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談房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算

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談房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算

摘要:在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中,房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)做出了重大貢獻(xiàn)。而同時(shí),為了保障房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展,國家出臺了土地增值稅相關(guān)規(guī)定來對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行管理。如房地產(chǎn)土地增值稅清算。但在實(shí)際工作中,房地產(chǎn)土地增值稅清算工作較為煩瑣,在實(shí)施中,存在著許多問題。尤其是在建筑安裝清算、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定位等。本文就房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算問題進(jìn)行分析探討,并結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況,針對目前問題給出針對性政策,希望對我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有所幫助。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;清算

在我國,房地產(chǎn)企業(yè)大多從事建筑工程建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)、管理、服務(wù)等工作,進(jìn)行自主性經(jīng)營及核算,實(shí)現(xiàn)營利為目的的組織。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,土地及土地建筑方面是企業(yè)發(fā)展的核心,也是企業(yè)營利的關(guān)鍵要素。當(dāng)前,為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作,并規(guī)范指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅工作行為,我國稅務(wù)局出臺了關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理制度,保障房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的科學(xué)合法,從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

一、土地增值稅清算闡述

在我國,土地屬于不動產(chǎn),所謂土地增值稅是指在轉(zhuǎn)讓土地或土地上建筑時(shí),其轉(zhuǎn)讓所得收入,包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入等,再減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納,即為土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地增值稅是企業(yè)經(jīng)營的第一義務(wù),企業(yè)必須按照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行土地增值稅清算,保證企業(yè)經(jīng)營活動的正常開展。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作中存在的主要問題

(一)土地使用權(quán)清算問題隨著我國人口不斷增加,土地資源也愈發(fā)緊張,人地矛盾比較突出。尤其是一些大城市,如北上廣深等一線城市,土地資源一致困擾著城市發(fā)展,也影響著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。因此,國家及各地政府對土地資源的使用進(jìn)行了規(guī)范,尤其是房地產(chǎn)企業(yè)土地資源使用行為。盡管政府針對土地使用及管理出臺了《土地增值稅清算管理規(guī)程》等相關(guān)文件,以保證對土地資源使用的合理合法,但是實(shí)際過程中,一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地所有權(quán)后,要支付土地增值稅等稅額時(shí),鉆法律空子,如使用的土地并沒有嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行審核,沒有辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)等,從而使在土地清算時(shí),沒有把該部分土地納入進(jìn)去。這種行為不僅給企業(yè)經(jīng)營造成了極大風(fēng)險(xiǎn),也違反了法律法規(guī),不利于企業(yè)持續(xù)發(fā)展。此外,還有一些房地產(chǎn)企業(yè)在拿地階段中,為了企業(yè)利益而采取不正當(dāng)謀取手段,違背了法律和市場規(guī)則,讓需要納入清算的土地并沒有得到有效清算[1]。

(二)建筑安裝工程清算問題在建筑安裝工程清算過程中,房地產(chǎn)企業(yè)主要存在著以下問題。首先是成本扣除問題,一些房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到了清算條件,卻沒有對結(jié)算審計(jì)工作有效完成。且在合同中,建筑安裝工作并沒有明確體現(xiàn)。而在房地產(chǎn)工程出包政策規(guī)定中,房地產(chǎn)企業(yè)建筑安裝費(fèi)用若沒有相關(guān)發(fā)票則不進(jìn)行成本扣除。其次是成本證據(jù)問題,企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員及財(cái)務(wù)核算制度對土地增值稅清算質(zhì)量有著直接影響。隨著我國在《土地政治誰清算管理規(guī)程》中規(guī)定,扣除項(xiàng)目金額的各類成本及費(fèi)用,必須是實(shí)際發(fā)生且有相應(yīng)證據(jù),稅務(wù)局會對企業(yè)清算進(jìn)行詳細(xì)審核,尤其是建筑安工作的成本證據(jù)進(jìn)行檢查,包括合同及發(fā)票。而目前,我國部分房地產(chǎn)企業(yè)在合同管理、發(fā)票管理上存在一些問題,從而導(dǎo)致清算時(shí),不能提供有效的成本證據(jù)。因此,盡管房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生實(shí)際成本,但由于成本證據(jù)及票據(jù)問題,導(dǎo)致建筑安裝工程沒有納入清算工作。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除問題與其他行業(yè)相比,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期時(shí)間長,需要資金龐大,且在建設(shè)前往往需要企業(yè)提前投入大量資金。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,由于資金量龐大,往往會通過銀行借貸等融資方式來進(jìn)行籌資。但隨著各地政府對房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管力度加大,銀行相關(guān)制度的變化以及市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)致銀行融資成本上升,房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式發(fā)生了較大變化。目前,我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會通過聯(lián)合開發(fā)或房地產(chǎn)預(yù)售方式,進(jìn)行籌資或委托經(jīng)營商貸款。而根據(jù)有關(guān)政策和法律,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用扣除上,大多為財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出。而如果根據(jù)實(shí)際轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目進(jìn)行費(fèi)用分?jǐn)?,且房地產(chǎn)企業(yè)具備相關(guān)證明,則可以按照實(shí)際情況進(jìn)行扣除,但有所限制,如不能超過銀行同期同類貸款利率[2]。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定位問題房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的定位中存在的問題主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面,一是產(chǎn)品價(jià)格比市場上相同時(shí)期的相同產(chǎn)品的價(jià)格要低。房地產(chǎn)企業(yè)開展工程項(xiàng)目的環(huán)節(jié)中,往往會存在將產(chǎn)品進(jìn)行低價(jià)的形式出售給股東,從而確保自身的收益,但是同期同種產(chǎn)品一旦出現(xiàn)價(jià)格更低的現(xiàn)象,一定會對房地產(chǎn)的市場價(jià)格造成負(fù)面影響。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目交易的環(huán)節(jié)中要上繳一定比例的增值稅,如果根據(jù)市場上的同期同類產(chǎn)品價(jià)格來繳納,則會影響到房地產(chǎn)開發(fā)商的效益,而不被認(rèn)同。所以,稅務(wù)部門在進(jìn)行監(jiān)察過程中,要加大對該行為的監(jiān)管力度。另一方面,房地產(chǎn)的價(jià)格變化以及土地增值稅稅率兩者之間的具有偏差。房地產(chǎn)在開發(fā)過程中,沒有重視與財(cái)務(wù)部門之間的聯(lián)絡(luò),并且產(chǎn)品價(jià)格的制定不符合實(shí)際情況,忽略了土地增值稅清算的重要性,從而造成兩者之間出現(xiàn)了偏差[3]。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算問題的措施

(一)加強(qiáng)對土地增值稅重視及優(yōu)化管理制度房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對土地增值稅重視,建立健全土地增值稅清算制度,從而避免杜絕企業(yè)在土地使用權(quán)清算時(shí),發(fā)生種種問題。首先,作為企業(yè)管理者,要加強(qiáng)對土地增值稅清算工作的重視,規(guī)范相關(guān)負(fù)責(zé)人員責(zé)任權(quán)限,要嚴(yán)格按照國家相關(guān)法律政策來執(zhí)行清算工作。結(jié)合目前企業(yè)發(fā)展情況和市場外部環(huán)境,制定適用企業(yè)的土地增值稅清算制度,加強(qiáng)規(guī)范獲得土地使用權(quán)的行為。其次,在企業(yè)內(nèi)部,要加強(qiáng)對土地增值稅清算工作監(jiān)督,要把土地增值稅清算納入內(nèi)部控制體系中去,從而規(guī)范土地增值稅清算工作行為。此外,對于政府而言,有關(guān)部門也要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算工作的檢查管理力度,建立完善的清查機(jī)制,一旦發(fā)現(xiàn)違法行為,要予以嚴(yán)懲,樹立典型,從而對其他房地產(chǎn)企業(yè)做到警示作用,保證我國房地產(chǎn)市場的正常規(guī)范運(yùn)轉(zhuǎn)。

(二)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部成本管理對每家企業(yè)而言,財(cái)務(wù)作為企業(yè)發(fā)展經(jīng)營的核心,必須加強(qiáng)管理。大多企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)危機(jī),如資金流問題、市場營銷問題、稅務(wù)問題等,都是企業(yè)財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)問題。因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理,在不影響企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的前提下,降低經(jīng)營成本。首先,企業(yè)要建立健全財(cái)務(wù)管理制度,規(guī)范財(cái)務(wù)人員管理行為,尤其是財(cái)務(wù)人員對工作的細(xì)致程度,保證數(shù)據(jù)核算的準(zhǔn)確性。其次,完善財(cái)務(wù)審核制度,利用成本歸集法,加強(qiáng)成本管理。尤其是在票據(jù)管理上,企業(yè)應(yīng)建立健全一個(gè)票據(jù)庫,把建筑安裝工程的成本票據(jù)專門歸類,保證和合同內(nèi)容相對應(yīng),按照法律規(guī)定進(jìn)行,即降低企業(yè)成本,也有利于降低風(fēng)險(xiǎn),推動土地增值稅清算工作的開展。最后,企業(yè)要提高財(cái)務(wù)信息化管理水平,加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員信息化管理能力,隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)不斷發(fā)展,企業(yè)財(cái)務(wù)管理對信息化技術(shù)的從而有利于建筑安裝工程票據(jù)管理[4]。

(三)完善企業(yè)開發(fā)費(fèi)用扣除管理大多數(shù)房地產(chǎn)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí),其資金來源并不全是自有資金,大部分資源是通過銀行借貸或其他融資方式進(jìn)行籌資,整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程會涉及大量資金。而在這個(gè)過程中,開發(fā)資金貸款所產(chǎn)生的利息問題一直困擾著房地產(chǎn)企業(yè)。因此,作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員,在涉及資金借貸工作時(shí),必須要向借貸方如銀行索取相關(guān)證明,從而使稅務(wù)人員在檢察分?jǐn)偣ぷ鲿r(shí),企業(yè)能提供有效證明,保證項(xiàng)目開展相關(guān)數(shù)據(jù)符合實(shí)際情況,減少土地增值稅清算金額數(shù)目,降低企業(yè)成本,也有利于提高企業(yè)財(cái)務(wù)安全。

(四)迎合市場需求變化,優(yōu)化產(chǎn)品開發(fā)定位首先,由于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員素質(zhì)參差不齊,業(yè)務(wù)能力也無法達(dá)到一致水平,所以企業(yè)在開展招聘工作時(shí)就要招聘具有專業(yè)知識技能的財(cái)務(wù)人員來負(fù)責(zé)產(chǎn)品的價(jià)格定位。其次,房地產(chǎn)企業(yè)要提高內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的綜合職業(yè)素養(yǎng),定期提供政策學(xué)習(xí)培訓(xùn)課程,加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員對土地增值稅清算政策及其他稅務(wù)政策的理解,掌握各項(xiàng)稅收政策的方向,并結(jié)合市場實(shí)際發(fā)展走向,來預(yù)算企業(yè)建房工程實(shí)際所產(chǎn)生的成本,從而進(jìn)一步降低企業(yè)經(jīng)營成本。最后,構(gòu)建團(tuán)隊(duì)做好市場調(diào)研分析工作,從而制定更合理科學(xué)的產(chǎn)品價(jià)格定位,降低所繳納的稅費(fèi),減少成本支出,更好的增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。對于房地產(chǎn)而言,產(chǎn)品并不是價(jià)格越高越好,在制定產(chǎn)品價(jià)格時(shí),首先考慮到消費(fèi)者及市場價(jià)格水平后,還應(yīng)考慮到產(chǎn)品銷售總額帶來的稅率成本。通過合理的納稅籌劃來降低企業(yè)稅額,進(jìn)行使企業(yè)經(jīng)營效益得到提升,促進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

(五)建立健全信息溝通渠道為了房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地發(fā)展,首先要第一時(shí)間內(nèi)掌握和了解國家的有關(guān)政策和制度,才能夠使企業(yè)及時(shí)收到國家出臺的新政策,從而更好地順應(yīng)市場的發(fā)展方向進(jìn)行調(diào)整。其次,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員要與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門和其他部門相關(guān)部門積極進(jìn)行交流,尤其是關(guān)于一些新的土地增值稅清算政策和稅務(wù)政策,從而保證企業(yè)納稅籌劃工作不會與稅務(wù)機(jī)關(guān)所理解的稅務(wù)政策向偏離。因此,這就要求企業(yè)要強(qiáng)化與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門和其他相關(guān)部門開展緊密的聯(lián)系與溝通工作。第三,房地產(chǎn)企業(yè)還要提高與內(nèi)部財(cái)務(wù)工作人員的交流溝通頻率,健全企業(yè)信息交換體系,提高信息傳遞的效率,同時(shí)有利于稅務(wù)人掌握納稅人的有關(guān)信息,在實(shí)施業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)當(dāng)中,會更多地思考到企業(yè)日后的發(fā)展,從而能夠有效地降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語

目前,隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展,城市化速度加快,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也處于蓬勃發(fā)展時(shí)期,但同時(shí),由于城市土地緊張、市場競爭激烈以及國家政府對土地增值稅的管理力度不斷加強(qiáng)等現(xiàn)狀,房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,便必須加強(qiáng)土地增值稅清算管理,對當(dāng)前存在的問題加以重視,企業(yè)要嚴(yán)格按照國家政策制度和法律制度,同時(shí),利用好相關(guān)政策優(yōu)惠,加強(qiáng)土地增值稅管理,降低企業(yè)經(jīng)營成本,規(guī)范開發(fā)費(fèi)用扣除管理。在開發(fā)產(chǎn)品時(shí),一定要做好市場分析,考慮到產(chǎn)品銷售總額帶來的稅率成本。通過合理的納稅籌劃來降低企業(yè)稅額,從而保障清算工作的順利執(zhí)行,促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]畢秀玲.房地產(chǎn)企業(yè)在建項(xiàng)目收購方式對土地增值稅清算的影響[J].大眾投資指南,2020(18).

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[4]王海珍.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的探討[J].納稅,2018(32).

作者:李永濤 單位:聊城正原有限責(zé)任會計(jì)師事務(wù)所