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如何做好房地產(chǎn)行政管理

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如何做好房地產(chǎn)行政管理

1.行政管理的有效措施

1.1促使政府職能轉(zhuǎn)變,實現(xiàn)政務公開

政府職能轉(zhuǎn)變是指國家行政機關在一定時期內(nèi),依據(jù)國家和社會的發(fā)展需要,轉(zhuǎn)變自身的功能、管理內(nèi)容、作用范圍、管理方式等。政府對房地產(chǎn)的銷售、開發(fā)、管理等的審批,要嚴格規(guī)范法,并簡化程序,盡量做到公開、透明。除此之外,嚴格處罰違反審批制度的行為,對于徇私舞弊、以公謀私的行為要給予嚴懲??砂才艑H素撠熖幚矸康禺a(chǎn)市場投訴電話,及時反饋市場信息。

1.2加強行政風氣建設,提高工作效率

注重加強行政管理部門的行政風氣建設,用科學理論指導工作,樹立廉潔公正的行政態(tài)度,將反腐倡廉做到實處。把提高工作效率作為重要目標。深入改革行政建設,簡化行政審批程序,提高審批的效率。

1.3提高行政管理意識,規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

提高房地產(chǎn)行政管理意識,充分認識行政管理的重要性,增強管理的緊迫感和責任感,在進行房地產(chǎn)行政管理中,把促進房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展作為管理目標,為營造良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境提供有力保證。

2.加大違規(guī)、違法打擊力度

各地區(qū)的管理部門對房地產(chǎn)市場上的違規(guī)、違法操作應予以嚴肅處理,維護房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展。

2.1加強項目開發(fā)管理。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中,存在多種違規(guī)、違法操作,給房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生不利影響。因此,加大對房地產(chǎn)項目的開發(fā)管理勢在必行。各地管理部門應嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批制度,并做好審批項目的跟蹤管理工作。對未按合約要求支付出讓金的,可解除合同,并要求支付違約金。對未按合約規(guī)定時間開發(fā)利用土地的,管理部門應處以警告、金額處罰,甚至可收回土地的使用權(quán)。對于需修改合約相關內(nèi)容的,應獲得行政管理部門的同意后方可修改,并重新建立一份出讓合同書或合同變更協(xié)議書。房地產(chǎn)企業(yè)應嚴格遵守規(guī)定,按照程序競爭開發(fā)項目。嚴格按照有關規(guī)定進行項目投標、用地、規(guī)劃、建設以及進行銷售等工作,對于已簽訂出讓合約的,必須嚴格按照合約執(zhí)行,不能隨意改變條約規(guī)定,擅自進行其他操作。若必需修改合約的可按照程序提交修改意見,在獲得有關部門的同意后,并簽訂了變更合約或新的合約后,方可使用。對于違規(guī)操作,有關管理部門則會給予嚴肅處理。

2.2加強管理商品房的面積計算方法。對于房地產(chǎn)的商品房面積計算方式施行規(guī)范管理,可有效減少商品房面積“名不副實”的情況。積極推行規(guī)范合理的商品房套內(nèi)建筑面積的計價方法。房地產(chǎn)企業(yè)必要時應對消費者說明套內(nèi)建筑及分攤公共面積。分攤面積的公共部分,應屬于業(yè)主共有資源,房地產(chǎn)企業(yè)不能將其出售或出租。為杜絕面積計算以及面積分攤出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象,各地行政管理部門應加強管理以及處罰力度,堅決抵制侵犯消費者合法權(quán)益的行為。

2.3加強合約管理。對于合約欺詐行為要予以嚴肅處理。合同的制定應嚴格依照《商品房買賣合同示范文本》進行[3],范本中對于制定合同的內(nèi)容、解決合同糾紛、維護購買者的合法權(quán)益等方面有很好借鑒作用。各地管理部門可將其作為制定合約的標準范本,并推廣應用。若房地產(chǎn)企業(yè)未按照范文制定合同的,行政管理部門應認真檢查其是否按有關法律法規(guī)進行合約內(nèi)容的編寫,若未達到規(guī)定要求的,則要求房地產(chǎn)企業(yè)進行修改和調(diào)整。對于警告后仍未進行修改或調(diào)整的,則可拒絕發(fā)放預售許可證。

2.4加強竣工驗收管理。竣工驗收通過的商品房方可進入市場。行政管理部門應加強竣工驗收管理,把好房產(chǎn)交付關口。對于不合格的商品房,不能進入市場。房地產(chǎn)行政管理部門有權(quán)責令違規(guī)開發(fā)商在一定期限內(nèi)補全相關驗收手續(xù),或降低資質(zhì)證書等級,甚至有權(quán)注銷其資質(zhì)證書。

2.5加強房地產(chǎn)的廣告管理。加強房地產(chǎn)廣告管理是房地產(chǎn)行政管理的重點。對于違法的廣告堅決查處。所謂的違法房地產(chǎn)廣告指的是房地產(chǎn)企業(yè)不兌現(xiàn)廣告承諾的內(nèi)容等。房地產(chǎn)行政管理部門可對類似行為責令其修正,并要求其在規(guī)定期限內(nèi)整改完成,不按規(guī)定整改的,可對其資質(zhì)降級或注銷其資質(zhì)證書。房地產(chǎn)開發(fā)商及中介服務公司,應嚴格按照廣告承諾書中的內(nèi)容進行交付。若出現(xiàn)違法廣告,侵犯了消費者的合法權(quán)益,管理部門應按規(guī)定給予處罰。

2.6加強對中介行為的監(jiān)管。制定房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格審查制度,并要求房地產(chǎn)中介人員必須持有上崗證。不得偽造、修改相關證件。房地產(chǎn)行政管理部門應定期或不定時檢查中介人員的資格證書或上崗證。對于不合格的證書責令其重新辦理或者直接作廢,并給予相應的處罰。

3.小結(jié)

為了房地產(chǎn)行業(yè)更好更快的發(fā)展,使其成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè),應明確房地產(chǎn)行政管理對房地產(chǎn)市場健康運行的重要意義。并努力加強各地的房地產(chǎn)行政管理,如切實轉(zhuǎn)變政府職能,樹立廉潔公正的行政態(tài)度,規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,加大對違法項目、違規(guī)操作、違法廣告的打擊力度,加強對竣工驗收、中介服務人員的資格審查等監(jiān)控工作等。以保證房地產(chǎn)事業(yè)更快更穩(wěn)的發(fā)展。

作者:石道明 單位:寧夏銀川市瑞信地產(chǎn)行政部北辰易道