房屋預售合同精選(九篇)

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第1篇：房屋預售合同范文

被告：中鴻天房地產公司

徐高先生于去年1月8日與中鴻天房地產公司簽訂了《SOHO現代城認購書》。雙方約定，徐高購買SOHO現代城房屋一套，房價款237萬余元。同時，雙方在認購條件一款中作出約定：“認購方應在簽訂《認購書》時向賣方交納認購定金3萬元，認購方在簽訂《認購書》后，于2000年1月21日至1月30日期間，攜《認購書》及其它相關文件到現代城銷售中心與賣方簽約。如認購方未在認購期限內，與賣方就認購物業(yè)一事簽訂《現代城內銷商品房預售合同》及其它相關文件，則賣方有權解除本認購書的履行，并將認購方已購物業(yè)另行處置，且認購方已交定金賣方將不予退還。”1月29日徐高前往現代城銷售中心與開發(fā)商簽約，要求開發(fā)商出示《預售許可證》，當其得知開發(fā)商沒有《預售許可證》后又提出待開發(fā)商取得《預售許可證》后再簽訂預售合同并付首期款，此要求被拒絕。這種情況下，徐高將中鴻天房地產公司訴至朝陽法院，要求雙倍返還定金6萬元。

朝陽法院審理此案時認為本案的爭議焦點有3個：認購書是否有效；3萬元的性質；原告事先是否知道被告沒有《預售許可證》。對此，被告辯稱，由于沒有《預售許可證》，認購書無效；3萬元的性質是預付款，相當于預訂金，之所以寫成“定金”屬于筆誤；原告事前已知被告無《預售許可證》。去年底，朝陽法院以商品房預售必須具有預售許可證，而中鴻天房地產公司未取得商品房預售許可證，違反了法律強制性規(guī)定，認定認購書無效。認購書被確認無效后，定金即失去擔保的效力，判決中鴻天房地產有限公司返還徐高定金三萬元，駁回徐高雙倍返還定金的訴訟請求。

第2篇：房屋預售合同范文

在1998年前，恒基偉業(yè)只是名人的一家公司。這之后，羽毛漸豐的張征宇決定打造自己的PDA。1998年12月18日，恒基偉業(yè)宣布其自行研發(fā)的PDA產品“商務通”全面上市。商務通以其出色的策劃和市場推廣而一舉成名：1998銷售達50萬臺，1999年達100萬臺，占領了中國的60％的市場，而且只用一年多的時間。

這一點，名人多少有點不甘心：自1992年登場以來，就一直在國內市場上是一枝獨秀，壓根兒沒把恒基偉業(yè)放在眼里。在殘酷的市場競爭面前，名人終于向“徒弟”出手了。

商務通并非等閉之輩，處處顯示出一個市場領導者的非凡應變能力和創(chuàng)新精神，來保衛(wèi)它的市場領地，抗擊名人的挑戰(zhàn)。 反擊防御：商務通A計劃迎頭痛擊

作為市場領導品牌，面對挑戰(zhàn)者咄咄逼人的攻勢，在最初可能是市場份額急劇下降。這時候最能顯示出市場領導者的能力，有人會在進攻面前手忙腳亂而不知所措，聰明者則在對手的張牙舞爪中瞅準它的“死穴”，然后是以四兩拔千斤之力，擊退敵人的攻擊。

市場挑戰(zhàn)者往往以“價格”挑起戰(zhàn)火。名人在第一輪的進攻中，就揮動“價格的屠刀”。2000年8月27日，名人老板佘德發(fā)遠赴北京，在京城媒體中投放了一枚“重磅炸彈”：把跟商務通相同檔次、功能相似的機型價格降到商務通的1／3。

名人的降價行動，也是PDA領域的首次降價，正好擊中了消費者關注價格的心理，顯然取得了不錯的業(yè)績。名人原以為降價初期就會引發(fā)PDA市場的惡戰(zhàn)，意想不到的是，竟然沒有其它品牌跟進。

事實上，名人的降價策略十分有效，在不到兩個月的時間里，其市場占有率飆升一倍。佘德發(fā)更是樂不可支：我們要給同行樹立起高高的價格壁壘，用相當低的價格清洗一批不具實力的廠商，同時給后來者進入增加難度，確保名人在掌上電腦行業(yè)的龍頭地位。

明眼人一看就知，名人是沖著商務通而殺出的。也就是在名人降價后的一段時間，商務通的市場份額下降了十多個百分點，然而在這時候商務通還沒有動靜，足以讓名人更加狂妄。

盡管商務通感到了挑戰(zhàn)者帶來了競爭的壓力，但在名人降價后并沒有立即作出反應，商務通并不是在打盹，而是在精心籌劃。

在許多種情況下，經受一點波浪的打擊也是值得的，因為在這過程中，可以看清挑戰(zhàn)者的真面目。雖然作壁上觀有時很危險，但有充分的理由說明比急急忙忙的反擊更可靠。

在沉默50多天后，商務通審時度勢，終于打響了反擊戰(zhàn)。2000年10月19日，恒基偉業(yè)二號人物孫陶然在中國大飯店舉行的新聞會上宣布其“A計劃”：大幅降低商務通主流產品價格，暢銷機型降幅超過35％。

同時，張征宇放出話來：“用價格戰(zhàn)清理門戶！”規(guī)模效應使商務通有足夠的理由降價以普及掌上電腦，因為商務通已賣出了120萬臺。巨大的銷售基數使單臺分攤的銷售成本、運營成本、研發(fā)成本以及廣告成本呈下降趨勢；更重要的是大規(guī)模的采購使原材料采購成本占有明顯的優(yōu)勢。

其實在這場大戰(zhàn)前，商務通默默地在鄭州、石家莊等少數幾個城市進行靜態(tài)銷售試點，不作任何形式的廣告，只柜臺前以消息的方式告知顧客。結果證明，商務通的新價格使得其它品牌的銷售幾乎為零。

正是在這樣精心策劃下，商務通一出手，就使得名人點燃的導火索已經失去導火索的引爆作用。

因為名人在挑起戰(zhàn)火后，似乎再沒有什么好的招術了。商務通則加強了反擊的火力，以其嫻熟的市場推廣技巧和強勁的宣傳廣告攻勢，一時間讓“A計劃”蓋過了市場挑戰(zhàn)者的各種聲音，商務通銷量開始持續(xù)走強。

市場上的反映也證明了商務通的反擊效果：不到一個月的時間，僅北京的市場份額就從60％猛升到90％。

為期90天的“A計劃”結束后，商務通盤點戰(zhàn)果后發(fā)現：各地主要商場的商務通的銷量占了80％，全國的市場占有率達60％以上。

在這場價格戰(zhàn)后，終結了PDA的暴利，而進入了微利時代。許多廠家不堪壓力而倒下，其中最有名的算是海信，它已著手清理倉庫并不再生產PDA。

“商務通A計劃”秋風掃落葉般地席卷了掌上電腦市場。其實商務通的反擊防御策略的成功實施，很大程度上是因為商務通自身的品牌形象――知名度和美譽度具有不可抗拒的力量，使它在這場競爭的大浪中“勝似閉庭信步”。雖然名人在價格戰(zhàn)中樹立起了自己的聲望，但商務通依然保持著王者的霸氣，在PDA市場的領導地位仍無人能撼動。 先發(fā)防御：“個性風暴”席卷全國

軍事上有一條原則：進攻是最好的防御。在商戰(zhàn)上，這一點也十分適用。想要對手不進攻幾乎是不可能的，因為取得更大的市場份額和獲得更多的利潤是每家企業(yè)都要面臨的頭等大事。

先發(fā)制人的防御策略是一種積極的防御形式，在市場挑戰(zhàn)者發(fā)動進攻之前，主動地對敵人進行攻擊。強者發(fā)動的進攻往往比弱者的進攻更具有殺傷力和震憾性。

當對手在關注商務通的時候，它更多的是在關注消費者。從用戶需求看，掌上電腦市場需求已漸漸地體現在3個方面：一是基礎信息需求，中國相當數量的用戶主要用此類設備來滿足自己電話、記事等常用基礎信息的管理；二是專業(yè)信息需求，在滿足基礎信息管理的基礎上，某些用戶需要產品具有強大計算能力以及多媒體應用、網絡等功能；三是移動信息需求，結合尋呼、通信、無線上網等功能的產品正受到人們關注。不愧為是行業(yè)老大，商務通對消費者市場是了如指掌。市場的需求已經開始發(fā)散，個性化不僅是一個企業(yè)的概念，更是消費者關注的熱點。

“用戶需求”――這才是企業(yè)競爭的根本，也是針對競爭對手的致命的攻擊。就因為這一點，所以商務通搶在挑戰(zhàn)者發(fā)動進攻之前，做好了充分的準備。張征宇曾說：“我們的目標就是要讓中國人都使用上自己喜歡的掌上電腦”，并宣稱要“打造最適合中國人使用的商務通”。

高手過招，往往是又準又狠。在去年4月16日，商務通啟動了新一輪的市場營銷戰(zhàn)略計劃，提出了掌上電腦個性化時代已經到來的概念，宣稱在個性消費時代，商務通在這三大產品線上都有不同檔次的產品推出，從而在業(yè)內掀起了一股“個性風暴”。

作為市場領導者，商務通掀起的“個性風暴”并沒有指明是針對名人的，因為這樣會給人造成以大欺小之嫌。但名人也感到了市場領導者的威力，仍只是沉默在“價格戰(zhàn)”中，好象是還沒有完全清醒過來。

在商務通推出“個性風暴”時，為使這一概念能迅速地傳播并為廣大消費者所認同，開展了規(guī)模龐大的造勢活動。

從2001年5月開始，張征宇親自掛帥，率領一班人馬展開了主題為“個性風暴”的全國性的巡展活動，這次活動引來了商務通的眾多國際國內知名的合作伙伴：微軟、西門子、英特爾、雅虎中國、網易等的參與。從北京開始，逐步從上海、廣州、天津、沈陽、太原、西安、南京、昆明、成都等地輪番轟炸。巡展的規(guī)模和氣勢在當時都是對手無法模擬和復制的，不僅租用了當地最豪華的酒店，還請來國內最著名的模特演出單位——新絲路模特公司為其巡展助陣，同時展開大規(guī)模的公關宣傳活動。一時間，商務通“個性風暴”的聲音頻頻出現在全國各大媒體上。

這一切都像一場蓄謀已久的戰(zhàn)爭一樣氣勢洶洶、銳不可擋。此舉一方面意在向外界證明：商務通不但能引導消費潮流，而且還能引領行業(yè)方向；一方面意在通過媒體對其新戰(zhàn)略的傳播，塑造市場領導者的形象。

更有意思的是，商務通幾乎是將戰(zhàn)車開到了名人的家門口――廣州。2001年6月8日，“個性風暴”大型巡展活動強勁登陸，此次展示的系列產品包括了商務通MBA系列、商務通連筆王以及備受業(yè)界注目的商務通奔揚2168和新近在市場上嶄露頭角的商務通閃念8822。商務通展現了五彩繽紛的掌上世界，掀起的“個性化”浪潮已是驚濤拍岸，席卷了市場上的殘云。

從實際的市場反映來看，自從商務通新產品面世以來，已經開始再次出現大規(guī)模的市場熱銷現象，新產品甚至在一些地區(qū)出現脫銷的情況。

商務通明顯地帶有進攻的色彩，至少在名人心理會產生巨大的震懾作用。就在同一天，名人慌忙迎戰(zhàn)，也在廣州召開了名為 “普及風暴”的新聞會，宣布名人旗下的三款主流機型大幅降價。名人的這次行動，仍只是在產品價格上做文章：降價、降價、再降價。除此這外，就沒有什么新鮮的內容了，在競爭策略上已是圖窮匕首見?！?側翼防御：修煉內功，強壯軟肋

市場領導品牌也有自己的弱點，這些弱點往往成為挑戰(zhàn)者主要攻擊的目標，使得他們不得不對自己的弱點進行“側翼防御”。商務通的先天不足在于技術方面，而名人早在1992年就率先進入PDA領域，并于1994年首創(chuàng)了世界上第一臺中文手寫PDA，老板佘德發(fā)就是個技術狂。

商務通在市場運作上是長袖善舞，而研發(fā)力量一直是對手指責的“弱項”。這一點張征宇自己也心知肚明。而技術就象是一個人的內功，是決定能否成為高手的關鍵因素。

名人就發(fā)動了側面進攻，正好擊中了這一點，在商務通的“軟肋”上下猛料，以圖一槍封喉。去年2月6日，名人推出體積超小、技術先進的新一代掌上電腦“智能王”，點燃了技術戰(zhàn)的烽火，并開始推行“技術領跑”戰(zhàn)略行動。

敵方已出手，必須進行還擊，不是搞兩敗俱傷的惡意降價，而是在產品的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術上勝過對手。畢竟是市場領導者，商務通在分析自己的弱點后，并積極在“技術”方面進行側翼防御。

張征宇常掛在嘴邊的一句話是：“只有創(chuàng)新，才能發(fā)展。

在攻防意圖上，商務通則不斷調整策略，強化自己的研發(fā)隊伍，并從微軟(中國)有限公司挖出了周力負責技術研發(fā)，其用意是利用周力在開發(fā)WIN-CE系統(tǒng)方面的技術背景使商務通在高端市場有所作為。

當商務通正在技術方面進行暗暗發(fā)力時，另一彪人馬殺奔過來，在國內的PDA市場上突然出現了一些巨頭身影：Palm、康柏、惠普、索尼、卡西歐、聯(lián)想、長城等。頓時，PDA市場更加復雜化了。這些打著“高端掌上電腦”大旗的商家，不愿把自己與商務通、名人“相提并論”。因為在他們眼里，那些東西就是純粹的PDA，簡單點兒說就是記事本。這一點，從長城掌上電腦面世時宣稱的“掌上電腦要打假”表現得再明顯不過。

也就是在業(yè)內發(fā)出一片“商務通也能做高端”的唏噓聲時，2001年8月商務通一口氣推出三款新產品：浩揚8968、先捷8823和聰捷8812。

尤其是先捷8823無論外觀、技術還是價格定位都直接面對名人的“智能王”，這款產品不僅外觀時尚小巧，還獲得電子工業(yè)部的工藝設計金獎，而名人“智能王”卻只獲得優(yōu)秀獎。在技術上，先捷8823的精顯視屏和單手操作，一鍵到底的方便操作都使這款產品倍受好評。商務通的成功確切地說是“市場導向、自主研發(fā)”的勝利。

“師夷長技以制夷”。自去年以來，商務通加強了與與國際一流廠商的合作：與西門子合作開發(fā)PDA手機；與Intel合作，讓奔揚2168運行在全球最好的芯片上等；獲得微軟授權，可以在WinCE3.0內核的基礎上開發(fā)適合其高端掌上電腦的操作系統(tǒng)。

張征宇自信地宣稱：“我們的最終目標并不只是開發(fā)高端市場，未來的重點策略是實現向無線領域的轉移?！?/p>

去年年底，商務通推出了一款全新概念的產品“短信王”8836，這款產品結合了通信技術，通過紅外技術與手機對接可以發(fā)短信息。與手機發(fā)短信息相比，通過短信王發(fā)短信息具有輸入快，可以群發(fā)。這一產品在技術上具有革命性的意義，使掌上電腦真正具有了“無線”傳輸信息的功能，也為商務通贏得了更多的聲譽，扭轉了人們普遍認為商務通“對技術外行”的看法。

商務通就是通過技術的革命來改變自己的“技不如人”的形象，在這個橫跨掌上電腦與無線通訊的熱門領域，建立一些側翼和前哨陣地作為防御的犄角，站在市場競爭的制高點，以進一步將短信息服務——這塊巨大的市場和利潤“餡餅”——納入自己的射程范圍。

名人不但在戰(zhàn)術上只會運用“價格戰(zhàn)”，在產品開發(fā)上，也是不緊不慢，除了“智能王”外，就是“智能王＋”。去年，商務通共有20款新機型上市，比自稱“技術名人”的名人的17款要多。

在今年4月1號起，商務通的最新廣告已經在北京各大電視臺展開輪番轟炸，為即將推出的一款具備手機功能的商務通產品助陣。張征宇是同行中首先發(fā)現手持無線信息終端(手機與掌上電腦合二為一的產品)市場潛力的，并如愿成為惟一拿到了“手持無線信息終端經營牌照”的國內廠商?！懊鎸Ω偁帉κ值馁N身肉搏戰(zhàn)，如果不盡早尋求創(chuàng)新，只有死路一條?！边@是張征宇在經歷掌上電腦市場肉搏戰(zhàn)之后的切身體會，

經過向番比試，名人雖然搶占了部分市場，盡管在某些區(qū)域市場或是某個時段，名人甚至搶得先機（這也是名人自我吹噓超過商務通的“證據”），但在市場占有率、品牌形象等方面還是無法同商務通相比。在PDA市場上，商務通仍占霸主地位，市場占有率為45％，而緊隨其后的名人僅占有23％的市場份額。

雖然名人通過價格戰(zhàn)占領了不少商務通的市場，但是名人的利潤卻是近年來最低的一年。最近消息，曾在一線指揮名人千軍萬馬作戰(zhàn)的趙強也因為“合同期滿”而離開公司。今年的PDA大戰(zhàn)又少了一位戰(zhàn)將。

評論：

進攻自己――別呆在“老大”的寶座上打盹

市場不是孤立的島嶼，有市場就會有競爭。在競爭中就會產生出誰是市場的領導者，誰是挑戰(zhàn)者或是追隨者。

很難想象，如果沒有百事可樂，可口可樂會有今天的輝煌。就是因為有了象百事這樣的對手，經過近一個世紀的近身肉搏，可口可樂才成為軟飲料市場上的巨無霸，成為市場的第一品牌。

更讓人驚嘆的是，在這漫長的競爭中，可口可樂一直就是市場的領導者。這一點，對于汽車行業(yè)，就是另一番景象。福特在最初的幾十年里，是老大。但后來通用來了，競爭的格局就明顯地發(fā)生了變化。福特在上個世紀二、三十年代，可謂是創(chuàng)造了一個奇跡。它生產的T型車，風靡一時，把美國安裝在四個輪子上。福特自認為T型車可以獨霸天下，即使通用汽車開發(fā)出品種更多的汽車，也不能和它相比。也就是因為沉醉在既得的利益，固步自封，沒有發(fā)現時代在悄悄地起了變化，消費者的需求在改變。通用卻看得更準，向市場上推出當時的“摩登”汽車。一下就將福特從老大的寶座上掀翻在地，至今還沒能翻過身來。

為什么福特輸了？可口可樂卻能“永葆青春”？

因為福特變得懶了，躺在老大的位子上睡著了?？煽诳蓸凡坏珪r刻關注對手的攻擊，加強防御，自己還在不斷地攻擊自己――瞄準消費需求，創(chuàng)新市場。

在軟飲料市場上，可口可樂與百事經久一衰的戰(zhàn)事，是狼煙四起的商業(yè)社會的一個縮影。在百事的炮轟下，1985年的可口可樂，也是它的99周年誕辰，推了新配方可樂?！肮诺洹笨蓸防^續(xù)占領原先的市場，新可樂又贏得了新的市場。在“雙”可樂的夾攻下，百事可樂攻勢被――化解。

不僅如此，可口可樂在對手的強大攻擊下，還加強了市場的細分，推出運動飲料佳得樂、保銳得?？煽诳蓸返南劝l(fā)制人的防御措施，使得百事可樂疲于應付。

除此之外，可口可樂為守住自己的領地，并不斷地擴大戰(zhàn)果，采取了一種獨特的銷售策略，首次在飲料行業(yè)推出特許經營制度，使全世界人都能喝上可口可樂。這就是創(chuàng)新。

在密切地注視敵方的行動時，進攻自己一一不斷創(chuàng)新，是市場領導者最好的防御策略。正因為這樣，可口可樂當然就有資格拖著百事進行打擊了。

作為市場領導者，無論是經驗，還是在人力、物力、財力等方面，都有足夠的實力和理由進行創(chuàng)新，因為市場一直就是在不斷地發(fā)展變化，這就會使領導者暴露出自己的弱點：市場變化多端，需求復雜，新技術、新產品不斷涌現等等，這些都是影響市場競爭而發(fā)生變化的因素。因為企業(yè)的資源有限，敵人就有可能乘虛而入，并進攻的火力集中于一點。

不創(chuàng)新，怎么行？

瑞士素來就有“鐘表王國”之美稱，在世界稱雄有200多年的歷史。可是到了1979年，日本人稱：日本鐘表的產量已超過瑞士！后來居上的日本讓瑞士丟盡了臉。究竟瑞士鐘表在哪里出了什么毛??？ 本來，電子表是瑞士人最早發(fā)明的。但是由于自以為有著精湛技藝的瑞士制造商不屑一顧，認為生產這種手表要更新設備，再者這小玩意兒又能成什么氣候？他們寧愿繼續(xù)生產機械表，他們太迷戀自己幾百年來沿襲下來的傳統(tǒng)，以致無力自拔。

日本人卻敏銳地發(fā)覺了電子表的市場前景，一槍封喉，只輕輕地一擊，瑞士就失去了昔日的威風。

當然，瑞士人并不甘心將老大的寶座拱手讓給他人。1980年，瑞士人開始打響反擊戰(zhàn)。首先是利用其技術優(yōu)勢，將電子表不斷地改良，研制出了比日本人更精確更細小的電子表，以阻擊日本人的進攻，另一方面，加強了對高檔表的開發(fā)，這是日本人在當時所不能涉足的領域。從高、中、低檔產品線全面出擊，經過圍攻，終于奪回了老大的寶座。

不創(chuàng)新，勿寧死。

第3篇：房屋預售合同范文

論文關鍵詞　預售合同備案登記　預告登記　商品房預售

一、商品房預售合同備案登記效力與立法意義

（一）商品房預售合同備案登記的效力

自1995年《城市房地產管理法》規(guī)定了商品房預售合同登記備案以來，從國家到各個地方，相關的規(guī)定層出不窮。1995年施行、2007年進行修正《城市房地產管理法》第四十五條第二款確立了商品房預售合同登記備案制度：“商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。”除此之外，1998年國務院頒布的《城市房地產開發(fā)管理條例》、1994年建設部頒布并于2004年修訂的《城市商品房預售管理辦法》中，都有關于商品房預售合同登記備案的條款，規(guī)定了預售方進行合同備案登記的義務、時間及辦理登記備案手續(xù)的行政機關。但是對于預售合同登記備案制度的效力，上述國家及部門立法并沒有具體說明。

僅從商品房預售合同登記相關規(guī)定的文字表述上看，法條采用的是“登記備案”一詞。但是在我國，不同類型的備案制度有不同的性質和效力，學界對此也有爭議。豍因此，這些規(guī)定并不能明確該登記備案對合同效力的影響，能否對抗第三人等問題。由此也導致了對其效力及性質的爭議。

2003年6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持?！庇纱吮砻?，預售合同登記備案不影響買賣合同的效力。對未經登記的商品房預售合同，只要符合法律的生效要件，同樣可以認定為有效。但對于經過登記的商品房預售合同，是否能夠對抗第三人，仍存在的爭議。

直至2011年《全國全國民事審判工作會議紀要》第16條規(guī)定：“數份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的，應按照已經辦理房屋所有權移轉登記、合法占有房屋及買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。確定買賣合同成立時間，應綜合考慮合同在主管機關備案的時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據證明的合同簽訂時間等?！边@一會議紀要明確了司法部門對商品房預售合同備案登記效力的態(tài)度，即其不具有物權性質，不能夠對抗善意第三人。經過登記的合同效力甚至不及對房屋的合法占有。

（二）商品發(fā)預售合同備案登記制度設立的意義

從法律規(guī)定看，預售合同登記備案制度的立法目的并不明確。但根據法條規(guī)定中采用的“備案登記”一詞，可以推斷進行預售合同登記的是要便于主管部門將預售合同記錄在案從而掌握情況。盡管上位立法并未明確該制度的立法目的，但在一些相應的政策法規(guī)中有所提及，例如《?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設局關于實行商品房買賣合同網上簽約和備案確認管理工作的通知》就明確了進行商品房買賣合同備案確認的目的是“為進一步規(guī)范商品房銷售行為，維護商品房買賣雙方的合法權益，提高商品房交易信息的透明度、促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

結合相關的法律法規(guī)關于預售合同登記備案制度的效力，我們可以看出，對商品房預售合同進行登記備案的制度設立目的主要是出于行政機關對商品房交易的管理監(jiān)督的需要。通過設立該制度，讓政府了解掌握商品房預售的相關情況。

綜合分析關于預售合同登記備案的相關法律法規(guī)及有些地方的立法、政策，該制度在一定程度上可以阻止預售方一房二賣，保護買受方的合同權益。例如海口市的相關政策要求，“簽訂商品房買賣合同的房屋，要憑已經備案確認的《?？谑猩唐贩抠I賣合同》辦理預告登記、房屋抵押權登記、房屋權屬登記等業(yè)務”。同時海南省《住房和城鄉(xiāng)建設廳關于規(guī)范商品房買賣合同備案注銷變更工作的通知》也要求，“房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的買受人不一致的，房屋登記機構不得辦理房屋權屬登記手續(xù)?！边@在一定程度上就可以保護簽約人的利益。根據這些政策，如果預售方將房屋賣給備案合同以外的第三人，第三人將無法辦理房屋權屬登記，從而無法真正取得房屋的產權。

但事實上，受到這一制度自身效力的限制，預售合同登記備案制度在保護預售合同當事人的權利這一問題上基本發(fā)揮不了任何功能。在實務中，就存在預售方與甲簽訂了商品房預售合同并進行登記備案，之后又與乙簽訂商品房買賣合同并且讓乙入住該房屋。在這種情況下，根據相關規(guī)定，特別是最高院的會議紀要，首先應保護乙的權利，則此時甲只能向預售方主張違約責任。對于甲而言，預售合同登記基本上起不到保護其權利的作用；對于開發(fā)商而言，只要沒有進行預告登記，就可以與第三人簽訂房屋買賣合同；對于第三人而言，只要證明自己“善意”并占有房屋即可獲得優(yōu)先權，并最終取得房屋所有權。

二、我國商品房買賣預告登記的性質與效力

由于預售商品房的買受人簽訂合同之后并不能當即實際取得房屋的所有權，其債權生效后到物權的實際獲得有一定的期間間隔。因此，也就增加了合同實際履行的風險，尤其是預售方可能出現“一房二賣、多賣”，與多家買受人簽訂商品房買賣合同。而合同的備案登記，從制度設置上，并不具有對抗第三人的效力。在這種背景下，一種能夠使合同債權物權化的制度應運而生，《物權法》第二十條確立了房屋買賣預告登記：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。”建設部2008年7月起施行的《房屋登記辦法》第六十八條關于預告登記后處分登記房屋的規(guī)定實際上就是這一規(guī)定的細化延伸。

關于預告登記的性質，學界尚存在一定的爭議。有準物權說，認為預告登記的權利是一種具有物權性質的債權；物權債權化說，認為預告登記是使被登記的請求權具有物權的效力，其實質是限制現實登記的權利人處分其權利；兼具物權與債權性質說，認為預告登記介于債權與物權之間豐。筆者認為，事實上預告登記是對債權進行登記，通過賦予請求權對抗第三人的效力來保護債權人的利益，并不能使登記權利人產生對物的支配力。因此，從本質上看，預告登記的權利仍是債權，只是具有一定的物權性質。

而經過預告登記的權利的效力，根據民法理論和各國有關預告登記的立法，有保全權利的效力、保全順位的效力、破產保護效力（滿足效力）。豑根據我國《物權法》第二十條僅規(guī)定了預告登記具有保全效力，對其他幾種效力未作規(guī)定。而且，根據法條的表述，并不是說，進行預告登記后，未經預告登記權利人同意，不能處分改不動產，而是“處分該不動產的，不發(fā)生物權效力”。根據物權的區(qū)分原則，如果預售方擅自將房屋出賣給第三人，第三人的債權仍是可以受到保護的。

三、預告登記與預售合同登記制度之比較

預告登記制度的設立，在商品房預售買賣合同這種債權與物權實際取得間隔較長的合同形式中，能夠有效的保護購房者的期待物權利益。但由于預售合同登記與預告登記都是在商品房買賣合同簽訂之后物權取得之前的登記，在實務中，存在著一些買受方混淆這二者的情況。

（一）二者的區(qū)別

首先，二者的性質不同。商品房預售合同登記備案屬于公法調整的范疇，是行政機關對商品房預售的一種行政管理手段，是國家運用公權力對市場進行宏觀調控、監(jiān)督管理的一種舉措。而對于預告登記，盡管其性質在學理上仍存有爭議，但對于其屬于私法范疇的制度這是毫無疑義的。

其次，二者的效力不同。商品房預售合同登記備案是行政機關對商品房預售的一種行政管理手段，只是確認、記錄合同的存在，對合同本身的民事效力不產生任何影響，也不具有公示公信力，不產生對抗第三人的效力。而從法律的規(guī)定可以看出，預告登記制度非常明確保護登記權利人的債權請求權，使登記權利人的請求權具有物權性質的排他效力，能夠對抗第三人。即能夠有效的阻卻登記權利人以外的其他人對登記房屋進行處分，基本可以保證權利人預期的物權能夠得以實現。

再次，是否強制不同。如前所述，商品房預售合同登記屬于公法調整范疇，相應的，進行合同登記是預售方的必須要履行的具有行政意義的義務。而商品房預告登記是當事人對自己民事權利的一種保護措施，一般可由當事人選擇適用。盡管有些地方為了規(guī)范房地產交易秩序，公權力延伸到這一領域，出臺了相關政策要求預售方應該進行預告登記，例如《?？谑蟹慨a管理局關于預購商品房屋預告登記有關問題的通知》（海房字（2007）132號文）有規(guī)定預售人除了應該將預售合同進行網上即時備案外，還應在合同簽訂之日起30日內申請預告登記。但是，上位法規(guī)并沒有關于預告登記的強制性規(guī)定，這些政策也不能從根本上改變當事人進行預告登記的自愿自主性。

（二）商品房預售合同登記制度與預告登記制度的銜接

建設部2008年7月起施行的《房屋登記辦法》第70條規(guī)定，申請預購商品房預告登記應提交的材料中，包含了已登記備案的商品房預售合同。這實際上就是要求進行預告登記的前提是對預售合同進行備案登記。

四、完善商品房預售合同登記制度與預告登記制度

第4篇：房屋預售合同范文

關鍵詞：商品房；預售合同

中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A 文章編號：1005-5312（2011）03-0255-01

一、商品房預售合同的涵義

商品房屋，是指由房地產開發(fā)企業(yè)進行綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其它建筑物。也就是說，商品房屋必須是進入流通和交換領域，體現價值規(guī)律和“商品―貨幣”法則的房屋。近年來，我國推行了房屋商品化政策，既承認了房屋是一種勞動產品，又明確了房屋是為進行交換而生產出來的勞動產品，即賦予房屋商品的屬性。商品房屋的買賣按其買賣方式、性質，大體上可以分為現房買賣和期房買賣兩種形式?，F房買賣是指賣方將商品房及其所有權轉移給買受人，買受人取得房屋及其所有權并支付購房款的行為。期房買賣，又稱商品房預售，我國《商品房預售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》對商品房預售的定義是：商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設而尚未竣工的房屋預先出售給承購方，承購方交付定金或購房款，房地產開發(fā)經營企業(yè)在未來確定的日期將預售房屋交付給承購方的一種法律行為。

我國《城市房地產管理法》對商品房預售合同的概念并沒有作出明確的規(guī)定。有的學者認為，商品房預售合同是指商品房預售方和預購方雙方約定，預售方在約定時間內將建成的商品房所有權轉移于預購方，預購方向預售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。

商品房預售作為一種特殊的買賣形式，由香港立信置業(yè)公司于 1954 年首創(chuàng)。當時立信置業(yè)公司推出樓宇“分層售賣、分期付款”的銷售方式，而投資者在簽訂合同時，一般先支付房屋總價款的 10%―20%作為首期；待建筑物建成一半時，投資者再支付價款的 30%―50%；到房屋建成時投資者交付剩余的房款，便可以取得房屋的所有權。

二、商品房預售合同的性質及特征

從商品房預售合同的概念中可以看出，商品房預售合同有著自身的特殊性，合同成立時，標的物尚不存在，標的物是在買賣合同約定的將來某個期日交付使用，并在約定或法定的期日內轉移所有權。而現房買賣在合同成立時標的物就己經存在，買受人與出賣人錢房交接結清并辦理產權轉移登記過戶手續(xù)后，交易即宣告結束。房屋的銷售方式不同，表現出的特點也就不相同，和商品房現售相比較，商品房預售（合同）的性質與特征具體表現為：

（一）商品房預售的標的是尚未建成的房屋，具有不確定性。在一般的不動產買賣（商品房現售）合同中，合同訂立時，標的物是現實的存在的。與現房交易不同，對于商品房預售，開發(fā)商和預購人簽約時，標的要么不存在，要么正在建設中。預售合同雙方就房屋的樓層、戶型、價款、面積等條款進行約定，預購人取得的僅僅是一份與房地產開發(fā)企業(yè)形成的預售合同，真正的交易標的―房屋尚在建設當中。

（二）從合同成立到標的物交付需要較長的周期，具有較大的市場風險。由于商品房預售合同是以尚未存在或者正在建設而未竣工的房屋為標的物的，從房地產開發(fā)企業(yè)獲得土地使用權開始，經過土地開發(fā)、設計、建造、到商品房屋最后竣工，一般需要一、二年，甚至更長的時間，而一項大型的建筑工程更是需要分期分批來完成的，遠遠超過了一般買賣合同的履行期。這就決定了預售商品房屋的行為，從成立到全部履行完畢呈現出周期長的特點。在如此長的周期里，開發(fā)商不僅需要投入巨額的前期資金，而且還要承擔履行期內經濟政策、土地價格、建材市場價格、規(guī)劃調整、自然環(huán)境等多種因素變化帶來的種種市場風險；而預購方處于劣勢地位，要承擔的風險更大，這些都是商品房預售合同履行周期長所帶來的后果。

（三）商品房預售合同是一種附期限的買賣合同。一般房屋買賣合同中房屋的交付及其所有權的轉移都是即時的，買賣合同成立時房屋的所有權即由出賣人轉移給買受人。在商品房預售合同中，預售雙方當事人約定了一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發(fā)生法律效力或失去這個法律效力的根據。

（四）商品房預售具有較強的國家干預性。由于預售商品房的開發(fā)周期較長，從合同成立到最后標的物的交付，這之間尚有一段較長的時間，房地產業(yè)的行情時刻處于變動狀態(tài)。預售人購買到的僅僅是房地產開發(fā)企業(yè)的一紙承諾，預售商品房所涉及的關系錯綜復雜，對于預購人來說，將冒著商品房能否如期按約交付的風險。在預售行為的具體運行中，從預售方預售資格的申請、房屋的設計、建材的供應，到樓宇的建造、竣工交付，產權的審查與登記及轉移等一系列環(huán)節(jié)中，任何一個環(huán)節(jié)出現問題，都可能導致預售合同不能履行或不能完全履行，甚至合同無效。因此，應該對商品房預售進行適當的行政干預，對房地產開發(fā)企業(yè)的預售行為嚴格規(guī)范，否則預購人的利益極有可能會受到侵犯。

第5篇：房屋預售合同范文

近年來，隨著我國房地產市場的建立與蓬勃發(fā)展，商品房買賣市場日益活躍，一種新型的房屋銷售制度--商品房預售應運而生。商品房預售俗稱“賣樓花”，是指房地產開發(fā)商將正在建設中的商品房預先出售給預購人，由預購人根據預售合同支付房款(既可一次付清，也可分期支付，視合同約定而為)并在房屋竣工驗收合格后依法取．得房屋所有權的一種房銷售形式。可見，相對于一般的現房交易，該種銷售方式有利于房地產開發(fā)吸收資金，對于解決房屋在開發(fā)建設中資金不足的問題起重要作用。但是，商品房的預售在我國還剛剛起步，現行立法尚不夠完善，實踐經驗也還欠缺，對房屋預售中的一些基本問題還模糊不清。因此，有必要加強對商品房預售制度的法律研究，澄清一些理論與實踐問題，使之能在房屋交易市場上發(fā)揮最大的經濟功能。

一、預售合同的法律性質

我國《城市商品房預售管理辦法》第十條規(guī)定：“商品房預售，開發(fā)經營企此應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30曰內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。依據該條，我國的商品房預售以當事人雙方簽訂書面合同為形式要件。站在預防法學的觀點來看，就是先以“契約"的方法，將當事人彼此的權義關系加以定位，俾減少因權義不明所生的爭執(zhí)或糾紛。另外，對該種契約的性質也必須予以明確，這是對當事人彼此權利義務具體定位的必然要求，也是保證法律能夠具體準確地調整社會關系的客觀需求。

（一）預售合同是買賣合同

1、商品房預售合同符合買賣合同性質?！杜_灣民法典》第98條規(guī)定:"解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥于所用之辭句。"因此應該從當事人真實意志的角度去探求預售合同的法律性質。房屋預售合同簽訂之時房屋尚未開工或正在施工，合同的標的物并非現實物而是將來物，有一個"成長"過程。但雙方的意圖都在于房屋竣工后的產權轉讓。預購人支付價款是為了取得房屋所有權，開發(fā)商接受價款也自然負有了交付房屋的義務，這與買賣合同是出賣人轉移標的物所有權于買受人，買受人支付價款的基本特性是相吻合的。預售合同實為房屋作為商品交換形式在法律上的必然表現，合同當事人的行為在本質上仍是買賣行為。預售合同有關付款、標的物交付、權利擔保、瑕疵擔保和違約責任等條款內容也多與買賣合同相同，具有明顯的買賣合同性質。

2、商品房預售合同是非即時交付合同。商品房預售與成品房的買賣相比又具有自身的特殊性。主要表現在交易標的物的非現實性、合同履行的非即時性。即合同成立時標的物還不具備立即現實交付的條件，合同不能即時完全履行，仍需要一定時間，是一種遠期交付合同。但這種遠期交付合同又不同于附期限合同，附期限合同是指期限到來時合同才生效，而預售合同成立時即已生效，只是履行期限的延后。

3、房屋預售合同不是承攬合同。在學理上，有人采"承攬契約說",將預售行為視為是房屋的加工承攬。承攬合同是承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，由定作人給付報酬的合同。合同的標的是承攬人依定作人的要求最終完成并交付的工作成果，承攬合同簽訂時該標的尚不存在，在這一點上與預售合同具有相似性。但預售合同與承攬合同的區(qū)別還是顯而易見的。

（1）、合同訂立的目的不同。預售合同旨在實現房屋產權的轉讓，由購買方取得房屋所有權，預售方獲得房屋價款．而在承攬合同中，工作成果完成后所有權是直接歸屬于定作人的，承攬人只是依約取得報酬而并非是工作成果的價款。

（2）、確定合同標的具體狀況的主體不同。在實踐中，預售合同多為標準合同，通常由預售方單方面擬定，對于預售房屋的面積、地段、樓層朝向、房屋的結構、裝修狀況、設備等基本情況都是由預售方依據房屋開發(fā)的總體規(guī)劃確定的。購買方只是在預購方己確定的范圍內選擇欲購房屋，對房屋不能提出特殊要求。在承攬合同中，定作人對標的物在種類、規(guī)格、質量等方面往往有特殊要求，承攬人必須嚴格按照定作人的要求進行加工制作。

（3）、違約后的救濟措施不同。在預售合同中，房屋竣工交付時，如果購買方未按合同約定付清價款，因為此時房屋的所有權仍屬于預售方，預售方完全可以拒絕轉移房屋的所有權。在承攬合同中，如果定作人不依約支付報酬，雖然承攬人占有完成的工作成果，但該工作成果的所有權人是定作人，承攬人只能對完成的工作成果行使留置權。

4、預售合同不是分期付款買賣合同

商品房預售的融資功能較為突出，實踐中的常規(guī)做法是，由預購方根據施工進度分期交付房款，這種做法類似于分期付款買賣。分期付款買賣的特點在于標的物交付給買受方后，價金尚有二期以上仍待支付。在價款的支付方式和付款完畢前標的物所有權的歸屬上，預售房屋交易與分期付款買賣是相同的。但商品房預售行為在性質上絕不是分期付款買賣。

首先，分期付款買賣的標的物在合同生效時就要交付給買受人，由買受人占有、使用、收益。而在商品房預售中，標的物是在建房屋，合同成立生效時，該標的物還不存在，根本談不上再轉移給購買方占有。

其次，分期付款買賣的標的物在轉移占有后，必然還有二期以上的價款未支付。而商品房預售并非必須采取分期支付價款的履行方式，預售方和購買方完全可以在合同中約定由購買方一次付存款。而且實踐中，在交付房屋前，預售方通常是要求購買方以貸款繳清價金或以現金付清剩余房款。

最后，分期付款買賣使買受人在經濟能力較差，無力一次性付清標的物價款的情況下仍可提前享受生活上所需的新商品，是賣方對買方的融資。而在商品房預售中，購買方先要支付房屋價款或至少支付部分房價，預售方將收到的這些資金投入到房屋建設中去，有利于解決建房過程中的資金周轉問題，這實為買方向賣方的融資。

二、預售商品房的抵押問題

根據1997年我國建設部的《城市房地產抵押管理辦法》的規(guī)定，土地使用權者可以以待建成在建的建筑物或其他附著物作抵押擔保，購房者也可以對依法獲準建造的預購商品房設定抵押。但從實踐看來，預售商品房抵押存在三種形式：開發(fā)商設立的抵押；購房者設立的抵押；開發(fā)商和購房者設立的重復抵押。

(一)房地產開發(fā)企業(yè)對預售商品房設立的抵押

商品房預售合同是買賣合同，房屋竣工交付前的所有權人是房地產開發(fā)企業(yè)，所有權人對自己的財產有完全的自，房地產開發(fā)企業(yè)當然可以用在建的房屋進行抵押。但這時就存在一個問題，如果預售方已經通過簽訂預售合同將房屋預售給購買方，購買方依據預售合同享有的權利并非物權，而是針對特定對象的一種請求權和獲得將來利益的期待權，在性質上屬于債權。而預售方將待售房屋抵押后，抵押人獲取的抵押權則是一種物權。如果預售方不能如期與抵押權人結清債務，依據物權優(yōu)于債權的原理，抵押權人特優(yōu)先對房屋行使抵押權，這對購買方顯然是極為不利的。因此對已經預售的商品房在立法上應禁止再抵押。雖然2003年6月1日的司法解釋規(guī)定，預售方必須將抵押情況如實地告知購買方，對于預售方隱瞞不告的，購買方有權要求返還已付房款及其利息、賠償損失并可請求預售人承擔賠償損失。但筆者認為產權有無暇疵是購買者最關心的事，應從立法上禁止開發(fā)商以預售房屋設立抵押，一方面是對開發(fā)商實力的考驗，另一方面，也是保證購房者利益的需要。對于特殊情況，須以預售房屋設立抵押的，應嚴格規(guī)定設立條件和設立抵押貸款占開發(fā)房屋價值的比例，避免開發(fā)商完全“借雞下蛋”。并且，對于設立已抵押的合同，在開發(fā)商未將貸款還清前，應將購房者的部分房款提存于銀行，在交易房屋權利無瑕疵的保證的前提下，開發(fā)商才能得到該筆房款。

(二)購買方對頂售商品房設立的抵押

購買方對頂售商品房設立的抵押，實際上多為預售商品房的貸款抵押。這種抵押是以未來將取得的權益作為抵押物。有人認為，以未來取得的房屋產權作抵押與房地產抵押的特定性相矛盾，房地產抵押的標的應該是現存的房地產。其實，由于我國對預售商品房合同實行登記備案制度，這種未來可以得到的房地產，經過登記、備案已經特定了，因此它是可以作為抵押物的，與房地產抵押的特定性并不矛盾。況且，預售商品房抵押也是符合國際通行做法的。英美創(chuàng)設的"浮動擔保"制度，已由不動產抵押發(fā)展為不受法律禁止的一切財產的抵押，承認企業(yè)以將來取得的權利(如債權)作為抵押權的客體。因此，預售商品房的購買方可以對預購的房屋設立抵押。購買方以預售商品房設立抵押，應當同時具備以下條件，抵押行為方可有效:

1、抵押大是預售商品房的購房人。

購房人購買在建的商品房后，對所預購商品房享有"所有權之期待權"，購房人以預售的商品房作為抵押，是對其享有的權利進行的處分。

2、購房人與預售人簽訂了《商品房預售合同》，按合同約定支付了到期購房款，抵押時要提供付款憑證。

3、商品房預售合同須為有效合同。

預售商品房抵押是以預購的商品房作為抵押標的，要使抵押行為有效，預售人與購買人之間的預售關系合法有效是重要前提。若預售行為違法無效，建立在此基礎上的抵押行為必然無效。

4、預售商品房抵押須辦理抵押登記

根據我國房地產管理法和擔保法的規(guī)定，當事人以房地產抵押時，應當向縣級以上人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記，抵押合同自登記之日生效。以房地產設立抵押，必須進行登記，抵押行為自辦理登記手續(xù)時生效。經過抵押登記后，抵押權人方取得抵押權。

（三）雙方重復抵押。實踐中，經常出現開發(fā)商已設立抵押的預售房屋，購買方在購房時又以該房為標的設立抵押，使抵押權人和預購方的利益風險系數明顯增加。對重復抵押行為，應當禁止。

三、預售商品房的轉賣問題

所謂預售商品房的再轉讓，又稱“炒樓花”，是指在商品房預售以后，買受人將其預購的未施工交付的預售商品房另行轉讓的行為。對這種行為，有學者認為，商品房預售后的再轉讓具有較大的投機性，主張從立法上產加禁止。我國現行《城市房地產管理法》第45條對此既未予以明確允許，但也未明令禁止，而是授權國務院作出具體規(guī)定。在1995年建設部的《城市商品房預售管理辦法》中也并沒有禁止"炒樓花"。在實踐中"炒樓花"行為大量存在，因"炒樓花"而發(fā)生的糾紛也不斷出現，立法上如果一味對"炒樓花"．采取回避態(tài)度將不利于房地產市場的穩(wěn)定和健康發(fā)育。筆者讀為，從長遠利益來看，為了我國房地產市場的完善，應允許預售商品房房再轉讓。預售商品房再轉讓在本質上是合同關系的轉讓，不僅轉讓合同的權利，義務也要一并轉讓，實為權利與義務的概括轉移。我國合同法對合同的轉讓是允許的，那么對于"炒樓花"也就不宜一律加以禁止。

預售商品房再轉讓的原因也是非常復雜的，并非一概是為了炒賣之目的，購房人很可能因為資金周轉或風險轉移的需要而進行再轉讓，如果一概禁止，則將限制購買方合法權益的行使。

另外，在國務院對"炒樓花"行為還未作出規(guī)定的情況下，各地多制定地方性法規(guī)對頂售商品房的再轉讓加以規(guī)范。綜觀這些地方性法規(guī)，對"炒樓花"都是采允許態(tài)度的，只是規(guī)定了嚴格的限制條件。

預售商品房再轉讓過程中的差價對轉讓人有巨大的誘惑力，刺激著他們的投機心理。在房地產市場不健全的情況下，帶有投機性的"炒樓花"行為很可能導致房價上漲，擾亂房地產市場秩序，嚴重時還會產生"泡沫經濟"，影響整個國民經濟的發(fā)展?？陀^上，"炒樓花"行為的風險性的確是存在的，但我們不能因為它具有投機的這種負面效應就因噎廢食，而應該努力健全房地產管理體制，在法律上對這種行為加以正確騎引導和嚴格的規(guī)制，以盡量降低其投機性，使其最大化地發(fā)揮出活躍房地產市場的作用。筆者認為，預售商品房的再轉讓應滿足一定的條件、履行必要的程序:

1、預購方已經辦妥了商品房預售合同的登記備案手續(xù)，在轉讓預售房屋時，該預售合同在有效期內，這是預售商品房再轉讓的前提條件。

2、預購方已向房地產開發(fā)經營企業(yè)交付購房價款總額的百分之二十五以上的商品房預售款。

3、預購方與受讓方必須簽訂轉讓合同，載明轉讓的預售合同編號、轉讓原因、金額、面積、雙方的權利義務等內容。轉讓合同需經開發(fā)企業(yè)認可并簽字蓋章。

4、轉讓雙方必須持預售契約、轉讓合同及有關證件到銷售登記的交易管理部門申辦預售轉讓登記，履行登記備案手續(xù)。

5、預購方和受讓方依法向稅務部門繳納土地增值稅J印花稅等稅費。

四、預售商品房糾紛問題

由于商品房預售是一種新鮮事物，有關立法還不完善，一些開發(fā)商為了獲取暴利，故意作虛假承諾，利用立法的漏洞損害購買方或其它人第三者的利益，預購方又處于明顯弱勢地位。導致商品房預售市場的糾紛不斷暴露。其中比較常見的是標的瑕疵問題和交付不能或不能如期交付問題。我們認為，正確處理商品房預售合同糾紛，必須針對不同性質的糾紛采取不同的原則。

（一）標的瑕疵糾紛及其處理。標的瑕疵在商品房預售糾紛中占有相當比例，常見的標的權利瑕疵問題和質量瑕疵問題。標的權利瑕疵主要是抵押問題和權利證書，已經交付并辦理產權登記的房屋如果仍存在抵押，購房者可以要求開發(fā)商提供擔?；蛞笸朔?；已付清房款但沒有交付的，購買者可以要求開發(fā)商提供擔保；既未付清房款也未交付的，購買方在享有知情權的基礎上，與開發(fā)商協(xié)商解決。權利證書的取得，我國法律已有規(guī)定，不在贅述。質量瑕疵主要是指面積縮水、質量標準與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個別地方影響正常使用等，筆者認為應加大質量保障的立法，確保購買者的利益。房屋縮水，司法解釋已有明確規(guī)定。對于存在質量瑕疵的預售房屋，司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質量嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

但該規(guī)定，過于規(guī)范，不利于操作，仍須進一步明確嚴重影響正常居住使用的范圍。另外，筆者認為開發(fā)商售房過程中所作的承諾與實際不一致的，法律應規(guī)定開發(fā)商承擔支付房款20%以上違約金，因為在購房過程中，購房方一般處于弱勢地位，合同中一般對此違約沒有約定，同時有時該類違造成的損失難以計算，致使該類違約出現后，無法追究開發(fā)商的違約責任。如果由于開發(fā)商的虛假宣傳影響購房方購房意圖的，購房者可以要求解除合同和賠償損失，如開發(fā)商在出售某一棟房屋時，對購房方說，該房前面建一層門面房，某甲因看中該房前面視野好，于是購買二層商品房一套，后來，該開發(fā)商為賺取更多利潤，將一層門面房改為二層，此時甲有要求退房并要求開發(fā)商承擔賠償損失的責任。

（二）交付不能或不能如期交付糾紛及其處理。引起此類糾紛的原因具有多方面因素，有的因建房資金不到位，有的因預售方將已預售房屋轉賣而引起等。對于此類糾紛，2003年司法解釋規(guī)定了購房方催告權和解除合同權。筆者認為，從切實維護購買方的合法利益角度出發(fā)，開發(fā)商在催告后三個月內履行的，同時要承擔違約責任。如果預售方在經催告后三個月內仍不能履行的，購房方有選擇要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔違約責任或解除合同并要求賠償損失（損失可比照房屋價格上漲或實際損失計算）的權利。對于延期履行合同，如果未約定違約金數額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計算。

參考資料：

1、李永然《房地產法律談》(續(xù)篇)臺灣木然文化出版股份有限公司

2、錢明星、姜曉春《中外法學》1996年第5期

第6篇：房屋預售合同范文

甲 方：上海××房地產開發(fā)有限公司

乙 方：×××

甲、乙雙方經友好協(xié)商，就乙方選定甲方開發(fā)的××水岸二期房屋的有關事宜，經協(xié)商一致，達成如下條款：

一、乙方已選中并決定購買甲方開發(fā)的位于上海市松江區(qū)××路××號樓×××室房屋（以下簡稱“該房屋”），愿意與甲方簽訂本意向書，并同意按本意向書要求與甲方簽訂正式的《商品房預售合同》。

二、該房屋建筑面積約為×××平方米，最終以房地產測繪機構測定的為準。

三、該房屋的單價為人民幣×萬元/平方米（建筑面積），暫定總價款為人民幣×××萬元（大寫：×××萬元整），最終以房地產測繪機構測定的建筑面積乘以本意向書約定的單價計算為準，多退少補。

四、本意向書簽訂的同時，乙方應當向甲方交納房屋確認金人民幣×萬元。

五、乙方應于甲方××水岸二期項目開盤銷售之日起十五日內，攜帶本意向書、已交納確認金的收款憑證及乙方之身份證、印章至甲方售樓處（上海市松江區(qū)××路××號）與甲方簽訂正式的《商品房預售合同》及相關文件，并按《商品房預售合同》支付購房款。乙方依據本意向書支付的確認金轉作等額購房款。

甲方項目開盤銷售日以在當地報紙即《文匯報》的開盤廣告確定的開盤銷售日為準，敬請乙方自行注意。

六、若乙方由委托人代為簽訂《商品房預售合同》及相關文件時，人需出示已公證的授權委托書。

七、如乙方按本意向書約定與甲方簽訂《商品房預售合同》及相關文件，并選擇一次性付款方式支付購房款，且在簽訂《商品房預售合同》的同時全部付清購房款的，甲方在《商品房預售合同》約定的單價基礎上給予乙方每平方米××××元優(yōu)惠，即優(yōu)惠后的單價為人民幣×萬元/平方米（建筑面積）。

如乙方逾期簽訂《商品房預售合同》及相關文件或逾期付款的，則乙方不再享受甲方給予的任何房價優(yōu)惠。乙方已交納的房屋確認金甲方不予退還，作為賠償金賠償甲方的損失。

如乙方選擇銀行按揭貸款或公積金貸款或分期付款方式支付購房款的，則乙方不享受甲方給予的任何房價優(yōu)惠。

八、如乙方逾期未與甲方簽訂正式的《商品房預售合同》及相關文件，視為乙方自動放棄該房屋，甲方有權無需通知乙方而將該房屋另行出售，乙方依據本意向書已交納的確認金不予退還。

九、本意向書簽訂后，如乙方提出不購買該房屋，乙方已交納的確認金不予退還。

十、乙方已知××水岸二期的相關開發(fā)建設手續(xù)，包括《商品房預售許可證》等正在辦理之中。如因該項目規(guī)劃、設計變更，致使該房屋不再建設，本意向書失效；或因規(guī)劃、設計變更致使該房屋戶型、朝向變化而乙方提出不再購買該房屋的，本意向書失效。以上情況甲方應當無息退還乙方已交納的確認金，不再承擔其他責任。

十一、本意向書簽訂后甲方不得另行出售該房屋，除非本意向書約定的另行出售條件具備或本意向書失效。

十二、本意向書僅限于乙方本人享有，不得轉讓，《商品房預售合同》中的買受人應當與本意向書中的乙方一致，否則，視為乙方放棄購買該房屋，甲方有權拒絕與其簽訂《商品房預售合同》及相關文件，并有權將該房屋另行出售。乙方承諾甲方已告知乙方所選定的房屋為商品房，所繳納契稅按辦理該房屋產權時政府規(guī)定的契稅標準執(zhí)行。

十三、乙方的通訊地址及聯(lián)系方式以本意向書記載為準，為甲方向乙方發(fā)出任何書面通知的唯一地址，乙方保證通訊地址、聯(lián)系電話準確無誤且長期有效，如有變更乙方應當以書面形式自變更之時起24小時內通知甲方。否則，由此引發(fā)的一切責任由乙方承擔，與甲方無關。

十四、本意向書經甲、乙雙方簽字、蓋章且乙方全額交納確認金之日起生效，在正式的《商品房預售合同》生效同時失效，乙方同意屆時將本意向書原件交還甲方。

十五、本意向書一式叁份，甲方執(zhí)貳份、乙方執(zhí)一份，具有同等法律效力。

甲 方：上?！痢练康禺a開發(fā)有限公司

乙 方：×××

身份證號：×××

電話：×××

通訊地址：×××

第7篇：房屋預售合同范文

    預售商品房的轉讓,是指商品房預售后,預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的行為。這種轉讓只變更預售合同的主體,預售合同的內容不發(fā)生變化,由商品房預購人將預售合同的債權或權利義務轉讓給第三人,使第三人與預售人之間建立新的權利義務關系。

    預售商品房再轉讓是否屬于房地產轉讓?根據《城市房地產管理法》第36條之規(guī)定,房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。這個概念規(guī)定了房地產轉讓的主體是房地產權利人,包括房地產所有人、經營人和使用人等。商品房預購人是否可以成為這里的房地產所有人呢?有人認為,根據《合同法》第133條關于買賣合同標的物所有權轉移的規(guī)定和物權變動的公示原則,如果商品房預售人按照《城市商品房預售管理辦法》第10條的規(guī)定,在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理了登記備案手續(xù),預售商品房的所有權即發(fā)生轉移,這時,預購人即成為預售商品房的所有人。本文認為,預購人“在簽約之后并未得到真正的房屋所有權,其轉讓的只是將來取得房屋所有權的期待權利”。預售商品房作為一種正在建筑、尚未竣工的不動產,還未到房產管理部門辦理房產登記,預購人并沒有獲得商品房產權,即沒有取得商品房所有權,而是在商品房竣工并辦理房產登記后,根據預購合同享有要求開發(fā)商辦理產權轉移,將房產過戶到預購方的權利。因此,預購時預購方只獲得了期待將來取得產權的權利。

    那么,預售商品房轉讓條件有哪些要求呢?

    我國《城市房地產管理法》第45條規(guī)定“商品房預售的,商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題,由國務院規(guī)定?！闭f明預售合同轉讓是有條件的。預售合同轉讓的條件如下:

    1、依照法律、法規(guī)等規(guī)定,允許預售的商品房轉讓的可以轉讓;不允許轉讓的不得轉讓,例如《深圳經濟特區(qū)商品住宅外銷管理辦法》第12條規(guī)定:“預售的外銷商品住宅,在未領取房地產證前不得轉讓,否則轉讓無效。”

    2、轉讓人必須持有經過登記備案的商品房預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人,未登記備案的預售商品房不得轉讓。這種規(guī)定有利于國家加強宏觀管理。因為預售商品房轉讓主體與預售主體不同,轉讓人具有雙重身份,它是前一商品房預售合同的預購方,同時又是后一轉讓合同的轉售方,而不是未竣工商品房預售方,故轉讓人不具備預售方的主體資格,也不必具有商品房預售許可證,但轉讓人必須持有經過登記備案的預售合同和轉讓合同才具有預售轉讓的主體資格。

    3、預售商品房轉讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房,如果轉讓的標的物已經竣工驗收,預購方已經實際取得預售商品房產權后,將商品房再轉讓給他人,不是預售商品房轉讓,應按商品房買賣關系處理,同時預售商品房轉讓行為必須是行為人真實意思表示,否則轉讓行為無效。由于房地產市場價格不穩(wěn)定,轉讓人將預售的商品房提前轉讓,轉移跌價風險;新預購人自愿承擔跌價風險,冒著風險提前買受,然后再次轉讓,這種轉移風險和買受風險必須是平等自愿的。當然,與之相對應也有獲得利益的機會。

    4、商品房的預售合同必須合法有效,才允許預售商品房轉讓,否則預售商品房轉讓無效。最高人民法院民(1996)2號文件第28條規(guī)定:“商品房的預售合同無效的,預售商品房的轉讓合同,一般也應當認定無效?！睆纳唐贩康念A售合同內容看,分以下幾種情況:第一,如果商品房預售合同對轉讓有約定,當雙方約定的轉讓條件已經具備時,可以轉讓。例如分期付款中,商品房預售合同約定必須付清前二次應付款項或者付清應付款項達到2/3后方可轉讓。第二,商品房預售合同未約定轉讓條件,合同履行中,預購方提出轉讓,必須征得預售人同意,否則轉讓無效。這樣規(guī)定既可預防預購人倒賣合同,牟取非法利益。又可以保證預售商品房轉讓及預售合同的順利履行。第三,預購方已經全部履行商品房預售合同規(guī)定的全部義務,對預售商品房的再行轉讓,不必征得預售人的同意,但事后應及時通知預售人知道,使其正確履行合同。通知人是轉讓人和新預購人,轉讓人和新預購人持原經過登記備案的預售合同和新簽訂的預售轉讓合同通知預售人,并了解原預購人履行合同情況。

第8篇：房屋預售合同范文

 

關鍵詞：商品房認購書；商品房預售合同；商品房買賣合同 

        1  商品房買賣中的合同

        1.1 商品房認購書的基本內容

        1.1.1 商品房認購書的概念  在商品房買賣過程當中，開發(fā)商一般先與購房者簽訂認購書，作為買賣合同簽署前雙方行使權利承擔義務的書面憑證。商品房買賣認購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的合同。[1]簽售的目的在于對雙方交易房屋有關事宜進行初步的確認，買受方往往以一定數額的定金作為協(xié)議的擔保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預訂單、訂購房屋協(xié)議等。

        1.1.2 商品房認購書的特征  商品房買賣認購書的內容一般包括：雙方當事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價款計算；訂立正式購房合同的時限約定。認購書是買賣雙方就簽訂商品房預售合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認。商品房認購書的訂立相對比較簡單，一般是購房者與開發(fā)商采用合同書形式訂立合同，該合同自雙方當事人簽字或蓋章時合同成立。當事人簽約的目的在于為將來訂立正式房屋買賣合同作約定。

        1.1.3 商品房認購書的法律規(guī)定  最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”[2]該條規(guī)定承認了商品房買賣認購書的效力，規(guī)定了定金條款的適用，即接受定金一方違約，雙倍返還定金；支付定金一方違約無權返還定金。但若是發(fā)生不可歸責于雙方當事人的事由導致合同未能訂立，接受定金的一方要返還定金。

        1.2 商品房預售合同

        1.2.1 商品房預售合同含義  商品房預售合同，是商品房買賣合同的一種類型。商品房預售合同是指：房地產開發(fā)企業(yè)將尚未建成的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。[3]

        1.2.2 商品房預售合同特征  商品房預售合同是遠期買賣合同，其標的物為非現實存在的物，而是將來的物，商品房預售中出賣的標的物為在建房屋，很多甚至為未建房屋。如果對預售交易行為放任自流，買受人（預購人）承受的風險將大大高于現房買賣的風險，并極易引發(fā)房地產交易中過度投機、欺詐等違法行為。

        1.2.3 商品房預售合同的法律規(guī)定  在我國，商品房預售是被許可的，但對商品房預售行為進行了特別規(guī)制進行較強的國家干預。規(guī)定了專門的《商品房預售管理辦法》，還在《城市房地產管理法》規(guī)定：商品房預售，應當符合下列條件：“（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設?！盵4]

        1.3 商品房買賣合同

        1.3.1 商品房買賣合同  《商品房買賣合同糾紛解釋》規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同?！盵5]商品房買賣合同包括商品房現售合同。商品房現售合同是指：房地產開發(fā)企業(yè)將已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

        1.3.2 商品房買賣合同的法律規(guī)定  買賣合同屬于《合同法》中規(guī)定的一類，所以商品房買賣合同適用我國的《合同法》；另外，由于對房屋進行交易是買受人一項特別大的家庭開支，該類合同大量存在且很復雜，在我國該類合同僅適用《合同法》還不足以對買受人做到很完善和充分的保障，所以，除過《合同法》還有其它的法律法規(guī)和司法解釋進行補充，如《城市房地產管理法》、《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等。

        2  商品房買賣中的合同之間的關系

        2.1 商品房買賣中合同的相同之處  商品房買賣中的合同都是民事合同，是買賣合同的一種，以不動產為標的物，都是要式法律行為，雙方當事人的權利義務是對等的，各方都以履行一定的給付義務而取得利益，都是雙務，有償合同。買受人支付一定的對價取得一定的權利，賣方獲得定金或房款，自己的權利受到限制，合同中買受人處于弱勢地位；國家對這些合同都進行干預。出售方在簽訂這些合同必須具備《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》、《土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預售許可證》等證書。

        2.2 商品房買賣中合同的區(qū)別

        2.2.1 合同簽訂的階段不同  商品房認購書是商品房預售人與買受人簽訂正式商品房買賣合同之前，為了對交易房屋的有關事宜進行確認而簽訂的，它先于商品房預售合同成立。這之后簽訂正式的房屋買賣合同，即簽訂商品房預售合同或者商品房現售合同。

        2.2.2 出賣方所具有的條件不同  商品房出售方在買受方簽定認購書必須具備時前面所提及的各種證書；商品房買賣合同其中的商品房預售合同出賣方還必須提供預售的商品房計算和確定施工進度及竣工交付日期說明；而商品房現售合同出賣方必須具備的條件：“五證”、“二書”、“一表”。“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》（建設工程開工證）、《商品房所有權證》；二書"是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》?！耙槐怼笔侵浮犊⒐を炇諅浒副怼??！皟蓵笨梢宰鳛樯唐贩抠I賣合同的補充約定，并且是房地產開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。 

        2.2.3 合同的內容不同  商品房認購書不同于房屋預售、買賣合同，其本身沒有詳盡的條款，僅僅是確定買賣雙方的意向。一般包括以下內容：①認購物業(yè)的名稱；②房價，包括戶型、面積、單位價格（幣種）、總價等；③付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；④認購條件，包括認購書注意事項、定金、簽訂正式條約的時間、付款地點、賬戶、簽約地點等。商品房買賣合同分為商品房預售合同和商品房現售合同。而房屋預售和現售買賣合同則必須要具備詳盡的條款，國家法律對此有明確的規(guī)定。

        2.2.4 合同的法定形式不同  法律規(guī)定商品房買賣雙方簽訂認購書時不需要到國家有關機關登記，雙方只要簽字就可生效；但是，如果雙方簽訂的是商品房預售合同，則可以進行預售登記，以保護買受人的優(yōu)先購買權；如果雙方簽訂的是現房銷售合同，買賣雙方必須到房屋所在地房管機關辦理產權過戶登記手續(xù)，即使房屋已實際交付也不行。

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nbsp;    2.2.5 法律后果不同  認購書是買賣雙方就簽訂商品房預售合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認，所以不屬于商品房預售合同。如果雙方當事人在簽訂正式的房地產買賣合同前訂立《認購書》，確系雙方真實意思表示，權利義務內容不違反現行法律、法規(guī)的，該《認購書》對雙方均有法律約束力。認購書是獨立存在的合同，其成立和生效不依賴于正式的商品房預售合同。認購書雙方當事人的義務是盡最大誠信進行談判磋商以締結正式合同，因此只要當時人如期來洽談，并將認購書約定的條款作為正式商品房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購房合同，就認為已經誠信履行了認購書的義務。

        當事人簽訂的商品房預售合同屬于商品房買賣合同的一種，但簽訂了合同并不必然取得房屋所有權，為了保護買受方的權利，我國《物權法》規(guī)定了商品房預售合同登記。[6]根據這一規(guī)定，購房者簽訂商品房預售合同后，假如未辦理登記備案手續(xù)，開發(fā)商又將該套房屋預售給第三人，而第三人的預售合同辦理了登記備案手續(xù)的話，則第三人將依法取得該套房屋的所有權。雖然第一個購房者買賣合同在先，但因未辦理登記手續(xù)，所以無法取得房屋所有權，要獲得救濟則只能追究賣方的違約責任。

        3  簽訂合同時的風險防范

        3.1 簽合同時要注意的共同事項

        3.1.1 審查賣方的資質證書  房屋認購方或者買受方在簽訂合同時一定要審查賣方的資質證書，以確定賣方有出售房屋的資格。

        3.1.2 將賣方宣傳的優(yōu)惠盡量寫入合同  賣方為了促銷房屋會使出渾身解數進行宣傳，如“優(yōu)惠價格”、“小區(qū)配套完善”、“超大樓間距”、“60%綠化率”等口號，但可能最終難以實現。購房者應當為防止口說無憑或者對方無法兌現要求將這些內容都明確寫入所簽訂的合同中，并明確約定一旦這些約定無法實現的后果。

 3.2 不同合同的風險防范

        3.2.1 防止被商品房認購書套牢的防范  ①交錢之前請多考慮。為了最大限度保護自己的利益，建議您在把錢款交出去的時候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認購書》中的定金條款并不生效，因此如果您在已經簽訂了《商品房認購書》之后，但是尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認購書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，您還可以選擇及時抽身，這個時候開發(fā)商或銷售公司無權要求或起訴您支付錢款。②簽訂商品房認購書并非必經程序。雖然很多樓盤都要求購房者簽訂《商品房認購書》，但從法律上講，簽訂《商品房認購書》并不是房屋買賣的必經程序，購房者可以爭取直接與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件（包括補充協(xié)議）等內容進行協(xié)商，雙方達成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。③約定《商品房認購書》“退出”條款。由于簽訂《商品房認購書》時，樓盤的一些細節(jié)尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請貸款不被批準等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒有過錯的時候能夠隨時“退出”。具體條款可以這樣擬定：如果購房者與開發(fā)商因商品房買賣合同或者補充協(xié)議的具體條款存在分歧，不能達成一致意見的，或者由于購房者其他合理原因致使購房者不能購買認購房屋的，購房者有權放棄認購房屋，開發(fā)商應在收到購房者發(fā)出的書面通知之后的幾日內將購房者所交認購金或定金全部返還。④盡量不交定金，避免“沒收”條款。尤其是如果您還沒有下定最后的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預付款、預訂款、誠意金、擔保金、保證金、訂約金、押金等。一定要注意房地產開發(fā)商在“定金”和“訂金”上玩的花樣，故意把“定金”寫成“訂金”?！岸ń稹笔侵府斒氯艘远ń鹦问綋鶆瘴绰男袝r，對違約方在定金方面的處罰，若收取定金方毀約，應雙倍返還定金?！坝喗稹眲t屬于預付款性質，它不起擔保作用。為了更容易“抽身退出”，盡量不要交“定金”。盡管沒有約定收取定金，如果《商品房認購書》中約定一旦您不簽訂“所收預付款將不予返還”，這種“沒收”條款依然會導致您無法拿回自己所交的錢款。通常，在《認購書

》中有這樣的約定，在簽署《認購書》后若干時間內簽署正式預（出）售合同，逾期則視為購房者違約，房地產開發(fā)商有權沒收定金。但由于認購書缺少房屋買賣合同的必要條款，從而造成購房者在這段時間發(fā)現問題時，面臨簽約后的風險和終止簽約喪失定金的兩難局面。因此雙方要在協(xié)議中明確什么情況下客戶有權要求終止協(xié)議，索回定金。⑤抓住對方違約要求返還款項。一旦開發(fā)商或銷售公司出現違約，一定要抓住機會，要求開發(fā)商或銷售公司解除《商品房認購書》，并全額退還已經收取的款項，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發(fā)商或銷售公司的違約行為，需要您在《商品房認購書》中詳細約定開發(fā)商或銷售公司收取“定金”或“預付款的目的，并把銷售人員的承諾寫人，這樣一旦出現違反約定的情況，您才能夠底氣十足地要求對方返還款項。

        3.2.2 簽訂商品房預售合同的風險防范  ①審查是否具備預售資格，即審查是否具備“五證”。除具備之前論述的“四證”外，還應當具備《商品房預售許可證》。房地產開發(fā)商只有具備這“五證”，才可以進行公開銷售，簽訂商品房預售合同?！渡唐贩款A售許可證》是在具備了其他四證的基礎上予以核發(fā)的，是開發(fā)商具備預售資格的最后條件。有些開發(fā)商就可能會進行違法操作，在未取得《商品房預售許可證》的情況下與購房者簽訂商品房預售合同，將有可能導致購房合同無效。對該證的審查是預防購房風險的關鍵環(huán)節(jié)之一。②對開發(fā)商“一房二賣”行為的風險防范。由于在預售商品房合同簽訂后到房屋交付使用要經過很長一段時間，如果房地產價格暴漲，開發(fā)商就可能在利益的驅使下，將已經出售的預售商品房再次售于第三人。為防范此風險，購房者可以在合同中與開發(fā)商約定向登記機關申請預告登記。根據《物權法》規(guī)定：預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。[7]

        3.2.3 現房買賣合同履行中的風險防范  現房買賣合同和預售商品房買賣合同的不同之處是一個是現房一個是期房，所以，買賣現房合同時不僅應注意預售商品房的防范注意事項，還應當注意其他的一些事項：①對《建設工程竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》進行審查，如果不具備，說明房屋不具備交付條件，購房者有權拒絕開發(fā)商的交付行為。如果具備上述三個文件，就要與開發(fā)商對房屋進行共同驗收。如果發(fā)現問題存在應暫時不接收。如果問題不嚴重，可與開發(fā)商進行協(xié)商由其維修，但是應當讓開發(fā)商進行書面確認質量問題的存在，并承諾維修期間及補償辦法。如果問題比較嚴重，則應根據法律規(guī)定或合同約定及時維權。②產權辦理過程中的風險防范。購房者獲得產權證是其訂立合同的主要目的，與之相對應，交付房屋后開發(fā)商的義務并沒有履行完畢，根據《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，開發(fā)商應當在房屋交付使用之日起60日內完成房屋初始登記。初始登記完成之后，由購房者自行完成分戶登記，此階段開發(fā)商還應到盡協(xié)助義務。[8]由于購房者對辦理產權事宜并不熟悉，最好在合同中約定由開發(fā)商全程辦證，這樣可以防止因產權證的原因而影響按揭貸款的辦理。

參考文獻：

[1]yezhu.info/shangpinfangrengoushu2/.

[2][5]《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條、第一條.

[3][8]《商品房銷售管理辦法》第三條、第34條.

第9篇：房屋預售合同范文

各盟市物價局，建設局（委）、房地產局（處）：

為進一步規(guī)范全區(qū)房地產交易市場收費行為，培育房地產交易市場，維護房地產市場秩序，促進住宅建設成為新的經濟增長點和有利于房地產行業(yè)的健康發(fā)展，根據財政部、國家發(fā)展計劃委員會《關于公布取消第二批行政事業(yè)收費項目的通知》（財綜字〔1998〕112號）精神和國家、自治區(qū)有關規(guī)定，現將房地產交易手續(xù)費問題通知如下：

一、收費范圍

交易手續(xù)費是指房地產主管部門設立的房地產交易機構為房屋權利人提供交易場所、信息服務和交易手續(xù)等所發(fā)生費用的合理補償。

凡經過房地產交易機構辦理房屋買賣（預售）、租賃、抵押、典當、析產、交換（換房）、贈與、繼承、兼并房屋等房地產交易手續(xù)的房屋權利人應按規(guī)定交納交易手續(xù)費。

二、收費項目和標準

1.房屋買賣交易手續(xù)費，按評估價格總額的2％收取。其中，職工按房改政策購買公有住房首次上市交易和實行差價換房的，交易手續(xù)費按評估價格的1％交納。買賣雙方各負擔一半。

2.新建商品房，按房屋預銷售價格0.7％交納，其中，經濟適用住房（安居工程）按價格主管部門與房地產主管部門共同核準價格的0.5％交納。買賣雙方各負擔一半，其中賣方負擔部分，在辦理預銷售許可手續(xù)時交納。

3.租賃

（1）住宅，按租賃合同期租金總額的1％收取，出租人負擔應收費的三分之二，承租人負擔應收費的三分之一，在租賃期限內按年收取，租賃期不足一年的，據實一次性征收。

（2）非住宅（包括以出租柜臺、住宿鋪位等分割出租或聯(lián)營及其它變相出租的房屋），按租賃合同期租金總額的2％收取，出租、承租雙方各負擔一半，在租賃期限內按年收取，租賃期不足一年，據實一次性征收。

4.房地產抵押登記，抵押價格在1000萬元以下，按1‰收?。坏盅簝r格在1000萬元以上部分，按0.3‰收取；收費最低起點額為50元，由抵押人負擔。

5.典當，按典當價的0.1％－1％收取，由出、承典方各負擔應收費的一半。

6.析產，按房屋評估價格的0.5％－1％收取，由參加析產人按所得面積比例負擔。

7.交換（換房），按評估價格的0.1％－1％收取，交換雙方各負擔一半。

8.贈與、繼承，按評估價格的1％交納，由受贈人、繼承人負擔。

9.為體現對企業(yè)特別是國有企業(yè)改革的支持，切實減輕企業(yè)負擔，凡企業(yè)在改革，改組、改造過程中發(fā)生的房地產權屬轉移，只按房地產評估價格的0.5％收取。

10.委托評估，凡取得國家、自治區(qū)建設行政主管部門頒發(fā)的評估機構資質證書的房地產評估機構，接受委托，對房地產等級、質量、價格進行評估，按內價費字〔1996〕77號文件規(guī)定標準執(zhí)行。

其中，商品房預售條件評估，根據申請預售商品房（包括經濟適用房、安居工程房）的評估價格總額按上述標準的一半收取。

經濟適用房、安居工程房售價審定評估，根據審定價格總額按上述標準的三分之一收取。

凡按上述標準收取交易手續(xù)費的，不準再收服務費。

三、對不進入市場進行的私下非法交易行為，要根據有關規(guī)定、辦法予以查處和糾正。

四、收費管理

房地產交易手續(xù)費屬經營收費，收費前應到當地價格主管部門辦理收費許可證，亮證收費；收費時嚴格按規(guī)定的收費項目和標準執(zhí)行，并使用稅務部門統(tǒng)一印制或監(jiān)制的發(fā)票，照章納稅，主動接受物價等部門的監(jiān)督檢查。

五、旗、縣、市（區(qū)）房地產交易管理機構每年從收取的房地產交易手續(xù)費總額，額中提取10％交盟市房地產行政主管部門，其中留成60％用于盟市房地產市場管理工作，其余上繳自治區(qū)房地產行政主管部門。