國有土地的征收與補(bǔ)償條例精選(九篇)
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第1篇：國有土地的征收與補(bǔ)償條例范文
一、征收對象范圍的界定
觀點(diǎn)一：征收范圍局限于城市規(guī)劃范圍內(nèi)的集體土地，主要為城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部的集體土地。觀點(diǎn)二：除上述范圍外，包括城市規(guī)劃范圍外，為軍事設(shè)施、公路、鐵路、水利設(shè)施等公益性質(zhì)的建設(shè)需要將集體土地收歸變?yōu)?a href="http://saumg.com/haowen/251384.html" target="_blank">國有土地的范圍。觀點(diǎn)三：拆遷行為完全消失，所有集體土地變?yōu)閲型恋氐男袨榫缍?a href="http://saumg.com/haowen/251384.html" target="_blank">征收。
筆者傾向于觀點(diǎn)三，現(xiàn)行的《土地管理法》和《物權(quán)法》中均未出現(xiàn)拆遷，僅出現(xiàn)征用及征收。為了和上位法一致，更為了符合群眾抵制拆遷的呼聲，拆遷將會退出歷史舞臺，相關(guān)行為將全部界定為征收。
二、征收行為依據(jù)是否僅為公益性建設(shè)需要
觀點(diǎn)一：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中明確“為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定?！逼渲辛信e了征收的六種行為，集體土地可參照國有土地征收條例劃定僅公益性建設(shè)可征收。這也符合《物權(quán)法》第42條的規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動產(chǎn)”。觀點(diǎn)二：集體土地征收的依據(jù)不僅僅是公共利益的需要，還包括城市規(guī)劃范圍內(nèi)的城市建設(shè)和城市開發(fā)。
筆者傾向于觀點(diǎn)二，工業(yè)化及城市化發(fā)展需要擴(kuò)大城區(qū)范圍，需提供土地供其發(fā)展。工業(yè)產(chǎn)業(yè)將會逐漸搬離城市中心區(qū)，逐步向城市擴(kuò)散，最終會擴(kuò)散到城市周邊的集體土地，國家一定要為工業(yè)發(fā)展提供最基本的生產(chǎn)條件——場地。城市化發(fā)展可以集約利用現(xiàn)有城區(qū)土地，但國有土地征收條例相關(guān)法文致使非公益性質(zhì)的城建開發(fā)很難開展，因此集體土地征收條例勢必要為城市化擴(kuò)張?zhí)峁┛尚兄贰?/p>
雖然集體土地征收條例一旦將城市規(guī)劃納入征收前提之一，將與《物權(quán)法》抵觸。但《物權(quán)法》范圍涵蓋過大，實(shí)際操作中主要依據(jù)相關(guān)下位法條文；而且集體土地征收條例的出臺本身就會引發(fā)原有法律條文的修訂工作和具體實(shí)施規(guī)范的制定，征收條例推遲出臺的原因之一也是相關(guān)法規(guī)的修訂、重新制定及撤銷工作。因此，盡管將城建開發(fā)納入集體土地征收條例會與《物權(quán)法》沖突，但筆者依然傾向于將此條例納入城市建設(shè)的需要。
三、補(bǔ)償組成范圍構(gòu)成
1.現(xiàn)行補(bǔ)償組成范圍
《中華人民共和國土地管理法》和《物權(quán)法》均明確規(guī)定征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。
集體土地所有權(quán)歸村鎮(zhèn)集體，因此土地補(bǔ)償費(fèi)歸村鎮(zhèn)集體，安置補(bǔ)助費(fèi)一般也歸村鎮(zhèn)集體，?？顚Ｓ糜谑У剞r(nóng)民的安置。征收農(nóng)用地的情況下農(nóng)戶直接得到附著物和青苗補(bǔ)償，征收宅基地的情況下農(nóng)戶直接得到附著物即房屋補(bǔ)償，占用的宅基地補(bǔ)償方式和價(jià)格一般由各省市制定相關(guān)規(guī)定。北京市依據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》和《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》使用宅基地區(qū)位價(jià)補(bǔ)償農(nóng)戶被占用的宅基地。
2.爭議的焦點(diǎn)問題及觀點(diǎn)
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》確定的補(bǔ)償范圍包括：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償、補(bǔ)助和獎勵。而且，該條例明確規(guī)定被征收人可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換也可以選擇貨幣補(bǔ)償。
現(xiàn)行的集體土地拆遷補(bǔ)償組成的范圍與現(xiàn)行的國有土地征收補(bǔ)償組成范圍大相徑庭，集體土地上征收補(bǔ)償?shù)慕M成是借鑒國有土地上征收補(bǔ)償構(gòu)成，還是沿用《中華人民共和國土地管理法》和《物權(quán)法》中的補(bǔ)償構(gòu)成思路？針對國有土地上征收不涉及的安置問題、被征收的宅基地補(bǔ)償問題和補(bǔ)償款中歸屬于村鎮(zhèn)集體部分的管理和使用問題如何解決？
筆者認(rèn)為：補(bǔ)償?shù)慕M成會借鑒國有土地征收條例補(bǔ)償范圍構(gòu)成，并且涵蓋國有土地征收條例中沒有的安置費(fèi)和青苗補(bǔ)償，但可能會以新的名稱出現(xiàn)；條例可能會參照城鎮(zhèn)居民的養(yǎng)老金方式將安置補(bǔ)助費(fèi)對接為社會保障費(fèi)用或者安置保障費(fèi)用，讓失地農(nóng)民領(lǐng)取養(yǎng)老金；歸屬于村鎮(zhèn)集體的補(bǔ)償款的管理和使用問題，此次征收條例不一定能做出具體規(guī)定，主要原因是各地地方性差異較難統(tǒng)一，可能會明確原則性指導(dǎo)方向；條例會明確被征收農(nóng)戶可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換也可以選擇貨幣補(bǔ)償。
四、被征收人除被征收宅基地之外另有宅基地如何補(bǔ)償
由于我國法律規(guī)定宅基地只能每戶一處，但是歷史原因造成部分農(nóng)戶可能有一處以上宅基地。農(nóng)戶宅基地被征收后，會出現(xiàn)以下幾種情況：1.被征收人宅基地被征收后，他處有宅基地；2.被征收人宅基地被征收后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地；3.被征收人宅基地被征收后，他處沒有宅基地且農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不能為被征收人重新調(diào)整宅基地。針對上述三種可能情況，集體土地征收條例如何處理？
觀點(diǎn)一：借鑒《江蘇省集體土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》，被征收人住宅被征收后，他處有宅基地或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，對集體土地上被征收房屋的補(bǔ)償按房屋重置價(jià)格結(jié)合成新給予補(bǔ)償。觀點(diǎn)二：不考慮被征收人他處是否有宅基地，被征收人住宅被征收后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地，對集體土地上被征收房屋的補(bǔ)償按房屋重置價(jià)格結(jié)合成新給予補(bǔ)償；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，征收人需提權(quán)調(diào)換房屋，放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，除去房屋重置成新價(jià)格補(bǔ)償之外另獲得宅基地補(bǔ)償價(jià)格。
筆者認(rèn)為：部分被征收人擁有一處以上宅基地，是歷史原因造成的歷史問題，只要是合法取得的就不能追溯。另外，筆者傾向性認(rèn)為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，按房屋重置價(jià)格結(jié)合成新給予補(bǔ)償；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，征收人需提權(quán)調(diào)換房屋，放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，另獲得宅基地補(bǔ)償價(jià)格，宅基地補(bǔ)償價(jià)格以區(qū)位價(jià)或者估價(jià)規(guī)范技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或者其他計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及名目發(fā)放。
五、評估規(guī)范依據(jù)及價(jià)格
1.評估規(guī)范依據(jù)
已有的評估規(guī)范包括：《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級規(guī)程》和《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》。目前，國有土地上的評估適用《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》；集體土地上的評估適用《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級規(guī)程》和《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》。
選擇什么評估規(guī)范的核心問題是依據(jù)被征土地原用途、原質(zhì)量進(jìn)行估價(jià)還是按照規(guī)劃所確定的征收后用途進(jìn)行估價(jià)，是按照征收前的集體土地估價(jià)，還是按照征收后的國有土地估價(jià)。對此，江蘇省進(jìn)行了試點(diǎn)研究，出臺了《江蘇省集體建設(shè)用地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》，規(guī)定針對城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部宅基地征收，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對被收購房屋的價(jià)值進(jìn)行評估，按照征收后的用途進(jìn)行估價(jià)。目前，其他地區(qū)均未明確依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》評估集體土地，通常制定一套新的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行賠補(bǔ)，例如北京市、杭州市。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的配套條文《國有土地上房屋征收評估辦法》，雖未明確估價(jià)規(guī)范為《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，但其第13條“注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估”；其實(shí)，這已經(jīng)明確了估價(jià)技術(shù)的參照體系為《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。
那么集體土地的估價(jià)規(guī)范體系會參照已有六個(gè)規(guī)程規(guī)范的哪一個(gè)？
筆者認(rèn)為處理的方法有兩種：或參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》利用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估，但不會明確按照國有土地還是按照集體土地評估這類敏感問題；抑或提出新的名稱，出臺相應(yīng)的集體土地上房屋征收評估辦法，提出新的評估技術(shù)方法。
2.與國有土地是否同地同價(jià)
集體土地征收最大的爭議是：是否做到農(nóng)村集體土地和城市國有建設(shè)用地同地同價(jià)或者換句話說同房同價(jià)，按國有土地上被征收類似房地產(chǎn)進(jìn)行評估？
對此，現(xiàn)有的各地政策千差萬別。江蘇省進(jìn)行了試點(diǎn)研究，出臺了《江蘇省集體建設(shè)用地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》，其中規(guī)定針對城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部宅基地征收，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償或者原址產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，根據(jù)同房同價(jià)原則，按國有土地上被征收類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行評估。但江蘇省同房同價(jià)的規(guī)定中與宅基地?fù)碛刑帞?shù)掛鉤。
集體土地征收條例是否會明確提出集體土地與國有土地同地同價(jià)？
筆者認(rèn)為：我國現(xiàn)行土地制度確定土地制度分全民所有制和集體所有制，城市市區(qū)的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。集體土地征收條例可能不會明確同地同價(jià)，避免與土地制度和現(xiàn)行法律相抵觸，但集體土地征收條例的出臺必將引起集體土地上被征收人獲得更多的補(bǔ)償價(jià)款。
第2篇：國有土地的征收與補(bǔ)償條例范文
【關(guān)鍵詞】國有土地；制度；房屋征收；保證
中圖分類號：D922.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
自《房屋征收條例》出臺和實(shí)施以來，我國在國有土地上房屋征收補(bǔ)償方案方面存在的不足正在不斷的體現(xiàn)出來，并因此而導(dǎo)致了大量征收糾紛的出現(xiàn)，在一定時(shí)間內(nèi)已成為社會矛盾的熱點(diǎn)，對于和諧社會的構(gòu)建帶來了極大的影響。因而為了確?！斗课菡魇諚l例》得到有效的實(shí)施，筆者結(jié)合自身工作實(shí)踐，提出以下幾點(diǎn)探究性的分析。
1.國有土地上房屋征收制度保證的根本前提
為了確保國有土地上房屋征收得到制度上的保障，就必須始終堅(jiān)持民主決策的基本原則，切實(shí)加強(qiáng)對社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估，才能實(shí)現(xiàn)合法征收，也是房屋征收的根本前提。
1.1始終堅(jiān)持民主決策的基本原則
民主決策是《房屋征收條例》中提出的國有土地上房屋征收原則。即在廣泛聽取民意的同時(shí)，還應(yīng)征詢房屋被征收人所提出的意見，盡可能地確保房屋征收行為的支持率得到有效的保障和提升。因此房屋征收決策的民主性、透明性、科學(xué)性。
1.2切實(shí)加強(qiáng)對社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估
任何工作的開展都具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，而為了工作成效的提升，就必須加強(qiáng)對風(fēng)險(xiǎn)的評估，才能更好地采取有效的措施，盡可能地降低因風(fēng)險(xiǎn)而帶來的損失。因此對于房屋征收工作的開展更應(yīng)如此。所以為了確保房屋征收的合法性，得到被征收人的支持，就必須加強(qiáng)對其風(fēng)險(xiǎn)的評估。否則就會引發(fā)諸多導(dǎo)致社會和諧被破壞的現(xiàn)象發(fā)生。所以在做出征收決定，作為政府職能部門，必須組織專家加強(qiáng)對房屋證書開展而可能的導(dǎo)致社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)的評估，對存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析的同時(shí)提出相應(yīng)的措施予以解決，當(dāng)發(fā)現(xiàn)由于征收可能對社會穩(wěn)定帶來重大影響時(shí)，就必須否決征收決定，最大化的確保政府征收決定的科學(xué)合理性。與此同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)與人民群眾的溝通，對民情民意有一個(gè)全面的掌握或了解，著力實(shí)現(xiàn)政府工作的社會化，廣納諫言，以最大化的確保房屋征收工作得到有效的制度保障[1]。
2.國有土地上房屋征收制度保證的主要措施
2.1人性化的征收國有土地上的房屋
目前，人性化已成為政府部門為人民群眾服務(wù)水平高低的重要指標(biāo)，因此在國有土地上征收房屋時(shí)，除了要嚴(yán)格按照《房屋征收條例》第十七條之相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，還應(yīng)確保征收過程的人性化，基于此，筆者提出以下幾點(diǎn)人性化的征收措施。一是從提高征收補(bǔ)償靈活性入手，既能選擇采取貨幣的方式對被征收人進(jìn)行補(bǔ)償，同時(shí)也能采用房屋產(chǎn)權(quán)置換的方式進(jìn)行補(bǔ)償，所以作為政府部門，還應(yīng)為此提供置換產(chǎn)權(quán)的房屋，同時(shí)還應(yīng)房屋產(chǎn)權(quán)置換過程中，新舊房屋之間的差價(jià)，若征收房屋的價(jià)值低于所置換房屋的價(jià)值，則應(yīng)要求被征收人向政府補(bǔ)差價(jià)，反之，則應(yīng)由政府向被征收人補(bǔ)差價(jià)，并盡可能確保所提供的房屋與被征收房屋的地段相同或相近，總之，必須征得被征收人的同意。二是結(jié)合實(shí)際采取針對性的補(bǔ)償方式，例如被征收人由于房屋被征收而搬遷時(shí)所產(chǎn)生的搬遷費(fèi)應(yīng)有征收部門進(jìn)行支付，對于置換房屋產(chǎn)權(quán)的被征收人，在置換之前，被征收人由于房屋被征收而臨時(shí)安置時(shí)所產(chǎn)生的搬遷費(fèi)應(yīng)有征收部門進(jìn)行支付，或?yàn)槠涮峁┲苻D(zhuǎn)房，以此最大化的確保被征收人因?yàn)榉课菡魇諏?dǎo)致的利益損失降低最低甚至不損失，體現(xiàn)補(bǔ)償方式的多元化；三是對于生活條件上存在困難的被征收人而言，若其與住房保障條件相符，在享受上述個(gè)性化服務(wù)的同時(shí)，還應(yīng)將其優(yōu)先享受住房保障，在促進(jìn)其居住條件改善的同時(shí)進(jìn)一步彰顯房屋征收的人性化[2]。
2.2市場杠桿下評估和確定補(bǔ)償價(jià)值
隨著市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來和不斷的發(fā)展，我國很多行業(yè)的發(fā)展得益于市場的杠桿作用和調(diào)節(jié)作用。因而在對國有土地上的房屋進(jìn)行征收時(shí)，必須嚴(yán)格按照《房屋征收條例》中的第十九條之規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容對被征收房屋的補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行確定，最大化的避免出現(xiàn)只補(bǔ)房而不補(bǔ)地的傳統(tǒng)貨幣補(bǔ)償中的不足，通過市場的杠桿作用對房屋的價(jià)值完全體現(xiàn)出來。與此同時(shí)，在通過市場確定房屋的補(bǔ)償價(jià)值時(shí)，還應(yīng)嚴(yán)格按照《房屋征收條例》中有關(guān)被征收房屋價(jià)值評估之相關(guān)規(guī)定進(jìn)行科學(xué)的評估，若被征收人對評估價(jià)值不認(rèn)可，則可向評估機(jī)構(gòu)申請進(jìn)行復(fù)核評估，若對復(fù)核結(jié)果仍不認(rèn)可，則可以向評估專業(yè)委員會對其進(jìn)行鑒定，并由所在地的縣一級的住建部門制定相應(yīng)的評估辦法，同時(shí)還應(yīng)向社會廣泛的公開征求意見，最大化的確保房屋的補(bǔ)償價(jià)值得到科學(xué)的確定，確保房屋被征收人能在同等區(qū)位中以市場價(jià)夠得類似住房，保證房屋被征收人的合法權(quán)益。
2.3實(shí)行補(bǔ)償決定與強(qiáng)制搬遷相分離
政府作為征收房屋的主體，因此在嚴(yán)格按照《房屋征收條例》的相關(guān)規(guī)定下，有權(quán)作出被征收房屋的補(bǔ)償決定，若房屋被征收人沒有在規(guī)定期限內(nèi)提請復(fù)議或行政訴訟時(shí)，那么該補(bǔ)償決定的法律效率就會生效，但是房屋被征收對象拒絕執(zhí)行時(shí)，人民政府可以向人民法院申請對不成決定強(qiáng)制性的執(zhí)行。但為了保護(hù)房屋被征收人合法的權(quán)益，應(yīng)嚴(yán)格按照《房屋征收條例》中提出的實(shí)行補(bǔ)償決定與強(qiáng)制搬遷相分離的規(guī)定，人民政府在向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)應(yīng)接受司法的審查，若審查后發(fā)現(xiàn)補(bǔ)償決定的程序違法和法律缺乏適用性以及根據(jù)錯誤等，即使房屋被征收人沒有提請復(fù)議和行政訴訟時(shí)，同樣應(yīng)補(bǔ)償決定撤銷，利用司法審查對錯誤的補(bǔ)償決定進(jìn)行完善和改進(jìn)。
2.4被征收人行政訴訟權(quán)利得到保障
《房屋征收條例》對征收決定法定條件、作出決定的程序等均作了詳細(xì)的規(guī)定，如果對不符合規(guī)定條件的項(xiàng)目，政府作出征收決定，或者作出的征收決定程序違法，或者征收決定損害了被征收人的合法利益，作為被征收人可以依法提起行政訴訟，要求法院對征收決議予以撤銷。如果政府不能提供充足的證據(jù)和法律依據(jù)來支持作出的征收決定，法院就會作出撤銷征收決定的判決。此外被征收人最關(guān)心的就是補(bǔ)償安置結(jié)果，征收決定作出之后，就需要與被征收人就補(bǔ)償安置問題進(jìn)行協(xié)商，經(jīng)過協(xié)商達(dá)成一致意見時(shí)，應(yīng)及時(shí)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，并全面履行。若無法達(dá)成協(xié)議，在征收決定規(guī)定期限后由政府作出補(bǔ)償決定[3]。
3.結(jié)語
綜上所述，《房屋征收條例》為國有土地上房屋征收提供了良好的制度保證。因而為確保房屋被征收人的合法權(quán)益得到有效的保護(hù)，就應(yīng)以合法征收為前提，在堅(jiān)持民主決策的基本原則的基礎(chǔ)上，切實(shí)加強(qiáng)對社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估，人性化的征收國有土地上的房屋，利用市場杠桿下評估和確定補(bǔ)償價(jià)值，實(shí)行補(bǔ)償決定與強(qiáng)制搬遷相分離，保障被征收人行政訴訟權(quán)利，最大化的實(shí)現(xiàn)房屋征部門收與被征收人的雙贏。
【參考文獻(xiàn)】
[1]吳海洋.淺析國有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作[J].現(xiàn)代交際，2013，12:16.
第3篇：國有土地的征收與補(bǔ)償條例范文
關(guān)鍵詞：土地儲備；法律；行政體制；實(shí)施技術(shù)
Abstract: urban land reserve is a complex and important engineering, the current land reserve system has a lot to perfect place, this new time how to perfect our country's land reserve system are studied, separately from the laws, administrative, technology and so on, were analyzed.
Keywords: land reserve;law; Administrative system; Implementation technology
中圖分類號：F301.0文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
一項(xiàng)制度的完善，涉及法律基礎(chǔ)、行政體制、實(shí)施技術(shù)等多個(gè)方面，是一個(gè)系統(tǒng)的過程。我國城市土地儲備制度的完善，除了土地儲備規(guī)模與成本控制問題外，還存在著其他需要改進(jìn)和完善的地方，包括法律法規(guī)的健全，融資渠道的拓寬，土地供應(yīng)的合理引導(dǎo)，以及儲備各部門之間協(xié)調(diào)與溝通工作的加強(qiáng)等。
一、建立健全土地儲備法律支撐體系
建立健全城市土地儲備制度的法律支撐體系是保證城市土地儲備制度有效運(yùn)行的重要手段。土地儲備制度作為我國深化土地使用制度改革的一項(xiàng)氣度創(chuàng)新，目前國家還沒有專門的法律對其進(jìn)行規(guī)范，各地以地方法規(guī)的方式出臺了一些相關(guān)的規(guī)范性文件，但都不夠完善齊全。
我國現(xiàn)行的《土地管理法》第二條第一款規(guī)定：中華人民共和國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。《土地管理法》第九條規(guī)定：國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。但對土地的所有權(quán)和使用權(quán)的內(nèi)涵未做出明確的界定?！锻恋毓芾矸ā返谖迨藯l和第六十五條規(guī)定：為公共利益需要使用的土地，或?yàn)閷?shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，可以依法收回或調(diào)整使用國有土地或集體土地。收回或調(diào)整的國有土地的，對原土地使用者給予充分的補(bǔ)償。
上述規(guī)定雖然為建立城市土地儲備制度提供了一定的法律依據(jù)，但不盡明確和完善，覆蓋范圍太小，對政府如何建立土地儲備機(jī)制，行使土地統(tǒng)一收購以及規(guī)范土地市場操作都沒有明確的規(guī)定。此外，對土地儲備機(jī)構(gòu)的定位，儲備資金的籌集，舊城區(qū)拆遷的貨幣補(bǔ)償、土地整理、改造成本的協(xié)調(diào)，企業(yè)土地收購，公益性用地管理和劃撥等方面亦缺乏必要的立法。因此，必須建立健全相應(yīng)的法律規(guī)范對土地儲備進(jìn)行明確，使土地儲備工作有法可依。首先，應(yīng)當(dāng)明確土地儲備的立法原則。立法原則來源于城市土地儲備經(jīng)營的政策目標(biāo)。目前，各地土地儲備的政策目標(biāo)主要集中在合理利用土地、盤活國有存量土地和有效配置土地資源三個(gè)方面，從實(shí)踐來看，重視經(jīng)濟(jì)效益輕視社會效益現(xiàn)象較為嚴(yán)重。筆者認(rèn)為，我國土地儲備的政策目標(biāo)主要應(yīng)當(dāng)包括保障社會公共利益、保證政府社會經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)以及合理有效配置國土資源三個(gè)方面。其次，應(yīng)當(dāng)頒布適用于全國的土地儲備法規(guī)。該法規(guī)中應(yīng)當(dāng)對城市土地儲備經(jīng)營的目標(biāo)、含義及性質(zhì)、征用與征收、儲備、出讓、補(bǔ)償?shù)茸龀雒鞔_的規(guī)定，為土地整理提供法律保障。第三，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市土地儲備經(jīng)營的目的對目前涉及土地儲備的相關(guān)法規(guī)進(jìn)行清理和調(diào)整，特別是加強(qiáng)對部門規(guī)章、地方性法規(guī)和規(guī)章的清理；在做好上述工作的基礎(chǔ)上從土地價(jià)格、土地市場、土地管理、城市規(guī)劃、國有資產(chǎn)管理監(jiān)督等方面對土地儲備法規(guī)進(jìn)行完善，并構(gòu)建法律體系。
2011年1月21日，備受關(guān)注的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡稱《征收補(bǔ)償條例》)在經(jīng)過先后兩次面向全社會公開征求意見后。終于正式公布實(shí)施。新條例的實(shí)施，讓實(shí)施九年多、廣受爭議的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(2001年11月1日正式實(shí)施)壽終正寢。因此，筆者對《征收補(bǔ)償條例》進(jìn)行了檢讀，就自己的感觸與思考談?wù)勛约旱目捶ā?/p>
《征收補(bǔ)償條例》的頒布和實(shí)施，其確立的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)市場化、征收程序透明化、公共利益明晰化、強(qiáng)制征收司法化等新制度、新原則，對遏制目前社會中頻繁出現(xiàn)的暴力拆遷行為，規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償行為，化解我國城市房屋征收中長期存在的矛盾與利益沖突，促進(jìn)我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會和諧發(fā)展，有著十分重要的意義。
（1）立法理念發(fā)生了很大轉(zhuǎn)變?！墩魇昭a(bǔ)償條例》的公布，首先讓人們最直接感受到了政府的立法理念明顯地從國家利益、公共利益至上轉(zhuǎn)變?yōu)楣怖媾c個(gè)人利益并重保護(hù)，使私權(quán)進(jìn)一步在法律上獲得與公權(quán)一樣應(yīng)有的平等地位。
（2）房屋征收和拆遷活動得到進(jìn)一步規(guī)范化。相比《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，《征收補(bǔ)償條例》對房屋征收和拆遷活動進(jìn)行了更有效的規(guī)范，主要表現(xiàn)為：第一，明確了政府征收補(bǔ)償?shù)闹黧w地位，理順了行政征收法律關(guān)系，規(guī)定了各級政府征收與補(bǔ)償?shù)穆氊?zé)與義務(wù)，克服了以往城市拆遷中政府遁形的弊端。這一明確規(guī)定有助于化解長期以來因建設(shè)單位作為拆遷主體所引發(fā)的各種社會矛盾，有助于維護(hù)社會穩(wěn)定。第二，增強(qiáng)了被征收人的參與性。《征收補(bǔ)償條例》明確了被征收人多數(shù)決、召開聽證會、被征收人選定房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、被征收人對補(bǔ)償決定不服可以申請行政復(fù)議也可以提起行政訴訟等，賦予被征收人參與權(quán)、表決權(quán)和復(fù)議訴訟的權(quán)利，這是一個(gè)很明顯的進(jìn)步；第三，規(guī)范了政府征收程序及確立司法救濟(jì)程序，包括征收決定的作出程序、補(bǔ)償方案制定程序、強(qiáng)制搬遷程序、爭議解決機(jī)制以及救濟(jì)程序；第四，公共利益的范圍界定，明確了征收前提條件。
（3）補(bǔ)償制度的完善，有利于確保私人利益不受侵犯。《征收補(bǔ)償條例》充分保護(hù)被征收人的合法權(quán)益，集中體現(xiàn)在強(qiáng)化被拆遷人的補(bǔ)償規(guī)定。該條例最凸顯的方面是體現(xiàn)了強(qiáng)化補(bǔ)償，充分維護(hù)了被征收人的利益。
（4）征收補(bǔ)償?shù)某绦虻玫竭M(jìn)一步完善。程序是制度的保障。《征收補(bǔ)償條例》也正是通過程序的完善，從而保障了征收和拆遷的有序進(jìn)行，切實(shí)保護(hù)了被拆遷人的合法權(quán)益。
二、拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)土地儲備資金的良性循環(huán)
第4篇：國有土地的征收與補(bǔ)償條例范文
房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是：
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：
（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；
第5篇：國有土地的征收與補(bǔ)償條例范文
關(guān)鍵詞：房屋征收；財(cái)產(chǎn)權(quán)利；公共利益；補(bǔ)償
中圖分類號：D923 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1002-2589（2015）11-0045-02
一、房屋征收中的公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利
財(cái)產(chǎn)權(quán)是憲法賦予公民的基本權(quán)利之一，也是公民享有的最為重要的私權(quán)利之一。而作為民法基本原則之一的私法自治原則，也要求公民對其財(cái)產(chǎn)享有獨(dú)立的排他的支配權(quán)。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，卻不斷遭受各種違法征收行為的侵害和剝奪。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的施行雖然表明了國家要對被征收人進(jìn)行公平補(bǔ)償?shù)臎Q心和信心，但是縱觀其內(nèi)容，我們不難發(fā)現(xiàn)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》只涉及國有土地上的房屋所有權(quán)[1]，公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利未能獲得全面、系統(tǒng)的保護(hù)，這主要包括以下兩個(gè)方面。
（一）國有土地上的房屋所有權(quán)
我國《物權(quán)法》第39條規(guī)定，“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益、和處分的權(quán)利。”民法通說認(rèn)為處分權(quán)是所有權(quán)內(nèi)容的核心，是所有權(quán)最基本的權(quán)能[2]。而在房屋征收過程中，公民不能根據(jù)個(gè)人的想法和意愿處分自己的房屋，若不對公民的房屋所有權(quán)進(jìn)行充分的保護(hù)，公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利很容易受到的侵犯。
（二）租賃權(quán)
與已廢止的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》不同的是，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》取消了對房屋承租人權(quán)利保護(hù)的規(guī)定，他們無法作為房屋征收關(guān)系的一方主體參與其中以維護(hù)自身的合法權(quán)益，這是較為不妥的。
當(dāng)征收標(biāo)的為房屋所有權(quán)時(shí)，被征收人當(dāng)然為房屋所有權(quán)人，但是我們應(yīng)該看到承租人的租賃權(quán)雖然不是征收標(biāo)的，但房屋承租人基于所享有的租賃權(quán)也應(yīng)當(dāng)獲得征收補(bǔ)償。房屋承租人的租賃權(quán)會因房屋所有權(quán)的變更而受到影響，承租人若只是通過向房屋原所有權(quán)人主張交付租賃物和使租賃物適于使用收益的狀態(tài)[3]，是很難得到實(shí)現(xiàn)的，否則《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》就不會在《合同法》已經(jīng)制定和頒布的情況下，專門設(shè)立法律條文對其進(jìn)行規(guī)范，明確房屋承租人有獲得拆遷安置補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，這無疑不是為了強(qiáng)化承租人的法律地位，使其可以在有法律依據(jù)的情況下行使自身的合法權(quán)益。況且，房屋承租人的財(cái)產(chǎn)權(quán)雖然并非是征收直接剝奪的對象，但其權(quán)益損害卻與征收的實(shí)施具有直接的因果關(guān)系[4]。
房屋承租人作為征收關(guān)系中一種非常重要的利害關(guān)系人，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為債權(quán)意義上的征收關(guān)系人，在今后的立法中，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定承租人的征收關(guān)系人法律地位，或者將其置于“有獨(dú)立請求權(quán)的第三人”的地位。
二、房屋征收中公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利受到侵犯的主要原因
（一）公共利益界定不明確
在公益征收實(shí)踐中，無法將公共利益從商業(yè)目的中分離出來，造成了濫用政府權(quán)力干預(yù)房屋征收、糾紛嚴(yán)重等現(xiàn)象，作為弱勢一方的被征收人得不到有效的保護(hù)[5]。
而區(qū)分公益征收和商業(yè)拆遷行為的關(guān)鍵就在于對公共利益的界定。我國《憲法》第13條規(guī)定，“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)行征收或者征用并應(yīng)給予補(bǔ)償?！币虼?，只有出于實(shí)現(xiàn)公共利益的目的，才可以依法對公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)行征收、征用并予以補(bǔ)償，政府才能行使公權(quán)力介入房屋征收。但是《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有對公共利益的概念和范圍的規(guī)定尚有模糊之處：首先，該條例第八條列舉的（二）到（五）項(xiàng)均是國家建設(shè)中的建設(shè)活動，但如果要判斷某一特定的項(xiàng)目是否屬于為了公共利益，仍沒有明確的判斷標(biāo)準(zhǔn)，沒有相對獨(dú)立的判定程序。其次，第八條中的（一）項(xiàng)關(guān)于“國防和外交的需要”的表述過于概括，沒有實(shí)際可操作性，而第（六）項(xiàng)的兜底條款更是為征收人濫用公共利益開鋪平了道路。最后，公共利益界定的權(quán)利主體交給了市、縣級人民政府，公民無法行使自身權(quán)利介入公共利益的確定程序。
（二）房屋征收補(bǔ)償機(jī)制不完善
被征收人的利益能否獲得應(yīng)有的保護(hù)，在很大程度上依賴于征收補(bǔ)償，這也是房屋征收糾紛的核心問題。雖然《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已經(jīng)較之前的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》取得了明顯的進(jìn)步之處，但我國目前的房屋征收補(bǔ)償機(jī)制仍不完善，十分不利于保護(hù)作為弱勢群體的被征收人的利益。其主要表現(xiàn)為：房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)缺乏獨(dú)立性，房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)模糊，房屋征收補(bǔ)償范圍過窄，安置補(bǔ)償不到位，房屋征收補(bǔ)償責(zé)任分配不明確。
（三）司法救濟(jì)制度不完善
通過分析《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，我們可以發(fā)現(xiàn)國家對于保障被征收人權(quán)益的司法救濟(jì)制度建構(gòu)并不完善，這主要體現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：第一，被征收人能夠提起行政復(fù)議或行政訴訟的事項(xiàng)僅為房屋征收決定，而對于房屋征收行為實(shí)施過程中的其他方面則無權(quán)進(jìn)行訴訟。第二，被征收人對房屋征收決定提起行政復(fù)議或行政訴訟的期間，根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，征收行為將不會停止進(jìn)行，即便被拆遷人果真勝訴，也無房屋可予以保護(hù)了。第三，房屋征收部門既負(fù)責(zé)實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作，又負(fù)責(zé)調(diào)查登記房屋具體情況的登記，很難形成有力的監(jiān)督體制，無法實(shí)現(xiàn)對被征收人的權(quán)利救濟(jì)。
三、房屋征收中公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)的建議
（一）正確界定公共利益的含義
公共利益含義的確定，能夠起到明確區(qū)分公益征收和商業(yè)拆遷，并能有效限制國家征收權(quán)的濫用，但是隨著時(shí)間的流轉(zhuǎn)，公共利益這一高度抽象概念的內(nèi)涵和外延不斷發(fā)生變化，我們應(yīng)該如何正確界定公共利益呢？
結(jié)合我國房屋征收的實(shí)際情況，我們可以從以下幾個(gè)方面來界定公共利益：第一，能夠使不特定多數(shù)人受益。根據(jù)少數(shù)服從多數(shù)的原則，超越個(gè)人利益的多數(shù)人的共同利益可以被認(rèn)為是公共利益，但是絕對不允許政府以公共利益為借口運(yùn)用權(quán)力完全不顧個(gè)人利益。此外，實(shí)現(xiàn)的公共利益必須要大于被侵害的個(gè)人利益以及采用最小的侵害手段實(shí)現(xiàn)公共利益，這是在實(shí)際運(yùn)用中不可忽視的兩點(diǎn)。還需注意的是，少數(shù)人的利益也可能成為公共利益[6]。第二，應(yīng)為向社會大眾提供公共產(chǎn)品或服務(wù)。這種產(chǎn)品和服務(wù)具有非競爭性和非排他性，由社會大眾普遍分享，而不能被個(gè)人專享。第三，以促進(jìn)社會各方面的發(fā)展為目標(biāo)。為了全社會的經(jīng)濟(jì)、文化等方面的發(fā)展所采取的措施和手段當(dāng)然應(yīng)屬于公共利益，但是如果個(gè)人利益與全社會的發(fā)展相吻合，也可以被納入公共利益的范疇。第四，最終結(jié)果是使社會公眾獲得利益。如果僅口號上是為了公共利益，而實(shí)際最終的利益均為個(gè)別人所享受，則不能認(rèn)定為是實(shí)質(zhì)上的公共利益。
（二）完善房屋征收補(bǔ)償制度
1.完善房屋征收評估機(jī)制。完善房屋征收評估機(jī)制，最為重要的是房屋評估機(jī)構(gòu)要保持中立，這主要包括兩個(gè)方面：評估機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)、組織上保持獨(dú)立和評估機(jī)構(gòu)法律責(zé)任的獨(dú)立。
2.擴(kuò)大房屋征收補(bǔ)償范圍。如前所述，租賃權(quán)作為公民的一項(xiàng)權(quán)利，在房屋征收過程中受到損失同樣也需要獲得補(bǔ)償，此外，公民依據(jù)《物權(quán)法》所享有的用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)等均應(yīng)受到合理的保護(hù)。故而，房屋征收應(yīng)當(dāng)是足額、完全的補(bǔ)償，補(bǔ)償范圍應(yīng)是以對房屋所有權(quán)和租賃權(quán)為主，兼顧預(yù)期收益和其他無形財(cái)產(chǎn)利益等。
3.明確房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。被征收人獲得的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)是與當(dāng)時(shí)市場情況相符合的價(jià)格，絕對不能低于所遭受到的損失。我國可以借鑒世界上先進(jìn)國家的做法，通過法律制度對房屋征收的具體標(biāo)準(zhǔn)和程序予以明確規(guī)定，如國務(wù)院可以根據(jù)房屋征收的實(shí)際情況，施行《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例實(shí)施細(xì)則》，對補(bǔ)償?shù)膶?shí)質(zhì)和程序條件、方法等問題進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定。
4.建立安置補(bǔ)償監(jiān)督機(jī)制。針對前述安置補(bǔ)償存在的問題，需要在如下幾個(gè)方面建立監(jiān)督機(jī)制：首先，安置補(bǔ)償資金管理的監(jiān)督機(jī)制，避免挪用和滯留安置補(bǔ)償金的現(xiàn)象。其次，安置房建設(shè)監(jiān)督機(jī)制，督促征收人及時(shí)為被征收人安排安置房，使被征收人能夠盡快投入到正常的生活和生產(chǎn)中。最后，安置房質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，保證安置房質(zhì)量，防止被征收人人身和財(cái)產(chǎn)權(quán)利受到侵犯。
（三）完善房屋征收司法解決機(jī)制
承前，我國在司法救濟(jì)層面上對于被征收人的保護(hù)是不夠充分的，國家權(quán)力機(jī)關(guān)在制定有關(guān)征收的法律時(shí)，應(yīng)當(dāng)對被征收人訴訟權(quán)的行使提供保障，在被征收人提起行政復(fù)議或訴訟時(shí)，征收人應(yīng)當(dāng)暫停征收行為的進(jìn)行，以免成為無意義之訴。被征收人訴權(quán)的行使范圍絕不能夠僅限于征收決定這一個(gè)方面，其可以針對征收行為本身提訟，而更為重要的是當(dāng)被征收人和征收人就補(bǔ)償協(xié)議產(chǎn)生糾紛時(shí)，被征收人提起的應(yīng)是民事訴訟而非行政訴訟。
（四）提高公民的自我保護(hù)意識
在房屋征收中，被征收人法律維權(quán)意識淡薄、對拆遷知識了解的匱乏，是導(dǎo)致其私權(quán)利受到侵犯的一個(gè)不可忽略的原因[7]。因而，若想減少房屋征收糾紛的發(fā)生，單靠約束行政機(jī)關(guān)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，最為迫切的是提高公民的自我保護(hù)意識，這可以通過以下幾個(gè)方面來實(shí)現(xiàn)：首先，要培養(yǎng)公民參與意識，意識到自己作為國家的主人，應(yīng)積極參與到房屋征收中，對各項(xiàng)工作的實(shí)施進(jìn)行監(jiān)督。其次，了解和學(xué)習(xí)關(guān)于房屋征收的法律、法規(guī)，掌握自身享有的權(quán)利都有哪些，并明確在權(quán)利受到侵犯時(shí)可以采取的救濟(jì)措施。最后，公民應(yīng)意識到我國是法治社會，任何人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)必須是合法的，不能侵犯他人的權(quán)利，自覺遵守法律，不企圖采取非法手段獲得更多的房屋征收安置補(bǔ)償。
四、結(jié)論
房屋征收中公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)問題，是我國在城市化建設(shè)中不可忽視的問題，其能否得以解決關(guān)系到社會財(cái)富是否可以公平地進(jìn)行再分配，而這會影響到社會穩(wěn)定的根基，國家必須認(rèn)真處理房屋征收問題。若想使公民的私權(quán)利在房屋征收中不受侵害，我們就應(yīng)該抓住問題的關(guān)鍵和實(shí)質(zhì)，即公共利益內(nèi)涵和外延的確定及房屋征收補(bǔ)償制度的完善。需要予以注意的是，除了規(guī)范征收人的行為，更重要的是公民應(yīng)當(dāng)提升自身的權(quán)利保護(hù)意識，其法律意識的增強(qiáng)可以在根本上減少自身合法私有權(quán)利受到侵犯的機(jī)率。只有內(nèi)外因相結(jié)合，才能使公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利在房屋征收中獲得更加妥當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)。
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第6篇：國有土地的征收與補(bǔ)償條例范文
一、依法征收是做好房屋征收補(bǔ)償工作的前提
嚴(yán)格依照《征收條例》等法律法規(guī)開展征收工作，既是維護(hù)公共利益、被征收房屋所有權(quán)人合法權(quán)益的需要，又是順利開展征收和保護(hù)征收從業(yè)人員的需要。故此，以依法征收為主線，嚴(yán)格執(zhí)行征收條件和程序，有序地實(shí)施征收工作尤為重要。
首先要符合六個(gè)征收前置條件：1.符合公共利益的需要；2.符合我市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃；3.符合土地利用總體規(guī)劃；4.符合城市規(guī)劃；5.符合專項(xiàng)規(guī)劃； 6.如以保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建名義申報(bào)，則該項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)納入市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃。其次，征收程序要不含糊：征收申報(bào)、初步審定、調(diào)查登記、擬定方案、組織論證、征求意見、公布修改情況、組織聽證、風(fēng)險(xiǎn)評估、作出決定、公告、通知停辦手續(xù)一步也不能少。再次，補(bǔ)償程序要到位：確定評估機(jī)構(gòu)、簽訂評估合同、提出分戶價(jià)格、公示評估結(jié)果、提供評估報(bào)告、復(fù)核評估報(bào)告、組織技術(shù)鑒定、訂立補(bǔ)償協(xié)議、作出補(bǔ)償決定、申請強(qiáng)制執(zhí)行、公布補(bǔ)償情況、公布審計(jì)結(jié)果每個(gè)環(huán)節(jié)都要到位。
二、解釋到位是做好房屋征收補(bǔ)償工作的橋梁
《征收條例》實(shí)施后，各地積極派員參加住建部和住建廳組織的培訓(xùn)。同時(shí)，借助廣播、電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體；采取橫幅、板報(bào)、政策解答等形式，廣泛宣傳《征收條例》的相關(guān)規(guī)定，解釋征收與拆遷的不同之處，讓廣大群眾理解《征收條例》的新規(guī)定，支持政府的房屋征收工作，服務(wù)我市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)，取得了良好的效果。如《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例實(shí)用問答》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例釋義》、《國有土地上房屋征收評估辦法》等書籍，從更細(xì)、更深、更實(shí)用、可操作性的角度來研究學(xué)習(xí)，并擬出政府、征收部門、受委托單位的工作職責(zé)，征收程序圖、補(bǔ)償安置方案制定流程圖以及征收過程中所需的一系列規(guī)范性文書，為征收工作的實(shí)際操作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)，公布建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃和建成后的效果圖，讓群眾憧憬美好的未來，增強(qiáng)建設(shè)美好家園的貢獻(xiàn)感，達(dá)到征收人與被征收人思想上的溝通，讓群眾理解、支持征收工作。
三、高位推進(jìn)是做好房屋征收補(bǔ)償工作的關(guān)鍵
房屋征收工作難度大，需要解決的問題多，只有堅(jiān)強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)作后盾才能順利推動。在房屋征收過程中，各地主要領(lǐng)導(dǎo)親力親為，通過電視講話，現(xiàn)場巡查，召開動員會、推進(jìn)會、調(diào)度會等形式，甚至親自掛帥包戶做動遷，顯現(xiàn)出政府的堅(jiān)強(qiáng)決心和表率作用，有力地推動了房屋征收工作。同時(shí)，實(shí)行社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估。在作出房屋征收決定前，征收部門都能結(jié)合本地實(shí)際和征收項(xiàng)目的個(gè)性，進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估，對可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別，在征收過程中盡可能做到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，征收條件不具備或風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高的項(xiàng)目實(shí)行暫緩。
四、專業(yè)隊(duì)伍是做好房屋征收補(bǔ)償工作的基礎(chǔ)
從調(diào)研的情況看，沒有開展征收工作的縣征收機(jī)構(gòu)、人員、編制、經(jīng)費(fèi)基本上未落實(shí)；開展緩慢或力度不夠的縣基本上屬于征收從業(yè)人員財(cái)政撥款未落實(shí)、勁頭不足、牢騷滿腹；但征收工作開展好的玉山縣在《征收條例》頒布后，馬上就成立了房屋征收補(bǔ)償辦公室，機(jī)構(gòu)級別為副科，在編22人全部解決財(cái)政撥款，征收項(xiàng)目一個(gè)接一個(gè)，征收工作人員精神振奮?？梢姡粋€(gè)專業(yè)性強(qiáng)、勇于擔(dān)當(dāng)、敢于吃苦的房屋征收團(tuán)隊(duì)是成功的力量所在。
五、補(bǔ)償合理是做好房屋征收補(bǔ)償工作的保障
為了制定出科學(xué)合理、操作性強(qiáng)的征收補(bǔ)償方案，則要改變往日“先結(jié)婚，后戀愛”的做法，工作人員要逐一登門入戶，充分了解被征收戶的房屋狀況、基本要求、思想動態(tài)、家里的特殊情況等，在做到“胸有成竹”的基礎(chǔ)上，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，制定出扎根實(shí)際、便于操作的房屋征收補(bǔ)償方案。如：玉山、德興、萬年、波陽等縣由于充分吸納了被征收群眾合情合理的意見和建議，遵循了市場規(guī)律，補(bǔ)償方案凸顯出客觀、公正、惠民等基本特性，為整個(gè)征收工作的順利開展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。同時(shí)，還制定了《房屋征收補(bǔ)償信息公開制度》。確保房屋征收的相關(guān)法律、法規(guī)政策常年向社會公布；房屋征收決定、房屋征收補(bǔ)償方案、房屋征收補(bǔ)助獎勵政策和標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償決定在征收范圍內(nèi)公布；房屋調(diào)查結(jié)果、初步評估結(jié)果、分戶補(bǔ)償情況等能在征收范圍內(nèi)向被征收人及時(shí)公布。如凡是支持配合征收工作，按時(shí)完成搬遷的被征收人應(yīng)當(dāng)給予諸如階段搬遷獎、快速搬遷獎、安置房公攤面積差獎等，讓先搬者多受益，晚搬者少受益。做到拆官拆民一個(gè)樣、拆富拆窮一個(gè)樣、拆生拆熟一個(gè)樣，杜絕“多叫的鳥兒多吃食”等不公平現(xiàn)象的發(fā)生。
六、安置到位是做好房屋征收補(bǔ)償工作的后盾
為做好征收工作，各地都能多方籌措資金，做到錢不到帳、安置房不開工就不正式啟動房屋征收。實(shí)行補(bǔ)償款?？顚Ｓ?，全額撥入征收辦的專戶，由征收辦統(tǒng)一把關(guān)，做到即簽即付，使被征收人放心，沒有“打白條”的現(xiàn)象。針對安置房未完工的情況，采用先給予貨幣補(bǔ)償，待安置房建好后再購買的辦法，有效地觶決了被拆遷人的后顧之憂。
安置到位還要體現(xiàn)公平公正。在征收的執(zhí)行過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照政策標(biāo)準(zhǔn)，奉行公平、公正、公開，合情、合理、合法的原則，做到一碗水端平、一把尺子量到底的工作方法。嚴(yán)格落實(shí)拆前拆后一個(gè)樣、拆大拆小一個(gè)樣、拆官拆民一個(gè)樣、拆富拆窮一個(gè)樣、拆生拆熟一個(gè)樣的征收準(zhǔn)則，杜絕“先簽約吃虧，后簽約受益”、“多叫的鳥兒多吃食”、私情補(bǔ)償?shù)炔还浆F(xiàn)象的發(fā)生，從而贏得被征收戶的充分信任和積極配合。
安置到位還要體現(xiàn)優(yōu)先保障，只要被征收人符合住房保障條件，就可按簽約拆除先后順序優(yōu)先享受保障性住房。如玉山縣七星街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目安置保障性住房24戶，解放中路棚戶區(qū)改造項(xiàng)目安置保障性住房5戶，萬年縣安置保障性住房4戶。
七、和諧征收是做好房屋征收補(bǔ)償工作的保證
在征收過程中，以維護(hù)群眾利益為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，從制定征收補(bǔ)償方案到補(bǔ)償安置等每一個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)滲透這一理念，堅(jiān)持“剛性政策，柔性操作”，用換位思考和“五心”（接待群眾要熱心、調(diào)查摸底要細(xì)心、說服動員要耐心、簽訂合同要有公心、心中擁有廉潔心）的工作方法開展征收工作，主動為被征收戶排憂解難，有的為被征收人搬家、有的向被征收人賀喜、有的為被征收人送醫(yī)就診等。通過溝通，干群關(guān)系融洽了，征收工作的負(fù)面影響降低了，征收工作在和諧穩(wěn)定的社會氛圍中有序推進(jìn)。如萬年縣林業(yè)局棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，變政府主導(dǎo)為引導(dǎo)，由被征收人自行開展動遷，由于有一戶情況特殊，不配合征收工作，其它被征收人則每戶籌了2000元給予其補(bǔ)助，從而終于實(shí)現(xiàn)了順利征收。同時(shí)，選定評估機(jī)構(gòu)民主，各地征收部門能嚴(yán)格按照《征收評估辦法》的規(guī)定，有的采用每戶送達(dá)選定評估機(jī)構(gòu)征求意見表的形式，由被征收人協(xié)商確定評估機(jī)構(gòu)；有的采用搖號選定的方式?？傊?，都用民主的方式、少數(shù)服從多數(shù)的方式選定評估機(jī)構(gòu)。
八、部門配合是做好房屋征收補(bǔ)償工作的靠山
第7篇：國有土地的征收與補(bǔ)償條例范文
關(guān)鍵詞：國有土地；房屋征收；征收程序；征收補(bǔ)償
中圖分類號：D912.29
文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
文章編號：1001-6260(2010)04-0150-06
我國《憲法》第13條規(guī)定：“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。”但公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)并非受到絕對保護(hù)，我國《憲法》規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或征用并給予補(bǔ)償?！薄皣覟榱斯怖娴男枰?，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或征用并給予補(bǔ)償?！蔽覈锻恋毓芾矸ā?、《城市房地產(chǎn)管理法》和《物權(quán)法》都有類似的規(guī)定，但我國《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》卻未明確規(guī)定只因公共利益才可征收房屋，并且房屋征收程序不規(guī)范，被征收人合法權(quán)益受損時(shí)救濟(jì)機(jī)制不健全，導(dǎo)致房屋征收范圍過廣，征收補(bǔ)償普遍較低，拆遷糾紛不斷，暴力拆遷和暴力抗擊強(qiáng)遷事件呈現(xiàn)上升的趨勢。為了維護(hù)公民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，規(guī)范城市房屋征收行為，我國城市房屋征收制度正在修改與完善。本文擬從征收的適用范圍、征收程序和征收補(bǔ)償三個(gè)方面對我國房屋征收制度上存在的問題及完善措施加以討論，以期對房屋征收立法有所裨益。
一、關(guān)于征收的適用范圍
(一)征收集體土地上房屋的補(bǔ)償問題亟待解決
《物權(quán)法》第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，可征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動產(chǎn)”，而我國《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定只適用于國有土地上房屋的征收，因“公共利益的需要”征收集體土地上的房屋該如何補(bǔ)償多年來一直無法可依。由于集體土地上的房屋不擁有國有土地使用權(quán)，集體土地上房屋被征收時(shí)被征收人所得到的補(bǔ)償遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同一區(qū)位的國有土地上房屋的補(bǔ)償，造成房屋被征收后補(bǔ)償不能彌補(bǔ)被征收人損失，被征收人拒絕接受征收補(bǔ)償?shù)那樾螘r(shí)有發(fā)生。對于集體土地上房屋被征收該如何補(bǔ)償，學(xué)界和實(shí)務(wù)界有不同的理解。學(xué)界部分專家和學(xué)者認(rèn)為集體土地被征收為國有后，集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，因此，集體土地上房屋的征收補(bǔ)償應(yīng)參照國有土地上房屋征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和程序進(jìn)行。然而實(shí)務(wù)界認(rèn)為既然現(xiàn)有立法明確規(guī)定只適用于國有土地上房屋的征收，集體土地上房屋的征收自然就不適用國有土地房屋的征收標(biāo)準(zhǔn)，征收人就不必依照城市房屋的征收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，而目前就集體土地上房屋的征收補(bǔ)償再頒布一部新法的可能性不大。因此，為了有效遏制因集體土地征收補(bǔ)償不公而引發(fā)的糾紛，新的房屋征收制度應(yīng)當(dāng)對集體土地上房屋的征收補(bǔ)償作出明確規(guī)定。
對被征收房屋進(jìn)行公平補(bǔ)償是房屋征收的基本要件之一。在我國，公平補(bǔ)償不僅應(yīng)針對國有土地上房屋的征收，也應(yīng)包括對集體土地上房屋的征收，只有這樣才能體現(xiàn)真正的公平，化解因集體土地上房屋征收補(bǔ)償不公而引起的各種暴力沖突。如果在立法上不作出明確規(guī)定，依照國有土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)某绦蚝蜆?biāo)準(zhǔn)來補(bǔ)償集體土地上房屋的征收就只能是學(xué)者一廂情愿的一種理想而已。為了避免集體土地上房屋被征收入利益受損，化解因集體土地上房屋征收引起的社會矛盾，建議在未來房屋征收立法中加上一條：因公共利益的需要征收集體土地上房屋的，其補(bǔ)償比照城市房屋征收標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。
(二)“公共利益”應(yīng)當(dāng)合理界定
“公共利益”是各國(地區(qū))不動產(chǎn)征收的共同目的，但要對“公共利益”作出具體明確的界定卻是一個(gè)世界性的難題，往往與價(jià)值判斷密切相關(guān)，隨著時(shí)間空間的轉(zhuǎn)換而有不同的內(nèi)涵，因?yàn)檎?、?jīng)濟(jì)、文化和歷史背景以及不同的個(gè)案有不同的解釋。
日本憲法明確規(guī)定，不動產(chǎn)征收權(quán)的行使必須出于公共使用的需要。日本頒布了專門的《土地征收法》，該法對何為“公共利益”詳細(xì)列舉35種可以征收土地的情形，包括公路、鐵路、機(jī)場、港口、石油管道、自來水管道、鐵軌設(shè)施、消防設(shè)施、氣象、廣播、教育和研究機(jī)構(gòu)、博物館和圖書館、社會福利事業(yè)、醫(yī)院、煤氣、電力、電信、墓地、廢棄物處理設(shè)施、公園、水利設(shè)施、國家及地方公共團(tuán)體或合作社的辦公場所或建設(shè)的公共設(shè)施和居住專用區(qū)、國家及地方公共團(tuán)體或合作社進(jìn)行的農(nóng)地改造和綜合開發(fā)所需要的基礎(chǔ)設(shè)施、中央批發(fā)市場和地方批發(fā)市場等，概括了社會生活、生產(chǎn)和科學(xué)研究的方方面面(褚江麗，2009)。并且每一種情形都有一部相應(yīng)的法律約束，如依照《城市規(guī)劃法》進(jìn)行的公路等建設(shè)，依據(jù)《河川法》進(jìn)行的水庫、地方設(shè)施建設(shè)，依據(jù)《港灣法》進(jìn)行的港灣等建設(shè)。根據(jù)日本法律，只有符合《土地征收法》第3條列舉出的事項(xiàng)的項(xiàng)目，才允許采用征收不動產(chǎn)的方式。
臺灣地區(qū)“憲法”第108條第1項(xiàng)第14款規(guī)定了“共用征收”，規(guī)定“國家”基于公共利益之需要，對于私人之特定財(cái)產(chǎn)，可以進(jìn)行征收。另外，臺灣地區(qū)《土地法》第5章為土地征收編專編，對土地征收的要件、程序等作出規(guī)定，該法規(guī)定了土地征收的范圍：(1)第208條規(guī)定，“國家”因下列公共事業(yè)之需要，可對私有土地進(jìn)行征收：國防設(shè)備；交通事業(yè)；公用事業(yè)；水利事業(yè)；公共衛(wèi)生；政府機(jī)關(guān)、地方自治機(jī)關(guān)及其它公共建筑；教育學(xué)術(shù)及慈善事業(yè)；國營事業(yè)；其它由政府興辦以公共利益為目的的事業(yè)。(2)政府機(jī)關(guān)實(shí)施“國家”經(jīng)濟(jì)政策，可征收土地及房屋。(3)因?qū)嵤皣摇苯?jīng)濟(jì)政策，設(shè)置新城區(qū)，進(jìn)行國防建設(shè)和共有事業(yè)可進(jìn)行區(qū)域性征收和保留征收。但由于土地相關(guān)特別法中有諸多土地征收的規(guī)定，造成土地征收程序、補(bǔ)償項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)各異。臺灣地區(qū)于2001年又頒布《土地征收條例》，作為不動產(chǎn)征收的依據(jù)。該條例第1條第1款規(guī)定其立法目的為：“促進(jìn)土地利用，增進(jìn)公共利益，保障私人財(cái)產(chǎn)?！笨梢?，“公共利益”是臺灣地區(qū)不動產(chǎn)征收的唯一目的，并且“為尊重私有財(cái)產(chǎn)權(quán)利，并非必要，應(yīng)盡可能避免征收之法理”。(陳立夫，2007)
在我國房屋征收的公共利益的界定問題上，目前學(xué)界較為認(rèn)同的是采取列舉的方式，將符合公共利益的征收一一列舉，然后再加上一個(gè)兜底條款，這類似于臺灣地區(qū)不動產(chǎn)征收對于公共利益的界定。在所列舉的項(xiàng)目中，實(shí)施危舊房改造可否征收房屋，引起了學(xué)界的爭議。有人認(rèn)為，舊房改造不屬于嚴(yán)格意義上的公共利益，并且《土地管理法》第58條將“為公共利益需要”和“為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建”并列列出，作為可提前收回國有土地使用權(quán)的情形。因此，危舊房改造不屬于公共利益的范疇。(王亦君，2010)但筆者認(rèn)為，《土地管理法》在該條提到的是提前收回國有土地使用權(quán)的情形，并非完全等同于土地征收，并且該條也并未排除舊城區(qū)改造可提前收回土地使用權(quán)。
事實(shí)上，近年來國外對公共利益的界定已呈擴(kuò)大趨勢，如在美國，公共利益可以從公共利益用途的效果角度來確定，無論被征用的財(cái)產(chǎn)由誰使用，只要征用的行為最終增進(jìn)了全體社會成員社會福利，如
環(huán)境保護(hù)、社會安寧、大眾健康等；或者公共利益事業(yè)的使用直接或間接增進(jìn)了全體社會成員的福利，就可視為符合公共利益的要求(張千帆，2005a)。再如臺灣地區(qū)的《土地征收條例》第4條、《新市鎮(zhèn)開發(fā)條例》第6條、《都市更新條例》第25條都規(guī)定為了城市規(guī)劃及城市更新，政府有權(quán)征收土地提供給私人開發(fā)(陳立夫，2007)?？梢?，為實(shí)施城市更新改造危舊房而征收私人房屋并非我國特有。
我國正處于市場經(jīng)濟(jì)的初級階段，城市化進(jìn)程正在加快，對舊城區(qū)的改造是城市建設(shè)的重要途徑之一，舊城區(qū)的改造既有利于充分利用城市已有土地資源，減少對農(nóng)用地的征收，也可使城鎮(zhèn)居民的居住條件較快得到改善?！肮怖鏃l款運(yùn)用得當(dāng)，對于社會的發(fā)展將起到重要作用，可以促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的繁榮、提高自然資源的利用率、推動就業(yè)。”(褚江麗，2009)因此，將危舊房改造納入公共利益的需要并無不當(dāng)，但應(yīng)以保護(hù)被征收人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)為前提。為此，建議在房屋征收立法中規(guī)定：因危舊房改造需要征收房屋的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)在組織有關(guān)部門論證的基礎(chǔ)上，征求被征收人的意見。2／3以上被征收人同意進(jìn)行危舊房改造的，縣級以上地方人民政府方可作出房屋征收決定；未達(dá)到2／3被征收人同意的，不得作出房屋征收決定。以保障被征收人在房屋征收中的參與權(quán)和話語權(quán)，防止政府濫用征收權(quán)進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。
(三)商業(yè)拆遷應(yīng)排除在房屋征收范圍之外
我國《憲法》和《物權(quán)法》明確規(guī)定，只有因公共利益的需要，才可以征收私有房產(chǎn)。因此，非因公共利益而實(shí)行的商業(yè)拆遷，在理論上是純粹的平等民事主體之間的民事法律關(guān)系，必須遵行民法上的平等自愿、等價(jià)有償原則，通過協(xié)商的方式購買房屋產(chǎn)權(quán)后才能拆遷。然而，目前的拆遷中暴露的最大問題就是公共利益和商業(yè)利益混同，政府運(yùn)用公權(quán)力將低價(jià)或無償征收的土地出讓給開發(fā)商。如果以市場價(jià)出讓，則政府從中獲取高額的差價(jià)作為財(cái)政收入；如果低價(jià)出讓給開發(fā)商，則巨大的差價(jià)就落在了開發(fā)商的手里，公權(quán)力成為尋租的手段，并且披上了公共利益的合法外衣(周安平2006)。特別是在被拆遷人和開發(fā)商不能達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，由拆遷行政主管部門裁決，在必要時(shí)甚至進(jìn)行強(qiáng)制拆遷，這實(shí)質(zhì)上是公權(quán)力對平等主體的民事權(quán)利的粗涉，違反了《憲法》和《物權(quán)法》的規(guī)定，損害了被拆遷人的合法私有財(cái)產(chǎn)權(quán)。因此，新的房屋征收立法必須將國有土地上房屋征收的范圍限定在因公共利益而進(jìn)行的征收。非因公共利益的需要而拆遷國有土地上單位、個(gè)人的房屋從事建設(shè)活動的，應(yīng)當(dāng)在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，并依法辦理有關(guān)審批手續(xù)的同時(shí)，由建設(shè)單位和房屋的所有權(quán)人按照自愿、公平的原則訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議。只有這樣，《憲法》和《物權(quán)法》所規(guī)定的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)才能得到充分保護(hù)。
二、關(guān)于征收程序
“徒法不足以自行”，“一個(gè)健全的法律，如果使用武斷的專橫的程序去執(zhí)行，不能發(fā)生良好的效果。一個(gè)不良的法律，如果使用一個(gè)健全的程序去執(zhí)行，可以限制或削弱法律的不良后果”(王名揚(yáng)，1995)。任何實(shí)體法的實(shí)現(xiàn)均有賴于程序正義的保證。對公共利益的合理界定只是為合法征收房屋提供了一個(gè)前提條件，但要有效防止房屋征收部門超越公共利益的界限，侵害公民的合法財(cái)產(chǎn)，“最好的方法是對公共利益進(jìn)行程序控制”(許中緣，2008)。因?yàn)椤叭绻麤]有正當(dāng)程序，政府權(quán)利的濫用就不會遇到任何障礙，一切法定權(quán)利都將因其不可操作性而變得毫無意義”(張福剛等，2006)。亨金等(1996)說過：“從來沒有哪個(gè)制度否認(rèn)過政府的征收權(quán)，重要的是征收的法律限制?！?/p>
和國外相比，我國城市房屋征收制度在程序上主要存在以下不足：
(1)公共利益認(rèn)定審批機(jī)制不夠完善。房屋征收權(quán)是為了公共利益的需要，公共利益的認(rèn)定是征收的先決條件，強(qiáng)制性地剝奪公民住宅房屋的權(quán)利，理應(yīng)受到嚴(yán)格限制。為了防止政府濫用土地征收權(quán)，國外一般在立法上規(guī)定公共利益的認(rèn)定權(quán)屬于中央行政機(jī)構(gòu)或省長等地方最高行政長官，或者交由專門機(jī)構(gòu)如土地征收委員會認(rèn)定。在程序上由土地征收機(jī)關(guān)向上述機(jī)關(guān)提出征收申請，上述機(jī)關(guān)認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目符合公共利益的需要后予以批準(zhǔn)。例如，臺灣地區(qū)的《土地征收條例》第14條、15條和17條規(guī)定，征收土地或土地改良物，由“中央主管機(jī)關(guān)”核準(zhǔn)，“中央主管機(jī)關(guān)”應(yīng)設(shè)立土地征收委員會，審議土地征收案件，并由“內(nèi)政部”核準(zhǔn)，而后通知被征收土地所在地直轄市或縣政府執(zhí)行。在法國，不動產(chǎn)征收必須進(jìn)行公益的宣告，由專門的調(diào)查員或調(diào)查委員會就征收是否符合公益進(jìn)行調(diào)查，在6個(gè)月內(nèi)提交調(diào)查結(jié)論，接受公開辯論的檢驗(yàn)，然后由省長或最高行政法院進(jìn)行公益宣告后，征收程序才開始啟動，地方政府無權(quán)批準(zhǔn)進(jìn)行不動產(chǎn)征收。在日本，《土地征收法》規(guī)定了詳細(xì)的征收項(xiàng)目認(rèn)定程序和征收裁決程序。在土地征收程序中，首先由項(xiàng)目設(shè)立人根據(jù)項(xiàng)目的分類向國土交通大臣或都道府縣知事提出項(xiàng)目認(rèn)定申請，由交通大臣或都道府縣知事就項(xiàng)目設(shè)立人、項(xiàng)目的種類、項(xiàng)目的施行區(qū)域等事項(xiàng)分別行使認(rèn)定權(quán)限。“通過項(xiàng)目認(rèn)定程序，需要判斷確定相關(guān)土地房屋、項(xiàng)目計(jì)劃以及為該項(xiàng)目只能征收或者使用相關(guān)土地房屋的公益性。”項(xiàng)目認(rèn)定后必須認(rèn)定告知，“項(xiàng)目設(shè)立人可以在此之后的一年之內(nèi)，申請相應(yīng)土地房屋所在地的都道府縣的征收委員會作出征收裁決?！薄白鳛樽鞒霾脹Q的機(jī)關(guān)，征收委員會的地位必須具有公正和中立的性質(zhì)?！?朱芒，2007)
而我國《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定縣級以上人民政府在認(rèn)定一定的項(xiàng)目符合公共利益后自行作出征收決定，導(dǎo)致公共利益的認(rèn)定審批機(jī)制缺失。因此，建議在未來的房屋征收立法中修改房屋征收的公共利益的認(rèn)定審批制度，在各省、直轄市和自治區(qū)政府設(shè)立土地征收委員會，其成員由人大代表、法律專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、律師等專業(yè)人員組成?？h級以上人民政府在進(jìn)行土地及房屋征收時(shí)，將有關(guān)征收事項(xiàng)進(jìn)行公告，舉行論證會、聽證會，然后再次進(jìn)行公告后，就征收項(xiàng)目的公益性及范圍向土地征收委員會提出征收申請，由土地征收委員會根據(jù)有關(guān)法律作出批準(zhǔn)或不予批準(zhǔn)的決定。
(2)房屋征收后土地使用監(jiān)督機(jī)制缺失。我國《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定由政府先進(jìn)行征收，然后將土地交給因公共利益而使用土地的項(xiàng)目人，由土地使用者再就征收房屋的補(bǔ)償問題和被征收人進(jìn)行協(xié)商解決，這實(shí)際上剝奪了被征收人在房屋征收中的話語權(quán)和參與權(quán)，即使土地征收不合理，被征收人也無法提出異議，改變征收決定。因此，有學(xué)者提出，應(yīng)當(dāng)由縣級以上地方人民政府作為房屋征收和搬遷的主體，在進(jìn)行征收補(bǔ)償后再將土地交給土地使用者使用，以改變過去土地及房屋在未得到補(bǔ)償就被征收的狀況。但該提議也帶來了新的問題：如果政府未將被征收的土地用于指定的公共利益項(xiàng)目，該如何處理?另外，即使政府將征收的土地交給了指定的符合公共利益的項(xiàng)目人，土地使用者如果改變征收土地的用途，將其用于商業(yè)開發(fā)，又該如何處理?
根據(jù)我國《憲法》及《土地管理法》的規(guī)定，我國國有土地使用權(quán)出讓的一級市場是由國家壟斷的，因此，政府通過出讓土地使用權(quán)可獲得大量的土地出讓金作為財(cái)政收入，同時(shí)政府又有權(quán)為了“公共利
益”進(jìn)行土地征收。根據(jù)布坎南的公共選擇理論，在進(jìn)行土地征收的過程中，政府及其工作人員和其他社會成員一樣，是追求自身利益最大化的“經(jīng)濟(jì)人”，如果對土地征收權(quán)不加以限制和監(jiān)督，政府就會過度征收，將征收的土地通過出讓進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，導(dǎo)致資源的錯誤配置和浪費(fèi)，加劇社會沖突，進(jìn)而導(dǎo)致土地及房屋征收中的“政府失靈”(武敏，2009)。因此，必須加強(qiáng)對政府征收權(quán)的制約，對土地及房屋被征收后的使用進(jìn)行監(jiān)管。“根據(jù)傳統(tǒng)法學(xué)理論有關(guān)限權(quán)學(xué)說，對權(quán)力的制約有兩條途徑，一是利用權(quán)利制約權(quán)力；二是通過權(quán)力對權(quán)力形成制衡。”(李麗峰，2008)因此，可在未來的房屋征收立法中借鑒我國臺灣地區(qū)的做法，賦予房屋被征收人的收回權(quán)，在政府未根據(jù)征收計(jì)劃將征收房屋及土地用于公共利益的項(xiàng)目，或者土地使用者將征收房屋及土地用于他用或者推遲興辦公共事業(yè)時(shí)，在一定條件下，被征收人有權(quán)按原征收補(bǔ)償價(jià)格收回土地及房屋。因?yàn)椤爸灰恋赜玫貑挝粵]有按照公共利益進(jìn)行相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)，則被征用土地就失去了公益目的的依托，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移也不再具有合理性和合法性?！?王懷勇等，2004)規(guī)定被征收人的收回權(quán)既可促使政府嚴(yán)格按照征收的目的和時(shí)間利用被征收土地，也促使土地使用人合理使用土地，從而有效遏制政府濫用征收權(quán)，提高被征收房屋及土地的利用效率。
三、關(guān)于征收補(bǔ)償
公平補(bǔ)償是實(shí)施征收的基本要求，美國、德國、日本等發(fā)達(dá)國家都普遍規(guī)定了公益征收的補(bǔ)償制度。美國憲法修正案第5條規(guī)定，“不給予公平補(bǔ)償，私有財(cái)產(chǎn)不得為公共所收用?！钡聡鴳椃▽⒐怖婕罢魇账婕暗膮⑴c人利益并為斟酌，并進(jìn)行公平衡量。日本憲法第29條第3款規(guī)定“私有財(cái)產(chǎn)在正當(dāng)補(bǔ)償下得收為公用”。因此，基于公共利益的目的征收私人房屋，給予公平補(bǔ)償是房屋征收的前提條件之一。只有給予公平補(bǔ)償，才能將公共利益所造成的成本由整個(gè)社會來承擔(dān)，私有財(cái)產(chǎn)權(quán)利才能得以維護(hù)；同時(shí)，征收房屋及土地的高成本會使政府決策者在征收房屋及土地前進(jìn)行慎重考慮，作出理性選擇。防止過度征收，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，防止社會沖突的加劇(張千帆，2005b)。
和國外房屋征收的補(bǔ)償相比，我國城市房屋征收補(bǔ)償存在以下問題：
第一，房屋征收補(bǔ)償未對房屋之下的土地使用權(quán)補(bǔ)償問題作出規(guī)定。根據(jù)我國《物權(quán)法》、《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，政府因公共利益需要可提前收回土地使用權(quán)，但必須對土地使用人給予適當(dāng)補(bǔ)償。根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)“房隨地走，地隨房走”的原則，國家在征收房屋時(shí)，房屋之下的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)被收回。由于被征收人在取得土地使用權(quán)時(shí)簽訂了土地使用權(quán)出讓合同，支付了對價(jià)――土地出讓金，和政府建立了一種民事法律關(guān)系?！皬恼慕嵌瓤?，其在行使征收權(quán)之前，應(yīng)當(dāng)首先消滅最先產(chǎn)生的關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓的民事法律關(guān)系，其次才應(yīng)當(dāng)考慮在此基礎(chǔ)上產(chǎn)生的房屋所有權(quán)的征收，這樣才符合征收行為合法性的基本邏輯。”(張福剛等，2006)政府之所以要對房屋進(jìn)行征收的目的，不是需要使用房屋，而是房屋之下的土地。我國《城市房屋拆遷條例》只規(guī)定對國有土地上的房屋進(jìn)行征收補(bǔ)償，對房屋之下的土地使用權(quán)該如何補(bǔ)償只字未提，違反了《物權(quán)法》、《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定?！皬恼魇昭a(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算依據(jù)來看，在征收土地使用權(quán)的情況下，政府應(yīng)向被征收的土地使用權(quán)人返還或者支付兩項(xiàng)重要的費(fèi)用：一是剩余年限的土地出讓金，二是土地增值費(fèi)?！?梁劍兵，2010)前一項(xiàng)是政府收回土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)返還給土地使用人未使用的剩下年限的土地出讓金，例如如果被征收的房屋是住宅用房，則土地使用權(quán)的使用期限為70年，如果被征收人只使用了20年，則剩下50年的土地使用費(fèi)就應(yīng)當(dāng)返還。后一項(xiàng)是土地使用期間土地的增值費(fèi)，土地作為稀缺資源，土地使用權(quán)的出讓價(jià)格在不斷地上漲。“在‘只征房屋不征地’的情形下，原土地使用權(quán)人獲得政府返還的土地出讓金及土地增值費(fèi)的權(quán)利就被無端‘消滅’了，政府僅僅只對房屋本身進(jìn)行估價(jià)和補(bǔ)償，雖然這樣補(bǔ)償可能也包含著一些對土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊馑荚趦?nèi)，但是其計(jì)算依據(jù)和最后價(jià)格卻是模糊不清……，這無疑將會極大地?fù)p害被征收者的合法權(quán)益和利益?！?梁劍兵，2010)因此，建議在新的房屋征收制度中規(guī)定：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定；對于房屋范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，根據(jù)土地使用者剩下的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。這樣才能防止政府在土地使用權(quán)未到期前擅自動用征收權(quán)，損害土地使用權(quán)人的合法權(quán)利。
第二，房屋征收補(bǔ)償未包括殘余地補(bǔ)償。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，房屋征收補(bǔ)償主要包括房屋價(jià)格補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和非住宅用房的營業(yè)損失費(fèi)，這些補(bǔ)償費(fèi)基本合理可行，但和日本、臺灣地區(qū)相比，我國房屋征收補(bǔ)償未規(guī)定殘余地或殘余房屋的補(bǔ)償問題。房屋征收，應(yīng)以征收項(xiàng)目所必需為限，因此可能只就房屋的一部分進(jìn)行征收，剩余的房屋可能會因征收而減少或失去利用價(jià)值，使得原房屋無法得到有效的利用，造成房屋使用人因此而遭受損失，為了保護(hù)被征收人的利益，日本及臺灣地區(qū)的征收法律都規(guī)定被征收土地面積過小或形狀不整，被征收房屋的殘余部分“不能為相當(dāng)使用者”，經(jīng)被征收人申請，可一并征收并給予殘余地?fù)p失補(bǔ)償。對被征收人而言，房屋被征收是為公共利益所作的特別犧牲，但國家理應(yīng)給予合理補(bǔ)償，以填補(bǔ)其財(cái)產(chǎn)權(quán)被剝奪或受到限制的損失。惟有如此，才能體現(xiàn)我國《憲法》第13條規(guī)定的公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不得侵犯的規(guī)定。
四、結(jié)論及建議
第一，在適用范圍上，未完全將商業(yè)拆遷完全排除在外，導(dǎo)致房屋征收的范圍過廣，建議將商業(yè)拆遷排除在房屋征收之外。
第二，在征收程序上，征收前的公共利益的認(rèn)定審批機(jī)制不合理，征收后的土地使用監(jiān)督機(jī)制缺失，建議成立土地征收委員會負(fù)責(zé)土地征收的認(rèn)定審批，并且賦予被征收人收回權(quán)以遏制被征土地被政府或土地使用人濫用的狀況。
第8篇：國有土地的征收與補(bǔ)償條例范文
不服征地補(bǔ)償協(xié)議起訴是可以的。
【法律依據(jù)】
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第26條規(guī)定，房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照條例規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第25條第1款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
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第9篇：國有土地的征收與補(bǔ)償條例范文
(一)《物權(quán)法》對補(bǔ)償范圍沒有明確的規(guī)定
《物權(quán)法》規(guī)定不動產(chǎn)征收必須要給予補(bǔ)償，但是沒有明確補(bǔ)償?shù)姆秶?，這樣使得下位法在制定征收補(bǔ)償范圍的時(shí)候缺乏依據(jù)，從而造成不動產(chǎn)征收實(shí)務(wù)中出現(xiàn)不公和混亂的局面。
(二)補(bǔ)償范圍的層次不清，與我國物權(quán)體系不符
我國目前征收范圍不全，主要在于征收過程中仍然以“人”作為補(bǔ)償重心。相同的不動產(chǎn)，因?yàn)闄?quán)利人的不同，補(bǔ)償也有所差異。譬如深圳市光明農(nóng)場在土地征收過程中按照原村民、華僑、外遷戶制定不同的補(bǔ)償方針。又比如面積相同的不動產(chǎn)，因?yàn)闄?quán)利人的人均住房面積差異，補(bǔ)償也不相同。②政府征收的對象是不動產(chǎn)，理應(yīng)以“不動產(chǎn)”作為補(bǔ)償?shù)闹匦?。征收不動產(chǎn)就是剝奪與不動產(chǎn)相關(guān)的一切權(quán)利，那么應(yīng)該對所有權(quán)利損失給予補(bǔ)償。我國《物權(quán)法》對不動產(chǎn)權(quán)利體系進(jìn)行規(guī)定，根據(jù)權(quán)利主體是否為財(cái)產(chǎn)所有人，將物權(quán)分為自物權(quán)和他物權(quán);根據(jù)設(shè)立目的不同，他物權(quán)又可劃分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)主要強(qiáng)調(diào)了建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)等。
二、國內(nèi)外不動產(chǎn)征收補(bǔ)償范圍比較借鑒
(一)國外不動產(chǎn)征收補(bǔ)償范圍梳理
西方國家的征收補(bǔ)償一般都經(jīng)歷了長達(dá)數(shù)十年甚至上百年的歷史，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)踐中已經(jīng)發(fā)展相對完善，且大都有一部專門的法律對財(cái)產(chǎn)征收補(bǔ)償作出規(guī)定。如英國的《強(qiáng)制購買法》，法國的《公用征收法》，德國的《聯(lián)邦建筑法》。以德國為例，德國的公益征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確立，經(jīng)歷了一個(gè)從完全補(bǔ)償?shù)竭m當(dāng)補(bǔ)償再到公平補(bǔ)償?shù)臍v史發(fā)展過程。十九世紀(jì)，繼黑森大公國頒布《征收法》之后，德國各邦都陸續(xù)制定了《征收法》，并普遍確立了“完全補(bǔ)償”原則，充分反映了當(dāng)時(shí)德國法治國家和“財(cái)產(chǎn)權(quán)不可侵犯”的基本理念。［5］第一次世界大戰(zhàn)之后，德國由于戰(zhàn)敗，割地賠款，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)凋敝，無力支持“完全賠償”，加上社會右翼勢力較為濃厚的社會民主主義價(jià)值理念，這一階段《魏瑪憲法》確立的是“適當(dāng)補(bǔ)償”原則?！斑m當(dāng)補(bǔ)償”原則要求政府在決定補(bǔ)償?shù)念~度時(shí)，應(yīng)當(dāng)權(quán)衡公益的要求以及參考當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)狀況來確立其補(bǔ)償額度，不必拘泥于“全額補(bǔ)償”。在第二次世界大戰(zhàn)之后，聯(lián)邦德國根據(jù)現(xiàn)實(shí)狀況在《基本法》中又確立了“公平補(bǔ)償”的原則。該原則要求政府在確立補(bǔ)償?shù)姆N類和額度時(shí)，以公平地衡量公共及參與人的利益后作決定，這一原則至今仍然是指導(dǎo)德國行政補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t，包括許多聯(lián)邦法律如《軍事用地征收法》、《聯(lián)邦建筑法》都采納了這一補(bǔ)償原則。關(guān)于德國的征收補(bǔ)償范圍，《聯(lián)邦建筑法》(第八十五條)將其劃分為三種補(bǔ)償種類，即實(shí)體損失(第九十五條)、其它財(cái)產(chǎn)利益損失(第九十六條)以及負(fù)擔(dān)補(bǔ)償(第一百二十二條)。實(shí)體損失是針對被征收土地以及其它標(biāo)的物的價(jià)值而言，因而是對征收標(biāo)的實(shí)體的補(bǔ)償，也是對征收所失權(quán)利的補(bǔ)償。其它財(cái)產(chǎn)損失指直接因征用所產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)減損或費(fèi)用。主要包括營業(yè)損失、殘留地減損、遷移費(fèi)以及相關(guān)費(fèi)用等。負(fù)擔(dān)補(bǔ)償是指因?qū)嵭卸际薪ㄔO(shè)計(jì)劃而采取征收措施，使得人民的生活狀態(tài)(尤指經(jīng)濟(jì)及社會生活方面)，產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)方面的損失。和德國一樣，其他西方國家都從法律上明確了財(cái)產(chǎn)征收的補(bǔ)償內(nèi)容，使征收補(bǔ)償范圍更具統(tǒng)一性和權(quán)威性。
(二)國內(nèi)外不動產(chǎn)征收補(bǔ)償范圍比較
通過國內(nèi)外不動產(chǎn)征收補(bǔ)償范圍的比較，可以得到以下幾點(diǎn):1．國外發(fā)達(dá)國家財(cái)產(chǎn)征收補(bǔ)償對財(cái)產(chǎn)權(quán)損失補(bǔ)償更全面國外發(fā)達(dá)國家不但對土地所有權(quán)給予補(bǔ)償，還考慮地上設(shè)置的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，包括地上權(quán)、長期租佃權(quán)、租賃權(quán)、漁業(yè)權(quán)、地上建筑物、附著物等［6］。國內(nèi)僅就土地使用權(quán)(農(nóng)村土地包括所有權(quán))、地上建筑物、附著物等給予補(bǔ)償。對設(shè)置的其他用益物權(quán)補(bǔ)償考慮不足，如承包經(jīng)營權(quán)、租賃權(quán)等補(bǔ)償無相關(guān)規(guī)定。2．我國對征收損失補(bǔ)償不足與國外發(fā)達(dá)國家相對比，我國目前的損失補(bǔ)償只有搬遷補(bǔ)助、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助和臨時(shí)安置費(fèi)用，未包含殘留地補(bǔ)償、其他必要費(fèi)用補(bǔ)償?shù)葍?nèi)容。其中，停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助，實(shí)際上只包含了因土地征收而導(dǎo)致經(jīng)營中斷部分損失的補(bǔ)償，客戶損失、商譽(yù)損失等并未考慮。臨時(shí)安置補(bǔ)助只包含獲得新居所之前的正常居住費(fèi)用，但對于獲得新居所所發(fā)生的其他費(fèi)用，如房地產(chǎn)登記相關(guān)稅費(fèi)、房地產(chǎn)交易中介費(fèi)用等為獲得新居所所發(fā)生的正常費(fèi)用并未包括在內(nèi)。3．國內(nèi)財(cái)產(chǎn)征收未考慮相鄰地塊權(quán)益損失從我國現(xiàn)行財(cái)產(chǎn)征收補(bǔ)償?shù)那闆r來看，無論是收回國有土地補(bǔ)償或國有土地上房屋征收補(bǔ)償，均未考慮因征收對相鄰地塊的影響。4．生活補(bǔ)償對于因土地征收而引起的人員失業(yè)、對生活共同體的破壞等補(bǔ)償在國內(nèi)仍然屬于空白領(lǐng)域。對生活共同體破壞的損失比較抽象，同時(shí)也很難量化，部分國家對該部分損失不予補(bǔ)償。但是，對于失業(yè)者補(bǔ)償，幾乎所有國家把該項(xiàng)補(bǔ)償納入財(cái)產(chǎn)征收補(bǔ)償范圍，而且，根據(jù)我國《勞動合同法》規(guī)定，在多種情況下解除勞動合同，用人單位應(yīng)當(dāng)向勞動者支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。因此，缺失失業(yè)補(bǔ)償，對因征地而中止勞動合同的企業(yè)不公平。
三、建立以物權(quán)為核心的征收補(bǔ)償體系
我國土地征收補(bǔ)償范圍的不完善，主要反映在部分權(quán)利補(bǔ)償缺乏規(guī)定、部分費(fèi)用補(bǔ)償缺失、部分權(quán)利補(bǔ)償不完整等方面，建議從以下幾方面對我國土地征收補(bǔ)償進(jìn)行梳理和完善。
(一)明確土地各項(xiàng)權(quán)利的補(bǔ)償
針對我國不動產(chǎn)征收只重視財(cái)產(chǎn)所有權(quán)補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)狀，有必要對不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利補(bǔ)償進(jìn)一步梳理。結(jié)合國內(nèi)征收的特殊背景，當(dāng)務(wù)之急應(yīng)該明確對承包經(jīng)營期和國有土地使用權(quán)的補(bǔ)償。1．細(xì)化農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的補(bǔ)償我國《土地管理法》對土地征收補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，沒有清晰界定土地承包經(jīng)營權(quán)的補(bǔ)償。其中部分法律解釋認(rèn)為安置補(bǔ)助費(fèi)包含承包經(jīng)營權(quán)的損失，但從其計(jì)算方法可知，安置補(bǔ)助費(fèi)并不等同于承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)益。按照物權(quán)體系，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)由土地所有權(quán)分離出來，那么土地所有權(quán)的補(bǔ)償中已經(jīng)涵蓋了對土地承包經(jīng)營權(quán)的補(bǔ)償，但是這部分補(bǔ)償應(yīng)該屬于原土地承包農(nóng)戶。另外一種可能性是，國家對集體土地的補(bǔ)償并非土地價(jià)值的全部。針對這種情況，建議從物權(quán)角度對土地權(quán)益進(jìn)行梳理，對土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等各項(xiàng)權(quán)利損失進(jìn)行評估，制定與各項(xiàng)權(quán)益損失相對應(yīng)的補(bǔ)償體系。2．完善劃撥用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按國有土地收回補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，劃撥國有土地使用權(quán)無償收回，但劃撥國有土地使用權(quán)與有償出讓的國有土地使用權(quán)并無本質(zhì)區(qū)別，同屬于用益物權(quán)，權(quán)利的損失應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)補(bǔ)償。目前，很多地方性法規(guī)都已經(jīng)承認(rèn)了劃撥土地的價(jià)值，如《深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷管理辦法》第一部分規(guī)定劃撥土地收回給予補(bǔ)償。也有部分地區(qū)采取一定比例的土地標(biāo)定價(jià)格作為劃撥土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，各地收回劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一。建議我國在《土地管理法》或《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中根據(jù)劃撥用地使用權(quán)權(quán)益損失制定相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一各法規(guī)補(bǔ)償規(guī)定。3．明確把國有土地使用權(quán)的補(bǔ)償納入國有土地上房屋征收的范圍國有土地上房屋征收中，忽略了土地使用權(quán)的補(bǔ)償。對此，應(yīng)該在征收國有土地房屋活動中，對土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償。一種方法是對土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)分別進(jìn)行評估后，向權(quán)利人進(jìn)行補(bǔ)償。另外一種方法，是先對房屋及基地占地建設(shè)用地，進(jìn)行補(bǔ)償。然后對房屋基地以外的建設(shè)用地，作為單獨(dú)項(xiàng)目進(jìn)行評估后，向使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。
(二)增加和完善財(cái)產(chǎn)減損補(bǔ)償
土地征收所造成的財(cái)產(chǎn)損失很多時(shí)候不僅限于征收土地的本身，殘留土地、相鄰?fù)恋赝瑯訒驗(yàn)橥恋卣魇斩a(chǎn)生價(jià)值貶損。財(cái)產(chǎn)征收補(bǔ)償應(yīng)考慮因土地分割造成殘留地塊、相鄰地塊的價(jià)值貶損，制定相應(yīng)補(bǔ)償項(xiàng)目。另外，部分財(cái)產(chǎn)減損補(bǔ)償并不完整，如:營業(yè)損失補(bǔ)償。目前國內(nèi)僅針對土地征收期間所造成的損失給予補(bǔ)償，對于征收造成的客戶損失、商譽(yù)損失等并未予以考慮。1．增加殘留地權(quán)利損失補(bǔ)償土地征收過程中，部分土地因?yàn)檎魇招袨槎M(jìn)行分割，難免對剩余部分的土地價(jià)值產(chǎn)生影響。如:土地面積變化、土地形狀改變等均會造成剩余土地的貶值。［7］剩余土地的貶值是因?yàn)檎魇找鸬模?，征收單位有必要對殘留地?quán)利人進(jìn)行剩余土地的貶值補(bǔ)償。2．增加營業(yè)損失補(bǔ)償目前土地征收補(bǔ)償只包含停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，而停產(chǎn)停業(yè)損失只是經(jīng)營損失的一部分。在很多情況下，營業(yè)損失甚至大于土地權(quán)利損失的本身。特別對于周邊環(huán)境依存度高的經(jīng)營項(xiàng)目，如:酒店、商場等等。這些項(xiàng)目搬遷，所造成的客戶損失及商譽(yù)損失巨大，重新選址和經(jīng)營需要花費(fèi)大量費(fèi)用，而且必須經(jīng)過較長時(shí)間的培育，才能進(jìn)入成熟期。經(jīng)營損失補(bǔ)償?shù)娜笔В瑫尳?jīng)營方蒙受重大的損失。3．增加獲得新住所、經(jīng)營場所相關(guān)費(fèi)用補(bǔ)償對于獲得新住所、新的經(jīng)營場所所支付的費(fèi)用，目前《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》只給予臨時(shí)安置費(fèi)的補(bǔ)償，但并不包含尋找新居所、新經(jīng)營場所所包含的必要費(fèi)用。居住類的房屋市場交易比較活躍，而且，市場上存在大量的房屋可供選擇，這點(diǎn)對于住宅類的被征收人影響不大。但是，對于商業(yè)類的被征收人影響會較大，由于人流、商業(yè)氣氛等眾多因素的影響，重新尋找新的經(jīng)營場所必須花費(fèi)相關(guān)的人力、財(cái)力，該部分費(fèi)用由土地征收而產(chǎn)生，應(yīng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。另外，無論尋找新居所或者新的經(jīng)營場所，大多通過中介進(jìn)行，中介傭金、交易稅金等應(yīng)包含在補(bǔ)償范圍內(nèi)。4．相鄰地塊損失補(bǔ)償土地征收過程中，相鄰地塊同樣會受到影響。特別在所征收地塊與相鄰地塊存在密切經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)的情況下，相鄰地塊可能受到重大影響。因此，建議增加相鄰地塊損失補(bǔ)償。由于相鄰地塊損失有時(shí)難以界定，建議由損失方提出，或由房地產(chǎn)評估公司進(jìn)行評估，經(jīng)確認(rèn)后給予補(bǔ)償。
(三)增加失業(yè)補(bǔ)償
