宅基地轉(zhuǎn)讓精選(九篇)
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第1篇：宅基地轉(zhuǎn)讓范文
乙方： 身份證：
甲、乙雙方本著責(zé)任分清、自愿有償?shù)脑瓌t，經(jīng)雙方充分的協(xié)商，現(xiàn)就甲方向乙方有償轉(zhuǎn)讓 之宅基地的土地使用權(quán)(長期使用)及上蓋有一層的房產(chǎn)所有權(quán)事宜達(dá)成如下協(xié)議，由雙方共同遵守。
甲方同意將位于 面積 平方米的土地使用權(quán)及上蓋有一層房產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓給乙方。
該宅基地四鄰至：東鄰：________、西鄰：__________、南鄰：_________ 、北鄰：_________ 。
雙方責(zé)任:甲方保證該宅基地的使用權(quán)權(quán)屬甲方使用，在轉(zhuǎn)讓使用前甲方保證沒有將該宅基地使用權(quán)進行抵押，也不存在其他糾紛和債權(quán)、債務(wù)糾紛，如上述宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交接后因甲方發(fā)生在轉(zhuǎn)讓前存在的債權(quán)、債務(wù)糾紛，甲方承擔(dān)全部責(zé)任，按甲方違約處理。
如國家政策允許過戶，甲方無償協(xié)助乙方辦理過戶手續(xù)，有關(guān)過戶甲、乙雙方要付費用由乙方負(fù)責(zé)。
乙方責(zé)任：在使用期限內(nèi)，如遇國家或者有關(guān)政策部門依法對該地征收時所賠償?shù)娜抠Y金歸乙方所得，相關(guān)費用均也有乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)。
轉(zhuǎn)讓價格為人民幣12萬元(大寫：壹拾貳萬元整)。
本協(xié)議生效后，甲方以及其繼承人不得向乙方主張享有該地的使用權(quán)及地上建筑物的所有使用權(quán)，單方違約金為120萬元整。
未盡事宜，由雙方協(xié)商解除，所簽訂的補充和修改與本協(xié)議不可分割，具有同等的法律效力。
本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字之日起生效。
甲 方： 身份證： 簽訂日期：
第2篇：宅基地轉(zhuǎn)讓范文
[關(guān)鍵詞]宅基地使用權(quán)；城中村；轉(zhuǎn)讓
[中圖分類號]C913
[文獻標(biāo)識碼]A
[文章編號]1671-5918（2015）10-0085-02
doi：10.3969/j.issn.1671-5918.2015.10-040
[本刊網(wǎng)址]http：//
一、城中村簡述
國家經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化進程不斷加速，城鎮(zhèn)化率不斷提高。城市人口的快速增長使得城市建設(shè)用地尤為緊張。城市供地不足已經(jīng)成為了制約城市發(fā)展的重要因素。學(xué)界對于城中村這一概念沒有明確統(tǒng)一的定論，相關(guān)農(nóng)村土地法律政策限制規(guī)定，造就了城中村這一特定歷史時期的產(chǎn)物，是二元制結(jié)構(gòu)下經(jīng)濟發(fā)展不平衡下的產(chǎn)物，是被城市巨大明亮光輝所遮蔽的“暗殤”。我國二元制框架下的城中村不論任何方面都與繁華的都市相提并論，其住房規(guī)劃，生活環(huán)境、人口素質(zhì)，治安狀況都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于城市發(fā)展水平。他們不再依靠土地生產(chǎn)活動滿足生存生活必需，總體來說已經(jīng)不再算是中國傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村了。城中村是我國社會經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期的特有現(xiàn)象，他們的大部分土地被都被征收，唯有宅基地和不多的集體土地供他們使用，此時對外進行房屋出現(xiàn)成為了他們提高收益的重要手段。城中村實行農(nóng)村管理體制，村內(nèi)的各項管理制度等都區(qū)別于現(xiàn)代化的城市管理。管理缺失，農(nóng)民生活的隨意性，使得村內(nèi)房物布局凌亂，沒有秩序可言。在城鄉(xiāng)二元的土地管理制度下，同樣是用益物權(quán)，而宅基地使用權(quán)卻不能像建設(shè)用地使用權(quán)那樣自由流轉(zhuǎn)，其權(quán)能被法律限制，導(dǎo)致城中村的形生，如果允許城中村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，那么在保障村民利益的同時，又大大減少城中村改造的經(jīng)濟成本。
我國的《物權(quán)法》152條明確規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”，但除了該項規(guī)定之外，就不在有其他任何法律給出明確定義，規(guī)定該法律關(guān)系所包含的全部構(gòu)成要件，但值得高興的是宅基地使用權(quán)第一次明確了其用益物權(quán)屬性，成為了我國土地物權(quán)的重要支撐。而對于定義的明晰，學(xué)者紛紛表達(dá)了自己的觀點：江平先生表示：宅基地使用權(quán)是指民事主體以宅基地為目的而對土地的使用權(quán)。王利明教授在其專著寫道：宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員依法享有的在農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)住宅的權(quán)利。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員（村民）依法享有在集體所有的土地上下建造房屋并保有房屋及附屬設(shè)施的用益物權(quán)。
綜上所述可知，我國宅基地使用權(quán)包含以下幾個方面的含義：首先，毋庸置疑宅基地使用權(quán)必然物權(quán)權(quán)利；其次宅基地所有權(quán)歸集體所有；再者權(quán)利的行使要求特定身份方可實現(xiàn)，其主體應(yīng)當(dāng)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員；最后權(quán)利行使的主要方式是通過占有、使用建設(shè)房屋及附屬設(shè)施的形式獲取收益。
二、城中村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓存在的問題
隨著社會主義市場經(jīng)濟的高度發(fā)展以及城市化水平的不斷提高、，越來越多的農(nóng)民出于提高收入水平開始向城市集中，城市面積不斷擴大，不斷向周邊郊區(qū)，村落擴張，造就了城中村的誕生。城中村與傳統(tǒng)的農(nóng)村既相似又存在明顯區(qū)別，村里還是按照農(nóng)村的各項制度進行管理，依然是城鄉(xiāng)二元管理結(jié)構(gòu)體系中“鄉(xiāng)”這元單位，，不同的是城中村周圍不再是漫無邊際的良田，不再是一望無際的大地，代之的是高樓林立的現(xiàn)代都市風(fēng)貌。城市房產(chǎn)地市場的火爆局面，房價的節(jié)節(jié)攀上，都迫使人們將目光聚焦于使“城中村”的土地。對宅基地使用權(quán)的諸多限制，法律制度的不完善、效力參差不齊，都使得“城中村”的土地使用一直處于弱勢地位。宅基地使用權(quán)的限制基于農(nóng)民基本生存權(quán)利考量，可隨著社會現(xiàn)實的發(fā)展，忽略了市場經(jīng)濟的作用，忽視了價值規(guī)律。宅基地使用權(quán)人不可能放任這么大的價值從自己手中溜走，盡管法律做出了諸多宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)限制，可現(xiàn)實中卻依然出現(xiàn)了許多問題。下面以河南省鄭州市管城區(qū)十里鋪村為例，具體分析在高速發(fā)展的城市中宅基地使用權(quán)所產(chǎn)生的問題。
十里鋪村地處河南省省會鄭州市南部，二七區(qū)與管城回族區(qū)交界處，隸屬管城回族區(qū)。2006年11月鄭州市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于下達(dá)2006年第二批城中村改造計劃的通知》將十里鋪村列入鄭州市2006年第二批城中村改造計劃。2013年10月鄭州市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于印發(fā)新型城鎮(zhèn)化四項重點工作實施方案的通知》（鄭城鄉(xiāng)組[2013] 23號）將十里鋪村城中村改造項目列為鄭州市重點區(qū)域拆遷改造項目。鄭州管城回族區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計局于2014年2月對十里鋪城中村改造安置房建設(shè)項目予以立項（管發(fā)展統(tǒng)計[2014]6號）。在這次城中村改造的過程發(fā)現(xiàn)宅基地使用權(quán)存在的許多問題。
（一）隱形市場的出現(xiàn)且規(guī)模龐大
土地資源有限，屬于稀缺資源，結(jié)合我國人多地少的實際現(xiàn)狀，土地資源更加珍貴，我國一直以來都實行嚴(yán)格的土地保護政策，耕地，宅基地都是國家的寶貴資源，我國一直對農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)嚴(yán)加禁止，農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為農(nóng)村土地使用的重要權(quán)，其流轉(zhuǎn)也同樣嚴(yán)格限制。法律條出了明確的限制性規(guī)定，卻依然無法阻擋不了民間宅基地使用流轉(zhuǎn)的趨勢。經(jīng)查閱鄭州市國土資源局相關(guān)檔案資料，十里鋪全村土地共有建設(shè)用地22宗，總面積2975.924畝，期間部分地塊因為宇通項目、市政道路、經(jīng)適房建設(shè)等項目實施，現(xiàn)有土地20宗，總面積2602. 17畝。通過筆者調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)十里鋪村截止到2011年三月，全村進行農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓652.73畝，其中向受讓方為本村村民轉(zhuǎn)讓217.53畝，占總轉(zhuǎn)讓面積的33%，向受讓方為非本村村民轉(zhuǎn)讓435.2畝，占總轉(zhuǎn)讓面積的33%，而這些轉(zhuǎn)讓行為85%以上都是私下交易，未辦理任何手續(xù)。也就是說總面積2602.17畝的宅基地已經(jīng)事實上轉(zhuǎn)讓出去了652.73畝，轉(zhuǎn)讓比例已達(dá)到了25%。
（二）亂占亂建房屋現(xiàn)象嚴(yán)重
城中村土地管理缺乏統(tǒng)一有效的管理，村民自發(fā)建房，很少甚至不辦理相關(guān)的審批手續(xù)。由于村內(nèi)始終實行的是村民自治管理，村委會村干部出于本村民眾利益考慮，對于村中亂占多占亂建行為的根本無人管理。筆者曾在村西邊臨近主干道區(qū)域見過一幢帶有封閉式電梯的5層小樓，而該地塊實際上是村民郭某的宅基地，郭某通過將兩個兒子以及本人的9分土地（近599.4平方米）的宅基地合在一處，進行改建擴建成了一個小型的賓館，且沒有辦理相關(guān)手續(xù)。
三、城中村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的完善
（一）建立城中村宅基地使用權(quán)的有限使用期制度及回收制度
目前，我國的宅基地使用權(quán)是無償取得且沒有使用期限，合法取得的宅基地使用權(quán)無特別理由下，特別法律規(guī)定下，農(nóng)民宅基地宅基地使用權(quán)沒有時間上的限制的。這種無償不附加期限的規(guī)定是農(nóng)村群眾的一項福利性的體現(xiàn)，保障農(nóng)民居有其屋。“物的價值在于利用，而不在于所有，法律保護物的所有者權(quán)利自由，是希望物能被充分利用，發(fā)揮物的經(jīng)濟價值，從而實現(xiàn)社會公共利益[]?！蔽镆M其用，建立城中村宅基地使用權(quán)的使用期限制度正是其用益物權(quán)在法律制度層面的反應(yīng)是符合公原則的，能夠使得我國現(xiàn)階段土地使用發(fā)揮最大功用。而社會發(fā)展的今天，農(nóng)村宅基地的財產(chǎn)屬性要比其社會保障屬性更顯突出。城中村宅基地使用權(quán)是作為用益物權(quán)應(yīng)當(dāng)與城市建設(shè)用地使用權(quán)一樣規(guī)定使用年限，都可以定為70年，當(dāng)然也可以期滿續(xù)期。同時建立宅基地使用權(quán)回收制度，在（1）期滿后沒有續(xù)期；（2）權(quán)利人死亡且無繼承人時；（3）行政征收時宅基地時；（4）權(quán)利人自由出讓時，上述幾種情況可以收回宅基地使用權(quán)。兩種制度配套進行，合力保障城中村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的有效運行。
（二）完善健全的城中村宅基地使用權(quán)的登記制度
保證城中村宅基地使用權(quán)有序流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)就是權(quán)利歸屬明晰，不存在爭議。所以完善的登記制度是其順利實現(xiàn)的制度保障。我國現(xiàn)存的農(nóng)村不動產(chǎn)登記制度是一項對抗要件，并非土地物權(quán)變更的生效要件，此時為了保障宅基地使用權(quán)權(quán)流轉(zhuǎn)的有序進行。應(yīng)該強化完善現(xiàn)有的城中村登記使用權(quán)制度更好適應(yīng)社會發(fā)展的要求。城中村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是我國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展所必須要解決的重大問題，在流轉(zhuǎn)過程中也必然會伴隨著種種風(fēng)險，國家要在強調(diào)自愿的基礎(chǔ)上要進行適當(dāng)干預(yù)，才能更好規(guī)避風(fēng)險，切實保障農(nóng)民利益，在社會經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期實現(xiàn)平穩(wěn)過渡，維護社會的穩(wěn)定與和諧。也要求我必須建立健全相關(guān)法律規(guī)定，尤其是完善《物權(quán)法》中關(guān)于宅基地使用權(quán)的規(guī)定，從法律層面上賦予城中村宅基地流轉(zhuǎn)合法性和給予其制度性保障。同時也應(yīng)當(dāng)做好配套制度的建立建設(shè)工作，使得其流轉(zhuǎn)更加順暢有序，有利于農(nóng)民、集體組織和國家的利益在平衡中統(tǒng)一發(fā)展。
結(jié)語
我們現(xiàn)處于社會轉(zhuǎn)型期，社會方方面面的變化使得農(nóng)民對于土地的依賴程度降低，土地不再只是農(nóng)民安身立命的根本，對于城中村農(nóng)民而言，土地已經(jīng)變得只是一種過去生活的回憶，而不是生存的依賴，他們更多是依賴土地之外的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)來獲得收入，獲取生存資源。幾十年的快速發(fā)展，使得我們現(xiàn)在的農(nóng)村的經(jīng)濟社會狀況與改革開放之前農(nóng)村宅基地使用權(quán)初始階段的局面大不相同，農(nóng)民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地和住房后進入城市，并不必然對農(nóng)民的基本生存的造成威脅。當(dāng)然這并不是說宅基地流轉(zhuǎn)后，對任何農(nóng)民生存生活都沒有影響，當(dāng)然存在一小部門失地農(nóng)民存在居無定所的可能性。然而，允許宅基地進行流轉(zhuǎn)是涉及多數(shù)人的生存利益與少數(shù)人的生存利益衡量時所作出的必然選擇，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)使得農(nóng)民的土地財產(chǎn)財富增加，客觀上實現(xiàn)耕地保護目標(biāo)的實現(xiàn)，也有利于農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，所以這是一個很容易做出的價值判斷量和價值判斷問題。也只有最大多數(shù)人的幸福實現(xiàn)，才能算得上是真正的公平與正義。
參考文獻：
[1]江平.中國土地立法研究[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，1999：281。
第3篇：宅基地轉(zhuǎn)讓范文
買賣農(nóng)村宅基地合同范本2022
出賣方（以下簡稱甲方）：
買受方（以下簡稱乙方）：
甲、乙雙方遵循平等、自愿和誠實信用原則，經(jīng)雙方商議，就房屋宅基地買賣事項，訂立如下協(xié)議：
一、甲方自愿將xx縣xx鎮(zhèn)xx路因政府征地安置所得的一宗宅基地有償出售給乙方，該地位于 ，前為 ，后為 左臨右臨乙方對甲方所出售的宅基地做了充分了解，并愿意購買該宗宅基地（面積總共為 平方米）。
二、甲、乙雙方共同議定上述基地買賣成交價格為時價人民幣 元整 （￥： 元）。
三、付款方式與期限
經(jīng)甲、乙雙方共同約定，此宗宅基地買賣成交價款由乙方一次性付清給甲方。具體交付時間與數(shù)額為：
1.20xx年 月 日付定金 元整（￥ 元）。
2.20xx年 月 日（農(nóng)歷 ）乙方一次性付訖購地基余款 元整（￥ 元），定金折抵預(yù)付款。
甲方收到乙方購地基款必須當(dāng)場出具收款憑證，并承諾無條件協(xié)助乙方辦好相關(guān)移交手續(xù)。自此該宅基地權(quán)屬永歸乙方所有，擇吉日喬建新居，甲方不得以任何理由反悔。
四、違約責(zé)任
甲、乙雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上達(dá)成協(xié)議必須共守信諾，一經(jīng)簽字不得反悔。如甲乙任何一方違約，按中華人民共和國合同法相關(guān)規(guī)定予以解決。
五、簽訂協(xié)議后，甲方應(yīng)將有關(guān)該宗地基手續(xù)的原件或復(fù)印件經(jīng)甲方簽字后給乙方所有、保留。
六、甲方同意乙方將該宗地基出售給第三方使用，同時甲方承諾無條件協(xié)助乙方辦理相同、相關(guān)手續(xù)。
七、本協(xié)議未盡事宜，甲方雙方可另行議定其補充協(xié)議書，甲、乙雙方簽字后與本協(xié)議具有同等法律效力。
八、本協(xié)議一式叁份，雙方各執(zhí)一份，見證人一份，一經(jīng)簽字，立即生效。
甲方（賣方）簽字： 乙方（買方）簽字：
身份證號碼： 身份證號碼：
現(xiàn)家庭宅址： 現(xiàn)家庭宅址：
聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
見證人簽字：
年 月 日 年 月 日
買賣農(nóng)村宅基地合同范本2022
轉(zhuǎn)讓方： （簡稱甲方）
受讓方： （簡稱乙方）
甲方自愿將宅基地一幅永久性有償轉(zhuǎn)讓給乙方作修建住宅之用地，經(jīng)雙方自愿、平等、友好的協(xié)商，現(xiàn)達(dá)成協(xié)議如下：
一、宅基地坐落于號。四邊分明為界，面積 平方米。
二、甲方知曉國家宅基地轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，愿意按此合同約定賠償由此造成乙方的損失，并保障乙方的權(quán)益不受侵犯。包括使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。甲方不得干涉。
三、乙方不得改變此幅地塊的使用性質(zhì)，改擴建不得影響附近居民的權(quán)益。如采光等。由此產(chǎn)生的糾紛，乙方責(zé)任自負(fù)。
四、轉(zhuǎn)讓金額：雙方議定此幅宅基地現(xiàn)價為人民幣整。
五、付款方式：雙方在協(xié)議簽字之日，乙方一次性付給甲方人民幣元整。
六、產(chǎn)權(quán)歸屬：協(xié)議雙方簽字付款之日起，該幅宅基地所有權(quán)屬歸于乙方所有，乙方有權(quán)在此宅基地上修建、改建房屋，本族及異姓人等無權(quán)干涉、爭議。
在乙方修建房屋過程中，所需水、電由甲方負(fù)責(zé)辦理，所有費用由乙方承擔(dān)。道路有人干涉，甲方全部負(fù)責(zé)。 乙方在房屋建成后，甲方必須無條件配合乙方辦理，土地 使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證過戶等手續(xù)到乙方手中，所需費用由乙方承擔(dān)。
七、協(xié)調(diào)和處理：乙方在建房施工中，如若發(fā)生土地產(chǎn)權(quán)糾紛等出現(xiàn)，由甲方負(fù)責(zé)出面協(xié)調(diào)處理，如有協(xié)調(diào)處理不好，甲方應(yīng)負(fù)相關(guān)的責(zé)任。甲乙雙方如產(chǎn)生矛盾，應(yīng)協(xié)調(diào)解決，協(xié)調(diào)地點由乙方確定，如訴訟由乙方確定訴訟法院地址。
八、違約責(zé)任：
本協(xié)議從雙方簽字當(dāng)之日起任何一方不得反悔違約，如甲方違約必須在原轉(zhuǎn)讓金全額的基礎(chǔ)上加倍賠償乙方，即賠償 元整。
1年以后違約以每年15%遞增，轉(zhuǎn)讓合同簽訂日期為合同生效日期，不滿一年算一年，滿一年不滿二年算二年。以此類推。即：賠償金額=原金額*2*（1+15%）^n。n=轉(zhuǎn)讓年限-1。
舉例如下：成交金額確定為100萬元，第二年原房主反悔了，違約金=100萬元*2*（1+15%）^（2-1）=230萬元。如造成乙方損失（如基建費、裝修費、安裝費），甲方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償給乙方，如乙方違約，甲方在收取乙方的轉(zhuǎn)讓金全額不退回給乙方，作抵消乙方違約金。 甲方原有的房屋價值在甲乙雙方簽訂合同后價值歸零。
九、優(yōu)先購買權(quán)：
乙方轉(zhuǎn)讓房屋時應(yīng)提前30天通知甲方，可以電話通知或發(fā)告知函，甲方電話變更或通訊地址變更導(dǎo)致通知乙方通知不到甲方，責(zé)任在甲方。乙方無責(zé)。
在同樣價格同樣條件下甲方享有優(yōu)先購買權(quán)?？梢栽谝曳胶炗嗈D(zhuǎn)讓合同前，決定是否匹配合同。一旦乙方與第三方簽訂了合同，優(yōu)先購買權(quán)自動失效。
十、該宅基地如國家需要，需甲方配合提供相關(guān)手續(xù)，甲方不得推辭，賠償金由乙方所有。如遇到拆遷占地等事情，甲方只享有戶口所帶來的收益，其他一切收益都?xì)w乙方所有。
此協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份為據(jù)。
甲方： 乙方：
證明人：
年 日 月
買賣農(nóng)村宅基地合同范本2022
甲 方：
乙 方：
甲乙雙方就宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，經(jīng)自愿、平等、友好協(xié)商，達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議如下：
一、宅基地坐落、面積
甲方將坐落于____的宅基地轉(zhuǎn)讓給乙方，該宅基地登記面積共150.4平方米。具置東至 南至 西至 北至 。上述宅基地的使用權(quán)及附屬設(shè)施包括：甲方現(xiàn)有所在宅基地的一切建設(shè)設(shè)施及水電戶口等。終身歸乙方享有。
二、保證此宅基地手續(xù)真實，來源合法，權(quán)屬清楚，四至界限清楚。若發(fā)生與甲方有關(guān)的權(quán)屬或債務(wù)糾紛，概由甲方負(fù)責(zé)，因此給乙方造成的經(jīng)濟損失，甲方負(fù)責(zé)全部賠償。
三、轉(zhuǎn)讓金額
該宗地的轉(zhuǎn)讓價格為人民幣______元，大寫：______元整。
四、付款方式及期限
乙方向甲方預(yù)付人民幣貳萬元，剩余款在取得宅基地使用權(quán)證及相關(guān)手續(xù)后交付給乙方。
五、宅基地交付時間：_____年____月____日。
六、房產(chǎn)歸屬
1.在該宅基地上的房屋由乙方自行出資建造，房產(chǎn)歸乙方所有。
2.建房手續(xù)由甲方配合辦理，所涉費用由乙方承擔(dān)。
3.房屋建成后，在法律政策許可的前提下，甲方應(yīng)無條件配合乙方將土地證和房產(chǎn)證辦理到乙方名下，所涉的相關(guān)費用均由乙方承擔(dān)。
七、違約責(zé)任
本協(xié)議簽訂后，任何一方均不得反悔。
如甲方反悔應(yīng)當(dāng)向乙方全額退還宅基地轉(zhuǎn)讓款______萬元，并償付違約金_______萬元，如造成乙方損失的，還應(yīng)賠償乙方的損失（包括建房、裝修工程款和房地產(chǎn)增值部分）。
八、在法律政策許可的前提下，甲方應(yīng)無條件配合乙方將宅基地使用證和相關(guān)手續(xù)辦理到乙方名下，所涉的相關(guān)費用均由乙方承擔(dān)。甲方違反本協(xié)議導(dǎo)致宅基地不能過戶或無故進行交付，甲方應(yīng)支付給乙方違約金壹拾貳萬元。
九、本協(xié)議一式二份，雙方各執(zhí)一份。自甲、乙雙方簽字后生效，未盡事宜雙方協(xié)商解決。
甲 方： 乙 方：
第4篇：宅基地轉(zhuǎn)讓范文
被申請執(zhí)行人郭某是個體工商戶，在某縣城做生意，經(jīng)營期間由于資金短缺，多次找申請執(zhí)行人吳某借款累計達(dá)76000元。后法院判決郭某夫婦償還欠款76000元。執(zhí)行期間，被申請執(zhí)行人郭某夫婦離家出走，去向不明。經(jīng)查，被申請執(zhí)行人郭某夫婦農(nóng)村老家有兩間樓房及院落，并無其他可供執(zhí)行財產(chǎn)。申請執(zhí)行人要求法院拍賣該樓房產(chǎn)用于清償債務(wù)或直接用該房產(chǎn)抵償。
分歧
由于申請執(zhí)行標(biāo)的物系農(nóng)村私有房屋，對農(nóng)村私有房屋是否可以被拍賣或抵償，法院執(zhí)行人員形成兩種意見。一種意見認(rèn)為，農(nóng)村私有房屋不能被拍賣或抵償。因為農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓不單純是房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，同時還涉及房屋所占土地的宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。因為目前我國法律和相關(guān)政策對于宅基地進入市場進行交易采取了原則禁止的態(tài)度，向本集體經(jīng)濟組織成員以外的居民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地上的房屋的行為是無效的，因此農(nóng)村私有房屋不能被拍賣或抵償。
另一種意見認(rèn)為，對農(nóng)村私有房屋的流轉(zhuǎn)效力不能一概而論。農(nóng)村私有房屋宅基地使用權(quán)是用益物權(quán)，對農(nóng)村私有房屋應(yīng)允許有條件的轉(zhuǎn)讓以實現(xiàn)物的權(quán)能，本案中被申請執(zhí)行人除房屋外并無其他可供執(zhí)行財產(chǎn)，如對房屋不予執(zhí)行，將造成資源的閑置浪費，因此在為被執(zhí)行人保留一定的自住房外可以進行拍賣或抵償。
評析
筆者同意第二種意見，理由如下：
一、我國憲法并沒有禁止宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。1988年《憲法》第2條修正案將《憲法》第10條第4款修改為：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！痹诖耍]有考慮土地的不同類型以及土地的不同所有權(quán)主體，可見，“所有土地”的使用權(quán)都可以“依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。
二、我國目前的法律、法規(guī)及司法解釋對農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓效力問題并無明確規(guī)定。只有《物權(quán)法》、《土地管理法》、《擔(dān)保法》針對宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓作了規(guī)定，但這些規(guī)定并未涉及農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓問題。另外還有一些國家政策方面的規(guī)定，如2004年12月24日國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》強調(diào)：“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！钡珖鴦?wù)院文件不屬于法律或者行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定轉(zhuǎn)讓效力的法律依據(jù)。
第5篇：宅基地轉(zhuǎn)讓范文
關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)；限制；政府職能
中圖分類號：DF45 文獻標(biāo)識碼：A
市場經(jīng)濟的發(fā)展對土地使用權(quán)的可流轉(zhuǎn)性提出了要求，先是國有建設(shè)用地使用權(quán)走向市場化，接著農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)適應(yīng)土地規(guī)?；?、集約化經(jīng)營的需求自由流轉(zhuǎn)。但我國現(xiàn)行法律、規(guī)定對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)作了嚴(yán)格限制，使得政府干預(yù)、介入土地使用管控的公權(quán)力擴大，表現(xiàn)為政府職能的基本特點是剛性管控。三十年來土地制度的發(fā)展，中央政府注意到宅基地流轉(zhuǎn)的必要性，一些地方進行了宅基地?fù)Q房、地票交易等制度改革創(chuàng)新，相應(yīng)地政府對宅基地流轉(zhuǎn)中的剛性管控職能要隨之弱化，注重鼓勵和引導(dǎo)，通過自愿、有償方式推進農(nóng)村“公共利益”的 實現(xiàn)。
一、宅基地使用權(quán)的法規(guī)范限定
農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村農(nóng)民家庭依法批準(zhǔn)，用于建造住宅（包括住宅、附屬用房和庭院等）的集體所有的土地。宅基地使用權(quán)是指權(quán)利人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，并有權(quán)利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。宅基地使用權(quán)是一種財產(chǎn)權(quán)利，由于其具有生存利益的保障功能，現(xiàn)行立法對宅基地使用權(quán)作了嚴(yán)格限制。
第一，權(quán)利主體的身份限制。首先，取得資格的限制。1998年《土地管理法》之前，宅基地的取得資格并不僅限于集體經(jīng)濟組織的成員身份，城鎮(zhèn)居民也可以通過申請在集體所有的土地上建造個人住宅。如1983年《城鎮(zhèn)個人建造住宅管理辦法》第3條規(guī)定：“凡在城鎮(zhèn)有正式戶口、住房確有困難的居民或職工，都可以提出申請，由建造人所在單位或所在地居民委員會開具證明，向所在地房地產(chǎn)管理機關(guān)提出申請，經(jīng)審核同意后建造住宅”。1986年《土地管理法》規(guī)定，城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民申請建造住宅，需要占用集體所有的土地的，須經(jīng)縣級人民政府的審查批準(zhǔn)。1993年《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》規(guī)定，城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要占用集體所有的土地建造住宅的，須經(jīng)所在單位或者居民委員會同意后，由鄉(xiāng)級人民政府審核、縣級人民政府批準(zhǔn)。1998年《土地管理法》之后，城鎮(zhèn)居民不能再依據(jù)1986年《土地管理法》及之前的規(guī)定申請集體所有的土地建造住宅，而是限定農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。這樣，現(xiàn)行法律的措詞排除了城鎮(zhèn)居民申請集體經(jīng)濟組織宅基地的可能。2004年國土資源部下發(fā)《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》嚴(yán)格宅基地申請條件：根據(jù)“一戶一宅”的法律規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過省（區(qū)、市）規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。各地應(yīng)結(jié)合本地實際，制定統(tǒng)一的農(nóng)村宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)和宅基地申請條件，不符合申請條件的不得批準(zhǔn)宅基地。其次，權(quán)利主體變更的資格限制。根據(jù)1998年《土地管理法》第43條的規(guī)定，任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，即國有土地和國家征收的原屬于集體所有的土地。宅基地作為農(nóng)村集體所有的土地，如果要用于非農(nóng)建設(shè)，只能通過國家征收、辦理農(nóng)用地專用手續(xù)，成為國有土地后方可進行。集體經(jīng)濟組織成員的農(nóng)戶作為宅基地使用權(quán)人，不能將自己所占有的宅基地用于其他商業(yè)開發(fā)，也不能將自己占有的宅基地有償轉(zhuǎn)讓給非集體經(jīng)濟組織的其他主體，還不能自愿地將宅基地有償轉(zhuǎn)讓給國家，只能依據(jù)憲法的規(guī)定由國家根據(jù)公共利益的需要征收或征用獲得補償。這就是說，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主體限于國家，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶沒有自主處分的資格。
第6篇：宅基地轉(zhuǎn)讓范文
關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地；農(nóng)村宅基地使用權(quán)；流轉(zhuǎn)
以來，農(nóng)村宅基地經(jīng)歷了從農(nóng)民私人所有到集體所有的歷史性變化，作為具有生存和保障特征的制度，農(nóng)村宅基地與集體經(jīng)濟組織成員的利益緊密聯(lián)系在一起，其管理和完善對于保障我國土地資源的可持續(xù)發(fā)展、農(nóng)村土地制度改革及新農(nóng)村建設(shè)有重要意義。但隨著工業(yè)化和城市化的深入發(fā)展，土地的市場價值日趨凸顯，土地蘊涵的巨大經(jīng)濟利益催生了農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的大量潛在市場的形成以及農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓的事實，”農(nóng)家樂”日趨發(fā)展為農(nóng)村經(jīng)濟體系的組成部分，現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度的不完善造成了農(nóng)村宅基地利用效率很低，農(nóng)村宅基地需求緊張。
一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)概述
1.農(nóng)村宅基地使用權(quán)的概念
農(nóng)村宅基地制度作為我國一項特有的土地制度，是在我國集體土地所有制下發(fā)展出來的一種特有的物權(quán)形式。對于宅基地使用權(quán)的理解有兩種觀點，即廣義上的宅基地使用權(quán)包括城鎮(zhèn)居民的宅基地使用權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)，而狹義上的宅基地使用權(quán)僅指農(nóng)村宅基地使用權(quán)，二者的區(qū)分原因在于歷史原因，但隨著宅基地使用權(quán)制度的發(fā)展，現(xiàn)行宅基地使用權(quán)僅指農(nóng)村宅基地使用權(quán)，本文所述也僅限于農(nóng)村宅基地使用權(quán)。
農(nóng)村宅基地使用權(quán)的定義沒有在《物權(quán)法》中明確表述出來，《物權(quán)法》第152條規(guī)定：”宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施?！睋?jù)此，農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以界定為：農(nóng)村村民為建造住宅及其附屬設(shè)施，依法對集體所有的土地享有占用和使用的權(quán)利。1
2.農(nóng)村宅基地使用權(quán)的屬性分析
第一，保障性：農(nóng)村宅基地使用權(quán)是一種身份性的權(quán)利，與集體經(jīng)濟組織成員的權(quán)利緊密結(jié)合，農(nóng)村宅基地使用權(quán)正是基于成員的身份而取得，這種身份性是國家對農(nóng)民利益和農(nóng)村發(fā)展的保障性的考量；同時，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)歸屬于集體，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是設(shè)立于集體土地上的用益物權(quán)，本身就承載著集體成員生存與發(fā)展的責(zé)任，宅基地使用權(quán)在分配上實行”一戶一宅”原則，保證每個農(nóng)村家庭享有宅基地使用權(quán)，其取得方式的無償性和時間上的無期限性也體現(xiàn)了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的保障。
第二，物權(quán)性：對于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的性質(zhì)，在《物權(quán)法》出臺之前曾有過很大的爭議，有學(xué)者主張自物權(quán)說，認(rèn)為用益物權(quán)是建立在土地私有制之上的，而我國為土地公有制沒有成立用益物權(quán)的基礎(chǔ)。在土地集體所有的基礎(chǔ)上成立的宅基地使用權(quán)，對民事主體而言就相當(dāng)于自物權(quán)。2還有學(xué)者主張占有權(quán)說，認(rèn)為應(yīng)將中國物權(quán)制度構(gòu)建為”二元結(jié)構(gòu)”，也就是將物權(quán)分為所有權(quán)和占有權(quán)兩大類，所有權(quán)代表物的歸屬，而占有權(quán)則代表物的利用，那么以物的利用為表征的宅基地使用權(quán)就理應(yīng)歸為占有權(quán)。3《物權(quán)法》將農(nóng)村宅基地使用權(quán)明確定性為用益物權(quán)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)為利用集體所有的土地建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利，符合用益物權(quán)基本特征?？梢?，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是在市場經(jīng)濟的背景下構(gòu)建起來的，以實現(xiàn)宅基地的最大效益為目標(biāo)，給予宅基地使用權(quán)人足夠的意思自治去采取多種權(quán)利實現(xiàn)方式實現(xiàn)自己的合法權(quán)益。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是一項獨立的用益物權(quán)，權(quán)利人有權(quán)在權(quán)限范圍內(nèi)獨立的支配標(biāo)的物，進行使用和收益。
二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性和可能性分析
1.農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性
市場經(jīng)濟的發(fā)展使人們逐漸認(rèn)識到發(fā)揮物的利用效益的重要性，對物的認(rèn)識也逐漸從”歸屬”轉(zhuǎn)而追求”利用”，強調(diào)對物的價值性和流動性的追求，而物的流轉(zhuǎn)正是體現(xiàn)其價值的重要途徑。在市場經(jīng)濟中，土地流轉(zhuǎn)是提高土地價值和利用的重要途徑，土地作為重要的生產(chǎn)資料，更是農(nóng)民僅有的生產(chǎn)資料，對提高土地價值的追求無可厚非，宅基地的資產(chǎn)價值在市場經(jīng)濟發(fā)展中得到凸顯。
同時，隨著房地產(chǎn)熱潮的出現(xiàn)，對土地的需求大量增加，在利益的趨勢下一些農(nóng)民采取地下交易的方式，形成了巨大的隱形市場。另外一些農(nóng)民由于外出務(wù)工等原因，將大量農(nóng)宅閑置，造成集體土地資產(chǎn)和國家土地收益的流失。一面是農(nóng)村宅基地大量閑置、得不到利用；一面是城市發(fā)展對住房的需求增大、得不到滿足，由于缺乏合法的市場途徑，供需不能平衡，這都導(dǎo)致了對資源利用效率的低下，價值難以實現(xiàn)。
2.農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的可能性
一方面，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是一項獨立的用益物權(quán)，用益物權(quán)的獨立性意味著其可獨立的為占有、使用、收益以及權(quán)利的流轉(zhuǎn)，而農(nóng)村宅基地作為一項用益物權(quán)，在內(nèi)涵上應(yīng)當(dāng)包含這些權(quán)能，只是國家出于政策上的考慮而限制了某些權(quán)能的實現(xiàn)。這里要說明的一個問題是，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的保障是否構(gòu)成對其流轉(zhuǎn)的制約？筆者認(rèn)為二者并不沖突。農(nóng)村宅基地使用權(quán)無償取得是國家處于對農(nóng)民的保障和農(nóng)村的發(fā)展所作出的選擇，其身份性和保障性的屬性是國家對農(nóng)村發(fā)展的一個特權(quán)，在社會發(fā)展過程中，為農(nóng)村的穩(wěn)定和發(fā)展發(fā)揮過重要的作用。但隨著社會的進一步發(fā)展，這似乎成為了限制農(nóng)民行使權(quán)利的桎梏。但正如在陳小君教授的文章中指出的，我們長期以來習(xí)慣農(nóng)地立法中的”家長式立法”，立法者假定農(nóng)民會在無法正確理解自己利益的情況下非理性地使用土地，而替農(nóng)民作出符合其長遠(yuǎn)利益的抉擇，對農(nóng)民的財產(chǎn)作出種種限定，但隨著農(nóng)民權(quán)利意識的覺醒，一廂情愿的家長式立法不再符合農(nóng)村、農(nóng)民的現(xiàn)狀，已不再符合市場經(jīng)濟發(fā)展的要求。4
另一方面，我國相關(guān)立法并沒有明令禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?！段餀?quán)法》將宅基地使用權(quán)的具體規(guī)定適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?2條第4款規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。但這只是規(guī)定了后果，并沒有否定轉(zhuǎn)讓。而《物權(quán)法》第155條規(guī)定：已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。這條明確規(guī)定了宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形，只是強調(diào)要進行登記。至此，我們可以看出法律并沒有明確否定宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。但是，國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》將農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)范圍限定在了集體經(jīng)濟組織內(nèi)部，城市居民或集體經(jīng)濟組織以外的其他居民不能購買農(nóng)村的宅基地。宅基地可以在集體內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，但不得向非集體組織成員轉(zhuǎn)讓。
三、我國現(xiàn)行農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度存在的問題分析
1.農(nóng)村宅基地使用權(quán)不明晰
我國現(xiàn)行法律法規(guī)對于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的界定還存在一定的局限性?！段餀?quán)法》將農(nóng)村宅基地使用權(quán)規(guī)定在”用益物權(quán)”中，將其規(guī)定為：”宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及附屬設(shè)施。”我國現(xiàn)行法律是將農(nóng)村宅基地使用權(quán)界定為用益物權(quán)，而作為用益物權(quán)，其完整的權(quán)限應(yīng)當(dāng)包括占有權(quán)能、使用權(quán)能和收益權(quán)能，可見農(nóng)村宅基地使用權(quán)在立法上欠缺收益的權(quán)能，農(nóng)村宅基地使用權(quán)人僅有權(quán)行使占有及建筑住宅和附屬設(shè)施用以使用的權(quán)利。同時，根據(jù)法律規(guī)定，宅基地的所有權(quán)屬于集體，而宅基地使用權(quán)屬于農(nóng)民，這里就使得處分權(quán)處于尷尬的地位，既然農(nóng)村宅基地屬于集體所有，那處分權(quán)自然歸屬于集體，但實際操作中會出現(xiàn)房地分離的現(xiàn)象，比如在繼承農(nóng)村宅基地時，房屋作為私有財產(chǎn)理應(yīng)由繼承人繼承，但房屋所占的農(nóng)村宅基地使用權(quán)卻不能繼承，房屋作為不動產(chǎn)與其占地范圍內(nèi)的農(nóng)村宅基地使用權(quán)分離，這與我國”地隨房走、房隨地挪”的一般法理相悖。
2.成員資格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)模糊
根據(jù)《土地管理法》第62條的規(guī)定以及國土資源部印發(fā)的《國土資源部關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》中強調(diào)，”嚴(yán)格宅基地申請條件，堅決貫徹‘一戶一宅’的法律規(guī)定?！钡?，對于具體的宅基地使用權(quán)的申請條件，法律并沒有明確加以規(guī)定，只是由地方各級政府根據(jù)各地情況進行細(xì)化規(guī)定。主要有三個方面：（1）申請人必須具有特定身份；（2）申請人存在合理的住房需求；（3）不存在法律規(guī)定的禁止申請事由。具體來說，農(nóng)村宅基地使用權(quán)人是符合申請宅基地條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，不是宅基地所在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員的，不得申請取得或者繼受取得該集體經(jīng)濟組織的宅基地使用權(quán)。這里就存在對”成員”的判斷標(biāo)準(zhǔn)的問題。
對于”成員”的判斷，一般有三種標(biāo)準(zhǔn)：一是以戶籍作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，即戶籍在該地區(qū)就是該地區(qū)集體經(jīng)濟組織的成員；二是以土地承包作為標(biāo)準(zhǔn)，誰有該地區(qū)的土地承包權(quán)誰就是該集體經(jīng)濟組織的成員；三是以居住地即住宅為標(biāo)準(zhǔn)。以上三個標(biāo)準(zhǔn)在立法上并沒有確定，而其中反映出來的問題很多。隨著社會的發(fā)展、城鄉(xiāng)一體化進程加快，很多戶籍并不在該農(nóng)村的集體經(jīng)濟組織成員顯然不能依據(jù)戶籍作為標(biāo)準(zhǔn)而將他們拒之門外。同時，土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有對外性，一些人受轉(zhuǎn)讓而取得了土地承包經(jīng)營權(quán)，而土地利用不像別的工作，它需要日日耕作，那么這些人的住房問題怎么解決，土地承包是為保障集體經(jīng)濟組織成員的生存問題，而農(nóng)村宅基地是為了滿足集體成員的居住權(quán)，這兩者應(yīng)當(dāng)兼?zhèn)涠粦?yīng)顧此失彼。立法上對于成員資格的認(rèn)定沒有做出明確的規(guī)定，這導(dǎo)致判斷標(biāo)準(zhǔn)混亂，成員資格認(rèn)定缺乏根據(jù)。
3.農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的價值缺失
根據(jù)現(xiàn)行法律，農(nóng)民不能將宅基地轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織以外的人，即不對外流轉(zhuǎn)，但現(xiàn)實中卻存在尖銳的沖突。一方面，農(nóng)民將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員，由于其他成員可以無償申請宅基地使用權(quán)，在這種情況下，通常宅基地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)中的價值只包括自己所建造的住宅的價值，宅基地使用權(quán)的價值無法體現(xiàn)；另一方面，市場上對土地需求劇增，在房地產(chǎn)利益的驅(qū)使下大多農(nóng)民會采取地下交易的方式來流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)，由于不能以合法方式通過市場途徑進行交易，宅基地流轉(zhuǎn)大多隨意定價，其價值通常僅包括土地的價值也即農(nóng)村宅基地使用權(quán)的價值，而不包括農(nóng)民自己所建的簡陋的住宅的價值，這導(dǎo)致居民房屋所有權(quán)的價值缺失。不管哪種情況下，在宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)中價值缺失嚴(yán)重，農(nóng)民的利益無法全面得到實現(xiàn)。同時，由于不能將宅基地轉(zhuǎn)讓給集體組織外部人員，一部分宅基地使用權(quán)人由于外出務(wù)工等原因，只得將大量農(nóng)宅閑置，這使土地資源得不到有效配置和合理利用，造成集體土地資產(chǎn)和國家土地收益的流失。
四、完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度構(gòu)建
1.對農(nóng)村宅基地使用權(quán)進行清晰明確的界定
農(nóng)村宅基地使用權(quán)人對于宅基地使用權(quán)，只有占有使用的權(quán)利而沒有收益的權(quán)利，為使農(nóng)民可以獲得對宅基地完整的權(quán)利，應(yīng)從法律和制度上對宅基地的使用權(quán)制度進行清晰明確的界定，確定宅基地權(quán)屬范圍。宅基地流轉(zhuǎn)的本質(zhì)是土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移，權(quán)利明確是宅基地流轉(zhuǎn)的必要前提，首先要明確土地權(quán)利的歸屬，其次要嚴(yán)格界定土地權(quán)利的主體與客體、權(quán)利與限制、取得與喪失等。土地權(quán)利包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)，核心是處分權(quán)，如轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、繼承、贈與等權(quán)利。5同時，加強對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的登記，農(nóng)民取得宅基的使用權(quán)必須到有關(guān)部門進行登記。這樣有利于明確宅基地使用權(quán)的主體，明晰宅基地的權(quán)屬范圍，防范”一戶多宅”和農(nóng)民使用宅基地超過法定標(biāo)準(zhǔn)。另外，農(nóng)民依法改變宅基地使用權(quán)權(quán)屬關(guān)系，應(yīng)憑有關(guān)批準(zhǔn)文件及申請資料，及時辦理宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)，以保障宅基地使用權(quán)順利流轉(zhuǎn)。6
2.明確成員資格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
對于宅基地使用權(quán)基礎(chǔ)之成員權(quán)，其取得的標(biāo)準(zhǔn)法律應(yīng)予以明確，給出統(tǒng)一的判斷標(biāo)準(zhǔn)。明確區(qū)分各集體經(jīng)濟組織的界限和各自申請主體的范圍，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況進行不同的具體部署和安排。對于當(dāng)前集體經(jīng)濟組織成員的法律界限、對外來人員如何申請成為集體經(jīng)濟組織成員、集體經(jīng)濟組織成員有哪些權(quán)利與義務(wù)等等具體內(nèi)容，不應(yīng)該采取回避的態(tài)度而應(yīng)該明確的予以規(guī)定?；谝櫦凹w成員的生存和居住權(quán)兩方面，我覺得以土地承包作為判斷標(biāo)準(zhǔn)比較合適，賦予外來的土地承包經(jīng)營戶集體經(jīng)濟組織的成員權(quán)，可以保障其居住，以更好的維護其利益，有利于農(nóng)村的發(fā)展。同時，合理劃分保障對宅基地的管理權(quán)能，充分利用村集體資源、加強村集體對農(nóng)村宅基地的管理職能，健全農(nóng)村宅基地使用權(quán)管理體制，村以上各級政府應(yīng)對當(dāng)?shù)卣卣哌M行宏觀指導(dǎo)、對村集體的工作進行監(jiān)督。
3.有限制的擴大宅基地流轉(zhuǎn)范圍
現(xiàn)行農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)只限于本集體經(jīng)濟組織成員，這種規(guī)定帶來了一些弊端，農(nóng)民的切身利益受損，有限資源得不到有效配置和合理利用，造成農(nóng)村大量宅基地閑置；缺乏規(guī)劃和管理，易引發(fā)社會矛盾，這不符合我國市場經(jīng)濟的發(fā)展趨勢和農(nóng)村的發(fā)展，我國需要擴大宅基地的流轉(zhuǎn)范圍。以現(xiàn)行的宅基地產(chǎn)權(quán)制度為基礎(chǔ)，將有利于宅基地管理和對農(nóng)民利益的保護合理的條款予以保留。如：一戶一宅原則，宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，以及農(nóng)民在出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)等條款，從根本上杜絕宅基地的多占、亂占的可能性。7將相關(guān)政策中的絕對禁止宅基地對外流轉(zhuǎn)的規(guī)定改為對流轉(zhuǎn)范圍予以限制、允許流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)宅基地使用權(quán)隨農(nóng)宅的合法流轉(zhuǎn)。
對于擴大宅基地的流轉(zhuǎn)范圍，基于宅基地使用權(quán)在現(xiàn)在的農(nóng)村還是起到很大的社會保障作用，為維護農(nóng)民利益和農(nóng)村穩(wěn)定，要擴大宅基地流轉(zhuǎn)范圍但是要對其設(shè)限，以逐步擴大流轉(zhuǎn)范圍，維護農(nóng)民利益。在現(xiàn)在的社會制度下，非集體經(jīng)濟組織成員可以承包農(nóng)村的”四荒”土地，我認(rèn)為，擴大宅基地的流轉(zhuǎn)范圍應(yīng)該以集體土地流轉(zhuǎn)中村民外成員所獲土地為限，這樣，既可以滿足農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地實現(xiàn)其價值、避免閑置浪費，又可以使在農(nóng)村承包土地的集體經(jīng)濟組織以外的人員通過流轉(zhuǎn)制度獲得宅基地使用權(quán)，滿足其住房需求。同時，也考慮到現(xiàn)實農(nóng)村的實際情況，防止范圍過大導(dǎo)致宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)出現(xiàn)混亂而最終損害農(nóng)民利益和農(nóng)村經(jīng)濟的健康發(fā)展。
五、結(jié)語
對于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)有制度中存在的缺陷，我們應(yīng)以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以規(guī)劃管理為龍頭，以明晰宅基地使用權(quán)為基礎(chǔ)，以農(nóng)民為主體，以市場化為取向，完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度；在嚴(yán)格宅基地管理的同時，允許農(nóng)村宅基地有限制的在必要范圍內(nèi)依法、規(guī)范流轉(zhuǎn)，提高土地集約利益效率，保障農(nóng)民的宅基地使用權(quán)的價值充分實現(xiàn)，促進農(nóng)民增收和改善農(nóng)村生產(chǎn)生活水平，加快新農(nóng)村建設(shè)步伐，促進城鄉(xiāng)和諧發(fā)展。
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第7篇：宅基地轉(zhuǎn)讓范文
關(guān)鍵詞：糧食核心區(qū)；農(nóng)村宅基地；入市流轉(zhuǎn)
中圖分類號：F301.1 文獻標(biāo)識碼：A DOI 編碼：10.3969/j.issn.1006-6500.2017.05.017
Abstract： In the process of urbanization growing thirst for space， aimed at the status and existing problems of rural housing land grain production core， discussed under the premise that right is not clear， lack of the system of collective land market circulation policies and measures， to study and put forward： the current land management should adopt the mode of persuation rather than a strong wall， should be through the guidance of scientific， clear property rights， and strict management， reasonable distribution， supervision and other measures to advance carefully on the land market.
Key words： the core area of grain production； house-site in the countryside； in the market circulation
與城鎮(zhèn)國有土地相比，我國集體土地?zé)o論是在政策支持還是在利用方式中都受到了嚴(yán)格制約，后者的利用條件都要比前者苛刻得多。作為數(shù)量最大的建設(shè)用地，宅基地粗放利用與城市化進程對空間渴求之間的矛盾日趨白熱化。農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀卻是中國最為獨特、最為敏感，也是最難以決斷的一項制度[1-2]。我國農(nóng)村宅基地量多、面大、覆蓋范圍廣，變革宅基地制度理應(yīng)屬于土地制度改革的重要領(lǐng)域。當(dāng)前，在我國耕地保護更加規(guī)范嚴(yán)格前提下，宅基地順利入市無疑已成為當(dāng)前土地制度改革的一個關(guān)鍵點。作為糧食核心區(qū)的河南省，耕地保護更是任重道遠(yuǎn)，土地資源卻越來越緊缺，與此同時又要面對航空港綜合試驗區(qū)、“米”字形高鐵網(wǎng)及配套“一路一帶”戰(zhàn)略發(fā)展。因此，開展農(nóng)村宅基地入市研究，讓農(nóng)業(yè)大省“沉睡的資產(chǎn)”活起來，讓人口大省的農(nóng)民享有更多財產(chǎn)權(quán)利，是經(jīng)濟新常態(tài)下河南省集體建設(shè)用地利用方式和發(fā)展模式的重要研究內(nèi)容。
1 農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀及存在問題
1.1 農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀
1.1.1 新建住房無序擴張 目前，我國農(nóng)村新建宅基地在審核趨于嚴(yán)格，但用地區(qū)位卻比老宅基地要好得多，特別是農(nóng)民分戶后，多數(shù)都愿意重新選址建新房。據(jù)抽樣統(tǒng)計，當(dāng)前農(nóng)村中10%～30%的農(nóng)戶擁有一戶多宅。自2009―2013年，河南省人均宅基地面積下降了10～30 m2，宅基地數(shù)量卻增加了13.33萬hm2。
1.1.2 現(xiàn)狀住宅嚴(yán)重超標(biāo) 據(jù)《全國土地利用變更調(diào)查報告》，我國新增村莊建設(shè)用地總量呈逐年增長態(tài)勢，農(nóng)村人均住房面積也是逐年上升。長期以來由于對農(nóng)村建房缺乏科學(xué)有效管理及宅基地免費的使用制度，導(dǎo)致農(nóng)戶超占、亂占，農(nóng)戶人均住宅面積嚴(yán)重超標(biāo)。目前，全國農(nóng)村宅基地人均用地約260 m2，河南人均用地約308 m2，二者都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于人均用地標(biāo)準(zhǔn)[3]。
1.1.3 存量用地閑置浪費 宅基地中閑置和空心化問題突出。原因如下：農(nóng)民外出經(jīng)商、打工及家庭傳統(tǒng)的分家方式是宅基地荒廢的主要原因；其次，因村民搬進新住宅，舊宅依舊存在而形成閑置；第三，村民老房屋周圍有大量自留地，一旦房屋閑置就荒廢而無人問津。全國1 333萬hm2農(nóng)村宅基地中有10%～15%于閑置狀態(tài)，計133.3萬～200萬hm2；據(jù)統(tǒng)計，2013年河南省僅清理整頓的閑置地就可以再建21個鄭東新區(qū)。
1.1.4 農(nóng)村宅基地管理失控 盡管法律在宅基地管理上規(guī)定的非常嚴(yán)格，但事實上很難實施。首先，因村莊規(guī)劃滯后，新村建設(shè)與舊村改造脫節(jié)，政府缺乏對農(nóng)戶新房規(guī)劃，建新規(guī)模得不到控制，加上村民法制觀念淡薄，新村中土地亂占濫用，嚴(yán)重影響了村莊統(tǒng)一規(guī)劃[4]。二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層國土所因人手少，致使宅基地執(zhí)法巡查不到位，很難對本轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)民建房實施有效管控。三是我國土地用途管制是一種用地規(guī)模控制制度，屬于從上到下一種管控，其末端農(nóng)民蓋房用地一般很少考慮，從而迫使農(nóng)民新房用地要占用承包地，嚴(yán)重危及耕地保護。
1.1.5 宅基地流轉(zhuǎn)地區(qū)差異 不同經(jīng)濟條件地區(qū)，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)區(qū)域差異極其明顯。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)在城市郊區(qū)相對較多，在偏遠(yuǎn)區(qū)域流轉(zhuǎn)卻很少。在經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部，通過房屋買賣、出租、抵押等流轉(zhuǎn)的宅基地占10%～40%，其流轉(zhuǎn)活躍度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般區(qū)域。在同一流轉(zhuǎn)半徑范圍內(nèi)，農(nóng)村宅基地活躍程度伴隨著距中心城市的距離增加而逐漸降低。河南省宅基地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)較明顯“城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部和一般農(nóng)村”三個區(qū)域。
1.2 農(nóng)村宅基地制度中存在的問題
1.2.1 所有權(quán)主體不清 目前，我國《土地管理法》在一定程度上對農(nóng)村宅基地的所有、使用權(quán)進行了簡單約束，但從法律層面上并沒有說明村民集體應(yīng)該如何行使所有權(quán)，造成了在農(nóng)村宅基地使用和管理上出現(xiàn)縣、鄉(xiāng)、村、組四級主體權(quán)責(zé)不明、管理混亂，致使農(nóng)村宅基地確權(quán)登記困難并滯后，農(nóng)戶無法行使自己的權(quán)利。
1.2.2 用益物權(quán)不完整 物權(quán)法將宅基地使用權(quán)明確為用益物權(quán)。又說“宅基地使用權(quán)是一種帶有社會福利性質(zhì)的權(quán)利，是農(nóng)民的安身之本，是農(nóng)民基于集體成員身份而享有的福利保障”[5-6]。宅基地用益物權(quán)在法律上表達(dá)模糊、自相矛盾，存在先天不足。近幾年，各地推行村莊整理、集中居住、宅基地?fù)Q房等一系列活動基本都不考慮農(nóng)民宅基地的收益權(quán)。對于整理節(jié)余的建設(shè)用地出讓收益及增值收益，農(nóng)民及其集體都享用極少或很難分享。
1.2.3 財產(chǎn)權(quán)利無法實現(xiàn) 目前，我國法律法規(guī)明文禁止宅基地抵押，也不能將宅基地轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織以外的個人或組織，而建立在宅基地上的住宅卻允許作為貸款的抵押物，使得農(nóng)戶無法對自己的宅基地?fù)碛凶罱K的處置權(quán)和經(jīng)營開發(fā)權(quán)，不可避免地?fù)p害了農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)利。宅基地使用權(quán)是一種沒有市場價值的權(quán)利，農(nóng)民土地資產(chǎn)價值難以實現(xiàn)。但農(nóng)村宅基地私下交易無法避免，“隱形市場”和隨意定價的轉(zhuǎn)讓行為使原本屬于集體所有的宅基地轉(zhuǎn)讓收益大量流失。
1.2.4 宅基地制度設(shè)計效率低下 制度的設(shè)計不僅需要考慮公平性，更需要注重效率。我國農(nóng)村宅基地制度在很大程度上維護了農(nóng)村內(nèi)部集體成員間的基本公平，但由于其無償?shù)暮蜔o時間約束的使用期限，使其在產(chǎn)權(quán)制度的安排上因沒有時間節(jié)點而缺乏效率。隨著土地資源性理念強化，宅基地使用權(quán)制度的設(shè)計要求不僅要保障農(nóng)民住房需求，又要實現(xiàn)效率價值目標(biāo)，更要求土地產(chǎn)權(quán)從“以所有為中心”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙岳脼橹行摹盵7-8]。
1.2.5 宅基地私下流轉(zhuǎn)問題嚴(yán)重 據(jù)國土資源部有關(guān)統(tǒng)計，經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部，農(nóng)村宅基地自發(fā)、隱形的市場遍布各地。更為重要的是，相關(guān)的宅基地產(chǎn)權(quán)缺少法律條文約束，國家頒布的法律法規(guī)存在著互相引用和相互矛盾，導(dǎo)致現(xiàn)行條件下宅基地登記管理制度混亂、缺乏對宅基地使用上的必要監(jiān)督。同時缺乏宅基地退出機制，無法實施有效的村莊整理和中心村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，因宅基地流轉(zhuǎn)引發(fā)的矛盾不斷。
2 促進宅基地入市流轉(zhuǎn)的建議和措施
在我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)加速進行之中，以和諧發(fā)展的城鄉(xiāng)居民利益互補為導(dǎo)向，宅基地管理措施應(yīng)當(dāng)采取疏導(dǎo)方式而非強堵手段，通過土地管理制度改革，依法準(zhǔn)許并探索宅基地入市模式。建議如下。
2.1 科學(xué)引導(dǎo)，促進農(nóng)民適度集中居住
科學(xué)預(yù)測農(nóng)村宅基地數(shù)量和用地規(guī)模；結(jié)合美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，適度開展村莊治理，加強宅基地規(guī)劃管理，嚴(yán)格用途管制，從嚴(yán)控制村莊建設(shè)用地規(guī)模和布局。通過流轉(zhuǎn)、置換、整理等方式，整合優(yōu)化農(nóng)村宅基地布局，逐步推進農(nóng)宅集居化建設(shè)。再者，要實施差異化戰(zhàn)略，以組為單位實行集中居住，逐步打破行政區(qū)劃，嚴(yán)格實行“一戶一基”、“統(tǒng)規(guī)自建”，逐步引導(dǎo)遷村并點建設(shè)[9]。第四，進一步強化增減掛鉤政策實施，以政府主導(dǎo)、市場化運作為原則，通過異地置換，真正實現(xiàn)人、地、錢協(xié)調(diào)統(tǒng)一發(fā)展。
2.2 明確產(chǎn)權(quán)，完善宅基地立法體系
首先，明確宅基地用益物權(quán)，切實賦予農(nóng)民對宅基地更充分的占有、使用、收益和D讓權(quán)及繼承權(quán)；其次，要理清宅基地的產(chǎn)權(quán)內(nèi)容、結(jié)構(gòu)、歸屬及流轉(zhuǎn)狀況，早日完成《集體土地使用證》和《房屋產(chǎn)權(quán)證》的登記發(fā)證工作；第三，廢除上位法中關(guān)于限制宅基地自由流轉(zhuǎn)的有關(guān)條款，規(guī)定村民集體有宅基地的處置權(quán)，國家具有宅基地宏觀配置權(quán)，農(nóng)戶具備宅基地微觀使用權(quán)、收益權(quán)以及一般轉(zhuǎn)讓權(quán)；允許宅基地在城鄉(xiāng)居民之間自由流轉(zhuǎn)；第四，加強宅基地立法體系建設(shè)，修改《土地管理法》及其《實施條例》，盡快出臺《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理法》及《土地登記條例》等，明晰宅基地產(chǎn)權(quán)，明確宅基地入市流轉(zhuǎn)的對象、條件、范圍、方式，以及流轉(zhuǎn)的主體、程序、收益處置與管理等，明確收益分配；第五，制定城鄉(xiāng)統(tǒng)一的《房屋征收與補償條例》，實現(xiàn)同地同價、同房同價，推進建設(shè)用地城鄉(xiāng)一體化。
2.3 嚴(yán)格管理，構(gòu)建入市價格體系
首先，堅持總量控制和用途管制，改革宅基地規(guī)劃管制，明確宅基地管理責(zé)任，上級政府實施村莊規(guī)劃和依法管制，制訂宅基地的存量用地使用制度[10]。第二，建立公開競爭的土地市場，完善市場價格形成機制，構(gòu)建集體建設(shè)用地的定級估價和價格管理制度[11]，建立區(qū)域最低限價制度和地價公示制度。第三，要建立交易價格核準(zhǔn)制度，保障交易的安全性并防止宅基地的投機行為；建立交易價格歸入制度，對于超過核準(zhǔn)價格的土地收益，直接歸入為集體經(jīng)濟組織所共有。第四，大力發(fā)展有助于土地交易健康發(fā)展的評估機構(gòu)、土地融資服務(wù)機構(gòu)、土地保險機構(gòu)等中介組織，建立并完善以區(qū)、縣為單位的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理服務(wù)市場體系。
2.4 合理分配，切實保護農(nóng)民合法利益
首先，停止新增宅基地審批，所有入市流轉(zhuǎn)宅基地必須符合規(guī)劃，對登記在冊的超標(biāo)宅基地每年按超標(biāo)面積大小采用累進收費。第二，建立合理的土地收益分配機制，將流轉(zhuǎn)收益分為房屋收益和宅基地收益，前者全部歸原宅基地使用者所有，后者應(yīng)當(dāng)在國家和集體經(jīng)濟組織和原宅基地使用者之間進行合理調(diào)配，大部分留給原宅基地使用者，國家則通過土地稅的形式分享。第三，宅基地交易由買賣雙方按照市場價格自由進行，政府不參與其中，政府通過征收稅費來實現(xiàn)對財富的“二次分配”；同時規(guī)定“初次”交易上繳集體組織的土地使用權(quán)補償金多數(shù)，“二次”交易免繳上述費用。第四，轉(zhuǎn)讓的宅基地，要經(jīng)過村民代表會議或者村民會議的過半數(shù)同意，本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。
2.5 加強監(jiān)督，完善宅基地流轉(zhuǎn)保障體制
首先，加大違法違規(guī)宅基地查處，鼓勵農(nóng)民加入到村莊建設(shè)中，對村莊違規(guī)建房、占用耕地建房的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即查處；對違規(guī)建房的現(xiàn)象做到早發(fā)現(xiàn)、早處理，對非法占用農(nóng)村宅基地進行房地產(chǎn)開發(fā)或變相開發(fā)行為，要追究其刑事責(zé)任。其次，建立宅基地期限制度和宅基地閑置收回制度。為保障宅基地使用權(quán)人的合法權(quán)益并實現(xiàn)宅基地使用權(quán)效益價值，建議建立宅基地使用年限制度，附加續(xù)期申請制度；同時建立配套的宅基地轉(zhuǎn)讓期限，約定超過制度設(shè)計的宅基地使用權(quán)期限部分無效，并以剩余期限為限期。第三，對于閑置的宅基地應(yīng)該建立閑置罰金制度和收回制度，規(guī)定合理期限，在閑置時間達(dá)到該期限，需要按年繳納閑置費，超過閑置期限，村集體經(jīng)濟組織將無償收回該宅基地。第四，建立完善的農(nóng)村養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、社會救濟等保障制度，將大量的農(nóng)村人口從土地上解放出來，降低承包地和宅基地所承載的過多的福利保障功能[12]。
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第8篇：宅基地轉(zhuǎn)讓范文
關(guān)鍵詞:宅基地;使用權(quán);制度;完善;創(chuàng)新
中圖分類號:[F328] 文獻標(biāo)識碼:B 文章編號:1009-9166(2010)017(C)-0258-01
當(dāng)前,農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度的完善和創(chuàng)新成了土地工作者和有關(guān)專家學(xué)者的熱門議題。筆者作為一個國土事業(yè)單位的工作人員,也嘗試對這一熱門議題談?wù)勀w淺看法。
一、宅基地所有權(quán)制度的設(shè)立與發(fā)展
農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度的設(shè)置起源于1962年中央頒布的“農(nóng)村工作條例修正草案”。該“修正草案”頒布前,農(nóng)村宅基地的所有權(quán)、使用權(quán)均歸農(nóng)民個人所有?！靶拚莅浮币?guī)定將原屬農(nóng)業(yè)合作社的土地和社員的自留地、墳地、宅基地等一切土地?zé)o償收歸公社所有,但保留了農(nóng)民宅基地有限制的使用權(quán)。1963年中央發(fā)出“關(guān)于對社員宅基地問題作一些補充規(guī)定的通知”,對農(nóng)民宅基地相關(guān)問題做出了明確的規(guī)定,初步建立了農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度框架。其后因等政治運動對國家的影響,農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度的發(fā)展在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)處于停滯狀態(tài)。改革開放后,農(nóng)民生活水平不斷提高,農(nóng)村宅基地使用數(shù)量和面積不斷增加,出現(xiàn)了違法占用耕地建住宅等違法行為,為了搞好農(nóng)村宅基地管理,中央和地方政府陸續(xù)出臺了一系列有關(guān)農(nóng)村宅基地管理的政策和法規(guī),逐步形成了現(xiàn)在的宅基地所有權(quán)管理制度。所制定的主要政策有:1981年國務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》,1992年國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》,1986年《中華人民共和國土地管理法》,1995年國家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》,1988年修訂的《中華人民共和國土地管理法》,1999年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》,2010年國土資源部《關(guān)于進一步完善農(nóng)村管理制度切實維護農(nóng)民權(quán)益的通知》等。
二、宅基地的使用中發(fā)生的違背制度規(guī)定的主要表現(xiàn)
改革開放以來,隨著農(nóng)民生活水平的提高,對住房條件改善的需求也越來越強。擴建、新建房屋如雨后春筍般欣欣向榮,新農(nóng)村建設(shè)形勢喜人。但是,在農(nóng)村建設(shè)宅基地的使用中出現(xiàn)了與宅基地制度規(guī)定矛盾沖突的現(xiàn)象:雖然農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度規(guī)定“農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地,其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”,但是“一戶多宅”和超面積占地建房的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然規(guī)定“社員遷居并拆除房屋后騰出的宅基地,由生產(chǎn)隊統(tǒng)一收回,統(tǒng)一安排使用?！钡r(nóng)民遷居后不拆除舊房和閑置的宅基地集體組織沒法收回的現(xiàn)象普遍存在,“空心村”大量呈現(xiàn)。雖然規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,”但是,農(nóng)民住宅出售給城市居民的事情經(jīng)常發(fā)生。尤其在城鄉(xiāng)結(jié)合部,宅基地使用權(quán)隱易普遍存在。
三、宅基地使用權(quán)制度的完善和創(chuàng)新
毫無疑問,中央和地方政府制定的農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度對農(nóng)村宅基地管理起到十分巨大的積極作用,今后還會起到重大作用。雖然現(xiàn)行的土地使用權(quán)管理制度已經(jīng)相當(dāng)完備,但是,宅基地使用中發(fā)生的問題和制度規(guī)定的矛盾告訴人們現(xiàn)行的宅基地使用權(quán)制度還需要進一步完善和創(chuàng)新,筆者認(rèn)為主要應(yīng)該從如下三個方面進行完善和創(chuàng)新。
1、廢除宅基地?zé)o償分配制度,建立農(nóng)民有償獲取宅基地使用權(quán)制度
無償獲取宅基地使用權(quán)雖然是農(nóng)民享有的一項重要的社會福利,對改善農(nóng)民生活條件、保障農(nóng)村社會安定祥和起到了積極的作用。但是,在農(nóng)村生活水平有了相當(dāng)程度改善和地價不斷升值的情況下,無償獲取宅基地使用權(quán)無疑成了農(nóng)民擴大占地面積建房、一戶多宅和閑置宅基地的利益驅(qū)動力。在經(jīng)濟條件有了相當(dāng)程度提高的今天,農(nóng)村已具備了有償獲取宅基地的承受能力,應(yīng)該盡快建立農(nóng)民有償獲取宅基地使用權(quán)制度。
2、賦予農(nóng)民對合法擁有宅基地的處分權(quán),建立農(nóng)村宅基地合法流轉(zhuǎn)制度
在實行農(nóng)民有償獲取宅基地制度的基礎(chǔ)上,賦予農(nóng)民合法宅基地轉(zhuǎn)讓權(quán),擴大農(nóng)村宅基地使用權(quán)主體的范圍,既允許農(nóng)民進城購房落戶,也允許城鎮(zhèn)人口進村購房。建立農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓制度,對促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展,縮小城鄉(xiāng)差別,加快中國城市化進程會起到積極的推動作用。
3、廢除農(nóng)民集體土地所有制,實現(xiàn)農(nóng)民集體土地國有化
集體土地國有化最符合中國國情,是將中國土地二元產(chǎn)權(quán)制度轉(zhuǎn)變?yōu)橐辉a(chǎn)權(quán)制度的最佳途徑。集體土地國有化后,土地的所有權(quán)由政府行使,不僅從根本上解決了農(nóng)民集體土地所有權(quán)主體虛空缺位的問題,也可使農(nóng)民的農(nóng)用土地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)得到充分的保護,實現(xiàn)宅基地使用權(quán)的利益最大化,為宅基地使用權(quán)制度創(chuàng)新開拓最廣闊的空間。
作者單位:廣東省地圖院
作者簡介:劉東(1977.04― ),男(漢),湖北秭歸人,經(jīng)濟師,本科,碩士在讀。
參考文獻:
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第9篇：宅基地轉(zhuǎn)讓范文
“深圳市‘小產(chǎn)權(quán)房’將拿全國首個準(zhǔn)生證”的消息迅速傳開。但隨后國土資源部明確表態(tài)：深圳是處理國有土地上的違法建筑，而不是“小產(chǎn)權(quán)房”，“小產(chǎn)權(quán)房”問題政府必須堅決制止。
“現(xiàn)在地方政府進退維谷，”清華大學(xué)政治經(jīng)濟學(xué)研究中心主任蔡繼明教授說，“一大片房子能說推倒就推倒嗎?肯定不行。但這么拖下去也不行?！?/p>
作為研究中心土地制度改革課題組底下的一個子課題，從2007年初開始，歷時兩年，蔡繼明帶領(lǐng)學(xué)生調(diào)查了廣州、深圳、鄭州、石家莊、張家口、濟南、北京、天津、長春等地的小產(chǎn)權(quán)房。調(diào)查發(fā)現(xiàn)：小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量驚人：全國小產(chǎn)權(quán)房占的土地面積有66億平方米；北京的小產(chǎn)權(quán)房大概占整個本地市場的18％左右，已售和在建的小產(chǎn)權(quán)房很快就會超過1000萬平方米；在西安估計已經(jīng)占到25％到30％，深圳的小產(chǎn)權(quán)房可能占全市住宅總量近一半。
到目前為止，中央和地方政府出臺的各項針對小產(chǎn)權(quán)房的政策沒有取得預(yù)期的效果，市場上仍有許多小產(chǎn)權(quán)項目正在進行建設(shè)和交易。
小產(chǎn)權(quán)房屬于球
從所占土地的使用性質(zhì)看，小產(chǎn)權(quán)房是不是也分不同的情況?
目前的“小產(chǎn)權(quán)房”整體來看都是違規(guī)的：一種是在村集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建成的房子；另一種是占用耕地違法建設(shè)的，后者是嚴(yán)格違反憲法和《土地管理法》的，我認(rèn)為應(yīng)該堅決取締。在農(nóng)村集體建設(shè)用地上建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房有一定合理性，但也與《土地管理法》相沖突，在宅基地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房從提高土地使用效率上看，合理性更強。
小產(chǎn)權(quán)房為什么會存在?
首先，建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的村鎮(zhèn)集體和村民都可以通過小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)在房地產(chǎn)市場的發(fā)展和城市化進程中分得一杯羹，也使得大量集體土地進入市場流轉(zhuǎn)起來，創(chuàng)造了更大的收益；其次，城市居民可以購買到價格相對便宜的住房，在一定程度上緩解了住房難的問題；另外，政策法律規(guī)定中存在很多模糊不清的地方，也導(dǎo)致了各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫，在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個球的空間。
根據(jù)你們的調(diào)研，哪些地方的小產(chǎn)權(quán)房問題比較嚴(yán)重?
從全國看，東北一帶小產(chǎn)權(quán)房問題不太嚴(yán)重，南方相對嚴(yán)重，比如深圳、廣州。其他如北京、鄭州等地小產(chǎn)權(quán)房也較多。
房價越高的城市，是不是小產(chǎn)權(quán)房問題越嚴(yán)重?
對。現(xiàn)在不僅京滬穗等地小產(chǎn)權(quán)房廣泛大量存在，很多內(nèi)陸大中城市也出現(xiàn)了類似情況。
各地的小產(chǎn)權(quán)房有什么不同?
深圳多是農(nóng)民在宅基地上自己蓋的，有很多親嘴樓、擁抱樓、握手樓，樓與樓之間距離非常近，配套設(shè)施也很不完善，河南、河北有些地方是村集體出面，招商進行整體開發(fā)。成都實行城鄉(xiāng)建設(shè)用地“增減掛鉤”天津東麗區(qū)進行宅基地?fù)Q房，實質(zhì)上是以政府的合法行為(或國務(wù)院授校的先行先試)取代了農(nóng)民圖通過小產(chǎn)權(quán)房分享工業(yè)化城市化成果的行為。
一般認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房的受益是村集體、農(nóng)表，利益受損者則是地方政府(無法拿到相應(yīng)的土地出讓金和稅費)，所以小產(chǎn)權(quán)房又被認(rèn)為是“小政府”和“美政府”搶奪土地收益的問題。
這個問題是存在的。不過要分成兩類。一類是村集體出面集體開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房，這顯然是村集體和上級政府之間在爭奪土地增值；另一類是農(nóng)民個人行為，農(nóng)民越過村集體，直接在宅基地上建房出售。這兩種行為都涉及在工業(yè)化、城市化過程中產(chǎn)生的土地增值該如何分配，如何在土地所有者、開發(fā)商、政府之間進行利益分配等問題。
為農(nóng)民著想，還是為誰著想
你對深圳通過的這個《決定》以及國土資源部的表態(tài)怎么看?
我在深圳和廣州親眼見過大量的“親嘴樓”、“擁抱樓”、“握手樓”，的確讓人感到眩暈，衛(wèi)生、通行、消防等條件都很差。不過那里住著很多打工族，與住在工棚、未竣工建筑物、地下室和公共場所的人相比，他們還算是安居樂業(yè)的。所以，深圳、廣州等外來務(wù)工人員較多的城市，其小產(chǎn)權(quán)房確實有存在的基礎(chǔ)。深圳市人大做出這個《決定》，肯定是出于對當(dāng)?shù)馗鞣矫胬娴臋?quán)衡做出的。
深圳的決定一出來，各方就開始說小產(chǎn)權(quán)房要轉(zhuǎn)正了，這有可能又會催生一大批違法建筑。從大局考慮，處理這個問題還是要冷靜，不能媒體一忽悠，外界在不知道深圳這樣做是出于什么現(xiàn)實原因的情況下，就一擁而上了。
國土資源部作為國務(wù)院的一個部門，要執(zhí)行國務(wù)院的規(guī)定。早在1999年，國務(wù)院辦公廳就下發(fā)了《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》的規(guī)定，農(nóng)民住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
國土資源部對這個問題敏感是合情合理的，要考慮有可能引起的_連串負(fù)面影響：現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房交易行為大漲，同時一批新的小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生，這是不得了的。尤其是在完整處理小產(chǎn)權(quán)房的政策出臺前，不能讓各地方互相攀比。
中央政府的態(tài)度一直很堅決，但地方缺乏執(zhí)行力?，F(xiàn)在地方政府進退維谷，一大片房子能說推倒就推倒嗎?肯定不行。但這么拖下去也不行。政府對這個問題是有不作為責(zé)任的。
國家一直對小產(chǎn)權(quán)房不肯松口，最大的擔(dān)憂是什么?
中央政府最擔(dān)心的是小產(chǎn)權(quán)房的利益會誘使農(nóng)民非法占用大量耕地。我認(rèn)為，國家可以通過對土地用途的嚴(yán)格管制來保護耕地。地方政府最擔(dān)心的是小產(chǎn)權(quán)房如果不加以控制，村民會在自己的宅基地上建房，那到時候政府如果再征地就很困難，或者征地給農(nóng)民的補償要增加，政府從土地增值中得到的收益就少了。
有一種觀點認(rèn)為：農(nóng)民把宅基地轉(zhuǎn)讓是短期行為，“萬一以后農(nóng)民變窮了，沒地方住了，怎么辦?”地方政府可能也有這方面考慮。你怎么看這種觀點?
這種觀點相當(dāng)普遍，我認(rèn)為這是極端錯誤的。城里人有一套房子，政府允許他自由買賣，怎么就不擔(dān)心他一旦把房子賣了住哪呢?難道農(nóng)民都比城里人傻嗎?況且，《土地管理法》規(guī)定了，農(nóng)村居民一戶一宅，每戶農(nóng)民只能申請一塊宅基地。有了這個限制，農(nóng)民是一定會很珍惜自己的房子的。這種觀點到底是為農(nóng)民著想，還是為政府和開發(fā)商的利益著想?政府不允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，誰又能排除政府自身想通過宅基地?fù)Q房或增減掛鉤獲取利益呢?
農(nóng)民出售建在自己宅基地上的房屋為什么不被允許?
農(nóng)民有了自己的住房，想把這個房子賣掉的話，宅基地肯定是要跟著走的。國務(wù)院、國土資源部嚴(yán)格禁止農(nóng)民的宅基地出售，其實是受到了傳統(tǒng)觀念的束縛，認(rèn)為宅基地所有權(quán)是集體的，集體所有制以外的成員不能享受。農(nóng)民作為集體的一員，拿到自己的宅基地使用權(quán)后怎么使用，是農(nóng)民自己的權(quán)利。
比如他自己愿意忍饑挨餓，甚至露宿街頭，把自己的房子租出去，那是他自己的選擇，沒有影響集體利益，宅基地的集體所有權(quán)不會改變，使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不會影響所有權(quán)。所以我認(rèn)為應(yīng)該允許農(nóng)民把自己的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或賣給任何人。
國家對小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)有政策中，有沒有為今后的解決預(yù)留空間?
空間不大。國家至今還沒有出臺全面解決小產(chǎn)權(quán)房問題的統(tǒng)一政策。從目前我看到的《土地管理法》修改草案來說，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房也沒有新的規(guī)定。
同地不同權(quán)，征你沒商量
很多人認(rèn)為國家遲早得承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房，但又有一種聲音是絕不能開了小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的口子，你怎么看?
“承認(rèn)”小產(chǎn)權(quán)房說法太籠統(tǒng)了，不能那么理解。我的觀點是，要從制度層面上根本解開這個扣，經(jīng)過一個過渡期，沒有滋生小產(chǎn)權(quán)房的土壤了，這個問題自然就解決了。從長期看，要深入進行土地產(chǎn)權(quán)變革，給予農(nóng)民真正完整的土地產(chǎn)權(quán)。我們課題組提出的建議是：
一、各級政府要制定出具有相當(dāng)前瞻性的城市規(guī)劃，先有統(tǒng)――致和相對穩(wěn)定的城市規(guī)劃，房地產(chǎn)市場才能順利地進行交易。放眼全國，真正違規(guī)的是誰?常常是地方政府。一個城市要有規(guī)劃，怎么能老有一條街、一個廣場的規(guī)劃呢?一個書記來是南北向大街，下一個書記來就是東西向大街了。
二、明確農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)的主體，使農(nóng)民真正獲得完整的土地產(chǎn)權(quán)。農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)下一步改革的目標(biāo)應(yīng)該是對流轉(zhuǎn)土地的產(chǎn)權(quán)主體、權(quán)利和利益邊界進行法律確認(rèn)，還原農(nóng)民作為土地資產(chǎn)所有者的地位和應(yīng)得的權(quán)利。這一方面有助于保證農(nóng)民根據(jù)其產(chǎn)權(quán)地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基層政府賣地的沖動，有利于形成和諧的市場結(jié)構(gòu)。
三、建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場。要加強城鄉(xiāng)土地市場體系建設(shè)，實行國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地“統(tǒng)一市場”，達(dá)到“同地、同權(quán)、同價”。
小產(chǎn)權(quán)房的根本問題是不是涉及農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)問題，即農(nóng)村集體土地和城市國有土地“同地不同權(quán)”的問題?
是?！巴夭煌瑱?quán)”在農(nóng)村集體土地上的表現(xiàn)有幾點：一是不能買賣，二是“征你沒商量”，不管出于公共利益還是非公共利益，政府說征就征，三是把農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為工業(yè)用地后產(chǎn)生的巨大增值，農(nóng)民沒有得到，四是農(nóng)村建設(shè)用地要想建設(shè)商品房，必須通過征地，先成為國有土地；五是農(nóng)民的宅基地不能任意轉(zhuǎn)讓。
要加強城鄉(xiāng)土地市場體系建設(shè)，實行國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地“統(tǒng)一市場”，達(dá)到“同地、同權(quán)、同價”。要賦予城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地相同的權(quán)益，“同權(quán)”是根本。同為建設(shè)用地，已經(jīng)不存在土地轉(zhuǎn)用問題，應(yīng)當(dāng)具有平等的產(chǎn)權(quán)，實行“同地、同權(quán)、同價”。形成統(tǒng)一的市場后就能夠形成有效反映城鄉(xiāng)建設(shè)用地稀缺性的真實土地價格。
你認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房在我國未來數(shù)年將會面臨怎樣的命運?
這取決于政府的決策是否果斷、智慧、全面、遠(yuǎn)見。
我認(rèn)為在短期內(nèi)，針對小產(chǎn)權(quán)房，一定要有一整套的措施：要有一個確切的期限，從某年某月某日開始，停止類似建設(shè)行為；對交易行為要區(qū)別對待，制定細(xì)則。對已經(jīng)建成的小產(chǎn)權(quán)房則要區(qū)別對待：完全在農(nóng)業(yè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房，要恢復(fù)耕地，毫不客氣，買的人和賣的人，后果自負(fù)，追究法律責(zé)任；對于農(nóng)民在自己的宅基地上建的小產(chǎn)權(quán)房，要審查，質(zhì)量符合建筑合格標(biāo)準(zhǔn)的話，適當(dāng)補交有關(guān)費用，使之成為合法的房子。在這個處理過程中，都要充分考慮農(nóng)民的利益，給其一定補償。還有農(nóng)民集體通過整治、舊村改造節(jié)省出來的建設(shè)用地，既然已經(jīng)節(jié)省出來土地，一定要讓農(nóng)民切實得到好處。