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談房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理

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談房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理

摘要:文章首先分析了內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理聯(lián)系,隨后介紹了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理主要措施,包括健全內(nèi)控體系、創(chuàng)建重大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制、形成市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督機(jī)制、完善內(nèi)控監(jiān)督機(jī)制、尋找銷(xiāo)售定價(jià)和成本風(fēng)險(xiǎn)平衡點(diǎn),希望能給相關(guān)人士提供有效參考。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);內(nèi)部控制;風(fēng)險(xiǎn)管理

引言

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際發(fā)展中,始終存在輕管理和重經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)尚未形成風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),導(dǎo)致在內(nèi)部管理中風(fēng)險(xiǎn)管理不足,對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)因素的認(rèn)識(shí)不夠正確,風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)中的反應(yīng)速度較慢,無(wú)法滿(mǎn)足新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需求?;谌碌陌l(fā)展形勢(shì),隨著我國(guó)在房地產(chǎn)方面的調(diào)控強(qiáng)化,通過(guò)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制,能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行,促進(jìn)企業(yè)資金利用率的有效提升,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

一、內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理聯(lián)系

風(fēng)險(xiǎn)管理中涵蓋內(nèi)部控制,除此之外還包括戰(zhàn)略目標(biāo)。風(fēng)險(xiǎn)管理除了需要對(duì)內(nèi)控相關(guān)要素進(jìn)行管理之外,同時(shí)還包括對(duì)事件識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策以及目標(biāo)設(shè)置等。假如從時(shí)間先后順序、內(nèi)容等層面分析,風(fēng)險(xiǎn)管理屬于內(nèi)控工作有效外延。而內(nèi)部控制同樣也是風(fēng)險(xiǎn)管理中的重要環(huán)節(jié)。通過(guò)研究企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制,對(duì)于企業(yè)發(fā)展具有重要意義,準(zhǔn)確識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)行有效管理才能實(shí)現(xiàn)內(nèi)控目標(biāo)。對(duì)于企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)流程風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施內(nèi)控十分重要。此外,該種風(fēng)險(xiǎn)管理還具有較高運(yùn)行效率。創(chuàng)建企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理體系過(guò)程中,應(yīng)該迎合內(nèi)控系統(tǒng)發(fā)展需求。內(nèi)部控制,提高企業(yè)管理層的重視,在兩者相輔相成條件下,共同創(chuàng)建科學(xué)管理模式,確保企業(yè)的快速穩(wěn)定發(fā)展[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理措施

(一)健全內(nèi)控體系對(duì)于當(dāng)下較為嚴(yán)峻的內(nèi)控形式,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該率先完善內(nèi)控管理體系,除了從企業(yè)角度出發(fā)進(jìn)行考慮之外,還應(yīng)該從獨(dú)立層面入手,把內(nèi)控進(jìn)一步細(xì)分為數(shù)個(gè)層面,進(jìn)行逐一優(yōu)化完善。實(shí)際經(jīng)營(yíng)操作中,需要對(duì)不同人員責(zé)任以及業(yè)務(wù)處理權(quán)限進(jìn)行合理分配,針對(duì)各個(gè)業(yè)務(wù)流程形成明確、完善的審核體系,禁止在其中某一環(huán)節(jié)內(nèi)出現(xiàn)一人同時(shí)兼任審核與發(fā)起雙重責(zé)任,保證信息公開(kāi)性和決策透明度,互相監(jiān)督,徹底消除舞弊空間。創(chuàng)建并完善內(nèi)控監(jiān)督體系,以會(huì)計(jì)部門(mén)的常規(guī)核算工作為基礎(chǔ),針對(duì)不同業(yè)務(wù)崗位實(shí)施周期性核查與日常性稽查,保證實(shí)時(shí)監(jiān)控,及時(shí)糾正,形成防范為核心的監(jiān)控體系。除此之外,內(nèi)部審計(jì)部門(mén)還應(yīng)該組織定期或不定期的內(nèi)部審查,比如三年實(shí)施全覆蓋內(nèi)部審計(jì)工作,如此能夠促進(jìn)內(nèi)部監(jiān)督規(guī)范化、流程化與常態(tài)化發(fā)展,避免出現(xiàn)管理層變動(dòng)所形成的監(jiān)控失效問(wèn)題。優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)內(nèi)控環(huán)境,從管理層角度分析,除了需要提升自身的內(nèi)控管理意識(shí)之外,還應(yīng)該從紙面上的內(nèi)控管理脫離出來(lái),了解到內(nèi)控管理對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性,針對(duì)內(nèi)控管理進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)和有效實(shí)施,從各個(gè)環(huán)節(jié)入手,保障相關(guān)流程機(jī)制的完整性,把內(nèi)控制度建設(shè)工作當(dāng)成一種長(zhǎng)期性任務(wù),只有從管理層面入手,進(jìn)一步提升內(nèi)部控制工作的重視程度,才能形成良好內(nèi)控環(huán)境,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)內(nèi)控體系實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。

(二)創(chuàng)建重大風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部預(yù)警機(jī)制房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該促進(jìn)業(yè)務(wù)系統(tǒng)各項(xiàng)基礎(chǔ)管理與全面風(fēng)險(xiǎn)管理的有機(jī)融合,風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)該以具體業(yè)務(wù)流程為核心,通過(guò)開(kāi)展業(yè)務(wù)專(zhuān)題研討會(huì)、高層訪談等方式全面實(shí)施評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)活動(dòng),對(duì)于其中的重大風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別評(píng)價(jià)應(yīng)該充分聯(lián)系業(yè)務(wù)實(shí)際開(kāi)展,明確其中的輔助責(zé)任部門(mén)以及主要責(zé)任部門(mén),為進(jìn)一步降低風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)該促進(jìn)相關(guān)工作內(nèi)容的有效落實(shí),包括預(yù)警閾值、風(fēng)險(xiǎn)承受能力、工作目標(biāo)、完成時(shí)間等內(nèi)容,促進(jìn)企業(yè)整體管理水平的有效提升。

(三)形成市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督機(jī)制在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)受到國(guó)家相關(guān)政策風(fēng)險(xiǎn)的影響,特別是價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題,比如限價(jià)限貸等控制政策的推出,會(huì)在某種程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)的盈利。同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),使得房地產(chǎn)企業(yè)受到市場(chǎng)利潤(rùn)被侵占的威脅。比如恒大經(jīng)常開(kāi)展七折、八折等活動(dòng),加大了其他房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力,進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題,需要針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行周期分析,做好經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)測(cè),房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間具有密切聯(lián)系,為此需要結(jié)合市場(chǎng)不同階段主導(dǎo)元素實(shí)施系統(tǒng)分析,準(zhǔn)確掌握宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)在企業(yè)日常管理活動(dòng)中,針對(duì)市場(chǎng)以及宏觀經(jīng)濟(jì)下的金融信息和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確研究與分析,和相關(guān)咨詢(xún)公司、合作伙伴、政府、金融機(jī)構(gòu)、供應(yīng)商以及客戶(hù)之間形成良好互動(dòng)關(guān)系,于業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)中深刻感受市場(chǎng)變幻,把信息快速傳播至決策層內(nèi),為企業(yè)的決策判斷提供有效的參考依據(jù)。加強(qiáng)信息的采集和整理,形成長(zhǎng)效風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。為此需要建立并完善信息采集、處理機(jī)制,同時(shí)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策和國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策等進(jìn)行全面收集,廣泛關(guān)注全球經(jīng)濟(jì),對(duì)匯率、文化、政治和經(jīng)濟(jì)等信息進(jìn)行準(zhǔn)確收集,方便實(shí)施綜合分析,為進(jìn)一步降低風(fēng)險(xiǎn)損失,正確決策提供可靠支持。此外,還需要針對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目客戶(hù)資信和業(yè)主信息進(jìn)行全面調(diào)查,對(duì)預(yù)收款規(guī)模實(shí)施合理控制,對(duì)合同計(jì)價(jià)錢(qián)種進(jìn)行謹(jǐn)慎選擇,項(xiàng)目主承包商和分包商、供應(yīng)商相關(guān)合同計(jì)價(jià)幣種應(yīng)該維持一致,或通過(guò)相同地區(qū)內(nèi),不同項(xiàng)目外幣收支調(diào)劑,進(jìn)一步控制外幣頭寸暴露,加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理,保證現(xiàn)金流量能夠處于一種良性循環(huán)狀態(tài)之下。結(jié)合上述措施,能夠全面規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),突出風(fēng)險(xiǎn)管理前瞻性和危機(jī)應(yīng)對(duì)實(shí)效性與及時(shí)性。

(四)完善內(nèi)控監(jiān)督機(jī)制結(jié)合發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)施優(yōu)化調(diào)整,避免盲目創(chuàng)新。立足于戰(zhàn)略角度分析,創(chuàng)新地把地方企業(yè)拆分為三種平臺(tái)企業(yè),除了構(gòu)成專(zhuān)門(mén)的營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)之外,強(qiáng)化財(cái)務(wù)投資部門(mén)于房地產(chǎn)企業(yè)中的角色地位,重視房地產(chǎn)金融發(fā)展,促進(jìn)整體投資作業(yè)效率的全面提升。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行瘦身,為進(jìn)一步抓住財(cái)務(wù)、投資與設(shè)計(jì)方案專(zhuān)業(yè)線(xiàn),剝離其他專(zhuān)線(xiàn)。此外,還可以將成本與工程合并為工程管理公司,由集團(tuán)專(zhuān)線(xiàn)實(shí)施垂直管理,不再是地方企業(yè)總經(jīng)理管理的模式。而工程管理公司也將成為未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展重點(diǎn),其主要優(yōu)勢(shì)是擁有高效化成本控制體系以及相對(duì)成熟的管理隊(duì)伍。從信息技術(shù)層面加強(qiáng)內(nèi)部控制,做好網(wǎng)絡(luò)、操作系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)工作,以此為基礎(chǔ),將應(yīng)用系統(tǒng)細(xì)分為人力資源、資產(chǎn)管理以及財(cái)務(wù)管理三種層面,確保應(yīng)用控制有效性和完整性[2]。

(五)敏感性分析基礎(chǔ)上確定盈虧平衡點(diǎn)敏感性分析屬于經(jīng)濟(jì)評(píng)估當(dāng)中頻繁使用的不確定性方法,主要是在多樣不確定性元素中尋找有利于投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的敏感性因素,對(duì)其在項(xiàng)目影響程度和敏感性程度進(jìn)行分析,判斷項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承受能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在敏感性分析基礎(chǔ)上結(jié)合項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目成本以及收益之間平衡關(guān)系實(shí)施系統(tǒng)分析,方便對(duì)考察項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力和市場(chǎng)變化能力進(jìn)行合理適應(yīng)。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)施效益評(píng)價(jià)工作,可以發(fā)現(xiàn)商品房的利潤(rùn)、成本以及面積之間存在某種關(guān)系,即銷(xiāo)售利潤(rùn)等于產(chǎn)品銷(xiāo)售減去稅金和總投資額,而產(chǎn)品銷(xiāo)售方面的收入等于單位面積建筑價(jià)格乘銷(xiāo)售面積,總投資額等于固定成本與變動(dòng)成本總和。結(jié)合上述關(guān)系能夠發(fā)現(xiàn),總投資額或銷(xiāo)售收入都可以選擇銷(xiāo)售面積函數(shù),在其呈現(xiàn)為一種線(xiàn)性函數(shù)關(guān)系條件下,可以認(rèn)為其之間盈虧平衡為線(xiàn)性盈虧平衡關(guān)系,相反的情況下則屬于非線(xiàn)性的盈虧平衡關(guān)系。如果通過(guò)縱坐標(biāo)表示總投資額以及銷(xiāo)售收入,橫坐標(biāo)表示建筑開(kāi)發(fā)面積,則成本與銷(xiāo)售收入兩個(gè)直線(xiàn)在BEP點(diǎn)相交,證明建筑開(kāi)發(fā)面積達(dá)到某種數(shù)量后,銷(xiāo)售成本與銷(xiāo)售收入相同,而利潤(rùn)是零,交點(diǎn)BEP便是盈虧保本點(diǎn)或盈虧平衡點(diǎn)。該盈虧平衡點(diǎn)能夠把成本與銷(xiāo)售收入兩個(gè)直線(xiàn)相夾范圍內(nèi)細(xì)分成盈虧兩個(gè)區(qū)域。比如開(kāi)發(fā)建筑面積超出該點(diǎn),則項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能夠獲利,相反條件下,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)便會(huì)虧損。隨著盈虧平衡點(diǎn)的降低,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)盈利機(jī)會(huì)也進(jìn)一步擴(kuò)大,虧損風(fēng)險(xiǎn)逐漸變小,盈虧平衡點(diǎn)能夠體現(xiàn)出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的建筑最小開(kāi)發(fā)面積。此外,房地產(chǎn)企業(yè)還可以選擇敏感性分析方法,利用預(yù)測(cè)、分析等手段,判斷項(xiàng)目投資相關(guān)因素變化中在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方面的影響,并從中發(fā)現(xiàn)各種敏感性因素,準(zhǔn)確判斷其影響程度,利用該種敏感性分析手段主要是為了掌握投資項(xiàng)目在相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素影響下的抵抗能力,而敏感性分析能夠幫助合理篩選中其中各種因素的敏感程度,找出其中最敏感的元素,有助于對(duì)相關(guān)敏感因素進(jìn)行集中分析,進(jìn)行資料重點(diǎn)采集和調(diào)查,降低各種因素不確定性,控制方案實(shí)施風(fēng)險(xiǎn),找出成本和銷(xiāo)售定價(jià)平衡點(diǎn)。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述,房地產(chǎn)企業(yè)中的相關(guān)管理人員應(yīng)該率先形成良好風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),促進(jìn)企業(yè)管理活動(dòng)認(rèn)真貫徹落實(shí)內(nèi)部控制,融入企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目環(huán)節(jié)當(dāng)中,加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理,優(yōu)化內(nèi)控環(huán)境。在強(qiáng)化內(nèi)部控制基礎(chǔ)上,形成科學(xué)、完善的管理體系,促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有積極影響。

參考文獻(xiàn)

[1]趙敬敬.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與控制對(duì)策分析[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2020(16):152–153.

[2]江瑛婕.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)分析及防控策略探討[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2019(22):32–33.

作者:何寧 單位:深圳華僑城文化置業(yè)投資有限公司