社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)盈利模式精選(九篇)

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第1篇：社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)盈利模式范文

保險(xiǎn)公司正在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)跑馬圈地。近年來，不斷有保險(xiǎn)公司通過建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的方式，對(duì)接養(yǎng)老保險(xiǎn)，以期進(jìn)一步擴(kuò)大公司的養(yǎng)老業(yè)務(wù)。

截至2015年二季度末，保險(xiǎn)業(yè)共有9家保險(xiǎn)公司已投資或計(jì)劃投資25個(gè)保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，計(jì)劃投資金額612億元。如果截止到最新日期，投入的金額已達(dá)到上千億元。

泰康人壽、合眾人壽兩家保險(xiǎn)公司均在全國(guó)范圍內(nèi)展開了養(yǎng)老社區(qū)的布局，泰康人壽選擇北上廣等一線城市進(jìn)行開發(fā)，而合眾人壽則偏好沈陽(yáng)、南寧等二三線城市。

中國(guó)人壽、新華保險(xiǎn)等保險(xiǎn)公司也紛紛涉足這一領(lǐng)域，與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的新型養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品正處于申報(bào)過程中。

與其他社會(huì)機(jī)構(gòu)相比，保險(xiǎn)公司投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)優(yōu)勢(shì)十分明顯，首先是在客戶導(dǎo)入上有所優(yōu)勢(shì)，保險(xiǎn)公司可以根據(jù)保單來鎖定客戶；其次由于在客戶管理方面有數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)，因此在定位定價(jià)方面也較為準(zhǔn)確，利于良性發(fā)展。

不過，值得記者注意的是，養(yǎng)老社區(qū)屬于重資產(chǎn)，回報(bào)時(shí)間較長(zhǎng)，對(duì)于一家以盈利為導(dǎo)向的公司來說，盈利壓力一直懸在頭頂。投入數(shù)百億元何時(shí)能盈利？如何盈利？這些都成為保險(xiǎn)公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)的障礙。

泰康人壽專注高端社區(qū)

在眾多保險(xiǎn)公司中，泰康在養(yǎng)老社區(qū)的投入已經(jīng)有10年的時(shí)間，泰康之家的養(yǎng)老社區(qū)主要采取醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的模式，為社區(qū)居民及周邊社區(qū)提供醫(yī)療服務(wù)，形成預(yù)防―治療―康復(fù)―護(hù)理的一站式閉環(huán)式。

《投資者報(bào)》記者近日通過泰康之家的客服中心了解到，要想入住泰康之家，主要有兩種方法，一種是購(gòu)買泰康人壽幸福有約系列的保險(xiǎn)產(chǎn)品，同一投保人的投保金額必須超過200萬(wàn)元，才能獲得入住泰康之家的資格。另一種方法則是花費(fèi)20萬(wàn)元押金再加上購(gòu)買65萬(wàn)元～200萬(wàn)元的樂泰卡即可入住。入住后每位老人每個(gè)月還需要繳納5000元～15000元不等的月費(fèi)，此外，一些醫(yī)療服務(wù)也需要額外收費(fèi)。

合眾、新華多家加緊布局

與泰康之家有所不同，合眾人壽開發(fā)的合眾優(yōu)年生活養(yǎng)老社區(qū)價(jià)位稍低，購(gòu)買50萬(wàn)元到75萬(wàn)元的保險(xiǎn)就享有入住資格。定位于中高端人群。合眾人壽相關(guān)人士對(duì)《投資者報(bào)》記者表示，目前武漢、南寧、沈陽(yáng)三個(gè)地區(qū)的養(yǎng)老社區(qū)已投入運(yùn)營(yíng)。

近年來，合眾人壽不斷擴(kuò)大養(yǎng)老社區(qū)的版圖，甚至延伸到國(guó)外，據(jù)合眾人壽方面介紹，2015年至今，公司已花費(fèi)1.5億美元收購(gòu)了美國(guó)的15家養(yǎng)老社區(qū)。

據(jù)合眾人壽提供給《投資者報(bào)》記者的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2016年9月，合眾養(yǎng)老社區(qū)對(duì)接產(chǎn)品的保費(fèi)收入達(dá)36.7億，占總保費(fèi)收入的22%，可謂十分可觀。

除泰康人壽、合眾人壽外，新華保險(xiǎn)也在加緊養(yǎng)老社區(qū)的布局，在2015年年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，新華保險(xiǎn)董事長(zhǎng)萬(wàn)峰表示，“目前新華投資的養(yǎng)老項(xiàng)目有三個(gè)，分別為海南博鰲休閑度假養(yǎng)老社區(qū)、北京豐臺(tái)蓮花池介戶型的養(yǎng)老公寓，以及北京延慶城區(qū)的活躍型的養(yǎng)老社區(qū)。其中，海南博鰲一期工程在2016年春節(jié)期間已經(jīng)部分投入運(yùn)營(yíng)?！贝送?，國(guó)壽、太保等養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目也正在積極推進(jìn)中。

盈利周期過長(zhǎng)

值得關(guān)注的是，截至目前險(xiǎn)企介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍沒有形成一個(gè)行業(yè)行為，由于前期資金投入巨大，因此只有一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的大中型壽險(xiǎn)公司愿意試水。但各險(xiǎn)企的養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)形成了一定的差異化，首先在客戶入住門檻上，泰康、國(guó)壽、合眾等均優(yōu)先采取對(duì)接保單方式引入，新華及太保則采取直接交費(fèi)的方式。其次，在價(jià)格定位上，泰康、新華等均定位于高端群體，而合眾的價(jià)格則相對(duì)平民化。

毫無疑問，人口老齡化為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的市場(chǎng)需求，一些成熟的養(yǎng)老社區(qū)入住率高達(dá)100%，甚至出現(xiàn)排長(zhǎng)隊(duì)的現(xiàn)象。據(jù)《投資者報(bào)》記者了解，目前大中型險(xiǎn)企投資建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)首年入住率均超過30%，一年后甚至可達(dá)80%～90%。

市場(chǎng)狀況良好，使得保險(xiǎn)公司愿意投入數(shù)百億元砸入養(yǎng)老社區(qū)這片藍(lán)海，泰康之家上海養(yǎng)老社區(qū)一個(gè)項(xiàng)目就投入了40余億元，全國(guó)7個(gè)項(xiàng)目投資總額約為203億元，合眾武漢優(yōu)年生活社區(qū)投資也近百億。但何時(shí)能收回成本，獲取利潤(rùn)呢？

近年來，不僅是保險(xiǎn)行業(yè)，甚至很多房地產(chǎn)大亨也開始涉足養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)，但至今為止業(yè)界并沒有成功的盈利案例。由此看來，養(yǎng)老社區(qū)前景誘人，但要從中獲利并非易事。

泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升曾對(duì)媒體坦言稱，一個(gè)成熟的養(yǎng)老社區(qū)要做到收支平衡需要6-8年，真正實(shí)現(xiàn)盈利要8-10年的時(shí)間。

合眾人壽方面則對(duì)《投資者報(bào)》記者表示，“我們認(rèn)為，養(yǎng)老社區(qū)盈利的基礎(chǔ)是優(yōu)質(zhì)服務(wù)。”合眾人壽下階段將兼顧發(fā)展中高端服務(wù)及中端養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)。

第2篇：社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)盈利模式范文

小區(qū)名叫北京太陽(yáng)城，是目前國(guó)內(nèi)投資較大、開發(fā)較早的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

到了2013年，一度困頓的養(yǎng)老地產(chǎn)迎來大爆發(fā)，甚至被稱為“元年”。2014年，養(yǎng)老地產(chǎn)將發(fā)生什么？誰(shuí)在主導(dǎo)？

良好的開局

養(yǎng)老地產(chǎn)是以養(yǎng)老為宗旨的地產(chǎn)開發(fā)，是一種與旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等概念相似的主題性地產(chǎn)項(xiàng)目，采用的是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的復(fù)合型開發(fā)模式，核心在于適老化設(shè)計(jì)。

“我們?cè)?000年開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，國(guó)內(nèi)還是空白?！北本┨?yáng)城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊告訴《瞭望東方周刊》。

該項(xiàng)目的成功不僅使得養(yǎng)老地產(chǎn)這一新興概念進(jìn)入大眾視野，更揭開了中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的序幕。不過，隨后10年，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)受制于種種因素，一度陷入困境。

真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2013年：眾多大投資項(xiàng)目上馬，投資地域也從北上廣等一線城市擴(kuò)展到二三線城市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年第三季度，全國(guó)各地新增養(yǎng)老項(xiàng)目25個(gè)，其中不乏160億?200億元的巨額投資項(xiàng)目。

養(yǎng)老地產(chǎn)能在2013年“重生”，很大程度上歸功于市場(chǎng)需求、國(guó)家政策以及房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀三方面的合力。

據(jù)民政部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國(guó)60歲以上老年人口數(shù)量已超過2億，占全國(guó)總?cè)丝诘?4.9%，且仍將以每年1000萬(wàn)的規(guī)模遞增，預(yù)計(jì)2020年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億。

龐大的老年人群意味著巨大的市場(chǎng)需求。據(jù)中國(guó)社科院老年研究所測(cè)算，目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)約4 萬(wàn)億元人民幣，到2030 年有望增加至13 萬(wàn)億元。

2013年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱“《意見》”），提出從19個(gè)具體方面、45項(xiàng)主要工作任務(wù)入手，促進(jìn)我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

“《意見》的出臺(tái)不僅為我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指明了方向，更在政策上提供了明確支持?！?全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“全經(jīng)聯(lián)”）養(yǎng)老住區(qū)委員會(huì)委員、北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院院長(zhǎng)烏丹星對(duì)《瞭望東方周刊》表示，國(guó)家政策層面的支持就是一劑強(qiáng)心針，給足了市場(chǎng)信心。

另一個(gè)現(xiàn)實(shí)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)疲軟，尋找新的利益洼地、實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)成為眾多地產(chǎn)商的當(dāng)務(wù)之急。

行業(yè)研究公司深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問公司業(yè)務(wù)發(fā)展部總監(jiān)李亞南對(duì)本刊記者說：“2013年被業(yè)內(nèi)稱為養(yǎng)老地產(chǎn)元年，很多政策開始提出和落實(shí)、完善，算是有了一個(gè)良好的開局。”

三足鼎立

簡(jiǎn)單梳理即可發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)自養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)伊始便雄踞要位。不過，隨著國(guó)家在市場(chǎng)準(zhǔn)入原則上的放寬，其他資本逐步進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，并漸成氣候。

“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、險(xiǎn)資、央企基本上形成了中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)‘三足鼎立’的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)。”烏丹星說。

“已有近30%的品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入了養(yǎng)老地產(chǎn)?！睘醯ば墙榻B說，萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋等20余家國(guó)內(nèi)一線房地產(chǎn)開發(fā)商都已涉足養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

萬(wàn)科早在2010年就在北京房山竇店試點(diǎn)了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目“萬(wàn)科幸福匯”。此外，萬(wàn)科集團(tuán)還在北京的歡慶城和青島的萬(wàn)科城試水養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。目前，萬(wàn)科至少有 4 個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

2013年年末，保利地產(chǎn)養(yǎng)老戰(zhàn)略，表示將全產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造由機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老“三位一體”的中國(guó)式養(yǎng)老模式。目前，保利地產(chǎn)在北京、上海、廣州、成都等地已有6個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在建。

2013年4月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)正式成立養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)管理公司，創(chuàng)建自有養(yǎng)老品牌“椿萱茂”。同時(shí)，其與美國(guó)哥倫比亞太平洋公司合作的高級(jí)養(yǎng)老護(hù)理項(xiàng)目“椿萱茂·凱健”也于2013年開業(yè)。

公開信息顯示，目前國(guó)內(nèi)房企預(yù)定的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目已超過百個(gè)。假設(shè)以每個(gè)項(xiàng)目平均投資 3億?5 億元計(jì)算，總投資額就可達(dá)數(shù)百億元。

大舉進(jìn)入的還有保險(xiǎn)業(yè)。2010 年 9 月，保監(jiān)會(huì)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，保險(xiǎn)資金正式獲準(zhǔn)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)。到2012 年底，保險(xiǎn)系企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資已超過 500 億元，其中包括中國(guó)人壽、泰康人壽、中國(guó)平安等。

2011年 11 月，中國(guó)人壽首個(gè)養(yǎng)老基地國(guó)壽生態(tài)健康城在河北廊坊開工，總投資 100 億元。目前，中國(guó)人壽在全國(guó)范圍內(nèi)共有6個(gè)養(yǎng)老基地。

2012 年 6 月，泰康人壽第一家養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平開工。2012 年 9 月，中國(guó)平安進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的首個(gè)項(xiàng)目“桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)”啟動(dòng)，總投資 170 億元。與此同時(shí)，泰康也在上海、廣州拿地啟動(dòng)多個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目。

此外，合眾人壽、太平保險(xiǎn)集團(tuán)等公司也都開始嘗試養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

“還有一類是致力于醫(yī)療和養(yǎng)老領(lǐng)域投資的投資機(jī)構(gòu)，比如國(guó)開行等?！崩顏喣险f，投資機(jī)構(gòu)與險(xiǎn)資性質(zhì)一樣，同屬金融機(jī)構(gòu)范疇，且投資更有目的性，也更加謹(jǐn)慎。

第三支進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的“部隊(duì)”就是央企，如中石化、中國(guó)水電、魯能集團(tuán)等。

“雖然央企在養(yǎng)老地產(chǎn)上起步晚于房企和險(xiǎn)資，但它們來勢(shì)兇猛、大筆出手，未來趕超之勢(shì)不可小視?！睘醯ば欠治稣f，央企在未來的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)扮演重要角色。

李亞南認(rèn)為，除了以上三大主力，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)還存在另一類參與者—與醫(yī)療相關(guān)的跨界企業(yè)。這類企業(yè)多是做養(yǎng)生、健康管理等高級(jí)服務(wù)的專業(yè)公司。在養(yǎng)老地產(chǎn)崛起時(shí)，憑借自身在醫(yī)療方面的特色優(yōu)勢(shì)參與其中。不過，這類公司目前還未形成規(guī)模。

“每一類市場(chǎng)參與者都有優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，無法說哪一類更適合養(yǎng)老地產(chǎn)。”李亞南說，目前多數(shù)參與者都在充分利用自身的優(yōu)勢(shì)，而忽視了劣勢(shì)。

房產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)在于取地和項(xiàng)目開發(fā)，長(zhǎng)于市場(chǎng)營(yíng)銷；劣勢(shì)在于跟政府談判時(shí)比較被動(dòng)。同時(shí)，這類企業(yè)缺乏資金，也不精于后期的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。

和房產(chǎn)企業(yè)正相反，險(xiǎn)資和央企在養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)最大的優(yōu)勢(shì)在于穩(wěn)定的資金池。而資金是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵。

此外，固定的客戶渠道、成熟的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)也是險(xiǎn)資和央企的優(yōu)勢(shì)所在。不過，這兩類市場(chǎng)參與者在劣勢(shì)上較為突出。一是在取地和開發(fā)上沒有經(jīng)驗(yàn)；二是對(duì)市場(chǎng)不敏感，無法準(zhǔn)確定位市場(chǎng)。

“4+5”模式

隨著市場(chǎng)的升溫，業(yè)內(nèi)對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)模式的討論也日趨增多。

不過，對(duì)于剛起步的中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)而言，固定的開發(fā)模式尚未成型，更多的嘗試和探索仍在繼續(xù)?？傮w來說，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式主要有四種。

第一種是專門開發(fā)的綜合性養(yǎng)老社區(qū)。這類養(yǎng)老社區(qū)通常建在市郊、環(huán)境較好，產(chǎn)品類型包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)等，可以為各類身體狀況的老人提供持續(xù)性生活照護(hù)。社區(qū)中為老人配有完善的公共服務(wù)設(shè)施，如老年活動(dòng)中心、老年醫(yī)院、老年大學(xué)等。北京太陽(yáng)城、東方太陽(yáng)城都是這類代表。

第二種是在新建普通居住區(qū)中配套開發(fā)養(yǎng)老住宅及相應(yīng)服務(wù)設(shè)施。如在社區(qū)中配建老年人居住組團(tuán)、老年公寓、老少戶套型等。這種開發(fā)模式使老人能夠居住于“混齡”社區(qū)，保持與外界的聯(lián)系。同時(shí)，老人還可與自己的子女相鄰居住、互相照顧。這類開發(fā)模式也被稱為多代親情開發(fā)模式。萬(wàn)科在杭州建設(shè)的良渚文化村就是其中的代表。

第三種是結(jié)合旅游、養(yǎng)生資源開發(fā)的度假型養(yǎng)老社區(qū)。這類社區(qū)通?？筛鶕?jù)自身的資源特色搭配相應(yīng)的養(yǎng)生、康復(fù)服務(wù)，例如農(nóng)業(yè)采摘、溫泉水療等。老人可以在一年當(dāng)中的某個(gè)季節(jié)或時(shí)段來此居住，是一種具有時(shí)令特征的居住形式。目前，這類養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目多集中在海南、云南等具有風(fēng)景特色資源的地區(qū)。

第四種是會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體。這種模式主要是針對(duì)高齡老人、有疾病或者慢性病康復(fù)的老人而設(shè)計(jì)。醫(yī)是指中醫(yī)、康復(fù)醫(yī)院、老年病醫(yī)院，養(yǎng)是指專門的護(hù)理院。在這類社區(qū)中，醫(yī)和養(yǎng)配套建立、缺一不可。如北京的太申祥和山莊。

此外，目前引起業(yè)內(nèi)關(guān)注的還有一種尚無成功實(shí)踐的開發(fā)模式—醫(yī)療投資小鎮(zhèn)。這種開發(fā)模式多以當(dāng)?shù)刎S富的醫(yī)療設(shè)施資源為指引，為前來看病就醫(yī)的老人提供暫時(shí)性居住服務(wù)。這類小區(qū)多以租賃為主，主要面向特定的醫(yī)療資源需求人群。

在后期的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)也大致存在5種盈利模式。

一是投資商和運(yùn)營(yíng)商向開發(fā)商定制養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目（養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或養(yǎng)老社區(qū)），開發(fā)商按照要求開發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)減小，盈利有保障；二是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)之后賣給有意向的投資商或運(yùn)營(yíng)商，獲得一次性收益；三是開發(fā)商持有部分物業(yè)，以出租方式獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金回報(bào)，做養(yǎng)老地產(chǎn)的房東；四是開發(fā)商在持有部分物業(yè)的同時(shí)，請(qǐng)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)托管，獲取運(yùn)營(yíng)管理的部分收益；五是投資商或開發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商形成戰(zhàn)略合作，共同開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，形成一個(gè)利益集團(tuán)并在項(xiàng)目中發(fā)揮自己優(yōu)勢(shì)，獲得收益。

“目前在國(guó)內(nèi)這幾種盈利模式都存在，但都不成熟，都處在摸索階段。”烏丹星說，在發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的運(yùn)營(yíng)模式中，投資商、開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商三者在投資、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)方面可以做到相互滲透、相互介入甚至是三者之間不斷轉(zhuǎn)型。

融資困境與人才缺失

縱觀發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展大致經(jīng)歷三個(gè)階段：初期的碎片化發(fā)展、中期的產(chǎn)業(yè)鏈形成和后期的品牌誕生。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期是在政府大力引導(dǎo)、鼓勵(lì)和支持下，企業(yè)開始進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)類型、運(yùn)營(yíng)模式都存在諸多缺陷。產(chǎn)業(yè)發(fā)展中期是產(chǎn)業(yè)鏈的形成和不斷成熟，軟硬件配置更加合理，運(yùn)營(yíng)模式、盈利模式更加清晰。產(chǎn)業(yè)發(fā)展后期進(jìn)入品牌階段，資本大舉進(jìn)入，并購(gòu)擴(kuò)張成主線，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使品牌強(qiáng)化。

目前，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)正處于初期碎片化發(fā)展階段，沒有成熟的運(yùn)營(yíng)體系和盈利模式，缺乏足夠的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)服務(wù)支撐。

“養(yǎng)老地產(chǎn)與上下游的對(duì)接尚未完成。地產(chǎn)商還在依賴賣房子；險(xiǎn)資雖不賣房，但真正進(jìn)入良性運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目還沒有；大型央企的養(yǎng)老項(xiàng)目還處于初期開發(fā)階段。”烏丹星說。

中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的問題主要集中在兩個(gè)環(huán)節(jié)，前期的投資開發(fā)和后期的運(yùn)營(yíng)維護(hù)。前者最大的問題在于融資，而后者最大的問題在于專業(yè)人才的缺乏。

作為產(chǎn)業(yè)開發(fā)的第一鏈條，資金決定著項(xiàng)目開發(fā)的成敗，也成為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展需跨過的第一道坎?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)的投資周期長(zhǎng)、成本回收慢，資金要求大，如果沒有長(zhǎng)期低成本資金支持就很難持續(xù)發(fā)展下去。目前養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道并未打開?！睘醯ば钦f。

養(yǎng)老地產(chǎn)本身的市場(chǎng)特性，加上國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于起步階段無成熟的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)模式，使得眾多有能力的投資商在這一領(lǐng)域極為謹(jǐn)慎。銀行之外的境內(nèi)外大型資本基本處于觀望狀態(tài)。融資困境使得眾多養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H僅停留在口頭上。

項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)比前期開發(fā)更具挑戰(zhàn)性，專業(yè)人才的缺乏是最大掣肘：一方面是高端運(yùn)營(yíng)人才、高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人的缺乏，另一方面是專業(yè)護(hù)工的缺乏。

以養(yǎng)老院為例，目前國(guó)內(nèi)眾多養(yǎng)老院的負(fù)責(zé)人是醫(yī)院的退休院長(zhǎng)。這些人雖然有多年的醫(yī)院管理經(jīng)驗(yàn)，但并不能勝任專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的管理崗位。問題在于兩者存在定位之差，前者面向大眾群體，后者面向特定老年人群。

專業(yè)護(hù)工缺乏更為嚴(yán)重。目前中國(guó)從事養(yǎng)老服務(wù)的人員多是從傳統(tǒng)行業(yè)跨界而來，真正接受專業(yè)教育的護(hù)工少之又少。加之，很多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在人員的選擇和任用上標(biāo)準(zhǔn)不一，使得養(yǎng)老服務(wù)人員的質(zhì)量參差不齊。

“隨著養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷開業(yè)，未來幾年人員總量需求將達(dá)到 1000 多萬(wàn)，但目前市場(chǎng)上只有 30 萬(wàn)左右在一線從事養(yǎng)老服務(wù)。”烏丹星說。

除此之外，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著諸多問題。如：項(xiàng)目定位不清晰，一味走高端路線，忽視老年人真正需求；市場(chǎng)機(jī)制不成熟，營(yíng)利性、非營(yíng)利性、公辦、民辦養(yǎng)老項(xiàng)目之間的市場(chǎng)關(guān)系和運(yùn)行機(jī)制尚未理清；社會(huì)大眾養(yǎng)老觀念尚未轉(zhuǎn)變等。

體系建設(shè)、轉(zhuǎn)變觀念是關(guān)鍵

“養(yǎng)老地產(chǎn)正處于起步階段，這些都是行業(yè)性的問題，而非某個(gè)開發(fā)企業(yè)的問題?！毙袠I(yè)顧問公司潤(rùn)土咨詢董事長(zhǎng)于貴紅告訴《瞭望東方周刊》。

在她看來，國(guó)家政策在解決養(yǎng)老地產(chǎn)問題上起著至關(guān)重要的作用。“國(guó)家可以在用地方面給予開發(fā)商一定的政策支持，也可通過稅收減免或者資金補(bǔ)貼的形式直接扶持運(yùn)營(yíng)商?！辈贿^，她也提醒，政府應(yīng)該對(duì)已批準(zhǔn)的項(xiàng)目跟蹤審查，以防個(gè)別企業(yè)打著養(yǎng)老的旗號(hào)進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)。

“融資困境是當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的緊迫問題，而解決這一難題的關(guān)鍵在于眾多市場(chǎng)參與主體能否通力合作?！崩顏喣辖o出的建議是，“保險(xiǎn)公司出錢，由開發(fā)商代建、代集，再整合專業(yè)的市場(chǎng)機(jī)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條，這是一種比較靠譜的模式?！?/p>

不過，在烏丹星看來，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)最急需解決的是標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)?！爸袊?guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)龐大，如果沒有一個(gè)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，就會(huì)變得雜亂無章?！?/p>

標(biāo)準(zhǔn)體系的建設(shè)要完全涵蓋養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，從養(yǎng)老項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑施工到后期運(yùn)營(yíng)，以保證養(yǎng)老項(xiàng)目能夠最大程度契合老年人需求。同時(shí)，居家養(yǎng)老設(shè)施改造、城市老年公寓、護(hù)理之家等應(yīng)該以何種標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理才能滿足老人需要也應(yīng)納入標(biāo)準(zhǔn)體系之中。

“沒有這些內(nèi)容做支撐，養(yǎng)老地產(chǎn)就是一個(gè)空殼?！睘醯ば钦f，“眾多開發(fā)者仍然用傳統(tǒng)地產(chǎn)思維和地產(chǎn)模式做養(yǎng)老，注定失敗?！?/p>

不可預(yù)測(cè)的未來

2014年2月18日，全經(jīng)聯(lián)在京《2013中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“《報(bào)告》”）。

在對(duì)2014年養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展展望中，《報(bào)告》這樣表述：2014年將是國(guó)家養(yǎng)老政策落地的關(guān)鍵年，屆時(shí)國(guó)家還將陸續(xù)出臺(tái)一系列配套文件。一系列政策的密集落地必將為整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的生存環(huán)境，整個(gè)行業(yè)將會(huì)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

《報(bào)告》預(yù)測(cè)，養(yǎng)老地產(chǎn)將與其他產(chǎn)業(yè)形成集群，推動(dòng)區(qū)域綜合發(fā)展。

一時(shí)，“養(yǎng)老地產(chǎn)將迎來黃金春天”的論調(diào)似乎成為共識(shí)，本刊采訪的多位業(yè)內(nèi)專家和多家行業(yè)研究公司均持相同看法。

根據(jù)全國(guó)老齡辦的調(diào)查，目前中國(guó)老年人總的服務(wù)需求滿足率僅為15.9% ，還有84.1%的老年人服務(wù)需求沒有被滿足，這意味著巨大的市場(chǎng)需求。

中商情報(bào)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)研究院研究員鄧思思向《瞭望東方周刊》表示：“在總量巨大的老年人口中，只要有10%人群入住養(yǎng)老社區(qū)，就有可能在未來幾年產(chǎn)生至少4500個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目需求?！?/p>

不過，與業(yè)內(nèi)熱炒養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)形成強(qiáng)烈對(duì)比的是，國(guó)家相關(guān)部門始終保持低調(diào)、審慎的態(tài)度，并有意為之“降溫”。

2012年7月26日，保監(jiān)會(huì)《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問題的通知》，其中，“防止以養(yǎng)老項(xiàng)目名義建設(shè)和銷售商品房”、“防范以自用項(xiàng)目名義投資不動(dòng)產(chǎn)”這兩條對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。

2013年7月9日，民政部關(guān)于貫徹落實(shí)《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可辦法》和《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法》的通知，要求各地要仔細(xì)甄別養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，既要保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)參與社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)的積極性，又要防止簡(jiǎn)單地把養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象發(fā)生。

2014年2月19日，民政部副部長(zhǎng)竇玉沛公開表示，養(yǎng)老地產(chǎn)不會(huì)納入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行管理，也不會(huì)享受養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有的相關(guān)稅收政策優(yōu)惠。

第3篇：社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)盈利模式范文

《支點(diǎn)》特約記者 何勇 上海報(bào)道

“時(shí)間不一定造就一個(gè)偉人，但一定能造就一個(gè)老人?！?/p>

根據(jù)國(guó)務(wù)院《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》的官方數(shù)據(jù)顯示，截至目前，中國(guó)是世界上唯一一個(gè)老年人口過億的國(guó)家，且正以每年3%以上的速度增長(zhǎng)，是同期新生人口增速的五倍多。5年間，全國(guó)60歲以上的老年人口將由1.78億增至2.21億，比重將由13.3%增加到16%。

近年來，國(guó)家諸多政策多次釋放明確信號(hào)：大力加強(qiáng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，支持社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；發(fā)展多樣化的養(yǎng)老服務(wù)體系，使之成為調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促升級(jí)的重要力量。

在此大背景下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)欣欣向榮，眾多資本紛至沓來。

“夕陽(yáng)紅”事業(yè)迎朝陽(yáng)

春暖花開的季節(jié)，位于浦東新區(qū)康新公路上的上海國(guó)際醫(yī)學(xué)中心迎來開業(yè)大吉。

興建近3年的國(guó)際醫(yī)學(xué)中心屬于衛(wèi)生部和上海市的重點(diǎn)項(xiàng)目，它與建設(shè)中的迪士尼樂園為鄰，總占地面積約375畝，一期總投資約6億元，是一家包括健康體檢、高端養(yǎng)老等功能在內(nèi)的綜合性醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

邁入足有三四層樓高的大堂：大理石地面，胡桃木家具，以及隨處可聞的輕音樂，病房里的拖鞋、保險(xiǎn)柜和洗漱用品一應(yīng)俱全，竟讓人有置身星級(jí)酒店的錯(cuò)覺。在醫(yī)院的構(gòu)架體系中，專門設(shè)置“客房部”實(shí)屬罕見，實(shí)施“酒店式管理”，客戶提包即可入住。

作為上海第一家由新醫(yī)改催生的國(guó)際綜合性非公立醫(yī)院，這里除了試點(diǎn)醫(yī)生“多點(diǎn)執(zhí)業(yè)”外，還將同時(shí)試點(diǎn)高端養(yǎng)老護(hù)理模式。

本刊記者看到，即將同醫(yī)院一起揭開面紗的還有100套護(hù)理養(yǎng)老酒店式公寓，和普通的護(hù)理院不同，全部是居家式護(hù)理套房，資深醫(yī)護(hù)人員將為老年人提供專業(yè)護(hù)理。

這個(gè)集高端醫(yī)院和養(yǎng)老酒店于一身的項(xiàng)目一推出，資本便緊追而來，投資主體更趨多元。

管理方面，國(guó)際醫(yī)學(xué)中心引進(jìn)了亞洲最大的醫(yī)療集團(tuán)新加坡百匯集團(tuán)，目前有9家股東，其中，除了國(guó)資背景的上海國(guó)際醫(yī)學(xué)園區(qū)集團(tuán)有限公司占股20%外，其余股份由8家民間資本持有。

“我們公司旗下的九勝投資正展開對(duì)國(guó)際醫(yī)學(xué)中心部分權(quán)益的收購(gòu)，進(jìn)展還算順利，與幾個(gè)股東的股權(quán)收購(gòu)框架協(xié)議已初步達(dá)成，眼下正推進(jìn)前期盡職調(diào)查等工作?！鄙鲜泄具\(yùn)盛實(shí)業(yè)高管在接受本刊記者采訪時(shí)表示。

據(jù)了解，此次收購(gòu)，九勝共斥資2.38億元，收購(gòu)?fù)瓿蓪㈤g接和直接持有醫(yī)學(xué)中心28%的股份，成為國(guó)際醫(yī)學(xué)中心的第一大股東。

對(duì)于運(yùn)盛實(shí)業(yè)而言，其現(xiàn)有主營(yíng)業(yè)務(wù)主要為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，屬于房地產(chǎn)大行業(yè)，此次進(jìn)軍高端醫(yī)院和養(yǎng)老項(xiàng)目，也預(yù)示著公司今后將向養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

“若九勝收購(gòu)醫(yī)學(xué)中心股權(quán)及本次資產(chǎn)重組順利完成，運(yùn)盛實(shí)業(yè)未來可通過這一項(xiàng)目向高端醫(yī)療服務(wù)領(lǐng)域拓展，尤其是借此進(jìn)軍養(yǎng)老健康地產(chǎn)，能開拓公司未來地產(chǎn)業(yè)務(wù)種類和盈利模式?！边\(yùn)盛實(shí)業(yè)上述高管表示。

本刊記者還觀察到，盡管國(guó)際醫(yī)學(xué)中心尚未開業(yè)，但它的建造已帶動(dòng)了浦東新區(qū)周邊的房產(chǎn)，不少房產(chǎn)商在醫(yī)學(xué)中心掛起了養(yǎng)老酒店公寓的旗幟，主推對(duì)口這一優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源的養(yǎng)老房。

無獨(dú)有偶，另外一家地產(chǎn)上市公司中茵股份也在2月10日與上海交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院蘇州九龍醫(yī)院簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

中茵股份公開稱，雙方將先選擇公司目前為其控股股東托管的酒店度假項(xiàng)目，擬建設(shè)成集健身中心、康復(fù)療養(yǎng)中心、老年藝術(shù)中心、圖書館、影院等多種功能為一體的生態(tài)養(yǎng)老項(xiàng)目。

積累項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)后，中茵股份還計(jì)劃將該模式復(fù)制到三亞、上海、丹東、西雙版納等地，打造遷徙式養(yǎng)生休閑養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。

“人口老齡化的加劇和養(yǎng)老服務(wù)需求的日益增長(zhǎng)，正將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶入前所未有的機(jī)遇期，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下一個(gè)十年的價(jià)值洼地。”中茵股份在公告中如是表示。

頂層設(shè)計(jì)釋放“政策紅利”

實(shí)際上，吸引社會(huì)資本參與發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，這被視為深化養(yǎng)老服務(wù)業(yè)改革的“活水”，自中國(guó)步入老齡化社會(huì)以來，在政策層面上已經(jīng)把社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的障礙減到最小。

去年9月13日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱“《意見》”）提出，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，要充分發(fā)揮政府“?；尽钡淖饔?，通過簡(jiǎn)政放權(quán)，創(chuàng)新體制機(jī)制，激發(fā)社會(huì)活力，營(yíng)造平等參與、公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，逐步使社會(huì)力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主體。到2020年，全面建成“以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐”，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。

可以說，這些明確扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)國(guó)家政策陸續(xù)出臺(tái)，在不斷地刺激房地產(chǎn)業(yè)的神經(jīng)外，也讓正處起步階段的養(yǎng)老金融業(yè)看到了曙光。

在《意見》出臺(tái)兩個(gè)月后，2013年11月，總部設(shè)在中部地區(qū)的獨(dú)立保險(xiǎn)法人機(jī)構(gòu)——合眾人壽，在武漢蔡甸區(qū)后官湖正式推出其首個(gè)健康養(yǎng)老社區(qū)，這也是第一家由保險(xiǎn)公司投資建成的養(yǎng)老社區(qū)。

該養(yǎng)老社區(qū)建筑面積48萬(wàn)平方米，一期工程啟動(dòng)區(qū)有2005套住房，可提供4000張床位，2015年全部建成后可提供床位1萬(wàn)張，目前已經(jīng)開始接待老人體驗(yàn)入住。

隨著首個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)，合眾人壽開始整合優(yōu)質(zhì)資源，將公司未來的戰(zhàn)略發(fā)展方向定位于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。按計(jì)劃，公司10年內(nèi)將在全國(guó)范圍內(nèi)打造26個(gè)大型養(yǎng)老社區(qū)，規(guī)模在千億元左右，屆時(shí)可容納46萬(wàn)老人，直接解決約15萬(wàn)人就業(yè)。

從項(xiàng)目實(shí)際推進(jìn)看，這一計(jì)劃并非紙上談兵。本刊記者了解到，除了已建成的武漢項(xiàng)目之外，全國(guó)多省市的合眾人壽養(yǎng)老社區(qū)都在推進(jìn)中：安徽、廣西、遼寧等省的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目先后開建；與北京、山東、河南等當(dāng)?shù)卣押炗喭顿Y協(xié)議，正在辦理供地手續(xù)；杭州、蘇州、上海、青島、成都、福州等地的項(xiàng)目尚處洽談階段。

形勢(shì)喜人的背后，合眾人壽董事長(zhǎng)戴皓也有自己的困惑：“在國(guó)外，養(yǎng)老社區(qū)入住率可達(dá)95%，且老人從退休開始在養(yǎng)老社區(qū)的生活時(shí)間可達(dá)20至30年，所以國(guó)外的養(yǎng)老社區(qū)都是盈利的，而在國(guó)內(nèi)，因養(yǎng)老觀念問題，很多老人不愿意住養(yǎng)老社區(qū)?！钡瑫r(shí)對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的前景表示樂觀，隨著“50后”老人和“421”家庭結(jié)構(gòu)到來，養(yǎng)老社區(qū)的需求可能會(huì)被很快激發(fā)。

除了合眾人壽捷足先登外，其他保險(xiǎn)公司向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局也“不甘示弱”。

去年8月下旬，華夏人壽宣布將與青島市政府、綠城集團(tuán)、北京大學(xué)第一醫(yī)院合作在青島嶗山灣建設(shè)大型國(guó)際化健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園。按照四方簽署的合作協(xié)議，項(xiàng)目投資將達(dá)上百億元。

就在今年1月22日，新華人壽保險(xiǎn)股份有限公司也迫不及待地對(duì)外公告稱，將出資4.95億元設(shè)立新華養(yǎng)老保險(xiǎn)股份有限公司，“進(jìn)駐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也是壽險(xiǎn)公司進(jìn)行長(zhǎng)期投資的策略之一。”

市場(chǎng)熱倒逼金融創(chuàng)新

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展除了為保險(xiǎn)業(yè)、銀行業(yè)激活新的增長(zhǎng)點(diǎn)外，也在不斷催生養(yǎng)老金融業(yè)的創(chuàng)新。

以合眾人壽在武漢推出的養(yǎng)老社區(qū)為例，與市場(chǎng)上目前的產(chǎn)品不同的是，該產(chǎn)品真正實(shí)現(xiàn)了保單與實(shí)物的對(duì)接?？蛻糁灰?gòu)買保險(xiǎn)，就可以在養(yǎng)老社區(qū)入住，而不用考慮未來租金的上漲，且面向廣大的中產(chǎn)階層，床位充足，價(jià)格不貴。

一言要之，用房子的租住權(quán)替換傳統(tǒng)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的現(xiàn)金收益。據(jù)合眾人壽不動(dòng)產(chǎn)投資事業(yè)部劉巖萍總經(jīng)理介紹，客戶只要購(gòu)買了相關(guān)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，在保險(xiǎn)期滿后，如符合條件就可以入住養(yǎng)老社區(qū)，用現(xiàn)在的錢鎖定未來的租金。

如不愿意選擇入住養(yǎng)老社區(qū)，保險(xiǎn)期滿后，客戶也可以領(lǐng)取現(xiàn)金收益；保險(xiǎn)期滿前，如被保險(xiǎn)人身故，返還已交保費(fèi)，保險(xiǎn)責(zé)任終止；入住后如想退出，按照入住期間社區(qū)公布的租金實(shí)時(shí)結(jié)算，退還剩余部分；而且，被保人的配偶在繳納養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)后，也可陪同被保險(xiǎn)人一起入住社區(qū)。

這也是合眾人壽嘗鮮的一種全新保險(xiǎn)產(chǎn)品形態(tài)，是繼“保障”、“保障+理財(cái)”之后，保險(xiǎn)產(chǎn)品出現(xiàn)了第三種模式：“保障+理財(cái)+實(shí)物”。

對(duì)此，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長(zhǎng)王穩(wěn)教授認(rèn)為，“保單+實(shí)物對(duì)接”模式引領(lǐng)了壽險(xiǎn)產(chǎn)品的第三次革命。合眾養(yǎng)老保險(xiǎn)保障計(jì)劃打破了傳統(tǒng)保險(xiǎn)產(chǎn)品的觀念，從虛擬的預(yù)期收益保障向可見的實(shí)物保障轉(zhuǎn)移，從單一的保單保障向有形保障（社區(qū)）與無形保障（抵御通脹的保值增值）雙保障的形式轉(zhuǎn)變，推動(dòng)了中國(guó)保險(xiǎn)產(chǎn)品模式的升級(jí)。

不難發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老金融業(yè)的這些創(chuàng)新措施也在倒逼政策發(fā)生改變。

上述國(guó)務(wù)院《意見》曾指出，各級(jí)政府要加大投入，安排財(cái)政性資金支持養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)。金融機(jī)構(gòu)要加快金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新，拓寬信貸抵押擔(dān)保物范圍，積極支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的信貸需求。逐步放寬限制，鼓勵(lì)和支持保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。

按照華夏人壽的模式，華夏人壽在青島嶗山灣的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園采取“只租不售”，這是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)的通行模式。

但對(duì)于保險(xiǎn)公司來說，政策允許進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，首先就拉長(zhǎng)了保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈，險(xiǎn)企可以從單一產(chǎn)品延伸到不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，價(jià)值提升不言而喻。其次，險(xiǎn)企可根據(jù)項(xiàng)目定制保險(xiǎn)產(chǎn)品，項(xiàng)目所需資金和投資期限可及時(shí)反饋到產(chǎn)品前端，然后開發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售相應(yīng)的保險(xiǎn)產(chǎn)品，這種特定的保險(xiǎn)產(chǎn)品在銷售人群、給客戶的價(jià)值回報(bào)等方面與普通保險(xiǎn)產(chǎn)品存在差別，即“承保與投資互動(dòng)”。

而以往保險(xiǎn)公司介入不動(dòng)產(chǎn)的傳統(tǒng)做法是用收取的保費(fèi)做投資，缺陷在于二者互不關(guān)聯(lián)，投資領(lǐng)域和收益率也受限制。

對(duì)此，華夏人壽董事長(zhǎng)李飛表示，青島養(yǎng)老園區(qū)將成為公司發(fā)展的重要里程碑，不僅標(biāo)志著華夏人壽全面進(jìn)軍健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)邁出了實(shí)質(zhì)性步伐，而且標(biāo)志著公司經(jīng)營(yíng)模式的改變。

盈利難題仍待破解

養(yǎng)老金融市場(chǎng)的潛在商機(jī)日益凸顯，但市場(chǎng)不乏謹(jǐn)慎者。

以合眾武漢項(xiàng)目為例，投資主要為保險(xiǎn)資金，預(yù)計(jì)15年才可以回收土地及建設(shè)的成本。因此，對(duì)于保險(xiǎn)公司而言，能否獲取長(zhǎng)周期的資金是關(guān)鍵所在。

“養(yǎng)老社區(qū)門檻不高，只要有長(zhǎng)期的資金，不僅保險(xiǎn)公司可以做，而且地產(chǎn)公司也可以做。如果合眾第一步成功了，勢(shì)必跟風(fēng)者如眾。保險(xiǎn)公司開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)是否有其他行業(yè)不具備的、不可復(fù)制的稀缺競(jìng)爭(zhēng)力？這是保險(xiǎn)公司要考慮的?！庇斜ｋU(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士不無擔(dān)憂地表示。

實(shí)際上，自從2009年頒布的《保險(xiǎn)法》允許保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)之后，國(guó)內(nèi)已有8家保險(xiǎn)公司介入養(yǎng)老社區(qū)。不過，在這一過程中，亦伴隨著外界對(duì)保險(xiǎn)公司圈地的質(zhì)疑。

南開大學(xué)風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)學(xué)系江生忠教授在接受本刊記者采訪時(shí)表示：“如何把保險(xiǎn)產(chǎn)品和保險(xiǎn)服務(wù)與養(yǎng)老產(chǎn)品對(duì)接還存在一些問題。目前給人的感覺是，商業(yè)保險(xiǎn)公司在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的角色大多等同于地產(chǎn)投資商，如何把保險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)延伸到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里面，包括責(zé)任險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)和其他的醫(yī)療保險(xiǎn)等在內(nèi)的探索并不多?！?/p>

江生忠?guī)ьI(lǐng)他的課題組去年底剛剛完成了一個(gè)保監(jiān)會(huì)的“商業(yè)保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)”的課題，他表示，中國(guó)保險(xiǎn)公司對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資比例在10%-20%之間，但從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，美國(guó)是3%，日本是5%，韓國(guó)是10%。“尤其是日本在資產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)泡沫以后，他們整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)投資在不斷下滑，比例收縮，這也是我們應(yīng)該警惕的?！?/p>

目前，房地產(chǎn)資本涌入養(yǎng)老地產(chǎn)比較積極，同時(shí)也有觀望者。萬(wàn)科于2010年宣布在北京房山竇店試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目“萬(wàn)科幸福匯”，并表示將采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬(wàn)科養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域鋪路。然而，在總規(guī)模達(dá)1226戶的幸福匯項(xiàng)目中，作為養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)的房源僅有146套，占比11.9%。

此外，早在2008年，保利地產(chǎn)已開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。不過直到2013年，保利地產(chǎn)首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目才在北京落地。公開資料顯示，截至目前，該公寓僅擁有200多個(gè)床位，僅114人入住。

一方面市場(chǎng)極具誘惑，而另外一方面是開發(fā)商們亦步亦趨，究其原因主要還在于現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式仍是各開發(fā)商尚未突破的瓶頸，盈利難題導(dǎo)致不少開發(fā)商停留在“賣養(yǎng)老房子”的階段。

“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)對(duì)公司來講，就像在中捕魚?！崩试?shī)地產(chǎn)養(yǎng)老事業(yè)部總經(jīng)理郭亮此前曾表示，朗詩(shī)地產(chǎn)早在2011年便成立養(yǎng)老公司，不過直到2013年才真正成立第一個(gè)養(yǎng)老主體，體量?jī)H有7000平方米。

“即便經(jīng)歷多年探索后，我們?nèi)詻]有把握確定客戶群，”郭亮指出，養(yǎng)老市場(chǎng)尚不明朗，現(xiàn)在主要靠試錯(cuò)的方法來探路，以認(rèn)清市場(chǎng)需求和自身定位。

第4篇：社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)盈利模式范文

以三亞“海棠灣國(guó)際養(yǎng)生社區(qū)”項(xiàng)目為例，作為保險(xiǎn)資企業(yè)投資建設(shè)綜合養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的第一單，該項(xiàng)目位于三亞海棠灣國(guó)家海岸的核心位置，依托“國(guó)際旅游島”的政策優(yōu)勢(shì)，力求推動(dòng)海棠灣原有旅游產(chǎn)業(yè)的升級(jí)與多元化發(fā)展，實(shí)現(xiàn)從休閑度假向養(yǎng)生養(yǎng)老度假的擴(kuò)展和提升。

從項(xiàng)目策劃與規(guī)劃角度來看，三亞“海棠灣國(guó)際養(yǎng)生社區(qū)”項(xiàng)目的最大創(chuàng)新在于以下三個(gè)方面：

第一是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上下游的拓展、升級(jí)與共贏。該項(xiàng)目將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)难诱?，將單純的老年居住需求擴(kuò)展到健康管理、修身養(yǎng)性、醫(yī)療保健、修復(fù)保健、生活方式體驗(yàn)和養(yǎng)生文化體驗(yàn)等方面；將養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)和健康產(chǎn)業(yè)作為項(xiàng)目的三個(gè)基本產(chǎn)業(yè)定位，在規(guī)劃中設(shè)置了與之相匹配的CCRC（Continuing Care Retirement Community，持續(xù)照料退休社區(qū)）養(yǎng)老社區(qū)、湖岸養(yǎng)生主題酒店組團(tuán)和養(yǎng)生文化創(chuàng)意街區(qū)三個(gè)主體團(tuán)組。這些產(chǎn)業(yè)以空間為依托，提供從基本養(yǎng)老居住到不同特色的養(yǎng)生養(yǎng)老體驗(yàn)，并實(shí)現(xiàn)國(guó)際養(yǎng)生文化交流。這一模式，無疑為多方共贏打造了良好的平臺(tái)。

第二，該項(xiàng)目是能滿足老人多種需求的生活空間。稀缺的景觀環(huán)境和良好的田園氛圍能夠讓養(yǎng)生養(yǎng)老人群回歸自然，滿足他們普遍的心理需求。項(xiàng)目對(duì)基地內(nèi)的大小龍江塘進(jìn)行岸線和水體的生態(tài)化改造，形成項(xiàng)目的核心水體景觀。除了水體景觀以及建設(shè)用地之外，項(xiàng)目中還包括生態(tài)花田、園藝學(xué)校、藥用種植園等多種綠地景觀，形成了泛養(yǎng)生生態(tài)公園，與各團(tuán)組的公共庭院和家庭私人院落共同構(gòu)成層次分明的綠化體系。機(jī)動(dòng)車交通全部在團(tuán)組外部解決，而遍及各團(tuán)組之間的綠道，為使用者提供了安靜、便捷的養(yǎng)生路徑。

在“海棠灣國(guó)際養(yǎng)生社區(qū)”項(xiàng)目中，獨(dú)立生活區(qū)以獨(dú)立、雙拼或聯(lián)排的低密度住宅為主，每戶有私人庭院，與CCRC綜合服務(wù)中心的步行距離很近。協(xié)助生活區(qū)則以半圍合的住宅形式為主，具有半私密、半公共的活動(dòng)空間，從這里能夠很快到達(dá)CCRC綜合服務(wù)中心。專業(yè)護(hù)理區(qū)以圍合院落為核心，幾個(gè)院落共用一個(gè)專業(yè)護(hù)理中心，主要為身體機(jī)能缺失但精神健康的老人提供日常照護(hù)。記憶生活區(qū)的照護(hù)目標(biāo)是患有老年癡呆癥且生活不能自理的老人，呈現(xiàn)幾組住宅圍繞一個(gè)公共院落的布局。院落中心是護(hù)理中心，為老人提供24小時(shí)的專業(yè)護(hù)理服務(wù)。這些服務(wù)配套和康體醫(yī)療設(shè)施為養(yǎng)生養(yǎng)老提供了最重要的保障。

在社區(qū)外部是大量的公共活動(dòng)空間，可以進(jìn)行多種健身運(yùn)動(dòng)，未來必將成為老人社交活動(dòng)的場(chǎng)所之一。

第5篇：社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)盈利模式范文

2012年年末的一個(gè)早上，在上海浦東親和源老年公寓內(nèi)，二三十位老年人在專業(yè)老師的輔導(dǎo)下，認(rèn)真地排練著大合唱。65歲的邵鷹是其中一員。

這位曾經(jīng)的中學(xué)語(yǔ)文老師為了照顧自己91歲的母親，于2010年購(gòu)買了中國(guó)首個(gè)老年人會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)——親和源的養(yǎng)老卡，帶著母親住進(jìn)了社區(qū)。

“這里每周都有人來打掃房間，看病也有專人陪同。”邵鷹對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說，“我們每周都可以坐班車去超市購(gòu)物，也可以找人代購(gòu)?！?/p>

我國(guó)目前主要有三種養(yǎng)老模式，一是居家養(yǎng)老；二是干休所養(yǎng)老；三就是住進(jìn)政府開辦的，以保障性養(yǎng)老為目的的養(yǎng)老院。而像邵鷹這種中產(chǎn)階層老年人在選擇養(yǎng)老機(jī)構(gòu)時(shí)，既沒有“級(jí)別”與“關(guān)系”進(jìn)入傳統(tǒng)干休所，又進(jìn)不了養(yǎng)老院。面對(duì)這一階層的養(yǎng)老問題，社會(huì)能做些什么？

超2萬(wàn)億市場(chǎng)引眾地產(chǎn)商淘金

全國(guó)老齡委辦公室于2012年9月公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，中國(guó)60歲及以上老年人口已達(dá)1.85億人，占總?cè)丝诘?3.7%。預(yù)計(jì)到2025年，老年人口總數(shù)將超過3億。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)有90%的老年人選擇居家養(yǎng)老，約7%的老年人在社區(qū)享受日間照料和托老服務(wù)，只有不到3%的老年人可入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。養(yǎng)老服務(wù)對(duì)于總量逼近2億的中國(guó)老人來說，是一個(gè)非常大的市場(chǎng)。

深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司戰(zhàn)略經(jīng)理?xiàng)钗谋髮?duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者預(yù)估，2025—2040年期間，我國(guó)約有5000萬(wàn)老年人需要通過專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來養(yǎng)老。按照目前每人每年5萬(wàn)元的養(yǎng)老費(fèi)用計(jì)算，整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)值有2萬(wàn)多億。

除親和源股份有限公司（下稱親和源）外，各大地產(chǎn)商近期也紛紛打出養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào)。

“未來幾年，我們將把重心放到養(yǎng)老地產(chǎn)上面?！本G城集團(tuán)副總經(jīng)理馮雨峰告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，綠城集團(tuán)已經(jīng)攜手浙江雅達(dá)置業(yè)有限公司，在桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)打造一塊占地600畝的養(yǎng)老公寓。

不少中小型地產(chǎn)企業(yè)也在窺伺這塊蛋糕。記者查閱公開報(bào)道發(fā)現(xiàn)，利嘉實(shí)業(yè)、聯(lián)想控股、路勁地產(chǎn)、香江國(guó)際等20余家房產(chǎn)企業(yè)都在試水養(yǎng)老地產(chǎn)，打出養(yǎng)老地產(chǎn)概念的樓盤更是數(shù)不勝數(shù)。

“對(duì)于中小開發(fā)商來說，這是一次機(jī)會(huì)。”楊文斌表示，“在這個(gè)市場(chǎng)他們有做大做強(qiáng)的可能。”

市場(chǎng)化養(yǎng)老的南“招”北“式”

目前，親和源和北京太陽(yáng)城集團(tuán)（下稱太陽(yáng)城）被公認(rèn)為中產(chǎn)階層市場(chǎng)化養(yǎng)老的兩大先行者。

“親和源開辟出一個(gè)新的養(yǎng)老模式——會(huì)員制。”親和源董事長(zhǎng)奚志勇對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》介紹說，“符合國(guó)家法定退休年齡的老人在購(gòu)買了親和源的會(huì)員卡后即可入住。會(huì)員卡分A、B兩種類型，A卡為終身卡，可繼承或轉(zhuǎn)讓；B卡以15年為期，入住時(shí)間少于15年可退還相應(yīng)款項(xiàng)，超過15年則免費(fèi)?！?/p>

“親和源的入住率為70%，已實(shí)現(xiàn)收支平衡?！鞭芍居赂嬖V記者，“我們正考慮與央企和保險(xiǎn)公司合作，希望能逐漸淡化地產(chǎn)概念，未來以輸出服務(wù)為主?！?/p>

相比之下，太陽(yáng)城主要依托養(yǎng)老地產(chǎn)及配套設(shè)施來打造養(yǎng)老品牌。

據(jù)太陽(yáng)城董事局主席朱鳳泊介紹，太陽(yáng)城將70%的用地拿來建設(shè)老年住宅，另外的土地都用于建設(shè)配套設(shè)施。

發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)需跨三道門檻

在業(yè)內(nèi)專家看來，開發(fā)商們所面對(duì)的并不是一個(gè)可以放心“收割”的市場(chǎng)。

地產(chǎn)專家韓世同在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)表示，目前“大部分開發(fā)商都沒找到好的盈利模式”。地產(chǎn)大佬，萬(wàn)科集團(tuán)新聞與傳播中心工作人員對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》坦言，對(duì)于養(yǎng)老住宅的運(yùn)營(yíng)模式，公司仍在探索階段。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，想要真正開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，企業(yè)還需要跨過三道門檻。

首先是“土地關(guān)”。這也是制約企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的最大問題。

記者在浙江省桐鄉(xiāng)市國(guó)土資源局的使用權(quán)掛牌出讓公告中看到，綠城養(yǎng)老公寓所在地塊的用途被定義為“中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地”。

馮雨峰說：“土地交易實(shí)行的是市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，我們?cè)谀玫貢r(shí)不會(huì)因?yàn)樽罱K用途而得到便宜。”

親和源在土地問題上也面臨著“尷尬”。據(jù)奚志勇介紹，親和源的項(xiàng)目用地是2005年上海市康橋鎮(zhèn)政府以工業(yè)用地性質(zhì)出讓的。

在地產(chǎn)專家看來，由于各地政府在養(yǎng)老用地上不同的政策安排，不明晰的土地性質(zhì)可能會(huì)讓一些以養(yǎng)老名義低價(jià)圈地的開發(fā)商鉆了空子。

除土地政策之外，養(yǎng)老地產(chǎn)還需要破解“收費(fèi)關(guān)”。

養(yǎng)老地產(chǎn)既沾“養(yǎng)老”又靠“地產(chǎn)”，在盈利上始終面臨著公益與利益的糾纏。韓世同表示，“虧本的生意沒人做。國(guó)家要想真正做好養(yǎng)老地產(chǎn)，必須要保證開發(fā)商的合理利潤(rùn)。”

養(yǎng)老地產(chǎn)面對(duì)的是需要提供養(yǎng)老服務(wù)的老年人，它的本業(yè)“服務(wù)關(guān)”始終是需要闖過的。

正如奚志勇所說的那樣，“養(yǎng)老離不開地產(chǎn)，但是養(yǎng)老更多的是照顧老年人的生活，說到底，服務(wù)才是最根本的！”

對(duì)此，親和源亮出兩個(gè)“利器”：秘書團(tuán)隊(duì)和系統(tǒng)化管理軟件。

第6篇：社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)盈利模式范文

關(guān)鍵詞：珠三角 養(yǎng)老地產(chǎn) 問題 建議

我國(guó)正快速邁入老齡化社會(huì)，成為“未富先老”型國(guó)家。截至2010年年底，中國(guó)老年人已經(jīng)達(dá)到1.7個(gè)億，占總?cè)丝诘?2.8%，而我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)，尤其是養(yǎng)老宜居環(huán)境建設(shè)明顯滯后。

一、珠三角養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)

養(yǎng)老地產(chǎn)是結(jié)合養(yǎng)老的社會(huì)主題和地產(chǎn)的商業(yè)概念形成的一種房地產(chǎn)概念，產(chǎn)品針對(duì)老年人的心理特點(diǎn)，建造符合老年人居住需求的居住建筑。養(yǎng)老地產(chǎn)的保障性需求和市場(chǎng)化需求是有區(qū)別的，政府和開發(fā)商應(yīng)該各負(fù)其責(zé)，低收入社會(huì)保障性老年住宅應(yīng)由政府主導(dǎo)開發(fā)建設(shè)，中高端養(yǎng)老住宅則應(yīng)由市場(chǎng)開發(fā)解決。廣東目前老年人口已突破千萬(wàn)，達(dá)到1072萬(wàn)，全省65歲以上的老人占總?cè)丝诒壤堰_(dá)8.17%。預(yù)計(jì)到2015年，全省老年人口將達(dá)到1288萬(wàn)人，占全省總?cè)丝诘?3.64%，80歲以上的老年人口將達(dá)到184萬(wàn)人。當(dāng)前，國(guó)家制定了“以居家養(yǎng)老為主”的9073養(yǎng)老政策，全國(guó)將有90%以上的老人在家養(yǎng)老，因此，養(yǎng)老住宅的發(fā)展迫在眉睫。

珠三角是特別適合探索養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)踐區(qū)。首先，廣東省已經(jīng)成為全國(guó)人口第一大省，老年人口龐大，當(dāng)前政策允許退休父母將戶口遷至兒女戶口所在地，使得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求旺盛。第二，廣東地區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，2010年，廣東實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）45472.83億元，人均GDP接近7000美元，已達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。其中，珠三角九城GDP為37388億，人口約5611萬(wàn)，人均GDP為9841美元。富庶的經(jīng)濟(jì)條件使得區(qū)域內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的有效需求穩(wěn)定。第三，珠三角地區(qū)的氣候比較適合老年人生活。珠三角氣候?qū)儆跓釒ШＱ笮詺夂颍募静顒e不明顯，廣州超過35℃的炎熱日數(shù)不過6天，夏無酷暑，冬無寒肅，特別適合老年人生活。第四，珠三角房企對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)早有探索，如廣州祈福新 運(yùn)營(yíng)的“廣州祈福護(hù)老公寓”，依托國(guó)家三甲祈福醫(yī)院，是東南亞首家酒店式長(zhǎng)者公寓。這些因素成為珠三角區(qū)域發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)所在。

二、珠三角發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的主要問題

(一)政府扶持政策不明晰

由于養(yǎng)老地產(chǎn)帶有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，所以，政府的政策扶持對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要。從廣東省來看，目前已經(jīng)充分意識(shí)到發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的必要性，廣州、深圳、中山等部分城市紛紛出臺(tái)扶持民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的政策，對(duì)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)給予資金補(bǔ)貼。而這些優(yōu)惠政策并沒有對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)過程提供優(yōu)惠，大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目只能以旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)的名義來運(yùn)作，存在較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏稅收和規(guī)費(fèi)的減免政策，而養(yǎng)老地產(chǎn)投入高于普通的地產(chǎn)開發(fā)，如老齡社區(qū)需要的大面積無障礙通道、慢速電梯等，成本比普通商品住宅社區(qū)要高很多，如果沒有相應(yīng)的優(yōu)惠政策，很難吸引投資者進(jìn)入。政府在養(yǎng)老地產(chǎn)的融資政策方面也缺少相應(yīng)的扶持，養(yǎng)老地產(chǎn)投入周期長(zhǎng)，需要政府在金融政策上給予大力扶持。

（二）城市規(guī)劃養(yǎng)老控制滯后

城市規(guī)劃是對(duì)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、土地利用等各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署。對(duì)指導(dǎo)城市土地安排和空間組織方面，城市控制性詳細(xì)規(guī)劃是最主要的規(guī)劃條件，在目前的控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)體系中，既包含土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制，也包括道路、公共設(shè)施配置的控制。而對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的相關(guān)指標(biāo)，卻甚至在指導(dǎo)性指標(biāo)中也沒有體現(xiàn)，對(duì)于老年人口超過千萬(wàn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，不能不說是一種明顯的滯后。

（三）市場(chǎng)定位同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重

目前區(qū)域內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，大多針對(duì)的是60-70年齡段的活躍富裕長(zhǎng)者消費(fèi)群，以養(yǎng)老養(yǎng)生作為市場(chǎng)定位。廣東人歷來重視養(yǎng)生之道，花甲之年對(duì)養(yǎng)生之道更加關(guān)注，房地產(chǎn)開發(fā)與養(yǎng)生行業(yè)的融合，形成了珠三角養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的區(qū)域特色。如珠江地產(chǎn)在從化的珠江生命健康城，集醫(yī)療、養(yǎng)生、教育、休閑、養(yǎng)老于一體；廣州奧園養(yǎng)生城集健康、養(yǎng)生、居住、度假等綜合功能為一體，他們的目標(biāo)全都鎖定在富裕健康、剛剛退休的消費(fèi)群體。但是，老年消費(fèi)需求是一種變動(dòng)的市場(chǎng)，他們的身體情況和經(jīng)濟(jì)狀況是在不斷變化中的。不做市場(chǎng)細(xì)分，市場(chǎng)定位趨同，是目前影響珠三角養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展的另一個(gè)問題。

（四）產(chǎn)品設(shè)計(jì)與后期管理簡(jiǎn)單復(fù)制

開發(fā)商對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的具體產(chǎn)品的類型和建筑形式考慮比較簡(jiǎn)單。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商以前大都是開發(fā)一般的住宅，如公寓、旅館,等等，所以對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)并沒有特別深刻的認(rèn)識(shí)，設(shè)計(jì)的產(chǎn)品大多是復(fù)制公寓式或者旅館式的建筑形式，包括后期的服務(wù)也是照搬一般住宅物業(yè)管理的形式。產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏創(chuàng)新，尤其是缺乏對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老服務(wù)的深入研究，缺乏具有針對(duì)性的產(chǎn)品和服務(wù)。

（五）經(jīng)營(yíng)模式缺乏創(chuàng)新

目前，珠三角的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式依舊沒有擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)的固有模式，采用散售賣出式、持有物業(yè)式、部分賣出與部分持有結(jié)合式等。散售賣出式其實(shí)是房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)形式，開發(fā)商僅僅將養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種住宅產(chǎn)品進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，其模式難以持續(xù)；持有物業(yè)式經(jīng)營(yíng)模式一般適用在度假休閑養(yǎng)生等形式的養(yǎng)老地產(chǎn)，以租賃方式經(jīng)營(yíng)，類似商業(yè)地產(chǎn)或旅游地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式；售出加持有的模式是養(yǎng)老地產(chǎn)的部分產(chǎn)權(quán)以會(huì)員會(huì)籍等形式出售給消費(fèi)者，再收取服務(wù)費(fèi)提供專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)的一種形式，對(duì)大多數(shù)開發(fā)商來說，這種方式部分解決了現(xiàn)金流壓力，是一種比較現(xiàn)實(shí)的經(jīng)營(yíng)模式。

三、珠三角發(fā)展養(yǎng)老型房產(chǎn)的建議

（一）對(duì)政府的建議

地方政府需要充分調(diào)動(dòng)開發(fā)商的積極性：一是放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入，鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。在規(guī)劃審批、投資核準(zhǔn)、融資服務(wù)、財(cái)稅支持、土地使用、醫(yī)保定點(diǎn)等方面貫徹平等準(zhǔn)入原則。二是實(shí)行同等待遇，凡各級(jí)政府給予公辦養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目的優(yōu)惠扶持政策與措施，也適用于民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)。三是在土地供給方面增設(shè)養(yǎng)老業(yè)用地，土地使用權(quán)行政劃撥，允許養(yǎng)老地產(chǎn)上市轉(zhuǎn)讓，建立退出機(jī)制。四是在城市規(guī)劃中增加養(yǎng)老功能控制預(yù)設(shè)，在大型住宅區(qū)規(guī)劃中增加養(yǎng)老配套設(shè)施的規(guī)定性指標(biāo)，對(duì)獨(dú)立養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃與社區(qū)醫(yī)院的規(guī)劃同步進(jìn)行，將養(yǎng)老建設(shè)用地比鄰社區(qū)醫(yī)院。五是在稅收和規(guī)費(fèi)收繳方面給予養(yǎng)老地產(chǎn)減免和優(yōu)惠。六是制定針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的金融政策，調(diào)動(dòng)和整合銀行資金、商業(yè)保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等資金，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展提供金融保障。七是大力推進(jìn)政府養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，將養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)納入政府保障房建設(shè)體系，切實(shí)落實(shí)9073養(yǎng)老計(jì)劃。八是提升社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)水平，建立健全養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制，培養(yǎng)具有現(xiàn)代老年服務(wù)理念的養(yǎng)老服務(wù)管理人才，為養(yǎng)老地產(chǎn)的后期運(yùn)作提供有效的保證。

（二）對(duì)開發(fā)商的建議

1.養(yǎng)老地產(chǎn)屬于長(zhǎng)期投資型產(chǎn)品，不能期望快速盈利

在珠三角地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到非常成熟的階段，進(jìn)一步的市場(chǎng)細(xì)分是這一行業(yè)必然的發(fā)展趨勢(shì)，養(yǎng)老地產(chǎn)這種新興模式正在成為諸多開發(fā)商探索的方向。在目前投資渠道狹小的現(xiàn)狀下，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)可持續(xù)投資，持續(xù)收益的項(xiàng)目。但養(yǎng)老地產(chǎn)與開發(fā)商開發(fā)的常規(guī)住宅有所不同，常規(guī)房產(chǎn)屬銷售型地產(chǎn)，其特點(diǎn)是資金回籠快，養(yǎng)老地產(chǎn)屬于持有型的地產(chǎn)，資金回籠慢。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢(shì)在于在當(dāng)前宏觀調(diào)控的形勢(shì)下更容易獲得政府的支持，作為持有型物業(yè)，它還是后期持續(xù)融資的有效工具，是長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益型產(chǎn)品。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)不是一種快速盈利產(chǎn)品。建議把養(yǎng)老地產(chǎn)作為企業(yè)產(chǎn)品中的一個(gè)配置，有短線能夠快速回收的住宅地產(chǎn)，有回收比較穩(wěn)定的養(yǎng)老地產(chǎn)，進(jìn)行企業(yè)戰(zhàn)略層面的投資組合。

2.養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)類型與產(chǎn)品形式

養(yǎng)老地產(chǎn)分成福利型和商業(yè)型兩類。福利型養(yǎng)老地產(chǎn)主要由政府主持，以開發(fā)建設(shè)福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為主。開發(fā)商可以通過投標(biāo)參與政府福利型養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，完成后由政府收購(gòu)。商業(yè)型養(yǎng)老地產(chǎn)是針對(duì)中高端養(yǎng)老消費(fèi)群體的產(chǎn)品和服務(wù)，常見的形式可以分四種：一是大規(guī)模居住區(qū)中建設(shè)專門的養(yǎng)老社區(qū)，在住宅區(qū)嵌入部分專門為老人建設(shè)的社區(qū)或者組團(tuán)，它適合大型社區(qū)使用，通常采用出售的形式。二是在常規(guī)住宅區(qū)中配建養(yǎng)老公寓和設(shè)施，如數(shù)棟老年公寓，經(jīng)營(yíng)模式可租可售。三是專門開發(fā)老年公寓和相應(yīng)配套，通常是持有型經(jīng)營(yíng)，輻射周邊的社區(qū)為其服務(wù)。四是度假旅游地產(chǎn)中開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品，在風(fēng)景旅游區(qū)建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，可以形成度假候鳥式的產(chǎn)品。養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品形式還需要根據(jù)區(qū)域情況和市場(chǎng)發(fā)展不斷創(chuàng)新，比如對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)與社區(qū)醫(yī)院的資源整合形成新的產(chǎn)品形式的研究等。

3.養(yǎng)老房地產(chǎn)更注重開發(fā)鏈條的整體性

影響?zhàn)B老地產(chǎn)開發(fā)的幾大因素有土地、資金、經(jīng)營(yíng)模式、規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理等。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)是一個(gè)環(huán)環(huán)相扣的開發(fā)鏈條，它們互相之間有很緊密的銜接，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)實(shí)際上是對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的整合和完善。開發(fā)商在考慮房產(chǎn)硬件設(shè)計(jì)的時(shí)候，也必須同時(shí)考慮后期的運(yùn)營(yíng)模式、護(hù)理服務(wù)、老年醫(yī)療、康復(fù)設(shè)備等因素。養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)計(jì)要求必須與老人的需求相符合，如設(shè)施中有健身活動(dòng)中心、社區(qū)醫(yī)院等；對(duì)景觀園林的設(shè)計(jì)也應(yīng)該分布均勻，因?yàn)槔先诵凶叩陌霃讲淮?，?yīng)該在他力所能及的范圍里完成活動(dòng)的要求。開發(fā)項(xiàng)目的盈利模式會(huì)影響到規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，出售型的養(yǎng)老地產(chǎn)后期管理也會(huì)出現(xiàn)一些問題，如果業(yè)主不是老人，后期養(yǎng)老服務(wù)提供的服務(wù)項(xiàng)目就無法集中進(jìn)行，造成浪費(fèi)。因此，在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)需要特別注意開發(fā)環(huán)節(jié)的整體性。養(yǎng)老地產(chǎn)不同于普通房產(chǎn)，一旦在規(guī)劃階段出現(xiàn)失誤，就會(huì)嚴(yán)重影響到物業(yè)的后期使用。專業(yè)老人服務(wù)機(jī)構(gòu)的建立是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)鏈條上另一個(gè)產(chǎn)業(yè)引擎，這也是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能否承擔(dān)老齡化社會(huì)需求的關(guān)鍵。

參考文獻(xiàn)：

[1]李雪韻.淺議養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策[J].上海房地，2010 (11).

第7篇：社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)盈利模式范文

[關(guān)鍵詞]河北省 居家養(yǎng)老服務(wù) 推進(jìn)

[中圖分類號(hào)]D669.6 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1009-5349（2015）06-0024-02

為了讓全省的老年人都能實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所樂”，近年來，河北省積極貫徹落實(shí)中央精神，不斷加大財(cái)政投入、強(qiáng)化政策支持，大力推進(jìn)“虛擬養(yǎng)老院”和城鄉(xiāng)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，居家養(yǎng)老服務(wù)體系日趨完善。但如何推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的持續(xù)性、經(jīng)濟(jì)性仍是需要進(jìn)一步探索的課題。

一、河北省居家養(yǎng)老發(fā)展中的主要難題

河北省近年來的居家養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)取得了明顯的成效，極大地改善了部分居家老年人晚年生活，但要長(zhǎng)期并惠及全省所有居家老年人口，“居家養(yǎng)老”的市場(chǎng)化、社會(huì)化程度還有待提高。

（一）社區(qū)內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施不健全

社區(qū)日間照料中心、配餐中心等是老年人居家就近就便養(yǎng)老的重要服務(wù)設(shè)施。河北省《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實(shí)施意見》就社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)已提出明確的要求。目前來看，政策的全面落實(shí)還存在一定的難度。老城區(qū)和已建成居?。ㄐ^(qū)）最初設(shè)計(jì)施工時(shí)，沒有預(yù)留養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。如今高起的房?jī)r(jià)和房租困擾著地方政府通過購(gòu)置、置換、租賃等方式完成養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)的愿望。一些老舊小區(qū)的類似為老服務(wù)站功能單一，基本的娛樂場(chǎng)地都沒有，很難滿足社區(qū)居民居家養(yǎng)老的基本需求。而由于缺乏相應(yīng)的激勵(lì)和約束機(jī)制，開發(fā)商沒有動(dòng)力在新建小區(qū)中拿出一定面積建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，即使新建居?。ㄐ。﹨^(qū)也有很多沒有執(zhí)行配建社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的相關(guān)政策。社區(qū)居家養(yǎng)老還存在大量“欠賬”，作為建設(shè)主體的地方政府仍需加大投入，大力推進(jìn)本地社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)進(jìn)程。這給本就薄弱的各地財(cái)政又增添了一份壓力。

（二）未富先老，居家養(yǎng)老服務(wù)有效需求不足

居家養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)收入主要來自兩方面，一是居民自費(fèi)購(gòu)買，一是政府購(gòu)買。河北省老年人口基數(shù)大、增長(zhǎng)快、居家養(yǎng)老服務(wù)潛在需求大確是不爭(zhēng)的事實(shí)。但真正支撐養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展的、有足夠經(jīng)濟(jì)收入作后盾的有效服務(wù)需求卻明顯不高。2013年，河北省企業(yè)退休人員月人均養(yǎng)老金1916元，而城鎮(zhèn)居民月人均消費(fèi)性支出約1137元；2014年，企業(yè)退休人員月人均養(yǎng)老金雖上調(diào)至2100元/月左右，但上半年，城市居民消費(fèi)價(jià)格又上漲1.9%。對(duì)于大多數(shù)主要依賴退休金養(yǎng)老的城鎮(zhèn)居民來說，去除日?；鹃_支，結(jié)余不多，自費(fèi)購(gòu)買日托尤其是長(zhǎng)期護(hù)理等居家養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目缺乏充足的經(jīng)濟(jì)支撐。而作為當(dāng)前居家養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)重要收入來源的政府購(gòu)買，因受地方政府財(cái)力所限，規(guī)模并不大，各地大都還是在為為數(shù)不多的特定人群埋單，且壓低了養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格。僅依靠政府購(gòu)買還不足以維持居家養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。除經(jīng)濟(jì)因素外，依靠子女養(yǎng)老的傳統(tǒng)觀念以及對(duì)現(xiàn)行居家養(yǎng)老服務(wù)模式缺乏全面的了解和認(rèn)知，也在一定程度上影響了居家養(yǎng)老服務(wù)購(gòu)買規(guī)模的增長(zhǎng)。有限的市場(chǎng)加之高漲的社會(huì)用工成本，使得河北居家養(yǎng)老“看上去很美”，實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況卻并非都那么理想。一些社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)坦言：“現(xiàn)在并不掙錢?！倍技迸沃味嗥饋?，服務(wù)量升上來，達(dá)到滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)。事實(shí)上，居家養(yǎng)老服務(wù)潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求需要一個(gè)過程，那些業(yè)務(wù)單一的中小社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)能夠堅(jiān)持多久呢？

（三）養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)人員缺乏，志愿服務(wù)不足

老年人的自理能力差，情緒波動(dòng)較大，精神也相對(duì)脆弱，因而，居家養(yǎng)老護(hù)理是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，護(hù)理人員必須具備相應(yīng)資質(zhì)。目前，河北省的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)人員多為下崗或農(nóng)村務(wù)工人員，文化程度偏低，大都缺乏專業(yè)而規(guī)范的訓(xùn)練，只能從事些簡(jiǎn)單的日常生活護(hù)理工作，醫(yī)療康復(fù)、心理咨詢工作仍欠缺大量專業(yè)人才，阻礙了養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)居家養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目的擴(kuò)展以及養(yǎng)老服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)的多元化，難以滿足老年人多樣化的養(yǎng)老服務(wù)需求。此外，志愿服務(wù)力量沒有得到充分利用，還有很多人從未參與過養(yǎng)老服務(wù)志愿者工作。當(dāng)然，有些人是由于工作繁忙等原因不愿參加志愿者活動(dòng)，但也不乏有志愿服務(wù)愿望、僅僅因?yàn)闆]有相應(yīng)的組織機(jī)制而至今未有相關(guān)志愿服務(wù)經(jīng)歷者。目前，省會(huì)石家莊全市常住人口已超過1000萬(wàn)，市區(qū)常住人口近300萬(wàn)，而市養(yǎng)老服務(wù)中心平臺(tái)注冊(cè)志愿者僅40萬(wàn)，志愿服務(wù)的潛力仍待挖掘。

二、河北居家養(yǎng)老持續(xù)發(fā)展的路徑

未富先老增加了我們養(yǎng)老的難度。只有充分動(dòng)員政府、市場(chǎng)和社會(huì)一切可以利用的資源，完善養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制，建立起較為“經(jīng)濟(jì)”“持續(xù)”的居家養(yǎng)老服務(wù)模式，幸福的“居家養(yǎng)老”生活才能走近更多中低收入人群。

（一）深度整合社區(qū)為老服務(wù)資源

政府大力推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，旨在利用政府、社會(huì)組織、企業(yè)等各種社會(huì)資源為居家老人提供生活照料、醫(yī)療保健、文體娛樂等全方位的服務(wù)，提高養(yǎng)老質(zhì)量和水平，讓全社會(huì)共享改革開放的成果。目前，河北省社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施還不能滿足老年人群的需要，政府在加緊建設(shè)的同時(shí)，還應(yīng)深度整合現(xiàn)有社區(qū)各種資源，以便減少服務(wù)的生產(chǎn)成本。

首先，做好城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施摸底清查工作。各地應(yīng)由民政部門牽頭，聯(lián)合住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)土資源、財(cái)政等相關(guān)部門，對(duì)已建成居住（?。﹨^(qū)配建社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的情況進(jìn)行全面的清理檢查，摸清服務(wù)設(shè)施供給狀況。

其次，圍繞“步行10分鐘”服務(wù)圈，整合社區(qū)為老服務(wù)資源。各市（縣）政府要統(tǒng)一規(guī)劃、協(xié)調(diào)，將機(jī)關(guān)、學(xué)校等文化娛樂、就餐資源，社區(qū)衛(wèi)生院的醫(yī)療保健資源，納入居家養(yǎng)老服務(wù)范疇，并明確服務(wù)規(guī)范，以彌補(bǔ)老舊社區(qū)為老服務(wù)配建設(shè)施的不足。

第三，繼續(xù)加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)中心居家養(yǎng)老呼叫服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)建設(shè)。建立健全社區(qū)居委會(huì)、老年人、困難群眾、志愿者、社會(huì)組織、加盟服務(wù)企業(yè)等數(shù)據(jù)庫(kù)，加強(qiáng)數(shù)據(jù)庫(kù)管理。利用中心服務(wù)平臺(tái)廣泛吸納志愿服務(wù)隊(duì)伍、各類服務(wù)企業(yè)、社會(huì)組織，與醫(yī)院、醫(yī)療救助機(jī)構(gòu)等建立網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系，形成助醫(yī)、助餐、助浴、助潔、助急、助困、助學(xué)、助樂、助游、助聊等功能齊全的上門服務(wù)體系，在市民需求和社會(huì)服務(wù)者之間架起一座橋梁，以優(yōu)質(zhì)、便捷的服務(wù)吸引轄區(qū)更多老年人成為中心呼叫服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的用戶。

（二）壯大養(yǎng)老服務(wù)志愿者隊(duì)伍

志愿服務(wù)是居家養(yǎng)老服務(wù)不可或缺的力量，特別是在未富先老的中國(guó)，志愿服務(wù)的大力參與能夠保障低收入者、困難群體得到更多的居家養(yǎng)老服務(wù)，更好地滿足他們的居家養(yǎng)老需求。河北省是人口大省，但還不是志愿服務(wù)的大省。應(yīng)該千方百計(jì)利用好人口優(yōu)勢(shì)，以大規(guī)模的志愿服務(wù)來彌補(bǔ)政府財(cái)力薄弱、居民平均收入較低的劣勢(shì)，提高本省居民居家養(yǎng)老生活整體水平。

1.加強(qiáng)為老服務(wù)志愿者組織建設(shè)。各地宣傳部門要切實(shí)做好宣傳、組織工作，依靠地方工會(huì)組織、行業(yè)協(xié)會(huì)、社團(tuán)做好志愿服務(wù)者的動(dòng)員、登記、注冊(cè)工作，建立起覆蓋機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、轄區(qū)大中專院校、居民社區(qū)，包括黨員干部、工人、青年學(xué)生、社區(qū)健康居民等所有人群在內(nèi)的為老服務(wù)志愿大軍，并根據(jù)志愿服務(wù)者的專長(zhǎng)組成醫(yī)療保健、法律維權(quán)、文體健身、親情陪伴、護(hù)理照料等各種志愿服務(wù)隊(duì)伍，按照社區(qū)老年人需求開展各類專項(xiàng)服務(wù)。

2.建立健全為老志愿服務(wù)激勵(lì)機(jī)制。志愿服務(wù)精神是可以被激勵(lì)、強(qiáng)化的。恰當(dāng)?shù)募?lì)機(jī)制不僅不違背奉獻(xiàn)精神，而且是對(duì)志愿者志愿服務(wù)行為的認(rèn)可、鼓勵(lì)，能夠?qū)χ驹阜?wù)產(chǎn)生引導(dǎo)作用，確保志愿服務(wù)長(zhǎng)效發(fā)展。在加拿大，是否參與志愿服務(wù)是青少年入學(xué)、成年人工作錄用的重要參考標(biāo)準(zhǔn)；近年來國(guó)內(nèi)一些地方也推出了“時(shí)間銀行”的做法激勵(lì)為老志愿服務(wù)行為。上述做法都值得借鑒，河北省應(yīng)該盡快研究制定相應(yīng)的政策、具體措施，大力推廣，讓志愿服務(wù)成為我省居家養(yǎng)老服務(wù)服務(wù)體系長(zhǎng)期而穩(wěn)定的重要力量。

（三）大力培育居家養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)

1.提高養(yǎng)老消費(fèi)支付能力，改善居家養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模。提高老年人經(jīng)濟(jì)能力是改善居家養(yǎng)老服務(wù)需求、促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)發(fā)展的根本。從近期來看，我省應(yīng)積極調(diào)整財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，繼續(xù)加大政府購(gòu)買養(yǎng)老服務(wù)的規(guī)模，根據(jù)社區(qū)三無、殘疾等特殊老年人養(yǎng)老實(shí)際需求，適度提高居家養(yǎng)老服務(wù)政府補(bǔ)貼水平，擴(kuò)大政府補(bǔ)貼范圍；從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，還要積極建立發(fā)展長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)制度。長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)已成為世界各國(guó)老年人長(zhǎng)期護(hù)理制度建設(shè)的主要內(nèi)容，它有效解決了失能老人長(zhǎng)期護(hù)理保障問題。盡管長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)在我國(guó)的發(fā)展還有很多困難，但著眼未來，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，必須迎難而上。為了滿足不同收入人群多種層次老年長(zhǎng)期護(hù)理的需要，我們應(yīng)借鑒德國(guó)做法，盡快建立起強(qiáng)制型長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)（社會(huì)保險(xiǎn)）與補(bǔ)充護(hù)理保險(xiǎn)（商業(yè)保險(xiǎn)）相結(jié)合的長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)制度。這既可緩解醫(yī)療機(jī)構(gòu)被當(dāng)做長(zhǎng)期護(hù)理場(chǎng)所而帶來的醫(yī)療資源緊張，又能減輕政府和家庭長(zhǎng)期護(hù)理負(fù)擔(dān)，還能帶動(dòng)老年人長(zhǎng)期護(hù)理市場(chǎng)的發(fā)展，可謂一舉多得。

2.著力培育居家養(yǎng)老服務(wù)供給主體。養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)可以微利，但做成純慈善不現(xiàn)實(shí)。鑒于居家養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)剛剛起步，政府應(yīng)做好市場(chǎng)調(diào)研工作，針對(duì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的現(xiàn)實(shí)困難和問題，在現(xiàn)有政策基礎(chǔ)上繼續(xù)研究、完善，以恰當(dāng)?shù)姆龀终吖膭?lì)處于市場(chǎng)開拓階段的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行盈利模式探索，獲得合理的盈利，維持其生存發(fā)展需要。同時(shí)，還要給予專職養(yǎng)老社工更多關(guān)注，給他們一定的社會(huì)地位；保障養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)人員勞動(dòng)報(bào)酬、休息休假和社會(huì)保障等權(quán)益的落實(shí)，增強(qiáng)職業(yè)吸引力，從而為養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)吸引并留住服務(wù)從業(yè)人員，促進(jìn)該行業(yè)良性循環(huán)發(fā)展。

3.規(guī)范居家養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)秩序。居家養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)的規(guī)范化不僅可以保障居家養(yǎng)老服務(wù)的質(zhì)量，而且還會(huì)提高居民的信認(rèn)度，促進(jìn)服務(wù)購(gòu)買行為，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模。對(duì)老年人和養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)而言可謂“雙贏”。河北省應(yīng)加緊制定居家養(yǎng)老服務(wù)規(guī)范，明確服務(wù)流程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；盡快建立健全養(yǎng)老服務(wù)糾紛處理機(jī)制、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)信用評(píng)級(jí)制度；完善養(yǎng)老服務(wù)定價(jià)機(jī)制，進(jìn)一步發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，讓養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)能夠根據(jù)市場(chǎng)需求自主制定價(jià)格?？傊?，要發(fā)揮好政府對(duì)居家養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)的宏觀引導(dǎo)和規(guī)范作用，讓老年人享受到居家養(yǎng)老的樂趣。

4.加大“居家養(yǎng)老”宣傳力度。“居家養(yǎng)老”服務(wù)模式對(duì)河北多地來說還屬新生事物，居家養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展還處初創(chuàng)期。各級(jí)民政部門、街道辦事處、社區(qū)、運(yùn)營(yíng)商等各方面要共同努力，利用電視、報(bào)紙等手段，積極做好入戶宣傳，讓更多老年人以及他們的家人了解居家養(yǎng)老惠民政策，了解12349養(yǎng)老便民服務(wù)平臺(tái)，讓越來越多的老年人接受“居家養(yǎng)老”的新理念，并加入到這種新型養(yǎng)老方式中來。

【參考文獻(xiàn)】

[1]仝利民.社區(qū)照顧：西方國(guó)家老年福利服務(wù)的選擇[J].社會(huì)學(xué)與社會(huì)工作，2004（04）.

第8篇：社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)盈利模式范文

曾幾何時(shí)，在互聯(lián)網(wǎng)金融如火如荼滲透至每個(gè)人的生活的時(shí)候，保險(xiǎn)產(chǎn)品銷售似乎仍依賴傳統(tǒng)的銀保和人渠道，以余額寶為代表的所謂“野蠻人”異軍突起，對(duì)包括保險(xiǎn)在內(nèi)的傳統(tǒng)金融領(lǐng)地不斷掠奪蠶食。在新金融勢(shì)力的挑戰(zhàn)下，金融業(yè)態(tài)伴隨著人們的行為在悄然發(fā)生深刻的變革。當(dāng)余額寶用了半年多時(shí)間使天弘增利寶貨幣基金成為中國(guó)第一大公募基金時(shí)，保險(xiǎn)業(yè)的變化微乎其微。

但新華保險(xiǎn)以不變應(yīng)萬(wàn)變的從容淡然處之：董事長(zhǎng)康典2014年年初把新華保險(xiǎn)所有省級(jí)分公司的老總都叫到一起，告誡他們冬天還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有過去，傳統(tǒng)的“打游擊、靠忽悠、輕服務(wù)”的賣保險(xiǎn)的業(yè)務(wù)模式必須改變。

面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)新金融模式的沖擊，康典顯得尤其淡定：“什么叫O2O，有本事你就在online上待著，別offline，只有online沒戲，你得下地，在天上不行，最終你要落地，因?yàn)榭蛻粼诘厣险局?。就憑現(xiàn)有的技術(shù)手段你想顛覆？不可能！因此，我的致股東函標(biāo)題就叫‘敬畏傳統(tǒng)，擁抱變化’?！?/p>

康典還糾正了業(yè)界的一個(gè)流行觀點(diǎn)，認(rèn)為“保險(xiǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)化就是將保險(xiǎn)在網(wǎng)上銷售”。他坦言，并非所有的產(chǎn)品都適合在網(wǎng)上賣，保險(xiǎn)產(chǎn)品就是其中之一。畢竟，保險(xiǎn)產(chǎn)品有它的特殊性。

“如今的現(xiàn)實(shí)是，大量有知識(shí)的年輕人越來越喜歡在網(wǎng)上來完成一些采購(gòu)、消費(fèi)行為，并且習(xí)慣于這種消費(fèi)方式，這是一種全新的變化。但具體像保險(xiǎn)產(chǎn)品特別是一些比較復(fù)雜的產(chǎn)品怎么銷售，仍值得探討。如果沒有offline的配合，單純靠online，很難完成得很到位?！笨档淙绱私忉寕鹘y(tǒng)和變化之間的關(guān)系。

養(yǎng)老商業(yè)模式尚不清晰

除了互聯(lián)網(wǎng)金融，發(fā)生變化的還有中國(guó)正加速步入老齡化社會(huì)的不爭(zhēng)事實(shí)。

根據(jù)《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，到21世紀(jì)中葉，中國(guó)老年人口數(shù)量將占全國(guó)總?cè)丝诘?/3，為所有發(fā)達(dá)國(guó)家老齡人口的總和。巨大的老年人口，為養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，也是保險(xiǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的一個(gè)機(jī)會(huì)。

機(jī)會(huì)面前人人平等，區(qū)別在于不是人人都能平等地把握機(jī)會(huì)。自2013年以來，包括新華保險(xiǎn)在內(nèi)的眾多保險(xiǎn)企業(yè)都已經(jīng)紛紛在各地競(jìng)相拿地，涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。但一年后往回看，成熟的養(yǎng)老社區(qū)并不多。面對(duì)一個(gè)尚未挖掘的大金礦，保險(xiǎn)公司幾乎個(gè)個(gè)都小心翼翼。

問題的癥結(jié)何在？康典給出的答案是：商業(yè)模式不清晰。

康典表示，新華保險(xiǎn)為這個(gè)事情測(cè)算了無數(shù)個(gè)模型，設(shè)置了很多參數(shù)在里面一點(diǎn)一條地進(jìn)行測(cè)試。這里的核心是，在養(yǎng)老業(yè)務(wù)上設(shè)置一定的固定資產(chǎn)投入，然后和它對(duì)應(yīng)的或是租金或是其他收入，如果養(yǎng)老業(yè)務(wù)本身賺錢很難，達(dá)不到我們預(yù)定的投資收益的時(shí)候，那么，有沒有其他的辦法可以作為一種附加的收入，最后使得我們這個(gè)項(xiàng)目還是可以賺到錢的，起碼不要賠錢，這很關(guān)鍵。幾十億元就算賠百分之一，都不是個(gè)小數(shù)目。

對(duì)于養(yǎng)老而言，究竟何種商業(yè)模式最合適？康典說，如果養(yǎng)老地產(chǎn)最終走的是一條“掛羊頭賣狗肉”的商品房盈利模式，那肯定長(zhǎng)遠(yuǎn)不了。目前，各大保險(xiǎn)公司都只是在嘗試，摸著石頭往前走。

以新華保險(xiǎn)為例，其已將北京六里橋附近的原公司總部，改造成一棟全新的養(yǎng)老大廈。這棟養(yǎng)老大廈將主打“護(hù)理”概念，專門接待行動(dòng)不便、需要完全住院的老年人。

康典稱，現(xiàn)在我們想得比較明白了，全護(hù)理這一塊的需求是比較剛性的。上述養(yǎng)老大廈那個(gè)樓現(xiàn)在大概只有兩百多套房間，還附帶著一個(gè)康復(fù)醫(yī)院，有的老人需要一個(gè)功能的康復(fù)和老年病的維持，這需要引進(jìn)國(guó)際上一些非常成熟的、前端的管理模式，這樣的結(jié)果是對(duì)老人的服務(wù)流程就不一樣了，這個(gè)已經(jīng)比較清楚，如果能做好，我們就能在其他城市復(fù)制此種模式。

目前，新華保險(xiǎn)的養(yǎng)老業(yè)務(wù)是兩條腿走路：一方面自己掏錢拿地；另一方面，也嘗試分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)與其他地產(chǎn)商合作。一旦科學(xué)有效的商業(yè)模式被證明可行，就會(huì)迅速鋪開。

康典說，當(dāng)然，新華保險(xiǎn)還在探索一些其他的模式，比如跟一些房地產(chǎn)開發(fā)公司合作，你開發(fā)建設(shè)成一個(gè)區(qū)域后，我們?cè)谶@個(gè)區(qū)里把一些健康服務(wù)的、老年人生活支持的功能放進(jìn)去，使得小區(qū)里的老人能夠得到服務(wù)。這個(gè)模式還在探討階段。

一體核心兩翼齊飛

備受各界關(guān)注的保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”已于7月1日正式啟動(dòng)試點(diǎn)，然而相關(guān)產(chǎn)品仍未成型，各保險(xiǎn)公司也觀望等待，保險(xiǎn)公司為何如此謹(jǐn)慎？

康典表示，新華保險(xiǎn)對(duì)于“以房養(yǎng)老”一事持積極心態(tài)，目前正在研究?！耙苑筐B(yǎng)老”涉及壽險(xiǎn)行業(yè)以前不太熟悉的一些領(lǐng)域，因而對(duì)于這些東西該怎么進(jìn)行技術(shù)上的處理還需要進(jìn)一步研究。

實(shí)際上，無論是全護(hù)理模式，還是以房養(yǎng)老模式，抑或其他新的模式，均凸顯出養(yǎng)老在新華保險(xiǎn)戰(zhàn)略宏圖中的重要地位，這恰好與新華保險(xiǎn)提出的“一體兩翼”的發(fā)展思路相吻合?！耙惑w”是以壽險(xiǎn)為核心，“兩翼”則是指養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和健康產(chǎn)業(yè)。

其實(shí)，在養(yǎng)老社區(qū)的投資上，新華保險(xiǎn)提得比較早，但是推進(jìn)卻比較慢。對(duì)此，康典坦言，之所以走得比較慢，主要是因?yàn)閷?duì)壽險(xiǎn)參與到養(yǎng)老的模式還沒有看太清楚，而新華保險(xiǎn)是希望能夠探索一個(gè)純養(yǎng)老的模式，而不是像某些機(jī)構(gòu)以養(yǎng)老的名義去做商業(yè)地產(chǎn)。

近日，保監(jiān)會(huì)了首份《中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)社會(huì)責(zé)任白皮書》（下稱“白皮書”），《白皮書》預(yù)測(cè)，至2020年，僅養(yǎng)老領(lǐng)域，保險(xiǎn)業(yè)直接投資規(guī)模預(yù)計(jì)最高可達(dá)4500億元，補(bǔ)充養(yǎng)老院床位缺口225萬(wàn)張，同時(shí)可提供100萬(wàn)個(gè)直接就業(yè)崗位，每年為國(guó)家增加稅收330億元。

面對(duì)巨大的養(yǎng)老市場(chǎng)，保險(xiǎn)業(yè)在這方面的布局也在不斷加大。近日，保險(xiǎn)業(yè)投資養(yǎng)老社區(qū)再獲進(jìn)展，據(jù)了解，7月9日，中國(guó)太平旗下太平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資有限公司與江蘇省無錫市新區(qū)管委會(huì)在無錫簽署太平無錫養(yǎng)老社區(qū)投資協(xié)議，中國(guó)太平將在無錫投資建設(shè)該公司的第二個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。

《白皮書》數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，共有5家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資11個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，占地面積3298畝，計(jì)劃投資額達(dá)到163億元。在保險(xiǎn)業(yè)投資養(yǎng)老社區(qū)方面進(jìn)展比較快的是合眾人壽和泰康人壽，而中國(guó)人壽、中國(guó)平安和新華保險(xiǎn)等公司雖然都投資了養(yǎng)老社區(qū)，但整體進(jìn)展并不像一些同業(yè)那么快。

康典坦言，新華保險(xiǎn)上市時(shí)就提出要大力發(fā)展養(yǎng)老險(xiǎn)業(yè)務(wù)，但實(shí)際推進(jìn)比較慢。推進(jìn)慢的重要原因是壽險(xiǎn)參與到養(yǎng)老的模式還沒有看太清楚，養(yǎng)老資金的投入和其他的投入不太一樣，比如搞一個(gè)養(yǎng)老園區(qū)，一投就是幾十億元，新華保險(xiǎn)是希望能夠探索一個(gè)純養(yǎng)老的模式，而不是像某些機(jī)構(gòu)以養(yǎng)老的名義去做商業(yè)地產(chǎn)。在政策和規(guī)則的界限之內(nèi)，新華保險(xiǎn)投資養(yǎng)老社區(qū)堅(jiān)持兩個(gè)原則：一是客戶可接受；二是公司可盈利。

據(jù)了解，2012年新華保險(xiǎn)啟動(dòng)了在延慶和密云的兩個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，2014年在海南的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目也已啟動(dòng)。此外，新華保險(xiǎn)還在廣東、福建、上海等地進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)研。在康典的心目中，穩(wěn)步推進(jìn)比鋪項(xiàng)目更重要，他希望一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目能做到既有客戶需求，又能使公司可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，目標(biāo)是做一個(gè)可以復(fù)制的項(xiàng)目。

康典透露，雖然對(duì)壽險(xiǎn)參與到養(yǎng)老的模式?jīng)]有看得太清楚，但新華保險(xiǎn)對(duì)全護(hù)理這一領(lǐng)域看得比較明白。因?yàn)檫@一塊的需求比較剛性，特別是現(xiàn)在獨(dú)生子女這一代（421家庭），上面有4個(gè)老人，甚至是4個(gè)老人的上面還有更高齡的老人，即上面有兩層老人。這一代人面對(duì)的養(yǎng)老問題非常尖銳，若是這些老人中有一個(gè)進(jìn)入到臥床狀態(tài)，或再有一個(gè)出現(xiàn)疾病纏身的話，那將是一個(gè)“災(zāi)難”。

他認(rèn)為，一般情況下，老人60歲退休到80歲之間應(yīng)該是處在一個(gè)相對(duì)健康的狀態(tài)，進(jìn)入到80歲以后，這種全護(hù)理就有需求了。

構(gòu)建生命周期全鏈條

健康產(chǎn)業(yè)的投資主要針對(duì)生活能自理、對(duì)醫(yī)療要求并不大高的老人，比如新華保險(xiǎn)在海南開發(fā)的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2014年能進(jìn)入銷售，主要針對(duì)北方老人在冬天可以到海南換個(gè)適宜的居住環(huán)境，再配合一定的醫(yī)療保健服務(wù)?！叭绻Ｄ系捻?xiàng)目嘗試成功了，我們也希望在廣東、福建的福州、廈門等地進(jìn)行推進(jìn)?！笨档湔f。

2012年，新華保險(xiǎn)設(shè)立的武漢、西安健康管理中心率先開業(yè)，這兩家健康管理中心的注冊(cè)資本均為2000萬(wàn)元。

作為新華保險(xiǎn) “一體兩翼”的戰(zhàn)略之一，新華保險(xiǎn)是通過專業(yè)公司進(jìn)行健康產(chǎn)業(yè)的投資管理。據(jù)了解，新華保險(xiǎn)全資發(fā)起設(shè)立了新華卓越健康投資管理公司，主要從事健康管理、醫(yī)療服務(wù)、護(hù)理服務(wù)、醫(yī)療投資等健康醫(yī)療產(chǎn)業(yè)。目前，新華保險(xiǎn)已在武漢、西安、青島、成都、長(zhǎng)沙、重慶、寶雞、鄭州、煙臺(tái)、合肥、呼和浩特、濟(jì)南等地設(shè)有健康管理中心。

對(duì)于健康門診，康典表示，目前的健康管理中心經(jīng)營(yíng)情況還不錯(cuò)，新華保險(xiǎn)希望一個(gè)健康管理中心從開業(yè)到盈利的時(shí)間是三年。他透露，目前新華保險(xiǎn)的股權(quán)投資主要集中在養(yǎng)老和健康兩個(gè)產(chǎn)業(yè)上，其他方面的投資會(huì)比較審慎，但并不是完全不做。

而如何服務(wù)客戶全生命周期服務(wù)體系建設(shè)，成為新華保險(xiǎn)2014年要解決的課題。

在康典看來，保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展離不開宏觀經(jīng)濟(jì)，指望新一屆政府再出臺(tái)經(jīng)濟(jì)刺激政策是不可能的，現(xiàn)在的主基調(diào)是調(diào)整和調(diào)控，而且是治理經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及生態(tài)中的失衡問題，保險(xiǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)更大。

“有的賭土地，有的賭股票，眼看無法落地就左腳踩右腳，又飛起來了。我們沒那個(gè)功夫，就是老老實(shí)實(shí)從客戶入手，建設(shè)體系，這是基本功。我們要改變作業(yè)模式，從游牧民族向農(nóng)耕民族轉(zhuǎn)變。草吃光了就啃草根，最后變成沙漠，羊也變不成駱駝。典型的‘狗熊掰棒子’，結(jié)果是死路一條。你誤地一晌，地誤你一年。我們要當(dāng)好農(nóng)民，把土地經(jīng)營(yíng)好，客戶就是我們的土地?！笨档涞谋硎鍪中蜗髣?dòng)人。

曾經(jīng)的新華保險(xiǎn)滿目瘡痍，人心浮動(dòng)，業(yè)績(jī)不佳，前董事長(zhǎng)被抓，公司超過三年無董事會(huì)。在“救火隊(duì)長(zhǎng)”董事長(zhǎng)康典的努力下，公司不僅A+H股上市成功，多年的積弊也被一個(gè)個(gè)化解。

新華保險(xiǎn)發(fā)展有三部曲：上市、初步繪制藍(lán)圖、全面推動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型?？档湟?，2014年是最重要的一年，全生命周期服務(wù)體系要全面推廣到各個(gè)渠道，各級(jí)機(jī)構(gòu)。

“我們就是腳踏實(shí)地，不當(dāng)外星人。沒有地面扎實(shí)的基本功，飛起來也得摔下去。”康典態(tài)度很明確。

服務(wù)客戶全生命周期的目標(biāo)已經(jīng)在逐步推進(jìn)中。除了新華養(yǎng)老管理公司外，新華保險(xiǎn)還控股新華卓越健康投資管理有限公司、新華家園尚谷（北京）置業(yè)有限責(zé)任公司、新華家園檀州（北京）置業(yè)有限責(zé)任公司、新華保險(xiǎn)武漢門診部有限公司、新華保險(xiǎn)西安門診部有限公司等，形成醫(yī)療、養(yǎng)老等涵蓋人的生命周期全鏈條保障服務(wù)。

審慎穩(wěn)健投資為要義

截至2013年底，新華保險(xiǎn)總投資收益率為4.8%，凈投資收益率為4.6%，其中四家上市保險(xiǎn)公司總投資收益率均站上5%。據(jù)新華保險(xiǎn)內(nèi)部人士解釋，新華保險(xiǎn)的投資資產(chǎn)規(guī)模中沒有減去回購(gòu)規(guī)模和相應(yīng)的回購(gòu)成本，以及投資資產(chǎn)中未剔除應(yīng)計(jì)利息。若采用其他幾家保險(xiǎn)公司的統(tǒng)一口徑，新華保險(xiǎn)的總投資收益將達(dá)到5.23%。

據(jù)保監(jiān)會(huì)披露的數(shù)據(jù)，2013年保險(xiǎn)全行業(yè)平均投資收益率為5.04%，為四年來最好水平。

“壽險(xiǎn)資金對(duì)安全性的要求很高，如果單看上市壽險(xiǎn)公司的投資表現(xiàn)，新華保險(xiǎn)的投資業(yè)績(jī)還是不錯(cuò)的?！笨档浔硎?。

從新華保險(xiǎn)的資產(chǎn)配置來看，截至2013年底，債權(quán)型投資占比為55.6%，定期存款占比為29.7%，股權(quán)型投資僅占7.6%等?！靶氯A保險(xiǎn)整體投資風(fēng)格一直比較穩(wěn)健，不僅現(xiàn)有的資產(chǎn)配置是穩(wěn)健的，對(duì)每一項(xiàng)投資也很穩(wěn)健?！笨档渲赋?。

新華保險(xiǎn)在上市之初就設(shè)立了“以壽險(xiǎn)為中心，發(fā)展養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)”的戰(zhàn)略，因此股權(quán)方面的投資主要集中在養(yǎng)老、健康兩大產(chǎn)業(yè)。“首先要想清楚的是投資的目的是什么？是為了戰(zhàn)略布局還是單純?yōu)榱擞俊笨档湔f，“我們也曾有多種設(shè)想，但除了對(duì)養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)的投資，其他方面并無明顯動(dòng)作，因?yàn)槲覀冋J(rèn)為布局養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)更符合公司戰(zhàn)略，能與現(xiàn)有的壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)形成很好的協(xié)同效應(yīng)?！?/p>

康典強(qiáng)調(diào)，新華保險(xiǎn)并不排斥創(chuàng)新型的投資渠道。2013年，新華保險(xiǎn)委托資產(chǎn)管理公司認(rèn)購(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃和基礎(chǔ)設(shè)施股權(quán)投資計(jì)劃共計(jì)114億元，但并未主動(dòng)發(fā)起過相應(yīng)的投資計(jì)劃。

“對(duì)基建投資，其實(shí)我們力圖找到這樣的投資機(jī)會(huì)，比如和廣東市政府簽了戰(zhàn)略合作協(xié)議，和北京市也曾做了很多次溝通，我們非常渴望能夠投資一個(gè)效益良好、能帶來可接受的回報(bào)，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)不太大的基建投資項(xiàng)目?！笨档浔硎?，“可能是因?yàn)槲覀儗?duì)項(xiàng)目的要求太高了，到現(xiàn)在還在努力尋找。目前，和廣東省政府的合作仍在磋商中?！?/p>

2014年，中國(guó)人壽、太平洋保險(xiǎn)相繼啟動(dòng)保險(xiǎn)資金市場(chǎng)化委托投資，金額均為200億元，是保險(xiǎn)資金引入外部競(jìng)爭(zhēng)、提升投資收益的創(chuàng)新手段?？档浔硎?，“新華保險(xiǎn)亦有此計(jì)劃，該計(jì)劃是新華資產(chǎn)管理公司提出來的，目前，董事會(huì)對(duì)委托投資的批準(zhǔn)程序已經(jīng)走完，正在操作過程中?！?/p>

“由于考慮到保險(xiǎn)資金對(duì)流動(dòng)性的需求，新華保險(xiǎn)對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資非常審慎，希望能找出可復(fù)制的商業(yè)模式。目前新華保險(xiǎn)在股權(quán)投資方面集中于健康和養(yǎng)老領(lǐng)域，同時(shí)也在與多個(gè)地方積極商討投資城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目，以尋求可接受的投資效益?！笨档渲赋?。

康典認(rèn)為，新華保險(xiǎn)現(xiàn)有資產(chǎn)配置是穩(wěn)健的，投入到其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)也非常審慎，在股權(quán)投資方面比較大的動(dòng)作集中于健康和養(yǎng)老兩個(gè)領(lǐng)域，因?yàn)樗鼈兛梢耘c壽險(xiǎn)業(yè)產(chǎn)生很強(qiáng)的協(xié)同效應(yīng)。

第9篇：社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)盈利模式范文

1.盈利模式不清，建設(shè)目標(biāo)模糊

以北京為例，全市4000家日間照料中心2/3關(guān)閉。為什么存在這樣的問題？從運(yùn)營(yíng)服務(wù)的角度講，一是我國(guó)有2億多的老年人，其中年輕老人約占1/3強(qiáng)。這些老人并不需要天天坐著看電視，而是需要小飯桌，需要組織一些活動(dòng)。二是大部分失能老人不方便去日間照料中心，他們更需要的是上門服務(wù)、陪醫(yī)。這就是日間照料中心很難運(yùn)營(yíng)的原因。

2.法規(guī)與設(shè)計(jì)存在一定沖突

最近，新的消防法規(guī)從嚴(yán)執(zhí)行，阻礙了機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的建設(shè)，原因是建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范當(dāng)中寫到，“老年人活動(dòng)場(chǎng)所不應(yīng)超過3層”。這里的老年人活動(dòng)場(chǎng)所指的是老年人的公共活動(dòng)場(chǎng)所，比如說多功能廳、活動(dòng)室、餐廳等場(chǎng)所，不應(yīng)該設(shè)置在3層以上，而并沒有說老人住的房間不可以在3層以上。但是消防審批當(dāng)中，因?yàn)楦鱾€(gè)層級(jí)的人都不愿意承擔(dān)責(zé)任，所以就從嚴(yán)執(zhí)行，反正說不宜，所以就不批，很多項(xiàng)目因?yàn)?層以上有老人住的地方，就都不批。法規(guī)和現(xiàn)實(shí)之間的矛盾很大，所以很多項(xiàng)目都被卡住了。

國(guó)外對(duì)老年人建筑的消防疏散解決方案是宜隔不宜疏，即便老人都住3層以下，也不可能一個(gè)一個(gè)把老人背下去，發(fā)生了火災(zāi)，靠這種手段是解決不了問題的，所以首先要隔離，讓老人呼吸到新鮮空氣。像日本的房間陽(yáng)臺(tái)是打通的，可以用于火災(zāi)時(shí)的疏散，等待救援。還有一個(gè)辦法是把公共活動(dòng)空間的消防門關(guān)上，預(yù)備好供老人生存的食品和飲用水，讓老人在那里等待救援。解決消防疏散問題的方法有很多，并不是不上3層就安全了，應(yīng)該更多地在設(shè)施設(shè)備和空間設(shè)計(jì)上進(jìn)行考慮。

二、養(yǎng)老項(xiàng)目創(chuàng)新模式案例――醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式

廣東樂善居頤養(yǎng)院，項(xiàng)目定位是中高端醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型護(hù)理設(shè)施，現(xiàn)在一共住了31人。這個(gè)項(xiàng)目跟醫(yī)院建在一起，原來是醫(yī)院的倉(cāng)庫(kù)，現(xiàn)在將其中的三、四兩層改成了老年設(shè)施，一層用作急救中心，實(shí)現(xiàn)了醫(yī)養(yǎng)結(jié)合。

由于這是個(gè)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合項(xiàng)目，所以對(duì)醫(yī)這方面也特別的重視。比如說這里面有一些房間是按照醫(yī)療條件改造的，像藥房、診室、護(hù)理站等空間在設(shè)計(jì)上就必須要符合醫(yī)療方面的規(guī)范，否則的話報(bào)批的時(shí)候就批不過。住在這里面的老人就醫(yī)住院很方便，現(xiàn)在是有病的狀態(tài)，這個(gè)地方就算醫(yī)院了。如果病好了，就是老人院，老人在這兒不用動(dòng)，只是換一張卡，是藍(lán)色的時(shí)候就是住醫(yī)院，如果是綠色的時(shí)候，就是住老人院，床位不用換，醫(yī)生可以上門。而且這個(gè)醫(yī)院本來就有醫(yī)生，也可以提供相應(yīng)的診療服務(wù)。這種模式非常受到老人的歡迎，老人可以一會(huì)兒處在住院狀態(tài)，享受醫(yī)療保險(xiǎn)，一會(huì)兒是養(yǎng)老狀態(tài)。這是比較好的結(jié)合方式。

三、養(yǎng)老項(xiàng)目未來發(fā)展趨勢(shì)展望

1.發(fā)展社區(qū)復(fù)合型養(yǎng)老設(shè)施

為什么要發(fā)展復(fù)合型養(yǎng)老設(shè)施？因?yàn)槔先说臓顟B(tài)不同，要求也不同。如果單做日間照料沒有什么需求，如果單做一個(gè)設(shè)施也住不滿，所以復(fù)合型養(yǎng)老設(shè)施最符合要求。在日本也是這樣，他們做的是小規(guī)模多功能的養(yǎng)老設(shè)施。