辦理不動產(chǎn)證申請書精選(九篇)
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第1篇：辦理不動產(chǎn)證申請書范文
準(zhǔn)備資料。辦理農(nóng)村房屋不動產(chǎn)證，需要準(zhǔn)備農(nóng)戶家里的戶口簿、戶主本人的身份證原件、建房申請、房屋權(quán)登記申請書、集體建設(shè)用地使用權(quán)證明或者宅基地使用權(quán)證明、申請房屋權(quán)登記房子符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明、村民住房平面圖或者房子測繪報(bào)告等資料。
申請。由戶主本人或戶口簿上的其他人向村委會遞交不動產(chǎn)證審批表，由村委會進(jìn)行審批，審批通過后，需要村委會簽署意見及加蓋公章。然后去房屋管理部門遞交相關(guān)資料。
受理。房屋主管部門工作人員接受申請人提交的資料，進(jìn)入正常的受理程序，審核資料，并決定是否同意，同時(shí)還需要相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字。
審批。資料審核通過后，需要按照相應(yīng)的流程，將審批表交給各級領(lǐng)導(dǎo)簽署審批意見。
繳費(fèi)。在所有領(lǐng)導(dǎo)審批完后，申請人就可以去相關(guān)部門繳納辦證工本費(fèi)了，繳費(fèi)金額以相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。
第2篇：辦理不動產(chǎn)證申請書范文
區(qū)“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作是在區(qū)政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下開展，由區(qū)自然資源和規(guī)劃局組織和指導(dǎo)，各鎮(zhèn)（街道）以村為單位，統(tǒng)一組織村民申請。
一、工作流程
由各鎮(zhèn)（街道）以村為單位統(tǒng)一組織申請，作業(yè)單位與村委會工作人員共同開展農(nóng)房發(fā)證收件工作，工作場所和必要后勤保障由村委會負(fù)責(zé)，各村需組織村民統(tǒng)一有序的開展農(nóng)房確權(quán)登記申請工作，做好缺少權(quán)屬來源證明材料的宅基地和房屋的“三級確認(rèn)”工作。自然資源和規(guī)劃局中心所負(fù)責(zé)農(nóng)房發(fā)證的業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作以及登記資料的資料審核和登記頒證工作。
相關(guān)登記申請材料：農(nóng)房不動產(chǎn)登記申請書、身份證明材料、土地權(quán)屬來源及房屋批建材料、宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)“三級確認(rèn)“審批表、宅基地及其房屋權(quán)屬公示表（公示30日）
有合法用地批準(zhǔn)和規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)，主房未經(jīng)翻改擴(kuò)建的，由測繪單位權(quán)籍調(diào)查，按照批準(zhǔn)的面積，經(jīng)村組審核通過后，中心所審核頒證。按照批準(zhǔn)的面積確權(quán)和登記。
有合法和用地批準(zhǔn)手續(xù)無房屋規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)的，或有房屋規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)無合法用地批準(zhǔn)手續(xù)的，或無合法用地批準(zhǔn)和規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)的，由村民提出申請，測繪單位權(quán)籍調(diào)查后，經(jīng)村民小組、村委會、鎮(zhèn)政府“三級確認(rèn)”審核通過后，中心所審核頒證。
二、工作政策要求
（一）予以登記的情形
1、符合“一戶一宅”條件一戶多宅確權(quán)登記的處理
（1）有兩處及以上宅基地和農(nóng)房的，且不符合分戶條件的一個(gè)自然戶，兩處面積合并后超過當(dāng)?shù)孛娣e標(biāo)準(zhǔn)的，由不動產(chǎn)登記申請人選擇一處宅基地申請登記。
（2）已擁有一處宅基地的本農(nóng)民集體成員、非本農(nóng)民集體成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民（含華僑），因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可憑遺囑（家庭財(cái)產(chǎn)協(xié)議）、公證書和變更后的房屋所有權(quán)證等有效證據(jù)，按相關(guān)規(guī)定登記發(fā)證，在證書記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人”。因司法判決方式取得農(nóng)村住宅的，可憑有關(guān)法律文書辦理土地登記，在證書記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人宅基地使用權(quán)以司法判決方式取得”。
3、提交申請的問題處理
（1）申請人一般為戶主，戶主因在外地?zé)o法現(xiàn)場申請的，申請人為該戶其他家庭成員的，申請人需提交戶主的身份證復(fù)印件及經(jīng)村委會蓋章確認(rèn)的委托書（戶主本人出具的委托書復(fù)印件）；因其他客觀原因戶主不能作為申請人的，由家庭成員簽字確認(rèn)后推選一名申請人代為申請并經(jīng)村組確認(rèn)。
（2）戶主已死亡，配偶健在的，需變更戶主換領(lǐng)新戶口簿后申請不動產(chǎn)登記。
（3）一子或一女戶，已分戶且單獨(dú)居住但不符合宅基地安排和分戶條件的，父母與子女不得單獨(dú)申請登記。
（4）家庭有兩個(gè)及以上子女，且有多處宅基地的，戶口未單獨(dú)分戶，符合宅基地安排條件且滿足“一戶一宅”的，如無法提供單獨(dú)設(shè)戶戶籍信息的，提交相關(guān)情況說明并經(jīng)村組確認(rèn)后，可分戶申請不動產(chǎn)登記。
（5）父母擬將不動產(chǎn)登記給子女的，首先建房時(shí)子女應(yīng)已出生，其次提交申請時(shí)應(yīng)明確房屋歸子女單獨(dú)享有，宅基地由家庭成員共同享有并經(jīng)村組確認(rèn)。
4、面積認(rèn)定的問題處理
（1）持有集體土地使用證且原土地使用證面積超出時(shí)點(diǎn)規(guī)定的。如主房未翻改擴(kuò)建，按原土地證記載的面積確認(rèn)宅基地面積，房屋建筑面積按宅基地時(shí)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)的70%土地上形成的房屋核定建筑面積；如主房已翻改擴(kuò)建，按時(shí)點(diǎn)重新認(rèn)定土地使用權(quán)面積和房屋建筑面積。
（2）主房未發(fā)生翻改擴(kuò)建的，宗地界址未發(fā)生變化的，已領(lǐng)取集體土地使用證的，宅基地面積按證載面積確認(rèn)；宗地界址發(fā)生變化且面積變大的，已領(lǐng)取集體土地使用證的按證載面積確認(rèn)宅基地面積，如證載面積不足時(shí)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)的按標(biāo)準(zhǔn)面積予以認(rèn)定。
（3）宅基地面積不足時(shí)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)的，房屋建筑面積可以按宅基地時(shí)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)的70%土地上形成的房屋核定建筑面積。
5、出嫁女的問題處理
（1）戶口未遷出的，后因離婚回原籍隨父母居住的，可以作為共有人進(jìn)行登記，符合“一戶一宅”條件的，戶籍簿單獨(dú)立戶的，合法取得宅基地的可單獨(dú)申請辦理一處宅基地。
（2）原是一戶且有兩處及以上宅基地的，因離異析產(chǎn)除分別申請各自宅基地的，如宅基地通過繼承等合法行為取得的可以分別申請。
（3）已出嫁的婦女同志，如在現(xiàn)戶籍所在地已隨男方享受宅基地的，不得作為原戶籍所在地的共有權(quán)人申請登記。
6、有關(guān)繼承的問題處理
第3篇：辦理不動產(chǎn)證申請書范文
【關(guān)鍵詞】預(yù)告登記；歷史沿革；效力；范圍
《物權(quán)法》已向全社會公布，并規(guī)定了一項(xiàng)全新的不動產(chǎn)登記制度，即預(yù)告登記。《物權(quán)法》規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！鳖A(yù)告登記是不動產(chǎn)登記中的一項(xiàng)重要制度，對保障當(dāng)事人的權(quán)利、保護(hù)交易安全、維護(hù)市場信用具有重要作用。
一、預(yù)告登記的歷史沿革
預(yù)告登記,是德國中世紀(jì)民法創(chuàng)立的制度。根據(jù)德國民法典的規(guī)定，為保全目的在于轉(zhuǎn)讓或者廢止一項(xiàng)土地上的物權(quán)的請求權(quán)，或者土地上負(fù)擔(dān)的物權(quán)請求權(quán)，或者變更這些物權(quán)的內(nèi)容或者其順序的請求權(quán)，可以在土地登記薄中將其納入預(yù)告登記。后來為瑞士、日本等國以及我國臺灣地區(qū)民法所繼受，成為民法中的一項(xiàng)重要的物權(quán)制度。英國和加拿大這一類的英美法系國家，盡管適用范圍不完全相同，但也有相似的一類制度稱為Registration of Caution。在《物權(quán)法》頒布之前，我國的一些地方性法規(guī)中也規(guī)定了這一制度。如《上海市房地產(chǎn)登記條例》和《山西省城市房屋權(quán)屬登記條例》規(guī)定期房的轉(zhuǎn)讓和抵押可以辦理預(yù)告登記。而《新疆維吾爾自治區(qū)城市房屋權(quán)屬登記條例》規(guī)定：不僅期房轉(zhuǎn)讓可以適用預(yù)告登記而且期房的租賃也可以辦理預(yù)告登記?！段餀?quán)法》頒布后正式確立了預(yù)告登記制度，而《房屋登記辦法》對預(yù)告登記做了更加具體詳細(xì)的規(guī)定。對于購買期房或者二手房的廣大消費(fèi)者來說，取得房屋權(quán)屬證明之前的權(quán)益也有了明確的法律保障。
二、預(yù)告登記的效力及失效
《物權(quán)法》規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”，具體體現(xiàn)了預(yù)告登記的保全效力。預(yù)告登記，是指為保全一項(xiàng)請求權(quán)而進(jìn)行的不動產(chǎn)登記，該項(xiàng)請求權(quán)所要達(dá)到的目的，是在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動。預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力，進(jìn)行了預(yù)告登記的請求權(quán)，對后來發(fā)生的與該項(xiàng)請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)處分行為，具有對抗的效力，所登記的請求權(quán)就得到了保護(hù)?，F(xiàn)實(shí)生活中，如是沒有預(yù)告登記，購房人在與開發(fā)商訂立售房合同后，只享有合同法上的請求權(quán)，該項(xiàng)權(quán)利沒有排他的效力，所以購房人無法防止開發(fā)商將房屋另外出售給他人即“一房二賣”甚至“一房多賣”的情況發(fā)生，出現(xiàn)了一屋多賣的情況，無法獲得指定房屋，既不利于交易的安全，也無效率可言，而且撕毀合同的一方往往是經(jīng)濟(jì)上的強(qiáng)者，而相對人常常是弱者，只能在該情況發(fā)生時(shí)主張對方違約要求損害賠償，損害賠償請求權(quán)能否實(shí)現(xiàn)，很大程度上取決于開發(fā)商的賠付能力，也就是說，損害賠償請求權(quán)不一定能得到實(shí)現(xiàn)。而進(jìn)行預(yù)告登記后，開發(fā)商再把這套房賣給別人的話，不發(fā)生物權(quán)效力，就可防止其再次處分該房屋，保障購房人將來物權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
三、預(yù)告登記的范圍
《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照規(guī)定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記?！鄙鲜鲆?guī)定明確了預(yù)告登記的適用范圍。而按照《房屋登記辦法》規(guī)定：預(yù)購商品房、以預(yù)購商品房設(shè)定抵押、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形，當(dāng)事人可以申請預(yù)告登記。對于預(yù)購商品房和以預(yù)購商品房設(shè)定抵押兩種情況下的預(yù)告登記，很容易理解，是為了防止開發(fā)商“一房二賣”損害消費(fèi)者的利益，保護(hù)消費(fèi)者將來要實(shí)現(xiàn)的物權(quán)。但也不是所有的與預(yù)購商品房及預(yù)購商品房抵押有關(guān)的業(yè)務(wù)都可以辦理預(yù)告登記,對于預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓和預(yù)購商品房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓,根據(jù)2005年9月國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)局、銀監(jiān)會等七部委聯(lián)合的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》規(guī)定：“根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)”。預(yù)購商品房不能轉(zhuǎn)讓所以不能辦理預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓和預(yù)購商品房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。而對于現(xiàn)房的買賣和抵押，有時(shí)因各種原因不能馬上辦理登記，權(quán)利人為保護(hù)自己的權(quán)益不受損害，就需要辦理預(yù)告登記，以保護(hù)自己將來獲得的物權(quán)。
四、如何辦理預(yù)告登記
《房屋登記辦法》具體地規(guī)定了應(yīng)辦理預(yù)期告登記的情形和辦理各項(xiàng)預(yù)告登記應(yīng)提交的資料，申請預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：抵押合同；主債權(quán)合同；預(yù)購商品房預(yù)告登記證明；
申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；轉(zhuǎn)讓方的房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；
申請房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
抵押合同；主債權(quán)合同；房屋所有權(quán)證書或房地產(chǎn)權(quán)證書，或者房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的預(yù)告證明；申請人可以持登記申請書、申請人的身份證明、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定和其他必要材料到當(dāng)?shù)氐怯洐C(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記，除預(yù)購商品房外，須由當(dāng)事人雙方共同申請登記。
注銷預(yù)告登記的，當(dāng)事人持解除買賣合同或抵押合同的的書面協(xié)議、法院解除合同的生效判決或仲裁機(jī)構(gòu)生效的裁決，到房屋登記機(jī)構(gòu)申請注銷房屋預(yù)告登記。
【參考文獻(xiàn)】
第4篇：辦理不動產(chǎn)證申請書范文
[關(guān)鍵詞]不動產(chǎn)異議登記；構(gòu)成要件；法律效力
[中圖分類號]D923.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1672―2728(2010)11-0146-04
一、不動產(chǎn)異議登記制度的價(jià)值
起源于普魯士法的不動產(chǎn)異議登記是物權(quán)法和不動產(chǎn)登記法上的重要制度，隨著交易安全的日益重視，近代各國確立了物權(quán)的公示公信原則。在一般情況下，登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人都是一致的，但在某些情況下可能會產(chǎn)生登記簿記載內(nèi)容與產(chǎn)權(quán)證書不一致或者發(fā)生登記記載的內(nèi)容與真實(shí)的權(quán)利狀況不一致的情形。在此情況下，當(dāng)事人對權(quán)屬會產(chǎn)生爭議，根據(jù)物權(quán)公示公信原則，首先應(yīng)當(dāng)根據(jù)登記簿記載的內(nèi)容確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的狀況，這就是所謂權(quán)利的正確性推定性規(guī)則。同時(shí)，當(dāng)出現(xiàn)登記的權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人不符的情形時(shí)，也即出現(xiàn)錯(cuò)誤登記或者遺漏登記時(shí)，《物權(quán)法》規(guī)定允許當(dāng)事人或利害關(guān)系人申請更正登記。然而由于更正登記需要異議的一方搜集相當(dāng)?shù)淖C據(jù)，否則，法院或者登記機(jī)構(gòu)不會受理其更正登記的請求，這就客觀上需要給予異議人搜集證據(jù)的時(shí)間。而在此期間，登記簿記載的權(quán)利人可能對其房屋進(jìn)行處分，第三人善意取得該房屋權(quán)利，從而可能導(dǎo)致最終真正權(quán)利人雖然有證據(jù)證明登記簿的記載確有錯(cuò)誤，但房屋已經(jīng)被處分，無法要求返還房屋，這就需在法律上設(shè)計(jì)一項(xiàng)制度，允許真正權(quán)利人對現(xiàn)實(shí)權(quán)利的正確性提出異議，即異議登記。異議登記是指利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿的物權(quán)歸屬等事項(xiàng)有異議，通過異議登記以保護(hù)其權(quán)利。我國《物權(quán)法》第19條第2款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償?！币虼耍愖h登記的價(jià)值在于：一方面給予真正權(quán)利人一種臨時(shí)性的救濟(jì)措施，使其有緩沖時(shí)間來收集證據(jù)?！爱愖h登記盡管無阻止登記簿記載的權(quán)利人(登記名義人)處分權(quán)利的效力，但可以擊破登記簿冊的記載的公信力，故有防止真正權(quán)利人喪失權(quán)利之功用?！绷硪环矫婵勺钄嗖粍赢a(chǎn)登記公信力和推定力，警示與登記簿記載的權(quán)利人發(fā)生交易的第三人，避免其由于交易而可能存在的風(fēng)險(xiǎn)?！爱愖h登記并不導(dǎo)致土地登記簿的‘封鎖’，亦即不導(dǎo)致土地登記簿凍結(jié)。登記權(quán)利人雖有可能僅是登記上的權(quán)利人，但對權(quán)利仍可以進(jìn)行處分；導(dǎo)致所阻卻與排除的，只是第三人對該項(xiàng)處分行為的善意取得。”
二、不動產(chǎn)異議登記制度的構(gòu)成要件
(一)不動產(chǎn)異議登記的前提條件。不動產(chǎn)異議登記的本質(zhì)價(jià)值在于修正登記錯(cuò)誤，因此異議登記的前提條件之一是現(xiàn)有登記錯(cuò)誤，但是如何認(rèn)定登記錯(cuò)誤確是實(shí)務(wù)界的一個(gè)難點(diǎn)。有學(xué)者大致將能夠證明登記錯(cuò)誤的事實(shí)分為三種情況，分別加以解釋，筆者認(rèn)為值得借鑒。該學(xué)者認(rèn)為：其一，在不動產(chǎn)物權(quán)原始取得的基礎(chǔ)上，即通過法律直接規(guī)定、法院判決、事實(shí)行為等取得的物權(quán)，一旦其沒有在登記冊中得以顯示，登記即屬錯(cuò)誤；其二，原在登記冊中記載的不動產(chǎn)物權(quán)，非出于權(quán)利人真實(shí)意思的原因而發(fā)生變動，這種變動缺乏原登記權(quán)利人的意思表示為基礎(chǔ)，原登記權(quán)利人可以憑借原登記記載以及這種變動缺乏當(dāng)事人必要意思表示的事實(shí)來主張登記錯(cuò)誤；其三，在當(dāng)事人作出的處分或者保留不動產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)意思表示時(shí)，只要形式上符合法律，就應(yīng)當(dāng)具有法律約束力。
根據(jù)《物權(quán)法》第19條第2款的規(guī)定，請求異議登記還需不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正登記為前提條件，但是對于此條規(guī)定，筆者認(rèn)為有欠妥當(dāng)。首先，從異議登記設(shè)立的價(jià)值上當(dāng)事人申請異議登記的目的是在于打破登記的公信力，避免不動產(chǎn)為第三人善意取得，從而為其通過民事訴訟進(jìn)行權(quán)利確認(rèn)或者為直接辦理更正登記收集更多的證據(jù)，即提供一種臨時(shí)性的保障措施。異議登記并不是對物權(quán)變動狀態(tài)本身進(jìn)行的登記，而是更正登記的一種輔助手段，其最終目的是為了更好地實(shí)現(xiàn)更正登記，因此，不能將更正登記視為異議登記的前提條件。其次，這條規(guī)定會給實(shí)務(wù)操作帶來困難。以不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正登記為前提條件，那么申請人需提供哪些材料來證明權(quán)利人的不同意更正登記事實(shí)?是需要登記權(quán)利人的書面證明不同意更正登記還是申請人自身的承諾抑或登記機(jī)關(guān)的書面證明?若是登記權(quán)利人的書面證明，在實(shí)務(wù)中是很難辦到的，因?yàn)榈怯洐?quán)利人不同意更正登記肯定有其原因所在，如果讓其提供書面證明，從而使申請人能夠提出異議登記，只會損害登記權(quán)利人的利益，登記權(quán)利人不可能做不利于自己的事情。如果是申請人自身的承諾即可，其作用是非常有限的，從常理上看，申請人都會作出有利于自己的陳述。如果是登記機(jī)關(guān)的拒絕更正為其申請的前提條件，也無異于時(shí)間、精力、財(cái)力的浪費(fèi)，因?yàn)楫愖h登記是更正登記的輔助手段，如果不管利害關(guān)系人有沒有證據(jù)，都要求其先申請更正登記，在登記機(jī)構(gòu)拒絕其更正登記申請之后才能申請異議登記。如果在異議登記申請期限內(nèi)，申請人收集了充分的證據(jù)證明其是真實(shí)權(quán)利人，而后又申請更正登記，無非是又重走更正登記的程序，造成了登記機(jī)構(gòu)時(shí)間、精力上的浪費(fèi)。
建設(shè)部頒發(fā)的《房屋登記辦法》第76條規(guī)定：“利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，而權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以持登記申請書、申請人的身份證明、房屋的登記簿記載錯(cuò)誤的證明文件等材料申請異議登記。”該規(guī)定明確了《物權(quán)法》第19條第2款以登記權(quán)利人的不同意更正為前提時(shí)，利害關(guān)系人需要提供的材料，但是以登記權(quán)利人的不同意更正為前提條件，不免在實(shí)務(wù)上造成登記機(jī)構(gòu)時(shí)間、精力、財(cái)務(wù)上的浪費(fèi)。
(二)不動產(chǎn)異議登記的申請主體?！段餀?quán)法》第19條第2款及《房屋登記辦法》第76條明確利害關(guān)系人是異議登記的申請主體，那么利害關(guān)系人是否包括登記的權(quán)利人，學(xué)界存在爭論，贊成說認(rèn)為利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)作廣義理解，凡是認(rèn)為自己的權(quán)利未登記或者未充分登記，或者因登記了不存在的負(fù)擔(dān)或者限制而受損害的人，也即包括登記簿記載的權(quán)利內(nèi)容較之于真實(shí)權(quán)利內(nèi)容不足的登記簿記載的權(quán)利人。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)包括，原因在于登記權(quán)利人的權(quán)利已經(jīng)因登記而獲得了登記公信力的保護(hù)，沒有必要申請異議登記來否認(rèn)自己的權(quán)利，即使登記權(quán)利人認(rèn)為登記錯(cuò)誤，也完全可以憑借自身的地位優(yōu)勢，通過告知真正的權(quán)利人并出具書面同意，直接進(jìn)行更正登記，無需借助臨
時(shí)性的異議登記。筆者贊同后一種觀點(diǎn)，認(rèn)為異議登記的利害關(guān)系人沒有必要包括登記權(quán)利人，而應(yīng)當(dāng)是登記權(quán)利人之外的利害關(guān)系人，因?yàn)樵O(shè)立異議登記的本質(zhì)是為了更好地進(jìn)行更正登記，而登記權(quán)利人本身已可以通過更正登記來解決自己的權(quán)利問題，無需通過異議登記這個(gè)前置性的程序來促進(jìn)更正登記的達(dá)成，否則無異于自找麻煩，任何一個(gè)理性人都不會如此行為。臺灣學(xué)者也認(rèn)為：“異議登記須因假處分或經(jīng)土地權(quán)利登記名義人同意者，極為罕見，而大多訴請法院以假處分裁定后為之?！绷硪环矫妫瑢W(xué)界對于房屋登記機(jī)構(gòu)是否可依職權(quán)進(jìn)行登記存在疑義。筆者認(rèn)為，在某些特殊情形下，應(yīng)當(dāng)賦予登記機(jī)構(gòu)以異議登記權(quán)利，這樣不僅有利于警示第三人，也可以對登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為自己登記有誤的情況進(jìn)行及時(shí)更正。這些情形包括：首先，權(quán)利人、利害關(guān)系人直接申請撤銷產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，在此情形下，登記機(jī)構(gòu)需對利害關(guān)系人的申請材料進(jìn)行調(diào)查，花費(fèi)較長的時(shí)間，因此在調(diào)查期內(nèi)，登記機(jī)構(gòu)通過異議登記以警示第三人，防止房屋權(quán)利人惡意登記，侵害真正權(quán)利人及第三人的利益。其次，利害關(guān)系人、權(quán)利人申請復(fù)議或提訟，要求復(fù)議機(jī)關(guān)、人民法院撤銷登記機(jī)構(gòu)的權(quán)屬登記行為時(shí)，為防止惡意登記，保護(hù)第三人的權(quán)益，可以賦予登記機(jī)構(gòu)以異議登記權(quán)。再次，當(dāng)事人對于已登記的房屋權(quán)屬產(chǎn)生糾紛，民事案件正在人民法院審理中，當(dāng)事人未向人民法院申請財(cái)產(chǎn)保全或者當(dāng)事人申請財(cái)產(chǎn)保全而人民法院不同意采取財(cái)產(chǎn)保全措施的，在民事案件審結(jié)之前，房屋登記機(jī)構(gòu)可以在登記簿上記載權(quán)屬糾紛情況。最后，登記機(jī)構(gòu)在審查權(quán)利人申請的登記材料時(shí)，發(fā)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)在登記簿上記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)可以通過異議登記彌補(bǔ)自己的錯(cuò)誤行為，以保全登記行為的物權(quán)效力。
(三)不動產(chǎn)異議登記申請內(nèi)容。根據(jù)《房屋登記辦法》第76條的規(guī)定，利害關(guān)系人申請的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是房屋登記簿記載的事項(xiàng)，利害關(guān)系人認(rèn)為其有錯(cuò)誤提出異議。而且該內(nèi)容僅限于登記簿記載的權(quán)利內(nèi)較之于真實(shí)權(quán)利內(nèi)容不足的情形；對于登記簿上的其他事項(xiàng)，不能申請異議登記。原因在于異議登記的目的是打破登記的公信力，避免房屋為第三人善意取得，登記的公信力來自于權(quán)利推定效力，此效力是由《物權(quán)法》第16條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！币虼水愖h登記的內(nèi)容只能是房屋權(quán)利的歸屬和內(nèi)容，對于房屋的自然狀況記載，如房屋的面積、位置、用途等事項(xiàng)并不包括，也不影響對交易相對人善惡意的判斷并進(jìn)而影響善意取得的構(gòu)成。
三、不動產(chǎn)異議登記的法律效力＼
異議登記具有典型的物權(quán)效力，可以對抗第三人，異議登記正當(dāng)時(shí)，第三人不能以登記的公信力按照登記的內(nèi)容取得物權(quán)，因此異議登記具有保全物權(quán)的效力。然而異議登記如何保全物權(quán)的效力，學(xué)界有不同的認(rèn)識，主要有權(quán)利處分有條件無效說(事后阻斷說)和權(quán)利禁止處分說(事前防止說)兩種不同的觀點(diǎn)。權(quán)利處分有條件無效說認(rèn)為異議登記不能剝奪或者限制登記權(quán)利人的處分權(quán)，該權(quán)利人仍然可以將作為異議對象的物權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移或者變更，登記機(jī)構(gòu)也必須辦理相應(yīng)的變更登記，只有在異議確屬正確時(shí)，該物權(quán)變動才喪失法律效力。德國法上采取此種方式確立異議登記的法律效力，原因在于權(quán)利處分有條件無效說保證了登記權(quán)利的流動性，此種規(guī)定在給交易者提供交易對象可能是假的信息的同時(shí)，將是否交易的主動權(quán)交由交易者自己判斷，并因此享受利益或者自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。德國法認(rèn)為登記權(quán)利代替了實(shí)際權(quán)利，不動產(chǎn)物權(quán)的交易功能負(fù)擔(dān)在登記權(quán)利之上，如何保持登記權(quán)利的流動性成為德國法的重要使命。權(quán)利禁止處分說認(rèn)為，異議登記的直接法律效力，是阻止登記名義人按照登記的內(nèi)容行使權(quán)利，使登記權(quán)利喪失正確性推定效力和公信力，因此，異議登記后，登記權(quán)利處分已不可能行使了。我國《房屋登記辦法》第78條規(guī)定：“異議登記期間，房屋登記簿記載的權(quán)利人處分房屋申請登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。權(quán)利人處分房屋申請登記，房屋登記機(jī)構(gòu)受理登記申請但尚未將申請登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿之前，第三人申請異議登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)中止辦理原登記申請，并書面通知申請人?！?/p>
根據(jù)此條規(guī)定，我國立法上對于不動產(chǎn)異議登記的法律效力采取的是權(quán)利禁止處分說，筆者認(rèn)為有欠妥當(dāng)，其規(guī)定顯然不利于登記權(quán)利的流動?！斗课莸怯涋k法》第23條規(guī)定，自受理登記申請之日起，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)于下列時(shí)限內(nèi)，將申請登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定，異議登記為1個(gè)工作日。以一個(gè)工作日審查異議登記申請競能導(dǎo)致異議登記產(chǎn)生處分禁止的效力，完全背離了正常的邏輯發(fā)展。異議登記不能確切的證明其所針對的登記存在錯(cuò)誤，也不能證明申請者是真實(shí)權(quán)利人。在這種不確定的情況下，冒然限制或者禁止權(quán)利人的處分權(quán)，以禁止物權(quán)的流轉(zhuǎn)和排除登記的公信力，可能會產(chǎn)生不利于登記權(quán)利人的后果，也無疑壓縮了登記權(quán)利人與第三人意思自治的空間。但是，若采用權(quán)利處分有條件無效說，則可以明顯克服權(quán)利禁止處分說的缺陷，當(dāng)異議登記不能推定到更正登記時(shí)，之前在異議期間內(nèi)登記權(quán)利人的處分行為效力不受影響，不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓可以順利進(jìn)行；即使其能夠成功推進(jìn)到更正登記，原來的登記權(quán)利人所為的處分行為也不是絕對無效，在此種情況下，仍存在著真實(shí)權(quán)利人對該處分行為的追認(rèn)可能性。這樣不僅有利于促進(jìn)登記權(quán)利的流通，而且可以提高交易的效率，保護(hù)第三人的利益。此外，有學(xué)者認(rèn)為，異議登記采用事后阻斷方式，但這并不絕對，在異議登記與財(cái)產(chǎn)保全相互聯(lián)結(jié)時(shí)，則應(yīng)采用事前防止的方式，也即權(quán)利禁止處分說，財(cái)產(chǎn)保全是民事訴訟法中保全財(cái)產(chǎn)的一項(xiàng)制度，《民事訴訟法》第92條規(guī)定，人民法院對于可能因當(dāng)事人一方的行為或者其他原因，使判決不能執(zhí)行或者難以執(zhí)行的案件，可以根據(jù)對方當(dāng)事人的申請，作出財(cái)產(chǎn)保全的裁定；當(dāng)事人沒有提出申請的，人民法院在必要時(shí)也可以裁定采取財(cái)產(chǎn)保全措施。在財(cái)產(chǎn)保全的對象是不動產(chǎn)物權(quán)時(shí)，就必須將處分權(quán)限制反映在登記簿上從而減少給第三人帶來的交易風(fēng)險(xiǎn)，如何將財(cái)產(chǎn)保全落實(shí)到登記簿上，就涉及到財(cái)產(chǎn)保全裁定與異議登記的銜接，即登記機(jī)關(guān)根據(jù)法院或者仲裁機(jī)關(guān)的裁定辦理相應(yīng)的異議登記，而在此種情況下，異議登記產(chǎn)生的效力是禁止被保全人處分權(quán)利。
四、不動產(chǎn)異議登記的消滅
《物權(quán)法》第19條第2款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償?！币虼耍谏暾埉愖h登記之日起十五日內(nèi)，申請人未向法院的，不動產(chǎn)異議登記消滅。當(dāng)申請人十五日內(nèi)向法院時(shí)，根據(jù)《房屋登記辦法》第79條的規(guī)定：“異議登記期間，異議登記申請人，人民法院不予受理或者
駁回其訴訟請求的，異議登記申請人或者房屋登記簿的權(quán)利人可以持登記申請書、申請人的身份證明、相應(yīng)的證明文件等材料申請注銷異議登記?！碑愖h登記并不消滅。只有在法院不予受理或者駁回訴訟請求后，由申請人持相關(guān)材料申請注銷登記。但是在一般情形下，申請人并不會去登記機(jī)構(gòu)申請注銷登記，從而使異議登記處于持續(xù)狀態(tài)，真正權(quán)利人的處分行為得不到法律的保護(hù)。
在此，涉及的一個(gè)問題是《物權(quán)法》第19條第2款規(guī)定的十五日是除斥期間還是法定期間。若該期間是除斥期間，那么當(dāng)該期間屆滿時(shí)，無論申請人是否，異議登記都應(yīng)當(dāng)自動失效。若為法定期間，那么當(dāng)事人在此期間提訟，則異議登記繼續(xù)存續(xù)，發(fā)揮保全物權(quán)請求權(quán)的效力，并不當(dāng)然消滅。筆者認(rèn)為，就《物權(quán)法》第19條的條文而言，十五日的期間經(jīng)過，申請人不的，異議登記不再具有警示的作用，原登記的公信力恢復(fù)，第三人可以信賴原登記而善意取得物權(quán)。但當(dāng)申請人時(shí)，異議登記仍應(yīng)當(dāng)有效，可以阻斷登記的公信力。而當(dāng)異議登記失效后或被法院駁回后，法律明文規(guī)定由申請人持相關(guān)材料注銷登記，那么登記機(jī)構(gòu)是否應(yīng)依職權(quán)進(jìn)行注銷登記呢?筆者認(rèn)為申請人不或者不申請仲裁不是登記機(jī)構(gòu)職權(quán)范圍內(nèi)的事項(xiàng)，也不是其所能查知的，既然異議登記因當(dāng)事人申請而為，其注銷亦應(yīng)依當(dāng)事人申請而為之，如果申請人不申請注銷而導(dǎo)致不良后果，《物權(quán)法》第19條第2款已明確規(guī)定由申請人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
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第5篇：辦理不動產(chǎn)證申請書范文
①在其去世后，將其A處房產(chǎn)全部遺留給其子王某所有，他人不得干涉；
②王某在取得上述房產(chǎn)后，只能作為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不作為其夫妻共有財(cái)產(chǎn)。
李某去世后，王某持其母李某A處房產(chǎn)房屋所有權(quán)證、李某死亡證明、李某遺囑及繼承權(quán)公證書、身份證明等材料向登記機(jī)關(guān)申請辦理了A處房產(chǎn)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。根據(jù)遺囑要求，該房產(chǎn)登記為王某個(gè)人所有。
隨后不久，王某就和妻子張某持王某A處房產(chǎn)房屋所有權(quán)證、A處房產(chǎn)約定夫妻共有協(xié)議書、結(jié)婚證、夫妻雙方身份證明等材料到我處共同申請將A處房產(chǎn)登記為夫妻共有。
對于該登記申請能否予以受理，工作人員意見相左，各持己見。
一、我國《婚姻法》對夫妻財(cái)產(chǎn)的一般規(guī)定
為了便于闡述意見，在此首先列舉出我國《婚姻法》對夫妻財(cái)產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定：
①《婚姻法》第十七條第四項(xiàng)規(guī)定：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間繼承或贈與所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外。
②《婚姻法》第十八條第三項(xiàng)規(guī)定：遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)。
③《婚姻法》第十九條規(guī)定：夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定。
二、不同受理意見及理由
第一種意見認(rèn)為，對該登記申請不予受理。理由如下：
①申請登記共有房產(chǎn)為王某繼承所得，該登記申請與遺囑要求不符。
申請登記為夫妻共有的A處房產(chǎn)為王某據(jù)遺囑繼承所得個(gè)人財(cái)產(chǎn)，按照我國民俗，李某遺囑第二條要求不同尋常，不僅排除了張某根據(jù)《婚姻法》第十七條在王某繼承遺產(chǎn)時(shí)一并獲得該房產(chǎn)的權(quán)利，而且明顯排除了張某在王某取得上述房產(chǎn)后依據(jù)《婚姻法》第十九條對其遺產(chǎn)的獲得權(quán)。因此，該登記申請與被繼承人遺囑意思明顯不符。
②該登記申請不符合《繼承法》相關(guān)規(guī)定。
李某遺囑第二條為該遺囑所附義務(wù)。依據(jù)《繼承法》第二十一條“遺囑繼承或者遺贈附有義務(wù)的，繼承人或者受遺贈人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)。沒有正當(dāng)理由不履行義務(wù)的，經(jīng)有關(guān)單位或者個(gè)人請求，人民法院可以取消他接受遺產(chǎn)的權(quán)利”的規(guī)定，所涉房屋的處分權(quán)已受到限制，該房產(chǎn)只能作為王某個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不能登記為其夫妻共有財(cái)產(chǎn)。
③該登記申請不能適用《婚姻法》第十九條規(guī)定。
因?yàn)樯鲜鰞蓷l原因，該房產(chǎn)的處分已不能適用《婚姻法》第十九條的規(guī)定，王某、張某將A處房產(chǎn)約定為夫妻共有的協(xié)議不能成立。若將A處房產(chǎn)約定登記為夫妻共有，申請人應(yīng)當(dāng)提交與前述遺囑內(nèi)容不矛盾的材料。
根據(jù)上述理由，王某、張某申請將A處房產(chǎn)登記為夫妻共有的申請應(yīng)不予受理。
第二種意見認(rèn)為，對該登記申請應(yīng)當(dāng)予以受理。理由如下：
①王某合法繼承已擁有A處房產(chǎn)房屋所有權(quán)。
李某遺囑只是王某在辦理A處房產(chǎn)繼承轉(zhuǎn)移登記時(shí)證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。根據(jù)李某遺囑內(nèi)容，第一條內(nèi)容目的在于排除李某其他繼承人對該房產(chǎn)的繼承權(quán)；第二條內(nèi)容目的在于排除王某妻子張某根據(jù)《婚姻法》第十七條對該房產(chǎn)所取得的共有權(quán)。在王某辦理A處房產(chǎn)繼承轉(zhuǎn)移登記時(shí)，根據(jù)遺囑要求，該房產(chǎn)登記為王某個(gè)人所有，遺囑意思已得以實(shí)現(xiàn)，通過繼承登記，王某合法取得了A處房產(chǎn)房屋所有權(quán)。
②王某有權(quán)處分A處房產(chǎn)。
《物權(quán)法》第三十九條規(guī)定：所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。王某對其擁有的A處房產(chǎn)可以行使處分權(quán)，包括買賣、贈與、交換與他人，當(dāng)然也包括其妻子張某。
③遺囑所附義務(wù)對王某并無實(shí)際上的約束力。
李某遺囑只是明確了A處房產(chǎn)繼承人，并未指定遺囑執(zhí)行人。如前所述，遺囑第一條排除了李某其他繼承人對該房產(chǎn)的繼承權(quán)和對遺囑的執(zhí)行權(quán)，該遺囑也未指定其他單位管理其遺產(chǎn)。即使王某不履行遺囑所附義務(wù)也只有立遺囑人李某和其妻子張某有權(quán)對其申請夫妻共有產(chǎn)登記行為提出異議。在李某已去世、張某為共有產(chǎn)登記受益人和申請人的情況下，遺囑所附義務(wù)對王某已無實(shí)際上的約束力。事實(shí)上，王某可以任意處分繼承所得A處房產(chǎn)。比如，王某可以將此房產(chǎn)出售，用所得款項(xiàng)購買其他房產(chǎn)并登記為夫妻共有。因此，雖然有《繼承法》第二十一條“遺囑繼承或者遺贈附有義務(wù)的，繼承人或者受遺贈人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)。沒有正當(dāng)理由不履行義務(wù)的，經(jīng)有關(guān)單位或者個(gè)人請求，人民法院可以取消他接受遺產(chǎn)的權(quán)利”的規(guī)定，但是登記機(jī)關(guān)不是李某遺產(chǎn)管理人，并無權(quán)干涉其繼承人王某對繼承所得財(cái)產(chǎn)的處分。登記機(jī)關(guān)不能據(jù)此不予受理王某和張某的夫妻共有產(chǎn)登記申請。
④王某和妻子張某提交了與申請登記事項(xiàng)相一致的材料。
《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十六條規(guī)定，申請人應(yīng)當(dāng)提交相關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權(quán)屬證書等材料，并對申請材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。
《房屋登記辦法》第三十三條規(guī)定，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人身份證明；（三）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；（四）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）項(xiàng)材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。
《房屋登記辦法》第二十條規(guī)定，登記申請符合下列條件的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以登記，將申請登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿：（一）申請人與依法提交的材料記載的主體一致；（二）申請登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明的事實(shí)一致；（三）申請登記的事項(xiàng)與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利不沖突。
在王某繼承轉(zhuǎn)移登記完成后，王某與妻子張某持夫妻雙方身份證明、王某A處房產(chǎn)房屋所有權(quán)證、A處房產(chǎn)約定夫妻共有協(xié)議書、結(jié)婚證等材料到登記機(jī)關(guān)共同申請將A處王某個(gè)人所有房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記為夫妻共有。所提交材料與申請登記內(nèi)容并無不一致。李某遺囑已不是該登記申請需要提交和審查的材料，王某經(jīng)合法登記的A處房產(chǎn)房屋所有權(quán)取得方式也不是該登記業(yè)務(wù)應(yīng)審核的內(nèi)容。既然如此，使王某得以取得A處房產(chǎn)的遺囑當(dāng)然不是該申請受理與否的依據(jù)。
第6篇：辦理不動產(chǎn)證申請書范文
華律師答：首先必須指出，在法國一般個(gè)人的房地產(chǎn)買賣、擁有或出租行為，都被視作民事行為。SCI也不是商事公司，而是一種經(jīng)營和管理不動產(chǎn)的民事公司。所以王先生和康先生雖在一家SCI公司中各擁有40%的股份，但這并不是商業(yè)行為，不能作為申請外國商人證的理由。從這一意義上說，他們目前根本沒有具備法定的申請條件。
至于申請外國商人證的條件和渠道，我們在以往的解答中曾作過介紹，在此再簡述如下。
按照法國法律，外國人如果想在法國經(jīng)商，并成為個(gè)體企業(yè)主，或者責(zé)任有限公司的經(jīng)理、股份有限公司的董事長或總經(jīng)理、人合公司中承擔(dān)無限責(zé)任的股東，均需申請外國商人證，但歐盟居民和擁有法國永久居留權(quán)的外國人除外。只有獲得外國商人的身份后，才可獲得外國商人居留。所以若想申請外國商人居留，首先必須擁有上述某一職位的任命。
關(guān)于申請的渠道，申請人若已在法國居住，應(yīng)向居所地或經(jīng)商地的省政府遞交申請；申請人若居住在中國，則應(yīng)向法國駐華使館或總領(lǐng)館提出申請。
申請時(shí)必須遞交的材料因申請人的具體情況而異，一般需要準(zhǔn)備好如下一些材料 ：
申請書；
項(xiàng)目規(guī)劃書；
填寫好的CERFA n°10779 01表；
法國的刑事記錄2號表（針對已在法國的人）；
申請人國籍國所開立的刑事記錄證明，以及本人就在第三國居住期間所作的未受刑事處分的聲明；
本人就在國籍國和其他國家未受破產(chǎn)宣告所作的聲明 :
資金到位的證明；
申請人的身份文件影印件；
在法國的納稅情況表；
有關(guān)商業(yè)用房的文件；
有關(guān)商業(yè)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓或租賃的合同或意向書；
公司領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)的任命書；
如果是外國公司在法國新設(shè)子公司或分支機(jī)構(gòu)，需提供外國母公司的公司章程和銀行資信證明以及有關(guān)新設(shè)子公司或分支機(jī)構(gòu)的說明。
第7篇：辦理不動產(chǎn)證申請書范文
第一條為貫徹落實(shí)國務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》、《**省住房公積金條例》，根據(jù)《**市個(gè)人住房公積金貸款管理暫行辦法》（溫公積金管委〔**〕4號）的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合個(gè)人住房貸款管理的有關(guān)規(guī)定和我市住房公積金管理工作的實(shí)際，制訂本實(shí)施辦法。
第二條本實(shí)施辦法適用于本市市區(qū)和各縣（市）的個(gè)人住房公積金貸款的管理。
第三條**市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)全市個(gè)人住房公積金貸款的管理工作，**市住房公積金管理中心下設(shè)的各管理部和分中心（以下統(tǒng)稱管理機(jī)構(gòu)）負(fù)責(zé)各自行政區(qū)域內(nèi)的個(gè)人住房公積金貸款的管理和具體業(yè)務(wù)的辦理。
第四條**市住房公積金管理委員會指定的有關(guān)商業(yè)銀行分支機(jī)構(gòu)（以下稱受托銀行）受管理機(jī)構(gòu)的委托具體承辦我市個(gè)人住房公積金貸款的發(fā)放、回收等金融業(yè)務(wù)。
第二章貸款對象和條件
第五條申請個(gè)人住房公積金貸款的對象，必須是已按規(guī)定繳存住房公積金的職工并且是購買、建造、翻建、大修自住普通住房的產(chǎn)權(quán)人或共有人。
第六條職工（以下稱借款人）申請個(gè)人住房公積金貸款還必須同時(shí)具備下列條件：
（一）、貸款時(shí)正常連續(xù)繳存住房公積金12個(gè)月以上（以貸款時(shí)向前推移計(jì)算）；
（二）、在本市范圍內(nèi)購買、建造、翻建、大修自住普通住房，其房屋座落的具置已明確，有關(guān)手續(xù)合法、有效，且申請時(shí)購買、建造、翻建、大修的時(shí)間在3個(gè)月以內(nèi)；
（三）、有購買、建造、翻建、大修自住普通住房總價(jià)款30%以上（含30%）的自有資金且已落實(shí)并投入使用；
（四）、具有完全民事行為能力，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，良好的信用和按規(guī)定償還貸款本息的能力；
（五）、同意以所購買、建造、翻建、大修的自住普通住房作為抵押；
（六）、在購買、建造、翻建、大修的自住普通住房未辦理抵押登記前，能提供管理機(jī)構(gòu)和受托銀行認(rèn)可的其他階段性擔(dān)保；
（七）、管理機(jī)構(gòu)和受托銀行及上級有關(guān)部門規(guī)定的其他條件。
第三章貸款額度和期限
第七條貸款額度為以下三項(xiàng)計(jì)算結(jié)果的最低值：
（一）、以借款人及其配偶繳存住房公積金的月工資收入的最高50%的還貸比例（每月還貸本息額占工資收入的比例）計(jì)算的最高月還貸款額，從而按不同還款方式計(jì)算出的貸款額度。
（二）、購買、建造、翻建、大修自住普通住房的房價(jià)款或修、建費(fèi)用總額及評估值（兩者取低值）的最高70%的貸款比例計(jì)算的貸款限額。
（三）、**市住房公積金管理委員會確定的各行政區(qū)域的住房公積金貸款最高額度。
第八條貸款期限根據(jù)借款人的貸款金額、還款能力以及其他相關(guān)條件確定，最長不得超過30年（360個(gè)月），同時(shí)借款人最后一期還款時(shí)的年齡不得超過65周歲。
第四章貸款的擔(dān)保
第九條借款人申請個(gè)人住房公積金貸款時(shí)，須以所購買、建造、翻建、大修的自住普通住房作為取得貸款的擔(dān)保。如借款人購買、建造、翻建、大修的自住普通住房已取得房屋所有權(quán)證的，直接以所購買、建造、翻建、大修的自住普通住房抵押；如借款人購買、建造、翻建、大修的自住普通住房未取得房屋所有權(quán)證的，還應(yīng)提供貸款申請地其他自有或第三人擁有的已取得房屋所有權(quán)證的住房或者由管理機(jī)構(gòu)和受托銀行認(rèn)可的房屋建設(shè)（開發(fā)）單位、房屋交易中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行階段性擔(dān)保。
在貸款期內(nèi)，經(jīng)管理機(jī)構(gòu)和受托銀行同意，借款人可根據(jù)實(shí)際情況變更貸款階段性擔(dān)保方式及抵押物，并按規(guī)定辦理變更擔(dān)保手續(xù)。
第十條借款人購買、建造、翻建、大修的自住普通住房，抵押人與抵押權(quán)人必須簽訂書面抵押合同并依法辦理住房抵押登記或預(yù)購商品房貸款抵押登記手續(xù)。
第十一條以貸款申請地其他自有住房或第三人擁有的已取得房屋所有權(quán)證的住房作為階段性抵押擔(dān)保的，其價(jià)值需進(jìn)行評估確認(rèn)，抵押率最高不得超過評估現(xiàn)值的70%，抵押人與抵押權(quán)人必須簽訂書面抵押合同并依法辦理住房抵押登記手續(xù)。
第十二條由房屋建設(shè)（開發(fā)）單位和房屋交易中介機(jī)構(gòu)提供階段性保證擔(dān)保的，房屋建設(shè)（開發(fā)）單位、房屋交易中介機(jī)構(gòu)必須與管理機(jī)構(gòu)簽訂合作協(xié)議并就每一借款人簽訂書面保證合同。
第五章貸款的償還方式和方法
第十三條貸款期限在一年以內(nèi)（含一年）的，實(shí)行到期一次性還本付息。
貸款期限在一年以上的，實(shí)行按月分期還本付息。借款人可以按照下列兩種方式之一歸還貸款本息：
（一）等額本息還款方式，即貸款期內(nèi)每月以相等的額度平均償還貸款本息。計(jì)算公式為：
每月還款額=貸款金額×月利率×（1+月利率）期數(shù)÷[（1+月利率）期數(shù)－1]
其中：每月還利息額=剩余貸款本金額×月利率
每月還本金額=每月還款額－每月還利息額
（二）等額本金還款方式，即貸款期內(nèi)每月確定相等的還本金額并支付利息。計(jì)算公式為：
每月還款額=每月還本金額+每月還利息額
其中：每月還本金額=貸款金額÷期數(shù)
每月還利息額=剩余貸款本金額×月利率
第十四條采取按月分期還本付息方式償還貸款的，借款人貸款時(shí)確定的每月還本付息額最高不得超過計(jì)算住房公積金的月工資收入的55%，最低不得低于計(jì)算住房公積金的月工資收入的30%。
第十五條借款人與管理中心和受托銀行在借款合同中約定還款方式，一經(jīng)確定，不得更改。
第十六條貸款統(tǒng)一采取由借款人委托受托銀行代扣的方法進(jìn)行償還。
第六章申請貸款需提供的資料
第十七條借款人的個(gè)人資料：
（一）身份證；
（二）住房公積金繳存證明或?qū)~單；
（三）婚姻情況證明（結(jié)婚證、夫妻關(guān)系證明書等）。
第十八條借款人配偶的個(gè)人資料：
（一）身份證；
（二）住房公積金繳存證明或?qū)~單。
第十九條借款人的其他房屋共有人（除配偶以外）的個(gè)人資料：
（一）婚姻情況證明；
（二）本人及配偶的身份證。
第二十條借款人除按上述規(guī)定提供本人、配偶及其他房屋共有人的個(gè)人資料外，還需根據(jù)購買、建造、翻建、大修自住普通住房的不同情況，分別向管理機(jī)構(gòu)提供以下購買、建造、翻建、大修自住普通住房的情況資料：
（一）購買、建造、翻建、大修的自住普通住房未取得房屋所有權(quán)證的：
1、購買預(yù)購商品房的：
（1）商品房預(yù)售（買賣、銷售）合同（已實(shí)行備案登記制度的縣（市、區(qū)）需先經(jīng)備案登記）；
（2）首付款或自付款的收款收據(jù)。
2、購買經(jīng)濟(jì)適用房的：
（1）經(jīng)濟(jì)適用房銷售（買賣）合同；
（2）首付款或自付款的收款收據(jù)；
（3）經(jīng)濟(jì)適用房的審批證明。
3、購買“二手房”的：
（1）房產(chǎn)買賣合同；
（2）交易價(jià)格的評估報(bào)告；
（3）出賣人的房屋所有權(quán)證復(fù)印件；
（4）首付款或自付款的收款收據(jù)。
4、購買“房開”已取得房屋所有權(quán)證的存量房（現(xiàn)房）的：
（1）房產(chǎn)買賣合同；
（2）首付款或自付款收款收據(jù)；
（3）“房開”的房屋所有權(quán)證復(fù)印件。
5、購買拆遷安置房的：
（1）拆遷協(xié)議書；
（2）定位證明單及房款結(jié)算表；
（3）首付款或自付款收款收據(jù)。
6、建造、翻建住房的：
（1）土地使用證；
（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（3）建筑工程施工許可證；
（4）建造工程費(fèi)用的預(yù)算或決算報(bào)告。
7、大修住房的：
（1）大修鑒定報(bào)告書；
（2）大修工程費(fèi)用的預(yù)算或決算報(bào)告。
（二）購買、建造、翻建、大修的自住普通住房已取得房屋所有權(quán)證書的：
1、購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房的：
（1）銷售不動產(chǎn)（房屋）專用發(fā)票（發(fā)票聯(lián)）復(fù)印件；
（2）房屋所有權(quán)證。
2、購買“二手房”的：
（1）銷售不動產(chǎn)（房屋）專用發(fā)票（發(fā)票聯(lián)）或契稅證；
（2）房屋所有權(quán)證。
3、建造、翻建住房的：
（1）房屋所有權(quán)證；
（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件；
（3）建筑工程施工許可證復(fù)印件；
（4）建造工程費(fèi)用的預(yù)算或決算報(bào)告。
4、大修住房的：
（1）房屋所有權(quán)證；
（2）大修鑒定報(bào)告書；
（3）大修工程費(fèi)用的預(yù)算報(bào)告。
第七章貸款的辦理程序
第二十一條要求申請個(gè)人住房公積金貸款的職工攜帶上述個(gè)人資料和購買、建造、翻建、大修自住普通住房的資料，到管理機(jī)構(gòu)填寫《**市個(gè)人住房公積金貸款申請書》向管理機(jī)構(gòu)提出貸款申請。
第二十二條管理機(jī)構(gòu)受理借款申請人的貸款申請時(shí)，對借款申請人的有關(guān)情況進(jìn)行貸前審查，符合要求的，予以受理。對借款申請人未能提供符合要求的資料或有關(guān)情況不符合要求的，不予受理，但須告知不予受理的原因。
第二十三條管理機(jī)構(gòu)受理借款申請人的貸款申請后，應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)予以審核，并作出是否準(zhǔn)予貸款的決定。
第二十四條管理機(jī)構(gòu)對經(jīng)審核準(zhǔn)予貸款的，通知借款申請人辦理貸款手續(xù)。對經(jīng)審核不準(zhǔn)予貸款的，須告知借款申請人不準(zhǔn)予貸款的原因。
第二十五條準(zhǔn)予貸款的，管理機(jī)構(gòu)和受托銀行同借款人就貸款額度、期限、擔(dān)保方式、償還方式及月還款額進(jìn)行協(xié)商和確定。
第二十六條貸款額度等經(jīng)協(xié)商一致后，管理機(jī)構(gòu)與受托銀行簽訂委托貸款合同，委托受托銀行向借款人貸款。同時(shí)借款人、管理機(jī)構(gòu)、受托銀行、保證人及抵押人簽訂個(gè)人住房公積金借款合同。借款人還需同受托銀行簽訂代交款項(xiàng)委托合同。以貸款申請地其他自有或第三人擁有的已取得房屋所有權(quán)證的住房進(jìn)行階段性擔(dān)保的，擔(dān)保人（抵押人）還需與管理機(jī)構(gòu)另行簽訂住房抵押合同。
第二十七條借款合同及抵押合同簽訂并經(jīng)登記生效后，管理機(jī)構(gòu)通知受托銀行向借款人發(fā)放貸款。
第八章貸款的提前還款
第二十八條借款人辦理個(gè)人住房公積金貸款后，可提前部分或全部償還貸款，借款人提前償還貸款的，應(yīng)持本人身份證，填寫《**市個(gè)人住房公積金貸款提前償還申請書》向管理機(jī)構(gòu)提出申請。
貸款的提前還款除直接以住房公積金為還款資金來源的可以由管理機(jī)構(gòu)內(nèi)部劃轉(zhuǎn)以外，其他的均采用銀聯(lián)POS系統(tǒng)，由借款人直接持卡向管理機(jī)構(gòu)刷卡還款。
第九章貸款抵押物的變更
第二十九條貸款期內(nèi)，借款人要求變更貸款階段性擔(dān)保方式及抵押物的，應(yīng)事先填寫《**市個(gè)人住房公積金貸款擔(dān)保方式及抵押物變更申請書》向管理機(jī)構(gòu)申請，經(jīng)管理機(jī)構(gòu)同意后，有關(guān)各方另行簽訂書面的保證合同或抵押合同，并按規(guī)定辦理登記手續(xù)。
合同經(jīng)登記生效后，管理機(jī)構(gòu)才能向原擔(dān)保人或抵押人出具擔(dān)保（抵押）注銷證明。
第十章附則
第三十條本實(shí)施辦法實(shí)施前有關(guān)規(guī)定與本實(shí)施辦法不符的，以本實(shí)施辦法為準(zhǔn)。遇國家及我市個(gè)人住房公積金貸款管理有關(guān)政策調(diào)整時(shí)，本實(shí)施辦法亦作相應(yīng)調(diào)整。
第8篇：辦理不動產(chǎn)證申請書范文
【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記；損害賠償；責(zé)任研究
一、不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤的含義界定以及常見形態(tài)
1、含義界定
何為不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤？根據(jù)我國法系的規(guī)定以及相關(guān)學(xué)著的論述，存在以下三種不同的觀點(diǎn)。
（1）廣義的“錯(cuò)誤登記”認(rèn)為，登記薄上所記載的事項(xiàng)與原始事實(shí)狀態(tài)存在偏差的現(xiàn)象，該種偏差有可能是因登記機(jī)關(guān)的登記錯(cuò)誤或者遺漏所導(dǎo)致的，也有可能是因?yàn)槲餀?quán)合意存在一定的瑕疵所致。
（2）狹義的“錯(cuò)誤登記”認(rèn)為，基于有效的登記原因而作出的登記，因?yàn)榈怯洺霈F(xiàn)錯(cuò)誤或者遺漏所導(dǎo)致的登記薄上的內(nèi)容與登記原因證明文件所登記的內(nèi)容不相符。但是，如果是基于這種情況來理解的話，因?yàn)榈怯浽蛐袨榈倪^失以及有效登記完畢以后的緣由而導(dǎo)致的登記薄狀態(tài)與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不吻合的情形就已經(jīng)不屬于更正登記了，而應(yīng)是是屬于涂銷登記的范疇。
（3）較為折中的“錯(cuò)誤登記”認(rèn)為，既包括上述的廣義的錯(cuò)誤登記含義界定，也包括上述的狹義的錯(cuò)誤登記含義界定。但是，并不包括因嗣后原因而導(dǎo)致的登記薄記載與現(xiàn)實(shí)權(quán)利狀態(tài)不相符的情況。
2、常見形態(tài)
（1）單方過錯(cuò)的形態(tài)。因?yàn)閷?shí)際權(quán)利人、申請人以及登記機(jī)關(guān)這三方主題中的其中某個(gè)主體的過失而導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果的發(fā)生，是較為常見以及單純的損害賠償情形。例如，在房屋拆遷安置案件中，經(jīng)過合法拆遷之后，采取了“以物抵物”的安置方式，且登記機(jī)關(guān)已經(jīng)發(fā)出了公告，要求實(shí)際權(quán)利人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行申報(bào)，但由于實(shí)際權(quán)利人的單方面原因而沒有及時(shí)申報(bào)，在登記機(jī)關(guān)沒有進(jìn)行物權(quán)登記的情形之下，登記機(jī)關(guān)可以免責(zé)。
（2）混合過錯(cuò)的形態(tài)。因?yàn)閷?shí)際權(quán)利人、登記機(jī)關(guān)以及申請人這三方主體中的兩個(gè)或者以上主體的過失而導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果的發(fā)生，是存在混合過錯(cuò)而致使的損害賠償情形。比如申請人與登記機(jī)構(gòu)工作人員惡意相互串通，有意造成登記錯(cuò)誤來致使其他人的權(quán)利受到侵害，這樣就已經(jīng)構(gòu)成了主管上故意聯(lián)絡(luò)的共同侵權(quán)違法行為。
（3）其他過錯(cuò)的形態(tài)。該種形態(tài)既不屬于單方面的過錯(cuò)形態(tài)，也不屬于混合過錯(cuò)的形態(tài)，有鑒于此，在司法實(shí)踐當(dāng)中，對于這種不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤問題的情形，一般法院都會將此類案件歸于行政訴訟案件來處理，交友行政庭予以受理；其次，由于不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤產(chǎn)生的賠償問題，以《國家賠償法》以及《行政訴訟法》的相關(guān)規(guī)定來作為最終判決的法律依據(jù)。
二、不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤損害賠償責(zé)任的認(rèn)定
1、不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的審查模式
（1）嚴(yán)格的實(shí)質(zhì)審查主義。該種審查方式被早期國外普魯士法所經(jīng)常采納。登記機(jī)關(guān)對登記的審查范圍相當(dāng)廣泛，既要審查作為登記基礎(chǔ)的原因關(guān)系，也就是我們通常所說的債權(quán)關(guān)系是否有效合法，也要審查申請書的制作是否符合規(guī)定的形式要件。
（2）形式審查主義。此種審查方式被現(xiàn)在的德國所采納。使之登記機(jī)關(guān)只需審查當(dāng)事人之間是否存在登記合意，而不用審查當(dāng)事人之間實(shí)體法律關(guān)系，也就是我們所說的登記原因法律關(guān)系的效力。但是，如果土地所有權(quán)出讓以及設(shè)定、變更或者轉(zhuǎn)讓土地權(quán)的情形之下，當(dāng)事人雙方的物權(quán)合意就成為了登記機(jī)關(guān)重點(diǎn)審查對象。
2、不動產(chǎn)登記性質(zhì)的分析
（1）公法性質(zhì)論說。早期德國的大多數(shù)學(xué)著認(rèn)為，登記只屬于國家行為，是具有一定行政管理性質(zhì)的行政管理者的行為。但過去以支持公法性質(zhì)的學(xué)者居多，即使是現(xiàn)狀也仍然有大部分學(xué)著主張公法性質(zhì)。
（2）私法性質(zhì)論說。近幾年以來，登記行為的私法性質(zhì)論說逐漸流行起來，部分學(xué)者認(rèn)為，登記的效力發(fā)生與登記之意思表示，從登記的價(jià)值取向來考量，登記是公示物權(quán)的一種有效手段，即使產(chǎn)生私法效果的行為。但如果從登記法調(diào)整的法律關(guān)系而言，私法性質(zhì)論說更加突出調(diào)整公民、法人平等主體之間的民事關(guān)系。
（3）其它性質(zhì)論說。上述兩種公法性質(zhì)論說以及私法性質(zhì)論說時(shí)近年較為常見的學(xué)說，但在最近幾年，通過國內(nèi)外學(xué)者們的熱烈探討爭論中，有出現(xiàn)了其它新的論說，比如近期較為主流的公、私性質(zhì)兩者兼?zhèn)涞恼撜f，該論說認(rèn)為，應(yīng)該辨認(rèn)登記行為過程中的多個(gè)行為，以此基礎(chǔ)上來認(rèn)定，登記請求以及的登記申請兩個(gè)部分具有私法性質(zhì)，同時(shí)也具有公法性質(zhì)。
3、不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任性質(zhì)分析
（1）登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記給當(dāng)事人帶來了損害的行為已經(jīng)侵犯了當(dāng)事人的民事權(quán)利，應(yīng)該屬于民法領(lǐng)域中的侵權(quán)行為，故此，登記機(jī)關(guān)理應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任應(yīng)該是歸屬與民事侵權(quán)責(zé)任。
（2）我國現(xiàn)在辦理不動產(chǎn)登記事務(wù)的機(jī)關(guān)都是屬于行政管理機(jī)關(guān)，以國家的公信力為基礎(chǔ)為當(dāng)事人提供不動產(chǎn)交易安全保障，那么因登記錯(cuò)誤而給當(dāng)事人造成損害的情況之下，理應(yīng)交由不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)承擔(dān)國家賠償責(zé)任。
4、不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤損害賠償責(zé)任歸責(zé)原則
（1）不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)采取無過錯(cuò)責(zé)任原則，一旦登記機(jī)構(gòu)登記過錯(cuò)中出現(xiàn)錯(cuò)誤造成了當(dāng)事人的損害就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
（2）不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任應(yīng)該采取過錯(cuò)責(zé)任原則，換言之，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)如果出現(xiàn)過錯(cuò)，導(dǎo)致當(dāng)事人的權(quán)利受到侵害，那么就應(yīng)該以不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)主觀上有過錯(cuò)作為價(jià)值判斷準(zhǔn)則，假如不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)僅僅是在登記行為主觀上有過失時(shí)，才對損失承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。
（3）不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任應(yīng)該采取違法原則。就是只有登記機(jī)構(gòu)的工作人員違法形式行政管理權(quán)，給法人、自然人以及其他組織的合法權(quán)益帶來損害的，登記機(jī)構(gòu)作為賠償義務(wù)機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任。
三、不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤損害賠償責(zé)任的實(shí)現(xiàn)路徑
1、不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤損害賠償責(zé)任機(jī)制的建立
確立一種對內(nèi)的追償機(jī)制，其目的在于督促登記機(jī)關(guān)的工作人員在工作過程中謹(jǐn)慎工作，以減少損害的發(fā)生，假如登記機(jī)關(guān)賠償了受害人損失之后，但又不進(jìn)行依法追償，那么登記機(jī)關(guān)的工作人員違法的行為就無法得到有效的控制。所以，只有明確被追償人的范圍與責(zé)任，建立健全登記機(jī)關(guān)的責(zé)任追究機(jī)制，才能使得內(nèi)外責(zé)任機(jī)制想結(jié)合，進(jìn)而確保登記制度的功能得到充分的發(fā)揮。
2、明確不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤損害賠償資金來源
一般而言，不動產(chǎn)的估值都較為昂貴，如果登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任，那么其賠償金額往往都是一筆不小的支出，特別是在登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任采取補(bǔ)償性標(biāo)準(zhǔn)而不是撫慰性標(biāo)準(zhǔn)的情況之下，其賠償金額很有可能高達(dá)數(shù)十萬甚至動輒上千萬的金額，那么，國家登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償費(fèi)用的資金從何而來呢？此時(shí)，明確不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤損害賠償資金來源就顯得尤為重要。
3、限制不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任范圍
從國內(nèi)外相關(guān)法律條文的制訂來看，大部分國家都對登記機(jī)關(guān)的賠償范圍予以相應(yīng)的限制，也就是說，登記機(jī)關(guān)的賠償范圍理應(yīng)限制在直接經(jīng)濟(jì)損失的范圍之內(nèi)，不得逾越這個(gè)范圍。因?yàn)椴粍赢a(chǎn)的價(jià)值都具有非常高的估價(jià)，而且還具有充分的利用價(jià)值。假如讓登記機(jī)關(guān)對受害人的可得利益全部予以賠償?shù)脑?，那么，將會使得登記機(jī)關(guān)的負(fù)擔(dān)過重，十分不利于登記機(jī)關(guān)積極性的發(fā)揮。故此，對不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償范圍給予一定限制是十分有必要的。
參考文獻(xiàn)
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第9篇：辦理不動產(chǎn)證申請書范文
一、普魯士法上的預(yù)備登記制度[1]
預(yù)備登記制度發(fā)端于早期普魯士法所規(guī)定的異議登記。普魯士法上的異議登記，其發(fā)展過程以1872年5月5日的所有權(quán)取得法和土地登記法為中心，可以分為前、后兩期予以說明。前期的普魯士法，有兩種預(yù)備登記，即固有異議登記和其他種類的異議登記。
所謂固有異議登記又稱為“為保全權(quán)利和順位的異議登記”，目的在于保全物的請求權(quán)。它首先具有保全權(quán)利的消極效力，例如1783年12月10日的抵押法第2部第289條的規(guī)定：“任何人在主張無過失，妨害即時(shí)行使不動產(chǎn)上物之請求權(quán)時(shí)，得申請異議登記。”其中所謂“物之請求權(quán)”，除了已經(jīng)成立的物權(quán)外，尚包括物權(quán)設(shè)定的請求權(quán)。依據(jù)同法同部第298的規(guī)定，此異議登記一經(jīng)記入土地登記簿內(nèi)，其后所為的全部處分和以該處分為內(nèi)容的登記，被認(rèn)為不得侵害異議申請人的權(quán)利。其次，它還具有保全順位的積極效力。例如依據(jù)前引抵押法第2部第299條的規(guī)定，異議申請人以法院判決或其他方法，有效主張?jiān)撐锏臋?quán)利時(shí)，該物的權(quán)利于異議登記記入之順位，法律上當(dāng)然發(fā)生優(yōu)先于其后記入的全部權(quán)利。
其他種類的異議登記與固有異議登記不同，僅有保全權(quán)利的消極效力，并無保全順位的積極效力。此類異議登記又可區(qū)分為：第一，為保全抗辯的異議登記。該登記是基于抵押權(quán)訴訟，債務(wù)人為保全其抗辯所使用的登記。例如在因消費(fèi)借貸而設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，如果設(shè)定抵押的債務(wù)人并沒有受領(lǐng)貸金。在抵押權(quán)登記后38天內(nèi)，債務(wù)人可以以沒有受領(lǐng)貸金為由，在抵押登記簿上，記入異議登記。該期間經(jīng)過后，債務(wù)人對于取得已登記債權(quán)的第三人，不得以未受領(lǐng)貸金的理由提出抗辯。再如在債務(wù)清償后，債權(quán)人不同意抵押權(quán)登記的涂銷時(shí)，債務(wù)人作為對債權(quán)人侵害處分的保全手段，得在抵押登記簿上記入異議。第二，禁止處分的異議登記或禁止事后記入的異議登記。此項(xiàng)異議登記與前述的異議登記不同，是普魯士在實(shí)務(wù)上的創(chuàng)造，稱為“處分的限制”。主要包括假扣押登記、破產(chǎn)宣告登記、強(qiáng)制拍賣登記、禁治產(chǎn)宣告登記以及對于領(lǐng)主的農(nóng)民規(guī)制登記等。 后期普魯士法，即1872年5月5日的所有權(quán)取得法以及土地登記法，并未將早期普魯士法上的異議登記全面廢止，而是將其稱為預(yù)告登記（Vormerkung），并承認(rèn)兩種類型的預(yù)告登記。
第一，為保全已經(jīng)成立的物權(quán)的預(yù)告登記。例如為保全物權(quán)登記的請求權(quán)，
或權(quán)利不成立、消滅的涂銷登記請求權(quán)。這種預(yù)告登記又被稱為物權(quán)保全的預(yù)告登記，即登記簿存在有誤載，其登載的內(nèi)容與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符時(shí)，對于真實(shí)權(quán)利人有喪失權(quán)利的危險(xiǎn)，所采取的保護(hù)手段。在普魯士法上，盡管沒有完全承認(rèn)登記簿的公信原則，但對于有償取得登記簿上權(quán)利的取得人而言，只要相關(guān)事項(xiàng)未記入登記簿，且未為取得人知悉，就不得向取得人主張。所以真實(shí)的權(quán)利人為了排除取得人的善意取得，仍有進(jìn)行預(yù)告登記的必要。另外根據(jù)所有權(quán)取得法第12條的規(guī)定，對于登記簿第二區(qū)的權(quán)利，因登記始得對抗第三人，所以即使第三人知悉這項(xiàng)權(quán)利，如果不進(jìn)行登記，就不能取得相應(yīng)的效力。由此可見，物權(quán)保全的預(yù)告登記，在于打破登記簿的公信原則，除此之外，并不因預(yù)告登記而改變其權(quán)利的性質(zhì)。
第二，為保全物權(quán)移轉(zhuǎn)、消滅的債權(quán)請求權(quán)的預(yù)告登記。例如為保全所有權(quán)讓與合意或抵押權(quán)為內(nèi)容之人的請求權(quán)。這種預(yù)告登記與物權(quán)保全的預(yù)告登記不同，它與前述的公信原則也沒有什么關(guān)系。就普魯士法而言，在一般情況下，物權(quán)因記入登記簿而成立，或取得對于第三人的效力。但進(jìn)行本登記需要取得登記義務(wù)人的承諾，如果登記義務(wù)人不為承諾時(shí)，權(quán)利人必須對義務(wù)人提出請求為承諾意思表示的訴訟。但訴訟曠日費(fèi)時(shí)，如果登記義務(wù)人在此期間對于第三人為權(quán)利處分，即使登記權(quán)利人此后獲得勝訴判決，也沒有實(shí)際意義。債權(quán)請求權(quán)保全的預(yù)告登記就是針對這一情況設(shè)置的保護(hù)手段。
二、德國民法上的預(yù)備登記制度
德國民法上的預(yù)備登記制度與普魯士法之間存在承繼關(guān)系。德國民法典物權(quán)編的起草人最初就是以普魯士法為藍(lán)本，作成草案第37條，規(guī)定“預(yù)告登記，為保全本登記或?yàn)楸Ｈ镜怯洺兄Z為目的的請求權(quán)，得記入登記簿。”“有預(yù)告登記目的權(quán)利者，處分其權(quán)利不得侵害預(yù)告登記的請求權(quán)。該財(cái)產(chǎn)于破產(chǎn)宣告場合，其預(yù)告登記不失其效力?！辈浑y看出，起草人心目中的預(yù)告登記既包括物權(quán)保全的預(yù)告登記，又包括債權(quán)請求權(quán)保全的預(yù)告登記。此草案在議會第一讀時(shí)遭遇反對意見，反對者認(rèn)為只需規(guī)定為保護(hù)任何既存物權(quán)的預(yù)告登記，無需規(guī)定為保護(hù)債權(quán)請求權(quán)的預(yù)告登記。因此，德國民法第一草案第844條就沒有承認(rèn)保全債權(quán)請求權(quán)的預(yù)告登記，而只是承認(rèn)了保全既存物權(quán)的預(yù)告登記。但在議會二讀時(shí)，情況有所變化，預(yù)備登記制度被區(qū)分為異議登記和預(yù)告登記。理由在于：第一，物權(quán)是對人客觀地發(fā)生效力，因此保全物權(quán)的預(yù)備登記完成后，與之相悖的處分行為是絕對無效；但保全債權(quán)請求權(quán)的預(yù)備登記僅為所保護(hù)的權(quán)利人產(chǎn)生相對的效力，因此在侵害預(yù)備登記權(quán)利人權(quán)利的限度內(nèi)，相悖的處分行為是無效的；第二，保全物權(quán)的預(yù)備登記，依其登記所保全已存在的物權(quán)，并決定該物權(quán)的順位。保全債權(quán)請求權(quán)的預(yù)備登記，記入預(yù)備登記的日期，決定被保全請求權(quán)的順位；第三，在破產(chǎn)場合，破產(chǎn)管理人對于保全物權(quán)的預(yù)備登記，只是承認(rèn)已存在的物權(quán)。但保全債權(quán)請求權(quán)的預(yù)備登記，則等于使破產(chǎn)管理人不得不設(shè)定新的權(quán)利。正是基于上述理由，德國民法典第二草案用異議登記制度替代以前的保全物權(quán)的預(yù)告登記制度，保全債權(quán)請求權(quán)的預(yù)告登記制度則最終得以承認(rèn)。[2]
下面，分別介紹一下德國民法上的預(yù)告登記制度和異議登記制度。
1、 預(yù)告登記
預(yù)告登記規(guī)定在《德國民法典》第883條－888條，其實(shí)質(zhì)是限制現(xiàn)實(shí)登記的權(quán)利人處分其權(quán)利。作為為保障以不動產(chǎn)物權(quán)變動為標(biāo)的的登記請求權(quán)而設(shè)立的預(yù)備登記制度，依據(jù)第883條第1款的規(guī)定：“為保全目的在于轉(zhuǎn)讓或廢止一項(xiàng)土地上的物權(quán)的請求權(quán)，或土地上負(fù)擔(dān)的物權(quán)請求權(quán)，或者變更這些物權(quán)的內(nèi)容或其順位的請求權(quán)，得在土地登記簿中為預(yù)告登記。被保全的請求權(quán)附條件或者附期限時(shí)，也準(zhǔn)許為預(yù)告登記”。可以看出，在德國民法上得依預(yù)告登記保全的請求權(quán)包括：以不動產(chǎn)物權(quán)的得喪、變更、消滅為目的的請求權(quán)以及附期限的請求權(quán)或者附條件的請求權(quán)。該項(xiàng)請求權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于預(yù)告登記權(quán)利人，且以現(xiàn)在的不動產(chǎn)物權(quán)人作為義務(wù)人。
依據(jù)《德國民法典》第885條的規(guī)定：“預(yù)告登記，根據(jù)假處分的指令，或者根據(jù)預(yù)告登記所涉及的各項(xiàng)土地物權(quán)的權(quán)利人的同意，而納入登記。法院的假處分指令，無須證實(shí)應(yīng)保全的請求權(quán)已受到危害?！薄霸诘怯洉r(shí)，為了詳細(xì)說明應(yīng)保全的請求權(quán)，可以引用假處分或者登記許可證。”不難看出，預(yù)告登記，如有不動產(chǎn)物權(quán)人的同意，得以不動產(chǎn)物權(quán)人為登記義務(wù)人。如經(jīng)假處分程序而須有法院判決時(shí)，則預(yù)告登記權(quán)利人得依據(jù)法院判決徑行向登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記，也可向法院申請假處分的執(zhí)行，由執(zhí)行法院囑托登記機(jī)關(guān)為預(yù)告登記。因此，預(yù)告登記或因登記名義人的同意，或因假處分而作成。 根據(jù)德國民事訴訟法第935條的規(guī)定，假處分是指在訴訟過程中，關(guān)于訴訟物現(xiàn)狀的變更，當(dāng)事人認(rèn)為存在著將來不能實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或難以實(shí)現(xiàn)其權(quán)利的危險(xiǎn)，而對訴訟物進(jìn)行的一種處分。其目的是為了防止在將來勝訴時(shí)無法執(zhí)行標(biāo)的物，而對其做出的一種限制處分行為。但根據(jù)《德國民法典》第885條的規(guī)定，為了預(yù)告登記而做出的假處分命令，與民事訴訟法上的假處分略有不同，它無須說明被保全的請求權(quán)有不能實(shí)現(xiàn)之虞。故而，預(yù)告登記假處分命令的做出無須當(dāng)事人證明請求權(quán)處于危險(xiǎn)，恐而后難以執(zhí)行，只需證明存在著得為預(yù)告登記的請求權(quán)即可，但得提供擔(dān)保金。
為保全債權(quán)的請求權(quán)所作的預(yù)告登記，在德國民法上具有如下效力： 第一，保全順位的效力。依據(jù)《德國民法典》第883條第3款的規(guī)定：“以轉(zhuǎn)讓某項(xiàng)權(quán)利為請求權(quán)的標(biāo)的時(shí)，該項(xiàng)權(quán)利的順位按預(yù)告登記日期加以確定?！笨梢钥闯觯A(yù)告登記本身并無獨(dú)立的效力，只是在本登記時(shí)，才具有意義。因此，預(yù)告登記的命運(yùn)與效力完全依賴于日后本登記是否可以作成。經(jīng)由預(yù)告登記，被保全的權(quán)利之順位被確定在預(yù)告登記之時(shí)。例如甲出賣土地與乙，此時(shí)乙對甲的所有權(quán)移轉(zhuǎn)的請求權(quán)尚未成就，但其擔(dān)心甲復(fù)將土地讓與第三人，而被第三人搶先登記，致使自己的請求權(quán)無法實(shí)現(xiàn)，于是作成預(yù)告登記。待日后所有權(quán)移轉(zhuǎn)請求權(quán)的條件成就而為本登記時(shí)，本登記的效力溯及于預(yù)告登記作成之時(shí)。這樣預(yù)告登記便防止了第三人的介入，保全了本登記的順位，使所有權(quán)移轉(zhuǎn)請求權(quán)得以順利地實(shí)現(xiàn)。 第一，預(yù)警的效力。正是因?yàn)轭A(yù)告登記具有保全本登記順位的效力，因此預(yù)告登記在本登記前對于第三人有預(yù)告的意義，第三人不得無視預(yù)告登記的存在，對于日后有本登記可能的認(rèn)識，不得以善意而為抗辯。日本學(xué)者將預(yù)告登記的此項(xiàng)效力稱為“警告的效力”。[3]
第二，保全權(quán)利的效力。依據(jù)《德國民法典》第883條第2款規(guī)定：“在對土地或權(quán)利為預(yù)告登記后所為的處分，在妨害前項(xiàng)請求權(quán)的全部或一部的限度內(nèi)無效”。在預(yù)告登記后，就不動產(chǎn)權(quán)利，義務(wù)人仍得為處分。不過在預(yù)告登記權(quán)利人與第三人之間，在妨害預(yù)告登記權(quán)利人請求權(quán)的范圍內(nèi)，義務(wù)人的處分行為無效，即僅對于預(yù)告登記權(quán)利人的關(guān)系而言，相對的無效。因此，如果預(yù)告登記權(quán)利人的請求權(quán)不存在或其請求權(quán)嗣后消滅，或預(yù)告登記權(quán)利人對義務(wù)人的處分表示同意，那么義務(wù)人對第三人的處分行為便絕對的有效。[4]例如甲出賣土地給乙，乙為所有權(quán)移轉(zhuǎn)的預(yù)告登記后，甲將該土地所有權(quán)讓與丙并辦理移轉(zhuǎn)登記。此時(shí)該處分因侵害乙的預(yù)告登記請求權(quán)，對于乙的關(guān)系，為無效。即甲仍為所有人，乙得請求甲為所有權(quán)的讓與。 依據(jù)《德國民法典》第883條第2款后段的規(guī)定：“以強(qiáng)制執(zhí)行或者假扣押方式所為的處分，以及由破產(chǎn)管理人所為的處分，亦同?！痹陬A(yù)告登記后，本登記前，非登記義務(wù)人所為的行為，如強(qiáng)制執(zhí)行、假扣押、破產(chǎn)等登記，均與登記義務(wù)人的法律行為作相同的處理：在此類處分不妨礙本登記請求權(quán)的限度內(nèi)，仍屬有效，得與本登記并存；在妨礙本登記請求權(quán)的限度內(nèi)，則失其效力。
此外，依預(yù)告登記而受保全的請求權(quán)，如沒有義務(wù)人的中間處分，預(yù)告登記權(quán)利人需要為本登記時(shí)，須經(jīng)義務(wù)人的協(xié)助而完成。如義務(wù)人不肯協(xié)助，預(yù)告登記權(quán)利人得經(jīng)由訴訟令其協(xié)助，而后基于判決為之。[5]
預(yù)告登記后，義務(wù)人將不動產(chǎn)復(fù)讓與第三人而害及預(yù)告登記權(quán)利人的請求權(quán)時(shí)，對于預(yù)告登記權(quán)利人的關(guān)系，應(yīng)為無效，自不待言。然而，預(yù)告登記權(quán)利人應(yīng)如何主張?jiān)撎幏譄o效，而達(dá)成請求權(quán)的實(shí)現(xiàn)呢？例如甲出賣土地與乙，乙為預(yù)告登記后，甲復(fù)將該土地所有權(quán)讓與第三人丙并辦理移轉(zhuǎn)登記。此時(shí)預(yù)告登記權(quán)利人得請求甲為所有權(quán)的讓與。此項(xiàng)請求權(quán)不得以丙為對造。然而，在登記手續(xù)上，丙名義下的所有權(quán)移轉(zhuǎn)至乙，須經(jīng)第三人丙的同意。第三人丙對預(yù)告登記權(quán)利人乙負(fù)有同意的義務(wù)。因此，在必要的時(shí)候，預(yù)告登記權(quán)利人乙得通過訴訟請求丙同意，將乙登記為所有人。對于甲請求為所有權(quán)移轉(zhuǎn)之訴，與對于丙請求為同意之訴，以一訴合并解決，或分別提訴，均無不可。預(yù)告登記并不影響所有權(quán)移轉(zhuǎn)請求權(quán)的限制和效力，預(yù)告登記于原則上與該請求權(quán)同其命運(yùn)。假使請求權(quán)附有抗辯權(quán)，在請求同意之訴時(shí)，第三人得加以援用。又如甲出賣土地與乙，乙為預(yù)告登記后，甲就該土地為丙設(shè)定限制物權(quán)且辦理登記，此時(shí)乙得請求甲為所有權(quán)移轉(zhuǎn)，同時(shí)得請求丙為涂銷該限制物權(quán)的登記。這兩種請求得以一訴合并進(jìn)行，也可分別提訴。[6]
第四，滿足的效力。依據(jù)德國破產(chǎn)法第24條的規(guī)定：“為保全破產(chǎn)人的土地權(quán)利，或破產(chǎn)人所為登記的權(quán)利讓與、消滅，或權(quán)利內(nèi)容、順位變更請求權(quán)，在登記簿內(nèi)記入預(yù)告登記時(shí)，債權(quán)人對破產(chǎn)管理人得請求履行?！笨梢婎A(yù)告登記還具有在相對人陷于破產(chǎn)，但請求權(quán)的履行期限尚未到來或者履行條件并未成就時(shí)，排斥他人而保障請求權(quán)發(fā)生指定的效果。這一效力，同樣適用于相對人死亡，其財(cái)產(chǎn)納入繼承程序的情形，即繼承人不得以繼承為由要求滌除預(yù)告登記。
2、異議登記
在德國民法中，異議登記又稱異議抗辯登記，異議登記的目的，在于對抗現(xiàn)實(shí)登記的權(quán)利的正確性，即中止不動產(chǎn)登記權(quán)利的正確性推定效力及公信力。該制度規(guī)定在《德國民法典》第899條。
在不動產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中出現(xiàn)不正確登記是常有的事。錯(cuò)誤登記發(fā)生后至更正前，由于登記的權(quán)利推定效力與公信力，縱使登記有錯(cuò)誤，如果第三人受讓，也得受公信力的保護(hù)，故而不正確登記的出現(xiàn)，受損者主要是權(quán)利人。為防止這種情況的出現(xiàn)而損害真正權(quán)利人的利益，權(quán)利人得為異議登記，以及時(shí)防止第三人的介入而借登記的公信力取得受讓利益?？梢?，異議登記是為阻卻登記公信力而設(shè)的一種預(yù)防措施，借以排除第三人的公信力利益。
根據(jù)《德國民法典》第899條第1款的規(guī)定：“有第894條的情形時(shí)，對抗土地登記簿的正確性的異議，可以納入登記?！笨梢?，異議登記的適用范圍尚須依照第894條的規(guī)定予以確定。《德國民法典》第894條規(guī)定：“土地登記簿內(nèi)容，關(guān)于土地上權(quán)利、權(quán)利上設(shè)定的權(quán)利，或第892條第1項(xiàng)對處分權(quán)的限制，如與事實(shí)不一致，致使權(quán)利未記入、未正確記入、登記不存在之負(fù)擔(dān)或限制，而受損害時(shí)，受損害人得請求涉及的權(quán)利人同意，在土地登記簿上為更正。”依據(jù)此條規(guī)定，異議登記發(fā)生于如下場合：第一，物權(quán)的合意不存在，或物權(quán)的合意為無效、被撤銷的場合；第二， 因登記人員的過失而為錯(cuò)誤登記的場合。在因登記原因的不適法，或登記人員的過失而為錯(cuò)誤登記的情形下，權(quán)利人得提起更正之訴，更正已為的不正確登記，并予以回復(fù)，以保證登記如實(shí)地反映真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)。但在更正之先，第三人可能根據(jù)登記簿的記載進(jìn)行交易，取得登記的公信力利益。為保全因上述原因而發(fā)生的請求權(quán)，得為異議登記，異議登記可以排除登記公信力的作用。例如甲將一項(xiàng)不動產(chǎn)賣與乙，在辦理登記以后，發(fā)現(xiàn)物權(quán)合意無效，此時(shí)應(yīng)涂銷并更正已為的登記，并加以回復(fù)。但甲與乙就此發(fā)生異議而生糾紛，遂提起訴訟。在訴訟確定前，乙可能將系爭不動產(chǎn)讓與第三人，而第三人借登記的公信力取得受讓物的所有權(quán)。于此情形，甲可為異議登記而予以排斥。異議登記是為防止第三人借公信力取得受讓利益，而對第三人產(chǎn)生一種對抗的效力，即對抗第三人對登記物的取得。因此在登記原因的無效、被撤銷，不得對抗善意第三人的場合，異議登記無作用余地，自不得為異議登記。[7]
依據(jù)《德國民法典》第899條第2款的規(guī)定：“異議抗辯的登記，根據(jù)假處分的原因，或者根據(jù)因?qū)Σ粍赢a(chǎn)登記簿的更正登記涉及到利益的人的同意進(jìn)行之。對假處分登記的許可，不必查明異議抗辯所涉及的權(quán)利已經(jīng)受損害的事實(shí)?！碑愖h登記申請的程序，，既可以依假處分，又可以依利害關(guān)系人的同意為之。其中，為異議登記而作出的假處分指令無須證明異議人的權(quán)利已經(jīng)受到損害，而僅需要釋明其登記原因即可，所以與德國民事訴訟法上所規(guī)定的假處分略有區(qū)別，但法院仍得命異議人提供擔(dān)保。
依據(jù)《德國民法典》第892條的規(guī)定：“為權(quán)利取得人的利益，關(guān)于以法律行為取得土地的物權(quán)或者土地物權(quán)之上的物權(quán)的情形，土地登記簿記載的內(nèi)容應(yīng)為正確，但是如土地登記簿上記載有對抗此項(xiàng)權(quán)利的正確性的異議抗辯時(shí)，或者取得人明知此項(xiàng)權(quán)利不正確時(shí)除外?！碑愖h登記有阻卻土地登記公信力的效力。在異議登記的情形下，土地權(quán)利人仍得處分其權(quán)利，但如與異議登記所保全的權(quán)利相抵觸者，在抵觸的范圍內(nèi)其處分行為無效，第三人縱為善意，也不得援用土地登記的公信力。當(dāng)然如果異議登記不正當(dāng)，土地登記仍有公信力。但異議登記自身并無公信力，例如甲進(jìn)行了異議登記，乙雖然相信甲為真正的物權(quán)人，并不受公信力的保護(hù)。
三、日本民法上的預(yù)備登記制度
日本不動產(chǎn)登記法的起草人，很早就確信有引入德國預(yù)備登記制度的必要性和實(shí)用性。因此盡管日本民法不嚴(yán)格區(qū)分物權(quán)契約和債權(quán)契約，并且不動產(chǎn)登記是物權(quán)變動的對抗要件而非成立要件，日本民法仍然規(guī)定了預(yù)備登記制度。日本民法上的預(yù)備登記制度，包括假登記制度和預(yù)告登記制度兩項(xiàng)內(nèi)容。
1、 假登記
日本民法上的假登記系預(yù)備登記的一種，對應(yīng)于德國民法上的預(yù)告登記。
它是指應(yīng)登記的物權(quán)變動，已發(fā)生物權(quán)變動的效力，而登記申請所必要的手續(xù)上的要件尚未具備，或物權(quán)變動未發(fā)生物權(quán)的效力，以暫時(shí)的處分所為的登記。假登記系以保存日后所為本登記的順位為目的的登記。假登記的相關(guān)內(nèi)容主要體現(xiàn)在日本《不動產(chǎn)登記法》的第2條、第7條、第32條、第33條以及第105條。
（1）假登記的適用范圍
依據(jù)日本《不動產(chǎn)登記法》第2條的規(guī)定：“假登記于下列各項(xiàng)情形進(jìn)行：未具備登記申請程序上需要的條件時(shí)；2.欲保全前條所載權(quán)利的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或者消滅的請求權(quán)時(shí)?！薄吧鲜稣埱髾?quán)為附始期、附停止條件或者其他可于將來確定者時(shí)，亦同。”可見，假登記適用于下列情形：第一，物權(quán)變動業(yè)已發(fā)生，但登記申請所必要的手續(xù)上的條件尚未具備；第二，為保全物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請求權(quán)；第三，為保全附有始期、停止條件或其他可于將來確定的物權(quán)變動的請求權(quán)。日本民法采債權(quán)意思主義的物權(quán)變動模式，物權(quán)的變動，僅因當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生效力，所以不動產(chǎn)物權(quán)的變動，在實(shí)體上已經(jīng)發(fā)生效力，但登記手續(xù)上的要件未具備時(shí)，為使已經(jīng)發(fā)生變動的物權(quán)有對抗第三人的效力，可以進(jìn)行假登記，這種假登記是以保全物權(quán)為目的。如果契約已經(jīng)訂立，但契約附有條件或期限，或者債權(quán)的請求權(quán)尚不確定，為保全日后發(fā)生的債權(quán)請求權(quán)，使其得以順利實(shí)現(xiàn)，亦得為假登記?？梢姡谌毡久穹ㄉ?，假登記有二種類型，一為保全物權(quán)的假登記，另一為保全債權(quán)請求權(quán)的假登記，與采形式主義物權(quán)變動模式的德國民法上的預(yù)告登記有所不同。另須注意的是，如果甲將土地出賣與乙，乙再轉(zhuǎn)賣于丙的場合，丙雖得代位乙，直接向甲請求為假登記，以保全乙對甲的所有權(quán)移轉(zhuǎn)請求權(quán)。但丙不得就丙對乙的所有權(quán)移轉(zhuǎn)請求權(quán)申請假登記。此即所謂對于假登記申請假登記，為不動產(chǎn)法所不許。[8]
（2）假登記的申請
依據(jù)日本《不動產(chǎn)登記法》第32條的規(guī)定：“假登記，得在申請書中附以假登記義務(wù)人的承諾書或假處分命令的正本，由假登記權(quán)利人進(jìn)行申請?！币约暗?3條的規(guī)定：“前條的假處分命令，由管轄不動產(chǎn)所在地的地方法院，因假登記權(quán)利人的申請，于在疏明登記原因的場合發(fā)之?！薄皩τ隈g回申請的裁定，得為即時(shí)抗告?！薄扒绊?xiàng)的即時(shí)抗告，準(zhǔn)用非訴事件程序法的規(guī)定?！辈浑y看出，假登記的申請可以經(jīng)由以下兩個(gè)途徑：第一，有義務(wù)人的承諾時(shí)，假登記權(quán)利人可向登記機(jī)關(guān)附具承諾書而申請假登記；第二，盡管沒有義務(wù)人的承諾，但假登記權(quán)利人向地方法院陳明假登記的原因，可以由地方法院假登記的假處分命令，囑托登記機(jī)關(guān)登記之。根據(jù)學(xué)者的考察，日本《不動產(chǎn)登記法》第33條的規(guī)定是該法的起草人參考《普魯士所有權(quán)取得法》第8條、第16條、第22條第1項(xiàng)以及1872年5月5日的《土地登記法》第64條，德國民法典第二草案第804條第1項(xiàng)的規(guī)定作成。[9]此處所謂假登記假處分，與民事訴訟法上的假處分，略有不同，表現(xiàn)在申請假登記假處分時(shí)，申請人僅需要釋明其在實(shí)體法上有請求權(quán)即已足，無須說明請求權(quán)的行使有侵害之虞。
（3）假登記的效力
日本民法上的假登記，具有如下效力：
第一，保全順位的效力。 日本《不動產(chǎn)登記法》第7條規(guī)定：“本登記的順位依假登記的順位而定”。可見，假登記具有保全日后本登記順位的效力。當(dāng)假登記推進(jìn)為本登記時(shí)，該本登記的權(quán)利，位于假登記后，本登記前所為之一切權(quán)利之前。例如甲就其不動產(chǎn)為乙設(shè)定抵押權(quán)，乙在接受抵押權(quán)設(shè)定的假登記后，甲又將同一不動產(chǎn)為丙設(shè)定抵押權(quán)，丙完成了抵押權(quán)設(shè)定的本登記，當(dāng)乙根據(jù)假登記而作成本登記時(shí)，其本登記的順位優(yōu)先于丙。
現(xiàn)在的問題在于，假登記保全本登記順位的效力，是否指本登記有溯及假登記時(shí)的效力？對此問題，在日本司法實(shí)務(wù)中有溯及說和不溯及說兩種觀點(diǎn)。
早期的判例大多采溯及說，認(rèn)為假登記有保全本登記順位的效力，因此當(dāng)假登記推進(jìn)為本登記時(shí)，該本登記的效力，即物權(quán)變動的對抗力，溯及于假登記時(shí)。晚期昭和8年3月28日大審院判決對以往判例的見解進(jìn)行了修正，[10]該判決認(rèn)為應(yīng)將順位保全的效力之內(nèi)容，分別保全物權(quán)的假登記與保全債權(quán)請求權(quán)的假登記而個(gè)別地做考察。在保全物權(quán)的場合，基于假登記而為的本登記，其順位依假登記的時(shí)日為準(zhǔn)，本登記的效力即為該物權(quán)變動的對抗力，溯及于假登記當(dāng)時(shí)而發(fā)生。故在假登記與本登記之間所為的中間處分，因受此對抗力，即無存在余地。而在保全債權(quán)請求權(quán)的假登記的場合，經(jīng)本登記時(shí)，縱使視同于假登記時(shí)所為；可是在假登記時(shí)，如義務(wù)履行期尚未到來，基于假登記而作成的本登記，其效力并不溯及于假登記之際，而是溯及至義務(wù)履行期。[11]因此，于義務(wù)履行期屆至后而本登記作成之前所為的中間處分，不生效力。然而，假登記后，義務(wù)履行期屆至前所為的中間處分，仍不失效力。[12]以上見解，成為判例理論主要趨勢，稱為“對抗力溯及說”。
學(xué)界則從本登記對抗力不溯及的立場出發(fā)，認(rèn)為日本《不動產(chǎn)登記法》第7條第2項(xiàng)僅僅是規(guī)定本登記的順位溯及于假登記的順位，至于本登記的對抗力仍應(yīng)按照一般的原則，自本登記當(dāng)時(shí)發(fā)生，并不是溯及假登記當(dāng)時(shí)發(fā)生。因此，假登記推進(jìn)到本登記時(shí)，和本登記內(nèi)容相抵觸的中間處分，在其抵觸范圍內(nèi)失效或成為后順位。這種見解稱為“對抗力不溯及說”，目前在日本已處于通說地位。日本近年來的判例，也盡量避免采用“本登記對抗力溯及說”。[13]
第二，預(yù)警效力。日本民法上假登記的預(yù)警效力與德國民法上預(yù)告登記的預(yù)警效力大致相似，不再詳述。
第三，保全權(quán)利的效力。假登記的義務(wù)人，并不因?yàn)榧俚怯浂梁ζ渌麢?quán)利的處分。但其中間處分在假登記權(quán)利人具備本登記原因而請求本登記時(shí)，在侵害權(quán)利的范圍內(nèi)無效。對此日本在1960年《不動產(chǎn)登記法》修正時(shí)增設(shè)第105條的規(guī)定，認(rèn)定假登記權(quán)利人，在關(guān)于所有權(quán)為假登記后，申請本登記時(shí)，若有登記上利害關(guān)系的第三人，應(yīng)附上其承諾書或可對抗的裁判書謄本，登記官因其申請而為本登記時(shí)，依職權(quán)涂銷該第三人的登記。
中間處分行為為非法律行為時(shí)，比如為強(qiáng)制執(zhí)行行為時(shí)，如何處理？日本學(xué)者認(rèn)為強(qiáng)制執(zhí)行屬于國家公權(quán)力的介入，以強(qiáng)制實(shí)現(xiàn)私權(quán)的處分登記，這種登記雖然具有假登記的預(yù)備性格，但仍屬一種本登記。當(dāng)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的假登記推進(jìn)為本登記時(shí)，該不動產(chǎn)已不屬于執(zhí)行債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，強(qiáng)制執(zhí)行即面臨被取消的命運(yùn)，與一般權(quán)利登記并無不同，仍有《不動產(chǎn)登記法》第105條的適用。換言之，所有權(quán)移轉(zhuǎn)的假登記推進(jìn)為本登記時(shí)，限制處分的登記若屬中間處分，就失去登記的對抗力。日本在司法實(shí)務(wù)上有相關(guān)的判例：[14]
