房地產(chǎn)土地增值稅清算涉稅風(fēng)險管控

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摘要：基于我國經(jīng)濟(jì)水平不斷進(jìn)步與發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)也獲得了更多的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步，也帶動了其他產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步，使得我國的稅收不斷提升，加快了經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目過程中，土地增值稅屬于重要的稅種，會對企業(yè)的經(jīng)營活動產(chǎn)生直接影響。但由于土地增值稅的清算過程較為復(fù)雜，如果稅收籌劃不合理，就可能引發(fā)許多風(fēng)險問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要對各種風(fēng)險進(jìn)行把控，并且采取科學(xué)化的管控策略，防范涉稅風(fēng)險。本文從土地增值稅內(nèi)涵展開分析，提出了房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及涉稅風(fēng)險管控的有效對策，具體如下。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅清算；稅務(wù)籌劃；涉稅風(fēng)險管控

為了做好我國房地產(chǎn)價格有效調(diào)控的工作，政府出臺了許多與土地增值稅清算有直接關(guān)系的政策。希望能憑借宏觀政策調(diào)控的方式，抑制房價，實(shí)現(xiàn)對其增值的控制。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展目標(biāo)，就要充分了解我國稅收基本政策，以此在多變的市場競爭中站穩(wěn)腳跟?；谛聲r期發(fā)展背景下，土地增值稅納稅籌劃逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。但就實(shí)際情況進(jìn)行分析，許多房地產(chǎn)企業(yè)對于這項(xiàng)工作了解不全面，對于政策解讀、手續(xù)辦理理解不深入，使得稅務(wù)籌劃工作落實(shí)面臨許多問題，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。因此，為了獲得更高的經(jīng)濟(jì)利潤，需要做好涉稅風(fēng)險管控工作，制定合理的稅務(wù)籌劃方案。

一、土地增值稅內(nèi)涵

（一）土地增值稅的定義土地增值稅的基本含義就是以國家的基本權(quán)益為核心內(nèi)容，并且加入財政收入，主要就是為了避免炒賣土地的問題出現(xiàn)，以此加快房地產(chǎn)市場的改革與轉(zhuǎn)型發(fā)展速度。通過對房價進(jìn)行調(diào)控，梳理房地產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展流程，并為市場經(jīng)濟(jì)體系的完善做好鋪墊。其也屬于提高大眾生活幸福感，提升生活品質(zhì)的重要因素。土地增值稅就是以我國頒布的政策為核心，遵循法律法規(guī)，開展合理征稅賦稅工作。征稅對象具體如下：地上建筑物、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、其他附著物取得的增值額。在我國社會主義經(jīng)濟(jì)體系的建設(shè)階段，征收土地增值稅屬于必然形式，能有效避免出現(xiàn)暴力買賣土地，烘托房價的問題發(fā)生。在國家以及納稅人之間，合理地進(jìn)行土地增值收益的分配，有利于優(yōu)化社會環(huán)境。［1］

（二）土地增值稅清算及稅收籌劃的必要性基于我國宏觀政策調(diào)整背景下，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)稅收成本出現(xiàn)上升的趨勢，但是利潤率顯著下降，使得市場競爭愈發(fā)激烈，各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)?；诖?，只有進(jìn)行土地增值稅的合理清算，并提前做好稅收籌劃的工作，才能避免出現(xiàn)稅收成本過高的現(xiàn)象，提升綜合競爭力，適應(yīng)愈發(fā)激烈的市場競爭環(huán)境。開展稅務(wù)籌劃工作，就是指納稅人遵循相關(guān)的法律法規(guī)需求，明確稅收基本政策，對已經(jīng)發(fā)生或預(yù)計將發(fā)生的應(yīng)稅行為，做好科學(xué)化統(tǒng)籌安排與控制的工作，并創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益。而對于土地增值稅的清算政策來說，企業(yè)要想在清算制度背景下，獲得更多的發(fā)展機(jī)會，就要制定完善的稅收籌劃方案。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算的階段，需要在不違反法律法規(guī)的背景下，編制科學(xué)化的稅務(wù)籌劃方案。核心的目標(biāo)就是降低企業(yè)稅負(fù)，為企業(yè)創(chuàng)造更高的利潤，確保現(xiàn)金流正常運(yùn)轉(zhuǎn)，財務(wù)管理效率顯著提升。通過貫徹稅務(wù)籌劃方案，遏制房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的偷稅漏稅的行為，提高其信用等級，以法律政策為基礎(chǔ)尋求更多的發(fā)展機(jī)會。［2］

二、房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃

（一）掌握清算時間在開展土地增值稅清算工作之前，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對清算的具體要求以及時間進(jìn)行把控，這也屬于清算的基礎(chǔ)內(nèi)容。對于從事土地增值稅清算的企業(yè)工作人員來說，要分析稅務(wù)機(jī)關(guān)提出的要求，完成各項(xiàng)手續(xù)，收集資料，了解上報的時間。符合土增稅清算條件的項(xiàng)目，企業(yè)需要在90天內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送相關(guān)材料并辦理清算手續(xù)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要在申報次日起90天內(nèi)完成清算審核；確需延長審核時間的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。采取這種方式，從根本上維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)基本權(quán)益。

（二）明確清算條件房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的土地增值稅清算階段，需要明確清算的條件，了解哪些項(xiàng)目屬于清算范疇當(dāng)中，哪些項(xiàng)目不需要進(jìn)行清算。例如，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工完成銷售之后、直接進(jìn)行土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、納稅人需要進(jìn)行注銷稅務(wù)登記申請，沒有完成土地增值稅清算手續(xù)的項(xiàng)目，可以直接進(jìn)行清算。對于取得銷售許可證滿三年，但是沒有銷售完的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算。

（三）提前明確清算對象大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都會開發(fā)許多項(xiàng)目，而各項(xiàng)目中，可能存在不同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品開發(fā)。基于此，自項(xiàng)目立項(xiàng)開始，就需要了解開發(fā)項(xiàng)目如何管理和核算。針對同一期的開發(fā)項(xiàng)目，需要進(jìn)行成本費(fèi)用以及收入的獨(dú)立核算，通過建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目檔案、設(shè)置臺賬等，加強(qiáng)項(xiàng)目管控力度，促進(jìn)后續(xù)清算工作順利進(jìn)行。

（四）明確開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅扣除項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目較多，具有投資數(shù)額較大、周期較長的特點(diǎn)。基于此，企業(yè)要結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)的時間順序、項(xiàng)目周期等，做好項(xiàng)目的分類工作。對于項(xiàng)目臺賬需要有具體明細(xì)，還需要對產(chǎn)品的收入進(jìn)行準(zhǔn)確的區(qū)分。尤其是涉及進(jìn)行成本費(fèi)用管控的工作，相關(guān)人員需要進(jìn)行成本費(fèi)用開發(fā)合理性的鑒別工作，且針對各項(xiàng)目的共同成本，需按某種方法分?jǐn)偟礁鳟a(chǎn)品的開發(fā)成本中，例如直接成本法、建筑成本法、預(yù)算造價法、占地成本法、層高系數(shù)法等，不同的成本分?jǐn)偡椒赡墚a(chǎn)生不同的成本扣除結(jié)果，所以還需要提前進(jìn)行項(xiàng)目扣除工作準(zhǔn)備以及預(yù)先進(jìn)行多種測算。

（五）分解銷售收入籌劃對于土地增值稅的征收進(jìn)行分析，貫徹的政策就是實(shí)行30%-60%四級超率累進(jìn)稅額計算納稅。采取相應(yīng)的管控策略，減少土地增值稅的稅負(fù)。站在組織架構(gòu)的層面進(jìn)行分析，做好分散收入稅務(wù)籌劃工作十分重要。如加入流轉(zhuǎn)銷售環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)建立銷售公司，主要就是對商品房低價轉(zhuǎn)讓，由銷售公司對外銷售。雖然銷售公司不屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不能享受加計20%的扣除以及免稅優(yōu)惠。但可以起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果。其次將精裝修從銷售價格中拎出來，成立裝飾公司獨(dú)立核算裝修收入與成本，可有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)的銷售價格，從而實(shí)現(xiàn)控制增值額和增值率，達(dá)到降低土地增值稅稅負(fù)的要求。

（六）利息費(fèi)用納稅籌劃房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，負(fù)債率較高。利息支出采用不同的扣除方式，會在一定程度上影響企業(yè)土地增值稅應(yīng)納稅額。從土地增值稅實(shí)施細(xì)則關(guān)于財務(wù)費(fèi)用的支出規(guī)定了解到，結(jié)合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行計算分?jǐn)?，提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，可以進(jìn)行利息支出扣除。其中最需要注意的問題就是，金額不得高于商業(yè)銀行同期貸款利率。若不能進(jìn)行利息支出的計算分?jǐn)?，或是無法提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則需要結(jié)合土地使用權(quán)支付的金額，還有房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，做好房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除計算的工作。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目初期階段，需要結(jié)合自身的經(jīng)營情況以及融資情況，對利息費(fèi)用支出進(jìn)行估算，并以多種計算方式進(jìn)行對比分析。如果房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目主要靠負(fù)債籌資，一般采取據(jù)實(shí)扣除法。相反，若房地產(chǎn)企業(yè)融資成本較低，一般采取比例扣除法。［3］

三、房地產(chǎn)土地增值稅清算涉稅風(fēng)險管控對策

（一）銷售定價風(fēng)險與管控對策在普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目的建設(shè)階段，若增值額超過了20%，則需要根據(jù)全部增值額，按照適用稅率進(jìn)行正確計算，并進(jìn)行土地增值稅的繳納。如果增值額并沒有達(dá)到扣除項(xiàng)目總體金額的20%，則可以享受稅收優(yōu)惠政策，免繳土地增值稅。由此得知，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的階段，20%的增值率屬于征稅分界點(diǎn)。然而，有些房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的項(xiàng)目自行認(rèn)定為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，并且已做好土地增值稅申報的工作。但是主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在進(jìn)行審核與清算工作的時候，可能會出現(xiàn)許多如應(yīng)分別核算未分別核算的、未達(dá)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、需辦理審核手續(xù)未辦理等不符合按普通住宅清算的，導(dǎo)致企業(yè)面臨稅收風(fēng)險?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立良好的學(xué)習(xí)理念，不僅要了解我國頒布的全新稅收政策，還需要對法律法規(guī)進(jìn)行把控和研究，并在合法的條件下，為企業(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)利潤。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在制定銷售價格時，需要考慮銷售價格的提高可能帶來的預(yù)期收益與不享受優(yōu)惠政策而增加稅負(fù)的關(guān)系，同時需要分析市場的基本情況，結(jié)合市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢等，綜合分析多方面的因素，確保銷售價格合理。

（二）扣除項(xiàng)目金額部分風(fēng)險與解決對策房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本中，開發(fā)成本所占比重較大，故有些房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃過程中，認(rèn)為增加了開發(fā)項(xiàng)目成本，就理所當(dāng)然的增加可扣除項(xiàng)目金額，達(dá)到少繳土地增值稅的目標(biāo)。但是其承擔(dān)的成本費(fèi)用支出若不符合稅法扣除原則的規(guī)定時，如不符合規(guī)定的紅線外支出、代建支出及不真實(shí)的業(yè)務(wù)支出等就可能會給企業(yè)造成逃稅、漏稅風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作的時候，應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)與主管稅務(wù)部門的溝通。明確哪些屬于可扣除的項(xiàng)目，哪些屬于不可扣除項(xiàng)目范圍，以此確保稅收籌劃工作順利進(jìn)行。

（三）利息扣除方面的風(fēng)險與防范通過對房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出籌劃進(jìn)行分析，其中還蘊(yùn)藏了許多風(fēng)險方面的問題。核心影響因素就是許多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有立足于自身的實(shí)際情況，分析稅收政策變化。單方面將利息支出作為可扣除項(xiàng)目。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中除金融機(jī)構(gòu)的融資貸款以外，與企業(yè)間存在諸多的資金往來，但因未采取合理的借款形式以及借款利率偏高于銀行同期貸款利率，無法取得金融機(jī)構(gòu)開具的證明等。故可能存在利息支出不符合稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定范疇當(dāng)中。所以，房地產(chǎn)企業(yè)注重與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的聯(lián)系與溝通。在確保合理合法的條件下，編制科學(xué)化的稅收籌劃計劃。例如，以銀行的同期貸款利率作為重要參考，了解可扣除的開發(fā)費(fèi)用等，制定合理的稅務(wù)籌劃方案。［4］

四、結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)在進(jìn)行土地增值稅清算的階段，需要充分了解具體稅務(wù)籌劃內(nèi)容，還需要分析涉稅風(fēng)險，直觀的了解企業(yè)面臨的經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身的發(fā)展目標(biāo)，分析稅務(wù)機(jī)關(guān)提出的全新規(guī)定，從條件、范圍以及時間等角度出發(fā)，對土地增值稅清算的內(nèi)容進(jìn)行把控，以此實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)

［1］羅夢華.房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及涉稅風(fēng)險管控［J］.中國中小企業(yè)，2020（8）.

［2］齊慶.房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及涉稅風(fēng)險管控分析［J］.財經(jīng)界，2020（13）.

［3］崔婷婷.房地產(chǎn)土增稅的清算及其稅收籌劃風(fēng)險研究［J］.營銷界，2019（35）.

［4］孫遙.房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及涉稅風(fēng)險管控［J］.財會學(xué)習(xí)，2019（18）.

作者：王家莉 單位：安徽啟迪科技城投資發(fā)展有限公司