 凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715 221737 3622099

4 所得稅前凈現(xiàn)金流量累計所得稅前凈現(xiàn)金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747 232770 3633132

計算指標 所得稅前所得稅后內部收益率(FIRR) 19.8% 13.1%財務凈現(xiàn)值(FNPV) 517 -203。投資回收期(年) 2.92 3.16 基準收益率(/。) 15.00% 15.00%

附表3-6 財務現(xiàn)金流量表(資本金) 單位：萬元

序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收入 回收固定資產余值 回收經營資金 凈轉售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340

第9篇：多層住宅建筑方案設計范文

課程設計應該提前準備，緊跟課程內容，充分挖掘業(yè)余時間，在不同階段不斷地修改完善相應的內容。把課程設計與教學同步進行。這樣,在不增加停課設計時間的情況下,加大了課程設計的時間跨度,從而為提高課程設計質量提供了條件。通過系統(tǒng)教學把設計能力的培養(yǎng)擴展到課堂教學與課程設計這兩個教學環(huán)節(jié)中,使兩個教學環(huán)節(jié)成為有機整體,有利于學生對建筑設計能力的掌握。

1.1建筑施工圖方案草圖設計階段

通常的情況下，課程上完了緒論、平面圖、剖面圖、立面圖，也就是前四章的內容后，再加上早期工程制圖已上完，學生對房屋施工圖的方案設計已有了初步的認識，這時可以布置任務書，任務書的內容可以按教材上的任務書，單元式多層住宅樓設計。設計之前可查閱有關資料，進行施工方案設計。先進行草圖構思，解決建筑功能分區(qū)與環(huán)境協(xié)調、平面構成、平立剖相互關系等問題,可要求學生做出若干個方案進行比較,在教師的指導下確定較為合理和完整的方案,并進一步細化尺寸及構造。平面設計是關鍵，先從平面入手，同時認真分析剖面及立面的可能性和合理性，綜合考慮三者的關系，按完整的三維空間概念去進行設計。建筑平面設計包括單個房間平面設計及平面組合設計，單個房間設計是確定房間的面積、形狀、尺寸以及門窗的大小和位置，而平面組合設計是根據(jù)各類建筑功能要求，抓住使用房間、輔助房間、交通聯(lián)系部分的相互關系，結合基地環(huán)境及其它條件，采取不同的組合方式將各單個房間合理地組合起來。施工圖的方案設計完后，上交進行第一次修改。

1.2構造設計階段

民用建筑的組成分為六大部分,即墻體、基礎、樓板地面、樓梯、屋頂、門窗。在課程中每一組成部分分一章講解，每講完一章指導學生在自已的建筑施工方案圖上作出相應部分的細部修改,課程上完后整個修改過程就進行完畢。這樣既鞏固了所學的理論知識，夯實基礎，又加強了理論與實際的聯(lián)系，學生也能把看似松散的教學內容整合成一體。同時利用了課后時間，節(jié)省了課程設計的時間。樓梯是建筑物中重要的部件。樓梯的凈高在平臺部位應大于2m；在梯段部位上應大于2.2m。在平臺下設出入口，當凈高不足2m時，可采用長短跑或利用室內外地面高差等方法予以解決。所以在本章節(jié)中作一個樓梯的大作業(yè)，包括平面圖及剖面圖的設計，為以后的課程設計打下堅實的基礎。

2設計周階段

在設計周階段，指導老師要拿出詳細的指導任務書，以指導學生完成設計任務規(guī)定的完整施工圖的設計。對于初學者來說，沒有實踐經驗，不知道一套建筑施工圖的完整內容，容易漏掉一些細節(jié)，并且對圖紙的內容往往表達不全，不完整，并且對已學過的制圖規(guī)范記得不清，畫圖順序顛倒，因此畫圖前要作出相應的要求和規(guī)定，以便作出質量較高、幅面較為整潔的設計圖紙。對于設計指導任務書，其主要內容如下。

2.1圖紙一律用手工繪制

2.2合理的圖面布置

要進行合理的圖面布置(包括圖樣、圖名、尺寸、文字說明及技術經濟指標)，做到主次分明、排列均勻緊湊、線型分明、表達清晰、投影關系正確，符合制圖標準。

2.3繪圖順序

一般是先平面，然后剖面、立面和詳圖；先用硬鉛筆打底稿，再加深；同一方向或同一線型的線條相繼繪出，先畫水平線(從上到下)，后畫鉛直線或斜線(從左到右)；先畫圖，后注寫尺寸和說明。一律采用工程字體書寫，以增強圖面效果。

2.4重視尺寸及名稱的標注

①外部尺寸、內部尺寸、縱、橫定位軸線編號及門窗編號、標注房屋各組成部分的標高情況、從平面圖中可以看出樓梯的位置、樓梯間的尺寸、起步方向、樓梯段寬度、平臺寬度、欄桿位置、踏步級數(shù)、樓梯走向等內容；②注意線型的粗、中粗、細線的應用區(qū)別；③在底層平面圖中，通常將建筑剖面圖的剖切位置用剖切符號表達出來；④建筑平面圖的下方標注圖名及比例，底層平面圖應附有指北針表明建筑的朝向；⑤建筑平面中應表示出各種設備的位置、尺寸、規(guī)格、型號等，它與專業(yè)設備施工網相配合供施工等用，有的局部詳細構造做法用詳圖索引符號表示。

3注意問題