住宅按揭保險體制缺陷與完善途徑

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本文作者：王英明 單位：遼寧大學

筆者認為,我國建立住房按揭保險制度具有其合法性,我國《個人住房貸款管理辦法》第25條是要求借款人必須辦理保險,并未限制借款人必須到某個保險公司辦理保險,因而這一規(guī)定并未違反《反不正當競爭法》的前述規(guī)定。當然,在住房按揭保險實踐中還存在大量由貸款銀行指定保險公司的做法,但這本身不能否定住房按揭保險的合法性,而是由于某些實際操作的環(huán)節(jié)中存有漏洞所導致的,這可以通過進一步完善我國按揭保險制度加以解決。

住房按揭保險的受益人評析

住房按揭保險的受益人究竟是銀行還是購房者,一直是我國住房按揭保險中爭論最大的問題之一。在我國住房按揭保險實踐中,銀行通常要求購房者在投保時將貸款銀行指定為第一受益人,將購房者作為第二受益人,這種做法是否合理存在著完全不同的兩種觀點。一種觀點認為,我國《保險法》第61條規(guī)定:“人身保險的受益人由被保險人或者投保人指定。投保人指定受益人時須經(jīng)被保險人同意?！痹谧》堪唇冶ｋU中購房者作為投保人,一方面交納了保險,另一方面卻在受到外來經(jīng)濟壓力的情況下不得不將銀行指定為第一受益人,一旦發(fā)生保險事故,那么銀行將先于購房者獲得保險公司的賠償,什么損失也不會發(fā)生,而購房者只能享受剩余的保險權(quán)益,這種做法不僅侵害了購房者自行指定收益人的權(quán)利,還在保險利益的分配上有違公平,使購房者的合法利益處于一種沒有保障的境地,因而是不合理的。另一種觀點認為,銀行要求購房者將其指定為第一受益人,是具有法律和事實依據(jù)的。在按揭貸款期間,購房者實際上已經(jīng)將房產(chǎn)或者對樓盤的期待性利益作為擔保抵押給了銀行,其價值上的任何變化都對抵押權(quán)人———銀行的合法權(quán)益具有實質(zhì)性的影響,因此銀行應當有權(quán)利參加到保險利益的分配中來。筆者認為,如何確定住房按揭保險的受益人,應從人身保險和財產(chǎn)保險兩個層面分析。首先,對于人身保險而言,由于購房者對房產(chǎn)或者樓盤所享有的已不是完全所有權(quán),而是存在負擔是有限所有權(quán),因此作為抵押權(quán)人的貸款銀行,是有權(quán)利同時作為被保險人指定受益人的,這與《保險法》第61條的規(guī)定并不沖突。其次,對于財產(chǎn)保險而言,《保險法》并沒有規(guī)定收益人由誰指定,這顯然是考慮了市場經(jīng)濟條件下各種交易的復雜性,也考慮到了很多情況下投保人與受益人不一致的現(xiàn)實性與合理性。我國《擔保法》第58條規(guī)定:“抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金,應當作為抵押財產(chǎn)。”根據(jù)這一規(guī)定,抵押擔保具有物上代位性,也就是說如果房產(chǎn)在按揭期間因發(fā)生保險事故而毀損滅失,那么購房者由此獲得的保險賠償金,將繼續(xù)作為銀行貸款的抵押擔保,而在購房者無法繼續(xù)清償銀行貸款的情況下,銀行將就保險賠償金優(yōu)先受償。由此可以看出,將銀行指定為第一受益人的做法與抵押權(quán)的物上代位性具有同樣的法律效果,因而與《擔保法》的規(guī)定是協(xié)調(diào)一致的。

中國住房按揭保險制度存在的具體問題評析

我國住房按揭保險制度自建立以來,經(jīng)過實踐的檢驗,發(fā)現(xiàn)許多立法缺陷和具體操作中的問題,本文僅針對以下幾個較為嚴重的問題加以分析和探討。

保險險種設置單一,不利于化解購房者風險。目前我國市場上普遍采用的僅僅是《個人住房貸款管理辦法》中規(guī)定的房屋財產(chǎn)保險,其保障范圍是很有限的,重心存在一定的偏離現(xiàn)象,只能保障抵押品的安全而不能保證全部貸款的安全回流。更為嚴重的是,相關(guān)法律規(guī)定和監(jiān)督管理制度也沒有發(fā)揮切實的作用,很多保險公司在設計該險種時又將其與貸款購房履約保證保險混淆,在條款中規(guī)定了保險期限與貸款期限一致、保險人享有追償權(quán)等內(nèi)容,這樣混淆的結(jié)果就是使該保險條款經(jīng)不起推敲,引起購房者(投保人)的不滿。

保險過度問題嚴重,保險公司收取的保費與其承擔的風險不對稱。在住房按揭保險中,投保人義務由購房者履行,保險過度問題必然會損害其自身的合法權(quán)益。首先,按揭住房保險的保險標的是作為抵押品的房屋,其保險價值也就是該房屋的成本價、重置價或評估價,但目前的保險條款中均規(guī)定以房產(chǎn)銷售價格為標準確定保險金額,顯然大大超過了前述保險價值,違反了《保險法》關(guān)于“保險金額不得超過保險價值”的規(guī)定。其次,由于在設計險種時混淆了住房財產(chǎn)保險和貸款保證保險,大多數(shù)保險公司均要求住房財產(chǎn)保險的期限與貸款期限相同,因此在商品房交付使用前對“期房”的保險必然存在重復保險的問題,加大了購房者的義務負擔。最后,保費設計不合理、消費者負擔過重。因為根據(jù)保險學原理,科學的費率應該使一個險種在較長的時期內(nèi)的保費收入等于賠款支出加上營業(yè)費用之和。而從近幾年各地開辦住房按揭保險的情況來看,其出險率相當?shù)?屬于保險公司大力推廣的“優(yōu)質(zhì)業(yè)務”,因此,該險種存在較大的降低費率的空間。

購房者選擇權(quán)利受到限制,自愿原則難以實現(xiàn)。購房者(投保人)在訂立住房按揭保險合同時,有權(quán)選擇投保的保險公司和保費的支付方式,但在實際操作中卻存在嚴重違規(guī)操作問題,購房者選擇權(quán)利受到限制。由于銀行和保險公司往往實行“聯(lián)姻”,因此,消費者不能自主選擇保險公司,只能按照銀行的意愿投保,否則就無法得到貸款,住房保險成了典型的“拉郎配”。此外,在保費交納上,目前普遍實行一次性繳足方式,剝奪了購房者對交費方式(如逐年交費)的選擇權(quán);保險條款中沒有退保的規(guī)定,致使投保人不僅要遭受心理損失,而且還遭受實際損失。這些銀保雙方聯(lián)手控制的行為,不僅排斥了其他經(jīng)營者的公平競爭,也嚴重違反了訂立合同的平等和自愿原則,損害了購房者的合法權(quán)益,是一種典型的不正當競爭或壟斷行為。

完善中國住房按揭保險制度的對策分析

制定相關(guān)法律,明確三方權(quán)益。住房按揭保險制度得以順利發(fā)展,必須有嚴格的法律保障。建立健全的法律法規(guī)體系是切實保障銀行、保險公司和購房者三者的合法權(quán)益,促進購房消費合法、有秩序進行和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵。目前,我國雖然有《保險法》、《擔保法》、《個人住房貸款管理辦法》等相關(guān)法律,但是要將保險業(yè)全面引入住房按揭市場,就必須在找到兩個行業(yè)的切入點的前提下,出臺更加明確的法律,比如住房按揭保險法,抵押債券法等相關(guān)的法律,以此來保障住房按揭保險市場的規(guī)范化和法制化。該種法律不是對保險和按揭的簡單結(jié)合,而是要形成一個住房按揭保險體系。這樣諸如前文所提到的“住房按揭保險的合法性”和“住房按揭保險的受益人”問題就會得以有效解決。

完善住房按揭保險險種,滿足不同保險需求。貸款買房的過程中存在諸如住宅毀損風險、貸款回流風險、購房者行為風險、抵押物處理風險等多種風險因素。不同的風險有不同的保險需求。因此,住房按揭保險在險種設計上,必須至少存在三類保險:(1)抵押住房的財產(chǎn)保險,主要保障房產(chǎn)遭受意外事故和自然災害毀損的風險;保險期限應該自購房人取得房屋實際使用權(quán)之日起至其清償全部貸款之日止;(2)貸款者的定期信用人壽保險,主要保證還貸期內(nèi)在貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下,銀行能安全收回貸款,貸款者的家人能繼續(xù)居住在該房屋內(nèi),其保險期間與貸款期間相同,保險金額以應償還貸款余額為限,逐年遞減;(3)抵押貸款購房履約保證保險,在這種保險中,保險公司扮演了擔保人的角色,向購房人收取一定的保險費作為擔保費,并為購房人的經(jīng)濟信用提供擔保,當被擔保人因為死亡、失業(yè)等約定原因無力還貸時,保險公司代其向銀行清償余債,同時行使追償權(quán),從抵押物中得到補償或向投保人追回賠款。三類各具特點的險種“各保其險”,共同組成一道完整的“防火墻”。在設計上還應根據(jù)國際慣例將第一類保險設定為強制性保險,購房者必須購買,而后兩類保險則至少應選擇一種。這樣才能真正達到全面保障銀行與貸款人利益的目的。

明確保險價值、保險費率、保險期限的界定,體現(xiàn)利益與風險對稱原則。首先,應該以抵押房屋的成本價、重置價或評估價作為保險價值,以此為計算標準確定保險金額,嚴格遵守《保險法》關(guān)于“保險金額不得超過保險價值”的規(guī)定。其次,如上所述,將住房財產(chǎn)保險和貸款購房履約保證保險分開,設定不同的保險的期限,避免重復保險和重復收費的問題,減輕購房者的義務負擔。最后,在保費設計上,應根據(jù)這幾年的保險實踐獲取相關(guān)數(shù)據(jù)信息,進行調(diào)查和分析,嚴格按照保險學原理,制定科學的保險費率,特別是可以參考我國“交強險”的費率制定原則和方法(如價格聽證制度等)。

加強執(zhí)法監(jiān)督,保障公平競爭秩序,維護當事人合法權(quán)益。國家執(zhí)法機關(guān)應該嚴格履行監(jiān)督管理職責,嚴厲打擊制止住房按揭保險活動中的不正當競爭行為,維護平等、公平、自愿等原則,切實保障購房者合法權(quán)益,維護和諧穩(wěn)定的市場經(jīng)濟秩序。

總之,隨著我國住房制度改革的不斷深化和銀行消費信貸業(yè)務的迅猛發(fā)展,保險業(yè)已經(jīng)全面進入住房按揭領(lǐng)域,成為政府、銀行、保險公司和老百姓的共同需要。因此必須盡快完善我國住房按揭保險制度,妥善解決出現(xiàn)的問題,使按揭保險各方利益更加合理,才能更加有利于維護公平競爭的經(jīng)濟秩序,有利于社會穩(wěn)定與和諧發(fā)展。