房屋租賃合同糾紛精選(九篇)

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第1篇：房屋租賃合同糾紛范文

一、 對(duì)房屋租賃合同效力認(rèn)定問題

出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后，合同視為成立。房屋租賃合同有無(wú)效力，根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，筆者認(rèn)為對(duì)房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面來(lái)審查：

（一）審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無(wú)民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。

（二）審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。廣東省人大常委會(huì)1994年通過(guò)的《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第六條規(guī)定，不得出租的房屋有：1、未取得產(chǎn)權(quán)或者經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的；2、產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議或者產(chǎn)權(quán)受到限制的；3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；4、屬于違章建筑的；5、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；6、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；7、法律、法規(guī)禁止的。

而建設(shè)部1995年以第42號(hào)令的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（五）屬于違法建筑的；（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

對(duì)于廣東法院來(lái)說(shuō)，上述兩個(gè)法規(guī)都應(yīng)適用。兩者規(guī)定基本相同。但筆者認(rèn)為，兩個(gè)法規(guī)都存在值得研究的地方。一個(gè)是房屋租賃權(quán)源的問題?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》都認(rèn)為房屋租賃的權(quán)源只能是所有權(quán)。而無(wú)論是法理分析，還是具體考察國(guó)外關(guān)于租賃的立法及審判實(shí)踐，都會(huì)得出房屋租賃的權(quán)源來(lái)自合法占有的結(jié)論。房屋租賃的權(quán)源問題也恰是長(zhǎng)期困擾審判人員的根本問題。也正是這個(gè)問題使得許多房屋糾紛案件難以作出合乎邏輯和合乎實(shí)際情況的判決。比如按揭房出租，因沒有完全取得產(chǎn)權(quán)，是否就認(rèn)為出租行為無(wú)效呢？還如大量存在的“二房東”現(xiàn)象，是否“二房東”與他人簽訂的租賃合同都無(wú)效呢？顯然，這些出租行為認(rèn)為無(wú)效，極不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也會(huì)導(dǎo)致房屋資源的閑置和浪費(fèi)。這與社會(huì)主義立法的目的和法律應(yīng)適應(yīng)事物發(fā)展規(guī)律的原則是相左的。從物權(quán)的角度來(lái)分析，所有權(quán)人出讓占有權(quán)是很常見的，合法占有權(quán)人在所有權(quán)人允許的范圍內(nèi)享受收益權(quán)，理應(yīng)恰當(dāng)，否則光“占有”有何經(jīng)濟(jì)價(jià)值呢？房屋的合法占有人出租房屋正是這種情況。物權(quán)的另一種形式，即他物權(quán)人實(shí)際上就是物的實(shí)際占有者，同時(shí)其又享有所有權(quán)人的諸如出租等的許多權(quán)利。如國(guó)有企業(yè)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，難道說(shuō)國(guó)有企業(yè)因?yàn)闆]有對(duì)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)就不能把財(cái)產(chǎn)拿來(lái)出租嗎？顯然這是否定的，大量的企業(yè)出租商鋪，出租廠房，比比皆是，如果都認(rèn)定為是非法的，那么立法者在自我否定。另外從合同的角度來(lái)分析，租賃合同反映的是“出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同關(guān)系（合同法第二百二十二條）”。出租人作為合同的一方，并非以所有權(quán)人為限，因?yàn)樽赓U關(guān)系體現(xiàn)的是占有的轉(zhuǎn)移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過(guò)支付租金取得占有以使用收益。單就租賃的法律關(guān)系而言，各方均不與標(biāo)的物的所有權(quán)發(fā)生直接必然的聯(lián)系，具有房屋所有權(quán)的出租人與通過(guò)其他方式合法獲得占有權(quán)的出租人之間并無(wú)不同，只是他們占有權(quán)的取得方式不同而已。據(jù)筆者所知，沒有一國(guó)的立法和我國(guó)當(dāng)前立法一樣將出租人直接表述為所有權(quán)人。從理論上講，合法占有即獲得標(biāo)的物的出租權(quán)。至于轉(zhuǎn)租須經(jīng)原出租人同意，只是租賃合同的特殊要求，且原出租人并不能被認(rèn)為就是所有權(quán)人。綜上所述，把所有權(quán)作為房屋租賃的權(quán)源是不恰當(dāng)?shù)?，而?yīng)以合法占有權(quán)作為權(quán)源。如此一來(lái)，許多棘手的案件也就迎刃而解了。

《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》中存在的另一個(gè)問題是對(duì)權(quán)屬受到諸如“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封”等形式限制的房屋，在一定條件下的租賃是否允許。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封的情形一般是因?yàn)闄?quán)屬有爭(zhēng)議訴之法院，法院依申請(qǐng)人申請(qǐng)采取了訴訟保全，或者房屋涉及到違法違紀(jì)被查封，或者是房屋本身有不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的情況被查封。后兩種情況被查封，因?yàn)殛P(guān)系到房屋本身問題，肯定是不能進(jìn)行租賃的。但前一種情況在一定條件下，筆者認(rèn)為應(yīng)允許房屋租賃。從理論上說(shuō)，《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》的規(guī)定是建立在房屋租賃權(quán)源來(lái)自于所有權(quán)的基礎(chǔ)之上，所以所有權(quán)不清晰當(dāng)然認(rèn)為不能租賃。依合法占有權(quán)源理論，即使權(quán)屬有爭(zhēng)議，在法院沒有最后裁決之前，合法占有人仍應(yīng)有權(quán)出租的。如果一方堅(jiān)持不能讓合法占有方出租，則應(yīng)提供擔(dān)保，以保證法院裁決房屋歸屬合法占有方后，合法占有方的合理租金損失可以收回。如果法院裁決房屋歸非合法占有方所有，則房屋在訴訟期間取的租金歸還給最終所有者。如果同時(shí)存在“二房東”的情況，則依照所有權(quán)人與“二房東”的約定分配租金。從審判實(shí)際中看，法院查封有權(quán)屬糾紛的房屋后，在法院的監(jiān)督和辦理一定手續(xù)情況下，采取“活查封”手段，使房屋不置于閑置，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失，這樣做最終還是有利于房屋所有權(quán)人的，也利于充分發(fā)揮現(xiàn)有社會(huì)財(cái)富資源的最大作用。不過(guò)需強(qiáng)調(diào)的是，這種情況下的租賃一定要辦理一定的擔(dān)保手續(xù)，并在法院的監(jiān)督下進(jìn)行。

（三）審查是否進(jìn)行過(guò)登記備案。1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》，都規(guī)定了租賃各方應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案的義務(wù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》還規(guī)定登記備案后有關(guān)機(jī)關(guān)頒發(fā)的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡(jiǎn)言之，非經(jīng)登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無(wú)效的。分析作此立法的目的，應(yīng)是規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)和確保國(guó)家稅收之策。有人認(rèn)為，房屋租賃登記制度沒有存在的必要了，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和交易日益頻繁，一切交易手續(xù)應(yīng)越簡(jiǎn)便越好，登記制度會(huì)制約交易的進(jìn)行。此論回避了房屋的特殊性，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)有其自身的特征，與一般流通物不同，房屋交易應(yīng)有權(quán)屬登記備案，房屋租賃作為房屋所有權(quán)中占有權(quán)及使用權(quán)出讓，當(dāng)然也應(yīng)予以登記備案。還有人認(rèn)為，現(xiàn)行合同法在規(guī)范租賃合同內(nèi)容及出租人義務(wù)時(shí)，并未出現(xiàn)關(guān)于提供出租權(quán)證書以辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定。鑒于低位階法律所負(fù)荷的價(jià)值不得與高位階法律所負(fù)荷的價(jià)值相抵觸，以及新法吸收舊法的原則，房屋租賃可以不進(jìn)行登記備案。這種說(shuō)法似乎有道理，但分析一下也站不住腳。合同法關(guān)于租賃的規(guī)定僅是范指而已，包括房屋，也包括其他財(cái)產(chǎn)的租賃。但房屋的租賃，作為一種特殊財(cái)產(chǎn)有特別法規(guī)來(lái)規(guī)定，并不違背法理。特殊法效力大于一般法效力，因而合同法

與房屋租賃專門法規(guī)同時(shí)調(diào)整房屋租賃法律關(guān)系時(shí)，優(yōu)先適用房屋租賃專門法規(guī)。實(shí)際上，合同法無(wú)對(duì)租賃要辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定，并沒有否定有要求辦理租賃登記手續(xù)的必要性，也不存立法價(jià)值的抵觸問題。所以，筆者認(rèn)為，沒有登記備案的房屋租賃是不受法律保護(hù)的，租賃合同是無(wú)效的。

（四）審查房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在審判實(shí)踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日3％計(jì)，因其滯納金過(guò)高，導(dǎo)致滯納金的約定無(wú)效。有人認(rèn)為：只要出租房屋不存在法律、法規(guī)所禁止出租的情形，承租人應(yīng)當(dāng)參考中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付租金等款項(xiàng)的違約金。此外，還要審查房屋出租是否用來(lái)進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若是，則在出租人明知情況下，租賃合同無(wú)效。

二、 承租人對(duì)房屋進(jìn)行的裝修，在租賃合同被確認(rèn)無(wú)效或被解除后如何處理

（一）對(duì)承租人裝修物價(jià)值的認(rèn)定。承租人一般是在租賃房屋期內(nèi)根據(jù)租賃合同的用途對(duì)房屋進(jìn)行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規(guī)定，裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無(wú)償收回。但在合同履行期間，往往因?yàn)楹贤瑹o(wú)效或者當(dāng)事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對(duì)裝飾物現(xiàn)價(jià)值的確認(rèn)問題。筆者認(rèn)為，首先應(yīng)由租賃雙方對(duì)裝修物進(jìn)行協(xié)調(diào)，這樣既解決了問題，同時(shí)也節(jié)省減少損失；如果協(xié)商不成，則由法院委托評(píng)估評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)裝修物的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。一般評(píng)估是按照裝修物的正常使用年限計(jì)算折舊，房屋裝修物的使用年限應(yīng)與租賃期限相符，故裝修物收回時(shí)的現(xiàn)價(jià)值應(yīng)當(dāng)按照租賃期限的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的折舊。

（二）對(duì)承租人裝修物的處理及補(bǔ)償。裝修物在法律上屬于添附物?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國(guó)民法通則＞若干問題的意見（試行）》第86條對(duì)添附物的規(guī)定是：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按照約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。這是對(duì)裝修物如何處理法律上作出的原則規(guī)定。由于我國(guó)的《民法通則》對(duì)添附物的處理沒有直接規(guī)定，最高法院的司法解釋又過(guò)于籠統(tǒng)，所以在審判實(shí)踐中難以把握。筆者認(rèn)為：對(duì)承租人裝修物的處理及補(bǔ)償主要可以從以下幾方面考慮：

1、房屋租賃合同合法有效，因出租人違約導(dǎo)致租賃合同被解除，承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修形成的裝修物，如果是征得出租人同意或者按合同約定的承租目的而合理添置的，對(duì)裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回。不能拆除的可以對(duì)裝修物現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并歸出租人承頂；若出租人不同意裝修或和承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對(duì)裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆除，不能拆回的，進(jìn)行評(píng)估，其裝修物的損失由出租人對(duì)承租人作適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。如果是承租人的過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

2、房屋租賃合同合法有效，因承租人違約導(dǎo)致租賃合同被解除，承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修及形成的裝修物，若是征得出租人同意或者按照合同約定的承租目的而合理添置的，對(duì)裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，可對(duì)裝修物進(jìn)行評(píng)估，其裝修物損失由出租人對(duì)承租人作適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。若出租人不同意裝修或承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對(duì)裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定的又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，其裝修物無(wú)償歸出租人所有，因承租人有過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

3、房屋租賃合同合法有效，因雙方違約導(dǎo)致租賃合同被解除的，承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修形成的裝修物，若是征得出租人同意或按合同約定的承租目的而合理添置的，對(duì)裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，可對(duì)裝修物的現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，其裝修物的損失根據(jù)雙方違約責(zé)任的大小來(lái)分擔(dān)。若是未征得出租人同意或并非按合同約定的承租目的裝修的，對(duì)裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，裝修無(wú)償歸出租人所有。

三、 違章建筑的租賃合同糾紛的問題

第2篇：房屋租賃合同糾紛范文

原告：杭州市古蕩鎮(zhèn)益樂村村民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱益樂村）。

被告：浙江益愛電子發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱益愛公司）。

第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下簡(jiǎn)稱大排大公司）。

第三人：

房屋；大排大公司、文西分理處、榮達(dá)公司、新時(shí)代市場(chǎng)等原審第三人據(jù)此與益愛公司訂立租賃合同，依約占用房屋，并不違反法律規(guī)定，且符合本案各方當(dāng)事人訂立合同時(shí)所追求的合同目的。依民法誠(chéng)實(shí)信用原則，當(dāng)事人各方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)從相互間合同的約定。據(jù)此，為穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，保證當(dāng)事人的交易安全，在出租人益樂村與承租人益愛公司間的房屋租賃合同終止履行后，益愛公司原與大排大公司等本案原審第三人間訂立的房屋租賃合同依法應(yīng)繼續(xù)履行。鑒于本案實(shí)際情況，益愛公司在上述租賃合同中的權(quán)利義務(wù)，可由益樂村承受，大排大公司等原審第三人已支付的租金，應(yīng)由益樂村與益愛公司結(jié)算；未支付的租金，則由益樂村依合同行使權(quán)利。上訴人大排大公司、文西分理處要求繼續(xù)使用承租房屋的上訴主張成立，原判要求第三人騰退房屋的實(shí)體處理，及對(duì)益愛公司應(yīng)歸還的3號(hào)、6號(hào)樓房中增添的附屬物未作認(rèn)定，均屬不當(dāng)，應(yīng)予以糾正。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項(xiàng)，《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十五條、第一百一十一條，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》第86條之規(guī)定，浙江省高級(jí)人民法院于2000年8月15日判決如下：

一、維持杭州市中級(jí)人民法院（1999）杭民初字第15號(hào)民事判決第一、三、四、六、七項(xiàng)。

二、撤銷杭州市中級(jí)人民法院（1999）杭民初字第15號(hào)民事判決第二、五項(xiàng)及訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)部分。

三、益愛公司應(yīng)于本判決送達(dá)后30日內(nèi)，將其使用的位于杭州文三路西益樂路1號(hào)屬益樂村所有的3號(hào)、6號(hào)樓中的房屋，騰空歸還給益樂村。

四、益愛公司對(duì)3號(hào)、6號(hào)樓的房屋改建，由益樂村折價(jià)補(bǔ)償益愛公司343184元，于本判決送達(dá)后10日內(nèi)付清。

五、2000年2月1日至房屋實(shí)際騰退之日的租金，益愛公司應(yīng)按1996年9月租賃合同確定的月租金數(shù)額，于騰退之日據(jù)實(shí)償付給益樂村。

六、益愛公司原與大排大公司等原審第三人間訂立的房屋租賃合同繼續(xù)履行，益愛公司的合同權(quán)利義務(wù)由益樂村承受。

[法理評(píng)析]

本案法律關(guān)系相對(duì)復(fù)雜，存在出租和轉(zhuǎn)租兩個(gè)法律關(guān)系，涉及出租人、承租人、次承租人三方利益。如何理解兩個(gè)租賃合同的法律效力，尤其是當(dāng)出租合同被要求終止時(shí)，如何認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同的效力，成了本案的關(guān)鍵問題。另外，本案的審理還涉及第三人的追加、附屬物的認(rèn)定、違約責(zé)任的處理、轉(zhuǎn)租合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移等諸多法律問題，現(xiàn)擇其要進(jìn)行分析。

（一） 出租合同的效力及違約責(zé)任的處理

益樂村和益愛公司就房屋租賃先后簽訂有合同兩份和補(bǔ)充協(xié)議一份，雙方意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，依法應(yīng)認(rèn)定有效。對(duì)此，一審、二審亦無(wú)歧見。益樂村在履行租賃合同過(guò)程中，沒有按照約定對(duì)出租的樓房進(jìn)行裝飾和修通道路，在益愛公司自行出資修建后，又沒有及時(shí)對(duì)益愛公司依補(bǔ)充協(xié)議交回的4幢樓房進(jìn)行有關(guān)費(fèi)用的審核，以折抵租金；而是直接將該4幢樓房出租給他人，導(dǎo)致被改建后無(wú)法審計(jì)，對(duì)本案的糾紛負(fù)有一定的責(zé)任，其行為已構(gòu)成部分違約。承租人益愛公司在出租人益樂村沒有及時(shí)依約修膳房屋和道路的情況下，為推動(dòng)合同履行，減少損失，主動(dòng)墊資修建，值得肯定。由于益愛公司和益樂村事后又重新簽訂補(bǔ)充協(xié)議和新的租賃合同，明確將原租賃合同廢除，據(jù)此可以認(rèn)定益愛公司對(duì)益樂村不按約修房建路的行為已達(dá)成諒解，雙方的權(quán)利義務(wù)以新的租賃合同為準(zhǔn)。一審法院駁回益愛公司的反訴應(yīng)屬正當(dāng)。惟益愛公司沒有遵照新租賃合同的約定，逾期兩個(gè)月以上未交租金，已構(gòu)成對(duì)新合約的根本性違反，益樂村根據(jù)合同規(guī)定，要求終止履行租賃合同理由正當(dāng)，一審、二審法院對(duì)此均予以支持。鑒于益樂村也有部分違約的事實(shí)，一審法院根據(jù)《民法通則》第一百一十三條的規(guī)定，判令雙方各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，即益樂村承擔(dān)怠于審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，4幢樓房的修繕及修路費(fèi)用，主要參照益愛公司提交的“投資款清單”核定，其間損失由益樂村承受。這樣處理違約責(zé)任，可謂自負(fù)其責(zé)，符合民法的公平原則。

（二） 轉(zhuǎn)租合同的效力及合同主體變更

對(duì)出租合同，一審、二審都支持了益樂村的主張，同意終止履行。但出租合同被終止后，轉(zhuǎn)租合同的效力如何，是否應(yīng)繼續(xù)履行？?jī)蓪彿ㄔ阂庖娪蟹制纾贾葜性焊鶕?jù)益樂村和益愛公司出租合同“拖欠兩月租金終止合同、收回房屋”的規(guī)定，判令終止雙方的租賃合同，除承租人益愛公司外，次承租人文西分理處、大排大公司、榮達(dá)公司、新時(shí)代市場(chǎng)所占用的房屋亦應(yīng)一并歸還。也即出租合同的效力及于轉(zhuǎn)租合同，出租合同被終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。這樣處理，單從出租合同角度考慮，并無(wú)不當(dāng)，但次承租人的權(quán)利卻無(wú)端受損，值得推敲。二審浙江高院經(jīng)審理，否定一審對(duì)轉(zhuǎn)租合同效力的判定，改判繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同，由益樂村取代益愛公司繼受合同的權(quán)利義務(wù)。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，二審的判決是有相當(dāng)?shù)拈_創(chuàng)性的。

第一，出租合同被終止，轉(zhuǎn)租合同的效力并不當(dāng)然終止。上述情形，轉(zhuǎn)租合同的效力究竟如何，法無(wú)明文規(guī)定。雖然益樂村曾將房屋的“出租權(quán)”書面授予給益愛公司，益愛公司轉(zhuǎn)租房屋及第三人承租房屋并無(wú)不當(dāng)，但事后益樂村和益愛公司簽訂的新租賃合同中又約定“拖欠兩月收回房屋”，可見從合同的規(guī)定看，益樂村授權(quán)益愛公司轉(zhuǎn)租并非無(wú)條件，一審法院也正是據(jù)此判令“收回房屋”。但問題是，轉(zhuǎn)租合同依法成立并在履行之中，次承租人的合同權(quán)利亦應(yīng)受到法律的平等保護(hù)。從權(quán)利的來(lái)源看，不論出租還是轉(zhuǎn)租合同，其終極權(quán)利都來(lái)源于出租人對(duì)租賃物所擁有的合法的使用權(quán)、收益權(quán)，本案中益樂村將房屋出租給益愛公司，就是出租人對(duì)其房屋使用權(quán)能的一種處分。在益愛公司“拖欠租金”的情況下，法院根據(jù)雙方當(dāng)事人的約定依法終止出租合同的效力，是對(duì)出租人租賃物使用權(quán)的一種保護(hù)。轉(zhuǎn)租合同中的轉(zhuǎn)租人，同時(shí)也是出租合同中的承租人。根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人；承租人未經(jīng)出租人同意而擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。可見，轉(zhuǎn)租合同之所以成立，首先是基于出租人對(duì)承租人的授權(quán)，沒有出租人的許可，轉(zhuǎn)租的行為無(wú)效。從這一意義上講，次承租人根據(jù)轉(zhuǎn)租合同租賃房屋是出租人的意志在轉(zhuǎn)租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人違約而被終止，由次承租人按轉(zhuǎn)租合同的約定繼續(xù)使用租賃物和履行相關(guān)義務(wù)，并不會(huì)造成對(duì)出租人權(quán)益的侵犯。從衡平的角度講，一方面，次承租人已經(jīng)在約定的時(shí)空緯度內(nèi)占有、使用租賃物，并且完全按轉(zhuǎn)租合同的約定履行了其應(yīng)盡的義務(wù)；另一方面，出租人對(duì)轉(zhuǎn)租是明確同意的；再者，由次承租人繼續(xù)承租，并不會(huì)損害出租人先前期許的利益，因此維持轉(zhuǎn)租合同對(duì)次承租人的效力，符合民法的公平原則。如果轉(zhuǎn)租合同隨出租合同的終止而終止，那么，次承租人使用房屋的權(quán)利就會(huì)始終處于變動(dòng)之中，交易的安全因此被破壞。循之，則影響市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定，也與當(dāng)今世界租賃權(quán)“物權(quán)化”的司法潮流不符。二審法院綜合兩個(gè)租賃合同的約定，全面考量合同訂立當(dāng)時(shí)各方當(dāng)事人的真實(shí)意思，依據(jù)民法誠(chéng)實(shí)信用原則，從穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，保障交易安全的角度出發(fā)，判令未履行完畢的轉(zhuǎn)租合同不受出租合同

終止的影響，按原約定繼續(xù)履行。這樣判決，既依法處理了出租人與承租人之間的法律關(guān)系，同時(shí)又妥當(dāng)保護(hù)轉(zhuǎn)租關(guān)系中的次承租人利益，維護(hù)了市場(chǎng)的秩序，是對(duì)法律“活”的運(yùn)用，值得贊同。

第3篇：房屋租賃合同糾紛范文

北京市房屋租賃合同范本2016

人(甲方)：__________________ 證件類型及編號(hào)：___________________________

承租人(乙方)：__________________ 證件類型及編號(hào)：___________________________

依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就房屋租賃的有關(guān)事宜達(dá)成協(xié)議如下：

第一條 房屋基本情況

(一)房屋坐落于北京市______區(qū)(縣)________________________街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn))_____________________，建筑面積 ____________平方米。

(二)房屋權(quán)屬狀況：甲方持有(房屋所有權(quán)證/公有住房租賃合同/房屋買賣合同/其他房屋來(lái)源證明文件)，房屋所有權(quán)證書編號(hào)：________________________或房屋來(lái)源證明名稱：________________________，房屋所有權(quán)人(公有住房承租人、購(gòu)房人)姓名或名稱：________________________，房屋(是/否)已設(shè)定了抵押。

第二條 房屋租賃情況及登記備案

(一)租賃用途：________________________;如租賃用途為居住的，居住人數(shù)為：________________________，最多不超過(guò) 人。

(二)如租賃用途為居住的，甲方應(yīng)自與乙方訂立本合同之日起7日內(nèi)，到房屋所在地的社區(qū)來(lái)京人員和出租房屋服務(wù)站辦理房屋出租登記手續(xù)。對(duì)多人居住的，乙方應(yīng)將居住人員情況告知甲方，甲方應(yīng)建立居住人員登記簿，并按規(guī)定報(bào)送服務(wù)站。本合同變更或者終止的，甲方應(yīng)自合同變更或者終止之日起5日內(nèi)，到房屋所在地的社區(qū)來(lái)京人員和出租房屋服務(wù)站辦理登記變更、注銷手續(xù)。在本合同有效期內(nèi)，居住人員發(fā)生變更的，乙方應(yīng)當(dāng)自變更之日起2日內(nèi)告知服務(wù)站，辦理變更登記手續(xù)。

居住人員中有外地來(lái)京人員的，甲方應(yīng)提供相關(guān)證明，督促和協(xié)助乙方到當(dāng)?shù)毓才沙鏊k理暫住證;居住人員中有境外人員的，(甲方/乙方)應(yīng)自訂立本合同之時(shí)起24小時(shí)內(nèi)到當(dāng)?shù)毓才沙鏊k理住宿登記手續(xù)。

租賃用途為非居住的，甲方應(yīng)自訂立房屋租賃合同之日起30日內(nèi)，到房屋所在地的房屋行政管理部門辦理房屋租賃合同備案手續(xù)。

第三條 租賃期限

(一)房屋租賃期自_______年_______月_______日至_______年_______月_______日，共計(jì)_______ 年_______個(gè)月。甲方應(yīng)于_______年_______月_______日前將房屋按約定條件交付給乙方。《房屋交割清單》(見附件一)經(jīng)甲乙雙方交驗(yàn)簽字蓋章并移交房門鑰匙及 后視為交付完成。

(二)租賃期滿或合同解除后，甲方有權(quán)收回房屋，乙方應(yīng)按照原狀返還房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施。甲乙雙方應(yīng)對(duì)房屋和附屬物品、設(shè)備設(shè)施及水電使用等情況進(jìn)行驗(yàn)收，結(jié)清各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用。

乙方繼續(xù)承租的，應(yīng)提前_______日向甲方提出(書面/口頭)續(xù)租要求，協(xié)商一致后雙方重新簽訂房屋租賃合同。

第四條 租金及押金

(一)租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式：_______元/(月/季/半年/年)，租金總計(jì)：人民幣_(tái)______元整(￥：_________________)。

支付方式：_______(現(xiàn)金/轉(zhuǎn)賬支票/銀行匯款)，押_______付_______，各期租金支付日期：______________，______________ ，_______________________ .

(二)押金：_______人民幣_(tái)_____________元整(￥：_____________________)租賃期滿或合同解除后，房屋租賃押金除抵扣應(yīng)由乙方承擔(dān)的費(fèi)用、租金，以及乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約賠償責(zé)任外，剩余部分應(yīng)如數(shù)返還給乙方。

第五條 其他相關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方式

租賃期內(nèi)的下列費(fèi)用中，______________由甲方承擔(dān)，______________由乙方承擔(dān)：(1)水費(fèi)(2)電費(fèi)(3)電話費(fèi) (4)電視收視費(fèi)(5)供暖費(fèi)(6)燃?xì)赓M(fèi)(7)物業(yè)管理費(fèi)(8)房屋租賃稅費(fèi)(9)衛(wèi)生費(fèi)(10)上網(wǎng)費(fèi)(11)車位費(fèi)(12)室內(nèi)設(shè)施維修費(fèi)(13)_____________________費(fèi)用。

本合同中未列明的與房屋有關(guān)的其他費(fèi)用均由甲方承擔(dān)。如乙方墊付了應(yīng)由甲方支付的費(fèi)用，甲方應(yīng)根據(jù)乙方出示的相關(guān)繳費(fèi)憑據(jù)向乙方返還相應(yīng)費(fèi)用。

第六條 房屋維護(hù)及維修

(一)甲方應(yīng)保證房屋的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件，不得危及人身安全;承租人保證遵守國(guó)家、北京市的法律法規(guī)規(guī)定以及房屋所在小區(qū)的物業(yè)管理規(guī)約。

(二)租賃期內(nèi)，甲乙雙方應(yīng)共同保障房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施處于適用和安全的狀態(tài)：

1、對(duì)于房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施因自然屬性或合理使用而導(dǎo)致的損耗，乙方應(yīng)及時(shí)通知甲方修復(fù)。甲方應(yīng)在接到乙方通知后的_______日內(nèi)進(jìn)行維修。逾期不維修的，乙方可代為維修，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。因維修房屋影響乙方使用的，應(yīng)相應(yīng)減少租金或延長(zhǎng)租賃期限。

2、因乙方保管不當(dāng)或不合理使用，致使房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施發(fā)生損壞或故障的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)維修或承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七條 轉(zhuǎn)租

除甲乙雙方另有約定以外，乙方需事先征得甲方書面同意，方可在租賃期內(nèi)將房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給他人，并就受轉(zhuǎn)租人的行為向甲方承擔(dān)責(zé)任。

第八條 合同解除

(一)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。

(二)因不可抗力導(dǎo)致本合同無(wú)法繼續(xù)履行的，本合同自行解除。

(三)甲方有下列情形之一的，乙方有權(quán)單方解除合同：

1、遲延交付房屋達(dá)_______日的。

2、交付的房屋嚴(yán)重不符合合同約定或影響乙方安全、健康的。

3、不承擔(dān)約定的維修義務(wù)，致使乙方無(wú)法正常使用房屋的。

4、_______________________________________________________________ .

(四)乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方解除合同，收回房屋：

1、不按照約定支付租金達(dá)_______日的。

2、欠繳各項(xiàng)費(fèi)用達(dá)______________元的。

3、擅自改變房屋用途的。

4、擅自拆改變動(dòng)或損壞房屋主體結(jié)構(gòu)的。

5、保管不當(dāng)或不合理使用導(dǎo)致附屬物品、設(shè)備設(shè)施損壞并拒不賠償?shù)摹?/p>

6、利用房屋從事違法活動(dòng)、損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活的。

7、擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人的。

8、_______________________________________________________________ .

(五)其他法定的合同解除情形。

第九條 違約責(zé)任

(一)甲方有第八條第三款約定的情形之一的，應(yīng)按月租金的_______ %向乙方支付違約金;乙方有第八條第四款約定的情形之一的，應(yīng)按月租金的_______ %向甲方支付違約金，甲方并可要求乙方將房屋恢復(fù)原狀或賠償相應(yīng)損失。

(二)租賃期內(nèi)，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，應(yīng)提前_______ 日通知對(duì)方，并按月租金的_______ %向?qū)Ψ街Ц哆`約金;甲方還應(yīng)退還相應(yīng)的租金。

(三)因甲方未按約定履行維修義務(wù)造成乙方人身、財(cái)產(chǎn)損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

(四)甲方未按約定時(shí)間交付房屋或者乙方不按約定支付租金但未達(dá)到解除合同條件的，以及乙方未按約定時(shí)間返還房屋的，應(yīng)按____________________________ 標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。

(五)_______________________________________________________________.

第十條 合同爭(zhēng)議的解決辦法

本合同項(xiàng)下發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，依法向有管轄權(quán)的人民法院起訴，或按照另行達(dá)成的仲裁條款或仲裁協(xié)議申請(qǐng)仲裁。

第十一條 其他約定事項(xiàng)

_____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________.

本合同經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。本合同(及附件)一式_______份，其中甲方執(zhí)_______份，乙方執(zhí)_______份，______ 執(zhí)_______份。

本合同生效后，雙方對(duì)合同內(nèi)容的變更或補(bǔ)充應(yīng)采取書面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。

出租人(甲方)簽章： 承租人(乙方)簽章：

年 月 日 年 月 日

閱讀延伸：房屋租賃合同糾紛如何確定管轄

一、簡(jiǎn)要案情

原告王某與被告李某簽訂了一份房屋租賃合同，約定雙方在租賃中若產(chǎn)生糾紛，由被告住所地法院管轄。原告王某現(xiàn)因租賃期限屆滿，向房屋所在地東湖法院起訴，要求被告李某騰退房屋。被告李某在提交答辯狀期間對(duì)管轄權(quán)提出異議，認(rèn)為其已書面約定由被告住所地法院管轄，其住所地在西湖區(qū)，本案應(yīng)由西湖區(qū)法院管轄，請(qǐng)求將本案移送至西湖區(qū)法院審理。

二、意見分岐

對(duì)本案的管轄主要存在以下兩種意見：

一種意見認(rèn)為，本案雖不涉及不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)或變更，但它涉及到了承租人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有無(wú)繼續(xù)使用權(quán)的問題，也屬于因不動(dòng)產(chǎn)提起的訴訟，應(yīng)適用民訴法第三十四條第(一)項(xiàng)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的專屬管轄的規(guī)定，由房屋所在地法院管轄，當(dāng)事人作出的違反專屬管轄的約定無(wú)效，本案依法應(yīng)駁回被告提出的管轄異議。

一種意見認(rèn)為，民訴法第三十四條第(一)項(xiàng)所稱因不動(dòng)產(chǎn)提起的訴訟，指的是因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)提起的訴訟。本案涉及的房屋租賃糾紛，實(shí)質(zhì)為合同履行中的爭(zhēng)議，屬于合同糾紛，當(dāng)事人可以選擇被告住所地法院管轄，本案依法應(yīng)移送被告住所地法院審理。

三、評(píng)析

本案管轄爭(zhēng)議焦點(diǎn)是房屋租賃合同糾紛的管轄究竟屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛的專屬管轄還是屬于合同糾紛的特別地域管轄。其爭(zhēng)議根源在于各自對(duì)不動(dòng)產(chǎn)糾紛的界定不一。

第4篇：房屋租賃合同糾紛范文

關(guān)鍵詞：房屋租賃；法律風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

Abstract: House rental includs renting living house and business operation house. Due to the high-speed social and economic development, house rental is increasingly prosperous with increasingly common rental modes. However, because China's laws and regulations are too of principle and people's legal awareness is too weak, there arises many dispute of house rental. Combining with The Interpretation of the Law Specific Application by Supreme Court on Urban House Rental Contract Disputes (Law [2009] No. 11, hereinafter referred to as House Rental Interpretation), this paper sums up the common legal risks and precautions in the house rental, providing reference for you.Key words: house rental; legal risk; precautions

中圖分類號(hào) :D9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

一、 書面合同的必要性

根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。這意味著，如果口頭約定租賃期限為六個(gè)月以上而沒有簽訂書面合同，口頭約定的租賃期限則視為不成立，只能認(rèn)為不定期租賃。此外，缺少書面合同，雙方的權(quán)利義務(wù)不易確定，容易發(fā)生糾紛。

因此，無(wú)論租賃期限長(zhǎng)短，哪怕只有一個(gè)月，最好簽訂書面的租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。一般來(lái)說(shuō)，租賃合同應(yīng)當(dāng)包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

二、 合同無(wú)效的認(rèn)定

在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》前，實(shí)踐中對(duì)于房屋租賃合同無(wú)效的認(rèn)定不一，嚴(yán)重?fù)p害了法律的確定性和統(tǒng)一性。《房屋租賃解釋》限定了無(wú)效合同的范圍，僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無(wú)效。同時(shí)，允許當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前采取補(bǔ)救措施，最大限度地維護(hù)合同效力。此外，即使租賃合同被認(rèn)定無(wú)效，承租人仍要支付房屋占有使用費(fèi)，一般參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)。

在違法建筑物范圍的認(rèn)定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，超過(guò)批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑為違法建筑。

因此，在簽訂房屋租賃合同前，承租人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查出租人是否為建筑物的合法權(quán)利人，建筑物是否為合法建筑。

三、 租賃期限的確定

根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。

這里需要注意的是，如約定租賃期限為六個(gè)月以上但是未簽訂書面的租賃合同，房屋租賃只能視為不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

四、 房屋裝飾裝修的處理

房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是實(shí)踐中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題。在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》前，如何處理承租人對(duì)房屋的裝飾裝修，缺少統(tǒng)一的裁判規(guī)則?！斗课葑赓U解釋》根據(jù)房屋的裝飾裝修是否經(jīng)出租人同意、租賃合同是否有效、裝飾裝修是否形成附合適用完全不同的處理規(guī)則：

1.承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

2.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

3.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

4.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人有權(quán)請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失；

（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無(wú)權(quán)請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；

（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；

（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。

第5篇：房屋租賃合同糾紛范文

一、 書面合同的必要性

根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。這意味著，如果口頭約定租賃期限為六個(gè)月以上而沒有簽訂書面合同，口頭約定的租賃期限則視為不成立，只能認(rèn)為不定期租賃。此外，缺少書面合同，雙方的權(quán)利義務(wù)不易確定，容易發(fā)生糾紛。

因此，無(wú)論租賃期限長(zhǎng)短，哪怕只有一個(gè)月，最好簽訂書面的租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。一般來(lái)說(shuō)，租賃合同應(yīng)當(dāng)包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

二、 合同無(wú)效的認(rèn)定

在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》前，實(shí)踐中對(duì)于房屋租賃合同無(wú)效的認(rèn)定不一，嚴(yán)重?fù)p害了法律的確定性和統(tǒng)一性?！斗课葑赓U解釋》限定了無(wú)效合同的范圍，僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無(wú)效。同時(shí)，允許當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前采取補(bǔ)救措施，最大限度地維護(hù)合同效力。此外，即使租賃合同被認(rèn)定無(wú)效，承租人仍要支付房屋占有使用費(fèi)，一般參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)。

在違法建筑物范圍的認(rèn)定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，超過(guò)批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑為違法建筑。

因此，在簽訂房屋租賃合同前，承租人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查出租人是否為建筑物的合法權(quán)利人，建筑物是否為合法建筑。

三、 租賃期限的確定

根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。

這里需要注意的是，如約定租賃期限為六個(gè)月以上但是未簽訂書面的租賃合同，房屋租賃只能視為不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

四、 房屋裝飾裝修的處理

房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是實(shí)踐中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題。在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》前，如何處理承租人對(duì)房屋的裝飾裝修，缺少統(tǒng)一的裁判規(guī)則?！斗课葑赓U解釋》根據(jù)房屋的裝飾裝修是否經(jīng)出租人同意、租賃合同是否有效、裝飾裝修是否形成附合適用完全不同的處理規(guī)則：

1．承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

2．承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

3．承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

4．承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人有權(quán)請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失；

（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無(wú)權(quán)請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；

（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；

（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。

5．承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人無(wú)權(quán)請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，但當(dāng)事人另有約定的除外。

我們注意到，《房屋租賃解釋》根據(jù)有效合同和無(wú)效合同的不同法律效果，對(duì)裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)值損失是指合同被認(rèn)定無(wú)效時(shí)，裝飾裝修的現(xiàn)存價(jià)值。在合同無(wú)效場(chǎng)合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時(shí)間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應(yīng)再列入合同無(wú)效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時(shí)，裝飾裝修的剩余“價(jià)值”，這一“價(jià)值”的確定是以合同解除時(shí)裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費(fèi)用。因此，承租人如需對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意，并在租賃合同中對(duì)租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)裝飾裝修如何處理作出明確約定。

五、 房屋擴(kuò)建的處理

《房屋租賃解釋》在對(duì)待房屋擴(kuò)建問題上同樣依據(jù)房屋擴(kuò)建是否經(jīng)出租人同意、是否辦理合法建設(shè)手續(xù)適用不同的規(guī)則：

1．承租人未經(jīng)出租人同意擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

2．承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：

（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；

（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。

因此，承租人如需對(duì)房屋進(jìn)行擴(kuò)建，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意并辦理合法建設(shè)手續(xù)，同時(shí)在租賃合同中明確約定擴(kuò)建費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)。

六、 同意轉(zhuǎn)租的推定

為了最大限度地保持法律狀態(tài)的穩(wěn)定，《房屋租賃解釋》規(guī)定出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，無(wú)權(quán)以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。

因此，出租人如知道承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)及時(shí)行使權(quán)利。

七、 租金的訴訟時(shí)效

實(shí)踐中，我們經(jīng)常碰到出租人因?yàn)樵V訟時(shí)效已過(guò)而無(wú)法主張租金。這一方面因?yàn)槌鲎馊瞬恢姥痈痘蛘呔芨蹲饨疬m用一年的特別訴訟時(shí)效，而以為訴訟時(shí)效是二年。另一方面，出租人常常存在一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為只要雙方租賃關(guān)系仍存續(xù)，租金即不存在訴訟時(shí)效問題，這是錯(cuò)誤的。

租賃合同是繼續(xù)性合同，其租金的訴訟時(shí)效是按每一個(gè)支付周期分別計(jì)算的，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。

因此，如果承租人未能在上述支付期限內(nèi)支付租金，出租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)催告或者提起訴訟，以免超過(guò)一年的訴訟時(shí)效，無(wú)法得到法律的保護(hù)。

八、 優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使與限制

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛一直是實(shí)踐中的難點(diǎn)問題。出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形的，承租人能否請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，甚至以第三人的購(gòu)買價(jià)格購(gòu)買租賃房屋？

《房屋租賃解釋》對(duì)此作了明確規(guī)定，承租人不能因此請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，當(dāng)然更不可能以第三人的購(gòu)買價(jià)格購(gòu)買租賃房屋，而只能向出租人主張賠償損失。同時(shí)，《房屋租賃解釋》對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的適用情形作了進(jìn)一步限制，明確下列情形承租人無(wú)權(quán)主張優(yōu)先購(gòu)買房屋：

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

第6篇：房屋租賃合同糾紛范文

1、出租人不想續(xù)租，承租人想續(xù)租的并不搬走的，出租人可以提出排除妨害之訴，要求承租人搬離并支付占有使用期間的房屋使用費(fèi)。

2、因出租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修產(chǎn)生糾紛的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。

【法律依據(jù)】

《合同法》第223條，承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）

第7篇：房屋租賃合同糾紛范文

關(guān)鍵詞：房屋租賃；管理；市場(chǎng)；缺陷；加強(qiáng)

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）05-00-01

日前，我國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)越來(lái)越紅火，但由于相關(guān)管理工作不到位等帶來(lái)了一些問題。因此，如何在房屋租賃管理方面進(jìn)行加強(qiáng)成了難題。

一、房屋租賃管理缺陷

1.房屋租賃管理的立法落后

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)也有新發(fā)展，但在這種新發(fā)展中不斷的有新問題新情況出現(xiàn)，而相應(yīng)的法律、法規(guī)卻沒有很好的與之配合，建立法律、法規(guī)存在一定的滯后性。而立法工作的滯后，給房屋租賃管理工作帶來(lái)了難題。并且有關(guān)的房產(chǎn)管理部門對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意識(shí)比較淡薄，比如說(shuō)，對(duì)于集體土地上的房屋租賃，大多以支付租金的方式存在，而缺少必要的租賃形式多樣化。因此，房管立法的滯后是阻礙房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展的一項(xiàng)重要因素。

2.房屋租賃合同不規(guī)范，誠(chéng)信還缺陷

就目前房屋租賃管理中出現(xiàn)的問題而言，出現(xiàn)次數(shù)最多的問題是合同糾紛，比如說(shuō)由于租金價(jià)格的不合理而引起的糾紛，在房屋租賃過(guò)程中大部分房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)采取的是口頭定價(jià)的形式，沒有參照有關(guān)房屋評(píng)估市場(chǎng)法進(jìn)行合理定價(jià)，表現(xiàn)在租金上不是過(guò)高就是過(guò)低。

再加之沒有簽訂相對(duì)正式的合同，容易導(dǎo)致由于租金價(jià)格而引起糾紛。另外，在房屋租賃過(guò)程中存在沒有遵照《合同法》相關(guān)規(guī)定訂立合同的行為，因此，這就造成在房屋租賃管理方面的混亂。

近年來(lái)隨著房屋租賃市場(chǎng)的逐漸壯大，便出現(xiàn)了一些不法的投機(jī)分子，他們并不具備房屋中介的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，也不具備房屋管理部門頒發(fā)的相關(guān)資質(zhì)，實(shí)屬無(wú)證無(wú)照經(jīng)營(yíng)，他們主要通過(guò)在網(wǎng)站，報(bào)紙上張貼虛假房屋租賃廣告，提供假房源，假電話，騙取客戶的信任，與之簽訂合同，騙取中介費(fèi)或定金等。幾乎每個(gè)城市都會(huì)有這樣的中介存在，有些租客寧愿自己尋找房源也不愿意信任中介。以上情況從不同角度證明房產(chǎn)行業(yè)缺乏誠(chéng)信，這都是房屋租賃管理所急需解決的問題。

3.房屋租賃管理體系無(wú)序

目前我國(guó)在房屋租賃管理方面還沒有一套完整體系出現(xiàn)，規(guī)范化、專業(yè)化的房屋租賃道路勢(shì)在必行，因此在雜亂無(wú)序的房屋中介市場(chǎng)中需要規(guī)范的市場(chǎng)秩序。同時(shí)，我們也可以清楚地看到，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式相對(duì)單一，導(dǎo)致了房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的管理模式相對(duì)單一，成為制約房屋租賃管理系統(tǒng)的根本原因。

4.房屋租賃市場(chǎng)的價(jià)格指導(dǎo)缺乏

在市場(chǎng)上往往會(huì)存在一些房屋為了躲避政府的管理，便沒有到制定的管理部門辦理相關(guān)的登記手續(xù)，這就會(huì)導(dǎo)致房屋的出租方自行抬高或者降低房?jī)r(jià)，造成很多房屋不能隨行就市，最終損害到出租者或承租者的利益。

二、加強(qiáng)措施

1.健全房屋租賃市場(chǎng)有關(guān)政策法法規(guī)

首先，在房屋租賃管理內(nèi)部的相關(guān)政策法規(guī)存在一定的矛盾與沖突。需要盡快的對(duì)這些矛盾及沖突盡快的消除，以避免在執(zhí)行法律的過(guò)程中出現(xiàn)不必要的糾紛；還有就是關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租問題，需要盡快對(duì)其中的涉法問題進(jìn)行明確，比如說(shuō)明確哪些房屋可以轉(zhuǎn)租，哪些房屋不可轉(zhuǎn)租；雖然目前還不允許公租房轉(zhuǎn)租，但在私下仍存在大量的私自轉(zhuǎn)租的形式，都需要有相關(guān)的政策出臺(tái)。

其次，房屋租賃服務(wù)市場(chǎng)的監(jiān)管力度應(yīng)該加大。增強(qiáng)對(duì)服務(wù)市場(chǎng)的監(jiān)管，是培育和發(fā)展市場(chǎng)的先行條件，對(duì)規(guī)范房租租賃服務(wù)市場(chǎng)起到了舉足輕重的作用。就目前形勢(shì)而言，應(yīng)該從三個(gè)方面來(lái)加強(qiáng)房屋租賃監(jiān)管：第一，收取租賃管理費(fèi)，應(yīng)該嚴(yán)格參照相關(guān)政策規(guī)定，收取房屋租賃活動(dòng)的稅費(fèi)；其二，加強(qiáng)對(duì)租賃糾紛問題的管理，第三，各部門應(yīng)該形成有機(jī)的配合。

2.強(qiáng)化信息化租賃管理體系的建立

運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)來(lái)完善房屋租賃管理系統(tǒng)，目前，在我國(guó)應(yīng)有相對(duì)完善的房屋租賃管理系統(tǒng)出現(xiàn)。這個(gè)系統(tǒng)主要由房屋租賃合同管理、租金管理、押金管理、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、系統(tǒng)管理、房屋管理、業(yè)主信息、客戶管理等多方面共同構(gòu)成，不僅是出租、收款、統(tǒng)計(jì)、提醒等各方面的有效結(jié)合，也提高了房屋租賃管理中的工作效率。

建立有效的信息化租賃管理體系可以實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化與信息化的有效組合。首先，應(yīng)該確保租賃信息可以全天候的顯示，并對(duì)物業(yè)收費(fèi)等相關(guān)收費(fèi)實(shí)行智能自動(dòng)的計(jì)算，以此來(lái)得出精確的收費(fèi)內(nèi)容及數(shù)量，只有這樣才能確保各項(xiàng)工作可以有序自動(dòng)的開展，與此同時(shí)還應(yīng)該投入人文關(guān)懷，只有這樣才能淡化自動(dòng)化的機(jī)械性，才能讓房屋租賃的租賃系統(tǒng)真正地走向房屋租賃者，將人性化的服務(wù)注入管理中。其次，就軟件的運(yùn)用，在管理及使用過(guò)程中都應(yīng)該盡量簡(jiǎn)化，采取圖形導(dǎo)航等形式，不僅可以方便管理者的日常使用管理，也可以方便用戶使用。最后，就房屋租賃的管理者而言，應(yīng)該對(duì)房屋租賃市場(chǎng)實(shí)施科學(xué)有效的管理，而管理的實(shí)現(xiàn)就需要依靠信息化的管理系統(tǒng)，結(jié)合市場(chǎng)需求以及自身管理需要來(lái)設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以確保信息化系統(tǒng)可以與當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)需求保持一致。

3.加強(qiáng)機(jī)構(gòu)建設(shè)，政府還要給予財(cái)政支持

房屋租賃管理目前主要由租賃管理處，以及產(chǎn)權(quán)管理的相關(guān)科室管理。實(shí)踐證明，在實(shí)行內(nèi)設(shè)科室管理方式的城市里，房屋租賃管理是相對(duì)落后的，因此建立在各個(gè)城市設(shè)立相對(duì)獨(dú)立的租賃管理機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)對(duì)房屋租賃的管理，只有這樣才能有效地推進(jìn)房屋租賃管理的發(fā)展。

房屋租賃管理是一項(xiàng)非常繁瑣且復(fù)雜的系統(tǒng)工程，由于我國(guó)在這方面的法律規(guī)定較少，所以單靠一個(gè)部門很難形成有效的管理，由于經(jīng)費(fèi)來(lái)源比較單一，所以經(jīng)費(fèi)周轉(zhuǎn)相對(duì)困難，隨著國(guó)家減免稅費(fèi)政策的相繼出臺(tái)，手續(xù)費(fèi)更難維持房屋租賃管理的支出，因此需要從財(cái)政中劃撥一定的經(jīng)費(fèi)支持房屋租賃管理。

三、總結(jié)

目前，在我國(guó)的房屋租賃管理中還是有很多問題存在并需要解決的，因此必須將相關(guān)的法律、法規(guī)進(jìn)一步地完善，加強(qiáng)對(duì)房屋租賃服務(wù)市場(chǎng)的培育力度，規(guī)范市場(chǎng)主體的服務(wù)行為。

參考文獻(xiàn)：

[1]張英珍.關(guān)于房屋租賃業(yè)面臨的形武、存在的問題及對(duì)策的調(diào)查報(bào)告[J].清華法學(xué),2009:2.

第8篇：房屋租賃合同糾紛范文

房屋出租續(xù)簽合同范文一甲方：阿達(dá)拉提·阿不都艾海提

乙方：

經(jīng)甲、乙雙方共同協(xié)商，將甲方勝利路36號(hào)160平方米地下室租給乙方開刀削面館使用，具體簽訂合同如下：

一、 租賃時(shí)間為三年，從20xx年11月5日至20xx年11月5日止。

二、 房屋三年的租金總計(jì)為26萬(wàn)元整(大寫：貳拾陸萬(wàn)元整)，第一年付八萬(wàn)元整，第二年支付玖萬(wàn)元整，第三年支付玖萬(wàn)元整。每年房租必須提前一個(gè)月支付給甲方。

三、 房屋的水、電、暖、下水等一切費(fèi)用為乙方負(fù)責(zé)(包括維修)。乙方租賃房屋期間出現(xiàn)各種問題由乙方自行解決。

四、 社區(qū)安排的門前衛(wèi)生、工商、稅務(wù)等一切事宜由乙方負(fù)責(zé)。開食堂時(shí)不要影響藥店正常營(yíng)業(yè)。

五、 房屋的維修、裝修由乙方負(fù)責(zé)，房屋不經(jīng)甲方同意乙方不得擅自轉(zhuǎn)讓，乙方租賃三年到期，房屋的裝修留給甲方。

六、 租賃時(shí)間到期，乙方要求續(xù)租，應(yīng)提前一個(gè)月向甲方提出，經(jīng)雙方協(xié)商在從新簽訂合同。

七、 在簽訂房屋三年合同時(shí)，甲、乙雙方不得違約，如有變更，甲、乙雙方應(yīng)共同協(xié)商解決。

八、 本合同履行時(shí)間為三年，自簽訂之日起有效。

甲方簽字： 乙方簽字：

20xx年8月20日

房屋出租續(xù)簽合同范文二甲方： (以下簡(jiǎn)稱甲方)

乙方： (以下簡(jiǎn)稱乙方)

一、原甲乙雙方于20xx年10月26日簽訂的門面房屋租賃合同中第八條，乙方需要優(yōu)先租賃給乙方?，F(xiàn)經(jīng)雙方協(xié)商，繼續(xù)租賃給乙方經(jīng)營(yíng)兩年。即從20xx年11月26日至20xx年11月15日止。

二、全年租金伍萬(wàn)肆仟元整(￥54000.00元)，甲方除收取房租外，其它稅費(fèi)由乙方負(fù)責(zé)繳納。

三、租金支付方式：乙方必須提前預(yù)付半年的房租。20xx年11月16日至20xx年5月15日，乙方交付房租貳萬(wàn)柒仟元(￥27000.00元)給甲方，甲方出據(jù)收據(jù);20xx年5月16日至20xx年11月15日乙方交付貳萬(wàn)柒仟元(￥27000.00元)給甲方，甲方出據(jù)收據(jù)，以此類推。

四、原20xx年10月26日簽訂的“房屋租賃合同”條款中2條、3條、4條作廢外，其余條款繼續(xù)有效。希望雙方共同遵守，按合同條款承擔(dān)責(zé)任。

五、此續(xù)簽合同，一式兩份，甲乙雙方各持一份。甲乙雙方簽姓名(右手母指印)之日起有效。

甲方： 乙方：

20xx年11月10日

房屋出租續(xù)簽合同范文三乙方租用甲方的房屋，以明確雙方責(zé)任和權(quán)利，經(jīng)雙方協(xié)商將立如下合同條款，雙方共同遵守執(zhí)行。

一、甲方同意將位于泰和縣城下解放路“昌盛大廈”，二層面積約735m2租予乙方自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。

二、乙方自配消防器材，并自負(fù)消防檢測(cè)。

三、因乙方租用的該房屋甲方已裝修，在租期內(nèi)乙方對(duì)此房有較大的重裝及復(fù)新須經(jīng)甲方同意后方可進(jìn)行，重裝后的固定物期滿后歸甲方所有。乙方不得強(qiáng)制拆卸。

四、租期內(nèi)乙方應(yīng)保持房屋內(nèi)外的裝修物的完整，并定期作檢查修復(fù)。期滿后，固定物如有損壞甲方有權(quán)照市場(chǎng)價(jià)從乙方所交付的保證金中扣除。

五、租金的事項(xiàng)：乙方在租期內(nèi)，于每年的元月1日向甲方以現(xiàn)金方式一次性支付房租金，房租金每年計(jì)人民幣陸萬(wàn)陸仟元整(¥：66000元)，逾期10天甲方可終止合同并有權(quán)封鎖第一層門店大門。因第一層門店為縣房管局產(chǎn)物，乙方可直接同房產(chǎn)局簽訂租用合同，但租用金額不在上述陸萬(wàn)陸仟元內(nèi);乙方上交5000元房屋保證金不變。

六、合同期內(nèi)，如甲方出賣此房，在不影響乙方正常營(yíng)業(yè)狀況下，乙方無(wú)條件與購(gòu)房戶簽訂同條款房屋租用合同，如乙方拒簽則此合同作廢，甲方收回該房屋并可封鎖第一層

門店大門乙方停業(yè)。因甲方原因?qū)е乱曳讲荒苷I(yíng)業(yè)，甲方必須原價(jià)接受乙方投資的設(shè)備、設(shè)施。

七、合同期內(nèi)乙方必須依法、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，除房屋租賃稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅外，應(yīng)及時(shí)繳納各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定的稅費(fèi)。

八、本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份為憑，自雙方簽字之日起生效。

甲方(簽字)：

甲方身份證復(fù)印件：

第9篇：房屋租賃合同糾紛范文

>> 房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律適用 房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度分析 試論房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律之力 部分房屋承租人基于整體房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題初探 淺談房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的完善 承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在房屋拍賣中的實(shí)現(xiàn) 房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之研究 淺論房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)存廢論 淺談《法釋11號(hào)》中承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的得失 淺論我國(guó)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度 論承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 淺議承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 論房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的限制及保護(hù) 淺析房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的限制 論我國(guó)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的屬性 對(duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的探討 試析房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使與限制 論我國(guó)房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 常見問題解答 當(dāng)前所在位置：l，訪問日期：2016年4月1日。。就期待權(quán)說(shuō)而言，各國(guó)法律并未有期待權(quán)這一概念，學(xué)者對(duì)期待權(quán)的概念也存在不同的說(shuō)法。按照梅迪庫(kù)斯的觀點(diǎn)，“期待權(quán)相對(duì)應(yīng)的是完整權(quán)，完整權(quán)（如所有權(quán)）只有在權(quán)利取得的一切要件都已具備的情況下才可能取得之。即如在動(dòng)產(chǎn)，通常要求合意和交付，在土地，要求合意和登記。在權(quán)利取得的開始及其完成之間，有可能存在較長(zhǎng)的時(shí)間差。只要取得人的法律地位以特定的方式得到了保障，就可以認(rèn)為其享有期待權(quán)。期待權(quán)就是一種受法律保護(hù)的、對(duì)完整權(quán)利取得的期待”[德]迪特爾?梅迪庫(kù)斯：《德國(guó)民法總論》，邵建東譯，北京：法律出版社，2000年，第60頁(yè)。。依據(jù)梅氏的定義，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)則不為期待權(quán)，因?yàn)榕c其對(duì)應(yīng)的完整權(quán)不清楚，該學(xué)說(shuō)也未釋明優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是什么權(quán)利的期待權(quán)。因此，目前關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)性質(zhì)的爭(zhēng)議主要集中在前二者，而此二種學(xué)說(shuō)對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)現(xiàn)存在相當(dāng)?shù)挠绊憽?/p>

形成權(quán)說(shuō)認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)無(wú)論是法定還是約定的，性質(zhì)上都屬于形成權(quán)，權(quán)利人可以依單方之意思表示，形成與義務(wù)人（出租人）將租賃房屋出賣給第三人的同樣條件為內(nèi)容的合同，而無(wú)須義務(wù)人的承諾。但該項(xiàng)形成權(quán)附有停止條件，即只有在義務(wù)人出賣租賃房屋于第三人時(shí)，權(quán)利人才能行使。④王澤鑒：《優(yōu)先承買權(quán)之法律性質(zhì)》，《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》第1卷，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998年，第507、504頁(yè)。

請(qǐng)求權(quán)說(shuō)則認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是權(quán)利人對(duì)出賣人享有的買賣合同訂立請(qǐng)求權(quán)，在權(quán)利人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，買賣合同的成立尚須出賣人的承諾。該觀點(diǎn)以上述臺(tái)灣地區(qū)案件初審法院的判決為典型。在該案的審判中，初審法院駁回了原告的訴請(qǐng)，理由是，在原告與被告協(xié)商解決問題時(shí)，被告僅承認(rèn)原告享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但并未表明價(jià)格，兩照之間的買賣契約，尚難謂已成立，原告徒憑被告承認(rèn)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)一語(yǔ)，請(qǐng)求被告辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，殊有未合。④即法院認(rèn)為，原告享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，僅僅意味著享有請(qǐng)求被告將房屋優(yōu)先賣給自己的權(quán)利，而買賣合同的成立，尚需被告的承諾，現(xiàn)雙方連價(jià)格都未談妥，合同根本沒有成立，而買賣合同尚未成立，原告當(dāng)然不能要求辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記。

但如果依據(jù)形成權(quán)說(shuō)，此案的結(jié)果將會(huì)大不一樣。依據(jù)形成權(quán)說(shuō)，只要原告對(duì)此房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在被告將租賃房屋賣給第三人時(shí)，原告依自己的意思表示就可以形成與出租人將租賃房屋出賣給第三人的同樣條件為內(nèi)容的買賣合同，而無(wú)須義務(wù)人的承諾。在被告不愿配合登記的情況下，原告可以依據(jù)這一房屋買賣合同，直接訴請(qǐng)法院判令被告為所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

形成權(quán)說(shuō)為德國(guó)立法的依據(jù)和學(xué)者的通說(shuō)?！兜聡?guó)民法典》第四百六十四條第二款規(guī)定，權(quán)利人與義務(wù)人（指承租人和出租人，筆者加）之間的買賣，自先買權(quán)行使時(shí)起，按義務(wù)人與第三人約定的條款成立。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的學(xué)者也大多認(rèn)可形成權(quán)說(shuō)。但我國(guó)大陸有些學(xué)者認(rèn)為，將優(yōu)先購(gòu)買權(quán)認(rèn)定為形成權(quán)在法理上存在無(wú)法逾越的障礙。他們認(rèn)為，無(wú)被侵害性和無(wú)相對(duì)義務(wù)人之存在是形成權(quán)的特征。無(wú)被侵害性的主要表征是形成權(quán)沒有客體，僅有內(nèi)容，即依其單方意思表示即可使法律關(guān)系發(fā)生變動(dòng)。所以，形成權(quán)在未行使時(shí)僅為一抽象的權(quán)利，他人無(wú)從侵犯，而形成權(quán)行使時(shí)又無(wú)須他人的協(xié)助，因而形成權(quán)無(wú)論其存續(xù)還是行使都不存在被侵害的可能性，并非侵權(quán)行為的客體。從而，在出租人將租賃物出賣給第三人時(shí)，承租人就無(wú)法實(shí)現(xiàn)其先買權(quán)。參見奚曉明主編，最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，北京：人民法院出版社，2009年，第285頁(yè)。因此，他們對(duì)請(qǐng)求權(quán)說(shuō)加以改良，提出優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是債權(quán)，是附強(qiáng)制締約義務(wù)請(qǐng)求權(quán)的新觀點(diǎn)。最高人民法院民事審判第一庭負(fù)責(zé)人就《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》答記者問時(shí)提出，“本解釋遵循法律規(guī)定精神，將承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)定性還原為債權(quán)，規(guī)定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由，請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效”《最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就〈關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋〉答記者問》，，訪問日期：2016年4月1日。。在最高人民法院民事審判第一庭編著的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》一書中，民事審判第一庭又提出，“從立法創(chuàng)設(shè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的旨意出發(fā)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)性質(zhì)應(yīng)確定為債權(quán)，歸入附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)范疇”②③奚曉明主編，最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，北京：人民法院出版社，2009年，第286、288、289頁(yè)。?！霸诔鲑u人未盡通知義務(wù)的場(chǎng)合，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人一經(jīng)行使權(quán)利，即可與出賣人形成買賣合同關(guān)系?！雹凇俺凶馊藘?yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)，當(dāng)承租人主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，其與出租人之間形成買賣合同關(guān)系?！雹圩罡呷嗣穹ㄔ好袷聦徟械谝煌サ挠^點(diǎn)是可以商榷的。這一觀點(diǎn)似乎混淆了兩對(duì)概念：一是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力；二是強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)與形成權(quán)。

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)是指優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的本質(zhì)，而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力是指優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人是否得以主張出租人與第三人之間的買賣不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力?？梢灾鲝埖?，具有物權(quán)效力；不得主張的，則僅具有債權(quán)效力。“本解釋遵循法律規(guī)定精神，將承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)定性還原為債權(quán)，規(guī)定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由，請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效?！睆淖置胬斫膺@段話，前半句是指優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)，后半句是指優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力?！斗课葑赓U合同司法解釋》第二十四條規(guī)定，具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持：……（四）第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。換言之，如果第三人是善意且已經(jīng)辦理登記手續(xù)的，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不得主張實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買房屋，僅得依據(jù)司法解釋第二十一條主張損害賠償。依據(jù)該條司法解釋，我國(guó)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)僅具有債權(quán)效力?？梢姡罡呷嗣穹ㄔ好袷聦徟械谝煌ヘ?fù)責(zé)人這段話的前半句當(dāng)指我國(guó)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)僅具有債權(quán)的效力，而非將優(yōu)先購(gòu)買權(quán)定性為債權(quán)。

請(qǐng)求權(quán)是要求特定人為特定行為的權(quán)利。即使是附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)，也需要相對(duì)方的承諾，只是相對(duì)方不為承諾的，法院可以判決強(qiáng)制締約而已，并非“承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)，當(dāng)承租人主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，其與出租人之間形成買賣合同關(guān)系”。依承租人一方主張即可形成買賣合同的權(quán)利只能是形成權(quán)。

應(yīng)當(dāng)講，附強(qiáng)制締約義務(wù)請(qǐng)求權(quán)說(shuō)比請(qǐng)求權(quán)說(shuō)更能保護(hù)承租人的利益，因?yàn)橐罁?jù)附強(qiáng)制締約義務(wù)請(qǐng)求權(quán)說(shuō)，在承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而請(qǐng)求出租人締約時(shí)，如果出租人不為承諾，法院可以通過(guò)判決命其為承諾，雙方之間的買賣合同可因法院的判決而成立。但在理論上，將優(yōu)先購(gòu)買權(quán)定性為強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)，仍然需要兩個(gè)訴才能實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，第一是請(qǐng)求締約，第二是請(qǐng)求辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。其次，強(qiáng)制締約一般在涉及民生行業(yè)適用，而且該類交易往往存在格式合同，而這些都是租賃合同所不具備的。

有鑒于此，筆者認(rèn)為將優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)界定為形成權(quán)比較合適。形成權(quán)說(shuō)更加方便承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)現(xiàn)，因?yàn)樗恍枰鲎馊说某兄Z即能成立房屋買賣合同：在出租人向第三人出賣租賃房屋時(shí)，承租人不需要出租人的同意就可依自己一方的意思表示形成一份內(nèi)容與出租人將租賃房屋出賣給第三人同等條件為內(nèi)容的買賣合同；在出租人不同意轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，可以直接向法院訴請(qǐng)辦理權(quán)利轉(zhuǎn)移登記。如此，可以方便承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)現(xiàn)，從而有利于實(shí)現(xiàn)設(shè)立該制度的本旨。而且，部分學(xué)者提出的將優(yōu)先購(gòu)買權(quán)定性為形成權(quán)存在的“法律障礙”其實(shí)是不存在的。在出租人未通知的場(chǎng)合，出租人依據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第二十一條應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。第二十一條并非侵害形成權(quán)的侵權(quán)責(zé)任，而是合同責(zé)任，是出租人不履行租賃合同通知義務(wù)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，未為通知，構(gòu)成債務(wù)不履行，與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是否屬于形成權(quán)無(wú)關(guān)。

三、 預(yù)先拋棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力

在探討預(yù)先拋棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)效力問題之前，我們首先需要明確兩個(gè)概念：優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的取得和優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使。權(quán)利的發(fā)生，可以基于當(dāng)事人的法律行為，也可以基于法律的規(guī)定。就優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而言，無(wú)論是約定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，抑或法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，一般認(rèn)為在租賃合同成立時(shí)，隨即發(fā)生，但在出租人出賣標(biāo)的物時(shí)得為行使。權(quán)利的發(fā)生與行使是不同層次的概念。因此，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的取得時(shí)間當(dāng)是租賃合同合法成立時(shí)。

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的拋棄存在三種情形：一是承租人在租賃合同中承諾放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；二是承租人在租賃合同成立后，在出租人向第三人出賣房屋之前表示放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；三是承租人在出租人將房屋出賣給第三人時(shí)表示放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這三種情形下對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的放棄，法律性質(zhì)是否一樣？筆者認(rèn)為不一樣。

在上述第三種情形，因已經(jīng)具備行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條件，故承租人表示放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)屬于對(duì)權(quán)利的拋棄，而非預(yù)先拋棄。此時(shí)，權(quán)利人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)當(dāng)無(wú)任何問題，因?yàn)榉蓪?duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定，本身就是基于對(duì)承租人的保護(hù)而賦予承租人的一項(xiàng)選擇權(quán)，承租人有放棄該權(quán)利的自由，因而他可以選擇購(gòu)買也可以選擇不購(gòu)買。放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是行使選擇權(quán)的結(jié)果，當(dāng)然受到法律的保護(hù)。而在第一種情形，承租人尚未取得優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在第二種情形，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)尚未具備行使條件，這兩種情形雖有不同，但共同之處是均不具備行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條件，均屬于對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的預(yù)先拋棄。我們需要探討的是，預(yù)先拋棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的意思表示能否產(chǎn)生法律效力？對(duì)此，理論和實(shí)務(wù)中均存在不同的觀點(diǎn)。

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)曾經(jīng)有過(guò)一個(gè)相關(guān)案例，該案的大致情節(jié)是，甲將耕地出租給乙耕種，后甲的該宗土地面臨法院強(qiáng)制執(zhí)行。甲擬將土地作價(jià)出賣給丙（甲強(qiáng)制執(zhí)行案件的債權(quán)人），遂與乙達(dá)成協(xié)議，乙放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，甲支付乙補(bǔ)償金。在乙受領(lǐng)補(bǔ)償金后，甲與丙之間的買賣合同又被解除。后法院將系爭(zhēng)土地查封拍賣，因一再貶價(jià)無(wú)人問津，最后作價(jià)十四萬(wàn)新臺(tái)幣仍然由丙承買，并辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。但拍賣法院在出賣之前并未將最終的出賣條件書面通知乙。乙向法院，請(qǐng)求確認(rèn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)仍然存在。

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“最高法院”認(rèn)為此案屬于拋棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。“司法院”大法官會(huì)議認(rèn)為承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是在出租人通知承租人時(shí)才成立，因此，此案屬于預(yù)先拋棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不得預(yù)先拋棄。

大法官會(huì)議解釋文指出，依《耕地三七五減租條例》第十五條第一項(xiàng)之規(guī)定，《耕地三七五減租條例》第十五條：耕地出賣或者出典時(shí)，承租人有優(yōu)先承受之權(quán)。出租人應(yīng)當(dāng)將賣典條件以書面通知承租人。承租人在15日內(nèi)未以書面表示承受者，視為放棄。出租人如因無(wú)人承買或者受典而再行貶價(jià)出賣或者出典時(shí)，仍然應(yīng)照前項(xiàng)規(guī)定辦理。出租人違反前二項(xiàng)規(guī)定而與第三人訂立契約者，其契約不得對(duì)抗承租人。承租人于耕地出賣或出典時(shí)，有優(yōu)先承受之權(quán)。必須出租人將賣典條件以書面通知承租人后，始有表示承受或者放棄承受之可言。此項(xiàng)規(guī)定，自不因承租人事先拋棄優(yōu)先承受權(quán)之意思表示而排除其適用。大法官會(huì)議解釋理由書指出，查《耕地三七五減租條例》第十五條第一項(xiàng)之規(guī)定：“耕地出賣或出典時(shí)，承租人有優(yōu)先承受之權(quán)。出租人應(yīng)將賣典條件以書面通知承租人。承租人在15日內(nèi)未以書面表示承受者，視為放棄?！逼淞⒎ㄒ庵寄吮居诜鲋沧愿r(nóng)之基本“政策”，使承租人于耕地出賣或者出典時(shí)，依當(dāng)時(shí)之賣典條件，有優(yōu)先承受之權(quán)；并就賣典條件通知承租人，限定以書面為之，以確保承租人之權(quán)益。其優(yōu)先承受之權(quán)，系于耕地出賣或出典時(shí)始行發(fā)生，且必須出租人將賣典條件以書面通知承租人后，始得表示承受或放棄承受，此項(xiàng)規(guī)定，自不因承租人事先有拋棄優(yōu)先承買權(quán)之意思表示而排除其適用。無(wú)論其意思表示系向出租人或向其他承租人為之，其時(shí)既無(wú)賣典之情事與條件，則法定之優(yōu)先承受權(quán)尚未發(fā)生，自無(wú)所謂消滅或喪失之問題。嗣后如遇耕地出賣或出典時(shí)，出租人仍應(yīng)依上開條項(xiàng)之規(guī)定，將賣典條件以書面條件通知承租人。承租人未于15日內(nèi)以書面表示承受者，始發(fā)生放棄之效果。臺(tái)灣地區(qū)“最高法院”1961年臺(tái)上字第2385號(hào)民事判例。此案中，大法官會(huì)議雖然對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的成立時(shí)間有不同見解，但根本點(diǎn)在于他提出，在先買權(quán)成立之前表示放棄先買權(quán)屬于預(yù)先拋棄權(quán)利，而預(yù)先拋棄耕地先買權(quán)與立法扶植自耕農(nóng)之基本“政策”不符。

另一個(gè)關(guān)于預(yù)先拋棄權(quán)利效力的案例是臺(tái)灣地區(qū)法院審理的袋地通行權(quán)的預(yù)先拋棄。臺(tái)灣地區(qū)“最高法院”1986年臺(tái)上字第947號(hào)民事判例。原審法院認(rèn)為，袋地通行權(quán)為私法上之權(quán)利，法律并無(wú)禁止拋棄之規(guī)定，土地所有人如拋棄此項(xiàng)權(quán)利，其后手亦應(yīng)受其拘束。而 “最高法院”則認(rèn)為，“民法”第七百八十七條第一項(xiàng)所定之通行權(quán)，其主要目的不僅專為調(diào)和個(gè)人所有之利害關(guān)系，且在充分發(fā)揮袋地之經(jīng)濟(jì)效用，以促進(jìn)物盡其用之社會(huì)整體利益，尚不容袋地所有人任意預(yù)為拋棄。原審法院認(rèn)袋地所有人得任意拋棄此項(xiàng)權(quán)利，所持法律上之見解，尤有可議?！白罡叻ㄔ骸痹诹硪黄鸫赝ㄐ袡?quán)案件中又指出，“民法”第七百八十七條第一項(xiàng)前段及第七百八十九第一項(xiàng)所定之通行權(quán)，第七百八十七條第一項(xiàng)：土地因與公路無(wú)適宜之聯(lián)絡(luò)，至不能為通常使用時(shí)，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路；第七百八十九條第一項(xiàng)：因土地一部之讓與或分割，而與公路無(wú)適宜之聯(lián)絡(luò)，至不能為通常使用者，土地所有人因至公路，僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。均具有強(qiáng)制性質(zhì)，不容以特約去除之。蘇永欽：《相鄰關(guān)系在民法上的幾個(gè)主要問題》，《跨越自治與管制》，1999年，第188頁(yè)。

這兩類案件雖然涉及不同的權(quán)利，但爭(zhēng)議的問題是一致的，即預(yù)先拋棄權(quán)利的意思表示是否有效。依筆者之見，對(duì)這一問題的回答取決于規(guī)定此一權(quán)利條款的性質(zhì)，是強(qiáng)制性規(guī)范還是任意性規(guī)范，而是否屬于強(qiáng)制性規(guī)范有時(shí)取決于一定時(shí)期的國(guó)家政策。

預(yù)先拋棄權(quán)利，屬于法律行為?！兜聡?guó)民法典》第一百三十四條規(guī)定，法律行為違反法律上的禁止者無(wú)效，但法律另有規(guī)定者，不在此限。我國(guó)《民法通則》第五十八條第五項(xiàng)規(guī)定，違反法律或者社會(huì)公共利益的民事行為無(wú)效；我國(guó)《合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定，這里所謂的“強(qiáng)制性規(guī)定”僅指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。國(guó)家立法設(shè)立類似《德國(guó)民法典》第一百三十四條、我國(guó)《民法通則》第五十八條第五項(xiàng)的規(guī)定，是希望藉此留一“通道”介入民事生活和市場(chǎng)交易的私法領(lǐng)域，從而實(shí)現(xiàn)國(guó)家適當(dāng)干預(yù)私法領(lǐng)域的目的，私法自治的空間就隨著這條通道的大小而調(diào)整。如何適用《民法通則》第五十八條第五項(xiàng)規(guī)定是協(xié)調(diào)國(guó)家公權(quán)力與公民私法自治關(guān)系的重大問題。國(guó)家在立法時(shí)，通常將事關(guān)社會(huì)公共利益、市場(chǎng)交易安全的事項(xiàng)，設(shè)定為強(qiáng)制性規(guī)定，以此排除當(dāng)事人的意思自治。預(yù)先拋棄權(quán)利，大多通過(guò)合同約定，因此，我們似可依據(jù)規(guī)定此一權(quán)利的條款的性質(zhì)判斷預(yù)先拋棄行為的效力。若規(guī)定該權(quán)利的條款是強(qiáng)制性規(guī)定，則預(yù)先拋棄行為無(wú)效；若規(guī)定該權(quán)利的條款是任意性規(guī)定，則不一定無(wú)效。拉倫茨先生認(rèn)為，物權(quán)法、親屬法和繼承法的大部分條款都屬于強(qiáng)制性的規(guī)定。與此相反，債法的許多條款對(duì)當(dāng)事人沒有約束性，它往往規(guī)定在某些情況下可以根據(jù)當(dāng)事人的協(xié)商。當(dāng)然，債法中當(dāng)事人就法律行為內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商的自由也不能超出一定的界限，即不能違反債權(quán)法的強(qiáng)制性條款，這些條款主要存在于分期付款買賣、雇傭合同和房屋租賃法中，因?yàn)檫@些法律特別注意保護(hù)社會(huì)的弱者。[德]卡爾?拉倫茨：《德國(guó)民法通論》（下），王曉曄等譯，北京：法律出版社，2003年，第587頁(yè)。究竟哪些條款屬于強(qiáng)制性條款其實(shí)是一個(gè)法律解釋問題。以上述袋地通行權(quán)為例，初審法院認(rèn)為可以自由拋棄，而臺(tái)灣地區(qū)“最高法院”則認(rèn)為此權(quán)利不僅專為調(diào)和個(gè)人所有之利害關(guān)系，且在充分發(fā)揮袋地之經(jīng)濟(jì)效用，以促進(jìn)物盡其用之社會(huì)整體利益，事關(guān)社會(huì)整體利益，當(dāng)屬?gòu)?qiáng)制性的規(guī)定，因而事先拋棄此項(xiàng)權(quán)利不生法律效力。

我國(guó)《合同法》第二百三十條規(guī)定的承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是否屬于債法中的效力性強(qiáng)制性條款？《合同法》中關(guān)于租賃合同的部分規(guī)定確實(shí)是為了保護(hù)社會(huì)弱者，如買賣不破租賃、承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，等等。大凡規(guī)定房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的國(guó)家，其立法目的一般是基于房屋資源有限，出于保障弱勢(shì)承租人居住權(quán)的考慮，若無(wú)此需要，則不必僅為法律條款的完整而設(shè)立這一制度。如在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，對(duì)一般的房屋租賃合同并未賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，只是在耕地租賃、土地與房屋所有權(quán)分離的情況下，才賦予相關(guān)當(dāng)事人具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其目的是保障耕者有其田和促成房地所有權(quán)一體化。我國(guó)也同樣如此。我國(guó)《合同法》制定于1999年，在制定《合同法》時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，城市居民的住房普遍緊缺，加上大量農(nóng)民工進(jìn)入城市，外省市人才引進(jìn)，等等，承租人在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)確實(shí)是弱勢(shì)群體，《合同法》基于這一背景在第二百三十條規(guī)定了承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。但我國(guó)《合同法》生效至今已經(jīng)有十七年，關(guān)鍵是，這十七年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的十七年，在我國(guó)廣大城鎮(zhèn)地區(qū)，無(wú)論是住房格局，還是租賃市場(chǎng)的供需均發(fā)生了翻天覆地的變化，住房緊缺得到有效緩解，針對(duì)困難群體的住房保障機(jī)制也已逐步建立，租房困難已經(jīng)成為過(guò)去式。當(dāng)初確立承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度所依據(jù)的基礎(chǔ)已經(jīng)發(fā)生重大變化，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度追求的生存和安全價(jià)值對(duì)基本社會(huì)秩序的維護(hù)已經(jīng)不復(fù)存在。奚曉明主編，最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，北京：人民法院出版社，2009年，第278頁(yè)。在目前的社會(huì)背景下，繼續(xù)強(qiáng)化這一權(quán)利似乎已無(wú)必要，因此，是否應(yīng)當(dāng)將《合同法》上規(guī)定的承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條款視為強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)重新審視。考慮到法律的穩(wěn)定性，似也不必馬上取消這一制度，但允許合同雙方當(dāng)事人約定預(yù)先拋棄這一權(quán)利，可以起到對(duì)這一制度適用范圍的限制作用，這也是順應(yīng)社會(huì)發(fā)展變化的應(yīng)有之舉。