公積金貸款免稅規(guī)定精選(九篇)

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第1篇：公積金貸款免稅規(guī)定范文

【關(guān)鍵詞】住房公積金管理 現(xiàn)狀 思考

【 abstract 】 housing accumulation fund is our country in the town of carrying out the wages of staff and workers a housing safeguard system, to advance our country the construction of residential buildings play a pivotal role. In this paper, the housing accumulation fund management and use of problems in the relevant analysis, and put forward some ideas and opinions.

【 key words 】 housing accumulation fund management present situation of thinking

中圖分類號(hào)：TU113.5+41文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

住房公積金制度是住房制度商品化改革衍生出來(lái)的，他是作為城鎮(zhèn)住房制度改革的重要組成部分而建立的。在我國(guó)，上海市率先實(shí)施住房公積金制度的城市，1991年5月1日，上海學(xué)習(xí)借鑒了新加坡中央公積金制度的成熟經(jīng)驗(yàn)，成為住房公積金的試點(diǎn)城市，由于住房公積金在住房資金的籌措方面取得的積極作用和為城鎮(zhèn)住房提供了資金的援助，各地市紛紛效仿，從而在全國(guó)建立了住房公積金制度。1999年3月，國(guó)務(wù)院，制定了《住房公積金管理?xiàng)l例》。2002年國(guó)務(wù)院在實(shí)踐的基礎(chǔ)上，重修了新的《住房公積金管理?xiàng)l例》。經(jīng)過(guò)二十年的努力，住房公積金制度已經(jīng)日臻完善，為推進(jìn)城鎮(zhèn)住房商品化和解決城鎮(zhèn)人口住房發(fā)揮了重要的作用。但同時(shí)也在某些方面顯露出它的一些弱點(diǎn)：

一、住房公積金管理的現(xiàn)狀

1、住房公積金的覆蓋率還需擴(kuò)大

國(guó)務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定：住房公積金的繳存人是國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體（以下統(tǒng)稱單位）及其在職職工。但目前就全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，住房公積金的繳存人絕大部分是機(jī)關(guān)事業(yè)單位和大型國(guó)企的正式職工。非公有制企業(yè)、民辦企業(yè)職工占很少一部分，至于合同工和臨時(shí)工基本就喪失了繳存住房公積金的政策補(bǔ)貼和住房低息貸款的權(quán)力。擴(kuò)大住房公積金的覆蓋面，讓制度惠及每個(gè)城鎮(zhèn)居民，讓“住有所居”不再是夢(mèng)想，是住房公積金管理的發(fā)展管理最應(yīng)重視的一點(diǎn)。

2、住房公積金貸款使用不平衡

住房公積金從使用角度來(lái)看，低收入貸款人因?yàn)檫€貸風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題、單位效益不好繳存不及時(shí)，繳存數(shù)額低，很難申請(qǐng)到公積金貸款，而高收入和中高收入人群因?yàn)榱己玫男庞茫€(wěn)定的收入保障，作為貸款優(yōu)質(zhì)客戶成為住房公積金制度的最大收益人群。收入的不對(duì)等化，導(dǎo)致了住房公積金貸款對(duì)象的厚此薄彼，妨礙了住房公積金制度的公平性，同時(shí)也違背了住房公積金制度建立的初衷。

3、住房公積金監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)多而雜，不明晰

目前，監(jiān)管的組織體系大致分為三種：一類垂直主管住房公積金監(jiān)管機(jī)構(gòu)。國(guó)家級(jí)有住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房公積金監(jiān)管司、省級(jí)有監(jiān)管辦、市級(jí)有住房公積金管理委員會(huì)；第二類是專業(yè)監(jiān)管住房公積金的部門，是國(guó)家、省、市的財(cái)政部門、審計(jì)部門、建設(shè)部門以及人民銀行等；第三類是對(duì)于監(jiān)察糾風(fēng)等方面的的違紀(jì)監(jiān)管部門，如各級(jí)紀(jì)委。由于監(jiān)管機(jī)構(gòu)的復(fù)雜，住房公積金在運(yùn)行中出現(xiàn)了監(jiān)管的混亂和矛盾，甚至出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題不同指導(dǎo)意見(jiàn)的情況。住房公積金監(jiān)管機(jī)構(gòu)多，反映出國(guó)家對(duì)住房公積金管理的重視，但是，同樣，指導(dǎo)監(jiān)督的多頭化，也使沒(méi)有一個(gè)部門能統(tǒng)一為住房公積金的前景和未來(lái)考量，為住房公積金存在的問(wèn)題探析，求得出路，也就沒(méi)有一個(gè)規(guī)范的指導(dǎo)意見(jiàn)，建立一個(gè)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的管理機(jī)構(gòu)避免多頭管理，并且能使公積金管理強(qiáng)而有力。

二。住房公積金管理的思考

1、擴(kuò)大住房公積金歸集范圍

隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的發(fā)展，民營(yíng)、股份制企業(yè)一步步在發(fā)展壯大，公積金的歸集要看到這個(gè)方面，將他們作為主攻對(duì)象，尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。向他們宣傳住房公積金的優(yōu)越性，引導(dǎo)單位負(fù)責(zé)人主動(dòng)為職工建立住房公積金賬戶。向稅務(wù)部門學(xué)習(xí)，將住房公積金的繳存情況列入“優(yōu)秀企業(yè)家”等評(píng)選內(nèi)容，對(duì)有能力繳納，卻拖欠不繳或少繳的企業(yè)，聯(lián)合稅務(wù)部門代扣等方法，維護(hù)職工的合法權(quán)益。

住房公積金制度不僅要維護(hù)正式工的權(quán)益，還要維護(hù)合同工、臨時(shí)工、勞務(wù)派遣工的利益，海口等地的住房公積金管理中心已經(jīng)認(rèn)識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，相繼出臺(tái)了政策，來(lái)規(guī)范單位對(duì)于“三類人員”的住房公積金繳存。但住房公積金對(duì)于這幾類人員的繳存還是依靠個(gè)人舉報(bào)，才能執(zhí)法處理?？梢?jiàn)這個(gè)問(wèn)題的解決還需很長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)調(diào)研探討出治本之法。

2、讓更多的人受益于住房公積金貸款

在推進(jìn)和完善住房公積金制度的過(guò)程中，我們要意識(shí)到住房公積金不能僅僅讓中高收入人”居者有其屋“，也要“大庇天下寒士俱歡顏"，讓低收入人群也能享受住房公積金的政策性低息貸款。

目前，國(guó)家政府在棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用房、保障房建設(shè)中，住房公積金也投入了不少資金來(lái)支持低收入人群的住房建設(shè)。面對(duì)低收入個(gè)人住房公積金貸款過(guò)程中存在的問(wèn)題，有些地市已經(jīng)意識(shí)到，并出臺(tái)了相關(guān)措施。如南平市和臨沂市等地市住房公積金管理中心，他們相繼出臺(tái)了《實(shí)行城市低收入家庭職工住房公積金貸款貼息辦法》，《辦法》提出，發(fā)放適當(dāng)?shù)淖》抗e金貸款利息補(bǔ)貼，以幫助城市低收入家庭職工減輕還貸壓力，改善住房條件。

住房公積金管理在不斷探索中，應(yīng)讓更多的人享受到政策的優(yōu)惠。面對(duì)低收入家庭，我們還應(yīng)采取更多的手段來(lái)讓他們有居住的處所，貼息、免稅、貸款利率浮動(dòng)、抵押等政策上都應(yīng)傾斜一下。因人而異、因地制宜，讓政策更人性化，更好的為百姓服務(wù)。

3、住房公積金監(jiān)管部門更明確。

住房公積金管理應(yīng)明確統(tǒng)一的管理部門，在國(guó)家建立不分屬任何機(jī)構(gòu)，不合署辦公的獨(dú)立的住房公積金管理機(jī)構(gòu)，統(tǒng)轄所有各設(shè)區(qū)城市的住房公積金管理中心，頒布政策，籌劃運(yùn)作。建設(shè)部門、財(cái)政部門無(wú)法有效地對(duì)住房公積金進(jìn)行資金管理運(yùn)作，應(yīng)改變住房公積金與他們的從屬關(guān)系。住房公積金雖是國(guó)家政策性部門，但也存在市場(chǎng)運(yùn)作、商業(yè)金融，對(duì)于資金的管理監(jiān)管，由銀監(jiān)會(huì)協(xié)管為宜。

參考文獻(xiàn)：、

【1】王銘：住房公積金更應(yīng)關(guān)照中低收入者。中國(guó)社會(huì)報(bào)，2007.1.1

【2】顧愛(ài)怡：中國(guó)現(xiàn)行住房公積金制度存在的問(wèn)題及解決方案。商場(chǎng)現(xiàn)代化，2008（6）

第2篇：公積金貸款免稅規(guī)定范文

為貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)與消費(fèi)，穩(wěn)定市場(chǎng)消費(fèi)心理，引導(dǎo)百姓住房消費(fèi)，規(guī)范和維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，推動(dòng)我市社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，現(xiàn)結(jié)合我市實(shí)際，特提出如下意見(jiàn)：

一、進(jìn)一步創(chuàng)造良好的住房消費(fèi)環(huán)境

（一）調(diào)整房地產(chǎn)交易稅收政策。

1、自20*年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90m2及以下普通住房，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)至1%，購(gòu)房證明由住房所在地的市、縣房地產(chǎn)主管部門出具。對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

對(duì)個(gè)人銷售住房不符合免稅條件又不能提供合法、有效扣除憑證的，其個(gè)人所得稅附征率暫統(tǒng)一下調(diào)至1%。

2、對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免。將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅，改為超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅，改為超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。

3、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中的二手房最低計(jì)稅價(jià)格在20*年的基礎(chǔ)上降低*%。

4、降低房改房上市門檻，房改房首次上市交易，享受二手房稅收優(yōu)惠政策。

5、積極鼓勵(lì)市中心城區(qū)核心規(guī)劃區(qū)以外人員及核心規(guī)劃區(qū)以內(nèi)的農(nóng)民（以戶籍為準(zhǔn)）進(jìn)城購(gòu)買90m2及以下普通商品住房和二手成套住房。凡購(gòu)房者，憑戶口籍、身份證原件及購(gòu)房合同等證件，可享受契稅全免。憑房產(chǎn)證，商品房買賣合同（已備案）可直接辦理本人及其直系親屬農(nóng)轉(zhuǎn)非落戶和城鎮(zhèn)戶口遷移，可為其接受義務(wù)教育的子女辦理就近入學(xué)手續(xù)。

6、合理認(rèn)定二手住房交易稅征收時(shí)點(diǎn)。個(gè)人購(gòu)買商品住房的時(shí)間由房屋產(chǎn)權(quán)證上注明時(shí)間調(diào)整為商品房買賣合同備案時(shí)間。

（責(zé)任部門：市財(cái)政局、市地稅局、市公安局、市房管局、市教育局）

（二）調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)。

住宅小區(qū)同時(shí)具備建筑容積率1.0以上、單套建筑面積144平方米以下（含144平方米）二個(gè)條件的商品住房為普通商品住房，可享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。

（責(zé)任部門：市房管局、市地稅局、市財(cái)政局）

（三）調(diào)整住房公積金貸款政策。

1、凡購(gòu)買自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例調(diào)整至20%。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的，住房公積金貸款最低首付比例調(diào)整至*%。購(gòu)買90平方米以內(nèi)自住住房延長(zhǎng)貸款期限至20年（不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定的法定退休年齡5年）。

2、取消購(gòu)買第二套房的貸款限制，再次購(gòu)買自住住房。還清前次貸款即可申請(qǐng)?jiān)俅钨J款。已繳存住房公積金購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的，可采取公積金擔(dān)保方式申請(qǐng)住房公積金貸款。

3、在本市范圍內(nèi)（含各縣、市，下同）購(gòu)房，可自主選擇在公積金繳存地或購(gòu)房地公積金管理機(jī)構(gòu)辦理貸款。本市范圍內(nèi)繳存公積金，在市外購(gòu)買住房的，如在公積金繳存地有抵押物，可在繳存地申請(qǐng)住房公積金貸款。

4、個(gè)人購(gòu)買商品房申請(qǐng)貸款的認(rèn)定時(shí)間由商品房買賣合同簽訂時(shí)間調(diào)整為商品房買賣合同的備案時(shí)間。

（責(zé)任部門：市住房公積金管理中心）

（四）加大居民購(gòu)買自用普通住房金融支持力度。

1、各商業(yè)銀行對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求給予優(yōu)惠支持，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付比例調(diào)整為20%。

2、對(duì)一戶家庭年滿18周歲子女購(gòu)買第二套住房，可比照首套住房貸款政策執(zhí)行。

（責(zé)任部門：人民銀行*市中心支行）

（五）穩(wěn)步開展住房置業(yè)擔(dān)保。

房管部門應(yīng)盡快組建“*市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司”，并積極開展個(gè)人住房商業(yè)貸款、個(gè)人住房公積金貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)，提高購(gòu)房戶的購(gòu)房能力，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（責(zé)任部門：市房管局、人民銀行*市中心支行、市住房公積金管理中心）

二、進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展環(huán)境

（六）堅(jiān)持集約用地、節(jié)約用地、科學(xué)用地的原則，進(jìn)一步加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理。

1、科學(xué)合理供應(yīng)土地。加強(qiáng)建設(shè)用地供應(yīng)總量的宏觀調(diào)控，科學(xué)合理地安排建設(shè)用地的供應(yīng)，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況，編制房地產(chǎn)用地年度計(jì)劃，調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)投放，有序出讓開發(fā)建設(shè)用地，避免土地出讓規(guī)模大起大落。

2、拓寬土地儲(chǔ)備融資渠道，搞好開發(fā)土地前期整理。土地儲(chǔ)備資金主要通過(guò)財(cái)政收入、土地收益留成、土地使用權(quán)抵押貸款等渠道籌措，每年從土地收益中安排適當(dāng)資金作為土地儲(chǔ)備中心的資本金，用于土地征用、收回、收購(gòu)、開發(fā)資金，以此加強(qiáng)附著物拆遷、場(chǎng)地平整、完善基礎(chǔ)設(shè)施等手段對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行前期開發(fā)，增強(qiáng)儲(chǔ)備的房地產(chǎn)開發(fā)地塊市場(chǎng)吸引力和開發(fā)單位的投資開發(fā)信心。

3、實(shí)行土地出讓金分期繳款，延長(zhǎng)繳款時(shí)間。

土地出讓成交后，土地出讓金由限定的1個(gè)月交清，放寬至2個(gè)月之內(nèi)交清。土地保證金按掛牌起始價(jià)的20%交繳。

4、采取有效方式盡快解決已出讓但未交付土地的遺留問(wèn)題。

（責(zé)任部門：市國(guó)土資源局、市財(cái)政局）

（七）調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件。

1、全面清理房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的收費(fèi)行為，沒(méi)有政策規(guī)定的堅(jiān)決取消。

自2009年元月22日起，市政公用設(shè)施配套費(fèi)按每平方米60元降至每平方米40元、人防易地建設(shè)費(fèi)按每平方米72元降至每平方米40元征收。

（責(zé)任部門：市物價(jià)局、市規(guī)劃建設(shè)局、市人防辦）

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在辦理報(bào)建手續(xù)時(shí)，其規(guī)費(fèi)先按50%繳納，余款在辦理商品房預(yù)售許可證之前交清。

（責(zé)任部門：市規(guī)劃建設(shè)局、市房管局、市財(cái)政局）

3、對(duì)開發(fā)單位通過(guò)招拍掛獲得的土地，支持開發(fā)商按照市場(chǎng)需求確定住宅戶型面積。

（責(zé)任部門：市規(guī)劃建設(shè)局）

（八）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅按下限預(yù)征，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目完工前的預(yù)售收入，按國(guó)家稅收政策規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)征企業(yè)所得稅，實(shí)行按月預(yù)繳，按年清算。

（責(zé)任部門：市地稅局）

（九）加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸扶持力度。

在確保資金安全、規(guī)范的前提下，各商業(yè)銀行要進(jìn)一步加大房地產(chǎn)信貸有效投放力度，推進(jìn)房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品創(chuàng)新和擔(dān)保方式創(chuàng)新。重點(diǎn)支持普通商品住房和政策性住房開發(fā)建設(shè)，支持經(jīng)營(yíng)管理和信譽(yù)好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展壯大。

對(duì)有誠(chéng)信的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的在建工程，銀行給予支持，可辦理在建工程抵押貸款，專項(xiàng)用于支付項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用。

（責(zé)任部門：人民銀行*市中心支行）

（十）加快對(duì)城市社區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部教育、文化、衛(wèi)生、體育、廣場(chǎng)、公園等公共設(shè)施建設(shè)，提升商品房配套功能和改善房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)周邊環(huán)境。

（責(zé)任部門：市規(guī)劃建設(shè)局等）

（十一）創(chuàng)優(yōu)服務(wù)，提高審批效率。各相關(guān)職能部門要按照《*市開展機(jī)關(guān)效能年活動(dòng)實(shí)施方案》以及省政府提出的“三個(gè)縮減30%的要求，進(jìn)一步增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、提高審批效率,公開辦事程序、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，壓縮辦事時(shí)限，簡(jiǎn)化辦事手續(xù)，進(jìn)一步創(chuàng)優(yōu)行政服務(wù)環(huán)境。

（責(zé)任部門：市優(yōu)化投資環(huán)境辦公室、市法制辦、市行政服務(wù)中心、市國(guó)土資源局、市規(guī)劃建設(shè)局、市房管局等）

三、進(jìn)一步營(yíng)造房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好社會(huì)環(huán)境

（十二）建立房地產(chǎn)聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由市政府分管副市長(zhǎng)主持，市房地產(chǎn)管理局、市規(guī)劃建設(shè)局、市國(guó)土資源局、市地稅局、市工商局、人民銀行*市中心支行等部門參加，專題研究和分析我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的問(wèn)題，提出相應(yīng)的解決對(duì)策和措施。

（責(zé)任部門：市房管局、市規(guī)劃建設(shè)局、市國(guó)土資源局、市地稅局、市工商局、人民銀行*市中心支行等）

（十三）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息引導(dǎo)。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究和市場(chǎng)趨勢(shì)分析，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制。適當(dāng)安排經(jīng)費(fèi),支持建立房地產(chǎn)專業(yè)化研究機(jī)構(gòu)，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握市場(chǎng)信息。

各縣（市）要加快對(duì)商品房網(wǎng)上預(yù)（銷）售合同即時(shí)備案系統(tǒng)的建設(shè)，為住房消費(fèi)者提供公開、透明的信息平臺(tái)。

（責(zé)任部門：市房管局）

（十四）積極發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用。盡快成立*市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，為企業(yè)與政府之間搭建溝通橋梁。積極引導(dǎo)和幫助企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力和應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)形勢(shì)變化的能力。組織專題調(diào)研，舉辦房地產(chǎn)展示交易會(huì)、開展行業(yè)發(fā)展論壇等行業(yè)活動(dòng)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

（責(zé)任部門：市房管局）

（十五）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序管理，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)開發(fā)，虛假?gòu)V告，惡意炒作，誤導(dǎo)消費(fèi)等行為。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序管理，規(guī)范商品房房?jī)r(jià)款以外的收費(fèi)行為。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)誠(chéng)信體系建設(shè)，切實(shí)保障房地產(chǎn)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

（責(zé)任部門：市房管局、市工商局、市物價(jià)局）

（十六）加強(qiáng)輿論宣傳引導(dǎo)。充分利用各種媒體，加強(qiáng)對(duì)我市城市建設(shè)、城市發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)越條件和美好前景的正面宣傳，鼓勵(lì)投資，增強(qiáng)住房消費(fèi)信心。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)法律法規(guī)以及購(gòu)房和購(gòu)房投資風(fēng)險(xiǎn)等相關(guān)知識(shí)的宣傳，引導(dǎo)廣大百姓樹立正確的住房消費(fèi)觀念。

第3篇：公積金貸款免稅規(guī)定范文

《條例》規(guī)定，存款保險(xiǎn)實(shí)行限額償付，最高償付限額為人民幣50萬(wàn)元。同一存款人在同一家投保機(jī)構(gòu)所有被保險(xiǎn)存款賬戶的本金和利息合并計(jì)算的金額在最高償付限額以內(nèi)的，實(shí)行全額償付；超出的部分，依法從投保機(jī)構(gòu)清算財(cái)產(chǎn)中受償。中國(guó)人民銀行會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、存款結(jié)構(gòu)變化、金融風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素調(diào)整最高償付限額，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。

央行、財(cái)政部：首付比例和免稅年限下調(diào)

近日，央行公告稱，將進(jìn)一步完善個(gè)人住房信貸政策，支持居民自住和改善性住房需求。對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例由原先的不低于60%下調(diào)為不低于40%。同時(shí)，使用住房公積金貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例為30%。

財(cái)政部隨即也發(fā)文對(duì)買賣房屋時(shí)所產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅年限進(jìn)行了調(diào)整。根據(jù)財(cái)政部公告，從當(dāng)日起，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。此前，個(gè)人普通住房銷售免稅的年限被設(shè)定為5年以上。

教育部：重大城市今年100%小學(xué)就近入學(xué)

4月1日，教育部的《關(guān)于做好2015年城市義務(wù)教育招生入學(xué)工作的通知》要求，各個(gè)城市要根據(jù)實(shí)際情況，全面實(shí)行單校劃片或多校劃片，加快實(shí)現(xiàn)免試就近入學(xué)全覆蓋。其中，就近入學(xué)壓力較大的各重點(diǎn)大城市，包括直轄市、計(jì)劃單列市、副省級(jí)省會(huì)城市所有縣（市、區(qū)），要于2015年實(shí)現(xiàn)劃片就近入學(xué)。

教育部要求，各城市要在教育資源配置不均衡、擇校沖動(dòng)強(qiáng)烈的城區(qū)，推廣熱點(diǎn)小學(xué)、初中多校劃片，合理確定片區(qū)范圍，緩解“學(xué)區(qū)房”問(wèn)題。各片區(qū)內(nèi)熱點(diǎn)小學(xué)、初中招生名額占該片區(qū)招生總名額的比例，片區(qū)間要大致相當(dāng)。同時(shí)，學(xué)生學(xué)籍一旦進(jìn)入正常招生程序進(jìn)入學(xué)校，其他學(xué)校不得任意調(diào)取其學(xué)籍。

國(guó)家旅游局：景區(qū)人數(shù)達(dá)到最大承載量停止售票

第4篇：公積金貸款免稅規(guī)定范文

李先生年收入25000元，公積金5000元／年,公積金賬戶現(xiàn)有30000元。太太年收入45000元，公積金15000元／年，公積金賬戶現(xiàn)有11000元。

李先生一家有一年定期存款15萬(wàn)元，活期存款5萬(wàn)元。均無(wú)任何商業(yè)和社會(huì)保險(xiǎn)。

雙方老人有3位健在，李先生母親60歲，身體狀況尚好，每年需提供8000元生活費(fèi)。太大父母60歲左右，兩老均有退休金，但身體不太好。

太大單位2005年分了一套三室一廳的福利房，總價(jià)20萬(wàn)元，無(wú)負(fù)債。另于剛剛開始考慮理財(cái)，尚未采取其他投資行動(dòng)。

理財(cái)需求

近期：1．用于孩子的生活費(fèi)用支出10000元／年；2.外出旅游支出約5000元／年；3．三年內(nèi)想買汽車，價(jià)格預(yù)計(jì)為8～10萬(wàn)元；4．用于父母及其他近親的支出約5000元／年。

中期：在武漢市郊區(qū)購(gòu)買一套價(jià)值約70萬(wàn)元的復(fù)式樓，把雙方老人安置在一起。

遠(yuǎn)期：預(yù)計(jì)孩子的成長(zhǎng)(生活、學(xué)習(xí))費(fèi)用約為30萬(wàn)元；購(gòu)買養(yǎng)老保險(xiǎn)，即使退休后每月養(yǎng)老費(fèi)用可達(dá)5000元；旅游預(yù)計(jì)每年花費(fèi)5000―10000元；養(yǎng)車費(fèi)用1．8萬(wàn)元／年；希望投資的年收益率達(dá)到4％一8％。

理財(cái)組合建議

(1)家庭日常生活開支 年安排3萬(wàn)元。

(2)健美消費(fèi)　年安排4800元。

(3)旅游消費(fèi)　年安排5000元。

(4)贍養(yǎng)父母　年安排5000元。

(5)智力投資　年安排2500元。

(6)緊急備用金　將活期存款5萬(wàn)元轉(zhuǎn)為定活兩便存款，并每年追加1萬(wàn)元，保持5萬(wàn)元常數(shù)。

(7)意外保障　夫妻倆每年分別購(gòu)買國(guó)壽人身意外傷害綜合保險(xiǎn)560元，合計(jì)1120元。

(8)獲利投資　將銀行定期存款15萬(wàn)元轉(zhuǎn)為被動(dòng)型基金和結(jié)構(gòu)性理財(cái)產(chǎn)品投資，并在當(dāng)年收入節(jié)余中追加1．1萬(wàn)元。

理財(cái)建議分析

根據(jù)李先生的背景資料，對(duì)家庭財(cái)務(wù)，他既有近期安排又有中長(zhǎng)期籌劃，這是值得稱道的，在此基礎(chǔ)上，李先生一家應(yīng)逐步建立和完善家庭財(cái)務(wù)的三個(gè)體系：

構(gòu)建即期消費(fèi)體系

李先生應(yīng)構(gòu)建與資產(chǎn)、收入及其穩(wěn)定程度相匹配的即期消費(fèi)體系。從背景資料看，在李先生一家的消費(fèi)構(gòu)成中，既有遵循傳統(tǒng)和道義的贍養(yǎng)父母元素，又有健康時(shí)尚的旅游健美元素，還有用于個(gè)人發(fā)展、提升賺錢能力的知本投入。

構(gòu)建避險(xiǎn)體系

李先生應(yīng)構(gòu)建與生存階段、健康狀況、職業(yè)特點(diǎn)、利率市場(chǎng)運(yùn)行狀況相匹配的避險(xiǎn)體系。從背景資料來(lái)看，李先生和太太均無(wú)社保和商業(yè)保險(xiǎn)，雙方父母又都在60歲左右。因此，在避險(xiǎn)上李先生一家還需多籌劃：

(1)10萬(wàn)元用于安全性、流動(dòng)性較強(qiáng)的防守性投資，這部分緊急備用金主要作為雙方父母的醫(yī)療保障。

(2)李先生和太太每年分別花費(fèi)幾百元錢轉(zhuǎn)嫁人身意外傷害風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然，李先生還面臨子女教育經(jīng)費(fèi)、養(yǎng)老經(jīng)費(fèi)的籌措以及重大疾病等醫(yī)療費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)嫁。不過(guò)，我國(guó)目前尚處在低利率期，子女教育保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)等儲(chǔ)蓄性保險(xiǎn)的預(yù)定利率上限為2．5％。從近年情況看；儲(chǔ)蓄性險(xiǎn)種的收益都低于5年期存款和國(guó)債的收益。作為投資者應(yīng)注意的是，保單一旦簽發(fā)，其預(yù)定利率就被鎖定，因此這類保險(xiǎn)應(yīng)待利率水平正常或較高時(shí)切入。但是，子女教育保險(xiǎn)最遲應(yīng)于孩子6周歲之前切入，養(yǎng)老保險(xiǎn)應(yīng)于36周歲之前切入(資本的時(shí)間價(jià)值)。至于重大疾病費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)嫁，可在夫妻雙方40歲左右時(shí)通過(guò)大病保險(xiǎn)予以轉(zhuǎn)嫁。從目前市場(chǎng)已有的金融產(chǎn)品和金融衍生品來(lái)看，這些目標(biāo)的達(dá)成宜通過(guò)保險(xiǎn)這個(gè)避險(xiǎn)工具，以積累式、漸進(jìn)式方式完成。這樣，一方面保障可以一次性到位，另一方面分期付款的形式既不會(huì)對(duì)家庭即期消費(fèi)形成壓力，又可以將更多的私人資本進(jìn)行獲利投資。

構(gòu)建獲利投資體系

李先生應(yīng)構(gòu)建與生存階段、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資市場(chǎng)認(rèn)知度和駕馭力相匹配的獲利投資體系。李先生夫妻目前較為年輕，賺錢的能力和賺錢的再生能力都比較強(qiáng)，且收入穩(wěn)定。因此，在理財(cái)上應(yīng)持進(jìn)攻型策略。即在安排日常生活消費(fèi)計(jì)劃和基本避險(xiǎn)計(jì)劃后，將私人資本中的相對(duì)剩余和絕對(duì)剩余投資到獲利水平較高、風(fēng)險(xiǎn)也較高的市場(chǎng)中去，以追求私人資本的保值和增值，抵御通貨膨脹的負(fù)面影響。在背景資料中，李先生也表達(dá)了這一訴求，即希望年投資回報(bào)率達(dá)到4％～8％的水平。然而，從目前情況看，李先生的投資卻沒(méi)跑贏通貨膨脹(1年期存款年收益率為年利率2．25％×(1-20％)；1．8％，而2006年中國(guó)的通貨膨脹率則預(yù)計(jì)在3％左右)。

鑒于李先生夫妻初涉理財(cái)，可能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資市場(chǎng)缺乏專業(yè)的學(xué)習(xí)、訓(xùn)練和實(shí)踐。因此，在投資工具的選擇上，應(yīng)選擇操作較簡(jiǎn)單、專業(yè)難度較低、市場(chǎng)運(yùn)行好把握、委托機(jī)構(gòu)職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)較低且安全系數(shù)較高的投資工具。從目前市場(chǎng)已有的金融產(chǎn)品和金融衍生產(chǎn)品來(lái)看，有兩個(gè)產(chǎn)品不妨一試：

貨幣市場(chǎng)基金＋被動(dòng)型股票基金

在資本市場(chǎng)剛有復(fù)蘇跡象的今天，滬深300等被動(dòng)型基金既可作中長(zhǎng)線投資，也可實(shí)施波段投機(jī)。若實(shí)施波段操作，則可用貨幣市場(chǎng)基金(保本型基金，年收益率目前在1．9％左右，免申購(gòu)費(fèi)，免贖回費(fèi)，免稅)作為過(guò)渡性工具，以獲取高于活期存款的收益。

廚定收益十浮動(dòng)收益型理財(cái)產(chǎn)品

這類結(jié)構(gòu)性理財(cái)產(chǎn)品屬于保本型理財(cái)產(chǎn)品。從目前各家商業(yè)銀行推出的產(chǎn)品看，或保證100％返本，或保證年收益率在1％～1．5％。對(duì)于投資者而言，相當(dāng)于筑起了一道防火墻，鎖定了投入資本的安全底線。當(dāng)然，這類投資也有風(fēng)險(xiǎn)，它的風(fēng)險(xiǎn)主要是：其收益率有可能為0或低于同期同檔銀行存款和國(guó)債的收益率，或沒(méi)有跑贏通貨膨脹率。結(jié)構(gòu)性理財(cái)產(chǎn)品的資金運(yùn)作大都與國(guó)際外匯市場(chǎng)或黃金市場(chǎng)、石油市場(chǎng)、證券市場(chǎng)掛鉤，它的收益有無(wú)及高低取決于掛鉤市場(chǎng)的行情波動(dòng)。如中國(guó)銀行“2008金牌金”外匯理財(cái)0602期收益率說(shuō)明中有如下表述，“收益掛鉤國(guó)際市場(chǎng)黃金表現(xiàn)，投資者每年獲得最低收益保障之余還能受惠于國(guó)際黃金市場(chǎng)波動(dòng)所帶來(lái)的高回報(bào)?！庇捎诋?dāng)單月黃金價(jià)格出現(xiàn)下跌時(shí)，“負(fù)表現(xiàn)”要從總的浮動(dòng)收益中被扣除，因此，當(dāng)黃金價(jià)格出現(xiàn)穩(wěn)步上揚(yáng)，各月份觀察所得金價(jià)均呈上漲態(tài)勢(shì)時(shí)，投資者可以拿到10％的浮動(dòng)收益，加上1．5％的固定利息，也就是說(shuō)，11．5％是投資者1年內(nèi)可能獲得的最高總收益。如果個(gè)別月份黃金價(jià)格出現(xiàn)小幅下降，投資者的浮動(dòng)收益部分有所下降，但是綜合考慮固定利息和浮動(dòng)收益，總收益仍然非?？捎^。而當(dāng)黃金價(jià)格大起大落或者出乎意料連續(xù)下跌時(shí)，浮動(dòng)收益也將

迅速下降，但最低不低于0，因此最差的情況就是1年內(nèi)投資者只能獲得1．5％的固定利息收益。從目前市場(chǎng)情況看，結(jié)構(gòu)性理財(cái)產(chǎn)品以美元產(chǎn)品居多，但光大銀行等股份制銀行亦不時(shí)推出人民幣結(jié)構(gòu)性理財(cái)產(chǎn)品。若產(chǎn)品與國(guó)際外匯市場(chǎng)掛鉤，則返還本金部分以人民幣結(jié)算，投資收益部分以美元結(jié)算。

李先生在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資的前期，可將15萬(wàn)元定期存款中的10萬(wàn)元投資于固定收益+浮動(dòng)收益型理財(cái)產(chǎn)品，另5萬(wàn)元投資于被動(dòng)型股票基金。待對(duì)證券市場(chǎng)有深入了解后，再加大對(duì)股票型基金投資的比例。如此這般下來(lái)，李先生若能在證券投資上始終堅(jiān)持謹(jǐn)慎投資原則，那么，孩子的教育經(jīng)費(fèi)、夫妻倆的養(yǎng)老，以及購(gòu)車、換房等消費(fèi)需求，都能如期實(shí)現(xiàn)，其年投資收益率目標(biāo)在一個(gè)中長(zhǎng)周期內(nèi)亦可達(dá)成。

合理制定購(gòu)房計(jì)劃

至于在武漢市郊區(qū)購(gòu)置1套價(jià)值70萬(wàn)元左右的住房，李先生一家已經(jīng)獲取了這樣的資格。李先生和太太已有住房公積金4．1萬(wàn)元，若再?gòu)拇婵钪心贸?0～17萬(wàn)元作為購(gòu)房首付，就可獲得房貸的資格了(房貸首付款最低為房款總額的20％～30％，各地規(guī)定不一)。不足部分再申請(qǐng)住房公積金和商業(yè)混合貸款。根據(jù)武漢市的規(guī)定，住房公積金的貸款額度最多不得超過(guò)購(gòu)房款總額的70％，且以25萬(wàn)元為上限(各地標(biāo)準(zhǔn)不同，一般上限為40萬(wàn)元左右，武漢市偏低)，貸款期限不得超過(guò)職工法定退休年限。若李先生首付購(gòu)房款21萬(wàn)元，住房公積金貸款25萬(wàn)元，商業(yè)貸款24萬(wàn)元，貸款年限為25年，那么，李先生月還公積金貸款本息1402．375元，月還商業(yè)貸款本息1475．24元。而李先生和太太每月有1667元公積金人賬，完全可以列抵住房公積金貸款本息，剩下的商業(yè)貸款本息支出則可在當(dāng)月收入中列支，不會(huì)對(duì)家庭經(jīng)濟(jì)形成壓力。目前，我國(guó)貸款利率正處在一個(gè)低水平時(shí)期，5年以上公積金貸款年利率為4．41％，商業(yè)貸款為5．51％。因此，在條件允許的情況下，李先生最好還是辦理固定利率房貸，以鎖定房貸成本和支出計(jì)劃。目前5年以上固定利率房貸年利率在6．08％左右，十分劃算。遺憾的是，目前尚無(wú)15年、20年、25年、30年的長(zhǎng)期產(chǎn)品推出。因此，李先生的購(gòu)房計(jì)劃還可以再等一等。

其他具體安排

(1)日常生活開支根據(jù)李先生一家的收入水平和武漢市的消費(fèi)成本，三口之家年安排3萬(wàn)元，能夠生活得比較舒坦。

(2)健美支出　女人的美，是需要精心呵護(hù)和護(hù)理的。李先生太太可每月進(jìn)行4次肌膚護(hù)理，每次100元。

(3)旅游消費(fèi)　考慮到近期生兒育女，旅行宜以武漢為主。

(4)贍養(yǎng)父母　剛性支出。

(5)智力投資　不斷充電以獲取知本的支撐，是當(dāng)代人增強(qiáng)賺錢能力和賺錢再生能力的不可或缺的手段和途徑。

(6)緊急備用金　鑒于李先生和太太雙方父母都已60歲左右，且太太父母的身體不太好。因此，醫(yī)療經(jīng)費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)的防范應(yīng)予重視。用5萬(wàn)元作定活兩便安排，主要是緊急應(yīng)對(duì)。不足時(shí)，可用理財(cái)產(chǎn)品投資資金辦理質(zhì)押貸款。在孩子出生的當(dāng)年，另追加的1萬(wàn)元可用于母子的生產(chǎn)和護(hù)理，以及添加孩子的生活用品。

(7)意外保障　李先生是武警軍官。作為軍人，人民利益和國(guó)家利益高于一切。因此，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的籌劃必須做足。若李先生和太太每年分別花560元購(gòu)買人身意外傷害保險(xiǎn)，則分別獲得了20萬(wàn)元的人身意外傷害保障和2萬(wàn)元的人身意外傷害醫(yī)療保障。

(8)獲利投資　將到期定期存款15萬(wàn)元申購(gòu)貨幣市場(chǎng)基金。

若有商業(yè)銀行推出固定收益+浮動(dòng)收益型人民幣理財(cái)產(chǎn)品，則贖回貨幣市場(chǎng)基金賬戶中的107Y元，進(jìn)行結(jié)構(gòu)性理財(cái)產(chǎn)品投資。到期后，若一時(shí)沒(méi)有此類產(chǎn)品推出，則將收回的投資本利重歸貨幣市場(chǎng)基金賬戶。

若資本市場(chǎng)出現(xiàn)獲利回吐，大盤下行，則贖回貨幣市場(chǎng)基金賬戶中的5萬(wàn)元，進(jìn)行滬深300成份指數(shù)基金投資。獲利后，將投資資金重歸貨幣市場(chǎng)基金賬戶，以待新的投資機(jī)遇。在滬深兩市大盤整體趨好、底部逐漸抬高的今天，可在上證指數(shù)1300點(diǎn)左右時(shí)搶人。若作戰(zhàn)略性投資，從2006年資本市場(chǎng)的表現(xiàn)看，作中長(zhǎng)線投資可獲利較多。若作投機(jī)性波段操作，在目前則可在上證指數(shù)1300點(diǎn)左右時(shí)進(jìn)入，1340點(diǎn)左右時(shí)獲利套現(xiàn)，實(shí)施輪番短線操作。應(yīng)注意的是，具體操作還應(yīng)向中立的理財(cái)機(jī)構(gòu)作咨詢。

理財(cái)提示

(1)利率水平正?；蜉^高時(shí)，應(yīng)為孩子購(gòu)買子女教育金保險(xiǎn)，以籌措孩子的大學(xué)教育經(jīng)費(fèi)。與此同時(shí)，李先生和太太可考慮采取積累式、漸進(jìn)式方式，通過(guò)養(yǎng)老保險(xiǎn)這個(gè)工具，為自己準(zhǔn)備養(yǎng)老資金。

第5篇：公積金貸款免稅規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款證券化；金融環(huán)境；環(huán)境建設(shè)

一、引言

房地產(chǎn)抵押貸款是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。住房抵押貸款是其重要和主要的組成部分。住房抵押貸款證券化是20世紀(jì)60年代末產(chǎn)生于美國(guó)的一種金融創(chuàng)新制度，是指商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放住房抵押貸款后，將所持有抵押貸款債權(quán)出售給一家特殊目的機(jī)構(gòu)（Special Purpose Vehicle，SPV），然后由該機(jī)構(gòu)在資本市場(chǎng)上發(fā)行抵押貸款支持證券（Mortgage Backed Security，MBS）的行為。住房抵押貸款證券化主要通過(guò)抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)證券化的核心在于真實(shí)出售和破產(chǎn)隔離。

二、推進(jìn)我國(guó)住房抵押貸款證券化的現(xiàn)實(shí)意義

（一）對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的意義

抵押貸款證券化不僅可以控制、轉(zhuǎn)移和分散金融風(fēng)險(xiǎn)，而且可以提高銀行資本充足率。

（二）豐富投資工具，拓寬投資渠道

抵押貸款的證券化為資本市場(chǎng)提供了新型的交易工具，促進(jìn)了儲(chǔ)蓄向投資的轉(zhuǎn)換，活躍了資本市場(chǎng)的交易。值得注意的是，住房抵押貸款中的純利息證券是良好的對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)的工具，這也為投資者提供了投資組合的選擇。

（三）調(diào)節(jié)資金余缺，優(yōu)化資源配置

住房抵押貸款證券化通過(guò)降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，解決期限錯(cuò)配問(wèn)題，可以使資金達(dá)到更合理的配置，有利于盈余方進(jìn)行投資，短缺方進(jìn)行融資，從而使資源得到合理利用，實(shí)現(xiàn)兩者的雙贏。

（四）活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，刺激有效需求

住房抵押貸款的證券化有效地把房地產(chǎn)業(yè)和資本市場(chǎng)聯(lián)結(jié)起來(lái)，從而把居民和機(jī)構(gòu)多余的資金間接地導(dǎo)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加了住房建設(shè)資金，增強(qiáng)了銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，從而取得更多的資金投入到住房開發(fā)與消費(fèi)信貸。資金來(lái)源的增多使得房地產(chǎn)抵押貸款的籌資成本降低。一方面降低了房地產(chǎn)商的開發(fā)成本，增加了有效供給；另一方面提高了居民的支付能力，刺激有效需求。

（五）拉動(dòng)國(guó)內(nèi)需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

住房抵押貸款證券一起風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定而具有較強(qiáng)的市場(chǎng)吸引力，從而可以有效刺激投資需求。同時(shí)通過(guò)把部分房地產(chǎn)開發(fā)貸款證券化，盤活存量資產(chǎn)，又可以取得新的房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金，創(chuàng)造新的投資需求。此外，住宅建設(shè)投資還可使50多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)按1.5到2的產(chǎn)值彈性乘數(shù)增大。所以，住房抵押貸款證券化最終可以從

投資與消費(fèi)兩個(gè)方面拉動(dòng)國(guó)內(nèi)需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。多方主體的介入也有利于防地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的分散。

三、我國(guó)推行住房抵押貸款證券化的選擇模式

（一）表內(nèi)模式

表內(nèi)模式是指住房抵押貸款資產(chǎn)仍留在發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表上，由發(fā)起人以這部分信貸資產(chǎn)所構(gòu)建的資產(chǎn)組合支持自己發(fā)行MBS證券。為了能更好地實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離，發(fā)起人往往將這部分住房抵押貸款資產(chǎn)委托給信托機(jī)構(gòu)，設(shè)立特殊目的信托，實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款的證券化。但這種方式不能實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離。

（二）表外模式

在這種模式下，商業(yè)銀行作為發(fā)起人把符合條件的住房抵押貸款資產(chǎn)真實(shí)出售給SPV，SPV購(gòu)買資產(chǎn)后建立資產(chǎn)池，并以其為支持發(fā)行MBS證券。表外證券化的關(guān)鍵在于SPV的存在和住房抵押貸款資產(chǎn)的真實(shí)銷售。由于SPV的存在，銀行的住房抵押貸款資產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)真實(shí)銷售，實(shí)現(xiàn)被證券化資產(chǎn)與銀行其他資產(chǎn)之間完全的風(fēng)險(xiǎn)隔離，從而實(shí)現(xiàn)真正意義上的破產(chǎn)隔離。

（三）準(zhǔn)表外模式

在此模式下，發(fā)起人成立全資或控股子公司作為SPV，然后將住房抵押貸款資產(chǎn)真實(shí)出售給子公司，子公司以住房抵押貸款作為支持發(fā)行債券，實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款證券化。從母公司自身的會(huì)計(jì)報(bào)表看，這是一種表外證券化模式；但從母子公司合并會(huì)計(jì)報(bào)表的角度看，子公司（SPV）的資產(chǎn)最終要體現(xiàn)在母公司資產(chǎn)負(fù)債表上，也就是說(shuō)被證券化的信貸資產(chǎn)仍然在發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表中，這又是一種表內(nèi)證券化模式。由于母公司將資產(chǎn)真實(shí)出售，并進(jìn)入子公司資產(chǎn)負(fù)債表，實(shí)現(xiàn)了破產(chǎn)隔離，所以這種模式的實(shí)質(zhì)是發(fā)起人主導(dǎo)的表外證券化。

表內(nèi)模式雖然省去了建立、規(guī)范抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的階段，縮短了證券化的環(huán)節(jié)，規(guī)避法律對(duì)SPV組建和發(fā)行抵押貸款支持證券的制約，但都不能對(duì)我國(guó)真正推進(jìn)住房抵押貸款證券化起到長(zhǎng)遠(yuǎn)的支持作用，并非長(zhǎng)久之計(jì)。準(zhǔn)表外模式對(duì)商業(yè)銀行的要求較高，設(shè)立子公司的過(guò)程也相當(dāng)繁瑣，在證券化的起步時(shí)期會(huì)大大增加成本。表外模式才是最終的目標(biāo)。

四、我國(guó)住房抵押貸款證券化的金融環(huán)境建設(shè)

（一）建立健全法律法規(guī)體系

抵押貸款證券化涉及發(fā)起人、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、證券承銷商、投資者等多方主體，其流程也包括多個(gè)環(huán)節(jié)，這都需要有明確的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范相關(guān)主體的行為。相關(guān)的法律法規(guī)包括商業(yè)銀行法、證券法、信托法和為證券化服務(wù)的會(huì)計(jì)、稅務(wù)處理和收費(fèi)規(guī)定等。有了這些法規(guī)的配套，才能使住房抵押貸款證券化做到有法可依，有章可循，從而保證抵押貸款證券化的順利運(yùn)作。首先是對(duì)抵押貸款“真實(shí)出售”的法律制約；其次是對(duì)SPV的組建和發(fā)行抵押貸款支持證券的法律制約；最后是對(duì)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買住房抵押支持證券的法律制約。

（二）完善會(huì)計(jì)制度

在住房抵押貸款證券化的過(guò)程中，基本的會(huì)計(jì)處理問(wèn)題有三個(gè)：一是發(fā)起人對(duì)住房抵押貸款的會(huì)計(jì)處理；二是發(fā)起人與SPV會(huì)計(jì)報(bào)表的合并問(wèn)題；三是證券化的損益的確認(rèn)問(wèn)題。

若采用表外模式進(jìn)行住房抵押貸款證券化的話，發(fā)起人將住房抵押貸款真實(shí)出售給SPV，所以不存在會(huì)計(jì)報(bào)表的合并問(wèn)題。但是商業(yè)銀行還是面臨發(fā)放抵押貸款支持證券時(shí)，住房抵押貸款從其資產(chǎn)負(fù)債表中剝離出來(lái)，如何將基礎(chǔ)資產(chǎn)沖銷并確認(rèn)收益，目前沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定。同時(shí)在抵押貸款的還款日和到期日，商業(yè)銀行和SPV在進(jìn)行損益確認(rèn)時(shí)都面臨會(huì)計(jì)報(bào)表處理問(wèn)題，這亟需要相關(guān)法律法規(guī)的嚴(yán)格規(guī)定或引導(dǎo)規(guī)范。

（三）完善稅收制度

在住房抵押貸款證券化的過(guò)程中，稅務(wù)主要涉及三個(gè)環(huán)節(jié)：一是基礎(chǔ)資產(chǎn)從發(fā)起人轉(zhuǎn)到SPV過(guò)程中的所得稅、資本利得稅、印花稅和營(yíng)業(yè)稅；二是SPV作為證券發(fā)行人發(fā)行證券之后經(jīng)營(yíng)證券化資產(chǎn)時(shí)是否作為納稅主體繳納稅金；三是投資者作為納稅主體繳納稅金。目前我國(guó)對(duì)上述三個(gè)過(guò)程的稅收制度上不明確，建議如下：

1、對(duì)發(fā)起人。在表外模式下，發(fā)起人將基礎(chǔ)資產(chǎn)真實(shí)出售給SPV，該項(xiàng)資產(chǎn)已經(jīng)從發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表中剝離出去，所得轉(zhuǎn)讓收入作為發(fā)起人的一項(xiàng)收入，從而應(yīng)該將其納入發(fā)起人的全部收入，在彌補(bǔ)商議財(cái)政年度的虧損后繳納企業(yè)所得稅，同時(shí)繳納資產(chǎn)交易的有關(guān)稅費(fèi)。由于抵押貸款的收益率扣除證券化成本的剩余部分在發(fā)起人和投資人之間進(jìn)行分配，為保證發(fā)起人的利益，應(yīng)采取適當(dāng)?shù)拿舛惔胧?，否則基礎(chǔ)資產(chǎn)的利息收入將大部分充作稅款。

2、對(duì)SPV。建議對(duì)SPV的不同業(yè)務(wù)分項(xiàng)征稅。在“導(dǎo)管”交易結(jié)構(gòu)下，SPV只是作為資產(chǎn)及其資產(chǎn)收入的過(guò)渡性機(jī)構(gòu)，并沒(méi)有自己的經(jīng)濟(jì)行為，因此不能將其作為納稅主體來(lái)對(duì)待。過(guò)手式證券相對(duì)于轉(zhuǎn)付資產(chǎn)證券更容易形成導(dǎo)管性資產(chǎn)證券結(jié)構(gòu)，因此，應(yīng)該將SPV發(fā)行的住房抵押貸款過(guò)手證券與其他支持證券分開，采取不同的稅收方式，對(duì)過(guò)手式證券不再征收稅款。

3、對(duì)投資者。在我國(guó)，投資者購(gòu)買國(guó)債和國(guó)家發(fā)行的金融債券所獲得的利息是不用繳納個(gè)人所得稅的。投資者購(gòu)買抵押支持債券所獲得的利息收入是否需要繳納個(gè)人所得稅尚不明確。建議在住房抵押貸款證券化的起步階段，為吸收更多機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者，采取相應(yīng)的免稅或減稅措施。

（四）完善監(jiān)管制度

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理，統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)尚未確立，評(píng)級(jí)方法不統(tǒng)一，評(píng)級(jí)人才短缺，評(píng)級(jí)缺乏連貫性，這些都直接影響到我國(guó)住房抵押貸款證券化的順利進(jìn)行。

抵押貸款證券化的基礎(chǔ)是抵押貸款的現(xiàn)金流。信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和貸款人應(yīng)對(duì)借款人的信用度進(jìn)行及時(shí)的跟蹤評(píng)級(jí)，才能很好地確定其信用等級(jí)或做好相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，才能提高抵押貸款的安全性，投資者才樂(lè)于投資抵押貸款證券。健全的社會(huì)信用制度和監(jiān)管制度是使上述過(guò)程得以實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。

（五）擴(kuò)大住房抵押貸款證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)

貸款人向借款人發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款的交易構(gòu)成房地產(chǎn)抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)。住房抵押貸款是其證券化的載體，只有一級(jí)市場(chǎng)上具有一定規(guī)模的抵押貸款余額，才能建立抵押貸款證券化的資產(chǎn)池。同時(shí)，只有抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)達(dá)到一定規(guī)模后才有將其證券化的需要。我國(guó)目前適于進(jìn)行證券化的住房抵押貸款的規(guī)模主要受制于以下三個(gè)方面：

1、來(lái)源不足。我國(guó)住房抵押貸款從資金來(lái)源上分為住房公積金貸款和銀行信貸資金貸款。由于住房公積金貸款利率過(guò)低，對(duì)投資者缺乏吸引力，不是合法性以此為支持的債券?？杉{入證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)池的應(yīng)該是銀行信貸資金發(fā)放的住房抵押貸款。

2、還款方式的制約。我國(guó)住房抵押貸款（指銀行信貸資金抵押貸款，下同）的還款方式主要有以下四種：到期一次還本付息；等額本息還款法；等額本金還款法和遞增還款法。到期一次還本付息的抵押貸款的年限僅為一年，不適合作為基礎(chǔ)資產(chǎn)納入資產(chǎn)池。遞增還款法下，借款人無(wú)力償還的可能性會(huì)隨到期日的臨近而不斷增大，存在較大的違約風(fēng)險(xiǎn)，也不適合作為基礎(chǔ)資產(chǎn)。能夠納入證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)最好是來(lái)自等額本息法和等額本金法的抵押貸款。

3、擔(dān)保方式的制約。住房抵押貸款的擔(dān)保方式由抵押、質(zhì)押、保證和抵（質(zhì)）押加保證四種。抵押和抵（質(zhì)）押加保證的方式占大多數(shù)。為保證資產(chǎn)池資產(chǎn)的同質(zhì)性，便于計(jì)算違約的貸款損失率，資產(chǎn)池有抵押貸款或抵押加保證貸款為宜。

4、貸款期限的制約。因?yàn)閺陌l(fā)放貸款到出售貸款，組成資產(chǎn)池，發(fā)放住房抵押貸款支持證券需要一定的運(yùn)作時(shí)間，所以五年以上的抵押貸款才比較適合用于證券化。要推進(jìn)住房抵押貸款證券化的進(jìn)程，必須同時(shí)繼續(xù)大力發(fā)展住房抵押貸款的一級(jí)市場(chǎng)，并且有針對(duì)性地?cái)U(kuò)大基礎(chǔ)資產(chǎn)的來(lái)源。

（六）深化住房金融政策改革

我國(guó)現(xiàn)有的住房金融制度是以公積金為主體的政策性體制，最大的問(wèn)題時(shí)只有抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)，沒(méi)有抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，而且一級(jí)市場(chǎng)的操作也不夠規(guī)范和統(tǒng)一，這對(duì)住房抵押貸款證券化的發(fā)展產(chǎn)生了很大的阻力。國(guó)家應(yīng)考慮放寬市場(chǎng)限制。首先，允許成立國(guó)有或私人特殊目的機(jī)構(gòu)，取消國(guó)家擔(dān)保限制，以保證住房抵押貸款支持證券的資信級(jí)別；其次，鼓勵(lì)更多的機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者購(gòu)買住房抵押貸款支持證券，并采取適當(dāng)?shù)拿舛悳p稅措施保證投資人的利益，尤其是允許國(guó)家住房公積金管理公司將住房公積金存款用于住房抵押貸款支持證券投資，或者采用信托方式進(jìn)行投資，以實(shí)現(xiàn)保值增值。

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第6篇：公積金貸款免稅規(guī)定范文

政策性住房金融機(jī)構(gòu)是由政府或政府機(jī)構(gòu)發(fā)起、出資創(chuàng)立、參股或保證的，不以利潤(rùn)最大化為經(jīng)營(yíng)目的，在住房領(lǐng)域內(nèi)從事政策性融資活動(dòng)，以貫徹和配合政府的社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策的金融機(jī)構(gòu)。

從本質(zhì)上看，政策性住房金融機(jī)構(gòu)的設(shè)立是為了解決居民住房問(wèn)題，貫徹實(shí)施住房市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)。政策性住房金融是住房保障體系的重要組成部分，當(dāng)前我國(guó)住房金融市場(chǎng)具有轉(zhuǎn)型期的階段性特點(diǎn)，政策性住房金融業(yè)務(wù)和商業(yè)性住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展都亟待規(guī)范化，采取措施使其互為補(bǔ)充，相互促進(jìn)。

近年來(lái)中國(guó)住房市場(chǎng)快速發(fā)展背景下，商業(yè)性住房金融業(yè)務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)迅速，以個(gè)人住房抵押貸款為例，相較于1997年末190億元的個(gè)人購(gòu)房貸款余額，截至2013年9月底，個(gè)人購(gòu)房貸款余額已達(dá)9.47萬(wàn)億元。商業(yè)性住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展的同時(shí)，政策性住房金融業(yè)務(wù)需要進(jìn)一步發(fā)揮其在住房體系的資金融通作用。

在大力建設(shè)住房保障供給體系的同時(shí)，通過(guò)設(shè)立政策性住房金融機(jī)構(gòu)可在一定程度上解決公共住房生產(chǎn)建設(shè)、消費(fèi)環(huán)節(jié)的資金融通問(wèn)題，對(duì)促進(jìn)住房市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制建立具有重要意義。

一、美國(guó)政策性住房金融機(jī)構(gòu)設(shè)置和運(yùn)作

美國(guó)是目前世界上住房金融業(yè)發(fā)展最發(fā)達(dá)的舊家，政策性住房金融機(jī)構(gòu)在解決居民住房問(wèn)題發(fā)揮了重大作用。

與其他國(guó)家不同，美國(guó)的政策性住房金融機(jī)構(gòu)的形式多樣，不僅有政府自己設(shè)立的機(jī)構(gòu)，還有政府本身并不投資但是提供貸款擔(dān)保的機(jī)構(gòu)。主要有以下三類機(jī)構(gòu)組成：

（一）住房金融一級(jí)市場(chǎng)的政府保證機(jī)構(gòu)

美國(guó)政府成立了聯(lián)邦住房管理局（FHA）、退伍軍人管理局（VA）等機(jī)構(gòu)，對(duì)特定人群提供住房抵押貸款擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)。FHA為中低收入家庭提供購(gòu)房貸款信用保險(xiǎn)，VA設(shè)立面向退伍軍人的住房貸款支持和擔(dān)保計(jì)劃，凡FHA和VA保險(xiǎn)的抵押貸款，由擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)因借款人無(wú)力償還或房屋貶值造成損失的全部責(zé)任，保證銀行不受損失。這樣不僅保護(hù)了金融機(jī)構(gòu)的利益，穩(wěn)定了一級(jí)市場(chǎng)，而且為中低收入家庭和退伍軍人等特定群體解決住房需求提供了有效金融支持，減小其貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（二）聯(lián)邦住房貸款銀行體系

該體系是依據(jù)1932年《住房貸款銀行法》建立的，這一體系由聯(lián)邦住房貸款銀行委員會(huì)、12個(gè)聯(lián)邦住房貸款銀行及其會(huì)員（儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)）等組成。該體系通過(guò)吸收私人資金，為住房開發(fā)建設(shè)和住房購(gòu)買提供資金來(lái)源，是政府調(diào)節(jié)管理住房金融市場(chǎng)的主要工具之一。聯(lián)邦住房貸款銀行體系在穩(wěn)定住房金融市場(chǎng)，促進(jìn)住房抵押資金的流動(dòng)性，提供住房開發(fā)建設(shè)資金等方面都發(fā)揮了巨大作用。

除了聯(lián)邦政府層面的住房金融制度安排和機(jī)構(gòu)設(shè)置外以外，美國(guó)在州和地方層面也設(shè)有專門的政策性住房金融機(jī)構(gòu)，用以解決中低收入家庭住房問(wèn)題。以加利福尼亞州為例，1975年成立加州住房金融局（CAHFA），業(yè)務(wù)范圍主要包括：為首次購(gòu)房者提供低利率按揭貸款和政策性住房抵押貸款保險(xiǎn)，幫助加州中低收入家庭購(gòu)買住房，為多戶住房項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提供低利率融資。

自1976年成立到2007年，加州住房金融局累計(jì)為州內(nèi)13萬(wàn)首次購(gòu)房的家庭發(fā)放共計(jì)121億美元的低息貸款，截至2007年底住房按揭貸款余額為41.9億美元。

（三）住房金融二級(jí)市場(chǎng)的政府保證機(jī)構(gòu)

目前美國(guó)住宅金融抵押二級(jí)市場(chǎng)中發(fā)揮主要作用的金融機(jī)構(gòu)主要有三類：

一是聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)（FNMA），于1938年由聯(lián)邦政府組織成立，目的是從貸款者手上購(gòu)買聯(lián)邦住房協(xié)會(huì)貸款，增加抵押貸款的流動(dòng)性，2008年9月發(fā)生次貸危機(jī)以來(lái)由美國(guó)聯(lián)邦住房金融局接管。

二是政府國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)（GNMA），于1968年從FNMA中分離出來(lái)，是住宅和城市發(fā)展部的附屬機(jī)構(gòu)，其信用完全由美國(guó)政府擔(dān)保，目的是發(fā)行以抵押貸款為擔(dān)保的長(zhǎng)期債券。

三是聯(lián)邦住房抵押貸款公司（FHLMC），1970年經(jīng)國(guó)會(huì)批準(zhǔn)成立，作為二級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)，其成立宗旨在于為提供房屋貸款的儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)供給穩(wěn)定的資金。它從銀行和其他放貸機(jī)構(gòu)處購(gòu)買抵押貸款，并向它們提供用于發(fā)放新貸款的資金，盡管1988年后已私營(yíng)化，但是政府提供的優(yōu)惠政策讓其獲利的同時(shí)也承擔(dān)了部分政策功能。

結(jié)合美國(guó)住房金融市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，可以看到美國(guó)聯(lián)邦政府將“居者有其屋”的住房政策目標(biāo)通過(guò)FHA保險(xiǎn)、聯(lián)邦住房貸款體系、聯(lián)邦住房抵押貸款協(xié)會(huì)和政府國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)等證券化機(jī)構(gòu)來(lái)達(dá)到，使美國(guó)居民能擁有自住房產(chǎn)。美國(guó)住房金融體系的設(shè)計(jì)中，既充分發(fā)揮了商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)的作用，也通過(guò)政府支持有效促進(jìn)了政策性住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。據(jù)美國(guó)人口普查局的統(tǒng)計(jì)，2012年美國(guó)住房自有率達(dá)到65.5%，高于歐美其他發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平。

二、德國(guó)政策性住房金融機(jī)構(gòu)設(shè)置和運(yùn)作

第二次世界大戰(zhàn)后，為解決居民住房問(wèn)題，德國(guó)政策性住房金融體系發(fā)揮了重大作用。目前德國(guó)已經(jīng)形成了以契約儲(chǔ)蓄制度為核心，自愿互儲(chǔ)蓄為主和政府獎(jiǎng)勵(lì)為輔的住房市場(chǎng)融資機(jī)制。政策性住房金融體系建立的多渠道融資系統(tǒng)和多樣化貸款方式，不斷推進(jìn)德國(guó)政策性住房的建設(shè)和開發(fā)，有效促進(jìn)了政策性住房目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

在德國(guó)，為居民購(gòu)建房和為公共住房建設(shè)提供金融支持的住房抵押貸款機(jī)構(gòu)有很多，呈現(xiàn)出多樣化、多類型的發(fā)展趨勢(shì)。德國(guó)的政策性住房金融機(jī)構(gòu)主要包括以下兩大類：

（一）屬于聯(lián)邦政府的州立銀行或者是儲(chǔ)蓄銀行

作為聯(lián)邦制國(guó)家，聯(lián)邦政府負(fù)責(zé)制定頒布全國(guó)性的住房市場(chǎng)法規(guī)制度，依據(jù)聯(lián)邦政府頒布的《民房建設(shè)資助法案》。德國(guó)地方的16個(gè)邦，基本上每個(gè)邦政府下都會(huì)設(shè)立政策性住房金融機(jī)構(gòu)，幫助社會(huì)貧困家庭和中低收入人群獲得購(gòu)買住房的貸款資金，金融支持方式包括為中低收入家庭建購(gòu)房和私人投資建造低租金住房發(fā)放優(yōu)惠利率貸款資助。這部分抵押銀行的資金有一半左右是由政府提供的，政府擁有大部分股權(quán)，為解決中低收入家庭住房問(wèn)題提供資金保障，是德國(guó)重要的政策性住房金融機(jī)構(gòu)。

（二）多元化的合同住房?jī)?chǔ)蓄貸款融資服務(wù)體系

1972年德國(guó)頒布《住房?jī)?chǔ)蓄銀行法》，并于1991年進(jìn)行修訂，從法律層面上對(duì)住房?jī)?chǔ)蓄銀行的組織形式、監(jiān)督管理機(jī)制、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍、從業(yè)準(zhǔn)則、住房?jī)?chǔ)蓄合同標(biāo)準(zhǔn)條款、住房?jī)?chǔ)蓄資金的來(lái)源與使用方向、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、貸款擔(dān)保方式等各方面都做出了詳細(xì)規(guī)定。

在制度設(shè)計(jì)和政策傾斜的背景下，形成了主要包括儲(chǔ)蓄銀行和建房互助儲(chǔ)蓄信貸社的住房金融機(jī)構(gòu)，為中低收入群體和普通居民解決住房問(wèn)題提供金融支持。德國(guó)的儲(chǔ)蓄銀行大多是政府背景的國(guó)營(yíng)銀行。它在住房領(lǐng)域的主要業(yè)務(wù)是吸收個(gè)人存款、發(fā)放房地產(chǎn)貸款，為個(gè)人買房、建房籌集資金，在德國(guó)共有600多家。德國(guó)儲(chǔ)蓄銀行金融集團(tuán)是德國(guó)金融市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者，集團(tuán)下屬430家儲(chǔ)蓄銀行，10家州立建房?jī)?chǔ)蓄銀行。

合同儲(chǔ)蓄模式以自愿性和契約性為主導(dǎo)，居民連續(xù)幾年存入一定金額的定期儲(chǔ)蓄存款作為獲得購(gòu)房時(shí)貸款的前提條件，貸款利率與存款利率相掛鉤，資金實(shí)現(xiàn)先存后貸、封閉運(yùn)作，政府對(duì)居民住房?jī)?chǔ)蓄進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和稅收優(yōu)惠。系統(tǒng)內(nèi)資金封閉運(yùn)作，它只向住房?jī)?chǔ)蓄客戶吸存，也只向自己的住房?jī)?chǔ)戶發(fā)放購(gòu)建房貸款，存貸款利率具有一定穩(wěn)定性，不受市場(chǎng)利率影響，資金運(yùn)用的平衡性和國(guó)家配套的獎(jiǎng)勵(lì)政策也使得市場(chǎng)利率無(wú)論如何變化，住房?jī)?chǔ)蓄貸款合同下的住房貸款利率都能保持固定及穩(wěn)定，按公司化的經(jīng)營(yíng)管理體制來(lái)運(yùn)營(yíng)，形成了有效的約束與激勵(lì)機(jī)制。合作儲(chǔ)蓄模式實(shí)現(xiàn)了住房市場(chǎng)效率的整體帕累托改進(jìn)。

三、新加坡政策性住房金融機(jī)構(gòu)設(shè)置和運(yùn)作

新加坡住房金融體系屬于典型的政府主導(dǎo)型，主要表現(xiàn)為中央公積金制度下的政策性住房金融體系。1953年，新加坡頒布了《中央公積金法》，1955年成立中央公積金局，負(fù)責(zé)整個(gè)公積金的管理運(yùn)行。中央公積金制度設(shè)立的初期只是單一的養(yǎng)老儲(chǔ)蓄制度，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步演變成綜合性的、包括養(yǎng)老、住房、醫(yī)療的制度。

中央公積金局是由政府組建的用于管理居民所繳納的公積金的專門性政策住房金融機(jī)構(gòu)。其通過(guò)實(shí)施公積金制度吸收存款，籌集資金，在使用公積金時(shí)除應(yīng)付會(huì)員提取之外，主要用于向住房發(fā)展商發(fā)放社會(huì)住房建設(shè)貸款，向購(gòu)房者提供抵押貸款。中央公積金局為公共住房建設(shè)提供資金支持有兩種方式，一種方式是通過(guò)購(gòu)買由政府發(fā)行的長(zhǎng)期債券的方式向建屋發(fā)展局（HDB，新加坡公共住房的建設(shè)主體）提供資金。新加坡國(guó)有投資公司幫助政府發(fā)行債券，中央公積金局購(gòu)買政府發(fā)行的有價(jià)證券，這樣前者就可以從中央公積金局獲得巨額資金，使公積金變?yōu)榭梢员徽玫牧鲃?dòng)資金，而這些資金主要運(yùn)用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及住房建設(shè)。另一種方式是向住房建設(shè)發(fā)展商提供貸款的方式提供住房建設(shè)資金。住房建設(shè)資金投入量大，開發(fā)商需要資金融通時(shí)，可以通過(guò)向中央公積金局借款來(lái)緩解資金的壓力，使得閑置的中央公積金轉(zhuǎn)為用于開發(fā)建設(shè)公共住房，從而保證公共住房建設(shè)工程的順利進(jìn)行。居民存入中央公積金局中的公積金也有兩種用途。一是可以用來(lái)支付購(gòu)房的首付款。目前，公積金會(huì)員一般約用3年的公積金存款即有能力繳付相當(dāng)于房?jī)r(jià)20%的首付款。二是可以用來(lái)償還購(gòu)房貸款的本息。

新加坡建屋發(fā)展局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：截至2012年，新加坡83.3%的居民居住在政府建設(shè)的組屋中（80%的居民是購(gòu)買的組屋，3.3%的居民是租住的組屋），政府興建的組屋共計(jì)有98萬(wàn)套，占到新加坡住房總套數(shù)的76%，私房?jī)H占全部住房套數(shù)的24%。政府主導(dǎo)型的住房金融業(yè)務(wù)為公共住房的建設(shè)和消費(fèi)都提供了有效的金融支持。

四、從發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)看我國(guó)政策性住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展

（一）發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

從美、德、新三國(guó)政策性住房金融業(yè)務(wù)模式和機(jī)構(gòu)設(shè)置來(lái)看：

第一，政策性住房金融體系設(shè)計(jì)與一國(guó)金融市場(chǎng)體系建設(shè)相配套，美國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)達(dá)，因此政策性住房金融體系重點(diǎn)在于政府擔(dān)保，提高資金流動(dòng)性，政策性住房金融業(yè)務(wù)內(nèi)容既有針對(duì)一級(jí)市場(chǎng)的，也有針對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的，德國(guó)和歐洲各國(guó)側(cè)重于以互助的合同儲(chǔ)蓄模式解決居民住房問(wèn)題，新加坡則是完全以政府為主導(dǎo)的住房金融模式。政策性住房金融體系設(shè)計(jì)和一國(guó)的國(guó)家結(jié)構(gòu)、金融市場(chǎng)發(fā)展階段和成熟程度都要配套。

第二，政策性住房金融機(jī)構(gòu)設(shè)置應(yīng)盡量多樣化，美國(guó)和德國(guó)在政策性住房金融支持機(jī)構(gòu)的設(shè)置上，都盡量地通過(guò)各種方式來(lái)促進(jìn)多樣化的機(jī)構(gòu)發(fā)展，使得不同類型的住房金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)類型各有側(cè)重，也使得同一類型的住房金融機(jī)構(gòu)之間能展開有效競(jìng)爭(zhēng)。在此過(guò)程中政府可通過(guò)貼息、減免稅等政策對(duì)住宅金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展給予支持。

第三，政策性住房金融業(yè)務(wù)類型應(yīng)盡量多元化。具體到政策性金融機(jī)構(gòu)所提供的業(yè)務(wù)類型，各國(guó)的政策性住房金融業(yè)務(wù)中，既有針對(duì)公共住房建設(shè)融資的業(yè)務(wù)，也有針對(duì)特定群體住房消費(fèi)提供的資金融通業(yè)務(wù)，無(wú)論是支持中低收入者住房消費(fèi)，還是支持公共住房建設(shè)，也都盡量促進(jìn)產(chǎn)品類型的多元化，使得參與主體有更多選擇權(quán)。

第四，完善的制度安排是政策性住房金融市場(chǎng)發(fā)展的重要前提。各國(guó)在設(shè)立政策性住房金融機(jī)構(gòu)、發(fā)展住房金融業(yè)務(wù)的過(guò)程中，都通過(guò)立法確立了住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展的制度基礎(chǔ)；在設(shè)立住房金融機(jī)構(gòu)后，機(jī)構(gòu)的日常經(jīng)營(yíng)管理都按照市場(chǎng)公司化的管理體制來(lái)運(yùn)作；再者，形成全面完善的監(jiān)管體系，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

（二）我國(guó)政策性住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展方向建議

我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展以來(lái)，業(yè)界進(jìn)行了住房金融領(lǐng)域的很多嘗試。1987年山東煙臺(tái)和安徽蚌埠的住房?jī)?chǔ)蓄銀行試點(diǎn)，1991年上海建立住房公積金制度并于1994年向全國(guó)推廣，2004年由建設(shè)銀行和德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄銀行在天津成立中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行，2005年建設(shè)銀行首單個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)推出。但是受制于住房市場(chǎng)整體發(fā)展水平和制度建設(shè)基礎(chǔ)薄弱，很多嘗試半途而廢。目前我國(guó)的政策性住房金融業(yè)務(wù)主要集中在住房公積金領(lǐng)域，住建部數(shù)據(jù)顯示：截至2012年底，全國(guó)住房公積金繳存職工達(dá)到1.33億人，歷年累計(jì)歸集住房公積金5.04萬(wàn)億元，住房公積金繳存余額達(dá)2.68萬(wàn)億元，超過(guò)8000萬(wàn)家庭通過(guò)公積金貸款進(jìn)行了住房消費(fèi)。我國(guó)政策性住房金融體系建設(shè)滯后于住房市場(chǎng)發(fā)展和住房保障制度發(fā)展需要，因此需在借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善政策性住房金融體系。

第一，當(dāng)前我國(guó)需進(jìn)一步明確政策性住房金融體系的公共政策目標(biāo)。

當(dāng)前構(gòu)建我國(guó)政策性住房金融體系的政策目標(biāo)需明確，是幫助解決中低收入家庭住房問(wèn)題，還是保障中低收入家庭擁有自有住房，不同的政策目標(biāo)下，政策性住房金融業(yè)務(wù)類型、政府補(bǔ)貼方式、支持力度、監(jiān)管政策和定量績(jī)效考核目標(biāo)的設(shè)定都會(huì)存在差別。明確公共政策目標(biāo)，才能明確政策性住房金融機(jī)構(gòu)職能，是充分發(fā)揮政策性住房金融機(jī)構(gòu)在自有住房和公共住房領(lǐng)域金融支持作用的前提。

第二，完善我國(guó)住宅立法和政策性住房金融法律法規(guī)。

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)建設(shè)亟待完善，從房地產(chǎn)市場(chǎng)層面上，需要有《住宅法》《住宅保障法》等作為規(guī)范市場(chǎng)的基礎(chǔ)法律，通過(guò)立法明確住房市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃、管理機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)主體和市場(chǎng)運(yùn)行的監(jiān)督機(jī)制。同時(shí)還需要對(duì)政策性住房金融單獨(dú)立法，使得政策性住房金融業(yè)務(wù)獲得發(fā)展的制度基礎(chǔ)。

第三，我國(guó)政策性住房金融模式要與我國(guó)住房市場(chǎng)與金融市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀相協(xié)調(diào)。

從當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)與金融市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，短期內(nèi)我國(guó)政策性住房金融市場(chǎng)還會(huì)實(shí)行封閉式的運(yùn)作，可考慮在完善公積金制度的基礎(chǔ)上，通過(guò)住房合同儲(chǔ)蓄模式來(lái)對(duì)中等收入群體首次住房消費(fèi)提供金融支持；在完善資金使用監(jiān)管和配套制度的前提下，發(fā)揮政策性住房金融在支持保障性住房建設(shè)方面的作用。

第四，應(yīng)以公積金制度的完善為突破口，構(gòu)建我國(guó)的政策性住房金融體系。

當(dāng)前可考慮建立以住房公積金為核心的政策性住房金融體系，從事與住房保障相關(guān)的政策性金融業(yè)務(wù)，擴(kuò)大公積金賬戶資金的來(lái)源和運(yùn)用范圍，更好地發(fā)揮合作互助的功能。目前我國(guó)公積金繳存比例不規(guī)范，不同地區(qū)、不同行業(yè)、不同單位之間的差距較大，存在公平性缺失，公積金的使用效率不高，需進(jìn)一步拓展其業(yè)務(wù)范圍。今后需進(jìn)一步擴(kuò)大公積金保障范圍，提高使用效率，充分發(fā)揮住房公積金的住房保障功能。

第五，建立獨(dú)立專業(yè)的政策性住房金融機(jī)構(gòu)。

第7篇：公積金貸款免稅規(guī)定范文

一、當(dāng)前住宅信貸的現(xiàn)狀和面臨的問(wèn)題

1998年以來(lái)，銀行個(gè)人住房信貸保持了高速增長(zhǎng)，直接拉動(dòng)了住房需求。2002年6月末，金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額6630.1億元，是1997年末個(gè)人住房貸款余額的38.55倍。個(gè)人住房貸款的快速增長(zhǎng)，促進(jìn)了住房消費(fèi)的增長(zhǎng)，2002年末，個(gè)人住房銷售金額達(dá)4710億元，占同期商品房銷售額的82.3％。但是，在個(gè)人住房貸款和個(gè)人住房消費(fèi)雙增長(zhǎng)的同時(shí)，仍然存在著不可忽視的問(wèn)題。

（一）當(dāng)前銀行住宅抵押貸款方式使得房貸增長(zhǎng)的同時(shí)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)也在聚集和增大

目前，個(gè)人住房貸款主要是以所購(gòu)買的房地產(chǎn)為抵押物，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的長(zhǎng)期貸款，并承諾以年金形式定期償付貸款本息。雖然有些保險(xiǎn)公司介入，大部分是針對(duì)房地產(chǎn)的財(cái)險(xiǎn)和針對(duì)債務(wù)人的意外險(xiǎn)，而銀行作為債權(quán)人要全部承擔(dān)債務(wù)人違約的風(fēng)險(xiǎn)。因此，銀行面臨多種風(fēng)險(xiǎn)。第一，目前住房貸款種類較少，除了住房公積金貸款外，就是商業(yè)貸款，2002年銀行住房貸款占全部住房貸款的90％，銀行是住房借款者的最大債權(quán)人，也是住房貸款最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。第二，缺乏住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。由于我國(guó)住房貸款證券化等金融衍生工具沒(méi)有推出，住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)基本無(wú)法轉(zhuǎn)嫁出去，完全由銀行承擔(dān)。第三，房貸基本是10年以上的中長(zhǎng)期貸款，隨著我國(guó)住房市場(chǎng)的發(fā)展和住房需求的增長(zhǎng)，房貸余額將不斷增加，聚集的風(fēng)險(xiǎn)也在增長(zhǎng)，尤其是我國(guó)的征信制度還沒(méi)有建立，貸款人的信用無(wú)法掌握，惡意逃廢債者無(wú)法控制，開發(fā)商以房貸名義騙貸無(wú)法了解，下崗、失業(yè)人員無(wú)能力還貸也可能出現(xiàn)，這些風(fēng)險(xiǎn)都需要銀行承擔(dān)。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)證明，房貸信用風(fēng)險(xiǎn)在貸款發(fā)放后的3～8年內(nèi)達(dá)到頂峰。近幾年我國(guó)房貸以兩位數(shù)的速度快速增長(zhǎng)，隨著時(shí)間的推移，信用風(fēng)險(xiǎn)將逐漸顯露，事實(shí)上，近年來(lái)各銀行房貸的違約率已經(jīng)出現(xiàn)上升的趨勢(shì)。?

（二）為了降低房貸金融風(fēng)險(xiǎn)，不得不設(shè)定較高的首付款比例，增加了個(gè)人早日購(gòu)房的難度

為了控制住房貸款的金融風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)人民銀行已經(jīng)幾次三令五申的強(qiáng)調(diào)維持一定的房貸首付款比例。在2003年中國(guó)人民銀行在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中明確規(guī)定：購(gòu)買第一套自住住房，個(gè)人住房貸款執(zhí)行首付款比例不低于20％,  對(duì)購(gòu)買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。目前各銀行要求首期付款額基本在房?jī)r(jià)的20%以上，對(duì)于中低收入購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，首付款比例越高，購(gòu)房時(shí)需要一次性支付的現(xiàn)金越多，積攢首付款所需要的時(shí)間越長(zhǎng)，降低了中低收入階層的購(gòu)買力，客觀上推遲了這部分購(gòu)房需求實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。?

（三）銀行處理貸款違約抵押物難度大、成本高

實(shí)踐證明，銀行作為債權(quán)人，一旦出現(xiàn)房貸違約現(xiàn)象，在處理作為抵押物的房產(chǎn)時(shí)遇到許多困難。一是大部分違約者生活困難，沒(méi)有能力尋找其他住房棲身，很難說(shuō)服動(dòng)員按時(shí)騰退作為抵押物的住房。二是即使騰退出房產(chǎn)，將其進(jìn)行拍賣、變現(xiàn)，需要有專業(yè)人才，銀行的主業(yè)是金融業(yè)務(wù)，如果成立專門機(jī)構(gòu)處理違約房產(chǎn)，花費(fèi)的成本太高。事實(shí)上，當(dāng)前每個(gè)銀行都遇到收回違約房產(chǎn)和處理違約房產(chǎn)的難題。?

綜上所述，信貸政策既要防止引起房地產(chǎn)泡沫，防范金融風(fēng)險(xiǎn)；又要引導(dǎo)商業(yè)銀行繼續(xù)擴(kuò)大個(gè)人住房抵押貸款覆蓋面，支持中低收入家庭購(gòu)買住房。僅僅依靠住房抵押貸款一種方式是不能做到兩全其美的，應(yīng)該開拓思路，尋求新的途徑。從各地的實(shí)踐看，規(guī)范發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，關(guān)鍵之一是解決好擔(dān)保問(wèn)題，這也是成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家經(jīng)過(guò)多年實(shí)踐總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)。?

二、成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家住宅貸款擔(dān)保體系的作用及可借鑒的經(jīng)驗(yàn)

住宅貸款擔(dān)保是第三方(  住房貸款擔(dān)保公司)為住宅借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。住宅貸款擔(dān)保由借款人以合法的房產(chǎn)向擔(dān)保公司進(jìn)行抵押反擔(dān)保，擔(dān)保公司連帶承擔(dān)借款人的違約風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于貸款銀行，經(jīng)過(guò)擔(dān)保的住房貸款，既沒(méi)有違約風(fēng)險(xiǎn)，也不用處理違約房產(chǎn)。住宅貸款擔(dān)保體系是一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成熟的國(guó)家在發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的過(guò)程中，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐步建立和完善起來(lái)的。雖然各國(guó)的組織和運(yùn)作模式不同，但都起到了提高中低收入階層的住房購(gòu)買力，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展和分擔(dān)金融風(fēng)險(xiǎn)的作用。

（一）加拿大住宅擔(dān)保體系的形成和發(fā)展

1．加拿大建立住宅擔(dān)保制度的背景。加拿大的住宅擔(dān)保制度是在二戰(zhàn)結(jié)束后為刺激住房供應(yīng)和住房需求而建立的。二戰(zhàn)結(jié)束后，大量退伍軍人回鄉(xiāng)，住房供應(yīng)緊張，私人貸款機(jī)構(gòu)恐于貸款風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)個(gè)人住房貸款的條件要求非常嚴(yán)格，貸款期短，首付款比例高，平均為房?jī)r(jià)的50％左右，限制了居民購(gòu)買力和住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1954年，為了解決上述問(wèn)題，加拿大議會(huì)修訂了《全國(guó)住房法》，授權(quán)加拿大住宅貸款擔(dān)保公司（以下簡(jiǎn)稱CMHC）向首付款低于25％的住房抵押貸款提供100％的擔(dān)保。?

2．加拿大住宅擔(dān)保機(jī)構(gòu)的作用。根據(jù)《全國(guó)住房法》的要求，首付款低于25％的住房抵押貸款必須有擔(dān)保公司擔(dān)保。擔(dān)保公司根據(jù)不同的首付款比例向借款人收取申請(qǐng)費(fèi)和不同的擔(dān)保費(fèi)（首付款比例越低，擔(dān)保費(fèi)相應(yīng)提高），并以此建立擔(dān)?；?，在發(fā)生房貸違約時(shí)，貸款方以行使抵押權(quán)獲得的房產(chǎn)向擔(dān)保公司提出賠償申請(qǐng)，擔(dān)保公司利用擔(dān)?；鹑~支付貸款的本金、拖欠的利息和其他相關(guān)費(fèi)用。加拿大住宅擔(dān)保制度實(shí)行的很成功：第一，由于實(shí)行擔(dān)保制度，使房貸首付款比例由40年代的50％下降到目前的5％，降低了房貸的門檻，提高了中低收入家庭的購(gòu)房能力，有1/3的加拿大人通過(guò)擔(dān)保擁有了自己的住房。2001年末，CMHC為41.6萬(wàn)戶家庭提供擔(dān)保，擔(dān)?？傤~達(dá)2110億加元，占全國(guó)住宅抵押貸款余額的45％。第二，降低了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。由于有擔(dān)保公司承擔(dān)房貸的違約風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)規(guī)避了房貸風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)動(dòng)了私營(yíng)金融機(jī)構(gòu)參與住房金融的積極性。第三，擴(kuò)大了住房融資。1987年，在房貸擔(dān)保的基礎(chǔ)上，推出了抵押貸款證券。2001年，推出了加拿大房貸債券。由于有CMHC為抵押貸款證券和加拿大房貸債券提供了按時(shí)支付的保證，吸引了大量的投資者，推動(dòng)了私人住房融資的發(fā)展。?

3．不斷完善的住宅擔(dān)保體系。首先，有以《全國(guó)住房法》為核心的法律體系作保證，明確規(guī)定首付款低于25％的房貸必須進(jìn)行擔(dān)保。在其他相關(guān)法律如《財(cái)產(chǎn)及其它權(quán)益轉(zhuǎn)讓法和房地產(chǎn)法》、《共同所有權(quán)法》、《銀行法》、《住房貸款法》等法律中也都有相適應(yīng)的法律規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管辦公室及各省監(jiān)管機(jī)構(gòu)依法進(jìn)行監(jiān)管。第二，政府推動(dòng)住宅擔(dān)保。加拿大政府于1946年根據(jù)《全國(guó)住房法》成立了CMHC。CMHC是由政府獨(dú)資的政策性擔(dān)保公司，主要職能包括制定全國(guó)住房政策、向中低收入家庭提供社會(huì)保障等。其中抵押貸款擔(dān)保是CMHC的主要職能，其目標(biāo)是通過(guò)住宅貸款擔(dān)保，確保居住在全國(guó)各地的家庭都能獲得貸款，買到適合于自身經(jīng)濟(jì)能力的住房；同時(shí)分擔(dān)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)，將金融機(jī)構(gòu)和私人投資者的資金吸引到房地產(chǎn)業(yè)。40多年的實(shí)踐證明，這種方式使政府的政策目標(biāo)得以盡快實(shí)現(xiàn)。第三，遵循市場(chǎng)規(guī)律。住宅擔(dān)保市場(chǎng)并不是完全由CHMC進(jìn)行行政式壟斷經(jīng)營(yíng)，政府也允許非國(guó)有機(jī)構(gòu)成立房貸擔(dān)保公司，進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng)。加拿大通用電氣資本住宅貸款保險(xiǎn)公司大概擁有10～15％的擔(dān)保市場(chǎng)份額。CMHC完全按商業(yè)原則進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，適應(yīng)市場(chǎng)需求，推出多種擔(dān)保產(chǎn)品，在房貸擔(dān)保市場(chǎng)上起到了主導(dǎo)作用。成立初期，國(guó)家僅投入2500萬(wàn)加元，到2001年住宅擔(dān)?；疬_(dá)到10.84億加元，上繳稅金2.19億加元。第四，完善的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)。雖然有國(guó)家信用對(duì)CMHC進(jìn)行擔(dān)保，但公司自身有一套完整的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)防范擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)：一是在進(jìn)行擔(dān)保貸款之前對(duì)借款人的還款能力、資信狀況、房?jī)r(jià)和住宅市場(chǎng)情況進(jìn)行綜合評(píng)定，其中住房支出與收入比不得超過(guò)32％，債務(wù)與收入比不得超過(guò)40％。二是實(shí)行全國(guó)性集中統(tǒng)一管理的模式，這種模式可以最大限度的分散地域性發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)（如區(qū)域經(jīng)濟(jì)不景氣等）。三是采用先進(jìn)的精算技術(shù)對(duì)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行科學(xué)定價(jià)，對(duì)房貸違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)估和嚴(yán)格管理。四是具有規(guī)范化的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)化的操作程序和先進(jìn)的管理信息系統(tǒng)。五是擔(dān)保費(fèi)集中管理，建立擔(dān)保投資基金，設(shè)立專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)擔(dān)保投資基金的保值增值，用投資收益償還擔(dān)保債務(wù)損失。?

（二）美國(guó)住宅擔(dān)保體系的形成和發(fā)展

20世紀(jì)初美國(guó)的經(jīng)濟(jì)大蕭條，嚴(yán)重摧殘了美國(guó)的住房金融業(yè)和貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，在總結(jié)這些歷史教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，美國(guó)逐漸形成政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)和私營(yíng)商業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)相結(jié)合的住房貸款擔(dān)保體系。?

1．住宅擔(dān)保機(jī)構(gòu)及其運(yùn)作。20世紀(jì)30年代，由于經(jīng)濟(jì)衰退和失業(yè)率上升，使美國(guó)200萬(wàn)居民因無(wú)法還貸而喪失房產(chǎn)權(quán)，1600家銀行因無(wú)力收回貸款而破產(chǎn)，幾百家房貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)因沒(méi)有足夠的資本金賠償而倒閉。為了拯救金融業(yè)和穩(wěn)定社會(huì)，1934年美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)《聯(lián)邦住房法》，成立了美國(guó)聯(lián)邦住宅管理局（簡(jiǎn)稱FHA），為普通居民住房抵押貸款提供全額擔(dān)保。美國(guó)退伍軍人管理局（簡(jiǎn)稱VA）1944年起提供退伍軍人的住宅貸款抵押擔(dān)保，美國(guó)農(nóng)場(chǎng)主管理局也向農(nóng)場(chǎng)主提供類似的擔(dān)保。以上三家政府政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)，主要面向中低收入家庭，要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的資格審查，購(gòu)房債務(wù)占收入29～41％的中低收入居民才有資格獲得貸款擔(dān)保。擔(dān)保條件比較優(yōu)惠，年限一般在15～30年，貸款比例在70~95%，同時(shí)規(guī)定了擔(dān)保貸款的最高限額。政府機(jī)構(gòu)擔(dān)保的住房貸款約占全部抵押貸款市場(chǎng)的20％左右。?

20世紀(jì)中后期，美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，住宅業(yè)和金融業(yè)快速發(fā)展，促進(jìn)了美國(guó)現(xiàn)代私營(yíng)抵押貸款擔(dān)保業(yè)發(fā)展。私營(yíng)擔(dān)保機(jī)構(gòu)面向所有擔(dān)保需求者，經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)單、靈活，凡有一定支付能力，均可申請(qǐng)抵押貸款，私營(yíng)機(jī)構(gòu)擔(dān)保業(yè)務(wù)占擔(dān)保市場(chǎng)份額80％左右。對(duì)于違約的抵押貸款，有兩種方式，一是向貸款機(jī)構(gòu)支付全額賠償，獲得抵押房產(chǎn)的所有權(quán)；二是按抵押貸款擔(dān)保合同，只支付20～30％的賠償金，由貸款機(jī)構(gòu)擁有抵押房產(chǎn)的所有權(quán)。?

2．法律及其監(jiān)管。美國(guó)擁有以《聯(lián)邦住房法》為核心，《聯(lián)邦住房貸款法》、《住房業(yè)主貸款法》等相關(guān)法律配套的法律體系，為美國(guó)的住宅貸款擔(dān)保制度提供了法律保證。美國(guó)財(cái)政部代表聯(lián)邦對(duì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管，各州保險(xiǎn)部是州的擔(dān)保機(jī)構(gòu)管理部門，另外還有擔(dān)保行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行自律管理，形成了三個(gè)層次，政府監(jiān)管與行業(yè)自律相結(jié)合的監(jiān)管架構(gòu)。?

3．建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，使貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)有實(shí)力應(yīng)對(duì)各種抵押違約風(fēng)險(xiǎn)。一是建立自身健全的融資機(jī)制。在政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)建立初期，利用向貸款機(jī)構(gòu)發(fā)行長(zhǎng)期債券以取代現(xiàn)金來(lái)支付抵押貸款擔(dān)保的賠償，減少了現(xiàn)金支付的壓力。二是科學(xué)收取擔(dān)保費(fèi)。由專業(yè)化的精算師，通過(guò)對(duì)各種可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素的判斷、估算，合理制定擔(dān)保費(fèi)的水平，保證擔(dān)保機(jī)制的正常運(yùn)行。三是建立保險(xiǎn)儲(chǔ)備基金。FHA在成立之初，就建立了“互助抵押貸款保險(xiǎn)基金”，由首付款低于10％的借款人申請(qǐng)保險(xiǎn)時(shí)根據(jù)貸款額多少一次性支付，為貸款提供保險(xiǎn)賠償。在體現(xiàn)借款人之間互幫互助的同時(shí)，為擔(dān)保機(jī)制的運(yùn)行奠定了物資基礎(chǔ)。美國(guó)私營(yíng)擔(dān)保機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范基礎(chǔ)主要是建立風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備金，包括意外風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備、虧損風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備和無(wú)收益風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備。政府為鼓勵(lì)擔(dān)保公司積極建立儲(chǔ)備，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備金給予減免所得稅的政策優(yōu)惠。四是再保險(xiǎn)。美國(guó)的一些州政府規(guī)定，高于住宅貸款抵押擔(dān)保比例25％的擔(dān)保部分，需要從其他公司獲得再保險(xiǎn)，來(lái)分散和增強(qiáng)擔(dān)保業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。?

（三）國(guó)際經(jīng)驗(yàn)給我們的幾點(diǎn)啟示

加拿大和美國(guó)的住宅抵押貸款擔(dān)保制度都建立在住宅產(chǎn)業(yè)起飛之前，擔(dān)保制度的建立和發(fā)展保證了房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。從中可以得到以下啟示。?

第一，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開住宅金融業(yè)的支持，住宅金融的發(fā)展需要多種融資形式和多種金融工具，才能為住宅產(chǎn)業(yè)吸引更多的社會(huì)資金。?

第二，單一的住宅抵押貸款蘊(yùn)藏著巨大的信用風(fēng)險(xiǎn)，尤其是貸款時(shí)間長(zhǎng)，存在著經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和地域經(jīng)濟(jì)變動(dòng)引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的可能，需要有多種融資形式和貸款擔(dān)保機(jī)制來(lái)分散和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。歷史經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)證明，住宅貸款擔(dān)保制度具有分散金融機(jī)構(gòu)住宅抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)、提高居民住宅購(gòu)買力、促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用。同時(shí)還為住宅貸款證券化提供了基礎(chǔ)條件，是發(fā)展住宅金融業(yè)必不可少的內(nèi)容之一。?

第三，美國(guó)和加拿大政府根據(jù)當(dāng)時(shí)的需要，都成立了政府的政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為中低收入家庭的住房貸款進(jìn)行擔(dān)保，并給予一定的政策優(yōu)惠。在此基礎(chǔ)上，由政府推動(dòng)全社會(huì)市場(chǎng)化住宅貸款擔(dān)保制度的實(shí)施，允許和鼓勵(lì)商業(yè)性貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)的發(fā)展，建立政策性貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)和商業(yè)性貸款擔(dān)保并存的住宅貸款擔(dān)保體系，根據(jù)不同目標(biāo)群體，實(shí)現(xiàn)合理分工，公平競(jìng)爭(zhēng)，保證了住宅產(chǎn)業(yè)和住宅金融業(yè)發(fā)展的需要。?

第四，完善的法律制度和監(jiān)管體系保障了住宅貸款擔(dān)保體系的健康運(yùn)行。加拿大和美國(guó)的住宅貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，尤其是政府的擔(dān)保機(jī)構(gòu)的設(shè)立、性質(zhì)、地位、作用及監(jiān)督管理都是通過(guò)立法的形式明確的，依法運(yùn)行，得以較好的發(fā)揮功能和作用。?

三、中國(guó)住宅擔(dān)保業(yè)發(fā)展的條件及存在的問(wèn)題

我國(guó)住宅貸款擔(dān)保業(yè)已經(jīng)有了一定的發(fā)展基礎(chǔ)，從2000年個(gè)人住房貸款擔(dān)保形式出現(xiàn)以來(lái)，至2002年底，各地設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)已有70多家，為近30萬(wàn)個(gè)家庭住房貸款提供了擔(dān)保，擔(dān)保金額236億元。作為一種新興的住房消費(fèi)服務(wù)方式，對(duì)促進(jìn)住房消費(fèi)、防范和化解個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮了積極作用。但由于剛剛起步，擔(dān)保業(yè)運(yùn)行中存在一些問(wèn)題，業(yè)務(wù)規(guī)模小，發(fā)揮作用有限并存在一定風(fēng)險(xiǎn)隱患。目前住房貸款擔(dān)保的發(fā)展模式不能適應(yīng)快速發(fā)展的住宅產(chǎn)業(yè)和住宅金融業(yè)的需要。?

（一）有關(guān)房貸擔(dān)保的法律體系沒(méi)有建立，缺乏有效的監(jiān)督和管理

目前，住宅擔(dān)保業(yè)務(wù)僅有《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）一部行政法規(guī)，而且對(duì)住宅擔(dān)保業(yè)務(wù)的地位和作用界定不明確，以至貸款機(jī)構(gòu)沒(méi)有認(rèn)識(shí)到擔(dān)保的重要性，在開展業(yè)務(wù)中遇到重重困難，應(yīng)有的作用不能發(fā)揮?！掇k法》中雖然將擔(dān)保業(yè)歸口到建設(shè)主管部門進(jìn)行管理，并沒(méi)有相應(yīng)的管理細(xì)則出臺(tái)。由于監(jiān)管部門不明確，監(jiān)管手段不確定，各地?fù)?dān)保公司開展擔(dān)保業(yè)務(wù)過(guò)程中缺乏監(jiān)督和管理，出現(xiàn)良莠不齊、魚龍混雜的情況，一些不規(guī)范的公司在業(yè)務(wù)操作中的問(wèn)題沒(méi)人檢查和處理。更值得重視的是，對(duì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)缺乏監(jiān)督，這些問(wèn)題將最終影響整個(gè)擔(dān)保行業(yè)的健康發(fā)展。?

（二）擔(dān)保公司的資信水平和抗風(fēng)險(xiǎn)能力低

目前，大部分住房擔(dān)保公司為房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，多數(shù)是由房地產(chǎn)主管部門的下屬單位、公積金中心和企業(yè)入股的有限責(zé)任公司，也有由財(cái)政撥款的事業(yè)單位。業(yè)務(wù)范圍除開展住宅貸款擔(dān)保外，還開展了房屋置換、中介咨詢、代辦權(quán)證等業(yè)務(wù)。房貸擔(dān)保標(biāo)的主要是住房公積金，也有少部分商業(yè)貸款和組合貸款。存在的隱患：一是資金實(shí)力較低。擔(dān)保機(jī)構(gòu)注冊(cè)資本金最高的3億元，最低500萬(wàn)元。機(jī)構(gòu)規(guī)模小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，資信有限，難以得到商業(yè)金融機(jī)構(gòu)的信任，發(fā)展受到限制。二是擔(dān)保公司全部是按單個(gè)城市設(shè)立，擔(dān)保的貸款集中在一個(gè)地區(qū)，一旦本地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境發(fā)生變化，出現(xiàn)違約率大幅上升的情況，將存在擔(dān)保公司力不能及的風(fēng)險(xiǎn)隱患。三是沒(méi)有進(jìn)行再保險(xiǎn)，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)最終承擔(dān)機(jī)制。?

（三）擔(dān)保機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)操作規(guī)程不統(tǒng)一，運(yùn)作不規(guī)范

擔(dān)保機(jī)構(gòu)根據(jù)各地的情況和業(yè)務(wù)需要設(shè)計(jì)規(guī)章制度、業(yè)務(wù)流程、操作辦法和收費(fèi)水平，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。由于各地?fù)?dān)保機(jī)構(gòu)人員素質(zhì)水平參差不齊，更增加了操作規(guī)程的差異，進(jìn)而帶來(lái)了運(yùn)作的不規(guī)范。無(wú)法為促進(jìn)住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)化及為住宅貸款證券化提供基礎(chǔ)。?

（四）擔(dān)保機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)管理水平低

由于住宅貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)剛剛起步，風(fēng)險(xiǎn)還沒(méi)有充分顯現(xiàn)，多數(shù)擔(dān)保機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不足。一是多數(shù)公司對(duì)擔(dān)保所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有做系統(tǒng)的調(diào)查、分析，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不高，防范不夠。二是大部分機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、控制系統(tǒng)不完善，防范和控制風(fēng)險(xiǎn)能力差。三是擔(dān)保機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)基金儲(chǔ)備不足，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱。四是擔(dān)保機(jī)構(gòu)缺乏有效的投資途徑，擔(dān)保基金難以保值增值。?

四、建立和完善中國(guó)住宅貸款擔(dān)保體系的建議

根據(jù)目前我國(guó)住宅信貸和擔(dān)保機(jī)構(gòu)的狀況，急需建立和完善中國(guó)住宅貸款擔(dān)保體系，以提高居民購(gòu)房能力，進(jìn)一步促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，防范住宅貸款的風(fēng)險(xiǎn)。?

（一）目標(biāo)、指導(dǎo)思想及原則

目標(biāo)：盡快建立政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)和商業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)相結(jié)合的住宅貸款擔(dān)保體系，以建立政策性貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)起步，允許和鼓勵(lì)商業(yè)貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)建立和發(fā)展，形成滿足不同住宅貸款消費(fèi)者和不同的住宅貸款機(jī)構(gòu)需要的，合理分工、平等競(jìng)爭(zhēng)的住宅貸款擔(dān)保體系，以適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。具體目標(biāo)：一是增強(qiáng)所有居民、尤其是中低收入家庭購(gòu)房和獲得貸款的能力，擴(kuò)大住房消費(fèi)，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；二是降低金融機(jī)構(gòu)房貸風(fēng)險(xiǎn)，為住宅產(chǎn)業(yè)吸引更多的社會(huì)資金；三是規(guī)范住宅擔(dān)保業(yè)務(wù)，促進(jìn)擔(dān)保業(yè)健康發(fā)展；四是為進(jìn)一步發(fā)展我國(guó)住宅金融奠定基礎(chǔ)和提供良好條件。?

指導(dǎo)思想及原則：一是既要借鑒國(guó)際上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成熟國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)，也要考慮我國(guó)國(guó)情、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和消費(fèi)習(xí)慣，構(gòu)建適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，具有中國(guó)特色的住宅貸款擔(dān)保體系。二是完善法律法規(guī)體系，建立多層次的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，保障擔(dān)保制度的順利實(shí)施。三是統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施。首先設(shè)計(jì)切實(shí)可行的整體方案，之后分步實(shí)施。先從建立全國(guó)政策性貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)起步，在政府的扶持和推動(dòng)下，建立和發(fā)展按商業(yè)原則組織、市場(chǎng)化運(yùn)作的擔(dān)保機(jī)構(gòu)。四是充分利用現(xiàn)有擔(dān)保機(jī)構(gòu)的資源，在對(duì)現(xiàn)有擔(dān)保機(jī)構(gòu)的兼并、重組和整合的基礎(chǔ)上，建立和完善住宅貸款擔(dān)保體系，實(shí)現(xiàn)住宅擔(dān)保產(chǎn)業(yè)質(zhì)的飛躍。?

（二）建立分層次的政策性住宅貸款擔(dān)保系統(tǒng)

與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成熟國(guó)家不同，我國(guó)中央財(cái)力有限，當(dāng)前的財(cái)政體制也賦予地方財(cái)政承擔(dān)一定的地方公共福利的責(zé)任，因此，可以在主管機(jī)構(gòu)的主持下，建立中央和地方分層次的住宅貸款擔(dān)保系統(tǒng)。?

1．建立全國(guó)住宅貸款擔(dān)保有限公司。兩種組建方案可供選擇：一是由財(cái)政部分出資、吸收國(guó)外的資本(如CHMC)、國(guó)內(nèi)大的擔(dān)保公司和保險(xiǎn)公司入股；二是在自愿原則的基礎(chǔ)上，以幾個(gè)原來(lái)較大規(guī)模的擔(dān)保公司為基礎(chǔ)，吸收國(guó)外的資本、國(guó)內(nèi)大的擔(dān)保公司和保險(xiǎn)公司入股；成立具有一定實(shí)力的全國(guó)住宅貸款擔(dān)保有限公司，通過(guò)幾個(gè)主要城市的派出機(jī)構(gòu)，開展全國(guó)業(yè)務(wù)：（1）為公積金貸款進(jìn)行政策性擔(dān)保；（2）為金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行商業(yè)性貸款擔(dān)保；（3）為地方政策性貸款擔(dān)保公司業(yè)務(wù)進(jìn)行再擔(dān)保。?

2．對(duì)原有擔(dān)保公司進(jìn)行全面整頓，鼓勵(lì)原有分散在各個(gè)城市的住宅貸款擔(dān)保公司進(jìn)行聯(lián)合和重組，形成多個(gè)區(qū)域性大型政策性住宅貸款擔(dān)保公司，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，為周邊地區(qū)的公積金房貸提供政策性擔(dān)保，為商業(yè)金融機(jī)構(gòu)提供商業(yè)性擔(dān)保。對(duì)其余符合標(biāo)準(zhǔn)的擔(dān)保公司可以作為基層擔(dān)保公司為本地區(qū)的公積金貸款擔(dān)保。不符合條件的應(yīng)清理撤消。?

3．明確政策性擔(dān)保的目標(biāo)。一是為政策性住房公積金貸款擔(dān)保；二是為降低首付款比例的抵押貸款擔(dān)保，以分散金融風(fēng)險(xiǎn)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)降低首付款比例。要明確擔(dān)保對(duì)象的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，以及貸款擔(dān)保的限度，優(yōu)惠擔(dān)保費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，真正使中低收入家庭得到方便、高效的服務(wù)，以保證政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。?

4．政策性貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)是有限責(zé)任公司，按公司法建立法人治理結(jié)構(gòu)，以市場(chǎng)化原則運(yùn)作，作為對(duì)實(shí)行政策性業(yè)務(wù)的補(bǔ)償，擔(dān)保公司成立最初的幾年（年限可視經(jīng)營(yíng)情況而定）給予減免稅收優(yōu)惠。?

5．在全國(guó)住宅貸款擔(dān)保公司成立之際，國(guó)家財(cái)政可以一次性撥出一筆資金，或申請(qǐng)世行長(zhǎng)期低息貸款，成立貸款擔(dān)保破產(chǎn)清算基金，由全國(guó)住宅貸款擔(dān)保公司管理，委托專業(yè)投資機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥運(yùn)作，進(jìn)行保值增值，以防范政策性住宅貸款擔(dān)保系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。?

（三）建立和發(fā)展商業(yè)住宅貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)

大部分住宅消費(fèi)者購(gòu)房是商業(yè)貸款，僅有政策性住宅貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決提高整體住宅購(gòu)買力和分散商業(yè)銀行面臨的房貸風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。不僅要開展政策性的擔(dān)保，還應(yīng)該充分發(fā)揮民間擔(dān)保機(jī)構(gòu)的功能和作用：（1）為所有購(gòu)房者的購(gòu)房貸款提供擔(dān)保服務(wù)，包括購(gòu)買第二套房和二手房等；（2）首付款的比例在政策允許的條件下可根據(jù)市場(chǎng)需要靈活掌握；（3）可以采用全額的、部分的或共同擔(dān)保等多種貸款擔(dān)保方式。商業(yè)性住宅貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)服務(wù)面寬，經(jīng)營(yíng)靈活，不僅分散金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，還起到活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)住宅金融業(yè)發(fā)展的作用。為此，一是鼓勵(lì)和引導(dǎo)現(xiàn)有的商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，民間相應(yīng)的貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，進(jìn)入住宅貸款擔(dān)保領(lǐng)域，為商業(yè)銀行的住宅貸款進(jìn)行擔(dān)保。二是開放住宅貸款擔(dān)保市場(chǎng)，允許社會(huì)資本建立住宅貸款擔(dān)保公司，進(jìn)入住宅貸款擔(dān)保領(lǐng)域。?

（四）建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督、控制機(jī)制

擔(dān)保公司要保持健康發(fā)展，必須以完善的風(fēng)險(xiǎn)防范和化解機(jī)制為基礎(chǔ)。?

第8篇：公積金貸款免稅規(guī)定范文

【關(guān)鍵詞】公共租賃房；政府責(zé)任缺失；矯正研究

一、公共租賃房發(fā)展現(xiàn)狀

“積極發(fā)展公共租賃住房”，是總理在2009年兩會(huì)政府工作報(bào)告中首次提出的。公共租賃住房是投資者（政府、企業(yè)或社會(huì)非營(yíng)利機(jī)構(gòu)等）持有房源，以低于市場(chǎng)租金的方式租給特定人群的一種保障性住房[1]。2010年6月12日，中央七部委（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)）聯(lián)合了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，公共租賃住房正式成為我國(guó)住房保障體系的一個(gè)重要組成部分。公共租賃住房和福利分配下的低房租公房有區(qū)別，也與企業(yè)的職工宿舍不同，具有社會(huì)屬性。雖然與廉租住房相類似，但保障的范圍更加廣泛。狹義的公共租賃住房保障對(duì)象包括城市中低收入家庭或下夾心層、引進(jìn)人才、新就業(yè)職工、外來(lái)務(wù)工人員等。廣義的公共租賃住房保障對(duì)象涵蓋所有沒(méi)有能力或者暫時(shí)不愿購(gòu)買住房的中低收入家庭，包括廉租房保障對(duì)象、夾心層、引進(jìn)人才、新就業(yè)職工和外來(lái)務(wù)工人員[2]。從支付能力看又分為上夾心層、下夾心層。上夾心層是指不符合經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)條件，又買不起商品房的城市中低收入家庭；下夾心層是指不符合廉租房準(zhǔn)入條件，又買不起經(jīng)濟(jì)適用房的城市低收入群體[3]。公共租賃住房的租金水平比廉租房要高，但又低于商品房。如圖1：

在我國(guó)現(xiàn)有的住房保障體系中，公共租賃住房只租不賣，其產(chǎn)權(quán)歸屬為政府或者相關(guān)機(jī)構(gòu)、企業(yè)所有，不歸居民個(gè)人所有，而其他以銷售為主的保障性住房產(chǎn)權(quán)可以歸個(gè)人或集體所有。公共租賃房的目的在于改善低收入家庭群體的住房困難情況，以低于市場(chǎng)價(jià)或承租者能承受得起的價(jià)格出租，有嚴(yán)格的準(zhǔn)入退出機(jī)制。公共租賃房的保障對(duì)象以城鎮(zhèn)中低收入家庭為主，包括新就業(yè)職工、新畢業(yè)的大學(xué)生等特殊群體。其發(fā)展方向是進(jìn)一步擴(kuò)大保障范圍，將城市各類夾心層家庭群體和城市外來(lái)務(wù)工農(nóng)民工納入保障房保障體系[4]。

目前，公共租賃住房正處于起步階段，政府相繼出臺(tái)了一些政策措施，以加大對(duì)公租房建設(shè)的支持和監(jiān)管力度。北京市2009年開始了公租房建設(shè)，當(dāng)年開工建設(shè)的公租房約有8000套，面積控制在60平方米內(nèi)，租金低于市場(chǎng)價(jià)的20%左右；重慶市規(guī)劃未來(lái)十年將建設(shè)4000萬(wàn)平方米的公租房，并要求3年內(nèi)完成2000萬(wàn)平方米的建設(shè)任務(wù)；成都規(guī)劃未來(lái)公租房的保障對(duì)象為三類人群，即符合條件的中等偏下收入無(wú)房家庭、單身無(wú)房職工、農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員。地方政府在發(fā)展公租房的過(guò)程中不斷總結(jié)，得到了許多有效經(jīng)驗(yàn)，如利用公積金閑置資金對(duì)公租房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中的減免稅政策進(jìn)行優(yōu)惠；對(duì)準(zhǔn)入退出體系進(jìn)行優(yōu)化；對(duì)公共租賃住房建設(shè)中的監(jiān)督機(jī)制和問(wèn)責(zé)機(jī)制等方面進(jìn)行規(guī)范；建立政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化投融資和建設(shè)機(jī)制，建立健全公共租賃住房建設(shè)的法律制度等。

二、公共租賃住房發(fā)展困境

由于我國(guó)公共租賃房發(fā)展尚在起步階段，在這個(gè)過(guò)程中難免會(huì)面臨一些困境，突出表現(xiàn)在以下方面：

1、法律制度缺乏統(tǒng)一性及穩(wěn)定性

公共租賃房市場(chǎng)法律體系不健全，缺乏頂層設(shè)計(jì)。目前在我國(guó)，雖然各個(gè)城市相繼出臺(tái)了有關(guān)公共租賃房的管理辦法，但這些規(guī)定還缺乏國(guó)家層面的統(tǒng)一法律指導(dǎo)（如正在醞釀中的《住房保障法》），在公共租賃房的發(fā)展目標(biāo)、功能定位、在保障性住房體系中應(yīng)發(fā)揮的作用和與其他保障性住房之間的關(guān)系尚不明確。自2007年深圳試點(diǎn)公共租賃住房至2010年北京、上海、深圳等地相繼出臺(tái)公共租賃住房管理辦法，對(duì)公共租賃住房的涵蓋范圍和實(shí)施細(xì)則則大相徑庭[5]。

住建部于2010年6月8日出臺(tái)的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)發(fā)展公共租賃房的基本原則、租賃管理、房源籌集、政策支持和監(jiān)督管理等方面都做了規(guī)定，各地也先后出臺(tái)《公共租賃住房管理辦法》（試行），如廈門市政府2011年3月29日就在福建省人民政府《關(guān)于進(jìn)一步加快公共租賃住房建設(shè)的意見(jiàn)》和省住房部和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《福建省公共租賃住房建設(shè)導(dǎo)則（試行）》等文件的基礎(chǔ)上，出臺(tái)了《廈門市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快公共租賃住房建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》。全國(guó)各地公共租賃房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)差異也比較大，有些城市將非戶籍人員排斥在公共租賃房保障對(duì)象之外，有些城市卻沒(méi)有對(duì)戶籍進(jìn)行嚴(yán)格限制，租金標(biāo)準(zhǔn)上采用分級(jí)制機(jī)制的城市并不多，并且在分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置的合理性有待進(jìn)一步論證，因而已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)管理辦法的各地政府應(yīng)結(jié)合公共租賃住房實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題不斷改進(jìn)。

2、資金投入比例較低

在公共租賃住房的建設(shè)資金籌集上，中央政府會(huì)以適當(dāng)方式給予補(bǔ)助，各地方政府通過(guò)直接投資、資本金注入、投資補(bǔ)助和貸款貼息等方式進(jìn)行投入。盡管規(guī)定了政府投資建設(shè)公共租賃住房的資金來(lái)源主要包括財(cái)政安排的資金、住房公積金中安排用于公共租賃住房建設(shè)的資金和金融機(jī)構(gòu)貸款等，但對(duì)于投入力度和保障程度沒(méi)有進(jìn)行明確的規(guī)定，因此，政策缺乏執(zhí)行力，存在資金短缺、房源供給嚴(yán)重不足的問(wèn)題并不奇怪。如廈門市保障性住房規(guī)劃規(guī)定，在未來(lái)幾年時(shí)間里，為解決夾心層住房困難家庭的住房問(wèn)題，廈門將投入資金136億元、建設(shè)約四萬(wàn)五千套公共租賃房供困難群體居住。雖然鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會(huì)力量投資經(jīng)營(yíng)公共租賃住房已成共識(shí)，對(duì)于社會(huì)力量投資公共租賃住房建設(shè)用地一般可以采用出讓、租賃或作價(jià)入股等方式進(jìn)行有償使用，但是由于面臨著資金短缺、前期直接投入大、投資周期長(zhǎng)、回報(bào)率低、社會(huì)資本不愿加入、資金來(lái)源渠道不明等方面的問(wèn)題，住房建設(shè)保障計(jì)劃難以真正落實(shí)到位[6]。因此，在具體的融資方案沒(méi)有出臺(tái)之前，資金問(wèn)題仍然是公共租賃住房面臨的尷尬難題。

3、政府監(jiān)管不到位

由于缺乏完善的監(jiān)管體系，在公共租賃房租金如何確定、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)如何審核、如何監(jiān)管等問(wèn)題上，都缺乏行之有效的措施。雖然政府對(duì)公共租賃房的租金進(jìn)行補(bǔ)貼，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的趨利性和成本因素的限制，公共租賃房房租要維持在一定的水平上。公共租賃房的供不應(yīng)求會(huì)導(dǎo)致權(quán)力尋租和腐敗現(xiàn)象，反而損害了低收入階層的利益。公共租賃住房的主要對(duì)象是“夾心層”和外來(lái)務(wù)工人員，是民生工程，因此要盡可能體現(xiàn)其意義和價(jià)值，將初衷落實(shí)到位，從源頭上防止權(quán)力尋租現(xiàn)象和腐敗的監(jiān)管體系，避免走經(jīng)濟(jì)適用房的老路。

4、準(zhǔn)入和退出機(jī)制不健全

由于公共租賃房租金低廉，申請(qǐng)家庭較多，為有效避免“搭便車”現(xiàn)象，申請(qǐng)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)結(jié)合不同的市場(chǎng)和居民收入水平制定，使迫切需要公共租賃房的家庭能夠得到住房。公共租賃住房要采取動(dòng)態(tài)的退出機(jī)制，監(jiān)管部門要采用定期考察的形式，對(duì)公共租賃現(xiàn)有租戶家庭進(jìn)行收入調(diào)查，對(duì)不符合條件的家庭引入退出機(jī)制，如停發(fā)其住房補(bǔ)貼等[7]。

公共租賃房租戶在不符合相關(guān)條件后很難會(huì)主動(dòng)退出，住戶會(huì)利用各種手段躲避審查，從而繼續(xù)適用住房。為了將公共租賃房配給到真正有需要的困難家庭，避免出現(xiàn)不合條件的家庭搭便車現(xiàn)象，保證符合準(zhǔn)入條件的最低收入家庭有房可住，就要對(duì)公共租賃房實(shí)行有進(jìn)有出的政策，進(jìn)一步健全和完善動(dòng)態(tài)的進(jìn)入與退出機(jī)制，而不僅僅是停留在口號(hào)上。

三、公共租賃房建設(shè)中政府責(zé)任缺失的成因

1、政府價(jià)值取向錯(cuò)位

一方面，與商品房市場(chǎng)相比，保障性住房的投入大、產(chǎn)出少，這使得地方政府在推動(dòng)住房保障的問(wèn)題上存在著較大顧慮。因此，地方政府在推進(jìn)公共租賃房建設(shè)的積極性并不高。雖然每年我國(guó)都有巨額的財(cái)政預(yù)算投入到保障性住房的建設(shè)當(dāng)中，但資金投入和項(xiàng)目完成情況卻并非十分理想，公租房同樣面臨這種問(wèn)題。另一方面，土地成本也是約束各地政府積極性的一個(gè)重要原因，相比劃撥土地建保障性住房，地方政府更愿意將土地以“招拍掛”形式賣出，我國(guó)的保障房建設(shè)長(zhǎng)期以來(lái)延續(xù)“自上而下”的模式，即政府將保障房指標(biāo)層層拆解，下分到各個(gè)市縣，沒(méi)有考慮到地方的實(shí)際情況，這也是地方積極性不高的原因[8]。

2、政府角色定位混亂

當(dāng)代政府處在一個(gè)充滿著不確定性、復(fù)雜性、動(dòng)態(tài)性和多元性的環(huán)境中，政府面臨的公共問(wèn)題紛繁復(fù)雜，大大增加了政府的不可治理性。政府的職責(zé)不僅包括住房制度的制定與實(shí)施，而且政府要在住房供應(yīng)、資金籌集、市場(chǎng)秩序維護(hù)、住房分配等環(huán)節(jié)上發(fā)揮作用。另外，由于政府職能要促進(jìn)社會(huì)公平，還要對(duì)最低收入困難群體等特殊階層的住房實(shí)施保障，承擔(dān)弱勢(shì)群體的住房保障功能。

在公共租賃房的土地來(lái)源和資金來(lái)源等方面，政府不僅有能力，而且也有義務(wù)承擔(dān)這種保障性住房建設(shè)和管理的責(zé)任。一方面，在供需結(jié)構(gòu)不合理，投機(jī)資金大幅涌入等因素的影響下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去幾年的表現(xiàn)并不正常，這迫切需要政府加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的建設(shè)，提升百姓對(duì)市場(chǎng)的信心，消除負(fù)面信息導(dǎo)致的恐慌心理[9]。另一方面，政府不正確的政績(jī)觀及對(duì)地方財(cái)政增長(zhǎng)的內(nèi)在激勵(lì)，促使政府沒(méi)有更多的動(dòng)力去建設(shè)公共租賃房等保障性住房。

3、融資缺口巨大

2009年全國(guó)財(cái)政支出決算表數(shù)據(jù)顯示，2009年全年，全國(guó)財(cái)政用于保障性住房支出為725.97億元，是上一年的3.13倍；其中，中央財(cái)政收入550.56億元，地方財(cái)政僅投入175.41億元[10]。政府可以通過(guò)“招拍掛”出讓土地獲得更多的財(cái)政收入，因而政府沒(méi)有動(dòng)力去積極推動(dòng)。由于利潤(rùn)相對(duì)低且分配和銷售等主動(dòng)權(quán)在政府手中、參與機(jī)制不順暢，民間資本目前直接參與目前直接參與保障性住房的積極性不高，地方政府更傾向于將建設(shè)權(quán)交給央企和地方國(guó)企。

一是規(guī)定各地政府“可以”將土地出讓凈收益和住房公積金增值收益用于公共租賃住房建設(shè)，而不是必須將其用于公共租賃住房建設(shè)，這一規(guī)定缺乏剛性約束，執(zhí)行力必然不足[11]。二是政府土地出讓凈收益不明確。土地出讓收入扣除拆遷成本、相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施成本等才是土地凈收益。這些相關(guān)成本有一定的不透明性，計(jì)算難度很大。所以，有的地方政府宣稱由于土地成本太高，土地出讓收益很少甚至還會(huì)虧本。在這種情況下，我們很難辨別土地出讓凈收益到底是多少，國(guó)家規(guī)定的“10%”也難得到有效監(jiān)督[12]。只是我們知道的是，很多地方政府靠出賣土地支持自己的政績(jī)、彌補(bǔ)財(cái)政赤字[13]。

4、法律支撐不足

在保障性住房領(lǐng)域，缺乏一部長(zhǎng)期穩(wěn)定的國(guó)家意義上的法律，導(dǎo)致在住房保障領(lǐng)域出現(xiàn)種種失范。應(yīng)根據(jù)我國(guó)城鎮(zhèn)住房問(wèn)題本身的特點(diǎn)和主要形式，總結(jié)各地住房保障的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)借鑒其他國(guó)家和地區(qū)的住房法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，加快《住房保障法》的立法進(jìn)度，從而盡快落實(shí)保障房建設(shè)中的政府責(zé)任。應(yīng)該明確的是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在和發(fā)展的根本目標(biāo)是保障和改善絕大多數(shù)居民的基本居住條件，保障廣大人民群眾的生存權(quán)，而不是一味追求GDP的增長(zhǎng)以及追逐利潤(rùn)最大化?！蹲》勘Ｕ戏ā繁仨殞?duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從法律層面進(jìn)行規(guī)范，對(duì)不能享受到保障性住房的中等收入人群供應(yīng)低價(jià)位的商品房，確保每一位公民的基本住房權(quán)利。

5、執(zhí)行力不足

與廉租房不同，公共租賃住房主要面向的是城市中等偏下收入家庭（一些城市還面向農(nóng)村的住房困難人群），對(duì)房源需求量更大，對(duì)土地、資金等要求也更高。另外，公共租賃房的保障對(duì)象也不如廉租房對(duì)象那樣受到關(guān)注，政府有時(shí)難免會(huì)在側(cè)重點(diǎn)上有所忽略。供需缺口巨大、資金沉淀不菲的問(wèn)題能否得到很好解決，公共租賃住房能否發(fā)揮應(yīng)有效果，關(guān)鍵在于政府的執(zhí)行力問(wèn)題。在融資、打擊囤地、抑制投機(jī)、加強(qiáng)保障等領(lǐng)域，中央政府要督促地方政府清理所出臺(tái)的刺激或優(yōu)惠政策，地方政府有必要加強(qiáng)執(zhí)行力度。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中出現(xiàn)的問(wèn)題，公共租賃房同樣適用，要避免在公共租賃房建設(shè)中出現(xiàn)的尋租、腐敗等問(wèn)題，健全供應(yīng)對(duì)象的準(zhǔn)入退出機(jī)制，建立公平公開的審核程序，強(qiáng)化違規(guī)處罰力度。

四、公共租賃房建設(shè)中政府責(zé)任的完善策略

完善政府在公共租賃房中的責(zé)任是并非易事，公共租賃房建設(shè)既是國(guó)家住房保障制度的有機(jī)組成部分，又與市場(chǎng)有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)聯(lián)。我國(guó)公共租賃房尚在起步階段，發(fā)展過(guò)程中有不足和問(wèn)題是必然的，政府必須在逐步提高認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，立足我國(guó)國(guó)情、在借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，采取相關(guān)有效的措施，積極探索符合我國(guó)社會(huì)發(fā)展實(shí)際的公共租賃房制度。

（一）端正對(duì)公共租賃住房建設(shè)的認(rèn)識(shí)

發(fā)展公共租賃住房市場(chǎng)，是有效解決我國(guó)當(dāng)前住房問(wèn)題的一種重要方式。但由于根深蒂固的觀念，大多數(shù)國(guó)人還是希望有房，買房的意愿比租房高。政府要改變國(guó)人傳統(tǒng)的住房消費(fèi)觀念，引導(dǎo)社會(huì)正確的購(gòu)房理念。讓承租人獲得安全感，保護(hù)承租人的合法權(quán)益，使人們從思想上接受“住有所居”。即使在發(fā)達(dá)國(guó)家的住房供應(yīng)體系中，低收入群體的住房供應(yīng)主要還是通過(guò)租賃方式解決的。相比國(guó)外的成熟經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)租房理念發(fā)展還相對(duì)滯后，政府應(yīng)鼓勵(lì)尚無(wú)購(gòu)房能力的低收入家庭先租后買，量力而行。

大力發(fā)展公共租賃住房，還存在一個(gè)“適度”的問(wèn)題，建設(shè)公共租賃住房是必要的，但也需要是適度的。它不像1998年房改之前的公房制度那樣全覆蓋，現(xiàn)在的公共租賃住房更為開放，它是面向全社會(huì)并且由政府主導(dǎo)社會(huì)參與的。建設(shè)公共租賃住房，不能從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端，不能走經(jīng)濟(jì)適用房的老路。中央政府要有堅(jiān)定的發(fā)展公共租賃房的決心，地方政府也應(yīng)該給予足夠的重視，從而提高政策的貫徹力和執(zhí)行力。政府官員要從思想上轉(zhuǎn)變政績(jī)觀，從唯GDP化向民生為本轉(zhuǎn)變。只有這樣，才能夠真正地盤活民間公共租賃市場(chǎng)。

（二）健全公共租賃住房建設(shè)的法律制度

國(guó)外公共租賃住房制度都頒布了較為完善的法律，尤其是制定相應(yīng)的住宅法加以保障和規(guī)范。要保障各項(xiàng)措施的順利進(jìn)行，必須有健全的立法保障。因此我國(guó)需要制訂健全的公共租賃住房保障的相關(guān)法律法規(guī)，做到公共租賃住房的建設(shè)管理的制度化、規(guī)范化、法制化，逐步完善公共租賃住房的法律法規(guī)體系，以促進(jìn)我國(guó)住房保障體系的建設(shè)。

我國(guó)應(yīng)該盡快出臺(tái)可以統(tǒng)攬全局的《住房保障法》等公共租賃住房保障制度基本法規(guī)和《保障性住房申請(qǐng)人檔案管理辦法》、《城市中低收入家庭認(rèn)定辦法》、《居民信用信息共享法》等專門性的規(guī)范，建立起健全的法制屏障[14]。建立國(guó)家層面的統(tǒng)一政策領(lǐng)導(dǎo)，從立法層面對(duì)公共租賃住房的實(shí)施目標(biāo)、調(diào)整對(duì)象、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、資金籌措、運(yùn)作機(jī)制等內(nèi)容進(jìn)行明確的規(guī)定。對(duì)公共租賃住房保障實(shí)行統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)作的新機(jī)制，對(duì)管理、設(shè)計(jì)、施工、分配等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行法律約束。各級(jí)政府也應(yīng)該結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際的情況，遵循國(guó)家的相關(guān)管理辦法，制定相應(yīng)的公共租賃住房的管理辦法和相關(guān)的政策法規(guī)。

因此，必須從法律層面將公共租賃住房納入公共財(cái)政體系，明確公共租賃住房作為政府的職能，建立相關(guān)的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范整個(gè)公共租賃市場(chǎng)。從法律層面上保障承租人的合法權(quán)益，增進(jìn)其穩(wěn)定性和安全感。

（三）完善準(zhǔn)入退出機(jī)制

首先，為提高公共租賃住房的使用效率，必須實(shí)行嚴(yán)格的退出機(jī)制。如果承租家庭超過(guò)承租范圍后主動(dòng)退出，公共租賃住房管理部門可制定政策對(duì)其購(gòu)買商品房或經(jīng)濟(jì)適用房給予一定的稅費(fèi)優(yōu)惠，并給予銀行優(yōu)惠貸款政策（如圖2）。另一方面，如果承租人不再滿足承租條件后拒不退出，公共租賃住房管理部門可對(duì)其進(jìn)行處罰，如收取高額租金和違約金，降低其信用等級(jí)等措施強(qiáng)制其退出。

圖2 中國(guó)公共租賃住房退出機(jī)制

其次可以通過(guò)構(gòu)建激勵(lì)制度鼓勵(lì)，使租房人盡早清退住房。公共租賃房群體與廉租房群體不同，該群體具有一定的改善自身經(jīng)濟(jì)條件的潛力，構(gòu)建激勵(lì)制度激發(fā)這種潛力的發(fā)揮，使其盡早改善經(jīng)濟(jì)條件，走出公共租賃房租住階段。

1、可以將租價(jià)與租期相聯(lián)系，鼓勵(lì)租房人盡早清退住房。政府確定公共租賃的基本租金，租房人在租期內(nèi)按照此標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)繳納租金。租房人清退住房時(shí)，根據(jù)其租期數(shù)和租住時(shí)間給予一定的租金返還。比如滿第一個(gè)租期清退的給予10%的租金退還，第一個(gè)租期內(nèi)租滿2年前清退的給予20%的租金退還，滿3年清退的返還15%，滿10年的租金不予補(bǔ)償?shù)?。隨著租住時(shí)間的增加租金補(bǔ)償逐漸降低，直至沒(méi)有。通過(guò)這樣的激勵(lì)制度，使得租房人盡早清退住房的益處不低于其尋租行為的所得，從而使租房人主動(dòng)放棄尋租行為。

2、通過(guò)提高政府給付公積金比例來(lái)激勵(lì)租房人退出。公共租賃房群體中很大一部分人具有較為穩(wěn)定的收入，其公積金繳納也較為規(guī)范，為了鼓勵(lì)租房人盡早清退住房。對(duì)于按期清退或提前清退住房的給予公積金方面的獎(jiǎng)勵(lì)。獎(jiǎng)勵(lì)的程度根據(jù)提前清退時(shí)間長(zhǎng)短確定，提前時(shí)間越長(zhǎng)政府給付的公積金比例越高，從而使得租房人在盡早清退住房時(shí)得到真正的實(shí)惠。

（四）加強(qiáng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制監(jiān)管

要加強(qiáng)公共租賃住房準(zhǔn)入退出機(jī)制的監(jiān)管，實(shí)施包括承租人個(gè)人信息、房屋租賃使用信息等的動(dòng)態(tài)監(jiān)管（如圖3）。當(dāng)承租人家庭收入、職業(yè)等發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)如實(shí)報(bào)告公共租賃住房管理部門進(jìn)行審核。不報(bào)請(qǐng)審核的依有關(guān)規(guī)定處理，并記錄在信用檔案內(nèi)。公共租賃住房管理部門將以激勵(lì)為主、懲罰約束為輔的方式促使該家庭退出公共租賃住房。若不申請(qǐng)復(fù)核的，經(jīng)公共租賃住房管理部門檢查，若仍在租賃范圍內(nèi)則繼續(xù)使用，但是要降低其信用等級(jí)；若超出租賃范圍，則采取懲罰機(jī)制使其退出公共租賃住房。

租房人的公共租賃房群體資格是其行使尋租行為的基礎(chǔ)條件，租房人若超越了這一資格，及時(shí)將其從該群體中剔除，則可以有效阻斷其尋租行為的發(fā)生，所以要防止尋租人的尋租行為必須要及時(shí)厘清租房人的資格。對(duì)于租房人資格的審查主要從兩個(gè)方面入手：一是租房人的經(jīng)濟(jì)收入，二是租房人的資產(chǎn)總額。但是由于我國(guó)目前的個(gè)人所得稅繳納制度并不完善，租房人的收入和總資產(chǎn)的真實(shí)數(shù)據(jù)不易確定，所以租房人資格的界定比較困難。

要真正厘清租房人資格，需要國(guó)家各項(xiàng)制度的緊密配合。只有實(shí)現(xiàn)了個(gè)人收入的準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)、稅費(fèi)繳納的規(guī)范進(jìn)行、個(gè)人資產(chǎn)的真實(shí)申報(bào)才能有效剔除不符合條件的租房人，所以完善各項(xiàng)相關(guān)制度是當(dāng)務(wù)之急，能夠有效加強(qiáng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制的監(jiān)管。

圖3 中國(guó)公共租賃住房承租家庭收入情況監(jiān)管流程

（五）拓寬資金來(lái)源渠道，降低政府財(cái)政壓力

由于政府缺乏積極推動(dòng)公共租賃住房的財(cái)政刺激，并且由于利潤(rùn)不高，民間資本參與保障性住房的積極性也不高。因此，應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督各級(jí)政府資金落實(shí)情況，同時(shí)，多渠道拓寬公共租賃住房的融資渠道，從根本上解決公共租賃住房建設(shè)資金短缺問(wèn)題。

首先，逐步完善與公共租賃住房資金需求相適應(yīng)的中長(zhǎng)期貸款方式。具體來(lái)說(shuō)，一是充分利用地方融資平臺(tái)，從地方融資平臺(tái)中切出部分貸款額度用于公共租賃住房；二是發(fā)放優(yōu)惠長(zhǎng)期貸款，由多家銀行組成的銀團(tuán)為公共租賃住房建設(shè)提供專項(xiàng)的貸款支持；三是探索公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)參照個(gè)人住房按揭貸款模式取得銀行貸款；四是利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)[15]。

其次，積極探索和發(fā)展直接融資支持公共租賃住房建設(shè)。一是發(fā)行中長(zhǎng)期債券籌集資金，專項(xiàng)用于公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)；二是引入保險(xiǎn)資金等長(zhǎng)期資金拓展公共租賃住房融資渠道；三是探索建立產(chǎn)業(yè)投資資金；四是推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資資金（REITS）[16]。通過(guò)REITS籌集社會(huì)資金，化整為零，對(duì)解決公共租賃住房建設(shè)資金問(wèn)題將起到積極作用。

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第9篇：公積金貸款免稅規(guī)定范文

本文研究以非市場(chǎng)價(jià)格（租金）獲得的住房如何再進(jìn)入市場(chǎng)，即房改房上市與低租金公有住房的使用權(quán)交易問(wèn)題。

我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)上的租賃市場(chǎng)起源于雙軌制下公房轉(zhuǎn)租及公房使用權(quán)交易的逐漸發(fā)展。公房上市問(wèn)題則源于以非市場(chǎng)價(jià)出售公房；以非市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)得的住房只能獲得部分產(chǎn)權(quán)。這就是房改房部分產(chǎn)權(quán)的由來(lái)，也是目前公房上市所面臨問(wèn)題的由來(lái)。

住房制度改革選擇的是存量住房與增量住房分別改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市場(chǎng)所形成的增量市場(chǎng)價(jià)格的邊際調(diào)節(jié)與示范效應(yīng)，形成了一個(gè)與舊住房體制并存的市場(chǎng)型住房經(jīng)濟(jì)體制且日趨壯大。目前的問(wèn)題是存量住房如何完全市場(chǎng)化以及存量與市場(chǎng)化了的增量的并軌。而放開和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)，恰能完成這個(gè)雙重任務(wù)。

據(jù)抽樣調(diào)查，已售公房有上市意愿的約占已售公房總量的1/3~1/2.住房二級(jí)市場(chǎng)目前存在的主要問(wèn)題有：市場(chǎng)發(fā)育嚴(yán)重不均衡；法規(guī)政策不完善，市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)則模糊，上市要求過(guò)于嚴(yán)格；收益分配缺乏標(biāo)準(zhǔn)和公平，出現(xiàn)住房分配不公的顯化和貨幣化；住房二級(jí)市場(chǎng)上的需求結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)不相匹配；等等。

理清住房二級(jí)市場(chǎng)的收益分配問(wèn)題是規(guī)范和發(fā)展住房市場(chǎng)的關(guān)鍵之一。

本文對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的收益分配問(wèn)題進(jìn)行理論分析，得出如下結(jié)論：

――如果承認(rèn)房改前住房產(chǎn)權(quán)的初始安排及房改房出售后職工所享有的全部產(chǎn)權(quán)，那么已售房改房再出售的住房收益（不考慮地價(jià)）就應(yīng)全歸職工。

――公房使用權(quán)價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用收益還原法，房租和地租分開評(píng)估。

――如果承認(rèn)既定的產(chǎn)權(quán)安排為政府的一種隱蔽性義務(wù)和居民的一種隱蔽性權(quán)利，那么，公房上市或使用權(quán)交易的土地收益就應(yīng)歸轉(zhuǎn)讓者所有。反推過(guò)來(lái)，職工住房福利的貨幣化中必須包括地租（價(jià)），亦即已購(gòu)公房者應(yīng)享有房產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)。

――對(duì)已售公房再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)免征土地所有權(quán)價(jià)格；由于土地開發(fā)成本已計(jì)入房?jī)r(jià)中，亦不再考慮；但對(duì)轉(zhuǎn)讓時(shí)與購(gòu)買時(shí)之間的土地增值，應(yīng)比照土地增值稅處理。

在上述分析和判斷的基礎(chǔ)上制定發(fā)展和規(guī)范住房二級(jí)市場(chǎng)的政策。

一、住房二級(jí)市場(chǎng)誕生的歷史背景及其誘因

1、住房二級(jí)市場(chǎng)的界定

從住房參與流通的時(shí)序結(jié)構(gòu)來(lái)劃分，住房市場(chǎng)可以分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)（次級(jí)）市場(chǎng)。香港分別稱為一手市場(chǎng)和二手市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)指新建住房流量的權(quán)屬首次讓渡的市場(chǎng)，如新建商品住宅的買賣、租賃等。二級(jí)市場(chǎng)指存量住房的交易市場(chǎng)，即住房權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓或再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)。在發(fā)展比較成熟、穩(wěn)定的住房市場(chǎng)上，二級(jí)市場(chǎng)上的交易量是反映住房市場(chǎng)景氣的重要指標(biāo)。

有必要區(qū)分住房存量與流量?jī)蓚€(gè)基本概念。住房存量指某一特定時(shí)點(diǎn)上有形的住房實(shí)物資產(chǎn)的數(shù)量。因?yàn)橛行蔚慕ㄖ镌谄溆行褂闷趦?nèi)是相對(duì)固定的，故稱為存量。短期內(nèi)住房的存量供給是無(wú)價(jià)格彈性的。每一時(shí)期住房存量供給的新增加量稱為住房流量（供給），亦即住房投資。住房存量變的變動(dòng)就是住房?jī)敉顿Y額。還有一個(gè)“流量概念”��住房服務(wù)流量，即每一段時(shí)期內(nèi)住房的所有特征所提供的無(wú)形的消費(fèi)效用的總和。住房服務(wù)可以看成是從住房存量在其壽命期內(nèi)源源不斷“流”出來(lái)的，故稱為流量。住房存量的供求構(gòu)成住房買賣市場(chǎng)（含新建住房市場(chǎng)與舊有住房市場(chǎng)）；租賃市場(chǎng)上買賣的則是住房服務(wù)，其價(jià)格為租金。

目前，各地廣泛存在一、二、三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)之分。一種分類法是：一級(jí)市場(chǎng)指增量房產(chǎn)的買賣與租賃，即新建商品房市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)指存量房屋的買賣和租賃；三級(jí)市場(chǎng)指房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)租與轉(zhuǎn)讓（臧美華，1999）。顯然，三級(jí)市場(chǎng)上的房屋亦屬存量。上海、天津等地的劃分是：一級(jí)市場(chǎng)指土地市場(chǎng)（國(guó)務(wù)院1992年11月4日頒發(fā)的《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問(wèn)題的通知》中即規(guī)定“一級(jí)市場(chǎng)即土地使用權(quán)出讓”），二級(jí)市場(chǎng)指增量房地產(chǎn)市場(chǎng)，三級(jí)市場(chǎng)指存量房地產(chǎn)市場(chǎng)。本文則將住房市場(chǎng)分為一級(jí)市場(chǎng)（新增量市場(chǎng)）與二級(jí)市場(chǎng)（存量住房市場(chǎng)）。

如果存量住房的產(chǎn)權(quán)是清晰的，其交易并無(wú)多大可討論的價(jià)值，故私房交易不在本課題研究之中。本課題只研究以非市場(chǎng)價(jià)格（租金）獲得的住房如何再進(jìn)入市場(chǎng)，具體包括以非市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買的公有住房（即按房改政策購(gòu)買的住房，亦稱為房改房）與非商品租金承租的公有住房的上市問(wèn)題。前者屬于住房買賣市場(chǎng)，后者屬于租賃市場(chǎng)（住房服務(wù)市場(chǎng)）。

2、雙軌制下公房轉(zhuǎn)租及公房使用權(quán)市場(chǎng)的逐漸發(fā)展

公房的轉(zhuǎn)租其實(shí)歷來(lái)就有。在住房行政實(shí)物配給的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，低租金導(dǎo)致的住房短缺極易誘發(fā)黑市行為，不過(guò)當(dāng)時(shí)個(gè)人承租的公有住房轉(zhuǎn)租比例較小，主要是單位承租的公房，尤其是公有商業(yè)用房的高價(jià)轉(zhuǎn)租。

房租改革開始后，公房轉(zhuǎn)租的范圍擴(kuò)大到公有住宅。當(dāng)時(shí)公房轉(zhuǎn)租屬違法行為，為各地房地產(chǎn)管理部門所重點(diǎn)打擊、查處。但市場(chǎng)租金與政策性租金的可觀差額的吸引力使公房轉(zhuǎn)租屢禁不止，且數(shù)量越來(lái)越多，呈半公開化。

公房使用權(quán)的買賣則起源于實(shí)物換房。在八十年代末期，出于方便居民生活和工作的考慮，不少地方的房地產(chǎn)管理部門成立了換房站，舉辦換房大會(huì)。由于換房存在地段、環(huán)境、面積等差異，因此在實(shí)物換房的基礎(chǔ)上發(fā)展為貨幣補(bǔ)償?shù)牟顑r(jià)換房，此后一直存在。

1994年天津的一些換房市場(chǎng)已變相為公房使用權(quán)的買賣市場(chǎng)。天津市河西區(qū)房地產(chǎn)管理局下屬的龍都房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展公司率先成為一個(gè)公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的中介者、經(jīng)營(yíng)者，當(dāng)時(shí)引起業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注（陸巖，1996）。

在北京，公房使用權(quán)交易一直受到嚴(yán)厲禁止，如北京1987年《北京市人民政府關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》中明確規(guī)定“嚴(yán)禁出賣公房使用權(quán)”；1991年《北京市人民政府關(guān)于查處非法買賣公有房屋使用權(quán)的規(guī)定》一直執(zhí)行到今。

在沈陽(yáng)，80年代末就開始了群眾自發(fā)、秘密的地下隱形出讓房屋使用權(quán)活動(dòng)。1991年沈陽(yáng)市房屋租賃公司即開展了公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的試點(diǎn)。

上海市1996年率先推出了公有房屋置換的政策，展開了“差價(jià)換房”。1998年5月，上海市房屋土地管理局頒發(fā)了《上海市不可售公有住房差價(jià)交換試行辦法》，允許住房承租人把不可售公有住房按市場(chǎng)交換價(jià)值轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，或換購(gòu)商品房，或互換使用。

1997年5月，武漢市了《直管公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓管理實(shí)行規(guī)定》，在全國(guó)首次公開允許直管公房承租人將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

目前，公有住房使用權(quán)的交易（出租、轉(zhuǎn)讓、交換）在全國(guó)許多城市興起。

3、公有住房出售的價(jià)格序列及產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)

（1）公有住房出售過(guò)程中的價(jià)格序列

1979年，國(guó)家 城建總局從國(guó)家補(bǔ)助的住宅建設(shè)投資中，分別撥給陜西、廣西一部分資金，在西安、南寧等市進(jìn)行建房全價(jià)（土建成本價(jià)）出售給私人的試點(diǎn)，從而拉開了我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的序幕。

1982 年4月，國(guó)務(wù)院選定在常州、鄭州、四平、沙市等四個(gè)城市進(jìn)行“三三三制”出售公房，售價(jià)仍以土建成本價(jià)為準(zhǔn)，政府、企業(yè)、個(gè)人各負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)的1/3. 1984底，城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部把北京、天津、上海及全國(guó)23個(gè)省的82個(gè)城市作為補(bǔ)貼出售公房的第二批試點(diǎn)城市。

1988年提出了不發(fā)補(bǔ)貼、優(yōu)惠出售公房的辦法。優(yōu)惠價(jià)以公房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)即住宅建筑本體造價(jià)加征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)為基礎(chǔ)計(jì)價(jià)，扣除折舊、單位給職工發(fā)放的住房補(bǔ)貼及一次性付款優(yōu)惠等。據(jù)筆者（1995）估算，一般來(lái)說(shuō)，新建住宅的優(yōu)惠價(jià)為其標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的80%左右，舊有公房的優(yōu)惠價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的60~70%.從1994年起，出售現(xiàn)有公有住房?jī)r(jià)格從標(biāo)準(zhǔn)價(jià)過(guò)渡到成本價(jià)。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)按負(fù)擔(dān)價(jià)和抵交價(jià)之和測(cè)定。一套建筑面積為56M2的標(biāo)準(zhǔn)新房的負(fù)擔(dān)價(jià)，1994年為所在市縣雙職工年平均工資的三倍；抵交價(jià)按雙職工65年內(nèi)積累的由單位資助的住房公積金貼現(xiàn)值的80%計(jì)算。

成本價(jià)包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素。

從1998年下半年起，出售現(xiàn)有公有住房，原則上實(shí)行成本價(jià)，并與經(jīng)濟(jì)適用房相銜接。經(jīng)濟(jì)適用房按微利價(jià)向中低收入家庭出售，其價(jià)格在成本價(jià)的七項(xiàng)因素上再加3%以下的利潤(rùn)，建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥。安居工程房則以成本價(jià)銷售。

集資建房、合作建房適用于經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定，但目前許多單位集資、合作建房給予職工的優(yōu)惠比較多，類似于優(yōu)惠價(jià)。

公有住房出售價(jià)格的演變，反映了我國(guó)住房制度改革及存量住房市場(chǎng)化的漸進(jìn)性。

（2）已售公有住房的產(chǎn)權(quán)約束

流行的觀點(diǎn)是：無(wú)論是土建成本全價(jià)、三三三制價(jià)、補(bǔ)貼價(jià)、優(yōu)惠價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)、微利價(jià)出售公有住房，由于購(gòu)房者享受了或多或少的公家的補(bǔ)貼或優(yōu)惠待遇，因此與按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)房獲得完全產(chǎn)權(quán)相比，用非市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)得的住房只能獲得部分產(chǎn)權(quán)，即對(duì)其所購(gòu)房擁有的產(chǎn)權(quán)作出一定限制。這就是房改房部分產(chǎn)權(quán)的由來(lái)，也是目前放開和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)所面臨問(wèn)題的由來(lái)。

對(duì)部分產(chǎn)權(quán)房的規(guī)定，最早見(jiàn)于國(guó)務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組1992年1月1日《全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)》。1994年7月18日《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》對(duì)部分產(chǎn)權(quán)再次作出了明確規(guī)定：

職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重確定。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，一般住用5年后方可依法進(jìn)入市場(chǎng)，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、租用權(quán)；原售房單位已撤消的，當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購(gòu)買、租用權(quán)。售房收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，單位和個(gè)人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。

職工以成本價(jià)購(gòu)買住房的，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用五年后可依法進(jìn)入市場(chǎng)，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。

不少地方明確規(guī)定了部分產(chǎn)權(quán)的比例，如北京市規(guī)定，職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或93年（含）以前按優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買的住房，職工和原產(chǎn)權(quán)單位享有的產(chǎn)權(quán)比例分別為94%和6%.廣州市則規(guī)定，以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，職工和原產(chǎn)權(quán)單位的產(chǎn)權(quán)份額分別為80%和20%.應(yīng)該說(shuō)，國(guó)家政策對(duì)房改房上市早已作出了較為明確的規(guī)定。目前的問(wèn)題并不在于應(yīng)不應(yīng)該放開住房二級(jí)市場(chǎng)，因?yàn)椴环砰_關(guān)系到政府的聲譽(yù)與政策的“動(dòng)態(tài)一致性”問(wèn)題。目前的問(wèn)題在于如何具體操作。

二、開和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)的必要性和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

1、放開和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)的必要性

（1）住房制度改革的連續(xù)性及住房市場(chǎng)化的整合從時(shí)間維度上看，房改方案雖多種多樣，但一直是朝市場(chǎng)化方向逼近的。從房租改革來(lái)看，從最初的發(fā)放住房券實(shí)行“空轉(zhuǎn)”、以息代租、提租補(bǔ)貼、小步提租不補(bǔ)到實(shí)行準(zhǔn)成本租金、成本租金，市場(chǎng)化程度緩步前進(jìn)。以房租占消費(fèi)支出的比重來(lái)衡量的住房市場(chǎng)化程度1995年為 20%，以住房?jī)r(jià)格市場(chǎng)化程度衡量的住房市場(chǎng)化程度1995年為33% （曹振良，傅十和，1998）。

從橫向來(lái)看，住房制度改革選擇的是存量住房與增量住房分別改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市場(chǎng)所形成的增量市場(chǎng)價(jià)格的邊際調(diào)節(jié)與示范效應(yīng)，形成了一個(gè)與舊住房體制并存的市場(chǎng)型住房經(jīng)濟(jì)體制且日趨壯大。

目前的問(wèn)題是存量住房如何完全市場(chǎng)化以及未完全市場(chǎng)化的存量與市場(chǎng)化了的增量的整合與并軌。很顯然，放開和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)，允許已售公有住房和未出售公房使用權(quán)以市場(chǎng)價(jià)格交易恰好完成了這個(gè)雙重任務(wù)，這正是改革的歷史必然性。

（2）放開住房二級(jí)市場(chǎng)；

一種帕累托改進(jìn)的住房市場(chǎng)化路徑改革的方式不外乎兩種：帕累托改進(jìn)和非帕累托改進(jìn)。前者因不損害任何人的既得利益，而又能增加某些人的利益，因而改革是摩擦最小的；后者因要損害某些人的利益，所以改革成本較大，但如果能用改革的收益對(duì)受損者進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償，也能縮小改革成本，逼近帕累托改進(jìn)（樊綱，1990）。如果我們承認(rèn)公有住房售前及售后的產(chǎn)權(quán)安排，那么，放開住房二級(jí)市場(chǎng)，允許已售公房再出售和公房使用權(quán)交易，這兩種交易形式都是帕累托改進(jìn)。

低租金制下公房使用權(quán)的凝固化、禁止流動(dòng)是一種低度均衡，導(dǎo)致消費(fèi)者效用損失和房產(chǎn)資源配置的效率損失（傅十和，1997）。公房使用權(quán)的交易能使交易各當(dāng)事人均能受益：轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)者獲得了住房福利貨幣化的現(xiàn)金收益；受讓者通過(guò)支付使用權(quán)價(jià)格承租到了合適的公房；雖然受讓者仍只向國(guó)家交納低租金，但國(guó)家從交易中獲得了稅費(fèi)；從事交易中介的企業(yè)獲得了傭金，各方效用均有提高，是一種帕累托改進(jìn)（傅十和，1997），亦即是一種利益最大化且改革成本最小的改革方式，一種最為順利最為理想的改革進(jìn)程（樊綱）。

2、放開和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

放開和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)有：

（1）制度效應(yīng)：住房二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，保證了房地產(chǎn)制度改革的連續(xù)性，為存量房地產(chǎn)的市場(chǎng)化與增量市場(chǎng)找到了一個(gè)銜接點(diǎn)與整合點(diǎn)，加快了住房新體制的建立。

（2）消費(fèi)效應(yīng)： 住房實(shí)物補(bǔ)貼的貨幣化會(huì)增加居民的消費(fèi)選擇空間，提高消費(fèi)效應(yīng)（傅十和，1997）。居民可以利用住房二級(jí)市場(chǎng)以舊換新、以小換大、以遠(yuǎn)換近，改善居住條件，促進(jìn)人力資源的流動(dòng)。

（3）資源配置效應(yīng)：存量房產(chǎn)上市交易，能調(diào)劑余缺，引導(dǎo)房產(chǎn)資源在市場(chǎng)機(jī)制下的合理配置，實(shí)現(xiàn)存量公房的真正價(jià)值。二級(jí)市場(chǎng)上的抵押貸款擴(kuò)張也為 銀行的大量存款找到了投資機(jī)會(huì)。

（4）刺激住房一級(jí)市場(chǎng)：已售公有住房上市后的購(gòu)買者一般是無(wú)力購(gòu)買新建商品房的人，而售舊房的居民利用銷售收入、儲(chǔ)蓄及抵押貸款可以購(gòu)買商品房，如此推來(lái)，二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展不但不會(huì)吸走一級(jí)市場(chǎng)的購(gòu)買力，相反，反而會(huì)吸納、消化一級(jí)市場(chǎng)上的積壓商品房。

（5）對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)效應(yīng)：居民售舊后重購(gòu)的住房其面積一般大于原舊房，因此新增住房需求量蔚為可觀。據(jù)估算（謝家瑾，顧云昌等，1999），放開住房二級(jí)市場(chǎng)，全國(guó)城市和建制鎮(zhèn)每年可增加住房需求量平均約2800 萬(wàn)M2左右，對(duì)空置住房的消化吸納及住房投資有很大的拉動(dòng)作用。

（6）可以減輕地方政府負(fù)擔(dān)， 增加地方財(cái)政收入。政府在一級(jí)市場(chǎng)上的各種非住房工資補(bǔ)貼、優(yōu)惠或免費(fèi)可以通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)回收。目前，不少地方政府對(duì)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)交易征收下列稅費(fèi)：賣方繳納5%的綜合稅率（含營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、土地增殖稅、個(gè)人所得稅）、1%的土地收益金；買方繳納2%~4%的契稅、0.50/00的印花稅、10/00~2%0的產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)；買賣雙方各繳0.5%~1%的交易手續(xù)費(fèi)，能增加政府財(cái)政收入。

三、我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀及主要問(wèn)題

1、已售公房上市意愿

購(gòu)買公有住房的人主要是為了自住，究竟有多少已售公有住房有上市意愿？下面的一組調(diào)查數(shù)據(jù)給出了一個(gè)粗略的估計(jì)。

北京市曾對(duì)懷柔縣一個(gè)505戶的居住小區(qū)進(jìn)行的一次典型調(diào)查表明，已售公房的出租、出售市場(chǎng)容量約占已售公房總量的30%左右1.上海市1996年在長(zhǎng)寧區(qū)、青浦縣、南市區(qū)分別對(duì)4300、7700、4600多戶已購(gòu)公房戶進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查，結(jié)果表明：其中想通過(guò)已售公房上市來(lái)改善居住水平的分別占31.9% 、33.1%、 33.7%；在嘉定、虹口、徐匯、靜安等區(qū)的調(diào)查結(jié)果也大體在1/3 左右2.溫州市房地產(chǎn)交易中心去年的抽樣調(diào)查表明：40%的家庭表示只要房改房上市并脫手，將購(gòu)買力100~120M2的新房。

一項(xiàng)對(duì)秦皇島市1000份問(wèn)卷調(diào)查的統(tǒng)計(jì)分析表明：對(duì)住房條件不滿意的有41%；若允許公房上市將出售現(xiàn)有住房的有27.5%，待條件允許再售的有23.7%，即有出售現(xiàn)住房意愿的占51.2%.3由杭州市房改辦牽頭舉行的“房改房上市意愿”市場(chǎng)調(diào)查表明：80%的人們對(duì)現(xiàn)有居住條件不滿意；約56%的人表示，只要房改房可以上市并有合適的房子，他們將會(huì)在1~2年內(nèi)通過(guò)賣舊房來(lái)買商品房，或出租舊房買新房。

可見(jiàn)，已售公房有上市意愿的約占已售公房總量的1/3~1/2.

2、住房二級(jí)市場(chǎng)上的交易形式

除了已售公房的再出售、出租、抵押等交易形式外，住房二級(jí)市場(chǎng)上的交易形式還有多種：

（1）“貼價(jià)換房”，指已購(gòu)公房住戶與開發(fā)商之間“已舊換新、差價(jià)補(bǔ)貼”。居民以舊有公房向開發(fā)商換取新建商品房，并支付差價(jià)；開發(fā)商回收舊房以安排拆遷戶、再出售或委托房管部門經(jīng)營(yíng)。如常州、姜堰市等。

（2）公房使用權(quán)置換。居民將自己承租的未（不可）出售公房按協(xié)定的價(jià)格可以以下列形式進(jìn)行交易：

A 與其它出租的公有住房相互交換使用，支付差價(jià)，即所謂“差價(jià)換房”。

B 將公房使用權(quán)作價(jià)換購(gòu)商品房、私有住房、平價(jià)房、安居房等；

C 將公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)公司、房屋置換公司或居民，獲得相應(yīng)補(bǔ)償費(fèi)。

后兩種方式中，受讓方繼續(xù)按現(xiàn)行租金政策與公房產(chǎn)權(quán)單位建立租賃關(guān)系。

公房使用權(quán)交易主導(dǎo)了天津住房二級(jí)市場(chǎng)，在上海亦頗為流行。

（3） 購(gòu)買、上市并步走。如青島市去年年底規(guī)定，居民承租尚未購(gòu)買的公房，如果找到了買主或換房者，可將購(gòu)買該住房與上市出售或交換并步走，價(jià)格商議，且增值收益歸己。

靈活多樣的交易形式活躍了二級(jí)市場(chǎng)，也反映了群眾的創(chuàng)造性。

3、我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)交易規(guī)模

從1996年開始，全國(guó)有35個(gè)大中城市開始了住房二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)工作；從1997年開始，這些城市已基本放開了二級(jí)市場(chǎng)，一些城市如上海、天津，住房二級(jí)市場(chǎng)已初具規(guī)模，但與香港二級(jí)市場(chǎng)高達(dá)85%的轉(zhuǎn)手率相比，大陸的住房二級(jí)市場(chǎng)尚處于起步階段，且存在嚴(yán)重的區(qū)域不平衡。以下一組數(shù)據(jù)反映了一些城市活躍的住房二級(jí)市場(chǎng)。

上海住房二級(jí)市場(chǎng)是全國(guó)最活躍的，下表列出了上海近年來(lái)住房二級(jí)市場(chǎng)交易興旺的有關(guān)數(shù)據(jù)。

1998年全上海市差價(jià)換房總成交戶數(shù)為5029戶，總成交面積16.63 萬(wàn)平方米，其中轉(zhuǎn)讓4388戶，面積14萬(wàn)平方米，金額2.97億元；交換641戶，面積2.63萬(wàn)平方米。

? 天津市1996~1998年全市累積辦理直管公房置換34455戶，建筑面積約115.2萬(wàn)平方米；其中交舊房購(gòu)新房5433戶，占16%；以小調(diào)大21821戶，占63%6.江蘇省房改辦自97年6月起在南通、江陰、常熟三市進(jìn)行已購(gòu)公房上市交易試點(diǎn)以來(lái)，三市共成交了3252套，出售已購(gòu)公房后又再購(gòu)新房的有3049套，南通市每戶新購(gòu)住房面積平均增加了32平方米，江陰為38平方米，常熟為53平方米。

武漢市房地產(chǎn)交易互換中心從96年初開始試點(diǎn)，到97年10月共辦理直管公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓3423戶。

4、各地發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)的政策

目前，北京市的已售公房上市方案仍在討論中，但全國(guó)許多城市已經(jīng)出臺(tái)了各自的政策和規(guī)定。

（1） 關(guān)于入市時(shí)間限制。上海、溫州、唐山、牡丹江等市允許房改房出售后即可上市；深圳規(guī)定部分產(chǎn)權(quán)房須住滿一年后才可入市；廣東規(guī)定以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房須住用五年，以成本價(jià)購(gòu)買的住房須住用一年才可上市。

（2） 上市準(zhǔn)備工作。秦皇島、廈門、廣西的大部分城市已全面展開了職工住房普查；鄭州、南京也建立了職工已購(gòu)公房查詢系統(tǒng)，為二級(jí)市場(chǎng)的開放做好了基礎(chǔ)性工作。

（3） 稅費(fèi)與收益分配。大多數(shù)城市采用了優(yōu)惠的稅率與費(fèi)率來(lái)刺激二級(jí)市場(chǎng)。如天津自98年起將房改房上市交易稅費(fèi)由13.3%降至5%.上海對(duì)已售公房再出售征收5%的綜合稅率及1%的土地收益金，售后6個(gè)月內(nèi)再購(gòu)住房的，對(duì)售房收入中用于新購(gòu)房款的部分減免綜合稅率；不可售公房交換使用，對(duì)取得收入的一方征收5%的綜合稅率；換購(gòu)商品房、私房的，先對(duì)轉(zhuǎn)讓收入征收5%的綜合稅率，以后6個(gè)月內(nèi)再購(gòu)房的則退還所征稅。福建的稅制與上海市相似。柳州僅對(duì)賣方按成交價(jià)征收0.5%的土地收益金和3.5%的綜合稅率；售房后6個(gè)月內(nèi)再購(gòu)新房的，如果購(gòu)房?jī)r(jià)格高于售房收入的，退還所繳綜合稅。啟東市的做法則比較特殊，公房上市稅費(fèi)與私房交易一樣對(duì)待，單軌制運(yùn)行，稅率雖高，但人們?nèi)钥梢越邮?，操作起?lái)也比較方便，且便于監(jiān)察、財(cái)政部門監(jiān)督（王鳴，俞茂昌，1999）。

（4） 二級(jí)市場(chǎng)上的抵押貸款。一些城市為二級(jí)市場(chǎng)推出了購(gòu)房抵押貸款，如 農(nóng)業(yè)銀行天津分行今年推出了二手樓按揭貸款，貸款年限為8年以內(nèi)，最長(zhǎng)不超過(guò)10年。建行福建省分行今年4月推出了二級(jí)市場(chǎng)住房貸款，貸款最高額可為二手房評(píng)估價(jià)或成交價(jià)的6成，最長(zhǎng)期限20年。杭州給二手房予以公積金貸款，最高限額和新建商品房一樣為15萬(wàn)元，最長(zhǎng)期限20年；二手房公積金貸款額最高不超過(guò)二手房轉(zhuǎn)讓評(píng)估價(jià)的50%，組合貸款不超過(guò)70%.最近北京農(nóng)行也推出了期限可達(dá)15年、貸款額可達(dá)評(píng)估價(jià)的七成的二手房按揭。

（5） 二級(jí)企業(yè)上的抵押貸款擔(dān)保。上海長(zhǎng)寧區(qū)建立了置業(yè)服務(wù)公司，提供按揭擔(dān)保，10萬(wàn)元以下僅收700的擔(dān)保費(fèi)。成都市擔(dān)保公司是市房地產(chǎn)交易中心的下屬機(jī)構(gòu)，從98年10月底正式運(yùn)作到今年元月底，共承辦了156戶個(gè)人住房置業(yè)貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)，擔(dān)保金額達(dá)1300多萬(wàn)元。江蘇省廣廈居民住宅貸款擔(dān)保有限公司也于今年年初成立。

（6） 二級(jí)市場(chǎng)上的中介服務(wù)。二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展較快的地方，中介服務(wù)也較完善。天津至98年底，共有房地產(chǎn)中介企業(yè)341家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人1622人。上海房屋置換股份有限公司在全市擁有108家連鎖店，提供登記上網(wǎng)、勘察估價(jià)、置換、租賃、收購(gòu)等業(yè)務(wù)；上海房屋租賃業(yè)網(wǎng)絡(luò)搭載在“上房置換網(wǎng)”上，已于今年4月啟動(dòng)；長(zhǎng)寧區(qū)還成立了收購(gòu)公司，讓居民可以先獲得售房款再買房。

各地豐富的探索方案為規(guī)范和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)制定有關(guān)政策提供了重要的參考。

5、我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)目前存在的主要問(wèn)題

我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)目前存在的主要問(wèn)題有：

（1）住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)育具有嚴(yán)重的區(qū)域非均衡性。一部分地區(qū)已購(gòu)公房上市和交易都很活躍，一部分地區(qū)住房上市比較活躍，但交易清淡，還有部分地區(qū)公房上市和交易均不活躍。

上海住房二級(jí)市場(chǎng)無(wú)論是房改房上市還是公房使用權(quán)交易，都很活躍。

天津公房使用權(quán)交易一枝獨(dú)秀，房改房上市反應(yīng)并不積極。

北京目前尚未出臺(tái)關(guān)于二級(jí)市場(chǎng)的政策規(guī)定。

浙江省房改房上市辦法公布后，各市縣反應(yīng)冷淡，很少動(dòng)作。

成都二級(jí)市場(chǎng)也很清淡。在去年9月由政府部門出面舉辦的“98秋季商品房暨政策性住房上市交易會(huì)”上，二手房出售不過(guò)30套，約3000平方米，僅占整個(gè)交易會(huì)成交額的1%.今年初，重慶公房上市更為冷淡。

以公房上市交易置換為主的98青島商品房展銷會(huì)為期三天，咨詢的市民達(dá)14萬(wàn)多人次，但實(shí)際登記交易的還不到2000戶，看者多，買者少。

福州自去年開放二級(jí)市場(chǎng)以來(lái)，實(shí)際成交僅17戶，與該市已購(gòu)公房的8.6萬(wàn)戶相比，太微不足道了。

武漢今年三月舉辦了“已購(gòu)公房上市交易大會(huì)”，但成交量?jī)H是個(gè)數(shù)。廣州2月1日出臺(tái)已購(gòu)公有住房上市規(guī)定以來(lái)，成交亦是寥寥。

成交不旺的原因主要有：實(shí)物分房的末班車促進(jìn)了住房建設(shè)，擠占了市場(chǎng)容量；居民購(gòu)房主要是為了自住，要賣舊買新可能還需要一段時(shí)間等待人口結(jié)構(gòu)的變化及人員的流動(dòng)；舊公房的市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)于居民的收入來(lái)說(shuō)仍然太高；對(duì)房改房上市的規(guī)則理解不夠；商品房不理想；單位阻力大，一些單位以住房控制職工，阻止公房上市，一些單位仍在水電、物業(yè)管理等方面給予補(bǔ)貼。

（2） 已售公房產(chǎn)權(quán)發(fā)證工作有問(wèn)題，阻礙房改房入市。

居民只有取得了合法的房產(chǎn)所有權(quán)證和土地使用權(quán)證后，才能進(jìn)行房地產(chǎn)交易。但目前許多地方公有住房出售以后，買房者遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)證。如武漢市，許多產(chǎn)權(quán)單位收了職工的錢后，遲遲不辦證，目前已購(gòu)公房50多萬(wàn)套，但住房證、土地證辦結(jié)率僅為1/3.9 又如成都市，1996年開始出售全產(chǎn)權(quán)房，迄今已辦理所有權(quán)證20余萬(wàn)份，但相當(dāng)部分被職工所在單位扣留，尤其在科研單位更為嚴(yán)重，因?yàn)閱挝粨?dān)心人才流失。這也是成都市住房二級(jí)市場(chǎng)遲遲未能啟動(dòng)的主要原因之一。10 廣東一些單位則規(guī)定職工未在單位服務(wù)一定年限（10、15、20或25年），就拿不到產(chǎn)權(quán)證，不能上市交易。

（3）二級(jí)市場(chǎng)相關(guān)的法規(guī)政策還不完善，市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)則模糊，上市要求過(guò)于嚴(yán)格。

不少地方尚未出臺(tái)二級(jí)市場(chǎng)的相關(guān)法規(guī)與政策（如北京），有的城市目前還是禁止中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)、受理公有房屋的使用權(quán)買賣的中介服務(wù)（如無(wú)錫）。

部分產(chǎn)權(quán)房相當(dāng)于職工與單位共有，但各自精確的比例到底是多少，還很模糊，致使一些地方因擔(dān)心收益分配不公而遲遲不能出臺(tái)政策。在轉(zhuǎn)售已購(gòu)公房之前須購(gòu)買剩余產(chǎn)權(quán)及補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，在未得收益之前就必須先付一大筆錢；原產(chǎn)權(quán)單位施加的約束及上市時(shí)間限制等，這些都妨礙了入市的積極性。有的城市規(guī)定一定級(jí)別以上的干部住房暫時(shí)不準(zhǔn)上市。

（4）住房二級(jí)市場(chǎng)上的中介服務(wù)、金融服務(wù)發(fā)展滯后。

由于二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作尚處在摸索之中，相對(duì)于一級(jí)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，經(jīng)紀(jì)服務(wù)、估價(jià)服務(wù)、咨詢服務(wù)、銀行信貸、按揭擔(dān)保等市場(chǎng)服務(wù)明顯落后，甚至空缺。不少經(jīng)紀(jì)企業(yè)規(guī)模小，操作落后，信息網(wǎng)絡(luò)貧乏，市場(chǎng)透明度不高，欺騙行為、暴利現(xiàn)象時(shí)有所見(jiàn)。由于缺乏對(duì)已售公房產(chǎn)權(quán)及公房使用權(quán)交易性質(zhì)的清楚認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致二級(jí)市場(chǎng)上的估價(jià)方法不當(dāng)，很粗略。合格的估價(jià)機(jī)構(gòu)太少，滿足不了市場(chǎng)需求。如天津市98年底共批準(zhǔn)26家房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，其中18家為臨時(shí)機(jī)構(gòu)；該年共評(píng)估房地產(chǎn)926件，但該年私房交易量為5065件。12 絕大多數(shù)住房抵押貸款仍集中在一級(jí)市場(chǎng)上。

（5） 收益分配缺乏標(biāo)準(zhǔn)和公平，出現(xiàn)了住房分配不公的顯化和貨幣化。

首先，對(duì)出售已售公房、轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)的收益中的哪一部分進(jìn)行分配，按什么比例分配在理論和實(shí)踐上均存在爭(zhēng)議，尤其忽視了對(duì)土地收益的評(píng)估、分割。由于缺乏一個(gè)完整的職工住房數(shù)據(jù)庫(kù)，使得一些用不當(dāng)或非法手段多占住房的人大發(fā)橫財(cái)。不少地方片面追求活躍市場(chǎng)，忽視了社會(huì)公平，稅費(fèi)減免特別優(yōu)惠。另一些城市則因擔(dān)心國(guó)有資產(chǎn)流失，使不公平合法化、貨幣化，而采取了嚴(yán)格的收益分配辦法，或者不敢及時(shí)出臺(tái)有關(guān)政策。

（6）住房二級(jí)市場(chǎng)上的需求結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)不相匹配。

已售公有住房大多面積較小，房型設(shè)計(jì)欠合理，設(shè)施老化嚴(yán)重，物業(yè)管理落后。想出售已購(gòu)公房的人大多數(shù)是為了改善居住條件。但如果買不到合適的新房，賣舊就受到抑制。而新建商品住宅的高價(jià)使工薪階層難以承受。因此二級(jí)市場(chǎng)的啟動(dòng)有賴于一級(jí)市場(chǎng)的調(diào)整，尤其是經(jīng)濟(jì)適用住房的發(fā)展。另外，貨幣化分房方案實(shí)施的程度決定了二級(jí)市場(chǎng)上的有效需求，如果未分到公有住房的職工不能獲得足夠的補(bǔ)償，是無(wú)法以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買舊有公房的。

四、對(duì)住房二級(jí)市場(chǎng)有關(guān)問(wèn)題的理論分析

1、公有住房產(chǎn)權(quán)邊界及住房福利的貨幣化

追溯公有住房投資來(lái)源，公有住房的產(chǎn)權(quán)包括了國(guó)家產(chǎn)權(quán)、職工產(chǎn)權(quán)和企業(yè)產(chǎn)權(quán)（曹振良，1996）。職工產(chǎn)權(quán)是由國(guó)家和企業(yè)對(duì)職工工資中住房消費(fèi)含量的扣除形成的，由此導(dǎo)致了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的低工資與低房租制，國(guó)家和企業(yè)必須以遠(yuǎn)低于影子租金的政策性低房租來(lái)保障職工的住房消費(fèi)權(quán)益。職工低價(jià)承租公房的權(quán)利可視為一種計(jì)劃?rùn)?quán)利，相應(yīng)的，表現(xiàn)為國(guó)家和企業(yè)的一種計(jì)劃義務(wù)（盛洪，1991）。

如果把公有住房初始投資看成是一個(gè)股份組合，那么公有住房的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)可以視為一種股權(quán)結(jié)構(gòu)，公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益應(yīng)按這個(gè)股份比例來(lái)分配。這個(gè)精確的股份比例究竟是多少？這是另外一個(gè)課題的研究?jī)?nèi)容。據(jù)1996年一項(xiàng)由北京市房改辦、人大投資系、北京房地產(chǎn)研究會(huì)共同對(duì)公有住房產(chǎn)權(quán)界定與相關(guān)政策進(jìn)行專題調(diào)研的結(jié)果顯示：公有住房產(chǎn)權(quán)中1/3歸職工，2/3歸國(guó)家和企業(yè)，這個(gè)結(jié)論是否具有普遍性，尚待驗(yàn)證。

從公有住房出售的價(jià)格構(gòu)成中，可以反推出國(guó)有住房產(chǎn)權(quán)的界定。無(wú)論以何種價(jià)格購(gòu)買公有住房，國(guó)家均從基準(zhǔn)價(jià)格中扣除了工齡折扣（相當(dāng)于買房前未含足的住房消費(fèi)含量的一次性補(bǔ)償；如果買房后不再補(bǔ)發(fā)住房補(bǔ)貼，則還包括了未來(lái)年限部分住房消費(fèi)含量的提前一次性補(bǔ)償）即住房福利（暗貼）的貨幣化、現(xiàn)住房折扣、一次性付款優(yōu)惠等（后兩者類似于商業(yè)促銷上的折扣優(yōu)惠），職工向原產(chǎn)權(quán)單位交納的購(gòu)房款應(yīng)相當(dāng)于職工買回了住房中的國(guó)有產(chǎn)權(quán)及企業(yè)產(chǎn)權(quán)份額，從這個(gè)角度看，無(wú)論職工以何種價(jià)格購(gòu)買到了公有住房，均應(yīng)視為職工取得了住房的完全產(chǎn)權(quán)（全部住房資產(chǎn)價(jià)值份額）。這種計(jì)劃?rùn)?quán)利和計(jì)劃義務(wù)的產(chǎn)權(quán)化與貨幣化及其交易，就是一種市場(chǎng)化過(guò)程（盛洪，1991）。但公有住房出售時(shí)未考慮到地價(jià)，這個(gè)問(wèn)題將在后文中討論。之所以會(huì)出現(xiàn)不同的公房出售價(jià)格，主要是住房?jī)r(jià)格和職工收入在不斷變化。優(yōu)惠價(jià)與當(dāng)時(shí)居民收入的比例應(yīng)該大體上近似與現(xiàn)在成本價(jià)與職工收入的比例。顯然，如果我們承認(rèn)房改前住房產(chǎn)權(quán)的初始安排及房改房出售后職工所享有的全部產(chǎn)權(quán)，那么已售房改房再出售的住房收益（不考慮地價(jià)）就應(yīng)全歸職工。一個(gè)例證是：在啟東市，房改房上市征求原產(chǎn)權(quán)單位意見(jiàn)時(shí)，沒(méi)有一個(gè)單位提出要與職工分享售房收入，他們普遍認(rèn)為，當(dāng)初房改售房是從優(yōu)惠中還了一筆歷史帳（一次性住房工資補(bǔ)償）（王鳴，俞茂昌）。

同樣，公房使用權(quán)的買賣也是住房福利產(chǎn)權(quán)化和貨幣化的一種方式。低價(jià)承租公房者獲得了隱蔽性的實(shí)物福利，相當(dāng)于市場(chǎng)租金與政策性低租金的差額，這差額的資本化現(xiàn)值就是公房使用權(quán)買賣的價(jià)格，即住房暗貼的顯化（傅十和，1997）。

住房福利的貨幣化，其所需貨幣來(lái)源于住房二級(jí)市場(chǎng)上的購(gòu)買者和置換受讓者，他們的貨幣選票則來(lái)源于貨幣化分房方案實(shí)施過(guò)程中所發(fā)放的住房補(bǔ)貼，即未分到公有住房或標(biāo)準(zhǔn)不夠的職工所應(yīng)獲得的住房補(bǔ)償。因此，住房二級(jí)市場(chǎng)的啟動(dòng)和發(fā)展有賴于住房福利貨幣化的進(jìn)程。

2、公房使用權(quán)交易的性質(zhì)及估價(jià)辦法

本文一直沿用了實(shí)踐操作中“公房使用權(quán)交易”這一概念，實(shí)際上，與土地使用權(quán)可以有償出讓、轉(zhuǎn)讓不同，公房使用權(quán)的交易實(shí)質(zhì)上是公房租賃權(quán)的交易，只有先取得租賃權(quán)，才能享有使用權(quán)，公房使用權(quán)價(jià)格的實(shí)質(zhì)是獲得低價(jià)承租公房的權(quán)利的價(jià)格（傅十和，1997；徐大章，1997）。在現(xiàn)實(shí)生活中，公房使用權(quán)的買賣表現(xiàn)為房租證的買賣就是例證。因?yàn)楣渴褂脵?quán)交易的受讓者支付使用權(quán)價(jià)格后，繼續(xù)與原產(chǎn)權(quán)單位保持租賃關(guān)系，交納政策性低租金，顯然，公房使用權(quán)價(jià)格的存在只是因?yàn)槭袌?chǎng)租金與政策租金存在一個(gè)差額。如果公房租金達(dá)到市場(chǎng)租金水平，公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的受讓者除了向國(guó)家交納市場(chǎng)租金外，難道還會(huì)愿意向轉(zhuǎn)讓者支付一個(gè)使用權(quán)的價(jià)格嗎？亦即當(dāng)公房租金市場(chǎng)化了以后，公房使用權(quán)價(jià)格就變成零了，顯然這是個(gè)悖論。因此公房使用權(quán)交易實(shí)質(zhì)上是低價(jià)承租公房的權(quán)利的讓渡。后文仍沿用公房使用權(quán)交易這一習(xí)慣說(shuō)法。

了解了公房使用權(quán)交易的性質(zhì)，就可以找出合適的估價(jià)辦法。公房使用權(quán)價(jià)格就是取得公房使用權(quán)后所預(yù)期凈收益的現(xiàn)值。凈收益即公房市場(chǎng)租金與政策租金的差額。簡(jiǎn)而言之，公房使用權(quán)價(jià)格是公房市場(chǎng)租金與政策租金的差額在公房承租期內(nèi)的貼現(xiàn)值之和，用公式表示為：

其中，P：?jiǎn)挝幻娣e公房使用權(quán)價(jià)格

MRi ：第i 年單位面積公房的年影子租金（市場(chǎng)租金）

SRi ：第 i年單位面積公房的年政策租金

ri：第 i年的貼現(xiàn)率

n： 公房承租年限

以上方法實(shí)際上是收益還原法。顯然，只要政策租金與市場(chǎng)租金仍有差額，公房使用權(quán)就有價(jià)格；一旦公房租金完全市場(chǎng)化，公房使用權(quán)價(jià)格就為零。因此，公房使用權(quán)價(jià)格隨租金改革幅度而降低。

天津市房地產(chǎn)管理局提出的的成本估價(jià)法（徐大章，高翔，1999；李新年，楊士鳳，1999）亦頗有新意。他們認(rèn)為公房使用權(quán)價(jià)格就等于公有住房的現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)減去公有住房當(dāng)時(shí)的實(shí)際售價(jià)，亦即公房使用權(quán)價(jià)格就是原公有住房產(chǎn)權(quán)中職工產(chǎn)權(quán)的貨幣化。公有住房的現(xiàn)價(jià)用同類商品住宅的平均價(jià)格作參照。這種方法的缺陷是：（1）未考慮地價(jià)的影響，如果商品房?jī)r(jià)格中未包含地價(jià)，那么用1%~5%的地理位置、環(huán)境地段調(diào)節(jié)系數(shù)是遠(yuǎn)不夠的，因?yàn)榇蟛糠忠咽叟f公房處在市中心或交通要道；如果商品房?jī)r(jià)格中已包含地價(jià)，則再用調(diào)節(jié)系數(shù)則是重復(fù)。（2）將住房職工產(chǎn)權(quán)概念視為一個(gè)靜態(tài)概念，事實(shí)上，隨著貨幣分房方案的推行，職工工資中住房含量逐漸提高，從而公有住房中職工產(chǎn)權(quán)份額逐漸減少。設(shè)想明天公房租金一步到位完全市場(chǎng)化，則明天公房使用權(quán)價(jià)格為零！據(jù)他們的實(shí)證分析，用成本法評(píng)估的公房使用權(quán)置換價(jià)格，基本上是同類商品住宅平均價(jià)格的65%~75%，意即公有住房中職工產(chǎn)權(quán)的份額為2/3以上，這與前面提到的1/3不盡一致，因此，其可靠性有待進(jìn)一步驗(yàn)證。

故此，筆者主張采用收益還原法，房租和地租分開評(píng)估，市場(chǎng)租金以同類或同一供需圈內(nèi)的私房租金或商品房租金作參考，或按租金的六項(xiàng)（不含地租）因素測(cè)算；還原利率采用出租住房的投資收益率，政策租金由政府所規(guī)定的租金改革日程決定。這種方法能充分反映租金改革路徑給使用權(quán)價(jià)格帶來(lái)的影響，故比較準(zhǔn)確、公平。對(duì)于公房使用權(quán)交易比較活躍的地區(qū)，也可采用市場(chǎng)比較法。至于地租地價(jià)如何處理，下文再討論。

3、住宅用地定價(jià)理論的重新思考

古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，作為天賦資源的土地，其報(bào)酬是一種經(jīng)濟(jì)盈余，即土地租金是土地產(chǎn)出總收益扣除非土地要素報(bào)酬后的剩余。土地租金的資本化即為地價(jià)。把該思想運(yùn)用到住宅用地來(lái)看，住宅用地地租應(yīng)是居民收入扣除非土地服務(wù)消費(fèi)后的剩余。居民收入高低決定了住宅用地地租地價(jià)的高低。

我國(guó)的公有住房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房均采用劃撥土地使用權(quán)。按《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定：土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償安置費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者的行為，除另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制?？梢?jiàn)，劃撥土地使用權(quán)可以無(wú)償，也可以僅交納補(bǔ)償安置等費(fèi)用。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓方應(yīng)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，或由轉(zhuǎn)讓方將土地收益上繳國(guó)家。劃撥土地使用權(quán)上的房屋出租營(yíng)利時(shí)，應(yīng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。

依上述規(guī)定，目前出臺(tái)的一些公房上市辦法規(guī)定（即使成本價(jià)購(gòu)房也）必須補(bǔ)交土地出讓金或土地收益給國(guó)家。這在法規(guī)政策上是一致的，、但存在以下問(wèn)題需重新探討：

（1）成本價(jià)及經(jīng)濟(jì)適用房售價(jià)均包含了建設(shè)用地的征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。劃撥土地使用權(quán)不必交納征地費(fèi)。征地費(fèi)實(shí)質(zhì)上是土地所有權(quán)價(jià)格，不應(yīng)由建設(shè)單位或購(gòu)房者承受，應(yīng)由國(guó)家承受（傅十和，1994）。這需在法律上進(jìn)一步澄清。

在現(xiàn)實(shí)生活中，劃撥土地使用權(quán)上的建設(shè)單位實(shí)際上交納了許多類似于地租（地價(jià)）的費(fèi)用，如市政公共設(shè)施等大配套工程、住宅區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施及非經(jīng)營(yíng)性公建配套、貨幣還遷時(shí)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)等，因此，非市場(chǎng)價(jià)住房重新上市時(shí)，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金時(shí)，至少要考慮實(shí)際上有償使用的程度（田耀東，1998）。

（2）實(shí)際出售出租的公有住房基本上沒(méi)有包括地價(jià)（地租），這是否意味著居民免費(fèi)享用土地使用權(quán)是一種國(guó)家給予的福利，或是由于居民收入無(wú)法承受地價(jià)（地租）而給予的隱蔽性補(bǔ)貼？因?yàn)槿绻用癫粎⑴c住房二級(jí)市場(chǎng)的話，他就能永久地?zé)o償享受土地使用權(quán)。如果我們承認(rèn)這種既定的產(chǎn)權(quán)安排為政府的一種隱蔽性義務(wù)和居民的一種隱蔽性權(quán)利，即職工事實(shí)上享有土地使用權(quán)，亦即地價(jià)只不過(guò)抵交了政府所欠（羅演廣，1999），那么，公房上市或使用權(quán)交易的土地收益就應(yīng)歸轉(zhuǎn)讓者所有。

（3）既然規(guī)定公房上市必須補(bǔ)交土地出讓金或土地收益，亦即受讓者必須支付地租地價(jià)。這就說(shuō)明受讓者有支付地租地價(jià)的能力，而這種支付能力來(lái)自于貨幣化分房后的工資中的住房消費(fèi)含量的增加。這就說(shuō)明了國(guó)家已經(jīng)考慮到了職工收入中的住房消費(fèi)含量必須足以支付房地產(chǎn)租金 或價(jià)格。反推過(guò)來(lái)，職工住房福利的貨幣化中必須包括地租（價(jià)），亦即已購(gòu)公房者應(yīng)享有房產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)。

即使我們承認(rèn)了已購(gòu)公房者享有完整的房地產(chǎn)權(quán)，也并不意味者其轉(zhuǎn)讓收益全歸轉(zhuǎn)讓者。我們可以將土地價(jià)格分為三部分：

A （純粹）土地所有權(quán)價(jià)格，即由絕對(duì)地租所資本化而形成的地價(jià)。在土地私有制下，最劣等土地也必須交納地租，即絕對(duì)地租，它代表了土地所有權(quán)經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)。既然城市土地公有，那么，每個(gè)人都應(yīng)享有一定的無(wú)償使用權(quán)（戴曉華，1999）。筆者認(rèn)為，每個(gè)人應(yīng)享有的這種不可剝奪的居住于土地上的權(quán)利應(yīng)是指免交純粹土地使用權(quán)價(jià)格。實(shí)際上，我國(guó)農(nóng)村住房私有制的發(fā)展主要是因?yàn)檎鼗旧鲜菬o(wú)償使用的。

B 土地開發(fā)投資：與住宅建設(shè)直接相關(guān)的土地開發(fā)投資包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)、三（七）通一平等費(fèi)用，這應(yīng)該由住房購(gòu)買者或租賃者支付。事實(shí)上，這部分土地開發(fā)投資在實(shí)踐中都已計(jì)入住宅造價(jià)中去了。

C 由社會(huì)投資引起的土地增值即級(jí)差地租。社會(huì)投資引起的外部性或溢出效應(yīng)，會(huì)使不同區(qū)位的土地優(yōu)越度得到不同程度的改善，從而引起地租地價(jià)上漲，這部分增值應(yīng)由土地使用者與社會(huì)分享，即根據(jù)土地增值稅來(lái)處理。

? 根據(jù)上述理論，筆者認(rèn)為，對(duì)已售公房再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)免征土地所有權(quán)價(jià)格；由于土地開發(fā)成本已計(jì)入房?jī)r(jià)中，亦不再考慮；但對(duì)轉(zhuǎn)讓時(shí)與購(gòu)買時(shí)之間的土地增值，應(yīng)比照土地增值稅處理。

由于我國(guó)的土地增殖稅僅對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收，未對(duì)房地產(chǎn)租賃征收，但可以比照土地增值稅率對(duì)地租的增值部分征收土地收益金。

上述理論也可以用來(lái)對(duì)今年來(lái)討論熱烈的土地年租制進(jìn)行一下評(píng)述。將土地使用權(quán)出讓金一次支付改為在出讓期內(nèi)交納相應(yīng)的年租金，可以解決土地使用者的“流動(dòng)性約束”問(wèn)題，不失為一種可行的辦法，實(shí)踐操作也證明有效。但對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住宅用地采用年租制則需謹(jǐn)慎，經(jīng)濟(jì)適用住宅用地采用劃撥制，如果年租的現(xiàn)值和等于土地使用權(quán)出讓金，那么購(gòu)房者負(fù)擔(dān)反而加重了。應(yīng)當(dāng)考慮的對(duì)策是：對(duì)劃撥土地使用權(quán)定期課征土地保有增值稅。我國(guó)尚無(wú)對(duì)房地產(chǎn)保有征增值稅的規(guī)定，應(yīng)加緊制定。

4、住房二級(jí)市場(chǎng)上的公平與效率

住房二級(jí)市場(chǎng)上的公平與效率問(wèn)題主要體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓收益的分配問(wèn)題與刺激二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的替代關(guān)系中。目前大多數(shù)地方的轉(zhuǎn)讓收益分配向轉(zhuǎn)讓方傾斜，意在刺激市場(chǎng)。但也有的地方并不給予稅費(fèi)優(yōu)惠照樣也能搞活二級(jí)市場(chǎng)，可見(jiàn)，稅費(fèi)優(yōu)惠并不是刺激二級(jí)市場(chǎng)的唯一辦法。

另一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題是低價(jià)、非法多占公有住房的人通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)大發(fā)橫財(cái)。這是個(gè)法制或廉政建設(shè)問(wèn)題，依法查處即可，硬性規(guī)定某些級(jí)別的干部住房不準(zhǔn)上市反而不公平。

受讓方的公平問(wèn)題取決于貨幣化分房方案實(shí)施的進(jìn)展。如果給未分到公有住房的新老職工給予應(yīng)有的足夠的住房（存量或增量）補(bǔ)貼，則住房福利補(bǔ)償就會(huì)趨于平等?？紤]到貨幣分房方案無(wú)法在所有地方（企業(yè)）一步到位實(shí)施，應(yīng)該允許已售公有住房以非市場(chǎng)價(jià)（如優(yōu)惠價(jià)、成本價(jià)、微利價(jià)）轉(zhuǎn)讓給原產(chǎn)權(quán)單位、房地產(chǎn)管理部門或未獲得足夠住房補(bǔ)貼的新老職工；轉(zhuǎn)讓者再購(gòu)新房時(shí)，超標(biāo)準(zhǔn)面積以市場(chǎng)價(jià)計(jì)，這樣亦能調(diào)劑余缺，改善資源配置。

提高市場(chǎng)運(yùn)行效率的另一種方法是降低市場(chǎng)交易費(fèi)用。住房市場(chǎng)上的交易費(fèi)用非常巨大，信息搜尋成本、查勘估價(jià)、法律服務(wù)、談判簽約、申請(qǐng)按揭、尋找物業(yè)管理等，不但每一種活動(dòng)都需付出貨幣成本，每種活動(dòng)本身也存在效率問(wèn)題。據(jù)估計(jì)，即使在美國(guó)，與住房買賣相關(guān)的交易費(fèi)用達(dá)住房?jī)r(jià)格的8%~10%.因此，完善二級(jí)市場(chǎng)上的中介服務(wù)（如經(jīng)紀(jì)服務(wù)、估價(jià)服務(wù)、法律服務(wù)按揭服務(wù)）與政府管理服務(wù)（信息、政策公布、產(chǎn)權(quán)繕證服務(wù)等）是刺激二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的重要措施。

五、結(jié)論：發(fā)展和規(guī)范我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議

1、市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)則建設(shè)

（1）凡已取得合法的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的已售公有住房，不應(yīng)作上市時(shí)間限制。

（2）建立已售公房及公房使用權(quán)上市交易申請(qǐng)審核制度。凡以市場(chǎng)價(jià)出售所購(gòu)公房后，不準(zhǔn)再購(gòu)買非市場(chǎng)價(jià)房。

（3）已購(gòu)公房返售給原產(chǎn)權(quán)單位或其他符合條件的中低收入者時(shí)，可以按房改政策價(jià)交易，并可繼續(xù)申請(qǐng)購(gòu)買享受政府優(yōu)惠政策的住房，但超標(biāo)部分應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)。

（4）以低于成本價(jià)購(gòu)買的公房上市時(shí)，應(yīng)補(bǔ)交購(gòu)房時(shí)成本價(jià)與原價(jià)的差價(jià)額及差價(jià)利息，但可以允許公房出售后再補(bǔ)交。

2、政府可采取的措施

（1）盡快確認(rèn)已購(gòu)公房居民的房屋權(quán)屬及產(chǎn)權(quán)份額，及時(shí)發(fā)放產(chǎn)權(quán)證件。

（2）在貨幣化分房和住房二級(jí)市場(chǎng)放開之前，各地要進(jìn)行住房普查，建立城鎮(zhèn)職工住房檔案或居民住房數(shù)據(jù)庫(kù)。建立各級(jí)房地產(chǎn)交易中心及相應(yīng)的信息網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反映、公布土地、各類房屋的上市量、成交量、價(jià)格走勢(shì)等。

（3）稅費(fèi)優(yōu)惠。政府可以根據(jù)財(cái)力及二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展情況實(shí)行不同程度的稅費(fèi)優(yōu)惠。稅制設(shè)計(jì)要旨在鼓勵(lì)賣舊買新改善自己居住條件的交易。可采用退稅制以鼓勵(lì)住房消費(fèi)，即對(duì)售房收益征收較高的綜合稅率，在六個(gè)月或一年內(nèi)再購(gòu)房的，如果再購(gòu)房款大于原售房款，所征綜合稅率全額退還；如果再購(gòu)房款小于原售房款，所征綜合稅率按再購(gòu)房款占售房款的比例退還。

（4）降低一級(jí)市場(chǎng)上的商品住宅價(jià)格，大力扶持經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，通過(guò)刺激一級(jí)市場(chǎng)上的需求來(lái)刺激二級(jí)市場(chǎng)（5）大力發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)上的中介服務(wù)，培訓(xùn)房地產(chǎn)評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、法律服務(wù)等專業(yè)人才，并建立相應(yīng)的行業(yè)協(xié)會(huì)。

3、發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)上的住房消費(fèi)信貸。

比照一級(jí)市場(chǎng)按揭，發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)上的組合貸款；成立住房收購(gòu)公司，為居民售舊買新提供便利；成立住房擔(dān)保公司，該公司可以儲(chǔ)備部分廉租房，以周轉(zhuǎn)違約貸款者。

4、估價(jià)方法的改進(jìn)

公房使用權(quán)價(jià)格宜采用收益還原法或市場(chǎng)案例比較法，將房租與地租分開評(píng)估；利用重置成本法時(shí)需重新測(cè)算職工住房產(chǎn)權(quán)份額以確定公房使用權(quán)價(jià)格占成本價(jià)的比例。已售公房轉(zhuǎn)讓時(shí)，房產(chǎn)與地產(chǎn)應(yīng)分開估價(jià)，可采用任何適用于私房或商品房的辦法估價(jià)。

5、增值收益處理

對(duì)原購(gòu)房合同中規(guī)定的收益分配比例應(yīng)予以承認(rèn)與執(zhí)行?？鄢龖?yīng)繳的與交易有關(guān)的稅費(fèi)外的房產(chǎn)收益（房?jī)r(jià)與房租）應(yīng)全歸轉(zhuǎn)讓者所有；對(duì)地價(jià)（地租）的增值額（轉(zhuǎn)讓時(shí)的地價(jià)（地租）與購(gòu)進(jìn)時(shí)的地價(jià)（租）之差）比照土地增值稅條例課征土地增值稅。14

6、截?cái)喔＠址矿w制，實(shí)行貨幣化分房

對(duì)停止住房實(shí)物分配后的新參加工作者，直接將住房消費(fèi)含量納入貨幣工資中，對(duì)原來(lái)未承租到公有住房或住房面積標(biāo)準(zhǔn)不足的老職工，可以一次性補(bǔ)足以前未享受到的住房補(bǔ)貼，此后與新職工同樣對(duì)待，只有這樣，才能保證未享受到住房實(shí)物補(bǔ)貼的職工也能公平地獲得補(bǔ)償，并形成住房一、二級(jí)市場(chǎng)上的有效需求。實(shí)行貨幣化分房的關(guān)鍵問(wèn)題是住房補(bǔ)貼資金的來(lái)源，此課題不在本文研究范圍內(nèi)，不過(guò)，目前有些城市如貴陽(yáng)等地的貨幣化分房方案已進(jìn)入操作階段，可資借鑒。

鑒于中低收入者占中國(guó)居民很大比重15，借鑒西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，可以考慮實(shí)行住房福利的社會(huì)化，即少用企業(yè)補(bǔ)貼與折扣，多用政府貼息、減免稅費(fèi)與地價(jià)等方式來(lái)增加居民的住房有效需求，減少職工對(duì)企業(yè)的依賴與住房產(chǎn)權(quán)的模糊度。

7、舊有公房的物業(yè)管理

將舊有公房由原產(chǎn)權(quán)單位組織的分散化的物業(yè)管理委托或設(shè)立專門的物業(yè)管理公司來(lái)承擔(dān)，原產(chǎn)權(quán)單位給予職工的各種生活設(shè)施開支補(bǔ)貼（如水、電、煤氣等費(fèi)用）可以貨幣形式納入工資，以減少職工對(duì)單位的依附度。

注釋：

1.吳軍，《北京為已售公房上市準(zhǔn)備了什么？》，《北京房地產(chǎn)》1998年第6期

2.陳澗波，《進(jìn)行已售公房上市試點(diǎn)，放開搞活存量住房市場(chǎng)》，《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第11期

3 .張帆等，《關(guān)于秦皇島市住房二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)的思考》，《城市開發(fā)》，1999年第4期

4.李國(guó)文，《漫談杭州市八屆房交會(huì)的兩個(gè)熱點(diǎn)》，《中國(guó)房地產(chǎn)》，1999年第4期

5.《房地產(chǎn)報(bào)》1999年3月2日

6.《房地產(chǎn)報(bào)》1999年3月16日

7.《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》1999年1月1日

8.《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》1999年7月7日

9.《房地產(chǎn)報(bào)》1999年5月25日

10.房地產(chǎn)報(bào)》1999年6月15日

11.《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》1999年1月1日

12.天津市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)管理處，《天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述1998》

13.最近，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局頒發(fā)了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策》，通知從1999年8月1日起，對(duì)住房二級(jí)市場(chǎng)稅費(fèi)大幅減免，如對(duì)個(gè)人購(gòu)買并居住超過(guò)一年的普通住宅，出售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅，暫免征土地增值稅；個(gè)人購(gòu)買自用普通住宅，暫減半征收契稅等。

14.1999年7月20日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、建設(shè)部頒發(fā)了《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》，規(guī)定出售方應(yīng)繳納不低于住房坐落位置的標(biāo)定地價(jià)10%的土地出讓金；職工個(gè)人上市出售已購(gòu)公有住房取得的價(jià)款，扣除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)款和原支付超過(guò)住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)款以及有關(guān)稅費(fèi)后的凈收益，按規(guī)定繳納所得收益，其中，住房面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的凈收益按超額累進(jìn)比例或一定比例繳納，超過(guò)住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納。

15.1998年7月召開的城鎮(zhèn)住房制度改革和住房建設(shè)工作會(huì)議上明確提出，國(guó)家將根據(jù)城鎮(zhèn)居民不同的收入，建立不同的住房供應(yīng)體系，市場(chǎng)價(jià)的商品房約占10%，經(jīng)濟(jì)適用房約占70%，廉租房占20%.

參考文獻(xiàn)：

1.曹振良，1996，《國(guó)有企業(yè)住房制度改革與產(chǎn)權(quán)邊界》，《中國(guó)房地產(chǎn)》1996年第6期

2.曹振良，傅十和，1998，《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化測(cè)度》，《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第7期

3.戴曉華，1999，《居住用地：每個(gè)人都應(yīng)享有一定的無(wú)償使用權(quán)》，《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》1999.1.1

4.樊綱，1990，《論改革過(guò)程》，《中國(guó)的過(guò)渡經(jīng)濟(jì)學(xué)》（論文集），盛洪主編，1994年，上海三聯(lián)書店，上海人民出版社

5.傅十和，1994，《地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式探討》，《當(dāng)代房地產(chǎn)》，1994年第4~5期

6.傅十和，1995，《試論部分產(chǎn)權(quán)房及其繼承》，《當(dāng)代房地產(chǎn)》，1995年第3~4期

7.傅十和，1997，《論公房使用權(quán)的買賣與住房福利的貨幣化》，《當(dāng)代房地產(chǎn)》1997年第2期

8.李新年，楊士鳳，1999，《規(guī)范房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，搞活房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)》，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)專題研討會(huì)交流材料，打印稿

9.陸巖（劉玉錄），1996，《來(lái)自公房使用權(quán)買賣市場(chǎng)的報(bào)告：天津龍都公司公房調(diào)劑業(yè)務(wù)述評(píng)》，《住宅與房地產(chǎn)》，1996年第4期

10.羅演廣，1999，《已售公房上市補(bǔ)地價(jià)等問(wèn)題之探討》，《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》，1999年第6期

11.盛洪，1991，《尋求改革的穩(wěn)定形式》，《經(jīng)濟(jì)研究》，1991年第1期

12.田耀東，1998，《理順劃撥地的經(jīng)濟(jì)關(guān)系》，《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》，1998年第22期

13.徐大章，1997，《繁榮住宅市場(chǎng)，發(fā)展住宅租賃權(quán)交易》，《中國(guó)房地產(chǎn)》，1997年第4期

14.徐大章，高翔，1999，《試論公有住房使用權(quán)上市交易價(jià)格的評(píng)估方法》，《中國(guó)房地產(chǎn)》，1999年第6、7期

15.王鳴，俞茂昌，1999，《完善已售公房的再交易市場(chǎng)是加快住房商品化的重要途徑》，《中國(guó)房地產(chǎn)》，1999年第5期