養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式精選(九篇)

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第1篇：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式范文

關(guān)鍵詞：發(fā)展模式；養(yǎng)老地產(chǎn)；策略

養(yǎng)老地產(chǎn)又被稱之為企業(yè)盈利型老年住宅，該地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營方式具有一定的立體型，與房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)的運營以及養(yǎng)老服務(wù)、金融創(chuàng)新相結(jié)合。將養(yǎng)老住宅作為重要的基礎(chǔ)，集娛樂、餐飲以及養(yǎng)生等方面概念于一身，不斷的完善時下養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。當前，養(yǎng)老地產(chǎn)主要是我國實現(xiàn)居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老等相結(jié)合的社會化的一種養(yǎng)老方式，是一種養(yǎng)老載體，該方式正在被不斷的推廣。

一、 時下養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式類型分析

首先，養(yǎng)老地產(chǎn)盈利來源主要在客戶定位、土地獲取以及政策優(yōu)惠補貼等方面體現(xiàn)出來，如果按照盈利模式進行分類，則可以分為全部出售模式、銷售+持有模式、會員制管理模式以及只租不售模式。

全部售出模式主要是養(yǎng)老概念住宅加之超配套設(shè)施。將出售房屋產(chǎn)權(quán)作為主要形式，將區(qū)域級別配套并舉等；銷售+持有模式主要是養(yǎng)老概念加之養(yǎng)老地產(chǎn)[1]。住宅銷售和嵌入式老年公寓等各個方面運營情況結(jié)合，實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)銷售+持有模式；會員制管理模式主要是銷售會籍。應(yīng)用會員制管理模式，向外界出售不同期限的會員卡，變相實現(xiàn)銷售+持有模式，最終實現(xiàn)會員制管理模式；只租不售模式主要由醫(yī)療健康社區(qū)擔任全部運營職責，區(qū)別對待自理、半自理以及非自理客戶，依據(jù)不同情況收取不同的租金，使得只租不售模式能夠真正的實現(xiàn)。

其次，老年住宅市場類型也有一定的區(qū)分。主要被分為政府福利型、政府收益型以及企業(yè)盈利型。其中政府福利型主要是通過政府組織與開發(fā)經(jīng)營管理之下的社會福利老年機構(gòu)，是一種傳統(tǒng)的養(yǎng)老院和福利院形式；政府收益型是政府一些相關(guān)部門組織開發(fā)與經(jīng)營的，將出租形式作為重要收取相應(yīng)費用的老年住宅形式，分析政府在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的補貼和介入[2]。通常，政府收益型又被分為公辦民營形式和民辦公助形式，例如我國北京會晨老年公寓等。實踐表明，現(xiàn)階段我國養(yǎng)老房地產(chǎn)的形式，主要為了能夠滿足政府和一些低端客戶的需求，在經(jīng)營中也有一些養(yǎng)老房地長出現(xiàn)虧損經(jīng)營的現(xiàn)象。但在政府福利型和收益型老年住宅，運營主體或者投資性主體方面，都會在政府支持之下獲得一定的收益，收益幅度提升并不明顯，但是在這期間專業(yè)化服務(wù)能力也能夠得到一定的培育；而企業(yè)盈利型主要通過企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)與運營單體等進行，明確基本的老年社區(qū)設(shè)計配套設(shè)施。企業(yè)盈利型可分為嵌入式老年公寓、老年社區(qū)與高端養(yǎng)老養(yǎng)生綜合體等模式，這些不同的模式都被認為是養(yǎng)老地產(chǎn)。

二、 時下養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)有政策分析

（一）法規(guī)政策支持與政府態(tài)度、相應(yīng)的基本策略分析

針對時下養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式，一方面，我國明確了在老齡化加速問題上，應(yīng)該由政府承擔相應(yīng)的責任。另一方面，需要采取有效的策略應(yīng)對老年化問題，明確基本老年的保障與低端養(yǎng)老服務(wù)等都需要由政府承擔，并且要不斷的鼓勵社會資本與產(chǎn)業(yè)資本機構(gòu)積極的參與到我國養(yǎng)老事業(yè)行列里，從而為老人提供更加優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)。另外，要政府在這一過程中需要明確具體的政策與措施，堅持"粗線條到細致化"的原則，在承擔責任的基礎(chǔ)之上，將相應(yīng)的措施真正的落實，以有效保障養(yǎng)老房地產(chǎn)問題能夠得到解決。

（二） 政府堅持扶持和優(yōu)惠措施

當前我國老齡化問題已經(jīng)日益嚴重，因此我國政府不斷的推出新的政策以有效的解決老齡化帶來的房地產(chǎn)方面的問題，有效的扶持社會化養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。在這一過程中，需要明確我國社會福利事業(yè)開展的總體思路與建設(shè)目標，不斷的鼓勵社會力量的投入與自身的投入，并且利用相應(yīng)的優(yōu)惠政策[3]，確保將養(yǎng)老服務(wù)推崇到最高點，在能夠應(yīng)對老齡化問題的基礎(chǔ)之上，提供最優(yōu)的養(yǎng)老服務(wù)。

總結(jié)：

本文主要從兩個大的方面著手，時下養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式類型以及時下養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)有政策進行分析，明確現(xiàn)階段我國面臨著嚴重的人口老齡化問題，這給我國養(yǎng)老房地產(chǎn)發(fā)展設(shè)置了一定的障礙。為了能夠在應(yīng)對人口老齡化問題的基礎(chǔ)之上，提供最優(yōu)的老年服務(wù)等，我國政府提出需要加大社會投入以及政府資金投入力度等，并且我國政府需要承擔一定的責任，不斷的鼓勵社會各個階層參與到養(yǎng)老事業(yè)中，以便提升養(yǎng)老服務(wù)的質(zhì)量。

參考文獻：

[1]姜睿，蘇舟.中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式與策略研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟探討，2012，（10）：38-42.

第2篇：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式范文

關(guān)鍵詞：PPP項目 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 云計算 大健康 養(yǎng)老云

中圖分類號：F283 文獻標識碼：A

根據(jù)國家統(tǒng)計局資料，1999年我國60歲以上老年人口比例已達10%。按照聯(lián)合國對人口老齡化社會標準劃分，中國已進入老齡化社會，而截至2014年底，我國60歲以上老年人口為2.12億人，占總?cè)丝诘?5.5%，中國成為世界上老齡化速度最快的國家之一。聯(lián)合國曾作出預測，到2049年，中國將有近三分之一人口超過60歲，老齡化程度繼續(xù)加重。針對日益嚴峻的養(yǎng)老現(xiàn)狀，國家在十三五規(guī)劃中將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為重點產(chǎn)業(yè)提出，國家也在逐年加大政府支持力度，加速審批多項養(yǎng)老項目。而在建設(shè)養(yǎng)老項目的過程中，政府往往承擔了較大的財政壓力。國務(wù)院于2013年的《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》明確指出，鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。并于2014年在湖南、內(nèi)蒙古、吉林、江西、山東、安徽、湖北、甘肅等8個省份開展以社會資本合作、市場化方式發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)試點，促進養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

一、國內(nèi)PPP養(yǎng)老項目的現(xiàn)狀和問題

社會資本合作模式――PPP模式（Public Private Partnership：公私合作）是一種以合同方式確立的，基于風險共擔和利益共享的公共部門和私營機構(gòu)之間的長期合作機制。其相對于傳統(tǒng)的單政府公共服務(wù)供給模式而言，具有效率高、減輕財政負擔、優(yōu)化風險承擔降低成本、服務(wù)質(zhì)量高等優(yōu)點。

以江西省贛州市章貢區(qū)社區(qū)（村）居家養(yǎng)老服務(wù)中心項目為例，該項目為全國第二批PPP模式示范項目，于2015年6月正式落地，計劃用3年時間投資1.6億建設(shè)72個居家養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)中心，以實現(xiàn)城鄉(xiāng)養(yǎng)老服務(wù)全覆蓋的目標。在章貢區(qū)政府的監(jiān)管下，社會資本同贛州市市場建設(shè)綜合開發(fā)有限公司共同合作，注資組建養(yǎng)老服務(wù)中心項目管理公司。項目全部建成后，將為全區(qū)11萬名60歲以上老年人提供日間照料、配餐送餐、醫(yī)療陪護等社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)。

除了該項目之外，全國各地也有一批PPP模式的養(yǎng)老項目開展，而在開展過程中發(fā)現(xiàn)存在老年人去養(yǎng)老機構(gòu)意愿下行、居家養(yǎng)老意愿相對強烈的情況，因此PPP模式的社區(qū)居家養(yǎng)老為目前主流方向。而現(xiàn)行PPP模式下的社區(qū)居家養(yǎng)老依舊存在不能提供有效供給狀態(tài)。主要體現(xiàn)在：1.過度依賴政府資源和行政運作，容易陷入行政福利陷阱；2.社會資源整合不足，未將政府、社區(qū)以及民營養(yǎng)老機構(gòu)間資源進行有效整合、信息共享。導致三方各自獨立提供服務(wù)，造成資源重復和服務(wù)盲區(qū)。3.同專業(yè)機構(gòu)間的互動不足，目前社區(qū)醫(yī)療保健工作不能滿足老年人對健康咨詢和身體康復護理等需求；4.工作人員專業(yè)能力待提高，缺乏相關(guān)職業(yè)教育以及相關(guān)技能培訓。5.提供的服務(wù)形式較單一，未將老年群體進行細分，不能提供個性化的居家養(yǎng)老方案和服務(wù)。6.監(jiān)管不及時，目前監(jiān)管形式為事后監(jiān)管和應(yīng)急監(jiān)管，監(jiān)管信息滯后；7.盈利模式和渠道單一，未能擴展出衍生產(chǎn)品。

二、基于云計算和大健康的養(yǎng)老PPP項目的新模式的探索

云計算和大健康平臺均是在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展過程中產(chǎn)生的一種模式。云計算是基于互聯(lián)網(wǎng)的相關(guān)服務(wù)的增加、使用和交付模式，通常涉及通過互聯(lián)網(wǎng)來提供動態(tài)易擴展且經(jīng)常是虛擬化的資源。而大健康平臺實際上也是指利用互聯(lián)網(wǎng)整合各種資源，將不同的醫(yī)療機構(gòu)甚至保險單位等進行聯(lián)合，進行信息共享以便機構(gòu)為個人用戶提供可持續(xù)的個性化服務(wù)。

將云計算和大健康概念和技術(shù)引入養(yǎng)老PPP項目，并對現(xiàn)有項目模式進行改進，獲得以政府為主導、養(yǎng)老云信息平臺為憑借、以社區(qū)養(yǎng)老中心為依托、以大健康平臺為輔助的新型健康養(yǎng)老模式――“健康養(yǎng)老云”模式，以實現(xiàn)老人“安養(yǎng)―樂活―善終”的生活目標。

“健康養(yǎng)老云”產(chǎn)業(yè)內(nèi)主體有政府公共部門、第三方社會機構(gòu)、居家養(yǎng)老云信息平臺以及PPP項目管理公司籌建和管理的社區(qū)居家養(yǎng)老中心，圖1為“健康養(yǎng)老云”產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)設(shè)想。

“健康養(yǎng)老云”產(chǎn)業(yè)的運營模式如下：

（一）政府公共部門、社會資本共同成立PPP項目公司和居家養(yǎng)老云信息平臺

政府和社會資本通過PPP模式簽訂合同，成立PPP項目公司。政府提供土地和政策，社會資本負責籌建和管理PPP項目公司并成立居家養(yǎng)老云信息平臺，PPP項目公司籌建并負責管理社區(qū)養(yǎng)老中心。政府對PPP項目公司以及居家養(yǎng)老云信息平臺進行監(jiān)管，對項目進行風險管控。

（二）老人/子女、智能終端企業(yè)、社區(qū)養(yǎng)老中心以及居家養(yǎng)老云信息平臺構(gòu)成基本居家養(yǎng)老配置

智能終端企業(yè)與社區(qū)養(yǎng)老中心合作，保證智能終端入戶。社區(qū)養(yǎng)老中心采集老人基本信息以及日常需求錄入居家養(yǎng)老云信息平_的用戶信息管理系統(tǒng)。子女可通過智能終端和社區(qū)養(yǎng)老中心了解老人居家養(yǎng)老情況并可對養(yǎng)老服務(wù)、老人健康等信息進行反饋。社區(qū)養(yǎng)老中心可通過智能終端以及信息反饋對老人養(yǎng)老情況進行實時更新和監(jiān)管，消除養(yǎng)老服務(wù)信息滯后引發(fā)的資源重復浪費以及服務(wù)盲區(qū)，實時監(jiān)管及時處理問題，也可避免由監(jiān)管滯后引發(fā)的養(yǎng)老項目風險事件。

（三）由居家養(yǎng)老云信息平臺整合其他服務(wù)機構(gòu)同社區(qū)養(yǎng)老中心資源為老人提供個性化居家養(yǎng)老服務(wù)，形成有序的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈

老人依據(jù)自身情況不同對養(yǎng)老服務(wù)的需求不同，如只單靠社區(qū)養(yǎng)老中心提供養(yǎng)老服務(wù)，不僅需要多樣化專業(yè)在職人員，而且還需要豐富的專業(yè)資源。而要實現(xiàn)該目標，則將大大增加社區(qū)養(yǎng)老中心的運營管理成本，也增加了相應(yīng)風險。因此，引入其他服務(wù)機構(gòu)，例如教育文藝機構(gòu)、飲食餐飲、體育健身、休閑娛樂、家政服務(wù)甚至其他機關(guān)事業(yè)單位養(yǎng)老機構(gòu)的養(yǎng)老設(shè)施等第三方服務(wù)機構(gòu)，不僅可提供豐富的服務(wù)種類，而且還可利用養(yǎng)老云信息平臺針對個人提供多機構(gòu)的個性化服務(wù)套餐，充分整合各機構(gòu)資源，實現(xiàn)收益最大化。并可從中衍生新的服務(wù)產(chǎn)品，增添盈利渠道。

（四）居家養(yǎng)老云信息平臺搭載大健康平臺為養(yǎng)老人員提供多層次、高水平、全方位的健康服務(wù)

老人因年齡以及身體狀況，對醫(yī)療知識科普、健身保健、康復保健、大病重病護理，臨終關(guān)懷等醫(yī)療相關(guān)服務(wù)有迫切需求，但因科普力度不足，公共t療資源偏集中于大型三甲醫(yī)院，大病重病就醫(yī)和護理存在難度，臨終關(guān)懷等公共服務(wù)機構(gòu)運轉(zhuǎn)不良，其他醫(yī)療信息不明等原因，導致經(jīng)常出現(xiàn)老人受騙、重病老人子女財力人力負擔重、重病后康復保健措施以及臨終關(guān)懷不到位等情況發(fā)生，無法達到“安養(yǎng)―善終”目標。大健康平臺可通過從智能終端科普醫(yī)療知識、智慧醫(yī)院信息平臺、慢性病防治管理系統(tǒng)、健康管理系統(tǒng)、康健護理管理系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)急救系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)中醫(yī)診斷系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)腫瘤篩查系統(tǒng)等提供醫(yī)療信息服務(wù)和醫(yī)療機構(gòu)健康服務(wù)，以多層次、高水平、全方位的醫(yī)療健康服務(wù)協(xié)助實現(xiàn)“安養(yǎng)―樂活―善終”目標。

三、“健康養(yǎng)老云”產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)

（一）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主體缺乏參與積極性

我國PPP養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前處于發(fā)展初期，盈利模式尚不完善，產(chǎn)業(yè)鏈單一，完整產(chǎn)業(yè)鏈形成需社會資本的財務(wù)成本以及時間成本較大。因此，企業(yè)等第三方機構(gòu)缺乏長期參與積極性，影響產(chǎn)業(yè)鏈的完善和持續(xù)發(fā)展。

（二）智能終端配套設(shè)施不完善

國內(nèi)智能家居和智能終端設(shè)備尚在發(fā)展階段，而且同老人之間的互動模式待摸索和優(yōu)化，經(jīng)常存在智能終端操作過于繁瑣，老人完全掌握較困難。往往出現(xiàn)智能設(shè)備安裝后老人不會使用的情況，久而久之智能終端成為擺設(shè)。

（三）云信息平臺的信息安全隱患

健康養(yǎng)老云產(chǎn)業(yè)中信息共享除為機構(gòu)帶來便利模式之外，也存在安全隱患。如何有效保護老人隱私、維護老人信息安全成為平臺建立必需解決問題之一。

（四）大健康平臺處于事業(yè)發(fā)展期，同養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)的結(jié)合方式尚待摸索

大健康平臺是隨著互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展起來的新型事物，目前廣泛用于普通群體的醫(yī)療健康咨詢服務(wù)，如何針對老年人推出針對性的系統(tǒng)性特色服務(wù)，是亟待解決的問題。

四、關(guān)于“健康養(yǎng)老云”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議

（一）建立完善的信息安全監(jiān)管機制

建立健全信息安全法律法規(guī)體系，加強執(zhí)法力度，要求各地區(qū)各部門積極監(jiān)管并反饋。加大互聯(lián)網(wǎng)信息安全領(lǐng)域的資金投入，建立互聯(lián)網(wǎng)信息安全國家標準，促進網(wǎng)絡(luò)安全行業(yè)健康發(fā)展。

（二）鼓勵民營資本進入醫(yī)療健康行業(yè)

鼓勵民營資本進入大健康行業(yè)，促進醫(yī)療健康咨詢行業(yè)、康復保健機構(gòu)、臨終關(guān)懷機構(gòu)等同養(yǎng)老相關(guān)的特色機構(gòu)的建立和發(fā)展。促進民營機構(gòu)同公共醫(yī)療機構(gòu)的信息溝通和合作交流，推動大健康平臺的快速發(fā)展。

（三）新型養(yǎng)老特色主打的智能終端的研究以及加強社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)人員的針對性宣傳培訓。

鼓勵企業(yè)針對老年人特點研發(fā)簡便操作，甚至VR等體驗式智能終端。社區(qū)養(yǎng)老中心定期針對居家養(yǎng)老老人舉辦智能終端，以及養(yǎng)老云信息平臺的宣傳培訓，甚至采用入戶宣講等方式，以期提高智能終端和信息平臺的使用率。

（四）大力培養(yǎng)跨界人才

PPP項目公司應(yīng)對社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)工作人員進行資質(zhì)考核和技能培訓，使其具備互聯(lián)網(wǎng)知識和養(yǎng)老服務(wù)知識，并有簡單的醫(yī)療救護技能，能及時應(yīng)對突發(fā)的健康問題并提供相應(yīng)措施。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在我國起步較晚，但我國人口老齡化嚴重，養(yǎng)老任務(wù)重，形勢嚴峻。因此，一個符合中國國情，且可實現(xiàn)良好持續(xù)性發(fā)展的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式顯得尤為重要?！敖】叼B(yǎng)老云”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式不僅可促進經(jīng)濟發(fā)展，更可解決我國的養(yǎng)老問題，實現(xiàn)“安居―樂活―善終”這一養(yǎng)老目標。因此，探索并完善該模式對我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有現(xiàn)實意義。

參考文獻：

[1] 陳懿嘉.以PPP模式進行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的探究[D].蘇州大學， 2015.

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[3] 李卿相. 贛州市章貢區(qū)社區(qū)（村）居家養(yǎng)老服務(wù)中心PPP項目考察[J]. 預算管理與會計，2016（3）：40- 41.

第3篇：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式范文

關(guān)鍵詞：老年護理服務(wù)體系；長期護理保險；發(fā)展模式

中圖分類號：F2

文獻標識碼：A

文章編號：16723198（2013）17003702

1發(fā)展長期護理保險以完善我國老年護理服務(wù)體系

1.1我國亟需構(gòu)建老年服務(wù)體系以迎接銀潮的到來

銀潮幾乎席卷全球絕大多數(shù)國家，未來十年甚至更長時間里財政償付能力面臨的主要威脅將來自老齡化趨勢。問題也有積極的一面，許多國家順應(yīng)老年人口的需要發(fā)展老年產(chǎn)業(yè)刺激銀發(fā)經(jīng)濟創(chuàng)造出長壽紅利。“未富先老”的人口大國，中國擁有在世界上絕對數(shù)量對多的老年人口。巨大老年市場是擺在我國政府、老年及相關(guān)產(chǎn)業(yè)、專家學者和每個人面前的重要議題。無論盈利模式還是福利模式，我國亟需構(gòu)建老年服務(wù)體系以解決老年人的問題，這已經(jīng)不僅僅是個人問題，也是影響制定公共政策的重要因素，例如制定養(yǎng)老金、醫(yī)療、和長期護理保險。這既是關(guān)系到國計民生和國家長治久安的重大問題同時是老年人與家人，老年人與所有社會人的社會關(guān)系問題，關(guān)系到和諧社會的構(gòu)建和中國夢的偉大實現(xiàn)。

老年服務(wù)體系包括護理服務(wù)的提供者、護理服務(wù)的層次、護理服務(wù)的提供方式、護理服務(wù)的接受者和護理服務(wù)內(nèi)容五個方面內(nèi)容。

1.2通過長期護理保險協(xié)調(diào)老年護理服務(wù)供需矛盾

老年人主要通過個人支付、政府支付的方式享受老年護理服務(wù)。目前國內(nèi)的養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險的給付條件和方式都不包括長期護理服務(wù)，而商業(yè)長期護理保險在我國屬于起步階段也沒有成為老年人獲取長期護理服務(wù)的重要財源。于是隨著我國逐步進入深度人口老齡化階段，對老年護理服務(wù)的需求呈剛性增長的態(tài)勢，而有支付能力的有效需求受制于個人支付能力和政府財政壓力遲遲無法提高。使得老年護理服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得不到需求的支撐。通過推廣商業(yè)長期護理保險會行之有效的解決老年人的養(yǎng)老護理資金缺乏的問題，協(xié)調(diào)老年護理服務(wù)供需矛盾。保險公司可以將籌集的護理費用用于老年護理產(chǎn)業(yè)的投資，通過與資本市場聯(lián)動保值增值解決護理資金缺乏的問題。進而推動老年護理服務(wù)供需的良性循環(huán)。

1.3長期護理保險的風險基礎(chǔ)和給付條件

美國健康保險協(xié)會（Health Insurance Association of America 簡稱 HIAA）對長期護理（Long term care）的界定是在一個較長的時期內(nèi)，持續(xù)地為患有慢性疾?。–hronic Illness），譬如早老性癡呆等認知障礙（Cognitive Impairment）或處于傷殘狀態(tài)下，即功能性損傷（Functional Impairment）的人提供的護理。在日本長期護理是指為 65歲及以上因身體虛弱或臥床不起，癡呆癥等需要援助和護理的老年人提供護理服務(wù)。荊濤（2006）認為長期護理是指個體由于意外、疾病或者衰弱導致身體或者精神受損，日常生活不能自理，在一個較長時間內(nèi)，需要他人在醫(yī)療、日常生活或社會活動中給予廣泛幫助。長期護理保險作為風險管理方法，把因長期護理需求而產(chǎn)生的經(jīng)濟收入的減少和經(jīng)濟支出的增加作為保障對象，主要承保導致產(chǎn)生護理需求的風險事故發(fā)生時，被保險人無法承擔高昂的護理費用從而無法獲得長期護理的風險。因為長期護理需求的發(fā)生具有不確定性，具有可保風險的基本特征，所以可以通過長期護理保險的建立構(gòu)建一個互助分攤的機制，滿足老年人在因保險責任范圍內(nèi)的風險事故產(chǎn)生護理需求的時候能夠得到保險公司的給付。

日本對長期護理的界定主要是針對老年人群體提供護理服務(wù)，所以日本的長期護理保險的給付條件區(qū)分40周歲到64周歲和65周歲以上兩種。美國健康保險協(xié)會和我國相關(guān)學者在長期護理的問題上，給出的產(chǎn)生長期護理需求的原因就更加的寬泛，其中包括個體由于意外、疾病或者衰弱導致身體或者精神受損，日常生活不能自理。這里的個體不單純指老年人，還包括所有可能因意外和健康原因需要護理的其他人。所以在我國對于長期護理保險設(shè)計就應(yīng)該區(qū)別被保險人群體及長期護理的給付條件。長期護理保險應(yīng)該分成兩大類，第一類是面向65周歲以上老年人的長期護理需求的老年護理保險，考慮老年人老年癡呆等損傷智力的疾病發(fā)病率的增高，保險公司可將智力損傷所引起的老年人對長期護理的需求引入到給付條件之內(nèi)，保險公司要與專業(yè)機構(gòu)制定一個合理標準化的認定機制?？梢酝ㄟ^智力的檢測和行動能力的測試進行評定。第二類是面向60周歲到64周歲的健康人群體的健康護理保險。被保險人是否能獨立完成日常生活中的活動，這些活動的內(nèi)容通常包括穿衣、進食、沐浴、如廁、行動等等。如果當事人不能完成上述事例中的一項或者是幾項，那么被保險人就需要專業(yè)護理人員的長期護理。以此作為保險公司的給付條件。區(qū)別于目前國內(nèi)的商業(yè)長期護理保險產(chǎn)品如“全無憂”長期護理保險、國泰康順長期護理保險、瑞福德長期護理保險把長期護理保險責任和老年護理保險責任放在一起考慮。對于長期護理和老年護理分別獨立設(shè)計保險產(chǎn)品，理由是長期護理保險的保險責任和老年護理保險的保險責任就其風險基礎(chǔ)來看具有不同的規(guī)律，所以對于保險精算產(chǎn)生了重大的影響，如果兩個風險責任捆綁在一起考慮不利于保險公司經(jīng)營的穩(wěn)定，而對于投保人而言也增加了繳費負擔。

1.4長期護理保險與老年護理服務(wù)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展

保險業(yè)可以充分發(fā)揮它的社會管理作用，緩解人口老齡化帶來的巨大的社會壓力。保險公司進行投資養(yǎng)老實體是一種新的嘗試和探索。保險公司擁有足夠的資本和專業(yè)的業(yè)務(wù)能力，由它來引領(lǐng)這個市場能夠更好解決中國人口老齡化的問題，同時也能創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟效益。在實施的過程中，因為收益和風險并存，所以保險公司在依靠自身資源發(fā)展的同時，也要注重政府的扶持。保險公司目前仍僅局限于一個封閉的保險系統(tǒng)中，并未與養(yǎng)老實體的投資建立有效連接。那么，建立或收購養(yǎng)老機構(gòu)無疑是使得保險產(chǎn)業(yè)和老年護理服務(wù)產(chǎn)業(yè)得以協(xié)調(diào)發(fā)展的雙贏選擇。根據(jù)新實施的《保險法》，保險公司可以投資不動產(chǎn)。那么保險公司可以投資養(yǎng)老院甚至建立養(yǎng)老社區(qū)都不再會是紙上談兵。無疑這樣可以更好的幫助解決我國人口老齡化難題，同時促進保險經(jīng)濟的發(fā)展。這樣一來，保險公司一方面通過經(jīng)營長期護理保險使老年人可以擁有享受護理服務(wù)的經(jīng)濟來源，另一方面通過投資老年護理服務(wù)產(chǎn)業(yè)，甚至培訓專業(yè)的護理人員，興辦老年大學，建設(shè)老年社區(qū)等等提高和增加老年護理產(chǎn)業(yè)的供給能力和服務(wù)質(zhì)量，協(xié)調(diào)發(fā)展以解決人口老齡化的難題同時利用人口老齡化獲得長壽紅利。

2立足國情分析長期護理保險發(fā)展的現(xiàn)實基礎(chǔ)

2.1政策法律基礎(chǔ)

日本于1997年末通過了《護理保險法》，于2000年正式實施。在2005年和2012年進行兩次修訂。德國2008年通過了《護理保險結(jié)構(gòu)性繼續(xù)發(fā)展法》，在法律層面上強制實施全民護理保險，對各護理保險服務(wù)機構(gòu)形成強有力的監(jiān)督。護理院中，由住戶選舉產(chǎn)生代表自身利益的咨詢委員會，該機構(gòu)共同決定或參與協(xié)作護理機構(gòu)的管理工作。相比較之下，我國在政策法律基礎(chǔ)方面關(guān)于長期護理保險體系的建立仍是一片空白。

2.1.1我國缺少一部關(guān)于長期護理保險體系的成文法

經(jīng)驗告訴我們，必須以法律的形式把解決問題的方案落實下來，才能夠得到有效的執(zhí)行。法律是任何制度得以實施的根本，我國應(yīng)該以老年護理服務(wù)、老年醫(yī)療和老年福利為主要內(nèi)容規(guī)范相關(guān)法律法規(guī)，從而形成一個完善的法律體系，以解決老齡化問題。同時法律的出臺也可以加強對服務(wù)部門的管理，監(jiān)督相關(guān)部門的服務(wù)。在出臺全國性的相關(guān)法律法規(guī)的同時，地區(qū)政府也應(yīng)該根據(jù)自身情況在全國性法規(guī)的前提下提出細則要求。例如細化申請標準，明確護理等級，護理費用等。

2.1.2我國缺乏關(guān)于長期護理保險的常設(shè)機構(gòu)

一個有效率且低消耗的部門能促進長期護理保險體系朝健康的方向發(fā)展。我國應(yīng)該在人力資源與社會保障部下設(shè)一個常設(shè)機構(gòu)，專門分管護理保險業(yè)務(wù)。同時該部門負責：（1）監(jiān)督商業(yè)護理保險的運行。（2）規(guī)范老年護理保險產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（3）監(jiān)督護理行業(yè)醫(yī)護人員的職業(yè)操守與準入。（4）負責護理保險資金的運作。

2.2財政經(jīng)濟基礎(chǔ)

我國是個人口大國，單純依靠財政補貼和老年人個人的支付能力是無法滿足老年人的護理問題的，導致需要護理的老年人越來越難以承擔高額費用的支出。更完善的老年護理服務(wù)體系由于財政經(jīng)濟原因很難得以有效的實施。

2.2.1財政支付壓力

歐債危機是全球金融危機爆發(fā)后歐洲國家普遍爆發(fā)的債務(wù)危機。歐債危機爆發(fā)的原因很復雜，但是其中一個主要問題是歐洲的政府普遍通過舉債的方式為國民提供高福利，包括高福利養(yǎng)老。但是長壽時代的來臨使這些國家無法支付高昂的費用。對于債務(wù)危機推波助瀾。對于未富先老的中國政府而言，面對全世界絕對值最高的老年人口，為了防止出現(xiàn)財務(wù)負擔過重，現(xiàn)階段只能針對貧困老人提供免費老年護理服務(wù)，并且經(jīng)費的支出主要來源于民政部門，資金十分有限。

2.2.2個人支付能力有限

老年人隨著身體機能的下降，導致勞動收入能力也隨之降低，部分老年人的消費支出靠養(yǎng)老金的收入，而養(yǎng)老金只夠維持最基本的生活需要；大部分沒有養(yǎng)老金收入的老年人的生活來源主要是靠子女和親戚朋友的接濟。由于老年人可支配收入較少，缺乏對護理服務(wù)的購買能力，嚴重限制了有護理需求的老年人對社會化護理服務(wù)的利用。老年護理費用會伴隨著老年人口數(shù)量的迅速增加而迅速增長，只依靠個人力量不足以應(yīng)對日益增長的護理費用。

2.3市場供求基礎(chǔ)

截止2011年底我國每千名老人占有床位不足20張，如果為每名老年人都準備一張床位的話我國老年護理服務(wù)機構(gòu)所安置的床位可以繞地球三圈半。然而我國有98%的老年人，出于無奈都在家養(yǎng)老。很多老年人由于喪失勞動能力以致經(jīng)濟承受能力有限，負擔不起高昂的機構(gòu)養(yǎng)老費用，雖然潛在需求巨大，但是對養(yǎng)老機構(gòu)的護理服務(wù)的有效需求嚴重不足。導致養(yǎng)老機構(gòu)在供給不足的情況下出現(xiàn)供給的“過?！?，即養(yǎng)老機構(gòu)的供給無法形成能為需求群體購買的有效供給。

3適合我國國情的長期護理保險發(fā)展模式

3.1長期護理保險發(fā)展模式綜述

長期護理保險發(fā)展模式主要有三種，以美國為代表的市場主導模式、以德國為代表的政府主導模式和以荷蘭和日本為代表的政府引導并委托專業(yè)機構(gòu)運營模式。

市場主導模式的優(yōu)點在于減輕公共財政負擔，提高制度運行效率并且可以較好地滿足居民多樣化的長期護理保障需求，但由于價格偏高、無強制措施等原因?qū)е缕鋵χ械褪杖肜淆g人口的覆蓋能力不足。政府主導模式的優(yōu)點在于實現(xiàn)對老年人的全覆蓋，同時以政府充足的財政經(jīng)費支持

和完善的公共服務(wù)體系為基礎(chǔ)，但是政府主導模式對于國家的財政狀況是一個艱巨的挑戰(zhàn)。而且對于市場需求的反應(yīng)也不夠靈敏。政府引導并委托專業(yè)機構(gòu)運營的方式，可更充分發(fā)揮各參與主體優(yōu)勢，降低制度推進成本，滿足居民多樣化的長期護理保障需求。

3.2我國長期護理保險發(fā)展模式建議

不同于美、德、日等發(fā)達國家，我國經(jīng)濟發(fā)展尚處于起步階段，想要照搬高福利國家的模式來建立像醫(yī)保一樣的全民強制護理保險是不符合實際的。而完全市場主導模式的市場需求主體有限，必須具備充分的支付能力。結(jié)合我國國情分析，政府引導并委托專業(yè)機構(gòu)運營的模式更符合我國經(jīng)濟發(fā)展水平不高、老齡居民消費能力有限的實際國情。

3.2.1小范圍的商業(yè)長期護理保險試水階段

按照當前的發(fā)展，可以先從完全市場主導模式入手。因為商業(yè)保險具有很多的優(yōu)勢，第一，風險控制能力強，商業(yè)保險公司具有專業(yè)風險管理技術(shù)，能為護理保險提供科學合理的方案設(shè)計。第二，具有良好機制，作為中介職能提供服務(wù)，能夠保障護理保險體系的正常運行，減輕財政壓力。第三，個性化專業(yè)服務(wù)，能夠整合養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老保險、健康管理、健康保險等老年產(chǎn)業(yè)，為老年人提供更加個性化的高質(zhì)量服務(wù)。第四，保險資金雄厚，規(guī)模大、運轉(zhuǎn)周期長是保險公司資金的特點，因此保險公司有實力投資養(yǎng)老社區(qū)、護理機構(gòu)等，促進護理產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。商業(yè)保險公司作為建立長期護理保險體系的初期探索者，可以為我們積累大量的原始數(shù)據(jù)與經(jīng)驗。

3.2.2大規(guī)模的政府引導并委托商業(yè)保險公司運營的全面鋪開階段

經(jīng)歷一個時期的完全市場主導模式之后，商業(yè)保險公司已掌握了護理保險發(fā)展所的大量數(shù)據(jù)如生命表、重疾發(fā)生率、喪失生活能力發(fā)生率、生存時間分布等，這是一個基礎(chǔ)。這時我們可以適當讓政府參與進來，好處是有了財政資金的支持，護理保險覆蓋面能進一步的擴大，我們可以讓商業(yè)護理保險繼續(xù)經(jīng)營的同時，讓政府在幾個養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施相對較好的城市進行試點，建立政府主導并委托專門機構(gòu)運營的盈利模式。為將來施行福利模式積累經(jīng)驗。

3.2.3嚴格審核條件的政府主導模式打好基礎(chǔ)

盈利模式發(fā)展到一定程度，積累了大量經(jīng)驗后，就可以過渡到福利模式和盈利模式共存的階段。但是按照我國的國情分析，現(xiàn)階段的福利模式主要針對貧困老人直接提供無償服務(wù)。通過嚴格的審核條件，對于那些貧困老人、空巢老人提供基本護理包括日常生活照顧、醫(yī)療保健、精神慰藉、文化娛樂等在內(nèi)的老年生活輔助。

參考文獻

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第4篇：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式范文

根據(jù)國家統(tǒng)計局的人口普查公報，人口老齡化已成為我國面臨的最重要的民生問題之一，直接影響國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)是以老年人為目標客戶群體而進行建筑設(shè)計、設(shè)施配套和服務(wù)跟進的房地產(chǎn)項目，是住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機結(jié)合體。養(yǎng)老地產(chǎn)主要分為三類：養(yǎng)老院、老年公寓、養(yǎng)老社區(qū)。

二、各國養(yǎng)老市場發(fā)展的階段特征

養(yǎng)老發(fā)展階段與經(jīng)濟發(fā)展水平、老年人口占比密切相關(guān)。數(shù)據(jù)表明，對于美日歐等成熟發(fā)達經(jīng)濟來說，普遍的規(guī)律是當人均GDP處于1萬美元，65歲以上人口占比突破10%時，養(yǎng)老市場進入快速發(fā)展期；當人均GDP處于2萬美元、65歲以上人口占比介于12%～15%之間時，養(yǎng)老市場步入成熟穩(wěn)定發(fā)展階段。

而亞洲新興國家的階段特征略有不同，由于其老年人口增速遠高于發(fā)達國家，所以當人均GDP突破1萬美元，65歲以上人口高于6%時，養(yǎng)老市場就已開始由初期階段轉(zhuǎn)入快速發(fā)展階段。

三、中國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)況分析

中國由于人均GDP比較低，根據(jù)人均GDP增長的初步測算，我國進入養(yǎng)老地產(chǎn)的快速發(fā)展期，養(yǎng)老市場將創(chuàng)造出新一輪的創(chuàng)新及變革。房產(chǎn)商與保險資金競相布局“養(yǎng)老地產(chǎn)”，“養(yǎng)老地產(chǎn)”的潛力逐漸被投資者看好。

老齡化社會趨勢的加劇，讓社會養(yǎng)老體系面臨巨大壓力?！白〔簧稀焙汀白〔黄稹辈⒋?。一般房地產(chǎn)項目都是通過產(chǎn)品銷售來獲得利潤，物業(yè)服務(wù)占比很少，而養(yǎng)老地產(chǎn)則需要將產(chǎn)品銷售和物業(yè)服務(wù)兩方面并重，甚至后者才是主角，但是目前許多養(yǎng)老地產(chǎn)項目只是賣房子圈地的噱頭，同時養(yǎng)老地產(chǎn)尚未形成完整的金融支撐體系。

地產(chǎn)公司習慣于資金快速周轉(zhuǎn)和囤地漲價模式，做養(yǎng)老地產(chǎn)意味著“基因突變”；明辨“養(yǎng)老”和“地產(chǎn)”的區(qū)分是一大挑戰(zhàn)。老年地產(chǎn)運營模式中的市場定位、銷售方式、服務(wù)體系的建立直接影響老年地產(chǎn)的經(jīng)營成敗，養(yǎng)老地產(chǎn)的市場定位應(yīng)該遵循兼顧老年人養(yǎng)老與公共設(shè)施共享的原則。其目標消費群體應(yīng)包括具有中高經(jīng)濟實力的老年人和資源公享群體（即享用老年地產(chǎn)設(shè)備、設(shè)施、服務(wù)等資源的群體，包括旅游觀光者、購物者、就醫(yī)者等群體）。

目前國內(nèi)開發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)、收益模式方面有三種形式：“長期持有”、“出售”和“出售與長期持有相結(jié)合”。長期持有：在養(yǎng)老住宅持有運營階段，目前主要形式是采取會員制發(fā)售，購買居住權(quán)，持有運營也是很多開發(fā)商想法。養(yǎng)老社區(qū)將來是只租不售，并不是建房子賣給老年人，因為養(yǎng)老社區(qū)像一個長期“債券”，而保險資金目前正缺少10年或更長時間投資產(chǎn)品。出售：物業(yè)服務(wù)多為維護開發(fā)品牌服務(wù)，利潤極少，養(yǎng)老住宅的開發(fā)以住宅產(chǎn)品的銷售為主要利潤，盈利模式是以產(chǎn)品銷售為重中之重。出售與持有相結(jié)合：養(yǎng)老住宅的開發(fā)不像住宅產(chǎn)品以銷售為主要利潤，養(yǎng)老住宅開發(fā)需要社區(qū)的可持續(xù)性，盈利模式就需要產(chǎn)品銷售和物業(yè)經(jīng)營服務(wù)二者并重。大型綜合性養(yǎng)老社區(qū)的成功建設(shè)與后期運營，亦為項目立體開發(fā)提供了支撐。養(yǎng)老住宅的開發(fā)，特別是大盤項目切入養(yǎng)老住宅，需要建立綜合性盈利模式，即：“居家養(yǎng)老住宅銷售+養(yǎng)老住宅持有經(jīng)營+綜合性商業(yè)租售運營”，形成一個完整的產(chǎn)業(yè)體系。

四、養(yǎng)老地產(chǎn)和金融的高度融合是未來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的方向

我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展遇到的最大瓶頸就是資金問題。養(yǎng)老服務(wù)市場資金缺口大，國家對養(yǎng)老事業(yè)的資金支持有限，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須通過金融創(chuàng)新實現(xiàn)新的大跨越。

1、PPP模式與養(yǎng)老地產(chǎn)

養(yǎng)老服務(wù)業(yè)在我國長期以來作為“事業(yè)”而不是“產(chǎn)業(yè)”存在，利潤微薄是發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的風險所在。

PPP模式的概念：廣義PPP（Public-Private-Partnership），即公私合作模式，是公共基礎(chǔ)設(shè)施中的一種項目融資模式。在該模式下，鼓勵私營企業(yè)、民營資本與政府進行合作，參與公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。

按照這個廣義概念，PPP是指政府公共部門與私營部門合作過程中，讓非公共部門所掌握的資源參與提供公共產(chǎn)品和服務(wù)，從而實現(xiàn)合作各方達到比預期單獨行動更為有利的結(jié)果。

2、PPP模式在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用與功能

養(yǎng)老地產(chǎn)實際上屬于準公共物品的范疇，有別于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，完全可以由更有投資效率的私營機構(gòu)作為主導進行建設(shè)，使之成為政府機構(gòu)養(yǎng)老的有效補充。

養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營周期長，收益率穩(wěn)定的特點符合壽險企業(yè)資產(chǎn)負債匹配的原則，因此在我國的養(yǎng)老服務(wù)中充分利用壽險資金等民間資本，大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，同時引入PPP模式，結(jié)合政府拿地，審批、養(yǎng)老服務(wù)等方面的優(yōu)勢，可以有效地解決目前養(yǎng)老需求旺盛而服務(wù)供給不足的矛盾。

PPP模式中最重要功能就是融資，且能力強大，PPP模式在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中的功能一是吸引私人資本投資，彌補政府財力不足。二是提高養(yǎng)老機構(gòu)的運行效率。私營部門的目標是利潤最大化，其利潤主要通過提高投資和運營效率獲得。在PPP模式下，政府將養(yǎng)老機構(gòu)運營職能轉(zhuǎn)給高效的私人部門，同時保留和完善監(jiān)管的核心職能。不但可以減少政府的現(xiàn)金支出，也可向消費者提供廉價優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。三是通過進一步完善相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范政策制定者、監(jiān)管者和服務(wù)供應(yīng)者三者的職能，成立獨立的監(jiān)管機構(gòu)，消除公私合作的矛盾，合理分擔風險，推動養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3、養(yǎng)老地產(chǎn)與金融的高度融合

由于養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)和服務(wù)特性，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)資金鏈壓力巨大，因此必須加快金融創(chuàng)新，提高資產(chǎn)流動性。養(yǎng)老地產(chǎn)和金融的高度融合是未來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的方向。

養(yǎng)老地產(chǎn)的金融化有以下幾種主要模式：一是養(yǎng)老地產(chǎn)證券化。這是養(yǎng)老地產(chǎn)金融化的主要模式，就是把流動性較低，具有一定規(guī)模的資產(chǎn)進行分割、標準化，把物權(quán)轉(zhuǎn)化為有價證券的形式。對于開發(fā)商而言，房地產(chǎn)證券化可以把地產(chǎn)項目設(shè)計成證券產(chǎn)品出售給投資者，以迅速套現(xiàn)，資金流動速度將會大幅加快，利用證券化工具改善房企的資金壓力。

二是發(fā)行資產(chǎn)抵押債券，銀行把抵押貸款或者其他信貸資產(chǎn)作為證券化資產(chǎn)打包給受托機構(gòu)，由受托機構(gòu)對該資產(chǎn)進行結(jié)構(gòu)性的安排和內(nèi)外部的信用增級，申請發(fā)行資產(chǎn)抵押證券，在全國銀行間債券市場上發(fā)行和交易，從而盤活缺乏流動性的資產(chǎn)。

三是發(fā)行標準化證券，盤活資產(chǎn)流動性。所謂REITs（房地產(chǎn)信托投資基金），是指房企將其旗下部分或全部物業(yè)資產(chǎn)打包上市，向投資者發(fā)行信托單位股票，并以物業(yè)資產(chǎn)的租金等收益為來源定期向投資者派發(fā)紅利，并由專業(yè)的基金管理公司或投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理的一種信托基金。

四是產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)產(chǎn)權(quán)。置換股權(quán)是指開發(fā)商用現(xiàn)金、產(chǎn)權(quán)或“現(xiàn)金+產(chǎn)權(quán)”的方式將旗下房產(chǎn)與入駐的上市企業(yè)或者是擬上市企業(yè)進行股權(quán)置換，進而通過資本市場獲得更高投資回報。

五、互聯(lián)網(wǎng)時代養(yǎng)老地產(chǎn)對策

互聯(lián)網(wǎng)思維是在（移動）互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算等科技不斷發(fā)展的背景下，對市場、對用戶、對產(chǎn)品、對企業(yè)價值鏈乃至對整個商業(yè)生態(tài)的進行重新審視的思考方式?；ヂ?lián)網(wǎng)時代的商業(yè)思維是一種民主化的思維?；ヂ?lián)網(wǎng)讓人們表達、表現(xiàn)自己成為可能。

1、正確理解養(yǎng)老地產(chǎn)中的互聯(lián)網(wǎng)思維

養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展從以下幾個層面來認知互聯(lián)網(wǎng)思維。一是正確理解互聯(lián)網(wǎng)思維的本質(zhì)，必須緊緊貼合人性化的需求，使用科技的手段把產(chǎn)品和服務(wù)做到極致。二是角色的轉(zhuǎn)變，由商家主導的市場已變?yōu)橛上M者強勢主導，為業(yè)主服務(wù)。三是商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變，從原來的降低成本增加利潤變?yōu)閼{服務(wù)增值要利潤。四是養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)化改造，在轉(zhuǎn)化的過程中要正確認知自己的資源優(yōu)勢，尋找正確的切入點和入口。

2、互聯(lián)網(wǎng)時代養(yǎng)老地產(chǎn)對策

互聯(lián)網(wǎng)時代，養(yǎng)老地產(chǎn)更注重精神層面和個性化需求。由于中國人口多，養(yǎng)老地產(chǎn)必須考慮南北差異，文化差異，地域差異。通過互聯(lián)網(wǎng)吸收各方所長搭建養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)平臺，包括醫(yī)療，老年大學，野外、農(nóng)場、瑜伽、療養(yǎng)等。包含自然、人文、教育、游樂、親子內(nèi)涵。

3、互聯(lián)網(wǎng)金融――養(yǎng)老地產(chǎn)眾籌

眾籌，即大眾籌資或群眾籌資，是指用團購和預購的形式向網(wǎng)友募集項目資金。眾籌利用互聯(lián)網(wǎng)傳播的特性，爭取大家的關(guān)注和支持，進而獲得所需要的資金援助。互聯(lián)網(wǎng)金融的本質(zhì)就是眾籌金融?；ヂ?lián)網(wǎng)金融并不是金融與互聯(lián)網(wǎng)的簡單結(jié)合，而是現(xiàn)代金融創(chuàng)新與科技創(chuàng)新的有機融合。

通過互聯(lián)網(wǎng)眾籌這種去中介化的方式可讓養(yǎng)老地產(chǎn)價格下降。當眾籌成為集資的主要方式時，借貸融資成本和營銷成本將不再存在。養(yǎng)老眾籌模式的開啟，將給我國老齡事業(yè)注入大量資金支持。隨著互聯(lián)網(wǎng)精神的滲透，對互聯(lián)網(wǎng)金融的理解與應(yīng)用更加深入，養(yǎng)老地產(chǎn)眾籌勢必會衍生出更多更有創(chuàng)意的模式。

養(yǎng)老地產(chǎn)眾籌具有廣闊的發(fā)展?jié)摿?。但是眾籌領(lǐng)域牽涉范圍廣，面臨多方面的復雜問題。首先需要創(chuàng)新監(jiān)管制度。其次地產(chǎn)眾籌是金融、地產(chǎn)、購房者之間的三方結(jié)合。眾籌者群體有的以自住為主，類似于集資建房，有的用于投資，相當于微開發(fā)商。最后就是地產(chǎn)開發(fā)后的運營。對房地產(chǎn)商來說，輕資產(chǎn)以及“運營+金融”無疑是未來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式。

第5篇：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式范文

曾幾何時，在互聯(lián)網(wǎng)金融如火如荼滲透至每個人的生活的時候，保險產(chǎn)品銷售似乎仍依賴傳統(tǒng)的銀保和人渠道，以余額寶為代表的所謂“野蠻人”異軍突起，對包括保險在內(nèi)的傳統(tǒng)金融領(lǐng)地不斷掠奪蠶食。在新金融勢力的挑戰(zhàn)下，金融業(yè)態(tài)伴隨著人們的行為在悄然發(fā)生深刻的變革。當余額寶用了半年多時間使天弘增利寶貨幣基金成為中國第一大公募基金時，保險業(yè)的變化微乎其微。

但新華保險以不變應(yīng)萬變的從容淡然處之：董事長康典2014年年初把新華保險所有省級分公司的老總都叫到一起，告誡他們冬天還遠遠沒有過去，傳統(tǒng)的“打游擊、靠忽悠、輕服務(wù)”的賣保險的業(yè)務(wù)模式必須改變。

面對互聯(lián)網(wǎng)新金融模式的沖擊，康典顯得尤其淡定：“什么叫O2O，有本事你就在online上待著，別offline，只有online沒戲，你得下地，在天上不行，最終你要落地，因為客戶在地上站著。就憑現(xiàn)有的技術(shù)手段你想顛覆？不可能！因此，我的致股東函標題就叫‘敬畏傳統(tǒng)，擁抱變化’?！?/p>

康典還糾正了業(yè)界的一個流行觀點，認為“保險行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)化就是將保險在網(wǎng)上銷售”。他坦言，并非所有的產(chǎn)品都適合在網(wǎng)上賣，保險產(chǎn)品就是其中之一。畢竟，保險產(chǎn)品有它的特殊性。

“如今的現(xiàn)實是，大量有知識的年輕人越來越喜歡在網(wǎng)上來完成一些采購、消費行為，并且習慣于這種消費方式，這是一種全新的變化。但具體像保險產(chǎn)品特別是一些比較復雜的產(chǎn)品怎么銷售，仍值得探討。如果沒有offline的配合，單純靠online，很難完成得很到位?！笨档淙绱私忉寕鹘y(tǒng)和變化之間的關(guān)系。

養(yǎng)老商業(yè)模式尚不清晰

除了互聯(lián)網(wǎng)金融，發(fā)生變化的還有中國正加速步入老齡化社會的不爭事實。

根據(jù)《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，到21世紀中葉，中國老年人口數(shù)量將占全國總?cè)丝诘?/3，為所有發(fā)達國家老齡人口的總和。巨大的老年人口，為養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)，也是保險業(yè)進一步發(fā)展的一個機會。

機會面前人人平等，區(qū)別在于不是人人都能平等地把握機會。自2013年以來，包括新華保險在內(nèi)的眾多保險企業(yè)都已經(jīng)紛紛在各地競相拿地，涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。但一年后往回看，成熟的養(yǎng)老社區(qū)并不多。面對一個尚未挖掘的大金礦，保險公司幾乎個個都小心翼翼。

問題的癥結(jié)何在？康典給出的答案是：商業(yè)模式不清晰。

康典表示，新華保險為這個事情測算了無數(shù)個模型，設(shè)置了很多參數(shù)在里面一點一條地進行測試。這里的核心是，在養(yǎng)老業(yè)務(wù)上設(shè)置一定的固定資產(chǎn)投入，然后和它對應(yīng)的或是租金或是其他收入，如果養(yǎng)老業(yè)務(wù)本身賺錢很難，達不到我們預定的投資收益的時候，那么，有沒有其他的辦法可以作為一種附加的收入，最后使得我們這個項目還是可以賺到錢的，起碼不要賠錢，這很關(guān)鍵。幾十億元就算賠百分之一，都不是個小數(shù)目。

對于養(yǎng)老而言，究竟何種商業(yè)模式最合適？康典說，如果養(yǎng)老地產(chǎn)最終走的是一條“掛羊頭賣狗肉”的商品房盈利模式，那肯定長遠不了。目前，各大保險公司都只是在嘗試，摸著石頭往前走。

以新華保險為例，其已將北京六里橋附近的原公司總部，改造成一棟全新的養(yǎng)老大廈。這棟養(yǎng)老大廈將主打“護理”概念，專門接待行動不便、需要完全住院的老年人。

康典稱，現(xiàn)在我們想得比較明白了，全護理這一塊的需求是比較剛性的。上述養(yǎng)老大廈那個樓現(xiàn)在大概只有兩百多套房間，還附帶著一個康復醫(yī)院，有的老人需要一個功能的康復和老年病的維持，這需要引進國際上一些非常成熟的、前端的管理模式，這樣的結(jié)果是對老人的服務(wù)流程就不一樣了，這個已經(jīng)比較清楚，如果能做好，我們就能在其他城市復制此種模式。

目前，新華保險的養(yǎng)老業(yè)務(wù)是兩條腿走路：一方面自己掏錢拿地；另一方面，也嘗試分擔風險與其他地產(chǎn)商合作。一旦科學有效的商業(yè)模式被證明可行，就會迅速鋪開。

康典說，當然，新華保險還在探索一些其他的模式，比如跟一些房地產(chǎn)開發(fā)公司合作，你開發(fā)建設(shè)成一個區(qū)域后，我們在這個區(qū)里把一些健康服務(wù)的、老年人生活支持的功能放進去，使得小區(qū)里的老人能夠得到服務(wù)。這個模式還在探討階段。

一體核心兩翼齊飛

備受各界關(guān)注的保險版“以房養(yǎng)老”已于7月1日正式啟動試點，然而相關(guān)產(chǎn)品仍未成型，各保險公司也觀望等待，保險公司為何如此謹慎？

康典表示，新華保險對于“以房養(yǎng)老”一事持積極心態(tài)，目前正在研究?！耙苑筐B(yǎng)老”涉及壽險行業(yè)以前不太熟悉的一些領(lǐng)域，因而對于這些東西該怎么進行技術(shù)上的處理還需要進一步研究。

實際上，無論是全護理模式，還是以房養(yǎng)老模式，抑或其他新的模式，均凸顯出養(yǎng)老在新華保險戰(zhàn)略宏圖中的重要地位，這恰好與新華保險提出的“一體兩翼”的發(fā)展思路相吻合?！耙惑w”是以壽險為核心，“兩翼”則是指養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和健康產(chǎn)業(yè)。

其實，在養(yǎng)老社區(qū)的投資上，新華保險提得比較早，但是推進卻比較慢。對此，康典坦言，之所以走得比較慢，主要是因為對壽險參與到養(yǎng)老的模式還沒有看太清楚，而新華保險是希望能夠探索一個純養(yǎng)老的模式，而不是像某些機構(gòu)以養(yǎng)老的名義去做商業(yè)地產(chǎn)。

近日，保監(jiān)會了首份《中國保險業(yè)社會責任白皮書》（下稱“白皮書”），《白皮書》預測，至2020年，僅養(yǎng)老領(lǐng)域，保險業(yè)直接投資規(guī)模預計最高可達4500億元，補充養(yǎng)老院床位缺口225萬張，同時可提供100萬個直接就業(yè)崗位，每年為國家增加稅收330億元。

面對巨大的養(yǎng)老市場，保險業(yè)在這方面的布局也在不斷加大。近日，保險業(yè)投資養(yǎng)老社區(qū)再獲進展，據(jù)了解，7月9日，中國太平旗下太平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資有限公司與江蘇省無錫市新區(qū)管委會在無錫簽署太平無錫養(yǎng)老社區(qū)投資協(xié)議，中國太平將在無錫投資建設(shè)該公司的第二個養(yǎng)老社區(qū)項目。

《白皮書》數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，共有5家保險機構(gòu)投資11個養(yǎng)老社區(qū)項目，占地面積3298畝，計劃投資額達到163億元。在保險業(yè)投資養(yǎng)老社區(qū)方面進展比較快的是合眾人壽和泰康人壽，而中國人壽、中國平安和新華保險等公司雖然都投資了養(yǎng)老社區(qū)，但整體進展并不像一些同業(yè)那么快。

康典坦言，新華保險上市時就提出要大力發(fā)展養(yǎng)老險業(yè)務(wù)，但實際推進比較慢。推進慢的重要原因是壽險參與到養(yǎng)老的模式還沒有看太清楚，養(yǎng)老資金的投入和其他的投入不太一樣，比如搞一個養(yǎng)老園區(qū)，一投就是幾十億元，新華保險是希望能夠探索一個純養(yǎng)老的模式，而不是像某些機構(gòu)以養(yǎng)老的名義去做商業(yè)地產(chǎn)。在政策和規(guī)則的界限之內(nèi)，新華保險投資養(yǎng)老社區(qū)堅持兩個原則：一是客戶可接受；二是公司可盈利。

據(jù)了解，2012年新華保險啟動了在延慶和密云的兩個養(yǎng)老社區(qū)項目，2014年在海南的養(yǎng)老社區(qū)項目也已啟動。此外，新華保險還在廣東、福建、上海等地進行項目調(diào)研。在康典的心目中，穩(wěn)步推進比鋪項目更重要，他希望一個養(yǎng)老社區(qū)項目能做到既有客戶需求，又能使公司可持續(xù)經(jīng)營，目標是做一個可以復制的項目。

康典透露，雖然對壽險參與到養(yǎng)老的模式?jīng)]有看得太清楚，但新華保險對全護理這一領(lǐng)域看得比較明白。因為這一塊的需求比較剛性，特別是現(xiàn)在獨生子女這一代（421家庭），上面有4個老人，甚至是4個老人的上面還有更高齡的老人，即上面有兩層老人。這一代人面對的養(yǎng)老問題非常尖銳，若是這些老人中有一個進入到臥床狀態(tài)，或再有一個出現(xiàn)疾病纏身的話，那將是一個“災(zāi)難”。

他認為，一般情況下，老人60歲退休到80歲之間應(yīng)該是處在一個相對健康的狀態(tài)，進入到80歲以后，這種全護理就有需求了。

構(gòu)建生命周期全鏈條

健康產(chǎn)業(yè)的投資主要針對生活能自理、對醫(yī)療要求并不大高的老人，比如新華保險在海南開發(fā)的項目，預計2014年能進入銷售，主要針對北方老人在冬天可以到海南換個適宜的居住環(huán)境，再配合一定的醫(yī)療保健服務(wù)?！叭绻Ｄ系捻椖繃L試成功了，我們也希望在廣東、福建的福州、廈門等地進行推進。”康典說。

2012年，新華保險設(shè)立的武漢、西安健康管理中心率先開業(yè)，這兩家健康管理中心的注冊資本均為2000萬元。

作為新華保險 “一體兩翼”的戰(zhàn)略之一，新華保險是通過專業(yè)公司進行健康產(chǎn)業(yè)的投資管理。據(jù)了解，新華保險全資發(fā)起設(shè)立了新華卓越健康投資管理公司，主要從事健康管理、醫(yī)療服務(wù)、護理服務(wù)、醫(yī)療投資等健康醫(yī)療產(chǎn)業(yè)。目前，新華保險已在武漢、西安、青島、成都、長沙、重慶、寶雞、鄭州、煙臺、合肥、呼和浩特、濟南等地設(shè)有健康管理中心。

對于健康門診，康典表示，目前的健康管理中心經(jīng)營情況還不錯，新華保險希望一個健康管理中心從開業(yè)到盈利的時間是三年。他透露，目前新華保險的股權(quán)投資主要集中在養(yǎng)老和健康兩個產(chǎn)業(yè)上，其他方面的投資會比較審慎，但并不是完全不做。

而如何服務(wù)客戶全生命周期服務(wù)體系建設(shè)，成為新華保險2014年要解決的課題。

在康典看來，保險業(yè)的發(fā)展離不開宏觀經(jīng)濟，指望新一屆政府再出臺經(jīng)濟刺激政策是不可能的，現(xiàn)在的主基調(diào)是調(diào)整和調(diào)控，而且是治理經(jīng)濟、社會及生態(tài)中的失衡問題，保險業(yè)面臨的挑戰(zhàn)更大。

“有的賭土地，有的賭股票，眼看無法落地就左腳踩右腳，又飛起來了。我們沒那個功夫，就是老老實實從客戶入手，建設(shè)體系，這是基本功。我們要改變作業(yè)模式，從游牧民族向農(nóng)耕民族轉(zhuǎn)變。草吃光了就啃草根，最后變成沙漠，羊也變不成駱駝。典型的‘狗熊掰棒子’，結(jié)果是死路一條。你誤地一晌，地誤你一年。我們要當好農(nóng)民，把土地經(jīng)營好，客戶就是我們的土地?！笨档涞谋硎鍪中蜗髣尤恕?/p>

曾經(jīng)的新華保險滿目瘡痍，人心浮動，業(yè)績不佳，前董事長被抓，公司超過三年無董事會。在“救火隊長”董事長康典的努力下，公司不僅A+H股上市成功，多年的積弊也被一個個化解。

新華保險發(fā)展有三部曲：上市、初步繪制藍圖、全面推動戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型?？档湟螅?014年是最重要的一年，全生命周期服務(wù)體系要全面推廣到各個渠道，各級機構(gòu)。

“我們就是腳踏實地，不當外星人。沒有地面扎實的基本功，飛起來也得摔下去。”康典態(tài)度很明確。

服務(wù)客戶全生命周期的目標已經(jīng)在逐步推進中。除了新華養(yǎng)老管理公司外，新華保險還控股新華卓越健康投資管理有限公司、新華家園尚谷（北京）置業(yè)有限責任公司、新華家園檀州（北京）置業(yè)有限責任公司、新華保險武漢門診部有限公司、新華保險西安門診部有限公司等，形成醫(yī)療、養(yǎng)老等涵蓋人的生命周期全鏈條保障服務(wù)。

審慎穩(wěn)健投資為要義

截至2013年底，新華保險總投資收益率為4.8%，凈投資收益率為4.6%，其中四家上市保險公司總投資收益率均站上5%。據(jù)新華保險內(nèi)部人士解釋，新華保險的投資資產(chǎn)規(guī)模中沒有減去回購規(guī)模和相應(yīng)的回購成本，以及投資資產(chǎn)中未剔除應(yīng)計利息。若采用其他幾家保險公司的統(tǒng)一口徑，新華保險的總投資收益將達到5.23%。

據(jù)保監(jiān)會披露的數(shù)據(jù)，2013年保險全行業(yè)平均投資收益率為5.04%，為四年來最好水平。

“壽險資金對安全性的要求很高，如果單看上市壽險公司的投資表現(xiàn)，新華保險的投資業(yè)績還是不錯的。”康典表示。

從新華保險的資產(chǎn)配置來看，截至2013年底，債權(quán)型投資占比為55.6%，定期存款占比為29.7%，股權(quán)型投資僅占7.6%等?！靶氯A保險整體投資風格一直比較穩(wěn)健，不僅現(xiàn)有的資產(chǎn)配置是穩(wěn)健的，對每一項投資也很穩(wěn)健?！笨档渲赋?。

新華保險在上市之初就設(shè)立了“以壽險為中心，發(fā)展養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)”的戰(zhàn)略，因此股權(quán)方面的投資主要集中在養(yǎng)老、健康兩大產(chǎn)業(yè)?！笆紫纫肭宄氖峭顿Y的目的是什么？是為了戰(zhàn)略布局還是單純?yōu)榱擞?？”康典說，“我們也曾有多種設(shè)想，但除了對養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)的投資，其他方面并無明顯動作，因為我們認為布局養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)更符合公司戰(zhàn)略，能與現(xiàn)有的壽險業(yè)務(wù)形成很好的協(xié)同效應(yīng)?！?/p>

康典強調(diào)，新華保險并不排斥創(chuàng)新型的投資渠道。2013年，新華保險委托資產(chǎn)管理公司認購基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計劃和基礎(chǔ)設(shè)施股權(quán)投資計劃共計114億元，但并未主動發(fā)起過相應(yīng)的投資計劃。

“對基建投資，其實我們力圖找到這樣的投資機會，比如和廣東市政府簽了戰(zhàn)略合作協(xié)議，和北京市也曾做了很多次溝通，我們非?？释軌蛲顿Y一個效益良好、能帶來可接受的回報，同時風險不太大的基建投資項目?！笨档浔硎?，“可能是因為我們對項目的要求太高了，到現(xiàn)在還在努力尋找。目前，和廣東省政府的合作仍在磋商中。”

2014年，中國人壽、太平洋保險相繼啟動保險資金市場化委托投資，金額均為200億元，是保險資金引入外部競爭、提升投資收益的創(chuàng)新手段?？档浔硎?，“新華保險亦有此計劃，該計劃是新華資產(chǎn)管理公司提出來的，目前，董事會對委托投資的批準程序已經(jīng)走完，正在操作過程中?！?/p>

“由于考慮到保險資金對流動性的需求，新華保險對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資非常審慎，希望能找出可復制的商業(yè)模式。目前新華保險在股權(quán)投資方面集中于健康和養(yǎng)老領(lǐng)域，同時也在與多個地方積極商討投資城鎮(zhèn)化建設(shè)項目，以尋求可接受的投資效益?！笨档渲赋?。

康典認為，新華保險現(xiàn)有資產(chǎn)配置是穩(wěn)健的，投入到其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)也非常審慎，在股權(quán)投資方面比較大的動作集中于健康和養(yǎng)老兩個領(lǐng)域，因為它們可以與壽險業(yè)產(chǎn)生很強的協(xié)同效應(yīng)。

第6篇：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式范文

購買第一單的是一位大型企業(yè)的總工程師，43歲，繳期十年，每年交38萬元，十年交380萬元，70歲開始進入養(yǎng)老，在養(yǎng)老院可以從70歲養(yǎng)到95歲，活得越長活得越好，95歲可以把本金還給他。

養(yǎng)老產(chǎn)品的正式上市，這也意味著泰康人壽的養(yǎng)老社區(qū)正式進入運營階段。

泰康人壽的媒體負責人告訴《投資者報》記者，“5月中旬將會召開記者會，公布具體事宜?！?/p>

事實上，不僅泰康人壽看中了養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展?jié)摿Γ氯A保險、中國人壽、合眾人壽也都扎堆這一行業(yè)，養(yǎng)老社區(qū)將成為壽險公司新的增長極。

險資加快布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

保險公司進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)步伐在加快。

2009年11月9日，泰康人壽在國內(nèi)首倡和實施的養(yǎng)老社區(qū)項目獲得保監(jiān)會的批準，成為國內(nèi)第一個獲得試點資格的保險公司。2010年，泰康人壽宣布將在北京昌平購買一塊30萬平方米的土地建養(yǎng)老院。為此，泰康人壽專門成立了一家叫泰康之家的管理公司，為養(yǎng)老院提供管理服務(wù)。

此后泰康人壽一直力推養(yǎng)老社區(qū)概念，遺憾的是兩年來只聞樓梯響，不見人下來，直到今年才進入實質(zhì)操作階段。

除了正式銷售跟養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的終身養(yǎng)老產(chǎn)品，養(yǎng)老社區(qū)也開始動工建設(shè)。據(jù)《投資者報》記者了解，經(jīng)過漫長的籌備，昌平養(yǎng)老院今年將會動工，大概能提供三千張床位，預計在2013年建成，接待第一批養(yǎng)老住客。

泰康養(yǎng)老社區(qū)計劃，除了在北京，還相繼在上海、三亞布局，以后還要在30多個省區(qū)發(fā)展連鎖養(yǎng)老社區(qū)。去年5月，陳東升曾宣布三亞養(yǎng)老社區(qū)爭取在三年后投入使用。

除了終身養(yǎng)老產(chǎn)品，泰康人壽還開發(fā)了喪葬保險，未來還會進軍墓地?！澳壳埃覀冋诓邉澬碌囊唤M文化墓地，衍生養(yǎng)老社區(qū)概念，真正實現(xiàn)從搖籃到天堂一站式服務(wù)?！标悥|升透露。

泰康并不是唯一一家盯上老齡人口的壽險公司。中國人壽的投資機構(gòu)與中冶置業(yè)簽署了協(xié)議，開發(fā)河北廊坊的一塊土地用于養(yǎng)老院建設(shè)。去年11月，國壽廊坊生態(tài)健康城正式啟動，占地面積475公頃。

新華保險更是將開發(fā)養(yǎng)老和健康產(chǎn)業(yè)寫進公司的下一個五年計劃。目前新華保險在西安、武漢建立的兩個健康管理中心項目以及在北京延慶和密云的兩個養(yǎng)老項目均已獲得董事會批準。

新華保險還計劃獨資設(shè)立新華家園尚谷（北京）置業(yè)有限責任公司，作為延慶養(yǎng)老社區(qū)前期建設(shè)工作的開發(fā)主體。

和上述幾家大型保險公司相比，總部遠在武漢的合眾人壽早已經(jīng)破土動工。2010年年底，“合眾健康谷”在武漢蔡甸破土動工，拉開了合眾投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的序幕。

新的增長點

“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將是下一輪保險業(yè)新的增長點?！标悥|升認為，近幾年來是銀保業(yè)務(wù)的繁榮時期，而未來保險公司將在養(yǎng)老、醫(yī)療方面展開競爭。

新華保險董事長康典在接受采訪時也曾表示，壽險行業(yè)的高速增長遇到了挑戰(zhàn)，但其他新興業(yè)務(wù)如養(yǎng)老、健康、醫(yī)療等可與壽險業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，是公司轉(zhuǎn)型的焦點。

陳東升認為，中國作為一個最大的新興工業(yè)化國家，現(xiàn)在正在向一個中等發(fā)達國家邁進，這個邁進是中產(chǎn)階級的崛起，而中產(chǎn)階級對于養(yǎng)老具有很高的需求。

在美國成熟的養(yǎng)老社區(qū)，入住率可以達到95%，遠高于酒店的平均入住率。更重要的是，老人在養(yǎng)老社區(qū)的平均居住年限超過10年，很多人從退休開始在養(yǎng)老社區(qū)的生活時間達到20至30年。

“這么高的入住率，平均居住年限超過10年，相當于簽了一份10年的酒店式公寓支票。想想看，這對于保險企業(yè)是什么概念？”陳東升說，老人養(yǎng)老不受經(jīng)濟周期的波動，可以為保險公司帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

民政部社會福利和慈善事業(yè)促進司司長王振耀給出了一組數(shù)據(jù)，中國有將近1.7億60歲以上的老齡人口，占總?cè)丝跀?shù)的12%。而且，這個數(shù)字還以約每年1000萬的水平遞增。老齡產(chǎn)業(yè)涵蓋了從醫(yī)療保健到地產(chǎn)開發(fā)等產(chǎn)業(yè)，年總產(chǎn)值可達1萬億元人民幣。

據(jù)記者了解，現(xiàn)在北京、上海好一點的養(yǎng)老院都是有入門費的，而且要排隊。北京養(yǎng)老院的入門費基本上從七八十萬到100萬元，上海還要貴一點，要90萬到100萬元。

除了行業(yè)潛力，進軍養(yǎng)老地產(chǎn)，也是壽險資金本身的投資需求。近年來，壽險資金一直在尋找開拓與長期資金相匹配的投資渠道。在壽險公司保險費收入里大概有40%左右是長期壽險資產(chǎn)，即有1.6萬億元的長期資金。養(yǎng)老地產(chǎn)，對壽險資金長期利用和投資是非常有發(fā)展前景的渠道。

蘊含其中的風險

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是塊香餑餑，不過其中也蘊含著巨大的風險。

養(yǎng)老地產(chǎn)目前不僅有保險公司參與，眾多的地產(chǎn)開發(fā)商也涌入這個領(lǐng)域。后者目前的定位主要是中低端的市場，而保險公司適合高端路線，但是也意味著投資大、風險高，保險公司必須面對土地、建筑、運營等成本的挑戰(zhàn)。

“一般國際上養(yǎng)老社區(qū)的回報周期是10年以上，保險公司如果大手筆投資公建項目和配套設(shè)施，回報周期有可能長達20年以上?！币晃粯I(yè)內(nèi)專家說，這就需要保險公司有充分明確的市場定位和盈利模式。

目前，地產(chǎn)商推出的養(yǎng)老社區(qū)項目，經(jīng)營狀況并不好，仍然面臨收回成本的壓力。

最成功的項目上海親和源，總投入接近6億元，2008年營運至今，運營上盡管基本實現(xiàn)平衡，但投入的成本還沒有完全收回，推出的834套房源，目前還有200多套沒有售出。綠城的藍庭項目的養(yǎng)老公寓銷售也曾一度陷入僵持。

中低端養(yǎng)老社區(qū)項目尚且艱難，何況走高端市場的保險公司？但是在陳東升看來，這并不是一個問題。目前保險公司瞄準的主要是高端市場，門檻很高，未來可以進入中低端市場，這是一個漸進的過程。

“我們學習國外的成功模式：先規(guī)劃，后建設(shè)，進而吸引富裕的老年人群入住，國際上被證明是成功的商業(yè)思想，同樣也能在中國落地?！标悥|升曾如此表示。

第7篇：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式范文

目前，我國已經(jīng)成為全球老齡人口最多的國家，截至2014年底，我國60歲及以上老年人總數(shù)占全國總?cè)藬?shù)的15.53%，65歲及以上人口占10.06%。人口結(jié)構(gòu)決定中國現(xiàn)已進入加速老齡化階段，居民養(yǎng)老的結(jié)構(gòu)性需求迅速增加。加快發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，已成為我國深入推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，積極應(yīng)對人口老齡化的重要舉措。而養(yǎng)老金融作為支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要一環(huán)，面臨著新的發(fā)展機遇，未來的發(fā)展空間巨大。

國家已經(jīng)注意到“養(yǎng)老金融”的戰(zhàn)略意義，并連續(xù)出臺多項政策，2014《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險服務(wù)業(yè)的若干意見》（新“國十條”）、2015年《關(guān)于推進醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合的指導意見》、《基本養(yǎng)老保險基金投資管理辦法》等均明確“金融推動養(yǎng)老”不僅是解決民生問題的政策思路，更是指導改革方向的長期國家級別戰(zhàn)略。特別是2016年3月21日，中國人民銀行、民政部、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會聯(lián)合《關(guān)于金融支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的指導意見》（以下簡稱《意見》），進一步明確了養(yǎng)老金融相關(guān)政策?！兑庖姟诽岢?，積極應(yīng)對人口老齡化，大力推動金融組織、產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，改進完善養(yǎng)老金融領(lǐng)域服務(wù)，加大對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的金融支持力度，促進社會養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展，力爭到2025年建成與人口老齡化進程相適應(yīng)的金融服務(wù)體系。

商業(yè)銀行機構(gòu)已經(jīng)敏銳的嗅到居民養(yǎng)老的巨大市場機遇，通過提供養(yǎng)老理財、企業(yè)年金、養(yǎng)老按揭等產(chǎn)品服務(wù)滿足居民日益增長的養(yǎng)老金融需求，積極布局養(yǎng)老金融服務(wù)領(lǐng)域。但是由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資周期長、收益成效慢、回報率低等特點，并且養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚未有較為清晰的盈利模式，商業(yè)銀行在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域布局較為落后?？梢哉f，我國養(yǎng)老金融服務(wù)的供給端的增長顯著慢于居民和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)實際需求，畸形的供需關(guān)系長期制約養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

商業(yè)銀行完成養(yǎng)老金融服務(wù)體系初步布局

國內(nèi)商業(yè)銀行的養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)多起源于承辦企業(yè)年金業(yè)務(wù)，隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展，逐步形成了以企業(yè)年金為核心，養(yǎng)老理財、薪酬福利等業(yè)務(wù)為輔的產(chǎn)品體系。此外，商業(yè)銀行的公司或個人業(yè)務(wù)部門，很早為社會養(yǎng)老保險機構(gòu)提供代收代付、存款等服務(wù)。經(jīng)過多年發(fā)展，養(yǎng)老金融服務(wù)實現(xiàn)了規(guī)模持續(xù)增長和服務(wù)領(lǐng)域的不斷拓寬，初步形成了較為完善的養(yǎng)老金融服務(wù)產(chǎn)品體系，具體有如下幾個方向。

社會養(yǎng)老保險服務(wù)。商業(yè)銀行為我國社會養(yǎng)老保險管理機構(gòu)提供保險資金歸集、資金存款、養(yǎng)老金代收代付等服務(wù)。商業(yè)銀行與各級社保機構(gòu)在社?；饘糍~戶管理、養(yǎng)老保險做實個人賬戶基金存款、新農(nóng)保和新農(nóng)合基金專戶主辦銀行等方面開展了合作。根據(jù)人社部2014年公布的數(shù)據(jù)，基本養(yǎng)老保險基金結(jié)余3.56萬億元，這其中大部分作為存款放在商業(yè)銀行；另外，商業(yè)銀行為數(shù)千萬離退休人員提供養(yǎng)老金服務(wù)。

金融社會保障卡服務(wù)。金融社會保障卡是指加載了金融功能的社會保障卡，除具有信息記錄、信息查詢、業(yè)務(wù)辦理等社會保障卡基本功能的同時，可作為銀行卡使用，具有現(xiàn)金存取、轉(zhuǎn)賬、消費等金融功能。2011年8月，人社部《關(guān)于社會保障卡加載金融功能的通知》，對社會保障卡加載金融功能的相關(guān)工作提出了要求，眾多商業(yè)銀行積極參與了社會保障卡加載金融功能的產(chǎn)品研發(fā)和推廣工作。通過近五年時間的探索和持續(xù)進步，商業(yè)銀行在金融社保卡發(fā)卡、渠道建設(shè)、產(chǎn)品創(chuàng)新、金融服務(wù)等方面積累了十分豐富的專業(yè)經(jīng)驗。根據(jù)人社部數(shù)據(jù)，2014年底，全國社會保障卡持卡人數(shù)達到7.12億人，比上年增加了1.64億張。根據(jù)中國銀行年報，截至2014年底，僅中國銀行一家發(fā)行金融社會保障卡就超過了6000萬張。根據(jù)十三五規(guī)劃綱要，“加強公共服務(wù)設(shè)施和信息化平臺建設(shè)，實施社會保障卡工程，持卡人口覆蓋率達到90%”，商業(yè)銀行將迎來更廣闊的市場機遇。

全國社?；鹜泄芊?wù)。商業(yè)銀行可以為全國或地方社?；鹛峁┵Y產(chǎn)保管、資金清算、會計核算、資產(chǎn)估值、投資監(jiān)督、績效評估等服務(wù)。根據(jù)全國社?；鹁W(wǎng)站數(shù)據(jù)，境內(nèi)資產(chǎn)托管銀行只有四家：交通銀行、中國銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行。根據(jù)全國社會保障基金理事會數(shù)據(jù)，截至2014年末，基金資產(chǎn)總額15356.39億元，其中：境內(nèi)投資資產(chǎn)14050.61億元，境外投資資產(chǎn)1305.78億元，為商業(yè)銀行帶來托管費收入3.29億元。

企業(yè)年金業(yè)務(wù)。具有企業(yè)年金管理資格的商業(yè)銀行可以為企業(yè)年金客戶提供受托、賬戶管理、托管等服務(wù)，是企業(yè)年金市場重要的參與者。另外部分商業(yè)銀行通過控股子公司提供企業(yè)年金投資管理服務(wù)。據(jù)人社部數(shù)據(jù)，截至2014年末，全國有7.33萬戶企業(yè)建立了企業(yè)年金，參加職工人數(shù)為2293萬人，年末企業(yè)年金基金累計結(jié)存7689億元。其中，商業(yè)銀行受托資金規(guī)模1365億元，市場占比29.58%；管理個人賬戶數(shù)2021萬戶，市場占比88.13%；托管企業(yè)年金資金7689億元，占比100%；銀行系基金投資管理企業(yè)年金規(guī)模455億元，市場占比僅6.55%。

養(yǎng)老投資理財。商業(yè)銀行根據(jù)養(yǎng)老投資需求重視長期安全性、流動性的特點，提供了豐富的投資理財產(chǎn)品。針對機構(gòu)投資者（企業(yè)年金、社?；鸬龋虡I(yè)銀行提供了活期存款、定期存款、協(xié)議存款、理財產(chǎn)品等多種流動性高、收益穩(wěn)定的產(chǎn)品。針對個人投資者，商業(yè)銀行除提供傳統(tǒng)儲蓄性產(chǎn)品外，還根據(jù)投資者養(yǎng)老需求特點研發(fā)了養(yǎng)老型理財產(chǎn)品。此外，銀行還銷售保險公司的商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品、養(yǎng)老保障委托管理產(chǎn)品，滿足不同客戶的養(yǎng)老需求。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投融資。商業(yè)銀行在支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老方式轉(zhuǎn)變的業(yè)務(wù)創(chuàng)新方面有一些進展。一是為養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老社區(qū)項目開發(fā)提供融資服務(wù)，助力養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)；為養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)提供信貸服務(wù)。二是部分銀行提供養(yǎng)老按揭服務(wù)，老年客戶本人或者法定贍養(yǎng)人以房地產(chǎn)為抵押向銀行申請貸款專門用于老年客戶養(yǎng)老用途，銀行核定一定貸款額度后按月將貸款資金劃入老年客戶，一定程度解決有房老人缺乏養(yǎng)老資金的難題，為老年人提供了更多的養(yǎng)老模式選擇。

綜合養(yǎng)老金融服務(wù)。少數(shù)商業(yè)銀行根據(jù)老年客戶特點，推出綜合性的金融增值服務(wù)，目前規(guī)模較小。一是結(jié)合老年客戶活動范圍小、追求簡單操作等特點，商業(yè)銀行優(yōu)化服務(wù)流程、改造銀行網(wǎng)點功能，推出專門服務(wù)老年客戶的網(wǎng)點。二是商業(yè)銀行根據(jù)老年客戶非金融服務(wù)需求，增加特色增值服務(wù)，圍繞消費結(jié)算、健康管理、醫(yī)療服務(wù)、住房保障、旅游休閑等，搭建養(yǎng)老綜合服務(wù)平臺。

不同類型銀行發(fā)展養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)各有側(cè)重

大型商業(yè)銀行早期通過企業(yè)年金業(yè)務(wù)介入養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)，并獲取了企業(yè)年金的受托、賬戶管理、托管等資格，確立了市場優(yōu)勢地位。中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國銀行管理企業(yè)年金個人賬戶數(shù)量、托管企業(yè)年金基金規(guī)模上位居市場前三位，在企業(yè)年金業(yè)務(wù)領(lǐng)域處于領(lǐng)先地位。中國工商銀行不斷拓展養(yǎng)老金融服務(wù)領(lǐng)域，打造養(yǎng)老金與薪酬福利投融資平臺，開發(fā)了“如意人生”系列養(yǎng)老理財產(chǎn)品。中國建設(shè)銀行另辟蹊徑，與全國社?；鸸餐l(fā)起國內(nèi)首家銀行系養(yǎng)老金公司，獲得養(yǎng)老金投資管理資格和其他投資管理業(yè)務(wù)資質(zhì)，實現(xiàn)對養(yǎng)老金客戶提供從受托、賬管、托管到投資管理的全程化管理服務(wù)，甚至可以借助發(fā)展養(yǎng)老保障委托管理業(yè)務(wù)覆蓋企業(yè)客戶的員工福利業(yè)務(wù)。中國銀行則是最早辦理社?；鹜泄艿纳虡I(yè)銀行之一，在養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)領(lǐng)域推出了社會保障、薪酬福利計劃及養(yǎng)老資產(chǎn)管理等一系列新型服務(wù)。

股份制商業(yè)銀行在發(fā)展企業(yè)年金業(yè)務(wù)的同時，也不斷開拓新的養(yǎng)老金融服務(wù)領(lǐng)域。招商銀行將養(yǎng)老金融部掛靠在零售銀行板塊，依靠零售銀行優(yōu)勢，向企業(yè)員工提供薪酬福利管理服務(wù)。光大銀行大力拓展針對薪酬延付的“樂享福利計劃”產(chǎn)品、針對企業(yè)福利整合和自主選擇的“樂選彈利計劃”產(chǎn)品，全面打造“養(yǎng)福全程通”金融服務(wù)品牌。中信銀行是國內(nèi)第一家推出“養(yǎng)老按揭”的商業(yè)銀行，探索以房養(yǎng)老的新型養(yǎng)老模式。

不具備企業(yè)年金管理資格的股份制商業(yè)銀行或地方商業(yè)銀行則選擇了以老齡客戶群體為目標，結(jié)合網(wǎng)點提供綜合金融服務(wù)的模式。興業(yè)銀行推出“安愉人生”綜合金融服務(wù)方案，以銀行卡為載體，通過優(yōu)化金融產(chǎn)品、老年客戶權(quán)益兩套體系，整合專屬理財、信用貸款、便利結(jié)算、增值服務(wù)四項內(nèi)容，結(jié)合社區(qū)銀行為老年客戶提供全面金融服務(wù)。上海銀行利用作為上海市首批兩家養(yǎng)老金銀行之一的先發(fā)優(yōu)勢，推出養(yǎng)老專屬卡片、專屬理財、增值服務(wù)等產(chǎn)品，建設(shè)養(yǎng)老特色支行，構(gòu)建了較為完整的養(yǎng)老金融服務(wù)體系。

從金融供給側(cè)改革角度創(chuàng)新發(fā)展養(yǎng)老金融

人口老齡化加速，養(yǎng)老保障體制改革不斷深化，養(yǎng)老金市場化運作持續(xù)推進，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，客戶養(yǎng)老金融服務(wù)需求日趨多元化，為商業(yè)銀行發(fā)展養(yǎng)老金融提供了重要機遇。商業(yè)銀行應(yīng)做好金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加大對養(yǎng)老金融的重視力度，推進養(yǎng)老領(lǐng)域業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃和市場布局，積極創(chuàng)新養(yǎng)老金融組織服務(wù)形式，創(chuàng)新適合養(yǎng)老服務(wù)業(yè)特點的產(chǎn)品、金融工具，創(chuàng)新居民養(yǎng)老領(lǐng)域的服務(wù)能力和水平，有效滿足迅速增長的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民養(yǎng)老需求，并推動自身加速戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

創(chuàng)新養(yǎng)老金融組織形式，提升養(yǎng)老金融戰(zhàn)略地位，推動自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。我國商業(yè)銀行的養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)部門一般掛靠在托管業(yè)務(wù)、公司業(yè)務(wù)或者零售部門業(yè)務(wù)之下，沒有建立獨立的業(yè)務(wù)板塊，在資源整合、產(chǎn)品研發(fā)、人事財權(quán)、條線管理方面缺乏獨立性，造成養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)零散化、產(chǎn)品碎片化。原有組織結(jié)構(gòu)已經(jīng)無法適應(yīng)養(yǎng)老金融的快速發(fā)展，難以提供富有針對性的養(yǎng)老金融服務(wù)。因此，商業(yè)銀行可以探索建立養(yǎng)老金融事業(yè)部制，將支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)、發(fā)展個人養(yǎng)老相關(guān)的金融業(yè)務(wù)進行整合，并與銀行自身戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型相結(jié)合，探索發(fā)展養(yǎng)老金融的新型商業(yè)模式。商業(yè)銀行可以在養(yǎng)老服務(wù)業(yè)相對發(fā)達、老齡人口較為集中的地區(qū)設(shè)立專業(yè)的養(yǎng)老金融團隊、養(yǎng)老金融分支行，優(yōu)化整合內(nèi)部資源，提升在養(yǎng)老領(lǐng)域的金融服務(wù)水平。

創(chuàng)新養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投融資產(chǎn)品，拓寬養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)多元化融資渠道。我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還停留在養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)階段，業(yè)務(wù)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈遠未建立和打通，尚未出現(xiàn)較為成熟的盈利模式。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有投資周期長、收益成效慢、回報率低、資金成本承受能力不高的特點，養(yǎng)老服務(wù)大多面臨準公共品性和服務(wù)受眾的挑剔性，商業(yè)銀行在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投融資方面較為謹慎。在國家政策允許和風險可控的前提下，商業(yè)銀行應(yīng)創(chuàng)新養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)信貸產(chǎn)品和服務(wù)，并結(jié)合集團化優(yōu)勢為養(yǎng)老服務(wù)業(yè)拓寬融資渠道，不斷滿足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求。

一是創(chuàng)新適合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)特點的信貸管理機制和服務(wù)方式，拓寬養(yǎng)老服務(wù)業(yè)貸款抵押擔保范圍。商業(yè)銀行根據(jù)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向和經(jīng)營特點，制定專門的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)信貸政策，建立適合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)特點的信貸審批、信用評級、客戶準入和利率定價制度，研發(fā)具有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)特色信貸產(chǎn)品。銀行在風險可控的前提，積極開展應(yīng)收賬款、動產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)、股權(quán)等抵押貸款創(chuàng)新，探索養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)有償取得的土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)明晰的房產(chǎn)等固定資產(chǎn)抵押貸款。

二是拓寬養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)多元化融資渠道。我國商業(yè)銀行尤其是大型銀行較多是銀行或金融控股集團，擁有證券、保險、信托等多項金融資質(zhì)，能夠依托平臺優(yōu)勢，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)企業(yè)提供多元化融資服務(wù)，提高養(yǎng)老金融服務(wù)的供給能力。商業(yè)銀行通過證券子公司，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)企業(yè)提供上市融資、并購重組、股份轉(zhuǎn)讓等股權(quán)融資服務(wù)，還可以通過發(fā)行企業(yè)債、公司債、非金融企業(yè)債等方式進行債券市場融資。商業(yè)銀行及子公司在國家政策允許下，通過設(shè)立養(yǎng)老專項債務(wù)融資工具、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資引導基金、養(yǎng)老信托計劃、養(yǎng)老設(shè)施租賃等服務(wù)平臺，鼓勵社會資金、民間資本等進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，拓展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資金來源。

第8篇：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式范文

【關(guān)鍵詞】宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)企業(yè)；變革；創(chuàng)新

在宏觀調(diào)控政策不斷持續(xù)深入的形勢下，我國大部分地區(qū)的商品房市場交易持續(xù)低迷，多數(shù)中小房企將要被迫出局。在如今的嚴峻的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要想求得生存與發(fā)展，就要順應(yīng)調(diào)控形勢，且不斷改革創(chuàng)新。

1 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在變革中求發(fā)展

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，2003年以來，全國各類房企超過6萬家，其中近九成的開發(fā)企業(yè)規(guī)模小且品質(zhì)低劣。要想渡過眼下的難關(guān)，必須以產(chǎn)業(yè)變革積極應(yīng)對，充分調(diào)動內(nèi)生動力，通過機制大調(diào)整，在市場大洗牌中獲得“新生”。

1.1 機制大調(diào)整

當前，在增加供應(yīng)與調(diào)整需求的雙管齊下，房地產(chǎn)業(yè)要繼續(xù)發(fā)展，必須順應(yīng)形勢，進行機制大調(diào)整，通過法律、制度、產(chǎn)權(quán)三個層面的改革，推動房地產(chǎn)行業(yè)合理有序的健康發(fā)展。

1.1.1 法律是轉(zhuǎn)型的推力

法律，具有針對企業(yè)的規(guī)范力和約束力，既能規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中的行為，為行業(yè)健康運行提供法律保障，又能迫使開發(fā)商創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型，以好的產(chǎn)品贏得市場。在今年兩會上總理提出，要利用法律手段規(guī)范開發(fā)商經(jīng)營行為；今年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定（修訂征求意見稿）》通知中提出，要全面提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)認定。可以看出政府對房地產(chǎn)業(yè)法律規(guī)范的重視。此外，還需用法律手段抑制投機性住房；對技術(shù)創(chuàng)新（住宅產(chǎn)業(yè)化、綠色住宅、環(huán)保地產(chǎn)）、金融創(chuàng)新、盈利模式、營銷創(chuàng)新等也急需法律上的固化，促使住宅建設(shè)及其產(chǎn)業(yè)化在法律框架下有序發(fā)展。

1.1.2 制度是轉(zhuǎn)型的合力

法律的有效執(zhí)行，需要一個良好的制度作保障。完善的制度能促進房地產(chǎn)企業(yè)在未來發(fā)展中做出全面、科學的規(guī)劃和規(guī)范，防止宏觀與微觀政策的波動給企業(yè)帶來的影響，及時調(diào)整好企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略和產(chǎn)品定位。例如根據(jù)國家土地管理制度、房地產(chǎn)價格統(tǒng)計制度和方法、稅收制度、土地招拍掛制度、房地產(chǎn)登記等方面制度的不斷完善，合理調(diào)整好企業(yè)的管理制度和銷售制度，積極維護消費者合法權(quán)益。

1.1.3 產(chǎn)權(quán)是轉(zhuǎn)型的動力

產(chǎn)權(quán)是信任的載體，是企業(yè)自主經(jīng)營的內(nèi)生動力，是創(chuàng)造品牌和信譽的堅實基礎(chǔ)。擁有實際產(chǎn)權(quán)的企業(yè)以及處于完善的法人治理結(jié)構(gòu)內(nèi)的員工，為了長期利潤會精心經(jīng)營其品牌和信譽，會用自己的誠信對消費者負責，這也是一些民營企業(yè)往往能迅速成長的原因所在。數(shù)據(jù)顯示，2010年我國房地產(chǎn)業(yè)10強名單中，民企就占了6家。相比之下，一些大型國企以及企業(yè)員工并不實際擁有產(chǎn)權(quán)或享有權(quán)益，缺乏創(chuàng)新的內(nèi)在動力，甚至產(chǎn)生人利益，出現(xiàn)道德問題，導致國有資產(chǎn)流失，成了國企轉(zhuǎn)型的絆腳石。

1.2 市場大洗牌

伴隨著調(diào)控政策的不斷深入，上市房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績出現(xiàn)首次下滑，房地產(chǎn)業(yè)的洗牌運動正在悄然進行。萬物“適者生存”，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此。一方面并購潮已成為房地產(chǎn)企業(yè)突破融資困境、拓展市場份額的一條便捷之路。數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，房地產(chǎn)業(yè)并購案例持續(xù)增加，已完成并購57起，同比增加27起。另一方面去房產(chǎn)化風潮涌起。比如江蘇舜天出售旗下地產(chǎn)公司全部股權(quán)，此般“割愛”，實屬無奈；綠景控股去年開始著手轉(zhuǎn)型經(jīng)營高端酒店、寫字樓；愛建股份今年變更經(jīng)營范圍，去掉“房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營及咨詢”經(jīng)營項目；泰達控股打包轉(zhuǎn)讓旗下兩地產(chǎn)公司股權(quán)；約有六分之一的房地產(chǎn)企業(yè)在上半年涉及礦產(chǎn)業(yè)務(wù)。

1.2.1 金融倒逼

在抑制通脹的背景下，國內(nèi)信貸繼續(xù)緊縮，貨幣緊縮的基調(diào)難以改變，房地產(chǎn)業(yè)融資環(huán)境仍然偏緊。與此同時，房地產(chǎn)信托發(fā)行也愈發(fā)困難，融資成本節(jié)節(jié)攀升。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)80%中小房企都面臨著不同程度的資金緊張現(xiàn)象。上半年，上市房企整體資產(chǎn)負債率上升了3.58個百分點，達到72.25%。負債總額突破萬億元，達到10921.43億元，同比上漲41.29%，這無疑倒逼房企轉(zhuǎn)型加速，大企業(yè)擴張和小企業(yè)被兼并將成為常態(tài)。

1.2.2 環(huán)保倒逼

一方面，民用建筑在建材生產(chǎn)、建造和使用過程中，能耗已占全社會總能源消耗的49.5%左右。我國現(xiàn)有的430億平方米建筑面積中，95%為高能耗建筑。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國住宅建設(shè)用鋼量平均每平方米為55公斤，比發(fā)達國家高出10%～25%，水泥用量為每平方米221.5公斤，每一立方米混凝土比發(fā)達國家多消耗80公斤水泥。另一方面，環(huán)境問題也在不斷加?。阂皇侨珖?0%以上城市水域污染嚴重，城市生活垃圾以每年8%～10%的速度增長，50%的垃圾處理率中只有10%達到無害化處理；二是建筑在全生命周期中排放出的二氧化碳總量占全球碳排放總量的40%。如果城鎮(zhèn)化污染持續(xù)惡化，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也備受限制。

1.2.3 內(nèi)生倒逼

地產(chǎn)創(chuàng)新是未來城市小區(qū)的發(fā)展方向。受調(diào)控政策影響，迫使開發(fā)商要么背離房地產(chǎn)，要么倒逼轉(zhuǎn)型，除此之外別無他法。如南京臥龍湖國際社區(qū)項目，曾經(jīng)處于無法運轉(zhuǎn)的尷尬境地，但開發(fā)商自給壓力，最終仍將臥龍湖打造成為休閑度假的絕佳勝地。

2 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)創(chuàng)新產(chǎn)品品牌

通過這次樓市調(diào)控，房地產(chǎn)市場將面臨由低端到高端的轉(zhuǎn)折，創(chuàng)產(chǎn)品品牌將越來越被重視。住房不再是“鋼筋+混凝土”的避風遮雨的陋室，而是價值和品質(zhì)的體現(xiàn)。開發(fā)商必須在品牌建設(shè)與技術(shù)開發(fā)方面下功夫。

2.1 品牌大比拼

樹百年品牌，做百年企業(yè)，取決房地產(chǎn)企業(yè)是否將核心競爭力的品牌價值予以充分發(fā)揮，將更多的精力投入到產(chǎn)品品質(zhì)的提升上。

2.1.1 舍得投資

房地產(chǎn)企業(yè)在打造品牌方面要舍得投資，精于投資，既包括工程質(zhì)量，也包括規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、配套質(zhì)量和物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。

2.1.2 追求百年

“樹百年建筑”應(yīng)成為推進住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的動力。我國的住宅產(chǎn)業(yè)化進展比較緩慢，原因在于粗放式的建設(shè)長期得不到改變。許多耗資巨額的建筑壽命不過十幾年，“保量不保質(zhì)”，很難創(chuàng)造百年建筑，更談不上企業(yè)自身的百年大業(yè)。

2.1.3 人性為本

房產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品規(guī)劃必須優(yōu)先考慮人性為本?，F(xiàn)代人買房是購買一種生活方式，一種人居文化，滿足對住所的物質(zhì)文化和精神需求。企業(yè)應(yīng)針對不同群體，根據(jù)他們的生活習慣、功能需求、空間需求，創(chuàng)造提供小區(qū)環(huán)境的文化、教育等條件，做到人、自然和社會的和諧統(tǒng)一。

2.2 技術(shù)大轉(zhuǎn)換

在當前宏觀調(diào)控下，粗放式的房地產(chǎn)開發(fā)模式終將終結(jié)，綠色人居將登上市場舞臺，未來房企的盈利模式將更趨向于高端化、科技化；更偏向于技術(shù)、品質(zhì)、人文、環(huán)保的復合化。

2.2.1 品質(zhì)要獨創(chuàng)

目前，國內(nèi)的住房“千城一面、千房一面”，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。因此企業(yè)應(yīng)注重打造獨具企業(yè)特色的產(chǎn)品，與企業(yè)品牌相輔相成！

2.2.2 技術(shù)要適宜

要因地制宜、因時制宜。不同的時間和地點，對創(chuàng)新的需求是不同的，正如前工業(yè)時代與后工業(yè)時代對房地產(chǎn)產(chǎn)品的技術(shù)支持有很大差異一樣。處在一定的歷史時期，不能超前也不能滯后，在不同的時間和空間應(yīng)對房地產(chǎn)的技術(shù)創(chuàng)新有不同要求。

2.2.3 應(yīng)用要客觀

目前，開發(fā)商對于住宅新技術(shù)的利用和推廣仍停留在主觀層面上，改變這種狀況，需要技術(shù)創(chuàng)新，更需要客觀應(yīng)用，防止應(yīng)用只是技術(shù)的簡單疊加。

2.2.4 內(nèi)外要大氣

過去，有些開發(fā)商過于強調(diào)容積率和外在的形式美。隨著消費觀念越來越趨于理性，企業(yè)想要生存下去，必須對住宅的“銷量”和“品質(zhì)”做出抉擇，做到以品質(zhì)及舒適度贏得銷量。

2.2.5 創(chuàng)新要全面

房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新，需要多種形式的創(chuàng)新。如產(chǎn)品創(chuàng)新、土地獲取模式創(chuàng)新、開發(fā)模式創(chuàng)新、管理服務(wù)創(chuàng)新、機制體制創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新，甚至是公益創(chuàng)新等。只有擺脫原來單一的創(chuàng)新模式，才能帶來產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。比如，探索實行以商業(yè)代建為主體的開發(fā)模式變革，轉(zhuǎn)型成為房地產(chǎn)投資商、運營商和服務(wù)商；用資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)來開拓新的盈利源泉，重點加強基金的募集能力，提高融資能力和獨立投資能力；開創(chuàng)集“商業(yè)百貨、文化娛樂、電影院線”為一體的商業(yè)發(fā)展模式，以養(yǎng)老為目的的地產(chǎn)項目等。

第9篇：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式范文

關(guān)鍵詞:金融危機;商業(yè)銀行;盈利模式;轉(zhuǎn)型

一場由美國次級抵押貸款市場危機引起的金融風暴席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場并逐漸向全球漫延,其波及范圍之廣、影響程度之深、沖擊強度之大,為上個世紀30年代以來所罕見。這場危機引發(fā)了我們對國際金融市場的重新認識,也迫使我們對我國金融業(yè)的發(fā)展重新予以思考。本文通過對我國商業(yè)銀行和國際商業(yè)銀行盈利模式的對比分析,結(jié)合我國轉(zhuǎn)軌階段的實際情況,提出了在轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟條件下,既能有效避免國內(nèi)金融危機的產(chǎn)生和國際金融危機的沖擊,又能快速提升我國金融業(yè)的戰(zhàn)略競爭力的政策建議。

一、全球金融危機及對我國銀行業(yè)的戰(zhàn)略思考

(一)此次金融危機暴露出的美國金融業(yè)的主要弊端

1.金融過度創(chuàng)新并脫離實體經(jīng)濟。大量的次級貸款通過證券化過程,派生出次級抵押貸款支持證券(MortgageBackedSecurities,MBS)。在MBS.的基礎(chǔ)上,經(jīng)過進一步的證券化,又衍生出大量資產(chǎn)支持證券(AssetBackedSecurities,ABS),其中,包括大量個性化的擔保債務(wù)憑證(CollateralizedDebtOb~gation,CDO)、信貸違約掉期(CreditDefaultSwap,CDS)等。金融機構(gòu)在CDO和CDS等衍生品交易中,還往往運用高杠桿比率進行融資。于是基于1萬多億美元的次級貸款,創(chuàng)造出了超過2萬億美元的次級債(MBS),并進一步衍生和創(chuàng)造出超萬億美元的CDO和數(shù)十萬億美元的CDS,金融創(chuàng)新的規(guī)模呈幾何級數(shù)膨脹,而這一切均建立在質(zhì)量根本無法保證的次級貸款上,從而將整個金融市場暴露在一個前所未有和無法估量的系統(tǒng)性風險之下。

2、金融監(jiān)管失控。出于對自由經(jīng)濟的推崇,長期以來,國際金融監(jiān)管對一些金融創(chuàng)新總是聽之任之,對部門龐大而迅速擴張的“非正式機構(gòu)”(包括許多非銀行金融機構(gòu)在內(nèi))——有時被稱為“隱形的銀行業(yè)”、如CDS和CDO等金融衍生工具完全通過場外交易市場(0TC)在各機構(gòu)間進行交易,沒有任何政府監(jiān)管,沒有集中交易的報價和清算系統(tǒng),金融市場和監(jiān)管當局根本無法做出全面監(jiān)督和風險預警。同時對一些商業(yè)銀行參與金融衍生品交易也未做出及時必要的限制,致使風險在整個金融業(yè)內(nèi)得到積聚和迅速放大。

(二)對我國銀行業(yè)的戰(zhàn)略思考

1、我國銀行業(yè)要不要繼續(xù)推進金融創(chuàng)新?美國發(fā)生了金融危機,使得人們一提到金融創(chuàng)新就談虎色變。對此我們必須看到,在金融創(chuàng)新上我國與美國的問題正好相反,美國是金融創(chuàng)新過剩而金融資源不足,而我國問題的癥結(jié)在于金融市場發(fā)育滯后,金融創(chuàng)新嚴重不足,從而造成了金融資源的大量閑置及配置不當。這種金融發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展嚴重不適配的狀況,實際上已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟運行質(zhì)量改進的瓶頸制約。顯然,積極推動金融創(chuàng)新,依然是我們推動金融改革和發(fā)展的重中之重。

2、要不要推進商業(yè)銀行的綜合化經(jīng)營?有人認為,綜合化經(jīng)營在本次金融危機中起到了明顯的放大效應(yīng)。我們認為,這只是其中的一個方面。綜觀在此次危機的金融業(yè),損失最慘重的是獨立的投資銀行如五大投行以及固守基礎(chǔ)銀行業(yè)務(wù)、規(guī)模較小的銀行,因為它們沒有足夠的規(guī)模和多樣化的業(yè)務(wù),來消化抵押貸款和公司債券違約不斷增加所帶來的損失,而真正實行綜合化經(jīng)營的大銀行相對穩(wěn)健得多。綜觀匯豐、瑞銀、渣打、三菱日聯(lián)、摩根大通、蘇格蘭皇家銀行、德意志銀行等等,這些國際大型銀行大多具有上百年的悠久歷史,其間經(jīng)歷了無數(shù)次經(jīng)濟周期和數(shù)次金融危機,但他們一直屹立不倒,并保持著旺盛的生命力和活力,這與他們的綜合化經(jīng)營從而有效地規(guī)避風險不無關(guān)系(美國花旗銀行最近股價暴跌,瀕臨破產(chǎn)的邊緣,是其對金融衍生品的過度投機所致)。無可諱言,從經(jīng)營管理、風險控制、產(chǎn)品創(chuàng)新、國際化水平等方面比較,我們?nèi)耘c國際一流銀行存在較大差距,國際競爭能力總體有待提高。尤其是在最近十多年的經(jīng)濟全球化、金融自由化大潮中,國際大銀行主要是通過強強聯(lián)合、大規(guī)模的兼并收購加快“跑馬圈地”的步伐,迅速成為業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)遍及全球并覆蓋所有金融領(lǐng)域的綜合化金融巨擘。高速成長中的中國自然成為其全球化布局中的一個重要戰(zhàn)略陣地。如何與這些強大的國際競爭對手同臺共舞是國內(nèi)每一家銀行都在思考的問題。我們不能由于金融業(yè)的分業(yè)經(jīng)營而僥幸地躲避了本次金融風暴就沾沾自喜,如何摒棄驕傲心態(tài)、樹立危機意識、在成功模仿的背后進行原生態(tài)的創(chuàng)新、尋找新的盈利模式不能不說是擺在中國金融業(yè)面前的重要課題。

二、中國銀行業(yè)盈利模式的現(xiàn)狀與差距

商業(yè)銀行的盈利模式是指商業(yè)銀行在一定經(jīng)濟與市場環(huán)境下,以一定資產(chǎn)和負債結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)的主導財務(wù)結(jié)構(gòu)。從利潤結(jié)構(gòu)的角度劃分,商業(yè)銀行的盈利模式可分為利差主導型和非利差主導型兩種。當前,我國商業(yè)銀行盈利模式與西方國家相比尚有很大差距。

(一)經(jīng)營范圍和業(yè)務(wù)品種較少,盈利模式比較單一

西方國家商業(yè)銀行經(jīng)營范圍和業(yè)務(wù)種類比較繁多,尤其是實行混業(yè)經(jīng)營以來,商業(yè)銀行的金融產(chǎn)品日新月異,層出不窮。如素有“金融百貨公司”之稱的美國銀行業(yè),其中間業(yè)務(wù)的范圍涵蓋傳統(tǒng)的銀行業(yè)務(wù)、信托業(yè)務(wù)、投資銀行業(yè)務(wù)、共同基金業(yè)務(wù)和保險業(yè)務(wù)。以美洲銀行為例,其非利差收入構(gòu)成主要有以下11項內(nèi)容:存款賬戶服務(wù)費、銀行卡服務(wù)費、信托服務(wù)費、其他服務(wù)費、交易收入、私有權(quán)益投資服務(wù)費、貸款銷售服務(wù)費、證券銷售服務(wù)費、其他收入、分支機構(gòu)及業(yè)務(wù)銷售收入、投資銀行費等。目前,世界銀行業(yè)開發(fā)出來的中間業(yè)務(wù)有3000多種,而我國中間業(yè)務(wù)品種僅有260多種。這些中間業(yè)務(wù)產(chǎn)品中實際經(jīng)常運用的還不多,且主要經(jīng)營的業(yè)務(wù)大都還停留在籌資功能強、操作簡單的勞務(wù)型、低收益業(yè)務(wù)上,服務(wù)質(zhì)量也存在著一定的不足之處。

(二)業(yè)務(wù)規(guī)模和收入水平較低,盈利模式再造任重道遠

根據(jù)國外發(fā)達國家的經(jīng)驗,中間業(yè)務(wù)收入一般會占到商業(yè)銀行全部業(yè)務(wù)收入的40%以上,歐美等國家更是高達50%左右。如美國銀行中間業(yè)務(wù)收入占比平均在50%以上,其中花旗集團中間業(yè)務(wù)收入平均占比為61.85%,屬于同行業(yè)最高,中間業(yè)務(wù)收入占據(jù)了它們總收入的半壁江山。而我國中間業(yè)務(wù)開展得比較早、業(yè)務(wù)較大的中國銀行中間業(yè)務(wù)收入占總收入的平均水平也才13.99,與國外水平相差近三四倍。從表1、表2中我們可以看出,無論與不同地區(qū)的商業(yè)銀行相比,還是與不同國家的商業(yè)銀行相比,無論與金融業(yè)發(fā)達的國家和地區(qū)相比,還是與發(fā)展中的國家和地區(qū)金融業(yè)相比,中國商業(yè)銀行的利息收入均是最高的。中國商業(yè)銀行要想擺脫單一的利差主導型的盈利模式,成功實現(xiàn)盈利模式的再造可以說還任重道遠。

(三)技術(shù)含量不高,盈利模式的創(chuàng)新性不夠

從整體上看,西方國家中間業(yè)務(wù)的品種及技術(shù)含量明顯優(yōu)于我國,尤其20世紀80年代后,西方國家創(chuàng)新出大量的期權(quán)、期貨等金融衍生產(chǎn)品,而我國目前的金融衍生產(chǎn)品仍比較缺乏,只有少數(shù)的幾種衍生產(chǎn)品,以智力投入為主,技術(shù)含量高、盈利潛力大的中間業(yè)務(wù)如信息咨詢、資產(chǎn)評估、租賃、各類擔保貸款、投標承諾、個人理財業(yè)務(wù)等還不足,高收益且具有避險功能的金融衍生工具業(yè)務(wù)剛剛起步,有的甚至是一片空白。從表3中可以很直觀地看出,大多數(shù)商業(yè)銀行咨詢顧問類、擔保承諾類等業(yè)務(wù)收入明顯偏少。

(四)重規(guī)模,輕效益,規(guī)模擴張式的盈利模式十分明顯

我國商業(yè)銀行非利差業(yè)務(wù)發(fā)展長期處于從屬地位,各商業(yè)銀行開展非利差業(yè)務(wù)的主要目的很大程度上為了推進存貸款等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的發(fā)展,只是把非利差業(yè)務(wù)當成了吸收存款、穩(wěn)定客戶的一種獲取間接收益的手段。此外,伴隨著經(jīng)濟金融的快速發(fā)展,非利差業(yè)務(wù)競爭日益激烈,部分商業(yè)銀行為爭奪客戶、搶占市場,不惜血本參與市場競爭,形成整個市場收費過低或干脆不收費,最終造成片面追求擴大規(guī)模,搶占市場份額,出現(xiàn)了業(yè)務(wù)量增長與收入增長不同步的怪現(xiàn)象。在資本高度密集的上海,2006年上半年中間業(yè)務(wù)量達54.74萬億元,而收入?yún)s僅為29.97億元,業(yè)務(wù)量與收入之比高達18265:1,即平均18265元的業(yè)務(wù)量才能有1元錢的中間收入。在別的地區(qū),單位業(yè)務(wù)量的創(chuàng)收能力更是低下。

三、影響我國商業(yè)銀行盈利模式轉(zhuǎn)型的因素分析

(一)轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟與內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)

我國的轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟特征十分明顯。經(jīng)過多年的改革,我國商業(yè)銀行內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)取得了明顯成效。但是,國有商業(yè)銀行公司治理、經(jīng)營機制和增長方式、分析管控和業(yè)務(wù)創(chuàng)新能力與國際先進銀行相比還有很大差距,有效的激勵和約束機制還沒有真正建立。一是所有者實際缺位,委托機制效率低。二是存在“內(nèi)部人控制”問題。如銀行經(jīng)理人員的任免、升遷等問題。正是由于事實上的內(nèi)部人控制難以成為法律上的內(nèi)部人控制,即剩余控制權(quán)和剩余索取權(quán)嚴重不匹配,很容易產(chǎn)生機會主義行為,甚至“合謀”現(xiàn)象。三是缺乏有效的制衡與激勵機制。

(二)規(guī)模效應(yīng)與內(nèi)部管理

銀行規(guī)模效應(yīng)是指隨著銀行業(yè)務(wù)規(guī)模、人員數(shù)量、機構(gòu)網(wǎng)點的擴大而發(fā)生單位運營成本的下降以及收益上升的現(xiàn)象,它反映了銀行經(jīng)營規(guī)模與成本、收益的變動關(guān)系。但規(guī)模效應(yīng)與銀行的內(nèi)部管理高度相關(guān),科學合理的管理水平有利于規(guī)模效應(yīng)的發(fā)揮,否則就會出現(xiàn)規(guī)模不經(jīng)濟現(xiàn)象。由于體制和自身經(jīng)營管理的原因,我國商業(yè)銀行走的是一條粗放型經(jīng)營之路。主要表現(xiàn)在盲目擴張,只講業(yè)務(wù)數(shù)量,不注重業(yè)務(wù)質(zhì)量,從而出現(xiàn)高投入低產(chǎn)出,高速度低效益。如圖1所示,我國銀行總資產(chǎn)收益率(ROA)水平普遍低于美國主要銀行。

(三)成長經(jīng)濟與創(chuàng)新機制

商業(yè)銀行的成長經(jīng)濟是指商業(yè)銀行充分利用自己的資源優(yōu)勢開展研究和開展活動,有能力、有條件以較低的成本為客戶提供創(chuàng)新性的系列化金融產(chǎn)品,從而獲得競爭優(yōu)勢的一種經(jīng)濟。成長經(jīng)濟的核心是業(yè)務(wù)創(chuàng)新。近年來,現(xiàn)代商業(yè)銀行在金融衍生產(chǎn)品的創(chuàng)新上面臨著很多問題,像“千行一面”的產(chǎn)品同質(zhì)化問題、“現(xiàn)金+酒精”的惡性營銷問題、“復雜理財產(chǎn)品賣給非專業(yè)投資者”的誤導銷售問題等等。究其根本原因,就是對多元化、多偏好的市場需求理解得不細、不深、不積極,金融創(chuàng)新在某些方面甚至偏離了實際需求,沒有取得明顯的競爭優(yōu)勢。

(四)范圍經(jīng)濟與監(jiān)管模式

范圍經(jīng)濟要求商業(yè)銀行必須進行綜合化經(jīng)營,分業(yè)經(jīng)營勢必影響范圍效應(yīng)的發(fā)揮。我國目前仍執(zhí)行著分業(yè)經(jīng)營和分業(yè)監(jiān)管的路子,這種目前相對較嚴的分業(yè)監(jiān)管體系使許多金融產(chǎn)品面市比較困難。例如利率衍生品,由于涉及多個市場,不同的監(jiān)管部門需要進行事先協(xié)調(diào),在相關(guān)政策未出臺之前,商業(yè)銀行便無法嘗試。再如QDII,由于政策規(guī)定只能投資風險較低品種,在人民幣已經(jīng)進入長期升值通道的背景下,其收益率較低,投資者缺乏認同,商業(yè)銀行積極性不高。相反,市場最需要的一些人民幣衍生產(chǎn)品還要繼續(xù)等待有關(guān)政策的出爐。

(五)政策效應(yīng)與制度偏差

政策效應(yīng)是政策對商業(yè)銀行的引導效應(yīng)。良好的政策可以發(fā)揮有效的政策效應(yīng),反之則會起到抑制和阻礙作用。近年來,我國商業(yè)銀行非利息收入占比一直較低,這與我們的制度設(shè)計偏差不無關(guān)系。以利率政策為例,一方面1993年以來,通過多次的存貸款利率調(diào)整,我國的存貸款利差逐步拉大(見圖2);另一方面我國放開金融機構(gòu)信貸利率上浮空間,但同時限制存款利率上浮,結(jié)果使存貸利差持續(xù)保持在高位,使得商業(yè)銀行能夠坐享豐厚利潤。持續(xù)實行較大的存貸利差,不僅不利于推動商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型,同時也將保護銀行壟斷,不利于銀行改革和效率提高,也不利于從根本上提高中國銀行業(yè)的國際競爭力和抵御風險的能力。

(六)短缺效應(yīng)與信貸擴張

我國是一個發(fā)展中國家,資金短缺的效應(yīng)將長期存在。由于資金的稀缺性,經(jīng)濟高增長必然形成了對商業(yè)銀行信貸的高需求,我國的市場融資結(jié)構(gòu)一直延續(xù)著銀行主導型的融資模式。如表4所示,2007年9月底,我國銀行信貸資產(chǎn)仍占全部金融資產(chǎn)的63%,遠高于美國、日本、英國等國家。這種間接融資模式為主的融資方式,使得個人和企業(yè)的資金需求主要通過銀行信貸的方式來解決,這也一定程度上助長了銀行謀取存貸利差的積極件。

(七)協(xié)同效應(yīng)與金融市場

金融市場作為一個系統(tǒng),對商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)互補和產(chǎn)品交叉及風險規(guī)避非常重要,一個健全的金融市場可以對商業(yè)銀行產(chǎn)生明顯的協(xié)同效應(yīng)。總體上來說,與西方主要金融市場相比還存在較大差距。一是非銀行中介發(fā)展水平較低。如國外的保險公司、互助儲蓄銀行、儲蓄貸款協(xié)會、信用合作社、養(yǎng)老基金會、財務(wù)公司、投資基金、信托公司、證券公司、租賃公司、消費信貸機構(gòu)和郵政儲金局等等,非銀行中介種繁多,功能齊全,它們的產(chǎn)生,既推動了金融創(chuàng)新,也帶動了融資機構(gòu)、渠道及形式和品種日益多樣化,給金融業(yè)發(fā)展注入了活力。二是貨幣市場起步晚、發(fā)展慢。主要表現(xiàn)在:規(guī)模較小,市場參與主體較少。票據(jù)市場建立較早,但一直未形成規(guī)模,仍以同業(yè)拆借和債券回購市場為主;各個子市場之間、同一子市場在區(qū)域間嚴重分割,二級市場缺位,相應(yīng)減少了其為非金融部門提供貸款的能力,同時也降低了銀行自身的贏利。三是我國在資本市場發(fā)展上也存在先天不足和后天發(fā)育不良問題。這都使得商業(yè)銀行難以開發(fā)有效的市場避險金融創(chuàng)新產(chǎn)品,制約了商業(yè)銀行盈利模式轉(zhuǎn)型。

四、推進我國商業(yè)銀行盈利模式轉(zhuǎn)型的政策建議

(一)必須繼續(xù)推進我國商業(yè)銀行公司治理結(jié)構(gòu)

要充分考慮我國的文化傳統(tǒng)、經(jīng)濟環(huán)境、政治環(huán)境等各種因素,形成獨具特色的公司治理結(jié)構(gòu)。當前要特別注重建立完善股東大會、董事會、監(jiān)事會、經(jīng)營管理層之間相互制約的關(guān)系,改變經(jīng)營管理層權(quán)力過分集中的現(xiàn)狀;要落實董事會成員的培訓制度和議事規(guī)則,充分發(fā)揮董事會在商業(yè)銀行治理中的關(guān)鍵作用;要優(yōu)化對職業(yè)經(jīng)理群的激勵與約束機制,防止剩余索取權(quán)與控制權(quán)的錯位等等。

(二)必須注重我國商業(yè)銀行的內(nèi)控機制建設(shè),提高經(jīng)營管理水平

商業(yè)銀行要建立科學的決策體系、內(nèi)部控制機制和風險管理體制,加快推進機構(gòu)扁平化和業(yè)務(wù)垂直化管理,建立市場化人力資源管理體制和有效的激勵約束機制,實施審慎的財務(wù)和會計政策,嚴格信息披露制度。

(三)必須構(gòu)建和完善有利于我國商業(yè)銀行盈利模式轉(zhuǎn)型的政策法律體系

當前,要逐步取消嚴格分業(yè)的法律限制;其次要加快我國利率化市場建設(shè),迫使商業(yè)銀行在經(jīng)營指導思想、資金管理、利率風險管理等方面做相應(yīng)的轉(zhuǎn)變和創(chuàng)新,使商業(yè)銀行的經(jīng)營管理、自我控制約束能力、防范風險能力能與利率市場化進程相適應(yīng),通過金融服務(wù)產(chǎn)品創(chuàng)新,增加盈利能力。

(四)必須建立健全金融監(jiān)管模式

在目前情況下,應(yīng)考慮建立在銀監(jiān)會、保監(jiān)會和證監(jiān)會三足鼎立格局上的牽頭監(jiān)管人制度。牽頭監(jiān)管人的作用是:1、從整體上對全能銀行集團的風險進行監(jiān)管;2、在不同的監(jiān)管部門之間收集和監(jiān)管信息;3、組織跨機制的監(jiān)管活動,通過組織現(xiàn)場監(jiān)管、聯(lián)合檢查、聽證會等形式,發(fā)揮必要的溝通和協(xié)調(diào)作用,避免對商業(yè)銀行多元化經(jīng)營的監(jiān)管疏漏和重疊。

(五)必須大力發(fā)展金融市場

在發(fā)展思路上,要積極引進新的債券發(fā)行主體、新的債券品種,如資產(chǎn)抵押或擔保的債券。應(yīng)擴大金融債券的發(fā)行范圍,允許商業(yè)銀行發(fā)行大額可轉(zhuǎn)讓存單。要適時推出債券衍生產(chǎn)品工具,應(yīng)對利率市場化進程,在為投資者提供規(guī)避風險的投資品種的同時為全能銀行奠定基礎(chǔ)條件。

(六)必須營造有利于金融創(chuàng)新的環(huán)境

要加強對現(xiàn)有法規(guī)制度的檢討和更新。監(jiān)管部門充分聽取市場的呼聲,及時進行梳理和調(diào)整,消除制度對創(chuàng)新的不合理束縛,加速培育制度健全,運行透明,健康而富有活力的金融市場基礎(chǔ)環(huán)境。同時,增強市場中的金融知識產(chǎn)權(quán)保護意識和制度建設(shè),增強自主創(chuàng)新的制度保障,形成鼓勵創(chuàng)新、保護創(chuàng)新、持續(xù)創(chuàng)新的良好氛圍。要增進公眾對現(xiàn)代金融的理解,培育金融消費者成熟的風險意識、合規(guī)意識和商品意識。