城中村改造現(xiàn)狀精選(九篇)

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第1篇：城中村改造現(xiàn)狀范文

關(guān)鍵詞：快速城市化；城中村；城市規(guī)劃；管理；對策

城市規(guī)劃、建設(shè)與管理是一個密切關(guān)聯(lián)的完整系統(tǒng)，日益加快的城市化進程，迫切要求城市規(guī)劃管理者加強城市規(guī)劃建設(shè)與管理指導(dǎo)，這是一項重要而迫切的任務(wù)。要實現(xiàn)城市的發(fā)展與繁榮，必須正確處理城中村的規(guī)劃管理，以長遠的、高品位的規(guī)劃來體現(xiàn)整個城市建設(shè)的高規(guī)格，進而推進城市化進程向更高層次邁進。對此，筆者針對當(dāng)前城中村規(guī)劃管理問題，從三方面論述快速城市化進程中的城中村規(guī)劃管理。

一、目前城中村規(guī)劃管理的現(xiàn)狀

城中村問題是在快速城市化進程中產(chǎn)生的，是我國城鄉(xiāng)二元化的管理體制對基于集體土地產(chǎn)權(quán)和集體經(jīng)濟屬性的城中村地區(qū)，在戶籍、土地、規(guī)劃、建設(shè)、融資、就業(yè)、醫(yī)療、教育和社會保障等方面管理不到位而造成的。城中村的弊病主要體現(xiàn)在：外來人口將租賃房屋作為解決居住問題主要方式，高度集中于城中村，人口密度過高；城中村建筑密度過大，布局混亂，有的城中村建筑密度達到70％以上，甚至達到90％；城中村暫住人口過多、構(gòu)成復(fù)雜，社會治安混亂；城中村的公共服務(wù)設(shè)施和市政設(shè)施欠缺，環(huán)境衛(wèi)生堪憂，且存在諸多安全隱患，等等問題。

而以上諸多問題的產(chǎn)生，正是由于我國正處于快速城市化時期，大量農(nóng)村剩余勞動力涌入城市。一方面是由于戶籍制度、城市住房制度等問題，另一方面，則是城市規(guī)劃問題導(dǎo)致了城中村問題的產(chǎn)生。如：城市規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃編制不完善、不銜接造成城中村建設(shè)無據(jù)可依；城鄉(xiāng)發(fā)展缺乏統(tǒng)籌安排，未考慮外來人口的居住需求；城市政府為節(jié)省開發(fā)建設(shè)成本，只征用農(nóng)用地，繞開現(xiàn)有農(nóng)村居民點；城鄉(xiāng)二元化分割造成城中村規(guī)劃管理缺位、違法建設(shè)行為查處不力。

城中村改造應(yīng)結(jié)合城市建設(shè)和發(fā)展的總體規(guī)劃，科學(xué)制定各村的總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃，實現(xiàn)總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃的全覆蓋；按照“一步規(guī)劃到位，分期分批實施”的原則要求分步開展，使各項建設(shè)有據(jù)可依，不要讓今天的規(guī)劃成為明天發(fā)展的障礙，更不能讓“今天建，明天拆”的現(xiàn)象發(fā)生；規(guī)劃編制完成后，應(yīng)按照“規(guī)劃一張圖，審批一支筆，建設(shè)一盤棋，一張藍圖繪到底”的要求，對建設(shè)項目進行嚴格控制，嚴禁一切違章行為發(fā)生。此外，城中村改造后其城市管理體制應(yīng)在現(xiàn)有城市管理方式的基礎(chǔ)上進行改革，全程加強新型社區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)和管理。

二、城中村規(guī)劃管理的原則與模式

城市規(guī)劃是對一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展、土地利用、空間布局以及各項建設(shè)的綜合部署、具體安排和實施管理。城市規(guī)劃管理是實現(xiàn)城市規(guī)劃目標的過程，是對城市建設(shè)活動的組織和控制。要想把城市規(guī)劃好、建設(shè)好、管理好、規(guī)劃藍圖能否實現(xiàn)，關(guān)鍵是規(guī)劃管理。但是在我國城市化快速發(fā)展的同時，城中村的規(guī)劃管理面臨以上諸多嚴峻問題，及時解決城中村規(guī)劃管理的重要問題，一定要明確城中村改造的原則和模式。

要充分認識快速城市化進程中老城區(qū)更新和危破房、城中村改造工作的重大意義，按照規(guī)劃先行、合理布局，政府主導(dǎo)、社會參與、經(jīng)濟平衡，多輪驅(qū)動、點面并進，妥善安置、借改造惠，造福市民、改善環(huán)境、優(yōu)化功能的思路，切實改善城中村的人居環(huán)境。科學(xué)、合理、有序、快速地推進城中村改造工作，需遵循六個方面原則：1、政府主導(dǎo)，市場運作。實行市、區(qū)、村聯(lián)動，探索市場機制為基礎(chǔ)的多元化整治改造模式；2、規(guī)劃統(tǒng)籌，配套建設(shè)。著力解決城鄉(xiāng)二元割裂問題，深化“城中村”社會公共管理體制改革，促進城鄉(xiāng)和諧發(fā)展；3、村民為本，多方共贏。著力改善人居環(huán)境，提高居民生活水平；4、吸引資金，多元籌措。在依法行政的前提下，敢破善立，著力推進制度、機制和方法創(chuàng)新；5、依法安置，合理補償。緊緊圍繞城市建設(shè)的總體要求，通過整治改造帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和城市功能轉(zhuǎn)型；6、分類指導(dǎo)，穩(wěn)步推進。要注重方案的可操作性，著力強調(diào)工作的實效性。

城中村改造的主要模式包括兩方面：一是城中村整治。除少量市政公用設(shè)施外，基本不涉及建筑的新建，通過多種手段改善城中村的居住環(huán)境，包括：歷史文化遺存保護、建筑外觀改善、公共空間改善、市政公用設(shè)施改善、公共配套設(shè)施改善和道路交通設(shè)施改善。解決安全隱患和市政基礎(chǔ)設(shè)施不足問題是城中村整治的首要工作。二是城中村改造。通過建筑物的拆除和新建等手段徹底改造城中村的建筑形態(tài)和居住環(huán)境，原則上改造必須滿足城市規(guī)劃和建設(shè)標準，改造后按照相關(guān)規(guī)定可以取得完全產(chǎn)權(quán)，且城中村空間形態(tài)基本上和城市一般社區(qū)相同。城中村改造通過改變物質(zhì)空間形態(tài)的方式促進城中村社會組織形態(tài)等各方面的徹底改變，達到城中村與城市全面融合的目標。

三、城中村改造規(guī)劃的對策實踐分析

一是將城中村改造納入城市總體規(guī)劃。將城中村改造作為城市總體規(guī)劃的重要專題內(nèi)容之一，要綜合考慮城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)城中村的現(xiàn)狀、農(nóng)用地和集體建設(shè)用地的土地產(chǎn)權(quán)屬性和范圍、整治或改造需求及可行性，對建成區(qū)和城中村地區(qū)的建設(shè)做到統(tǒng)一規(guī)劃管理，妥善安排城中村改造項目的時序和規(guī)模，合理安排待改造城中村的安置場所和回遷住房建設(shè)。

二是明確城中村改造相關(guān)需求內(nèi)容。出臺城中村調(diào)查的要求，明確調(diào)查的具體內(nèi)容，制定城中村改造規(guī)劃及計劃的編制技術(shù)規(guī)范：具體包括：城中村現(xiàn)狀、問題及成因、村民改造的意愿、運作模式、資金籌集、拆遷補償、改造方式、建筑功能和空間結(jié)構(gòu)、改造后的用地結(jié)構(gòu)、實施時序安排、拆遷補償安置要求和配套政策建議等。同時，需要規(guī)范城中村改造計劃和專項規(guī)劃的編制與審批流程。

三是規(guī)范城中村改造項目的實施。城市政府應(yīng)對城中村項目的實施條件和參與城中村改造的開發(fā)機構(gòu)的資質(zhì)做出具體規(guī)定；城中村改造項目可逐步推行招投標方式確定開發(fā)機構(gòu)；要加強城中村改造項目的合同管理，嚴格追究違約責(zé)任；監(jiān)察部門對項目涉及公共利益的環(huán)節(jié)實施全程監(jiān)督，確保國家、集體和村民的利益；加強規(guī)劃監(jiān)督力度，對納入改造計劃和范圍內(nèi)的城中村，按城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)統(tǒng)一管理的要求，實現(xiàn)城中村建設(shè)活動按《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)項目選址意見書》審核管理、建設(shè)項目的有證跟蹤管理和違法項目的懲罰管理。

第2篇：城中村改造現(xiàn)狀范文

【關(guān)鍵詞】城中村；改造模式；廉租房；創(chuàng)新

Abstract：This article through studies the economic value of the existence of village inside city， think that the existence of the village inside city has its certain rationality， as a case study of xi "an eight village several problems existing in the urban village reconstruction are analyzed and puts forward some reform Suggestions.

Keywords： urbanlized village；economic value；low-rent housing

1、城中村的定義及研究狀況

“城中村”是在城市快速的發(fā)展進程中，滯后于時代的發(fā)展步伐，游離于現(xiàn)代城市管理之外且生活水平低下的居民區(qū)[1]。伴隨著城市化進程的加快，城中村的問題已成為國內(nèi)許多大中城市發(fā)展中普遍遇到的問題。對于現(xiàn)存的城中村的改造勢在必行，當(dāng)前我國絕大多數(shù)學(xué)者比較集中研究城中村定義、形成機制、分類、存在的問題和改造的方法、模式等。其中在對城中村對周邊的經(jīng)濟、社會、文化影響的研究，人們長期以來把熱點主要放在了其存在問題上，對城中村的評價多為負面，主要有：土地資源浪費嚴重，土地收益大量流失[2，3]；社會治安環(huán)境較差，犯罪率高[4]，安全隱患多；文化觀念及素質(zhì)問題[6]，等。

2、城中村改造存在的問題

2.1西安市城中村現(xiàn)狀

目前西安市共有城中村437個，城市農(nóng)村人口47.3萬：其中200平方公里的建成區(qū)內(nèi)的城中村共有有187個，農(nóng)村人口共計19.58萬人，總用地130708.44畝。在對西安市城中村進行調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)城中村的地理位置將城中村以成熟性城中村研究為主，成熟性城中村：分布于市中心城區(qū)建成區(qū)內(nèi)，經(jīng)濟、地理區(qū)位優(yōu)越，村民人均耕地面積很小，甚至沒有，普遍偏重第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，村民收入相對較高的城中村，如：旅館村、祭臺村、沙坡村、方新村等，位于二環(huán)以內(nèi)，約有57個。

2.2城中村改造存在的幾點問題――以八里村為例

八里村位于西安市南郊，地處長安南路西側(cè)，村子占地面積大約有1000多畝，村子大約有400-500戶人。由于八里村位于小寨商業(yè)圈內(nèi)，周圍高校林立，交通便利，地理位置十分優(yōu)越。

1、八里村的現(xiàn)狀：（1）八里村村民現(xiàn)狀。在八里村，71%的村民都處于失業(yè)狀態(tài)，他們認為最大的就業(yè)困難是技能和文化水平比較低。83%的村民收入都是靠出租房屋，只有10%的村民的收入來源是依靠工資收入。87%的村民沒有任何社會保障[7]。（2）八里村整體環(huán)境。八里村整體建筑非?；靵y，村內(nèi)建筑密度高，建筑距離??；廉租屋居住面積小、居住條件很差，甚至基本的采光通風(fēng)條件都不能滿足；消防和救護通道堵塞；生活和基礎(chǔ)設(shè)施配套嚴重不足；綠化率低下、環(huán)境衛(wèi)生較差，急需進行改造。

2、八里村改造存在的問題：（1）資金問題。城中村改造中的最大的問題之一就是資金的籌集，八里村也不例外，需要大量的資金支撐，政府的財力明顯不足。（2）村民的工作保障、社會保障問題。村民長期以來主要生活來源是依靠房屋出租形成的“租金經(jīng)濟”，由于村民的素質(zhì)比較低，缺乏技術(shù)和專長，因此他們找新工作的能力也相對比較弱，他們希望在城中村進行改造之后能獲得一份較為穩(wěn)定的工作保障。由于村民絕大部分是農(nóng)村戶口，所以他們目前還無法享受與城市居民相同的社會保障。

3、創(chuàng)新改造模式――保障房與城中村改造的結(jié)合

3.1改造以農(nóng)村集體經(jīng)濟組織為主體

在以提升低端租賃住房供給功能為核心的城中村改造過程中，應(yīng)將發(fā)揮農(nóng)民積極性和尊重農(nóng)民利益結(jié)合起來，由農(nóng)民繼續(xù)持有和經(jīng)營租賃住房，取得租金收入，但應(yīng)從以前租房的小農(nóng)經(jīng)濟轉(zhuǎn)向租房的現(xiàn)代化經(jīng)營，即租賃住房不再是以農(nóng)戶為單位的經(jīng)營，而是以公司持有和現(xiàn)代化經(jīng)營的管理方式。撤銷原城中村村委會，將原集體經(jīng)濟組織轉(zhuǎn)制為由集體法人股東和個人股東持股的股份制公司，主要經(jīng)營住房租賃。原村民是持股的個人股東，獲取相應(yīng)的收益，間時，可自愿到新組建的公司從事租賃事務(wù)管理工作和物業(yè)服務(wù)工作，實現(xiàn)就業(yè)。

3.2改造后的城中村租賃住房應(yīng)納入保障房體系管理

改造后的城中村租賃住房由村集體成立的、原村民持股的股份公司持有；由租賃住房資產(chǎn)持有公司或由原城中村村民組成的管理公司或委托其他機構(gòu)進行日常的運營管理。但通過城中村改造建設(shè)的面向低收入群體的租賃住房，由于享受了政府的優(yōu)惠政策，因而不同于一般的商業(yè)性的租賃住房，應(yīng)納入政府的公共租賃住房體系，豐富政府公共租賃住房的房源供給。納入政府公共租賃住房體系管理具體體現(xiàn)為以下兩點：一是住房租金應(yīng)根據(jù)政府公共住房租金指導(dǎo)價而定，不能采取自行定價；二是承租人應(yīng)符合政府對公共租賃住房承租對象的要求。

3.3將廉租房建設(shè)與城中村改造相結(jié)合

廉租房建設(shè)存在的問題主要包括資金的籌集、用地的選取、收益人群的覆蓋范圍等問題；城中村改造也面臨著資金來源、村民及外來人口住房安置等的問題，因此將二者相結(jié)合具有一定的可行性。將廉租房建設(shè)引入城中村改造，不僅可以高效率地進行資源配置，節(jié)省政府資金，節(jié)約土地資源，充分保障廉租房的建設(shè)，又可以促進城中村的改造，兼顧村民的長久利益和外來人口等低收入人群的住房保障。

4、小結(jié)

隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，城市用地的緊張，城中村越來越受到人們的關(guān)注。我們在剖析城中村問題的同時，也應(yīng)該認識到城中村的經(jīng)濟價值，注意到城中村的存在有其一定的合理性，最終將城中村改造成為與周邊協(xié)調(diào)發(fā)展、內(nèi)部功能布局合理、經(jīng)濟健康發(fā)展、居住人群和諧相除的城市社區(qū)。

參考文獻：

[1]張欣.城中村社區(qū)的存在價值及改造對策[D].天津理工大學(xué)，2012.

[2]敬東.“城市里的鄉(xiāng)村”研究報告―經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)城市中心區(qū)農(nóng)村城市化進程的對策[J].城市規(guī)劃，1999，23（9）： 8-14.

[3]田莉.“都市里的村莊”現(xiàn)象評析[J].城市規(guī)劃匯刊，1998， 22（5）：54-56.

[4]趙瑜.城中村問題探析[J]財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2009-01-15.

第3篇：城中村改造現(xiàn)狀范文

關(guān)鍵詞：城中村改造；渭南市；可持續(xù)發(fā)展

中圖分類號：F299.2 文獻標識碼：A 文章編號：1673-8500（2013）02-0044-01

一、研究背景

通過對城中村的改造研究中發(fā)現(xiàn)新困難新問題，比如城市在開發(fā)過程中過于遷就土地所有制和行政隸屬，致使延誤了最佳改造時機，而隨著城市發(fā)展城中村的區(qū)位價值日益加大，導(dǎo)致改造開發(fā)成本過高。大多城中村區(qū)域位于城市景觀控制帶，對容積率的嚴格控制使得局限于該區(qū)域的改造開發(fā)活動無利可圖擱置了改造時機。局部開發(fā)收益與成本形成逆差，導(dǎo)致城市建設(shè)無法順利進行等?！俺侵写濉钡母脑毂囟ㄊ且粋€艱難的產(chǎn)權(quán)重新界定和社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)重組的過程，必須創(chuàng)造一種使各方共贏的合約安排才能順利進行。而這些仍需要進行深入研究和探索，堅持找出更加合適的可持續(xù)發(fā)展的方案。

二、渭南市城中村現(xiàn)狀及存在問題

渭南是具有豐富歷史文化和資源的城市，隨著城市的不斷發(fā)展擴張加之外來人口的聚集膨脹，渭南市建成區(qū)由1980年13平方千米、19.5萬人口到2007年已發(fā)展到38平方千米、36.8萬人口。目前渭南市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)有臨渭區(qū)等6個街道辦事處、26個城中村、144個村民小組、共計14534戶約50339人，其宅基地占地約6859畝，公共占地約3372畝，房屋建筑面積約360萬平方米。其中例如城中村五里鋪作為城市重要功能片區(qū)，自身已形成一個比較成熟的小經(jīng)濟體系，可以滿足當(dāng)?shù)鼐用竦幕旧钚枨?，但是這些街區(qū)以村中居民宅基地建起的私房建筑為主，其中臨街建筑一層大多改建成門面房，從事商業(yè)活動。當(dāng)?shù)鼐用翊蠖嘁约易逍问骄幼≡诖逯?，生活條件十分落后，已經(jīng)完全跟不上村子周圍城市發(fā)展的腳步。生活環(huán)境、商業(yè)形式、基礎(chǔ)教育等方面出現(xiàn)了諸多連鎖不良反應(yīng)，這是城中村在急速發(fā)展的城市現(xiàn)狀中的典型。

通過對渭南市城中村的調(diào)查研究可以發(fā)現(xiàn)幾個問題，首先由于城鄉(xiāng)分離的戶籍管理制度，導(dǎo)致土地管理制度城鄉(xiāng)差異較大，無規(guī)劃高密度建筑的城中村區(qū)域難以融入城市之中，使得該區(qū)域城市化進程滯緩；其次，由于行政管理的不統(tǒng)一，城中村村民住房面積過大，區(qū)域變化過快帶來的文化適應(yīng)問題是該類社區(qū)城市綜合治理的重點。從城市發(fā)展統(tǒng)一規(guī)劃、城中村區(qū)域規(guī)劃和出臺的相關(guān)政策等角度提出相應(yīng)對策，同時在改造過程中要注意因地適宜，不能過于強硬，要提出可持續(xù)發(fā)展的適宜政策，規(guī)范集體土地的出讓、出租和建設(shè)。在流動人口方面，由于城中村是外來流動人口的聚集地，對城中村的改造除了要妥善安置村民，如何解決外來人口對廉租房需求等問題也是重中之重。在進行整合和改造的同時，既要控制人口數(shù)量，還要限制開發(fā)建設(shè)規(guī)模，從政策、經(jīng)濟等各方面多管齊下，由改造單位主要負責(zé)，組成包括社會學(xué)家、經(jīng)濟學(xué)家、工程師、規(guī)劃師等專業(yè)人員的團隊聯(lián)合進行操作，完善針對外來流動人口的住房租賃市場和安置問題。由于宅基地制度的存在導(dǎo)致了城中村管理混亂，城中村區(qū)域的土地未能及時收回國有。從文化角度對城中村進行研究，發(fā)現(xiàn)城中村的城市化不僅是單純的物質(zhì)形態(tài)的轉(zhuǎn)化，而是從社會、經(jīng)濟、文化、景觀等多方面的轉(zhuǎn)化。城中村區(qū)域的村民將要面對本土文化與外來文化的沖突到融合及從農(nóng)業(yè)文化到現(xiàn)代都市文化的轉(zhuǎn)變。在城中村改造問題上，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該積極配合積極引導(dǎo)，改進市場機制、加大公眾參與力度，加強對本土傳統(tǒng)文化的保護，加大城鄉(xiāng)結(jié)合部的整體規(guī)劃建設(shè)等策略，爭取做到區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)清晰、法制健全，走可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)城市化道路。

三、結(jié)論及思考

通過對渭南市傳統(tǒng)街區(qū)城中村的調(diào)查研究，分析了城中村改造中出現(xiàn)的問題和矛盾，認為城中村問題的核心是如何滿足外來流動人口對城市廉租房的需求問題和城中村本地村民的營生安置問題。針對這兩個問題提出構(gòu)建政府、村民和開發(fā)商之間的利益均衡機制來改造其物質(zhì)生存環(huán)境，提供各類教育補償以及政策福利，改善村委會和村民的多樣化現(xiàn)狀，提出綠色環(huán)?？沙掷m(xù)發(fā)展的城中村改造理念，充分利用現(xiàn)有的自然優(yōu)勢，采用生態(tài)方式因地制宜地進行改造，為城市宜居、發(fā)展綠色生態(tài)城市建立總體戰(zhàn)略規(guī)劃。借鑒近年來對各大城市的改造經(jīng)驗，對于像渭南市這類向大城市快速邁進的二線城市，城中村的改造應(yīng)趁還未有大規(guī)模整合之前，及早規(guī)劃，提早防控，降低改造成本的同時完善各類保障制度，妥善安置村民，開展陽光拆遷，加強大眾參與，轉(zhuǎn)變村民被動改造的情緒，從而達到順利和諧改造城中村的目標。另外通過對城中村改造的功能引導(dǎo)，使改造方案符合未來城市發(fā)展規(guī)劃的要求，與周邊區(qū)域發(fā)展相協(xié)調(diào)，避免條形商業(yè)區(qū)域形式出現(xiàn)，激發(fā)城市活力，提高土地價值和使用效益。

從生態(tài)環(huán)保、人居環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的高度來審視，如何防止新的城中村產(chǎn)生也將是城中村問題研究的一個重要課題，城市在不斷發(fā)展，二線城市要抓住機會，慎重對待城中村問題，防止新村產(chǎn)生。徹底解決城中村問題將是一個漫長又繁雜的歷史過程，居住環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展可以說是個久遠并能不斷創(chuàng)新的課題。

參考文獻：

[1]田莉.“都市里的鄉(xiāng)村”現(xiàn)象評析――兼論鄉(xiāng)村――城市轉(zhuǎn)型期的矛盾與協(xié)調(diào)發(fā)展[J].城市問題.1998，（06）：43-46.

[2]吳曉.城市中的“農(nóng)村社區(qū)”――流動人口聚居區(qū)的現(xiàn)狀與整合研究[J].城市規(guī)劃.2001，（12）：24-28.

第4篇：城中村改造現(xiàn)狀范文

關(guān)鍵詞：城中村;改造;調(diào)查;新市區(qū)

現(xiàn)實“城中村”存在著諸多問題，“城中村”的管理體制與城市社區(qū)管理體制不適應(yīng)，許多管理關(guān)系不清、責(zé)任不明，遮掩在城市角落里的村莊成為城市管理上的“盲點”[1～2]。如何解決“城中村”改造過程中的問題?？陀^需要認真研究不同區(qū)域“城中村”改造過程中面臨的具體問題，深入剖析這些問題產(chǎn)生的根源，提出行之有效的解決問題的措施及對策。

一、研究區(qū)城中村現(xiàn)狀調(diào)查分析

烏魯木齊是新疆首府城市，全疆的政治、經(jīng)濟和文化中心，是全疆經(jīng)濟社會跨越式發(fā)展的引擎，起著示范和標桿的作用。高新區(qū)（新市區(qū)）（以下簡稱“新區(qū)”）的城中村是指農(nóng)村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)。新市區(qū)包括南區(qū)、中區(qū)和北區(qū)兩個城中村分布片區(qū)。

南區(qū)城中村分布點多、總建筑面積大、容積率高。南區(qū)是城中村分布點最多、最散亂、建筑密度最高、和城市交織的最為緊密的區(qū)域。中區(qū)城中村分布相對較少、較集中，總體規(guī)模不大。主要分布在河北東路北側(cè)、四平路兩側(cè)、長春路西側(cè)、鯉魚山路東側(cè)。北區(qū)城中村分布點多、單片規(guī)模巨大。主要分布在長春路兩側(cè)、城北主干道南側(cè)、安寧渠路兩側(cè)、迎賓路兩側(cè)、中亞北路兩側(cè)。城中村市政基礎(chǔ)設(shè)施比較差。市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)與快速發(fā)展的城市建設(shè)不均衡。城市基礎(chǔ)設(shè)施管網(wǎng)未能夠全面覆蓋，特別是城中村、撤村建居區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等受用地現(xiàn)狀局限。

二、城中村改造的關(guān)鍵問題

1.城中村改造要與城市總體功能定位協(xié)調(diào)的問題。城中村改造是主城區(qū)城市綜合功能提升迫切。需要城中村的形成與我國的城鄉(xiāng)二元管理體制是分不開的，在我國的城市化進程中，有些村莊從界址范圍來看已經(jīng)在城區(qū)范疇之內(nèi)，還是行政村的行政管理模式。因而村莊和外界形成了獨立的區(qū)域，純粹以經(jīng)濟利益為主導(dǎo)，偏離了城市化進程的目標和要求。城中村問題形成的根本原因在于城市北擴發(fā)展一直缺乏長遠有效的規(guī)劃，在于長期專注于解決眼前問題、謀求短期利益，回避了困難、堆積了問題，城中村問題只是后遺癥之一。

2.村民合理安置補償和生活可持續(xù)改善的問題。房屋補償面積認定問題。補償面積認定是制定補償標準、達成補償協(xié)議的關(guān)鍵。國務(wù)院2011年1月頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定：補償協(xié)議包括：“補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項?！贝迕裆a(chǎn)、生活可持續(xù)改善能力有待提高。村民受教育程度普遍較低，缺少職業(yè)培訓(xùn)，就業(yè)能力低、門路少;部分村民主要靠出租房屋、開店鋪維持生計，害怕失去房屋后，自身收益受到影響，因而難免會提出過高的拆遷補償要求。

3.改造可利用土地空間不足與管理體制不順的矛盾。公建配套占用大，缺少安置開發(fā)用地。南區(qū)城中村內(nèi)房屋建筑密度高、間距小，被稱為“握手樓”“一線天”;周邊已和城市相互交織，銀川北路東側(cè)尚有小塊土地，四平路東側(cè)空地也已被圈占。房屋征收與補償由政府部門組織實施，先補償、后搬遷，禁止建設(shè)單位參與搬遷活動等。面對由此帶來的巨額房屋征收補償費用與新區(qū)有限財力矛盾的困境，如何運作市場化改造，如何實現(xiàn)和諧拆遷，缺少可借鑒的經(jīng)驗，需要尋求有效的解決方法和路徑。

4.城中村改造周期長、不確定因素多，進行風(fēng)險控制的問題。嚴防突擊遷戶、搶建違建、釘子戶等問題。城中村改造項目前期補償安置投入大、改造周期長，出現(xiàn)釘子戶必然影響改造項目的實施進程，增大項目的財務(wù)成本和風(fēng)險。城中村改造項目一旦實施，大量房源上市，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供應(yīng)量與市場需求、容量的協(xié)調(diào)也是一個不容忽視的問題。積極研究應(yīng)對與城中村改造相關(guān)政策，增大改造項目招商引資的難度，需要認真分析研究對策。

5.改造模式選擇的問題。城中村改造模式主要有村民自主改造模式、政府直接投資模式、市場化改造模式三種。采用村民自主改造模式，即村集體、村民通過集資、引資自主進行改造，需要村集體、村民有較為雄厚的經(jīng)濟實力，改造也須滿足發(fā)展規(guī)劃，這與現(xiàn)狀不符，基本不具備可行性。采用政府直接投資模式改造，即由政府直接出資進行改造，無論是采用實物補償還是貨幣補償方式改造，都需要直接投入大量資金，安置補償資金籌集是最大難題[3]。采用市場化模式改造，即通過招商引資吸引開發(fā)商參與改造[4]，需要進行項目經(jīng)濟平衡測算，涉及到安置成本，開發(fā)商的收益保證，政府在土地、稅收、費用等方面的政策配套，以及房地產(chǎn)市場情況等;需要解決好項目籌劃、運作、管理等方面的問題。

三、對策建議

1.加強地方農(nóng)民的宣傳教育及相關(guān)單位協(xié)調(diào)工作。城中村改造是一個系統(tǒng)工程，各方訴求不同、利益關(guān)系復(fù)雜，故必須首先應(yīng)地方政府應(yīng)做好農(nóng)民的宣傳教育工作，同時也需要加強相關(guān)單位的協(xié)調(diào)工作，理清利益關(guān)系、統(tǒng)籌各方資源、兼顧各方利益，要把握好各利益方的重點，共同推動城中村改造工作的進程[5]。地方政府在進行城中村改造中，首先應(yīng)對當(dāng)?shù)剞r(nóng)民進行宣傳：改造工作首先是立足保障村民的利益為第一前提，主要體現(xiàn)在安置補償標準和方式上;其次，村集體經(jīng)濟的發(fā)展將是對村民生活水平改善提供了必要的基礎(chǔ)。同時區(qū)政府力促地方經(jīng)濟建設(shè)、城市建設(shè)、社會事業(yè)全面改善和提高，市政府要將新區(qū)內(nèi)的國有儲備用地予以配套供給，為改造提供政策支持[6～8]。

2.在城中村改造工程中逐漸引入市場化機制。城中村改造工作，首先是政府為了城市發(fā)展、改善居民生活環(huán)境等方面考慮，提出的政策性工程，政府是主導(dǎo)者[9～10];其次就是改造過程是需要企業(yè)和相關(guān)部門參加的，在這項系統(tǒng)工作中，需要更多的企業(yè)參與，這就需要對改造工程提出市場化運作。政府作為城中村改造主體，在整個改造工作中做好管理者角色。實時給予企業(yè)參與扶持政策，政府做到讓利、配套土地，逐漸降低項目的啟動成本。新市區(qū)政府對于土地出讓金政府應(yīng)先征后返，稅收地方留成部分政策返還，比照棚戶區(qū)改造工程優(yōu)惠各項費用[11]。同時，協(xié)調(diào)烏魯木齊市政府將國有儲備用地劃撥新區(qū)為城中村改造配套，土地出讓金的征收、返還，交由新區(qū)支配。

3.完善改造規(guī)劃，建立科學(xué)的管理機制。政府主導(dǎo)、規(guī)劃先行。新市區(qū)將城中村改造作為一項長期重點工程納入新區(qū)黨委、政府的議事日程，并組織領(lǐng)導(dǎo)小組，完善城中村改造規(guī)劃。同時新區(qū)設(shè)立專業(yè)部門統(tǒng)一負責(zé)拆遷工作，統(tǒng)一規(guī)劃、規(guī)劃先行，高起點規(guī)劃、高標準改造。將規(guī)劃、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)等相關(guān)部門共同協(xié)調(diào)配合參與改造規(guī)劃的編修工作，實施過程要確保規(guī)劃科學(xué)性和實施有效性。特別是對于各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城中村禁止批準新的宅基地和房屋建設(shè)項目，應(yīng)及時給予協(xié)調(diào)處理，避免新建問題出現(xiàn)。同時對于項目區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城中村凍結(jié)新的戶籍遷入，避免引起對集體經(jīng)濟相關(guān)問題[12～13]。

四、小結(jié)

本文對新市區(qū)主城區(qū)的城中村改造進行調(diào)查研究，對中區(qū)、北區(qū)和南區(qū)城中村的特點和改造中存在的問題還有待進一步加大力度調(diào)查研究，為下一步改造方案打下基礎(chǔ)。需要針對隨時可能出現(xiàn)的新問題、新矛盾，及時找出應(yīng)對對策。在城市不斷發(fā)展的過程中，城中村的改造已經(jīng)是勢在必行，面對改造過程中的諸多困難和問題。新市區(qū)城中村改造工作也積累了一些經(jīng)驗和教訓(xùn)。

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第5篇：城中村改造現(xiàn)狀范文

城中村改造將借鑒馬家路村的做法，遵循原則：

1、實行分步改造原則。

2、實行區(qū)塊改造自求平衡原則。

3、尊重絕大多數(shù)被改造戶意愿的原則。

4、實行補償價格與市場接軌原則。

5、實行政策平衡原則。

6、實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置與貨幣安置自由選擇原則。

7、實施以高層帶電梯公寓樓建設(shè)為主原則

8、實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷戶本區(qū)塊安置原則。

下面圍繞本村推進城中村改造工作，從“改造優(yōu)勢”、“面臨的問題”和“對策建議”三方面作一分析。

（一）實施城中村改造的優(yōu)勢

周塘東村實施城中村改造具備三方面的優(yōu)勢：一是區(qū)位優(yōu)勢，二是思想優(yōu)勢，三是政策優(yōu)勢。

一、良好的區(qū)位優(yōu)勢

1、優(yōu)越的地理位置。周塘東村居住區(qū)東靠趙家河江，緊臨興園路工業(yè)區(qū)和滸崇公路，與古塘街道接壤；北靠市教育園區(qū)、曙光社區(qū)、星光家園；西、南與新華、新塘村交接。宗興路、周塘路橫貫東西，新江路、東小路、三灶江縱穿南北，把村莊分割成八個大塊。地形規(guī)劃，易于設(shè)計規(guī)劃。

2、良好的商業(yè)價值。新江路本村域長達0.89公里，除協(xié)和醫(yī)院、新華村外，兩邊共可建造臨街店鋪650米左右。宗興路本村區(qū)域長0.55公里，除已建設(shè)開發(fā)的區(qū)域外，兩邊共可建造臨街店鋪500米左右。如與新塘、新華、古塘街道充分合作，可建設(shè)新江路、宗興路特色商業(yè)街。本村周邊已有曙光社區(qū)、玲瓏小區(qū)、香溢美墅等居住小區(qū)，容易形成連片居住小區(qū)，具有較高商業(yè)價值。

二、逐步轉(zhuǎn)變的群眾觀念

1、村民對拆遷具有一定接納性：本村從宗興路建設(shè)、東小路拓寬、教育園區(qū)建設(shè)、新江路北延，大大小小的拆遷已有四次，群眾從拆遷中得到了實惠。又由于本村新村規(guī)劃面積較小，老居住區(qū)規(guī)劃長期控制，房屋陳舊、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住條件的迫切愿望。因此，對舊城改造具有較高接納性。

2、村民具有初步的集約居住理念：隨著年輕一代在滸山城區(qū)購買和居住套房，轉(zhuǎn)變居住方式的理念逐步影響廣大村民，年輕一代普遍能夠接受多高層套房居住的理念。

3、村民對城中村改造具有一定的思想基礎(chǔ)。XX年，施叔利主任任書記時，曾啟動過舊村改造，因此，在村民的思想意識上，具有一定的基礎(chǔ)。

4、馬家路村的試點和新塘、新華村的推進，對村民具有促進作用。馬家路村試點地塊已進入簽約階段，可能在年底前拆除完畢；新華、新塘等村，正在學(xué)習(xí)政策，召開座談會、摸底調(diào)查、上門入戶動員。周邊兄弟村的積極行動，在一定程度上促動干部、群眾的思想，形成工作的緊迫感。

三、黨員、干部、群眾形成基本的共識。實施“城中村”改造，對周塘東村的發(fā)展具有戰(zhàn)略性的意義。從近三十年周塘東村的發(fā)展歷史來看，周塘東村的發(fā)展經(jīng)歷了三波：第一波發(fā)展是，實行第一輪土地承包，農(nóng)民的生產(chǎn)力得到全面解放，農(nóng)民發(fā)家致富；第二波發(fā)展是，98-XX年興園路工業(yè)區(qū)、市教育園區(qū)、相關(guān)企業(yè)、投融資公司土地收儲征用本村全部耕地，村民用領(lǐng)到的土地征用補償款建造住房或進行二、三產(chǎn)投資，但這雖然是發(fā)展的，但同時也是村莊發(fā)展?jié)摿慕咦羁斓囊粋€時期；第三波發(fā)展是，新江路北延拆遷工程，近二百戶村民遷居到曙光社區(qū)、星光家園，從拆遷中獲得了巨大利益，村域優(yōu)勢也在新江路開通中得到了一定的提升，這是目前村莊發(fā)展最可利用優(yōu)勢。

從周塘東村發(fā)展的現(xiàn)狀來看，隨著土地資源的全部喪失，市政工程僅剩下牽涉到30戶村民左右的宗興路拓寬一項，要借助外力發(fā)展村莊，已經(jīng)不太可能。周塘東村作為傳統(tǒng)意義的農(nóng)村也已經(jīng)從過去的青年、壯年時期進入了衰老時期。周塘東村要發(fā)展，只能依托劃時代的第四波———城中村改造。

四、優(yōu)惠的政策激勵

在城中村改造中，市、街道黨委、政府制訂出臺了“政府零收益”、配套“農(nóng)房兩改”專項資金、中心城區(qū)自主改造村實行“一村一策”、政府融資扶助等優(yōu)惠政策，在政策層面保證了城中村改造的成功。

（二）推進城中村改造面臨的問題

城中村改造是一項開創(chuàng)性的建設(shè)工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式選擇、土地轉(zhuǎn)制、規(guī)劃設(shè)計、資金籌集等問題；小的方面涉及到農(nóng)民與居民、本村社員與外來掛靠戶等不同身份人員的利益分配問題；涉及到宅基地、自由地、承包地、國有土地等不同土地性質(zhì)土地價值評估問題，涉及到正式住房、違章建筑、平房、樓房等建筑公平補償問題等。這些因素交織在一起，決定了城中村改造的性和艱巨性。在實際操作中，城中村改造將面臨村民觀念、利益分配、改造操作這三個方面問題的困擾：

一、村民理念層面的問題

1、“怕吃虧”心理在改造時間選擇上猶豫不定。許多村民迫切希望進行城中村改造，但在選擇改造和后改造的時間選擇上，一是怕先改造吃虧，一是怕后改造吃虧，猶豫不定，影響改造進度。

2、農(nóng)村傳統(tǒng)的居住理念阻礙居住方式的轉(zhuǎn)變。許多村民特別是50歲以上的中老年人，把“單家獨院、有天有地”視作居家理想。他們對新穎、集約化的多、高層住宅懷有一定的畏懼心理；害怕在新的居住環(huán)境和社會關(guān)系中生活不能適應(yīng)。一部分擁有別墅式住房的村民，又留戀眼前的既得利益，對改變居住方式也很不情愿。

3、對改造后生活缺乏保障的擔(dān)憂阻礙宅基地、自由地的回收。相當(dāng)多的中、老年村民，對“失去宅基地、自由地后，還能干什么”、“現(xiàn)在三輪車、電瓶車以及就業(yè)勞動工具尚有空間存放，住多層、小高層后，該怎樣生活呢”等問題十分惶恐。他們既擔(dān)心自己的就業(yè)，更擔(dān)憂以后的經(jīng)濟收入。特別是以靠房租收入謀生的村民，更為擔(dān)心：本村區(qū)域內(nèi)的近8百戶村民中，有一半住戶有房屋出租，共出租房近1900余間（大多是違章建筑），平均每戶2.5間?，F(xiàn)有的房子租金雖少但仍有市場，但改造后到底有多少房屋可供出租，租金的收入是升還是降，他們覺得心中無底。

4、對兌現(xiàn)改造承諾的擔(dān)憂阻礙簽約決心。有些村民擔(dān)心政府、村的改造承諾不能完全兌現(xiàn)，擔(dān)心城中村改造半途而廢，擔(dān)心改造達不到預(yù)期的經(jīng)濟、社會目標。村民對本村XX年啟動過的舊村改造項目尚有記憶，對本屆村級班子能否擔(dān)當(dāng)起改造的重大責(zé)任，疑云重重。同時對改制后的股份合作社是否能夠真正承擔(dān)起第三次利益分配和物業(yè)保障的任務(wù)也心存疑慮。

5、少數(shù)村民唯錢是圖阻礙改造進程。部分村民明知城中村改造是利國利民的大好事，但他們往往對個人利益考慮過多，把城中村改造當(dāng)成政府和被拆遷戶之間的一場大買賣。認為一輩子拆遷可能只有一次，希望能拿到一輩子用不完的補償金或解決一輩子的生計問題乃至下一代的生計問題；甚至還有個別村民無理取鬧、漫天要價、濫敲竹杠，這將嚴重阻礙城中村改造的進程。

二、利益分配層面的問題：

“城中村”改造中的矛盾還集中出現(xiàn)在利益再分配時，也就是利益在集體和個人、個人與個人之間如何再分配、再調(diào)整的問題。主要表現(xiàn)為：

1、土地、房產(chǎn)利益分配錯綜復(fù)雜。隨著城市的發(fā)展，“城中村”及其周邊地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施以及商業(yè)環(huán)境都得到極大改善，本村由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路貫穿全村，形成土地級差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工業(yè)用地、國有土地；既有平房、樓房又有街面房、出租房；既有合法產(chǎn)權(quán)房屋又有違章建筑，形成了紛繁復(fù)雜的土地、房屋關(guān)系。此外，還存在著村民、集體、（開發(fā)商)、政府以及全社會的利益協(xié)調(diào)問題，存在著村民的眼前利益和長遠利益等統(tǒng)籌問題，存在著住戶回遷、房屋評估定價，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作環(huán)節(jié)的公平公正問題。

2、各類成分人員利益分配界限理清困難。城市化推進過程，實質(zhì)上是農(nóng)民發(fā)財致富的過程，但對哪些人可以全額享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相對復(fù)雜性。如村中的居民、掛靠戶、房屋買入賣出戶、戶口遷出戶、就學(xué)就業(yè)轉(zhuǎn)居民戶、房改政策享受戶、無房戶、多房戶等，政策確定具有一定難度。

三、改造操作層面的問題：

1、黨員、干部在思想認識上存在一定的差異。在黨員、干部中一定程度地存在著三種思想。一是怕失敗思想，認為新江路拆遷了三年多了，還沒有最后完成，城中村不一定能搞得成。我們?nèi)绻麊恿?，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻煩思想。認為，近千戶人家，房屋密度又這樣高，現(xiàn)狀又這樣復(fù)雜，要做好這一件事，要破解多少麻煩事，信心不足。三是簡單化思想。對工作艱巨性認識不足，對城中村改造想象得過于簡單。

2、改造建設(shè)成本高昂影響財務(wù)平衡。長期來，由于土地規(guī)劃滯后，以宅基地為基礎(chǔ)所形成的用地布局雜亂無序，土地權(quán)屬和使用相對混亂，村民住宅條件差異巨大。又由于規(guī)劃控制過長，違章建筑過多，現(xiàn)有建筑密度大，容積率高，拆遷成本大。另一方面，本村雖有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路兩側(cè)所有空閑土地均被其他單位先期占用，城中村改造利益影響巨大。在資金平衡方面，由于土地被征用時地價低，村提留少，全靠貸款保證改造，資金壓力大。由于建筑密度大，回遷安置面積多，可用于銷售的面積少，投資回報小，城中村的改造難度相對較大。如何降低城中村改造的成本，保證合理的投資回報率，保證回遷村民滿意，是城中村改造能否順利推進的最大制約因素。

3、改造經(jīng)驗不足影響公平效益。推進城中村改造是一項十分復(fù)雜而又艱巨的工作，涉及各級政府、部門之間的工作協(xié)調(diào)和城中村住戶間巨大經(jīng)濟利益的平衡，政策性強，操作要求高，工作量大，情況復(fù)雜。由于缺乏現(xiàn)成的城中村改造政策體系與推進機制經(jīng)驗，摸著石頭過河，容易出現(xiàn)偏差。

（三）城中村改造的對策與建議

城中村改造在宗漢乃至慈溪才剛剛起步，困難與機遇同時呈現(xiàn)。我們可以從四個“堅持”入手，破解改造難題。一是堅持通過建立完備體制、提高協(xié)同能力，來確保改造的公平效益。二是堅持前瞻性的觀念引導(dǎo)、激發(fā)村民改造積極性，廣泛發(fā)動村民深入?yún)⑴c，來促進“村民自愿”氛圍的形成；三是堅持規(guī)劃先行，促進城中村良性演變，強化政策支持，提高村民經(jīng)濟社會保障，來真正實現(xiàn) “村民得益”的改造目標；四是堅持因地制宜，分塊實施，選擇合理開發(fā)模式，來營造多方共贏的良好局面；

一、統(tǒng)一黨員、干部、村民代表的認識，形成機制，奠定城中村改造的組織保證

1、搶抓機遇、遵循科學(xué)、勇于擔(dān)當(dāng)。要認清形勢，樹立信心，明確認識到城中村改造既是挑戰(zhàn)好是機遇。既要有搶抓機遇、勇于擔(dān)當(dāng)?shù)挠職?，也要有科學(xué)決策、按規(guī)律辦事的智慧。要徹底破除怕失面子、怕麻煩的思想，從對周塘東村發(fā)展負責(zé)的高度認識城中村改造工作，以周塘東村的村民辦實事、為村民謀福利的強烈的責(zé)任感和事業(yè)心，來投身于城中村改造工作之中。

2、從組織人事入手，形成機制。村級組織要抓好城中村改造工作的組織領(lǐng)導(dǎo)管理工作，保證黨員、干部、村民代表和相關(guān)部門積極配合解決城中村問題。組建一套專門班子，制定一套適合本村情況的工作方案，形成一套科學(xué)、完整的改造規(guī)劃。同時制定城中村改造教育培訓(xùn)計劃，對城中村村干部、黨員、村民代表，進行城市化知識專題培訓(xùn)；對普通村民進行通識培訓(xùn)，提高他們的認識水平和城市化意識。

3、協(xié)同配合，構(gòu)建高效推進機制。城中村改造是一項十分艱巨的工作，，涉及經(jīng)濟體制改革、國土資源管理、戶籍管理、街道村組織、勞動就業(yè)和社會保障等各個領(lǐng)域。政府在城中村改造中，做好領(lǐng)導(dǎo)和服務(wù)，為每個城中村設(shè)計好未來遠景，做好指導(dǎo)、規(guī)劃、宣傳、聯(lián)系等工作，讓城中村改造成為一種在政府指導(dǎo)下的村民自治建設(shè)行為。改造過程成為在街道的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和精心組織下，協(xié)同配合，高效推進的行為。同時強化各環(huán)節(jié)的監(jiān)督和制約，確保改造的公平效益。

二、觀念引導(dǎo)、激發(fā)村民積極參與

1、做好居住理念、生活環(huán)境、經(jīng)濟效益、政策發(fā)展四方面的引導(dǎo)。一是從居住理念上引導(dǎo)。建設(shè)多高層公寓、走向集聚居住，是對農(nóng)民延續(xù)數(shù)千年傳統(tǒng)生活方式的全面革新。針對部分農(nóng)民尤其是一些老人喜歡“上要有天、下要有地”的單家獨院居住方式的現(xiàn)狀。要做好前瞻性的引導(dǎo)和教育，全面宣傳現(xiàn)代居住理念，讓村民思想意識得到根本的轉(zhuǎn)變。根據(jù)實際，分析當(dāng)前形勢，讓老百姓認識到，新江路北延完成后，當(dāng)前大規(guī)模拆遷已不太可能，群眾要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是從環(huán)境上引導(dǎo)。實施城中村改造，可以從根本上改變“只見新房不見新村”的現(xiàn)狀，徹底整治農(nóng)村“臟、亂、差”環(huán)境，杜絕農(nóng)民濫建出租房導(dǎo)致社會治安惡化的現(xiàn)狀。三是從經(jīng)濟上引導(dǎo)。通過算經(jīng)濟帳，讓村民感覺到城中村改造是為村民謀福利的大事，認識到通過城中村改造，村民經(jīng)濟收入將持續(xù)穩(wěn)定增長，集體經(jīng)濟也將得到快速增長，村民的保障將更加完備。四是從政策發(fā)展上引導(dǎo)。本著群眾得益的原則，進一步創(chuàng)新相關(guān)政策，強化推進城中村改造的政策導(dǎo)向。以馬家路村城中村改造拆遷安置方案為藍本，創(chuàng)新思路，在街道指導(dǎo)下進一步完善方案，最大限度地保證公正公平。

2、鼓勵村民積極參與，讓城中村改造成為一種在街道指導(dǎo)下，由村為主體的村民自治建設(shè)行為?？v觀各地的經(jīng)驗可以發(fā)現(xiàn)，充分尊重民意是做好城中村改造一條不變的規(guī)律。城中村改造，我們應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮村民代表、黨員、回村大學(xué)生、社會賢達、企業(yè)主等引領(lǐng)作用，充分發(fā)揮村民的自治作用。在具體操作中，首先，要全面推行改造前的調(diào)查、訪談、聽證制度，讓村民充分表達意愿。其次，要集思廣益，根據(jù)城市規(guī)劃和確定的用地性質(zhì)，討論明確開發(fā)強度和分配方案。讓廣大村民清楚，為什么確定這樣一個用地性質(zhì)和容積率，將來自己的居住條件和居住環(huán)境將會是一個什么樣的狀態(tài)。 再次，要幫助農(nóng)民算好經(jīng)濟帳，讓村民明白，容積率既定，地塊面積既定，房子就只能蓋這么多，如果大家所要的拆遷補償過高，可能就無法做到收支平衡，無法實施開發(fā)建設(shè)，自己的居住環(huán)境也就沒法改變的道理。另外，城中村的改造成為村民自治行為后，對那些不愿拆遷、妨礙拆遷的村民形成為村民“千夫所指”的態(tài)勢，讓改造成為民眾自發(fā)的行為，解開強制拆遷這一瓶頸。

三、規(guī)劃先行，強化政策保障

1、嚴格規(guī)劃控制，引導(dǎo)城中村良性演變。嚴格規(guī)劃控制，控制城中村現(xiàn)有的規(guī)模，不再審批新的宅基地。重點控制用地性質(zhì)和控制主干道兩側(cè)重要建筑，嚴禁非法建設(shè)永久性建筑物。

2、高起點編制城市規(guī)劃，做到控制性規(guī)劃全覆蓋。為杜絕“城中村”的再度形成，規(guī)劃應(yīng)充分考慮城市功能、基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平及城市容量的適度控制標準，確定城市基礎(chǔ)設(shè)施布局和建設(shè)開發(fā)時序，在宏觀層次上發(fā)揮對城市未來整體地價、房價的引領(lǐng)作用。優(yōu)先做出控制性詳細規(guī)劃，確定用地性質(zhì)、建筑密度、容積率等規(guī)劃控制要求，形成規(guī)劃圖則和文本，為改造提供科學(xué)規(guī)范的依據(jù)。

3、要注重提升建設(shè)的質(zhì)量和品位，提高規(guī)劃、設(shè)計、建筑水平。根據(jù)“城中村”周邊城市功能類型進行個性化設(shè)計，根據(jù)本村緊臨滸山核心城區(qū)，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋掙取租金，村民存在著擔(dān)心拆除房屋后無收入來源等現(xiàn)狀，制訂個性化的改造方案。在開發(fā)中適當(dāng)增加路網(wǎng)密度，以增加商鋪比例，使村民有新的收入來源，解除其后顧之憂。同時，以街道為單位，建立家庭工業(yè)集聚區(qū)，安置家庭作坊，保證村民收入。

4、完善和落實各項保障措施?！耙匀藶楸尽笔强茖W(xué)發(fā)展觀的核心；時刻關(guān)心群眾生產(chǎn)生活，是我們一切工作的出發(fā)點和落腳點。我們要在城中村改造中，切實解決好群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。首先推行農(nóng)村經(jīng)濟合作社股份制改造，保留村民在集體經(jīng)濟組織中的分配權(quán)，解除農(nóng)民城中村改造的后顧之憂。在此基礎(chǔ)上，要完善和落實經(jīng)濟政策保障措施，推進農(nóng)民“四金”化發(fā)展。一是全力打造“薪金農(nóng)民”，保障民計民生。逐步完善勞動保障服務(wù)中心的硬件建設(shè)，發(fā)揮培訓(xùn)和就業(yè)指導(dǎo)功能，利用城中村改造契機，實現(xiàn)(土地流轉(zhuǎn)與)就業(yè)安置同步進行，最大程度解決農(nóng)民失地后的安置問題。二是全力打造“保障金農(nóng)民”，完成失地農(nóng)民的養(yǎng)老、醫(yī)保等社會保障工作；三是全力打造“租金農(nóng)民”，要精心做好商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃和招商選商工作；四是全力打造“股金農(nóng)民”，要引導(dǎo)廣大農(nóng)民積極走強強聯(lián)合之路，組建新型經(jīng)濟實體。

四、因地制宜，選擇合理開發(fā)模式。

開發(fā)模式的選擇，直接關(guān)系到城中村改造的成敗。

1、開發(fā)模式分析。各地采取了不同的拆遷安置和開發(fā)建設(shè)模式，歸納起來主要有三種：一是村集體以城中村改造的名義自行組織開發(fā)建設(shè)。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出來的富余土地用作開發(fā)。這種模式既有利于調(diào)動村集體和村民城中村改造的積極性，也基本符合國家的土地和住房政策，但由于經(jīng)驗和眼界的問題，開發(fā)建設(shè)水平可能較低。同時，由于拆遷改造需要比較多的資本，必須由政府大力支持。二是由開發(fā)企業(yè)獨資或者由開發(fā)企業(yè)和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織合資合作進行城中村改造。開發(fā)企業(yè)通過毛地招拍掛拍獲得土地開發(fā)權(quán)，在村集體的幫助下與村民簽訂拆遷安置協(xié)議，開發(fā)的住宅首先用來安置被拆遷戶，其他向社會出售。這種模式下，一般的開發(fā)企業(yè)急于回收拆遷安置成本，往往強調(diào)將拆遷安置和開發(fā)建設(shè)控制在比較短的周期內(nèi)，為避免在房地產(chǎn)市場相對低迷的情況下造成資金沉淀，常常有短期行為。三是名義上由土地儲備機構(gòu)實施拆遷，實際由土地儲備機構(gòu)委托開發(fā)企業(yè)墊資拆遷，開發(fā)企業(yè)、土地儲備機構(gòu)和被拆遷人簽訂拆遷補償安置三方協(xié)議，形成凈地后通過招拍掛出讓，出讓后再用土地出讓金支付原開發(fā)企業(yè)墊付的資金，獲得土地使用權(quán)的新開發(fā)企業(yè)自行組織開發(fā)建設(shè)。此種模式，由于環(huán)節(jié)眾多，極易出現(xiàn)合同糾紛。

第6篇：城中村改造現(xiàn)狀范文

【關(guān)鍵詞】城中村；改造途徑；城市規(guī)劃

1 前言：

改革開放以后，我國城市化進程明顯加快，大量村莊向城市變遷。然而一個特殊而又普遍的重要事實是，部分村莊不僅沒有被城市化發(fā)展所“終結(jié)”，而且還被城市所“包圍”，并且還依然保留和實行著農(nóng)村管理體制。城中村現(xiàn)象在我國不是孤立個別現(xiàn)象，隨著改革開放和我國經(jīng)濟體制改革，我國全國各地城市化進程加快，城中村現(xiàn)象便日益普遍。同時，隨著城鎮(zhèn)化步伐的變快，城中村的問題也隨之越來越尖銳。以奉化市為例，奉化長汀村因為人居密集、房產(chǎn)性質(zhì)多樣、民情復(fù)雜、歷史遺留問題多，城中村改造更是難上加難。本文就論述奉化市城中村改造途徑做了研究，提出了幾種改造途徑。

2 城中村改造面臨的難點

2.1 規(guī)劃建設(shè)問題

城中村基礎(chǔ)設(shè)施不完善，道路狀況差。不僅影響到居民的生活也影響到城市的規(guī)劃建設(shè)。如在奉化城區(qū)，有一個遠近聞名的長汀村，曾是當(dāng)?shù)刈畲蟮某侵写逡彩欠罨凶畹湫妥钬叫韪脑斓某侵写?。這里人口密度大、房屋大多年久失修，環(huán)境臟、亂、差現(xiàn)象嚴重；同時市內(nèi)的幾條干道都通向這里，而到這里又“戛然而止。給城市規(guī)劃建設(shè)帶來了不便。

2.2 城中村的宅基地問題

城中村土地產(chǎn)權(quán)問題是城中村改造的一個最主要問題，也是最大的障礙、難點。政府要收回城中村土地的規(guī)劃控制權(quán)，城中村居民對原有居住土地的使用權(quán)力就被削弱了。而對于城中村這樣人口稠密的地區(qū)，對于政府、開放商開發(fā)政策下較難獲得贏利。

與任何一種交易―樣，城中村產(chǎn)權(quán)出售這筆交易能否達成，關(guān)鍵要看價格，具體說，政府、開發(fā)商出價能否為城中村的居民所接受，也可以反過來說，城中村的居民的出價是否能夠為政府所接受。而城中村改造的難點很大程度上就決定在定價上。

2.3 體制的問題

城中村存在許多的社會、政治遺留問題，使得城中村未能納入城市管理的軌道，在管理上存在重大缺陷，而隨著城市的二元發(fā)展，這些問題越積越多，如戶籍問題、社會保險問題等等。因此管理體制上的問題也是城中村改造的一個重點。

2.4 資金的問題

城中村改造是一個系統(tǒng)的城市規(guī)劃問題，無論是居民的安置，房屋的拆遷，還是城中村居民政策的變更都需要投入大量的資金。目前，奉化市政府不可能承擔(dān)如此大改造費用，而對于開放商來說，在缺少贏利的驅(qū)動下也不可能投入大量的資本。

3 城中村改造途徑研究

3.1 市場主導(dǎo)建設(shè)，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自行改造

政府不直接介入城中村的改造。這是因為，如果以政府作為項目改造的主體，不僅要有巨大的建設(shè)投入之外，還將承擔(dān)大量的補償包袱，背上沉重的財政壓力，同時這種以行政強制力為后盾的手段會引起城中村農(nóng)戶的反感、抵觸。因此，政府可以嘗試從拆遷補償?shù)募姞幹薪饷摮鰜?，通過統(tǒng)一規(guī)劃，制定優(yōu)惠政策，積極極引、鼓勵社會力量參與城中村項目的改造。允許其他開發(fā)單位參與改造，但需經(jīng)改造項目所在的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意。這種做法可以解決資金不足的難題。由于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的參與，拆遷補償問題也容易得到解決，但考慮到開發(fā)單位合理的利益需要，政府需在規(guī)劃或地價改策上作出進一步的調(diào)節(jié)。

3.2 統(tǒng)―建設(shè)、成片改造，有計劃地逐步推進

為了防止再次出現(xiàn)分散的“據(jù)點”式開發(fā)或“把肉吃了，留下骨頭”式的零星插建，奉化市改造還可以依照城市總體建設(shè)規(guī)劃的統(tǒng)一要求來進行統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一改造。同時，為了保障城中村改造得以實現(xiàn)，還應(yīng)確保城中村統(tǒng)一或分步規(guī)劃改造的基本地量。同時，城中村改造事關(guān)農(nóng)民經(jīng)濟來源、外來務(wù)工人口的住房及社會穩(wěn)定，其改造不可能一蹴而就，而應(yīng)在規(guī)劃的指導(dǎo)下有計劃地逐步推進。同時，城中村改造項目應(yīng)納入全市統(tǒng)一的土地開發(fā)供應(yīng)計劃，以防止造成土地供應(yīng)失控，給房地產(chǎn)市場帶來沖擊

3.3 運用基準容積率和地價杠桿對城中村改造實行雙重調(diào)節(jié)

用基準容積率和地價杠桿對城中村改造進行多方位的調(diào)節(jié)應(yīng)該是政府針對轄區(qū)內(nèi)城中村的實際情況，制定出一個統(tǒng)一的容積率――基準容積率，就具體的改造項目而言，對基準容積率高于規(guī)劃容積率的那部分項目用地實行優(yōu)惠地價政策，對高出基準容積串的那部分項目用地收取全額的甚至更多的地價。這樣可以調(diào)節(jié)奉化市城中村改造項目的整體開發(fā)強度在可以接受、掌控的程度上。同時還可以促進平衡各城中村居民之間的不公平現(xiàn)象，一定程度上減少了違法濫建行為的發(fā)生。

3.4 采取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補償相結(jié)合的補償方式進行改造

一般來說，房屋拆遷補償有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換(實物補償)和貨幣補償兩種方式?？紤]到奉化市城中村現(xiàn)狀以及廣大農(nóng)戶對城中村改造的意愿，應(yīng)實行貨幣補償與房地產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式，并規(guī)定補償給農(nóng)戶的房地產(chǎn)而積不得超過一定標準，對于超出部分一律實行貨幣補償或采用人股分配紅利的方式徹底解決。

4 城中村改造途徑的注意事項

4.1 政策配套是城中村改造的基礎(chǔ)

村民是城中村改造的主體，改造涉及每個村民的切身利益。在城中村改造過程中村民最關(guān)心的是自己的切身利益能否得到保障。因此奉化市城中村改造應(yīng)配套出臺有關(guān)拆遷安置、征地補償、勞動就業(yè)及來來發(fā)展等方面問題的相關(guān)政策保障措施。同時，加大政策的推進力度，使“村改居”居民享受到和城市居民同等的待遇。從根本上消除村民的思想顧慮，為改造工作的順利推進奠定良好的基礎(chǔ)。

4.2 加強市場引導(dǎo)

城中村改造能否吸引到充足的資金是改造成功與否的關(guān)鍵所在。要依靠單一的資金來源顯然是不能整個改造和建設(shè)項目的。建議更多地強調(diào)籌資渠道的多元化和組合化，利用市場引導(dǎo)機制，吸引眾多開發(fā)單位參與改造，不但會使改造工作顧利進行，而且也將促使奉化市城市建設(shè)形成良好發(fā)展局面。

4.3 注重科學(xué)的改造規(guī)劃

科學(xué)規(guī)劃是城中村的發(fā)改造規(guī)劃是前提，城中村改造，要有科學(xué)合理的規(guī)劃。要進行細致深入的規(guī)劃研究，結(jié)合奉化市市總體現(xiàn)劃要求，充分協(xié)調(diào)多方意見，均衡各方利益關(guān)系，仔細推敲落實各類用地空間布局，提出切實可行的城中村改造綜合規(guī)劃方案，確保規(guī)劃方案落到實處。

5 結(jié)語：

奉化市城中村的改造涉及數(shù)以萬計的城中村居民的利益，同時也涉及居住在城中村外來務(wù)工者的利益，而且還會涉及政府、地產(chǎn)商等等單位的利益。城中村的改造會影響到城市的整體形象和城市功能，城中村居民的市民化，則是城市化是否成功的重要標志。城中村的改造問題不僅僅是拆遷安置的問題，也不是單靠資金、政策手段能解決的，城中村的改造必須從科學(xué)、宏觀的角度，靈活運用多種手段對改造解決。

參考文獻：

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第7篇：城中村改造現(xiàn)狀范文

在改革開放后的30多年里，一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)城市的建成面積迅速擴張，原先分布在城市周邊的農(nóng)村被納入城市的版圖，被鱗次櫛比的高樓大廈所包圍，成為了“都市里的村莊”即所謂的“城中村”。鑒于城中村的眾多弊端，國內(nèi)很多城市已經(jīng)展開對城中村的改造。在改造中，主要涉及政府作用、改造主體、改造形式、籌資方式、土地權(quán)屬變更、拆遷補償方式、管理體制變更等諸多要素，這些要素的不同組合，在全國形成了一些比較典型的城中村改造模式。其中，北京、深圳、杭州等地城中村改造模式較為突出。北京模式實行政府規(guī)范、市場運作、因地制宜的政策，運用社會資本等多種手段，引入便利店等新型商業(yè)業(yè)態(tài)。深圳的城中村改造模式是政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)、多主體開發(fā)的模式，改造的主體為房地產(chǎn)商(政府通過“招拍掛”出讓土地予房地產(chǎn)商由其籌資開發(fā))、城中村集體(城中村股份合作企業(yè)自行組織改造)，以及以上二者的結(jié)合(城中村股份合作企業(yè)聯(lián)合房地產(chǎn)商合作改造)。杭州模式則是由政府統(tǒng)籌改造城中村的一種模式。市政府負責(zé)城中村改造政策和規(guī)劃制定，區(qū)政府統(tǒng)一運作、統(tǒng)籌平衡本區(qū)城中村改造。區(qū)政府為改造主體，區(qū)政府享受市政府在土地運作方面的部分權(quán)限，統(tǒng)一運作、統(tǒng)籌平衡城中村集體土地。

二、昆明市城中村現(xiàn)狀

1　昆明城中村概況

根據(jù)昆明市政府的計劃，從2008年到2012年，該市將對主城區(qū)的336個城中村進行改造，涉及總建筑面積4000多萬平方米，相當(dāng)于昆明主城區(qū)7～8年的商品房建筑面積。其中一環(huán)以內(nèi)城中村22個，一環(huán)至二環(huán)51個，二環(huán)以外263個。截止到去年上半年，昆明已有86個城中村進入全面拆遷，累計拆除城中村建(構(gòu))筑物760萬平方米。113個村的項目改造規(guī)劃通過市規(guī)委會審議。37個城中村工程建設(shè)已開工，工程建設(shè)面積510萬平方米。昆明城中村絕對數(shù)量之大，布局之廣，較全國其他省會城市更為突出。

2010年9月28日，昆明市首個城中村回遷安置房張官營落成入住。張官營模式即“先安置、再搬遷、后拆遷”，優(yōu)先啟動回遷安置房及公益性項目建設(shè)，并按照“政府主導(dǎo)、企業(yè)參與”原則，嚴格參與企業(yè)準入條件，通過比選，讓具有資質(zhì)、實力、講誠信的企業(yè)參與到項目改造中來，發(fā)揮引領(lǐng)作用，以此確保村民回遷安置房的建設(shè)以及城中村改造的推進。張官營城中村改造實現(xiàn)了零上訪、零投訴、零加層、零強拆的“四個零”記錄，得到社會各界廣泛認可，成為全市城中村改造的樣板。借鑒全國城中村改造的成功典范，結(jié)合自身實際情況，通過探索創(chuàng)新，昆明的城中村改造逐步走出了具有昆明特色的道路。

2　昆明城中村的特點

(1)量大面廣，基礎(chǔ)設(shè)施短缺

在249平方公里范圍內(nèi)有多達336個城中村，涉及村民60多萬人，而且從城市核心區(qū)到城市邊緣均有分布。此外，城中村開發(fā)強度普遍過大，公共活動空間缺乏，供水、供電、電訊、煤氣和排水等市政設(shè)施不完善，臟亂差現(xiàn)象普遍，給城市形象和群眾生活帶來嚴重影響。

(2)建筑密度大，容積率高

昆明市城中村的平均建筑容積率0.8，二環(huán)路內(nèi)達1.43，有相當(dāng)一部分村莊的容積率在2.0以上。部分區(qū)位條件好，靠近市場的村莊甚至高達4.0。遠高于一般的城市居住小區(qū)1.8的容積率，改造的難度很大。

(3)產(chǎn)業(yè)分布混亂，環(huán)境狀況惡化

不規(guī)范的鄉(xiāng)鎮(zhèn)及村社企業(yè)、以租代征建設(shè)、租用民房辦家庭作坊式企業(yè)眾多，企業(yè)用房與居民房屋相互交織，企業(yè)生產(chǎn)時的廢水、廢氣、廢料隨意排放，加重了環(huán)境的惡化。

(4)違法用地、違章建筑嚴重

城中村常利用土地的區(qū)位優(yōu)勢，大量出租集體土地。據(jù)統(tǒng)計，該市2004年違法用地清理8000余宗、近13萬畝，大部分發(fā)生在城中村。城中村居民大量私建房屋用以出租，“握手樓”、“貼面樓”、窩棚式房屋占城中村房屋比重大，城中村的違法建設(shè)較為嚴重，特別是當(dāng)城市建設(shè)需要進行拆遷時，許多村民把加層等違章建設(shè)當(dāng)作獲取高額補償?shù)囊环N手段。

(5)人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，社會管理滯后

城中村聚集著大量的外來人口，有的城中村人口密度大，流動人口聚集，治安防范和矛盾化解機制弱，治安問題時有發(fā)生，管理形勢日趨嚴峻，造成諸多社會隱患和城市問題。

三、深入推進昆明市城中村改造的對策建議

1　堅持規(guī)劃先行，統(tǒng)籌合理布局

按照“規(guī)劃預(yù)定功能、功能引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)聚集企業(yè)、企業(yè)促進發(fā)展”的思路，堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)、完善功能”的原則，科學(xué)編制城中村一村一策改造規(guī)劃，實現(xiàn)與城市建設(shè)總體規(guī)劃和片區(qū)控制性詳細規(guī)劃相銜接，通過有序、有效的重建改造，合理調(diào)整城市用地布局，推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展、片區(qū)繁榮，完善城市功能，美化城市環(huán)境，提升城市品位。

2　整合土地資源，提高利用效率

在實施城中村重建改造進程中，除城市規(guī)劃涉及到市政公用設(shè)施及市級以上重大公益建設(shè)項目外，建成區(qū)內(nèi)城中村的現(xiàn)有集體土地以及周邊村集體經(jīng)濟組織擁有使用權(quán)的國有土地，不再審批與城中村改造重建無關(guān)的項目，城中村改造不再配給集體自留用地和審批新增宅基地。城中村重建改造項目的土地增值收益和建設(shè)項目的同級稅收留成部分，按返還比例，全部用于城中村改造。

3　推進市場運作，多方參與改造

堅持政府主導(dǎo)下的市場化運作，積極鼓勵社會資本參與城中村重建改造，拓寬城中村改造的融資渠道，出臺開發(fā)建設(shè)過程中涉及的城市建設(shè)配套費、土地出讓金、耕地開墾費等方面的優(yōu)惠政策，提高優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)參與城中村改造的積極性，努力提高重建改造項目的經(jīng)濟效益。

4　重視村民教育，提高就業(yè)技能

目前很多城市都存在重視城中村的景觀改造而忽視人的改造問題，改造后村民的生存方式?jīng)]有得到改變，帶來很多問題。因此，城中村改造應(yīng)將村民納入教育培訓(xùn)計劃，提高村民就業(yè)技能與水平，為村民自主創(chuàng)業(yè)提供智力與資金扶持。

5　完善配套制度，建立社會保障

嚴格堅持征地政策和補償安置標準，注意城市房屋拆遷和農(nóng)村房屋拆遷的區(qū)別，注重新老政策的銜接，不能隨意突破。要盡快完善戶籍、教育、土地等方面的配套制度建設(shè)，優(yōu)先為就業(yè)困難的城中村居民提供就業(yè)服務(wù)，實施與城市居民統(tǒng)一的最低生活保障，在征收土地同時建立養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)保險等為主體的社會保障制度。

第8篇：城中村改造現(xiàn)狀范文

關(guān)鍵詞：城中村；改造；思路

隨著城鄉(xiāng)一體化和新型工業(yè)化進程的加快，原位于城市邊緣的村民點，陸續(xù)已被城市包圍，由于村民點的建設(shè)長期與城市政策不對等，村民的居住、就業(yè)、保障、治安和安全等問題日益突出，成為特有的不容忽視的“城中村”現(xiàn)象，成為阻礙城市發(fā)展的瓶頸。加快推進石河子市“城中村”改造步伐，完善城市功能，提升城市品位和人居環(huán)境質(zhì)量，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，已迫切擺到政府議事日程。

一、石河子市城中村的現(xiàn)狀概況

（一）現(xiàn)狀概況

石河子460平方公里行政區(qū)域內(nèi)分布著近60余個村、連居民點，其中鐵路以南分布著18個；烏伊公路與鐵路之間分布著15個；烏伊公路以北石莫公路以東分布著16個，以西分布著14個。這些村、連居民點在城市中有著不同的表現(xiàn)形式：

一種為城郊型。如鐵路以南和石莫公路以西區(qū)域的村、連居民點；

一種為城中型。如城市中心區(qū)和北工業(yè)園區(qū)內(nèi)的村、連居民點；

（二）城中村的主要特征是：

在地域上已成為城市的一部分，但其行政設(shè)置仍為村建制，管理機構(gòu)是“村委會”，常住人口是村民，土地性質(zhì)為農(nóng)村集體組織所有，其經(jīng)濟組織形式和行政管理體制仍然保持著農(nóng)村的模式。

（三）城中村存在的主要問題

1、城中村的建設(shè)景觀雜亂，生活環(huán)境“臟、亂、差”，建設(shè)和管理長期處于無序和低水平狀態(tài)。

2、村民的就業(yè)、社會保障等問題得不到落實。

3、集體土地?zé)o序流轉(zhuǎn)，已影響到城市經(jīng)濟的正常秩序。

4、集體資產(chǎn)處置缺乏規(guī)范，難以發(fā)展壯大。

5、精神文明建設(shè)滯后，社會治安和安全問題突出。

二、實施城中村改造的主要模式

（一）“改制不改造”，即主要立足于轉(zhuǎn)變土地權(quán)利性質(zhì)、管理體制和經(jīng)濟形態(tài)，而沒有實施大規(guī)模改造。

具體做法：將農(nóng)村村民轉(zhuǎn)為城市居民；將村民委員會改為居民委員會；將原來屬于農(nóng)民所有的集體土地轉(zhuǎn)為國有土地；逐步將城中村納入城市一體化管理。此類模式主要適用于城郊型城中村的改造。（成都錦江區(qū)五朵金花項目可以借鑒）

（二）“改制加改造”

“改制加改造”，即除改制外，需要對原舊村通過重新規(guī)劃，實行綜合開發(fā)、配套建設(shè)進行整體拆遷改造，將城中舊村轉(zhuǎn)變?yōu)楣才涮淄晟?、環(huán)境優(yōu)美的城市文明社區(qū)。

這種模式按照改造主體和資金的不同，又分為政府主導(dǎo)、村集體主導(dǎo)、市場主導(dǎo)等三種方式。石家莊、渭南就是采用“政府決策、政策推動、市場運作”的方式，為舊村改造騰出市場空間。

三、城中村改造指導(dǎo)思想

在切實保護農(nóng)民根本利益、維護社會長期穩(wěn)定的前提下，充分運用市場機制和行政、法律手段，從管理體制、物質(zhì)形態(tài)、經(jīng)濟組織等方面，因地制宜、統(tǒng)籌安排、多種形式，穩(wěn)步推進城中村改造。

四、規(guī)劃原則

（一）切實保護農(nóng)民的合法權(quán)益。既要考慮農(nóng)民的現(xiàn)實利益，如改造安置問題、補償安置問題、集體資產(chǎn)的處置問題等，更要考慮農(nóng)民的長遠利益，如就業(yè)問題、社會保障問題。

（二）因地制宜、分類實施。城中村改造模式，不宜搞“一刀切”，各地結(jié)合本地實際，選擇不同的改造方式。

（三）綜合配套，統(tǒng)籌安排。

1、要明確改造范圍，即符合土地利用總體規(guī)劃，已經(jīng)依法批準為建設(shè)用地的農(nóng)民集體所有土地，應(yīng)征為國有，尚未征為國有的應(yīng)納入城市規(guī)劃用地控制范圍；

2、嚴格堅持改造標準和條件，根據(jù)規(guī)劃、政府財力、土地所有者愿望等因素綜合考慮，成熟一個改造一個；

3、要統(tǒng)籌安排，在符合城市總體規(guī)劃的前提條件下，將城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土地非農(nóng)建設(shè)用地納入城市建設(shè)用地供應(yīng)管理，實行總量控制，以保持與市場消化吸納能力相適應(yīng)；

4、分步實施，穩(wěn)步推進。在實施城中村改造時要先行試點，在總結(jié)和摸索經(jīng)驗的基礎(chǔ)上穩(wěn)步推行。

5、調(diào)動各方面的積極性，使改造工作順利推行。

五、石河子城市遠景規(guī)劃發(fā)展構(gòu)想

根據(jù)“南進北擴、貫通東西、提升中區(qū)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，確定改造思路。

六、結(jié)合石河子鄉(xiāng)實際情況，提出城中村設(shè)想

（一）規(guī)劃先行，以《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》指導(dǎo)城中村治理。

1、編制市域體系規(guī)劃以及城中村改造規(guī)劃策劃。將石河子鄉(xiāng)、152團場、北泉鎮(zhèn)一并納入，系統(tǒng)、長遠、統(tǒng)籌整體考慮。

2、摸清家底。先做1：500地形圖測量。

3、編制城中村的詳細規(guī)劃?？捎纱逦瘯款^，可利用招標形式。

北區(qū)：烏伊公路以北為北區(qū)，主要含北泉鎮(zhèn)、北工業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)化工新材料園區(qū)、石河子鄉(xiāng)的幾個村，主要承擔(dān)工業(yè)、物流等功能。

石莫公路以東、南側(cè)作為一類工業(yè)和綜合用地，可以依托大廟村拆村西側(cè)逐步考慮拆村并點項目建設(shè)考慮安置。

石莫公路以西區(qū)域，規(guī)劃統(tǒng)一考慮以作業(yè)點形式存在；

袁家溝村位于312國道以北、白楊小區(qū)西側(cè)，戶數(shù)120戶，規(guī)劃可與白楊小區(qū)廉租房建設(shè)結(jié)合起來考慮；

中區(qū)：北至烏伊公路、南至北疆鐵路，為石河子市中心城區(qū)，主要承擔(dān)行政、商貿(mào)、居住、工業(yè)、教育等功能；

城中村的改造可以兩部分，開發(fā)區(qū)的村民點可以結(jié)合六宮村并點；

老區(qū)村民點（沙依巴克村、努爾巴克村）可以結(jié)合五宮村統(tǒng)一并點改造，布局形式采取城市小區(qū)規(guī)劃建設(shè)模式。

南區(qū)：北疆鐵路以南為南區(qū)，主要承擔(dān)居住、度假休閑、商貿(mào)和部分一類工業(yè)功能。

城中村的改造可以考慮發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)，解決城市菜籃子工程。

（二）政府主導(dǎo)，合理利用市場機制進行城中村治理。

可利用城司作為項目建設(shè)法人，工作原則以自下而上為主，自上而下為輔。充分調(diào)動各方積極性，利用市場機制吸引社會資本和民間資本參與，拓展融資渠道，多渠道籌集改造資金。

（三）溝通暢通。充分利用報紙、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體機構(gòu)，充分調(diào)動村委會、村民的積極性，提高群眾理解、支持、參與及認可的程度。

（四）加強學(xué)習(xí)，認真研究城中村改造中配套改革一系列政策、辦法。

采取“政策主導(dǎo)、市場運作、村民參與、一村一策”思路，做好充分的摸底調(diào)查工作，確權(quán)、確戶、確界截止期限，制定有針對性的一系列配套辦法作為法律保證。

(五)運作過程公開透明。

把“公開、公平、公正”作為工作的準則，嚴密工作步驟及工作程序，全力打造陽光規(guī)劃，努力構(gòu)建權(quán)利公平、機會公平、規(guī)劃公平、分配公平的工作機制，應(yīng)做到“一把尺子量到底”。

城中村改造是一項事關(guān)群眾切身利益，事關(guān)社會和諧穩(wěn)定、牽涉面廣、影響面大的社會系統(tǒng)工程。規(guī)劃建設(shè)應(yīng)樹立不與民爭利的思想，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)發(fā)展的要求，把著力推進市區(qū)城中村改造作為全市重要的“民心工程”，加快啟動，強勢推進。通過改造，使廣大城中村居民共享改革和發(fā)展成果，成為未來城市一道亮麗的風(fēng)景線。

第9篇：城中村改造現(xiàn)狀范文

關(guān)鍵詞：城中村改造；制度瓶頸；多贏格局；財政資源

DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2014.02.009

城中村改造近年來引起廣泛關(guān)注，新一屆政府也將城中村和棚戶區(qū)改造納入到本屆政府的工作重點之中了。由于目前改造功能及目標的各種不穩(wěn)定因素，城中村改造很可能會使改造趨勢誤入歧途，所以對城中村的改造現(xiàn)狀及發(fā)展前景多問幾個為什么、探尋其中的諸多困境及其破解策略十分有必要，相當(dāng)意義上也是對當(dāng)前城鎮(zhèn)化進程中妥善解決城鄉(xiāng)二元體制矛盾、共享城鎮(zhèn)化發(fā)展成果的重要惠民舉措。

一、城中村改造中的錯綜關(guān)系及制度瓶頸

城中村是在快速的城市化進程中，由于城郊土地被大量征用，原有的農(nóng)村聚落為城市建設(shè)用地所包圍或被納入城市建設(shè)用地范圍而形成的。簡單地說，“城中村”就是被城市包圍的村莊。從城中村所引發(fā)問題來看，“城中村”往往也是“問題村”，即在土地利用、建設(shè)景觀、規(guī)劃管理、社區(qū)文化等方面表現(xiàn)出的強烈的城鄉(xiāng)差異及矛盾，影響城市的建設(shè)質(zhì)量和發(fā)展秩序?！俺侵写濉钡耐恋厝匀粚儆谵r(nóng)村集體建設(shè)用地，房屋為農(nóng)民自建或村社集體所建并用于出租的非商品房。為了獲取盡可能多的房租收益，城中村農(nóng)民個人或村社集體所建的房屋大都十分密集擁擠。城中村雖然已被城市包圍，但城中村的村民仍然是農(nóng)村戶籍，村社集體經(jīng)濟組織仍然存在并發(fā)揮著作用。

因為城中村已經(jīng)被城市所包圍，城中村往往成為進城務(wù)工農(nóng)民的租住地。城中村房屋比較雜亂擁擠，居住條件不夠好，且臟亂差，但一是廉價，二是方便，因此成為進城農(nóng)民的首選。據(jù)陳錫文說，“調(diào)查顯示，在2011年，50%的進城農(nóng)民工住的是用工單位提供的集體宿舍，47%租住在城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)民住房”。[1]農(nóng)民工收入比較低，只能租住在相對廉價而擁擠的城中村。低收入的農(nóng)民工群體，臟亂差的城中村環(huán)境，甚至還伴生有黃賭毒，城中村因此被一些人稱作“城市之瘡”，城中村也常被比作中國的城市貧民窟，藍宇蘊則稱城中村為“類貧民窟”。杭州原市委書記王國平認為，“‘城中村’是城鄉(xiāng)差距、市民與農(nóng)民、本地人與外地人差距的集中反映，如果不改造，很可能演變成西方的‘貧民窟’，嚴重影響城市建設(shè)管理與穩(wěn)定”。[2]當(dāng)然，還有一種意見認為，“城中村”處于城市中心地帶，良好的區(qū)位，臟亂差的環(huán)境，形成了尖銳的視角對立。通過改造，可以極大地提高城中村地帶土地的價值，集約節(jié)約利用土地。這正是當(dāng)前國土部推動城市“三舊”改造的動力。

那么，當(dāng)前中國城中村的狀況如何呢？珠三角是城中村最為密集的地區(qū)。深圳特區(qū)內(nèi)有71個“城中村”（2004），戶籍人口僅為7.64萬人，外來人口達64.53萬人。[3]深圳特區(qū)內(nèi)200多萬流動人口的半數(shù)居住在城中村，但特區(qū)內(nèi)72個城中村的土地面積僅10km2，這些城中村的平均人口密度高達10萬人/km2，而深圳特區(qū)平均人口密度為6532人/km2。[4]2000年珠海提出“改造城中舊村、創(chuàng)建精品社區(qū)”的目標，要在3年內(nèi)全部消滅26個城中村。2005年北京提出要在3年內(nèi)改造四環(huán)以內(nèi)的及奧運場館周邊的171個城中村。[5]城中村數(shù)量多，改造所需資金極為巨大，例如改造廣州138個城中村所需資金的保守估計是2000億元。[6]只有1000多戶籍居民的深圳大沖村住有6萬人。[7]

當(dāng)前改造城中村的主要措施有三：（1）政府直接投資改造城中村，例如被稱為“紹興模式”的紹興市城區(qū)，投資30億元改造了41個城中村，拆遷舊房建筑面積約235萬m2，建設(shè)安置房建筑面積為250萬m2，改善35萬農(nóng)民的居住環(huán)境；（2）通過市場運作，借助房地產(chǎn)項目改造城中村，這種模式以珠?！伴_發(fā)商主導(dǎo)型”改造模式最為典型，即政府劃出地塊，根據(jù)城市總體規(guī)劃，由開發(fā)商進行投資策劃，獨立承擔(dān)拆遷安置、回遷建設(shè)和商品房建設(shè)等，在整個改造過程中政府不直接投入任何資金，而是通過減免地價等市場運作方式促進開發(fā)商的積極性；（3）通過城中村人口城市化、村集體經(jīng)濟股份化、變革村民身份與經(jīng)濟方式，間接推動城中村改造。[8]

以上所引所述，可以歸結(jié)為兩點。一是當(dāng)前全國大中城市都普遍存在城中村，城中村是進城農(nóng)民工的主要租住地，城中村建筑無序，環(huán)境臟亂差，甚至黃賭毒泛濫。因此之故，中國城市中的城中村成了類一般發(fā)展中國家的貧民窟，成為“城市之瘡”。二是因為前面這個原因，地方政府都有極強的改造城中村的動力，卻又缺少改造城中村所需要的巨大財力及能力。

二、城中村改造中的政策頑疾及融資風(fēng)險

作為“城市之瘡”的城中村，外觀不雅，藏污納垢，且往往地處城市中心位置，這對“城市像歐洲”的中國來講，實在是難堪的事情。如果地方政府可以對城中村進行改造，將城中村變成精品社區(qū)，這就是了不起的政績。

改造城中村，政府就要對拆遷農(nóng)戶進行補償。城中村建設(shè)的密度很高，握手樓比比皆是，一個農(nóng)戶有幾千平方米用于出租的房子，在城中村是正常不過的事情。政府拆遷，就要給農(nóng)戶補償，一般要按1：1還建，而在上海，地方政府是按1：3還建的。好在上海城中村相對于珠三角更守規(guī)矩，很少違規(guī)搭建，因此每戶住宅面積只有200～300m2，還建商品房也就在600～900m2，市價大致是1000萬元。但即使如此，也還是會出現(xiàn)釘子戶，會要高價，從而不得不提高拆遷補償。

城中村過去的土地是集體所有，集體所有土地上所建住宅是沒有“兩證”，不能上市交易的，因此，城中村農(nóng)民自建住房的房價要遠低于同樣地段的商品房?，F(xiàn)在通過城中村改造，城中村農(nóng)民按1：1獲得還建的“雙證”俱全商品房，且此商品房所處環(huán)境要遠比過去臟亂差的、建筑無序設(shè)施不全的城中村農(nóng)民自建房好，這樣，城中村農(nóng)民就可以因為拆遷而獲得巨大利益，由此獲得上千萬元的補償也頗常見。也就是說，城中村改造不僅讓原城中村村民從此住上了環(huán)境優(yōu)美設(shè)施良好的精品小區(qū)，而且可以獲得巨大的補償。城中村改造對城中村村民有利。這個意義上講，地方政府通過投入巨資來改造城中村，城中村民得利益，政府得形象。

當(dāng)然，政府出錢來改造城中村以得形象，所需巨資并非很容易出得起。比如廣州早在2005年計算改造全部130多個城中村就需要投入2000億的巨資，而為召開亞運會所改造海星沙一個村，廣州市政府據(jù)說就拿出了40億元。對于絕大多數(shù)城市基礎(chǔ)設(shè)施欠帳很多的城市，很難拿得出如此巨額資金來改造城中村。

政府改造拿不出錢，就通過市場，就引入企業(yè)來改造如何？城中村所處區(qū)位大都是在城市黃金地帶，這些地帶寸土寸金。城中村基礎(chǔ)設(shè)施缺乏，環(huán)境臟亂差，黃金寶地上的建筑卻無法實現(xiàn)應(yīng)有的市場價值。若引進資金對城中村改造，資本在拆遷后再利用這塊黃金地段建設(shè)高尚住宅小區(qū)或用于商業(yè)目的，高房價就可能給企業(yè)以回報，彌補拆遷支出后還有盈余，這樣一來，地方政府不出錢，企業(yè)有盈利，農(nóng)民得利益，城市得形象，就成為了真正多贏的格局。

為了得到這個多贏格局，地方政府也要讓利。因為城中村是集體建設(shè)用地。按照法律，集體建設(shè)用地只能由地方政府征收，然后必須經(jīng)由招拍掛程序在土地二級市場上拍出。地方政府為了好事辦好，往往免收土地出讓金，而將征收拆遷農(nóng)村建設(shè)用地相當(dāng)于劃撥到企業(yè)，進行商業(yè)開發(fā)。無論如何，即使政府沒有獲得土地出讓金，城中村改造也沒有損失地方政府的任何利益，結(jié)果卻是開發(fā)商賺錢，城中村村民致富，之前的“城市之瘡”不花任何成本就被清除掉了。

是這樣的嗎？其實不是。為什么？因為地方政府在引進開發(fā)商進行建設(shè)，免收土地出讓金之外，城中村地帶所建大量商品房增加了城市房地產(chǎn)市場的商業(yè)供給，從而稀釋了城市房地產(chǎn)的價值。或者說，在一個相對封閉的城市，對房地產(chǎn)的需求是相對固定的，增加的商品房供給會稀釋城市房地產(chǎn)所附著在土地上的價值。或者說，城中村的開發(fā)為市場提供了大量的商品房，就使地方政府不再可能在城郊新征建設(shè)用地進行開發(fā)，從而損失了潛在的農(nóng)地非農(nóng)使用的增值收益，也就是潛在的土地財政收入。世界上就沒有無緣無故的財富。從這個意義上講，城中村改造，即使是由企業(yè)來拆遷還建、市場運作，地方政府仍然是通過損失潛在的土地財政收入來投入了巨資，而不是只有人賺錢卻沒有人虧本。

三、城中村改造中的拆建依賴及資源浪費

還有一種流行的觀點認為，城中村位置地處城市中心，在城市中心建筑低價值的房產(chǎn)，無法實現(xiàn)土地的價值，這樣就沒有集約節(jié)約利用土地。通過將城市中心低矮陳舊的房屋拆除，建設(shè)高大現(xiàn)代的建筑，才能充分實現(xiàn)土地的價值。從開發(fā)商的角度來看，這樣想是對的。但拆除城市中心地帶的低矮舊房，建高價值住房，其實質(zhì)含義是稀釋了城市房地產(chǎn)的價值，總體來講，這種的拆舊建新并沒有產(chǎn)生出新的價值出來。這個道理很多人不懂，因此會出現(xiàn)很多城市將市政府由老城區(qū)搬出來建在新城區(qū)，卻兩邊都會賺錢的故事。這個故事說，市政府所在的城市中心土地值錢，因此，搬走市政府，將土地出售，可以賣出高價。市政府建在新城區(qū)又會帶動新城區(qū)土地的升值，就又可以賺錢。搬遷市政府本來是一件耗資巨大的事情，到了這個故事中卻變成了拆也賺錢建也賺錢的好事。世界上怎么可能有這樣的好事？與拆市政府建市政府故事同樣的還有城市挖湖填都賺錢的故事。從一個城市內(nèi)的小局部來講，也許拆與建市政府或填與挖湖都賺錢，從一個城市的整體來看，則一個局部所獲利益正是通過這個城市整體利益被攤薄為代價的。反過來拆建市政府是要花錢的，填挖湖泊也是要花錢的。

同樣，城中村改造，無論制度設(shè)計多么復(fù)雜，其本質(zhì)都是將之前城中村建筑拆除，再建新的建筑。因為新建筑基礎(chǔ)設(shè)施更好，建筑密度更高（關(guān)鍵是樓層高），產(chǎn)權(quán)更清晰，新建筑就具有更高的市場價值，從而可以讓開發(fā)商賺錢和城中村村民致富。但問題是，之前城中村中的建筑是具有很高使用價值的，這部分建筑被拆除了，非常浪費，非常可惜，非常不低碳。之前城中村的建筑也是經(jīng)濟發(fā)展所積淀下來的物質(zhì)成果，現(xiàn)在卻似乎是因為這塊土地可以實現(xiàn)更高的市場價格，而一定要拆除，卻沒有看到在被拆出的城中村土地上所實現(xiàn)的更高地價，不過是稀釋和攤薄了整個城市中其他建筑的價值而已，并沒有創(chuàng)造出新的價值。這種通過拆遷，通過不斷地毀壞經(jīng)濟發(fā)展中所形成的仍然具有高度使用價值的物質(zhì)積淀來進行建設(shè)的思路，是開發(fā)商的思路，這種思路極大地破壞了經(jīng)濟發(fā)展所積累下來的成果，造成了巨大的浪費。

當(dāng)前國土部正推動城市“三舊”改造，表面上看起來是為了集約節(jié)約利用城市土地，實際上卻對本來仍然具有巨大使用價值的所謂“三舊”這一經(jīng)濟發(fā)展所形成的物質(zhì)成果的摧毀。這是極大的浪費，這是極大的犯罪。中國今天仍然處于發(fā)展中階段，經(jīng)濟發(fā)展所形成的物質(zhì)成就依然不夠多，人民還無法享受到充裕的物質(zhì)成果?，F(xiàn)在卻將本來建設(shè)得好好的大量樓房基礎(chǔ)設(shè)施炸掉重建，這是多么讓人心疼啊。這樣來集約節(jié)約土地，難道今天中國的土地已經(jīng)少到必須將其實相當(dāng)不錯的所謂城市“三舊”的良好建筑炸掉的地步嗎？中國有960萬km2，難道就缺少已經(jīng)建有良好建筑的所謂城市“三舊”的那點土地？難道中國農(nóng)村13萬km2多宅基地上的農(nóng)民不都是眼巴巴地期望自己可以到城市“三舊”建筑中獲得一席之地嗎？農(nóng)民可以占有大量土地而缺少在土地上進行建筑的資金，農(nóng)民目前在農(nóng)村自家宅基地上所建住房質(zhì)量，難道不都是遠遠劣于城市“三舊”建筑的嗎？

四、城中村改造中的受損群體及劣勢處境

城中村中有兩種居民，一種是城中村村民，這些村民出租住房賺錢，當(dāng)起了食利者。這部分人只占城中村居民的少數(shù)。第二種是來城中村租房的房客，其主體是進城務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)民工。城中村基礎(chǔ)設(shè)施不好，環(huán)境臟亂差，所以房租低，正好為進城農(nóng)民工提供廉價住所。城中村地處市中心，正好也為農(nóng)民工務(wù)工經(jīng)商提供了方便。雖然擁擠但很廉價，雖然臟亂差但很方便居住，讓農(nóng)民工進城務(wù)工經(jīng)商，變得容易。農(nóng)民工因此可以在城市賺到錢，而回農(nóng)村老家消費?，F(xiàn)在將能有效容納農(nóng)民工的城中村拆除了，農(nóng)民工就沒有廉價而方便的居所，他們進城務(wù)工經(jīng)商所賺收入的更多部分就要用來支付房租，他們因此更加無法為回農(nóng)村老家消費而積蓄，也更加沒有能力為體面進城而積蓄。

地方政府為了解決農(nóng)民工的住處，而不得不修建更多的廉租房。地方政府所修建的廉租房不可能在城市中心，只可能修建在地價不高、區(qū)位不好的城市邊緣地帶，農(nóng)民工到這些城市邊緣地帶的廉租房居住，他們務(wù)工經(jīng)商都變得極其不便。結(jié)果往往是，政府花錢建了廉租房，農(nóng)民工還不愿意來居住。這樣看來，城中村改造還改造出了一個只有受害而無任何獲益的群體，這個群體就是進城農(nóng)民工。進城農(nóng)民工因為失去了城中村這個廉價的居所，而更難在城市謀取收入高的就業(yè)，因而要更多地支付房租，而更加難以獲得體面地融入城市的積蓄?？梢姡词故浅侵写甯脑?，國家不出錢，開發(fā)商賺錢，城中村村民致富，以及沒有浪費資源，城中村改造也有一個嚴重后果，就是極大地損害了進城農(nóng)民工的利益。

在城中村中，城中村村民因為可以收取房租，他們就不僅有良好的住所，而且有穩(wěn)定的收入，這部分城中村村民不僅不是貧民窟的一員，而且是城市一般市民所羨慕的群體。租住城中村的農(nóng)民工，他們只是城中村的過客，他們住在城中村，在城市務(wù)工經(jīng)商。若他們務(wù)工經(jīng)商收入高，他們就在城市購房，并因此體面而有尊嚴地在城市安居下來。若務(wù)工經(jīng)商收入不高，無法在城市體面安居，這些農(nóng)民工就將在城市所獲收入拿回農(nóng)村家鄉(xiāng)消費。農(nóng)民工從來不認為自己是城中村的一員，他們只是城中村的過客，住在城中村在城市務(wù)工經(jīng)商只是手段，目的則是在城市買房或最終返鄉(xiāng)。

正是因為居住在城中村只是手段，居住在城中村的農(nóng)民工就會保持積極的態(tài)度，就不會認為自己是貧民窟的一員。因此，認為城中村是城市貧民窟的說法完全誤會了中國城中村與一般發(fā)展中國家的貧民窟的本質(zhì)差異。相反，中國的城中村為發(fā)展中國家的進城農(nóng)民工提供了不同于一般發(fā)展中國家貧民窟的生存居住模式。因而我們可以這么認為，城中村的臟亂差是與目前中國處于一個發(fā)展中國家的階段相適應(yīng)的。在中國這樣的發(fā)展階段就要將城市每一個部分都建設(shè)得如歐美日，這不可能。通過改造城中村，將租住在城中村的農(nóng)民工都集中到城市邊緣地帶的廉租房，將導(dǎo)致農(nóng)民務(wù)工經(jīng)商更不方便，經(jīng)濟收入減少，使農(nóng)民工在城市的生存就更為艱難。住在由政府提供的廉租房里的農(nóng)民工就更可能落入到貧民窟的生活之中。

五、小結(jié)

改造城中村，無論是通過政府的直接投資，還是通過市場運作，實際上都要耗費大量財政資源，只不過前者是通過政府直接投資，后者是政府損失潛在的土地出讓金收入。城中村改造除了表面上的城市外觀，及制造出大批城中村的千萬億萬富翁以外，基本上都是負面作用，可能是弊大于利。地方政府花費巨額財政資金改造城中村，結(jié)果卻是弊大于利，這樣的改造當(dāng)然要警惕。

尤其是在目前中國經(jīng)濟正處于中等收入階段，弄不好社會落入中等收入陷阱。中國應(yīng)將主要的財政資源服務(wù)于中國產(chǎn)業(yè)升級，服務(wù)于中國在全球化背景下的國際分工地位的提升上，唯如此，中國才可以步入到發(fā)達國家行列，中國才能用更多財政資源來建設(shè)更好的城市形象。在當(dāng)前及未來相當(dāng)長一個時期，地方政府應(yīng)將主要的財政資源（包括土地財政資源）用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施，用于發(fā)展經(jīng)濟，而不是用在城中村改造上面。

參考文獻：

[1]陳錫文.我對城鎮(zhèn)化有三點擔(dān)憂[N].中國青年報，2013-03-07.

[2]董冠洋.中國城鎮(zhèn)化須直面“城中村”難題[N].中新社，2013-03-21.