流轉(zhuǎn)土地合同精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的流轉(zhuǎn)土地合同主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：流轉(zhuǎn)土地合同范文

土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)合同范文一甲方：____________________村民委員會(huì);

乙方：____________________________________________________。 為了發(fā)展高效農(nóng)業(yè)，打造綠色產(chǎn)業(yè)基地，繁榮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，增加農(nóng)民收入，依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等相關(guān)法律、法規(guī)，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。

一、土地的位置、分類、面積

1、甲方經(jīng)村民代表和戶主代表會(huì)議同意并報(bào)鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)，將四至分別為東至_____________，西至_____________，北至_____________，南至_____________的______畝土地流轉(zhuǎn)給乙方;

2、該地由農(nóng)戶自愿委托村委會(huì)流轉(zhuǎn)，分為田、地、茶園、荒坡四類，其中田_____畝，地_____畝，茶園_____畝，荒坡_____畝，共涉及_____家農(nóng)戶。農(nóng)戶名單、地塊性質(zhì)、位置、面積等以附圖和統(tǒng)計(jì)清單的形式作為附件。

二、土地的流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)期限：為叁拾年。即自_______年____月____日起至_______年____月___日止。

三、 價(jià)格基數(shù)、計(jì)算方法及支付方式

1、價(jià)格基數(shù)：田_____元/畝，地_____元/畝，茶園_____元/畝，荒坡_____元/畝;

2、計(jì)算方法：由甲方按各農(nóng)戶所有的土地對(duì)應(yīng)地塊的價(jià)格和實(shí)際畝數(shù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和累計(jì)。第十一年起至第二十年止每畝增幅_____%， 壹

第二十一年起至第三十年每畝增幅_____%。

3、租金支付：乙方分四次支付給甲方。前兩次五年一付，后兩次十年一付。第一次付款日為合同簽訂后十個(gè)工作日內(nèi)支付，以后付款以合同簽訂日相對(duì)應(yīng)的年份和日期支付。

四、地上附著物的處置

1、地上現(xiàn)有水池、水井和管線等生產(chǎn)設(shè)施，乙方可無(wú)償使用;

2、原種植樹(shù)木等如影響光照或總體布局，乙方可酌情修剪和砍伐，不作賠償，砍伐的樹(shù)木由戶主收回。如仍留種，由乙方負(fù)責(zé)管理，收成也歸乙方所有;

3、區(qū)域內(nèi)墳?zāi)谷缧枰徇w，雙方另行協(xié)調(diào)解決。

五、甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)

(一)甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、按照合同約定向乙方收取土地流轉(zhuǎn)出讓金;

2、按本村村民用水、用電價(jià)格，向乙方收取實(shí)際使用的水電費(fèi)，免收乙方搭水搭電費(fèi)用。不向乙方收取任何其他各種費(fèi)用和攤派;

3、做好村民工作，與土地所有戶簽訂好土地流轉(zhuǎn)委托書(shū)，消除乙方承接和使用土地的一切矛盾、糾紛，向乙方交付全部土地;

4、為乙方正當(dāng)合法的經(jīng)營(yíng)提供可靠保障。合同期內(nèi)如甲方行政區(qū)域發(fā)生調(diào)整，本合同由接管組織全面履行至合同到期;

5、為乙方在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中加蓋必須由村委會(huì)出面或確認(rèn)的公章。積極協(xié)助乙方辦理項(xiàng)目相關(guān)的報(bào)批手續(xù)。

(二)乙方的權(quán)利和義務(wù)

貳

1、按照合同約定向甲方支付土地流轉(zhuǎn)出讓金;

2、按本村村民用水、用電價(jià)格，向甲方支付水電費(fèi);

3、可以在流轉(zhuǎn)的土地范圍內(nèi)進(jìn)行土地整理，對(duì)地塊進(jìn)行符合現(xiàn)代設(shè)施農(nóng)業(yè)要求的改造，投入和收益均歸乙方所有;

4、可在流轉(zhuǎn)土地上建設(shè)部分生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、生活及辦公用房;

5、保護(hù)自然資源，搞好水土保持并合理利用土地。

六、其他約定事項(xiàng)

1、合同有效期內(nèi)，流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)土地如有國(guó)家糧食補(bǔ)貼等屬于農(nóng)村普遍享受的各種補(bǔ)貼，仍歸甲方所有，相應(yīng)需要交納的水利工程費(fèi)、管理費(fèi)也由甲方承擔(dān);

2、政府征用流轉(zhuǎn)土地，乙方應(yīng)服從。所得的土地征用費(fèi)、農(nóng)業(yè)人口安置費(fèi)及國(guó)家下?lián)艿募Z食直補(bǔ)費(fèi)歸甲方所有。按國(guó)家相關(guān)規(guī)定處置附著物賠付的所有款項(xiàng)歸乙方所有;

3、國(guó)家或地方政府對(duì)于乙方經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各項(xiàng)政策性補(bǔ)償、補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)歸乙方所有，如需甲方配合取得，甲方無(wú)償提供幫助;

4、合同到期后，乙方享有繼續(xù)流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)的優(yōu)先權(quán)。乙方無(wú)意繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，或乙方經(jīng)營(yíng)不善要求提前終止合同，由乙方處置附著物或復(fù)耕后，將土地交還甲方。

七、合同的變更、解除和終止

1、本合同一經(jīng)簽訂，即具有法律效力，雙方均不得以人員變更等作為理由變更或解除本合同。雙方協(xié)商一致簽訂書(shū)面協(xié)議，方可變更或解除;

叁

2、如甲方擅自斷電、斷水、斷路，致使乙方無(wú)法經(jīng)營(yíng)時(shí)，視為甲方違約，乙方有權(quán)解除本合同，其違約責(zé)任由甲方承擔(dān)。

八、違約責(zé)任

1.在合同履行期間，任何一方違反本合同的約定，視為違約。違約方應(yīng)按乙方注冊(cè)資金同等金額向?qū)Ψ街Ц哆`約金，并賠償對(duì)方由此而造成的實(shí)際損失;

2.乙方應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的期限足額支付租金。如乙方逾期30日未支付租金，則甲方有權(quán)解除本合同。

九、合同糾紛的解決辦法

本合同履行中如發(fā)生糾紛，由爭(zhēng)議雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成，雙方均可向當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)申請(qǐng)仲裁或向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹕显V;

十、本合同經(jīng)甲乙雙方簽字或蓋章后生效;

十一、本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為補(bǔ)充，補(bǔ)充合同與本合同具有同等法律效力;

十二、本合同一式___份，雙方各執(zhí)___份，鑒證方留存___份。 附件：1、土地平面;2、統(tǒng)計(jì)清單;3、土地流轉(zhuǎn)委托書(shū)。

甲 方：(蓋章) 乙方：(簽字)_____________

鑒證方：(蓋章)

簽約日期：_______年___月___日 肆

土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)合同范文二甲方： 鎮(zhèn) 村 乙方： 丙方：

根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》、《合同法》、《物權(quán)法》等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定、在平等自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)甲乙雙方充分協(xié)商一致，達(dá)成如下協(xié)議，簽訂本合同

一、土地承包流轉(zhuǎn)方式和用途：

甲方采取租賃方式將其承包經(jīng)營(yíng)的土地流轉(zhuǎn)給乙方用于建造中藥材種植示范園。

二、土地出租的種類、位臵及面積：

三、土地租賃期限、支付辦法及時(shí)間：為 年。從 年 月 日起至 年 月 日止，土地租金以現(xiàn)金每年支付一次，每年租金為 元。

四、雙方的權(quán)利與義務(wù)：

1、甲方將土地出租給乙方后，由甲方負(fù)責(zé)劃清地畔，若有權(quán)屬等糾紛概由甲方負(fù)責(zé)處理。

2、自本協(xié)議簽訂之日起，甲方不得在被出租地塊內(nèi)種植農(nóng)作物以及進(jìn)行相關(guān)的生產(chǎn)活動(dòng)和工程建設(shè)，并自行清除附著物。 3、甲方將土地出租給乙方后，由乙方享受國(guó)家有關(guān)農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策;享有自主經(jīng)營(yíng)權(quán);甲方不得以任何理由干涉乙方正常經(jīng)營(yíng)。在同等條件下，乙方普通用工優(yōu)先考慮甲方。

4、乙方在租用期間其用電、取水、排水等，享受當(dāng)?shù)卮迕裢却觥?/p>

五、違約責(zé)任：

1、雙方任何一方違約應(yīng)承擔(dān)對(duì)方一切經(jīng)濟(jì)損失。

2、甲方非法干預(yù)乙方生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，擅自變更或解除合同，給乙方造成損失的，由甲方全額賠償乙方損失。

3、乙方違背合同規(guī)定，給甲方造成損失的，由乙方承擔(dān)賠償責(zé)任。

六、合同糾紛的解決方式

先由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，由所在地鎮(zhèn)政府調(diào)解解決，調(diào)解不成依法向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。

七、合同自雙方簽字蓋章之日起生效，本合同一式三份，甲、乙、丙方各執(zhí)一份，具有同等效力。

甲方(蓋章)： 乙方(蓋章)： 丙方(蓋章)： 代表人: 代表人: 代表人: 電話： 電話： 電話： 簽訂日期： 年 月 日 簽訂日期： 年 月 日 簽訂地點(diǎn)：

土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)合同范文三甲方(轉(zhuǎn)出方):

乙方(轉(zhuǎn)入方):

丙方(監(jiān)管方):

根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國(guó)農(nóng)民專業(yè)合作社法》等有關(guān)政策、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，堅(jiān)持自愿、有償、依法的原則，經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商，自愿訂立本合同：

一、經(jīng)營(yíng)形式及結(jié)算方式

甲方自愿將本村土地東至_______ 西至_______南至_______北至_______土地_______畝交給乙方用于農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，每畝每年價(jià)格為_(kāi)_____元，共計(jì)_______元。自簽訂合同起的每年的___月___日前乙方付給甲方。

二、經(jīng)營(yíng)期限

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)期限為五年。自 年 月 日起至 年 月 日止。

三、權(quán)利和義務(wù)

1、甲方享有國(guó)家及有關(guān)部門發(fā)放的糧食綜合補(bǔ)貼和直補(bǔ)等惠農(nóng)政策。

2、甲方必須尊重乙方的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，不得干涉乙方依法進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

3、甲方必須向乙方告知前茬作物品種、施用農(nóng)藥的種類，避免給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失。

4、乙方須對(duì)入社土地依法有效保護(hù)、不得掠奪式經(jīng)營(yíng)、荒蕪。

5、丙方對(duì)甲乙方的合同履行情況進(jìn)行監(jiān)督，督促乙方按時(shí)兌現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)費(fèi)。對(duì)雙方的違約行為及時(shí)進(jìn)行糾正。丙方有權(quán)利代表甲方對(duì)乙方的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行監(jiān)督。

四、合同的變更、解除和其他

1、有下列條件之一的，本合同可以變更或解除

(1)訂立合同所依據(jù)的國(guó)家政策發(fā)生重大調(diào)整和變化的。

(2)乙方不按時(shí)繳納土地流轉(zhuǎn)價(jià)款的。

(3)因不可抗拒的自然災(zāi)害和無(wú)法防止的外部因素，使合同部分或全部無(wú)法履行的。

2、其它

(1)本合同自簽訂之日起生效，如有未盡事宜，由甲乙雙方共同協(xié)商作出補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等的法律效力。

(2)在履行合同期間，甲乙雙方如發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，首先提請(qǐng)丙方進(jìn)行協(xié)調(diào)解決，協(xié)調(diào)不了的，須報(bào)請(qǐng)合同仲裁委員會(huì)作出最終裁決。

(3)本合同一式三份，甲乙丙三方各執(zhí)一份，違約方按照對(duì)方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失賠付，望雙方認(rèn)真信守。

甲方：

乙方：

第2篇：流轉(zhuǎn)土地合同范文

甲方（承包轉(zhuǎn)出方）：

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

村

村民小組

戶

住址

乙方（受讓轉(zhuǎn)入方）：

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

村

村民小組

戶

住址

丙方（發(fā)　包　方）：

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

村

村民小組

為促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，進(jìn)一步規(guī)范和完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制，保障農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展，維護(hù)群眾的合法權(quán)益，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商同意（采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地的還必須經(jīng)發(fā)包方同意），訂立本合同。

一、

基本原則

1、堅(jiān)持土地集體所有和農(nóng)戶承包經(jīng)營(yíng)權(quán)穩(wěn)定（采取互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)的需重新確立承包關(guān)系）不變；

2、堅(jiān)持依法、自愿、有償、平等協(xié)商流轉(zhuǎn)；

3、堅(jiān)持土地的農(nóng)業(yè)用途不變；

4、確保流轉(zhuǎn)期限不超過(guò)承包期的剩余期限；

5、受讓方必須具有較好的資信和具備農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力；

6、在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先受讓權(quán)；

7、承包轉(zhuǎn)出方應(yīng)主動(dòng)將流轉(zhuǎn)合同報(bào)發(fā)包方備案。

二、流轉(zhuǎn)土地狀況及用途

序號(hào)

座落地名

等級(jí)

面積（畝）

用途

1

2

合計(jì)

三、流轉(zhuǎn)方式及期限

甲方采取

方式將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)給乙方，期限自

年

月

日起至

年

月

日止。

四、甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、有權(quán)監(jiān)督乙方按時(shí)履行本合同規(guī)定的各項(xiàng)義務(wù)；

2、有權(quán)獲得其轉(zhuǎn)讓前對(duì)提高土地生產(chǎn)能力所增加投入的相應(yīng)補(bǔ)償；

3、協(xié)助乙方取得或接受國(guó)家和當(dāng)?shù)卣峁┑母鞣N農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)。

五、乙方的權(quán)利義務(wù)

1、在不改變土地規(guī)定用途的前提下，有經(jīng)營(yíng)自主權(quán)、產(chǎn)品處分權(quán)和收益權(quán)；

2、有權(quán)獲得或接受國(guó)家和當(dāng)?shù)卣峁┑母鞣N農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)；

3、按時(shí)交納流轉(zhuǎn)費(fèi)用；

4、保護(hù)耕地，不得進(jìn)行掠奪式經(jīng)營(yíng)，不得隨意棄耕拋荒。

六、履約時(shí)間、方式

流轉(zhuǎn)費(fèi)用（或農(nóng)產(chǎn)品）共計(jì)

元（或

公斤），在當(dāng)年（或以后年度每年）

月

日之前由乙方向甲方交納

元（或

公斤）。

七、違約責(zé)任

如果甲方或者乙方違約，違約方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金，違約金按當(dāng)年流轉(zhuǎn)費(fèi)用（或農(nóng)產(chǎn)品）的?。ブЦ?，自違約之日起一個(gè)星期內(nèi)付清。

八、其他事項(xiàng)

1、采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地的，丙方有權(quán)提出對(duì)乙方的資格要求，并對(duì)乙方的情況進(jìn)行考察，不符合轉(zhuǎn)讓條件的，可不同意轉(zhuǎn)讓；

2、甲乙雙方發(fā)生糾紛，協(xié)商不成的，任何一方都可向鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)調(diào)解；

調(diào)解不成的，雙方均可直接向人民法院起訴；

3、執(zhí)行期間，本合同未盡事宜，經(jīng)甲乙雙方同意可作補(bǔ)充，補(bǔ)充條文與本合同具有同等法律效力；

4、本合同條款在執(zhí)行中如與現(xiàn)行政策不符，以政策規(guī)定為準(zhǔn)；

5、本合同一式四份，甲、乙、丙三方和鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)各執(zhí)一份。

甲方：

乙方：

丙方（蓋章）：

丙方負(fù)責(zé)人：

年

第3篇：流轉(zhuǎn)土地合同范文

簽訂日期：__________

廣東省農(nóng)業(yè)廳

廣東省工商行政管理局

甲方（原承包方）：_____________住址：__________________________

乙方（受 讓 方）：_____________住址：__________________________

為維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的有關(guān)法規(guī)條例規(guī)定，經(jīng)雙方自愿平等協(xié)商同意訂立本合同。

第一條　流轉(zhuǎn)標(biāo)的、形式、期限和交付標(biāo)準(zhǔn)

甲方將享有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的座落在__________________________的土地（四至為：東至__________________________，南至__________________________，西至__________________________，北至_____________，）共_____________畝以_____________流轉(zhuǎn)（轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓、互換）方式從_______年______月______日起至______年______月______日止，流轉(zhuǎn)給乙方用于______________________________________________________________________________ 。

上述土地交付標(biāo)準(zhǔn)：______________________________________________________________________________ 。

第二條　雙方權(quán)利及義務(wù)

（一）甲方的權(quán)利和義務(wù)：

1．享有按時(shí)收取流轉(zhuǎn)價(jià)款權(quán)利；

2．該土地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的土地使用補(bǔ)償：

3．不得干涉和破壞乙方的生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)。

（二）乙方的權(quán)利和義務(wù)：

1．享有該土地的自主生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用權(quán)及產(chǎn)品處置收益權(quán)；

2．不得改變?cè)撏恋氐霓r(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)；

3．保護(hù)和合理利用土地，不得給該土地造成永久性損害；

4．環(huán)保方面應(yīng)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)排放；

5．該土地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的青苗及乙方所搭建的建筑物補(bǔ)償。

第三條　流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式

雙方協(xié)商同意以第______方式支付流轉(zhuǎn)價(jià)款：

（一）現(xiàn)金形式支付：

1．第一年流轉(zhuǎn)價(jià)款為人民幣_(tái)_____元，以后遞增方式及比例為 _________________________________________。

2．本合同生效后______天內(nèi)乙方向甲方支付______元人民幣作為合同定金，定金在最后一年的流轉(zhuǎn)價(jià)款中抵扣。

3．本合同生效后______天內(nèi)乙方向甲方一次性支付本年度的流轉(zhuǎn)價(jià)款，以后每年______月______日前乙方向甲方支付下一年度的流轉(zhuǎn)價(jià)款。

（二）實(shí)物（稻谷）折現(xiàn)形式支付：

1．協(xié)議流轉(zhuǎn)價(jià)款為每年每畝 斤稻谷，以后遞增方式及比例為 。

2．本合同生效后 天內(nèi)乙方向甲方支付______元人民幣作為合同定金，定金在最后一年的流轉(zhuǎn)價(jià)款中抵扣。

3．每年結(jié)算支付兩次，分別以當(dāng)年______月______日和______月______日的稻谷市場(chǎng)價(jià)為準(zhǔn)折以現(xiàn)金兌付，每年______月______日和______月______日為兌付日。

第四條　違約責(zé)任

（一）乙方應(yīng)按照合同規(guī)定按時(shí)足額向甲方支付土地流轉(zhuǎn)價(jià)款，逾期一天乙方應(yīng)向甲方支付應(yīng)付款的______%滯納金。逾期______個(gè)月視為乙方單方違約，甲方有權(quán)收回該土地使用權(quán)及沒(méi)收合同定金，該土地上的建筑物歸甲方所有。

（二）乙方擅自改變?cè)撏恋氐霓r(nóng)業(yè)用途或不合理使用土地給該土地造成永久性損害的，經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門確認(rèn)后，甲方有權(quán)收回該土地使用權(quán)及沒(méi)收合同定金，乙方還應(yīng)承擔(dān)土地功能恢復(fù)責(zé)任，無(wú)法全部恢復(fù)的，承擔(dān)賠償責(zé)任。

（三）甲方應(yīng)按合同規(guī)定按時(shí)向乙方交付土地，逾期一天應(yīng)向乙方支付當(dāng)年流轉(zhuǎn)價(jià)款的______%滯納金。逾期______個(gè)月視為甲方單方違約，乙方有權(quán)單方解除合同，甲方應(yīng)雙倍返還乙方所交合同定金，給乙方造成實(shí)際損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

（四）甲方違反合同約定擅自干涉和破壞乙方的生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng),使乙方無(wú)法進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，乙方有權(quán)單方解除合同，甲方應(yīng)雙倍返還乙方所交合同定金，給乙方造成實(shí)際損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五條　合同的變更、解除和終止

（一）本合同效力不受甲乙雙方法人代表變動(dòng)影響，也不因集體經(jīng)濟(jì)組織的分立或合并而變更或解除。任何一方不得隨意終止合同。因不可抗拒自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損該土地，造成合同無(wú)法履行除外。

（二）經(jīng)雙方協(xié)商一致，可另簽協(xié)議對(duì)本合同內(nèi)容進(jìn)行變更。

（三）合同期滿后，甲方有權(quán)收回該土地的使用權(quán)，乙方應(yīng)清理所有承包土地的地面設(shè)施，將土地整平后交給甲方，如甲方提出要保留地面設(shè)施的，地面設(shè)施歸甲方所有。乙方如需繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，享有同等條件下的優(yōu)先承包權(quán)，但需與甲方重新協(xié)商簽訂合同。

（四）土地流轉(zhuǎn)的期限超過(guò)國(guó)家規(guī)定的家庭承包期的，超過(guò)的時(shí)間無(wú)效。

（五）合同期內(nèi)，如因國(guó)家及農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施占用或征用該土地的，本合同自動(dòng)終止，補(bǔ)償款按本合同第二條規(guī)定分配，甲、乙雙方均不負(fù)違約責(zé)任。

第六條　合同爭(zhēng)議的解決方式

發(fā)生合同糾紛，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成，可由農(nóng)業(yè)、工商等政府行政管理部門調(diào)解，調(diào)解不成時(shí)，采取以下第______種解決方式：

（一）向__________仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；

（二）向____________人民法院申請(qǐng)?jiān)V訟。

第七條　本合同如有未盡事宜，經(jīng)雙方平等協(xié)商后可在補(bǔ)充欄目中（附后）完善合同內(nèi)容并與本合同具有同等法律效力。

第八條　本合同自______年______月______日起生效，一式四份，甲乙雙方、發(fā)包方和鑒證機(jī)關(guān)或鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)中心各一份。

甲方：________________（簽字蓋章）

乙方：________________（簽字蓋章）

簽訂日期：______年______月______日

附：補(bǔ)充欄目

第4篇：流轉(zhuǎn)土地合同范文

為了讓廣大農(nóng)民多了解一些關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方面的知識(shí)，筆者就怎樣簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同做一些介紹：

1.起草合同

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面合同。因?yàn)楹贤敲鞔_雙方權(quán)利與義務(wù)的保證，也是保護(hù)雙方利益的法律依據(jù)，所以為了避免以后產(chǎn)生麻煩，雙方當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)不妨先小人后君子，合同內(nèi)容一定要制定得嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，條款明晰。

在起草土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同時(shí)，一般應(yīng)包括以下條款：

1.1雙方當(dāng)事人的姓名（最好把享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的人都列明，名字應(yīng)與身份證或戶口簿上的名字相符）、住所；

1.2流轉(zhuǎn)土地的名稱、座落（四至）、面積（包括壟數(shù)）、質(zhì)量等級(jí)；

1.3流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；

1.4流轉(zhuǎn)土地的用途（最好明確寫(xiě)明只允許種哪些農(nóng)作物）；

1.5雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；

1.6流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式；

1.7流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理；

1.8攤派費(fèi)用、國(guó)家補(bǔ)貼的承擔(dān)、分配；

1.9違約責(zé)任（包括賠償數(shù)額、計(jì)算賠償?shù)姆绞降龋?/p>

對(duì)于上述條款，要盡量都寫(xiě)入合同，如果其中一方還有其他要求，經(jīng)雙方商定后也可以寫(xiě)進(jìn)去。

有的農(nóng)民認(rèn)為合同是有法定格式的，怕自己文化低，合同格式寫(xiě)不對(duì)，將來(lái)不生效，這種想法是不正確的。因?yàn)橥恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同沒(méi)有特別的格式要求，只要能把事情寫(xiě)清楚，讓人能讀明白，沒(méi)有歧義即可，格式方面可以不考慮。

2.合同簽字

對(duì)于在流轉(zhuǎn)合同上的簽字，在實(shí)踐中往往也發(fā)生不少問(wèn)題。在農(nóng)村大多數(shù)人意識(shí)中都有“戶主”這個(gè)概念，認(rèn)為戶主是一家之主，家庭中的事戶主一個(gè)人就可以全權(quán)代表。如一家五口，包括夫妻二人和公婆二人和一未成年子女，在對(duì)外流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)，只要戶主在合同上簽字就行，其他人無(wú)需簽字。這里未簽字人都是不安定因素，在合同約定的流轉(zhuǎn)期限較長(zhǎng)時(shí)，容易發(fā)生糾紛。所以簽字時(shí)，受讓方應(yīng)要求轉(zhuǎn)讓方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證內(nèi)所有的人都在合同上簽字按手印，如不能到場(chǎng)的人員，可以出具一份授權(quán)或同意轉(zhuǎn)讓方流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的文書(shū)。若是書(shū)面材料無(wú)法取得，給未簽字的人打電話采集錄音也可，但錄音時(shí)最好連續(xù)不間斷，把雙方的姓名和需錄音的內(nèi)容及錄音的用途，征得對(duì)方同意后都錄下來(lái)，然后刻錄成光碟保存。這些都是以備將來(lái)轉(zhuǎn)讓方中個(gè)別人員以未經(jīng)自己同意為由，向受讓方主張要回“自己份額”的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

3.辦理備案（登記）

采取轉(zhuǎn)包、出租、互換方式或者其他方式流轉(zhuǎn)的，當(dāng)事人有條件備案的最好在簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同后15日內(nèi)報(bào)發(fā)包方（村委會(huì)）辦理備案手續(xù)。因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)合同備案，一是為了發(fā)包方及時(shí)了解土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的變動(dòng)情況；二是便于政府相關(guān)部門和司法機(jī)關(guān)確認(rèn)定事實(shí)，有助于解決當(dāng)事人之間因土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)而發(fā)生的爭(zhēng)議和糾紛，維護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。應(yīng)注意的是最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》的第十四條中規(guī)定，“承包方依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)包方僅以該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同未報(bào)其備案為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同是無(wú)效的，不予支持”，也就是說(shuō)不論流轉(zhuǎn)合同是否備案都不影響流轉(zhuǎn)合同的成立。

采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意。發(fā)包方不同意，轉(zhuǎn)讓合同不成立。發(fā)包方同意的，轉(zhuǎn)讓合同成立，當(dāng)事人可以向縣級(jí)以上人民政府申請(qǐng)登記。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

第5篇：流轉(zhuǎn)土地合同范文

一、存在的問(wèn)題

（一）、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題表現(xiàn)尤為突出。一些以前棄耕或不要地的農(nóng)民現(xiàn)在重新要地耕種，這就使得原本因農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、農(nóng)村二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移而帶來(lái)的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛更加頻發(fā)，這已經(jīng)成為我鎮(zhèn)當(dāng)前農(nóng)民上訪的主要問(wèn)題。

（二）、鄉(xiāng)村債務(wù)越滾越大。由于種種原因，我們鄉(xiāng)鎮(zhèn)多數(shù)村屯都背負(fù)著沉重的債務(wù)，有些村屯達(dá)到百萬(wàn)元以上。稅費(fèi)改革以前，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)靠收取農(nóng)業(yè)稅逐漸償還債務(wù)。稅費(fèi)改革后，多數(shù)村屯由于沒(méi)有支撐財(cái)政的骨干企業(yè)，地方稅收較少，過(guò)去償還債務(wù)的渠道被切斷，而新的還債機(jī)制沒(méi)有建立。靠轉(zhuǎn)移支付，僅能勉強(qiáng)維持生存，根本沒(méi)有財(cái)力償還債務(wù)，更沒(méi)有能力拿出資金搞農(nóng)村公共產(chǎn)品的供給。制約農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。

（三）、村級(jí)辦公經(jīng)費(fèi)不足。按照省里核定的村級(jí)支出標(biāo)準(zhǔn)大小村都尚有缺口。從現(xiàn)實(shí)情況看，絕大部分村負(fù)債運(yùn)轉(zhuǎn)，有的村拖部工資，影響了干部的積極性。

（四）、部分缺失土地農(nóng)民要求分取土地。有些農(nóng)民因種種原因在第二輪承包土地過(guò)程中，沒(méi)有得到土地，稅費(fèi)免除以后，由于利益的驅(qū)使紛紛要求分取土地。

退耕還林政策執(zhí)行倒退。在退耕還林政策中，退耕地不再繳納農(nóng)業(yè)稅是作為一項(xiàng)優(yōu)惠政策以免代補(bǔ)的，種樹(shù)比種糧有較好的收益。如今種樹(shù)收益還未完全實(shí)現(xiàn)，而種糧既免稅又有補(bǔ)貼，種樹(shù)的“以免代補(bǔ)”已失去優(yōu)勢(shì)，一些農(nóng)民又開(kāi)始“退林還耕”了。

二、對(duì)策與建議

（一）、根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，各級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門及農(nóng)經(jīng)管理部門是農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理主體。因此，各級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門及農(nóng)經(jīng)管理部門在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)上應(yīng)做好以下幾方面工作：一是搞好調(diào)查研究，掌握農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)動(dòng)態(tài)，重點(diǎn)解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的突出矛盾和問(wèn)題，及時(shí)制定出引導(dǎo)、規(guī)范和促進(jìn)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)意見(jiàn)和建議；二是指導(dǎo)訂立土地流轉(zhuǎn)合同。

（二）、在村級(jí)債務(wù)上，一是采取措施化解現(xiàn)有債務(wù)。通過(guò)精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)、費(fèi)用包干、資產(chǎn)盤活、蹲息降債、糾錯(cuò)減債等方式化解現(xiàn)有債務(wù)。二是防止新債發(fā)生。加強(qiáng)對(duì)村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)的監(jiān)督管理，建立村集體借款審批制度。村級(jí)興辦公益事業(yè)要量力而行，杜絕各種超越經(jīng)濟(jì)承受能力的舉債工程、達(dá)標(biāo)工程。三是國(guó)家給予一定的政策傾斜和財(cái)力補(bǔ)助。村級(jí)債務(wù)有相當(dāng)一部分是用于農(nóng)村義務(wù)教育、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、河道治理、農(nóng)田水利建設(shè)以及農(nóng)村社會(huì)公共事業(yè)發(fā)展，建議國(guó)家給予一定的政策傾斜和財(cái)力補(bǔ)助，化解村級(jí)債務(wù)。

（三）、加大農(nóng)村轉(zhuǎn)移支付力度，保證農(nóng)村各項(xiàng)工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)。取消農(nóng)業(yè)稅后，村集體經(jīng)濟(jì)收入在短期內(nèi)必定減少，這必將影響基層政府正常職能的發(fā)揮，因此國(guó)家要從全局出發(fā)，加大村級(jí)的轉(zhuǎn)移支付，這樣才能保障農(nóng)村生產(chǎn)公益事業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，保證基層政府各項(xiàng)職能的正常發(fā)揮，才能促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、社會(huì)健康有序發(fā)展。

（四）、解決農(nóng)戶缺失土地問(wèn)題。在繼續(xù)堅(jiān)持土地政策三十年不變的前提下，在一定范圍內(nèi)，對(duì)農(nóng)戶承包的土地適時(shí)進(jìn)行小規(guī)模調(diào)整。要協(xié)助村組對(duì)機(jī)動(dòng)地、瞞報(bào)土地、撂荒土地等進(jìn)行調(diào)查摸底，分給缺失土地農(nóng)戶?；蛘咭浞职l(fā)揮村民會(huì)議作用，做好群眾思想工作，村組有收入的，給予缺失土地農(nóng)戶適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。對(duì)于過(guò)去瞞報(bào)的土地，重新進(jìn)行上報(bào)。

第6篇：流轉(zhuǎn)土地合同范文

[關(guān)鍵詞]土地流轉(zhuǎn)土地確權(quán)土地糾紛

[中圖分類號(hào)]F321.1[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1003-1650（2015）02-0053-02

在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)中，發(fā)展的核心一直以來(lái)都是土地，無(wú)論是民生，還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展，都離不開(kāi)土地，這也就關(guān)系到廣大農(nóng)民的根本利益。而且，在國(guó)家實(shí)施惠農(nóng)政策之后，土地所展現(xiàn)的價(jià)值也隨之增加。因此，明確土地流轉(zhuǎn)和土地確權(quán)的概念與意義，減少土地糾紛的出現(xiàn)，才能確保農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和發(fā)展和民生的穩(wěn)定。

1土地流轉(zhuǎn)和土地確權(quán)概述

1.1土地流轉(zhuǎn)

在2004年，隨著《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》的頒布，土地流轉(zhuǎn)開(kāi)始實(shí)行，該決策指出“農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”。

土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，即是指擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶，可以將其土地經(jīng)營(yíng)權(quán)也就是使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，但自身保留承包權(quán)。轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的方式有轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、合作、租賃、互換等?，F(xiàn)如今，國(guó)家鼓勵(lì)農(nóng)民將自己擁有承包權(quán)的土地轉(zhuǎn)讓給專業(yè)大戶、合作社等流轉(zhuǎn)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展更具規(guī)模更加現(xiàn)代化。

1.2土地確權(quán)

土地確權(quán)則是指土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和其他權(quán)利的確認(rèn)、確定。每宗地的土地權(quán)都需要經(jīng)過(guò)多重土地登記程序，最后才能得到確認(rèn)和確定。

然而近些年來(lái)，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和對(duì)農(nóng)業(yè)的推進(jìn)，政府開(kāi)始實(shí)施一系列的惠農(nóng)利農(nóng)政策，如取消農(nóng)業(yè)稅等。這些措施加快了農(nóng)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)存儲(chǔ)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，也使得農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)值逐漸提高，相應(yīng)的，土地的價(jià)值也隨之上升，土地也越來(lái)越受到重視，作為農(nóng)民獲取利益的主要依賴。然而這種現(xiàn)象也漸漸帶來(lái)了不小的負(fù)面影響，即土地糾紛的產(chǎn)生。

2土地糾紛產(chǎn)生的原因

2.1根本原因――社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和土地效益的大幅提升

農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值的提升，另外還有農(nóng)業(yè)稅的減免與取消，都使得農(nóng)村土地越來(lái)越備受青睞。過(guò)去一些年里由于農(nóng)村向城鎮(zhèn)涌入大量務(wù)工人員而荒廢已久的土地，現(xiàn)在也重新獲得了重視，再次得到試用和開(kāi)發(fā)。受到利益的驅(qū)使，往往會(huì)有協(xié)商不理想的情況發(fā)生，這時(shí)通常就需要用到訴訟的方式解決問(wèn)題。

2.2地籍管理的不規(guī)范和界樁埋設(shè)的不統(tǒng)一

利益為上，在承包土地的過(guò)程中，為減少成本，即少交農(nóng)業(yè)稅與公糧，出現(xiàn)了兩本賬策略，一本帳主要保管在村干部那里，上面記下村民分配所得土地的數(shù)量，另一本用來(lái)上報(bào)給鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，上面記錄的土地?cái)?shù)和承包合同書(shū)以及土地承包證書(shū)上的記錄一致，但通常與農(nóng)民實(shí)際分到的土地?cái)?shù)量相比要少很多。另外，界樁對(duì)于農(nóng)民劃分土地而言是十分重要的界定憑據(jù)。但就是這樣的重要憑據(jù)，卻依然存在埋設(shè)不統(tǒng)一的現(xiàn)象。埋設(shè)的過(guò)程主要是在丈量土地后，找一塊石頭在兩塊地之間埋設(shè)，即便更規(guī)范一些，也只是在石頭下加一個(gè)石灰樁。正是因?yàn)檫@樣的隨意和不規(guī)范，當(dāng)有土地糾紛時(shí)，辦案人員往往會(huì)在勘探界樁時(shí)發(fā)現(xiàn)多塊類似的石頭，無(wú)法進(jìn)行準(zhǔn)確的界定。因此，管理和實(shí)施上的不規(guī)范，都可能為將來(lái)的土地糾紛埋下隱患。

2.3農(nóng)民法律意識(shí)的淡薄

現(xiàn)如今越來(lái)越多土地承包商會(huì)擅自更改土地用途，也就是違反了土地合同的內(nèi)容，也導(dǎo)致土地以及相關(guān)的林業(yè)資源遭到破壞，損害了集體利益。還有些種植戶交付一定費(fèi)用就長(zhǎng)期使用承包田，擅自經(jīng)營(yíng)土地，卻往往不辦理相關(guān)的土地使用手續(xù)，這種情況就會(huì)被否認(rèn)土地使用權(quán)。并且，由于很多農(nóng)民缺乏法律知識(shí)，去法院進(jìn)行起訴，而不是向上級(jí)申請(qǐng)仲裁，最終就會(huì)無(wú)功而返。

3土地糾紛的特點(diǎn)

3.1土地流轉(zhuǎn)操作不規(guī)范

部分農(nóng)村經(jīng)濟(jì)條件缺乏，法律意識(shí)也較為淡薄，在土地確權(quán)過(guò)程中往往不經(jīng)過(guò)書(shū)面合同的流程，直接自主性轉(zhuǎn)讓，也沒(méi)有得到發(fā)包方的同意；同樣的，部分農(nóng)村，即使簽訂了書(shū)面的流轉(zhuǎn)合同，在相關(guān)條款和內(nèi)容上也并不十分規(guī)范和明確，存在許多隱患。

3.2土地糾紛涉及人員較多，具有群體化的特征

土地糾紛，往往都牽扯雙方很多村民，也關(guān)系到他們的切身利益，民生和經(jīng)濟(jì)，這些矛盾一旦被激化，就會(huì)演變成群體矛盾，產(chǎn)生不可調(diào)和的事件，很可能嚴(yán)重影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)和新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展。

3.3爭(zhēng)搶現(xiàn)象嚴(yán)重

經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，新農(nóng)村建設(shè)力度加大，政府實(shí)行的一系列優(yōu)惠政策，也讓土地利益受到越來(lái)越多農(nóng)民的關(guān)注，爭(zhēng)搶土地權(quán)益的事件也隨之發(fā)生，矛盾不可避免。。

4土地糾紛的解決對(duì)策

4.1規(guī)范管理地籍，保證一致性

管理上的規(guī)范是首要且必須的，由相關(guān)職能部門組織，并且需要農(nóng)村村干部的密切配合，對(duì)各農(nóng)戶的土地進(jìn)行重新丈量、登記造冊(cè)以及權(quán)屬證書(shū)的發(fā)放，確保權(quán)屬書(shū)上所記錄的土地?cái)?shù)與農(nóng)民實(shí)際擁有的土地?cái)?shù)的一致性。

4.2統(tǒng)一界樁制作與埋設(shè)方式

規(guī)范化界樁的埋設(shè)，是對(duì)以后產(chǎn)生糾紛了調(diào)解的重要手段，避免隱患的發(fā)生，保障農(nóng)民合理的土地權(quán)益，讓界樁能真正起到界定的作用。

4.3加強(qiáng)訴訟調(diào)解

發(fā)生土地糾紛時(shí)，村民往往由于法律意識(shí)的缺乏，而求訴無(wú)門，這種情況下，更需要加強(qiáng)法律意識(shí)的宣傳，加強(qiáng)村民本身的訴訟調(diào)解意識(shí)。訴訟調(diào)解是解決土地糾紛的重要手段，也可以更好的維護(hù)農(nóng)村建設(shè)和發(fā)展的穩(wěn)定，確保良好和諧的土地關(guān)系。

4.4落實(shí)土地管理制度

現(xiàn)如今的土地狀況，如果要解決土地糾紛，則需要落實(shí)幾個(gè)制度：a.鑒證制度；b.公開(kāi)制度；c.回訪與檢查制度；d.調(diào)解仲裁制度。

第7篇：流轉(zhuǎn)土地合同范文

【摘要】我國(guó)法律明確規(guī)定，擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)或者是使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。但是，在我國(guó)現(xiàn)有的土地流轉(zhuǎn)制度中，都還有著諸多的不完善和不健全。本文主要分析了我國(guó)現(xiàn)行的土地流轉(zhuǎn)中所存在的問(wèn)題，探討了如何完善和健全我國(guó)的土地流轉(zhuǎn)度。

【關(guān)鍵詞】土地流轉(zhuǎn)；存在問(wèn)題；完善和健全

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)化的快迅發(fā)展，突顯出了我國(guó)土地資源合理利用的重要性，因此，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度就是我國(guó)農(nóng)業(yè)研究中的一個(gè)重要課題。所謂制度就是為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供服務(wù)，降低成本。制度在特定的范圍內(nèi)才有規(guī)范作用，不具有普遍性。就我國(guó)目前的農(nóng)業(yè)發(fā)展情況而言，必須要完善我國(guó)土地的流轉(zhuǎn)制度，才能有利于我國(guó)農(nóng)業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。

1 土地流轉(zhuǎn)存在的問(wèn)題

1.1 土地流轉(zhuǎn)機(jī)制不健全，缺乏社會(huì)保障和政策引導(dǎo)

在我國(guó)，目前的大部分土地流轉(zhuǎn)，相互之間的轉(zhuǎn)讓和承包，都處在一個(gè)自發(fā)和無(wú)序的狀態(tài)，一般情況下，往往都是以簡(jiǎn)單的協(xié)議形式進(jìn)行承包和轉(zhuǎn)讓，甚至于只是一個(gè)口頭形式的轉(zhuǎn)讓和承包。這樣，就使得合同的穩(wěn)定性較差，導(dǎo)致了協(xié)議雙方的權(quán)利和義務(wù)不規(guī)范，在對(duì)未來(lái)情況的預(yù)測(cè)方面也比較難以控制，而且不便于管理，因?yàn)殡p方都不受法律的保護(hù)，也為在日后可能引起的紛爭(zhēng)埋下了后患。另外，這種形式下的約定，也會(huì)導(dǎo)致接包方缺乏積極性，達(dá)不到應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)效益。

此外，我國(guó)農(nóng)村的土地社會(huì)保障機(jī)制并不健全，而土地具有就業(yè)功能和社會(huì)保障功能，所以就決定了我國(guó)農(nóng)民不可以輕易地離開(kāi)土地。在我國(guó)當(dāng)前的社會(huì)結(jié)構(gòu)下，農(nóng)民雖然在城市打工，但是卻很難取得城市戶口，因此，我國(guó)農(nóng)民根本無(wú)法享受社會(huì)保障的福利。所以，就造成了“粗放田”、“應(yīng)付田”現(xiàn)象的嚴(yán)重發(fā)生。

1.2 農(nóng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)大，利益低工資，農(nóng)民負(fù)擔(dān)過(guò)重

在農(nóng)業(yè)系統(tǒng)的物質(zhì)和能量循環(huán)的過(guò)程中，會(huì)受到陽(yáng)光、降雨以及土壤等自然因素的影響，最終影響到農(nóng)業(yè)的投入和產(chǎn)出，這就決定了農(nóng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)明顯地高于其他產(chǎn)業(yè)。對(duì)于進(jìn)行小規(guī)模農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的家民來(lái)講，他們根本無(wú)法承受農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，再加上，農(nóng)產(chǎn)品的供需彈性不對(duì)稱，更加促進(jìn)了農(nóng)產(chǎn)品的波動(dòng)性，進(jìn)而加大了農(nóng)業(yè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性。

1.3 土地的承載負(fù)擔(dān)過(guò)重，農(nóng)民沒(méi)有收益

對(duì)于農(nóng)業(yè)這個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)講，是一個(gè)受氣候影響較大、周期性長(zhǎng)，見(jiàn)效又慢的弱質(zhì)產(chǎn)業(yè)，而且利益較低。所以，就嚴(yán)重導(dǎo)致了農(nóng)民增產(chǎn)不增收的嚴(yán)重現(xiàn)象。這就是近年來(lái)，農(nóng)民不愿意承包土地的根本原因。

1.4 土地流轉(zhuǎn)受到土地流轉(zhuǎn)價(jià)格低廉的嚴(yán)重制約

我國(guó)雖然采取一些措施給予土地有償流轉(zhuǎn)，可是由于土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格極低，導(dǎo)致我國(guó)許多地方不僅出現(xiàn)了拋荒撂田的嚴(yán)重現(xiàn)象，甚至于一些農(nóng)民倒貼費(fèi)用，甩掉土地。其中造成這種現(xiàn)象的原因有以下幾種情況：首先，由于我國(guó)土地的流轉(zhuǎn)范圍太狹窄，也沒(méi)有順暢的流轉(zhuǎn)渠道。還有我國(guó)一些比較偏遠(yuǎn)的農(nóng)村，沒(méi)有信息中介服務(wù)，沒(méi)有健全的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，土地的流轉(zhuǎn)僅僅局限于村內(nèi)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域的流轉(zhuǎn)，所以成交率很低。其次就是由于農(nóng)民打工的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)民種地的收入，所以對(duì)于他們來(lái)講，種地根本不合算；然后就是沒(méi)有可以為之服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)。因?yàn)樵谕恋亓鬓D(zhuǎn)中所涉及到的主體比較多，如承包主體、所有權(quán)主體以使用主體等，這些主體素質(zhì)不統(tǒng)一，不了解轉(zhuǎn)讓的程序，所以必須要有完善的中介機(jī)構(gòu)為之服務(wù)。

2 關(guān)于土地流轉(zhuǎn)制度的完善

2.1 健全和完善與土地流轉(zhuǎn)制度相互配套的法律制度

我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度受制度環(huán)境的影響比較大。土地流轉(zhuǎn)已經(jīng)逐漸成為我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種趨勢(shì)。所以，在我們?cè)谕晟仆恋亓鬓D(zhuǎn)制度的同時(shí)，還要加強(qiáng)與之相配套的一些法律制度的完善，而且，這也是保證我國(guó)農(nóng)民權(quán)益受到法律保護(hù)的重要途徑。據(jù)有關(guān)專家研究，我國(guó)土地流轉(zhuǎn)制度的制度環(huán)境包括戶籍制度、村民自治制度、農(nóng)村的社會(huì)保障體系等等，接下來(lái)我們來(lái)簡(jiǎn)單了解一下：

首先要加強(qiáng)我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障體系的健全和完善。由于我國(guó)沒(méi)有健全的社會(huì)保障體系，所以我國(guó)的農(nóng)民根本無(wú)法脫離土地，因?yàn)樗麄円坏╇x開(kāi)了土地，就沒(méi)有了安全感和也無(wú)法增強(qiáng)我國(guó)農(nóng)民的適應(yīng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。所以，為了保證農(nóng)民的利益，必須要加強(qiáng)我國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)一就業(yè)、醫(yī)療、教育以及養(yǎng)老等社會(huì)保障制度的建立和完善。當(dāng)前情況下，解決養(yǎng)老問(wèn)題地我國(guó)社會(huì)保障體系中的關(guān)健，此外，社會(huì)保障體系還應(yīng)該以醫(yī)保為核心，教育為基礎(chǔ)，做出進(jìn)一步的完善，確保我國(guó)農(nóng)民均可以享受到應(yīng)有的公民權(quán)益。

其次是加強(qiáng)我國(guó)村民自治制度的健全和完善。確保農(nóng)民土地權(quán)益的重要基礎(chǔ)就是完善和健全村民自治制度。建立可以真正體現(xiàn) 我國(guó)農(nóng)民意志的執(zhí)行機(jī)制、決策參與機(jī)制以及監(jiān)督機(jī)制。比如，在村民民主選舉村委會(huì)成員時(shí)，健全和完善村民自治制度，使村民明確村委會(huì)的主要職責(zé)。

還有就是要健全我國(guó)的戶籍制度。我國(guó)的土地流轉(zhuǎn)制度的建立基礎(chǔ)是農(nóng)村的勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到非農(nóng)產(chǎn)業(yè)并有穩(wěn)定工作和收入，也就是說(shuō)，農(nóng)民只有在非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的條件下獲得的穩(wěn)定收入超過(guò)了自己所承包土地所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，才會(huì)把土地投放到流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。所以，就要先把完善戶籍制度作為突破口，并且消除戶籍制度對(duì)農(nóng)民勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的阻礙，才能進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)。當(dāng)前，我國(guó)已經(jīng)有不少發(fā)達(dá)的省份對(duì)戶籍制度進(jìn)行了改革和創(chuàng)新，比如說(shuō)山東、浙江以及廣東等。

2.2 構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

土地承擔(dān)著我國(guó)農(nóng)民生活保障的功能作用。特別是我國(guó)一些比較偏遠(yuǎn)的山區(qū)和一些經(jīng)濟(jì)比較落后的地區(qū)，農(nóng)民本身的文化水平程度不高，再加上我國(guó)的勞動(dòng)力市場(chǎng)供過(guò)于求，就導(dǎo)致了我國(guó)農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中失地并且失業(yè)，嚴(yán)重影響了農(nóng)民的生存問(wèn)題。所以，我國(guó)一定要建立切實(shí)可行的土地風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，確 保農(nóng)民的生存問(wèn)題和農(nóng)民權(quán)益。

首先就是對(duì)土地合同管理的加強(qiáng)以及土地流轉(zhuǎn)規(guī)范性文本的完善。在土地流轉(zhuǎn)的合同中，不僅要明確規(guī)定土地流轉(zhuǎn)的起止日期、土地流轉(zhuǎn)的期限以及土地流轉(zhuǎn)的面積，還要規(guī)定流轉(zhuǎn)土地的用途、價(jià)格和雙方當(dāng)事的責(zé)任、義務(wù)和權(quán)利等，并且要在合同中體現(xiàn)由于市場(chǎng)變化和國(guó)家政策所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)。另外就是進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的合同書(shū)、土地流轉(zhuǎn)申請(qǐng)書(shū)等的統(tǒng)一編制。

其次對(duì)土地流轉(zhuǎn)程序的規(guī)范。我國(guó)土地流轉(zhuǎn)程序的規(guī)范要本著“依法、有償、自愿”的基礎(chǔ)原則，來(lái)制訂相應(yīng)的規(guī)范程序。對(duì)于涉及人員較多而且是全村性的土地流轉(zhuǎn)要召開(kāi)村民代表會(huì)議商討決定，而對(duì)于土地流轉(zhuǎn)面積較大、期限較長(zhǎng)的要在公證處公正。

還有就是對(duì)土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目評(píng)估論證的加強(qiáng)。比如說(shuō)，對(duì)于土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中土地的使用方式有了重大的變化的項(xiàng)目，就要評(píng)估該項(xiàng)目自身的價(jià)值、以及土壤、環(huán)境的影響，并且要解除合同之后的資金問(wèn)題。

總結(jié)：

總而言之，我國(guó)農(nóng)村最基本的生產(chǎn)資料就是土地，而土地對(duì)于農(nóng)民來(lái)講，是其生存的命根。因此，我國(guó)在建設(shè)新農(nóng)村的同時(shí)，一定要加強(qiáng)土地流制度的健全和完善。而且，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)要想全面發(fā)展，必須要建立完善的土地流轉(zhuǎn)制度?？傊覀?cè)诮⒔∪耐恋亓鬓D(zhuǎn)制度的過(guò)程中，要完善我國(guó)的法律法規(guī)，規(guī)范土地的產(chǎn)權(quán)；加強(qiáng)農(nóng)村社會(huì)保障機(jī)制的健全，確保當(dāng)前農(nóng)業(yè)發(fā)展的局勢(shì)穩(wěn)定；要綜合運(yùn)用各種方法有效地防范農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，使得農(nóng)民的收入和效益得到增加，進(jìn)而，增加國(guó)民經(jīng)濟(jì)，加快我國(guó)農(nóng)業(yè)建設(shè)。

參考文獻(xiàn)

[1]管仲三.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題之考量[J].合作與經(jīng)濟(jì)科技，2010(2)

[2]王拉娥.制約我國(guó)土地流轉(zhuǎn)的主要因素及對(duì)策 [J].河北農(nóng)業(yè)科技經(jīng)濟(jì)論從，2011(5)

第8篇：流轉(zhuǎn)土地合同范文

（一）對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理工作的認(rèn)識(shí)不到位農(nóng)村很多干部只是沿用中國(guó)傳統(tǒng)管理制度，沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理工作的重要性，在這些干部頭腦中，認(rèn)為農(nóng)村的減負(fù)工作實(shí)際上是給上一級(jí)政府部門造成麻煩的工作，以為土地?fù)Q證和土地流轉(zhuǎn)只是白白浪費(fèi)了許多力氣，人們根本不予認(rèn)可。因此，很多農(nóng)村干部只是應(yīng)付工作，沒(méi)有取得上級(jí)部門和村民的支持，引起大量村民的不滿。

（二）相關(guān)的法律法規(guī)不健全農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理工作應(yīng)該管理農(nóng)村的土地承包合同，審查農(nóng)村的財(cái)務(wù)工作，監(jiān)督農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)情況。這些內(nèi)容非常復(fù)雜，需要熟練掌握國(guó)家政策，具有很高的專業(yè)技能，但因?yàn)闆](méi)有相應(yīng)國(guó)家法律的支持，所以農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理部門做不到合理監(jiān)管農(nóng)民負(fù)擔(dān)，不能解決許多土地合同矛盾，阻礙了農(nóng)村工作的正常開(kāi)展。

（三）干部隊(duì)伍不穩(wěn)定鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站干部經(jīng)常任意調(diào)換，從而使農(nóng)經(jīng)站經(jīng)常出現(xiàn)空崗情況，所以很多農(nóng)經(jīng)站工作人員工作不踏實(shí)，造成農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)管理工作不能正常開(kāi)展。

（四）村級(jí)辦公經(jīng)費(fèi)不夠充足目前很多農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)狀況較差，甚至連村干部的工資也不能按時(shí)發(fā)放，使大量村干部喪失了工作積極性；有的村只好向村民借款辦公，從而負(fù)債累累。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理工作不允許向農(nóng)民收費(fèi)，只有依靠國(guó)家財(cái)政付出。因?yàn)榇迩f的運(yùn)營(yíng)資金缺乏，所以農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理工作不能正常開(kāi)展，甚至有的村莊干脆放棄不做。

二、加強(qiáng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理工作的對(duì)策

（一）充分認(rèn)識(shí)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理工作的重要性為了保證社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，保證農(nóng)民的合法權(quán)益不受侵害，必須做好農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理工作。要求各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部門要充分認(rèn)識(shí)到此項(xiàng)工作的重要性，做好此項(xiàng)工作的指導(dǎo)工作。使農(nóng)村土地承包政策落實(shí)到戶，在農(nóng)民自愿、合理補(bǔ)償、依法辦事的方針指導(dǎo)下，嚴(yán)格管理土地承包權(quán)的流轉(zhuǎn)，以家庭承包經(jīng)營(yíng)為主，建立雙層經(jīng)營(yíng)體制。要加強(qiáng)監(jiān)督管理關(guān)于農(nóng)民切身利益的問(wèn)題，做好農(nóng)民的思想工作，防止農(nóng)村出現(xiàn)混亂情況。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理的主要責(zé)任是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的審計(jì)監(jiān)督工作。所以，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部門要充分重視農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理工作，使農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理部門發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（二）發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)最近幾年，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機(jī)械化程度越來(lái)越高，因此農(nóng)村出現(xiàn)了大量的剩余勞動(dòng)力，如何合理利用這些勞動(dòng)力，發(fā)揮他們?cè)谵r(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用，是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理部門需要考慮的重要問(wèn)題。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理部門要利用各種措施，扭轉(zhuǎn)他們的觀念，鼓勵(lì)他們辦廠，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的全面創(chuàng)收。在創(chuàng)業(yè)過(guò)程中，要根據(jù)這部分勞動(dòng)力的優(yōu)勢(shì)，吸引外商投資，進(jìn)行實(shí)地考察，創(chuàng)辦外向型企業(yè)，不但可以使大量的農(nóng)村勞動(dòng)力實(shí)現(xiàn)就業(yè)，又使農(nóng)村經(jīng)濟(jì)獲得發(fā)展，是一項(xiàng)行之有效的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理辦法。

（三）合理處理農(nóng)村債務(wù)為了使農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理經(jīng)費(fèi)得到合理利用，減輕農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，可以采取機(jī)構(gòu)裁減、費(fèi)用固定等方法，達(dá)到節(jié)約經(jīng)費(fèi)的目的。再有，要嚴(yán)格控制新債務(wù)的出現(xiàn)，對(duì)村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，遇有村集體借款情況，要嚴(yán)格審批。各村承辦公益事業(yè)要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)情況，不允許超額支出，欠下巨額債務(wù)。在農(nóng)村管理經(jīng)費(fèi)的使用方面，盡量細(xì)化管理制度，做好經(jīng)費(fèi)的預(yù)算工作，防止浪費(fèi)管理經(jīng)費(fèi)的情況，從而使管理經(jīng)費(fèi)得到合理利用。

（四）完善激勵(lì)政策現(xiàn)階段的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理工作，缺少必要的管理經(jīng)費(fèi)，只有擁有充足的管理經(jīng)費(fèi)，制定科學(xué)合理的激勵(lì)制度，才能有效調(diào)動(dòng)基層經(jīng)濟(jì)管理者的工作熱情。建立合理的激勵(lì)制度、實(shí)行績(jī)效考核，有利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理工作的正常開(kāi)展。

三、結(jié)語(yǔ)

第9篇：流轉(zhuǎn)土地合同范文

論文摘要：本文在借鑒國(guó)內(nèi)外眾多文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際特色和一定數(shù)據(jù)，提出一套適合兵團(tuán)乃至全國(guó)的制度性對(duì)策理論體系。為解決阻礙兵團(tuán)土地流轉(zhuǎn)發(fā)展的難題提供思路，利于土地資源配置的長(zhǎng)遠(yuǎn)優(yōu)化發(fā)展。為兵團(tuán)乃至國(guó)家的土地政策科學(xué)評(píng)價(jià)形成，為建立科學(xué)可行的利益聯(lián)結(jié)體系與制度體系提供理論借鑒。

論文關(guān)鍵詞 新疆兵團(tuán) 土地流轉(zhuǎn) 法律對(duì)策

一、土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題概述

(一)近年來(lái)，國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題的理論和實(shí)證研究有一定積累

改革開(kāi)放后，我國(guó)于1988年修改憲法，廢除了土地不得出租的規(guī)定，立法確認(rèn)土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。隨后中央人民政府根據(jù)憲法修正案的新規(guī)定，頒布《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。至此，土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)成為我國(guó)合法和順應(yīng)憲法和民心的事實(shí)。在學(xué)術(shù)界，土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題也開(kāi)始被廣泛研究。其研究可概括為三階段：早期嘗試階段、中期擴(kuò)展階段和后期深入階段，涉及土地所有權(quán)與使用權(quán)分離等普遍問(wèn)題;以及區(qū)域土地產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營(yíng)的影響因素及形成過(guò)程;輔助金融機(jī)制與信用體系構(gòu)建;流轉(zhuǎn)過(guò)程監(jiān)管及農(nóng)民利益保障;在土地流轉(zhuǎn)中統(tǒng)籌城鄉(xiāng)關(guān)系，及政府職能與責(zé)任重塑;耕地保護(hù)和資源優(yōu)化配置探討;后期有股份制改造、中介組織模式研究以及土地流轉(zhuǎn)的制度改革創(chuàng)新。三個(gè)階段總體上遵循由無(wú)到有、由簡(jiǎn)入深、從實(shí)踐到理論再指向制度的規(guī)律。

第一階段從1990年到2001年，學(xué)者們主要從土地流轉(zhuǎn)的必要性出發(fā)，研究了土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)化需求，兼及土地合同的有效性、轉(zhuǎn)包、抵押、繼承等法律技術(shù)問(wèn)題，分析了土地流轉(zhuǎn)的動(dòng)因，提出了土地流轉(zhuǎn)法律機(jī)制的雛形。代表性論著有楊學(xué)成的《試論農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)化》載《中國(guó)社會(huì)科學(xué)》1994年4期。這一階段的研究注重土地流轉(zhuǎn)的合法性和正當(dāng)性，有少量的區(qū)域土地流轉(zhuǎn)調(diào)查報(bào)告，純法律技術(shù)問(wèn)題及制度創(chuàng)新研究初見(jiàn)端倪。

第二階段從2002年到2007年，主要研究方向有土地流轉(zhuǎn)的效率和模式，也有探討土地流轉(zhuǎn)中的政府責(zé)任;土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)村人口流動(dòng)的關(guān)系;農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的障礙因素及其解決途徑被作為一個(gè)焦點(diǎn)進(jìn)行討論，強(qiáng)調(diào)制度性保障在土地流轉(zhuǎn)規(guī)范化中的作用;經(jīng)濟(jì)學(xué)方法尤其制度經(jīng)濟(jì)學(xué)方法被廣泛使用于土地流轉(zhuǎn)的論證分析，并初步提出較完整的土地流轉(zhuǎn)利益聯(lián)結(jié)模型。這一階段的研究數(shù)量急劇增多，經(jīng)濟(jì)學(xué)角度和法學(xué)角度的研究從廣度到深度都有較大推進(jìn)，應(yīng)該與黨的十六大報(bào)告積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的指導(dǎo)正相關(guān)。

第三階段從2003年開(kāi)始至今，其最顯著的特點(diǎn)是：開(kāi)始以農(nóng)民的基本權(quán)利為視角進(jìn)行專門性研究，側(cè)重土地流轉(zhuǎn)中的農(nóng)民權(quán)益保障研究;開(kāi)始出現(xiàn)大量外國(guó)土地制度的對(duì)比研究;土地經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)話以制約行政權(quán)的理論模型已經(jīng)較為全面;較多文獻(xiàn)基于原有理論或?qū)嵶C成果建立，也有文獻(xiàn)將研究重點(diǎn)轉(zhuǎn)向資源優(yōu)化配置方向;作為制度形成類型研究，除股份制合作等流轉(zhuǎn)形式繼續(xù)深化外，還呈現(xiàn)出與新農(nóng)村建設(shè)結(jié)合，加強(qiáng)金融配套制度建設(shè)等特點(diǎn);也開(kāi)始出現(xiàn)述評(píng)類的總結(jié)著述，典型如張會(huì)萍的《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題研究綜述》載《寧夏社會(huì)科學(xué)》2011年3期。這一階段的研究明顯體現(xiàn)關(guān)注民生的特點(diǎn)，研究中的農(nóng)民利益保障問(wèn)題被重點(diǎn)凸顯;調(diào)查報(bào)告等實(shí)證研究方式較多使用，理論研究也進(jìn)一步深入。部分問(wèn)題已經(jīng)解決，如土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律定性，但仍有已經(jīng)提出但尚未解決的新問(wèn)題，如對(duì)策性研究中的農(nóng)民權(quán)益保障制度構(gòu)建，也有需要提出的新問(wèn)題，如本課題研究的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)績(jī)效的法學(xué)方法評(píng)價(jià)問(wèn)題。

(二)土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象背后的規(guī)律性研究尚顯不足，土地流轉(zhuǎn)的效果評(píng)價(jià)體系的構(gòu)建還有待探討

其一，政府在土地流轉(zhuǎn)宏觀調(diào)控中的干預(yù)路徑與干預(yù)程度選擇，土地流轉(zhuǎn)如何與現(xiàn)有的農(nóng)村社會(huì)保障制度協(xié)同改革，土地流轉(zhuǎn)中的利益向量評(píng)估等等研究，目前較多停留在描述性分析，尚未進(jìn)一步探求其背后的規(guī)律性決定因素。其二，針對(duì)土地流轉(zhuǎn)效果的評(píng)價(jià)研究，現(xiàn)有研究大多是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)分析方法針對(duì)一個(gè)區(qū)域從某一角度進(jìn)行評(píng)價(jià)。而缺乏一種法學(xué)的評(píng)價(jià)方法。即在構(gòu)建一種新的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系的基礎(chǔ)上，針對(duì)一個(gè)區(qū)域的土地流轉(zhuǎn)模式，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)的宏觀層面和農(nóng)戶家庭的微觀層面全方位進(jìn)行效果評(píng)價(jià)。通過(guò)規(guī)則的有效性對(duì)土地流轉(zhuǎn)制度和模式進(jìn)行評(píng)價(jià)的理論和方法，目前都還有待探討。

二、新疆兵團(tuán)土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題的研究思路和方法

(一)新疆兵團(tuán)土地流轉(zhuǎn)的政策現(xiàn)狀

根據(jù)新疆兵團(tuán)相關(guān)政策文件的指示，兵團(tuán)始終堅(jiān)持以職工家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)，統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)制度不動(dòng)搖。新疆兵團(tuán)各團(tuán)場(chǎng)全面推行了兩費(fèi)自理、租賃承包等多種形式的土地承包責(zé)任制，增強(qiáng)了干部職工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，有效地調(diào)動(dòng)了干部職工的生產(chǎn)積極性和主動(dòng)性。兵團(tuán)國(guó)土資源局以開(kāi)展回頭看為契機(jī)，全面抓好學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)整改落實(shí)后續(xù)工作，并以構(gòu)建保障、促進(jìn)科學(xué)發(fā)展新機(jī)制為主線，嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家土地政策和制度，全面提升兵團(tuán)國(guó)土系統(tǒng)推動(dòng)科學(xué)發(fā)展和綜合服務(wù)的能力，為兵團(tuán)可持續(xù)發(fā)展提供資源保障。兵團(tuán)國(guó)土資源局在學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)中，堅(jiān)守耕地保護(hù)紅線，圍繞兵團(tuán)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。該局將耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)分解到各年度，實(shí)行耕地保護(hù)一票否決制建立耕地保護(hù)激勵(lì)機(jī)制，對(duì)完成任務(wù)好、新增耕地多的師，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和土地利用上予以傾斜;指導(dǎo)各師按照兵團(tuán)土地利用總體規(guī)劃修編確定的指標(biāo)，合理確定各類用地?cái)?shù)量和布局，為實(shí)施結(jié)構(gòu)調(diào)整提供依據(jù)。這個(gè)布局圍繞重大項(xiàng)目建設(shè)積極實(shí)施用地重點(diǎn)保障，嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目預(yù)審制度，按照國(guó)家《限制供地目錄》和《禁止供地目錄》規(guī)定的原則審核用地?cái)?shù)量，積極引導(dǎo)建設(shè)用地向高產(chǎn)出、少用地、節(jié)約集約可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)邁進(jìn)。力爭(zhēng)在職工家庭承包經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，全面規(guī)范兵團(tuán)團(tuán)場(chǎng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)行為，維護(hù)兵團(tuán)團(tuán)場(chǎng)土地政策的長(zhǎng)期固定。有的團(tuán)場(chǎng)已經(jīng)實(shí)行新的改革措施，譬如部分團(tuán)場(chǎng)對(duì)職工承包的土地提高等級(jí)：一是建立土地等級(jí)的改良提升制度，激勵(lì)職工自覺(jué)的加大投入改良土壤，在35年提高一個(gè)土地等級(jí)。二是連隊(duì)督促承包職工加大投入改良土壤，并給予合理化建議和具體指導(dǎo)。三是處里出臺(tái)優(yōu)惠政策，土地等級(jí)差進(jìn)行輪作倒茬，水稻按棉花的120%實(shí)物量上交。四是加大基礎(chǔ)性的投入，清挖排渠，硬質(zhì)防滲等措施，降低地下水位，提高土地等級(jí)，提高作物單產(chǎn)。(二)新疆兵團(tuán)土地流轉(zhuǎn)的研究思路

首先，針對(duì)政府政策這一最重要變量對(duì)于現(xiàn)行各種土地流轉(zhuǎn)模式的制度性影響因素進(jìn)行實(shí)證調(diào)研并進(jìn)行分析，兼對(duì)土地金融組織、土地中介組織等外生性變量進(jìn)行定量研究;其次，通過(guò)農(nóng)戶的需求與滿意度調(diào)查，對(duì)兵團(tuán)土地流轉(zhuǎn)已取得的經(jīng)驗(yàn)和存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題充分思考?xì)w納;此時(shí)，現(xiàn)實(shí)問(wèn)題已經(jīng)出現(xiàn)并已經(jīng)充分總結(jié)。最后，結(jié)合國(guó)外土地制度比較研究，引申出用法律妥善規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的原則與規(guī)則，并基于前述成果，力爭(zhēng)構(gòu)建新的土地流轉(zhuǎn)效果法學(xué)評(píng)價(jià)體系，同時(shí)提出科學(xué)可行的發(fā)展和完善兵團(tuán)土地流轉(zhuǎn)的法律對(duì)策。其中有正向研究部分，即中外土地制度比較研究和兵團(tuán)土地制度實(shí)證研究，再通過(guò)逆向研究部分，即對(duì)土地轉(zhuǎn)讓糾紛判例分析研究和土地制度運(yùn)行中的法律規(guī)避研究，最終實(shí)現(xiàn)更為科學(xué)可行的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度設(shè)計(jì)。研究方法則首先是調(diào)查研究方法，擬由農(nóng)一師國(guó)土局領(lǐng)導(dǎo)主持實(shí)地調(diào)研，依托塔里木大學(xué)周圍團(tuán)場(chǎng)政研室的大力幫助，收集實(shí)證資料，再由實(shí)踐回到理論，由塔里木大學(xué)教師邀約行內(nèi)人士合議研究分析，力爭(zhēng)作出開(kāi)創(chuàng)性結(jié)論。其次是對(duì)比研究方法，通過(guò)國(guó)外土地制度的分析與借鑒，作出法律移植的建議性的選擇。研究目的則體現(xiàn)在，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是實(shí)現(xiàn)土地優(yōu)化配置必不可少的一環(huán)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，要注重保障農(nóng)民的權(quán)利。在農(nóng)地流轉(zhuǎn)中要節(jié)制資本，應(yīng)將資本下鄉(xiāng)盡量限定在為農(nóng)民和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的領(lǐng)域內(nèi)，防止資本對(duì)農(nóng)民土地的兼并導(dǎo)致農(nóng)民失業(yè)破產(chǎn)。對(duì)于眾多土地流轉(zhuǎn)模式，需要構(gòu)建科學(xué)的評(píng)價(jià)體系來(lái)考評(píng)土地流轉(zhuǎn)的績(jī)效等問(wèn)題。隨著土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)明顯加快，需要鼓勵(lì)有條件的地方發(fā)展流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織，為規(guī)范土地流轉(zhuǎn)提供完善的服務(wù)。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)加大對(duì)職工土地承包的土地的面積、等級(jí)、期限、地號(hào)等的民主監(jiān)督管理力度。

三、新疆兵團(tuán)土地流轉(zhuǎn)政策的法律定位與對(duì)策

兵團(tuán)土地總面積7457千公頃，農(nóng)用地4206千公頃。新型團(tuán)場(chǎng)建設(shè)需要農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化集約化的發(fā)展，要保證土地向種田能手流轉(zhuǎn)，還要保證防止耕地的減少和兵團(tuán)職工的大量失業(yè)，使有利于提高土地的利用效率。這些要求都以實(shí)現(xiàn)團(tuán)場(chǎng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的充分流轉(zhuǎn)為前提。土地流轉(zhuǎn)糾紛最終需要司法的裁決。現(xiàn)有國(guó)內(nèi)成文法無(wú)論土地管理法還是農(nóng)村土地承包法都不適用于黨政軍企合一的新疆兵團(tuán)，兵團(tuán)土地流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)由法律規(guī)范，必須通過(guò)地方性立法的方式。但是新疆兵團(tuán)至今有政府無(wú)人大，地方性立法無(wú)從談起。因此，欲使兵團(tuán)土地流轉(zhuǎn)糾紛有法可依，構(gòu)建地方性司法解釋，并且是政策司法化的司法解釋，并對(duì)其正當(dāng)性和可操作性作更深的理論研究，成為艱難卻必經(jīng)的途徑。

筆者認(rèn)為：兵團(tuán)制定土地流轉(zhuǎn)政策，首先應(yīng)對(duì)兵團(tuán)團(tuán)場(chǎng)流轉(zhuǎn)模式進(jìn)行調(diào)研研究。研究應(yīng)當(dāng)包括：轉(zhuǎn)包模式統(tǒng)計(jì)與分析、出租模式統(tǒng)計(jì)與分析、互換模式統(tǒng)計(jì)與分析、轉(zhuǎn)讓模式統(tǒng)計(jì)與分析、股份合作模式統(tǒng)計(jì)與分析、其他模式統(tǒng)計(jì)與分析。其次要作兵團(tuán)農(nóng)戶滿意度與土地流轉(zhuǎn)意愿田野調(diào)查，包含針對(duì)普通農(nóng)戶農(nóng)地流轉(zhuǎn)意愿調(diào)查，和針對(duì)經(jīng)營(yíng)大戶農(nóng)地流轉(zhuǎn)驅(qū)動(dòng)機(jī)理調(diào)查。最后，還應(yīng)當(dāng)作國(guó)外土地制度的比較與借鑒研究，文明各國(guó)國(guó)家土地治理實(shí)務(wù)中各種土地理論已經(jīng)演化形成形態(tài)各異的法律制度與政策工具。如德國(guó)的土地評(píng)估制度，土地整理制度，提供了公眾參與土地管理的經(jīng)驗(yàn)和啟迪。美國(guó)的土地信托制度，法國(guó)的農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)管制制度，英國(guó)的棄地者補(bǔ)貼制度，日本的租賃土地主義制度，都可為土地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)化提供借鑒。本部分研究可以通過(guò)比較研究為兵團(tuán)土地流轉(zhuǎn)制度的法律設(shè)計(jì)提供科學(xué)的借鑒。例如國(guó)外農(nóng)村土地政策案例分析、美國(guó)的土地法令、林肯政府的《宅地法》、美國(guó)的土地信托制度、對(duì)美國(guó)土地制度的評(píng)價(jià)、日本的農(nóng)地制度、日本農(nóng)地制度的設(shè)定體系、日本農(nóng)地制度評(píng)價(jià)及啟示，以及歐洲土地制度與改革評(píng)價(jià)等等。