房屋產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定精選(九篇)

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第1篇：房屋產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定范文

    遺產(chǎn)，是指公民死亡或宣告死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)和法律規(guī)定可以繼承的其他合法權(quán)益。

    被繼承人，是指公民死亡或宣告死亡并遺留財(cái)產(chǎn)者。繼承人，是指按法律規(guī)定有權(quán)接受遺產(chǎn)的人。

    繼承權(quán)，是指繼承人依照法律規(guī)定享有取得遺產(chǎn)的權(quán)利。房產(chǎn)繼承，同其他遺產(chǎn)繼承一樣，是依照法律程序把被繼承人遺留的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移歸繼承入所有的法律行為。

    房產(chǎn)繼承，是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的法定取得方式，是所有權(quán)繼受取得方式的一種。與其他財(cái)產(chǎn)不同的是，房屋是不動(dòng)產(chǎn)，法律規(guī)定須經(jīng)政府房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記，審核確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬，頒發(fā)房屋所有權(quán)證才具有法律效力。

    繼承必須在被繼承人死亡后開(kāi)始，法律規(guī)定的繼承權(quán)，只是繼承人享有的一種期待權(quán)，如果被繼承人沒(méi)有死亡，繼承關(guān)系就不會(huì)發(fā)生，只有在被繼承人死亡以后，繼承權(quán)才會(huì)成為即得權(quán)。遺囑繼承權(quán)的實(shí)現(xiàn)，必須存在被繼承人生前立有合法遺囑和被繼承人的死亡，否則遺囑繼承關(guān)系也不會(huì)發(fā)生。父母健在，其房產(chǎn)子女不能繼承，由于某種原因，出于父母意愿將自己的房產(chǎn)贈(zèng)與子女是可以的，這叫生前贈(zèng)與，不叫繼承。

    繼承遺產(chǎn)的人，必須是被繼承人的合法繼承人。所謂合法繼承人，就是依照法律規(guī)定，有權(quán)接受遺產(chǎn)的人，即法定繼承入或遺囑繼承入。繼承權(quán)是以人身關(guān)系為基礎(chǔ)的，即繼承人與被繼承人存在婚姻關(guān)系、血緣關(guān)系。能夠作為繼承人的，只能是公民個(gè)人，而不是國(guó)家、法人和其他組織。國(guó)家、法人和其他組織只能作為遺贈(zèng)受領(lǐng)人，而不能作為遺囑繼承人和法定繼承人。對(duì)繼承人以外的依靠被繼承人扶養(yǎng)的缺乏勞動(dòng)能力又沒(méi)有生活來(lái)源的人或者繼承人以外的對(duì)被繼承人扶養(yǎng)較多的人，可以分得適當(dāng)?shù)倪z產(chǎn)，但這不是繼承關(guān)系，不是基于人身關(guān)系取得的遺產(chǎn)。

第2篇：房屋產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定范文

被告：臨海市第四建筑工程公司。

臨海市工藝服裝繡品廠（以下簡(jiǎn)稱繡品廠）與臨海市第四建筑工程公司（以下簡(jiǎn)稱四建公司）于1989年簽訂了二份建筑安裝工程合同，約定由四建公司承建繡品廠的綜合樓及宿舍（座落于臨海市區(qū)環(huán)城東路276號(hào)，現(xiàn)為鹿城路254號(hào)）。同時(shí)雙方約定，如繡品廠未按約付款，拖欠部分工程款每月按二分五厘計(jì)算利息。該工程由四建公司三工處完成施工后，由于繡品廠拖欠工程款，雙方于1992年12月20日簽訂了“欠款抵押協(xié)議”，載明：一、工程欠款總計(jì)人民幣359985.93元；二、所欠工程款利息經(jīng)雙方協(xié)商由繡品廠支付10萬(wàn)元；三、繡品廠將四建公司所建的綜合大樓底層198平方米和宿舍、食堂底層250平方米抵押給四建公司，并將房屋產(chǎn)權(quán)登記給四建公司；……五、繡品廠在三年內(nèi)將全部欠款一次性付給四建公司，四建公司收到工程款后，將房屋登記卡、產(chǎn)權(quán)一并還給繡品廠；六、繡品廠如果三年內(nèi)無(wú)法歸還工程款，愿將房屋產(chǎn)權(quán)永屬四建公司所有，繡品廠所欠工程款不另向四建公司找補(bǔ)。同年12月24日，該“欠款抵押協(xié)議”經(jīng)臨海市公證處公證。1993年1月1日，四建公司與繡品廠簽訂了二份租房協(xié)議，將上述房屋租給繡品廠，每年租金6萬(wàn)元。1993年9月1日，四建公司三工處作為產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取了上述房屋的產(chǎn)權(quán)證。協(xié)議簽訂之后，繡品廠既未償付欠款，又未支付租金。1996年9月2日，臨海市人民法院宣告繡品廠破產(chǎn)。該廠清算組向臨海市人民法院提起訴訟。

原告訴稱：被告將抵押房屋直接轉(zhuǎn)入自己名下有悖于法律規(guī)定，該欠款抵押協(xié)議不符合法律規(guī)定，系無(wú)效協(xié)議，要求返還房屋產(chǎn)權(quán)。

被告答辯稱：“欠款抵押協(xié)議”是雙方自愿協(xié)商簽訂，且是原告方主動(dòng)提出將房屋抵押給被告，協(xié)議合法有效。原繡品廠在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)不付工程款，按協(xié)議約定，房產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬被告所有，原告主張返還房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)法律依據(jù)，且本案發(fā)生在擔(dān)保法實(shí)施前，不受擔(dān)保法約束。請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

「審判

臨海市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：原服裝繡品廠無(wú)力償付四建公司工程款，以房屋作為抵押物符合法律規(guī)定，抵押關(guān)系成立。但這種抵押只是作為被告實(shí)現(xiàn)債權(quán)的一種保證形式。被告在繡品廠不履行債務(wù)時(shí)，依照法律規(guī)定，取得優(yōu)先受償權(quán)。而繡品廠與四建公司簽訂“欠款抵押協(xié)議”時(shí)，約定將抵押物產(chǎn)權(quán)直接轉(zhuǎn)移給四建公司三工處，其行為有悖于法律規(guī)定，該部分約定無(wú)效。原告主張房屋產(chǎn)權(quán)返還給繡品廠之請(qǐng)求有理，本院應(yīng)予支持。當(dāng)然，造成“欠款抵押協(xié)議”部分無(wú)效，原告方應(yīng)負(fù)主要責(zé)任。該院依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十九條第二款、第六十條、第六十一條第一款之規(guī)定，于1998年10月14日作出如下判決：

臨海市工藝服裝繡品廠與被告臨海市第四建筑工程公司第三工程處簽訂的“欠款抵押協(xié)議”中約定房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移部分無(wú)效，其訟爭(zhēng)的臨海市區(qū)環(huán)城東路276號(hào)底層房屋產(chǎn)權(quán)返還原臨海市工藝服裝繡品廠所有。

判決后，被告不服，以雙方自愿簽訂了“欠款抵押協(xié)議”，辦理了公證手續(xù)，取得了房產(chǎn)證，繡品廠未在三年內(nèi)歸還欠款，按約上訴人已合法取得了訟爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)為由提起上訴，請(qǐng)求撤銷原判，駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。

被上訴人繡品廠清算組答辯稱：原審判決正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

臺(tái)州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：抵押并不轉(zhuǎn)移抵押物的所有權(quán)。而繡品廠與四建公司三工處簽訂的欠款抵押協(xié)議，卻約定債務(wù)人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，作為債務(wù)人履行債務(wù)的擔(dān)保，在債務(wù)人履行義務(wù)后，再將擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)返還給債務(wù)人，這種擔(dān)保方式顯然不是抵押，而是讓與擔(dān)保。繡品廠與四建公司三工處在自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上，根據(jù)合同自由原則，約定繡品廠將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給四建公司三工處，作為履行債務(wù)的擔(dān)保，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，上述行為并不違反我國(guó)法律的禁止性規(guī)定，也不違反社會(huì)公德、損害社會(huì)公共利益，因而是有效的。雖然雙方約定，繡品廠在三年內(nèi)不履行債務(wù)，四建公司三工處永久地取得訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，繡品廠不向四建公司找補(bǔ)。但是，訟爭(zhēng)房屋的價(jià)值大大超過(guò)所擔(dān)保的債權(quán)，上述約定顯失公平。在四建公司將超過(guò)擔(dān)保債權(quán)部分的房屋價(jià)值返還繡品廠之前，四建公司不能確定地取得訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)?，F(xiàn)繡品廠已破產(chǎn)，四建公司又不能確定地取得訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，而設(shè)定讓與擔(dān)保的目的在于保證四建公司能從訟爭(zhēng)房屋中優(yōu)先受償。因此，繡品廠清算組有權(quán)請(qǐng)求四建公司返還訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)。作為替代，四建公司取得了就訟爭(zhēng)房屋優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。雖然原審判決誤將讓與擔(dān)保認(rèn)定為抵押，錯(cuò)誤地適用了法律，但其處理結(jié)果基本得當(dāng)。綜上所述，四建公司主張?jiān)A爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)歸其所有，依據(jù)不足，對(duì)上訴人的上訴請(qǐng)求，本院不予支持。臺(tái)州市中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)，《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條，《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》第五條的規(guī)定，于1999年3月12日作出如下判決：

一、變更臨海市人民法院民事判決為：上訴人臨海市第四建筑工程公司在接到本判決書之日起十五日內(nèi)，將座落于臨海市區(qū)鹿城路254號(hào)（原環(huán)城東路276號(hào)）房屋底層的所有權(quán)返還給臨海市工藝服裝繡品廠。

二、上訴人臨海市第四建筑工程公司在所擔(dān)保的債權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)座落于臨海市區(qū)鹿城路254號(hào)底層房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。

「評(píng)析

對(duì)本案的實(shí)體處理，一、二審法院的認(rèn)識(shí)基本一致，即四建公司應(yīng)將用于擔(dān)保的房屋產(chǎn)權(quán)返還給繡品廠，四建公司得就該房屋優(yōu)先受償。但對(duì)此種擔(dān)保方式的法律性質(zhì)，一、二審法院在認(rèn)識(shí)上存在分歧。一審法院認(rèn)為屬于抵押，二審法院認(rèn)為屬于一種非典型擔(dān)保？？讓與擔(dān)保，并根據(jù)合同自由原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，按讓與擔(dān)保的法理作出了判決。

一、讓與擔(dān)保的含義及其有效的理由讓與擔(dān)保是指?jìng)鶆?wù)人或第三人為擔(dān)保債務(wù)的履行，將擔(dān)保標(biāo)的物的權(quán)利（通常為所有權(quán)）預(yù)先轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，在債務(wù)清償后，債權(quán)人將擔(dān)保標(biāo)的物返還于債務(wù)人或第三人，在債務(wù)不履行時(shí)，債權(quán)人得就該標(biāo)的物優(yōu)先受償?shù)囊环N非典型擔(dān)保方式。設(shè)定讓與擔(dān)保后，為了使債務(wù)人或第三人保持對(duì)擔(dān)保標(biāo)的物的使用收益，債權(quán)人往往與債務(wù)人或第三人再簽訂使用借貸合同或租賃合同，由債權(quán)人將擔(dān)保標(biāo)的物借給或租給債務(wù)人或第三人使用。而抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)擔(dān)保標(biāo)的物的占有，將該標(biāo)的物作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押不僅不轉(zhuǎn)移對(duì)抵押物的占有，更不轉(zhuǎn)移抵押物的所有權(quán)。在本案中，繡品廠與四建公司簽訂的協(xié)議，雖名為“欠款抵押協(xié)議”，但其實(shí)質(zhì)內(nèi)容是繡品廠將其所有的房屋底層的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給四建公司，作為在三年內(nèi)清償欠四建公司的債務(wù)的擔(dān)保。在四建公司取得該房屋的所有權(quán)后，雙方又簽訂了租賃合同，四建公司再將該房屋租給繡品廠使用，完全符合讓與擔(dān)保的特征。因此，本案的擔(dān)保方式是典型的讓與擔(dān)保，而非抵押。

合同自由原則不僅允許當(dāng)事人依據(jù)實(shí)際需要締結(jié)現(xiàn)行法已有規(guī)定的合同，而且允許當(dāng)事人在不違反強(qiáng)行法規(guī)及公序良俗的前提下，自由創(chuàng)設(shè)現(xiàn)行法未規(guī)定的新型合同。我國(guó)現(xiàn)行法律并未禁止當(dāng)事人用轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的方法擔(dān)保債務(wù)的履行，而且此種擔(dān)保方式也不違反公序良俗原則，因此，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其效力。此外，在德國(guó)、日本以及我國(guó)的臺(tái)灣等大陸法系國(guó)家與地區(qū)，在審判實(shí)務(wù)上均承認(rèn)讓與擔(dān)保的有效性。而且因讓與擔(dān)保具有顯著的擔(dān)保效果，在國(guó)際經(jīng)濟(jì)交往中也有逐漸被采用的趨勢(shì)。二審法院基于合同自由原則，認(rèn)定雙方當(dāng)事人自愿采用的讓與擔(dān)保的擔(dān)保方式不違反強(qiáng)行法規(guī)及公序良俗原則，該擔(dān)保方式有效，是正確的。

二、讓與擔(dān)保的實(shí)行及擔(dān)保權(quán)人的清算義務(wù)讓與擔(dān)保的設(shè)定，對(duì)擔(dān)保權(quán)人而言，在對(duì)外關(guān)系上他雖已取得擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)，但在內(nèi)部關(guān)系上，相對(duì)于設(shè)定人，擔(dān)保權(quán)人僅于擔(dān)保債務(wù)清償?shù)哪康姆秶鷥?nèi)取得所有權(quán)，也即他僅具有擔(dān)保權(quán)人的資格。當(dāng)債務(wù)已屆清償期，債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，擔(dān)保權(quán)人就讓與擔(dān)保標(biāo)的物有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。此種權(quán)利的行使，即讓與擔(dān)保的實(shí)行。讓與擔(dān)保的實(shí)行方法有兩種：一種是歸屬清算型，即由擔(dān)保權(quán)人將標(biāo)的物予以公正的估價(jià)，如標(biāo)的物估得的價(jià)額超過(guò)擔(dān)保債權(quán)的金額時(shí)，超過(guò)部分的價(jià)額應(yīng)交還設(shè)定人，標(biāo)的物的所有權(quán)則確定地由擔(dān)保權(quán)人取得，以供作債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。它又可以細(xì)分為：（1）當(dāng)然歸屬型。即在擔(dān)保權(quán)人占有標(biāo)的物的情況下，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，標(biāo)的物即當(dāng)然歸屬于擔(dān)保權(quán)人；（2）請(qǐng)求歸屬型。即在設(shè)定人占有標(biāo)的物時(shí)，債務(wù)人不履行債務(wù)的，擔(dān)保權(quán)人須請(qǐng)求交付標(biāo)的物或就標(biāo)的物為充當(dāng)清償?shù)囊馑急硎竞螅摌?biāo)的物或其價(jià)款始確定地歸屬于擔(dān)保權(quán)人。另一種是處分清算型，即由擔(dān)保權(quán)人將標(biāo)的物予以變賣，將賣得價(jià)金作為債權(quán)的清償。值得注意的是，無(wú)論是歸屬清算型或處分清算型，均應(yīng)履行變賣標(biāo)的物或協(xié)議估價(jià)，然后擔(dān)保權(quán)人才能就其價(jià)金受償或真正取得標(biāo)的物的所有權(quán)，也即擔(dān)保權(quán)人負(fù)有清算義務(wù)。因?yàn)樵谕ǔＧ闆r下，設(shè)定讓與擔(dān)保的標(biāo)的物的實(shí)際價(jià)值往往超過(guò)所擔(dān)保的債權(quán)額，為了防止擔(dān)保權(quán)人乘債務(wù)人處于窮迫狀態(tài)時(shí)利用自己的優(yōu)勢(shì)地位，謀取不當(dāng)利益，維護(hù)當(dāng)事人間的利益平衡，必須課擔(dān)保權(quán)人以清算義務(wù)。德、日等國(guó)法院也通過(guò)判例確定擔(dān)保權(quán)人負(fù)有清算義務(wù)。擔(dān)保權(quán)人的清算義務(wù)在性質(zhì)上屬于強(qiáng)行規(guī)定，不允許當(dāng)事人以約定予以免除，讓與擔(dān)保設(shè)定合同中訂有免除清算義務(wù)的約定的，該約定無(wú)效。在本案中，協(xié)議雙方當(dāng)事人約定“繡品廠如果三年內(nèi)無(wú)法歸還工程款，愿將房屋產(chǎn)權(quán)永屬四建公司所有，繡品廠所欠工程款不另向四建公司找補(bǔ)”，實(shí)際上免除了四建公司的清算義務(wù)，該條約定應(yīng)屬無(wú)效。在四建公司對(duì)房屋進(jìn)行公正估價(jià)前，四建公司不能確定地取得該房屋的所有權(quán)。

讓與擔(dān)保設(shè)定人在清償債務(wù)后，享有請(qǐng)求債權(quán)人返還標(biāo)的物的權(quán)利。設(shè)定人行使這種返還請(qǐng)求權(quán)包括兩種情形：一是債務(wù)人屆期清償債務(wù)；二是債務(wù)已逾清償期，在一定時(shí)間之前，設(shè)定人仍得清償債務(wù)，請(qǐng)求返還擔(dān)保標(biāo)的物。采用變價(jià)受償?shù)?，在?dān)保權(quán)人與第三人訂立擔(dān)保標(biāo)的物買賣合同之前，設(shè)定人可以清償債務(wù)，請(qǐng)求返還擔(dān)保標(biāo)的物。采用估價(jià)受償?shù)?，在?dān)保權(quán)人經(jīng)估價(jià)清算，確定地取得擔(dān)保標(biāo)的物所有權(quán)之前，設(shè)定人也可以清償債務(wù)，請(qǐng)求返還標(biāo)的物。在本案中，雖然繡品廠在協(xié)議約定的三年清償期滿后仍未清償債務(wù)，但四建公司亦未將該房屋變賣或估價(jià)，故繡品廠仍可清償債務(wù)，并請(qǐng)求四建公司返還房屋。但此時(shí)，繡品廠已無(wú)力清償債務(wù)。在正常的情況下，在繡品廠清償債務(wù)之前，繡品廠無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還房屋。故應(yīng)駁回繡品廠的訴訟請(qǐng)求。但這樣做，繡品廠不能要求返還房屋，四建公司又不能確定地取得訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，將使雙方的法律關(guān)系不能了結(jié)，還要影響繡品廠破產(chǎn)程序的進(jìn)行，影響職工的安置。因此，應(yīng)當(dāng)尋求一種新的方法來(lái)解決雙方的糾紛。

在設(shè)定人破產(chǎn)的情況下，讓與擔(dān)保權(quán)人作為法律上（形式上）的所有人，能否依破產(chǎn)法的規(guī)定，行使取回權(quán)，學(xué)者有不同的認(rèn)識(shí)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，讓與擔(dān)保權(quán)人可以行使取回權(quán)。理由是讓與擔(dān)保權(quán)人是所有權(quán)人，可以基于自己的所有權(quán)，取回在破產(chǎn)企業(yè)中自己的財(cái)產(chǎn)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，讓與擔(dān)保的擔(dān)保權(quán)人僅是法律形式上的所有權(quán)人，并非真正的所有權(quán)人，故而不得行使取回權(quán)。二審法院在審理中認(rèn)為，如果讓與擔(dān)保權(quán)人可以行使取回權(quán)，則讓與擔(dān)保權(quán)人就成了真正的所有權(quán)人，與設(shè)定讓與擔(dān)保的目的相悖。因此，二審法院采納了第二種見(jiàn)解，同時(shí)參考德國(guó)判例確定的“換位原則”，即設(shè)定人破產(chǎn)時(shí)，讓與擔(dān)保權(quán)人與設(shè)定人的法律地位發(fā)生了變化，讓與擔(dān)保權(quán)人喪失了對(duì)讓與擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)，讓與擔(dān)保設(shè)定人取回?fù)?dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)，作為對(duì)讓與擔(dān)保權(quán)人失去標(biāo)的物的所有權(quán)的替代，擔(dān)保權(quán)人取得別除權(quán)，即擔(dān)保權(quán)人可以就設(shè)定人的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)不依破產(chǎn)程序而單獨(dú)優(yōu)先受償。故作出了上述判決。

第3篇：房屋產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定范文

查看房屋產(chǎn)權(quán)的方法如下：

1、在房管局網(wǎng)站查詢購(gòu)房買賣合同，在開(kāi)發(fā)商處獲得密碼后，輸入合同號(hào)及密碼，可以查詢到所買樓盤上傳的購(gòu)房合同，最后查看在房管局備案后的合同上的產(chǎn)權(quán)。

2、由本人持身份證和房地產(chǎn)證向房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心查詢房屋產(chǎn)權(quán)狀況。

房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。在現(xiàn)階段，房屋是按房屋所有權(quán)的歸屬進(jìn)行的分類。其中，住宅類房屋按產(chǎn)權(quán)可劃分為：1、國(guó)家所有住宅2、公民私人所有住宅3、勞動(dòng)群眾集體所有住宅4、其他經(jīng)濟(jì)組織（如中外合資企業(yè)等）所有住宅。非住宅類房屋主要是全民所有制（國(guó)家房產(chǎn)）和集體所有制的房產(chǎn)。

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第4篇：房屋產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定范文

買受人：________________________（以下簡(jiǎn)稱乙方）

甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)經(jīng)過(guò)多次協(xié)商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方愿將自有坐落____________市_________路________號(hào)房屋_______間，建筑面積_______________平方米售賣給乙方。

二、甲方出售給乙方的房屋東至_____________，南至____________，西至_________，北至____________（附四至平面圖一張）。其房屋包括陽(yáng)臺(tái)、走道、樓梯、衛(wèi)生間、灶間及其他設(shè)備。

三、上列房屋包括附屬設(shè)備，雙方議定房屋價(jià)款人民幣萬(wàn)元，由甲方售賣給乙方。

四、房屋價(jià)款乙方分三期付給甲方。第一期，在雙方簽訂買賣合同之日，付人民幣_(tái)_________________萬(wàn)元；第二期在交付房屋之日，付人民幣_(tái)___________萬(wàn)元；第三期，在房屋產(chǎn)權(quán)批準(zhǔn)過(guò)戶登記之日付清。每期付款，甲方收到后出具收據(jù)。

五、甲方應(yīng)自本合同簽訂日起____________天內(nèi)將房屋騰空，連同原房屋所有權(quán)等有關(guān)證件，點(diǎn)交乙方，由乙方出具收到憑證。

六、在辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)過(guò)戶登記時(shí)，甲方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書面報(bào)告。如需要甲方出面處理的，不論何時(shí)，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。

七、本合同簽訂前，該房屋如有應(yīng)繳納的一切捐稅、費(fèi)用，概由甲方負(fù)責(zé)。本合同發(fā)生的過(guò)戶登記費(fèi)、契稅、估價(jià)費(fèi)、印花稅由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定，各自承擔(dān)。

八、甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)的總額3‰計(jì)算違約金給與乙方。逾期超過(guò)3個(gè)月時(shí)，乙方得解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償所付房?jī)r(jià)款同額的賠償金給乙方。

九、乙方全部或一部分不履行本合同第四條規(guī)定的日期給付房?jī)r(jià)款時(shí)，其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日5‰計(jì)算的違約金給與甲方。逾期超過(guò)3個(gè)月時(shí)，甲方得解除本合同。解約時(shí)，乙方已付的房?jī)r(jià)款作為賠償金歸甲方所有。

十、甲方保證其出賣給乙方的房屋，產(chǎn)權(quán)清楚，絕無(wú)其他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定或其他糾紛。乙方買受后，如該房屋產(chǎn)權(quán)有糾葛，致影響乙方權(quán)利的行使，概由甲方負(fù) 責(zé)清理，并賠償乙方損失。

十一、交屋時(shí)，乙方發(fā)現(xiàn)房屋構(gòu)造或設(shè)備與合同約定的不符，經(jīng)鑒定屬實(shí)，甲方應(yīng)于1個(gè)月內(nèi)予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，費(fèi)用在房?jī)r(jià)款中扣除。如修理仍達(dá)不到合同約定的要求，乙方得解除合同，解約時(shí)，甲方除返還全部房?jī)r(jià)款后，并按本合同第八條規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。

十二、房屋所占用的土地（包括庭院圍墻等）所有權(quán)屬于國(guó)家。乙方取得上開(kāi)房屋占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)，并依照國(guó)家法律的規(guī)定繳納土地使用權(quán)及其他有關(guān)費(fèi)用。

十三、本合同的附件與合同有同等效力。

第5篇：房屋產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定范文

李某借張某款3萬(wàn)元到期未還，張某起訴，法院判決張某還款。但判決生效后，李某未履行付款義務(wù)，于是，張某申請(qǐng)法院執(zhí)行，要求拍賣李某的一處房產(chǎn)償還欠款，執(zhí)行人員便將該房產(chǎn)查封。該房居住人王某提出異議，稱該房是其合法財(cái)產(chǎn)，不是李某的財(cái)產(chǎn)，要求解除查封。經(jīng)查，該房是王某2年前花8萬(wàn)元從李某手中購(gòu)買的，已付房款7、5萬(wàn)元，其他5千元約定辦完房屋過(guò)戶手續(xù)后付清，后來(lái)李某下落不明，所以該房過(guò)戶手續(xù)一直未辦。

分歧：王某所提的異議是否成立？法院能否執(zhí)行該房產(chǎn)？有兩種觀點(diǎn)

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：王某所提異議不成立，因?yàn)?，該房屋沒(méi)有辦理登記過(guò)戶手續(xù)，房屋轉(zhuǎn)讓無(wú)效，房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移，該房仍然屬于李某財(cái)產(chǎn)，既然房屋仍然歸李某所有，法院就可以拍賣房屋，用拍賣所得價(jià)款償還李某欠下張某的債務(wù)。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：王某所提異議成立，因?yàn)?，該房屋李某已?年前賣給王某并交付，雖然沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，但買賣合同有效。王某作為買賣合同的債權(quán)人，張某作為借款合同的債權(quán)人，兩個(gè)債權(quán)是平等的，都應(yīng)當(dāng)同等的受到法律保護(hù)，法院不能為保護(hù)一個(gè)債權(quán)而損害另一個(gè)債權(quán)。所以，該房屋不能執(zhí)行。

筆者同意第二種觀點(diǎn)。本案涉及到債權(quán)與物權(quán)、合同效力與物權(quán)變動(dòng)的關(guān)系等問(wèn)題。

評(píng)析：

一、買賣房屋未辦理登記過(guò)戶手續(xù)，合同是否有效

根據(jù)法律規(guī)定，因買賣而發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)辦理登記過(guò)戶手續(xù)。但未辦理登記過(guò)戶手續(xù)，房屋買賣合同是否有效呢？《合同法》實(shí)施前，理論界存在較大爭(zhēng)議，實(shí)踐中也有不同做法，但《合同法》實(shí)施后，比較統(tǒng)一的觀點(diǎn)認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)辦理登記過(guò)戶手續(xù)是物權(quán)變動(dòng)的要件，不是買賣合同生效的要件。因?yàn)椋?/p>

1、法律、行政法規(guī)沒(méi)有特別規(guī)定房屋買賣合同自辦理登記過(guò)戶時(shí)生效。

《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。從這一條規(guī)定看，辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)要成為合同生效的要件，必須有法律、行政法規(guī)的特別規(guī)定，沒(méi)有法律、行政法規(guī)對(duì)合同生效的特別規(guī)定，在一般情形下，合同依法成立即生效。但目前尚沒(méi)有一部法律或行政法規(guī)明確規(guī)定買賣房屋合同自辦理房屋過(guò)戶登記時(shí)生效。

2、現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定可以推出未辦理登記過(guò)戶不影響買賣合同的效力。

《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第9條明確規(guī)定，辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更手續(xù)時(shí)，購(gòu)買的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證。由此可見(jiàn)，買賣合同是辦理所有權(quán)變更登記手續(xù)的必需證件，而這里作為產(chǎn)權(quán)登記證明的買賣合同一定是有效合同，因?yàn)闊o(wú)效合同是不受法律保護(hù)的，更不能作為產(chǎn)權(quán)登記證明。所以，該條規(guī)定說(shuō)明買賣行為與登記過(guò)戶行為是兩個(gè)獨(dú)立的行為，買賣房屋是否辦理過(guò)戶登記手續(xù)與買賣合同的效力無(wú)關(guān)。最高人民法院的司法解釋對(duì)此也有體現(xiàn)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第85條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無(wú)正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任”，這一規(guī)定說(shuō)明，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移與否，并不決定雙方協(xié)議的效力。

3、辦理過(guò)戶登記是產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的要件，不是合同生效的要件。

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第9條中更明確規(guī)定：“……法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！边@一規(guī)定說(shuō)明，合同的效力與物權(quán)變動(dòng)的效力是兩碼事，買賣房屋不辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記引起的法律后果是房屋產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，對(duì)之前買賣合同的效力沒(méi)有影響，買賣合同自合法成立時(shí)生效，實(shí)際上，雙方按合同約定交付房屋、支付價(jià)款，說(shuō)明合同已經(jīng)對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生效力了。

二、房屋產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，是否法院就可據(jù)此執(zhí)行該房屋。

關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，實(shí)踐中很多法院的做法是，只要房屋未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記就對(duì)房屋強(qiáng)制執(zhí)行。筆者認(rèn)為，這種做法是錯(cuò)誤的。因?yàn)椋?/p>

1、這種做法與債權(quán)的平等性相悖。債權(quán)不同于物權(quán)，債權(quán)一個(gè)很重要的特征是平等性，王某作為買賣房屋合同的債權(quán)人，張某作為借款合同的債權(quán)人，其二人地位是平等的，都應(yīng)當(dāng)受到法律同等的保護(hù)，并不能因?yàn)檎l(shuí)先起訴或誰(shuí)先申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行而獲得一種優(yōu)先于其他債權(quán)人的權(quán)利，《破產(chǎn)法》關(guān)于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配的規(guī)定就是最好的例證。假如李某宣告破產(chǎn)，對(duì)于李某的財(cái)產(chǎn)，張某不因其持有法院作出的生效判決而具有優(yōu)先于其他債權(quán)人的權(quán)利，分配破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)時(shí)，張某也要和其他沒(méi)有起訴的債權(quán)人一樣平等受償。而且，即使李某被宣告破產(chǎn)，該房屋因在破產(chǎn)前出賣給王某，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題》第七十一條的規(guī)定，該房屋已不能列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍，更沒(méi)有理由將該財(cái)產(chǎn)取回優(yōu)先受償于張某。因此，如果法院為了執(zhí)行張某訴李某的生效判決而強(qiáng)制執(zhí)行房屋，實(shí)質(zhì)上就賦予了張某對(duì)該房屋的優(yōu)先權(quán)，這與債權(quán)的平等性是相悖的。

2、王某基于對(duì)房屋的合法占有權(quán)，可以對(duì)抗第三人。王某從李某手中購(gòu)賣房屋后，因故未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，毫無(wú)疑問(wèn)，李某仍是法律上的房屋所有權(quán)人，但是李某享有的所有權(quán)已經(jīng)是一種法律上受到限制的所有權(quán)，這種限制實(shí)際上是因?yàn)橘I受人所享有的合法占有權(quán)對(duì)所有權(quán)的限制。買受人王某基于其與出賣人李某之間的買賣合同而對(duì)該房屋已經(jīng)合法占有，享有占有權(quán)，這種占有雖非物權(quán)，但具有權(quán)利推定、占有保護(hù)、占有持續(xù)三大功能，甚至具有物權(quán)的某些效力。各國(guó)物權(quán)法都設(shè)立了占有之訴以保護(hù)占有人所享有的占有權(quán)，對(duì)抗來(lái)自他人對(duì)占有的非法侵害。我國(guó)雖未制定物權(quán)法，但對(duì)占有權(quán)的保護(hù)在《民法通則》及其他法律法規(guī)中都有所體現(xiàn)。因此，王某可以基于其合法的占有權(quán)對(duì)抗張某的請(qǐng)求。

第6篇：房屋產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定范文

出賣人：______________（以下簡(jiǎn)稱甲方）

買受人：______________（以下簡(jiǎn)稱乙方）

一、甲方愿將自有坐落____________市__________路___號(hào)房屋___間，建筑面積____平方米售賣給乙方。

二、甲方出售給乙方的房屋東至___，南至___，西至____，北至______（附四至平面圖一張）。其房屋包括陽(yáng)臺(tái)、走道、樓梯、衛(wèi)生間、灶間及其他設(shè)備。

三、上列房屋包括附屬設(shè)備，雙方議定房屋價(jià)款人民幣_(tái)______萬(wàn)元，由甲方售賣給乙方。

四、房屋價(jià)款乙方分三期付給甲方。第一期，在雙方簽訂買賣合同之日，付人民幣_(tái)______萬(wàn)元；第二期在交付房屋之日，付人民幣_(tái)____萬(wàn)元；第三期，在房屋產(chǎn)權(quán)批準(zhǔn)過(guò)戶登記之日付清。每期付款，甲方收到后出具收據(jù)。

五、甲方應(yīng)自本合同簽訂之日起___天內(nèi)將房屋騰空，連同原房屋所有權(quán)證等有關(guān)證件，點(diǎn)交乙方，由乙方出具收到憑證。

六、在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶登記時(shí)，甲方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給乙方的書面報(bào)告。如需要甲方出面處理的，不論何時(shí)，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。

七、本合同簽訂前，該房屋如有應(yīng)繳納的一切稅收、費(fèi)用，概由甲方負(fù)責(zé)。本合同發(fā)生的過(guò)戶登記費(fèi)、契稅、估價(jià)費(fèi)、印花費(fèi)由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定，各自承擔(dān)。

八、甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期一天按房?jī)r(jià)總額的3‰計(jì)算違約金給與乙方。逾期超過(guò)3個(gè)月時(shí)，乙方得解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償所付房?jī)r(jià)款同額的賠償金給乙方。

九、乙方全部或部分不履行本合同第四條規(guī)定的日期給付房?jī)r(jià)款時(shí)，其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日5‰計(jì)算的違約金給與甲方。逾期超過(guò)3個(gè)月時(shí)，甲方得解除本合同。解約時(shí)，乙方已付的房?jī)r(jià)款作為賠償金歸甲方所有。

十、甲方保證其出賣給乙方的房屋，產(chǎn)權(quán)清楚，絕無(wú)其他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定或其他糾紛。乙方買受后，如該房屋產(chǎn)權(quán)有糾葛，致影響乙方權(quán)利的行使，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并賠償乙方損失。

十一、交屋時(shí)，乙方發(fā)現(xiàn)房屋構(gòu)造或設(shè)備與合同約定的不符，經(jīng)鑒定屬實(shí)，甲方應(yīng)于1個(gè)月內(nèi)予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，費(fèi)用在房?jī)r(jià)款中扣除。如修理仍達(dá)不到合同約定的要求，乙方得解除合同，解約時(shí)，甲方除返還全部房?jī)r(jià)款外，并按本合同第八條規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。

十二、房屋所占用的土地（包括庭院圍墻等）所有權(quán)屬于國(guó)家。乙方取得上述房屋占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)，并依照國(guó)家法律的規(guī)定繳納土地使用稅及其他有關(guān)費(fèi)用。

十三、本合同的附件與合同有同等法律效力。

十四、本合同一式4份，甲乙方各執(zhí)1份，另2份分別送交房產(chǎn)和土地管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。

甲方：（簽章）_________ 乙方：（簽章）_________

第7篇：房屋產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定范文

    原告王某與被告杭某均系儀化集團(tuán)公司職工，雙方于2001年7月協(xié)議離婚時(shí)約定將已取得的“部分產(chǎn)權(quán)”的公有住房歸被告杭某所有。2001年12月，被告杭某向儀化集團(tuán)公司補(bǔ)交4000余元，將該“部分產(chǎn)權(quán)”的房屋變更為“全部產(chǎn)權(quán)”。后原告王某向法院起訴，認(rèn)為當(dāng)初雙方處分該房屋時(shí)自己存在重大誤解，損害了第三人儀化集團(tuán)公司的利益，違反法律規(guī)定，要求對(duì)該房屋重新進(jìn)行分割，由被告補(bǔ)償其25000元房屋差價(jià)款。

    對(duì)本案的處理，有截然相反的兩種意見(jiàn)：

    第一種意見(jiàn)認(rèn)為：該房屋在原、被告雙方協(xié)議離婚前屬“部分產(chǎn)權(quán)”。即該房屋所有權(quán)人有三人：原告王某、被告杭某和儀化集團(tuán)公司。原、被告雙方在處分該房屋時(shí)未征得產(chǎn)權(quán)共有人儀化集團(tuán)公司的同意，侵犯了第三人儀化集團(tuán)公司的利益。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條第一款第（四）項(xiàng)的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定原、被告雙方在協(xié)議離婚時(shí)處分該房屋的行為無(wú)效?，F(xiàn)被告補(bǔ)交了4000余元的購(gòu)房款，將該房屋變更為全部產(chǎn)權(quán)，原告作為共有權(quán)人，有權(quán)要求重新分割該房屋。

    第二種意見(jiàn)認(rèn)為，原、被告雙方在協(xié)議離婚時(shí)處分該房屋的行為合法有效，應(yīng)判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。筆者同意此種意見(jiàn)，理由是：

    第一、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問(wèn)題的解答》的規(guī)定精神，夫妻雙方共同出資而取得“部分產(chǎn)權(quán)”的房屋，在雙方離婚時(shí)可以進(jìn)行分割。因此，原、被告雙方在協(xié)議離婚時(shí)對(duì)“部分產(chǎn)權(quán)”的房屋分割，具有法律依據(jù)。

第8篇：房屋產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定范文

衣食住行是人的最基本要求。在農(nóng)村基本解決溫飽問(wèn)題之后,農(nóng)民住房這一基本權(quán)利就突出地?cái)[在我們面前。但是,我國(guó)法律對(duì)農(nóng)村房屋所有權(quán)的取得、行使和保護(hù)沒(méi)有明確的規(guī)定,只對(duì)農(nóng)村村民宅基地的取得、行使相關(guān)權(quán)利有相應(yīng)的限制性規(guī)定。例如,《土地管理法》第62條規(guī)定,農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅,應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn);其中,涉及占用農(nóng)用地的,依照本法第44條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)?！段餀?quán)法》第152條規(guī)定,宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。該法第153條同時(shí)規(guī)定:宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。法律的嚴(yán)重缺位造成八億農(nóng)民住房這一基本權(quán)利得不到充分的保障,也更突出了我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)存在的二元經(jīng)濟(jì),乃至二元社會(huì)的深層次問(wèn)題。

在我國(guó)城市化進(jìn)程中,長(zhǎng)期靠過(guò)度剝奪農(nóng)業(yè)和農(nóng)民來(lái)發(fā)展工業(yè)和城市。城市和農(nóng)村兩大經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)被人為地割裂開(kāi),這就是所謂的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),其發(fā)展的嚴(yán)重后果是導(dǎo)致我國(guó)的二元社會(huì)結(jié)構(gòu),即在一國(guó)之內(nèi)人為地劃分為城市和農(nóng)村、市民和農(nóng)民兩個(gè)社會(huì)和階層。其主要表現(xiàn)為:

1.工、農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價(jià)格“剪刀差”。從統(tǒng)購(gòu)統(tǒng)銷到實(shí)行合同訂購(gòu),國(guó)家通過(guò)“剪刀差”從農(nóng)民那里拿走6000-8000億元。據(jù)專家測(cè)算,通過(guò)“剪刀差”、征地、農(nóng)民工務(wù)工等方式,全國(guó)農(nóng)民每年仍向城市做出大約2萬(wàn)億元的貢獻(xiàn)。

2.城鄉(xiāng)收入差距。城鄉(xiāng)居民之間存在較大的收入差距,并且這種收入差距不斷加大,導(dǎo)致社會(huì)貧富分化加劇。1978年前我國(guó)城鄉(xiāng)收入比是2.6!1,而到2003年,收入比卻升至3.2：1。

3.1958年通過(guò)、至今仍有效的《戶口登記條例》確定了“一國(guó)兩策、城鄉(xiāng)分治”的戶籍管理制度,中國(guó)公民由此被分為“農(nóng)業(yè)人口”和“非農(nóng)業(yè)人口”,即從法律上將全國(guó)公民劃分為兩種身份和壁壘森嚴(yán)的兩個(gè)世界。農(nóng)村的孩子只有考上大學(xué)或參干才能合法地從一個(gè)世界(農(nóng)業(yè))轉(zhuǎn)換到另一個(gè)世界(非農(nóng)業(yè)),這造成了城市居民和農(nóng)村居民在競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)上的不平等。

4.城市居民和農(nóng)村居民在基本權(quán)利和社會(huì)福利方面的實(shí)際不平等。這些具體表現(xiàn)在:(1)農(nóng)村居民在求學(xué)、就業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)保障和自由遷徙等基本權(quán)利方面和城市居民不平等;(2)農(nóng)民在享受政府公共產(chǎn)品供給方面與城市居民有天壤之別;(3)農(nóng)民和城市居民的社會(huì)負(fù)擔(dān)不一樣,城市居民對(duì)國(guó)家的責(zé)任主要是納稅,并且個(gè)人所得稅有起征點(diǎn),而農(nóng)民的負(fù)擔(dān)卻多種多樣,既有人力也有金錢負(fù)擔(dān),并且金錢方面的負(fù)擔(dān)主要表現(xiàn)為“費(fèi)”,這種亂攤派、亂收費(fèi)是沒(méi)有起征點(diǎn)的。(4)農(nóng)民在土地產(chǎn)權(quán)、房屋所有權(quán)等問(wèn)題上與城市居民享有的權(quán)利不平等。

在這種“以鄉(xiāng)養(yǎng)城、城鄉(xiāng)隔離”的體制下,涉及城市居民房屋所有權(quán)的法律、法規(guī)有《憲法》、《民法通則》、《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《城市規(guī)劃法》(2007年10月28日修改為《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》)、《建筑法》等。城市居民不僅可以享有國(guó)有土地的使用權(quán),還可以享有城市房屋所有權(quán)。而在農(nóng)村,涉及農(nóng)民房屋所有權(quán)的法律只有《憲法》、《民法通則》、《物權(quán)法》和《土地管理法》,農(nóng)民在自己賴以生存的土地上,僅能享有一處宅基地的使用權(quán),不能“合法”地享有其宅基地上房屋的所有權(quán)(即不能領(lǐng)有國(guó)家房屋登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一頒發(fā)、全國(guó)通用的《房屋所有權(quán)證》)。

物權(quán)是個(gè)人獨(dú)立自主的前提,任何法律人格都建立在完全的物權(quán)之上,沒(méi)有獨(dú)立自主的物權(quán)也就沒(méi)有獨(dú)立的法律人格。物權(quán)法的基本功能就在于保護(hù)個(gè)人對(duì)社會(huì)財(cái)富的擁有,其結(jié)果是激發(fā)個(gè)人對(duì)財(cái)富的不斷追求,而個(gè)人對(duì)財(cái)富的增長(zhǎng)又能促進(jìn)整個(gè)社會(huì)財(cái)富的增長(zhǎng)。個(gè)人財(cái)富的增長(zhǎng),也是一個(gè)人全面發(fā)展和個(gè)性解放的前提,在這個(gè)意義上,擁有財(cái)富的個(gè)人才是自由的。而只有自由的人才能更好地創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富,才能享受幸福的生活。應(yīng)該說(shuō),在個(gè)人的財(cái)富當(dāng)中,占有較大比例的部分是以房屋不動(dòng)產(chǎn)的形式表現(xiàn)出來(lái)的,在農(nóng)村尤為如此,我國(guó)農(nóng)民的全部積蓄幾乎都用在建房上。而我國(guó)某些法律似乎僅保護(hù)少數(shù)人的物權(quán),多數(shù)法律還在繼續(xù)維護(hù)、確認(rèn)城市和農(nóng)村、非農(nóng)業(yè)人口和農(nóng)業(yè)人口這種不平等的現(xiàn)狀,這是現(xiàn)行法律的最大缺陷。

二、農(nóng)村房屋所有權(quán)方面的法律規(guī)定及其缺陷

雖然我國(guó)《憲法》第13條規(guī)定公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。但憲法本身并未對(duì)“合法”進(jìn)行明確規(guī)定,而交由其他法律來(lái)界定。

《民法通則》第3條規(guī)定當(dāng)事人在民事活動(dòng)中的地位平等。第5條明確規(guī)定,公民、法人的合法的民事權(quán)益受法律保護(hù),任何組織和個(gè)人不得侵犯。該法第75條同時(shí)規(guī)定,公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn),包括公民的合法收入、房屋、儲(chǔ)蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財(cái)產(chǎn)。公民的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù),禁止任何組織或者個(gè)人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結(jié)、沒(méi)收。對(duì)于以上條文所提到的“合法”,《民法通則》本身依然沒(méi)有做出具體的規(guī)定或解釋,而又交由其他法律、法規(guī)來(lái)進(jìn)一步落實(shí)。

《物權(quán)法》第2條規(guī)定,因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系,適用本法。本法所稱物,包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)?！段餀?quán)法》中涉及房屋所有權(quán)制度的主要條款包括該法第9條(不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外)和第30條(因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的,自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力)。因此,根據(jù)《物權(quán)法》的以上規(guī)定,可以大膽推斷:農(nóng)村的房屋可能因?yàn)椴粚儆凇昂戏ńㄔ臁被颉拔唇?jīng)登記”而不發(fā)生物權(quán)的效力。

從《憲法》到《民法通則》,再到最近才制定、實(shí)施的《物權(quán)法》,雖然法律一再?gòu)?qiáng)調(diào)公民在法律面前一律平等、公民的權(quán)利受法律的平等保護(hù),但筆者認(rèn)為至少在房屋所有權(quán)方面,城市居民和農(nóng)村居民是顯然不平等的。

從城市的房屋所有權(quán)制度的演變來(lái)看,在進(jìn)行住房制度改革以前,我國(guó)在城鎮(zhèn)實(shí)行國(guó)家統(tǒng)一分配的福利性分房制度(公有住房租用制度,即公有房居住者僅有使用權(quán)而沒(méi)有其他的權(quán)利)。上世紀(jì)80年代末“房改”以后,由原來(lái)的公房制度逐漸過(guò)渡為現(xiàn)在的商品房制度,即房屋統(tǒng)一由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商業(yè)化開(kāi)發(fā),購(gòu)房者(主要是城市居民)在自由競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上購(gòu)買房屋,取得房屋的所有權(quán)。根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》等法律、規(guī)章的規(guī)定,開(kāi)發(fā)商在城市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須取得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售(預(yù)售或現(xiàn)售)許可證》(簡(jiǎn)稱“五證”)等合法手續(xù)才能將房屋向社會(huì)銷售。而購(gòu)房者在購(gòu)買商品房、向國(guó)家繳交相關(guān)稅費(fèi)之后,憑購(gòu)房合同及完稅證明等手續(xù)便可向國(guó)家相關(guān)部門申領(lǐng)房屋產(chǎn)權(quán)證。所以,在城市購(gòu)買商品房,只要符合法律規(guī)定的條件,是完全可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記并取得不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬證書。從法律意義上看,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)(對(duì)于房屋而言是房屋所有權(quán)人依法對(duì)其所有的房屋享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利)的證明。實(shí)行商品房制度以后,在城市逐漸形成房地產(chǎn)市場(chǎng)。

對(duì)于農(nóng)村居民而言,在現(xiàn)行的法律框架下,法律只是籠統(tǒng)地說(shuō)“合法的財(cái)產(chǎn)受保護(hù)”,但怎樣才讓農(nóng)民的房屋變成“合法”卻沒(méi)有法律規(guī)定。首先,《房地產(chǎn)管理法》和《房屋權(quán)屬登記管理辦法》都是“城市”的(《建筑法》雖未冠以“城市”,但該法第83條規(guī)定,搶險(xiǎn)救災(zāi)及其他臨時(shí)性房屋建筑和農(nóng)民自建低層住宅的建筑活動(dòng),不適用本法。新修訂的、2008年1月1日生效的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第41條第2款規(guī)定,在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進(jìn)行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的規(guī)劃管理辦法,由省、自治區(qū)、直轄市制定。這對(duì)農(nóng)村住宅建設(shè)問(wèn)題又留下令人費(fèi)解的尾巴),沒(méi)有一部全國(guó)統(tǒng)一適用的建設(shè)法、住宅法,農(nóng)村的房屋當(dāng)然會(huì)被不動(dòng)產(chǎn)登記“拒之門外”。既然農(nóng)村的房屋未經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一規(guī)劃并進(jìn)行權(quán)屬登記,根據(jù)《物權(quán)法》及相關(guān)的房地產(chǎn)規(guī)定,是否農(nóng)民的房屋都是“非法建筑”?八億農(nóng)民的房屋所有權(quán)被法律有意無(wú)意地遺忘!其次,房地產(chǎn)的原則是“地隨房走”,在農(nóng)村卻變成“房隨地走”,即農(nóng)村只有宅基地方面的規(guī)定,卻沒(méi)有房屋方面的法律規(guī)定。并且現(xiàn)行的法律限制一戶農(nóng)民只能申請(qǐng)一塊宅基地(與一個(gè)城市居民可以同時(shí)合法擁有多處房產(chǎn)形成鮮明對(duì)比),并且該宅基地只能在本村,這無(wú)疑將農(nóng)民緊緊地捆綁在自己的土地上,失去了遷徙自由。再次,農(nóng)民只能將其房屋轉(zhuǎn)讓給本經(jīng)濟(jì)組織的成員,并且一旦轉(zhuǎn)讓就不能再申請(qǐng)宅基地。而城市居民可以將其房屋轉(zhuǎn)讓、出租給任意人,并且轉(zhuǎn)讓后還可以再購(gòu)買房屋。因此,從這點(diǎn)來(lái)看,農(nóng)民的民事權(quán)利能力是受到限制的,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)只存在于城市,農(nóng)村是沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的。那么,農(nóng)村是否需要房地產(chǎn)市場(chǎng)?農(nóng)民能否屬于住房消費(fèi)者?限制農(nóng)民的民事權(quán)利能力是否合理?其答案是不言自明的,住宅權(quán)是最基本的人權(quán),農(nóng)民和城市居民作為同一個(gè)國(guó)家的公民理應(yīng)在法律面前人人平等。

三、對(duì)完善農(nóng)民房屋所有權(quán)法律和保護(hù)農(nóng)民利益的展望

我國(guó)《土地管理法》之所以規(guī)定農(nóng)民只能以“戶”為單位申請(qǐng)一處宅基地,并且農(nóng)民的房屋只能在本村內(nèi)轉(zhuǎn)讓,除了受到二元經(jīng)濟(jì)思想的影響之外,據(jù)說(shuō)還是出于對(duì)耕地、農(nóng)用地的保護(hù)———從而保證我國(guó)的糧食生產(chǎn)及糧食安全。但《土地管理法》有沒(méi)有達(dá)到其預(yù)定的目標(biāo)?雖然我國(guó)已實(shí)行堪稱世界上最嚴(yán)厲的耕地保護(hù)法律,但1996年我國(guó)的耕地面積約為19.51億畝,到2003年減少至18.51億畝,至2006年又減少至18.27億畝。所以禁止農(nóng)民自由轉(zhuǎn)讓房屋、宅基地并不能達(dá)到保護(hù)耕地的預(yù)期目的。

另外,近一段時(shí)間來(lái)我國(guó)某些大城市房?jī)r(jià)居高不下,毗鄰這些城市的農(nóng)村和開(kāi)發(fā)商聯(lián)合進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),由于土地的性質(zhì)是集體的,因此無(wú)法辦理正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證(購(gòu)房者只能領(lǐng)到鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府頒發(fā)的“產(chǎn)權(quán)證”或“榮譽(yù)村民證”)。但其房屋價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)低一半,有的甚至只有市價(jià)的三分之一,所以這類建在集體土地上的房產(chǎn)還出現(xiàn)銷售火爆的現(xiàn)象,這就是引人注目的“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題。就此問(wèn)題,建設(shè)部還曾在2007年6月18日通過(guò)新聞發(fā)言人的形式向社會(huì)“購(gòu)買新建商品房風(fēng)險(xiǎn)的提示”,其中包括“城市居民不要購(gòu)買在集體土地上建設(shè)的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。目前,有些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓,用于安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,但在安置過(guò)程中,擅自擴(kuò)大銷售對(duì)象,以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買此類房屋,將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的‘鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)’、‘小產(chǎn)權(quán)’,均不符合法律規(guī)定,不受法律保護(hù)”等內(nèi)容。所以,“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題成為政府、農(nóng)村集體組織、本地農(nóng)民、開(kāi)發(fā)商和外來(lái)購(gòu)房者之間利益的多層次“博弈”。其實(shí),“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題也是市場(chǎng)和行政管制、農(nóng)村和城市、法律和道德之間沖突的一種表現(xiàn),也是農(nóng)民爭(zhēng)取合法房屋所有權(quán)、渴望開(kāi)放農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種正當(dāng)回應(yīng)。

《憲法》和相關(guān)法律規(guī)定農(nóng)村的土地和宅基地歸村集體所有,他們當(dāng)然有權(quán)決定自己土地尤其是宅基地的用途。但一直以來(lái),政府壟斷土地的一級(jí)市場(chǎng),政府以很低的價(jià)格從農(nóng)民手中強(qiáng)行征收土地,然后以幾十甚至幾百倍的高價(jià)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商,“賣別人的地來(lái)給自己賺錢”。農(nóng)民當(dāng)然明白其中的潛在利益,希望能獲得高額補(bǔ)償。其結(jié)果是導(dǎo)致農(nóng)民和政府在征地補(bǔ)償過(guò)程中的對(duì)立情緒和沖突,也彰顯了法律的不合理和不公平。因此,筆者認(rèn)為,將來(lái)應(yīng)重點(diǎn)從以下幾方面來(lái)保護(hù)農(nóng)村房屋所有權(quán)和農(nóng)民利益。

1.打破城鄉(xiāng)隔絕、地域界限和身份限制,構(gòu)建全國(guó)統(tǒng)一、公平競(jìng)爭(zhēng)和城鄉(xiāng)和諧的大市場(chǎng)(包括房地產(chǎn)市場(chǎng)),通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制,對(duì)城鄉(xiāng)資本、人員、技術(shù)信息等市場(chǎng)要素進(jìn)行公平、自由的流動(dòng)。除了準(zhǔn)許農(nóng)民到城市自由擇業(yè)、居住之外,還應(yīng)允許城市居民到農(nóng)村買房甚至投資,最終實(shí)現(xiàn)“把窮人留在城市(哪怕只住廉租屋),讓富人住在農(nóng)村(有條件的還可住別墅)”。這樣,帶動(dòng)國(guó)家和民間資本對(duì)農(nóng)村的投資,興建幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院等配套公共設(shè)施,改善農(nóng)村的居住和投資環(huán)境,也使農(nóng)民通過(guò)各種途徑賺城里人的錢而走上富裕的道路,讓農(nóng)民充分享受現(xiàn)代化的成果和城市文明。通過(guò)城鄉(xiāng)的雙向交流,可以使城市的房?jī)r(jià)降下來(lái),緩解交通堵塞;也可促使農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展,從而實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、和諧發(fā)展。

2.統(tǒng)一法制,使城鄉(xiāng)居民的基本權(quán)利在法律上真正人人平等,讓城鄉(xiāng)居民處于公平競(jìng)爭(zhēng)的同一起跑線上。在房屋所有權(quán)制度方面,應(yīng)設(shè)立全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān),對(duì)于符合法律規(guī)定條件的農(nóng)村房產(chǎn)給予登記并頒證。那種認(rèn)為農(nóng)民的房屋不重要或其房產(chǎn)價(jià)值低而不給予登記的看法是毫無(wú)根據(jù)的,法律應(yīng)重在疏導(dǎo)而不是堵塞。法律應(yīng)預(yù)設(shè)適當(dāng)?shù)臈l件,只要農(nóng)民的房屋符合法律規(guī)定的條件就能領(lǐng)到房屋產(chǎn)權(quán)證,引導(dǎo)農(nóng)民向“規(guī)范建房、合理利用土地”的健康方向發(fā)展。

3.國(guó)家應(yīng)加強(qiáng)對(duì)耕地的保護(hù),因?yàn)槲覈?guó)是人口大國(guó),耕地減少必然涉及到國(guó)家的糧食安全。但這樣一個(gè)涉及國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全的問(wèn)題應(yīng)由政府進(jìn)行宏觀調(diào)控,并且應(yīng)依法進(jìn)行。而不能全部由農(nóng)村和農(nóng)民來(lái)承擔(dān),更不能以保護(hù)糧食安全為由限制農(nóng)民合法出售宅基地和荒地的使用權(quán),甚至拒絕為農(nóng)民辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。

4.建立全國(guó)統(tǒng)一的住房保障制度。住房保障是指由于住房所具有的特性及房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的固有缺陷,中低收入人群往往難以僅依賴市場(chǎng)機(jī)制來(lái)解決自身的住房問(wèn)題,從而由政府出面干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng),為住房困難者提供一定的住宿條件,以維護(hù)他們最基本的需要。我國(guó)目前的住房保障形式包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和住房公積金三種形式。住房保障體系已慢慢在城市建立,但農(nóng)民尚未能享受國(guó)家的住房保障待遇。是否在農(nóng)村就不需要住房保障制度?是否農(nóng)民都有適于居住的房屋?回答是否定的。社會(huì)上有一種觀點(diǎn)認(rèn)為,農(nóng)民的土地同時(shí)具有社會(huì)保障的功能,因此,農(nóng)村似乎不需要住房保障,這其實(shí)是很片面的看法。我國(guó)目前的農(nóng)村集體土地承包制和宅基地使用制度都很不健全,農(nóng)民的土地保障功能是很弱的。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高,特別是農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)放,作為一項(xiàng)公民依法享有的基本權(quán)利,農(nóng)村中的住房困難戶理應(yīng)和城市中的低收入人群一樣,享有住房保障的權(quán)利。

第9篇：房屋產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定范文

1、第一種解釋是針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的。

2、第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來(lái)區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。

3、第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來(lái)區(qū)分的，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

4、第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購(gòu)房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金就可以自由買賣（經(jīng)濟(jì)適用房需房屋產(chǎn)權(quán)證自發(fā)證日起滿5年才可上市交易），其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭(zhēng)議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。

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