市場環(huán)境下的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展策略
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一、引言
隨著物業(yè)管理行業(yè)日趨成熟和市場環(huán)境的不斷變化，上海物業(yè)管理企業(yè)生存和發(fā)展都面臨著新的困難和挑戰(zhàn)。但機遇總與挑戰(zhàn)并存，上海的物業(yè)管理企業(yè)只要根據自身的實際制定發(fā)展策略，揚長避短，就一定能夠克服各種困難，在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
二、上海物業(yè)管理企業(yè)所面臨的市場環(huán)境分析
（一）宏觀環(huán)境分析1．經濟環(huán)境作為國際大都市，上海的經濟在“四個中心”建設相關政策扶植下，會在相當長的一段時間內保持較快速度的增長，而作為優(yōu)先發(fā)展的第三產業(yè)在國民經濟中所占的比重也會越來越大。物業(yè)管理行業(yè)是第三產業(yè)中直接關乎國計民生的一個重要行業(yè)，它在“建設美麗中國”、創(chuàng)建和諧社會中起著不可替代的作用，它必定會隨著上海經濟的發(fā)展而得到快速發(fā)展。因此，宏觀經濟環(huán)境將給上海的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展帶來很大的機遇、提供更加廣闊的舞臺。2．社會環(huán)境物業(yè)管理在上海剛起步時，主要涉足居住物業(yè)的管理。隨著人們對物業(yè)管理認識的加深和專業(yè)化物業(yè)服務需求的擴大，政府機關、商務辦公樓、大型商場、文化場館、學校、醫(yī)院等公眾物業(yè)也引入了物業(yè)管理公司進行專業(yè)管理，物業(yè)管理公司的市場領域不斷擴大。越來越多的業(yè)主在“花錢買服務”的同時，對物業(yè)管理服務質量和水平提出了更高的要求。這對于滬上物業(yè)管理企業(yè)來說，既是機遇，又是挑戰(zhàn)。
（二）微觀環(huán)境分析1．本土物業(yè)管理企業(yè)總體不強目前上海2600多家物業(yè)管理企業(yè)中，具有國家一級資質的只有70家、二級資質的不到300家，其余2200多家均為三級資質或未定資質的企業(yè)，一、二級資質企業(yè)只占全市物業(yè)管理企業(yè)總數的13%左右。其中，部分企業(yè)缺乏現代物業(yè)管理經驗、缺乏資金和人才，而綜合實力較強、管理較有特色、市場競爭力較強的只有數十家。2．外資物業(yè)企業(yè)進入帶來威脅以仲量聯行、戴德梁行等“五大行”為代表的一些國際著名物業(yè)管理企業(yè)進入上海，帶來了先進的物業(yè)管理理念，同時它們雄厚的實力和品牌優(yōu)勢給本土物業(yè)企業(yè)的發(fā)展帶來了威脅。目前它們主要的市場定位為智能化寫字樓、高級公寓別墅和高檔酒店等。3．專業(yè)分包商不夠專業(yè)按照發(fā)達國家和地區(qū)的物業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢，物業(yè)管理最終要走專業(yè)化的道路，即物業(yè)公司只負責總體管理，保潔、保安、綠化、設備維修等日常營運通過分包，由各相應的專業(yè)公司承擔。目前上海有部分物業(yè)公司已經在作這方面的嘗試，但效果不理想，主要原因是專業(yè)市場不成熟，專業(yè)公司不專業(yè)。不少保安公司派出的人員缺乏應有的素質、流動性大；保潔公司員工中老弱病殘者居多，專業(yè)技能不能滿足諸如高級潔具、石材、地毯、金屬構件的保養(yǎng)，清潔設備的操作等要求。4．市場競爭不夠規(guī)范經過二十多年的發(fā)展，上海物業(yè)市場正逐步走向規(guī)范，但在業(yè)務招投標過程中，因利益或人情關系等因素所致，長官（開發(fā)商）意志、暗箱操作、串標等情況屢有發(fā)生，破壞了公平、公正的市場環(huán)境，影響了行業(yè)的健康發(fā)展。少部分業(yè)主（包括居住物業(yè)小區(qū)個體業(yè)主、公眾物業(yè)單位業(yè)主）對物業(yè)公司及其從業(yè)人員存在偏見，遇事往往一味指責、居高臨下，只要權力、不盡義務，不按合同約定辦事等。
三、上海物業(yè)管理企業(yè)目前普遍面臨的問題
（一）服務和收費矛盾凸顯物業(yè)管理企業(yè)現行的定價模式是政府指導價與市場價格相結合。近幾年，隨著人工成本和物料成本持續(xù)大幅度上漲、業(yè)主對物業(yè)管理的服務需求和標準不斷提高，收取的費用與提供的服務嚴重不匹配。物業(yè)企業(yè)提高物業(yè)管理費困難重重，有的項目物業(yè)管理費甚至不升反降，不少企業(yè)入不敷出，導致一些公司或通過減員、降低服務標準來壓縮成本，或采用以新項目盈利貼補老項目虧損的下策來維持。
（二）品牌意識普遍缺乏近幾年來，盡管有三、四十家企業(yè)獲得了“上海市名牌”企業(yè)、上海市中小企業(yè)“品牌企業(yè)”、“品牌服務”稱號，但真正有市場知名度的僅東湖、上實、陸家嘴等。究其原因，主要是不少物業(yè)企業(yè)忙于應付現場事務，缺少戰(zhàn)略眼光、缺乏雄心壯志，導致大部分企業(yè)的物業(yè)管理在低水平上徘徊，隨著外資物業(yè)管理企業(yè)的不斷涌入，市場競爭將更加殘酷，本土物業(yè)企業(yè)要提高市場競爭力，品牌建設尤顯重要。
（三）盲目追求規(guī)模、忽視特色大部分企業(yè)在制定發(fā)展規(guī)劃時，往往把擴大規(guī)模作為首選。認為把企業(yè)規(guī)模做大了似乎競爭力就強了，其實“做大”只是手段，“做強”才是目的，而要“做強”必須做出自己特色。從近幾年的實踐來看，上海有些物業(yè)企業(yè)已經形成了自己的業(yè)務特色，如東湖公司在金融物業(yè)管理、仁恒公司在居住物業(yè)管理、明華公司在展覽場館等公眾物業(yè)管理、新世紀公司在政法系統(tǒng)物業(yè)管理等方面體現了獨特競爭優(yōu)勢，成為在這些物業(yè)管理服務領域的領頭羊?？傮w來說，這類企業(yè)在上海物業(yè)行業(yè)中還是較少。
（四）管理人員、專業(yè)技工和操作人員緊缺1．管理人員層面目前物業(yè)企業(yè)的管理人員大都是“半途出家”，基本上來源于其他行業(yè)的行政管理人員及政工干部。他們具有一定的管理經驗和工作熱情，但普遍缺乏物業(yè)管理專業(yè)知識。盡管物業(yè)行業(yè)協(xié)會組織開展了相關業(yè)務培訓，他們自身也在實踐中不斷探索，但物業(yè)管理是一門專門的學問，需要一定的專業(yè)功底。目前，高等院校中鮮有開設物業(yè)管理專業(yè)，因此，物業(yè)管理人才面臨后繼乏人的局面。2．專業(yè)技工層面現有的技工大部分由原破產、轉制的國有企業(yè)里轉崗而來。他們在原體制下經過長期嚴格的培訓、實踐，大部分人職業(yè)意識強、技能水平高，在暖通、強弱電、給排水等物業(yè)管理工程領域中駕輕就熟，發(fā)揮了主力軍的作用。但這批人年齡偏大，未來十年內都將陸續(xù)退休。而現在一些年輕人普遍覺得物業(yè)行業(yè)社會地位低、技術工作又臟又累，不愿意入行當技工；從職校招聘來的學生雖然懷揣多張高級工證書，但其中不少人連最簡單的活兒也干不了。這種情況若不改變，物業(yè)管理專業(yè)技工將面臨青黃不接的局面。3．操作工層面從事保潔、保安、綠化、客服的物業(yè)一線人員結構復雜：有農民工，有下崗、協(xié)保人員，有退休返聘人員包括暫時沒找到工作的年輕人。從業(yè)人員中的文化、技能素質不高，職業(yè)意識不強。另外，由于物業(yè)管理行業(yè)屬微利行業(yè)，大部分人的收入普遍較底，再加上工作辛苦、晉升機會少，因此流動性很大。盡管物業(yè)企業(yè)想法設法實施人性化管理、給他們提供培訓的機會、努力提高他們的福利，但“招人難、留人更難”的局面依然難以改變。
四、上海物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展策略
上海物業(yè)管理企業(yè)目前面臨的市場環(huán)境既有積極的一面、又有消極的一面，但是，經過二十多年的發(fā)展，上海物業(yè)管理企業(yè)已經形成了自己一定的優(yōu)勢，為自身的進一步發(fā)展奠定了較好的基礎。因此，上海物業(yè)管理企業(yè)既要正視困難和問題，又要滿懷信心地制定并實施好切合實際的發(fā)展策略，在企業(yè)發(fā)展的同時，不斷提升整個行業(yè)的管理服務水平。
（一）苦練內功，積極創(chuàng)建品牌1．強化內部管理物業(yè)管理企業(yè)要在激烈的市場競爭中取勝，首先必須要在企業(yè)內部建立一整套標準化、規(guī)范化的管理制度，并要有健全的執(zhí)行機制。行業(yè)中，有些企業(yè)運用全面質量管理的方法，對管理的全過程實施全面控制；有些企業(yè)引入了質量管理體系，更加科學、規(guī)范地對內部的每一個環(huán)節(jié)進行有效的管理。項目管理的好壞直接影響到企業(yè)的形象和競爭力。目前，上海物業(yè)管理企業(yè)所管理的項目少則十幾個，多則五、六十個甚至上百個，項目對企業(yè)制度的執(zhí)行情況可以通過樓檢、夜查和突擊抽查的方式來檢驗，發(fā)現問題可以通過督導的方式予以及時糾正并幫助改進和提高。內部管理質量提高了，企業(yè)的發(fā)展才會有基本的保證。2．實施品牌戰(zhàn)略隨著外資物業(yè)管理企業(yè)的不斷涌入，可以預見未來上海物業(yè)市場的競爭會更加激烈。現代企業(yè)的競爭可以說就是品牌的競爭，品牌是企業(yè)發(fā)展的基石。上海物業(yè)管理企業(yè)在品牌建設方面已經作了有效的嘗試，也取得了初步的成果，但作為身為國際大都市的物業(yè)企業(yè)，這些還遠遠不夠。我們的物業(yè)企業(yè)敢為人先，在創(chuàng)建行業(yè)品牌中要有所突破。當然，品牌戰(zhàn)略要從實際出發(fā)，根據自身特點制定。如可以將這個企業(yè)培育成為一個品牌，也可以按所管理的物業(yè)形態(tài)創(chuàng)建居住物業(yè)管理品牌、商務樓管理品牌、政府辦公樓管理品牌、商場管理品牌、展會場館品牌等等。明確定位，形成優(yōu)勢特色物業(yè)管理企業(yè)要摒棄那種不顧自身實際，高、中、低端物業(yè)一把抓，居住物業(yè)、公眾物業(yè)、行政商務樓一口吃的“大而全”、“小而全”傳統(tǒng)做法，要在對自己的實力和優(yōu)勢全面細致分析，明確市場定位。市場競爭導致市場細分，無論哪種物業(yè)形態(tài)、不管其檔次高低，適合自己的才是最好的。上海有不少物業(yè)管理企業(yè)專攻某些市場領域，目前取得的市場優(yōu)勢已十分明顯，值得同行們好好借鑒。行業(yè)中的中小企業(yè)作市場定位時要揚長避短，實施差異化經營，集中有限的資源擊破市場的某一點，切忌因四面出擊而導致在激烈競爭中頭破血流；規(guī)模較大的企業(yè)可以選擇多元化或綜合化經營，但不宜盲目涉足不擅長的領域。
（二）積極探索，推進專業(yè)化管理物業(yè)管理的專業(yè)化是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，要推動專業(yè)化的發(fā)展。發(fā)達國家和我國香港、臺灣地區(qū)的物業(yè)管理采用“管作分離”模式，即物業(yè)公司負責管理，專業(yè)公司負責保潔、保安、設備維修等作業(yè)。專業(yè)化可有效地降低成本，提高物業(yè)管理質量，通過專業(yè)化來拓展業(yè)務規(guī)模并形成自己的核心競爭力。物業(yè)管理企業(yè)要實現由“服務提供者”向“服務組織者”的轉變。物業(yè)管理的專業(yè)化可以有多種途徑：一直接委托社會上的保安、保潔、綠化、工程設備維護專業(yè)公司從事作業(yè)；二是物業(yè)管理公司與社會上的專業(yè)公司共同出資成立新的專業(yè)公司從事作業(yè)；三是物業(yè)管理公司將下屬各項目原有的保安、保潔、綠化、工程設備維護資源整合起來成立專業(yè)公司從事作業(yè)。
（四）發(fā)展延伸服務，增加企業(yè)經營收入在物業(yè)管理企業(yè)人工成本上升、利潤空間縮水的情況下，有必要突破基礎服務領域，利用管理區(qū)域內的各種資源開展延伸服務，以增加企業(yè)的收入。業(yè)主對合同外的服務需求多樣化、個性化，為物業(yè)管理企業(yè)開展延伸服務提供了巨大的發(fā)展空間。一是可以和延伸服務專業(yè)供應商合作，物業(yè)公司作為組織者、供應商負責具體實施，利潤雙方分成；二是物業(yè)管理公司利用自己的技術和勞動力直接開展延伸服務，內容可以包括會務接待禮儀服務、會場花卉擺放、玻璃幕墻清洗等等。通過延伸服務，幫助業(yè)主解決合同外的服務需求，增加業(yè)主的滿意度，企業(yè)也增加了收入。
（五）多管齊下，增強企業(yè)凝聚力物業(yè)管理從業(yè)人員素質直接影響企業(yè)的生存與發(fā)展，要在企業(yè)內部建立良好的選人、用人機制，打造適合各類人才成長的人才內生機制，為企業(yè)發(fā)展提供人才保障，為員工提供發(fā)展空間；建立員工培訓機制，開展適合各種崗位、各類員工的各種形式的培訓，使員工能夠有提高自己業(yè)務技能和管理能力的平臺，使企業(yè)能擁有一支高技能、懂管理、品德優(yōu)、善打硬仗的員工隊伍，增強員工的戰(zhàn)斗力；重視企業(yè)文化建設，堅持“以人為本”的管理理念，尊重員工、愛護員工、關心員工，多為員工辦實事、做好事，增強員工隊伍的凝聚力；建立良好的激勵機制，使能者上、平者讓、庸者下，營造員工想干事、能干事、干成事的氛圍，增強員工對企業(yè)的向心力；與各類學校、職業(yè)介紹所建立廣泛的聯系，多種渠道吸收企業(yè)發(fā)展所需要的人才。通過上述各項措施，力爭使物業(yè)管理企業(yè)招得到人、留得住人，從而確保企業(yè)在市場競爭中具有人力資源優(yōu)勢。
作者：徐俊 單位：上海浦江物業(yè)有限公司