房屋抵押貸款精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房屋抵押貸款主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房屋抵押貸款范文

第二、委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關(guān)資料，比如土地的使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項權(quán)利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。

第三、當(dāng)資料準(zhǔn)備齊全并交給房屋抵押評估機(jī)構(gòu)之后，委托方便可與房屋抵押評估的機(jī)構(gòu)約定實地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。房屋抵押評估機(jī)構(gòu)在約定時間對委托方的房屋進(jìn)行實地勘察并評估，委托方支付房屋抵押評估服務(wù)費，約一個月的時間，委托方便可領(lǐng)取房屋抵押評估報告書了。

法律依據(jù)：

第2篇：房屋抵押貸款范文

抵押人____________________愿將其在建工程作抵押物，以擔(dān)保債務(wù)按期清償，擔(dān)保的范圍為抵押貸款的本息及罰息，經(jīng)與抵押權(quán)人_________協(xié)商，于_________年_____月_____日在______________簽訂本抵押貸款合同。

一、抵押在建工程狀況：_________。

1.坐落位置：_________區(qū)_________街路_________胡同______號。開工許可證_____號。工程設(shè)計總面積：_________平方米。

2.建筑結(jié)構(gòu)：___________________。設(shè)計層數(shù)：_________。用途：________________________。

3.資金來源：________________________。計劃批準(zhǔn)文號：_________。工程總造價：_________元整。

4.已完成部分：層數(shù)_________。建筑面積_________平方米。評估現(xiàn)值：_________元整。

5.土地使用權(quán)取得方式：___________________。使用年限：______________。

6.土地面積：___________________。地區(qū)類別：___________________。

7.土地使用性質(zhì)：______________土地證號：______________。

8.土地評估現(xiàn)值：_________元整。

9.在建工程及土地總值：_________元整。

二、抵押人將上述在建工程全部/部分，抵押給抵押權(quán)人，并將在建工程有關(guān)要件：計劃批件、規(guī)劃許可證、用地許可證，開工許可證、_________交_________保管。

三、抵押權(quán)人同意在建工程評估現(xiàn)值_________%以內(nèi)提供貸款。貸熬總額為：(幣種：_________)_________元整。

抵押貸款期限_________個月，從_________年_____月_____日起至_________年_____月_____日止。

付款方式：___________________

四、抵押人保證將該款項用于___________________。抵押人同意按本合同所定之貸款利率(年/月利率)______%支付利息。如遇國家調(diào)整利率或計息辦法，自調(diào)整之日起按調(diào)整后的規(guī)定計息。

五、還款方式：________________________。

六、雙方商定，抵押在建工程的保險事宜按以下第_____款辦理。

1.由抵押人向保險公司投保。保險費用由抵押人負(fù)擔(dān)，保險憑證交抵押權(quán)人保管。在本合同有效期內(nèi)，當(dāng)?shù)盅汗こ桃虮ｋU事由毀損滅失時，抵押權(quán)人為該保險賠償金及支配人。保險賠償金如不足清付貸款本息和罰息，抵押權(quán)人有權(quán)另行追索。(已投保的，填寫下列(1)(2)款)

(1)投保價值：_______元整。

(2)保險期限：_______個月，從_________年_____月_____日起至_________年_____月_____日止。

2.雙方再另行約定。

(1)依照法律追回欠款，在欠款尚未追回的情況下，抵押權(quán)人有權(quán)依法對抵押工程及土地使用權(quán)提出訴訟保全。

(2)向房地產(chǎn)市場管理部門提出申請，對抵押工程及土地使用權(quán)進(jìn)行拍賣，拍賣所得價款，按有關(guān)規(guī)定依次償還、若不足清償貸款本息及罰息。抵押權(quán)人有權(quán)另行追索。若超出所欠貸款本息及罰息，所余部分返還給抵押人。

七、抵押期內(nèi)，抵押人必須保證該工程的安全、完整，正常施工。其貸款的使用應(yīng)接受抵押權(quán)人的監(jiān)督、檢查。

八、抵押期內(nèi)，未取得抵押權(quán)人書面同意，抵押人不得將該工程轉(zhuǎn)讓或以其他交易方式處置。

九、抵押期內(nèi)，抵押人必須交納有關(guān)部門對該工程所征收的任何稅費，并保障該工程免受扣押或涉及其他法律訴訟。

十、抵押權(quán)人未按本合同約定的期限、金額給付貸款的，抵押人有權(quán)要求支付違約金或賠償實際損失。

十一、抵押人不依約履行本合同任何條款，或逾期不能償還貸款本息的，抵押權(quán)人有權(quán)采取以下處置方式：

十二、企業(yè)法人分立、合并或更名，本合同的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移、變更。

十三、抵押人還清貸款本息及罰息，并同時已全部履行本合同各項條款，抵押關(guān)系即告終止。抵押權(quán)人應(yīng)會同抵押人在十日內(nèi)到房地產(chǎn)市場管理部門辦理合同注銷手續(xù)。

十四、本合同的附件：_________等，構(gòu)成本合同的整體。完整的合同整體方具有法律效力。本合同一式_________份，抵押雙方各執(zhí)_________份，房地產(chǎn)市場管理部門存檔一份。

十五、本合同經(jīng)房地產(chǎn)市場管理部門登記鑒證方可有效。

十六、特約：_______________________________________。

抵押人(蓋章)：__________________

地址：____________________________

法定代表人(簽名)：______________

經(jīng)辦人(簽名)：__________________

_________年_________月__________日

抵押權(quán)人(蓋章)：________________

地址：____________________________

法定代表人(簽名)：______________

經(jīng)辦人(簽名)：__________________

_________年_________月__________日

鑒(公)證意見：__________________

經(jīng)辦人： ________________________

鑒(公)證機(jī)關(guān)(章)______________

第3篇：房屋抵押貸款范文

委托人(甲方)

受托人(乙方)

根據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商，就甲方委托乙方代辦房屋抵押按揭貸款事宜達(dá)成如下協(xié)議，并承諾嚴(yán)格遵守：

一、委托代辦事項

甲方因購買位于xxxxxxx房屋的需要，現(xiàn)委托乙方辦理以上房屋低押按揭貸款事宜的相關(guān)手續(xù)。

二、完成委托事項所需費用

1、本協(xié)議簽訂之日起三日內(nèi)，甲方應(yīng)按照金融機(jī)構(gòu)的規(guī)定，向乙方提供辦理上述房屋貸款事宜必需的所有材料.

2、甲方向乙方預(yù)付辦理抵押貸款辦證費用人民幣（大寫） 元整（￥ 元）

3、委托擁金的收費標(biāo)準(zhǔn)和期限

甲乙方簽訂本協(xié)議同時，甲方須向乙方支付委托擁金人民幣（大寫） 元

（￥ 元 ）。

三、違約責(zé)任

1、本協(xié)議書簽訂以后，如果甲方中途悔約，則乙方不退回?fù)斫稹?/p>

2、甲方對乙方的各項工作給予配合，如因甲方不及時履行協(xié)助義務(wù)或不是乙方的原因而發(fā)生延誤的，乙方工作期順延。因甲方自身原因而導(dǎo)致上述委托事宜不能完成則乙方不退擁金。

3、乙方如自身原因沒有完成上述委托事宜則應(yīng)退還全部擁金給甲方。

四、其它約定（此約定需雙方另簽字蓋章確認(rèn)后生效）

五、 本協(xié)議一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，自雙方簽字蓋章之日起生效。

委托方(甲方)： 受托方(乙方）：

地址： 電話：

第4篇：房屋抵押貸款范文

一、委托貸款的基本內(nèi)容

（一） 含義

貸款種類可分為自營貸款、委托貸款和特定貸款。其中委托貸款系指由政府部門、企事業(yè)單位及個人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。從而可以看出，委托人的義務(wù)為提供貸款資金，確定貸款對象、用途、金額、期限、利率，承擔(dān)貸款風(fēng)險等。委托人的權(quán)利為收回貸款，并取得相應(yīng)的孳息；受托人的義務(wù)為代為發(fā)放貸款、監(jiān)督使用并協(xié)助收回貸款，受托人的權(quán)利為收取手續(xù)費。

（二） 背景

委托貸款系典型的民間借貸，是資本市場的重要組成部分。我國向來對資本市場進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，企業(yè)間資金拆借更是被法律所禁止。為了調(diào)劑企業(yè)間資金的余缺，發(fā)揮資本的最大效應(yīng)，也為了引導(dǎo)委托貸款的良性發(fā)展，將其納入金融監(jiān)管，促進(jìn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，《貸款通則》對委托貸款事項及時做出了明確規(guī)定。委托貸款一方面拓寬了資金盈余企業(yè)的投資渠道，另一方面拓寬了資金短缺企業(yè)的融資渠道，也增加了銀行的中間業(yè)務(wù)，又使得職能部門能及時進(jìn)行監(jiān)管。正是因為具備四方共贏的特征，所以近年來委托貸款發(fā)展迅猛。

（三）性質(zhì)

1.業(yè)務(wù)方面

中國人民銀行印發(fā)的《商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)統(tǒng)計制度》（銀發(fā)〔2003〕 25號）及銀監(jiān)會《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法（征求意見稿）》明確規(guī)定，委托貸款業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行的委托業(yè)務(wù)。由此可以看出，委托貸款業(yè)務(wù)屬于表外業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行與委托貸款業(yè)務(wù)相關(guān)主體通過合同約定各方權(quán)利義務(wù)，履行相應(yīng)職責(zé)，收取手續(xù)費，不承擔(dān)信用風(fēng)險。

2.法律方面

可分為直接與間接。直接指人在權(quán)限內(nèi)，以被人的名義實施民事法律行為，被人對人的行為承擔(dān)民事責(zé)任。間接指人在權(quán)限內(nèi)，以自己的名義實施民事法律行為，被人對人的行為間接承擔(dān)民事責(zé)任。兩者區(qū)別如下：

第一，直接中人是以被人的名義實施民事法律行為；間接中人則是以自己的名義實施民事法律行為。

第二，直接中法律后果直接由被人承擔(dān)；間接中法律后果直接作用于人，間接轉(zhuǎn)給被人。

第三，直接的內(nèi)容約束人與第三人；間接的內(nèi)容則約束人、被人與第三人。

第四，直接的法律依據(jù)是《民法通則》；間接的法律依據(jù)是《合同法》。

根據(jù)第三人在與受托人簽約時是否知道受托人與委托人之間存在關(guān)系，間接又可分為顯名的間接與隱名的間接。顯名的間接其法律依據(jù)是《合同法》第四百零二條，該條規(guī)定：受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。

在委托貸款中，不管是委托合同與借款合同分別簽署的模式，還是委托人、受托人和借款人三方共同簽訂委托貸款合同的模式，其實質(zhì)都是顯名的間接，適用《合同法》第四百零二條的規(guī)定。

二、委托貸款的法律關(guān)系

實務(wù)中，委托貸款有雙方協(xié)議模式，即委托人與受托人（貸款人）簽訂委托合同，貸款人與借款人簽訂的借款合同；也有三方協(xié)議模式，即委托人、貸款人和借款人共同簽訂的委托貸款合同。無論是何種模式，委托貸款中都存在三種法律關(guān)系，即委托人與受托人（貸款人）之間的委托關(guān)系，貸款人（受托人）與借款人之間的借款關(guān)系，還有委托人、貸款人（受托人）、借款人三方的委托貸款合同關(guān)系。

三、委托貸款中債權(quán)人認(rèn)定

（一）關(guān)于委托貸款中債權(quán)人認(rèn)定的幾種觀點

關(guān)于委托貸款債權(quán)人認(rèn)定，主要有兩種觀點。一種觀點認(rèn)為受托人是債權(quán)人。其主要理由為：其一，根據(jù)訴訟地位認(rèn)定債權(quán)人。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于如何確定委托貸款協(xié)議糾紛訴訟主體資格的批復(fù)》（法復(fù)〔1996〕6號，以下簡稱《批復(fù)》）的相關(guān)規(guī)定，委托貸款協(xié)議履行過程中，若產(chǎn)生糾紛，委托人不能直接借款人，而貸款人（受托人）則可以直接借款人，由此認(rèn)為委托人不是債權(quán)人，貸款人（受托人）才是債權(quán)人。其二，根據(jù)《貸款通則》的精神認(rèn)定債權(quán)人。根據(jù)《貸款通則》的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)之間不得違反國家規(guī)定辦理借貸或者變相借貸融資業(yè)務(wù)，因此，非金融機(jī)構(gòu)不能成為借貸業(yè)務(wù)的債權(quán)人。

（二）評議

1.基于《批復(fù)》規(guī)定認(rèn)定債權(quán)人并不科學(xué)

2014年，最高人民法院在《山東鑫海投資有限公司、齊魯銀行股份有限公司、濟(jì)南城西支行與山東啟德置業(yè)有限公司的其他委托合同糾紛申請再審民事裁定書》中明確，委托貸款中的訴訟主體適用《合同法》第四百零二條規(guī)定，而并未提《批復(fù)》的相關(guān)規(guī)定。這表明，在《合同法》出臺后，根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原則，委托貸款訴訟主體的認(rèn)定應(yīng)適用《合同法》。

2.貸款人不等同于債權(quán)人

根據(jù)《貸款通則》的相關(guān)規(guī)定，貸款人系指在中國境內(nèi)依法設(shè)立的經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)的中資金融機(jī)構(gòu)。它所體現(xiàn)的是對貸款人的行業(yè)要求，更多體現(xiàn)著行政監(jiān)管，并不是法律意義的概念。債權(quán)人系債務(wù)人的對稱，債的主體之一，在債的關(guān)系中，有要求他的債務(wù)人實施一定行為或者不實施一定行為的權(quán)利的人。由此可見，債權(quán)人是一個典型的法律概念。因此，貸款人不等同于債權(quán)人。

（三）委托貸款中債權(quán)人應(yīng)為委托人

1.從權(quán)性質(zhì)來看

委托貸款中受托人的實質(zhì)就是顯名的間接，應(yīng)適用《合同法》關(guān)于間接的相關(guān)規(guī)定，委托人為債權(quán)人，這在最高人民法院的相關(guān)判例中已經(jīng)明確。

2.從權(quán)利義務(wù)一致原則來看

貸款債權(quán)中，債權(quán)人最基本的義務(wù)是提供貸款資金，最基本的權(quán)利是收回本息。委托貸款中，貸款資金由委托人提供，本息由委托人收回，貸款人（受托人）只有協(xié)助收回貸款的義務(wù)及收取手續(xù)費用的權(quán)利。

3.從委托貸款初衷來看

委托貸款制度設(shè)立的初衷主要是為了引導(dǎo)民間資金納入金融監(jiān)管體系，有利于國家貨幣政策的順利貫徹和執(zhí)行，促進(jìn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。認(rèn)定委托人為債權(quán)人并不影響金融監(jiān)管部門調(diào)取相關(guān)數(shù)據(jù)信息，不影響宏觀調(diào)控。

4.從財產(chǎn)歸屬來看

用于發(fā)放貸款的資金屬于委托人，在委托人的資產(chǎn)負(fù)債表中反映，不在貸款人（受托人）的資產(chǎn)負(fù)債表中反映，屬于金融機(jī)構(gòu)的表外業(yè)務(wù)。

5.從委托貸款良性發(fā)展來看

委托貸款一方面拓寬了資金盈余企業(yè)的投資渠道，另一方面拓寬了資金短缺企業(yè)的融資渠道，使得資金短缺企業(yè)有機(jī)會獲得企業(yè)發(fā)展所需資金，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。認(rèn)定委托人為債權(quán)人，確保了其法律地位，可充分發(fā)揮其積極性，有利于委托貸款的良性發(fā)展。

四、委托貸款中房屋抵押權(quán)登記

（一）目前的幾種做法

各地房屋登記機(jī)構(gòu)對委托貸款抵押登記有以下做法：

第一，以委托人為抵押權(quán)人進(jìn)行登記。

第二，以受托人（貸款人）為抵押權(quán)人進(jìn)行登記，這也是目前較為普遍的做法。

第三，既以委托人為抵押權(quán)人，又以受托人（貸款人）為抵押權(quán)人進(jìn)行登記。委托貸款大致可分為住房公積金委托貸款和商業(yè)委托貸款。許多房屋登記機(jī)構(gòu)在辦理該兩類委托業(yè)務(wù)時進(jìn)行區(qū)別對待，即住房公積金委托貸款的抵押權(quán)人登記為委托人公積金中心，商業(yè)委托貸款的抵押權(quán)人登記為受托人金融機(jī)構(gòu)。

第5篇：房屋抵押貸款范文

【正文】

銀行在住房抵押貸款保險中的法律地位如何[1]，一直有較大爭議。有人主張貸款銀行在住房抵押貸款保險中是受益人，有人主張其是被保險人，有人主張其是投保人。正是由于人們對銀行在住房抵押貸款保險中的身份定位模糊不清，甚至是混亂的，導(dǎo)致了人們對住房抵押貸款保險的一系列誤解和盲目批評。

筆者認(rèn)為銀行在住房抵押貸款保險中的身份，應(yīng)當(dāng)區(qū)分住房抵押貸款房屋險、住房抵押貸款壽險、住房抵押貸款保證保險、住房抵押貸款信用保險等具體險種，從具體的保險利益出發(fā)來進(jìn)行分析和界定。

一、住房抵押貸款房屋保險中銀行的法律地位

投保人，又稱要保人，是指對保險標(biāo)的具有保險利益，向保險人申請訂立保險合同，并負(fù)有交付保險費義務(wù)的人。[1]我國《保險法》第10條第2款將投保人定義為：“投保人是指與保險人訂立保險合同，并按照合同約定負(fù)有支付保險費義務(wù)的人”。因此，銀行可否是住房抵押貸款房屋保險的投保人，取決于其是否對該房屋具有保險利益。保險利益，又稱可保利益，是指投保人對保險標(biāo)的具有法律上承認(rèn)的利益，即在保險事故發(fā)生時，可能遭受的損失或失去的利益。[2]

銀行是住房抵押貸款的債權(quán)人，同時對房屋具有抵押權(quán)。如果抵押房屋因地震、火災(zāi)等原因而發(fā)生毀損、滅失，則銀行的抵押權(quán)難以實現(xiàn)，銀行的債權(quán)也就很難保障。邏輯上，當(dāng)?shù)盅悍课菀虮ｋU事故發(fā)生而毀損滅失時，保險人依保險合同給付借款人保險金；而銀行作為抵押權(quán)人可就抵押房屋的保險金優(yōu)先受償。但現(xiàn)實中未必如此。借款人作為被保險人，既是保險利益的享有者，又是保險事故發(fā)生后保險金請求權(quán)的行使者；而銀行不是保險合同的當(dāng)事人，在保險合同中沒有任何權(quán)利。銀行作為抵押權(quán)人就抵押房屋保險金優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，只能由銀行向借款人行使，而不能由銀行直接向保險人請求支付。所以，有必要明確銀行作為抵押權(quán)人對該房屋具有保險利益。[3]抵押物滅失，雖將使抵押權(quán)消滅，但抵押權(quán)人并得依抵押權(quán)之次序，分配其賠償金，故抵押權(quán)人對抵押物具有保險利益，得基此而訂立財產(chǎn)保險契約。[4]因此，銀行對于該抵押的房屋具有保險利益，可以作為投保人，以該抵押房屋向保險人投保住房抵押貸款房屋險。

被保險人，是指其財產(chǎn)利益或人身利益受保險合同保障，于保險事故發(fā)生（或約定期限屆滿）時，受有損失，從而可以享有保險金請求權(quán)的人。在財產(chǎn)保險中，被保險人系指保險事故發(fā)生時，享有保險金請求權(quán)，并有權(quán)受領(lǐng)保險金給付之人。[5]銀行投保住房抵押貸款房屋險，當(dāng)保險事故發(fā)生時，銀行的抵押權(quán)不能實現(xiàn)，遭受經(jīng)濟(jì)損失，其自然享有保險金請求權(quán)，有權(quán)受領(lǐng)保險金，所以這時銀行是被保險人。

需要注意的是，借款人作為房屋的所有人，其對該抵押房產(chǎn)當(dāng)然具有保險利益，因此借款人可作為投保人為自己的房屋投保住房抵押貸款房屋險。實踐中，借款人往往應(yīng)銀行要求，通過特別約定條款在住房抵押貸款房屋險中將銀行設(shè)定為第一受益人。有人主張在這種情況下，借款人投保的住房抵押貸款房屋險屬于“為本人也為他人利益的保險”，被保險人有兩個，即作為抵押權(quán)人的銀行和作為抵押人的借款人。而對銀行的抵押權(quán)利益的保險目的，作為投保人的借款人必須在保險合同中與保險人事先明確約定，否則，其被保險人只是作為投保人的借款人。故銀行的身份應(yīng)該是被保險人，或者確切地說應(yīng)是第一被保險人。[6]筆者認(rèn)為該種觀點有待商榷。首先，如若承認(rèn)銀行第一被保險人的地位，則銀行可以直接取得該保險金的所有權(quán)，問題是發(fā)生保險事故時借款人不一定會發(fā)生拖欠銀行貸款本息的情形，借款人按期償還貸款本息而銀行又從保險人處獲得保險金，導(dǎo)致了兩次清償。其次，如果將銀行認(rèn)定為第一被保險人，則必然要求借款人作為投保人應(yīng)事先與保險人有明確約定，方可確認(rèn)銀行的被保險人身份，否則其被保險人就只能是借款人。而實踐中，這樣的特別約定是很少見的，絕對大多數(shù)的住房抵押貸款房屋險合同中都只是將投保人也就是借款人作為被保險人。即便經(jīng)過特別約定，在被保險人欄中按順序填明銀行和借款人，保險事故發(fā)生時，銀行和借款人作為順序先后的被保險人，依據(jù)保險法規(guī)定，被保險人享有保險金請求權(quán)，那么銀行與借款人兩者的保險金請求權(quán)應(yīng)該如何行使？銀行從保險公司受領(lǐng)的保險金數(shù)額應(yīng)該是多少呢？如果保險事故雖然發(fā)生，但是借款人另有其他資金可以并事實上按期償還了貸款本息，那么還有必要賦予銀行第一被保險人的地位嗎（因為作為第一被保險人的銀行依法享有保險金請求權(quán)，而在借款人按期償還貸款本息的情形下，銀行有何理由再去享有該保險金請求權(quán)）？第三，根據(jù)我國保險法的相關(guān)規(guī)定[2]，被保險人保險事故發(fā)生時被保險人通知保險人的義務(wù)。如果將銀行界定為被保險人，實際上銀行是很難履行這些義務(wù)的，因為銀行畢竟不是該房屋的占有使用人，對于該房屋的實際使用情況并不十分清楚。

筆者認(rèn)為，當(dāng)借款人作為投保人投保住房抵押貸款房屋險時，銀行是對該保險金債權(quán)享有質(zhì)押權(quán)的質(zhì)權(quán)人。借款人投保住房抵押貸款房屋險，通過特別約定的方式，將銀行設(shè)定為該保險的“第一受益人”，并將保單交由銀行持有和保管。這一特約的真實意圖，并不是將保險金所有權(quán)讓與給抵押權(quán)人，而只是為了在保險金給付之時，讓作為抵押權(quán)人的銀行先行受領(lǐng)和占有保險金，使保險金上成立擔(dān)保物權(quán)。這種以特別約定的方式通過交付和占有擔(dān)保物而成立的擔(dān)保是一種質(zhì)押：債務(wù)人（購房人）以其對第三人（保險公司）的債權(quán)利益，向債權(quán)人（銀行）提供擔(dān)保，保險金債權(quán)上成立了銀行的一項意定債權(quán)質(zhì)權(quán)。[7]當(dāng)保險事故發(fā)生后，銀行作為質(zhì)權(quán)人，先行受領(lǐng)和占有該保險金作為借款人償還貸款本息的擔(dān)保，而不是直接取得該保險金所有權(quán)，唯在借款人未能按期償還的情形下，銀行方可以該保險金來清償借款人所欠的貸款本息。

可見，當(dāng)銀行作為投保人投保住房抵押貸款房屋險時，銀行既是投保人也是被保險人[3]；當(dāng)借款人作為投保人投保住房抵押貸款房屋險時，銀行是對保險金債權(quán)享有質(zhì)押權(quán)的質(zhì)權(quán)人。

二、住房抵押貸款壽險中銀行的法律地位

借款人對自己的人身具有保險利益，可以投保住房抵押貸款壽險，當(dāng)借款人因意外事故導(dǎo)致傷殘、死亡或者因疾病等情形而喪失還貸能力的時候，由保險公司代為償還貸款本息。借款人此時既是投保人，也是被保險人。

住房抵押貸款壽險，屬于人壽險。人壽險保險的受益人，系指要保人或被保險人指定享有人壽保險契約利益或保險金給付請求權(quán)之人。[8]我國《保險法》第39條規(guī)定：“人身保險的受益人由被保險人或者投保人指定”。住房抵押貸款壽險中，借款人既是投保人也是被保險人，當(dāng)然有權(quán)指定該保險的受益人。因此，在住房抵押貸款壽險中，銀行可以經(jīng)由借款人的指定，而成為該保險的受益人。銀行作為該保險的受益人，只能于債權(quán)限額內(nèi)受領(lǐng)保險金給付，因為借款人指定債權(quán)人銀行為該人身保險的受益人，旨在確保其債權(quán)的實現(xiàn)，也僅僅系確保其債權(quán)實現(xiàn)，至于其高于債權(quán)額的保險金額，實質(zhì)上是為自己投保，理應(yīng)歸借款人所有。[9]

債權(quán)人對于債務(wù)人，具有債權(quán)上之經(jīng)濟(jì)利益。因此債務(wù)人之生存、死亡，對于債權(quán)人有金錢上之利害關(guān)系，故債權(quán)人對于債務(wù)人有保險利益存在，得以債務(wù)人之生命或身體為保險標(biāo)的，而與保險人訂立保險契約。[10]故銀行作為債權(quán)人，得以借款人（債務(wù)人）的人身或生命為保險標(biāo)的，投保住房抵押貸款壽險，以保障其債權(quán)的順利實現(xiàn)。實踐中銀行投保住房抵押貸款壽險的情形極少。

三、住房抵押貸款保證保險中銀行的法律地位

借款人向保險人投保住房抵押貸款保證保險，以擔(dān)保自己的債務(wù)能夠順利清償，當(dāng)借款人未能按期償還貸款本息時，由保險人代為償還其所欠貸款本息。此種保證保險，類似于有償?shù)谋ＷC擔(dān)保，保險人作為保證人，向銀行擔(dān)保借款人能夠按期償還貸款本息。一旦發(fā)生保險事故，借款人未能按期償還貸款，銀行于此情形可以請求保險公司代為償還借款人所欠的貸款本息。所以在住房抵押貸款保證保險中，銀行是被保險人。

需要注意的是，保證保險因保險事故造成的損失并非總是由保險人完全承擔(dān)，國外有些保險公司即只按被保險人（債權(quán)人）放貸總額的75%承擔(dān)保證保險責(zé)任，而另外25%的風(fēng)險則由被保險人自己承擔(dān)。之所以如此，是為了防止被保險人濫放貸款，促使其謹(jǐn)慎從事。[11]

四、住房抵押貸款信用保險中銀行的法律地位

銀行為了防范借款人因為意外事故導(dǎo)致傷殘、死亡或因疾病、喪失勞動能力等原因而發(fā)生無法按期償還貸款的信用風(fēng)險，可以借款人的信用向保險公司投保住房抵押貸款信用保險。當(dāng)發(fā)生借款人信用風(fēng)險時，銀行有權(quán)請求保險公司向其支付保險金，以保障銀行的債權(quán)順利實現(xiàn)。因此，在住房抵押貸款信用保險中，銀行既是投保人也是被保險人。

【注釋】

[1]所謂住房抵押貸款保險是指借款人在申請住房抵押貸款時，貸款人(即抵押權(quán)人)或借款人（即抵押人）向保險人投保，由保險人對于因約定事故發(fā)生所造成的財產(chǎn)損失承擔(dān)賠償責(zé)任，或者當(dāng)借款人因失業(yè)、死亡、傷殘、疾病等原因不能按期償還貸款本息時由保險人負(fù)責(zé)代借款人償還本息的保險。住房抵押貸款保險期限一般自房屋交付之日或抵押借款合同生效之日起，至還清貸款本息之日止；保險金額不低于貸款的本息總額。

[2] 《中華人民共和國保險法》第21條規(guī)定：“投保人、被保險人或者受益人知道保險事故發(fā)生后，應(yīng)當(dāng)及時通知保險人。故意或者因重大過失未及時通知，致使保險事故的性質(zhì)、原因、損失程度等難以確定的，保險人對無法確定的部分，不承擔(dān)賠償或者給付保險金的責(zé)任，但保險人通過其他途徑已經(jīng)及時知道或者應(yīng)當(dāng)及時知道保險事故發(fā)生的除外”。

[3] 當(dāng)然在此情形下，也會出現(xiàn)銀行作為被保險人，難以很好的履行保險法所規(guī)定的被保險人義務(wù)的問題，實踐中也很少出現(xiàn)銀行愿意自己出錢來投保該種保險的。

參考文獻(xiàn)

[1] 李玉泉：《保險法》(第二版)，法律出版社2007版，第122頁。

[2] 朱銘來（主編）《保險法學(xué)》，南開大學(xué)出版社2006年版，第78頁。

[3] 楊光：“論改進(jìn)我國的住房抵押貸款保險條款”，載《北華大學(xué)學(xué)報》（社會科學(xué)版），2007年第3期，第29頁。

[4] 梁宇賢：《保險法新論》，中國人民大學(xué)出版社2004版，第63頁。

[5] 溫世揚（主編）：《保險法》，法律出版社2007版，第64頁。

[6] 陶麗琴、申進(jìn)忠：“對住房按揭貸款兩個保險問題的法律質(zhì)疑”，《國家檢察官學(xué)院學(xué)報》，2002年第2期，第27頁。

[7] 陶麗琴：“抵押物保險合同上的擔(dān)保物權(quán)的競合——以按揭住房保險為視角”，《現(xiàn)代法學(xué)》，2007年第1期，第61頁。

[8] 梁宇賢：《保險法新論》，中國人民大學(xué)出版社2004年版，第234頁。

[9] 尹田：《中國保險市場的法律調(diào)控》，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年版，第186頁。

第6篇：房屋抵押貸款范文

關(guān)鍵詞：提前還貸；抵押貸款；預(yù)測模型

由于商業(yè)銀行對房屋抵押貸款一般采取浮動利率，因此隨著抵押貸款利率的提高，導(dǎo)致一波提前還貸。商業(yè)銀行對于提前還貸行為，大多采取收取違約金的辦法，但是住房抵押貸款本身具有某種不穩(wěn)定性，商業(yè)銀行在經(jīng)營過程中，無法單純以收取違約金的方法解決問題。因此商業(yè)銀行需要分析提前還貸的原因、對銀行經(jīng)營的影響、以及預(yù)測借款人的行為，以減少對銀行經(jīng)營穩(wěn)定性的影響。

標(biāo)準(zhǔn)的抵押貸款通常是固定利率、等額償付的抵押貸款，通常計劃按周期進(jìn)行等額償付：

當(dāng)然，現(xiàn)在還有浮動利率抵押貸款（Variable—RateMortgages，VRMs）。浮動利率抵押貸款是一種合同利率隨著市場利率變化的抵押貸款，由貸款合同規(guī)定特定的市場指數(shù)或者參考利率，抵押貸款利率和參考利率相聯(lián)系，并規(guī)定貸款利率的變動頻率（如按月、季、半年、年等），任何個別或累積利率變動的最大額、允許按期支付變化的最大額等。浮動利率抵押貸款的市場價格取決于合同利率的變化，如果利率變化和時間數(shù)量均一致，那么貸款的市場價格在重新定價日將處于平價，否則可能高于或者低于平價。

抵押貸款通常含有期權(quán)特征，通常買權(quán)被稱為提前償付條款（PrepaymentProvision），賣權(quán)被稱為出售即到期條款（Due—on—saleClause），許多抵押貸款合同包括這兩種期權(quán)。不論是由于房屋已被出售還是由于房屋能以更低的利率重新融資，提前償付條款允許借款者在規(guī)定的到期前償還部分或者全部貸款；而出售即到期條款允許銀行在借款人者出售用于抵押的財產(chǎn)時要求借款人償還貸款，這等于取消原貸款，要求新的購買者重新申請貸款。

由于抵押貸款的種種特征，因此在利率水平和借款者自身情況發(fā)生變化時，提前還貸是經(jīng)常的，這導(dǎo)致商業(yè)銀行原本的長期抵押貸款可能在幾年之內(nèi)被償付，從而影響商業(yè)銀行的預(yù)期利息收益和資產(chǎn)種類安排。

一、提前還貸的原因

根據(jù)經(jīng)濟(jì)中可能影響抵押貸款借款人的因素，提前還貸的原因通常有三個，即再融資、再投資與房屋周轉(zhuǎn)。

1．再融資（Refinancing）。再融資的成本效應(yīng)是指當(dāng)市場利率發(fā)生變化，改變抵押借款人的貸款成本，從而使得抵押借款人重新選擇貸款。通常，這種提前償還行為的發(fā)生是以貸款的固定利率為前提的，如果是浮動利率，那么貸款成本本身與市場利率保持同步變化。

當(dāng)貸款實施固定利率時，由于新的抵押貸款利率下降，抵押借款人可能償還其原有高成本的抵押貸款，并以較低的成本進(jìn)行再融資，當(dāng)然，再融資涉及交易成本和重新簽訂貸款協(xié)議的成本。許多銀行對抵押貸款余額的提前償付收取違約金，存在一些與發(fā)放抵押貸款有關(guān)的評估和資信審核費用，所以抵押貸款利率的下降幅度必須達(dá)到一定程度，抵押借款人才會考慮是否進(jìn)行再融資。這種關(guān)系我們可以用下面的提前還貸概率圖（圖1）表示。

該圖描述提前還貸概率、現(xiàn)行和原來抵押貸款利差之間的關(guān)系，其中Y是現(xiàn)行抵押貸款利率，r是已有抵押貸款的利率，假定為12%。

當(dāng)Y＞r時，抵押貸款提前還貸的概率很小，原因是此時抵押借款人不僅不存在利率損失，而且由于市場利率高于原來貸款時利率，具有節(jié)約利率的優(yōu)勢。

當(dāng)Y＜r時，抵押借款人也不一定提前還貸，而是需要具體衡量再融資的成本。如果再融資的預(yù)付費、合約簽訂費和提前支付的違約費高于現(xiàn)行利率的利息成本節(jié)約，提前還貸一般也不會發(fā)生。但是，當(dāng)現(xiàn)行利率下降幅度大，提前還貸的概率可能迅速上升，原因是這時抵押借款人提前還貸節(jié)約的利息成本的現(xiàn)值已經(jīng)超過提前還貸的全部費用成本。

2．再投資（Reinvestment）。影響提前還貸的另一個因素是投資收益率與貸款利率的比較，即所謂的再投資效應(yīng)。再投資效應(yīng)通常以浮動利率為前提，當(dāng)市場利率水平上升，抵押貸款人的其他投資產(chǎn)品收益率低于抵押貸款利率時，那么借款人通常會選擇提前還貸。

3．住房周轉(zhuǎn)。影響提前還貸的再一個因素是抵押貸款借款人在到期前周轉(zhuǎn)房屋的概率。周轉(zhuǎn)房屋的決定可能由多種復(fù)雜因素促成，如房屋價格水平、工作流動傾向、抵押貸款規(guī)模、一般經(jīng)濟(jì)狀況，甚至一些偶然因素。如果這種抵押貸款可以轉(zhuǎn)讓，那么這種房屋周轉(zhuǎn)對提前還貸的影響不大；如果這種抵押貸款不可以轉(zhuǎn)讓，那么房屋周轉(zhuǎn)必然導(dǎo)致提前還貸。

綜上所述，如果不考慮個人原因或者偏好等非一般經(jīng)濟(jì)原因，那么提前還貸屬于抵押貸款借款人的成本——收益權(quán)衡，大多因利率變動引起，由于利率變動，每月的償付也會發(fā)生變化，到期日也會變化。銀行無法直接改變抵押貸款人的提前償還行為，收取提前還貸的違約金等費用，只能改變抵押貸款人的成本和收益，從而影響抵押貸款人的選擇。2005年3月，中國人民銀行提高房屋抵押貸款利率，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)規(guī)模較大的房屋抵押貸款的提前償還，對于此次提前還貸行為的原因，顯然與前面分析的提前還貸原因不同。由于目前我國商業(yè)銀行對房屋抵押貸款主要采取浮動利率，即根據(jù)市場利率每年調(diào)整一次，因此，此次大規(guī)模的提前還貸是由于預(yù)期變化所導(dǎo)致提的。表現(xiàn)在：（1）市場利率進(jìn)入上升周期，使得抵押貸款人的借貸利率高于預(yù)期借貸利率。由于現(xiàn)行個人住房貸款是一種中長期貸款，其利率將隨經(jīng)濟(jì)形勢而變化，隨著未來的房價、物價走勢發(fā)生變化，房貸利率將趨于上升，使得消費者改變對未來資金價格的預(yù)期。（2）抵押貸款人的資金成本比較。目前國內(nèi)居民的投資渠道狹窄，近年來股市低迷，基金、信托等投資產(chǎn)品不夠成熟，如果這些投資產(chǎn)品的收益不超過房貸利率，具有還款能力、又沒有合適投資渠道的投資者，提前還貸必然成為理性的選擇。

二、提前還貸對商業(yè)銀行經(jīng)營的影響

提前還貸對銀行經(jīng)營存在正、負(fù)兩方面的影響。

1．從正面影響分析。首先，較低的市場收益率降低了任何抵押貸款現(xiàn)金流量的折現(xiàn)率，并增加任何給定現(xiàn)金流的現(xiàn)值，對于銀行持有的其他固定債券資產(chǎn)的收益具有正面影響；其次，較低的收益率導(dǎo)致抵押貸款本金的提前償付，而不用等到抵押貸款期限結(jié)束就能全部收回本金，使本金收回比抵押貸款期限早。

2．從負(fù)面影響分析。負(fù)面影響主要是對抵押貸款利息的影響，首先，因為提前還貸最終支付的利息較少，所以無法在原有貸款期限中收到穩(wěn)定的利息支付，當(dāng)本金余額提前償還后，抵押貸款借款人對已經(jīng)償還的抵押貸款余額不再繼續(xù)支付利息；其次，由于利率下降引致的提前還貸導(dǎo)致的較快現(xiàn)金流量，商業(yè)銀行收到提前償還的貸款后只能以較低利率進(jìn)行再投資，導(dǎo)致商業(yè)銀行利息收入的減少。

三、提前還貸的預(yù)測方法

1．經(jīng)驗?zāi)Ｐ?。銀行通常根據(jù)經(jīng)驗建立每月的提前償付模型。在建立經(jīng)驗?zāi)Ｐ蜁r，銀行首先觀察或者評價特定時期內(nèi)相似抵押貸款人的提前償付經(jīng)驗，估計一個提前償付函數(shù)。每月的有條件的提前償付概率通常是如下經(jīng)濟(jì)變量的函數(shù)：其中Pi是提前償付的概率，r是抵押貸款的利差，T抵押貸款已過時間，M是附屬擔(dān)保，Z是地理因素，?茲是耗盡系數(shù)（觀察月份之前抵押貸款提前償付占整個抵押貸款的比例）。

這個模型考慮抵押貸款已過時間和耗盡系數(shù)等特異因素，也考慮抵押貸款的利差等總體上影響提前償付的市場因素。如果能夠估計Pi的概率分布，銀行就能夠計算抵押貸款的預(yù)期現(xiàn)金流量，并估測提前償付條件下抵押貸款的客觀收益。圖2是提前償付的概率分布。

在眾多的經(jīng)驗?zāi)Ｐ椭校容^成熟的是美國公眾證券協(xié)會提前償付模型（publicsecuritiesassociation，PSA）。該模型假設(shè)一系列的CPR，第一個月為0.2%，以后每月增加0.2%，直到原始發(fā)行期的第30個月，從第31個月開始,CPR就固定為6%不變，即：

PSA提前償付模型如圖3所示。

如果各銀行在應(yīng)用該模型時，確定本銀行抵押貸款提前償付與PSA假設(shè)的提前償付率存在偏離，那么可以根據(jù)偏離的程度進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，如圖4示。

第7篇：房屋抵押貸款范文

關(guān)鍵詞：住房反向抵押貸款；以房養(yǎng)老；障礙

中圖分類號：F830.572文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X（2011）03-0056-02

隨著中國人口老齡化問題的不斷顯現(xiàn)，養(yǎng)老問題越來越受到社會各界的高度關(guān)注。在現(xiàn)有養(yǎng)老保障制度和體系背景下，迫切需要尋求新的方法來應(yīng)對社會老齡化現(xiàn)象。住房反向抵押貸款作為發(fā)達(dá)國家解決老年人以房養(yǎng)老的重要金融工具，逐漸受到學(xué)界的高度關(guān)注，對此從理論和實踐角度進(jìn)行探討，無疑具有重大的現(xiàn)實意義。

一、住房反向抵押貸款及其社會效應(yīng)

住房反向抵押貸款是指已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的一定年齡的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)，并從金融機(jī)構(gòu)獲得借款，金融機(jī)構(gòu)對借款人的年齡、預(yù)計壽命、房屋現(xiàn)值、未來增值、折損情況及借款人去世時或徹底搬出抵押房屋時房產(chǎn)的價值進(jìn)行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)期利息，并按老人的預(yù)期壽命計算，將其房屋的價值化整為零，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或年支付給借款人，一直延續(xù)到借款人去世。反向抵押貸款使借款人終生可以提前支用房屋的銷售款，在獲得現(xiàn)金的同時繼續(xù)享有房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)。當(dāng)借款人去世，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)就獲得抵押房的產(chǎn)權(quán)并將其銷售、出租或拍賣，所得用來償還貸款本息，并享有房產(chǎn)升值的部分。

住房反向抵押貸款最早起源于荷蘭，發(fā)展最成熟最具代表性的當(dāng)屬美國。作為一種成熟的融資途徑，其在增加養(yǎng)老途徑、彌補(bǔ)社會保障資金不足、改善老年人經(jīng)濟(jì)狀況和提高老年人生活質(zhì)量和消費水平、促進(jìn)社會整體效用提高等方面起到了積極作用，其社會效用主要體現(xiàn)在兩點：

首先，老年人通過參與住房反向抵押貸款得到的年金，可以提高其生活水平。對老年人的資產(chǎn)組成理論研究表明，大部分老年人以養(yǎng)老金為生，住房是老年人重要的可用來增加消費的資產(chǎn)，通過采用年金式住房反向抵押貸款，可增加老年人收入。同時，通過住房資產(chǎn)的釋放，可幫助老年人籌措長期護(hù)理費用。對低收入家庭來說，通過住房反向抵押貸款可使每月收入提高一定幅度，在降低社會貧困率發(fā)生等方面有不可小視的社會功能。

其次，住房反向抵押貸款在增加金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)收入的同時，還可增加二手房上市量，對調(diào)節(jié)房價起積極作用。對貸款機(jī)構(gòu)而言，雖然可能面臨逆向選擇和道德風(fēng)險，但與其他貸款業(yè)務(wù)平均利潤率相比，住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)具有較高的利潤率。作為一種新興金融產(chǎn)品，住房反向抵押貸款是金融機(jī)構(gòu)中間業(yè)務(wù)擴(kuò)大的表現(xiàn)，可成為新的經(jīng)濟(jì)增長點。這種類似于買房即積蓄的養(yǎng)老方式，除了拉動內(nèi)需，還會使房地產(chǎn)市場的買賣趨于投資化而非投機(jī)需求。

中國工業(yè)化進(jìn)程的加快伴隨人口老齡化已成不爭的事實，未富先老開始成為經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展的重大障礙，加之社會保障體系不健全，養(yǎng)老問題的嚴(yán)峻性日益凸顯。從中國大多數(shù)老年人的生活現(xiàn)狀來看，僅依靠現(xiàn)行養(yǎng)老保障制度和傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式難以應(yīng)對老齡化趨勢，解決老年人“房產(chǎn)富人，現(xiàn)金窮人”現(xiàn)象及其養(yǎng)老問題，住房反向抵押貸款無疑是一種理性的選擇。

二、中國實施住房反向抵押貸款面臨的障礙

近幾年，理論界對中國實施住房反向抵押貸款的探討較多，但基本停留在理論研究和借鑒上。需要關(guān)注的則是實際操作中所面臨種種障礙。

1.土地制度不明確，缺少國家政策支持。從反向抵押貸款的特征來看，具備房屋抵押貸款資格的老人必須具有房屋的完整產(chǎn)權(quán)（包括土地的所有權(quán)）。中國現(xiàn)行法律制度使所有住宅所有者從本質(zhì)上講都無法擁有絕對產(chǎn)權(quán)，即在擁有房屋所有權(quán)的同時無法擁有土地所有權(quán)，只擁有有限期限的土地使用權(quán)，即居住用地使用權(quán)限最高期限為七十年。據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)的續(xù)期必須重新批準(zhǔn)，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其附屬物，都將被政府無償收回。這意味著反向抵押貸款的基礎(chǔ)資產(chǎn)不復(fù)存在，住房反向抵押貸款難以有效實施。

2.市場風(fēng)險復(fù)雜且缺少規(guī)避工具。作為全新的混合性金融產(chǎn)品，住房反向抵押貸款的運作風(fēng)險相當(dāng)復(fù)雜。包括：（1）房地產(chǎn)價格風(fēng)險，即住房在最后出售時，其總價格低于貸款本息總額，貸款機(jī)構(gòu)就可能面臨損失。（2）利率風(fēng)險，由于住房反向抵押貸款期限較長，信用關(guān)系存續(xù)期間，利率發(fā)生變化會加大貸款的機(jī)會成本，使抵押機(jī)構(gòu)的信貸資金遭受損失。（3）流動性和變現(xiàn)性風(fēng)險，房地產(chǎn)變現(xiàn)能力差，占用資金多，容易使抵押貸款機(jī)構(gòu)資金陷入困境，甚至引起破產(chǎn)。

中國現(xiàn)行的金融環(huán)境缺少風(fēng)險分散機(jī)制，住房反向抵押貸款的風(fēng)險完全高度集中于提供商，不利于調(diào)動金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營該業(yè)務(wù)的主動性。反向抵押貸款發(fā)展最為成功的美國，也是在規(guī)避市場風(fēng)險的法律法規(guī)及金融工具出現(xiàn)后，才獲得長足發(fā)展的。

3.傳統(tǒng)觀念根深蒂固?！靶ⅰ睘榘偕浦?，贍養(yǎng)父母是子女應(yīng)盡的義務(wù)，國家將其明確列入法律條例。相應(yīng)的是國人“但存方寸地留與子孫耕”的意識觀念，導(dǎo)致老人一輩子辛苦積攢，一心想為子女留下房產(chǎn)。這種傳統(tǒng)的代際財富觀念使得老人盡管需要養(yǎng)老資金卻不愿意將房產(chǎn)進(jìn)行反向抵押，導(dǎo)致對新興金融產(chǎn)品的潛在需求無法發(fā)展為現(xiàn)實的有效需求。

4.經(jīng)營主體復(fù)雜難定。銀行因其資金雄厚，成為反向抵押貸款經(jīng)營主體的可能性最大。但中國銀行并未大范圍推出此業(yè)務(wù)，原因在于：（1）該業(yè)務(wù)要求銀行主動經(jīng)營房產(chǎn)，以往國內(nèi)銀行處置房產(chǎn)都是被動的，都是處理的抵債房等不良資產(chǎn)，主動買賣房產(chǎn)動力不大且不是其長項。（2）傳統(tǒng)房貸風(fēng)險會隨時間的推移而變小，反按揭貸款則相反，回報周期過長且市場波動大，銀行涉足此領(lǐng)域沒有內(nèi)在動力和外部條件。保險公司、特別是壽險公司在壽險產(chǎn)品的開發(fā)和推行上有豐富的經(jīng)驗，但在中國禁止金融混業(yè)經(jīng)營的管理體制下，保險公司不能直接投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也不可能具備金融信貸功能。社會保障機(jī)構(gòu)無論從業(yè)務(wù)到經(jīng)驗，雖具有相當(dāng)?shù)馁Y金實力，仍不具有貸款發(fā)放、房屋評估與銷售等業(yè)務(wù)職能。

三、中國現(xiàn)存住房反向抵押貸款模式及其發(fā)展

中國住房反向抵押貸款的變異形式及實施模式有：

1.南京模式（養(yǎng)老院養(yǎng)老）。凡擁有南京市產(chǎn)權(quán)房60平方米以上，年滿60歲以上孤殘老人，自愿將其房產(chǎn)抵押，經(jīng)公證后入住老年公寓，終身免交一切費用，房屋產(chǎn)權(quán)將在被養(yǎng)老人逝世之后歸養(yǎng)老院所有。屬于“到按揭”的雛形，歷時兩年實踐已經(jīng)夭折。

2.上海模式（以房自助養(yǎng)老）。實施機(jī)構(gòu)是公積金管理中心，65歲以上老人將自己的房產(chǎn)賣給公積金中心，再進(jìn)行反租，租期雙方約定，租金與市場價等同。老人可按租期將租金一次性付給公積金中心，其他費用歸公積金中心交付。此模式利用房價與租金的差價將老人資產(chǎn)盤活，但要求以產(chǎn)權(quán)先過戶為前提，且房屋升值部分完全歸公積金中心所有，使老人心存疑慮。

3.北京模式（養(yǎng)老房屋銀行）。這是由北京市某養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合作建立。60歲以上的老人將自己的房子交給“房屋銀行”，用租金供自己住養(yǎng)老院。此屬商業(yè)運作多方得利，但存在諸多問題，如能否保證養(yǎng)老院服務(wù)質(zhì)量、老人房屋被租賃是否放心、租賃糾紛如何解決等。

上述模式可看做中國實施反向抵押貸款在實踐中的雛形及發(fā)展中的探索。由于實踐中面臨種種不確定因素的困擾，各種模式存在較大的制度和機(jī)制缺陷。同時，理論探討多于實際操作，在缺乏相應(yīng)政策法規(guī)和觀念引導(dǎo)以及社會大環(huán)境的影響下，反向住房抵押貸款應(yīng)有的社會效應(yīng)還難以發(fā)揮、或發(fā)揮的作用微乎其微。

四、結(jié)論和對策建議

盡管住房反向抵押貸款對于健全中國社會保障體系，多渠道籌集養(yǎng)老資金，盤活二手房市場以及拉動內(nèi)需等有著積極的意義，但目前的市場供給和需求都很有限，短期內(nèi)開展和實施以現(xiàn)有制度和政策環(huán)境來看，可行性值得懷疑。但從長遠(yuǎn)來看，其市場潛力巨大，前景廣闊。為此，應(yīng)積極創(chuàng)造有利于住房反向抵押貸款發(fā)展的制度和政策環(huán)境。

首先，發(fā)揮政府的主導(dǎo)力量，通過建立和完善相應(yīng)的法律法規(guī)為住房反向抵押貸款的實施創(chuàng)造條件。比如，調(diào)整相關(guān)法律法規(guī)，吸引保險資金和保險機(jī)構(gòu)進(jìn)入；通過開征遺產(chǎn)稅改變中國老年人養(yǎng)老的傳統(tǒng)觀念，增強(qiáng)住房反向抵押貸款的吸引力；通過稅收減免、財政貼息、費用稅前列支等各種政策支持，增加經(jīng)濟(jì)收入較低老年人參與的積極性等。縱觀發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗不難看出，在一國開展住房反向抵押貸款的萌芽時期，政府的主導(dǎo)力量不容忽視。

其次，加強(qiáng)對住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的宣傳力度，引導(dǎo)人們改變現(xiàn)有的個人消費方式和理財方式。相信隨著時代的進(jìn)步和老齡化危機(jī)的到來，傳統(tǒng)的倫理觀念會逐漸發(fā)生改變，反向抵押貸款市場將逐步成熟。這當(dāng)然需要在一些比較開放的大城市開辦此項業(yè)務(wù)，通過示范效應(yīng)吸引更多的老年人前來參加。

最后，著眼長遠(yuǎn)，從戰(zhàn)略高度認(rèn)識住房反向抵押貸款的必要性，將其納入中國社會養(yǎng)老保障體系，通過健全對借款人的利益保障機(jī)制、明確界定經(jīng)營主體以及壽險業(yè)務(wù)的示范作用逐步過渡，同時，為使金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)可以實現(xiàn)有效流動，減弱其流動性風(fēng)險，可對住房反向抵押貸款進(jìn)行資產(chǎn)債券化運作，使金融機(jī)構(gòu)獲得資金支持。

總之，住房反向抵押貸款在中國的開展前景廣闊，目前需要的是政策環(huán)境的創(chuàng)造和對人們觀念的引導(dǎo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]范子文.中國住房反向抵押貸款的組織模式與運行機(jī)制探析[J].經(jīng)濟(jì)界，2007，(2).

[2]范子文.以房養(yǎng)老――住房反向抵押貸款的國際經(jīng)驗與中國的現(xiàn)實選擇[M].北京:中國金融出版社，2006:55-73.

[3]柴效武.反向抵押貸款在中國開辦的迫切性與可行性的評析[J].城市，2008，(1):61-64.

[4]李時華.住房反向抵押貸款:擴(kuò)大老年消費需求的新途徑[J].消費經(jīng)濟(jì)，2007，(1):35-37.

第8篇：房屋抵押貸款范文

關(guān)鍵詞：住房反向抵押貸款；風(fēng)險；防范

中圖分類號：F062.5 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2012年7月20日

目前，中國已經(jīng)步入人口老齡化社會，而國內(nèi)尚未建立完善的老年福利保障制度，絕大部分老年人依靠傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老或社會保障養(yǎng)老，養(yǎng)老途徑單一。鑒于中國人口老齡化的嚴(yán)峻形勢和不甚完善的養(yǎng)老保障體系，國內(nèi)眾多學(xué)者提出推行住房反向抵押貸款，以完善我國的養(yǎng)老保障體系，緩解養(yǎng)老壓力。雖然住房反向抵押貸款可為老年人提供部分經(jīng)濟(jì)來源，能在一定程度上緩解社會養(yǎng)老壓力，具有重要的現(xiàn)實意義，但反向抵押貸款的開展不僅牽涉到我國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、金融體制和法律法規(guī)等宏觀層面，還涉及到相關(guān)主體的信用意識、道德水平等微觀層面。住房反向抵押貸款各參與方可能會面臨著技術(shù)、市場、制度、社會等風(fēng)險，因此，研究我國開展住房反向抵押貸款的風(fēng)險及其防范，對于有效解決我國人口老齡化問題具有重要的意義。

一、住房反向抵押貸款概述

住房反向抵押貸款是指已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人（抵押人）將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)（債權(quán)人）對借款人的年齡、預(yù)計壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值折損情況以及抵押人去世時房產(chǎn)的價值進(jìn)行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命計算，將其房屋的價值化整為零，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月、按年或者一次性支付現(xiàn)金給借款人，借款人在獲得現(xiàn)金的同時，繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)，一直延續(xù)到借款人去世。

住房反向抵押貸款最早起源于荷蘭，發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國。目前，國際上比較有代表性的模式是：美國模式、新加坡模式和加拿大模式。其主要特征為：

1、貸款對象是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，并對年齡有一定的規(guī)定。

2、抵押人保留住房所有權(quán)，并且一般會居住其中，抵押人有支付房產(chǎn)稅、保險費和保養(yǎng)房屋的責(zé)任。

3、貸款預(yù)付額取決于抵押人年齡、壽命預(yù)測、房屋現(xiàn)值和貸款成本等因素，貸款預(yù)付款可以按月、按年或者一次性發(fā)放給抵押人。

4、債權(quán)人無追索權(quán)，即貸方無權(quán)要求抵押人以其他財產(chǎn)抵償貸款。

從國外尤其是美國開展的住房反向抵押貸款情況來看，住房反向抵押貸款是一種有效的養(yǎng)老方式，對于拓寬養(yǎng)老途徑，彌補(bǔ)社會保障和家庭養(yǎng)老的不足、活躍金融市場，改善老年人經(jīng)濟(jì)狀況，減輕子女壓力、提高老年人生活質(zhì)量，促進(jìn)消費和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推動我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展都具有積極的意義。

曾祥瑞和胡江濤于1995年在中國房地產(chǎn)上，首次在我國提出住房反向抵押貸款的概念。最早提出在我國開展住房反向抵押貸款的是中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)總裁孟曉蘇，他認(rèn)為提出住房反向抵押貸款很適合我國的國情，應(yīng)當(dāng)積極引入實施。此后，我國關(guān)于住房反向抵押貸款的研究逐漸增多，但主要集中在住房反向抵押貸款在我國開展的可行性及必要性上，而對住房反向抵押貸款風(fēng)險問題的研究卻不多。

二、我國開展住房反向抵押貸款風(fēng)險分析

住房反向抵押貸款的運營周期一般比較長，有的甚至長達(dá)幾十年，在此期間社會政治經(jīng)濟(jì)制度、金融與資本市場、房地產(chǎn)市場以及社會養(yǎng)老保障制度等與住房反向抵押貸款密切相關(guān)的因素，都可能會發(fā)生大的變動，風(fēng)險因素較多。

1、壽命預(yù)測風(fēng)險。從住房反向抵押貸款的特征，我們可以看到貸款預(yù)付額在一定程度上取決于抵押人的壽命預(yù)測值，同時房屋的折舊年限等因素也取決于壽命預(yù)測值。然而，一個人的壽命由于受到社會經(jīng)濟(jì)條件、衛(wèi)生醫(yī)療水平以及自身體質(zhì)、遺傳因素、生活條件等眾多因素的影響，而會產(chǎn)生很大差異。因此，壽命預(yù)測風(fēng)險是影響住房反向抵押貸款的重要因素之一。由于壽命預(yù)測的不確定性，從而引起住房反向抵押貸款合同期限的不確定性，可能給借貸雙方帶來重大的損失：壽命預(yù)測過長，會使抵押人由于過早的逝世而造成財富的丟失；而壽命預(yù)測過短，反向抵押貸款機(jī)構(gòu)將面臨“長壽風(fēng)險”。

當(dāng)然，由于老年人的壽命與其養(yǎng)老金有一定的正相關(guān)性，對于抵押人因為獲得了這筆額外的養(yǎng)老金后，更好地改善生活條件，提高醫(yī)療費用，而取得的長壽，也是反向抵押貸款機(jī)構(gòu)需要考慮的因素。

2、抵押物估價和處置風(fēng)險。反向抵押貸款業(yè)務(wù)開展過程中，還會面臨抵押物的估價風(fēng)險和處置風(fēng)險。首先，目前我國估價機(jī)構(gòu)和人員的法制觀念不強(qiáng)、技術(shù)水平不高、素質(zhì)偏低。在實際評估過程中，由于具體情況不同而采用不同的評估原則、程序和方法，會對評估結(jié)果造成很大的影響。另外，如果評估工作者業(yè)務(wù)素質(zhì)低，就可能出現(xiàn)工作過失、報告誤導(dǎo)，如果評估工作者道德素質(zhì)不過關(guān)，出現(xiàn)欺詐、違約、泄密、濫用評估資格的現(xiàn)象；加之，房屋的價值還會因地理位置、區(qū)位發(fā)展、市場變化等眾多因素的不同而不同。因此，這些都會造成估價結(jié)果與房地產(chǎn)真實價值偏離，給經(jīng)濟(jì)活動主體以及未來的社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定造成影響；其次，雖然隨著我國商品房價格不斷增長與居民購買力有限這一矛盾的尖銳化，以及居民對住房需求的迫切性，目前房地產(chǎn)二三級市場日漸繁榮，二手房買賣、房屋租賃等房產(chǎn)交易也越來越頻繁，但是由于我國二手房市場發(fā)展尚處于起步階段，各種相關(guān)的法律法規(guī)尚不完備，二手房在樓市交易中所占比重依然很小，對于反向抵押貸款機(jī)構(gòu)收進(jìn)的大量二手住房，在低效率的市場，很難銷售出去，這就造成了抵押物的處置風(fēng)險。

3、市場風(fēng)險。房地產(chǎn)從物性概念上講是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。所以，房地產(chǎn)價格應(yīng)是指房產(chǎn)（建筑物）和所占土地的價格的總和。對已投入使用的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)價格是指土地價格同建筑物折舊后余額之和。房地產(chǎn)價格對反向抵押貸款機(jī)構(gòu)、借款人雙方的收益都有著不可忽視的影響。如果住房在最后出售時，其總價格低于貸款本息總額，反向抵押貸款機(jī)構(gòu)將面臨“資不抵債”的風(fēng)險。

一般而言，房地產(chǎn)中的建筑物會隨著時間延長而貶值，但是土地價格一直呈現(xiàn)上升趨勢。當(dāng)然，除了以上兩個因素的影響外，地段也是影響房地產(chǎn)價格的重要因素，不同地段和地區(qū)之間房價差別特別大。此時，反向抵押貸款機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險主要是指建筑物折舊和地段的差異帶來的資產(chǎn)貶值使住房最終變現(xiàn)時的價格低于已經(jīng)付給借款人的貸款本息總額。但是由于土地的有限性，供給彈性小，因此容易產(chǎn)生泡沫。房地產(chǎn)建設(shè)受有限的土地供給的限制，特別是城市中心地區(qū)的土地，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，已滿足不了需求。經(jīng)濟(jì)過熱時對房地產(chǎn)產(chǎn)生旺盛的需求，而土地的稀缺限制了土地的供給，從而加速房地產(chǎn)價格的持續(xù)飆升，引起房地產(chǎn)泡沫。如果反向抵押貸款機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)泡沫期接受業(yè)務(wù)，而在泡沫破滅后才出售住房變現(xiàn)以收回貸款，勢必會擔(dān)負(fù)房屋資產(chǎn)由于泡沫破滅帶來貶值的風(fēng)險，而且往往這種風(fēng)險帶來的損失是巨大的，所以，房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險不可小視。

4、利率風(fēng)險。住房反向抵押貸款具有期限長、金額大的特點，在長達(dá)幾年甚至十幾年的貸款期內(nèi)，可能要經(jīng)歷幾個經(jīng)濟(jì)周期，市場利率也可能發(fā)生數(shù)輪波動，而這種變化會加大貸款的機(jī)會成本，因此，利率變動造成的風(fēng)險也是住房反向抵押貸款不可忽視的風(fēng)險之一。由于目前我國采用浮動利率政策，利率的細(xì)微波動，如果經(jīng)過長時間的積累，將會產(chǎn)生很大的差異，尤其是當(dāng)利率上調(diào)時，對于無任何其他收入的老年人來說，利息支出將是其一項沉重的負(fù)擔(dān)，可能會導(dǎo)致其生活困難，也會給金融機(jī)構(gòu)帶來不容忽視的風(fēng)險。

5、流動性風(fēng)險。流動性風(fēng)險是指銀行不能隨時以合理的價格籌集到足夠的資金履行自己的義務(wù)，滿足顧客或銀行自身經(jīng)營對資金的需求。流動的合理性、運轉(zhuǎn)的正常性和作用的有效性，直接關(guān)系到商業(yè)銀行系統(tǒng)整體流動性管理目標(biāo)的全面實現(xiàn)，進(jìn)而關(guān)系著商業(yè)銀行系統(tǒng)整體的盈利性和安全性。房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品，它不能移動，屬于不動產(chǎn)，并且我國沒有發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)二級市場。因此，投資于房地產(chǎn)項目中的資金流動性差，變現(xiàn)性也較差，不易在短期內(nèi)收回資金。由于住房貸款的期限較長，流動性相對較低，而商業(yè)銀行的負(fù)債業(yè)務(wù)即資金的主要來源有存款、同業(yè)拆借、央行存款、從國際貨幣市場借款和發(fā)行金融債券等。其中，具有短期性質(zhì)的存款占絕大部分比重，造成短期資金的長期運用，由此可能出現(xiàn)能夠即時支付的現(xiàn)金額無法滿足支付需求的風(fēng)險。

6、制度風(fēng)險。我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度較低，目前的金融、土地、法律等制度并不完善，作為反向抵押貸款唯一保證的房產(chǎn)，在長達(dá)十幾年的時間內(nèi)極易受上述因素的影響，這對于開展住房反向抵押貸款是一項不小的挑戰(zhàn)。首先，我國實行的是金融分業(yè)經(jīng)營政策，禁止金融混業(yè)。但由于我國銀行、保險、信托、社保等金融機(jī)構(gòu)并沒有能力單獨開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，因此，這一制度就成為住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)推出的一大障礙；其次，我國的土地制度規(guī)定國家擁有城鎮(zhèn)土地，集體擁有農(nóng)村土地，不允許土地所有權(quán)的買賣，只能轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，我國城鎮(zhèn)建設(shè)住宅用地的使用年限是70年。雖然根據(jù)2007年10月1日國家最新頒布的《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。但續(xù)期如何實行，續(xù)期后的土地使用權(quán)的費用和比例等問題未做出解釋。

三、防范措施

完善的風(fēng)險防范機(jī)制是住房反向抵押貸款開展的堅實基礎(chǔ)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國的國情，建立起合理有效的風(fēng)險防范機(jī)制，樹立良好的風(fēng)險防范意識。

1、建立并完善我國信用體系。覆蓋全社會的信用體系以及充實的個人信用檔案和信用記錄，可以幫助反向抵押貸款機(jī)構(gòu)對抵押人資信情況進(jìn)行評價、監(jiān)督與管理，為住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的有效發(fā)展提供保障。因此，建立個人信用體系，形成誠信的制度規(guī)范和社會環(huán)境，對于防范信用風(fēng)險，促進(jìn)住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展有著非常積極的作用。政府要運用各種宣傳方式教育公民培養(yǎng)誠信觀念，樹立信用意識，形成遵紀(jì)守法、誠信守諾為人尊重，逃廢債務(wù)、賴賬欺詐為人不恥的社會道德風(fēng)尚，應(yīng)將建立完善的信用體系作為當(dāng)前一項重大工程來抓，聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)、政法部門、工商部門、司法機(jī)關(guān)、人事單位、戶籍、社會醫(yī)療機(jī)構(gòu)、稅收部門、公用事業(yè)單位、各物業(yè)公司等相關(guān)企事業(yè)單位，共同完善、健全信用體系，讓信息使用者能對被查詢?nèi)说馁Y產(chǎn)、信用、健康等涉及還款能力和風(fēng)險承受能力進(jìn)行全面評估，逐步建立全社會范圍內(nèi)的完整的個人信用體系。

2、建立住房反向抵押貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制。第一，建立以政府擔(dān)保與商業(yè)性保險相結(jié)合的住房金融保險體系，可以降低和轉(zhuǎn)移抵押貸款風(fēng)險，既有利于在住房反向抵押貸款保障領(lǐng)域有效發(fā)揮市場機(jī)制的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用，又能發(fā)揮政府調(diào)控對市場失靈的彌補(bǔ)作用。這種做法已成為國外發(fā)達(dá)國家解決住房反向抵押貸款問題的有效途徑，有利于分散一級抵押市場的貸款風(fēng)險，提高貸款的安全性和流動性，促進(jìn)住房信貸資產(chǎn)良性循環(huán)，對金融機(jī)構(gòu)在二級市場順利轉(zhuǎn)讓債權(quán)或發(fā)行抵押債券也具有重要意義；第二，推進(jìn)住房抵押貸款證券化。個人住房抵押貸款“存短貸長”的矛盾使商業(yè)銀行面臨著流動性風(fēng)險、利率風(fēng)險、信用風(fēng)險以及通貨膨脹風(fēng)險等多種風(fēng)險，個人住房抵押貸款證券化使得住房抵押貸款的二級市場更趨活躍，拓寬了住房抵押貸款資金的來源，增強(qiáng)了住房抵押貸款的流動性，降低了貸款人的風(fēng)險，能從根本上解決商業(yè)銀行“存短貸長”的矛盾。

3、完善法律法規(guī)。住房反向抵押貸款的開展及運行將涉及到社會經(jīng)濟(jì)的方方面面，有效降低各參與方所面臨的風(fēng)險需要有良好的法律環(huán)境和立法支持。應(yīng)當(dāng)盡早出臺、完善住房反向抵押貸款的相關(guān)法律法規(guī)，為住房反向抵押貸款的推出做好法律基礎(chǔ)，使其每一個環(huán)節(jié)都有法可依。首先，要完善有關(guān)物權(quán)、金融、土地的法律法規(guī)，改革現(xiàn)行不合理的土地制度，明晰房產(chǎn)和地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，引導(dǎo)金融創(chuàng)新；其次，我國應(yīng)盡快制定和頒布《住房反向抵押貸款法》，規(guī)定住房反向抵押貸款的各項行為；再次，規(guī)范房地產(chǎn)評估制度，制定評估標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)評估行業(yè)自律，實現(xiàn)抵押住房價格評估的公開、公正、公平，如制定《房地產(chǎn)評估法》，具體規(guī)定評估程序和操作細(xì)則。

4、政府積極參與。住房反向抵押貸款不僅是一個金融產(chǎn)品，而且具有明顯的社會屬性和正的外部經(jīng)濟(jì)性，符合政府的政策取向，所以，從和諧社會的構(gòu)建和金融業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營兩個方面考慮，政府都要積極參與。并且，其開展過程中所涉及到的政策、法規(guī)、信息、宣傳等問題也需要政府來解決。因此，政府從一開始就應(yīng)該積極介入，為住房反向抵押貸款的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，充分發(fā)揮倡導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)管的作用。比如，在住房反向抵押貸款發(fā)展初期進(jìn)行引導(dǎo)示范，提供咨詢；開展宣傳、解釋工作；制定稅優(yōu)惠政策；提供擔(dān)保；出臺有關(guān)法律法規(guī)；打擊違法違規(guī)機(jī)構(gòu)等。

四、結(jié)論

盡管目前我國尚未開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，但隨著我國人口老齡化現(xiàn)象的日益嚴(yán)重，開展住房反向抵押貸款的呼聲也將越來越高。任何新事物的產(chǎn)生都伴隨風(fēng)險，但只要采取合理的風(fēng)險防范措施，將風(fēng)險限制在可控范圍內(nèi)，就可以健康地開展住房反向抵押貸款。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]馮靜生.住房反向抵押貸款的國際借鑒與實踐[J].金融理論與實踐，2006.5.

[2]宋唯琳.“養(yǎng)房到老”還是“以房養(yǎng)老”[J].現(xiàn)代商業(yè)，2008.8.

[3]章凌云.反向抵押貸款及其在中國的可行性[J].基建優(yōu)化，2007.8.

[4]全進(jìn).關(guān)注老年住房反向抵押貸款[J].上海房產(chǎn)，2006.8.

[5]曾祥瑞，胡江濤.住房逆抵押貸款研究[J].中國房地產(chǎn)，1995.6.

[6]李玉米.住房反向抵押貸款風(fēng)險及其規(guī)避[J].廣東財經(jīng)職業(yè)學(xué)院學(xué)報，2006.4.

[7]曹陽.反向抵押貸款的物權(quán)問題解析[J].時代金融，2008.5.

[8]何小鋒.資產(chǎn)證券化：中國的模式[M].北京：北京大學(xué)出版社，2002.

第9篇：房屋抵押貸款范文

【關(guān)鍵詞】住房反向抵押貸款；風(fēng)險因素；綜合性規(guī)避措施

住房反向抵押貸款，也就是通俗意味上的“以房養(yǎng)老”。其思想最早發(fā)源于400多年前的荷蘭，其主要做法是：年輕人分期購買老年人的住房，并且將住房免費提供給老年人居住，直至老年人去世。后來隨著金融市場與金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展與創(chuàng)新，反向抵押貸款逐漸走上了金融市場的大舞臺，也有了較為規(guī)范的定義。自20世紀(jì)20年代末，英格蘭首先提出一種房產(chǎn)價值反轉(zhuǎn)的金融工具，到1961年美國首次出現(xiàn)真正意義上的反向抵押貸款，直至2003年我國房地產(chǎn)經(jīng)營者引入這一業(yè)務(wù)。反向抵押貸款業(yè)已成為一種填補(bǔ)養(yǎng)老市場的有效金融工具，并且給金融機(jī)構(gòu)也帶來了較豐厚的利益。

那么，面對巨大的優(yōu)勢與豐厚的回報，我國在開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)時所面臨的風(fēng)險是我們所要理清的首要問題。本文將基于風(fēng)險因素的分析，就我國經(jīng)營住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行進(jìn)一步的研究。

一、基于市場層層面風(fēng)險研究

1.房產(chǎn)價格波動風(fēng)險

房屋價格風(fēng)險是在經(jīng)營住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)時所要面臨的首要風(fēng)險，其所指的是由房價的不確定性給經(jīng)營者帶來的風(fēng)險。例如房價下跌，使得房屋最后的價值不足以償還經(jīng)營者付給借款人的本息總和。而這些貸款通常情況下是無追索權(quán)的，也就是說，經(jīng)營者在期限到期后不得向借款人索取風(fēng)險補(bǔ)償。當(dāng)這樣的情況出現(xiàn)時，經(jīng)營者將遭受巨大的損失。

我國的商品房銷售價格自1999年以來不斷攀升。并且，自2006年以來，全國房屋價格增長率出現(xiàn)了較大的波動，這與宏觀經(jīng)濟(jì)、房屋供求關(guān)系、土地資源、消費指數(shù)等因素的影響密不可分，作為對房產(chǎn)價值極為敏感的住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，及其微小的變化都會給經(jīng)營者帶來巨大的總體房屋價值風(fēng)險。

除此之外，房屋價值風(fēng)險還存在個別風(fēng)險，即個別房屋因為位置環(huán)境、房屋結(jié)構(gòu)、修繕保護(hù)等因素，影響房屋最終的價值。這些都是在經(jīng)營這一業(yè)務(wù)時必須考慮的風(fēng)險。

2.利率風(fēng)險

與正向抵押貸款業(yè)務(wù)相似，經(jīng)營反向抵押貸款業(yè)務(wù)也面臨著利率風(fēng)險。也就是說，隨著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，不但房屋的價值隨著市場的波動，反向抵押貸款的余額也也會隨之時間的推移增加。隨著時間的不斷增加，房產(chǎn)價格增加，如果時間足夠長，貸款余額增加值將會大于房屋價值的增加值，那么利率越高，貸款余額高出房屋價值的部分就越多。

以上分析是普遍意義下的利率風(fēng)險，那么不同的支付形式對風(fēng)險的影響也不相同。利率的風(fēng)險程度不僅與貸款發(fā)放形式是一次性支付和分期支付有關(guān)，還與反向抵押貸款固定利率還是可調(diào)利率有關(guān)。一次性支付的風(fēng)險大于分期支付；而分期支付的情況下，固定利率的風(fēng)險又大于可調(diào)利率。

3.流動性風(fēng)險及其規(guī)避

從性質(zhì)上來說，住房反向抵押貸款是一種長期的消費貸款，這就要求經(jīng)營者必須有長期穩(wěn)定的資金為借款人提供持續(xù)的貸款支持。

首先，當(dāng)經(jīng)營機(jī)構(gòu)不能以及時以合理價格取得資金來償還其債務(wù)時，即其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中中長期貸款比重過高，現(xiàn)金等不足以支付向借款人的新貸款，那么經(jīng)營機(jī)構(gòu)便陷入了嚴(yán)重流動性風(fēng)險，甚至可能引發(fā)破產(chǎn)。其次，雖然從歷史數(shù)據(jù)來看我國房地產(chǎn)價格有持續(xù)增值的趨勢，但是由于房地產(chǎn)與其他商品不同，其變現(xiàn)能力不強(qiáng)，并且我國的大多城市房屋產(chǎn)權(quán)屬于公共財產(chǎn)，而私人只擁有70年的使用權(quán)，城鎮(zhèn)大部分房屋并不能當(dāng)做私有地產(chǎn)進(jìn)行處置。而且我國的二手房市場發(fā)展也不健全、不規(guī)范，同樣提高了這一業(yè)務(wù)的交易成本，也導(dǎo)致了抵押品變現(xiàn)能力變?nèi)?。以上都必將給房屋的變現(xiàn)能力和增值帶來阻礙。

二、基于社會層面的風(fēng)險研究

1.道德風(fēng)險及逆向選擇風(fēng)險

道德風(fēng)險在一般意義上來說，指的是由于信息不對稱而引發(fā)的價值損失。具體到反向抵押貸款業(yè)務(wù)中主要指房屋維修風(fēng)險及借款人長壽風(fēng)險。

房屋維修風(fēng)險方面，借款人是否有意愿維護(hù)修繕房屋，取決于借款人維護(hù)房屋后所得效用是否大于花費的成本。若效用大于成本，則產(chǎn)生反道德風(fēng)險，借款人對于房屋的維護(hù)將大于經(jīng)營者的預(yù)期；若效用小于成本，則產(chǎn)生道德風(fēng)險，借款人對于房屋的維護(hù)將達(dá)不到經(jīng)營者的預(yù)期。長壽風(fēng)險方面，在反向抵押貸款中，借款人和經(jīng)營者都面臨著信息不對稱的風(fēng)險。經(jīng)營者即貸款人，在進(jìn)行老年人壽命預(yù)期預(yù)測時，不能詳細(xì)了解老年人的身體狀況，只能采用生命表的平均壽命進(jìn)行貸款期限的預(yù)期。借款人預(yù)期壽命越長，貸款的期限就越長，總貸款額度就越高，貸款人面臨的風(fēng)險就越大。

由于以上信息不對稱產(chǎn)生的問題，也就會產(chǎn)生由道德風(fēng)險引發(fā)的逆向選擇風(fēng)險。例如，借款人為了能夠辦理業(yè)務(wù)，會隱瞞自己實際的情況。但真正身體狀況不佳的老年人卻不會選擇反向抵押貸款。經(jīng)營者想要獲得全部的信息需要花費較高的費用成本，因此如果借款人刻意作假，那么這些信息將無法掌握齊全。因此，經(jīng)營這一業(yè)務(wù)時必定會遭受一定損失。

2.需求不足風(fēng)險

需求不足風(fēng)險，顧名思義，即開展這一業(yè)務(wù)由于各方面因素的影響而導(dǎo)致的產(chǎn)市場需求不高，符合條件的潛在借款人的購買意愿并不強(qiáng)烈。由于這一業(yè)務(wù)的開辦必須要以“大數(shù)定律”為根據(jù)，才能更好的規(guī)避風(fēng)險，那么需求不足風(fēng)險，也是阻礙其在我國發(fā)展的重要原因之一。

與國外發(fā)展到一定階段的需求風(fēng)險不同，我國的需求不足風(fēng)險主要集中在觀念上的問題。首先，“養(yǎng)兒防老”觀念根深蒂固。對國人來說，贍養(yǎng)父母是兒女應(yīng)盡的義務(wù)，而反向抵押貸款提出的“第三方養(yǎng)老”模式，不僅老人很難接受，其子女也會因為可能面臨的輿論譴責(zé)。第二，受傳統(tǒng)文化影響，我國老年人傾向于把房屋作為遺產(chǎn)留給后代，而反向抵押貸款的實施會有可能損害兩代人之間的感情。第三，我國老年人消費觀念非常淡薄，即便是很多家庭收入頗高的老年群體依然堅守基本的溫飽生活，這與反向抵押貸款業(yè)務(wù)倡導(dǎo)的高品位高質(zhì)量的老年生活消費觀格格不入。最后，由于目前國內(nèi)老年人基本上受教育程度都不高，這在一定程度上影響了其認(rèn)知接受能力。老年人普遍對于新事物基本上持回避態(tài)度，這就產(chǎn)生了“金融排斥”中的“自我排斥”，同樣也給這一業(yè)務(wù)的推廣帶來了需求不足的風(fēng)險。

三、風(fēng)險規(guī)避的綜合性措施

經(jīng)過以上風(fēng)險因素的分析可以發(fā)現(xiàn)，我國在經(jīng)營反向抵押貸款的不確定因素還很多，反向抵押貸款的風(fēng)險是客觀存在的、不容忽視的。因此，如何在事前、事中、事后進(jìn)行風(fēng)險防范，是此項業(yè)務(wù)能不能順利開展的關(guān)鍵。

基于對反向抵押貸款本質(zhì)屬性的判斷，我國學(xué)者將風(fēng)險的規(guī)避措施主要分為兩大類：貸款風(fēng)險控制及貸款財務(wù)處理。貸款風(fēng)險控制主要有風(fēng)險回避和風(fēng)險轉(zhuǎn)移，而財務(wù)處理是指風(fēng)險自留和風(fēng)險補(bǔ)償。風(fēng)險回避和轉(zhuǎn)移是最有效的風(fēng)險控制手段，保險是風(fēng)險轉(zhuǎn)移最常用的手段。風(fēng)險自留和補(bǔ)償是指銀行主動承擔(dān)一定的風(fēng)險損失，并設(shè)立風(fēng)險損失補(bǔ)償準(zhǔn)備基金制度對風(fēng)險損失進(jìn)行財務(wù)處理。由于反向抵押貸款周期長、金額大，風(fēng)險因素總體較多，因此貸款方較少采用這種方式。

就我國目前的情況來看，反向抵押貸款的風(fēng)險主要集中在市場和社會兩個層面。那么風(fēng)險規(guī)避的中心環(huán)節(jié)就集中在擴(kuò)大市場需求、建立完善的信用體系，加強(qiáng)貸款保險制度的建立、加強(qiáng)與政府之間的合作等方面。只有對風(fēng)險規(guī)避的中心環(huán)節(jié)加大開發(fā)力度，并結(jié)合適當(dāng)?shù)囊?guī)避措施，才能更好的防范風(fēng)險，為我國開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)提供更大的可能性。

參考文獻(xiàn)：

[1]莊毓敏.商業(yè)銀行業(yè)務(wù)與經(jīng)營（第二版）[M].中國人民大學(xué)出版社，2005（8），PP：172.

[2]Chan Wai-Sum，Overseas' experience in Developing Reverse Mortgage for Retirement Protection[J]2002 The University of Hong Kong.

[3]游娜.商業(yè)銀行可否推行反向抵押貸款[J].現(xiàn)代商業(yè)銀行.2003.4：PP.38-39.

[4]范子文.我國住房反向抵押貸款的組織模式與運行機(jī)制探析[J].經(jīng)濟(jì)界，2007.2：PP.81-86.