經營型物業(yè)管理模式推行研究

前言：想要寫出一篇引人入勝的文章？我們特意為您整理了經營型物業(yè)管理模式推行研究范文，希望能給你帶來靈感和參考，敬請閱讀。

1推行經營型物業(yè)管理模式

1.1傳統(tǒng)物業(yè)管理的主要模式

我國目前的物業(yè)管理主要有三種模式：

1)專業(yè)物業(yè)管理模式.工作內容多是綜合性、全方位，按業(yè)主的具體需要提供服務，融管理于服務過程；經費來源主要包括物業(yè)管理費及物業(yè)經營收入；工作對象主要面向高端物業(yè)，如寫字樓、公寓、賓館、別墅等.

2)專業(yè)與行政結合模式.多為開發(fā)商的物業(yè)企業(yè)采用模式，工作對象以普通民宅為主；工作目標為業(yè)主提供安全的居住環(huán)境，并為物業(yè)開發(fā)提供支持.這類物業(yè)企業(yè)管理費一般難以達到收支平衡，需要通過其它相關經營，或借助開發(fā)商扶持來維持運營.

3)典型傳統(tǒng)管理模式.此模式具有行政管理特性和福利色彩，多由政府房管部門或企事業(yè)單位自管.目前從總體上看，第一種模式尚處于起步階段，但發(fā)展迅速，后兩種模式仍占主要地位，但是，三種管理模式與物業(yè)規(guī)范化、市場化管理要求相比還有很大差距.

1.2經營型物業(yè)管理模式基本特征

伴隨經濟社會發(fā)展和人們生活方式的改變，以及物業(yè)管理的不斷完善，現代物業(yè)管理已大大超出了傳統(tǒng)的管理煤氣水電、打掃清潔衛(wèi)生、確保治安安全等工作內容.現代信息技術的運用、消費理念的更新、生活品質的提高對物業(yè)的服務內容和品質提出了更高的要求.同時，市場環(huán)境的快速變化、管理成本和人工費用的提高、市場競爭的加劇，以及物業(yè)管理企業(yè)內部的管理質量、服務質量、品牌理念上的相互競爭，要求企業(yè)從市場定位到管理與經營、從服務理念到服務模式，都應與時俱進地創(chuàng)新和調整，以適應業(yè)主及整個行業(yè)的現實需要.為此，需要物業(yè)管理企業(yè)順應市場需求、更新經營理念、探索創(chuàng)新發(fā)展、拓展延伸物業(yè)的內涵品質和創(chuàng)新經營管理模式，從而提升物業(yè)管理價值水平，逐漸實現由傳統(tǒng)物業(yè)管理模式向經營型物業(yè)管理模式的轉變，以促進整個物業(yè)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展.經營型物業(yè)管理模式，是以市場和需求為導向，將現代科學管理方式和市場化經營手段融為一體，通過創(chuàng)新經營理念，優(yōu)化資源組合，創(chuàng)造高品質、高水準的物業(yè)管理服務，實現物業(yè)保值增值，最終達到實現物業(yè)管理企業(yè)良性發(fā)展的目的.它以自身涉及的整個領域為工作對象，通過優(yōu)化資源和轉化技術，在管理服務、創(chuàng)新經營、品牌發(fā)展、資本運作等方面高度融合發(fā)展，以實現其充分市場化的核心發(fā)展取向.與傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式相比，它主要表現出四個方面的特點：

1)將物業(yè)管理與物業(yè)經營結合起來，在做好物業(yè)管理工作的同時，為業(yè)主、開發(fā)商設計并實施物業(yè)經營性方案.在保證業(yè)主權益的基礎上，依照相關法律法規(guī)，通過開辦諸如家政服務、物業(yè)估價、租賃、商業(yè)服務、信息咨詢、小區(qū)智能化等業(yè)務，創(chuàng)造新的價值空間，在為業(yè)主提供經營性服務活動中企業(yè)實現盈利.這些活動主要表現在物業(yè)管理服務中的流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個方面.

2)將物業(yè)管理活動從對管轄物業(yè)的一般性維護、碎片性管理提升為對其全過程、全生命周期的系統(tǒng)服務、整體營銷及綜合管理，統(tǒng)籌規(guī)劃，系統(tǒng)安排，從而為業(yè)主、開發(fā)商或客戶提供全面、高品質的服務.

3)將現有企業(yè)內部物業(yè)管理部門按照專業(yè)化、社會化要求，不斷細化其專業(yè)化與社會化分工，優(yōu)化管理活動，提高服務質量與服務效率，有效降低經營與管理成本.

4)依托兼并重組、改組、出售等資本運作方式，將物業(yè)資源進行優(yōu)化組合配置，同時實施專業(yè)化管理、系統(tǒng)化運作、規(guī)模化經營、內涵式擴張，實現企業(yè)資本擴張與經營效率的倍增.

1.3推行經營型物業(yè)管理模式的現實性

經營型物業(yè)管理模式通過整合資本、信息、技術和人才，并使其迅速向優(yōu)勢企業(yè)集中，從而使物業(yè)管理企業(yè)形成規(guī)模化、集團化經營，增強企業(yè)競爭力.推行這一物業(yè)管理模式，對于引領我國現階段物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展具有重要的現實意義.首先，21世紀是我國物業(yè)管理行業(yè)不斷提升服務理念、完善管理質量、逐漸走向成熟的重要階段.在這一進程中，質量及品牌理念的角逐與競爭、消費觀念更新與市場需求變化、管理與服務方式變革及高新技術應用，要求物業(yè)在服務觀念與服務方式、經營理念及市場定位等方面進行變革，主動去適應市場需要，從傳統(tǒng)物業(yè)管理提升到經營型物業(yè)管理是必選之路.其次，作為現代城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理行業(yè)伴隨我國經濟改革市場化進程加快，其競爭日益加劇，推行經營型物業(yè)管理模式，正是促進物業(yè)管理企業(yè)快速走向市場化、規(guī)?；?、產業(yè)化、集團化和規(guī)范化發(fā)展的重要手段.它有效地突破了物業(yè)管理行業(yè)相對于房地產行業(yè)的從屬定位，改變依賴后者的傳統(tǒng)格局，由單一產業(yè)結構逐步向多元產業(yè)結構發(fā)展，增強其市場競爭活力.第三，經營型物業(yè)管理模式作為實現資源吸引和技術轉化優(yōu)化組合的創(chuàng)新性方式，改變了物業(yè)管理企業(yè)過度依賴房地產企業(yè)的格局，使它不再是房地產行業(yè)的簡單的“末端”行業(yè)，促進它從單一、低端的產業(yè)結構逐步向多元、高端化的產業(yè)結構轉型，從而一改物業(yè)管理行業(yè)低收入、低形象的“微利行業(yè)”特征，可極大地提高物業(yè)管理在新時代的社會地位，更有益于物業(yè)管理行業(yè)的轉型升級和人才培養(yǎng).

2經營型物業(yè)管理模式的推行路徑

結合現階段我國物業(yè)管理發(fā)展的現狀及未來趨勢，在我國全面推行經營型物業(yè)管理模式可從以下幾個方面著手.物業(yè)經營、管理、服務融合發(fā)展以服務為宗旨、管理為基礎、經營為手段，參與為業(yè)主選擇投資和經營項目，拓展物業(yè)整體功能，規(guī)劃物業(yè)經營方案，挖掘物業(yè)管理增效和物業(yè)保值增值潛力，擴大物業(yè)管理企業(yè)贏利空間.充分發(fā)揮技術優(yōu)勢根據物業(yè)管理企業(yè)自身優(yōu)勢，大力發(fā)展物業(yè)管理的基礎性服務項目，如物業(yè)機電設備、高層樓宇電梯、消防設施、智能化系統(tǒng)的檢修、保養(yǎng)和維護，物業(yè)管理應用軟件開發(fā)等技術服務項目，使物業(yè)管理從簡單維護和勞動密集向技術維護型和知識密集轉變.充分發(fā)揮資本運作與經營注重企業(yè)的資本運作，充分整合企業(yè)資源.通過資產重組、混合兼并，將品牌運作與企業(yè)市場拓展、規(guī)模化發(fā)展聯系起來，實現強強聯合，共享各類物業(yè)管理企業(yè)的資源，如資金、品牌、技術等.基于資源共享和優(yōu)勢互補的目的，通過資本運作紐帶，有效利用先進物業(yè)管理企業(yè)的品牌優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢和技術優(yōu)勢，謀求合資或合作經營，或通過兼并、重組、收購等方式，輸入先進的管理理念和管理模式，優(yōu)化組合物業(yè)管理資源，實現企業(yè)低成本市場擴張.融營銷與服務理念于物業(yè)管理全程，實現物業(yè)保值增值把傳統(tǒng)的物業(yè)管理重新融入營銷、服務理念，不僅重視物業(yè)管理委托期的責任，而且關注物業(yè)作為長壽命商品的遠期利益經營，使業(yè)主享有更全面、更優(yōu)質的服務.其核心是將營銷的策略和思想深刻地融入到現有的物業(yè)管理全過程，實現經營和管理的合力運行，達到使物業(yè)保值、增值的目的.實施由沿海發(fā)達地區(qū)向內地發(fā)展地區(qū)延伸的跨區(qū)域發(fā)展策略從我國區(qū)域經濟發(fā)展水平、知名物業(yè)企業(yè)品牌現狀以及物業(yè)企業(yè)發(fā)展規(guī)模上看，單一物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務覆蓋面相對較小，各地區(qū)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展不平衡.由于沿海發(fā)達經濟地區(qū)物業(yè)的先行發(fā)展，其管理水平和實力較內地更好.實施由沿海發(fā)達地區(qū)向內地發(fā)展地區(qū)延伸，推行跨區(qū)域經營型物業(yè)管理模式策略，則有利于發(fā)掘物業(yè)管理市場潛力，推動我國物業(yè)管理行業(yè)水平的整體平衡發(fā)展.發(fā)揮專業(yè)化優(yōu)勢在行業(yè)市場化競爭中的作用隨著城市信息化、多功能化發(fā)展水平越來越高，城市功能越來越細分，向物業(yè)提出了實現專業(yè)化管理的必然要求.

在物業(yè)管理企業(yè)內部各職能部門引入競爭機制，促其逐步實現管理的專業(yè)化、社會化，從而分工更細化，營運成本降低，服務質量提高；同時，利用專業(yè)技術優(yōu)勢，組建專業(yè)化公司參與市場競爭，實現物業(yè)企業(yè)的市場擴張.隨著物業(yè)管理專業(yè)化，可有效地組織和保障市場化、創(chuàng)新性的物業(yè)管理工作的開展，不斷提高業(yè)主的滿意度和信任感，逐步樹立物業(yè)管理在人們心目中的良好形象，增強物業(yè)管理企業(yè)在市場中的核心競爭力.加強物業(yè)管理人才培養(yǎng)實施經營型物業(yè)管理需要綜合素質高、業(yè)務能力強、具有良好開拓意識和前瞻性的專業(yè)人員和管理人才.然而，我國目前受過物業(yè)管理專業(yè)教育或培訓的從業(yè)人員少之又少，尤其缺乏受過專業(yè)教育的高級管理人才.物業(yè)管理從業(yè)人員能力整體上不能與物業(yè)管理和經營的發(fā)展需要相匹配，制約了行業(yè)的健康發(fā)展.因此，培養(yǎng)一支專業(yè)能力強、服務水平高的從業(yè)人員隊伍是推行經營型物業(yè)管理的必備前提條件.目前，武漢大學、北京林業(yè)大學等高校率先開設了物業(yè)管理本科專業(yè)，為培養(yǎng)物業(yè)高級管理人才和物業(yè)管理企業(yè)的經營與管理提供了人才教育保障.發(fā)展數字化社區(qū)隨著信息技術、互聯網技術的快速發(fā)展，“互聯網+”開始不斷融入社區(qū)的開發(fā)與建設，社區(qū)的“數字化”“智能化”越來越普遍.“數字化社區(qū)”或“智能化社區(qū)”為經營型物業(yè)提供了物質載體和技術支撐，也成為經營型物業(yè)管理的重要內容之一.物業(yè)公司要順應時展趨勢，充分利用信息技術、互聯網技術，在社區(qū)內構建集社區(qū)管理、服務、資本運作于一體的數字化多功能綜合平臺.依托平臺和多樣化的用戶終端，打造以小區(qū)為核心的一定范圍內的社會經濟生活圈.在此基礎上，進一步與“數字化城市”融合，使社區(qū)的物業(yè)服務平臺與政府的政務服務平臺實現對接互通，從而形成更為廣闊的社會區(qū)域網絡.

在“互聯網+”時代，物業(yè)管理企業(yè)能夠把握“數字化社區(qū)”或“智能化社區(qū)”帶來的市場契機，充分利用信息技術與互聯網技術，開展經營性物業(yè)管理，將發(fā)展數字化社區(qū)作為企業(yè)創(chuàng)新物業(yè)管理的贏利模式，推動企業(yè)進步和提升服務品質.創(chuàng)造與培養(yǎng)物業(yè)企業(yè)核心競爭力物業(yè)企業(yè)的核心競爭力是開展經營性物業(yè)管理的重要基礎.如何創(chuàng)造性地開展經營性業(yè)務，拓展市場，在與其他企業(yè)的激烈競爭中脫穎而出，培養(yǎng)物業(yè)管理企業(yè)的核心競爭力，是開展經營性物業(yè)管理的當務之急.在推行經營性物業(yè)管理模式過程中，應當充分發(fā)揮市場經濟杠桿作用，通過兼并優(yōu)化重組、控股出售等資本運營方式對各物業(yè)企業(yè)進行優(yōu)勝劣汰，從而打造出信譽高、形象好、專業(yè)化程度高、現代服務理念強的品牌企業(yè)，從而全面提升企業(yè)的核心競爭力.物業(yè)管理提供了不動資產的保值增值服務，目前在我國仍處于產業(yè)鏈條的低端，與我國為龐大不動資產提供優(yōu)質的保值增值管理服務的現實需要不相適應.隨著物業(yè)管理服務成本越來越高，企業(yè)生存空間被不斷壓縮，物業(yè)管理必須實行自身突破與變革，開拓新的經營管理模式，因此，推行和發(fā)展經營型物業(yè)管理勢在必行.經營型物業(yè)管理，在人才培養(yǎng)、企業(yè)責任、專業(yè)化管理、核心競爭力、創(chuàng)新理念、兼并重組等方面，可以實現當代物業(yè)管理的整體轉型升級.

作者：肖燕 范如國 單位：湖北文理學院 武漢大學