養(yǎng)老機構(gòu)行業(yè)研究報告精選(九篇)

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第1篇：養(yǎng)老機構(gòu)行業(yè)研究報告范文

當(dāng)你老了 ，走不動了 ，爐火旁打盹……

不論是葉芝詩還是被改編傳唱的歌，我們愈來愈對“老”有更多的感觸。

按照聯(lián)合國的統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)，一個國家或地區(qū)65歲及以上人口超過7%，或60歲及以上人口超過10%，則該國家或地區(qū)進入老齡化社會。據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)，我國從2000年開始就已進入了老齡化社會。全國政協(xié)委員、中國社會保險學(xué)會會長胡曉義在兩會期間答記者問時表示，中國每天增加24000名老年人，幾乎不到4秒鐘就有一人進入到60歲以上的階段，養(yǎng)老保障問題是關(guān)系到今后幾十年民生的大問題。老齡化的腳步越來越清晰，老齡化的鐘聲越來越緊迫。

據(jù)估計，到2020年，生活不能自理而需要醫(yī)療養(yǎng)老服務(wù)的老年人人數(shù)將突破2000萬。目前中國養(yǎng)老服務(wù)市場消費需求在3萬億元以上，2050年左右將達到5萬億元。華泰證券研究報告顯示，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)共涉及子產(chǎn)業(yè)模塊，分別是養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老軟件及信息系統(tǒng)、護工培訓(xùn)、福利器械、綜合性醫(yī)護服務(wù)、文化生活、老年金融、家政及其他服務(wù)。

與之相關(guān)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的風(fēng)口正在擴大，老年人醫(yī)療保健護理已成為健康產(chǎn)業(yè)的重要發(fā)展方向。根據(jù)全國老齡工作委員會預(yù)測，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模到2030年有望達到22萬億元，未來10～15年是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的黃金年代。

此前我國推出的9073養(yǎng)老格局，即90%的老人依靠居家養(yǎng)老、7%的老人依靠社區(qū)養(yǎng)老、3%的老人依靠機構(gòu)養(yǎng)老的全新養(yǎng)老模式，也印證了居家養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)巨大體量的市場空間。

通過調(diào)研國內(nèi)部分65歲以上人群，《安康通2016中國養(yǎng)老大數(shù)據(jù)報告》發(fā)現(xiàn)，對于目前日常生活中各種問題關(guān)注度排名前十位中有五項與醫(yī)療服務(wù)相關(guān)。從中可見，健康醫(yī)療是當(dāng)前及未來老年人普遍關(guān)心的問題，他們希望得到質(zhì)且便捷的醫(yī)療相關(guān)服務(wù)。

第2篇：養(yǎng)老機構(gòu)行業(yè)研究報告范文

“新國五條細則及各地方版的細則的出臺，更趨向于為今后以稅費調(diào)節(jié)為主的長效性調(diào)控機制逐漸形成和出臺提供時間窗口?！迸随路治稣J為，“從中長期來看，以新型城鎮(zhèn)化為載體的內(nèi)需釋放，固定資產(chǎn)投資，尤其是房地產(chǎn)投資，有繼續(xù)發(fā)揮應(yīng)有作用的需要，穩(wěn)中求進的經(jīng)濟指導(dǎo)方針更容不得房地產(chǎn)調(diào)控矯枉過正。這是導(dǎo)致政府調(diào)控留存空間的內(nèi)在原因?！?/p>

政策繼續(xù)實施對房地產(chǎn)行業(yè)不放松的宏觀調(diào)控，繼續(xù)打壓地產(chǎn)市場。種種不利因素導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)原有的住宅地產(chǎn)發(fā)展計劃略顯窘態(tài)，而商業(yè)、旅游和養(yǎng)老地產(chǎn)正為房企提供新的發(fā)展契機，私募房地產(chǎn)投資基金已展開掘金嘗試。

“房企應(yīng)擺脫單純的房地產(chǎn)開發(fā)模式，結(jié)合自身能力，審視市場定位，成為城市綜合運營商和細分市場領(lǐng)導(dǎo)者。”羅蘭貝格咨詢公司在一份最新的研究報告中提出。

房企融資新渠道

房地產(chǎn)市場調(diào)控依舊嚴格，新開工項目融資渠道變窄，開發(fā)商回籠資金壓力增大，而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品幾近停發(fā)，銀行也調(diào)高對房企的信貸風(fēng)險，這些都加劇了房企社會融資的難度。近些年，私募房地產(chǎn)投資基金在國內(nèi)發(fā)展迅速，作為一種融資途徑開始深受房企的青睞，其投資方式呈現(xiàn)多樣化發(fā)展。

清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年中國私募房地產(chǎn)投資基金共發(fā)生80起投資案例。在披露投資方式的案例中，股權(quán)與債權(quán)結(jié)合的投資方式為房地產(chǎn)基金的首選。

股權(quán)投資是一種權(quán)益性投資，注重被投資企業(yè)未來發(fā)展前景和資本增值，且參與企業(yè)經(jīng)營管理和重大決策，投資風(fēng)險相對較大，投資期長，借助退出機制出售持股獲利。房地產(chǎn)基金在實施股權(quán)投資時通常要對房企項目進行市場調(diào)研分析、土地競標(biāo)觀察和未來前景估值等，期間委托成本高，市場風(fēng)險難以把握，退出難度較大，直接影響投資回報率。此外，在期限短收益率高的各類債權(quán)投資方式前，房地產(chǎn)基金如何得到LP（有限合伙人）對股權(quán)投資的認同，也是其進行股權(quán)投資的一大難點。私募房地產(chǎn)基金通過股權(quán)投資參與房企項目運作，共擔(dān)盈虧，為房地產(chǎn)市場注入長期發(fā)展資金，股權(quán)投資作為一種戰(zhàn)略投資，將是私募房地產(chǎn)基金未來發(fā)展趨勢。清科研究中心注意到，近年私募房地產(chǎn)基金股權(quán)投資比例上升，未來會逐漸淡化“明股暗債”的陰影，以明晰的股權(quán)投資方式完善房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。

警惕商業(yè)地產(chǎn)泡沫

商業(yè)地產(chǎn)是以經(jīng)營商業(yè)活動為主題的房地產(chǎn)細分行業(yè)，涉及商場、娛樂場所、休閑場所和其他消費場所的一個綜合商業(yè)經(jīng)營市場。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，中國新興城市50強城鎮(zhèn)人口達2.6億，輻射人口3.7億。預(yù)計到2020年，甲級辦公樓存量將新增3，000萬平方米，現(xiàn)代零售物業(yè)將超過1億平方米，廣闊的發(fā)展空間推動商業(yè)地產(chǎn)迅猛增長。國內(nèi)房企對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的典型模式多采用“租售結(jié)合”，將一層出租，其余出售，這種經(jīng)營模式符合目前房企發(fā)展現(xiàn)狀。房地產(chǎn)限購政策的出臺一定程度上抑制了炒作住宅房價的現(xiàn)象，迫使部分投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，而地方政府也積極地推崇商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，這就加快了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，2012年全國商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量較上年上漲22%。

商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展前景可觀，私募房地產(chǎn)投資基金已嘗試介入。據(jù)清科研究中心不完全統(tǒng)計，2012年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域私募房地產(chǎn)投資基金共有14起投資案例，涉及金額7.44億美元。當(dāng)前，房企對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)多數(shù)是轉(zhuǎn)移住宅地產(chǎn)投資風(fēng)險，不排除部分為投機性投資。清科研究中心認為，商業(yè)地產(chǎn)回報期長，占用資金量大，新增商業(yè)地產(chǎn)迅猛增加，容易導(dǎo)致市場定位不清、空置率上升、多數(shù)項目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待時間檢驗。此外部分開發(fā)商懷揣投機心理，易產(chǎn)生商業(yè)地產(chǎn)泡沫。

養(yǎng)老地產(chǎn)尚缺發(fā)展模式

養(yǎng)老地產(chǎn)是介于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老服務(wù)之間，以專門服務(wù)老年市場為主題而打造的一類高端住宅場所，它對配套設(shè)施和居住環(huán)境要求更高，集合了護理、醫(yī)療、餐飲和康復(fù)等功能為一體的綜合型地產(chǎn)。2013年北京率先開啟養(yǎng)老地產(chǎn)“元年”，將養(yǎng)老用地納入北京市國有建設(shè)用地范疇，這與當(dāng)前社會老齡化速度加快和房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型緊密相關(guān)。養(yǎng)老地產(chǎn)為房企帶來前景廣闊的投資機會，私募房地產(chǎn)基金可以布局有清晰發(fā)展思路的項目，著眼長期的投資回報。日本醫(yī)護型養(yǎng)老院以小規(guī)模多功能服務(wù)設(shè)施深受老年群體的歡迎，臺灣老年公寓滿足老年人多樣化需求的基礎(chǔ)上創(chuàng)新經(jīng)營方式，美國CCRC社區(qū)通過自費方式選取不同的養(yǎng)老套餐，這三類是國際上運營成功的養(yǎng)老地產(chǎn)范例。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)尚未發(fā)展成形，目前多以敬老院為主，這是政府公辦、私人經(jīng)營的養(yǎng)老機構(gòu)，另有家庭住宅養(yǎng)老小區(qū)和綜合養(yǎng)老社區(qū)，這類由房地產(chǎn)公司開發(fā)，不提供專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)，但配備部分老年活動場所和娛樂休閑項目。

面對龐大的老年市場，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景不可忽視。然而，養(yǎng)老地產(chǎn)在國內(nèi)仍處于起步階段，已經(jīng)實施的項目較少，想要做好養(yǎng)老地產(chǎn)并，還需要整合多行業(yè)間資源優(yōu)勢。投資期長，回報低，更重要是發(fā)展模式不清晰。清科研究中心建議，私募房地產(chǎn)基金可以借鑒國外成功的投資案例，探索適合在國內(nèi)環(huán)境下運作養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利途徑，協(xié)助房企做大、做強養(yǎng)老地產(chǎn)市場。

旅游地產(chǎn)防虛熱

2012年房地產(chǎn)行業(yè)仍處于“寒潮”之中，但旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)快速發(fā)展。據(jù)多家機構(gòu)統(tǒng)計報告顯示，年內(nèi)旅游地產(chǎn)的投資額突破萬億關(guān)口，涉及的旅游項目達到3000多個，甚至出現(xiàn)華誼兄弟、新華聯(lián)、華東電器和盛大網(wǎng)絡(luò)等企業(yè)跨行業(yè)投資旅游地產(chǎn)，以謀求新的投資機會。

旅游地產(chǎn)是依托于旅游資源的優(yōu)勢，集休閑、度假、養(yǎng)生和觀光為一體的新型地產(chǎn)開發(fā)項目。目前，旅游地產(chǎn)的投資模式大致分為依托自然資源的“寄生”模式、人為建造的娛樂休閑模式和陳述歷史人文為核心的城市主題模式，第一種模式借助自然資源的優(yōu)勢，通過發(fā)展旅游來促進地產(chǎn)項目的開發(fā)，后續(xù)地產(chǎn)開發(fā)反哺旅游，實現(xiàn)旅游和地產(chǎn)的優(yōu)勢結(jié)合，新加坡克拉碼頭是典型的成功范例；第二種模式經(jīng)由開發(fā)商建立大型娛樂和休閑場所，營造出一種愉悅和放松的氣氛，以PGA國家度假村的高爾夫球場項目為核心代表；第三種模式僅在受歷史和文化熏陶的特點地區(qū)，重塑歷史文化景象，滿足人民的憧憬和向往，代表項目以古鎮(zhèn)開發(fā)、風(fēng)俗節(jié)慶演出和旅游城市再規(guī)劃等，日本豪華登堡主題樂園為運作典范。

第3篇：養(yǎng)老機構(gòu)行業(yè)研究報告范文

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老服務(wù)體系和老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)；調(diào)查研究；兩走模式

1、引言

養(yǎng)老服務(wù)體系是指老年人在生活中獲得的全方位服務(wù)支持的系統(tǒng)。老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)是以滿足老年人特殊需求的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、日常生活用品和社區(qū)服務(wù)、娛樂業(yè)的新型產(chǎn)業(yè)，業(yè)內(nèi)亦稱“銀色產(chǎn)業(yè)”、“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”。完善養(yǎng)老服務(wù)體系與發(fā)展老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)是實現(xiàn)老年人“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所教、老有所樂”的重要手段。錦州市總?cè)丝?02.5萬，其中60歲及以上人口48.2萬人，約占錦州市總?cè)丝诘?5.93%。按國際上通?？捶?，錦州市目前已處于老齡化社會。當(dāng)前錦州市還沒有形成適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展水平、應(yīng)對老齡化挑戰(zhàn)、良性循環(huán)的老年人照料服務(wù)體系。對其進行市場調(diào)研，對錦州市政府、對老年人以及對老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)市場的發(fā)展都有重要意義。

2、錦州市養(yǎng)老服務(wù)體系和老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)存在問題分析

本次調(diào)研回收問卷318份，扣除填答不完全的無效問卷，有效問卷共計300份。第一部分主要對老年人的個人資料進行分析；第二部分對老年人的基本養(yǎng)老需求進行統(tǒng)計分析；第三部分則主要分析老年人對養(yǎng)老體系和養(yǎng)老機構(gòu)的態(tài)度并提出一些針對性的建議。通過調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)錦州市養(yǎng)老服務(wù)體系和老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)存在許多問題。（1）有49.67%的老年人希望進入老年后，不能自己解決生活問題的情況下，失能老人的比率為有24%，只有3.33%的老年人在養(yǎng)老機構(gòu)，說明錦州市養(yǎng)老服務(wù)體系和老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)還有待進一步完善；（2）有64.67%的老年人希望體驗“家庭服務(wù)員入戶服務(wù)這項服務(wù)，這種方式有很大市場潛力；（3）低收入人群支出主要用于生活基本需求，收入3000元及以上的老年人追求“老有所樂”的生活模式。但目前市場上老年旅游產(chǎn)品供給與需求脫節(jié)，對此政府和旅游機構(gòu)可以推出差別化、專業(yè)化的旅游產(chǎn)品和服務(wù)。（4）不同老年人，對社會服務(wù)需求不同，應(yīng)該根據(jù)不同年齡段的老年人的需求，政府和社會應(yīng)完善和增加相應(yīng)的服務(wù)。（5）失能老人對社區(qū)醫(yī)療機構(gòu)服務(wù)的需求很大，建議政府和養(yǎng)老機構(gòu)針對不同身體狀況的老年人，在醫(yī)療保健方面提供適合老年人自身需要的服務(wù)。（6）農(nóng)村老年人對文體活動的渴求。而居住在城鎮(zhèn)的老年人追求“老有所學(xué)”。

4、完善養(yǎng)老服務(wù)體系和老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)建議對策

4.1完善養(yǎng)老服務(wù)體系

（1）要改善居家養(yǎng)老環(huán)境，健全居家養(yǎng)老服務(wù)支持體系，通過新建，改擴建和購置，提升社會養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施水平；（2）要為居家養(yǎng)老提供社會支持，支持有需求的老年人實施家庭無障礙設(shè)施改造，扶持居家服務(wù)機構(gòu)發(fā)展，為老年人居家養(yǎng)老提供便利服務(wù)；（3）要大力推進城鄉(xiāng)社區(qū)養(yǎng)老，重點建設(shè)老年人照料中心、托老所、老年人活動中心，互助式養(yǎng)老服務(wù)中心等社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施，增強養(yǎng)老服務(wù)功能；（4）要加大養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)力度，重點推進供養(yǎng)型、養(yǎng)護型、醫(yī)護型養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)；（5）要加強養(yǎng)老服務(wù)信息化建設(shè)，依托現(xiàn)代技術(shù)手段，為老年人提供高效便捷的服務(wù)，規(guī)范行業(yè)管理，不斷提高養(yǎng)老服務(wù)水平。

4.2發(fā)展老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)

（1）發(fā)展家庭服務(wù)員入戶服務(wù)――“走進來”。老年人對家庭服務(wù)員入戶服務(wù)的需求愈為彰顯，但目前錦州市在提供此項服務(wù)的過程中存在以下問題：一是家庭入戶服務(wù)人員短缺；二是家庭入戶服務(wù)員缺乏專業(yè)性知識；三是社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)保障政策仍需健全，只有經(jīng)過培訓(xùn)，掌握不同年齡、不同類型老人的特點，才能更好的進行入戶服務(wù)。（2）發(fā)展差別化、專業(yè)化的旅游服務(wù)――“走出去”。老年人旅游市場呈現(xiàn)兩個極端：一個極端是消費能力偏低，雖然具備出游愿望但精打細算能省則省的老年人；另一個極端是具有強烈出游愿望，并且具備很強支付能力的老年人。而旅游市場上，平價產(chǎn)品有“夕陽紅”系列等，高端產(chǎn)品有“爸媽之旅”等，但是總的市場細分做得還不夠。因此，對于此種情況錦州市旅游服務(wù)機構(gòu)可以按照老年人的旅游消費水平劃分旅游市場，具體可劃分為：高端和低端老年旅游市場。（3）積極推動老年學(xué)校的建立?！袄嫌兴鶎W(xué)”的地位舉足輕重，它能夠豐富“老有所養(yǎng)”的內(nèi)涵，增進“老有所樂”的品味，開發(fā)“老有所為”的能力。老年學(xué)校是“老有所學(xué)”的重要形式，辦好老年學(xué)校、發(fā)展老年教育事業(yè)，是錦州市老齡化速度加快、老齡化問題日益突出的情況下出現(xiàn)的嶄新事業(yè)。（4）提供養(yǎng)老的綜合服務(wù)。政府和社會今后應(yīng)圍繞“六個老有”形成全方位的服務(wù)系列，社區(qū)居委會的站、點和街道的中心要相輔相成，互成網(wǎng)絡(luò)，服務(wù)內(nèi)容要逐步覆蓋住養(yǎng)、入戶服務(wù)、緊急援助、日間照料、保健康復(fù)、文體娛樂等多種項目。為老年人建立福利服務(wù)檔案，為有需求的老年人提供方便快捷的服務(wù)。

具體實踐中，養(yǎng)老服務(wù)應(yīng)按照規(guī)?；?jīng)營的要求，將養(yǎng)老文化娛樂服務(wù)、衛(wèi)生醫(yī)療保健服務(wù)、日常生活照料服務(wù)和心理咨詢服務(wù)等多種服務(wù)項目綜合起來，同時將負責(zé)組織、管理養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的專職人員以及為老人提供各種專項服務(wù)的人員納入服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，促進養(yǎng)老服務(wù)實現(xiàn)連鎖化、規(guī)?；?。

參考文獻

[1]吳玉韶，黨俊武.老齡藍皮書：中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告（2014）[M].社會科學(xué)文獻出版社，2014， 9.

第4篇：養(yǎng)老機構(gòu)行業(yè)研究報告范文

關(guān)鍵詞：信托;養(yǎng)老;創(chuàng)新;金融

一、引言

2013年，中國迎來第一個老年人口增長高峰，60歲以上老齡人口達到202億人，老齡化水平超過148%。今后20年，我國老年人口將年均增長1000萬。2053年，老年人口數(shù)量將達到峰值487億人，占總?cè)丝诘?48%;屆時，每3人當(dāng)中就會有1個60歲以上的老人。據(jù)不完全統(tǒng)計，2013年中國老年人的消費需求是4萬億元左右，預(yù)計2030將增加至13萬億元，中國養(yǎng)老市場蘊含著巨大的商機。

與此同時，截止2014年1季度末，全國68家信托公司管理的信托資產(chǎn)規(guī)模再創(chuàng)高峰，達到1173萬億元;不過，增速明顯放緩，沖規(guī)模的勢頭有所遏制。信托的挑戰(zhàn)至少來自四個方面，一是大資管時代來臨，金融機構(gòu)競爭加劇，信托的牌照優(yōu)勢在弱化;二是利率市場化漸行漸近，信托的募資能力在下降;三是隨著經(jīng)濟增長減速、房地產(chǎn)風(fēng)險累積，信托項目風(fēng)險也在加大;四是銀監(jiān)會年內(nèi)99號文，監(jiān)管日趨嚴格。各種跡象充分表明信托業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展到了關(guān)鍵時期，如逆水行舟，不進則退。在這樣的情形之下，信托參與養(yǎng)老市場，既是創(chuàng)新業(yè)務(wù)，拓展新的盈利增長點;又是轉(zhuǎn)型需要，開拓藍海市場。

具體而言，信托參與養(yǎng)老市場，可以從以下路徑入手：

二、養(yǎng)老金信托

所謂養(yǎng)老金信托，是養(yǎng)老保險費作為信托資產(chǎn)，交給金融信托機構(gòu)管理和經(jīng)營，在職工退休后，能獲得相應(yīng)收益的一種信托形式。由英國IFSL研究報告的數(shù)據(jù)走勢顯示，2010年全球養(yǎng)老基金資產(chǎn)規(guī)模達到311萬億美元;其中，美國擁有1889萬億美元養(yǎng)老基金，占全球的63%。在全球養(yǎng)老基金中，60%以上是獨立的信托資產(chǎn)，保險合同資產(chǎn)約為12%。而在我國，保險合同資產(chǎn)占據(jù)絕大多數(shù)，達到90%以上，養(yǎng)老基金資產(chǎn)配置明顯失衡。

信托參與養(yǎng)老金市場，可以實現(xiàn)“雙贏”目的。一方面，對于信托公司而言，參與養(yǎng)老金市場不僅獲得長期低成本資金的渠道，而且能更好地發(fā)揮自己跨市場投資的優(yōu)勢，確保養(yǎng)老基金的效益。另一方面，對于投資者而言，養(yǎng)老基金作為信托財產(chǎn)具有獨立性，一旦交付信托，即不受信托公司和委托人財務(wù)狀況惡化甚至破產(chǎn)的影響，從而確保養(yǎng)老基金的安全性。另外，投資者也能更好地享有信托理財?shù)母呤找媾c低風(fēng)險。據(jù)悉，我國個人賬戶養(yǎng)老金由財政專戶和地方銀行管理，能獲得收益的只有非常低的地方銀行利息以及財政記賬利息，以致養(yǎng)老金不斷地縮水。

2013年4月，人社部、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會等部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于擴大企業(yè)年金基金投資范圍的通知》及《關(guān)于企業(yè)年金養(yǎng)老金產(chǎn)品有關(guān)問題的通知》。自此，企業(yè)年金增加了包括商業(yè)銀行理財產(chǎn)品、信托產(chǎn)品、基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計劃、特定資產(chǎn)管理計劃、股指期貨等投資品種，為企業(yè)年金基金的投資范圍以及創(chuàng)新型“后端集合模式”養(yǎng)老金產(chǎn)品開閘。該舉措既是國內(nèi)養(yǎng)老金行業(yè)的重大創(chuàng)新突破，也為信托公司參與超過4800億元的企業(yè)年金市場破除了政策障礙。

三、信托型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金

目前，金融機構(gòu)中主要是保險公司在大舉進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。例如，泰康人壽打造的“泰康之家”，合眾人壽在武漢建設(shè)的“合眾健康谷”，中國人壽規(guī)劃構(gòu)建的養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”格局等等。保險公司一方面將保險產(chǎn)品與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合;另一方面，保險資金的低成本、長期性也與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利特點相吻合。

純粹的PE投資者參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資仍屬少數(shù)案例，更多的機構(gòu)處于籌備或觀望狀態(tài)。2010年12月，美國摯信資本（Trust Bridge Partners）宣布，對親和源股份有限公司注資1億元，這是國際PE機構(gòu)首次投資中國的養(yǎng)老機構(gòu)。同年6月，天津首家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金管理公司――天津鴻福股權(quán)投資基金管理有限公司正式掛牌，將發(fā)起、運作養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金。

對于PE機構(gòu)而言，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有吸引力，但其投資價值仍待考察。首先，老年人消費水平仍相對較低，盡管具有數(shù)萬億消費市場潛力，但短期內(nèi)能夠取得商業(yè)化成功的投資項目較少;其次，相比于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，投資周期最長約十年的PE基金，相對而言追求的仍是短期回報，投資周期并不契合;再次，長期以來政府部門對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定位是公益性，導(dǎo)致養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“非產(chǎn)業(yè)化”，難以出現(xiàn)商業(yè)成功的企業(yè)。此外，這一行業(yè)對政策的過度依賴，也使得作為財務(wù)投資者的PE機構(gòu)難以評估其投資風(fēng)險。

信托公司可以借鑒PE投資機構(gòu)，通過設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金的方式參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。但是，最大的困惑還是來自信托公司能否找到類似保險資金的低成本、長期資金。

四、養(yǎng)老物業(yè)證券化（REITs）

目前，國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)主要是三種模式：銷售、自持、銷售+自持。銷售模式的優(yōu)點在于快速回籠資金、實現(xiàn)滾動開發(fā)，缺點在于必須取得土地使用權(quán)、無法享受優(yōu)惠政策以及后期持續(xù)經(jīng)營的穩(wěn)定收益。自持模式的優(yōu)點是可以通過配套用地、行政劃撥等手段運用以降低土地成本、通過后期運營獲得穩(wěn)定收益，缺點是要求有充裕的現(xiàn)金、資金量占用大、回籠慢。銷售+自持模式的優(yōu)點在于可以取得上述兩種模式的優(yōu)點、在土地方面采用靈活策略，缺點是要求機構(gòu)擁有一定的資金實力、開發(fā)經(jīng)驗以及養(yǎng)老機構(gòu)運營能力。

其實，房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）可以成為養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)融資的重要手段。所謂REITs，就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。REITs作為國際資本市場商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的主流模式，是商業(yè)地產(chǎn)融資與退出的主流工具和平臺，是上市和發(fā)行債券之外利用資本市場直接融資的重要形式。

養(yǎng)老物業(yè)證券化可以看做是REITs的一種類型。通過養(yǎng)老物業(yè)證券化（REITs）的方式，機構(gòu)一方面可以快速回籠資金，另一方面也能保持住戶的純粹性，有利于更好地提供社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。對于投資者而言，則可以在收獲每年的租金收益之外，享有物業(yè)的增值收益。

REITs在美國、澳大利亞、新加坡等地很普遍。美國大約有300 個REITs在運作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。在美國，REITs也是養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)重要的投資商。據(jù)統(tǒng)計，美國2013年前十大養(yǎng)老社區(qū)擁有者中，有五家是REITs公司。

2009年初，中國人民銀行會同有關(guān)部門形成了REITs初步試點的總體構(gòu)架，但是一直未能正式啟動。國內(nèi)REITs市場之所以遲遲未能發(fā)展，主要還是由于在稅收、登記制度、上市交易和退出機制等方面的規(guī)則不完善，并且涉及《信托法》、《公司法》等相關(guān)法律。當(dāng)然，發(fā)展REITs市場，實際上是在為開發(fā)商增加新的融資渠道，有違國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控初衷，這也是REITs受限的原因之一。

今年5月21日，中信證券股份有限公司“中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃”在深交所掛牌轉(zhuǎn)讓，成為我國首個交易所場內(nèi)REITs。該REITs發(fā)售規(guī)模521億元，基礎(chǔ)資產(chǎn)是北京、深圳兩地中信證券大廈房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的兩家全資子公司的全部股權(quán)，被認為是我國第一單準(zhǔn)確意義上的股權(quán)類REITs產(chǎn)品。

可以預(yù)見，養(yǎng)老地產(chǎn)、保障房基于政策支持有望成為推動“中式REITs”發(fā)展的著力點。對于養(yǎng)老物業(yè)證券化（REITs），信托公司可以提前布局，積極參與其中，逐步由私募形式發(fā)展為公募形式。

五、信托型“以房養(yǎng)老”

近日，保監(jiān)會公布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》，確定自7月1日起，在北京、上海、廣州和武漢率先開展險資以房養(yǎng)老的試點。其實早在2007年，北京、上海等地就已率先開啟以政府為主導(dǎo)的“以房養(yǎng)老”試點。2013年，中國政府網(wǎng)也《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，鼓勵開展老年人住房反向抵押試點。

“以房養(yǎng)老”模式又被稱為“倒按揭”，在美國、加拿大、新加坡、日本等國都已經(jīng)推行多年。例如，在加拿大，超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在15至30萬加元之間，只要老人不搬家、不賣房，房產(chǎn)不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時折還貸款。美國倒按揭貸款的放款對象也是62歲以上的老年人，據(jù)統(tǒng)計，2009年美國65歲以上擁有房產(chǎn)的家庭使用倒按揭的比例為14%左右，整體上看還是處于較低水平。

從前期試點情況來看，國內(nèi)以房養(yǎng)老開展并不理想，其中的一個重要障礙在于“以房養(yǎng)老”與中國人傳統(tǒng)觀念相悖。在中國人傳統(tǒng)的觀念里，房屋是最重要的一項財產(chǎn)，承擔(dān)著安居和傳承的重要任務(wù)，老人大都希望自己百年之后能將住房留給子女。

信托公司介入以房養(yǎng)老可以立足信托自身特點，從以下幾個方面破題。一是設(shè)計形式靈活的房屋財產(chǎn)信托。老人將房產(chǎn)信托給信托公司，信托公司每月給老人一定養(yǎng)老金。房主可與信托公司作出形式靈活的約定：既可以約定由房主全部領(lǐng)取該房產(chǎn)評估出的金額;也可約定如果孩子孝順，在房主去世后，該房產(chǎn)的剩余價值由其子女來繼承。

二是針對有多套房的家庭。近日，西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率已達到210%，城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為224%。信托公司可以專門針對這部分客戶設(shè)關(guān)產(chǎn)品，盤活家庭存量資產(chǎn)，實現(xiàn)以房養(yǎng)老。

三是有換房養(yǎng)老需求的老年人。很多老年人原有住所都在城鎮(zhèn)中心，隨著城市擴容速度加快，市區(qū)雖然有較好的就醫(yī)、生活條件，但是環(huán)境較差，噪聲、塵土污染大，其實并不適合養(yǎng)老。因此，好多老人希望能搬到環(huán)境優(yōu)雅的城鄉(xiāng)結(jié)合部，或者針對老年人開發(fā)的老年住區(qū)。信托公司也可以針對此類有換房養(yǎng)老需求的老人設(shè)計專門產(chǎn)品。

六、養(yǎng)老消費信托

所謂養(yǎng)老消費信托，就是指信托公司與養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)聯(lián)手，投資者在購買信托產(chǎn)品之后，不是單純地獲得現(xiàn)金收益，而是獲得養(yǎng)老服務(wù)權(quán)益，或者獲得部分現(xiàn)金收益外加養(yǎng)老服

務(wù)權(quán)益。信托公司在長期經(jīng)營中，積累了一大批優(yōu)質(zhì)的高端

客戶，好多客戶自身就有養(yǎng)老服務(wù)的需求，因此，信托公司嘗試開發(fā)養(yǎng)老消費信托產(chǎn)品，既是服務(wù)高端客戶、增加客戶粘性，又可以找到新的贏利點。

信托公司可以從兩類客戶入手開展養(yǎng)老消費信托，一類是健康活躍老人。這類老人年齡在60-75歲之間，信托公司可以聯(lián)合開發(fā)商、養(yǎng)老運營機構(gòu)、旅游公司等，為他們提供社區(qū)養(yǎng)老、分時度假等服務(wù)。另一類客戶是80歲以上老人，這部分老人已經(jīng)出現(xiàn)失能失智、或者半失能癥狀，日常生活必需得到他人護理。美國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，美國老人住進完全需要護理的養(yǎng)老機構(gòu)的平均年齡為82歲，平均入住時間為3年。針對這類客戶，信托公司可以聯(lián)合養(yǎng)老運營機構(gòu)，通過設(shè)計養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金等形式共同來開發(fā)其中的高端市場。

信托公司開發(fā)養(yǎng)老消費信托時，應(yīng)該注意把控幾個原則：一是突出信托的金融功能定位。養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)涉及三個主要角色：投資商、開發(fā)商和運營商，信托公司更多擔(dān)任的是作為投資商的金融角色。二是注意發(fā)揮信托的資源整合優(yōu)勢。信托公司參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該牽頭整合開發(fā)商、運營商、客戶等各類資源，在其中居于主導(dǎo)位置。三是養(yǎng)老消費信托產(chǎn)品應(yīng)該具備投資性、流動性、服務(wù)性三個特征。產(chǎn)品帶給客戶除了投資收益與服務(wù)權(quán)益之外，還應(yīng)該具備一定的流動性，可繼承、可轉(zhuǎn)讓。四是養(yǎng)老產(chǎn)品可以涵蓋投資、養(yǎng)老、度假以及保險等功能，以滿足客戶多方面的需求。五是小盤試水，逐步介入。養(yǎng)老市場有著廣闊的市場遠景，但是受到既有觀念、服務(wù)商能力、政策配套等諸多因素限制，發(fā)展現(xiàn)狀并不令人滿意。信托公司一方面應(yīng)該積極布局參與，另一方面也應(yīng)該保持適度謹慎，防止投入與產(chǎn)出的不成比例。

參考文獻：

[1] 陳陽，信托公司發(fā)展養(yǎng)老金業(yè)務(wù)的幾個問題，銀行家[J]2012（9）

[2] 羅梅芳，信托搶占養(yǎng)老市場，投資有道[J]2012（5）

第5篇：養(yǎng)老機構(gòu)行業(yè)研究報告范文

一、私募股權(quán)投資特點

（一）流動性差 PE通常是封閉式的合伙基金，一般投資于即將上市或可能上市的企業(yè)，在封閉期間，合伙投資人不能隨意抽資。作為一種權(quán)益性投資，PE在被投資企業(yè)中所占的股權(quán)實現(xiàn)價值增值需要一定時間，為保證投資計劃不會因部分投資者的贖回而影響整個投資計劃的利益最大化，PE基金通常會根據(jù)所投資對象的具體情況設(shè)置一定的封閉期，封閉期通常為5至7年。在基金封閉期內(nèi)，投資者只能通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓股份，所以流動性較差。2007年阿里巴巴上市后，軟銀集團作為其投資人回報率高達71倍，但整個過程從注資到最后收回投資一共歷時7年之久。時間更為漫長的西夫緯收購案中，1986年KKR對西夫緯連鎖超市進行注資，但在10年后KKR才開始獲得收益。

（二）風(fēng)險性高 由于被投資企業(yè)實施IPO是PE最重要的退出渠道，然而，企業(yè)能否成功上市具有一定的不確定性，而且從投資到上市退出通常需要3至4年的時間，能否順利退出取決于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力、企業(yè)所處的行業(yè)周期、企業(yè)管理者的素質(zhì)甚至宏觀層面的政策導(dǎo)向等很多方面，所以PE面臨著相當(dāng)大的風(fēng)險。另外，由于PE運作過程中委托的存在，容易產(chǎn)生PE投資實際操作者和被投資企業(yè)的道德風(fēng)險；以及由于市場信息的不對稱，存在著對投資經(jīng)理人和投資項目的逆向選擇風(fēng)險。中國網(wǎng)絡(luò)視頻行業(yè)先后吸引了超過4億美元的風(fēng)險投資，但是其中真正實現(xiàn)盈利的企業(yè)屈指可數(shù)。并且隨著我國對網(wǎng)絡(luò)視頻監(jiān)管力度的加強，這些網(wǎng)絡(luò)視頻網(wǎng)站如土豆網(wǎng)被一些版權(quán)方聯(lián)合告上法庭。在盈利能力和官司的拖累下，這類公司的上市道路變得更加艱辛。在這種情況下，投資者就無法適時通過IPO退出收回資本，其面臨的風(fēng)險也越來越大。

（三）專業(yè)性強 經(jīng)營PE基金的核心在管理團隊，基金管理團隊的技能、穩(wěn)定性和受到的激勵與約束是決定基金運作成敗的關(guān)鍵。PE本身的性質(zhì)要求其基金管理團隊既具有特定行業(yè)的專業(yè)知識和經(jīng)驗，同時也要具備豐富的財務(wù)、金融、企業(yè)管理技能以勝任選擇和監(jiān)督被投資企業(yè)的工作。例如通用電氣前任首席執(zhí)行官杰克韋爾奇（Jack Welch）、寶潔公司前任董事長兼首席執(zhí)行官阿蘭-喬治-雷夫利（A.G. Lafley）以及樂購前首席執(zhí)行官特里-萊希爵士（Sir Terry Leahy）現(xiàn)都是著名私募股權(quán)機構(gòu)Clayton， Dubilier & Rice ，LLC的高級顧問，貨幣資本與企業(yè)家才能的有機結(jié)合是PE機構(gòu)能夠?qū)崿F(xiàn)價值增值的重要原因。

（四）非公開發(fā)行 PE主要通過非公開方式面向少數(shù)機構(gòu)投資者或個人募集資金，其對募資對象要求較為嚴格，機構(gòu)投資者一般為資金雄厚，風(fēng)險承受能力強的養(yǎng)老基金、退休基金、保險機構(gòu)等，PE基金的銷售和贖回一般都是基金管理人與投資者私下協(xié)商進行的。在清科研究中心的PE研究報告系列中，最早的有關(guān)于中國私募股權(quán)投資研究報告也只能追溯到2006年，這一方面是由于國內(nèi)的私募PE起步較晚，但另一很重要的原因是由于在投資過程中沒有嚴格的信息披露要求，這方面的要求比公募基金低得多。

（五）參股而不控股 PE的目的是通過自己對被投資企業(yè)的資金支持和社會資源、運作管理方面的支持使企業(yè)盡快成功上市，從而分享被投資企業(yè)經(jīng)營成功和上市成功的利潤，而不是為了獲得企業(yè)的控制權(quán)去控制企業(yè)。2002年摩根、鼎暉、英聯(lián)聯(lián)合投資2600多萬美元入股蒙牛乳業(yè)時的股權(quán)設(shè)計為32%，2005年摩根士丹利與鼎輝以5000美元認購永樂家電27.31%的股權(quán)，同年高盛以3000多萬美元置換雨潤食品9%的股份。在通常情況下，PE在被投資企業(yè)中所占股權(quán)一般不超過30%。

二、歐美私募股權(quán)投資運行機制

（一）美國PE運作特點 美國是世界上PE最為發(fā)達的國家。其PE的運作機制相對比較科學(xué)與規(guī)范，其主要特點是：

（1）普遍采取有限合伙制。PE基金常用的組織形式包括公司制、信托制（契約型）和有限合伙制。有限合伙制除了其自身具備的便于融資、控制投資者風(fēng)險、保證一定的流動性等各種優(yōu)點外，最重要的是可以避免雙重納稅，保證該行業(yè)從業(yè)人員以及投資者享受高額的回報。美國PE經(jīng)過數(shù)十年的摸索和發(fā)展，逐漸確立了有限合伙制的主導(dǎo)地位。一些大型的PE集團大都是通過有限合伙制來運作的。

（2）資金來源豐富。私人養(yǎng)老基金和公共養(yǎng)老基金是美國PE資本的最重要資金來源，在過去的十多年一直保持占PE資本資金來源的40%～50%左右。其他的資金供應(yīng)者還有捐贈基金、保險公司、銀行、外國投資者等。另外，在美國集中了較多高資本凈值的個人和家族公司，他們也是PE資本的重要來源。

美國各州允許養(yǎng)老基金流向PE的比例不同，其平均值約為7.5%，高于歐洲和英國。在美國PE投資的高額回報吸引越來越多的養(yǎng)老基金流向該行業(yè)，隨著養(yǎng)老基金基數(shù)的不斷增長，流入PE領(lǐng)域的資金也不斷增加。美國一些大型企業(yè)基本上都有自己的企業(yè)養(yǎng)老基金、企業(yè)年金和相關(guān)的投資部門或資產(chǎn)管理部門，如通用汽車資產(chǎn)管理公司設(shè)有PE市場部，IBM、Intel、Dell、Microsoft等都有資產(chǎn)管理部門。這些都為美國的PE資本提供了豐富的資金來源。

（3）投資集中于新興產(chǎn)業(yè)。與其他國家相比 ，美國的PE投資更明顯地集中于新興產(chǎn)業(yè)，在計算機軟硬件、生物技術(shù)、醫(yī)藥、通訊等行業(yè)的投資占90%左右。這一方面得益于美國政府的稅收優(yōu)惠政策。美國政府為鼓勵高科技企業(yè)發(fā)展曾經(jīng)出臺過一些稅收優(yōu)惠政策，如《中小企業(yè)保護法》等，在刺激高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的同時也帶動了PE資本對相關(guān)公司的投資和扶持。另一方面還得益于來自美國納斯達克創(chuàng)業(yè)板市場的支持作用。美國納斯達克市場為高科技企業(yè)提供上市融資機會的同時，也間接刺激了美國PE資本投資于高科技企業(yè)的熱情。另外美國社會鼓勵創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)的文化氛圍也對PE資本投資于新興產(chǎn)業(yè)起到了極大的推動作用。

（4）退出渠道暢通。美國PE的退出渠道主要有以下三種： 第一，通過AMEX（美國全美證券交易所）或者NASDAQ市場上市，投資者通過股票的拋售退出，即IPO。通過這種退出方式，PE資本管理者和投資者都能獲得豐厚的利潤。第二，通過轉(zhuǎn)讓給其他企業(yè)或者股權(quán)投資基金退出，這可獲得3倍左右的投資收益。 第三，讓企業(yè)內(nèi)部的管理層收購PE的股權(quán)，投資者通?？色@得70%的投資收益。美國多層次的資本市場和功能完善的金融中介體系為PE的順利退出提供了有力的保障。

（二）歐洲PE運作特點與背景 歐洲PE資本市場是全球第二大PE資本市場。其運作特點如下：

（1）注重跨國合作。歐洲一體化進程為PE帶來了大量機會。歐盟的成立為歐洲PE資本市場的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)背景。歐洲經(jīng)濟的整合加速了產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟重組，從中涌出的大量并購與重組為歐洲PE資本提供了良好的投資機會。歐洲PE運作團隊的成員往往來自多個不同的國家，PE資本來源也是如此。比如英國，平均每年約有80億英鎊，大概占據(jù)英國產(chǎn)業(yè)資本融資的70%以上的PE基金是來自于海外的。

（2）注重行業(yè)自律。歐洲國家政體與資本市場的分立導(dǎo)致PE基金不能充分發(fā)揮其作用，因而行業(yè)自律就顯得非常重要。歐洲大多數(shù)國家在金融監(jiān)管上注重行業(yè)自律，PE資本實行嚴格自律基礎(chǔ)上的有效監(jiān)管。例如英國早在1986年就頒布了規(guī)范金融服務(wù)業(yè)的法律《金融服務(wù)法》，在體制上對金融服務(wù)實行兩級監(jiān)管。行業(yè)協(xié)會是行業(yè)自律的重要載體。英國成立了自律組織“英國私募股權(quán)投資基金協(xié)會（BVCA）”對其PE基金進行直接管理。

（3）投資偏重于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。歐洲的PE資本投資于高科技領(lǐng)域的比例在投資總額中僅占30%，其投資更多的偏重于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。究其原因，PE資本投資時，投資者看重的一個重要方面就是其投資能否在日后順利實現(xiàn)退出。如果沒有良好的退出機制和機會，再好的目標(biāo)公司都不能讓PE投資者動心。而歐洲二板市場發(fā)展的落后成為高科技投資者退出渠道上的瓶頸。另外，與美國不同的是，歐洲尚未形成類似于美國硅谷的高科技產(chǎn)業(yè)群。因為歐洲大陸由不同國家組成，各國的科技發(fā)展由各國制定相應(yīng)的策略，而各國有各自的經(jīng)濟基礎(chǔ)和發(fā)展歷史，因此很難形成集群經(jīng)濟。美國很多高科技企業(yè)來源于科研院所和高校。在歐洲，科研機構(gòu)帶動科技創(chuàng)新的機制尚未形成。

三、歐美私募股權(quán)投資運行機制經(jīng)驗借鑒

（一）完善相關(guān)政策法規(guī) 目前，中國PE缺少相關(guān)法律及配套制度支持。PE投資在我國目前還屬于半合法性的金融創(chuàng)新行為，與之相配套的法律法規(guī)、政策還不夠完善，需要盡快出臺規(guī)范PE投資的法規(guī)和政策，從而規(guī)范PE投資行為。首先，應(yīng)出臺法律政策明確PE投資的性質(zhì)，保證PE投資有法可依，有章可循。其次，要建立和加強PE投資的內(nèi)部風(fēng)險管控制度和信息披露制度。再次，各部委應(yīng)針對新修訂的《合伙企業(yè)法》出臺相應(yīng)的配套措施，以減少組建PE投資基金的制度障礙。比如制訂PE投資的各項合作協(xié)議規(guī)范文本，并對所有協(xié)議的條出統(tǒng)一的釋義，可以減少糾紛，更好維護合作各方面的利益。最后，政府還應(yīng)從稅收等財政政策著手，鼓勵并引導(dǎo)PE資本流向最需要資本支持的產(chǎn)業(yè)中去。

（二）拓展PE資金來源 從歐美成功經(jīng)驗來看，充裕的資金來源是PE健康發(fā)展的一個必要條件。我國應(yīng)該在現(xiàn)有基礎(chǔ)上拓寬PE資金的來源渠道。PE的投資周期比較長，中小投資者難以成為其資金來源的主力。我國對社保基金、保險資金、商業(yè)銀行進入PE投資領(lǐng)域應(yīng)給予政策支持和傾斜，以拓寬機構(gòu)投資者在PE資金來源中的比重。另外，目前國內(nèi)有一些資金充裕的企業(yè)，因市場上投資渠道較少，投資品種不夠豐富，集中投資于房地產(chǎn)或股市，致使國民經(jīng)濟泡沫頻現(xiàn)，如能合理引導(dǎo)這類企業(yè)富余資金進入PE投資領(lǐng)域，不僅有利于企業(yè)自身的可持續(xù)發(fā)展，也有利于社會經(jīng)濟穩(wěn)定，同時為那些有良好發(fā)展前景的企業(yè)解決發(fā)展資金瓶頸問題。

（三）構(gòu)建監(jiān)管體系 從歐美經(jīng)驗來看，PE基金監(jiān)管以行業(yè)自律為主，基金的發(fā)起和運作受相關(guān)配套法規(guī)約束。因此可借鑒歐美經(jīng)驗，結(jié)合我國當(dāng)前PE相關(guān)法律法規(guī)體系不完備的實際，構(gòu)建一個“法律約束下政府監(jiān)管與行業(yè)自律相結(jié)合”的監(jiān)管體系；在監(jiān)管中注意市場化原則，改變過去政府在金融活動中承擔(dān)過多風(fēng)險的狀況，讓市場主體自己承擔(dān)風(fēng)險；監(jiān)管當(dāng)局應(yīng)當(dāng)更多地把重點放在應(yīng)對與控制股權(quán)資本交易產(chǎn)生的風(fēng)險和對國內(nèi)資本市場的影響，完善創(chuàng)業(yè)板上市規(guī)則、加強信息披露要求等問題上。同時，對于外資PE基金并購關(guān)系國家經(jīng)濟安全和經(jīng)濟命脈的關(guān)鍵行業(yè)和領(lǐng)域的外資收購行為，通過專門的審查機構(gòu)進行嚴格的專項審查。

（四）完善退出機制 退出環(huán)節(jié)是PE運作的核心環(huán)節(jié)。從我國境內(nèi)目前情況來看，主板上市門檻過高、中小企業(yè)板市場容量尚小以及產(chǎn)權(quán)交易市場不活躍導(dǎo)致PE退出不暢，制約著PE的發(fā)展。對照歐美的成功經(jīng)驗，我國應(yīng)該加強多層次的資本市場體系建設(shè)，進一步完善PE退出機制。具體應(yīng)從以下幾個方面著手：首先，要加快我國證券市場（主板市場）的發(fā)展，鼓勵企業(yè)境內(nèi)上市。其次，要加速中小企業(yè)板擴容，降低未上市股權(quán)交易成本。再次，完善場外交易市場的監(jiān)管、準(zhǔn)入與退出、信息披露等制度建設(shè)，逐步建立與國際接軌的新三板市場。最后，還需做好企業(yè)的股權(quán)登記托管，在股份制企業(yè)建立時就規(guī)范其登記托管系統(tǒng)。此外，國際上廣泛使用的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品也值得借鑒。

參考文獻：

第6篇：養(yǎng)老機構(gòu)行業(yè)研究報告范文

2016年調(diào)查報告范例一：

為學(xué)習(xí)先進經(jīng)驗，推進我縣養(yǎng)老體系建設(shè)，近期縣委副書記、縣長xxxx，副縣長xxxx帶領(lǐng)有關(guān)部門赴xxxx市進行了參觀學(xué)習(xí)。先后參觀學(xué)習(xí)了xxxx市xxxx區(qū)福利中心(公建公營)、xxxx區(qū)89000民生服務(wù)平臺、xxxx區(qū)?；萆鐓^(qū)老年人日間照料中心、xxxx樂天養(yǎng)老中心、招遠市社會福利中心。現(xiàn)將考察學(xué)習(xí)情況報告如下：

一、考察單位的經(jīng)驗

參觀學(xué)習(xí)的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，目前在全省養(yǎng)老服務(wù)方面，從建設(shè)規(guī)模、運營模式、經(jīng)營理念、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)程度、產(chǎn)業(yè)運作等方面都有很強的代表性，許多方面值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。

一是建設(shè)規(guī)模大。xxxx樂天養(yǎng)老中心項目，由企業(yè)集團承建，由省發(fā)改委立項規(guī)劃建設(shè)集公益事業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為一體的社會公益項目。項目總投資約60億元，規(guī)劃占地4000余畝，規(guī)劃建筑面積近300萬平方米，建成后可以滿足3萬名老年人的養(yǎng)老需求。一期項目建筑面積40萬平方米，建成后可提供7000張養(yǎng)老床位，年均接待老年人9000人。xxxx市xxxx區(qū)民生信息服務(wù)平臺，把89000民生服務(wù)中心作為民生領(lǐng)域一號工程。中心呼叫大廳設(shè)有49個坐席，點對點承接群眾電話、短信、網(wǎng)站、微信等服務(wù)訴求;民生大廳設(shè)有25個窗口，面對面接待群眾來訪。同時，借助國內(nèi)領(lǐng)先的智慧民生社區(qū)項目，將智慧移動理念植入服務(wù)中心，為市民提供遠程醫(yī)療、數(shù)字養(yǎng)生和居家養(yǎng)老等個性化服務(wù)，首批2萬部一鍵通手機已免費發(fā)放到全區(qū)70歲以上老年人手中。

二是經(jīng)營主體活。招遠市社會福利中心，是招遠市政府投資由山東中礦集團有限公司承建，招遠市金都醫(yī)院租賃經(jīng)營，集養(yǎng)老、醫(yī)療為一體的現(xiàn)代化醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。總投資3.1億元，占地8.5萬平方米，建筑面積4.2萬平方米，設(shè)計床位620張。該中心的建設(shè)，政府給予政策扶持，要求其發(fā)揮托底保障作用，發(fā)展成為招遠市集護養(yǎng)、休閑、醫(yī)療為一體的大型公益性養(yǎng)老機構(gòu)?？疾旃k民營的單位是非政府組織在運營，他們的危機感、緊迫感強，管理、研發(fā)、服務(wù)團隊精干高效、有事業(yè)心。

三是產(chǎn)業(yè)鏈條長。xxxx樂天養(yǎng)老中心項目在做好養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的同時，重點打造養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，在優(yōu)先滿足老年人基本服務(wù)需求的基礎(chǔ)上，積極拓展適合老年人特點的文化娛樂、體育健身、休閑旅游、健康服務(wù)、精神慰藉等服務(wù)，加強殘障老人專業(yè)化服務(wù)。圍繞適合老年人的衣、食、住、行、醫(yī)、娛樂等需要，開發(fā)老年產(chǎn)品用品，真正把老年服務(wù)業(yè)辦成了老年產(chǎn)業(yè)。涉足院舍養(yǎng)老、醫(yī)療衛(wèi)生、居家照料、老年餐飲、清潔管家、護理教育、老年用品等領(lǐng)域。

四是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高?？疾斓膸滋庰B(yǎng)老機構(gòu)都結(jié)合實際探索出一套成熟的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。xxxx市xxxx區(qū)老年人護理中心的智慧養(yǎng)老模式，啟用老年人服務(wù)熱線12349，將服務(wù)細化為基礎(chǔ)服務(wù)、候鳥養(yǎng)生、異地養(yǎng)老、居家養(yǎng)老、精神慰藉、養(yǎng)老護理、特殊訂制服務(wù)等板塊，進行量化、細化、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。參觀學(xué)習(xí)的養(yǎng)老機構(gòu)均有自己的專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)和團隊，從具備國家職業(yè)鑒定證書護士資格的人員中招募專業(yè)服務(wù)人員，并經(jīng)過養(yǎng)老專業(yè)護理師培訓(xùn)，進行全責(zé)護理訓(xùn)練，同時面向社會對相關(guān)管理及服務(wù)人員進行專業(yè)培訓(xùn)。如失能老人房間無異味、服務(wù)人員工作時間無空隙安排等現(xiàn)象，充分體現(xiàn)了團隊管理專業(yè)化水平。所參觀養(yǎng)老機構(gòu)均實現(xiàn)的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，如樂天養(yǎng)老的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式，目前醫(yī)療康復(fù)中心已與省立醫(yī)院達成合作協(xié)議，將建設(shè)綜合性三甲醫(yī)院。樂天養(yǎng)老中心推進機構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老復(fù)合養(yǎng)老的服務(wù)模式，其亮點在于將養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化，便于復(fù)制和推廣，為解決社會養(yǎng)老難題做了有益嘗試。

二、我縣養(yǎng)老體系建設(shè)工作現(xiàn)狀和存在的問題

(一)我縣養(yǎng)老體系建設(shè)的現(xiàn)狀

一是老年人口基數(shù)大、增長快、助養(yǎng)需求多。我縣60歲以上老年人口已達7.13萬人，占全縣總?cè)丝诘?9.8%，高于全國水平(14.8%)5個百分點，其中農(nóng)村老年人4.6萬人，約占全縣老齡人口的70%，而且每年還在遞增，高齡比重逐步上升，單獨居住、獨自生活的老年人也越來越多，需要照顧的失能老人和半失能老人隨著高齡比例增多而增加，養(yǎng)老需求日益增長。

二是全面推動養(yǎng)老體系建設(shè)。自2014年以來，我縣將社會養(yǎng)老體系建設(shè)作為重點惠民舉措之一來實施，制定了《關(guān)于加快建設(shè)社會養(yǎng)老服務(wù)體系和發(fā)展老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)的實施意見》，在縣鎮(zhèn)村各個層面推動養(yǎng)老體系建設(shè)。目前，共有各類養(yǎng)老機構(gòu)(場所)50處，其中公辦養(yǎng)老機構(gòu)8處(7處鎮(zhèn)(街道)敬老院，1處光榮院)，床位1153張，集中供養(yǎng)了74.5%的農(nóng)村五保對象和24名孤老優(yōu)撫對象。建成農(nóng)村幸福院36處，床位720張，已運營22處;建成運營城鎮(zhèn)社區(qū)日間照料中心4處床位80張;民辦養(yǎng)老機構(gòu)2處(玫苑老年公寓、紅楓葉老人養(yǎng)護院)，床位252張。目前全縣共有養(yǎng)老床位1851張，每千名老年人26 張，年底可達到每千名老年人30張的目標(biāo)。

三是開展多方面養(yǎng)老服務(wù)。通過政府購買社會組織(博愛居家養(yǎng)老服務(wù)中心)服務(wù)，為符合條件的52名(其中8名城市三無老人)特困老人每人每月提供20個小時的無償上門送時服務(wù)。為336名80歲以上低收入老年人發(fā)放了高齡津貼。采取物質(zhì)配送、生活照料及家政服務(wù)相結(jié)合的方式，開展為老人上門醫(yī)療巡診，春節(jié)前送食用油、面粉、貼春聯(lián)等活動。

(二)存在的問題

一是機構(gòu)方面。公辦養(yǎng)老機構(gòu)改革進展緩慢，7處鎮(zhèn)街敬老院，已經(jīng)運行多年，但未按要求對敬老院辦理事業(yè)單位法人登記，人員現(xiàn)在只能由政府從其他崗位上調(diào)用。沒有成立社會福利中心，導(dǎo)致部分孤兒和城市三無人員無法集中供養(yǎng)。

二是人員方面。養(yǎng)老服務(wù)隊伍不專業(yè)，缺少專職護理人員。敬老院除鎮(zhèn)街委派的管理人員外，沒有專職護理人員。養(yǎng)老機構(gòu)的老年人大多年老、體弱、多病，對醫(yī)療、康復(fù)、護理的需求十分迫切，缺乏相應(yīng)的醫(yī)療設(shè)施，缺少專業(yè)的醫(yī)生進行值班。農(nóng)村幸福院(社區(qū)日間照料中心)由村(居)管理，運營不規(guī)范。

三是經(jīng)費方面。建設(shè)運營資金不足，鎮(zhèn)街存在對敬老院的建設(shè)資金和運營經(jīng)費投入不足的問題，部分農(nóng)村敬老院從五保老人供養(yǎng)經(jīng)費中列支2013年以來陸續(xù)成立的城市社區(qū)老年人日間照料中心、農(nóng)村幸福院等養(yǎng)老機構(gòu)，因村級經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，達不到標(biāo)準(zhǔn)化運作的要求。

四是管理方面。養(yǎng)老場所隱患較多。由于農(nóng)村幸福院(社區(qū)日間照料中心)的建設(shè)處于探索階段，體制和政策上還不完善，大部分都是在原有閑置場所的基礎(chǔ)上因陋就簡進行改擴建，建設(shè)手續(xù)并不健全，沒有通過驗收或?qū)彶?，存在較多安全隱患。養(yǎng)老機構(gòu)(場所)管理服務(wù)缺乏規(guī)范，目前運營的農(nóng)村幸福院和日間照料中心，在管理服務(wù)上處于粗放式管理階段，距離規(guī)范化、程序化、精細化的現(xiàn)代養(yǎng)老服務(wù)管理水平還有很大差距。村(居)干部對養(yǎng)老工作的工作積極性不高。部分村兩委干部認為做養(yǎng)老事業(yè)無利可圖、擔(dān)心老人在養(yǎng)老場所發(fā)生意外，不愿意讓老年人入住養(yǎng)老場所，直接影響到養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展。同時，我縣僅停留在養(yǎng)老服務(wù)業(yè)方面，沒有形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，社會資金投入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的積極性不高。

三、推動養(yǎng)老體系建設(shè)工作的建議

(一)建設(shè)完善養(yǎng)老機構(gòu)(場所)，實現(xiàn)縣鎮(zhèn)村養(yǎng)老服務(wù)全覆蓋。根據(jù)老齡人口的基數(shù)和供養(yǎng)需求，科學(xué)編制養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)布局規(guī)劃，統(tǒng)籌推進城鄉(xiāng)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)建設(shè)。一是建議成立我縣社會福利綜合服務(wù)中心，將老年公寓、縣光榮院、縣救助站(未成年人養(yǎng)護中心)及失能半失能老人養(yǎng)護院等納入中心統(tǒng)一管理，通過招投標(biāo)的方式引進醫(yī)療機構(gòu)建設(shè)康復(fù)中心，實行醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，集中供養(yǎng)城市三無人員、孤兒、流浪乞討人員、孤老優(yōu)撫人員等民政服務(wù)對象及社會化養(yǎng)老服務(wù)對象，提高入住率、盤活國有資產(chǎn)。二是整合資源，通過改善提升敬老院基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)功能，實現(xiàn)敬老院向區(qū)域性社會養(yǎng)老服務(wù)中心轉(zhuǎn)型。重點向最低生活保障老人、生活困難老人、高齡老人及重度殘疾老人等特殊困難老人提供養(yǎng)老和護理服務(wù)，同時向居家老人、留守老人提供寄養(yǎng)代養(yǎng)、日間托養(yǎng)、家庭護理、配送餐等服務(wù)。探索打破鎮(zhèn)街行政區(qū)域界線，建設(shè)縣級綜合性五保供養(yǎng)中心，將全縣五保對象納入縣級財政供養(yǎng)范圍。三是繼續(xù)加強農(nóng)村幸福院(社區(qū)日間照料中心)的規(guī)劃建設(shè)。將農(nóng)村養(yǎng)老房建設(shè)與美麗鄉(xiāng)村、危房改造、幸福院建設(shè)和基層服務(wù)機構(gòu)建設(shè)相結(jié)合，科學(xué)規(guī)劃、分批建設(shè)，形成具備居住、醫(yī)療、娛樂、日間照料等功能的綜合性養(yǎng)老服務(wù)中心，建設(shè)一批公寓式(一室一廳一衛(wèi))養(yǎng)老房，實現(xiàn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、老殘托養(yǎng)、產(chǎn)權(quán)集中、循環(huán)使用等多種服務(wù)功能，解決農(nóng)村獨居、空巢、高齡老年人養(yǎng)老難問題。四是大力支持社會力量興辦養(yǎng)老機構(gòu)。鼓勵企事業(yè)單位、群眾團體、社會組織、個人等社會力量，積極參與到養(yǎng)老事業(yè)中來，以獨資、合資、合作、聯(lián)營、承包、租賃等多種形式，興辦養(yǎng)老院、老年公寓、老年活動中心等養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。通過床位補貼、運營補貼和購買服務(wù)等方式，鼓勵社會力量利用閑置土地、場所、設(shè)施等，開辦各種模式的養(yǎng)老院、老年公寓、托老所等養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。

(二)積極推進社區(qū)(村)居家養(yǎng)老服務(wù)，逐步建立居家養(yǎng)老服務(wù)體系。一是加強社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。為解決包括日間照料中心在內(nèi)的社區(qū)居委會綜合用房緊張問題，在城市建設(shè)中將社區(qū)居委會綜合用房建設(shè)納入強制性規(guī)劃審批序列：由規(guī)劃部門牽頭負責(zé)城市社區(qū)綜合用房建設(shè)工作，國土、建設(shè)、房管、民政、財政等部門共同參與。在縣城和各鎮(zhèn)新建房地產(chǎn)項目的社區(qū)，要求開發(fā)建設(shè)單位按照社區(qū)用房面積每百戶(套)25平方米的標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)(其中不少于5平方米用于社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施)，并按每平方米不低于400元的標(biāo)準(zhǔn)進行裝修，無償提供給社區(qū)居委會。規(guī)劃建設(shè)部門在進行建設(shè)工程規(guī)劃許可時，應(yīng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證(附施工圖)中明確社區(qū)辦公服務(wù)用房的具體類別、建筑規(guī)模、設(shè)置位置。二是探索建立居家養(yǎng)老服務(wù)新模式。以家庭為核心，以社區(qū)為依托，依托社區(qū)日間照料中心同步建立社區(qū)家庭養(yǎng)老服務(wù)中心，為老年人提供教育和文化活動、助餐、保健康復(fù)、日間托老等服務(wù)。引導(dǎo)和鼓勵社會組織、家政服務(wù)企業(yè)等參與居家養(yǎng)老服務(wù)，為居住在家的老人提供生活照料、家政服務(wù)、文體娛樂、老年教育、康復(fù)護理和精神慰藉等社會化服務(wù)，使有限的資源發(fā)揮最大的效益。三是積極開展養(yǎng)老服務(wù)平臺建設(shè)。建立民政服務(wù)對象信息平臺，將民政各類服務(wù)對象信息錄入信息數(shù)據(jù)庫，根據(jù)不同業(yè)務(wù)劃分養(yǎng)老服務(wù)、社會組織、救災(zāi)應(yīng)急、城鄉(xiāng)低保、各類救助、優(yōu)撫對象、社區(qū)建設(shè)等不同板塊。依托民政服務(wù)對象信息平臺，逐步建立居家養(yǎng)老服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)，完善老年人救助服務(wù)系統(tǒng)功能，建立包括老年人健康檔案、子女聯(lián)系方式、居家呼叫服務(wù)等功能的信息系統(tǒng)，為老年人提供有效的求助和信息溝通等服務(wù)。

(三)推動養(yǎng)老服務(wù)規(guī)范化建設(shè)，實現(xiàn)對養(yǎng)老行業(yè)的科學(xué)監(jiān)管。一是完善制度。制定我縣養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施管理章程流程，推動我縣養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化建設(shè)。出臺《社會福利機構(gòu)管理暫行辦法》、《養(yǎng)老機構(gòu)管理條例》、《農(nóng)村幸福院管理暫行辦法》，完善養(yǎng)老機構(gòu)的基本規(guī)范，制定養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)星級評定標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)管理規(guī)范。二是加強養(yǎng)老機構(gòu)管理。明確的機構(gòu)建設(shè)、設(shè)計規(guī)范，行業(yè)準(zhǔn)入、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和評價體系，完善收費機制、護理技術(shù)、食品衛(wèi)生安全、醫(yī)療保障、教育培訓(xùn)和應(yīng)急處置等具體實施細則，形成規(guī)范完善的管理制度體系。指導(dǎo)各農(nóng)村幸福院成立幸福院監(jiān)督委員會，做到定期公示公開幸福院賬目。

(四)加強養(yǎng)老護理員隊伍建設(shè)，提高專業(yè)化、規(guī)范化養(yǎng)老服務(wù)水平。一是明確公辦養(yǎng)老機構(gòu)護理人員配備標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)服務(wù)對象的生活自理能力和護理的等級，實施分級護理服務(wù)。護理人員與服務(wù)對象的配備比例：服務(wù)對象生活能自理的，配備比例不低于1∶10;需要半護理的，配備比例不低于1∶5;需要全護理的，配備比例不低于1∶3。護理人員通過政府購買服務(wù)的方式向有資質(zhì)的社會中介機構(gòu)購買，資金全額列入鎮(zhèn)街財政預(yù)算。二是開展專業(yè)培訓(xùn)。全面實行養(yǎng)老護理員職業(yè)資格評定制度，加大對養(yǎng)老護理員的培訓(xùn)工作力度，開展護理員職業(yè)資格考評，同時分期分批安排符合條件的人員到市、省兩級進行中級、高級養(yǎng)老護理員培訓(xùn)，實現(xiàn)全縣所有養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)和服務(wù)場所管理人員和服務(wù)人員均能夠持證上崗，逐步實現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)隊伍職業(yè)化、專業(yè)化。三是積極引進專業(yè)人才。加強專業(yè)人才隊伍建設(shè)，鼓勵和吸引專業(yè)社會工作者和社工專業(yè)、護理專業(yè)的高等院校畢業(yè)生到養(yǎng)老機構(gòu)工作，并為他們創(chuàng)造良好的工作和發(fā)展環(huán)境，提升養(yǎng)老機構(gòu)專業(yè)化管理水平。

(五)進一步加強組織領(lǐng)導(dǎo)，為社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)提供更加有力的保障。一是完善領(lǐng)導(dǎo)機制。切實加強對社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的組織領(lǐng)導(dǎo)，把社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)納入經(jīng)濟社會發(fā)展的總體規(guī)劃，納入科學(xué)發(fā)展的考評體系，落實領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制，建立檢查督辦制度，有計劃、有步驟地加以推進。二是建立部門協(xié)調(diào)機制。建立社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)工作協(xié)調(diào)機構(gòu)，制定協(xié)調(diào)工作制度，積極整合資源，加強相關(guān)政策銜接，形成工作合力。民政、發(fā)改、住建、財政、編制、人社、衛(wèi)生、文化體育等部門和工會、團委、婦聯(lián)等組織應(yīng)密切配合，各負其責(zé)，各司其職，努力形成上下聯(lián)動、左右協(xié)調(diào)、齊抓共管的工作格局，共同推進社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)。三是健全經(jīng)費保障機制。加大經(jīng)費投入，形成以政府投入為引導(dǎo)、社會廣泛參與的多渠道的經(jīng)費投入保障機制。同時根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展水平，逐步提高三無、五保等老人的供養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，更好地保障特殊困難老年群體的養(yǎng)老服務(wù)需求。完善政策扶持體系，落實各項優(yōu)惠政策，鼓勵和引導(dǎo)社會資金參與社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，更好地推進全縣社會養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)的發(fā)展。

2016年調(diào)查報告范例二：

項目建設(shè)是經(jīng)濟社會發(fā)展的根本途徑，大項目大發(fā)展，小項目小發(fā)展，無項目不發(fā)展。在新的歷史機遇期，只有加快項目前期工作，推動項目建設(shè)，擴大固定資產(chǎn)投資，才能帶動**經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展。

一、我縣項目工作存在的問題

我縣通過縣四家班子領(lǐng)導(dǎo)、項目業(yè)主單位班子領(lǐng)導(dǎo)分組負責(zé)、分點聯(lián)系服務(wù)項目并月報告季總結(jié)工作情況，不斷優(yōu)化政務(wù)環(huán)境，積極謀劃項目落地，傾情服務(wù)項目建設(shè)，不斷開展項目督查，強力推動項目進度。從近幾年的項目建設(shè)來看，全縣投資500萬元以上基本建設(shè)項目118個，其中計劃新開工51個，續(xù)建13個，竣工23個，開展前期工作31個，總投資108.42億元，年內(nèi)計劃投資12.24億元。今年16月，全社會固定資產(chǎn)投資完成8.5億元，全市排名靠后，重大項目投資完成率排全市第10位，折射出我縣項目工作中存在著很多問題，主要表現(xiàn)在：

一是項目建設(shè)重視程度不夠高。部分領(lǐng)導(dǎo)和部門對項目工作的重要意義缺乏足夠的認識，對項目工作缺乏足夠的關(guān)心和支持。近期，我縣正在開展滇桂黔石漠化片區(qū)區(qū)域發(fā)展與扶貧攻堅十三五規(guī)劃工作，縣委、縣人民政府組織召開動員會議時，已就項目謀劃進行了詳細說明，提出了明確的要求，并就各單位提出的疑問進行了解釋。但最后報到項目辦的項目卻很不理想。部分切塊組沒有集中研究涉及本組工作范圍內(nèi)的項目工作;部分單位上報的項目只需要一年就可實施完畢，部分單位報送的材料只有標(biāo)題沒有內(nèi)容，部分單位報送材料未經(jīng)主要領(lǐng)導(dǎo)審核，有些單位只字未報。甚至，當(dāng)項目辦催問材料時，個別單位答復(fù)：業(yè)務(wù)人員下鄉(xiāng)了，報送不了材料。還有些單位負責(zé)人思想上存在誤區(qū)，存在多一事不如少事的思想，認為謀劃項目累人累已，擔(dān)心后期爭取項目難、籌措資金難、推進建設(shè)進度難，影響績效考評，所以不愿意謀劃項目。

二是新項目大項目策劃不夠足。個別部門對項目謀劃的重要性認識不足，謀劃項目的積極性和主動性不強，等、靠思想嚴重;部分職能部門對國家政策和市場預(yù)期分析研究不到位，在靈活運用國家政策和我縣實際相結(jié)合的過程中，一些主要政府職能部門領(lǐng)導(dǎo)和工作人員依舊因循守舊，跳不出傳統(tǒng)的思維定式、辦事方法，過多的重視部門利益而忽視了大局利益，謀劃項目的眼界不夠開闊，缺乏深度。有些職能部門辦事手續(xù)繁雜、效率低下，互相推諉、拖拉扯皮等現(xiàn)象也時有發(fā)生。當(dāng)前，我縣在建的重大項目中，一部分是因工作需要或上級要求而謀劃的，還有一部分是中央預(yù)算內(nèi)項目，實際主動策劃并實施或引進企業(yè)實施的項目不多。且從總體上看，多為小項目;投資規(guī)模大、帶動力強的大項目很少;符合國家產(chǎn)業(yè)政策的，具有創(chuàng)新性、開拓性的項目少，特別是缺乏重大產(chǎn)業(yè)項目支撐。

三是項目前期工作開展不夠?qū)?。我縣的項目前期工作被動滯后，項目申報和建設(shè)處于兩難境地。項目前期工作資金、技術(shù)、人才等必備要素嚴重不足，相關(guān)部門技術(shù)力量薄弱、工作經(jīng)費極度緊缺，不少行業(yè)主管部門不愿開展或無法開展前期工作，牽頭部門發(fā)改局只有1名工作人員且非專業(yè)技術(shù)人員負責(zé)項目工作，縣里雖成立有項目辦，但沒有獨立的編制和工作人員，項目策劃、編制等工作開展艱難。部門溝通不暢，缺乏一站式服務(wù)平臺，項目前期工作涉及的土地、林地、水保、環(huán)評等多個環(huán)節(jié)，手續(xù)難以審批，打消了不少業(yè)主的積極性。部分單位對項目前期工作重視不夠、業(yè)務(wù)不熟，報送項目材料不齊、質(zhì)量不高，反復(fù)修改完善報批材料耗時過長，影響全縣項目申報成功率。目前，我縣前期工作完善的項目幾乎沒有，沒有委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)編制項目建議書和可行性研究報告，導(dǎo)致項目可行性和可操作性差，往往是臨時抱佛腳，耽誤了項目前期準(zhǔn)備的寶貴時間，使項目對上不能申報、對外不能招商，進不了上級項目庫。如國家有資金安排，我縣卻沒有成熟的項目可以申報。另外，近年來國家實行了嚴格的土地政策，部分項目土地審批權(quán)上收中央，對項目土地征用審批的管理更加嚴格，用地指標(biāo)問題成為制約項目推進的首要因素。

四是項目征地拆遷辦法不夠靈。征地拆遷困難是制約項目實施的重要因素之一。目前，我縣部分項目因征地拆遷未落實而一直難以動工;還有部分項目受征地拆遷的影響進展緩慢，不能按建設(shè)工期順利完工。

五是項目建設(shè)服務(wù)意識不夠強。缺乏有效的招商引資優(yōu)惠政策，對外吸引力不足。部分項目存在重招商重爭取、輕服務(wù)輕建設(shè)的現(xiàn)象。有些項目引進來了，因跟蹤不到位，服務(wù)不到位，影響了業(yè)主的積極性，甚至有的中途退出了。另外，我縣缺乏完善的項目招投標(biāo)平臺，現(xiàn)有的項目招投標(biāo)制度不科學(xué)，程序繁雜，歷時長，嚴重影響項目的建設(shè)前期工作進度。

六是項目資金籌措渠道不夠廣。由于我縣地處偏僻，交通不發(fā)達，融資實施大項目難度大。而我縣財力有限，自籌資金開展項目建設(shè)難度也大。在現(xiàn)有建設(shè)項目中有的項目靠貸款實施，有的靠財政撥款，有的靠上級補助，真正通過多方籌資實施的項目極少。

七是項目建設(shè)管理力量不夠力。部分單位對招標(biāo)機構(gòu)的資質(zhì)審查不嚴，加之我縣確定招標(biāo)機構(gòu)的制度不科學(xué)，有時出現(xiàn)選擇的招標(biāo)機構(gòu)不稱職，造成有的項目投標(biāo)書主要條款不嚴格響應(yīng)招標(biāo)文件也能中標(biāo)，造成工程建設(shè)中存在較大爭議，影響工程進度;有的項目合同簽訂不規(guī)范，合同內(nèi)容過于簡單，條款不全，過后又在不具備法定變更事由的前提下，采取簽訂補充協(xié)議等形式，對合同中已明確約定的合同價款等實質(zhì)性內(nèi)容加以修改;部分業(yè)主單位對監(jiān)理的選擇把關(guān)不嚴，選擇的監(jiān)理資質(zhì)不夠，責(zé)任心不強，存在不記監(jiān)理日記，或者是為了應(yīng)付檢查敷衍記錄的現(xiàn)象，在工程聯(lián)系單上只簽 情況屬實，沒有具體意見，使很多隱蔽的工程量在結(jié)算審計時無法準(zhǔn)確核定。甚至對施工單位擅自提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、增加工程量、使用不達標(biāo)材料等問題不加阻止，嚴重影響工程投資控制和工程質(zhì)量問題;部分業(yè)主部門一但招投標(biāo)確定施工單位后就放松了對項目建設(shè)的監(jiān)督管理，一些施工方存在轉(zhuǎn)包工程或同時承包多個工程現(xiàn)象，致使有些項目遲遲未開工，有些雖開工了但卻在磨洋工，嚴重影響工程進度;大部分業(yè)主單位缺乏真正熟悉項目建設(shè)的專業(yè)人才，雖安排有專人負責(zé)，但因缺乏項目管理專業(yè)知識和經(jīng)驗，心有余而力不足，造成工程監(jiān)管不到位，嚴重影響了政府對工程質(zhì)量及投資的管理。

二、幾點思考

針對工作中存在的問題，我們要切實強化項目工作力度，有效改變對項目建設(shè)不夠重視、項目工作長期被動的現(xiàn)狀，促使項目建設(shè)一業(yè)興、百業(yè)旺。

一是要解決不受重視的問題。要營造一個全縣上下人人關(guān)心項目工作，共同參與項目建設(shè)的良好氛圍。首先，要從提升思想認識入手，切實提升廣大領(lǐng)導(dǎo)干部對項目工作的重視程度。要通過廣泛舉辦政策學(xué)習(xí)會、項目工作培訓(xùn)班等辦法，把做好項目工作的重要性、緊迫性以及必要性給大家講清，讓大家吃透，增強大家對項目工作的責(zé)任感和使命感，促使大家把重視項目工作的意識內(nèi)化于心、外化于行。其次，要從宣傳動員入手，創(chuàng)造條件讓老百姓也重視項目建設(shè)。要加大項目建設(shè)對利民便民惠民、助推地方經(jīng)濟社會發(fā)展等方面作用的宣傳力度，通過多種形式強化宣傳，讓廣大人民群眾熱烈擁護項目建設(shè)，關(guān)注關(guān)心項目工作，共同參與項目推進，齊心監(jiān)督項目運行。再次，要從體制機制入手，開創(chuàng)人人重視項目建設(shè)的工作格局。要建立健全包括招商引資、項目爭取、項目策劃、項目推進、項目服務(wù)、項目監(jiān)管等內(nèi)容的獎懲機制，增強重視項目建設(shè)的內(nèi)生動力，從制度上保障項目工作受重視，把項目建設(shè)引上良性發(fā)展的軌道。

二是要抓好項目謀劃和儲備。前期工作是項目建設(shè)的基礎(chǔ)。國家和自治區(qū)圍繞國計民生不斷出臺新的穩(wěn)增長、促發(fā)展政策和措施，我們要緊緊抓住這些機遇，加強與上級部門的工作銜接和項目對接，認真分析研究國家、自治區(qū)、市相關(guān)政策，掌握現(xiàn)階段國家的投資方向和扶持重點，以超前5至10年的戰(zhàn)略思路謀劃和儲備一批符合國家產(chǎn)業(yè)政策，有優(yōu)勢、有前景、效益好、質(zhì)量高且符合我縣實際的好項目，以便今后在我們需要上報項目爭取上級支持或拿出項目爭取企業(yè)投資的時候能夠及時拿得出、有效果。謀劃項目時要聽取方方面面的建議和意見，進行充分論證，做好可行性研究，增強項目的科學(xué)性、針對性和成功率，進一步避免因項目論證不充分造成投資損失、時間浪費和機遇喪失。

三是要破解項目籌資瓶頸?；I集項目建設(shè)資金需要上下聯(lián)動，內(nèi)外聯(lián)動，合力推進。因此，我們要從發(fā)展的大局出發(fā)，找準(zhǔn)自身工作的著力點，積極搭建信息溝通平臺，暢通上下、內(nèi)外對接協(xié)作渠道，努力引導(dǎo)上下同心、目標(biāo)同向、干群同力開展項目建設(shè)。加強重點建設(shè)項目與金融機構(gòu)之間的協(xié)調(diào)溝通，做好金融機構(gòu)與企業(yè)之間的牽線搭橋，主動與金融單位銜接、推介項目，為解決項目資金問題做好協(xié)調(diào)服務(wù)工作，建立良好的銀企關(guān)系，保證建設(shè)資金到位，實現(xiàn)銀企雙贏。加大市場融資力度，擴大融資渠道，大力促進和引導(dǎo)民間資金合理、合法投入項目建設(shè)，拓寬項目資金來源。完善多方籌資機制?？蓞⒄找皇乱蛔h項目建設(shè)機制，突破體制束縛，探索研究一些項目建設(shè)多方籌資機制，改變個別地方項目建設(shè)等、靠、要現(xiàn)狀，形成項目建設(shè)工作合力。

四是要強化項目服務(wù)和保障。要突破利益固化的藩籬，轉(zhuǎn)變工作思路，加大服務(wù)力度，切實優(yōu)化政務(wù)服務(wù)環(huán)境，以筑巢引得鳳凰來的思路，建立健全有效的招商引資優(yōu)惠政策，促進項目落地、投資增長。除現(xiàn)有的服務(wù)項目工作措施外，還要結(jié)合實際，及時研究出臺一些服務(wù)企業(yè)、服務(wù)項目的具體措施，從稅收、土地、融資、規(guī)劃等方面為企業(yè)和項目建設(shè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。要進一步加快現(xiàn)有園區(qū)可發(fā)展區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推進新園區(qū)規(guī)劃實施，著力夯實硬件服務(wù)平臺和載體。相關(guān)審批部門要優(yōu)化項目審批流程，壓縮項目審批時限，能開綠色通道的要容缺預(yù)審，能不通過串聯(lián)審批的要改為并聯(lián)審批。發(fā)改部門要積極研究，借鑒自治區(qū)經(jīng)驗，定期或不定期牽頭組織開展聯(lián)合審批活動，盡最大限度為各單位推進項目前期工作提供一站式服務(wù)平臺，特別是要解決好招投村工作程序繁雜、歷時長的問題。國土部門要主動幫助破解各項目建設(shè)用地難題，健全和完善土地利用總體規(guī)劃和年度規(guī)劃。搞好土地現(xiàn)狀調(diào)查，摸清底數(shù)，盡快拿出切實可行、操作性強的利用土地辦法，保障重點項目用地。

五是要及時推進征地拆遷。征地拆遷工作中存在的困難和問題不言而喻。要定期召開征地問題協(xié)調(diào)會，同項目業(yè)主、有關(guān)部門一起尋求突破口，解決用地問題。要加強征地拆遷宣傳動員，把政策法規(guī)、項目內(nèi)容、項目意義及拆遷措施等講深講透，爭取涉及群眾理解和支持。要兼顧各方利益，協(xié)調(diào)好與被征地群眾及被征地群眾之間的關(guān)系，及時理清補償手續(xù)、社保手續(xù)，及時兌現(xiàn)補償資金，促進和諧拆遷。拆遷補償過程中，群眾普遍存在怕吃虧的心理，相互攀比，等待觀望，客觀上對工作進度造成不利影響。所以工作中要特別注意做到公平、公正、陽光、透明，不搞優(yōu)親厚友、不搞獨斷專行、不搞暗箱操作。

第7篇：養(yǎng)老機構(gòu)行業(yè)研究報告范文

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老保險；基金；運營

緒論

社會保障制度作為一個國家社會發(fā)展和經(jīng)濟運行的 “安全閥”，是一項與人民利益緊密聯(lián)系的經(jīng)濟保障制度。所謂養(yǎng)老保險，是指國家和社會通過建立相應(yīng)的法律制度，為保障勞動者在離開勞動崗位以后，能獲得國家的基本生活保障的一種制度。養(yǎng)老保險作為社會保障制度的重要組成部分，備受世界各國的重視，更是成為了經(jīng)濟學(xué)家高度關(guān)注的研究對象。自從德國在世界上建立了第一個養(yǎng)老金制度以來，人們就從未停止過對養(yǎng)老制度的研究，在不斷的改革和探索中。我們看到無論是在發(fā)達國家還是發(fā)展中國家，都存在一個共同的問題，就是養(yǎng)老負擔(dān)沉重，國家實在無力完全承擔(dān)，于是不得不大力著手改革。在20世紀50年代，中國建立了職工的基本養(yǎng)老保險制度，期間對養(yǎng)老保險制度的結(jié)構(gòu)進行了多次修改，現(xiàn)行養(yǎng)老保險制度的基本框架，是按照國務(wù)院1997年所頒布的《關(guān)于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工養(yǎng)老保險制度的決定》建立的，基本模式是將原來的現(xiàn)收現(xiàn)付制轉(zhuǎn)變?yōu)橐陨鐣y(tǒng)籌與個人統(tǒng)籌相結(jié)合的為特征的部分積累制，將養(yǎng)老保險基金納入財政專戶，對其收支實行兩條線管理。該種模式的確定，為養(yǎng)老保險基金的運營提供了法律依據(jù)，使得養(yǎng)老保險基金的運營標(biāo)準(zhǔn)化，規(guī)范化，為維護社會穩(wěn)定，促進國民經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了積極的作用。十七大報告指出：“加快建立覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會保障體系，保障人民基本生活，社會保障是社會安定的重要特征?！?/p>

社會養(yǎng)老保險是社會保障制度的重要組成部分，也是其核心的部分，而養(yǎng)老保險基金無疑是社會保險基金的重中之重，養(yǎng)老保險基金的運行狀況，關(guān)系著每一個參保人的切身利益，關(guān)系著社會的穩(wěn)定和國家的長治久安，影響著中國構(gòu)建和諧社會的進程。

一、現(xiàn)階段中國養(yǎng)老基金運營出現(xiàn)的問題

現(xiàn)階段中國社會經(jīng)濟正在高速地發(fā)展，老百姓的經(jīng)濟狀況得到了改善，其收入大幅提高，而且由于政府增加了對社會保障的補貼力度，參加養(yǎng)老保險人口的數(shù)量在逐漸增多。因而，養(yǎng)老金的余額自然如滾雪球般越來越大（見表1）：

從上頁表1中可以看到，到2010年底，養(yǎng)老金累積金額達到15 000億元。對于這樣一筆龐大數(shù)目的養(yǎng)老金，如何妥善對待并使其保值增值，是一個非常值得重視的問題，因為稍有不慎，就會影響到養(yǎng)老保險基金的發(fā)展?，F(xiàn)階段中國養(yǎng)老金運營中的主要問題是：

1.投資渠道狹窄，基金保值增值壓力巨大。按照現(xiàn)行的籌資制度計算，企業(yè)按工資總額的20%以及在職職工按個人工資的8%繳納養(yǎng)老保險費用。這樣下來，每年的養(yǎng)老保險基金收入可以達到2 000多億元人民幣，并且隨著覆蓋面的擴大，參保人數(shù)的增多，這個數(shù)字還會增加。因此，管理好養(yǎng)老保險基金，使它保值增值的任務(wù)非常艱巨。如果養(yǎng)老保險基金不能有效地保值增值，不僅難以面對即將到來的人口老齡化的沖擊，也會降低個人賬戶對勞動者的吸引力。

中國養(yǎng)老保險基金建立之初，其側(cè)重點在于如何使養(yǎng)老保障基金的安全性提高的問題，對于它的增值問題反而居于其次，但在事實上，養(yǎng)老保險金卻面臨著極大的貶值風(fēng)險。其原因是出于對基金安全性的考慮，目前規(guī)定養(yǎng)老基金除了極少部分可以購買績優(yōu)股以外，絕大部分還是只能存入銀行或購買國債。

銀行存款的特點是流動性強，安全性高。但銀行的存款利息卻比較低，而且遇上通貨膨脹率高的時期，別說增值，就是連保值也難以做到。因此，世界上沒有哪個國家會將養(yǎng)老保險基金的全部用來存銀行。而盡管國債利率要高于銀行存款的利率，但由于缺乏完善的二手市場，反而不如銀行存款有吸引力。同時，享受保值補貼的國債只能由個人購買，養(yǎng)老金等機構(gòu)投資者被排除在外，在處于通脹時期時，養(yǎng)老保險基金的投資受益往往低于通脹率，處于不斷縮水狀態(tài)。因此，將大部分養(yǎng)老基金投向銀行和國債難以達到增值的目標(biāo)。 體制不順，養(yǎng)老保險基金運營成本較高。無論是傳統(tǒng)體制下實施的養(yǎng)老保險制度，還是經(jīng)過調(diào)整后形成的社會統(tǒng)籌模式的養(yǎng)老保險制度，乃至今天正在采用的通脹結(jié)合模式的養(yǎng)老保險制度，都是由政府部門來管理。在形式上，由國家統(tǒng)一管理，具體事務(wù)交由各個部門分管。在實行初期，由于當(dāng)時的政治、經(jīng)濟水平還不高，政府作為“全能”的代言人，對于推動社會保障事業(yè)的發(fā)展起到了積極的推動作用。

改革開放以后，中國的政治、經(jīng)濟、文化事業(yè)都得到了蓬勃的發(fā)展。在市場經(jīng)濟下，政府的角色發(fā)生了很大的改變，由原來的實施者向監(jiān)督者角色轉(zhuǎn)化，“政府守夜人的角色逐步確立，要求政府規(guī)范市場環(huán)境，解決市場失靈，矯正經(jīng)濟外部失靈。盡管應(yīng)當(dāng)是由政府來提供社會福利，但并不代表政府一定要是每個具體環(huán)節(jié)的操作者。尤其是目前，政府工作人員的專業(yè)能力普遍不是很高，與其將專業(yè)化的投資交給他們來運作，不如把這些項目交給更為專業(yè)的機構(gòu)來運作，引入競爭機制，政府部門只作為監(jiān)督者的角色出現(xiàn)，這樣效果會更好，既提高了效率，又減少了成本。現(xiàn)階段國家盡管實行的是省級統(tǒng)籌，但是各地區(qū)為了自己的利益，各行其是，很難將基金集中起來管理，據(jù)調(diào)查，中國幾千個億的養(yǎng)老保險基金分散在3 000多個縣和8個行業(yè)中，如此分散的局面自然影響?zhàn)B老保險基金的統(tǒng)籌使用，難以發(fā)生規(guī)模效應(yīng)。同時，養(yǎng)老基金管理成本非常高，據(jù)統(tǒng)計，各個地方的養(yǎng)老基金管理機構(gòu)一般會從養(yǎng)老保險基金中提取2%~6%的管理費，平均管理成本超過了4%，如果將同樣數(shù)目的基金交由基金公司來，那么成本僅為1/4上下。這樣不僅降低了成本，還提高了運行的效率，加深了投資的專業(yè)化，何樂而不為？

二、完善養(yǎng)老保險基金運營思考

（一）養(yǎng)老保險基金進入資本市場的必要性

據(jù)世界銀行的預(yù)測，2030年中國養(yǎng)老保險基金的總額將達到18萬億美元，基金的保值增值問題顯得日益突出。但現(xiàn)實中，資本市場和養(yǎng)老基金的分離影響了養(yǎng)老基金的運營和管理。由于養(yǎng)老金支付的長期性，按國際慣例，養(yǎng)老金的投資應(yīng)當(dāng)主要買中長期的債券、股票、不動產(chǎn)等，這樣才能達到保值增值的目的，而中國養(yǎng)老基金的絕大部分用于購買國債和銀行存款，這樣顯然收益不高，積累風(fēng)險大。任何一種經(jīng)濟行為的產(chǎn)生與發(fā)展都需要有一定的制度和市場來支撐和促進，而制度、組織自身也要有獨運行主體來推進其發(fā)展擴大。養(yǎng)老保險基金與資本市場要通過互動來達到雙贏的目的。一方面，養(yǎng)老保險基金進入資本市場進行投資獲得收益來達到養(yǎng)老保險的目標(biāo)，另一方面，資本市場的發(fā)展與完善也需要有養(yǎng)老保險基金這樣雄厚實力的機構(gòu)。養(yǎng)老保險基金入市后對資本市場的影響表現(xiàn)為：首先，養(yǎng)老保險基金進入資本市場能夠解決基金投資渠道單一的情況。文章已經(jīng)提到，中國養(yǎng)老保險基金的運營僅限于投資銀行存款和國家債券，這種投資很難使得基金保值增值。而資本市場上可供投資的金融工具繁多，這為養(yǎng)老保險基金進行多元化分散化投資，避免非系統(tǒng)風(fēng)險提供了良好的條件。其次，促進資本市場發(fā)育完善。 養(yǎng)老金收益是一種勞動力補償?shù)难舆t支付，這決定了養(yǎng)老保險基金的運營應(yīng)當(dāng)追求長期穩(wěn)定的投資回報率，并通過示范效應(yīng)增強整個市場的投資理性，這無疑會強化資本市場的長期性投資，減少短戶的短視行為，提高資本配置，提高資本市場的運行效率。 “ 　通過上文，我們已經(jīng)得出結(jié)論：中國的養(yǎng)老保險基金應(yīng)當(dāng)入市，但入市的條件成熟了嗎？筆者認為可以入市。原因有二：（1）養(yǎng)老保險基金的長期性、規(guī)模性，決定了養(yǎng)老基金能夠進入資本市場去投資。中國現(xiàn)在實行的通脹結(jié)合的模式，個人賬戶的積累資金會越來越多，勞動者退休后從個人賬戶基金領(lǐng)取的退休標(biāo)準(zhǔn)是可以預(yù)測的，因而可以事先進行計劃和控制，也就是說，個人賬戶留存基金的流動性相對較低，這就為基金的積累部分進入資本市場投資創(chuàng)造了條件。（2）資本市場日漸規(guī)范，相關(guān)的法律法規(guī)正在逐步完善，這就為基金的入市創(chuàng)造了有利的外部條件。同時，中國的資本市場已經(jīng)發(fā)展到了一定的規(guī)模，投資工具的多元化使得養(yǎng)老保險基金可以有多種組合選擇，為養(yǎng)老保險基金的運作提供了市場空間。

（二）加大對經(jīng)濟適用房的比例

當(dāng)前，全球出現(xiàn)金融危機，股票等高風(fēng)險金融工具波動性較大，而經(jīng)濟全球化又使得中國的資本市場也會在一定程度上受到外國金融市場的影響。對于“救命錢”的養(yǎng)老保險基金來說，此時如果大比例投入股票等高風(fēng)險工具。結(jié)果難以預(yù)料。筆者認為，結(jié)合現(xiàn)階段中國的國情，要想使得中國養(yǎng)老保險基金能夠增值，可以增加對中國不動產(chǎn)的投資比例，具體而言，可以拿出養(yǎng)老保險基金的一部分來投資于中國的經(jīng)濟適用房。

1.經(jīng)濟適用房的市場競爭優(yōu)勢。我們都知道，地產(chǎn)投資雖然是一種回收期長，而且資金需求量大的投資項目，但是從房地產(chǎn)地皮不可再生性的特點來看，房地產(chǎn)價格總體仍然是呈上升趨勢的，而且即使在發(fā)生通貨膨脹時，房地產(chǎn)價格具有很強的抗通貨膨脹能力，其價格會隨物價上漲而上漲。筆者通過有關(guān)資料了解到武漢VK房地產(chǎn)公司2003年所建商品房的所有成本平均為1 500元/平方米，但售出價格確達到了2 500元~3 000元/平方米，利潤空間巨大。那么，作為不以盈利為目的經(jīng)濟適用房的銷售業(yè)績實際上還稱不上是個問題。 人口和價格優(yōu)勢。從主動需求方面看，中國是一個擁有13億人的人口大國，而且據(jù)預(yù)計，未來二十年人口將達到16億，毫無疑問，這對住房的要求市場巨大，而且據(jù)建設(shè)部最新的研究報告顯示，到2020年，約有3億~3.5億新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題；另外城鎮(zhèn)居民人均住房面積將從2003年的23.8平方米增至35平方米。從被動需求方面來看，由于目前中國傳統(tǒng)的福利分房體制已經(jīng)被貨幣化購房體制所取代，同時由于城鎮(zhèn)居民收入普遍不高，因而難以承受昂貴的商品房價格，所以無疑會選擇經(jīng)濟適用房。故中國須建造大批的經(jīng)濟適用房，以滿足如此眾多的居民需求。 政策優(yōu)越。出于平衡房地產(chǎn)公司和購房居民之間的利益，國家在土地使用權(quán)和稅收上給予了一定的優(yōu)惠政策，以降低經(jīng)濟適用房的造價成本。以武漢市所建商品房成本1 500元/平方米作為經(jīng)濟適用房建設(shè)的所有成本，即使按1 800元~2 000元/平方米出售，其投資回報率都還是相當(dāng)可觀，而且，由于出售價格遠遠低于商品房價格，所以作為大部分的城鎮(zhèn)居民來說還是樂于接受的。

經(jīng)濟適用房建設(shè)是中國現(xiàn)階段的一項獨有的國家政策，解決中低收入家庭的住房問題歷來是中國政府十分重視的一件大事。在市場經(jīng)濟條件下，建立并完善經(jīng)濟適用住房為中心的多層次的住房供應(yīng)體系不僅可以彌補市場經(jīng)濟的缺陷、而且可以維護社會的安定團結(jié)、也更能促進房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。同時經(jīng)濟適用住房既然是作為一項政策而存在就不會朝令夕改，相反應(yīng)該長期執(zhí)行的一種措施，所以筆者有理由相信在很長的一段時間內(nèi)，經(jīng)濟適用住房會一直存在。總之，將養(yǎng)老保險基金投資于經(jīng)濟適用房建設(shè)，不論是解決中國城鎮(zhèn)居民住房緊張的問題，還是對基金投資增值都是雙贏的事情。

小結(jié)

人口老齡化對各國都帶來了不小的沖擊，為了應(yīng)對養(yǎng)老金支付的困難，各國根據(jù)自己的國情進行了改革。要想養(yǎng)老金保值增值，必須對養(yǎng)老保險基金進行投資運營，筆者認為養(yǎng)老保險基金應(yīng)當(dāng)增加在資本市場的投入，尤其是增加對經(jīng)濟實用房的投資比例來優(yōu)化運營結(jié)構(gòu)，以達到保值增值的目的。

參考文獻：

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第8篇：養(yǎng)老機構(gòu)行業(yè)研究報告范文

對慈善基金會而言，民政部門的撤銷登記決定就好比醫(yī)生開出死亡證明一般，是對其最為嚴厲的行政處罰。隨著大陸慈善行業(yè)的蓬勃發(fā)展，全國各類基金會數(shù)量目前已接近5000家，但有關(guān)基金會破產(chǎn)、并購、注銷及撤銷的案例卻十分少見，行業(yè)整體深陷“只進不出”的發(fā)展怪圈。

并非所有基金會都能夠維持良性發(fā)展，其中仍有大量缺乏活力和能力的休眠性基金會長期位于行業(yè)下游。盡管不斷有業(yè)界人士呼吁通過市場競爭實現(xiàn)基金會行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，但事實上，一些基金會即便失去充足的人員和資金，甚至不開展任何慈善活動、不參與年度檢查、不向社會公開任何信息，卻依然未被及時清理出局，而是在靜默中悄然生存。

神秘的休眠基金會

據(jù)基金會中心網(wǎng)統(tǒng)計，截至2016年5月23日，內(nèi)地基金會總量已達4944家。2006年至今，內(nèi)地有99家基金會主動注銷或被登記機關(guān)撤銷，其中不乏嚴重違規(guī)的害群之馬。

2014年11月，深圳市施惠零鉛工程慈善基金會就因違規(guī)出具虛假財務(wù)憑證、未按章程規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍開展活動等問題遭到深圳市民政局的多次處罰，其違規(guī)行為積重難返，最終難逃撤銷命運。同年，陜西省聯(lián)合助殘基金會及陜西省國民慈善基金會因非法面向社會募集資金、私設(shè)分支機構(gòu)收取會員費、長時間無辦公場所、未開展相關(guān)公益活動等緣由，被陜西省民政廳淘汰出局。此外，河南也有7家基金會因連續(xù)3年未參加年度檢查、長期逃避民政部門監(jiān)管而慘遭淘汰。

除上述惡意損失財產(chǎn)、弄虛作假、不開展慈善活動并逃避民政機關(guān)監(jiān)管的基金會被淘汰出局外，還有大量名存實亡、同樣該被撤銷取締的休眠性基金會，它們長期不開展慈善活動、不披露信息，甚至已無工作人員和資金周轉(zhuǎn)維系生存，卻始終未按規(guī)定申請注銷或被撤銷。

清華大學(xué)公益慈善研究院副院長鄧國勝告訴《鳳凰周刊》，這種休眠性基金會在全國各地普遍存在，但其大致數(shù)量、規(guī)模、分布和類型很難統(tǒng)計，“這種半死不活的基金會數(shù)量并不少，尤其是一些小規(guī)模的基金會，當(dāng)時轟轟烈烈的成立，之后因為募不到錢或者投資不善，沒有慈善活動也就沒有信息披露，還有一些基金會是政府退休官員的養(yǎng)老院或安置下崗分流人員的機構(gòu)，這種基金會本來就沒有什么活力。也有一些非公募基金會由于經(jīng)濟形勢不好，投資經(jīng)營不善而休眠?！?/p>

基金會中心網(wǎng)總裁程剛則更愿意將休眠性基金會歸結(jié)到背負著沉重歷史包袱的官辦基金會身上，“過去有一批有官方背景的基金會，它們?nèi)狈盍蛯I(yè)能力，沒有走向現(xiàn)代慈善的實力和機制，現(xiàn)在這樣的機構(gòu)在地方依然存在，彈性和活力不大，死豬不怕開水燙，如果按照管理條例，很多基金會其實都應(yīng)該被淘汰?！?/p>

這些休眠基金會由于其長期不開展慈善活動，沒有可公開披露的信息，其透明度狀況十分堪憂，頗顯神秘?；饡行木W(wǎng)提供的一份數(shù)據(jù)顯示，目前大陸共有930家基金會未按有關(guān)規(guī)定進行信息披露，占整個行業(yè)的1/4。其中一些基金會缺乏財務(wù)及項目信息，一些甚至連辦公地點、聯(lián)系方式都無法找到，長期處于“失聯(lián)”狀態(tài)。據(jù)程剛介紹，基金會中心網(wǎng)曾試圖通過電話、郵件、發(fā)函甚至聯(lián)系媒體的方式同這些基金會接觸，結(jié)果都石沉大海，對于那些連基本聯(lián)系方式都沒有的就更無從下手了。

中國公益研究院助理院長兼慈善法律中心主任章高榮認為，由于《基金會管理條例》在信息公開方面的表述比較籠統(tǒng)，《基金會信息公布辦法》也僅要求基金會需在登記部門指定媒體上進行信息公布，一些運行良好的基金會可能通過張貼告示或在當(dāng)?shù)貓蠹埳线M行信息披露，加上信息披露并非決定基金會淘汰的主要因素，不能僅憑信息不公開、不透明就將其界定為應(yīng)當(dāng)淘汰的休眠性基金會而一棍子打死。但章高榮也承認，其中“確實也存在一些半死不活卻未遭處理的基金會”。

官辦基金會撤銷難

2004年國務(wù)院出臺的《基金會管理條例》規(guī)定了基金會被撤銷登記的8種情形。其中，凡是基金會在申請登記時弄虛作假騙取登記，或自登記之日起12個月內(nèi)未按章程開展活動，或已符合注銷條件卻未按規(guī)定辦理注銷手續(xù)的基金會，登記管理機關(guān)就應(yīng)當(dāng)將其淘汰出局。而對于未按章程宗旨和業(yè)務(wù)范圍進行活動、財會報告中弄虛作假、違規(guī)變更登記、未完成公益事業(yè)支出額度、未接受年檢或年檢不合格以及不履行信息公布義務(wù)的基金會，則往往由登記機關(guān)給予警告、責(zé)令停止活動的行政處罰，情節(jié)嚴重的才會面臨撤銷決定。

在將于今年9月施行的《慈善法》中，有關(guān)基金會淘汰的法定情形被拓展為11項，對違規(guī)者分別處以警告、限期改正、整改和吊銷登記的淘汰程序也更為具體嚴厲，并特別強調(diào)“經(jīng)依法處理后一年內(nèi)再出現(xiàn)前款規(guī)定的情形，或者有其他情節(jié)嚴重情形的，由民政部門吊銷登記證書并予以公告”。

縱觀兩份文件不難發(fā)現(xiàn)，“情節(jié)嚴重”仍是民政部門判斷基金會淘汰與否的決定性條件。在鄧國勝看來，現(xiàn)有規(guī)定仍較為模糊，導(dǎo)致民政部門自由裁量權(quán)過大，這種制度設(shè)計的不健全恰恰是當(dāng)前基金會淘汰面臨的最大障礙。

官辦基金會是這一體制的最大受益者之一?！吨袊饡l(fā)展獨立研究報告2015》指出，由于基金會的退出無論采取何種形式，都將涉及人員分流和資產(chǎn)處置，官辦基金會作為許多機關(guān)事業(yè)單位冗余人員的重要出口，顯然無法將大量員工直接轉(zhuǎn)交給社會，只能依靠資金、項目等方面的援助機制維持最低限度的存在，導(dǎo)致缺乏活力和能力的基金會陷入沉寂。

章高榮告訴《鳳凰周刊》，面對歷史包袱沉重、政府背景強的官辦基金會，民政部門確實有很大的處理難度，對于可處理、可不處理的情況常?！皶±锖恳稽c”。鄧國勝也顯得有些無奈：“尤其在一些西部地區(qū)，他們更講關(guān)系、講人情，有些基金會業(yè)務(wù)主管單位的行政級別可能要高于民政部門，有些負責(zé)人甚至是辦事人員的老領(lǐng)導(dǎo)，你說這怎么處理？”

除法律規(guī)定本身較為模糊外，地方民政部門執(zhí)法能力不足也成為基金會淘汰過程中的又一阻礙?！白N或撤銷一家基金會是一件很麻煩的事，它需要人力、物力和財力，對于北京、上海等工作人員多的民間組織管理局來說問題不大，但在一些中西部地方的基層民政部門，他們根本沒有精力和能力督促基金會進行財產(chǎn)清算，往往就把事情擱置在一旁，而是等著基金會自己把手續(xù)辦好，主動提出注銷?！编噰鴦俑嬖V《鳳凰周刊》，越到基層，民間組織管理部門的人手就越有限，對基金會的監(jiān)管和執(zhí)法能力就越弱。一些縣市的民政機關(guān)甚至都沒有管理基金會等社會組織的專職人員，而是由兼職人員打理事務(wù)，他們平時能夠應(yīng)付登記、年檢就已經(jīng)很不容易了，實在沒有更多精力來完成淘汰基金會這種“費力不討好”的工作。

一位基層民政部門工作人員向《鳳凰周刊》證實，在撤銷過程就中曾遇到過基金會和法人代表都消失的情況，想要撤銷基金會并進行財產(chǎn)清算時根本就找不到人，給執(zhí)行工作帶來很大困難，最后往往只能暫時擱置。

正如《基金會發(fā)展獨立研究報告 2015》指出，目前，內(nèi)地基金會行業(yè)普遍存在退出障礙，基金會一旦獲準(zhǔn)登記，在某種程度上就相當(dāng)于獲得了稀缺政策資源的保護，在面臨淘汰時，模糊不清的政策規(guī)定及力不從心的執(zhí)行能力均成為基金會行業(yè)難以打破的退出壁壘，信息的嚴重不透明也加劇了政府監(jiān)管和社會監(jiān)督的缺位，讓其在更多無從監(jiān)管的灰色地帶中借殼生存。

嚴格監(jiān)管有望改善

雖然有觀點認為，休眠基金會的社會危害性相對較低，淘汰的迫切性并不強烈，但鄧國勝和基金會中心網(wǎng)副總裁陶澤都認為，這樣的基金會沒有履行信息披露的義務(wù)和責(zé)任，將影響行業(yè)整體透明度的提升和公信力，民政部門也有必要加強管理。

江蘇省民管局局長朱龍英在接受大陸媒體采訪時曾坦言，“過去我們一味重視基金會數(shù)量，雖然現(xiàn)在還不到嚴格控制數(shù)量的程度，但已到需要重視基金會質(zhì)量的時候了。”

隨著《慈善法》將于今年9月正式落地，有關(guān)基金會行業(yè)監(jiān)管的具體要求將比以往更為嚴格，制度設(shè)計不夠精細化、粗線條的問題有望得到改善。鄧國勝認為，《慈善法》出臺對于行業(yè)監(jiān)管和信息公開均會產(chǎn)生一定敦促作用，由于其法律約束力強，還能增強地方民政部門的執(zhí)行能力，讓他們在執(zhí)法過程中更理直氣壯，有理有據(jù)。

尤其在信息公開方面，《慈善法》提出了對于基金會完善自身透明度的強制性要求，并將公募基金會向社會公開其募捐情況和慈善項目實施情況的頻率規(guī)定為至少每3個月公開一次，這無疑大大縮減了基金會的休眠空間。為此，基金會中心網(wǎng)表示，近期主動要求提升透明度的基金會數(shù)量已有所增加。

更為嚴格的信息公開責(zé)任同樣落在各級民政部門身上?！洞壬品ā愤€規(guī)定，縣級以上民政部門應(yīng)當(dāng)建立健全慈善信息統(tǒng)計和制度，在統(tǒng)一的信息平臺及時向社會公開慈善信息，免費提供慈善信息服務(wù)，并同建立同其他政府部門間的慈善信息共享機制。章高榮認為，該規(guī)定一方面確認主管部門有很大的信息公開義務(wù)，如基金會登記事項、稅前扣除資格、年檢評估及表彰處罰結(jié)果等基本信息均應(yīng)由民政部門自己來公布；另一方面，由政府構(gòu)建免費信息平臺的規(guī)定也能盡量避免基金會因缺少資金和平臺等原因回避信息公開，在制度上更為完善。

盡管目前在國家民間組織管理局主辦的中國社會組織網(wǎng)上，并非所有基金會的信息都已錄入管理，也依然無法查到任何一家基金會注銷的公告信息，但近年來大陸民政部門加強行業(yè)監(jiān)管、清退休眠性基金會的行動已悄然展開，2014年至今，河南、陜西、四川、廣東等地就已先后清退15家嚴重違規(guī)或長期休眠的基金會。

第9篇：養(yǎng)老機構(gòu)行業(yè)研究報告范文

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；困境；對策

中圖分類號：F840 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）09-0080-02

養(yǎng)老地產(chǎn)是用以養(yǎng)老的地產(chǎn)，是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和老年房地產(chǎn)業(yè)這兩個第三產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，具體包括適宜老年人居住的如老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老公寓等項目的開發(fā)和經(jīng)營的過程。

一、中國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀

隨著中國人口老齡化的不斷加劇和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策趨緊，近年來，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商開始進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。目前，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)市場格局基本形成了“房企系”、“保險系”和“央企系”三足鼎立之勢，三類企業(yè)投資額已超過千億元。

據(jù)中國指數(shù)研究院2011年的研究報告統(tǒng)計，超過20%品牌房企進駐養(yǎng)老地產(chǎn)。萬科、綠城、保利等企業(yè)均拋出了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計劃。萬科養(yǎng)老產(chǎn)品線基本成型，綠城集團旗下的養(yǎng)老地產(chǎn)項目綠城藍庭，也已向市場推出了70年產(chǎn)權(quán)的頤養(yǎng)公寓。泰康人壽、新華保險、中國太平、中國人壽等多家壽險公司也紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)市場，全面展開養(yǎng)老地產(chǎn)的投資和運營。據(jù)統(tǒng)計，截至2012年底，“保險系”企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資已超500億元。另一投資主力“央企系”，在2013年4月、5月份，中國石化和中國水電在四川、重慶兩個養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資額已達到160億元人民幣。

二、國內(nèi)外典型案例

（一）美國太陽城

美國太陽城是美國較大的老年社區(qū)之一。整個社區(qū)包括“太陽城中心”、“國王之殿”、“湖中之塔”、“庭院”和“阿斯頓花園”以及“自由廣潮”六大居住社區(qū)。每人每年繳納一定費用，就能享受室內(nèi)和室外游泳池、草地保齡球、健身和娛樂中心等設(shè)施。

（二）日本港北新城

日本港北新城把老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計在一個生活社區(qū)內(nèi)，賦予了老年人更多生活層面的可能性。港北新城把老少戶住宅（二代居）、老人專用住宅、養(yǎng)老公寓等鑲嵌在普通住宅中，方便子女照顧。

（三）美國The Terraces

The Terraces是亞利桑那州唯一一個滿足了900多項護理標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)?！芭阕o”是其最主要的亮點。這里的護士都是最高級別的注冊護士，屬于“保障型”老年住區(qū)。入住率達到82%，每月約有四戶需要更高級別的護理從而升級到更高級別的公寓。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展需重視標(biāo)準(zhǔn)化。

（四）上海親和源

作為養(yǎng)老地產(chǎn)，上海親和源走的是高端路線。如今，這個融居家養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老為一體的養(yǎng)老模式，從園區(qū)設(shè)計、收費模式再到運營管理，都已成為國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)運營方面的研究范本。

從商業(yè)模式上來看其營收渠道很簡單，主要是會員卡費和年費。親和源的會員卡分為A、B卡兩種，各占總量的50%。A卡不記名，可繼承，可轉(zhuǎn)讓，有效期與房屋土地的使用年限相同。B卡是記名卡，不可轉(zhuǎn)讓，有效期為十五年。如果老人在親和源沒有住滿十五年，剩余年份的費用將按原價折算退還給家屬，如果居住期超過十五年，超過的部分免費。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的困難和問題

許多企業(yè)在運作養(yǎng)老地產(chǎn)項目時，普遍遇到了較大的瓶頸和障礙。其中，土地高成本、政策不明朗、回收周期長等，成了諸多“攔路虎”。

（一）政府審批復(fù)雜艱難

目前政府沒有專門對養(yǎng)老地產(chǎn)項目審批的相關(guān)依據(jù)，現(xiàn)在這類項目都以房地產(chǎn)項目為審批標(biāo)準(zhǔn)，而按照這個標(biāo)準(zhǔn)，就要求開發(fā)商必須規(guī)劃配備足夠的車位。專門用來養(yǎng)老的房子，一般情況下單套面積都不大，但是數(shù)量卻很多，如果按照相關(guān)要求，開發(fā)商就要付出很大的資金修建停車位，可是老年人在這種情況下都不用車，這不僅是各種資源的浪費，也加大了開發(fā)商的資金壓力，但在目前還沒有專門針對養(yǎng)老地產(chǎn)報建規(guī)定的情況下，開發(fā)商也顯得很無奈。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)運營盈利模式不夠成熟

在運營模式上，養(yǎng)老地產(chǎn)除了房子設(shè)計更適合老人，更依賴服務(wù)和配套設(shè)施，不僅要有醫(yī)療、交通等配套設(shè)施，還要有精神上的配套設(shè)施。目前養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利主要是依靠國外運營服務(wù)機構(gòu)在操作，真正成功的較少，目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)模式多數(shù)為配建模式。選擇配建模式的開發(fā)商，往往最看重的是項目銷量及資金周轉(zhuǎn)效率，一定程度上忽視了養(yǎng)老服務(wù)及運營質(zhì)量，養(yǎng)老需求難以保證。

（三）養(yǎng)老地產(chǎn)融資難，前期資金壓力大

由于需要配套養(yǎng)老設(shè)施，在醫(yī)療、家政、護理等方面提供服務(wù)，導(dǎo)致了養(yǎng)老地產(chǎn)前期投入高，而以出售服務(wù)為目的的項目，資金回籠速度更慢、周期更長，對運營企業(yè)資金壓力更大，融資難度也更明顯。

（四）養(yǎng)老地產(chǎn)后期服務(wù)復(fù)雜，專業(yè)護理人員缺乏

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個很龐大的產(chǎn)業(yè)鏈，涉及老年護理服務(wù)和設(shè)施行業(yè)、旅游、金融等領(lǐng)域。僅護理方面，目前國內(nèi)護理人員存在極大缺口，按平均每3位老人需要1個護理員推算，保守估計需要養(yǎng)老護理人員超千萬，而國內(nèi)現(xiàn)有養(yǎng)老護理員僅數(shù)十萬人，在這種情況下，一般的養(yǎng)老地產(chǎn)項目想找專業(yè)人才就顯得很難。

四、對策與建議

養(yǎng)老是時下關(guān)注最高的話題之一，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也是朝陽產(chǎn)業(yè)，無論政府還是企業(yè)都在“摸著石頭過河”，政府支持這個行業(yè)是明確的，企業(yè)在最初階段難免會遇到很多問題，只要各方面加強溝通，相信問題會得以解決。

（一）政府出臺相關(guān)政策細則，指導(dǎo)發(fā)展方向

政府相關(guān)部門盡快研究出臺針對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)執(zhí)行政策細則，以便加快養(yǎng)老項目的建設(shè)。政府可以在土地出讓金或者稅費方面進行優(yōu)惠讓利。用地可考慮類似于保障性住房用地的做法定向供應(yīng)，降低福利養(yǎng)老建設(shè)成本。

（二）規(guī)劃設(shè)計先易后難，緩解前期壓力

在規(guī)劃設(shè)計時，應(yīng)注意將不同類型的居住產(chǎn)品合理分區(qū)，保證各自的獨立性，避免相互干擾。開發(fā)大規(guī)模綜合型養(yǎng)老社區(qū)時，可考慮分期建設(shè)，例如先建設(shè)自理型養(yǎng)老住宅和部分服務(wù)設(shè)施，預(yù)留出一定的發(fā)展用地，等到一段時期后，再建設(shè)護理型養(yǎng)老公寓及相應(yīng)的配套設(shè)施等。

（三）吸引社會資本，拓展融資渠道

要加快發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，也需要吸引社會資本。通常解決的途徑是吸引基金、信托和投行等金融機構(gòu)進入。最近新增的通過在股權(quán)交易中心掛牌的方式募資的盛泉養(yǎng)老，將有望為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資本化發(fā)展探路。

（四）企業(yè)配合當(dāng)?shù)卣?guī)劃，爭取政府支持

通過配合當(dāng)?shù)卣酿B(yǎng)老發(fā)展規(guī)劃，在土地價格評估方面獲得優(yōu)惠或者爭取地方財政、專項補助資金支持。主要是地方財政、福利彩票公益基金、地方專項補助資金、銀行貸款利率優(yōu)惠等。

（五）借鑒國外成熟經(jīng)驗，提升運營服務(wù)能力

“國內(nèi)房企開發(fā)+引進國外運營服務(wù)機構(gòu)”成為大多數(shù)房企階段性的嘗試與選擇。國內(nèi)開發(fā)企業(yè)可以學(xué)習(xí)其經(jīng)驗，在操作過程中一旦成熟就會獨立嘗試，從而推動公司內(nèi)部對于養(yǎng)老地產(chǎn)運營、服務(wù)相關(guān)方面逐漸走向成熟。以培育運營服務(wù)能力為核心的，積極引入成熟的養(yǎng)老理念、運營體系、護理標(biāo)準(zhǔn)，培育本土化專業(yè)團隊。

五、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測與展望

養(yǎng)老地產(chǎn)是時下最熱門的產(chǎn)業(yè)之一，但同時也是最復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展過程是一個社會體系和社會價值的認定過程，其運營模式還有待進一步挖掘。養(yǎng)老地產(chǎn)具有其特殊性，它與社會保障體系必須緊密結(jié)合。其市場發(fā)展前景也是很廣闊的。路漫漫其修遠兮，需要企業(yè)和政府的努力和配合，才能使中國老年人真正享受老有所養(yǎng)，老有所樂。

參考文獻：

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