建筑企業(yè)適用的會計準則精選(九篇)

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第1篇：建筑企業(yè)適用的會計準則范文

關鍵詞：土地使用權 賬務處理 方式 后續(xù)計量

中圖分類號：F303 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2013）03-161-02

我國憲法在第一章第十條中規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。眾所周知，土地所有權與土地使用權是兩個不同的概念，土地的使用權是可以依照法律的規(guī)定轉讓的。也就是說，在我國，土地歸國家或集體所有，企業(yè)可以通過支付土地出讓金等方式取得土地使用權。問題是，當企業(yè)取得了土地的使用權之后，應該如何對該土地使用權進行賬務處理呢？不同的處理方式，會對企業(yè)造成什么影響呢？我們可從企業(yè)執(zhí)行的兩個準則制度中尋找答案。

2011年6月，工業(yè)和信息化部、國家統(tǒng)計局、發(fā)展改革委、財政部研究制定的《中小企業(yè)劃型標準規(guī)定》中規(guī)定，中小企業(yè)根據(jù)企業(yè)從業(yè)人員、營業(yè)收入、資產(chǎn)總額等指標，并結合行業(yè)特點，劃分為中型、小型、微型三類，指出中型企業(yè)的上限即為大型企業(yè)的下限。這樣，就將企業(yè)分成了大、中、小、微四種類型。2006年財政部并于2007年1月1日起實施的《企業(yè)會計準則》適用于大中型企業(yè)，小微企業(yè)則執(zhí)行2004年4月27日的《小企業(yè)會計制度》（財會[2004]2號）至2012年12月31日，2013年1月1日起在小企業(yè)范圍內(nèi)施行《小企業(yè)會計準則》，同時廢止上述的《小企業(yè)會計制度》。

在《企業(yè)會計準則》和《小企業(yè)會計制度》（或《小企業(yè)會計準則》）中，對企業(yè)取得的土地使用權的賬務處理作了明確的規(guī)范。具體規(guī)定如下：

一、《小企業(yè)會計制度》的有關規(guī)定

1.作為無形資產(chǎn)入賬。根據(jù)《小企業(yè)會計制度》第二十條第五款，企業(yè)以支付土地出讓金方式取得土地使用權，按實際價款列入無形資產(chǎn)。制度第四十七條：企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得土地使用權，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。根據(jù)上述規(guī)定可知，企業(yè)取得土地使用權后，應借記“無形資產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”等科目。

2.轉化為固定資產(chǎn)。《小企業(yè)會計制度》第二十七條第二款：自行建造完成的固定資產(chǎn)，按建造資產(chǎn)達到預期可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出入賬，包括征地等費用。第二十七條第五款又提到，之前列入無形資產(chǎn)的土地使用權，“待該土地開發(fā)時再將其賬面價值轉入相關在建工程”。制度第四十七條：企業(yè)因利用土地建造自用項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。

根據(jù)上述規(guī)定可知，小企業(yè)因利用土地建造自用項目時，應按土地使用權的賬面價值，借記“在建工程”科目，貸記“無形資產(chǎn)”科目；如果取得土地后立即開始建造自用項目的話，則可以在取得時直接借記“在建工程”科目，貸記“銀行存款”等科目。當該項目完工后，再將在建工程轉為固定資產(chǎn)，借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記“在建工程”科目。

3.形成產(chǎn)品。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其土地是為了開發(fā)產(chǎn)品，即房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是土地和房屋及其權屬的總稱，土地即土地使用權，房屋即土地上的房屋等建筑物及構筑物。根據(jù)《小企業(yè)會計制度》第四十七條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發(fā)成本。即：按土地使用權的賬面成本，借記“開發(fā)成本”科目，貸記“無形資產(chǎn)”科目。當工程完工后，再轉為開發(fā)商品，借記“開發(fā)商品”科目，貸記“開發(fā)成本”科目。

二、《小企業(yè)會計準則》的有關規(guī)定

2013年1月1日開始實施的《小企業(yè)會計準則》第三十八條規(guī)定，小企業(yè)的無形資產(chǎn)包括土地使用權……，自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理，外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間按照合理的方法進行分配；難以合理分配的應當全部作為固定資產(chǎn)。筆者的理解是，根據(jù)《小企業(yè)會計準則》的要求，原則上是應將土地與其附著物分開，取得的土地使用權借記“無形資產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”等科目；土地上的房屋及建筑物則單獨借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記“在建工程”等科目。如果無法合理分配土地使用權與建筑物成本的，應將土地使用權與建筑物一并列入固定資產(chǎn)。

三、《企業(yè)會計準則》的有關規(guī)定

《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》應用指南中規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權通常應確認為無形資產(chǎn)，但改變土地使用權用途，用于賺取租金或資本增值的，應當將其轉為投資性房地產(chǎn)。所謂投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。據(jù)此，如果企業(yè)取得的土地使用權是以賺取租金或資本增值為目的，則應借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”或“無形資產(chǎn)”等科目。

應用指南中還提到，自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理。處購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產(chǎn)。企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建筑物成本。

據(jù)此我們可以看到，即將實施的《小企業(yè)會計準則》對土地使用權的處理，已經(jīng)與《企業(yè)會計準則》走向一致，它們與剛被取代的《小企業(yè)會計制度》不同之處，體現(xiàn)在利用土地自行開發(fā)項目，或外購土地及建筑物的賬務處理上，準則中原則上要求分開核算，分別列入無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)（除非無法合理分配）；制度中則要求全部列為固定資產(chǎn)。

四、不同賬務處理后續(xù)計量的差異

1.作為無形資產(chǎn)核算的土地使用權?！镀髽I(yè)會計準則》第十七條和第十八條規(guī)定：使用壽命有限的無形資產(chǎn)，應當在使用壽命內(nèi)系統(tǒng)合理攤銷。使用壽命有限的無形資產(chǎn)，其殘值應當視為零?！缎∑髽I(yè)會計準則》第四十一條規(guī)定，無形資產(chǎn)應當在其使用壽命內(nèi)采用年限平均法進行攤銷……。作為無形資產(chǎn)入賬的土地使用權性屬于使用壽命有限的無形資產(chǎn)，其使用壽命即為取得土地使用權的期限，攤銷時應借記“管理費用”等科目，貸記“累計攤銷”科目。

2.作為固定資產(chǎn)核算的土地使用權。如果土地使用權被列入了固定資產(chǎn)，則應按固定資產(chǎn)的核算要求通過計提折舊的方式進行后續(xù)計量。固定資產(chǎn)折舊方法除了年限平均法，還有雙倍余額遞減法、年數(shù)總和法等，而且，固定資產(chǎn)在計提折舊時，一般是需要預計凈殘值的。因此，我們應當根據(jù)選定的折舊方法計算每期折舊額，并借記“制造費用”、“管理費用”等科目，貸記“累計折舊”科目。

另外，財政部關于印發(fā)《實施及其相關準則問題解答》的通知（財會[2001]43號）中也曾提到，如果土地使用權的預計使用年限高于房屋建筑物使用年限的，在預計該房屋建筑物殘值時，應當考慮土地使用權的預計使用年限高于房屋建筑物預計使用年限的因素，并作為凈殘值預留，待該房屋建筑物報廢時，將殘值中相當于尚可使用的土地使用權價值的部分，轉入繼續(xù)建造的房屋建筑物價值，如果不再建造房屋建筑物的，則將其價值轉入無形資產(chǎn)進行攤銷。結合對現(xiàn)行的準則理解，筆者認為，如果出現(xiàn)上述情形，當房屋建筑物報廢時，無論是否繼續(xù)在該土地上建造新的房屋建筑物，都只需將原殘值中相當于尚可使用的土地使用權價值的部分，轉入無形資產(chǎn)并按剩余年限攤銷即可。

3.作為投資性房地產(chǎn)核算的土地使用權。投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量模式：成本模式和公允價值模式。如果列入投資性房地產(chǎn)的土地使用權采用成本模式進行后續(xù)計量，則應按期（月）攤銷其成本，借記“其他業(yè)務成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計攤銷”科目；如果列入投資性房地產(chǎn)的土地使用權采用公允價值模式進行后續(xù)計量，則不攤銷，而是應當以資產(chǎn)負債表日的公允價值計量，即在資產(chǎn)負債表日，按投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目；當公允價值低于其賬面余額時，按其差額作相反會計分錄。

4.作為開發(fā)商品的土地使用權。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用土地使用權開發(fā)出商品房，由于土地使用權已包含在商品中，未出售前作為存貨處理，出售時連同房屋建筑物一并結轉成本，借記“主營業(yè)務成本”科目，貸記“開發(fā)商品”科目。

綜上所述，企業(yè)在取得土地使用權后，需根據(jù)該土地使用權的不同使用方式來確定其入賬科目；對土地使用用權的不同入賬方式，其后續(xù)計量也有所不同，不但體現(xiàn)在使用的會計科目上，還將影響其每期成本的結轉數(shù)額。

參考文獻：

1.《企業(yè)會計準則》，財政部，2006

2.《企業(yè)會計準則——應用指南》，財政部，2006

3.關于印發(fā)《小企業(yè)會計準則》的通知，財政部，2011

4.《小企業(yè)會計制度》，財政部，2004

5.《中小企業(yè)劃型標準規(guī)定》，工業(yè)和信息化部、國家統(tǒng)計局、發(fā)展改革委、財政部，2011

6.《實施及其相關準則問題解答》，財政部，2001

第2篇：建筑企業(yè)適用的會計準則范文

第一，把握審核關。根據(jù)單位資產(chǎn)清查損溢的申報材料，結合會計師事務所的資產(chǎn)清查專項核查報告和經(jīng)濟鑒證意見，逐一審核批復，但涉及有關方面財政部門要嚴格審核。一是單位與財政部門發(fā)生的往來。如對行政單位在暫存款核算的，事業(yè)單位在借人款項、其他應付款等中核算的財政周轉金借款、單位申報的減少數(shù)都不應予以批復核銷；應繳預算款、應繳財政專戶款，單位申報的減少數(shù)也不能批復核銷。二是貨幣資金損失。對有確鑿證據(jù)證明貨幣資金發(fā)生了損失，如現(xiàn)金被盜、貪污涉案確實無法追回等，可以批復核銷外，對因長期白條抵庫、不合法的支出發(fā)票抵庫形成的則不能核銷。三是基建工程完工后未及時入賬形成的固定資產(chǎn)盤盈；建筑承包商到稅務部門開具建筑安裝工程結算統(tǒng)一發(fā)票時要交3％的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等；有建筑工程發(fā)票的可確認批復，無建筑工程發(fā)票的不能確認批復，防止偷稅漏稅等。

第二，把握調(diào)賬關。根據(jù)行政事業(yè)單位會計制度，結合近年部門決算報表的編報要求，對于確認批復的資產(chǎn)清查的損溢按下列方法調(diào)賬：固定資產(chǎn)的增加減少，要相應該增減固定基金，對外投資的增減，調(diào)整事業(yè)基金投資基金，對于債權債務、貨幣資金、存貨、無形資產(chǎn)等增減，行政單位調(diào)整結余，事業(yè)單位一般調(diào)整事業(yè)基金中一般基金，但要確保調(diào)整后的事業(yè)基金的一般基金余額不能小于零。當事業(yè)基金中一般基金不夠沖減時，不夠沖減的部分，衛(wèi)生院等執(zhí)行醫(yī)院會計制度的單位要調(diào)整結余分配待分配結余，其他事業(yè)單位則調(diào)整事業(yè)結余。

第三，督促單位做好批復后的工作。對于經(jīng)批復同意核銷的實物資產(chǎn)損失，其殘值應變現(xiàn)，作為其他收入納入財政專戶管理。各項不良債權、不良投資，要認真加強管理，要求單位建立“賬銷案存”的管理制度，組織力量或成立專門機構繼續(xù)清理和追索，避免國有資產(chǎn)流失。對單位之間發(fā)生的債務，經(jīng)批復核銷后，要求單位與對方單位辦理必要的手續(xù)。

企業(yè)所得稅會計處理探析

田朝陽

一、新所得稅準則的理論基礎變化

(一)我國所得稅會計準則發(fā)展歷程新準則頒布之前，我國會計制度主要是參照1994年財政部的《企業(yè)所得稅會計處理的暫行規(guī)定》、1995年《企業(yè)會計準則――所得稅》征求意見稿以及2001年頒布的《企業(yè)會計制度》中關于企業(yè)所得稅會計處理的規(guī)定等舊制度來對所得稅進行會計處理；2007年新準則頒布后，對所得稅會計的處理規(guī)范逐步過渡到《企業(yè)會計準則第18號――所得稅》。

(二)資產(chǎn)負債表法核算企業(yè)所得稅費用對企業(yè)所得稅費用的核算，主要有兩種方法：資產(chǎn)負債表法和損益表債務法。舊所得稅費用的核算方法包括應付稅款法和納稅影響會計法，其中納稅影響會計法又分為遞延法和損益表債務法。新準則中采用的是資產(chǎn)負債表債務法，收益表債務法注重時間性差異，可計算當期的影響，但不能直接反映對未來的影響，不能處理非時間性差異的暫時性差異。而資產(chǎn)負債表債務法注重暫時性差異，可直接得出遞延所得稅資產(chǎn)、遞延所得稅負債余額，能直接反映其對未來的影響，可處理所有的暫時性差異。

新準則以資產(chǎn)負債表法取代損益表債務法的原因有兩點：(1)收益確認基礎的轉變。資產(chǎn)負債觀基于資產(chǎn)和負債的變動來計量收益，而收入費用觀則通過收入與費用的直接配比來計量企業(yè)收益。按照收入費用觀，會計上通常是在產(chǎn)生收益后再計量資產(chǎn)的增加或負債的減少；按照資產(chǎn)負債觀，企業(yè)的收益是當期凈資產(chǎn)的凈增加額。我國會計準則在與國際準則接軌的過程中也接納了資產(chǎn)負債觀，并以此為原則制定了所得稅準則。(2)所得稅費用的跨期分攤。所得稅會計處理的核心問題是所得稅費用的跨期攤配，如果以每期應付所得稅作為本期所得稅費用，則無跨期分攤問題；如果以每期會計利潤計算的所得稅影響數(shù)作為所得稅費用，則因會計上的收入可能在其他年度課稅，其費用也可能在其他年度抵減應課稅利潤，即產(chǎn)生跨期分攤問題。此外，確認的所得稅費用與稅前會計利潤缺乏關聯(lián)，使所得稅費用與產(chǎn)生所得稅的項目無法配比，不符合配比原則。所得稅跨期分攤時，暫時性差異的所得稅影響數(shù)應列為所得稅費用的一部分，并將該影響數(shù)列示在資產(chǎn)負債表上。根據(jù)資產(chǎn)負債表債務法核算所得稅的情況，利潤表中的所得稅費用由兩個部分組成：當期所得稅和遞延所得稅。這既體現(xiàn)了配比原則，又公允真實地反映了資產(chǎn)負債表中的會計信息，能夠更加滿足會計信息使用者決策的需要。

二、新準則中所得稅會計實務處理的變化

(一)暫時性差異概念引入所得稅計算的應納稅所得額是以稅法為依據(jù)，而會計利潤要依據(jù)會計標準計算。由于稅法和會計標準不同，導致應納稅所得額和會計利潤不一致，兩者之間的差異就是所得稅會計差異。舊制度基于收入費用觀，將差異分為永久性差異和時間性差異兩種，而新準則是基于資產(chǎn)負債觀，以暫時性差異的概念取代時間性差異。暫時性差異分為應納稅暫時性差異和可抵扣暫時性差異。應納稅暫時性差異，將導致使用或處置資產(chǎn)、償付負債的未來期間內(nèi)增加應納稅所得額，由此產(chǎn)生遞延所得稅負債的差異；可抵扣暫時性差異，將導致使用或處置資產(chǎn)、償付負債的未來期間內(nèi)減少應納稅所得額，由此產(chǎn)生遞延所得稅資產(chǎn)的差異。

時間性差異與暫時性差異有著明顯的區(qū)別。(1)確認基礎不同。會計核算強調(diào)權責發(fā)生制和配比，而稅法對收入費用的核算則強調(diào)收付實現(xiàn)制，因此會計上所提供的資產(chǎn)、負債、收入、費用與稅法所確認的資產(chǎn)、負債、收入、費用不可能完全一致，表現(xiàn)為差異。按照對差異的確認、強調(diào)的基礎不同可分為暫時性差異和時間性差異，時間性差異強調(diào)的是差異的形成與轉回，而暫時l生差異強調(diào)差異的內(nèi)容。某一期間可能存在暫時性差異，但不一定存在時間性差異，如果存在時間性差異，則必然存在暫時性差異。(2)包含的內(nèi)容不同。時間性差異是由于對收益、費用和損失項目的財務會計確認和稅法確認的期間不同造成的，包括同一期間確認金額不同、分布期間長短不同；而暫時性差異是由于資產(chǎn)負債表上資產(chǎn)和負債的計稅基礎與賬面價值不同造成的，這使得時間性差異范圍小于暫時性差異，暫時性差異包括時間性差異。

(二)所得稅賬務處理在新準則中規(guī)定了較多不同于以往的會計科目，對這些科目的熟悉與掌握將是正確核算所得稅費用的前提。這些新科目包括：應交稅費用――應交所得稅、遞延所得稅資產(chǎn)、遞延所得稅負債，企業(yè)應設置“遞延稅款備查登記薄”，詳細記錄發(fā)生時間性差異的原因、金額、預計轉銷期限、已轉銷數(shù)額等。對

于遞延所得稅資產(chǎn)，企業(yè)在確認之后應當對遞延所得稅資產(chǎn)的賬面價值進行復核。如果未來期間很可能無法取得足夠的應納稅所得額用以利用可抵扣暫時性差異帶來的利益，應當減記遞延所得稅的賬面價值。確認遞延所得稅資產(chǎn)時，借記“所得稅費用”、“遞延所得稅資產(chǎn)”，貸記“應交稅費――應交所得稅”；確認遞延所得稅負債時，借記“所得稅費用”，貸記“遞延所得稅負債”，“應交稅費――應交所得稅”，轉回時應計入相反的方向。

(三)虧損彌補所得稅處理新準則要求企業(yè)對能夠結轉后期的尚可抵扣的虧損，應當以可能獲得用于抵扣尚可抵扣的虧損的未來應稅利潤為限，確認遞延所得稅資產(chǎn)。未彌補虧損雖不是資產(chǎn)、負債的賬面價值與計稅基礎不同產(chǎn)生的，但與可抵扣暫時性差異具有同樣的作用、均能夠減少未來期間的應納稅所得額，進而減少未來期間的應交所得稅，會計處理上視同可抵扣暫時性差異，符合條件的情況下應確認與其相關的遞延所得稅資產(chǎn)。會計處理上借記“遞延所得稅資產(chǎn)”，貸記“所得稅費用”。

(四)首次執(zhí)行新準則處理企業(yè)首次采用新準則時，應根據(jù)《企業(yè)會計準則――基本準則》、《企業(yè)會計準則第38號――首次執(zhí)行企業(yè)會計準則》及《企業(yè)會計準則第18號――所得稅》的要求，重新確認資產(chǎn)和負債的計稅基礎，對以前期間的交易和事項不進行追溯調(diào)整，而采用未來適用法進行處理。

三、新企業(yè)所得稅會計處理的變化

新企業(yè)所得稅法做到了“四個統(tǒng)一”，即內(nèi)外資適用統(tǒng)一的企業(yè)所得稅法；統(tǒng)一并適當降低企業(yè)所得稅稅率；統(tǒng)一和規(guī)范稅前扣除辦法和標準；統(tǒng)一稅收優(yōu)惠政策。由于稅法和會計準則對企業(yè)經(jīng)營活動規(guī)范的重點不一致，導致兩者之間必然存在一定差異，這也是所得稅會計存在原因。

第3篇：建筑企業(yè)適用的會計準則范文

編者按：2007年3月16日，十屆人大五次會議通過了《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（以下簡稱《企業(yè)所得稅法》），新稅法將于2008年1月1日起施行。而新會計準則已于2007年1月1日起在上市公司施行，鼓勵其他企業(yè)執(zhí)行?！镀髽I(yè)所得稅法》與新會計準則存在哪些差異？企業(yè)在繳納企業(yè)所得稅時，如何根據(jù)企業(yè)所得稅法與新會計準則進行納稅調(diào)整？本刊根據(jù)中國稅務報系列文章整理出一組文章，希望對讀者理解新企業(yè)所得稅法與新會計準則有所幫助。

一、基本概念比較

新會計準則所定義的投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。

《企業(yè)所得稅法》中沒有專門規(guī)定投資性房地產(chǎn)的概念。從稅法上區(qū)分，投資性房地產(chǎn)可以區(qū)分為房屋、建筑物和土地使用權。其中，房屋、建筑物歸入固定資產(chǎn)，在計算應納稅所得額時，通過計算固定資產(chǎn)折舊并扣除；土地使用權應歸入無形資產(chǎn)，在計算應納稅所得額時，通過計算無形資產(chǎn)攤銷費用并扣除。

二、投資性房地產(chǎn)的確認、初始計量與

計稅基礎

（一）投資性房地產(chǎn)確認和扣除的差異

在會計處理上，投資性房地產(chǎn)同時滿足下列條件的，才能予以確認：與該投資性房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

在稅務處理上，按新會計準則確認的投資性房地產(chǎn)，區(qū)分房屋、建筑物和土地使用權分別處理：

1.經(jīng)會計處理確認為投資性房地產(chǎn)的房屋、建筑物，按照《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，如已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的房屋、建筑物，不再確認為固定資產(chǎn)，不得計算折舊扣除。已出租的房屋、建筑物，即以經(jīng)營租賃方式出租的房屋、建筑物，可以確認為固定資產(chǎn)并計算攤銷費用扣除。

2.經(jīng)會計處理確認為投資性房地產(chǎn)的土地使用權，按照《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，與經(jīng)營活動無關的無形資產(chǎn)不得計算攤銷費用扣除。已出租的土地使用權，即以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權，可以確認為無形資產(chǎn)并計算攤銷費用扣除。持有并準備增值后轉讓的土地使用權，即企業(yè)取得的、準備增值后轉讓的土地使用權，目前沒有用于經(jīng)營活動的，不能確認為無形資產(chǎn)，不得計算攤銷費用扣除。該土地使用權在轉讓時，可按其計稅基礎扣除。

（二）投資性房地產(chǎn)的初始計量與計稅基礎

在會計處理上，投資性房地產(chǎn)應當按照成本進行初始計量。外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成；以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關會計準則的規(guī)定確定。與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出，滿足規(guī)定確認條件的，應當計入投資性房地產(chǎn)成本；不滿足規(guī)定確認條件的，應當在發(fā)生時計入當期損益。

在稅務處理上，投資性房地產(chǎn)以歷史成本為計稅基礎。所謂歷史成本，是指企業(yè)取得該項資產(chǎn)時實際發(fā)生的支出。企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)期間產(chǎn)生資產(chǎn)增值或損失，除稅收規(guī)定可以確認損益的外，不得調(diào)整有關資產(chǎn)的計稅基礎。企業(yè)區(qū)分房屋、建筑物和土地使用權按照下列原則確定投資性房地產(chǎn)的計稅基礎：

1. 房屋、建筑物的計稅基礎。外購的房屋、建筑物，按購買價款和相關稅費作為計稅基礎；自行建造的房屋、建筑物，按竣工結算前實際發(fā)生的支出作為計稅基礎；融資租入的房屋、建筑物，按租賃開始日租賃資產(chǎn)的公允價值與最低租賃付款額現(xiàn)值中孰低者，加上承租人在簽訂租賃合同過程中發(fā)生的相關費用，作為計稅基礎；通過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務重組取得的房屋、建筑物，按該資產(chǎn)的公允價值和應支付的相關稅費作為計稅基礎。

2.土地使用權的計稅基礎。外購的土地使用權，按購買價款、相關稅費以及直接歸屬于該項資產(chǎn)的其他支出作為計稅基礎；通過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務重組取得的土地使用權，按該土地使用權的公允價值和應支付的相關稅費作為計稅基礎。

三、 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量與納稅調(diào)整

（一）成本模式

采用成本模式計量的建筑物的后續(xù)計量，適用《企業(yè)會計準則第4號――固定資產(chǎn)》。采用成本模式計量的土地使用權的后續(xù)計量，適用《企業(yè)會計準則第6號――無形資產(chǎn)》。

在稅務處理上，如果沒有減值跡象，企業(yè)沒有對投資性房地產(chǎn)計提減值準備，采用成本模式的企業(yè)不需要對后續(xù)計量進行納稅調(diào)整；如果有減值跡象，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)計提了減值準備，則需要按照《企業(yè)所得稅法》第八條、第十條規(guī)定，對后續(xù)計量進行納稅調(diào)整。

（二）公允價值模式

在會計處理上，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

在稅務處理上，企業(yè)采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的，公允價值變動損益在計算應納稅所得額不予確認，應進行納稅調(diào)整；投資性房地產(chǎn)可以計提折舊或進行攤銷扣除。

四、投資性房地產(chǎn)轉換的差異

在會計處理上，企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產(chǎn)轉換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn)開始自用；作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租；自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值；自用建筑物停止自用，改為出租。在成本模式下，應當將房地產(chǎn)轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。

在稅務處理上：（一）企業(yè)將原采用成本計量模式計價的、沒有計提減值準備的投資性房地產(chǎn)轉換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時，持有并準備增值后轉讓的土地使用權改為自用的，土地使用權可以確認為無形資產(chǎn)，計算攤銷費用扣除，其他方面基本一致。（二）企業(yè)將原采用成本計量模式計價的、已計提減值準備的投資性房地產(chǎn)轉換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時，會計上和企業(yè)所得稅對資產(chǎn)的計價不一致，需要進行納稅調(diào)整。（三）企業(yè)將原采用公允價值模式計價的投資性房地產(chǎn)，轉換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時，其計稅基礎維持不變，按會計處理的公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益的部分，應進行納稅調(diào)整。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)時，無論采用成本計量模式還是采用公允價值計量模式，當期都要按視同銷售確認收入，同時按開發(fā)產(chǎn)品的公允價值確認投資性房地產(chǎn)的計稅基礎。

五、投資性房地產(chǎn)的處置

在會計處理上，當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。

在稅務處理上，企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)時，按照《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，應當將出售、轉讓收入并入轉讓財產(chǎn)收入；同時，該項資產(chǎn)的凈值和轉讓費用，可以在計算應納稅所得額時扣除。投資性房地產(chǎn)的報廢、毀損，按照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的相關規(guī)定處理。

第4篇：建筑企業(yè)適用的會計準則范文

（一）《小企業(yè)會計制度》實施范圍的問題。根據(jù)《小企業(yè)會計制度》的規(guī)定:本制度適用于在中華人民共和國境內(nèi)設立的不對外籌集資金、經(jīng)營規(guī)模較小的企業(yè)。該制度在適用范圍上還存在一些問題:第一,未做出標準規(guī)定的小企業(yè)是否應執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》。根據(jù)原國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會、原國家發(fā)展計劃委員會、財政部、國家統(tǒng)計局2003年制定的《中小企業(yè)標準暫行規(guī)定》,僅僅對工業(yè)(包括采礦業(yè)、制造業(yè)、電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè))、建筑業(yè)、交通運輸和郵政業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)的小企業(yè)規(guī)定了標準,對于其他未做出規(guī)定的小企業(yè)是否應執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》,制度中未作明確規(guī)定。第二,外商投資的小企業(yè)、金融行業(yè)和股份有限公司中的小企業(yè)是否需要執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》。

（二）《小企業(yè)會計制度》與會計準則的協(xié)調(diào)問題。2006年2月15日,財政部正式了新的企業(yè)會計準則(包括1項基本準則和38項準則),于2007年1月1日正式首先在上市公司實施。會計準則與《小企業(yè)會計制度》相關內(nèi)容的規(guī)定有一定的差異,比如《小企業(yè)會計制度》僅要求對日后事項期間涉及的報告年度或以前年度的銷售退回按照調(diào)整事項的會計處理做出規(guī)定,對于其他的發(fā)生于日后事項期間可能對小企業(yè)的財務狀況和經(jīng)營成果產(chǎn)生重要影響的事項,僅要求在會計報表附注中披露,不要求小企業(yè)調(diào)整尚未報出的報告年度的會計報表。

二、新企業(yè)會計準則下小企業(yè)會計制度的完善建議及對策

向管理型轉變,有利于我國會計制度跟國際接軌,對促進小企業(yè)的發(fā)展具有重要意義。但《小企業(yè)會計制度》也存在適用范圍不夠明確、與稅收法律制度的差異等問題。

（一）進一步明確和完善適用范圍

（1）《小企業(yè)會計制度》的適用對象需要擴大。對于以個人獨資及合伙形式設立的小規(guī)模企業(yè),由于權益方面的特殊性,既無法適用《小企業(yè)會計制度》,又無法適用《企業(yè)會計制度》的企業(yè)。這類小企業(yè)的會計規(guī)范目前處于“真空”地帶,沒有適合自身的會計制度。因此,可以把它們納入《小企業(yè)會計制度》調(diào)整范圍,完善《小企業(yè)會計制度》體系。

（2）明確外商投資的小企業(yè)、金融行業(yè)和股份有限公司中的小企業(yè)是否需要執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》。對于外商投資的小企業(yè)、金融行業(yè)和股份公司的小企業(yè)是否需要執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》,是強制性執(zhí)行還是備選性執(zhí)行等問題,《小企業(yè)會計制度》和其他規(guī)定都沒有明確。《小企業(yè)會計制度》應該進一步明確相關問題,才能更好地促進《小企業(yè)會計制度》的實施。

（二）盡快明確《小企業(yè)會計制度》與會計準則的協(xié)調(diào)問題

有關專家指出,新準則所帶來的很多理念和做法與中國目前的會計規(guī)定和實務有相當大的差異,有的可以說是根本性的改變。如果在小企業(yè)中實行新準則,在會計信息披露方面要上一個新臺階,這是一個比較大的挑戰(zhàn),所以有些小企業(yè)呼吁能夠推出適合小企業(yè)的簡化會計準則體系。小企業(yè)究竟是適用通用的企業(yè)會計準則,還是應獨立制定適合小企業(yè)的簡化會計準則體系?當具體會計準則與《小企業(yè)會計制度》相關內(nèi)容不一致的情況下,小企業(yè)應以制度優(yōu)先還是準則優(yōu)先?建議相關主管部門對上述問題盡早作出明確規(guī)定。

（三）做好《小企業(yè)會計制度》與稅收法律制度的協(xié)同

（1）由財政部與國家稅務總局共同制定小企業(yè)的會計核算制度。由于小企業(yè)所有權與經(jīng)營權密切相關,會計信息的外部使用者相對較少,主要就是稅務部門及債權人,這便使小企業(yè)會計核算對外報告的職能處于從屬地位。另外,稅務部門是小企業(yè)會計信息最主要的外部使用者,所以,由財政部與國家稅務總局共同制定《小企業(yè)會計制度》是符合小企業(yè)會計信息的目標與特點的,是必要的,也是可行的。

（2）盡可能減少《小企業(yè)會計制度》與稅收法律制度的時間性差異。試圖找一條會計處理與稅收法規(guī)相一致的捷徑是不現(xiàn)實的，只有盡可能減少時間性差異，并簡化時間性差異的會計程序，在不違背會計核算一般原則和會計要素確認與計量原則的前提下，小企業(yè)會計制度與稅收法規(guī)能夠一致的盡量保持一致，或者提供可以保持一致的備選方法。

（3）改進《小企業(yè)會計制度》關于利潤表的編制要求?！缎∑髽I(yè)會計制度》中小企業(yè)利潤表的編制未考慮到企業(yè)所得稅納稅申報的要求,仍然采用通用的會計報表格式和內(nèi)容,對企業(yè)所得稅納稅申報所要求提供的數(shù)據(jù)很少涉及。

（三）進一步改進《小企業(yè)會計制度》部分會計處理方法

對于《小企業(yè)會計制度》所存在的脫離小企業(yè)的實際或欠妥的部分會計處理方法,應在充分聽取各方面的意見和建議的基礎上進一步完善和改進,使得《小企業(yè)會計制度》既能簡化小企業(yè)的會計核算工作,又更符合小企業(yè)的實際,以利于《小企業(yè)會計制度》的貫徹和實施,更好地促進小企業(yè)的發(fā)展。

第5篇：建筑企業(yè)適用的會計準則范文

【關鍵詞】 財務報告;投資性房地產(chǎn);評估實務

隨著《國際財務報告準則(國際會計準則)》在世界范圍內(nèi)的應用,公允價值計量及其他非歷史成本的會計計量模式被越來越多地使用。我國新的《企業(yè)會計準則》也引入了公允價值的概念和計量,因此,我國評估服務領域中新增了一項業(yè)務內(nèi)容,即以財務報告為目的的評估。

一、以財務報告為目的的評估及其作用

(一)以財務報告為目的的評估的定義

以財務報告為目的的評估,是指注冊資產(chǎn)評估師基于企業(yè)會計準則或相關會計核算、披露要求,運用評估技術,對財務報告中各類資產(chǎn)和負債的公允價值或特定價值進行分析、估算,并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。由此可知,以財務報告為目的的評估是為會計的計量、核算及披露提供專業(yè)意見。評估對象是財務報告中各類資產(chǎn)和負債,如資產(chǎn)減值、投資性房地產(chǎn)、金融工具等涉及會計核算事項的資產(chǎn),以及非同一控制下的企業(yè)合并中取得的被購買方的可辨認資產(chǎn)、負債及或有負債等。價值類型是公允價值或特定價值,它對評估技術(評估方法)具有一定的約束。評估技術(評估方法)是確定資產(chǎn)評估值的具體手段與途徑,它既受估價標準的制約,又要根據(jù)實際可用資料和評估對象的具體情況來選擇。

由于以財務報告為目的的評估是基于企業(yè)會計準則或相關會計核算、披露的要求,因此,在遵循評估準則的基礎上,還要參照相關會計準則的規(guī)定,以滿足財務報告披露的要求。

(二)以財務報告為目的的評估的作用

對于財務報告中各類資產(chǎn)和負債的公允價值或特定價值的計量,國際上較通行的做法是由評估專業(yè)人士為公允價值的確定提供專業(yè)意見,保障會計信息的客觀和獨立,其作用具體體現(xiàn)在以下三個方面。

1.評估技術能夠滿足會計計量專業(yè)上的需求。新會計準則體系引入公允價值計量以后,一些資產(chǎn)或負債并無活躍的市場,會計人員無法觀察到這種由市場機制決定的金額,從而不能直接用市場價格來對公允價值進行計量,一些無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和金融工具公允價值的確定需要運用很強的專業(yè)性理論和評估技術,而外部的專業(yè)評估機構能夠運用評估技術,為會計公允價值計量提供專業(yè)支持。

2.評估專業(yè)行為能夠為會計計量的客觀性奠定基礎。資產(chǎn)評估是一種專業(yè)行為,是建立在專業(yè)技術知識和經(jīng)驗基礎上的一種專業(yè)判斷。會計信息的這種客觀性要求,能夠通過評估過程中嚴格遵循相關的方法和程序取得充分的依據(jù)。

3.評估的獨立地位能夠強化公允價值的公正性。獨立性是資產(chǎn)評估的基本特征,在市場經(jīng)濟條件下,由專業(yè)化的資產(chǎn)評估機構依據(jù)相關評估法規(guī)、準則、規(guī)范和行業(yè)慣例,提供現(xiàn)時的價值尺度,對于政府監(jiān)管部門、會計信息使用方和社會公眾是一種具有較強公信力的信息服務,有利于形成公正的會計信息,特別是關于公允價值的信息。

二、以財務報告為目的的評估適用范圍和特點

(一)以財務報告為目的的評估的規(guī)范體系

與傳統(tǒng)資產(chǎn)評估業(yè)務相比,以財務報告為目的的評估業(yè)務涉及的評估對象更加多元化并且更加復雜。一般意義上,以財務報告為目的的評估業(yè)務涉及的評估對象不僅有各類單項資產(chǎn)、負債,也有資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合(對資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合的分析應當符合會計準則的要求)。表1 為一般常見的以財務報告為目的的評估所涉及的評估對象。

(二)以財務報告為目的的評估的特點

以財務報告為目的的評估相對于其他評估業(yè)務,具有以下特點:

1.以財務報告為目的的評估是為會計計量提供服務,會計計量模式、會計核算方法、會計披露要求影響了評估對象、價值類型的確定及評估方法的選擇。注冊資產(chǎn)評估師應當理解會計計量模式的概念,知曉企業(yè)合并、資產(chǎn)減值、投資性房地產(chǎn)、金融工具等會計核算方法,根據(jù)會計準則的要求,合理確定評估對象,選擇與會計計量模式相符的價值類型和評估方法,更有效地服務于會計計量的特定要求。

2.以財務報告為目的的評估業(yè)務具有多樣性、復雜性。以財務報告為目的的評估涉及企業(yè)合并、資產(chǎn)減值、投資性房地產(chǎn)、金融工具、股份支付等多項會計核算業(yè)務,每項會計核算業(yè)務不同,其所對應的評估對象、價值類型、評估方法均不同。比如固定資產(chǎn),為資產(chǎn)減值事項提供評估服務時,所涉及的會計計量模式是可回收金額,對應的價值類型為公允價值減去處置費用的凈額和資產(chǎn)預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值;為企業(yè)合并事項提供評估服務時,所涉及的會計計量模式是公允價值,對應的價值類型是市場價值。

3.以財務報告為目的的評估所采用評估方法的多樣性。根據(jù)評估對象的特點和應用條件,可以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、增量收益折現(xiàn)法、節(jié)省許可費折現(xiàn)法、多期超額收益法等對無形資產(chǎn)進行評估,也可以采用以現(xiàn)值為基礎的遠期定價和互換模型、期權定價模型等對金融工具進行評估,這些評估方法結合了以財務報告為目的的評估需要,借鑒了國際上目前常用的評估方法。

三、以財務報告為目的的評估在投資性房地產(chǎn)評估中的應用

(一)投資性房地產(chǎn)與公允價值計量

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而所持有的房產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售,主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定,企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量;但是,在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的,應當同時滿足下列條件:投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。

(二)投資性房地產(chǎn)評估中的評估對象

投資性房地產(chǎn)的具體范圍包括:

1.已出租的土地使用權和已出租的建筑物,是指以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權和建筑物。其中,用于出租的土地使用權是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權;用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權的建筑物。

2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權,是指企業(yè)取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地,不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

3.某項房地產(chǎn),部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理,能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,應當確認為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,不確認為投資性房地產(chǎn)。

4.企業(yè)將建筑物出租,按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的,如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務,應當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。

根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定,自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)的范疇。

自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)的特征在于服務于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動,其價值將隨著房地產(chǎn)的使用而逐漸轉移到企業(yè)的產(chǎn)品或服務中去,通過銷售商品或者提供服務為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益,在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的過程中與企業(yè)持有的其他資產(chǎn)密切相關。例如,企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍,雖然也收取租金,但間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務,因此具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。又如,企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店,經(jīng)營者在提供住宿服務的同時,還提供餐飲娛樂等服務,其經(jīng)營目的主要是通過向客戶提供服務取得服務收入,因此,企業(yè)自行經(jīng)營的旅館飯店是企業(yè)的經(jīng)營場所,應當屬于自用房地產(chǎn)。

作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨,其生產(chǎn)、銷售構成企業(yè)的主營業(yè)務活動,產(chǎn)生的現(xiàn)金流也與企業(yè)的其他資產(chǎn)密切相關。因此,具有存貨性質(zhì)的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開發(fā)后出售的土地使用權屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨,即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉讓其開發(fā)的土地,也不得將其確認為投資性房地產(chǎn)。

在評估實務中,存在某項房地產(chǎn)部分自用或者作為存貨出售、部分用于專區(qū)租金或資本增值的情形。如果某項投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨計量和出售的,應當分別確認為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨和投資性房地產(chǎn)。例如,甲房地產(chǎn)開發(fā)商建造了一棟商住兩用樓盤,一層出租給一家大型超市,其余樓層均為普通住宅,在這種情況下,如果一層商鋪能夠單獨計量和出售,應當確認為甲企業(yè)的投資性房地產(chǎn),其余樓層為甲企業(yè)存貨,即開發(fā)產(chǎn)品。

需要注意的是,投資性房地產(chǎn)通常附帶有租約,業(yè)主在擁有房地產(chǎn)的同時也擁有該租約的未來收益,因而在進行評估的時侯,評估對象應為附帶有租約的房地產(chǎn)。

(三)投資性房地產(chǎn)評估的收益乘數(shù)法及評估參數(shù)

在實務中,投資性房地產(chǎn)可采用市場比較法、直接資本化法、收益乘數(shù)法、現(xiàn)金流折現(xiàn)法和租期及回收金額折現(xiàn)法。

收益乘數(shù)法是房地產(chǎn)的價格除以某種年收益所得的倍數(shù),即收益乘數(shù)=價格/年收益

利用收益乘數(shù)將年收益轉換為價值的直接資本化法公式為:房地產(chǎn)價值=年收益×收益乘數(shù)

比較常見的收益乘數(shù)有毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。相應地,收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。

1.當采用月租金來求取估價對象的價值時,應采用通過價格除以月租金求得毛租金乘數(shù);當采用年租金來求取估價對象的價值時,應采用通過價格除以年租金求得毛租金乘數(shù)。

2.潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置(即100%出租)情況下的收入,包括了除租金以外的收入。與毛租金乘數(shù)法相比,潛在毛收入乘數(shù)法相對全面一些,它考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入,但同樣沒有考慮房地產(chǎn)空置率和運營費用的差異。

3.有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。

4.凈收益又稱凈營運收益,是由有效毛收入扣除相關稅費、運營費用后得到的凈營運收益歸屬于房地產(chǎn)的收人。運營費用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須的費用。凈收益乘數(shù)通常能夠提供更可靠的價值計算。由于凈收益乘數(shù)與前文所屬的資本化率互為倒數(shù),通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法的形式,而采用資本化率將凈收益轉換為價值的形式。

(四)投資性房地產(chǎn)評估案例分析

以下用一個案例來說明實務中評估投資性房地產(chǎn)通常所采用的收益乘數(shù)法 。

1.基本情況。某房地產(chǎn)開發(fā)公司,擬于2008年底于中國內(nèi)地A股市場首發(fā)上市。該公司擁有的房地產(chǎn)中,有一項房地產(chǎn)項目根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》可以確認為投資性房地產(chǎn)。公司管理層選擇公允價值模式對該類投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

該投資性房地產(chǎn)位于廣東省S市中心城區(qū)的某購物廣場,建成于2007年3月。該購物中心為地上2層,建筑面積共16 000平方米,目前大部分已出租。根據(jù)會計準則,需在2007年12月31日確認房地產(chǎn)的公允價值。

2.評估對象分析。管理層委托了某評估機構根據(jù)會計準則的要求評估該投資性房地產(chǎn)于2007年12月31日的公允價值。評估師根據(jù)與管理層簽訂的業(yè)務約定書,在2008年×月5日到×月8日對該房地產(chǎn)進行了現(xiàn)場勘察,并收集了房地產(chǎn)權屬證書,房地產(chǎn)租賃合同等信息;同時還對同一商圈的房地產(chǎn)出租情況,租金水平進行了市場調(diào)查。

根據(jù)管理層提供的資料,評估師了解到管理層委托某著名中介機構代為招租,并提供房地產(chǎn)管理服務。目前:

第一層4 000平方米和第二層6 000平方米出租給某家電連鎖超市,租金為80元/月?平方米,從2009年開始租金每年增長3%,租期為10年,租金按季支付,裝修免租期為5個月,假設租期開始日為2007年7月1日。

除租給某家電連鎖超市外,其余的6 000平方米分割為50平方米到300平方米不等的單元出租給小商戶。第一層其他4 000平方米基準日時點已出租2 000平方米,平均月租金200元/月?平方米,從2009年開始租金每年增長8%,租期為5年,租金按季支付,裝修免租期為3個月,假設租期開始日為2007年10月1日。

第二層剩余的2 000平方米的基準日時點已出租1 000平方米,出租部分平均月租金150元/月?平方米,從2009年開始租金每年增長8%,租期為5年,租金按季支付,裝修免租期為3個月,假設租期開始日為2007年10月1日。

各商戶按20元/月?平方米繳納房地產(chǎn)管理費,由各商戶每月直接支付給房地產(chǎn)管理公司。除非特別說明,案例中所有租金為不含房地產(chǎn)管理等雜費的稅前租金。

3.市場信息收集。評估師根據(jù)委估房地產(chǎn)的租賃情況,對周邊房地產(chǎn)的市場租金售價進行了調(diào)查,同時也從公司的數(shù)據(jù)庫中獲得了部分市場租金售價信息。評估師根據(jù)委估房地產(chǎn)的特征,選取了5項房地產(chǎn)進行了租金售價信息調(diào)查,調(diào)查結果如下:(1)大面積租賃案例。收集到有三項房地產(chǎn)有部分面積租賃給大中型超市或家電連鎖店:第一項房地產(chǎn)于2007年10月15日第一個租期為5年的租約到期,以月租金100元/月?平方米續(xù)租,租賃面積為10 000平方米; 第二項于2007年6月建成并開始招租,以月租金75元/月?平方米租賃給一大型超市,租賃面積共15 000平方米;第三項于2005年簽訂了8年期的租約,每年租金增長2%,2007年的續(xù)租租金為96元/月?平方米。(2)小面積租賃案例。收集到大量的租賃案例,底層商鋪的租金范圍為160元/月?平方米-300元/月?平方米,二層租金范圍為120元/月?平方米-240元/月?平方米,租期大多數(shù)為3-5年,年租金增長率為4%-10%。

4.評估方法的選取。根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》第十條規(guī)定“采用公允價值模式計量的,應當同時滿足下列條件:投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計”。

由于該準則并沒有對活躍的房地產(chǎn)交易市場進行詳細描述,因此參考國際會計準則的要求,對應該投資性房地產(chǎn)交易市場為帶租約出售的房地產(chǎn)交易市場和房地產(chǎn)租賃市場。由于S市目前帶租約出售的房地產(chǎn)項目較少,尤其是大面積租賃租約的房地產(chǎn)項目幾乎沒有成交案例;而類似商業(yè)房地產(chǎn)租賃市場非?；钴S,因此考慮采用收益法來評估該房地產(chǎn)于2007年12月31日的公允價值。

5.評估參數(shù)的確定。(1)房地產(chǎn)客觀市場租金確定。1)大面積租賃單元。根據(jù)市場信息的收集,了解到第二項以大面積租賃的房地產(chǎn)與委估房地產(chǎn)類似,處于招租階段,目前以較低于市場租金的價格出租,以該房地產(chǎn)作為確定委估房地產(chǎn)的市場客觀租金的案例不太合適。因此,選取第一項和第三項房地產(chǎn)作為可比案例,以該兩項的租金為基礎,在分析租約條款、區(qū)位因素和個別因素的基礎上,根據(jù)評估師的現(xiàn)場勘察和經(jīng)驗判斷,對上述因素進行相應的調(diào)整。確定客觀市場租金為110元/月?平方米。2)小面積租賃單元。與大面積租賃單元一致,從市場調(diào)查信息中選取合適的可比案例,確定地上1層的客觀市場租金為250元/月?平方米,地上2層的客觀市場租金為190元/月?平方米。(2)空置與收租損失的確定。根據(jù)市場調(diào)查,同類房地產(chǎn)目前市場平均空置率為7%,根據(jù)歷史信息,市場平均空置率為5%-12%。因此,取市場平均空置率為8%。同時考慮2%的收租損失,確定空置與收租損失比率為10%。(注:為簡便起見,假設自2008年12月31日起至現(xiàn)有租約到期日,該房地產(chǎn)小面積單元出租率一直保持在95%以上。同時假設在空置與收租損失比率為10%中已考慮了承租人流動的因素。(3)稅費的確定。根據(jù)稅法規(guī)定,房產(chǎn)稅適用稅率為12%,營業(yè)稅及附加適用稅率為5.5%。(4)成本費用的確定。1)管理費用。根據(jù)歷史財務信息和評估師的經(jīng)驗判斷,假設該房地產(chǎn)的管理費為年租金的3%。2)重置提撥款。根據(jù)評估師的經(jīng)驗判斷,假設該房地產(chǎn)的重置提撥款為年租金的2%,主要用于重大機電設施的大修或重置。3)市場推廣費。根據(jù)市場調(diào)查信息和評估師的經(jīng)驗判斷,假設市場推廣費(含中介費)為年租金的5%。(5)折現(xiàn)率的確定。根據(jù)2007年的無風險利率水平,通過風險因素分析,采用風險累加法確定租期內(nèi)與凈營運收益對應的要求回報率(或稱折現(xiàn)率)為10%,并確定用于對租期外凈營運收益進行資本化的要求回報率(或稱資本化率)為7%。(6)收益年限的確定。根據(jù)房地產(chǎn)權證,該房地產(chǎn)土地使用權終止日期為2045年12月30日。因此,剩余收益年限確定為38年。此處假設不考慮土地使用權終止日時點建筑物的殘值。

6.評定估算過程簡單示例(見表2,表3)。

綜上所述,以財務報告為目的的投資性房地產(chǎn)評估是為會計的計量、核算及披露提供專業(yè)意見。評估對象是財務報告中各類投資性房地產(chǎn),如已出租的土地使用權和已出租的建筑物、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、某項房地產(chǎn),部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理,能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分、企業(yè)將建筑物出租,按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大等確認為投資性房地產(chǎn)。價值類型是公允價值或特定價值,它對房地產(chǎn)評估方法具有一定的約束。評估方法是確定投資性房地產(chǎn)評估值的具體手段與途徑,它既受估價標準的制約,又要根據(jù)實際可用資料和評估對象的具體情況來選擇。

【參考文獻】

[1] 資產(chǎn)評估[M].經(jīng)濟科學出版社,2009.

第6篇：建筑企業(yè)適用的會計準則范文

（一）固定資產(chǎn)棄置費用政策的適用范圍較狹窄我國頒布的新會計準則中引入了棄置費用會計概念，然而在企業(yè)會計準則中，僅僅是將石油天然氣和核電站等特殊企業(yè)的資產(chǎn)棄置義務納入棄置費用的計算范圍內(nèi)。美國FASNO.143中對于固定資產(chǎn)棄置費用確認范圍的規(guī)定，為全部的會計主體。相比之下，我國準則關于棄置費用規(guī)定的范圍較狹窄，大部分企業(yè)是可以不受該條款約束的，當然也不需要承擔恢復環(huán)境的相應義務。這明顯不利于環(huán)境的保護和恢復。冶金礦山與石油天然氣等企業(yè)存在類似的經(jīng)濟環(huán)境特征，當企業(yè)對資源開采耗盡時，所廢棄的材料設備，都會對生態(tài)環(huán)境造成破壞和污染，應當承擔恢復環(huán)境的義務，計算其棄置費用。石油天然氣的棄置費用計算有明確的規(guī)定，計算依據(jù)是非常充分的，但冶金企業(yè)卻沒有明確的規(guī)定。對于冶金企業(yè)來說，無論是從國家規(guī)定還是棄置費用確認條件來說，它都應當承擔恢復環(huán)境的支出。我國的企業(yè)會計準則，應當將在未來固定資產(chǎn)報廢時預計會存在棄置費用的行業(yè)納入到棄置費用的核算范圍內(nèi)，這樣才能夠真正引導企業(yè)走可持續(xù)發(fā)展道路，形成良好的環(huán)保意識，避免短期效益，促進人與自然的和諧發(fā)展。

（二）固定資產(chǎn)棄置費用會計處理中存在的問題1.確認問題。我國企業(yè)會計準則中，關于固定資產(chǎn)棄置費用的確認范圍，明確指出只有石油天然氣和核電站等化工企業(yè)。對于煤炭、礦山等企業(yè)是否需要確認，以及需要多大規(guī)模，是否無論大小均要確認計提棄置費用，并未明確規(guī)定。礦石的開采以及與其相關設施的報廢，無疑都會在一定程度上對環(huán)境造成破壞。是否只要是礦區(qū)都應該確認其棄置費用呢？筆者認為，礦區(qū)棄置費用與它所處的特定環(huán)境相關聯(lián)。例如，礦區(qū)處于鐵路、橋梁、公路或者其他的大型建筑附近，隨著礦石的不斷開采，必然會影響建筑物的穩(wěn)定性，很可能造成道路凹陷等嚴重后果。又如，礦區(qū)位于大山腳下，礦產(chǎn)資源被采空后，極易發(fā)生滑坡、泥石流等惡劣災害，威脅人民的生命健康。再如，礦區(qū)位于河床附近，一旦礦產(chǎn)資源被采空，很可能引發(fā)決堤、地面裂開等現(xiàn)象，嚴重破壞生態(tài)環(huán)境。我國近年來因此發(fā)生的事故數(shù)不勝數(shù)，迫切需要相關制度來規(guī)范企業(yè)行為。我國的《石油天然氣開采》、《固定資產(chǎn)》準則中，將棄置費用作為或有事項來處理，利用預計負債科目來核算。同礦區(qū)一樣，如何確認油氣資產(chǎn)棄置費用的范圍，也需要政策的明確規(guī)定。因為，天然氣或石油的開采都需要用到油氣井等相關設施，但當油氣資源枯竭、油氣井遭到破壞而不能修復時，它就是報廢資產(chǎn)，會對環(huán)境造成污染，需要確定其棄置費用。根據(jù)行業(yè)特性，油氣井的報廢費用基本包括：拆除費、填埋費、清理費、環(huán)境治理費等。然而這些費用是否都應計入棄置費用中呢？這是需要我國會計準則作出明確規(guī)定的。2.計量問題。固定資產(chǎn)棄置費用計入到生產(chǎn)成本中，如何準確計量棄置費用的金額，成為影響企業(yè)會計信息真實性的關鍵因素，一旦被不法企業(yè)濫用，將成為操縱企業(yè)利潤的一種手段。然而新頒布的準則中，對于棄置費用的支出范圍、折現(xiàn)率的選擇、折舊方法規(guī)定不明確。在固定資產(chǎn)使用期間，如果有明確證據(jù)表明固定資產(chǎn)的賬面價值不能夠真實地反映它當前資產(chǎn)價值，那我們是否需要對其賬面價值進行調(diào)整，并在財務報表中對外披露呢？這些都是需要我們進一步探討的問題。核電站的核設施、石油天然氣的油氣井，它們的報廢成本都是相當大的，在一定程度上可能會超過固定資產(chǎn)本身的成本，并且棄置費用并不是發(fā)生在當期，而是若干年以后，通貨膨脹、技術革新等因素都會對其產(chǎn)生影響。所以棄置費用也具有不確定性特征。如果不將固定資產(chǎn)棄置費用計入到成本中，然后分月計提，那么在資源耗盡后，企業(yè)未必有能力承擔所有的環(huán)境恢復費用。然而，企業(yè)又如何準確計量固定資產(chǎn)棄置費用呢？根據(jù)新準則的規(guī)定，特殊企業(yè)在取得固定資產(chǎn)后，將預計負債折算為當前現(xiàn)值，與取得成本同時計入固定資產(chǎn)原值，并在固定資產(chǎn)使用壽命內(nèi)進行折舊。在資產(chǎn)使用壽命內(nèi)，棄置費用與現(xiàn)值之間的差異，分期計入財務費用，并調(diào)整預計負債的金額。計算每年需提取的利息費用時，用各年年初預計負債的金額與原貼現(xiàn)率相乘計算，最后用利息費用的累加值加上固定資產(chǎn)的初始值即為棄置費用。然而按照會計謹慎性原則，在固定資產(chǎn)使用期間，會有一些因素影響固定資產(chǎn)的價值，那就需要重新計算棄置費用。但如果按照現(xiàn)值重新計算的話，是非常困難的。這就不僅僅是會計問題，更大程度上是技術問題。美國FASNO.143規(guī)定，只要資產(chǎn)棄置費用的公允價值能夠合理估計，就應當在該費用發(fā)生當期按照公允價值作為一項預計負債予以確認。從這一規(guī)定中可以看出，它明確了資產(chǎn)棄置費用確認的時間是在義務發(fā)生時，確認的金額按公允價值計算。而我國新頒布的準則中并未明確指出固定資產(chǎn)棄置費用的計量標準和計量方法，只是強調(diào)使用未來應付金額的現(xiàn)值來計算。這對于企業(yè)來說，無論是實際操作還是具體計算都存在很大的困難。固定資產(chǎn)屬于一項長期資產(chǎn)，我們雖然在當期確認了棄置費用的金額，但這是企業(yè)未來對環(huán)境恢復義務的支出，在當期并未真實發(fā)生。棄置費用的發(fā)生是在以后的若干會計期間，并隨著時間的推移會存在很多變化因素。那是否需要我們對它重新估算，又如何估算呢？然而企業(yè)將棄置費用列入到成本中，重新估算必然會影響其當期利潤，那又怎么計算其應納稅所得額呢？我們是否可以效仿美國，利用公允價值計算棄置費用呢？這些問題，都是需要我們進一步解決的。

二、完善我國固定資產(chǎn)棄置費用會計政策的建議

新的會計準則中對固定資產(chǎn)棄置費用進行了闡述，但不管是理論的嚴謹性還是操作上的實踐性都是不夠的，存在許多的不足之處。因此，我們應當借鑒國際上其他國家的會計準則和相關的法律法規(guī)，同時結合我國的國情，進一步完善我國固定資產(chǎn)棄置費用政策。

（一）擴大固定資產(chǎn)棄置費用政策的適用范圍我國現(xiàn)行的會計準則中僅將油氣和核電站等特殊資產(chǎn)列入棄置費用的核算范圍內(nèi)，而其他也造成環(huán)境污染的企業(yè)卻未列入其中，這顯然是不夠的。例如，煤炭開采、金屬冶煉、造紙、制藥等活動，都會不可避免地污染空氣和水。同時我國是煤炭消耗大國，用煤炭作為燃料進行生產(chǎn)活動的化工企業(yè)、煙草公司、供暖企業(yè)等，都會制造大量的工業(yè)廢氣和廢物，破壞臭氧層和生態(tài)環(huán)境。因此，會造成環(huán)境污染的行業(yè)涉及面是非常廣的。我國新的會計準則應充分考慮各行各業(yè)的實際情況，對在未來固定資產(chǎn)棄置時可能屬于需要承擔環(huán)境恢復義務的企業(yè)資產(chǎn)加以規(guī)定和界定。只有不斷完善固定資產(chǎn)棄置費用政策，擴大其適用范圍，才能引導企業(yè)真正走上可持續(xù)發(fā)展道路。只有這樣，才能避免企業(yè)追求短期效益，促使人與生態(tài)環(huán)境的和諧相處，保護和愛護我們美好的家園。

（二）采用公允價值計量固定資產(chǎn)棄置費用我國新頒布的會計準則中，關于棄置費用金額的計算是通過現(xiàn)值實現(xiàn)的；而美國則采用的是公允價值計算。筆者認為，利用現(xiàn)值計算應計入固定資產(chǎn)成本的棄置費用，在實際操作中并非易事，因為棄置費用是一項未來義務，具有很大的不確定性。計算時我們需要考慮通貨膨脹、新的法律政策的出臺、技術進步等外界因素。這些因素的變化在一定程度上將會對原估計數(shù)產(chǎn)生影響。若不進行調(diào)整，將會使變化后的棄置費用與原估計的棄置費用產(chǎn)生差額，使企業(yè)的會計信息失真。公允價值不同于現(xiàn)值，它的計算考慮了未來所有可能發(fā)生的因素，對未來棄置費用的履行方式是建立在由第三方承擔恢復義務上，而不是企業(yè)自行承擔的假設上。這就更具有真實性，符合市場經(jīng)濟運行的規(guī)律。因此，我國可以在未來市場機制建立完善的基礎上，借鑒美國FASNO.143中關于棄置費用的規(guī)定，用公允價值作為唯一目標的期望現(xiàn)值來對固定資產(chǎn)棄置費用進行計量。

第7篇：建筑企業(yè)適用的會計準則范文

關鍵詞：視同銷售；實務；應用

視同銷售行為即視同銷售商品的行為，在企業(yè)會計準則、增值稅和所得稅核算中有不同的處理方法，在會計處理中應符合企業(yè)會計準則的要求，在納稅申報時符合稅收相關法規(guī)規(guī)定，且所得稅視同銷售收入可以作為計算業(yè)務招待費限額、廣告費和業(yè)務宣傳費當年扣除數(shù)的基數(shù)。

本文所指非現(xiàn)金資產(chǎn)通常是指存貨類資產(chǎn)，對固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)等資產(chǎn)的相關行為視為轉讓(處置)財產(chǎn)，不屬于視同銷售行為。在實務中，視同銷售行為是非常常見，卻又在會計、稅務處理上往往得不到準確掌握。結合工作實踐，在如下方面值得大家掌握與重視。

一、會計準則、增值稅和所得稅法規(guī)均作為視同銷售的行為

將外購、委托加工或自產(chǎn)的非現(xiàn)金資產(chǎn)用于非貨幣性資產(chǎn)交換(含對外投資和換取其他資產(chǎn))、債務重組、分配給股東、作為樣品送給他人，以及將委托加工或自產(chǎn)的非現(xiàn)金資產(chǎn)分配給職工等行為，會計準則、增值稅和所得稅均作為視同銷售。

賬務處理時應按公允價值確認銷售收入和增值稅銷項稅，同時按賬面價值結轉銷售成本。

1　用于非貨幣性資產(chǎn)交換(含對外投資和換取其他資產(chǎn))

[實例1]甲公司2009年8月將一批原材料用于對外投資，其賬面價值為RMB1000萬元，市場價值為RMB1500萬元，適用的增值稅稅率為17％。

(1)確認收入

借：長期股權投資

17，550，000

貸：其他業(yè)務收入

15，000，000

應交稅費一應交增值稅(銷項稅額)2，550，000

(2)結轉成本

借：其他業(yè)務成本10，000，000

貸：原材料

10，000，000

2　用于債務重組

[實例2]甲公司由于發(fā)生財務困難，經(jīng)與債權人乙公司協(xié)商，乙公司同意其以一批原材料抵償?shù)狡趥鶆?，原材料賬面價值為RMB1000萬元，市場價值為RMB1500萬元，到期債務的賬面價值為RMB2000萬元，適用的增值稅稅率為17％。

(1)確認收入

借：應付賬款20，000，000

貸：其他業(yè)務收入15，000，000

應交稅費一應交增值稅(銷項稅額)2，550，000

營業(yè)外收入2，450，000

(2)結轉成本

借：其他業(yè)務成本　10，000，000

貸：原材料　10，000，000

其中，視同銷售收入1500萬元構成所得稅納稅申報時計算業(yè)務招待費限額、廣告費和業(yè)務宣傳費當年扣除數(shù)的基數(shù)，債務重組利得245萬元不計入計算業(yè)務招待費限額、廣告費和業(yè)務宣傳贊當年扣除數(shù)的基數(shù)，但應計繳所得稅。

3　分配給股東

賬務處理如下：

借：應付股利或應付利潤

貸：主營業(yè)務收入(其他業(yè)務收入)

應交稅費――應交增值稅(銷項稅額)

借：主營業(yè)務成本(其他業(yè)務成本)

貸：庫存商品／原材料等存貨類科目

4　作為樣品免費送給客戶

賬務處理如下：

借：銷售費用

貸：主營業(yè)務收入

應交稅費――應交增值稅(銷項稅額)

借：主營業(yè)務成本

貸：庫存商品

5　將委托加工或自產(chǎn)的非現(xiàn)金資產(chǎn)分配給職工

[實例3]某公司有職工100名，其中一線生產(chǎn)工人80名，管理人員20名。2009年2月，該公司決定以其自產(chǎn)產(chǎn)品作為集體福利發(fā)放給職工，每人一件。該批產(chǎn)品單位成本為1000元，單位市價為1400元，適用的增值稅稅率為17％。

(1)決議將自產(chǎn)產(chǎn)品作為福利發(fā)放給職工：

計入生產(chǎn)成本的金額80×1400×(1+17％)=131，040(元)

計入管理費用的金額20×1400×(1+17％)=32，760(元)

借：生產(chǎn)成本

131，040

管理費用

32，760

貸：應付職工薪酬

163，800

(2)實際發(fā)放自產(chǎn)產(chǎn)品時：

借：應付職工薪酬　163，800

貸：主營業(yè)務收入　140，000

應交稅費――應交增值稅(銷項稅額)23，800

借：主營業(yè)務成本　100，000

貸：庫存商品　100，000

注意：外購的非現(xiàn)金資產(chǎn)作為職工福利分配給職工，會計準則和所得稅作為視同銷售，而增值稅不作為視同銷售，需將進項稅額轉出。

二、僅增值稅和所得稅法規(guī)作為視同銷售的行為

將外購、委托加工和自產(chǎn)的非現(xiàn)金資產(chǎn)對外捐贈，會計準則不將其作為視同銷售，但增值稅和所得稅法規(guī)將其作為視同銷售。

會計賬務處理時，不確認銷售收入，按賬面價值結轉，同時按公允價值確認增值稅銷項稅。所得稅納稅申報時，對外捐贈需作為視同銷售按公允價值確認收入填入納稅申報表，捐贈成本能否稅前扣除需視對外捐贈是否符合稅法規(guī)定的公益性捐贈，且扣除金額不超過年度會計利潤總額的12％。

[實例4]：甲日用品生產(chǎn)企業(yè)，2008年6月通過國家慈善總會捐贈自產(chǎn)產(chǎn)品1000件，單位實際成本1000元，單位售價1400元，適用的增值稅稅率為17％。假定不考慮消費稅。

借：營業(yè)外支出

1，238，000

貸：庫存商品

1，000，000

應交稅費――應交增值稅(銷項稅額)238，000

對外捐贈，在會計上不作為視同銷售，按實際成本100萬元結轉；增值稅法規(guī)作為視同銷售，按售價計算應繳增值稅銷項稅額23.8萬元；所得稅法規(guī)作為視同銷售，所得稅匯算時應按售價140萬元作為視同銷售收入，計入應稅收入總額，并作為計算廣告費等的扣除數(shù)的基數(shù)，同時增加視同銷售成本100萬元，即視同銷售增加應納稅所得額40萬元，另外捐贈支出亦調(diào)整為售價加增值稅銷項稅額即163.8萬元，支出金額增加40萬元。儀當會計利潤總額大于等于1365萬元時，捐贈支出金額163.8萬元可全額扣除，此時視同銷售對應納稅所得額的影響數(shù)為零。

三、僅增值稅法規(guī)作為視同銷售的行為

將自產(chǎn)、委托加工的非現(xiàn)金資產(chǎn)用于管理部門、在建工程、固定資產(chǎn)、同一法人實體內(nèi)部的各營業(yè)機構之間的轉移等行為，因其所有權沒有發(fā)生轉移，會計和所得稅不作為視同銷售，但增值稅需將其作為視同銷售。

原內(nèi)資企業(yè)所得稅條例實施細則第五十五條規(guī)定，納稅人在基本建設、專項工程及職工福利等方面使用本企業(yè)的商品、產(chǎn)品的，均應視同銷售，作為收入處理。新稅法采用的是法人所得稅的模式，因而縮小了視同銷售的范圍，對于貨物在統(tǒng)一法人實體內(nèi)部之間的轉移，比如用于在建工程、管理部門、分公司等不再作為銷售處理(新所得稅法實施條例第二十五條)。

[實例5]甲水泥生產(chǎn)企業(yè)將自產(chǎn)的水泥用于自營建筑工程，2009年8月工程領用水泥100噸，單位成本300元／噸，單位售價350元／噸。適用的增值稅稅率為17％。

借：在建工程　35，950

貸：庫存商品　30，000

應交稅費――應交增值稅(銷項稅額)　5，950

四、會計準則、增值稅和所得稅法規(guī)均不作為視同銷售的行為

將外購的非現(xiàn)金資產(chǎn)用于在建工程、固定資產(chǎn)等企業(yè)內(nèi)部使用行為，因其所有權沒有發(fā)生轉移，會計準則和所得稅法規(guī)均不將其作為視同銷售，增值稅法規(guī)亦不將其作為視同銷售，但賬務處理時需將所購非現(xiàn)金資產(chǎn)發(fā)生的已抵扣進項稅額轉出。

[實例6]甲生產(chǎn)企業(yè)在建工程領用庫存的外購原材料一批，實際成本100萬元。適用的增值稅稅率為17％。

借：在建工程 1，170，000

第8篇：建筑企業(yè)適用的會計準則范文

（一）基于財務會計背景的公允價值定義

1.國際會計準則、美國會計準則對公允價值的定義

隨著金融市場和資本市場國際化進程中導致的技術經(jīng)濟合作、跨國融資和投資活動、跨國公司的經(jīng)營及兼并，市場風險日益加大。運用公允價值計量，可以很好地提高企業(yè)財務信息的相關性，不但能增強企業(yè)的風險意識還能為社會公眾投資者提供與決策相關的信息。然而，伴隨著金融危機的爆發(fā)，公允價值從被寄予很大希望到被冠以“金融危機的幫兇”，公允價值飽受質(zhì)疑，由此對其定義的表述也各有不同：①公允價值在SFACNO.7中被定義為“在自愿各方之間進行的現(xiàn)行交易（即非被迫或清算交易）中，購買（或發(fā)生）或出售（或清償）資產(chǎn)（或負債）的金額”。②公允價值在SFASNO.157中又被重新定義為“計量日市場參與者之間有序交易中，銷售資產(chǎn)所收到的或轉讓負債所付出的價格”。之后，美國證券交易委員會SEC于2008年12月30日向國會提出了關于公允價值的研究報告，反對廢止157號準則（公允價值計量準則），并提出改進現(xiàn)行準則的應用。2009年5月，IASB了《公允價值計量》征求意見稿。同年10月，IASB和FASB就共同制定公允價值計量指南達成一致意見，公允價值項目成為兩者的聯(lián)合項目，并建立定期會晤制。2010年IASB了《公允價值計量的計量不確定性分析披露》征求意見稿。2011年5月，IASB了最終的《公允價值計量》（IFRS13）準則，于2013年生效。IFRS13認為“公允價值是指在計量日的有序交易中，市場參與者之間出售一項資產(chǎn)所能收到或轉移一項負債將會支付的價格（即資產(chǎn)、負債的脫手價或退出價）”。其主要特點是以“退出價”為計量目標，強調(diào)交易主體的“市場參與性”及主市場的基礎地位，從而增強計量結果的可比性。

2.我國會計準則對公允價值的定義

我國2006年頒布的《企業(yè)會計準則》第一次引入了公允價值。在企業(yè)會計基本準則中對公允價值定義如下：“在公允價值計量中，資產(chǎn)和負債按照在公平交易中，熟悉情況的雙方自愿進行資產(chǎn)或者債務清償?shù)慕痤~計量。”在當時頒布的會計準則體系中，38個具體準則至少有17個不同程度地運用了公允價值計量屬性，其中“金融工具確認和計量”準則、“投資性房地產(chǎn)”準則對企業(yè)影響最大?！敖鹑诠ぞ叽_認和計量”準則規(guī)定，以公允價值計量的金融工具主要包括交易性金融資產(chǎn)和金融負債（如以賺取差價為目的從二級交易市場購入的股票、債券、基金等），以及衍生金融工具（如遠期合同、金融期貨、期權等）?！巴顿Y性房地產(chǎn)”準則規(guī)定，能夠單獨計量和出售的，為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，采用公允價值計量模式的前提條件是企業(yè)在有確鑿證據(jù)表明公允價值能夠持續(xù)可靠取得。為了適應社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展需要，規(guī)范企業(yè)公允價值計量和披露，提高會計信息質(zhì)量，根據(jù)《企業(yè)會計準則——基本準則》，財政部于2014年1月印發(fā)了《企業(yè)會計準則第39號——公允價值計量》，在39號準則中公允價值的定義表述為“市場參與者在計量日發(fā)生的有序交易中，出售一項資產(chǎn)所能收到或者轉移一項負債所需支付的價格”。根據(jù)該定義，衡量公允價值的關鍵在于以市場為基礎的計量，而不是特定主體的計量。

（二）基于稅務會計背景的公允價值定義

我國所得稅法規(guī)定：“公允價值，是指按照市場價格確定的價值”。市場價格就是買賣雙方在熟悉市場和自愿的情況下，所進行的公平交易而達成的價格。市場價格的特點決定公允價值以其作為確定標準，具有一定的客觀性和公平性。當企業(yè)以非貨幣形式取得收入時，有別于貨幣性收入的固定性和確定性，因此，其金額的確定應當采用公允價值作為計量屬性，也使得稅法進一步與會計準則相銜接。由此可見，企業(yè)所得稅法中關于公允價值定義的界定，基本上相當于“公允價值計量”準則中的“市場法”。市場法是市場的價格信息，即利用相同或類似的資產(chǎn)、負債或資產(chǎn)和負債組合的價格。如果在活躍市場及其他相關市場上能夠觀察到這類信息，應盡可能用它來進行估計。一般情況下，一個公開市場上的價格通常是公允的、可接受的，因此市場價格被認為是公允價值的最好反映。

二、公允價值在財務會計與稅務會計運用中的相同之處及原因分析

（一）公允價值在兩者中的適度采用

公允價值計量屬性的主要特點在于交易市場的公平性，因此，財務會計與稅務會計在公允價值的運用上都是基于自愿、對等、公平的基礎上，企業(yè)以公允價值計量相關資產(chǎn)或負債，應當采用在當前情況下適用并且有足夠可利用數(shù)據(jù)和其他信息支持的估值技術。在現(xiàn)行的企業(yè)會計準則中，對公允價值計量屬性雖然是適度、謹慎和有條件的引入和運用，但是根據(jù)“公允價值計量”準則的具體內(nèi)容分析可知，公允價值計量屬性對于資產(chǎn)、負債同樣適用。在“金融工具確認和計量準則”中，交易性金融資產(chǎn)、交易性金融負債通常情況下采用公允價值計價，無需附加任何條件；但是對于投資性房地產(chǎn)準則、非貨幣資產(chǎn)交換準則、債務重組準則等，只有在滿足條件的情況下（如公允價值在能夠取得的情況下還要能夠可靠計量，兩個條件缺一不可），才能采用公允價值計價模式。在稅務會計中具有代表意義的就是所得稅會計，所得稅會計中的收入有貨幣形式和非貨幣形式，出于公平征稅的考慮，規(guī)定企業(yè)非貨幣資產(chǎn)應當按照公允價值確定收入額，其具體內(nèi)容在《企業(yè)所得稅法實施條例》的不同條款中有所體現(xiàn)。從規(guī)定的具體內(nèi)容上看，對公允價值計量屬性的采用是“適度從緊”的態(tài)度。除此之外，在流轉稅和企業(yè)所得稅的視同銷售業(yè)務中，也采用公允價值計量屬性。

（二）公允價值在兩者中的表現(xiàn)形式非特指一種計量屬性

由財務會計中公允價值的相關定義可知，公允價值強調(diào)的是公平交易，是在雙方或多方熟悉、自愿情況下的“脫手價格”，并非關聯(lián)交易、強制、清算而產(chǎn)生的關聯(lián)交易價、迫售價和清算價。也就是說，公允價值是買賣雙方意欲成交的現(xiàn)行交易達成的價格，應該說是一種估計價格。從公允價值的運用和表現(xiàn)形式來看，它并非特指某一種計量屬性，而是涵蓋了市價、歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值等多種計量屬性。依照稅務會計中公允價值的含義，它涵蓋的計量屬性是現(xiàn)行市價。所謂現(xiàn)行市價是指根據(jù)目前公開市場上買賣雙方都能接受的成交價格。如在增值稅會計的視同銷售行為（單位和個體經(jīng)營者將貨物交付他人代銷，將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物無償贈送他人等視同銷售行為）中，由于不是以貨幣資金結算，會出現(xiàn)無銷售額的現(xiàn)象。除此之外，稅務會計在采用公允價值計量的同時也接受重置成本計量屬性。比如在所得稅會計中，企業(yè)盤盈的固定資產(chǎn)，以同類固定資產(chǎn)的重置價值為計稅基礎；在土地增值稅會計中，納稅人轉讓舊房及建筑物的評估價格為：重置成本×成新度折扣率。其中重置成本是對舊房及建筑物，按照轉讓時所耗用的料工費計算，建造同樣的新房及建筑物所需花費的成本費用，也可以理解為企業(yè)所購置的與原資產(chǎn)相似和相同的資產(chǎn)，此類資產(chǎn)的價值應與市場價值相等。由此可見，公允價值計量屬性在財務會計及稅務會計的應用中既包含市價又包含重置成本，但從稅務會計所包含的具體稅種來看，它不接受財務會計中的可變現(xiàn)凈值和現(xiàn)值，其原因是稅務會計一般情況下不承認各種減值準備，這也是稅務會計信息強調(diào)可靠性、確定性，而不接受不確定性要求所決定的。

三、公允價值在財務會計與稅務會計運用中的不同之處及原因分析

（一）運用范圍上的差異

從公允價值在財務會計中的應用來看，經(jīng)濟實體和資本市場都有所涉及，因此，對符合公允價值計量條件的交易性金融資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)、企業(yè)合并等也可采用公允價值計量屬性。而稅務會計在計算本期應納稅額時，對于按公允價值計量的投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)所產(chǎn)生的公允價值變動損益是不予確認的，因此，企業(yè)所得稅法規(guī)定，此類資產(chǎn)以歷史成本為計稅基礎。只有在歷史成本和現(xiàn)行市價均無法確定的特殊情況下，稅務會計才不得不使用公允價值進行計量，并且僅體現(xiàn)在資產(chǎn)方面。如融資租入的固定資產(chǎn)；通過捐贈方式取得的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)；通過投資方式取得的無形資產(chǎn)、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)等，這些資產(chǎn)的計稅基礎都是由公允價值和支付的相關稅費組成的。

（二）采用目的上的差異

財務會計向投資者和債權人提供決策等相關信息的途徑是財務報告，并且通過對公允價值計量屬性的運用可知，其相比其他計量屬性而言在金融資產(chǎn)和金融負債的計價等方面更具相關性。因此，為了規(guī)范公允價值的信息披露要求，增強財務報告信息披露的相關性，我國也適時地推出公允價值計量準則，旨在擴展和強化公允價值計量屬性在財務報告中的具體應用和所體現(xiàn)的重要作用。稅務會計的基本目標是遵守稅法或不違反稅法，對于其要素之一的計稅依據(jù)更加注重確定性與可查核性，為的是在實際運用中盡可能地排除市場價格的不確定性和風險，從而降低稅法遵從成本，因此，可以認為公允價值是稅務會計在“不得已”的情況下才使用的一種計量屬性，并且出于計算應納稅額的需要，其運用公允價值時只涉及初始計量。

（三）確定方法上的差異

在財務會計中，公允價值的確定被分為三個層次：第一，用資產(chǎn)或負債存在活躍市場上的交易價格為基礎來確定公允價值的一種方法，即市場法；第二，參考類似資產(chǎn)或負債的活躍市場價格來確定公允價值的一種方法，即類似市場法；第三，在活躍市場上沒有相同或類似資產(chǎn)或負債的交易價格，則采用多種估價技術估計公允價值，即估值法。在稅務會計中，雖然適當?shù)亟梃b了財務會計的確定方法，但對公允價值的估價方法僅限于前兩個層次，即市價法和類似市價法，這是由稅務會計的“稅法導向原則”決定的。因此，即使是前兩個層次也是由主管稅務機關決定，而不能像財務會計那樣來自行選擇、判斷。如前所述增值稅“視同銷售行為”中的銷售額的確認順序，以及企業(yè)所得稅“關聯(lián)交易”的調(diào)整方法等，稅務機關都按照不同的方法來確定其類似的公允價值。

（四）謹慎性內(nèi)涵的差異

在許多國家，稅法有效地決定著會計準則，因為企業(yè)必須根據(jù)納稅的要求，記錄和申報它們的收入和費用。我國屬于成文法系國家，但對于財務會計，會計準則是參照國際會計準則制定的，即為實現(xiàn)我國會計準則與國際會計準則的趨同。國際會計準則強調(diào)財務報告的“真實與公允”，因此我國的財務會計準則也具有與國際會計準則一致的偏好——財務報告的“真實與公允”。對于稅務會計，稅法有效決定著它的確認、計量與報告，稅法的固定性在一定程度上決定了稅務會計的穩(wěn)健性，在實際操作上，稅務會計不能像財務會計那樣自行選擇或判斷，因此稅務會計理所當然比財務會計更加謹慎，涉及公允價值計量屬性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）在公允價值的適用范圍上。

在財務會計中，公允價值既可以用于資產(chǎn)也可以用于負債；在稅務會計中，公允價值只能用于資產(chǎn)。財務會計中，公允價值既可以用于初始計量也可以用于后續(xù)計量；稅務會計中，公允價值只涉及初始計量。財務會計中，公允價值主要用于計量金融工具，且是衍生金融工具的唯一相關計量屬性。這是因為公允價值能真實和迅速地反映金融機構的財務狀況，在金融產(chǎn)品價值持續(xù)上升時，能為財務報表迅速帶來利好狀況；而在經(jīng)濟低迷股價下跌時，公允價值又能使金融產(chǎn)品巨額減計，“放大”危機。這種因公允價值計量導致的“不謹慎”，遭到一些學者和經(jīng)濟學家的質(zhì)疑，但公允價值的確更真實地反映了財務狀況，這為廣大公眾投資者做出決策提供了有用的信息。許多學者和經(jīng)濟學家認為，公允價值的準則制定是沒有任何問題的，問題出在執(zhí)行上。由此可見，公允價值計量的公允性和可靠性，取決于在不活躍市場下如何確定資產(chǎn)的公允價值，即公允價值的“估值技術”是否可靠。在2008年金融危機中，美國財務會計準則委員會就《在不活躍市場下確定金融資產(chǎn)的公允價值》公開征集意見，并正式該準則修訂稿（FAS157-3）?！霸撐募腥匀粓猿止蕛r值定義，認為即使市場活動較少，也不應改變公允價值計量的目標，但公允價值應當反映正常交易。當相關市場可觀察數(shù)據(jù)無法獲得時，可以使用管理層關于未來現(xiàn)金流和折現(xiàn)率風險調(diào)整的假設?！?/p>

（2）在公允價值的使用目的上。

公允價值計量準則的出臺，進一步規(guī)范了我國企業(yè)會計準則中公允價值計量的相關會計處理規(guī)定，并保持與國際財務報告準則的持續(xù)趨同，同時增強財務報告信息披露的相關性；稅務會計只有在“不得已”的情況下才使用公允價值，如接受捐贈收入為非貨幣性收入，應當按照公允價值確定收入；企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，稅法應當分解為按公允價值銷售和購進兩筆業(yè)務進行處理；通過非現(xiàn)金方式取得的投資性資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關稅費作為成本。這些以非貨幣形式取得的各類資產(chǎn)，因為它們沒有歷史成本作為憑據(jù)，只能選擇歷史成本以外的其他計量屬性，即公允價值是為當期計稅服務的。

（3）在公允價值的估計方法中。

財務會計的估計方法被分為三個層次，前兩個層次屬于“市場法”，第三個層次屬于“估值法”；稅務會計中，公允價值的估價方法僅限于前兩個層次，即“市場法”?！笆袌龇ā北取肮乐捣ā惫烙嫷墓蕛r值更為可靠，而公允價值計量的可靠性，也正是它是否能全面引入準則的關鍵。因此，從估值技術上來看，公允價值的運用在稅務會計中更謹慎，這與稅務會計的性質(zhì)相關，盡可能的不包括主觀判斷。

四、結語

第9篇：建筑企業(yè)適用的會計準則范文

一、固定資產(chǎn)初始計量與計稅基礎的差異

固定資產(chǎn)的初始計量是指固定資產(chǎn)初始成本的確定。固定資產(chǎn)的成本，是指企業(yè)購建某項固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的一切合理、必要的支出。固定資產(chǎn)的取得方式不同，其初始計量方法也各不相同，固定資產(chǎn)的取得方式主要包括購買、自行建造、投資者投入、融資租入、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務重組和企業(yè)合并等。本文僅以外購、自行建造方式取得的固定資產(chǎn)為例進行比較和分析。

（一）正常信用條件下購買的固定資產(chǎn)，初始計量與計稅基礎相同在正常信用條件下購買的固定資產(chǎn)，會計準則與所得稅法均規(guī)定以購買價款和支付的相關稅費以及使該資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產(chǎn)的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務費等支出計價。

（二）超出正常信用條件延期付款取得的固定資產(chǎn)，會計成本小于計稅基礎 購買固定資產(chǎn)的價款超過正常信用條件延期支付時，因其具有融資性質(zhì)，會計準則規(guī)定：固定資產(chǎn)的成本以購買價款的現(xiàn)值為基礎確定，實際支付的價款與購買價款的現(xiàn)值之間的差額，除按照《企業(yè)會計準則第17號―借款費用》應予資本化的以外，應當在信用期間內(nèi)計入當期損益。所得稅法規(guī)定：資產(chǎn)的計稅基礎指企業(yè)取得該項資產(chǎn)時，以實際發(fā)生的支出作為歷史成本計價。由此可見，固定資產(chǎn)的計稅基礎不按現(xiàn)值計價，不對支付價款折現(xiàn)。

（三）自行建造的固定資產(chǎn)，初始計量與計稅基礎相同 會計準則規(guī)定：自行建造固定資產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成，包括工程物資成本、人工成本、交納的相關稅費、應予資本化的借款費用以及應分攤的間接費用等。所建造的固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)，但尚未辦理竣工決算的，應當自達到預定可使用狀態(tài)之日起，根據(jù)工程預算、造價或者工程實際成本等，按估計的價值轉入固定資產(chǎn)，待辦理了竣工決算手續(xù)后，再按實際成本調(diào)整原來的暫估價值。

所得稅法規(guī)定：自行建造的固定資產(chǎn)，以竣工結算前發(fā)生的支出為計稅基礎。由此可見，對于已達到預定可使用狀態(tài)而尚未辦理竣工決算的固定資產(chǎn)，雖然暫估價值與計稅基礎不同，但最終還是以竣工決算的成本進行計量。

二、固定資產(chǎn)后續(xù)計量與稅法的差異

固定資產(chǎn)在持有期間進行后續(xù)計量時，由于會計與稅收規(guī)定就固定資產(chǎn)折舊、減值準備的提取等處理的不同，可能造成固定資產(chǎn)的賬面價值與計稅基礎的差異。會計準則規(guī)定：固定資產(chǎn)折舊，是指在固定資產(chǎn)使用壽命內(nèi)，按照規(guī)定的方法對應計折舊額進行系統(tǒng)分攤。所得稅法規(guī)定：固定資產(chǎn)折舊是指固定資產(chǎn)按稅法規(guī)定的折舊年限、折舊方法確定每一納稅年度允許在所得稅前扣除的折舊。影響固定資產(chǎn)折舊的因素有：折舊范圍、折舊基數(shù)、折舊年限、預計凈殘值、折舊方法、會計估計變更等。由于會計目標和稅收職能的不同，致使上述因素均存在著較大差異。

（一）折舊范圍的差異會計準則規(guī)定：企業(yè)應對所有的固定資產(chǎn)（包括融資租入的固定資產(chǎn)）計提折舊，但是已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)和單獨計價入賬的土地除外。所得稅法規(guī)定：已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)和單獨估價作為固定資產(chǎn)入賬的土地不得計提折舊；房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產(chǎn)、以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)、以融資租賃方式租出的固定資產(chǎn)、與經(jīng)營活動無關的固定資產(chǎn)和其他不得計算折舊扣除的固定資產(chǎn)也不得計算折舊扣除。

（二）估價入賬固定資產(chǎn)調(diào)整原價的差異 固定資產(chǎn)折舊基數(shù)在會計和稅法中分別指固定資產(chǎn)初始計量和計稅基礎。固定資產(chǎn)折舊基數(shù)扣除凈殘值后的差額為折舊總額。企業(yè)以各種方式取得的固定資產(chǎn)，初始確認時按照會計準則規(guī)定確定的入賬價值基本上是被稅法認可的，即取得時其賬面價值一般等于計稅基礎；但是有些情況下也會存在差異。

會計準則規(guī)定：已達到預定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的固定資產(chǎn)，應當按照估計價值確定其成本并計提折舊，待辦理竣工決算后再按實際成本調(diào)整原來的暫估價值，但不需要調(diào)整原已計提的折舊。由于企業(yè)所得稅是按年計算的，因此必須準確計算每一納稅年度的應納稅所得額。所得稅法規(guī)定：企業(yè)少計或者多計前期應納稅所得額，經(jīng)稅務機關檢查確認應當計算應補交或者應退的稅款。企業(yè)因按實際竣工決算價值調(diào)整原暫估價或發(fā)現(xiàn)原計價有錯誤等原因調(diào)整固定資產(chǎn)價值，導致以前年度少計折舊的，應相應調(diào)減原所屬年度的應納稅所得額，相應多交的稅額可抵頂以后年度應交的所得稅；企業(yè)因按實際竣工決算價值調(diào)整原暫估價或發(fā)現(xiàn)原計價有錯誤等原因調(diào)整固定資產(chǎn)價值，導致以前年度多計折舊的，應相應調(diào)增原所屬年度的應納稅所得額，并補繳企業(yè)所得稅。

（三）已計提減值準備的固定資產(chǎn)，賬面價值小于計稅基礎 《資產(chǎn)減值準則》規(guī)定：如果固定資產(chǎn)的賬面價值低于其可收回金額的，應當計提減值準備。已計提減值準備的固定資產(chǎn)在計提折舊時，應當按照該項固定資產(chǎn)的賬面價值以及尚可使用年限重新計算確定折舊率和折舊額；如果已計提減值準備的固定資產(chǎn)價值又得以恢復，該項固定資產(chǎn)的折舊率和折舊額的確定方法按照固定資產(chǎn)恢復后的賬面價值，以及尚可使用年限重新計算確定折舊率和折舊額。所得稅法規(guī)定：企業(yè)計提的固定資產(chǎn)減值準備在發(fā)生實質(zhì)性損失前不得在稅前扣除，因此，已計提減值準備的固定資產(chǎn)，賬面價值小于計稅基礎。

（四）折舊年限、預計凈殘值的差異 折舊年限是指固定資產(chǎn)使用壽命，即企業(yè)使用固定資產(chǎn)的預計期間，或者該固定資產(chǎn)所能生產(chǎn)產(chǎn)品或提供勞務的數(shù)量。會計準則沒有對固定資產(chǎn)的使用年限做具體規(guī)定，只是要求企業(yè)應當根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況，合理確定固定資產(chǎn)的使用壽命，其使用壽命一經(jīng)確定，不得隨意變更。所得稅法雖然也沒有對固定資產(chǎn)的使用年限做具體規(guī)定，但規(guī)定了固定資產(chǎn)折舊的最低年限，如房屋、建筑物為20年；飛機、火車、輪船、機器、機械和其他生產(chǎn)設備為10年；與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關的器具、工具、家具等為5年；飛機、火車、輪船以外的運輸工具為4年；電子設備為3年。納稅人可以在此基礎上進行選擇。預計凈殘值是指假定固定資產(chǎn)預計使用壽命已滿并處于使用壽命終了時的預期狀態(tài)，企業(yè)目前從該項資產(chǎn)處置中獲得扣除預計處置費用后的金額。關于預計凈殘值，會計準則和所得稅法的規(guī)定是相同的，均要求企業(yè)應當根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況，合理確定固定資產(chǎn)的預計凈殘值，且預計凈殘值一經(jīng)確定，不得隨意變更。

（五）折舊方法的差異 會計準則規(guī)定，企業(yè)應當根據(jù)與固定資產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益的預期實現(xiàn)方式，合理選擇固定資產(chǎn)折舊方法。折舊方法包括年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法和年數(shù)總和法。固定資產(chǎn)的折舊方法一經(jīng)確定，不得隨意變更。所得稅法規(guī)定：除特別規(guī)定允許加速折舊或一次性折舊的固定資產(chǎn)外，一律采用直線法計算折舊扣除；加速折舊只能采用雙倍余額遞減法或者年數(shù)總和法計算，采取加速折舊計算方法的企業(yè)不得縮短折舊年限。國家稅務總局于2009年下發(fā)的企業(yè)固定資產(chǎn)加速折舊所得稅處理有關問題的通知中規(guī)定：企業(yè)擁有并用于生產(chǎn)經(jīng)營的主要或關鍵的固定資產(chǎn)，由于技術進步、產(chǎn)品更新?lián)Q代較快或者常年處于強震動、高腐蝕狀態(tài)等原因確需加速折舊的，可以縮短折舊年限或者采取加速折舊的方法。

（六）折舊年限、預計凈殘值、折舊方法會計變更的差異 會計準則規(guī)定：企業(yè)至少應與每年年度終了，對固定資產(chǎn)的使用壽命、預計凈殘值、折舊方法進行復核。如果固定資產(chǎn)的使用壽命、預計凈殘值的預期數(shù)與原先估計數(shù)有差異的，應當相應調(diào)整固定資產(chǎn)使用壽命、預計凈殘值。如果與固定資產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益預期實現(xiàn)方式有重大改變的，應當相應改變固定資產(chǎn)的折舊方法。折舊年限、預計凈殘值、折舊方法的改變，均按照未來適用法進行會計處理。無論會計方法如何改變，計算所得稅時仍應按稅法規(guī)定的方法計算折舊扣除。申報所得稅時，只需將本期會計折舊與稅法折舊的差異額進行納稅調(diào)整即可。

（七）折舊年限、預計凈殘值、折舊方法稅法變更的差異 稅法變更是指稅收政策的調(diào)整。依據(jù)實體從舊原則，從新稅法實施之日起，改按新的方法計算折舊，不調(diào)整以前年度的折舊額和應納稅所得額。新稅法規(guī)定的折舊年限、凈殘值、折舊方法等，只適用于2008年1月1日以后新增的固定資產(chǎn)。2007年12月31日前購置的固定資產(chǎn)，仍適用兩稅合并前的折舊政策。企業(yè)應按新會計準則的有關規(guī)定計提折舊，申報所得稅時只需要對本年度會計折舊與稅法折舊的差額，做納稅調(diào)整即可。