房貸集中度管理對銀行影響探析
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一、文獻綜述
（一）房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，支柱地位已深度捆綁宏觀經(jīng)濟
房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈長、影響廣泛的行業(yè)，按照申萬一級行業(yè)分類，全部28個行業(yè)中有14個行業(yè)受房地產(chǎn)帶動。根據(jù)國家統(tǒng)計局原副局長許憲春等（2015）的測算，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加值貢獻占國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的9.0%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重自2000年以來保持在20%左右，房地產(chǎn)帶動的相關(guān)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的50%左右（方正證券，2017）。房地產(chǎn)是地方政府財政收入的主要來源，土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財力的35%（恒大研究院，2019）；全國財政收入對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴度為33%（紀(jì)志宏等，2019）。同時，房地產(chǎn)又是資金借貸活動的主要抵押品，土地抵押貸款也是政府最重要的融資來源。隨著金融財富水平的提高，我國居民部門對金融資產(chǎn)的需求轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資：根據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)的《中國家庭金融資產(chǎn)配置風(fēng)險報告》，房地產(chǎn)在中國家庭資產(chǎn)中的占比超過60%；金融穩(wěn)定委員會報告顯示，在大類資產(chǎn)配置方面，中國大陸家庭房地產(chǎn)類資產(chǎn)占比65%，而日本、美國、中國臺灣家庭的房地產(chǎn)類資產(chǎn)占比分別為38%、30%和23%。
（二）從全球范圍看，房地產(chǎn)市場的重要性不斷上升
研究發(fā)現(xiàn)，發(fā)達(dá)國家財富增量中房地產(chǎn)占絕大多數(shù)，在財富總量中房地產(chǎn)的占比也超過一半，大多數(shù)信貸也投向房地產(chǎn)（中國貨幣政策執(zhí)行報告，2017）。拉斯·特維德提出，在典型國家，房地產(chǎn)市值一般是年度GDP的2-3倍，是可變價格財富總量的50%，這是股市、債市、商品市場、收藏品市場等其他資產(chǎn)市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能比擬的。據(jù)有關(guān)估算，改革開放以來我國居民金融資產(chǎn)年均增長超過20%，住房資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到金融資產(chǎn)規(guī)模的2倍左右。
（三）房地產(chǎn)具有明顯的金融屬性，是典型的高杠桿部門，與經(jīng)濟危機息息相關(guān)
按揭和預(yù)售制度決定房地產(chǎn)行業(yè)不同于一般制造業(yè)，住房的開發(fā)和購買都高度依賴銀行體系的支持，信貸政策直接影響居民的支付能力，也影響開發(fā)商的資金回籠和預(yù)期。從國際經(jīng)驗看，首付比例和貸款優(yōu)惠利率直接決定房地產(chǎn)購買意愿和購買力，信貸政策放松容易引致購房需求集中爆發(fā)，短期內(nèi)推動房價過快上漲。由于房地產(chǎn)涉及眾多上下游行業(yè)，其發(fā)展?fàn)顩r會對這些行業(yè)的經(jīng)營效益和企業(yè)償債能力產(chǎn)生影響，進而影響金融體系風(fēng)險狀況和經(jīng)濟增長形勢（中國金融穩(wěn)定報告，2018）。全球歷史上大的經(jīng)濟危機多與房地產(chǎn)有關(guān)，“十次危機九次地產(chǎn)”（方正證券，2017）。無論是發(fā)展中國家還是發(fā)達(dá)國家，每次經(jīng)濟繁榮多與房地產(chǎn)帶動的消費投資有關(guān)，每次經(jīng)濟衰退多與房地產(chǎn)去泡沫有關(guān)。房地產(chǎn)泡沫形成大多受低利率和充裕流動性推動，而房地產(chǎn)泡沫破裂則大多歸因于加息和流動性收緊。2008年國際金融危機表明，房價和房地產(chǎn)信貸是影響金融穩(wěn)定的重要因素，房地產(chǎn)安全與金融安全息息相關(guān)。
（四）主要經(jīng)濟體相繼建立宏觀審慎管理框架調(diào)控房地產(chǎn)市場風(fēng)險，最低首付比例發(fā)揮重要作用
對于房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險測度，夏磊等（2019）從房價泡沫風(fēng)險，流動性風(fēng)險和供給過剩風(fēng)險等三個維度，提出房價收入比、住房貸款余額占GDP的比重、貸款不良率、房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率、人均住房面積和住房質(zhì)量等具體衡量指標(biāo)。李佩珈（2018）對美國和日本發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時主要房地產(chǎn)金融指標(biāo)的變動情況進行了分析，認(rèn)為房價、房地產(chǎn)貸款增速、居民債務(wù)率、住房抵押貸款占GDP的比重這四個指標(biāo)能夠較好地反映房地產(chǎn)市場的風(fēng)險狀況。對于房地產(chǎn)金融風(fēng)險的管控，從20世紀(jì)90年代中期起，中國、中國香港、韓國等國家和地區(qū)開始通過調(diào)整貸款成數(shù)，加強按揭貸款風(fēng)險管理，防止房地產(chǎn)領(lǐng)域的過度投機行為（劉春航，2015）。國際經(jīng)驗表明，在貸款價值比（LTV）、債務(wù)收入比（DTI）、房地產(chǎn)部門額外資本要求、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險權(quán)重、撥備要求等宏觀調(diào)控工具中，前兩個使用最為頻繁（謝皓宇等，2017），對于緩解房地產(chǎn)市場波動對金融穩(wěn)定的影響具有積極作用（潘敏等，2019）。即使是在引入市場報價機制（LPR）之后，相對于房貸利率，首付比例和限購政策對房價的影響更大（蘇寧金融研究院，2019）。
二、咸豐縣房地產(chǎn)市場基本情況
（一）土地收入及房地產(chǎn)開發(fā)投資情況
自2016年以來，咸豐縣土地出讓金收入、房地產(chǎn)相關(guān)收入增長明顯，其中2019年土地出讓金較2016年增長6.34億元，2020年土地出讓金較2016年增長4.43億元；房地產(chǎn)相關(guān)收入2019年較2016年增長6.67億元，2020年較2016年增長4.61億元。房地產(chǎn)相關(guān)收入在地方自有財力中的占比呈逐年上升趨勢，2020年房地產(chǎn)相關(guān)收入在地方自有財力中的占比相較2016年增長7.3個百分點。2016-2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況及在固定資產(chǎn)投資中的占比變化總體平穩(wěn)，2018年最低值為6.44%，2016年最高值為10.13%。從房地產(chǎn)收入貢獻度來看，房地產(chǎn)收入在地方財政收入中占比逐年上升，房地產(chǎn)行業(yè)對咸豐縣域經(jīng)濟發(fā)展推動作用明顯。
（二）商品房銷售情況
自2016年以來，咸豐縣商品房銷售面積與銷售金額總體呈現(xiàn)下降趨勢，2020年末銷售面積較2016年減少14.43萬平方米，累計銷售額減少2.85億元。期末銷售均價與銷售面積、銷售金額呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，期末銷售均價逐年增長，2020年末新建商品住房銷售均價較2016年增長1297.66元,2018年、2019年期末銷售均價較上年增速分別為17.86%，10.26%，房價增長是商品房銷售面積及金額下降的主要原因之一。
（三）房地產(chǎn)貸款及個人住房貸款情況
自2016年以來，咸豐縣信貸資源主要流向普惠小微企業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行業(yè)，從房地產(chǎn)貸款來看，2016年-2020年末，房地產(chǎn)貸款余額不斷增長，在各項貸款余額中的占比總體平穩(wěn)，2020年末較2016年房地產(chǎn)貸款增加9.31億元。從其他貸款來看，縣域銀行信貸資源配置中其他貸款余額增速明顯，2020年末較2016年其他貸款增加39.75億元。
按照房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，截至2021年6月，咸豐縣9家銀行業(yè)金融機構(gòu)中2家銀行房地產(chǎn)貸款占比超過房地產(chǎn)貸款集中度管理要求上限，農(nóng)行和建行分別為30.09%、37.59%，1家個人住房貸款占比超過房地產(chǎn)貸款集中度管理要求上限，建行34.14%。
三、房貸集中度新規(guī)對縣域相關(guān)市場主體的影響
（一）對縣域銀行業(yè)經(jīng)營的影響
1.房貸審核將有序收緊，新增房貸的結(jié)構(gòu)將會得到優(yōu)化。強化房貸集中度管理，將使銀行業(yè)對于房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放更加審慎，一方面，個人住房貸款業(yè)務(wù)門檻會提高，如郵儲銀行表示，對一手房貸款業(yè)務(wù)，除用戶房產(chǎn)抵押外，均要求合作的開發(fā)商承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任，而對二手房貸款擇優(yōu)收單；另一方面，短期內(nèi)中小開發(fā)商再融資難度增加，如縣農(nóng)商行反映，對開發(fā)類房地產(chǎn)信貸會持續(xù)壓縮規(guī)模；農(nóng)行反映，個人住房按揭貸款將重點介入品牌龍頭企業(yè)的優(yōu)質(zhì)住宅項目。2.縣域銀行將加速拓展非房貸業(yè)務(wù)，減輕對房地產(chǎn)的依賴。多家銀行表示將把資金投向小微、三農(nóng)、新基建、制造業(yè)等政府重點支持的領(lǐng)域，實現(xiàn)區(qū)域信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化。如咸豐縣農(nóng)行2021年普惠小微貸款增速擬不低于40%。由于小微民營企業(yè)貸款風(fēng)險較高，其他消費類、經(jīng)營類貸款差異化經(jīng)營難度較大，如何擺脫對地產(chǎn)的依賴、進一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，是縣域銀行經(jīng)營轉(zhuǎn)型的必由之路。3.嚴(yán)控監(jiān)管指標(biāo)，表內(nèi)利潤空間進一步壓縮。據(jù)最新摸排結(jié)果顯示，新規(guī)出臺后，咸豐縣共有5家銀行機構(gòu)調(diào)整2021年新增貸款計劃，利息收益大幅減少。如咸豐縣農(nóng)商行預(yù)計壓縮房貸后，2021年貸款余額將減少2億元，全年利息收入減少500萬元。據(jù)初步統(tǒng)計，新規(guī)實施可能導(dǎo)致地方法人銀行損失個人客戶800戶以上，同時會導(dǎo)致電子銀行產(chǎn)品、存款、貸款等多項業(yè)務(wù)的下降，降低市場競爭優(yōu)勢。
（二）對縣域房地產(chǎn)開發(fā)商的影響
1.受疫情和調(diào)控政策影響，住房銷售預(yù)計延緩，資金實力較弱的房地產(chǎn)商將面臨生存壓力。房貸新規(guī)出臺后，住房銷售出現(xiàn)不同程度延緩，2021年1月銷售業(yè)績只有上年同期的一半，資金回籠速度明顯減緩。房地產(chǎn)商的資金實力不同，受影響的程度也不同。據(jù)調(diào)查，資金實力較強的房地產(chǎn)商，開發(fā)的地段較好，導(dǎo)致銷售價格、銷售速度存在很大優(yōu)勢，雖然價格高，但是資金回籠快，在采購原材料方面使用現(xiàn)款采購價格更優(yōu)惠。資金實力較弱的房地產(chǎn)商回籠資金慢，一旦資金鏈條斷裂，將面臨生存壓力。2.新開工樓盤壓力增大，開發(fā)商擬調(diào)整開發(fā)計劃和進度。據(jù)咸豐縣新開工的交投畔山境籌資部經(jīng)理介紹，去年某銀行口頭協(xié)議貸款3000萬元，達(dá)到預(yù)售條件后逐步回款，進行后期建設(shè)，基本可以滿足項目需求。新規(guī)出臺后，原協(xié)議貸款行表示不能新增房地產(chǎn)貸款，住房按揭貸款回款速度勢必受到影響。同時采取預(yù)約抵扣讓利方式進行銷售，同時改變原來幾棟樓同時開工計劃，采取完成一棟再開發(fā)一棟，雖減輕了資金壓力，但同時增加了開發(fā)周期和開發(fā)成本，減少了利潤。3.房地產(chǎn)開發(fā)商將更加謹(jǐn)慎投資，房地產(chǎn)開發(fā)市場開發(fā)速度減緩。據(jù)統(tǒng)計，2011年至2020年，十年間咸豐縣房價從2800元/平方米上漲到4800元/平方米，上漲2000元/平方米。在城鎮(zhèn)居民人均收入只有3.5萬元的縣城，均價4800元/平方米的房價無疑是偏高的。房貸新規(guī)出臺后，未來縣域的房地產(chǎn)開發(fā)商將綜合考慮成本與收益，更加謹(jǐn)慎投資，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)逐步縮小趨勢。
（三）對個人房貸業(yè)務(wù)的影響
1.個人房貸審批周期會延長，但總體影響可控。受房貸集中度指標(biāo)這道紅線的限制，銀行業(yè)金融機構(gòu)將通過加強嚴(yán)審房貸合規(guī)性，選擇更加優(yōu)質(zhì)的客戶，達(dá)到不同程度的縮減房貸投放的效果。如縣農(nóng)商行一名經(jīng)理介紹，新規(guī)出臺以前，房貸合同平均審核周期為10天左右，新規(guī)下發(fā)后，公司對房貸合同的審核提出更高的要求，平均審核周期為15天左右。2.居民會持幣觀望，房地產(chǎn)銷售周期將延長。新規(guī)出臺后，部分居民認(rèn)為房地產(chǎn)市場發(fā)展受限，開發(fā)商可能因急于回收資金而降價銷售，持幣待購大有人在。據(jù)兩個樓盤負(fù)責(zé)人介紹，原本計劃五月底售完的樓盤，現(xiàn)在還有一半沒有賣出去，銷售周期大概要延長2-3個月，后期只能采用新的銷售策略增加諸如送家具、家電、車庫等縮短銷售周期。3.房貸額度減少，消費者調(diào)整消費模式。據(jù)一位張女士反映，考慮到生二胎的問題，她原打算購買150平米的房子，約需貸款45萬元，因詢問的兩家銀行都表示房貸額度不足，于是改變計劃先購買110平米的房子，等以后有錢了再進一步改善住房條件。調(diào)研中，部分剛需購房者反映要排隊等房貸額度，只能采取推遲婚期或租住方式解決困難。
（四）對房價走勢的影響
1.房貸總量趨減后，低端樓盤房價將出現(xiàn)小幅下降。從咸豐縣情況來看，雖然城鎮(zhèn)化、改善型住房有一定的剛需，但由于縣域能夠提供的就業(yè)崗位有限，不能改變?nèi)丝谙虼笾谐鞘修D(zhuǎn)移的趨勢，調(diào)控政策出臺后，銷售周期會延長，進一步加重開發(fā)商的資金占用成本。預(yù)計未來三年房地產(chǎn)需求總體平穩(wěn)，縣域低端樓盤房價將呈現(xiàn)小幅下降趨勢。2.建筑成本居高不下，高端樓盤房價趨于平穩(wěn)。過去10年，咸豐縣土地價格不斷增加，加上安裝天然氣管道、通訊網(wǎng)絡(luò)、綠化等設(shè)施，總體住房建筑成本上漲超過了房價上漲。高端樓盤的建筑成本更加高于平均成本。再加上高端樓盤開發(fā)商資金雄厚，受新規(guī)影響較小，房價近年將保持平穩(wěn)。
四、政策建議
（一）保持戰(zhàn)略定力，始終堅持“房住不炒”定位不動搖
2019年7月底召開的中央政治局會議明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，體現(xiàn)了中央控制房價上漲、確保房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。要讓“房住不炒”的理念深入人心，必須保持戰(zhàn)略定力不動搖，必須保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，正確引導(dǎo)市場預(yù)期，避免大起大落。尤其是在經(jīng)濟短期波動和財政壓力加大的情況下，要警惕放松調(diào)控甚至刺激市場的沖動。對于局部土地市場過熱、資金仍然大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的情況，考慮采取必要措施降低行業(yè)平均利潤率，從根本上遏制投機性需求。
（二）健全宏觀審慎住房金融體系，實行長期穩(wěn)定的房貸政策
在堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的同時，要實施差別化的信貸政策，既抑制投資投機又滿足剛性需求。一方面，要控制房地產(chǎn)信貸的集中度，嚴(yán)禁消費貸款違規(guī)用于購房，防止各類資金借通道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，防止房地產(chǎn)金融資產(chǎn)再度膨脹，防范房地產(chǎn)泡沫化，穩(wěn)定居民、宏觀杠桿率，降低系統(tǒng)性風(fēng)險。另一方面，要穩(wěn)定購房者預(yù)期，消除“恐慌性”購房需求，既不搞短期低息刺激，防止購房需求集中提前釋放；也要避免大幅調(diào)整首付比例或連續(xù)加息透支居民支付能力，防止流動性緊張引發(fā)連鎖反應(yīng)。
（三）強化政策執(zhí)行情況監(jiān)測，引導(dǎo)貸款更多投放重點
領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)基層人民銀行將持續(xù)開展銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度情況監(jiān)測，引導(dǎo)地方法人金融機構(gòu)在過渡期內(nèi)將房地產(chǎn)貸款占比和個人住房貸款占比回歸到政策規(guī)定上限以內(nèi)，引導(dǎo)大型銀行分支機構(gòu)逐步壓縮房地產(chǎn)貸款占比，將房地產(chǎn)貸款集中度管理作為人民銀行綜合評價的一項重要內(nèi)容。引導(dǎo)銀行業(yè)金融機構(gòu)加大對“三農(nóng)”、科技創(chuàng)新、小微和民營企業(yè)等國民經(jīng)濟重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的支持力度。
（四）持續(xù)開展房地產(chǎn)貸款風(fēng)險監(jiān)測，防范資金繞道流入房地產(chǎn)
房地產(chǎn)風(fēng)險通常存在從局部到整體、從量變到質(zhì)變、從市場領(lǐng)域向信貸領(lǐng)域及產(chǎn)業(yè)鏈擴散的風(fēng)險演變過程。監(jiān)管部門要加強對銀行業(yè)金融機構(gòu)貸款資金用途和流向的監(jiān)測，以防資金挪用；要重點加強對地方法人金融機構(gòu)的監(jiān)測，防范資金通過經(jīng)營貸款或者其他個人消費貸款的方式流入房地產(chǎn)。
（五）探索將房地產(chǎn)貸款集中度管理納入金融生態(tài)建設(shè)，不斷完善縣域經(jīng)濟環(huán)境
根據(jù)促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展工作要求，結(jié)合縣域房地產(chǎn)市場運行狀況與房地產(chǎn)貸款集中度實際，將金融機構(gòu)落實房地產(chǎn)貸款集中度管理納入金融生態(tài)建設(shè)考核指標(biāo)，引起地方政府對房地產(chǎn)金融健康發(fā)展的高度關(guān)注，從而推進房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策得到全面落實。
作者:曹洪 單位:中國人民銀行咸豐縣支行