成本控制下的房地產(chǎn)設計管理要點

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摘要：房地產(chǎn)設計中的成本管控是決定最終設計工作的質量和效率的核心因素，并且直接帶動了房地產(chǎn)項目的施工進度。為了優(yōu)化房地產(chǎn)項目的設計工作，使得項目能夠快速進展，有必要建立一套完整的設計工作結構，以提高資金的有效使用，徹底解決傳統(tǒng)設計管理中存在的弊端。

關鍵詞：成本控制；房地產(chǎn)；設計管理

現(xiàn)階段在房地產(chǎn)項目上，激烈的競爭在不斷加劇，良好的項目成本管控確保了公司資金的平穩(wěn)運行并成為完成各種戰(zhàn)略指標的基礎核心，企業(yè)才會獲得更多的發(fā)展機遇并長期保持其在建筑市場上的主導地位。合理的成本運營和管理是穿插于整個房地產(chǎn)工程建設過程的綜合目標，在設計階段，大多數(shù)項目成本是在設計計劃中確定的，因此必須充分考慮成本在設計過程中的可控性。必須在早期階段進行良好的設計管理工作，以實現(xiàn)后續(xù)的成本管理目標。

1目前房地產(chǎn)設計管理中成本控制出現(xiàn)的問題

1.1缺少完善的聯(lián)動機制

在房地產(chǎn)項目中，成本管理與財務、設計、采購、建筑等密切相關，而并不是某一部門特定的管理任務，它是一項考驗項目綜合管控能力的指標。但是，在房地產(chǎn)項目的初期，也就是設計開發(fā)階段，成本管理工作是高度獨立的，沒有與其他部門在一起合作。設計部門缺乏管理成本的相關知識和針對這項工作特殊的職業(yè)技能，因此這在設計過程中造成一些思維瓶頸的情況，從而在初期的成本管理設計中留下了隱患，沒有打造一個良好的開端。此外，設計部門沒有對整個環(huán)節(jié)進行信息共享，造成財務等其他部門的員工難以參與項目的整體成本管理，并且資金的核算和使用記錄都是在設計工作之后進行，缺乏合理的早期宏觀調控管理。在針對不同角度的設計計劃的全面總結之后，難免會大量暴露成本問題，并使得分析和優(yōu)化更加困難。另外，財務支出統(tǒng)計本身的進度滯后也會影響設計工作的客觀性和及時性，因此設計部門難以集中精力解決設計中出現(xiàn)的問題，缺乏成本管理的綜合考慮因素，使公司無法做到預定中的成本管理目標?？刂瞥杀镜拇胧]有適應當前行業(yè)和社會的發(fā)展。我國的改革開放時間還較短，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國市場經(jīng)濟改革中最先得到發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，在幾十年的發(fā)展中也摸索出了一些經(jīng)驗，但是和歐美等發(fā)達國家相比，我國的房地產(chǎn)行業(yè)中仍然存在一些管理方面的不足。中國的房地產(chǎn)公司在設計初期階段的成本預算管控技能相對較弱，無法滿足企業(yè)對房產(chǎn)的整體成本管理需求。房地產(chǎn)企業(yè)無法或低效的執(zhí)行資金管理計劃，導致預算不足，影響后續(xù)各種方案的施行，而且執(zhí)行預算的工作方式過于傳統(tǒng)，無法充分考慮市場的各種因素對其造成影響變化等問題，一些設計人員思維僵化，沒能接受社會變革帶來的新的工作方式，依舊按照舊模式去進行設計預算，不擅長運用現(xiàn)代高新技術信息手段來完成設計工作，以至于無法做出科學的推斷和計算。最后，隨著設計過程中實際情況的變化，某些項目無法及時有效地調整設計概念，從而導致某些設計理念無法滿足國家政策和城市區(qū)域的規(guī)劃要求，因此整個設計在不停地進行修改，造成人力和財力資源的嚴重浪費。還有一些情況是由于沒有進行優(yōu)質的各方面信息的匯總分析，沒有完整的考慮到實際情況所帶來的變化，從而影響了成本管理。

1.2缺少相對應的制度約束

房地產(chǎn)項目成本管理是一種由多項細微工作組成的一系列綜合性的工作，并且這項工作貫穿了整個房地產(chǎn)項目的全部，包括從設計到施工結束，因而在項目執(zhí)行的過程中會有很多不同的或靈活多變的情況因素影響著項目成本管理體系，由于這些不確定性而影響成本管理的實施。因此，有必要建立一個完整的管理系統(tǒng)來開展項目的成本管控，該系統(tǒng)可以為執(zhí)行這項工作提供重要基礎。但是，在項目實施的工作中沒有制定針對于該項目的成本管理制度，而更關鍵的成本管理責任制等也設計的并不全面，無法使有關人員對成本的梳理進行核驗與監(jiān)督，部門之間的參與度低，整個公司無法形成一個整體來進行統(tǒng)籌管理。上述問題使得很難根據(jù)項目設計的實際需要定期分析和管理總成本。這可能會導致設計過程中的成本管理工作無法做到位，從而忽略了與項目質量和施工進度相關的成本管理問題，并造成了不必要的成本浪費。另一方面，許多設計師職業(yè)理論知識不足，自身缺少成本管理意識，當上級主管或業(yè)主沒有特別要求時，很難主動積極發(fā)揮有效的成本管理方法，設計過程沒有考慮最佳資源分配，被動地去處理成本控制的相關問題，無法發(fā)揮作為設計源頭的主觀能動性。

2影響成本管控的關鍵性因素

在房地產(chǎn)項目的一系列設計管理過程中，如果想要做到良好的成本管控，必須對影響這些過程的如下重要因素進行系統(tǒng)化梳理。

2.1房地產(chǎn)項目的總體策劃

在項目的最初設計和規(guī)劃階段，有必要客觀的調查所在地區(qū)的一切與項目所相關的真實情況與各項數(shù)據(jù)，充分針對投資環(huán)境和市場進行細致化的勘驗工作，從而給項目的投資奠定決策基礎，構建一套完善的成本管控機制，以防各種因信息失誤而導致的成本管理問題。

2.2房地產(chǎn)設計方面的因素

項目在設計方面要盡可能多地包含建筑的構成特點和功能性因素，在完善2D、3D設計方案時，還要充分考慮到電器、給排水、在北方的項目還要把供暖等諸多因素考慮進去，同時還要組織完善各部分模塊之間的整體聯(lián)系協(xié)調問題，把成本管理這個任務在設計前就總結出來，使其變得可控化。

2.3材料裝備的使用

在滿足國家和當?shù)卣南嚓P技術要求下，采用符合建筑要求的機械設備與材料，建造質量達標的項目，否則容易造成安全隱患，為業(yè)主帶來經(jīng)濟和人身安全方面的損失。

3對成本控制角度的房地產(chǎn)設計管理問題解決方案

3.1改進和完善設計方案

通過闡明影響房地產(chǎn)項目成本管理的關鍵因素，設計階段的首要重點是體現(xiàn)在完善設計方案，經(jīng)過有效地優(yōu)化設計計劃，可以從根本上降低成本管理風險，也可以實現(xiàn)成本節(jié)約的目的。通常，由于在項目的初始階段可以了解的基本信息較少，設計師難免在一開始的設計計劃中存在一些失誤或漏洞。而之后對最新的工程地質數(shù)據(jù)和現(xiàn)場工作信息有更全面的了解后，這些失誤和缺陷將會被發(fā)現(xiàn)并將其改進。房地產(chǎn)設計計劃的完善，特別是外觀設計的優(yōu)化，陽光間距的優(yōu)化以及建筑體積比的優(yōu)化，在這一系列的因素考慮中，在滿足相關建筑標準的前提下，通過對建筑材料的節(jié)約或能源消耗的降低，進而可以在這方面實現(xiàn)成本控制目標。因此，在房地產(chǎn)設計管理過程中，我們著眼于審查和優(yōu)化設計要求，并在考慮質量方面和經(jīng)濟效益的情況下比較和選擇最佳設計方案，節(jié)省資金，從而提高公司的工程建設效率，設計出性價比更高的房屋方案來。

3.2選擇成本總額限制的方式

在房地產(chǎn)項目的設計和管理中積極采用有效的整體資金管控方法是進行成本管理的手段，也是成本管理概念的一種核心表現(xiàn)，它可以使設計師在進行工作時能夠將資金鏈的要素結合進去，明確定義資金的使用并以特定的設計方案實施。當該方案被整合進入整體設計方案時，成本問題可以被最小化。以這樣的方式進行設計意味著，在初步設計階段，將成本管理方法納入設計預算任務當中，特別是基于房地產(chǎn)項目的可行性分析。在滿足業(yè)主各項需求的標準下，分階段的而投入相應資金，以實現(xiàn)設計的客觀性與實際性，在總體資金限額內完成并優(yōu)化所有設計方面所承擔的義務。在這方面，項目整體設計的完整性也可以得到體現(xiàn)，達到資金的合理利用。在特定的設計工作中，必須實現(xiàn)按價格進行量化的方式，并且在綜合方案時，進行逐層審核的限制，以便可以將預算成本控制在投資限制內。這也能使相關從事成本管理職責的工作人員能夠充分發(fā)揮其職業(yè)能力，以達到在每個設計階段都能完成其成本管控的義務。因此，還有必要構建一個完整的成本管理責任制。

3.3建立相應的成本節(jié)約績效激勵制度

房地產(chǎn)設計中，要積極鼓勵設計工作人員努力發(fā)現(xiàn)和推動新能源、新技術、新材料的使用方式，主動幫助投資人和業(yè)主在該項目上節(jié)約成本和各種資源，設計公司要針對這種手段對設計人員給予有效的激勵績效，從而鼓勵更多的專業(yè)人員加入這種新模式。從另一方面來說，這也將推動材料和技術研發(fā)機構較為快速的推出更多性價比占優(yōu)的產(chǎn)品供房地產(chǎn)設計人員為業(yè)主去服務，為豐富大眾的物質生活不斷輸入新鮮血液。

4結束語

房地產(chǎn)公司必須不斷提高其經(jīng)濟效益，才能提高在當今競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場中的競爭力。但是，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益離不開高效，科學的項目設計管理和保障與支持。為促進設計管理和控制企業(yè)成本目標的實現(xiàn)，必須建立和完善相關的管理體系，創(chuàng)新的設計思路和技術需求，在特定環(huán)境中不斷完善成本管理理念，實現(xiàn)有效帶動房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上。

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作者：覃坦 單位：南京遠鑫置業(yè)有限公司