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摘要:物業(yè)行業(yè)已進(jìn)行微利經(jīng)營時(shí)代,成本管控成為其發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟(jì),走健康的可持續(xù)化發(fā)展道路的必要手段。本文分析了物業(yè)行業(yè)的成本構(gòu)成,探討了其存在的主要問題,并提出了相關(guān)解決措施,旨在促進(jìn)物業(yè)行業(yè)發(fā)展,增效降本。
關(guān)鍵詞:物業(yè)管理;存在問題;解決措施
一、前言
目前我國物業(yè)行業(yè)競爭充分,集中度加劇,行業(yè)平均利潤率維持在10%以下。服務(wù)業(yè)態(tài)客戶群體固定為商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)和其他類型物業(yè)等。業(yè)態(tài)雖然呈現(xiàn)差異化但固定,利潤率差別不大,并且企業(yè)大多專注開發(fā)一項(xiàng)或幾項(xiàng)業(yè)態(tài)領(lǐng)域,經(jīng)營方向一旦制定,短期內(nèi)較難改變。因此,面對今天的行業(yè)形勢,企業(yè)應(yīng)將成本領(lǐng)先戰(zhàn)略作為經(jīng)營戰(zhàn)略,以獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢。
二、物業(yè)企業(yè)的主要成本及分類
(一)物業(yè)企業(yè)的主要成本
物業(yè)企業(yè)成本中,人力成本、維保成本和能源成本占比較大。首先,物業(yè)行業(yè)目前仍屬勞動(dòng)密集型行業(yè),據(jù)最新研究,排名百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)人力成本占總成本55%。其次,隨著物業(yè)持續(xù)使用,相關(guān)設(shè)施設(shè)備維護(hù)成本逐年增加,物業(yè)企業(yè)維保成本呈現(xiàn)上升趨勢。最后,近年來,環(huán)保節(jié)能已成為國家級戰(zhàn)略。物業(yè)企業(yè)必須提高從業(yè)人員素質(zhì),走智能化發(fā)展道路,實(shí)現(xiàn)人員效益最大化;勤抓設(shè)備日常管理,減少設(shè)備故障率,降低設(shè)備維護(hù)成本;為業(yè)主量身制訂節(jié)能方案,降低能耗成本,釋放利潤空間,因此能源成本占比也逐漸上升。物業(yè)企業(yè)的主要成本也可以按照項(xiàng)目及周期進(jìn)行進(jìn)一步分類。
(二)物業(yè)行業(yè)成本分類
1、物業(yè)行業(yè)成本按項(xiàng)目分類。物業(yè)行業(yè)成本按項(xiàng)目分類,主要可以分為:項(xiàng)目職工薪酬、設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)、能耗成本和經(jīng)營成本。其中項(xiàng)目職工薪酬人員范圍:管理人員、客服人員、綠化保潔員、安防人員和工程人員等;經(jīng)營成本包括:項(xiàng)目辦公費(fèi)用、物料費(fèi)用、汽車費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)等。2、物業(yè)行業(yè)成本按周期分類。物業(yè)行業(yè)成本按周期分類,主要可以分為:前介期間成本和運(yùn)營期間成本。前介期間指始于物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后,業(yè)主開始入住的時(shí)候,而止于業(yè)主大會成立,新的物業(yè)管理委托合同簽定之前。前介成本指基于物業(yè)前介合同產(chǎn)生的成本。主要有:物業(yè)項(xiàng)目的開辦費(fèi)和集中接房期間產(chǎn)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)等。運(yùn)營期間成本指基于物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生的項(xiàng)目運(yùn)營成本。
三、物業(yè)企業(yè)成本管理的重要性
(一)加強(qiáng)成本管理工作可推動(dòng)企業(yè)走健康可持續(xù)發(fā)展道路
2018年3月19日,國務(wù)院公布了最新《物業(yè)管理?xiàng)l例》,條例規(guī)范了物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為,同時(shí)鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。物業(yè)企業(yè)應(yīng)響應(yīng)國家法規(guī)政策,抓住有利機(jī)會,規(guī)范企業(yè)運(yùn)作,提升服務(wù)品質(zhì),走可持續(xù)發(fā)展道路,樹立企業(yè)品牌形象,加大創(chuàng)新投入,加強(qiáng)成本管理,實(shí)現(xiàn)增效降本。物業(yè)企業(yè)只有抓好成本管理與控制,才能抓住有利的政策機(jī)會,提升企業(yè)經(jīng)營質(zhì)量,擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模,使企業(yè)走上健康的可持續(xù)發(fā)展道路。
(二)規(guī)范成本管理工作可以保持物業(yè)企業(yè)市場競爭的有利地位
伴隨我國住房制度改革和城市建設(shè)發(fā)展,物業(yè)管理這一新興行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。目前,百強(qiáng)企業(yè)管理規(guī)模呈現(xiàn)加速擴(kuò)張態(tài)勢,行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。近年來,百強(qiáng)企業(yè)承接大體量項(xiàng)目逐年增多,產(chǎn)生了適度的規(guī)模效應(yīng)。物業(yè)企業(yè)走規(guī)?;l(fā)展道路,若想獲取可持續(xù)增長率,成本控制迫在眉睫。其只有抓好成本管理與控制,才能降低單位成本,實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢,使企業(yè)在日益激烈的市場競爭中生存與發(fā)展。
四、物業(yè)企業(yè)成本管控存在的主要問題
(一)前介期間
1、對成本預(yù)算估計(jì)不足,導(dǎo)致前介成本高于開發(fā)商定價(jià);2、接房期間,常需要調(diào)用正常運(yùn)營項(xiàng)目的人員支援工作,由于調(diào)用記錄不完善,導(dǎo)致可能少計(jì)新項(xiàng)目前介人員成本,而高計(jì)老項(xiàng)目人員成本。
(二)運(yùn)營期間
1、成本測算不準(zhǔn)確。業(yè)委會聘請物業(yè)公司通常要經(jīng)過招投標(biāo)程序。成本報(bào)價(jià)將直接影響物業(yè)服務(wù)訂價(jià)高低,報(bào)價(jià)過高會削弱競爭力,導(dǎo)致無法中標(biāo);過低會導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)營虧損。2、人力成本居高不下。物業(yè)行業(yè)屬勞動(dòng)密集型企業(yè),人力成本占比過半。主要問題有:受市場勞動(dòng)力價(jià)格逐年上漲影響,人力成本不斷上升;人員流動(dòng)性強(qiáng),人員素質(zhì)不穩(wěn)定,導(dǎo)致培訓(xùn)成本增大;崗位設(shè)置不合理,造成人員冗余,成本高而服務(wù)水平低。3、預(yù)算外維修維保成本增加。由于設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)不到位,造成項(xiàng)目運(yùn)營幾年后,維修維保成本無預(yù)算發(fā)生,但未達(dá)到動(dòng)用大修基金條件,只能依靠物業(yè)公司自身現(xiàn)金流支出,這種突增無預(yù)算的成本不僅降低了公司盈利水平,同時(shí)增加了公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。4、能耗成本控制不力。能耗設(shè)施設(shè)備通常由開發(fā)商向供水電氣部門申請,物業(yè)管理期間則由物業(yè)公司管理,水電氣費(fèi)通常由物業(yè)公司代為收繳。在商業(yè)和工業(yè)項(xiàng)目中,由于大多安裝有專用變壓器,能耗計(jì)量點(diǎn)較多,計(jì)量規(guī)則也較復(fù)雜。如商業(yè)項(xiàng)目的中央空調(diào)能耗、工業(yè)項(xiàng)目的生產(chǎn)用電。如果能耗管理不到位,將會造成能耗的跑冒漏滴,導(dǎo)致少計(jì)能耗用量,少收業(yè)主的能耗費(fèi)用,無法彌補(bǔ)能耗支出。
五、物業(yè)企業(yè)成本控制策略
(一)建立健全成本控制與核算制度,做好事前事中事后控制
1、做好成本測算工作,事前算盈。物業(yè)企業(yè)在項(xiàng)目招投標(biāo)階段,應(yīng)充分調(diào)研市場,關(guān)注客戶需求,做好成本測算,在保證客戶滿意度前提下,爭取成本最低。成本測算涵蓋整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營期間,分成本項(xiàng)目測算。其中人工成本測算主要根據(jù)樓盤面積、地區(qū)差別和服務(wù)水準(zhǔn)確定;設(shè)施設(shè)備成本主要根據(jù)依據(jù)專業(yè)技術(shù)判斷設(shè)施設(shè)備的維修間隔期間和費(fèi)用進(jìn)行測算;能耗成本主要根據(jù)計(jì)量點(diǎn)的使用期間、使用功率和頻率來確定。2、做好項(xiàng)目運(yùn)營預(yù)算管控,事中保盈。物業(yè)公司應(yīng)按年度做好預(yù)算,并分解到各項(xiàng)目和各月份,以有力推進(jìn)成本管控工作開展。預(yù)算編制不僅有總額控制,還應(yīng)有單位方量的成本控制。預(yù)算最終控制的目的是為了降低單位方量成本,主要是降低固定費(fèi)用的分?jǐn)偅喝绻芾砣藛T工資、辦公費(fèi)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的折舊費(fèi)和公眾責(zé)任險(xiǎn)等。3、提高會計(jì)核算質(zhì)量,事后糾偏。提高會計(jì)核算質(zhì)量的前提是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)準(zhǔn)確及時(shí),真實(shí)完整。這要求在業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)必須及時(shí)記錄業(yè)務(wù)發(fā)生數(shù)據(jù),如:前介期間應(yīng)由公司人資部統(tǒng)一安排人員支援集中接房,做好調(diào)動(dòng)記錄,計(jì)算工資時(shí)應(yīng)將調(diào)動(dòng)人員計(jì)入前介成本;能耗單位抄收能耗數(shù)據(jù)時(shí),物業(yè)工程部應(yīng)隨同一并抄取數(shù)據(jù),及時(shí)向業(yè)主開具繳款通知書,盡量收齊業(yè)主能耗費(fèi)用后,再向提供能耗單位繳納相關(guān)費(fèi)用,做到成本收入一致性,減輕資金壓力;如物業(yè)服務(wù)由外包單位完成,每月應(yīng)及時(shí)與外包單位核對結(jié)算數(shù)據(jù),督促外包單位開票,以便計(jì)入會計(jì)系統(tǒng)。有了準(zhǔn)確真實(shí)的第一手業(yè)務(wù)資料,項(xiàng)目盈收情況清晰明了,結(jié)合預(yù)算完成情況,能及時(shí)糾偏考核,也為后期的發(fā)展提供了指導(dǎo)意見。
(二)主要成本項(xiàng)目控制措施
1、降低人工成本。(1)定崗定編,建立崗位責(zé)任制。根據(jù)承接項(xiàng)目方量大小測算用人編制,嚴(yán)格按編制進(jìn)人用人。建立健全崗位責(zé)任制,保證人在崗位,責(zé)任到位,成本可控。(2)加強(qiáng)員工培訓(xùn),提高員工素質(zhì)開展全員培訓(xùn),針對不同崗位設(shè)定培訓(xùn)內(nèi)容,提升員工素質(zhì),降低因員工服務(wù)質(zhì)量不到位而產(chǎn)生的額外成本。(3)保證企業(yè)盈收的同時(shí),有序適度調(diào)增加員工薪酬員工為公司創(chuàng)造了效益,公司增加員工薪酬,是最直接有效的管理方法。這雖然會導(dǎo)致人工成本增加,但員工受到激勵(lì)后能為客戶提供最高的滿意度,從而為公司創(chuàng)造更大的財(cái)富。這部分增量成本的完成可以為公司帶來更大的收益。2、降低維修維保成本。加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和保養(yǎng),延長其使用壽命,盡量避免大修。如果物業(yè)公司自身維保能力有限,可采用外聘優(yōu)質(zhì)維保單位提供維保服務(wù),如電梯維保常由專業(yè)單位進(jìn)行。這里主要控制維保單位服務(wù)質(zhì)量,從而控制維保成本。3、降低能耗成本。在全公司范圍內(nèi)節(jié)約辦公成本,并使用網(wǎng)上辦公系統(tǒng),推行無紙化辦公。對于中央空調(diào)等高耗能設(shè)備,加裝節(jié)能裝置,保證業(yè)主使用前提下,嚴(yán)格控制使用時(shí)限,以達(dá)到降低能耗成本目的。
(三)加大智能化和信息化投入,采用新技術(shù)新方法降低成本
物業(yè)企業(yè)可增加無人機(jī)巡邏,減少保安人員;增加智能保潔綠化設(shè)備,提高人工效率;實(shí)施物業(yè)服務(wù)平臺自動(dòng)化管理,減少前臺客服人員,以降低人工成本。六、結(jié)束語物業(yè)公司成本管理涉及到人、財(cái)、物和信息流管理的各方面。物業(yè)行業(yè)微利的特性決定了成本管理既是公司經(jīng)營戰(zhàn)略,也是保證公司盈收的重要手段,這就要求物業(yè)企業(yè)應(yīng)制度先行,全員參與,結(jié)合客戶需求,制訂成本管理目標(biāo),落實(shí)考核,以保障公司穩(wěn)定健康發(fā)展。
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作者:趙靜 單位:重慶兩江新區(qū)物業(yè)管理有限公司