物業(yè)公司財務(wù)管理難點分析

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摘要：我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的速度很快，同時，使得物業(yè)管理市場逐漸成熟，可以說我國物業(yè)管理行業(yè)迎來了發(fā)展的新時期。但目前我國物業(yè)公司財務(wù)管理水平仍不高，一定程度上影響和制約了物業(yè)管理的發(fā)展。本文首先對物業(yè)公司財務(wù)管理的一些現(xiàn)狀進行分析，對于物業(yè)公司財務(wù)管理中存在的難點進行陳述，并且提出相關(guān)的應(yīng)對策略，希望能對促進物業(yè)公司財務(wù)管理水平的提高有所幫助。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；財務(wù)管理

1物業(yè)公司財務(wù)管理的現(xiàn)狀和難點

物業(yè)管理指的就是派遣專業(yè)的人員，受物業(yè)所有人員的委托，依據(jù)我國的相關(guān)法律法規(guī)，遵從簽署合同的各項條約，對已經(jīng)完成建設(shè)并且投入應(yīng)用的房屋建筑物以及相應(yīng)的配套設(shè)施，應(yīng)用經(jīng)濟的手段對其進行全面的、有效的管理。目前，物業(yè)公司財務(wù)管理主要存在以下難點。

1.1財務(wù)控制體系薄弱

1.1.1物業(yè)管理費定價偏低或收費不足。一方面前幾年物業(yè)項目一般由“誰開發(fā)誰管理”，即房屋建成初期由房開商成立的物管公司進行管理，為促進銷售，一些物業(yè)管理費定價偏低（特別是住宅項目），有些甚至低于成本價，項目開發(fā)完畢或銷售完成后，房開商不再對物管進行補貼，物管公司再進行調(diào)價比較困難；另一方面，即使物管費定價合理，受入住率和收費率的影響，物業(yè)公司收到的管理費也會存在不足情況，難以維持公司和物業(yè)項目的正常運行，物業(yè)公司往往采取降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、減少人員配置等措施，但這樣使得物管服務(wù)品質(zhì)下降，反過來又造成收費困難，形成惡性循環(huán)。

1.1.2由于物業(yè)管理行業(yè)特性，使得物業(yè)公司在收費時時常會有項目繁雜、金額小、涉及現(xiàn)金多等特點，如果公司的財務(wù)管理制度不健全，再加上執(zhí)行力度不夠、監(jiān)督不嚴(yán)格，可能會有收取資金被流失、不按時入賬、收費臺賬記假賬等風(fēng)險，給公司帶來損失。對于資金支出也同樣存在零星、繁雜、現(xiàn)金使用頻繁的特點，如物資采購就分保潔用、設(shè)備設(shè)施維保用、護衛(wèi)用、食堂用等各類物資，品種數(shù)量多且采購頻繁，如果公司財務(wù)管理制度不健全、支出審核審批手續(xù)不嚴(yán)，也極易造成公司人工和采購成本上升、滋生腐敗，影響物業(yè)公司的服務(wù)品質(zhì)和效益，阻礙公司的長足發(fā)展。

1.1.3財務(wù)人員的素質(zhì)問題，出于成本效益原則考慮以及受物管項目規(guī)模的限制，物業(yè)企業(yè)在人員崗位配置上往往不足，無法做到專人專崗，尤其是小規(guī)模物管項目。財務(wù)部門也是如此，特別是基層財務(wù)人員如收費員通常兼物業(yè)管理服務(wù)崗位，不僅要具備財務(wù)人員的基本素質(zhì)，還要有物業(yè)管理的業(yè)務(wù)能力，現(xiàn)實中能達(dá)到該能力要求的人員很少，不能讓財務(wù)管理在企業(yè)基礎(chǔ)管理和控制中發(fā)揮很好的作用。

1.2缺乏現(xiàn)代化的管理理念和手段

現(xiàn)代的管理理念和手段是保證物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量的重要基礎(chǔ)。隨著市場經(jīng)濟體制的不斷完善和現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的應(yīng)用，物業(yè)管理逐步走向市場規(guī)范化、物管項目智能化，以往的管理理念和管理手段已不能適應(yīng)現(xiàn)代物管的需要，同時也對財務(wù)管理提出新的要求，如物管項目前期方案制定、投標(biāo)、前期介入，以及后續(xù)管理都需要財務(wù)管理的全程參與和介入，如果企業(yè)還在以陳舊的理念和手段進行物業(yè)管理，勢必限制企業(yè)業(yè)務(wù)的拓展，影響企業(yè)管理的質(zhì)量效果和經(jīng)濟效果，同時給財務(wù)管理增加了工作量與難度，難以發(fā)揮財務(wù)在企業(yè)內(nèi)部控制和監(jiān)督管理中的作用。

2解決物業(yè)公司財務(wù)管理難點的措施

本人從事物業(yè)公司的財務(wù)工作多年，總結(jié)建議以下幾條措施以供參考：

2.1完善公司財務(wù)管控制度并有效實施

公司應(yīng)高度的重視財務(wù)管理制度的建立健全與有效實施，財務(wù)部門應(yīng)對物業(yè)管理流程中涉及的財務(wù)事項進行全方面的梳理，包括方案制定、價格測算、收費流程、臺賬管理、票據(jù)管理、人員工資、物資采購與庫存管理、資金支付審核流程與審批權(quán)限等方面，建立健全財務(wù)管理制度和具體實施細(xì)則，并在實際運用中根據(jù)管理要求及時修改完善。嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)管控制度，定期不定期檢查制度執(zhí)行情況，可以將制度執(zhí)行情況作為部門（項目）考核指標(biāo)之一，納入部門（項目）的工作績效管理，以保證制度能得以很好的落實和實施。

2.2資金收支管控方面

資金收入管理重點規(guī)范收款流程管理，包括收款標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范開票、交款時限、記賬要求、管理報表的編報等細(xì)節(jié)管理，有條件的可以利用現(xiàn)代信息技術(shù)將收款流程納入財務(wù)信息系統(tǒng)管理，以提高管理效率，同時建立內(nèi)部和外部（業(yè)主或客戶）的監(jiān)督機制，對收款流程進行檢查監(jiān)督，減少資金收取過程中的損失。

2.3提高財務(wù)人員的素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平

財務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)與業(yè)務(wù)能力，對財務(wù)管理工作的質(zhì)量和效率有著決定性的影響。物業(yè)公司應(yīng)重視財務(wù)管理人員的職業(yè)素養(yǎng)與業(yè)務(wù)能力提升，主要做到以下幾點：①建立和完善財務(wù)管理部門的部門職責(zé)、崗位設(shè)置和崗位說明。②嚴(yán)格把關(guān)財務(wù)人員上崗前的資格要求，如學(xué)歷、從業(yè)資格證、職稱等。③注重財務(wù)人員培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括物業(yè)管理相關(guān)知識、法律法規(guī)、公司各項規(guī)章制度，特別是基層財務(wù)人員要熟悉公司業(yè)務(wù)管理制度和財務(wù)管理制度，能熟練運用到實際工作中。④定期對財務(wù)人員進行工作績效和職業(yè)素養(yǎng)的考評，將工作績效與個人待遇、晉級掛鉤，調(diào)動財務(wù)人員的積極性。對于財務(wù)人員的違規(guī)違紀(jì)行為，應(yīng)及時采取處罰、調(diào)離財務(wù)崗位、辭退等措施，情節(jié)嚴(yán)重的還應(yīng)追究法律責(zé)任。⑤有條件的物業(yè)公司，應(yīng)對財務(wù)人員定期輪崗，以提高物業(yè)公司財務(wù)管理工作質(zhì)量。

2.4開展財務(wù)分析，發(fā)揮財務(wù)管理預(yù)警作用

物業(yè)公司財務(wù)部門應(yīng)根據(jù)公司戰(zhàn)略目標(biāo)，組織分析公司和項目的現(xiàn)狀，包括現(xiàn)有資源、管理規(guī)模、管理水平等，組織編制公司和項目年度預(yù)算，協(xié)助公司決策層制定公司年度管理目標(biāo)和經(jīng)營目標(biāo)、下達(dá)具體考核指標(biāo)（包括管理指標(biāo)、經(jīng)營指標(biāo)）。定期統(tǒng)計匯總公司、項目各項指標(biāo)的實際完成情況，對照預(yù)算及目標(biāo)，分析差異的內(nèi)外部原因，及時向公司管理層及項目反饋預(yù)算執(zhí)行情況、警示所發(fā)現(xiàn)的管理和經(jīng)營風(fēng)險等信息，以便公司能采取措施及時解決經(jīng)營管理中的問題和風(fēng)險，做到“事前和事中控制”，充分發(fā)揮財務(wù)管理的預(yù)警作用。

3結(jié)語

財務(wù)管理對于物業(yè)公司的內(nèi)部管理、經(jīng)營業(yè)績和持續(xù)發(fā)展有著重要的影響，物業(yè)公司需建立健全和完善各項財務(wù)管理制度并有效實施，應(yīng)用現(xiàn)代化的管理理念和手段，將財務(wù)分析、管控和監(jiān)督的管理作用全面地發(fā)揮出來，從而有效地增強企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進物業(yè)公司的長久持續(xù)發(fā)展。

作者：田園 單位：貴州百勝工程建設(shè)咨詢有限公司