商品房預(yù)售管理辦法精選(九篇)

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第1篇：商品房預(yù)售管理辦法范文

第二條 本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

第三條 本辦法適用于我區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房預(yù)售的管理。

第四條 區(qū)住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局(以下簡稱區(qū)住建局)負(fù)責(zé)我區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房預(yù)售管理工作。

第五條 商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向區(qū)住建局申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。

第六條 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件

（一）已交付全部國有土地使用權(quán)出讓金，取得國有出讓土地使用權(quán)證書。

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

（三）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第七條 開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

（一）商品房預(yù)售許可申請表原件1份。

（二）《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。

（三）《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程用地許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》。

（四）監(jiān)理公司簽證的投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明（原件1份）。

（五）工程施工合同及質(zhì)監(jiān)部門關(guān)于施工進(jìn)度的說明（房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊原件1份）。

（六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖（原件1份）。

（七）房屋主要樓層或戶型平面圖、剖面圖。

（八）各套住房預(yù)售幅度價格及花名冊。

（九）商品房預(yù)售方案（原件1份）。

（十）經(jīng)審查合格的相關(guān)技術(shù)資料。

第八條 商品房預(yù)售許可依下列程序辦理

（一）受理 開發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全的，區(qū)住建局應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具受理通知書；材料不齊全的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者5日內(nèi)一次性書面告知需要補(bǔ)充的材料。

（二）審核 對開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進(jìn)行審核。開發(fā)企業(yè)對所提交材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

（三）許可 經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，區(qū)住建局應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。

經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請不符合法定條件的，區(qū)住建局應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定，書面決定應(yīng)當(dāng)說明理由，告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并送達(dá)開發(fā)企業(yè)。

商品房預(yù)售許可決定書、不予商品房預(yù)售許可決定書應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的行政許可專用印章，《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)加蓋區(qū)住建局的印章。

（四）公示 區(qū)住建局作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查詢。

第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房屋購買人出示商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售廣告應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的批準(zhǔn)文號。

第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得的款項(xiàng)，必須按照規(guī)定用于該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。

商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由區(qū)住建局制定。

第十一條 商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向區(qū)住建局、區(qū)國土局辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。

商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)可以委托人辦理。委托人辦理的，應(yīng)當(dāng)有書面委托書。

第十二條 商品房的銷售價格，可以按套（單元）計(jì)價，也可以按套內(nèi)建筑面積計(jì)價或者按建筑面積計(jì)價。

商品房的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。

按套（單元）計(jì)價或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價的，商品房買賣合 同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

第十三條 計(jì)算商品房的面積，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和有關(guān)部門公布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》及其他有關(guān)規(guī)定。

第十四條 銷售商品房時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案及住宅小區(qū)各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施的建筑面積、用地面積和承諾事項(xiàng)，在項(xiàng)目所在地或者銷售地點(diǎn)進(jìn)行公示，并不得對商品房的質(zhì)量、面積、性能和周圍環(huán)境等情況作引人誤解的虛假宣傳。

第十五條 銷售商品房設(shè)有樣板房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付商品房的質(zhì)量、設(shè)施、裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

第十六條 商品房交付使用時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)載明保修范圍、保修期限和保修單位等內(nèi)容。商品房在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并具體載明使用注意事項(xiàng)。

第十七條 商品房保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?qū)ι唐贩窟M(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第十八條 商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測單位進(jìn)行檢測。經(jīng)檢測確認(rèn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房，其檢測費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)；經(jīng)檢測確認(rèn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格的，其檢測費(fèi)用由購買人承擔(dān)。

第十九條 預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人依法到市房管局、土地管理部門辦理權(quán)屬證書的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助，并提供必要的證明文件。

由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第二十條 開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，由區(qū)住建局責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取預(yù)售款1%以下的罰款。

第2篇：商品房預(yù)售管理辦法范文

1 國家為進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，先后出臺了一系列的法律法規(guī)及相關(guān)政策。

商品房預(yù)售制度，是我國房地產(chǎn)業(yè)最基本、最重要的制度之一。為規(guī)范商品房預(yù)售行為，保障交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，先后出臺了一系列的法律法規(guī)及相關(guān)政策。

1.1 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中的規(guī)定：

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四章第四十四條規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四章第四十五條規(guī)定：商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。

1.2 《城市商品房預(yù)售管理辦法》中的規(guī)定：

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第九條規(guī)定：商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

1.3 建房[2010]53號《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》中的規(guī)定：

該通知第一條規(guī)定：加強(qiáng)商品住房預(yù)售行為監(jiān)管。未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動。取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將企業(yè)自留房屋在房屋所有權(quán)初始登記前對外銷售，不得采取返本銷售、售后包租的方式預(yù)售商品住房，不得進(jìn)行虛假交易。

1.4 國發(fā)〔2010〕10號《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》即《新國十條》中的規(guī)定：

該通知第九條規(guī)定：對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售。

2 從商品房預(yù)售的各個環(huán)節(jié)著手，進(jìn)一步加強(qiáng)管理。

2.1 進(jìn)一步建立健全規(guī)范商品房預(yù)售的法律法規(guī)，尤其是對開發(fā)企業(yè)非法預(yù)售行為的處罰方面的法律法規(guī)。

對于不符合預(yù)售條件，沒有取得《商品房預(yù)售許可證》而非法預(yù)售的行為，目前缺乏強(qiáng)有力的法律法規(guī)的支持。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六十七條規(guī)定：違反本法第四十四條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

但此條沒有明確核定什么是違法所得以及罰款的處罰額度。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十三條規(guī)定：開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

此條同樣沒有明確核定什么是違法所得，對已收取的預(yù)付款1%以下的罰款的規(guī)定較籠統(tǒng)，可操作性不強(qiáng)。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定：違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

此條同樣沒有明確核定什么是違法所得，對已收取的預(yù)付款1%以下的罰款的規(guī)定較籠統(tǒng)，可操作性不強(qiáng)。

2.2 嚴(yán)格商品房預(yù)售條件的審核。

2.2.1 要嚴(yán)格商品房預(yù)售條件的審核，除檢查是否持有土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證外，要現(xiàn)場勘察，對施工進(jìn)度及投入開發(fā)建設(shè)資金進(jìn)行審核。另外，還要審核工程項(xiàng)目是否嚴(yán)格按規(guī)劃部門所批進(jìn)行施工，對違反規(guī)劃的行為，同樣要加大處罰力度。

2.2.2 目前，在很多城市，項(xiàng)目工程還沒冒出地面，就已經(jīng)開始賣房，甚至有些項(xiàng)目“四證”不全，都敢收錢。因此，針對這種情況，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要對非法預(yù)售行為進(jìn)行定期的清理整頓，最大程度地規(guī)避開發(fā)企業(yè)卷款潛逃，維護(hù)交易公平，保障社會穩(wěn)定。

2.3 核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》后，對開發(fā)企業(yè)預(yù)售行為實(shí)施動態(tài)監(jiān)管。

2.3.1 加強(qiáng)對商品房預(yù)售款的監(jiān)管。

完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。商品房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，以確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)。對于個別開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期糾正，并給予大力度的處罰，切實(shí)維護(hù)購房者的合法權(quán)益。

2.3.2 加強(qiáng)對商品房預(yù)售合同的監(jiān)管。

應(yīng)嚴(yán)格商品房預(yù)售合同的登記備案。各開發(fā)企業(yè)應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)，持商品房預(yù)售合同到住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理登記備案手續(xù)。各開發(fā)企業(yè)不得擅自更改購房者姓名，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要嚴(yán)格預(yù)售商品房的退房管理，預(yù)防變相的倒房現(xiàn)象，維護(hù)商品房市場的正常交易秩序。

第3篇：商品房預(yù)售管理辦法范文

申請人：丁某，女，1976年2月26日出生，漢族，四川省榮縣人。聯(lián)系電話：座機(jī)：

請求事項(xiàng)：

請巴中市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司立即退還申請人購房誠意金5萬元。

事實(shí)與理由：

2008年2月26日，巴中市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司某樓盤D3項(xiàng)目部與申請人丁某簽訂了《協(xié)議》。當(dāng)日，申請人繳納了現(xiàn)金5萬元。并蓋有巴中市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司某樓盤D3項(xiàng)目部財(cái)務(wù)專用章。截止今日（2009年2月18）近一年，貴司未與申請人簽訂《商品房預(yù)售合同》。2009年2月18日，申請人親自到巴中市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場營銷部詢問，告知1、可以退房，按協(xié)議退；2、以其它房源調(diào)換。同時，要2010年底才能交換。經(jīng)查詢巴中市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所開發(fā)的項(xiàng)目名稱某樓盤A區(qū)7幢。2009年1月15日才辦理（2009）房預(yù)售證第01號。而與申請人簽訂協(xié)議約定某樓盤D3項(xiàng)目部至今都未辦理其商品房預(yù)售許可證，也無權(quán)出賣根本不能確定的房屋。申請人所交的5萬元誠意金，長達(dá)近一年貴司都沒有通知申請人簽訂其正式商品房預(yù)售合同。實(shí)際上，貴司根本不能與申請人簽訂其商品房預(yù)售合同。不是申請人不誠意，相反，確是貴司不誠意，嚴(yán)重違反《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《商品房預(yù)售管理辦法》、民法通則及合同法的相關(guān)規(guī)定。

根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第四十五條第三款：“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”“《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。”最高人民法院關(guān)于《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》。第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

綜上，2008年2月26日，申請人繳納了5萬元的誠意金。根據(jù)協(xié)議第2頁第十二、十三條約定，在近一年中，貴司既沒有通知簽訂正式的商品房買賣合同，也沒有書面告知某樓盤D3項(xiàng)目部不能開發(fā)實(shí)施，現(xiàn)由貴司承擔(dān)。更沒有取得某樓盤D3組商品房預(yù)售許可證。其不誠信，顯爾易見。貴司不應(yīng)扣除任何費(fèi)用。故懇請貴司立即退還所交的5萬元現(xiàn)金。

此致

巴中市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

巴中市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司某樓盤D3項(xiàng)目部

申請人：

二00九年二月十八日

附：

第4篇：商品房預(yù)售管理辦法范文

1是否確認(rèn)房主真實(shí)身份買賣雙方;

2、是否明確雙方違約責(zé)任;

3、是否標(biāo)明付款過戶時間;

4、是否注明費(fèi)用交接時間;

5、學(xué)會使用補(bǔ)充協(xié)議。

【法律依據(jù)】

第5篇：商品房預(yù)售管理辦法范文

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售;登記備案;預(yù)告登記

        一、我國現(xiàn)有法律對商品房預(yù)售登記的法律規(guī)定

        隨著土地有償轉(zhuǎn)讓制度在我國的實(shí)施，房地產(chǎn)市場得以迅速發(fā)展，商品房預(yù)售作為一種售房制度也由之產(chǎn)生。為規(guī)范商品房預(yù)售市場，目前我國相關(guān)商品房預(yù)售的法律規(guī)定主要如下：《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與預(yù)購方簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)?！钡?3條還規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)未按本辦法預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得，并可以處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第27條第2款也規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案?！鄙鲜鲞@些條款是我國法律對商品房預(yù)售登記備案的相關(guān)規(guī)定，面對新興的房地產(chǎn)業(yè)，法律法規(guī)之所以如此規(guī)定，毋庸置疑是為了規(guī)范房地產(chǎn)交易市場，保護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)利，因?yàn)樵谏唐贩款A(yù)售買賣中，預(yù)購人和預(yù)售人因信息不對稱而導(dǎo)致地位的不對等，預(yù)售方向來處于強(qiáng)勢地位，預(yù)購人則因信息的缺乏而處于弱勢地位，因此為保護(hù)預(yù)購人免遭預(yù)售房“一房二賣”、“一房多賣”、預(yù)售后抵押等侵害預(yù)購人權(quán)利的現(xiàn)象出現(xiàn)，法律法規(guī)規(guī)定了商品房預(yù)售登記備案制度，但是對商品房預(yù)售登記備案性質(zhì)如何、以及預(yù)售登記備案到底對預(yù)售合同雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)有何影響并未作出明確規(guī)定，這使得在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)交易中，預(yù)售方“一房二賣”、“一房多賣”、預(yù)售后抵押等違約現(xiàn)象并未減少，預(yù)購人的權(quán)利從而也沒有充分得到保護(hù)。

        二、商品房預(yù)售登記備案的法律性質(zhì)

        登記備案是個關(guān)聯(lián)詞組。登記，其含義是當(dāng)事人把有關(guān)事項(xiàng)向主管機(jī)關(guān)提出申請，以得到明確解決，是一個法定程序的過程。備案，其含義是向主管機(jī)關(guān)報告并存案以備查考。登記備案組成的概念是，經(jīng)過法定程序的有關(guān)處理事項(xiàng)存案歸檔，以備考察[1]。

        目前我國的法律法規(guī)、規(guī)章僅規(guī)定了開發(fā)商在預(yù)售商品房時負(fù)有對商品房預(yù)售合同的登記義務(wù)，卻并未規(guī)定登記對合同效力的作用，所以登記備案對商品房預(yù)售合同的效力在實(shí)踐操作中也是各不相同，難以達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識，目前，對登記備案的效力散件在地方性法規(guī)之中。如《廣州市商品房預(yù)售管理實(shí)施辦法》第14條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到市交易登記機(jī)構(gòu)辦理審核、登記手續(xù)。對證件齊備的，市交易登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理之日起20日內(nèi)予以登記。凡未經(jīng)審核、登記的商品房預(yù)售行為無效?！薄吨楹Ｊ蟹康禺a(chǎn)登記條例》第47條規(guī)定：“商品房預(yù)售人不依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，造成預(yù)售合同無效……”《上海市房地產(chǎn)登記條例》第32條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)權(quán)利文件，當(dāng)事人未辦理前款所列文件登記的，不得對抗第三人?！盵2]《廣東省高級人民法院關(guān)于〈合同法〉施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問題的指導(dǎo)意見》第19條規(guī)定：“預(yù)售合同未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，不影響預(yù)售合同的效力。但雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為合同生效條件的，從其約定?！盵3]由此可見，實(shí)踐中對商品房預(yù)售登記備案的效力大致有以下幾種：一是將登記備案作為商品房預(yù)售合同的生效要件，非經(jīng)登記，商品房預(yù)售合同不生效力；二是將登記備案作為商品房預(yù)售合同的對抗要件，非經(jīng)登記，不具有對抗第三人的法律效力；三是將登記備案作為當(dāng)事人自由意志的選擇，視當(dāng)事人的約定而確定商品房預(yù)售合同的法律效力。

        筆者認(rèn)為，雖然地方性法規(guī)規(guī)定了登記備案對商品房預(yù)售合同的效力影響，但作為上位法的法律卻并未明確規(guī)定登記備案的法律性質(zhì)及其對商品房預(yù)售合同效力的影響，致使實(shí)踐中莫衷一是。從分析我國法律法規(guī)及規(guī)章對商品房預(yù)售合同登記備案的現(xiàn)有規(guī)定來看，筆者認(rèn)為商品房登記備案具有很強(qiáng)的公法色彩，是行政機(jī)關(guān)為了方便對房地產(chǎn)市場的行政管理而作此規(guī)定，其和私法上的登記行為有著根本的區(qū)別，主要體現(xiàn)在以下四個方面：

首先從登記主體來看，目前我國法律法規(guī)及規(guī)章將登記備案義務(wù)作為預(yù)售方的一項(xiàng)法定義務(wù)，預(yù)售方與預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方即負(fù)有將商品房預(yù)售合同到法定部門登記的義務(wù)，這與民事權(quán)利登記有著根本的不同。民事權(quán)利登記建立在當(dāng)事人協(xié)商的基礎(chǔ)之上，登記的主體是民事權(quán)利主體，經(jīng)過雙方的協(xié)商，任何一方都有可能成為登記的權(quán)利主體，而商品房預(yù)售合同的登記主體法律則規(guī)定只是預(yù)售方的義務(wù)，排除了預(yù)購人要求進(jìn)行登記的權(quán)利，這和民事登記是不相符合的。

        其次，從意思表示上來看，民法上的登記發(fā)端于當(dāng)事人自由意志的表達(dá)，雙方通過自由協(xié)商來確定登記的行使，而商品房預(yù)售登記備案是由法律強(qiáng)行規(guī)定，使開發(fā)商負(fù)擔(dān)此種義務(wù)，并非預(yù)購人與開發(fā)商真正意義上的意思表示，有悖于民法上登記的意思表示要件。

第6篇：商品房預(yù)售管理辦法范文

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證，沒有該證的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

3、建筑工程用地規(guī)劃許可證，建筑工程用地規(guī)劃許可證是辦理建筑工程用地規(guī)劃許可證后必須經(jīng)過的程序。

4、建設(shè)工程施工許可證，建設(shè)工程施工許可證是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。

5、商品房預(yù)售許可證，商品房預(yù)售證的主管機(jī)關(guān)是廈門市城市綜合開發(fā)管理辦公室，證書由市開發(fā)辦統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。

第7篇：商品房預(yù)售管理辦法范文

買二手房，只要辦妥了買賣手續(xù)就能搬進(jìn)去。

【法律依據(jù)】

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第四條，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市商品房預(yù)售管理；省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理；市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

第8篇：商品房預(yù)售管理辦法范文

一、已經(jīng)設(shè)定土地使用權(quán)抵押的土地上開發(fā)的商品房或者設(shè)定在建工程抵押的未完工商品房是否可以預(yù)售？如果可以，如何解決抵押權(quán)人和買受人之間的權(quán)利沖突？

為了籌集資金，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在向金融機(jī)構(gòu)借款時，往往以土地使用權(quán)或者在建工程作為抵押物。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第47條第2款和《擔(dān)保法》第34條第1款第3項(xiàng)的規(guī)定，是允許以土地使用權(quán)作為抵押物的。對在已經(jīng)設(shè)定土地使用權(quán)抵押的土地上開發(fā)的商品房，無論是《城市房地產(chǎn)管理法》還是具體的行政法規(guī)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、行政規(guī)章《城市商品房預(yù)售管理辦法》都沒有關(guān)于禁止預(yù)售的規(guī)定，只是規(guī)定商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)（見《城市房地產(chǎn)管理法》第44條，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第27條第2款，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第7條和第10條第1款）。關(guān)于在建工程，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定在建工程可以用作抵押物，其第3條第5款規(guī)定，“在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為?！辈⑶覜]有關(guān)于禁止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)對已經(jīng)辦理在建工程抵押手續(xù)的在建工程申請辦理商品房預(yù)售許可證的規(guī)定。而且在實(shí)踐中，房地產(chǎn)管理部門在這種情況下也都為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)辦理了商品房預(yù)售許可證。在買受人與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)簽訂預(yù)售商品房買賣合同并支付了絕大部分乃至全部房價款之后，但取得房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證之前，如果因房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)沒有及時履行借款合同中的還款義務(wù)，債權(quán)人行使抵押權(quán)，則買受人享有的取得預(yù)售商品房所有權(quán)和土地使用權(quán)的期待權(quán)，也就不復(fù)存在。如果房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)營狀況已經(jīng)發(fā)展到這種地步，買受人要收回已經(jīng)支付的房價款，實(shí)際上已基本沒有可能。為了防止因商品房預(yù)售后交房時間過長、不確定因素多而大量發(fā)生的買受人風(fēng)險大、權(quán)利受侵害情況多的問題，保障買受人的消費(fèi)者權(quán)益，有些省市已經(jīng)將房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可的條件提高。如從今年1月1日起，上海市和廣東省將申請商品房預(yù)售許可的工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定為：七層以下（含七層）商品房項(xiàng)目，應(yīng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；八層以上（含八層）商品房項(xiàng)目，應(yīng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)2／3以上（不得少于七層）；這就意味著，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)必須在完成總投資額的約50%后，才能進(jìn)行商品房預(yù)售。但是，這并不能有效或者比較根本地解決問題。

平衡借款合同債權(quán)人和預(yù)售商品房買受人之間的這種權(quán)利或者利益沖突，考慮現(xiàn)行的法律規(guī)定和確定解決問題的價值取向是必須的。從現(xiàn)行法律規(guī)定上分析，《擔(dān)保法》第49條第1款規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效?！钡?款規(guī)定：“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案?！?《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條第1款規(guī)定：“預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。” 《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第37條第2款規(guī)定：“經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租?！绷硗?，國家工商行政管理局和國家建設(shè)部2000年制定的gf-2000-0171《商品房買賣合同》（示范文本）第12條規(guī)定：“出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛?！保ㄖ档脤Ρ群妥⒁獾氖?，國家工商行政管理局和國家建設(shè)部此前制定的gf-95-0171《商品房購銷合同》（示范文本）第23條規(guī)定：“甲方（房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)）保證在交接時該商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，保證在交接時已清除該商品房原由甲方設(shè)定的抵押權(quán)?！?-著重號系作者所加。）可以看出，立法的價值取向在于側(cè)重保護(hù)買受人的利益。但是，由于法律規(guī)定上的“應(yīng)當(dāng)”并不等于社會現(xiàn)實(shí)中的“必然”，這些規(guī)定就存在一些嚴(yán)重的問題。第一，在土地使用權(quán)或者在建工程已經(jīng)抵押的情況下，作為出賣人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是難以在實(shí)質(zhì)上保證預(yù)售商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛的。第二，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)的行為具有什么樣的法律效力？如果商品房預(yù)售人沒有履行辦理登記備案的義務(wù)，買受人又能得到什么樣的法律保護(hù)？第三，如果房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)通知抵押權(quán)人并告知買受人土地使用權(quán)或者在建工程已經(jīng)抵押的情況，買受人的權(quán)利又如何保護(hù)？從價值取向而言，作為消費(fèi)者的買受人，其利益應(yīng)當(dāng)?shù)玫絻?yōu)先的保護(hù)。那么，現(xiàn)行的法律規(guī)定就需要予以完善，或通過國家的行政干預(yù)使買受人的利益得到切實(shí)有效的保障。筆者建議完善有關(guān)法律規(guī)定如下：已經(jīng)設(shè)定土地使用權(quán)抵押的土地上開發(fā)的商品房或者已經(jīng)設(shè)定在建工程抵押的商品房可以預(yù)售，但房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)要求房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)提交經(jīng)土地管理部門或者房地產(chǎn)管理部門蓋章確認(rèn)有效的、抵押權(quán)人關(guān)于商品房預(yù)售合同一旦簽訂其抵押權(quán)自行消滅的聲明。這樣規(guī)定并不一定會損害抵押權(quán)人的利益，因?yàn)橥耆梢酝ㄟ^買受人預(yù)購商品房抵押貸款（按揭貸款）或者約定房價款支付的方法，使抵押權(quán)人的債權(quán)得到有效的保障。

二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)與第三人發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛時，人民法院能否對已經(jīng)簽訂商品房預(yù)售合同的、但買受人尚未取得權(quán)屬證書的預(yù)售商品房予以查封或者執(zhí)行。

一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)與第三人發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛時，人民法院對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)享有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)或者具有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的權(quán)利都可以予以查封或者執(zhí)行，除非這種財(cái)產(chǎn)或者權(quán)利上已經(jīng)設(shè)定了擔(dān)保權(quán)且其數(shù)額不大于擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。由于房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移

以政府或其職能部門辦理登記手續(xù)為要件，而已經(jīng)簽訂商品房預(yù)售合同的、但買受人尚未取得權(quán)屬證書的預(yù)售商品房的財(cái)產(chǎn)權(quán)利仍歸房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)享有，則依現(xiàn)行法律規(guī)定，人民法院當(dāng)然有權(quán)對之予以查封或者執(zhí)行，而不必顧及買受人的利益。一旦預(yù)售商品房被人民法院執(zhí)行，買受人的權(quán)利只是要求房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)退還已經(jīng)支付的房價款和支付違約金或者賠償損失，不能提出執(zhí)行異議，其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)是缺乏切實(shí)保障的。顯而易見，這對買受人而言，極不公平?！艾F(xiàn)代民法是建立在市場經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)之上，市場經(jīng)濟(jì)的其中一個原則是公平公正。要實(shí)現(xiàn)這個原則，必須對社會成員中處于劣勢的人和特殊利益進(jìn)行特殊的照顧和保護(hù)”。（蔡福華著：《民事優(yōu)先權(quán)研究》，人民法院出版社2000年10月第1版，第211頁。）從保護(hù)消費(fèi)者利益、推行住房體制改革、維護(hù)社會秩序穩(wěn)定的公共利益的角度出發(fā)，筆者建議在法律上規(guī)定買受人對預(yù)售商品房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的法定抵押權(quán)。具體可規(guī)定為：預(yù)售商品房合同一旦簽訂，買受人即自行具有對預(yù)售商品房（或者在建工程）及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的抵押權(quán)；買受人按揭貸款的，在按揭貸款合同約定的期間內(nèi)，抵押權(quán)由按揭權(quán)人享有。有人可能會對此提出這樣的不同意見：在買受人沒有支付全部房價款的情況下，損害了第三人的權(quán)利。其實(shí)，人民法院完全可以通過協(xié)助執(zhí)行的方法，通知要求買受人將未支付的房價款支付給第三人。

三、關(guān)于承包人的優(yōu)先受償權(quán)與買受人的權(quán)利沖突問題的認(rèn)識。

第9篇：商品房預(yù)售管理辦法范文

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)管理；房地產(chǎn)；商品房；預(yù)售；法律

商品房預(yù)售是房屋買賣的重要形式，在房屋買賣中占有相當(dāng)高的比例。預(yù)售房與現(xiàn)售房最大的區(qū)別在于商品不確定性和預(yù)期性。因此，高度重視和正確解決商品房預(yù)售中的法律問題，對于保護(hù)購房人的購房熱情，維護(hù)購房人的合法權(quán)益，以及促使開發(fā)商規(guī)范開發(fā)、維護(hù)整個房地產(chǎn)業(yè)的長期利益，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1　商品房預(yù)售許可證制度

商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，即開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向縣級以上房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》，未取得《商品房預(yù)售許可證》，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。我國《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條明確規(guī)定：商品房預(yù)售、開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。我國對商品房的預(yù)售采取許可證制度。采取商品預(yù)售許可證制度，有利于保障商品房預(yù)售秩序，保護(hù)消費(fèi)者利益，維護(hù)當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對商品房的預(yù)售作了明確的規(guī)定，按照《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售商品，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：　1.1取得土地使用權(quán)證書

已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書，取得合法的土地使用權(quán)是出售商品房的基礎(chǔ)，土地使用權(quán)證書是合法擁有土地使用權(quán)的標(biāo)志。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)只有在交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書的情況下才可以從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易，所以取得土地使用權(quán)證書是基礎(chǔ)，是第一要件。1.2持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證

取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證是商品房開工建設(shè)的前提，商品房建設(shè)一定要符合城市規(guī)劃。根據(jù)《城市規(guī)劃法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施、必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。這是因?yàn)橛械拈_發(fā)商如果尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證就開始出售商品房，就不排除會有商品房建筑工程能否開工的風(fēng)險，從而有可能發(fā)生損害預(yù)購人利益的現(xiàn)象。

1.3　房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行監(jiān)督

按提供預(yù)售的商品房計(jì)算、投入開發(fā)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，這一規(guī)定的目的在于防止炒賣地皮，有效地保護(hù)商品房預(yù)購人的合法權(quán)益，同時也便于房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行監(jiān)督。

1.4取得商品房預(yù)售許可證

向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記、取得商品房預(yù)售許可證明。只有取得商品房預(yù)售許可證，商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)才能與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。同時商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案

2　商品房預(yù)售合同是否有效的確認(rèn)

按照我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，開發(fā)商預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)申請取得預(yù)售許可，否則其與購房人簽訂的商品房預(yù)售合同無效，不受法律保護(hù)。筆者認(rèn)為，不具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個條件的開發(fā)商所簽訂的預(yù)售商品房合同、應(yīng)確認(rèn)其無效，有利于保護(hù)承購人的合法權(quán)益，以促使開發(fā)商規(guī)范開發(fā)、依法預(yù)售，維護(hù)整個房地產(chǎn)業(yè)的長期利益是有益的。但是對那些已具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個條件，只是未向房產(chǎn)管理部門申請辦理預(yù)售房許可證的房屋開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所簽訂的合同，應(yīng)如何確認(rèn)其效力呢？筆者認(rèn)為這種情況下的預(yù)售房合同應(yīng)當(dāng)屬于效力待定的合同的一種，這種合同如果當(dāng)事人發(fā)生糾紛以后，但在前預(yù)售房開發(fā)商能及時向房地產(chǎn)管理部門申請補(bǔ)辦并取得預(yù)售商品房許可證。也應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同的效力，這樣有利于保護(hù)當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，有利于社會穩(wěn)定。在商品房買賣中有些開發(fā)商與承購人，由于對預(yù)售商品房要領(lǐng)的不理解，將已建成的成品商品在簽訂合同時承購人不能一次支付金額價金而簽訂“預(yù)售房合同”，在這種情況下，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況。審查開發(fā)商是否具備“五證”即《固定資產(chǎn)投資許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房銷售許可證》。如果具備“五證”應(yīng)確認(rèn)商品房買賣合同有效。3　預(yù)購商品房的轉(zhuǎn)讓問題

由于在立法上存在《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六款所規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓與該法第四十五條規(guī)定的預(yù)購商品房可以轉(zhuǎn)讓的矛盾，導(dǎo)致有些房地產(chǎn)管理部門不允許預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓，拒絕為受讓人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。造成部分人認(rèn)為預(yù)購商品房不能轉(zhuǎn)讓。筆者認(rèn)為預(yù)購商品房能夠轉(zhuǎn)讓，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。預(yù)購商品房的轉(zhuǎn)讓包括以下兩種情況：

3.1　已付清購房款的預(yù)購商品房的轉(zhuǎn)讓

承購人已經(jīng)按照商品房買賣合同的約定，履行了支付房款的義務(wù)，對開發(fā)商不再負(fù)有義務(wù)，只享有合同權(quán)利。因此，此種情形下的轉(zhuǎn)讓屬于權(quán)利轉(zhuǎn)讓，按《合同法》第七十九條及第八十條的規(guī)定，購房人員只須通知開發(fā)商后轉(zhuǎn)讓就生效，不須征得開發(fā)商同意。

3.2　未付清房款或按揭預(yù)購商品房的轉(zhuǎn)讓。

購房人不但享有合同權(quán)利、還負(fù)有按照商品房預(yù)售合同或按揭貸款合同約定向開發(fā)商或揭銀行履行付清余款或按月償還貸款的義務(wù)。因此，此種情形下的轉(zhuǎn)讓屬于債權(quán)債務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓，按照《合同法》第八十八條的規(guī)定，購房人應(yīng)事先告知開發(fā)商或銀行，由開發(fā)商或銀行對受讓人進(jìn)行清償能力的審理，并決定是否同意其轉(zhuǎn)讓。否則，該轉(zhuǎn)讓行為無效。

參考文獻(xiàn)

[1]　丁志平.關(guān)于商品房預(yù)售問題[J].調(diào)查與研究，2011（3）