商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)

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摘要：個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)是目前商業(yè)銀行非常關(guān)鍵的信貸業(yè)務(wù)之一，但是大多數(shù)商業(yè)銀行對(duì)此業(yè)務(wù)管理上重收益輕風(fēng)險(xiǎn)，給該業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展帶來(lái)了隱患。在分析個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀的前提下，主要探討商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)面臨的開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)、借款人風(fēng)險(xiǎn)以及銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范提供了相應(yīng)的建議和措施。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

1商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款中所隱藏的可能給銀行造成損失的因素，是由于借款人不能夠準(zhǔn)時(shí)返還貸款的本金和利息而給銀行造成的損失。因?yàn)閭€(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)本身特有的因素和環(huán)境等因素，其風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生具有可能性與必然性。詳細(xì)來(lái)說(shuō)，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)有著以下幾種風(fēng)險(xiǎn)：

1.1假按揭風(fēng)險(xiǎn)

假按揭即借款人的購(gòu)房行為不真實(shí)、貸款用途不真實(shí)，其實(shí)質(zhì)是為了套取銀行信貸資金，危害極大。這些開(kāi)發(fā)商利用與銀行間的信息不對(duì)等以及銀行監(jiān)管中的漏洞來(lái)騙取銀行資金，以達(dá)到回籠項(xiàng)目建設(shè)資金或者營(yíng)造房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮景象的目的。其手段主要是假借下屬、朋友、家人的名義向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，造成出一種正常貸款的表象，銀行排查難度大，風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)隱蔽性強(qiáng)。當(dāng)前假按揭行為主要具備下列特點(diǎn)：（1）集中發(fā)生在經(jīng)營(yíng)資質(zhì)一般，未獲得銀行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款的中小型開(kāi)發(fā)商身上。（2）開(kāi)發(fā)商與借款人存在債務(wù)關(guān)系，采用以房抵債，承諾代替借款人償還貸款。（3）真人、真房、真抵押，開(kāi)發(fā)商串通借款人進(jìn)行虛假交易，套取銀行貸款由開(kāi)發(fā)商使用。上述種種惡劣行為勢(shì)必對(duì)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)造成負(fù)面影響，令銀行處于不利地位，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。

1.2借款人風(fēng)險(xiǎn)

銀行個(gè)人住房貸款的另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)主體是商品房交易中的購(gòu)房者，即借款人。其風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：（1）借款人的還款能力。由于個(gè)人住房貸款的還款期限偏長(zhǎng)，部分借款人在取得款項(xiàng)時(shí)是具備按期還款能力的，但在較長(zhǎng)期間內(nèi)，借款人個(gè)人的資金狀況也面臨著許多不確定的因素，包括借款人工作、家庭、健康等方面的變化都可能導(dǎo)致其失去償還貸款的能力，從而形成風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致銀行利益受損。因此，很多學(xué)者認(rèn)為被迫違約一般與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化沒(méi)有直接關(guān)系，主要是與突發(fā)事件和失業(yè)導(dǎo)致的收入下降有關(guān)，主要取決于借款人收入的穩(wěn)定性。（2）借款人的還款意愿。一方面是借款人通過(guò)欺騙等不正當(dāng)?shù)男袨轵_取銀行貸款，銀行因?yàn)槿肆?、時(shí)間等條件有限沒(méi)能對(duì)借款人的信用和經(jīng)濟(jì)情況做出有效核實(shí)，從而造成風(fēng)險(xiǎn)。另一方面是借款人在取得銀行貸款后，由于自身信用觀念不強(qiáng)而經(jīng)常性的遺忘甚至故意拖欠銀行貸款，導(dǎo)致的銀行無(wú)法按期收回款項(xiàng)，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。通常情況下，這種主觀上的違約行為與借款人的實(shí)際支付能力并無(wú)關(guān)系，房?jī)r(jià)的大幅下跌是借款人選擇理性違約的直接誘因，當(dāng)借款人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減少，不足以償還貸款并收回投資和成本時(shí)，為了避免損失，理性違約的行為就可能會(huì)出現(xiàn)[2]。

1.3銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

隨著越來(lái)越多的人開(kāi)始通過(guò)貸款的方式購(gòu)買住房，銀行業(yè)務(wù)量大幅增加，就不可避免地會(huì)出現(xiàn)放松信息審查和簡(jiǎn)化放貸手續(xù)的情況，這些都可能在日后形成風(fēng)險(xiǎn)。具體主要表現(xiàn)在下述兩個(gè)方面：（1）銀行內(nèi)部操作風(fēng)險(xiǎn)。銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)所涉及的服務(wù)對(duì)象數(shù)量多、來(lái)源廣，其本身對(duì)銀行的監(jiān)管體系就是巨大的考驗(yàn)。面對(duì)績(jī)效考核，銀行過(guò)分注重貸款業(yè)務(wù)的數(shù)量和金額，而放寬貸款要求，將貸前的審查形式化。為了提升業(yè)務(wù)處理進(jìn)度，缺失必要的貸款手續(xù)，忽視業(yè)務(wù)流程的嚴(yán)謹(jǐn)性。具體存在以下幾點(diǎn)問(wèn)題：信貸工作人員任務(wù)繁重，能夠投入到貸后管理的時(shí)間和精力有限；平時(shí)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)主要注重貸款營(yíng)銷能力，而對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)的識(shí)別和發(fā)現(xiàn)方面有所欠缺，使得信貸工作人員的專業(yè)水平參差不齊，受能力所限；由于每發(fā)放一筆貸款都要做很多的準(zhǔn)備工作，非常不容易，所以即使發(fā)現(xiàn)了可能的風(fēng)險(xiǎn)隱患，也會(huì)先考慮好的方面，導(dǎo)致了工作人員發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的意愿不強(qiáng)。（2）銀行員工道德風(fēng)險(xiǎn)。貸款辦理人可能因?yàn)樽陨砘蚰承├嬉蛩氐尿?qū)使，知道借款人所提交的文件不真實(shí)，仍為其辦理貸款。更有甚者，里外串通，編造虛假文件，欺騙銀行資金。無(wú)論是以上哪種行為，都會(huì)給銀行帶來(lái)嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。

2商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

2.1嚴(yán)防“假按揭”

（1）首先，要對(duì)客戶的道德品質(zhì)和以往信用情況進(jìn)行調(diào)查。如果借款人本身道德水平低下、品行不佳，且曾經(jīng)發(fā)生過(guò)數(shù)次違約行為，那么很可能在他貸款之初就沒(méi)有打算要按期足額的償還貸款。所以即使其具備足夠的還款能力，銀行想要正常的收回貸款也有一定的難度。因此銀行對(duì)借款人進(jìn)行信用評(píng)估調(diào)查是十分必要的，對(duì)防范貸款風(fēng)險(xiǎn)和減少銀行損失也能夠起到重要的作用。（2）其次，要強(qiáng)化對(duì)房產(chǎn)商及其項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)篩查，慎重展開(kāi)期房貸款業(yè)務(wù)。出現(xiàn)“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)的主要原因之一，是房產(chǎn)商的資金不夠充足、資金運(yùn)轉(zhuǎn)不靈。所以，商業(yè)銀行在開(kāi)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，不僅要考察房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)等，并且也要對(duì)公司主要股東情況、公司內(nèi)部治理情況、內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理水平做出評(píng)價(jià)，還要對(duì)企業(yè)主要負(fù)責(zé)人的品行資歷加以了解[3]。同時(shí)要對(duì)項(xiàng)目貸款情況進(jìn)行綜合分析，確定出合理的住房貸款總規(guī)模。做到對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施實(shí)地勘察，初步確定貸款的總數(shù)額，避免多次抵押、售后再抵、抵后再售等騙貸手段。（3）最后，要完善銀行內(nèi)控管理機(jī)制，改正重指標(biāo)輕管理、重形式輕內(nèi)容的錯(cuò)誤觀念，對(duì)借款人的審核評(píng)估必須落到實(shí)處，在審批過(guò)程中還要嚴(yán)格審查各方面的意見(jiàn)資料，根據(jù)具體情況對(duì)合同條款做出適當(dāng)調(diào)整，盡可能的細(xì)化和分散風(fēng)險(xiǎn)。

2.2逐步完善個(gè)人信用制度

個(gè)人信用制度，是個(gè)人采取信用方式獲取支付能力時(shí)進(jìn)行的一種消費(fèi)、投資和經(jīng)營(yíng)的制度，是利用個(gè)人信用來(lái)達(dá)到提前消費(fèi)、投資和經(jīng)營(yíng)的目的。在發(fā)達(dá)國(guó)家，己經(jīng)建立起了較為完備的個(gè)人信用制度，包括收入、納稅、信用狀況等，當(dāng)借款人向銀行貸款時(shí)，就能夠利用已知的信息來(lái)評(píng)定這個(gè)借款人的信用狀況，從而決定能否貸款給他。（1）要建立起包含個(gè)人身份、固定收入來(lái)源、銀行賬戶、其他資產(chǎn)等個(gè)人信息的個(gè)人信用檔案，同時(shí)以稅收、財(cái)政、審計(jì)等部門為主導(dǎo)，對(duì)使用信用卡、個(gè)人支票的用戶進(jìn)行信用評(píng)價(jià)，并建立起多層級(jí)的個(gè)人信用調(diào)查和評(píng)級(jí)機(jī)制，以評(píng)價(jià)借款人的還款能力和信用度，為建立個(gè)人信用信息共享平臺(tái)提供有力支持。銀行在分析借款人的信用狀況后，可以根據(jù)不同的信用水平，制定不同層級(jí)的貸款條件[4]。（2）完善個(gè)人信用制度的法律環(huán)境。首先，我國(guó)在個(gè)人住房貸款的程序法方面缺乏一定的統(tǒng)一性和嚴(yán)密性，使銀行在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中面臨著極大的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)現(xiàn)有法律體系的不足，可以從以下幾個(gè)方面加以完善：一是制定專門的住房抵押貸款法律，為銀行處置抵押房產(chǎn)、合法有效地收回貸款創(chuàng)造條件。二是對(duì)開(kāi)發(fā)商和個(gè)人的權(quán)利與義務(wù)做出明確規(guī)定，使企業(yè)和個(gè)人的行為都受到法律法規(guī)的約束，明確還款職責(zé)，建立良好的銀行與企業(yè)、銀行與個(gè)人客戶的合作關(guān)系。三是通過(guò)健全抵押物產(chǎn)權(quán)審查登記制度，以遏制無(wú)權(quán)抵押、重復(fù)抵押等違法行為。其次，由于目前國(guó)家還缺少對(duì)不良信用借款人更為高效的制約機(jī)制和懲罰措施，所以在建立起法律的手段來(lái)維護(hù)個(gè)人的信用系統(tǒng)的正常運(yùn)行之外，還要制定出相關(guān)的法律法規(guī)，建立起一個(gè)失信成本高于守信成本的懲罰機(jī)制，對(duì)于那些違背誠(chéng)信原則的人們給予教導(dǎo)或者是懲罰，來(lái)達(dá)到降低個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險(xiǎn)的目的。對(duì)于信用惡劣的借款人，銀行可以根據(jù)情況的不同來(lái)規(guī)定相應(yīng)的執(zhí)行辦法，包括在銀行系統(tǒng)里無(wú)法再獲得借貸、開(kāi)立信用卡等在內(nèi)的任何信用支持，不得在任何金融機(jī)構(gòu)從事有關(guān)信用活動(dòng)等[5]。對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的更要運(yùn)用法律渠道進(jìn)行解決，來(lái)保障銀行資金的安全，為完善個(gè)人信用制度營(yíng)造良好的外部環(huán)境。

2.3提升銀行內(nèi)控管理水平，形成有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

銀行內(nèi)部管理是預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的首要防線，是各個(gè)銀行亟待解決的最重要的內(nèi)部問(wèn)題。（1）增強(qiáng)貸前審查，充分發(fā)揮貸前審查在防范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中的作用。貸前審查主要針對(duì)借款人貸款的真實(shí)用途，借款人現(xiàn)在的財(cái)務(wù)狀況以及借款人的工作性質(zhì)和收入水平等等，還包括借款人所從事行業(yè)的現(xiàn)狀、發(fā)展前景以及盈利情況等問(wèn)題，方便對(duì)借款人職業(yè)的穩(wěn)定性和收入的可靠性進(jìn)行判斷。為了防止某些借款人試圖通過(guò)虛報(bào)收入的方式來(lái)獲取額度更高的銀行貸款，還要對(duì)其收入證明等材料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性加以審核，確保借款人具備足夠的還款能力按期足額償還銀行貸款。（2）增強(qiáng)貸時(shí)審查，降低信用風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)嚴(yán)格把關(guān)個(gè)人住房貸款的審批流程，并對(duì)借款人提供內(nèi)容的真實(shí)、完整、準(zhǔn)確和合法性加以審核[6]。強(qiáng)化對(duì)借款人的信用情況、貸款合規(guī)性的檢查，加大對(duì)貸款抵押物價(jià)值的評(píng)定和管控.銀行要做到貸前審查、貸時(shí)審批相分離的原則，明確不同部門的職責(zé)和崗位分工[7]。落實(shí)雙人見(jiàn)客和面簽制度，在辦理個(gè)人住房貸款時(shí)，貸款審查員和信貸經(jīng)理應(yīng)當(dāng)做到共同面見(jiàn)借款人和其配偶，對(duì)借款人的實(shí)際情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)，杜絕讓房產(chǎn)商或律師事務(wù)所代辦各種手續(xù)。（3）加強(qiáng)貸后管理，規(guī)避償還風(fēng)險(xiǎn)。貸后管理重點(diǎn)是對(duì)已經(jīng)借出的款項(xiàng)進(jìn)行貸后監(jiān)督。首先，在貸款開(kāi)始發(fā)放至貸款結(jié)清的這一期間內(nèi)，貸后監(jiān)管人員需要對(duì)每一筆個(gè)人住房貸款進(jìn)行跟蹤檢查并登記臺(tái)賬。一旦發(fā)現(xiàn)借款人出現(xiàn)多期違約，應(yīng)該特別注意違約原因，并加強(qiáng)對(duì)違約貸款的監(jiān)控力度，制定出初步的解決方案。其次，完善逾期催收管理。主要包括：到期前短信提示，逾期后短信催收；客服中心t+5、t+10、t+15、t+20、t+30電話催收；經(jīng)營(yíng)行屬地電話催收和上門催收。在當(dāng)前基本催收策略的基礎(chǔ)上，要對(duì)不良貸款進(jìn)行司法清收，其目的主要包括：強(qiáng)化貸前道德風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、督促客戶按時(shí)足額還款、強(qiáng)化逾期貸款催收、推動(dòng)不良貸款核銷處置。

3結(jié)論

綜上所述，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)也會(huì)有更大的發(fā)展，但個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，并且隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷進(jìn)步而不斷變化著。商業(yè)銀行在應(yīng)對(duì)巨大機(jī)遇的同時(shí)也要做好隨時(shí)面對(duì)危機(jī)的準(zhǔn)備，要在重視個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的前提下，做好防范工作，把可能出現(xiàn)的損失盡量掌握在可控的范圍以內(nèi)，以促使其向更好的方向發(fā)展。

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作者：孫偉 郝自潔 張博 單位：黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院