停車場(chǎng)項(xiàng)目管理精選(九篇)

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第1篇：停車場(chǎng)項(xiàng)目管理范文

關(guān)鍵詞：海外勞務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)、分析

一、項(xiàng)目概況

卡塔爾內(nèi)政部大樓項(xiàng)目總包方為馬來西亞WTC公司。內(nèi)政部項(xiàng)目總建筑面積23.5萬平方米，分包合同金額為4321.23萬里亞爾（約合8074萬人民幣），合同工期24個(gè)月，實(shí)際開工時(shí)間2010年11月28日，工程范圍包括VIP樓、公共樓、停車場(chǎng)主體結(jié)構(gòu)、砌磚、抹灰工程。因諸多原因影響，我方僅完成停車場(chǎng)主體工程和VIP樓、公共樓部分基礎(chǔ)工程后與甲方協(xié)商中止合同。

二、案例簡(jiǎn)介

1、投標(biāo)背景

由于2008年全球金融危機(jī)的影響，阿聯(lián)酋建筑市場(chǎng)進(jìn)入低迷狀態(tài)，我公司在完成阿布扎比F1賽車場(chǎng)后就沒有了后續(xù)項(xiàng)目。與此同時(shí)受WCT公司邀請(qǐng)參與卡塔爾內(nèi)政部大樓項(xiàng)目的勞務(wù)分包投標(biāo)，經(jīng)與總部溝通后，總部決定暫緩阿聯(lián)酋公司的業(yè)務(wù)并爭(zhēng)取以此項(xiàng)目為契機(jī)轉(zhuǎn)戰(zhàn)卡塔爾市場(chǎng)。

2、項(xiàng)目前期勞務(wù)資源策劃

根據(jù)我公司之前用工經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)測(cè)算，中國員工月工資費(fèi)用約3500里亞爾，外籍員工月工資費(fèi)用約1200里亞爾，工資費(fèi)用比例約為1：2.9，而中國員工同外籍員工功效比例約為1：0.6，大量雇傭外籍員工將大幅度降低成本。在以上經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行了勞務(wù)資源策劃，根據(jù)項(xiàng)目用工總量，此項(xiàng)目計(jì)劃約需1362名工人，其中：中國員工控制在271人左右，外籍員工需1091人左右，中外員工比例控制在1：4。為保障用工策略落地，我公司先后三次派人去孟加拉和印度招工，確認(rèn)了400多名工人，為項(xiàng)目實(shí)施做好了充分準(zhǔn)備。

3、項(xiàng)目實(shí)施階段所面臨的問題及當(dāng)時(shí)的應(yīng)對(duì)措施

（1）甲方與監(jiān)理協(xié)調(diào)不到位，監(jiān)理過程存在隨意性

在卡塔爾施工，業(yè)主將項(xiàng)目管理完全委托給監(jiān)理公司，業(yè)主很少參與項(xiàng)目管理，所以監(jiān)理的權(quán)利很大。加之監(jiān)理對(duì)工程的管理隨意性很大，雖然有規(guī)范和設(shè)計(jì)要求，但很多時(shí)候監(jiān)理的要求已經(jīng)突破了規(guī)范和設(shè)計(jì)要求，隨意的要求修改圖紙或撇開圖紙按照監(jiān)理的要求施工。在監(jiān)理的這種管理模式和方法下，給我們施工方造成了大量的窩工。而按照合同的要求窩工7天以內(nèi)費(fèi)用是我們自己承擔(dān)的，所以使項(xiàng)目的成本急劇增加。

（1）外籍員工勞效未達(dá)到預(yù)期水平，初次調(diào)整用工策略

2010年11月28日，人員正式進(jìn)場(chǎng)開始施工，在克服了甲方圖紙不到位、監(jiān)理要求苛刻的困難的情況下完成了停車場(chǎng)的基礎(chǔ)施工。隨著工程進(jìn)一步開展，外籍勞務(wù)工作效率仍然沒有達(dá)到預(yù)期效果（因項(xiàng)目初期員工對(duì)當(dāng)?shù)氐氖┕l件和施工方法還處于熟悉階段，外籍員工的工效僅為中國員工的30%-40%），并且在管理溝通方面不太順暢，所以公司決定不再增加外籍員工的數(shù)量，取消了沒有到場(chǎng)的外籍員工的計(jì)劃，增加中國員工數(shù)量，最終在卡中外員工比例為1.82：1（中222人： 外122人），突破了項(xiàng)目規(guī)劃的中外員工的比例。由于中國員工數(shù)量的增加，項(xiàng)目成本較初始測(cè)算時(shí)有較大幅度的增加。

（2）工作面進(jìn)展不暢出現(xiàn)窩工現(xiàn)象

隨著施工進(jìn)展，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理要求苛刻、甲供材料不到位的情況依然沒得到改觀，在這種情況下項(xiàng)目出現(xiàn)嚴(yán)重窩工現(xiàn)象。因?yàn)楦C工中國員工的收入達(dá)不到出國前我公司承諾的水平（保底6000元/月），勞務(wù)隊(duì)伍呈現(xiàn)不穩(wěn)定情緒，為了緩解這一狀況，我方一方面不再嚴(yán)格執(zhí)行勞動(dòng)定額管理，而是采用補(bǔ)貼工日的方式變相提高中國工人工資；另一方面積極同甲方溝通，甲方也安排了大量的合同外用工，按照合同規(guī)定的價(jià)格，外籍員工的價(jià)格略有盈余，但是不足以支付中國員工工資費(fèi)用。

（3）更換項(xiàng)目經(jīng)理再次改變用工策略

2011年5月份項(xiàng)目經(jīng)理申請(qǐng)調(diào)離工作崗位。新項(xiàng)目經(jīng)理上任后，計(jì)劃按照原來的項(xiàng)目策劃，重新調(diào)整中外員工的比例以減少人工成本，隨即采取安排了大量中國員工回國，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況有序增加外籍員工數(shù)量的策略。在調(diào)整的過程中由于大量回國中國員工工作不滿一年，甲方扣除了這部分工人的往返機(jī)票費(fèi)用70余萬里亞爾（合同中規(guī)定工人工作滿2年甲方負(fù)責(zé)一次國際往返機(jī)票）。另外在中國員工數(shù)量減少，外籍員工數(shù)量沒有及時(shí)增加的同時(shí)（因?yàn)樵霉び?jì)劃被取消，再次招募外籍工人需要一定的周期），工程已經(jīng)進(jìn)入大面積施工的期，甲方強(qiáng)行安排當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)工人進(jìn)場(chǎng)施工，費(fèi)用由我方負(fù)擔(dān)，而甲方安置外籍員工的工資是我方自己招聘外籍員工工資的近3倍，結(jié)算時(shí)甲方扣款約150萬里亞爾，我方對(duì)此提出異議，但根據(jù)合同相關(guān)規(guī)定：“分包人不能正常履約時(shí)，發(fā)包人可調(diào)集資源協(xié)助分包人實(shí)施，費(fèi)用由分包人承擔(dān)”，最終費(fèi)用由我方承擔(dān)。

（4）雙方協(xié)商提前終止合同

由于工程進(jìn)展不順利，并且在工程進(jìn)入期的同時(shí)我們的工人數(shù)量不足，經(jīng)過甲乙雙方的協(xié)商，兩次削減合同額，最終我們?cè)谕瓿闪送＼噲?chǎng)的主體施工后，與甲方終止了合同。

三、案例分析

（1）項(xiàng)目在執(zhí)行過程中沒有嚴(yán)格的按照項(xiàng)目策劃實(shí)施，導(dǎo)致項(xiàng)目成本沒有控制在策劃的范圍內(nèi)；

（2）外籍勞務(wù)資源管理方面凸顯短板，勞務(wù)技能培訓(xùn)跟不上，溝通交流存在障礙，外籍勞務(wù)資源未能充分發(fā)揮效能，資源利用率低；

（3）進(jìn)入新市場(chǎng)后對(duì)當(dāng)?shù)亟ㄖY源、施工工藝、施工標(biāo)準(zhǔn)未能深入了解，對(duì)窩工風(fēng)險(xiǎn)明顯預(yù)期不足，具體體現(xiàn)在對(duì)當(dāng)?shù)乇O(jiān)理要求苛刻極不適應(yīng)，對(duì)甲方供料不及時(shí)沒有預(yù)判，項(xiàng)目窩工造成項(xiàng)目成本增加；

（4）項(xiàng)目承攬后對(duì)合同條款研究不透徹，沒有正確認(rèn)識(shí)將要面臨的合同風(fēng)險(xiǎn)。如果我們對(duì)合同條款有充分了解，項(xiàng)目在調(diào)整勞務(wù)資源配置時(shí)就可以預(yù)見人員數(shù)量失衡所造成的損失。

四、案例啟示

1、境外承攬項(xiàng)目一定要秉承策劃先行的理念

只有做好項(xiàng)目策劃才能優(yōu)化資源配置，有效控制風(fēng)險(xiǎn)，才能真正實(shí)現(xiàn)內(nèi)外聯(lián)動(dòng)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，加快境內(nèi)境外“一體化”進(jìn)程。另外項(xiàng)目施工過程中要充分重視項(xiàng)目策劃的動(dòng)態(tài)調(diào)整，使項(xiàng)目策劃始終保持可行性、指導(dǎo)性；

2、勞務(wù)用工觀念應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，充分利用本土化、國際化勞務(wù)資源

隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，中國人口紅利優(yōu)勢(shì)的減弱，勞動(dòng)力資源的價(jià)格也在不斷的攀升，中資企業(yè)在海外的低成本優(yōu)勢(shì)正在逐步減弱，因此我們必須轉(zhuǎn)變觀念，充分利用本土化資源，發(fā)掘國際化資源，不斷的提高企業(yè)的資源整合能力和管理能力，加快企業(yè)勞務(wù)資源的“本土化”、“國際化”進(jìn)程。

第2篇：停車場(chǎng)項(xiàng)目管理范文

關(guān)鍵詞：建筑物特殊部位 基坑支護(hù)加固 施工 控制措施

1建筑物特殊部位基坑支護(hù)技術(shù)的主旨

由于高層和超高層建筑物大部分會(huì)對(duì)建筑基礎(chǔ)埋置深度。建筑地下室或停車位配置有一定的要求，因此通常情況下回對(duì)地下建筑基礎(chǔ)進(jìn)行開挖。在開挖的過程中一般會(huì)使用基坑支護(hù)措施，以免威脅到建筑基礎(chǔ)施工的安全和影響周邊建筑設(shè)施。

基坑支護(hù)技術(shù)措施有著協(xié)調(diào)性、復(fù)雜性和體系性的特點(diǎn)，在施工時(shí)注意要點(diǎn)多，施工技術(shù)難度大?；蛹夹g(shù)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣直接影響到建筑物特殊部位基坑支護(hù)工程是否能夠成功，其重要性不言而喻。在進(jìn)行建筑物特殊部位基坑支護(hù)方案的設(shè)計(jì)時(shí)要本著：安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理和技術(shù)可行的原則進(jìn)行。以確保設(shè)計(jì)方案的合理性。

2案例項(xiàng)目基本情況及采取建筑物特殊部位基坑支護(hù)的原因

案例項(xiàng)目是一個(gè)4棟24層的商務(wù)寫字樓，規(guī)劃地下為停車場(chǎng)，中庭為園林。經(jīng)調(diào)研研究，該項(xiàng)目由于以下原因必須采用建筑物特殊部位基坑支護(hù)方案。

1.在施工進(jìn)度安排時(shí)，考慮到業(yè)主資金緊張的問題，項(xiàng)目分為兩期分分期先后進(jìn)行建設(shè)，首先進(jìn)行的是沿街的1棟高層商務(wù)樓建筑和地下停車場(chǎng)的開挖和施工，待1棟高層的樓體框架完成后，在進(jìn)行后2棟樓的施工建設(shè)。施工進(jìn)度的安排導(dǎo)致地基在開挖和施工時(shí)無法同步，加大了基坑支柱方案的復(fù)雜性。

2.一期沿街商務(wù)樓樓層主體施工已經(jīng)完成，但是地下停車位東側(cè)6米的雙向地下車位出入口坡道還沒有施工。而務(wù)樓施工區(qū)域下側(cè)的地下停車場(chǎng)汽車坡道出口及入口位置正好是需要進(jìn)行建筑基坑支護(hù)的地方。

3.供電局110KV架空線路的高壓線路桿塔緊貼近項(xiàng)目的東側(cè)，項(xiàng)目一期工程施工時(shí)，電力部門的安全影響文件尚未批復(fù)，加上施工場(chǎng)地狹小，且業(yè)主未確定二期項(xiàng)目的施工時(shí)間。造成建筑主體的整體基坑支護(hù)加固方案不知何時(shí)才能夠落實(shí)，當(dāng)時(shí)業(yè)主與施工單位協(xié)商的結(jié)果是先進(jìn)行主體樓工程的開挖，對(duì)于剩余的40米地下車位在二期施工時(shí)在進(jìn)行施工。

4.主樓基礎(chǔ)開完后，發(fā)現(xiàn)一個(gè)很嚴(yán)重的問題，地質(zhì)勘查的情況與該地區(qū)部分地質(zhì)情況出現(xiàn)差別，土層自下而上是粉土層，粘土層，厚粉土層，垃圾回填土。容易造成坍塌和滑坡的厚粉土層和粘土層正好位于地下停車場(chǎng)的位置。

5.架空線路桿塔轉(zhuǎn)為地下電纜的高壓入地電纜盤曲部分位于地下車庫的東側(cè)，該地區(qū)的電向東5米處有2座分別是22m、26m的高壓桿塔，在進(jìn)行開挖作業(yè)時(shí)，必須要設(shè)立專門的開挖方案以保證電力的安全。

6.地下車庫及坡道的開挖深度根據(jù)設(shè)計(jì)方案的要求要控制在-1.2m～-6.5m，在開挖時(shí)要注意電力桿塔位置保證在4.5m，底部的停車場(chǎng)開挖深度為6.5m，要在已經(jīng)建成的小區(qū)道路的下邊設(shè)置開挖范圍，開挖工程距離地面標(biāo)高保持1.5m的距離。在設(shè)立地下停車場(chǎng)出口是設(shè)置為淺埋室。

7.開挖區(qū)域的邊緣是周邊一個(gè)小區(qū)的圍墻，圍墻后邊是其配電房和露天停車場(chǎng)，由于該部分土質(zhì)為容易造成滑坡坍塌的粘土層，且土層厚薄不均勻。

8.一起商務(wù)樓基坑開挖作業(yè)時(shí)，采用的支護(hù)加固措施是在小區(qū)內(nèi)側(cè)設(shè)置微型樁，并配置鋼筋混凝土網(wǎng)的手法，但是實(shí)際效果并沒有達(dá)到預(yù)期，不僅造成本小區(qū)圍墻局部地區(qū)出現(xiàn)1厘米的裂縫，而且還造成臨近小區(qū)路邊的開裂以及變形，不均勻的下沉還造成了臨近小區(qū)配電室的斷電跳閘。

綜上眾多原因，為了保障建筑物的安全，項(xiàng)目業(yè)主與電力、勘察、建筑結(jié)構(gòu)、地質(zhì)等相關(guān)專家開會(huì)研討，總結(jié)研究出3個(gè)排除方案論證要點(diǎn)：（1）為了避免出現(xiàn)電路桿塔以及電纜傾斜而造成的結(jié)構(gòu)安全問題和杜絕點(diǎn)擊事故的出現(xiàn)，在項(xiàng)目靠近110kV高壓桿塔以及下面敷設(shè)的110kV高壓電纜處禁止使用土釘支護(hù)方案。（2）如果在靠近電力110kV桿塔一側(cè)的基坑的地基使用素噴混凝土的方案，則必須要按照1：0.4設(shè)置放坡比例，但是由于現(xiàn)場(chǎng)地方狹小，現(xiàn)場(chǎng)尺度達(dá)不到寬度的要求，故無法采用該方法。（3）由于現(xiàn)場(chǎng)線路埋管和現(xiàn)場(chǎng)道路已經(jīng)完成，為了減少安全隱患，杜絕采取土釘墻支護(hù)方式，以免土釘過長而破壞小區(qū)內(nèi)的市政管道以及小區(qū)和小區(qū)周邊的道路。

3案例項(xiàng)目特殊部位基坑支護(hù)加固施工的方案比選分析

考慮到本項(xiàng)目的復(fù)雜性，在排除幾個(gè)常規(guī)基坑的支護(hù)方案后，總體采用鉆孔灌注樁加固方案，將直徑600mm的鉆孔灌注樁埋在地面15米以下，有效樁長保持在14米，嵌固深度保持在8m。用C30強(qiáng)度的混凝土現(xiàn)場(chǎng)澆筑鉆孔灌注樁的樁身，鋼筋還均勻分布，主力鋼筋采用HRB400∮16×10，箍筋采用￠8@150布置，加強(qiáng)箍筋采用￠14@2000布置。要間距均勻布置灌注樁，110kV高壓桿塔位置周邊布置間距為1m/根，其余位置為1.2m/根。500×800的冠梁尺寸，鋼筋布置為HRB400∮18×10，箍筋、拉鉤為￠8@200，整體澆筑要使用C30鋼筋混凝土。

此外，為了防止基礎(chǔ)不均勻下沉而影響10kV桿塔結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，加強(qiáng)在地下車庫的坡道及地下車庫出入口的位置安全系數(shù)的模式考慮，為了確保支柱能夠達(dá)到安全系數(shù)的要求，支護(hù)方案要采用400×1300的微型樁加鋼筋網(wǎng)，懸臂樁結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)類型，并采用理正軟件對(duì)內(nèi)部穩(wěn)定、支護(hù)結(jié)構(gòu)抗拉以及外部穩(wěn)定性等進(jìn)行設(shè)計(jì)建模的同時(shí)，通過電力、結(jié)構(gòu)和巖石規(guī)范進(jìn)行相應(yīng)的驗(yàn)證工作。

4工程施工現(xiàn)場(chǎng)的組織及質(zhì)量管理

過程控制是基坑支護(hù)的重點(diǎn)，在建筑物特殊部位基坑支護(hù)方案確定后，在施工時(shí)要嚴(yán)格按照施工方案和計(jì)劃方案進(jìn)行，盡量避開雨季開挖，按照設(shè)計(jì)的方法和步驟進(jìn)行土方開挖，在開挖時(shí)要遵循“開槽支撐，先撐后挖，分層開挖，嚴(yán)禁超挖”的原則，開挖時(shí)減少土體的擾動(dòng)，保障開挖的均衡與對(duì)稱。在沿途開挖時(shí)，特別注意不要碰撞工程樁以及支護(hù)結(jié)構(gòu)，為了保障工程的安全和為后來工作進(jìn)行積累，要實(shí)時(shí)監(jiān)控和掌握工程情況。

5質(zhì)量校核及變形監(jiān)測(cè)

為了保障變形檢測(cè)質(zhì)量，要委托具有相關(guān)測(cè)量資質(zhì)的單位進(jìn)行檢測(cè)，灌注樁強(qiáng)度達(dá)到規(guī)定要求后，進(jìn)行土方開挖，在基坑周邊要設(shè)置3個(gè)位動(dòng)觀測(cè)點(diǎn)和4個(gè)沉降觀測(cè)點(diǎn)，在110kV電力桿塔東西兩側(cè)同樣設(shè)置2個(gè)位移觀測(cè)點(diǎn)。采用全站儀進(jìn)行水平位移變形觀測(cè)測(cè)量、DS1型儀器做沉降觀測(cè)。在土方開挖第一周內(nèi)每天測(cè)量一次，之后三天測(cè)量一次，相關(guān)測(cè)量數(shù)據(jù)要及時(shí)總結(jié)并反饋，以便根據(jù)數(shù)據(jù)對(duì)施工方案進(jìn)行調(diào)整。

6結(jié)束語

在進(jìn)行建筑物特殊部位基坑支護(hù)加固的工程時(shí)，要充分考慮項(xiàng)目的具體情況，研究調(diào)研周邊環(huán)境條件，在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)要因地制宜，按照國家規(guī)定的規(guī)范的基坑支護(hù)和加固工程的流程進(jìn)行施工操作，并嚴(yán)格檢測(cè)項(xiàng)目的施工過程，一旦出現(xiàn)意外情況要立即調(diào)整方案。只有這樣才能做好建筑物特殊部位基坑支護(hù)加固工程。

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第3篇：停車場(chǎng)項(xiàng)目管理范文

技術(shù)領(lǐng)先一步質(zhì)量方可一流

捷順科技是國家高新技術(shù)企業(yè)，成立以來，一直專注于出入口控制與管理產(chǎn)品的研究與開發(fā)，是行業(yè)內(nèi)多個(gè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范的起草和修訂的主要參與人之一。2005年公司在行業(yè)內(nèi)率先引入了基于嵌入式ARM9+LINUX的硬件平臺(tái)，并以此為基礎(chǔ)采用先進(jìn)的模塊化設(shè)計(jì)理念、多層架構(gòu)的軟件構(gòu)建方式開發(fā)出全新的出入口控制與管理軟件平臺(tái)。借助該平臺(tái)的應(yīng)用，通過不同功能系統(tǒng)的配置和組合，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中可實(shí)現(xiàn)以較低的運(yùn)作成本快速滿足客戶日益多元化、復(fù)雜化和個(gè)性化的需求，并且具有便于客戶配置、系統(tǒng)實(shí)施和二次開發(fā)的優(yōu)點(diǎn)。公司全系列產(chǎn)品均擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)，累計(jì)申請(qǐng)專利達(dá)120項(xiàng)，核心技術(shù)和研發(fā)水平領(lǐng)先于同行業(yè)其他企業(yè)。公司目前擁有2大類15個(gè)系列219種型號(hào)的產(chǎn)品，能夠充分滿足客戶的需求。公司通過研發(fā)管理、產(chǎn)品測(cè)試、產(chǎn)品中試、新產(chǎn)品試制及質(zhì)量控制等環(huán)節(jié)，充分保證了產(chǎn)品質(zhì)量的穩(wěn)定性和可靠性。2009年公司智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)運(yùn)行質(zhì)量的客戶滿意度達(dá)99.30%，道閘產(chǎn)品連續(xù)運(yùn)行200萬次無故障，智能通道閘管理系統(tǒng)產(chǎn)品連續(xù)運(yùn)行300萬次無故障。

管理信息化服務(wù)網(wǎng)絡(luò)化

捷順科技通過不斷引入國際一流的IT管理理念和技術(shù)來鞏固、提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。公司的SAP ERP（企業(yè)資源規(guī)劃管理）系統(tǒng)不僅整合了銷售、生產(chǎn)、客戶服務(wù)、人力資源、財(cái)務(wù)等部門日常運(yùn)營流程管理，還為員工績效考核、業(yè)務(wù)單元結(jié)算、銷售及客服人員的業(yè)績提成核算等方面提供了準(zhǔn)確、實(shí)時(shí)、可追溯和集成化的數(shù)據(jù)決策支持。公司的PTC PLM（產(chǎn)品生命周期管理）系統(tǒng)，引入了國際上先進(jìn)的產(chǎn)品研發(fā)管理、項(xiàng)目管理和產(chǎn)品生命周期管理的理念，使得研發(fā)中心各單元架構(gòu)和研發(fā)人員能夠在一個(gè)共享、集成、協(xié)同的虛擬研發(fā)平臺(tái)上分工協(xié)作，大大提升了研發(fā)效率和研發(fā)成果重用率，并保證了核心技術(shù)資料和數(shù)據(jù)的規(guī)范管理和信息安全。捷順科技已建立了覆蓋全國、布局合理的營銷網(wǎng)絡(luò)，設(shè)立了13家分公司或技術(shù)服務(wù)中心為公司產(chǎn)品的直銷提供支持，在其他城市或區(qū)域則重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)銷商銷售。目前全國共有捷順科技經(jīng)銷商 100余家。分布在全國各地的營銷服務(wù)體系借助微軟 CRM(客戶關(guān)系管理)系統(tǒng)將客戶售前售后的過程信息分階段分項(xiàng)目實(shí)時(shí)記錄歸類，配套以功能完善的商業(yè)智能工具，使銷售、客服一線人員和管理者可以在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更加科學(xué)、快捷的決策，也為公司對(duì)客戶提供更加個(gè)性化的服務(wù)提供了可靠保證。

創(chuàng)知名品牌贏優(yōu)質(zhì)客戶

第4篇：停車場(chǎng)項(xiàng)目管理范文

【關(guān)鍵詞】項(xiàng)目管理；SWOT分析；經(jīng)營戰(zhàn)略；SWOT矩陣

一、引言

近年來，伴隨著我國家電業(yè)和通訊業(yè)的飛速發(fā)展，Q市大沙頭已經(jīng)迅速發(fā)展成為主要以二手手機(jī)、附以二手電腦、二手?jǐn)?shù)碼產(chǎn)品買賣的專業(yè)市場(chǎng)。然而，隨著新產(chǎn)品價(jià)格戰(zhàn)與舊貨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，二手貨的利潤持續(xù)降低，舊貨市場(chǎng)迫切需要向那些換代快、高科技含量高的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而且專營的二手市場(chǎng)在Q市目前還是空白。在這種背景下，Q市政府提出了都市海岸項(xiàng)目，旨在將大沙頭舊貨市場(chǎng)改造成為港灣廣場(chǎng)，營造大眾化、信息化的二手手機(jī)及辦公設(shè)備專營商城。

項(xiàng)目SWOT分析方法能對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)部優(yōu)勢(shì)及劣勢(shì)、外部的機(jī)會(huì)及威脅等進(jìn)行深入分析，并在此基礎(chǔ)上，將內(nèi)部優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)、外部機(jī)會(huì)和威脅進(jìn)行匹配，從而形成合理可行的經(jīng)營戰(zhàn)略[1][2]。本文借助SWOT分析方法，深入分析了Q市都市海岸項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅，并基于SWOT矩陣研究了該項(xiàng)目的經(jīng)營戰(zhàn)略，以為加強(qiáng)項(xiàng)目的科學(xué)管理、培養(yǎng)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提供科學(xué)的依據(jù)。

二、項(xiàng)目概況

本項(xiàng)目選址位于大沙頭馬路與沿江東路之間的區(qū)域，共六層商業(yè)建筑。其中，東面為水電局屬下的建筑；南面為大沙頭舊貨市場(chǎng)，已成為本地區(qū)甚至全國知名度與影響力較高的二手交易地區(qū)，是大沙頭舊貨商圈的核心；西面為本項(xiàng)目的附樓；北面正對(duì)海印廣場(chǎng)，海印廣場(chǎng)是檔次較高的電器商城。

本項(xiàng)目旨在將大沙頭舊貨市場(chǎng)一帶改造成為Q市最大的濱水廣場(chǎng)――港灣廣場(chǎng)。港灣廣場(chǎng)將是一個(gè)集辦公、旅游、商業(yè)、休閑于一體的多功能廣場(chǎng)，并加入古代帆船、相關(guān)雕塑等內(nèi)容，以提升城市形象，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

本項(xiàng)目擬建的港灣廣場(chǎng)東面靠海印橋方向，以綠化廣場(chǎng)占地空間為主的2000多平方米建筑用地將設(shè)有旅游觀光碼頭，這里的大型旅游巴士停車場(chǎng)將成為夜游游客上落的集中點(diǎn)。而靠東方向還將建設(shè)兩座樓高兩層、占地2萬平方米的商業(yè)功能建筑，建筑物的負(fù)一層將設(shè)有100多個(gè)車位的停車場(chǎng)。

三、項(xiàng)目SWOT分析

SWOT分析方法是一種根據(jù)企業(yè)或項(xiàng)目自身的既定內(nèi)在條件，分析其優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)及核心競(jìng)爭(zhēng)力之所在的分析方法[3]。其中，S代表 Strength(優(yōu)勢(shì))；W代表Weakness(弱勢(shì))；O代表Opportunity(機(jī)會(huì))；T代表Threat(威脅)。S、W是內(nèi)部因素，O、T是外部因素[4]。借助SWOT分析方法，密切結(jié)合Q市都市海岸項(xiàng)目實(shí)際，本文對(duì)本項(xiàng)目的SWOT分析詳見圖1。

圖1 項(xiàng)目SWOT分析

四、基于SWOT矩陣的項(xiàng)目經(jīng)營戰(zhàn)略分析

借助SWOT分析方法，在上述SWOT分析的基礎(chǔ)上，就可以構(gòu)建SWOT矩陣分析模型，以結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，提出相應(yīng)的項(xiàng)目經(jīng)營戰(zhàn)略[5]。本文所構(gòu)建的SWOT矩陣分析模型詳見表1。

表1 項(xiàng)目SWOT矩陣分析模型

S W

O SO戰(zhàn)略 WO戰(zhàn)略

T ST戰(zhàn)略 WT戰(zhàn)略

（1）SO戰(zhàn)略

①差異化戰(zhàn)略：Q市都市海岸項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)模相對(duì)較大，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，地段知名度較高，應(yīng)該充分利用這些自身的優(yōu)勢(shì)，樹立專業(yè)優(yōu)質(zhì)品牌二手專營市場(chǎng)，盡可能地做到產(chǎn)品、服務(wù)、人員、渠道、形象的特色化及差異化，以抓住機(jī)會(huì)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，迅速樹立項(xiàng)目形象，做出產(chǎn)品特色，創(chuàng)出項(xiàng)目品牌。

②市場(chǎng)領(lǐng)先戰(zhàn)略：鑒于Q市目前雖然二手市場(chǎng)普遍經(jīng)營的種類較多，產(chǎn)品覆蓋面廣，但尚未形成專業(yè)經(jīng)營某種類型產(chǎn)品的二手專營市場(chǎng)，而且同一商場(chǎng)內(nèi)的同屬性產(chǎn)品分布亦相對(duì)散亂的現(xiàn)狀，本項(xiàng)目應(yīng)牢牢抓住這一市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，打造出規(guī)模集約化的二手專營市場(chǎng)，以在新興二手專業(yè)市場(chǎng)尚未成熟之前，實(shí)現(xiàn)對(duì)二手產(chǎn)品市場(chǎng)的迅速占領(lǐng)。

（2）WO戰(zhàn)略

①成本領(lǐng)先戰(zhàn)略：Q市都市海岸項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較大，有條件充分利用規(guī)模效應(yīng)，這就要求項(xiàng)目實(shí)施單位切實(shí)加強(qiáng)工程管理與進(jìn)度控制，在條件成熟之后盡早施工，這一方面有利于本項(xiàng)目抓住市場(chǎng)機(jī)遇，另一方面也有利于本項(xiàng)目進(jìn)一步降低成本，形成成本優(yōu)勢(shì)，以進(jìn)一步創(chuàng)造價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

②優(yōu)化服務(wù)戰(zhàn)略：誠信為本，優(yōu)化服務(wù)工作，樹立企業(yè)良好形象。

（3）ST戰(zhàn)略

①產(chǎn)品領(lǐng)先戰(zhàn)略：充分利用Q市目前尚未形成專業(yè)經(jīng)營某種類型產(chǎn)品的二手專營市場(chǎng)的市場(chǎng)機(jī)遇，本項(xiàng)目應(yīng)在產(chǎn)品類型、準(zhǔn)入、服務(wù)等方面優(yōu)于其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，以形成產(chǎn)品領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

②品牌戰(zhàn)略：樹立本項(xiàng)目的專業(yè)優(yōu)質(zhì)品牌，要求本項(xiàng)目切實(shí)加強(qiáng)營銷力度和品牌管理，以打造Q市一流的二手專營市場(chǎng)品牌。

（4）WT戰(zhàn)略

①創(chuàng)新戰(zhàn)略：對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位，實(shí)行差異化、特色化戰(zhàn)略，進(jìn)行科學(xué)的產(chǎn)品組合，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，切實(shí)采取措施，擴(kuò)大品牌的內(nèi)涵和外延，實(shí)現(xiàn)不斷創(chuàng)新。

②加強(qiáng)公司和項(xiàng)目內(nèi)部管理，培養(yǎng)公司核心競(jìng)爭(zhēng)力。

五、結(jié)語

本文借助SWOT分析方法，對(duì)Q市都市海岸項(xiàng)目進(jìn)行了深入的SWOT分析及經(jīng)營戰(zhàn)略研究，不僅能夠?qū)訌?qiáng)本項(xiàng)目的經(jīng)營管理提供科學(xué)指導(dǎo)，而且也希望本文的研究能夠?yàn)橐院箢愃频难芯刻峁┙梃b。

但是由于本人的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)及能力有限，本文還存在諸多不足之處，如：本文的分析是建立在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上的，還需要根據(jù)未來的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行進(jìn)一步的創(chuàng)新性管理研究等[6]，這些將是本人今后努力研究的方向。

參考文獻(xiàn)：

[1]蘇珊娜?特納.管理者的管理工具(第二版)[M].北京:企業(yè)管理出版社,2006:112-115.

[2][美]薩布哈什?C?杰恩.市場(chǎng)營銷策劃與戰(zhàn)略[M].北京:中信出版社,2004:50-51.

[3]簡(jiǎn)德三.項(xiàng)目評(píng)估與可行性研究[M].上海:上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2006(8):82-86.

[4]潭洪廣.建設(shè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析略談[J].中國工程咨詢,2001(2):28-29.

[5]陳鵬.柳泉廣場(chǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析及營銷策略研究[D].山東：山東大學(xué)工商管理碩士學(xué)位論文,2006:6-7.

第5篇：停車場(chǎng)項(xiàng)目管理范文

第二條下列建設(shè)工程必須實(shí)行監(jiān)理：

（一）國家重點(diǎn)建設(shè)工程；

（二）大中型公用事業(yè)工程；

（三）成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程；

（四）利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程；

（五）國家規(guī)定必須實(shí)行監(jiān)理的其他工程。

第三條國家重點(diǎn)建設(shè)工程，是指依據(jù)《國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理辦法》所確定的對(duì)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展有重大影響的骨干項(xiàng)目。

第四條大中型公用事業(yè)工程，是指項(xiàng)目總投資額在3000萬元以上的下列工程項(xiàng)目：

（一）供水、供電、供氣、供熱等市政工程項(xiàng)目；

（二）科技、教育、文化等項(xiàng)目；

（三）體育、旅游、商業(yè)等項(xiàng)目；

（四）衛(wèi)生、社會(huì)福利等項(xiàng)目；

（五）其他公用事業(yè)項(xiàng)目。

第五條成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程，建筑面積在5萬平方米以上的住宅建設(shè)工程必須實(shí)行監(jiān)理；5萬平方米以下的住宅建設(shè)工程，可以實(shí)行監(jiān)理，具體范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門規(guī)定。

為了保證住宅質(zhì)量，對(duì)高層住宅及地基、結(jié)構(gòu)復(fù)雜的多層住宅應(yīng)當(dāng)實(shí)行監(jiān)理。

第六條利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程范圍包括：

（一）使用世界銀行、亞洲開發(fā)銀行等國際組織貸款資金的項(xiàng)目；

（二）使用國外政府及其機(jī)構(gòu)貸款資金的項(xiàng)目；

（三）使用國際組織或者國外政府援助資金的項(xiàng)目。

第七條國家規(guī)定必須實(shí)行監(jiān)理的其他工程是指：

（一）項(xiàng)目總投資額在3000萬元以上關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的下列基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目：

（1）煤炭、石油、化工、天然氣、電力、新能源等項(xiàng)目；

（2）鐵路、公路、管道、水運(yùn)、民航以及其他交通運(yùn)輸業(yè)等項(xiàng)目；

（3）郵政、電信樞紐、通信、信息網(wǎng)絡(luò)等項(xiàng)目；

（4）防洪、灌溉、排澇、發(fā)電、引（供）水、灘涂治理、水資源保護(hù)、水土保持等水利建設(shè)項(xiàng)目；

（5）道路、橋梁、地鐵和輕軌交通、污水排放及處理、垃圾處理、地下管道、公共停車場(chǎng)等城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目；

（6）生態(tài)環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目；

（7）其他基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

（二）學(xué)校、影劇院、體育場(chǎng)館項(xiàng)目。

第八條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門商同國務(wù)院有關(guān)部門后，可以對(duì)本規(guī)定確定的必須實(shí)行監(jiān)理的建設(shè)工程具體范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。

第6篇：停車場(chǎng)項(xiàng)目管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；風(fēng)險(xiǎn)控制

一、引言

近年來，隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人民生活水平的不斷提高，西安市的房地產(chǎn)行業(yè)獲得了迅速發(fā)展，尤其是商品房市場(chǎng)，更是發(fā)展迅速。即使是在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控不斷加強(qiáng)以控制房價(jià)的背景下，商品房市場(chǎng)依然逆勢(shì)而動(dòng)，保持了良好的增長趨勢(shì)，市場(chǎng)前景良好。在此背景下，為了滿足西安市居民進(jìn)一步改善生活水平和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，某集團(tuán)有限公司提出了“瀾灣”商品房建設(shè)項(xiàng)目。

本項(xiàng)目旨在建設(shè)一個(gè)布局合理、功能齊全、科技含量高、生態(tài)化、智能化、高尚和諧的住宅小區(qū)。根據(jù)建設(shè)單位提供的本項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，本項(xiàng)目擬建總建筑面積275700㎡，其中地上部分建筑面積為238048㎡，其中：居住區(qū)建筑總面積202381㎡，包括住宅建筑面積202381㎡，配套公建建筑面積10137㎡，城市級(jí)公建建筑面積4800㎡；商業(yè)建筑面積35667㎡。地下停車場(chǎng)建筑面積37652㎡，包括地下二層機(jī)械式停車場(chǎng)約2022個(gè)地下停車位；另有地面停車位13個(gè)。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，項(xiàng)目銷售管理階段至關(guān)重要，它直接關(guān)系到項(xiàng)目建成后經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)，而這一階段又蘊(yùn)含著很多風(fēng)險(xiǎn)因素，因此，研究項(xiàng)目銷售管理階段的風(fēng)險(xiǎn)管理十分有必要[1]。為此，本文將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)理論與西安市瀾灣商品房建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際密切結(jié)合，對(duì)本項(xiàng)目銷售管理階段所面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了識(shí)別，對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)因素的相對(duì)大小進(jìn)行了評(píng)估，并據(jù)此提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，以為加強(qiáng)本項(xiàng)目銷售管理階段的風(fēng)險(xiǎn)管理提供科學(xué)的依據(jù)。

二、西安市瀾灣商品房建設(shè)項(xiàng)目銷售管理階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

西安市瀾灣商品房建設(shè)項(xiàng)目在銷售管理階段存在的風(fēng)險(xiǎn)主要是銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)和銷售合同風(fēng)險(xiǎn)等，具體闡述如下：

（1）銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售方式一般有三種情況：預(yù)售、即時(shí)出售和滯后銷售，而每一種銷售的方式都有各自不同的風(fēng)險(xiǎn)[2]。西安市瀾灣商品房建設(shè)項(xiàng)目在銷售方式的選擇上，采用的是預(yù)售方式。所謂預(yù)售是指開發(fā)商在樓盤還沒有建好前就開始進(jìn)行樓盤銷售。預(yù)售可以使開發(fā)商提前收回房款，減小了開發(fā)商資金投入的壓力[3]。由于銷售的是期房，因此房價(jià)一般要比現(xiàn)房低，這就使開發(fā)商蒙受了一定的經(jīng)濟(jì)損失，但這種損失要比開發(fā)商貸款籌措資金的費(fèi)用要少。

（2）銷售合同風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)銷售交易的合同務(wù)必條文詳盡、清楚，對(duì)交易雙方的行為要有明確的規(guī)范，切勿模棱兩可，一旦遇到被侵占或被騙取，造成的損失是巨大的，交易合同糾紛風(fēng)險(xiǎn)是一種概率很高的風(fēng)險(xiǎn)，并且一旦出現(xiàn)后，風(fēng)險(xiǎn)交易也很大。例如：某項(xiàng)目開發(fā)商在和小業(yè)主簽訂售房合同時(shí)，將合同附件中的戶型圖貼錯(cuò)，交樓時(shí)導(dǎo)致部分小業(yè)主房號(hào)和戶型圖對(duì)應(yīng)不上，致使交樓后此種戶型修改延期交房，賠付給小業(yè)主三百多萬。

三、西安市瀾灣商品房建設(shè)項(xiàng)目銷售管理階段風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

本文將借助盈虧平衡分析方法對(duì)西安市瀾灣商品房建設(shè)項(xiàng)目銷售管理階段的各風(fēng)險(xiǎn)因素大小進(jìn)行評(píng)估，具體分析如下：

（1）銷售保本量分析

盈虧平衡即經(jīng)營利潤為零，計(jì)算公式為：銷售收入-總成本費(fèi)用=0

據(jù)線性盈虧平衡分析基本公式：

銷售收入方程：R=P×Q

成本費(fèi)用方程：C=V×Q+T×Q+F

其中：R—實(shí)現(xiàn)銷售收入；P—計(jì)劃銷售收入；Q—銷售收入的實(shí)現(xiàn)率；C—總成本費(fèi)用；V—銷售費(fèi)用；T—銷售稅金及附加；F—總投資。

令B=R-C=0，即可求出Q的值。

本項(xiàng)目的銷售凈收入為16054.96萬元，總投資為107324.46萬元，銷售費(fèi)用為5151.28萬元。代入以上公式得：

16054.96×Q=107324.46+5151.28×Q

解此方程，得到：Q≈69.06%

即僅當(dāng)銷售收入實(shí)現(xiàn)69.06%時(shí)，項(xiàng)目即可以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。項(xiàng)目的銷售收入的實(shí)現(xiàn)率高于這個(gè)比例時(shí)，項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)盈利；反之，若低于這個(gè)比例，項(xiàng)目則會(huì)出現(xiàn)虧損。

（2）銷售價(jià)格

盈虧平衡時(shí)單位面積售價(jià)=總成本/可銷售面積=1073244600/280272=3829.29元/m2。該指標(biāo)說明在一定銷售量情況下，保證不虧本的最低售價(jià)，此最低售價(jià)低于該項(xiàng)目所位于區(qū)域的4500—5000元/平方米范圍，售價(jià)上的風(fēng)險(xiǎn)較小。

綜上可見，本項(xiàng)目在銷售管理階段，盡管面臨銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)和銷售合同風(fēng)險(xiǎn)，但風(fēng)險(xiǎn)程度均可控。

四、西安市瀾灣商品房建設(shè)項(xiàng)目銷售管理階段風(fēng)險(xiǎn)控制

根據(jù)上述風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及評(píng)估分析，針對(duì)如何控制項(xiàng)目銷售管理階段的風(fēng)險(xiǎn)因素，本文特提出如下控制措施：

（1）差別定價(jià)和價(jià)格折讓策略

差別定價(jià)就是同一種產(chǎn)品，對(duì)不同顧客、不同市場(chǎng)，采取不同價(jià)格[4]。在西安市瀾灣商品房建設(shè)項(xiàng)目中存在多種總價(jià)、戶型格局、戶型類型，他們的需求價(jià)格彈性一般是不同的，當(dāng)在一個(gè)項(xiàng)目中，如果存在明顯的這種需求價(jià)格彈性差異，對(duì)彈性較小的應(yīng)適當(dāng)調(diào)高價(jià)格，對(duì)彈性較大的應(yīng)適當(dāng)調(diào)低價(jià)格，有利于提高項(xiàng)目的利潤或者提高銷售速度。價(jià)格折讓策略就是在價(jià)格上打折。價(jià)格折讓策略有很多種，該項(xiàng)目的管理者可以采用以下幾種價(jià)格折讓策略：

①現(xiàn)金折扣，它是企業(yè)對(duì)按約定日期付款的用戶給予不同優(yōu)待的一種折扣[5]。采用這種方式的折扣有利于該項(xiàng)目及時(shí)收回資金，加速資金周轉(zhuǎn)，降低財(cái)務(wù)成本。

②數(shù)量折扣，它是企業(yè)對(duì)購買一定數(shù)量和金額的用戶，給予大小不同優(yōu)惠的一種折扣[6]。采用這種方式的折扣有利于該項(xiàng)目盡快完成銷售目標(biāo)和提高該項(xiàng)目的知名度。

（2）間接銷售渠道

西安市瀾灣商品房建設(shè)項(xiàng)目除了采用傳統(tǒng)的直接銷售模式，還可以由房地產(chǎn)商代銷。房地產(chǎn)商往往集中了市場(chǎng)調(diào)研、廣告文案設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)銷售接待等各方面的營銷人才，便于從專業(yè)上保證開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)商品銷售成功。該項(xiàng)目的營銷部也應(yīng)加強(qiáng)與商的溝通，同時(shí)也對(duì)商加強(qiáng)監(jiān)督。

（3）嚴(yán)格控制銷售合同風(fēng)險(xiǎn)

在銷售管理階段，西安市瀾灣商品房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)制定縝密、詳盡的銷售合同，明確業(yè)主和開發(fā)商雙方的權(quán)利和義務(wù)，并將一些特別重要的事項(xiàng)明確告知業(yè)主，以免產(chǎn)生糾紛，給雙方造成損失。

五、結(jié)語

本文將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)理論與西安市瀾灣商品房建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際密切結(jié)合，以該項(xiàng)目的銷售管理階段為研究對(duì)象，識(shí)別并評(píng)估了本項(xiàng)目在本階段的風(fēng)險(xiǎn)因素，并針對(duì)如何控制項(xiàng)目銷售管理階段的風(fēng)險(xiǎn)，提出了相應(yīng)的控制措施，以為加強(qiáng)本項(xiàng)目銷售管理階段的風(fēng)險(xiǎn)管理提供充分依據(jù)。由于本人的知識(shí)、能力及經(jīng)驗(yàn)有限，加之受篇幅限制，本文研究只能提供思路和基本方法。為了完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，并使之服務(wù)于項(xiàng)目實(shí)踐，還需進(jìn)一步努力。

參考文獻(xiàn)：

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[5]王林.論投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性[J].科技情報(bào)開發(fā)與經(jīng)濟(jì)，2003，16（5）：24-29.

第7篇：停車場(chǎng)項(xiàng)目管理范文

1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉強(qiáng)

2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)尖端客戶群體，其對(duì)居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當(dāng)強(qiáng)的物業(yè)消費(fèi)承受能力；

3、購置物業(yè)用途復(fù)雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會(huì)所類要求等；

4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。

二、根據(jù)以上分析，對(duì)XX項(xiàng)目物業(yè)建議如下：

1、建議在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對(duì)業(yè)主提供的保潔工作相分開。因?yàn)椋拥兰笆姓缆返谋嵐ぷ魇菍儆陧?xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會(huì)性質(zhì)的工作，其對(duì)具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時(shí)可以通過物業(yè)公司將該部分工作對(duì)外進(jìn)行分包處理。

2、突出物業(yè)管理的兩個(gè)體系，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對(duì)業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。

三、物業(yè)管理提供日常服務(wù)的內(nèi)容：

1、對(duì)河道的清理與水質(zhì)的保護(hù)（如通過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強(qiáng)河道景觀效果；

2、對(duì)市政道路的保潔；

3、對(duì)業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時(shí)，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉）？

4、24小時(shí)水電維修；

5、對(duì)業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運(yùn)；

6、對(duì)水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù)；

7、項(xiàng)目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù)；

8、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳；

9、定期花木殺蟲及滅鼠；

10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理；

11、業(yè)主院落檔案的管理。

四、物業(yè)特約服務(wù)－管家式服務(wù)體系：

1、管家的服務(wù)，是指由管家負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人提供盡可能完善的服務(wù)，針對(duì)玉河項(xiàng)目提出的管家式服務(wù)，應(yīng)理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù)，隨時(shí)解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時(shí)專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對(duì)所負(fù)責(zé)管家提出，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對(duì)業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé)，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時(shí)對(duì)業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對(duì)物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。

3、管家式服務(wù)的內(nèi)容：

A、業(yè)主訂購報(bào)刊的派送（報(bào)紙需經(jīng)過熨燙，免費(fèi)）？

B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求（付費(fèi)）

室內(nèi)清潔

搬家、搬物

地板、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)

代收洗、補(bǔ)、燙衣物

室內(nèi)插花、裝飾

代購日常生活用品

車輛清洗服務(wù)

家庭看護(hù)管理

寵物看護(hù)管理

C、為業(yè)主提供車輛接、送服務(wù)（付費(fèi)并需要提前預(yù)約）

五、XX項(xiàng)目的安全保衛(wèi)管理：

1、保衛(wèi)部門日常工作內(nèi)容：

24小時(shí)固定安全崗位的值勤

24小時(shí)流動(dòng)崗位的安全及消防巡視

車輛停放的安全管理

特殊時(shí)間段道路車流、人流的疏導(dǎo)管理

2、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備：

中央控制室

與中控室連接的門禁對(duì)講系統(tǒng)

設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)

電子巡更系統(tǒng)

業(yè)主院落重點(diǎn)部位（廚房）設(shè)置煙感報(bào)警系統(tǒng)

停車管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車位需要管理）

安防器材（對(duì)講機(jī)、滅火器、警棍等）

3、保衛(wèi)部門提供的委托性特約服務(wù)：

禮儀性保衛(wèi)

短途護(hù)衛(wèi)（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時(shí)對(duì)人員安全護(hù)衛(wèi)）

（以上兩種服務(wù)提供時(shí)需要有物業(yè)管家陪同并屬付費(fèi)項(xiàng)目）

六、突發(fā)事件應(yīng)急處理體系的建立

業(yè)主物業(yè)的安全性是本項(xiàng)目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除提供一般保衛(wèi)方式外，還應(yīng)建立聯(lián)動(dòng)體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下：

1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過門禁對(duì)講系統(tǒng)向中央控制室報(bào)警（或直接找物業(yè)管家）；

2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)，控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展；

3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)現(xiàn)場(chǎng)情況；

前期物業(yè)管理方案（二）

公司所屬前期駐點(diǎn)項(xiàng)目客服部：

為有效開展駐點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)工作，實(shí)現(xiàn)管理工作程序化和服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)化，實(shí)施品牌戰(zhàn)略。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)管理相關(guān)文件，特制定前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)工作實(shí)施暫行方案。

一、總體目標(biāo)實(shí)施規(guī)范管理，保障服務(wù)質(zhì)量。

二、明確前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理架構(gòu)和相關(guān)崗位職責(zé)

1、明確前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理架構(gòu)

公司對(duì)前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理實(shí)施專人負(fù)責(zé)制，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)下設(shè)的各前期駐點(diǎn)項(xiàng)目客服部進(jìn)行垂直管理，同時(shí)完善服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督保障體系，即設(shè)立前期駐點(diǎn)項(xiàng)目品質(zhì)保障部，由督察員按照《前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)工作實(shí)施暫行方案》和《員工手冊(cè)》實(shí)施有效監(jiān)督管理。

2、建立和完善前期駐點(diǎn)項(xiàng)目相關(guān)崗位職責(zé)。

三、建立和完善規(guī)范的工作流程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（一）明確客服部工作計(jì)劃

標(biāo)準(zhǔn)：由前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)顧問實(shí)行每周工作書面報(bào)告制度。

1、每周五下午17：00時(shí)前提交本周項(xiàng)目工作報(bào)告

報(bào)告內(nèi)容包括：簽約戶數(shù)、未簽約戶數(shù)、存在問題及原因分析、客戶意見和需求分析、工作改進(jìn)意見、開發(fā)建設(shè)單位工作動(dòng)態(tài)、工程現(xiàn)場(chǎng)情況介紹等。

2、每月提交現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)展情況書面報(bào)告和項(xiàng)目工程進(jìn)度記錄表

報(bào)告內(nèi)容包括：工程進(jìn)展情況、存在問題及原因分析、工作改進(jìn)意見、開發(fā)建設(shè)單位工作動(dòng)態(tài)。

3、下周工作計(jì)劃 和重點(diǎn)。

4、合理化建議、意見

5、其他

（二）明確前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人每周例會(huì)制度工作計(jì)劃

1、每周例會(huì)通報(bào)各部門前期駐點(diǎn)工作情況，同時(shí)提出下周工作計(jì)劃和重點(diǎn)

2、研究分析各部門工作報(bào)告

3、研究分析物業(yè)管理新動(dòng)態(tài)

4、實(shí)施培訓(xùn)和溝通

5、研究分析服務(wù)質(zhì)量報(bào)告

6、其他

（三）建立和完善前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督保障體系

1、建立前期駐點(diǎn)項(xiàng)目品質(zhì)保障部，確定質(zhì)量監(jiān)督員

2、明確工作程序

a、督察員每天不少于對(duì)各部門駐點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施2次監(jiān)督檢查，并據(jù)實(shí)記錄，不規(guī)范服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)糾正。

檢查內(nèi)容主要包括：待人接物、儀容儀表、就餐、勞動(dòng)紀(jì)律、現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)、清潔衛(wèi)生、禮儀規(guī)范等。標(biāo)準(zhǔn)按照《員工手冊(cè)》規(guī)定執(zhí)行

督察員每周下午17：00前提交書面報(bào)告和分析改進(jìn)意見

b、每月督察員書面調(diào)查銷售部現(xiàn)場(chǎng)主管及現(xiàn)場(chǎng)直接聯(lián)絡(luò)人，同時(shí)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析研究

具體調(diào)查內(nèi)容，附XX物業(yè)公司前期駐點(diǎn)項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表

督察員每月底前提交書面報(bào)告和分析改進(jìn)意見

c、每季度前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人書面調(diào)查開發(fā)建設(shè)單位法人或直接負(fù)責(zé)人，同時(shí)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究分析。

具體調(diào)查內(nèi)容，附XX物業(yè)公司前期駐點(diǎn)項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表

前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在每月首次例會(huì)上提交書面報(bào)告或直接負(fù)責(zé)人，同時(shí)向公司辦公會(huì)報(bào)告。

（四）協(xié)調(diào)各項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位建立客戶報(bào)告制度

1、制定規(guī)范的聯(lián)系函制度

2、建立和規(guī)范例會(huì)制度

3、協(xié)助建立客戶聯(lián)系報(bào)告制度。

四、建立長效的改進(jìn)機(jī)制

1、成立前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)研究機(jī)構(gòu)

2、研究機(jī)構(gòu)目前主要工作任務(wù)

a、研究和總結(jié) 項(xiàng)目開盤秩序?qū)嵤┯?jì)劃

b、制訂和完善前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)顧問及相關(guān)人員的崗位職責(zé)、現(xiàn)場(chǎng)管理制度、員工手冊(cè)等。

c、編寫物業(yè)管理服務(wù)方面培訓(xùn)通用的教材

d、有計(jì)劃編寫各項(xiàng)目物業(yè)管理方案

e、有效實(shí)施形象策劃系統(tǒng)

f、有計(jì)劃實(shí)施各樓盤的物業(yè)管理員工內(nèi)部培訓(xùn)

g、做好新技術(shù)、新材料、新方案的研究工作。

前期物業(yè)管理方案（三）

一、物業(yè)管理前期籌備工作

（一）管理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項(xiàng)，加強(qiáng)培訓(xùn)，為往后提高、保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎(chǔ)，為業(yè)主解決后顧之憂。

（二）建立整理樓宇的詳細(xì)資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。

（三）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點(diǎn)制定《小區(qū)業(yè)主公約》，《管理處崗位職責(zé)》，以及員工的規(guī)章制度。

（四）制訂詳細(xì)的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計(jì)劃和檢查制度，《水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計(jì)劃》，《公共照明維護(hù)計(jì)劃》，《監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃》等。

（五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)，一個(gè)月內(nèi)所有員工必須全部到位，并針對(duì)項(xiàng)目管理特點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)，提高實(shí)用素質(zhì)。

二、接管后的日常管理服務(wù)工作

（一）設(shè)接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴。服務(wù)做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動(dòng)、平等）。

（二）安防工作：

1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要文明禮貌、熱情。

2、保安倒班制：實(shí)行24小時(shí)值班和巡視。

3、門衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明條。

4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時(shí)電視監(jiān)控系統(tǒng)、TV分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能化管理。

5、做好消防工作，建立防火、防盜責(zé)任制，定期檢查消防器械。

6、建立消防安全制度，開展消防知識(shí)宣傳教育活動(dòng)。

7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時(shí)啟用。

8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)志，各組、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。

9、加強(qiáng)與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護(hù)樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。

10、車輛收發(fā)卡并由保安員指揮進(jìn)入車庫和停車場(chǎng)，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車、摩托車和電動(dòng)車派專人管理。

（三）為了保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和全體業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》，特制定本規(guī)定：

1、各業(yè)主（住戶）應(yīng)將全部常住人員情況如實(shí)填寫在《業(yè)主入住登記表》中，并留下緊急聯(lián)系辦法；

2、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的公共秩序維護(hù)由管理公司負(fù)責(zé)，管理公司工作人員及保安人員有權(quán)對(duì)違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查、糾正；屋內(nèi)安全由業(yè)主或使用人自己負(fù)責(zé)；

3、本小區(qū)實(shí)施準(zhǔn)封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時(shí)值班，業(yè)主（住戶）應(yīng)主動(dòng)配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；

4、各業(yè)主（住戶）不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)；

5、為了保障業(yè)主利益，凡個(gè)人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區(qū)，需事先填寫《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實(shí)同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開；

6、凡住戶搬離小區(qū)應(yīng)提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實(shí)后方可離開小區(qū)；

（四）環(huán)衛(wèi)綠化工作：

1、公共部位衛(wèi)生區(qū)，派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時(shí)清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。

2、生活區(qū)按幢設(shè)立垃圾箱，垃圾實(shí)行袋裝，定點(diǎn)堆放、定期清運(yùn)。

3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對(duì)亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象定期清理。

4、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢驗(yàn)報(bào)告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時(shí)清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。

5、聘請(qǐng)專職園藝工對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行細(xì)心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習(xí)俗、不同季節(jié)、不同生長期，適時(shí)確定不同的養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)，制定不同的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，為小區(qū)提供一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境。

（五）環(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定

為了保持小區(qū)的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、文明、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規(guī)定：

一、本住宅區(qū)內(nèi)實(shí)垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶）傾倒垃圾時(shí)應(yīng)系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內(nèi)。

二、本住宅區(qū)內(nèi)任何公共場(chǎng)所均不得隨地吐痰，不準(zhǔn)亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內(nèi)，如使用不當(dāng)而導(dǎo)致堵塞或損壞時(shí)，業(yè)主（住戶）應(yīng)及時(shí)通知管理公司進(jìn)行處理并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。

四、住宅區(qū)內(nèi)任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應(yīng)負(fù)責(zé)粉刷、更新費(fèi)用，如屬兒童所為，應(yīng)由家長負(fù)責(zé)。

五、凡在公共場(chǎng)所亂貼、亂派廣告、標(biāo)語、傳單者，除責(zé)令期限期清理現(xiàn)場(chǎng)、恢復(fù)原狀外，還將視情況追究相關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

六、豢養(yǎng)寵物的業(yè)主（住戶）應(yīng)遵守有關(guān)規(guī)定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場(chǎng)所大小便。

七、保持小區(qū)的安靜，不得在休息時(shí)間（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。

八、愛護(hù)小區(qū)綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場(chǎng)所晾曬衣物

（六）加強(qiáng)二次裝修跟蹤管理，業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理處與業(yè)主簽定二次裝修有關(guān)規(guī)定的協(xié)議，每天檢查一次，協(xié)調(diào)好鄰里關(guān)系，引導(dǎo)業(yè)主按規(guī)定裝修，共同護(hù)房屋質(zhì)量。

（七）積極開展便民服務(wù)，建立熱線電話，方便業(yè)主，為業(yè)主提供中介電話，方便業(yè)主購機(jī)船票、請(qǐng)保姆、請(qǐng)鐘點(diǎn)工等。

（八）根據(jù)本小區(qū)情況，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務(wù)，竭盡努力讓業(yè)主滿意。

三、小區(qū)車輛管理規(guī)定

1、自覺遵守小區(qū)交通管理規(guī)定，愛護(hù)道路，公用設(shè)施，不亂停亂放；

2、管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛停放應(yīng)注意前后左右規(guī)定的安全距離；

3、車輛管理員應(yīng)提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品應(yīng)隨身帶走；

4、機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)區(qū)域行駛，時(shí)速不得超過5公里，嚴(yán)禁超車，機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)范圍內(nèi)禁止鳴號(hào)；

5、不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)任何場(chǎng)所試車、修車、練習(xí)；

6、不準(zhǔn)輾壓綠化草地?fù)p壞路面、損壞路牌和各類標(biāo)識(shí)，如有損壞應(yīng)照價(jià)賠償；

7、不準(zhǔn)在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機(jī)動(dòng)車輛只能在停車場(chǎng)指定車位內(nèi)停放，非機(jī)動(dòng)車必須停放在專用場(chǎng)地內(nèi)（消防車、警車、救護(hù)車除外）；

8、不損壞停車場(chǎng)消防、通信、電器、供水等公用設(shè)施；

9、保持停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時(shí)，車主應(yīng)即行處理。

四、管理模式

（一）擬采取的管理方式

服 務(wù)質(zhì)量是企業(yè)生存之本，管理處必須貫徹以下標(biāo)準(zhǔn)：管理無空擋，服務(wù)有標(biāo)準(zhǔn)，投訴有反饋，辦事有時(shí)限，考核不遷就，獎(jiǎng)懲有力度，滿意見真情。物業(yè)管理要上水 平，就要發(fā)揮社區(qū)整體上下功夫，形成物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)、公安派出所等部門緊密聯(lián)系的"共建"機(jī)制。

（二）管理處組織機(jī)構(gòu)

1、辦公室：

（1）負(fù)責(zé)日常事物，代收?qǐng)?bào)紙信件

（2）檢查樓宇和綠化養(yǎng)護(hù)、保潔

（3）協(xié)調(diào)處理鄰里關(guān)系

2、工程部：

（1）負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量檢查

（2）建立設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃

（3）做好日常維修保養(yǎng)工作

3、財(cái)務(wù)部：

（1）管好用好財(cái)務(wù)

（2）負(fù)責(zé)日常收管理費(fèi)、租金、代收費(fèi)等

（3）統(tǒng)購日常維修器材、分發(fā)器材

4、保安部：

（1）選好保安員搞好培訓(xùn)，管好保安

（2）加強(qiáng)消防檢查，做好防火防盜維持小區(qū)良好治安秩序

（3）與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安，加強(qiáng)周邊環(huán)境安全

（三）管理人員的配備

1、項(xiàng)目經(jīng)理1人，全面負(fù)責(zé)小區(qū)日常事務(wù)管理。

2、物業(yè)主管及客戶服務(wù)4人，負(fù)責(zé)樓宇的檢查服務(wù)及收費(fèi)等。

3、水電工6人，負(fù)責(zé)小區(qū)日常水電及工程維修。

4、保潔工20人，負(fù)責(zé)小區(qū)公共衛(wèi)生，全日制保潔。

第8篇：停車場(chǎng)項(xiàng)目管理范文

關(guān)鍵詞：醫(yī)院工程；施工管理；進(jìn)度成本

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)19個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層、2層停車場(chǎng)、2層地下室（其中1層為地下人防急救醫(yī)院和直線加速器用房）。其中：約配置16個(gè)標(biāo)準(zhǔn)病區(qū)，每個(gè)病區(qū)1700～1800平方米，約50個(gè)床位；教學(xué)用房800～1000平方米；藥庫700～1000平方米；耗材庫和鹽水庫房700～1000平方米；總務(wù)庫房500平方米；雜物庫房（舊設(shè)備、淘汰弱電產(chǎn)品等）800平方米；地下室設(shè)置人防急救醫(yī)院、直線加速器用房和停車場(chǎng)等。

一、提高醫(yī)院建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)合理性

1.設(shè)計(jì)要為發(fā)展預(yù)留空間

由于醫(yī)療技術(shù)發(fā)展快速，醫(yī)院需要科室應(yīng)用新技術(shù)投入使用，加上中國老人年系數(shù)的大幅增加，其對(duì)醫(yī)療服務(wù)的需要也日益增長。因此，在設(shè)計(jì)上要為醫(yī)院的發(fā)展預(yù)留空間，滿足醫(yī)院越來越多的工

作要求。

2.設(shè)計(jì)要充分考慮主體與附屬配套工程的協(xié)調(diào)對(duì)接

在設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)該把主體工程和電梯、空調(diào)、通氣系統(tǒng)、供暖等配套工程同時(shí)納入考慮，防止附屬工程無法與主體工程完全配套及后期返工率增加的情況發(fā)生，避免延誤工期、浪費(fèi)資源等情況的發(fā)生。

二、加強(qiáng)對(duì)醫(yī)院建設(shè)工程施工質(zhì)量的管理

1.做好圖紙會(huì)審和技術(shù)交底工作

在開始醫(yī)院工程項(xiàng)目建設(shè)前，建設(shè)單位需要做好圖紙會(huì)審工作。對(duì)高難度施工項(xiàng)目，要認(rèn)真研究。從方便施工、加快工程進(jìn)度、確保工程質(zhì)量、降低資源消耗和工程造價(jià)等方面考慮，積極提出修改意見，找出需要解決的問題并制定有效的解決方案，減少圖紙的錯(cuò)、漏、碰、缺。通過圖紙會(huì)審，使本次的醫(yī)院設(shè)計(jì)圖紙符合有關(guān)規(guī)范要求，使建筑規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、水電氣配套等設(shè)計(jì)做到經(jīng)濟(jì)合理、安全可靠。主要把本次施工設(shè)計(jì)的總體介紹、設(shè)計(jì)意圖說明、特殊工藝要求、建筑結(jié)構(gòu)、工藝、設(shè)備等各專業(yè)在施工中的重點(diǎn)、難點(diǎn)及容易發(fā)生的問題說明，讓施工人員能夠正確貫徹設(shè)計(jì)意圖。通過交底明確對(duì)軸線、尺寸、標(biāo)高、預(yù)留孔洞、預(yù)埋件、材料規(guī)格及配合比等要求，明確工序搭接、工種配合、施工方法、進(jìn)度等施工安排和保證質(zhì)量的各自責(zé)任，以確保醫(yī)院建設(shè)工程的項(xiàng)目質(zhì)量。

2.嚴(yán)格控制進(jìn)場(chǎng)材料的質(zhì)量

第一，要嚴(yán)格執(zhí)行材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收制度。無論是甲方供應(yīng)的材料，還是乙方自行采購的材料都必須符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計(jì)要求，任何有問題的材料都必須杜絕使用；第二，要積極使用環(huán)保新材料；第三，材料要合理堆放，避免損耗。

3.現(xiàn)場(chǎng)施工的質(zhì)量控制

通過建立和完善工程質(zhì)量領(lǐng)導(dǎo)問責(zé)制可以有效實(shí)現(xiàn)醫(yī)院工程現(xiàn)場(chǎng)施工的質(zhì)量控制。由于法定代表人和項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)所建項(xiàng)目的工程質(zhì)量負(fù)有領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任及終身責(zé)任，大大增強(qiáng)了其質(zhì)量責(zé)任意識(shí)。他們必然會(huì)十分重視質(zhì)量工作，不遺余力地要求下級(jí)同樣重視，形成層層認(rèn)真執(zhí)行質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)的觀念。無論是人員的施工、材料的使用、設(shè)備、工序技術(shù)難度等方面都有了質(zhì)量的保證。

此外，在施工過程中，應(yīng)該定期組織質(zhì)量檢查，排除質(zhì)量隱患。定期召開專題質(zhì)量分析會(huì)，及時(shí)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)的問題進(jìn)行講解和處理。關(guān)于現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量的檢測(cè)方法，應(yīng)遵循三個(gè)“不放過”原則，即不查清

質(zhì)量原因不放過；不認(rèn)識(shí)到質(zhì)量事故的危害不放過；無整改措施、整改不當(dāng)、整改不徹底不放過。

4.跟蹤審計(jì)控制質(zhì)量

由于醫(yī)院建設(shè)項(xiàng)目工程的復(fù)雜，只通過監(jiān)理實(shí)行監(jiān)督，很難實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目施工過程中的質(zhì)量把控。因此，還應(yīng)該選擇知識(shí)面廣、業(yè)務(wù)實(shí)踐工作豐富的跟蹤審計(jì)人員參與對(duì)工程質(zhì)量的審計(jì)監(jiān)督，以保證質(zhì)量過關(guān)。

三、加強(qiáng)醫(yī)院建設(shè)工程施工進(jìn)度的管理

1.編制階段進(jìn)度計(jì)劃

根據(jù)醫(yī)院建設(shè)工程施工的總進(jìn)度安排，通常按照工期實(shí)行分段控制，綜合所有工序和中間環(huán)節(jié)包括天氣變化等可能影響施工進(jìn)程的因素，將每一道工序的控制時(shí)間分解到每月每周。定制每周計(jì)劃、每月計(jì)劃，重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)甚至可以劃分到每日。通過用周計(jì)劃推進(jìn)月計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，用月計(jì)劃保證總計(jì)劃的合理性和可操作性。

同時(shí)，還要注意工序銜接和施工流程。尤其是在主體結(jié)構(gòu)完成后，應(yīng)第一時(shí)間為安裝、裝飾等配套單位另外制定一套較為科學(xué)、合理的配套專業(yè)施工計(jì)劃和建設(shè)時(shí)序，保證現(xiàn)場(chǎng)施工的有效開展和完成。

2.實(shí)施動(dòng)態(tài)計(jì)劃調(diào)整

在項(xiàng)目實(shí)施過程中，在不影響總進(jìn)度計(jì)劃的前提下，施工方可以根據(jù)實(shí)際施工條件的不同，對(duì)原有的進(jìn)度計(jì)劃做調(diào)整，以保證最終竣工日期不推遲。

3.適時(shí)做好項(xiàng)目配套工作

醫(yī)院建筑配套項(xiàng)目眾多，除了水電、消防、暖通、電梯、鍋爐、供配電等配套專業(yè)外，還有智能化、物流傳輸、醫(yī)用氣體、醫(yī)用凈化、醫(yī)用防護(hù)等專業(yè)配套工程。根據(jù)工程總體進(jìn)度，各配套專業(yè)要適時(shí)完成方案設(shè)計(jì)和招標(biāo)工作。越是提前介入，越能減少返工損失。

四、規(guī)范建設(shè)資金使用，做好成本控制管理

1.采取組織措施，建立完備的建設(shè)工程投資總額計(jì)劃

由于醫(yī)院建筑投入資金使用范圍廣，因此在做計(jì)劃時(shí)應(yīng)統(tǒng)一全部納入計(jì)算，統(tǒng)一辦理工程立項(xiàng)報(bào)批手續(xù)。避免因分散辦理而耗費(fèi)不必要的時(shí)間和精力，保證開工時(shí)建設(shè)資金充足。同時(shí)，要明確工程成本控制者及其任務(wù)，保證成本控制有人負(fù)責(zé)，減少超預(yù)算責(zé)任不明確等問題發(fā)生。

2.采取技術(shù)措施控制工程成本

除了要求設(shè)計(jì)人員在施工前就必須嚴(yán)格進(jìn)行設(shè)計(jì)論證、完善設(shè)計(jì)及施工方案不完善、減少設(shè)計(jì)方案和施工方案中存在的缺陷、避免變更和返工要增加工程造價(jià)外，技術(shù)人員也應(yīng)從合理角度對(duì)技術(shù)措施、工料節(jié)約、機(jī)械利用率、工序合理安排、工程質(zhì)量等方面進(jìn)行全面控制。例如，采用新材料新工藝降低成本。

3.采取經(jīng)濟(jì)措施控制工程成本

（1）人工成本控制

隨著中國勞動(dòng)力工資水平的大幅度提高，人工成本占全部工程成本的比例也越來越大。因此，要嚴(yán)格控制人工成本。在編制施工組織設(shè)計(jì)時(shí)，可通過合理的工序安排，降低醫(yī)院建設(shè)工程項(xiàng)目施工的間接時(shí)間、空閑浪費(fèi)時(shí)間，提高勞動(dòng)生產(chǎn)效率。從而控制用工數(shù)量，減低人工成本。

（2）材料成本的控制

材料成本是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的主要組成部分。控制方法如下：一是做好對(duì)材料用量的控制，制定用料標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行限額領(lǐng)料制度，減少浪費(fèi)；二是改進(jìn)施工技術(shù)，推廣使用降低料耗的新工藝。盡量在不影響工程質(zhì)量的前提下，以低價(jià)材料替代高價(jià)材料；三是控制材料價(jià)格，選擇質(zhì)量好、性價(jià)比高的材料。根據(jù)實(shí)際情況考慮就近購料，選擇最經(jīng)濟(jì)的運(yùn)輸工具，降低運(yùn)輸成本；四是減少資金占用，合理確定進(jìn)貨批量與批次。

五、加強(qiáng)施工安全管理

在醫(yī)院建筑施工的管理中除了要做好設(shè)計(jì)、質(zhì)量、進(jìn)度以及成本方面的工作以外，施工安全也是不能忽視的。建設(shè)單位協(xié)同監(jiān)理單位加大了巡視檢查力度和定期安全檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改到位。對(duì)臨邊、洞口等關(guān)鍵部位加強(qiáng)了安全防護(hù)措施，將臨時(shí)用電、人貨梯及其它大型機(jī)械設(shè)備作為檢點(diǎn)。安全員天天檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，力爭(zhēng)把安全事故和安全隱患消滅在萌芽狀態(tài)。

第9篇：停車場(chǎng)項(xiàng)目管理范文

關(guān)鍵詞：無人駕駛 通信 全基站 重疊覆蓋 RAMS管理

中圖分類號(hào)：P135文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1 項(xiàng)目概況

上海市軌道交通10號(hào)線一期工程是一條穿越城市東西向客運(yùn)走廊的徑向線，線路長約36.221 km，其中主線（虹橋火車站站―新江灣城站）31.254公里，支線（龍溪路站―航華新村站）4.967公里。一期工程共設(shè)31座地下車站，設(shè)吳中路停車場(chǎng)一處，控制中心設(shè)在吳中路停車場(chǎng)內(nèi)，備用控制中心設(shè)在8號(hào)線中山北路控制中心大樓。

上海市軌道交通10號(hào)線通信系統(tǒng)主要由傳輸系統(tǒng)、公務(wù)電話系統(tǒng)、專用電話系統(tǒng)、專用無線系統(tǒng)、公安無線引入系統(tǒng)、消防無線引入系統(tǒng)、時(shí)間系統(tǒng)和弱電綜合電源及接地子系統(tǒng)組成。

2 無人駕駛系統(tǒng)的建設(shè)難點(diǎn)

無人駕駛系統(tǒng)作為先進(jìn)的客運(yùn)交通系統(tǒng)，引導(dǎo)城市軌道交通的發(fā)展趨勢(shì)。為了適應(yīng)軌道交通的發(fā)展趨勢(shì)，跟上世界軌道交通建設(shè)發(fā)展步伐，提高軌道交通網(wǎng)絡(luò)技術(shù)先進(jìn)性，上海城市軌道交通10號(hào)線工程應(yīng)用了全自動(dòng)無人駕駛這項(xiàng)新技術(shù)，是按照具備全自動(dòng)無人駕駛能力的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)的一條高標(biāo)準(zhǔn)的線路。

2.1 技術(shù)復(fù)雜

軌道交通10號(hào)線無人駕駛系統(tǒng)需建設(shè)成為在正線和車場(chǎng)均采用實(shí)現(xiàn)列車自動(dòng)運(yùn)行的、全自動(dòng)無人駕駛的軌道交通系統(tǒng)。車輛、信號(hào)、通信和綜合監(jiān)控系統(tǒng)等均按全自動(dòng)無人駕駛運(yùn)行要求設(shè)計(jì)，全自動(dòng)無人駕駛運(yùn)輸系統(tǒng)對(duì)列車、信號(hào)、通信及綜合監(jiān)控系統(tǒng)功能配置有更高的要求。上海軌道交通10號(hào)線采用的是真正意義上的全自動(dòng)控制系統(tǒng)，其技術(shù)含量之高，技術(shù)難度之大，全國首創(chuàng)。

2.2 缺乏可借鑒的工程設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)

全自動(dòng)無人駕駛系統(tǒng)在國外的軌道交通中有所應(yīng)用，國外有很多城市都在規(guī)劃和建設(shè)這種系統(tǒng)的軌道交通。無人駕駛運(yùn)輸系統(tǒng)的應(yīng)用將越來越廣泛，但在我國尚未有先例，缺乏對(duì)全自動(dòng)無人駕駛系統(tǒng)的相關(guān)應(yīng)用研究及可以借鑒的工程設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)。

2.3RAMS管理要求

根據(jù)全自動(dòng)無人駕駛系統(tǒng)的技術(shù)特點(diǎn)，以及全自動(dòng)無人駕駛系統(tǒng)對(duì)工程技術(shù)和項(xiàng)目管理的要求，為了保證無人駕駛的高度安全性，超越既有軌道交通線路的自動(dòng)化程度，10號(hào)線工程實(shí)施了項(xiàng)目全過程的RAMS管理。在軌道交通10號(hào)線工程項(xiàng)目的各個(gè)階段(即系統(tǒng)設(shè)計(jì)、施工、制造、安裝、測(cè)試、調(diào)試和運(yùn)營階段)，實(shí)施RAMS（可靠性、可用性、可維修性和安全性）分析與管理。RAMS管理是一個(gè)覆蓋從建設(shè)到運(yùn)營全過程的計(jì)劃，項(xiàng)目在系統(tǒng)規(guī)劃和設(shè)計(jì)過程中，制定明確且量化的可靠性指標(biāo)，減少系統(tǒng)故障影響的可能性。RAMS管理對(duì)設(shè)計(jì)提出了更高的要求，在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中，需要提供良好的系統(tǒng)設(shè)計(jì)以保證系統(tǒng)的可靠性和安全性；設(shè)計(jì)方案應(yīng)合理配置，優(yōu)化設(shè)備的可用性；系統(tǒng)設(shè)計(jì)中應(yīng)重復(fù)考慮系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和配置的標(biāo)準(zhǔn)化，提高系統(tǒng)的可維護(hù)性和可管理性。

2.4 接口管理要求

通信系統(tǒng)與車輛、信號(hào)系統(tǒng)、綜合監(jiān)控系統(tǒng)、防災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)售檢票系統(tǒng)等存在著大量的接口，如何在這些系統(tǒng)間實(shí)現(xiàn)高效的聯(lián)動(dòng)和互控，同時(shí)還要保持各系統(tǒng)間的相對(duì)獨(dú)立及安全、可靠是本設(shè)計(jì)的一大難點(diǎn)。10號(hào)線在整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施工程中，實(shí)施了嚴(yán)格的接口管理，通信系統(tǒng)與各相關(guān)系統(tǒng)簽署了詳細(xì)的接口文件，明確了通信系統(tǒng)各子系統(tǒng)之間及與其它系統(tǒng)之間的接口界面、接口位置、接口數(shù)量、關(guān)聯(lián)方以及用途等。工程實(shí)施中以接口文件作為指導(dǎo)各專業(yè)接口協(xié)調(diào)和配合的基礎(chǔ)，并在設(shè)計(jì)過程中補(bǔ)充完善，有力保證了系統(tǒng)工程的協(xié)調(diào)運(yùn)作和工期。

3、主要設(shè)計(jì)要點(diǎn)

3.1通信系統(tǒng)的RAMS管理

10號(hào)線工程實(shí)施了項(xiàng)目的RAMS管理，通信系統(tǒng)涉及通信保障，通信系統(tǒng)采用RAMS分析和管理，通過有效的功能安全的管理和評(píng)估，提高整個(gè)系統(tǒng)的安全性和可靠性。

3.1.1通信系統(tǒng)的可靠性需求

基于系統(tǒng)等級(jí)可靠性目標(biāo)，通信主要子系統(tǒng)應(yīng)分配相對(duì)應(yīng)的RAMS目標(biāo)，進(jìn)行RAMS設(shè)計(jì)和分析。通信各子系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)設(shè)備部件的故障率評(píng)估子系統(tǒng)的可靠性，對(duì)各子系統(tǒng)進(jìn)行可靠性分析。通信傳輸系統(tǒng)、專用無線系統(tǒng)和電源系統(tǒng)應(yīng)能滿足平均無故障時(shí)間MTBF>30000小時(shí)，其他子系統(tǒng)應(yīng)能滿足MTBF>15000小時(shí)。

3.1.2 通信系統(tǒng)的可維護(hù)性需求

通信系統(tǒng)應(yīng)對(duì)運(yùn)營中可能影響設(shè)備維護(hù)的特性進(jìn)行完整定量的分析，對(duì)設(shè)備進(jìn)行詳細(xì)功能分解，進(jìn)行可維護(hù)性分析。通信各子系統(tǒng)應(yīng)依據(jù)平均維修時(shí)間(MTTR)來定義故障維修。通信子系統(tǒng)的MTTR一般不應(yīng)超過1.5小時(shí)， MTTR還應(yīng)考慮故障檢測(cè)、故障隔離、拆卸、組裝、校準(zhǔn)和調(diào)整等校正性維修因素的耗時(shí)。

3.1.3通信系統(tǒng)安全隱患識(shí)別、分析和安全性需求

通過安全隱患和可操作性(HAZOP)研究方法，對(duì)通信系統(tǒng)功能、系統(tǒng)接口和軟件進(jìn)行安全隱患識(shí)別和分析。通信各子系統(tǒng)功能需進(jìn)行安全隱患分析，所有可能直接或通過影響其它功能而產(chǎn)生安全隱患的功能都應(yīng)被識(shí)別。通信各子系統(tǒng)需對(duì)主要的內(nèi)、外部接口潛在的安全隱患進(jìn)行分析，也包括對(duì)設(shè)備、部件性能、降級(jí)性能或故障等能導(dǎo)致接口風(fēng)險(xiǎn)的分析。通信各系統(tǒng)應(yīng)對(duì)現(xiàn)有的、正在使用的商用構(gòu)件(COTS)軟件進(jìn)行安全隱患分析，評(píng)估其適用性(依據(jù)類似的環(huán)境、運(yùn)行條件等)，并滿足CENELEC（歐洲電子技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)） EN50128和EN50129中定義的安全完善度等級(jí)(SIL)要求。

通信系統(tǒng)中傳輸系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要求應(yīng)根據(jù)CENELEC標(biāo)準(zhǔn)中EN50128和EN50129或其它同類標(biāo)準(zhǔn)的要求，能夠達(dá)到安全等級(jí)SIL1的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于全自動(dòng)無人駕駛線路，通信系統(tǒng)的專用無線系統(tǒng)也需達(dá)到安全等級(jí)SIL1的標(biāo)準(zhǔn)。

3.2 專用無線通信系統(tǒng)

3.2.1 無人駕駛的高可靠性要求

根據(jù)全自動(dòng)無人駕駛的運(yùn)營需求，對(duì)于納入核心系統(tǒng)RAMS建設(shè)中的專用無線通信系統(tǒng)必須達(dá)到RAMS故障等級(jí)各級(jí)別的要求。根據(jù)RAMS的具體要求，通過對(duì)基站和直放站進(jìn)行可靠性分析計(jì)算，為滿足RAMS針對(duì)“Minor”級(jí)別的要求，10號(hào)線專用無線通信系統(tǒng)采用全基站覆蓋方案進(jìn)行組網(wǎng)。

為了滿足全自動(dòng)無人駕駛系統(tǒng)中行調(diào)作為核心系統(tǒng)操作者的使用要求，專用無線系統(tǒng)不僅需要完成話音通信，而且還要承載其他系統(tǒng)工作所需的數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)。因此，不僅對(duì)專用無線系統(tǒng)的數(shù)據(jù)應(yīng)用提出了更高的要求，同時(shí)要求系統(tǒng)具備更高的穩(wěn)定性和可靠性。

在采取了全基站覆蓋方案后提高了覆蓋可靠性，在線路區(qū)間可實(shí)現(xiàn)重疊覆蓋。當(dāng)某中間站基站發(fā)生故障，它所負(fù)責(zé)的軌行覆蓋區(qū)域可由相鄰車站基站來提供信號(hào)覆蓋，這樣可以提高整個(gè)系統(tǒng)的可靠性。采用全基站并結(jié)合信號(hào)重疊覆蓋方案可以達(dá)到RAMS所要求的4種故障級(jí)別的應(yīng)對(duì)要求。

按照全自動(dòng)無人駕駛核心系統(tǒng)RAMS的整體性要求，系統(tǒng)應(yīng)達(dá)到Major的級(jí)別。在采用全基站方式達(dá)到Minor級(jí)別的基礎(chǔ)上，通過信號(hào)重疊覆蓋以及系統(tǒng)建設(shè)時(shí)優(yōu)化場(chǎng)強(qiáng)覆蓋等手段，使系統(tǒng)達(dá)到Major的級(jí)別。

3.2.2 無人駕駛的運(yùn)營需求

為滿足全自動(dòng)無人駕駛的運(yùn)營需求，專用無線通信系統(tǒng)必須在乘客信息系統(tǒng)（PIS）、電視監(jiān)控系統(tǒng)（CCTV）、緊急對(duì)講設(shè)備（IPH）等方面滿足全自動(dòng)無人駕駛中行調(diào)作為核心系統(tǒng)操作者的使用要求。

（1）緊急對(duì)講設(shè)備（IPH）的使用需求

車載臺(tái)通過列車控制系統(tǒng)（TMS）與列車的IPH系統(tǒng)連接（雙向數(shù)據(jù)+語音），實(shí)現(xiàn)調(diào)度臺(tái)通過車載臺(tái)與列車IPH系統(tǒng)數(shù)據(jù)和語音通信。旅客在按下車廂內(nèi)的IPH按鈕后，IPH系統(tǒng)會(huì)將此請(qǐng)求通過車載臺(tái)以短數(shù)據(jù)的方式發(fā)送給乘客調(diào)度，調(diào)度臺(tái)上的IPH窗口中會(huì)將來自各列車以及列車內(nèi)各車廂的IPH請(qǐng)求在窗口中按順序顯示出來；調(diào)度員根據(jù)其判斷選擇其中一個(gè)進(jìn)行確認(rèn)，此時(shí)調(diào)度臺(tái)將確認(rèn)數(shù)據(jù)通過指定列車的車載臺(tái)發(fā)送給IPH系統(tǒng)，IPH系統(tǒng)打開所確認(rèn)車廂的IPH通道，并通知車載臺(tái)；此時(shí)，車載臺(tái)建立起與調(diào)度臺(tái)的雙工單呼，調(diào)度臺(tái)就可以通過車載臺(tái)與IPH系統(tǒng)的音頻連接與列車上的乘客進(jìn)行IPH通話。

（2）監(jiān)控電視的控制

車載臺(tái)通過車載綜合監(jiān)控系統(tǒng)（TISCS）與車載的CCTV系統(tǒng)連接（雙向數(shù)據(jù)），實(shí)現(xiàn)調(diào)度臺(tái)可通過車載臺(tái)實(shí)現(xiàn)對(duì)列車CCTV系統(tǒng)的選擇操作和控制。車載臺(tái)提供了CCTV系統(tǒng)的控制數(shù)據(jù)通道。當(dāng)調(diào)度員需要察看某列車車廂內(nèi)的情況時(shí)，可通過調(diào)度臺(tái)上的CCTV控制窗口向指定列車以及車廂發(fā)送CCTV控制指令，此指令由調(diào)度臺(tái)先發(fā)送給列車車載臺(tái)，然后由車載臺(tái)轉(zhuǎn)發(fā)給TISCS。

（3）列車預(yù)錄播放

車載臺(tái)通過TMS與列車預(yù)錄廣播播放系統(tǒng)連接（單向數(shù)據(jù)），實(shí)現(xiàn)調(diào)度臺(tái)通過車載臺(tái)控制列車預(yù)錄廣播信息的播放。列車預(yù)錄廣播播放功能通過短數(shù)據(jù)傳輸業(yè)務(wù)來實(shí)現(xiàn)。當(dāng)通過調(diào)度臺(tái)界面設(shè)定預(yù)錄廣播播放的重復(fù)時(shí)間間隔時(shí)，調(diào)度臺(tái)會(huì)以TMS的數(shù)據(jù)通信協(xié)議，通過車載臺(tái)通知TMS，由TMS循環(huán)播放預(yù)錄信息。同時(shí)調(diào)度臺(tái)CAD應(yīng)增加預(yù)錄廣播信息播放選擇界面和相關(guān)操作管理。

（4）旅客信息系統(tǒng)

車載臺(tái)通過TISCS與列車的PIS系統(tǒng)連接（單向數(shù)據(jù)），實(shí)現(xiàn)調(diào)度臺(tái)通過車載臺(tái)實(shí)現(xiàn)對(duì)列車PIS系統(tǒng)的文字信息傳送。車載臺(tái)提供PIS系統(tǒng)的文字信息傳送通道。當(dāng)需要向列車發(fā)送PIS信息時(shí)，調(diào)度員可以在界面上直接輸入PIS現(xiàn)實(shí)的信息，或者由調(diào)度員控制列車預(yù)存PIS信息的顯示，選擇預(yù)存的信息及重復(fù)播放間隔，通過車載臺(tái)轉(zhuǎn)發(fā)給TISCS，重復(fù)播放由TISCS實(shí)現(xiàn)。

3.3 傳輸系統(tǒng)

上海市軌道交通傳輸系統(tǒng)多采用Ethernet over SDH的傳輸制式，10號(hào)線傳輸系統(tǒng)采用了MSTP內(nèi)嵌RPR的技術(shù)，對(duì)于Ethernet over SDH的方式，其以太網(wǎng)業(yè)務(wù)在SDH層面只能采用復(fù)用段保護(hù)，倒換時(shí)間≤50ms；但在節(jié)點(diǎn)失效的情況下，共線以太網(wǎng)業(yè)務(wù)無法得到SDH物理層的環(huán)網(wǎng)保護(hù)，必須利用生成樹（STP）提供鏈路層的保護(hù)倒換，倒換時(shí)間≤50s。而內(nèi)嵌RPR方式，其以太網(wǎng)業(yè)務(wù)可以采用SDH層面的保護(hù)，也可以不需要物理層提供保護(hù)倒換，采用RPR協(xié)議實(shí)現(xiàn)鏈路層保護(hù)，倒換時(shí)間≤50ms（含節(jié)點(diǎn)失效情況）。在節(jié)點(diǎn)失效情況下，內(nèi)嵌RPR的環(huán)網(wǎng)倒換時(shí)間明顯低于Ethernet over SDH，提高了網(wǎng)絡(luò)的可靠性。

另外，內(nèi)嵌RPR技術(shù)對(duì)以太環(huán)網(wǎng)業(yè)務(wù)采用源節(jié)點(diǎn)剝離的方法，保證以太網(wǎng)成環(huán)的情況下，報(bào)文在整個(gè)環(huán)網(wǎng)上只會(huì)傳播一次，當(dāng)報(bào)文傳到最初發(fā)送點(diǎn)時(shí)把該報(bào)文丟棄，防止了廣播風(fēng)暴的發(fā)生。內(nèi)嵌RPR采用源節(jié)點(diǎn)剝離的方法，不需要啟動(dòng)生成樹協(xié)議就可以抑制了傳輸層面的廣播風(fēng)暴。這樣和傳輸設(shè)備對(duì)接的交換機(jī)就可以啟動(dòng)生成樹協(xié)議抑制交換機(jī)層面的廣播風(fēng)暴，傳輸設(shè)備不會(huì)對(duì)生成樹報(bào)文產(chǎn)生影響。RPR單板既實(shí)現(xiàn)了對(duì)以太網(wǎng)業(yè)務(wù)的保護(hù)，也不會(huì)影響交換機(jī)層面的生成樹協(xié)議的使用，更優(yōu)的滿足了地鐵項(xiàng)目中以太環(huán)網(wǎng)業(yè)務(wù)需求。

3.4 綜合UPS電源系統(tǒng)

10號(hào)線電源系統(tǒng)采用弱電整合UPS系統(tǒng)，為通信、綜合監(jiān)控、自動(dòng)售檢票、信號(hào)等弱電系統(tǒng)提供了不間斷電源。弱電綜合UPS電源系統(tǒng)采用集中配置的整合方案，與各系統(tǒng)自行設(shè)置單獨(dú)的UPS電源系統(tǒng)相比，整合方案減少了UPS電源設(shè)備和蓄電池的數(shù)量，進(jìn)而節(jié)省了設(shè)備用房面積，并且有利于對(duì)UPS電源實(shí)行統(tǒng)一的安全管理、設(shè)備操作和維護(hù)管理，也達(dá)到了節(jié)能降耗、減排環(huán)保和資源共享的目標(biāo)。

3.5 公務(wù)電話系統(tǒng)

公務(wù)電話系統(tǒng)采用在既有8號(hào)線交換機(jī)上擴(kuò)容的方案，考慮到8號(hào)線和10號(hào)線整個(gè)公務(wù)通信系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性，本工程在10號(hào)線主用控制中心的遠(yuǎn)端模塊里面配置了自存活模塊，當(dāng)8號(hào)線交換機(jī)故障情況下，停車場(chǎng)遠(yuǎn)端模塊可接管整個(gè)10號(hào)線的公務(wù)通信業(yè)務(wù)。

3.6 專用電話系統(tǒng)

由于10號(hào)線設(shè)置了主用控制中心和備用控制中心，專用電話系統(tǒng)采用主備交換機(jī)方案，在主、備控制中心各設(shè)置1臺(tái)專用交換機(jī)，實(shí)現(xiàn)全線業(yè)務(wù)的互備，從而大大提高了系統(tǒng)的安全等級(jí)和可靠性。

4、主要設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)

4.1全自動(dòng)無人駕駛系統(tǒng)示范性和借鑒性

上海軌道交通10號(hào)線的全自動(dòng)無人駕駛系統(tǒng)具有如下優(yōu)越性：適應(yīng)軌道交通發(fā)展趨勢(shì)，提高網(wǎng)絡(luò)技術(shù)先進(jìn)性；提高系統(tǒng)高密度運(yùn)營的安全性；提高軌道交通運(yùn)營服務(wù)水平、管理水平，降低運(yùn)營成本。

無人駕駛運(yùn)輸系統(tǒng)的應(yīng)用雖越來越廣泛，但我國對(duì)這種全自動(dòng)無人駕駛運(yùn)輸系統(tǒng)的相關(guān)科技研究較少。全自動(dòng)無人駕駛運(yùn)輸系統(tǒng)對(duì)列車、信號(hào)、通信及監(jiān)控系統(tǒng)功能配置有更高的要求，這種系統(tǒng)的應(yīng)用必須對(duì)關(guān)鍵的技術(shù)進(jìn)行攻關(guān)研究。上海軌道交通10號(hào)線工程對(duì)上述關(guān)鍵技術(shù)的攻關(guān)研究填補(bǔ)這方面的相應(yīng)空白，對(duì)國內(nèi)其他軌道交通線全自動(dòng)無人駕駛系統(tǒng)的建設(shè)起到了很好的示范和借鑒作用。

4.2 RAMS管理的參考性和實(shí)施性

10號(hào)線對(duì)項(xiàng)目實(shí)施了嚴(yán)格的RAMS分析和管理，提升了整個(gè)線路的安全性和可靠性。RAMS的總體要求在項(xiàng)目開始之初就識(shí)別所有可能的風(fēng)險(xiǎn)；制定安全計(jì)劃對(duì)所識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，提出項(xiàng)目各階段應(yīng)采用的手段方法使風(fēng)險(xiǎn)率降到允許范圍內(nèi)；按照安全計(jì)劃的規(guī)定制定有關(guān)設(shè)計(jì)、設(shè)備安裝和使用方面的規(guī)章制等。RAMS管理對(duì)提升軌道交通的系統(tǒng)安全管理、接口管理和控制等方面起到了積極示范的作用，具有很高的參考價(jià)值。

10號(hào)線項(xiàng)目的RAMS管理雖然取得了一定的經(jīng)驗(yàn)，但在整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程中仍然存在一定的困難和不適應(yīng)。我國軌道交通建設(shè)正處于高峰期，而軌道交通項(xiàng)目的RAMS管理還處于起步階段，如何將RAMS管理納入軌道交通行業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)體系，通過實(shí)施RAMS管理，更好的保證軌道交通系統(tǒng)安全高效的運(yùn)營，是需要我們思考的一個(gè)問題。