流轉(zhuǎn)土地管理辦法精選(九篇)

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第1篇：流轉(zhuǎn)土地管理辦法范文

秦希燕認(rèn)為，對農(nóng)村宅基地制度進(jìn)行改革和調(diào)整的關(guān)鍵是修改《物權(quán)法》第一百五十三條、《土地管理法》第六十三條?！段餀?quán)法》第一百五十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓適用土地管理法等法律規(guī)定。《土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)。按照《憲法》規(guī)定，農(nóng)村土地屬于集體所有，包括宅基地和自留地。也就是說，按照《土地管理法》的上述規(guī)定，實際上是嚴(yán)格限制了宅基地的流轉(zhuǎn)。而《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

秦希燕認(rèn)為，應(yīng)該將此條修改為“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”，其余不變；將《土地管理法》第六十三條修改為“除農(nóng)村村民的宅基地外，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)”。通過修改《土地管理法》第六十三條，實際上使《物權(quán)法》第一百五十三條的實質(zhì)內(nèi)容也發(fā)生了變化。

秦希燕闡述了修法建議的理由和依據(jù)：調(diào)整宅基地的法律法規(guī)缺位，影響了法制的統(tǒng)一性。目前與農(nóng)村宅基地相關(guān)的法律主要包括《土地管理法》、《物權(quán)法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等，但有關(guān)宅基地的內(nèi)容過于簡單，缺乏體系性的規(guī)定。雖然各地對宅基地也制定了相應(yīng)的管理辦法，但大多數(shù)系省政府或市政府出臺的規(guī)定或文件，并不是由省級人大出臺的地方性法規(guī)。此外，各地的規(guī)定和管理原則也不同，加上調(diào)整宅基地的相關(guān)法律法規(guī)的缺位，這也給我國的法制統(tǒng)一帶來不利影響。

農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)具有法律上的可能性。按照《民法通則》，房屋屬于公民的個人合法財產(chǎn)，公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。既然農(nóng)民利用宅基地建設(shè)房屋屬于公民的合法財產(chǎn)權(quán)，自然也按照《民法通則》第七十一條的規(guī)定，依法對自己的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。其中處分就包括出賣、互易、贈與等方式。《土地管理法》第六十二條第四款也僅規(guī)定農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)，并沒有禁止農(nóng)村房屋的出賣。既然農(nóng)村房屋原則上可以流轉(zhuǎn)，按照我國“房地一體”的原則，農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)也具有法律上的可能性。

宅基地流轉(zhuǎn)具有政策依據(jù)。在上個世紀(jì)九十年代，多個省市開展了集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點。2004年由國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中明確規(guī)定：“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地的使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)?！笨梢姡r(nóng)民集體所有建設(shè)用地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)具有政策依據(jù)，是我國土地制度改革的前進(jìn)潮流，宅基地使用權(quán)是集體所有建設(shè)用地，允許其流轉(zhuǎn)也具有政策上的依據(jù)。

對宅基地流轉(zhuǎn)進(jìn)行嚴(yán)格限制實際上阻礙了農(nóng)民行使財產(chǎn)權(quán)利，不利于保護(hù)農(nóng)民住房財產(chǎn)的完整性。

第2篇：流轉(zhuǎn)土地管理辦法范文

一、現(xiàn)狀與問題

經(jīng)過二十余年土地管理法律法規(guī)的貫徹實施，農(nóng)村宅基地管理基本走上了法制化、規(guī)范化的軌道，對于保障農(nóng)民居住權(quán)利、加強(qiáng)耕地保護(hù)等方面發(fā)揮了重要作用。隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷向前發(fā)展，農(nóng)村宅基地本身性質(zhì)以及面臨的環(huán)境發(fā)生了很大變化，農(nóng)村宅基地管理也不斷顯現(xiàn)一些問題，有的問題還表現(xiàn)得比較突出。加快對宅基地管理的改革創(chuàng)新成為當(dāng)前社會各界關(guān)注與熱議的重點，當(dāng)前有些地區(qū)探索實施的一些改革模式也招致評論與爭議。歸納起來，當(dāng)前宅基地管理存在的問題主要有：

1.建房布局散、亂，用地貪大求全。目前，農(nóng)村建房缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，盡管在推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)過程中有些地方制訂了村莊建設(shè)規(guī)劃，但規(guī)劃的控管作用并不明顯，加上農(nóng)村村民居住歷史就較為分散，受各種因素影響，農(nóng)民建房選址比較困難，現(xiàn)實當(dāng)中往往出現(xiàn)公路修到哪、自己的責(zé)任田在哪，房屋就蓋到哪里的隨意現(xiàn)象，造成“滿眼新屋卻不見新村”。

2.違法占地現(xiàn)象多，查處屢陷困局。由于受各種觀念影響和條件限制以及現(xiàn)實需求與土地法規(guī)政策約束之間的矛盾，農(nóng)民想建、能建的地方難批，能批的地方又建不了或不想建，只能鋌而走險；有的相互攀比，一戶多基，少批多占；有的私自轉(zhuǎn)讓宅基地和買賣房屋；還有的就是能批、能建的地方，農(nóng)民不等批準(zhǔn)“先斬后奏”。這些都導(dǎo)致農(nóng)村違法建房案件易發(fā)多發(fā)。

3.流轉(zhuǎn)遭遇瓶頸，改革勢在必行。隨著近年來經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，農(nóng)村人口逐步向城鎮(zhèn)集中，一些在農(nóng)村擁有宅基地的人，希望能將因各種原因長期空置的房屋給予變現(xiàn)處置。另外在某些情況下，如城市郊區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部以及經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的農(nóng)村，城鎮(zhèn)人口和貧困地區(qū)的農(nóng)民希望跨地區(qū)、跨城鄉(xiāng)購買宅基地，這些年出現(xiàn)的“小產(chǎn)權(quán)”房就是鮮例。按照現(xiàn)行的土地管理法律法規(guī)，這些都是明令禁止的，但由于利益等方面的驅(qū)使，這些年農(nóng)村宅基地私自轉(zhuǎn)讓和房屋買賣時有發(fā)生，自發(fā)形成農(nóng)村宅基地非法流轉(zhuǎn)的隱形市場。加快集體土地管理改革創(chuàng)新，促進(jìn)集體建設(shè)用地有序流轉(zhuǎn)已迫在眉睫。

二、原因剖析

困擾當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理的原因是多方面的，既有法律政策方面的原因，也有機(jī)制體制方面的原因。

1.現(xiàn)行法規(guī)政策欠完善，操作性不強(qiáng)。至今，我國還沒有一部專門調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的法律法規(guī)，農(nóng)村宅基地的管理只限于土地法律法規(guī)的個別條文和相關(guān)政策性文件，數(shù)量少，效力層次低。如對農(nóng)民非法占用土地修建房屋必須予以拆除的規(guī)定，在字面上看是極為嚴(yán)肅的，但從多年的執(zhí)法實踐來看，在以人為本的執(zhí)法環(huán)境中，此規(guī)定執(zhí)行難度很大，可操作性不強(qiáng)且難以執(zhí)行到位，導(dǎo)致村民違法占地建房得不到有效制止。

2.規(guī)劃管理滯后，農(nóng)村陋習(xí)影響深遠(yuǎn)。長期以來，在規(guī)劃管理上普遍存在重城鎮(zhèn)輕農(nóng)村的思想，對農(nóng)村規(guī)劃投入很少，大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊沒有規(guī)劃，導(dǎo)致農(nóng)村住宅建設(shè)無章可循，雜亂無序?？傮w上來看，農(nóng)村宅基地只在土地利用總體規(guī)劃上確定一個數(shù)字規(guī)劃，與實際差距較大，沒有落實到具體村莊和地塊的點面上，村莊規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃普遍缺乏。

3.執(zhí)法過于疲軟，監(jiān)管存在缺位越位。雖然近些年來，國家對土地管理的重視程度一度上升，監(jiān)管政策也相繼出臺雪但在土地執(zhí)法上，還一直處于“軟肋”狀態(tài)，主要表現(xiàn)在土地強(qiáng)制執(zhí)行力弱。國土資源管理部門只能向違法主體下發(fā)《責(zé)令停止違法行為通知書》，作為一種約束性行政行為，法律法規(guī)未賦予土地執(zhí)法監(jiān)察人員一些必要的強(qiáng)制執(zhí)行方面的權(quán)力。土地問責(zé)過松過軟。

三、工作建議

加強(qiáng)新形勢下的農(nóng)村宅基地管理，必須對當(dāng)前宅基地本身的性質(zhì)、功能以及環(huán)境有一個正確的認(rèn)識，從而把握好改革的方向。要從完善法律法規(guī)、機(jī)制體制人手，勇于創(chuàng)新，大膽探索新形勢下的宅基地管理方式。

1.健全宅基地管理法律法規(guī)。要借《土地管理法》修改之機(jī)，加快農(nóng)村宅基地立法工作，國家可出臺《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律法規(guī)，同時要配套建立完善的違法處理、管理收費(fèi)、失職問責(zé)等方面的政策文件，綜合運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)、行政的措施，使農(nóng)村宅基地的使用和管理全面納入法制化軌道。另外，對現(xiàn)有關(guān)于宅基地管理方面的法規(guī)政策要進(jìn)行修改完善，特別要注重其可操作性，增強(qiáng)法規(guī)政策的執(zhí)行力。

第3篇：流轉(zhuǎn)土地管理辦法范文

1.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)概念的 4個要點

第一，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是存在于集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權(quán)利。也就是說，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的標(biāo)的物，是集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面，而不是其他財產(chǎn)。從登記角度看，農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包經(jīng)營的，由發(fā)包人與承包人訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。而農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個人承包經(jīng)營的，根據(jù)《土地管理法》第十五條第二款的規(guī)定，必須經(jīng)村民會議2／3以上成員或者2／3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。

第二，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是承包使用、收益集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權(quán)利。承包人對于承包土地等生產(chǎn)資料有權(quán)獨立、使用、收益，進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動，并排除包括集體組織在內(nèi)的任何組織或個人的非法干涉。

第三，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是為種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)或其他生產(chǎn)經(jīng)營項目而承包使用、收益集體所有或國家所有的土地等生產(chǎn)資料的權(quán)利。

第四，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是有一定期限的權(quán)利。根據(jù)《土地管理法》第十四條、第十五條的規(guī)定，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，期限為30年。在此期限內(nèi)，個別承包經(jīng)營者之間對承包的土地進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)村民會議2／3以上成員或者2／3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)。《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》規(guī)定，承包耕地、園地、荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地從事種植業(yè)生產(chǎn)活動，在承包方依法取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)后，應(yīng)頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證予以確認(rèn)；承包草原、水面、灘涂從事養(yǎng)殖業(yè)生產(chǎn)活動的，依照《草原法》、《漁業(yè)法》等有關(guān)規(guī)定實施確權(quán)發(fā)證。

2.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)具有3個法律特征

第一，流轉(zhuǎn)主體是依法享有承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶。農(nóng)戶可以依自己的意思，對享有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)以轉(zhuǎn)包、互換、出租、轉(zhuǎn)讓或者其他方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，任何組織和個人不得強(qiáng)迫或者阻礙。

第二，流轉(zhuǎn)客體是承包方承包權(quán)依附的承包合同或合同標(biāo)的物。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)實際上是對地上權(quán)的具體處分，其中包括對承包合同的處分和對承包合同標(biāo)的物的處分。前一種處分是指農(nóng)戶將與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂的承包合同有條件地轉(zhuǎn)讓給第三人，從而解除與集體經(jīng)濟(jì)組織的承包關(guān)系；后一種處分是指不改變原與集體經(jīng)濟(jì)組織的承包關(guān)系，而是將承包合同的標(biāo)的物轉(zhuǎn)由第三人使用、收益和控制。

第三，流轉(zhuǎn)目的是為了處分收益或獲得補(bǔ)償。依照《土地承包法》的規(guī)定，農(nóng)戶流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)后可以依法取得轉(zhuǎn)包金、租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等，這種流轉(zhuǎn)收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。

第4篇：流轉(zhuǎn)土地管理辦法范文

農(nóng)村宅基地管理的問題與對策

農(nóng)村宅基地管理是國土資源管理最基層、最前沿的工作，直接涉及到農(nóng)民的切身利益，事關(guān)農(nóng)村的社會穩(wěn)定與和諧。近年來，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)民生活水平不斷提高，加上新農(nóng)村建設(shè)、土地綜合整治、集體土地流轉(zhuǎn)等新方針政策的出臺與實施，農(nóng)村宅基地管理成為了國土資源管理的重點、熱點和難點問題之一。

一、現(xiàn)狀與問題

經(jīng)過二十余年土地管理法律法規(guī)的貫徹實施，農(nóng)村宅基地管理基本走上了法制化、規(guī)范化的軌道，對于保障農(nóng)民居住權(quán)利、加強(qiáng)耕地保護(hù)等方面發(fā)揮了重要作用。隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷向前發(fā)展，農(nóng)村宅基地本身性質(zhì)以及面臨的環(huán)境發(fā)生了很大變化，農(nóng)村宅基地管理也不斷顯現(xiàn)一些問題，有的問題還表現(xiàn)得比較突出。加快對宅基地管理的改革創(chuàng)新成為當(dāng)前社會各界關(guān)注與熱議的重點，當(dāng)前有些地區(qū)探索實施的一些改革模式也招致評論與爭議。歸納起來，當(dāng)前宅基地管理存在的問題主要有：

1、建房布局散、亂，用地貪大求全。目前，農(nóng)村建房缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，盡管在推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)過程中有些地方制訂了村莊建設(shè)規(guī)劃，但規(guī)劃的控管作用并不明顯，加上農(nóng)村村民居住歷史就較為分散，受各種因素影響，農(nóng)民建房選址比較困難，現(xiàn)實當(dāng)中往往出現(xiàn)公路修到哪、自己的責(zé)任田在哪，房屋就蓋到哪里的隨意現(xiàn)象，造成“滿眼新屋卻不見新村”。由于農(nóng)民大多屬單門獨院選址建房，加上在宅基地供應(yīng)上現(xiàn)行的是集體所有、農(nóng)民無償獲得和無償使用的制度，造成農(nóng)村宅基地供應(yīng)上的“大鍋飯”，讓農(nóng)民有多占地、占好地的沖動，在占用土地上貪大求全，除修建房屋外，還要修建畜舍、廁所等附屬設(shè)施，加上房屋四周堆占破壞影響的土地，占地面積往往會突破各地規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。另外，農(nóng)民圖進(jìn)出方便，各家各戶還要獨修建道路，這樣占用的土地面積就更大了。

2、違法占地現(xiàn)象多，查處屢陷困局。由于受各種觀念影響和條件限制以及現(xiàn)實需求與土地法規(guī)政策約束之間的矛盾，農(nóng)民想建、能建的地方難批，能批的地方又建不了或不想建，只能鋌而走險；有的相互攀比，一戶多基，少批多占；有的私自轉(zhuǎn)讓宅基地和買賣房屋；還有的就是能批、能建的地方，農(nóng)民不等批準(zhǔn)“先斬后奏”。這些都導(dǎo)致農(nóng)村違法建房案件易發(fā)多發(fā)。在農(nóng)民建房違法案件查處當(dāng)中，法律規(guī)定只能補(bǔ)辦手續(xù)或，而農(nóng)民違法所建的房屋按照規(guī)定能補(bǔ)辦手續(xù)的僅為少數(shù)，大部分要。但真正要拆除農(nóng)民用大半輩子乃至一輩子心血蓋起來的房屋，現(xiàn)實情況中是很難行得通的。正因為違法建房難以拆除到位，違法者形成有恃無恐的心理，造成違法建房惡性循環(huán)。

3、流轉(zhuǎn)遭遇瓶勁，改革勢在必行。隨著近年來經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，農(nóng)村人口逐步向城鎮(zhèn)集中，一些在農(nóng)村擁有宅基地的人，希望能將因各種原因長期空置的房屋給予變現(xiàn)處置。另外在某些情況下，如城市郊區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部以及經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的農(nóng)村，城鎮(zhèn)人口和貧困地區(qū)的農(nóng)民希望跨地區(qū)、跨城鄉(xiāng)購買宅基地，這些年出現(xiàn)的“小產(chǎn)權(quán)”房就是鮮例。按照現(xiàn)行的土地管理法律法規(guī)，這些都是明令禁止的，但由于利益等方面的驅(qū)使，這些年農(nóng)村宅基地私自轉(zhuǎn)讓和房屋買賣時有發(fā)生，自發(fā)形成農(nóng)村宅基地非法流轉(zhuǎn)的隱形市場。加快集體土地管理改革創(chuàng)新，促進(jìn)集體建設(shè)用地有序流轉(zhuǎn)已迫在眉睫。

二、原因剖析

困擾當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理的原因是多方面的，既有法律政策方面的原因，也有機(jī)制體制方面的原因。

1、現(xiàn)行法規(guī)政策欠完善，操作性不強(qiáng)。至今，我國還沒有一部專門調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的法律法規(guī)，農(nóng)村宅基地的管理只限于土地法律法規(guī)的個別條文和相關(guān)政策性文件，數(shù)量少，效力層次低。與立法較為完備的城市房地產(chǎn)管理相比，農(nóng)村宅基地管理方面的立法明顯滯后，并且操作性不強(qiáng)。如對農(nóng)民非法占用土地修建房屋必須予以拆除的規(guī)定，在字面上看是極為嚴(yán)肅的，但從多年的執(zhí)法實踐來看，在以人為本的執(zhí)法環(huán)境中，此規(guī)定執(zhí)行難度很大，可操作性不強(qiáng)且難以執(zhí)行到位，導(dǎo)致村民違法占地建房得不到有效制止。

2、規(guī)劃管理滯后，農(nóng)村陋習(xí)影響深遠(yuǎn)。長期以來，在規(guī)劃管理上普遍存在重城鎮(zhèn)輕農(nóng)村的思想，對農(nóng)村規(guī)劃投入很少，大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊沒有規(guī)劃，導(dǎo)致農(nóng)村住宅建設(shè)無章可循，雜亂無序?？傮w上來看，農(nóng)村宅基地只在土地利用總體規(guī)劃上確定一個數(shù)字規(guī)劃，與實際差距較大，沒有落實到具體村莊和地塊的點面上，村莊規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃普遍缺乏。近些年來，少數(shù)經(jīng)濟(jì)條件好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)雖然搞了規(guī)劃，但大都不夠成熟，有的規(guī)劃不是十分科學(xué)合理，只注重新房整齊劃一，而忽視了對舊宅基地的改造利用，造成農(nóng)民建房的盲目性和隨意性。另外，農(nóng)民建房受農(nóng)村一些陋習(xí)的影響十分深遠(yuǎn)，如農(nóng)民在修建房屋時，就坐向、看風(fēng)水、講龍脈相當(dāng)盛行，選宅基地不是先請基層國土資源所人員察看，而是先請“風(fēng)水”先生，“風(fēng)水”好了就行，哪怕法律禁止也要強(qiáng)行修建，特別是“風(fēng)水”好的地段甚至出現(xiàn)搶建現(xiàn)象。

3、執(zhí)法過于疲軟，監(jiān)管存在缺位越位。雖然近些年來，國家對土地管理的重視程度一度上升，監(jiān)管政策也相繼出臺，但在土地執(zhí)法上，還一直處于“軟肋”狀態(tài)，主要表現(xiàn)在土地強(qiáng)制執(zhí)行力弱。國土資源管理部門只能向違法主體下發(fā)《責(zé)令停止違法行為通知書》，作為一種約束性行政行為，法律法規(guī)未賦予土地執(zhí)法監(jiān)察人員一些必要的強(qiáng)制執(zhí)行方面的權(quán)力。土地問責(zé)過松過軟。對農(nóng)民違法建房大都采取罰款方式變通了結(jié)其違法行為，真正拆除違法建筑物、追究法律責(zé)任的寥寥可數(shù)。在監(jiān)管問責(zé)上，失之過寬，究之過軟，起不到應(yīng)有的警示作用，在基層干部職工心中，對農(nóng)民建房管理“因公違法”、“法不責(zé)眾”的心理普遍存在。有些地方土地問責(zé)的地方保護(hù)主義還比較突出。在日常監(jiān)管方面，存在缺位越位的現(xiàn)象，如有些國土資源部門處于唯錢管地的狀態(tài)，出于部門利益追求和生存考慮，忽視、放松甚至“放縱”農(nóng)民建房用地管理；有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在國土資源管理體制改革后，對農(nóng)村土地管理重視不夠，履責(zé)不到位；有些村干部以土地所有者和管理者的雙重身份，越權(quán)、越位審批；另外，涉土管理的相關(guān)部門在政策銜接和工作步調(diào)上也不是很協(xié)調(diào)有序。

三、工作建議

加強(qiáng)新形勢下的農(nóng)村宅基地管理，必須對當(dāng)前宅基地本身的性質(zhì)、功能以及環(huán)境有一個正確的認(rèn)識，從而把握好改革的方向。要從完善法律法規(guī)、機(jī)制體制入手，勇于創(chuàng)新，大膽探索新形勢下的宅基地管理方式。

1、健全宅基地管理法律法規(guī)。要借《土地管理法》修改之機(jī)，加快農(nóng)村宅基地立法工作，國家可出臺《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律法規(guī)，同時要配套建立完善的違法處理、管理收費(fèi)、失職問責(zé)等方面的政策文件，綜合運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)、行政的措施，使農(nóng)村宅基地 的使用和管理全面納入法制化軌道。另外，對現(xiàn)有關(guān)于宅基地管理方面的法規(guī)政策要進(jìn)行修改完善，特別要注重其可操作性，增強(qiáng)法規(guī)政策的執(zhí)行力。

2、加強(qiáng)宅基地規(guī)劃管理。嚴(yán)格按照控制建設(shè)用地總量、合理布局、改善居住條件、保護(hù)耕地的原則，因地制宜，科學(xué)制定適合農(nóng)村宅基地發(fā)展的村莊建設(shè)規(guī)劃，合理地規(guī)劃村莊、農(nóng)村居民點的數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模，同時要結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，加大農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，創(chuàng)造農(nóng)民集中成片建房、節(jié)約集約用地的平臺。要本著節(jié)約集約用地的原則，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地用地計劃控制，嚴(yán)格控制新增宅基地用地計劃，嚴(yán)格控制新增宅基地用地標(biāo)準(zhǔn)，把農(nóng)村宅基地[文秘站:]新增用地計劃指標(biāo)和農(nóng)村建設(shè)用地整理新增的耕地面積掛鉤，對宅基地實行總量控制。

3、規(guī)范宅基地審批管理。要加強(qiáng)鄉(xiāng)、村、組三級的審核作用，基層國土資源所要全程參與農(nóng)村宅基地從申請到確權(quán)登記的整個過程，真正做到“三到場”。要嚴(yán)格控制農(nóng)村宅基地申請條件，認(rèn)真貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定，堅決貫徹各地農(nóng)村宅基地面積規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)范農(nóng)村宅基地申請報批程序，對農(nóng)村村民需要申請宅基地和經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，要在其所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公示。要加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的初始、變更登記工作，對農(nóng)村宅基地登記實行動態(tài)管理，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地檔案建設(shè)，推行電子檔案管理信息化，充分發(fā)揮地籍檔案在農(nóng)村宅基地監(jiān)督管理上的作用。

第5篇：流轉(zhuǎn)土地管理辦法范文

[關(guān)鍵詞] 農(nóng)村 集體土地 流轉(zhuǎn)

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

周口市川匯共轄8個鄉(xiāng)（辦），68個行政村，462個村民組；農(nóng)戶數(shù)3.27萬戶，農(nóng)業(yè)人口13.18萬人，耕地面積9.84萬畝，勞動力70231人；川匯區(qū)目前家庭承包耕地流轉(zhuǎn)總面積15087畝，其中：轉(zhuǎn)包8775畝，互換800畝，出租5462畝，其他形式50畝。流轉(zhuǎn)出承包耕地的農(nóng)戶2643戶，簽訂耕地流轉(zhuǎn)合同共618份，簽訂流轉(zhuǎn)合同的耕地流轉(zhuǎn)面積共3462畝。家庭承包耕地的流轉(zhuǎn)去向，主要有流轉(zhuǎn)入農(nóng)戶，流轉(zhuǎn)入專業(yè)合作社，流轉(zhuǎn)入企業(yè)，流轉(zhuǎn)入其他主體。

各項土地流轉(zhuǎn)政策的推行，極大地調(diào)動了全區(qū)農(nóng)業(yè)干群的積極性，土地流轉(zhuǎn)已經(jīng)成為‘三農(nóng)’工作的重點。從種植到養(yǎng)殖，已經(jīng)滲透各個行業(yè)，效果十分突出。家庭承包耕地的流轉(zhuǎn)去向主要有：流轉(zhuǎn)入農(nóng)戶4525畝；流轉(zhuǎn)入專業(yè)合作社3526畝，其中，周口市川匯區(qū)佰利食用菌農(nóng)民專業(yè)合作社，位于周口市川匯區(qū)官坡行政村，成立于2008年11月，有社員60人，成員出資總額240萬元，種植戶80戶，技術(shù)員10人，生產(chǎn)基地40畝，食用菌種植是一項投資小、周期短、見效快的致富好項目。通過食用菌基地建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大了合作社生產(chǎn)規(guī)模。為農(nóng)民增收、農(nóng)業(yè)增效做出了的貢獻(xiàn)。流轉(zhuǎn)入企業(yè)6036畝；其中大用集團(tuán)在城北辦事處邵寨行政村占地120畝，建高標(biāo)準(zhǔn)大型養(yǎng)殖小區(qū)，年出欄300萬只商品雞，年獲利500萬元。流轉(zhuǎn)入其他主體1000畝。其中，商水縣農(nóng)民盧伯林，在城北辦事處后石店承包100畝，建40個大棚，每個占地2畝，年獲利50萬元。

二、土地流轉(zhuǎn)的特點和存在的主要問題

隨著國家各項農(nóng)村經(jīng)濟(jì)政策的推廣，土地成為了制約規(guī)模經(jīng)營的重要因素。

1.農(nóng)民自發(fā)流轉(zhuǎn)多，行為不規(guī)范

其產(chǎn)生的主要問題是流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范引發(fā)的潛在矛盾。主要表現(xiàn)在：

1.1農(nóng)民自發(fā)流轉(zhuǎn)不簽訂書面流轉(zhuǎn)合同。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前川匯區(qū)的自發(fā)流轉(zhuǎn)的只是口頭協(xié)議，書面合同的簽訂僅占流轉(zhuǎn)總面積的2.2%。大多數(shù)的口頭協(xié)議只是規(guī)定的價格和期限，對雙方的權(quán)利義務(wù)不明確，容易發(fā)生糾紛且難以解決。

1.2農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)不報發(fā)包方同意或備案，違反了土地承包法的規(guī)定，不利于農(nóng)村土地管理部門的規(guī)范管理。

1.3部分農(nóng)戶為逃避應(yīng)盡的義務(wù)而不簽訂書面流轉(zhuǎn)合 同。如有的農(nóng)戶已全家外出務(wù)工或經(jīng)商，他們只依法享受權(quán)利，卻不承擔(dān)農(nóng)田水利基本建設(shè)等公益事業(yè)建設(shè)的義務(wù)，造成村集體成員間的不平等。

2.土地流轉(zhuǎn)的管理難以規(guī)范，有部分農(nóng)戶瞞報或不報流轉(zhuǎn)情況，給土地管理部門造成漏洞

3.土地流轉(zhuǎn)范圍較小，規(guī)模化經(jīng)營程度不高，流轉(zhuǎn)形式單一

川匯區(qū)的流轉(zhuǎn)目前還沒有實現(xiàn)土地、資金、技術(shù)和勞動力資源的最優(yōu)配置，不能很好的適應(yīng)加快建設(shè)現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)的新要求，還沒有出現(xiàn)以土地入股建立合作社或土地生產(chǎn)合作社。

4.有部分勞動力外出，土地基本處于撂荒狀態(tài)

勞動力的轉(zhuǎn)移使土地效益降低，主要是家庭主要勞力外出無法進(jìn)行機(jī)械化耕種，產(chǎn)出率低、效益低。

三、影響土地流轉(zhuǎn)的主要因素

1.鄉(xiāng)級土地流轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu)未建立，區(qū)級主管部門無法發(fā)揮很好的作用

2.農(nóng)業(yè)機(jī)械化水平不高

3.社會化服務(wù)增加、惠農(nóng)政策的出臺、農(nóng)產(chǎn)品價格的上漲等多個因素使很多農(nóng)民不愿意放棄土地但又不愿意加大對土地的投入

4.川匯區(qū)地處中心城區(qū)，隨著務(wù)工收入等其他行業(yè)收入的增加，第一產(chǎn)業(yè)收入呈遞減趨勢

但是中國根深蒂固的傳統(tǒng)思想仍然使農(nóng)民不愿意放棄土地，即使撂荒、粗放經(jīng)營也不愿進(jìn)行流轉(zhuǎn)。多數(shù)農(nóng)民小富即安的小農(nóng)意識仍然嚴(yán)重，滿足與土地經(jīng)營的現(xiàn)狀。農(nóng)村的養(yǎng)老、醫(yī)療、社會救助等社會保障體系不健全，農(nóng)民主要還是依靠土地收入解決看病、上學(xué)、養(yǎng)老等問題，因此普遍把土地作為最基本的生活保障來看待，對于土地流轉(zhuǎn)存在顧慮。

5.土地流轉(zhuǎn)機(jī)制不健全

土地流轉(zhuǎn)尚處于自發(fā)階段，缺少土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺，流轉(zhuǎn)信息不暢通，農(nóng)民對土地流轉(zhuǎn)對象與范圍選擇余地小，鼓勵機(jī)制缺乏。鄉(xiāng)、辦、村組織怕承擔(dān)風(fēng)險，引導(dǎo)和服務(wù)不到位，鄉(xiāng)、辦農(nóng)經(jīng)管理體系不順，職責(zé)不明，隊伍不穩(wěn)，疏于對土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)和管理。

四、對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的建議

最近幾年，從土地流轉(zhuǎn)發(fā)展的實踐來看，加快土地流轉(zhuǎn)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)?；?，是改造傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)、轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)增長方式、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的重要舉措。

1.堅持原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

土地流轉(zhuǎn)事關(guān)農(nóng)民切身利益，應(yīng)遵循以下原則：一是三權(quán)分離的原則。即在穩(wěn)定家庭承包制的基礎(chǔ)上，實行農(nóng)村土地集體所有權(quán)、農(nóng)戶承包權(quán)、經(jīng)營者使用權(quán)三權(quán)分離，明確所有權(quán)，穩(wěn)定承包權(quán)，搞活使用權(quán)。只有明確了土地承包權(quán)對農(nóng)民的法律意義，才能切實保障土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法性。二是依法、自愿、有償?shù)脑瓌t。土地是農(nóng)民最大的社會保障，維護(hù)農(nóng)民的基本權(quán)益最重要的就是維護(hù)土地權(quán)益。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必須嚴(yán)格執(zhí)行國家法規(guī)政策，依法簽訂合同，土地流轉(zhuǎn)必須堅持自愿，不論采取那種流轉(zhuǎn)方式，都應(yīng)尊重農(nóng)民的選擇和意愿。土地流轉(zhuǎn)必須遵循市場規(guī)律，堅持有償流轉(zhuǎn)。三是積極穩(wěn)妥的原則。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)對于促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民增收具有重要意義，因此，土地流轉(zhuǎn)必須因地制宜，積極穩(wěn)妥。對流轉(zhuǎn)后的土地用途要給予產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向上的引導(dǎo)，盡量符合本地農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)域布局的要求，不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途?？傊?，必須使流轉(zhuǎn)的土地得到綜合利用和開發(fā)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民增收。

2.強(qiáng)化制度，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件

加強(qiáng)對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的引導(dǎo)，建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)制度，推進(jìn)流轉(zhuǎn)的規(guī)范化，提高流轉(zhuǎn)質(zhì)量。一是明確管理職能。區(qū)、鄉(xiāng)農(nóng)村農(nóng)村土地承包合同管理部門要切實肩負(fù)起農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理的工作責(zé)任，及時發(fā)現(xiàn)和研究新情況、解決新問題，制定工作規(guī)程，使之形成配套的流轉(zhuǎn)管理辦法和經(jīng)常性的工作制度，促進(jìn)土地的順利流轉(zhuǎn)。二是完善管理辦法。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)還處在自發(fā)階段，各方面的利益關(guān)系缺乏調(diào)整的法律依據(jù)。政府要制定、完善和出臺指導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)的政策性文件和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理辦法實施細(xì)則，使基層在實際操作中有規(guī)可依，有章可循，盡可能避免土地流轉(zhuǎn)糾紛發(fā)生。三是培育流轉(zhuǎn)市場。建立完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格制度，以社會、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)綜合效益為標(biāo)準(zhǔn)，在充分考慮土地級差、質(zhì)差、地區(qū)價差的基礎(chǔ)上，因地制宜地制定不同類型農(nóng)地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)性價格，成立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，為農(nóng)地流轉(zhuǎn)提供法律咨詢、政策宣傳、信息、流轉(zhuǎn)合同簽證以及流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)解等。四是創(chuàng)新流轉(zhuǎn)方式。用好國家賦予的政策，積極探索集體建設(shè)用地和農(nóng)民宅基地的流轉(zhuǎn)方式。如通過置換，建新型農(nóng)村社區(qū)，把村社廢棄的廠房以及農(nóng)民廢棄的宅基地在復(fù)耕的基礎(chǔ)上，按同等面積置換到鄉(xiāng)鎮(zhèn)周邊進(jìn)行綜合開發(fā)利用。五是創(chuàng)造良好環(huán)境。首先要建立多層次的社會保障體系，包括農(nóng)業(yè)保險、社會救濟(jì)、優(yōu)撫安置、社會互助、農(nóng)村社保以及農(nóng)村新型合作醫(yī)療制度等，逐步弱化土地的福利和社會保障功能，為土地轉(zhuǎn)出者解決后顧之憂。其次大力發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，加快農(nóng)村勞動力的就地轉(zhuǎn)移。進(jìn)一步加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，大力發(fā)展中小企業(yè)、服務(wù)業(yè)等非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位，使農(nóng)村勞動力能夠得到合理轉(zhuǎn)移，為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。

3.組建農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)專業(yè)合作社

指導(dǎo)有意流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)戶組建農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營專業(yè)合作社，將土地依法集中流轉(zhuǎn)到合作社，再由合作社對外土地流轉(zhuǎn)信息，將土地流轉(zhuǎn)給有資質(zhì)、講信譽(yù)的業(yè)主，最大限度地發(fā)揮土地效益和增加農(nóng)民收入。

第6篇：流轉(zhuǎn)土地管理辦法范文

（一）基礎(chǔ)工作情況

經(jīng)調(diào)研，我街道轄5個行政村，3個村有宅基地，總戶數(shù)1435戶，總?cè)丝?457人，宅基地總面積835畝，宅基地總宗數(shù)1519宗，其中閑置宅基地769宗、面積316畝，頒發(fā)集體土地使用權(quán)證593宗，頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證644宗。未建立宅基地基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫和管理信息系統(tǒng)。

（二）建立健全體制機(jī)制情況

在黨委政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，應(yīng)建立“部省指導(dǎo)、市縣主導(dǎo)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主責(zé)、村級主體”的宅基地管理機(jī)制。我街現(xiàn)從事宅基地管理工作兼職人員一名。無其他建制。

（三）審批管理情況

未制定出臺本地農(nóng)村宅基地審批管理辦法（或?qū)徟鞒蹋瑹o農(nóng)村宅基地主管部門，未建立窗口對外受理，未建立多部門內(nèi)部聯(lián)動聯(lián)審聯(lián)辦制度，建立了宅基地申請審查到場、批準(zhǔn)后丈量批放到場、住宅建成后核查到場等“三到場”要求，但未發(fā)生過宅基地審查審批項目，村集體經(jīng)濟(jì)組織未設(shè)立村級宅基地協(xié)管員。

（四）閑置宅基地及農(nóng)房盤活利用情況

經(jīng)排查，承德街道無關(guān)于閑置宅基地和閑置住宅盤活利用典型案例。

第7篇：流轉(zhuǎn)土地管理辦法范文

村集體土地流轉(zhuǎn)合同范文1甲方： 身份證號碼： 乙方： 身份證號碼：

根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》和《重慶市實施中華人民共和國農(nóng)村土地承包辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著平等協(xié)商、自愿、有償原則，就本宗土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)事宜達(dá)成一致，訂立本合同。

一、合同標(biāo)的

甲方將其承包經(jīng)營的 鎮(zhèn) 村 社 畝土地(詳情見下表)流轉(zhuǎn)給乙方從事 生產(chǎn)經(jīng)營。

轉(zhuǎn)包土地詳細(xì)情況

二、流轉(zhuǎn)期限

自年月同期限不得超過 年 月 日。

三、土地流轉(zhuǎn)價款的支付

1、流轉(zhuǎn)價款的計算與支付：田坎計入田的面積內(nèi)。

2、支付方式與時間：將此產(chǎn)量按當(dāng)年9月20日至30日之間的______平均價折合現(xiàn)金于

四、雙方約定的權(quán)利與義務(wù)

1、甲方在簽訂合同后應(yīng)報土地發(fā)包方備案，并按期將合同標(biāo)的物移交給乙方經(jīng)營使用，轉(zhuǎn)讓或互換須報發(fā)包方變更原土地承包合同和承包經(jīng)營權(quán)證書。

2、甲方有權(quán)按期收取流轉(zhuǎn)費(fèi)用，并承擔(dān)作為原土地承包方應(yīng)履行的相應(yīng)義務(wù)。

3、乙方應(yīng)按期交納土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用，并在法律和政策允許的范圍內(nèi)合法經(jīng)營，不得擅自改變土地用途，不得荒蕪?fù)恋亍?/p>

4、甲乙雙方不得未經(jīng)對方同意將土地轉(zhuǎn)租給第三方。

五、其他約定

1、在流轉(zhuǎn)經(jīng)營期間，如國家支持農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的政策性補(bǔ)助由甲方享受。僅限種糧直補(bǔ)，如遇由乙方原因取消直補(bǔ)，由乙方按當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)給甲方。

2、流轉(zhuǎn)經(jīng)營期間，如遇開發(fā)征地，征地補(bǔ)償由甲方享受，種養(yǎng)殖及設(shè)施補(bǔ)償由乙方享受。

3、本合同到期后，甲方如需繼續(xù)流轉(zhuǎn)，在同等條件下乙方有優(yōu)先權(quán)。

4、本宗流轉(zhuǎn)合同屬(轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、出租、互換、入股)合同，雙方協(xié)商是(否)請鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒證。

5、合同到期后，土地歸還及地面附著物和相關(guān)設(shè)施的處理：由雙方協(xié)商是否拆除不利于耕種的設(shè)施。

六、違約責(zé)任及爭議的解決

1、如違約，應(yīng)由違約方支付給未違約方10000元/畝違約金，并承擔(dān)相關(guān)的違約責(zé)任。

2、如雙方發(fā)生爭議，可請求村組干部或鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地管理機(jī)構(gòu)調(diào)解，也可向法院起訴。

七、本合同未盡事宜由甲乙雙方協(xié)商解決。

八、本合同經(jīng)雙方簽字后生效，一式三份，具有同等法律效力。甲乙雙方及 各一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

村集體土地流轉(zhuǎn)合同范文2轉(zhuǎn)讓方(以下簡稱甲方)：

受讓方(以下簡稱乙方)：

見證方：

甲乙雙方按照《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)和國家有關(guān)政策的規(guī)定，本著依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，經(jīng)雙方協(xié)商一致，就農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，訂立本合同。

一、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的

甲方將其承包經(jīng)營的位于 鄉(xiāng)(鎮(zhèn)) 村 組的 畝(具體面積以現(xiàn)場測量為準(zhǔn))土地的承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方依法占有、使用、收益、處分。

轉(zhuǎn)讓土地狀況：

地塊名稱及坐落：

四至界限：東至南至西至北至具體轉(zhuǎn)讓包括的承包農(nóng)戶情況及各自土地、轉(zhuǎn)讓金清單及簽認(rèn)詳見附后清單。

二、轉(zhuǎn)讓期限

轉(zhuǎn)讓的土地承包經(jīng)營權(quán)年限為 年，即自 年 月 日起至 年 月 日止 (轉(zhuǎn)讓期限不得超過承包期的剩余年限)。期滿后，若國家法律和政策沒有明文禁止延長承包期限的，則轉(zhuǎn)讓期滿自動無條件無償延長至下輪承包期限屆滿，甲方及村組集體協(xié)助辦妥相關(guān)手續(xù)。

三、轉(zhuǎn)讓費(fèi)

轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓金為總計人民幣 元。(具體轉(zhuǎn)讓包括的承包農(nóng)戶土地、轉(zhuǎn)讓金清單及簽認(rèn)詳見附后清單)。

四、支付方式和時間

1、本協(xié)議簽訂后日內(nèi)乙方支付元作為定金;

2、甲方收到定金后向乙方移交土地并著手辦理農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的手續(xù)，移交完成及手續(xù)辦妥后，乙方按雙方約定分期支付給甲方轉(zhuǎn)讓金。

3、分期分紅付款辦法：乙方承諾甲方每五年進(jìn)行一次分紅

第一次250/畝(5年期) 年 月 日至 年 月

第二次400/畝(5年期) 年 月 日至 年 月

第三次600/畝(5年期) 年 月 日至 年 月

第四次800/畝(5年期) 年 月 日至 年 月

剩余合同時間按1000/畝計算，每5年分紅一次。

五、承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓土地的交付時間和方式：甲方應(yīng)于 年日前將轉(zhuǎn)讓土地交付乙方。交付方式為：甲方騰空地上一切附著物后由乙方直接占有并接手土地。甲方未按前款約定時間交付的，雙方約定乙方可以單方面直接自行占有接收土地及并自行處置地上一切附著物，甲方不得干預(yù)。甲方應(yīng)因此承擔(dān)違約責(zé)任。

六、承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓和使用的特別約定：

1、甲方轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)須辦理轉(zhuǎn)讓認(rèn)可手續(xù)，在合同生效后各農(nóng)戶終止與發(fā)包方(甲方)的承包關(guān)系。

2、甲方交付的轉(zhuǎn)讓土地必須符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。

3、乙方依據(jù)合同獲得土地承包經(jīng)營權(quán)后即與發(fā)包方甲方確立新的承包關(guān)系，辦理有關(guān)手續(xù)。附件清單內(nèi)農(nóng)戶直接適用本合同約定，不再另簽合同。

4、乙方獲得土地承包經(jīng)營權(quán)后，承包期內(nèi)依法享有該土地的使用、經(jīng)營決策、產(chǎn)品處置和收益等權(quán)利。

5、乙方獲得土地承包經(jīng)營權(quán)后，必須按土地畝數(shù)承擔(dān)國家政策規(guī)定的費(fèi)用和其他義務(wù)。

6、乙方必須管好用好承包土地。

七、違約責(zé)任

1、甲乙雙方在合同生效后應(yīng)本著誠信的原則嚴(yán)格履行合同義務(wù)。如一方當(dāng)事人違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，向守約一方賠償經(jīng)濟(jì)損失的同時，合同繼續(xù)履行。違約經(jīng)濟(jì)損失的計算方法：

①乙方對土地未作任何投入之前，按照本合同總價款的10倍計算;

②乙方對土地進(jìn)行任何形式的投入之后，則按照乙方委托評估的投資市場價值的10倍計算。

2、如果違約金尚不足以彌補(bǔ)守約方經(jīng)濟(jì)損失時，違約方應(yīng)在違約金之外增加支付賠償金。賠償金的具體數(shù)額依具體損失情況確定。

八、爭議條款 因本合同的訂立、效力、履行、變更及終止等發(fā)生爭議時，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的按下列第3種方式解決：

1、提請村民委員會、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、農(nóng)業(yè)承包合同管理機(jī)關(guān)調(diào)解;

2、提請 仲裁委員會仲裁;

3、向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

九、生效條件

甲乙雙方約定，本合同須經(jīng)雙方在本合同上簽字或者蓋章，各承包經(jīng)營農(nóng)戶在附后清單上簽字捺印后生效，按規(guī)定報經(jīng)轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營權(quán)土地的所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案。

十、其他條款

本合同未盡事宜，可經(jīng)雙方協(xié)商一致簽定補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

本合同一式多份，由甲乙雙方、發(fā)包方等各執(zhí)一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

村集體土地流轉(zhuǎn)合同范文3發(fā)包方： (以下簡稱甲方) 承包方： (以下簡稱乙方)

根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國合同法》及其相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，甲、乙雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，簽訂本合同，供雙方共同信守。

一、土地的面積、位置 甲方將中梁村茶山依法流轉(zhuǎn)給乙方使用。

土地范圍：東至 ，西至 ，南至 ，北至 。

二、土地用途及流轉(zhuǎn)形式

1.土地用途為種植業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)。

2.流轉(zhuǎn)形式：承包經(jīng)營。承包范圍內(nèi)現(xiàn)有茶園等附著物一并移交乙方使用、維護(hù)。

三、土地的流轉(zhuǎn)經(jīng)營期限

該地流轉(zhuǎn)經(jīng)營期限為 30年，自20xx年 月 日起至2045年 月 日止。

四、土地的流轉(zhuǎn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及金額

該宗土地流轉(zhuǎn)費(fèi)每年每畝14.44元，共計300畝合計每年流轉(zhuǎn)費(fèi)金額4333.3元，30年共計金額 13 萬元。

五、土地流轉(zhuǎn)費(fèi)支付方式及時間

乙方負(fù)責(zé)將土地流轉(zhuǎn)費(fèi)一次付給甲方，于合同簽定時一次性付清流轉(zhuǎn)費(fèi)13萬元。

五、特別約定

1、乙方如果需要修建道路必須從中梁村修建，不得從其他地點修建，若遇乙方從其他村修建公路甲方有權(quán)制止并解除合同。

2、甲乙雙方在簽訂合同后三年以內(nèi)若沒有開發(fā)利用，甲方視為乙方自動放棄承包權(quán)，甲方有權(quán)無償收回土地。

3、在修建公路過程中甲方應(yīng)協(xié)助乙方解決問題。

六、甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)

(一)甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.依法擁有土地的所有權(quán)。承包到期后，甲方有權(quán)收回乙方的土地經(jīng)營權(quán)。

2.有權(quán)監(jiān)督乙方仿照流轉(zhuǎn)合同約定的用途合理利用土地。

3.按照合同約定時收取土地流轉(zhuǎn)費(fèi)。在合同有效期內(nèi)，如遇政策性調(diào)整，甲乙雙方可共同商量解決，但必須充分考慮由此對乙方造成的損失，并予以賠償。

4.維護(hù)乙方的土地承包經(jīng)營權(quán)，不得單方面解除流轉(zhuǎn)合同，不得干涉乙方依法進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動。

6.甲方按合同簽訂時的現(xiàn)有狀態(tài)交付乙方。

7.經(jīng)營過程中，若發(fā)生土地權(quán)屬地界糾紛及當(dāng)?shù)厝罕姼蓴_、阻撓、破壞等情況，甲方應(yīng)及時出面化解。

8.乙方如果發(fā)展政府鼓勵提倡的產(chǎn)業(yè)，甲方應(yīng)當(dāng)給予配合乙方相應(yīng)的政府政策性扶持。

(二)乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.按照合同約定的用途和期限，有權(quán)依法利用和經(jīng)營所流轉(zhuǎn)的土地。

2.享有流轉(zhuǎn)土地上的收益及對公共設(shè)施的使用權(quán)。

3.乙方可在流轉(zhuǎn)的土地上建設(shè)與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的生產(chǎn)、生活設(shè)施。

4.不得隨意改變土地用途。按合同約定只能用于種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)，決不允許用于搞工業(yè)廠房修建、辦企業(yè)用地。

5.乙方不得用流轉(zhuǎn)土地抵押貸款。

6.乙方不得用流轉(zhuǎn)土地抵償債務(wù)。

七、合同的轉(zhuǎn)包

1.在合同有效期內(nèi)，乙方可以將流轉(zhuǎn)的土地全部或部分轉(zhuǎn)包給第三方。

2.轉(zhuǎn)包時簽訂轉(zhuǎn)包合同，不得擅自改變原來流轉(zhuǎn)合同內(nèi)容。

3.本合同轉(zhuǎn)包后，甲方與乙方之間仍應(yīng)按原流轉(zhuǎn)合同的約定行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù);乙方與第三方按轉(zhuǎn)包合同的約定行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。

八、合同的變更和解除

1、本合同一經(jīng)簽訂，即具有法律約束力，任何單位和個人不得隨意變更或者解除合同。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致簽訂書面協(xié)議方可變更或解除本合同。

2、在合同履行期間，任何一方法定代表人或人員的變更，都不得因此而變更或解除本合同。

3、本合同履行期間，如遇國家建設(shè)征用該土地，征地補(bǔ)償歸甲方所有，乙方自建的地上附著物和林木的補(bǔ)償歸乙方所有。

4、如甲方重復(fù)發(fā)包該土地或擅自斷電、斷水、斷路，致使乙方無法經(jīng)營時，乙方有權(quán)解除本合同，其違約責(zé)任由甲方承擔(dān)。

5、本合同期滿，如繼續(xù)流轉(zhuǎn)，乙方無條件享有優(yōu)先權(quán)，雙方應(yīng)于本合同期滿前續(xù)簽流轉(zhuǎn)合同。

九、違約責(zé)任

1、乙方應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的期限足額支付流轉(zhuǎn)費(fèi)。如乙方不能按合同規(guī)定一次性支付土地承包費(fèi)，則甲方有權(quán)解除本合同。

2、本合同轉(zhuǎn)包后，因甲方的原因致使轉(zhuǎn)包合同不能履行，給轉(zhuǎn)包后的承包方造成損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，導(dǎo)致合同不能履行的應(yīng)承擔(dān)相當(dāng)于承包期所有流轉(zhuǎn)費(fèi)的違約金。

十、合同糾紛的解決辦法

本合同履行過程中發(fā)生的糾紛，由雙方協(xié)商解決，雙方協(xié)商不成的，請黑譚鄉(xiāng)人民政府調(diào)解;調(diào)解不成的，向南江縣農(nóng)村土地承包糾紛仲裁委員會申請仲裁或直接向南江縣人民法院提起訴訟。

十一、本合同未盡事宜，依照相關(guān)法律法規(guī)及政策的規(guī)定，由雙方約定后作為補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十二、本合同經(jīng)甲乙雙方簽章后生效，一式四份，甲乙雙方和見證人各執(zhí)一份，黑潭鄉(xiāng)政府存檔一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

第8篇：流轉(zhuǎn)土地管理辦法范文

一、工作開展情況

(一)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

1、基本情況

近年來，我市各地在穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營制度的基礎(chǔ)上，遵循“依法、自愿、有償”的原則，對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行了大膽實踐。統(tǒng)計顯示，我市土地流轉(zhuǎn)逐步推進(jìn)，流轉(zhuǎn)規(guī)模日趨擴(kuò)大。截止20*年12月底，全市共簽訂家庭承包土地流轉(zhuǎn)合同49938份，比20*年的34760份增加15178份;土地流轉(zhuǎn)面積2415*畝，比20*年的2*6*畝增加34901畝，占耕地總面積的10.25%比20*年的8.51%增加1.75個百分點。在全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，嵩明縣流轉(zhuǎn)61627畝,比20*年的43814畝增加17813畝，增幅達(dá)7.96個百分點，其次為尋甸增4.02個百分點，東川區(qū)增2.57個百分點，安寧增2.48個百分點，宜良增2.18個百分點。部份縣區(qū)由于城市化進(jìn)程的加快，土地流轉(zhuǎn)比例呈現(xiàn)下降的情況，呈貢縣下降了2.03個百分點。

2、工作開展情況

加快推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的客觀要求，是實現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)模化，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收的有效途徑，也是適應(yīng)加快農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，因“市”因“勢”利導(dǎo)，著力引進(jìn)民間資本、工商資本、外商資本開發(fā)農(nóng)業(yè)，推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)和構(gòu)建社會主義和諧社會的必然選擇。近年來，在各級黨委、政府的重視和各有關(guān)部門的共同努力下，我市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作取得了一定的成效，但與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展要求還不相適應(yīng)。一些地方對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)尚未引起足夠的重視，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)展較慢，規(guī)模較小，流轉(zhuǎn)行為不夠規(guī)范，流轉(zhuǎn)糾紛時有發(fā)生，土地的分散經(jīng)營與產(chǎn)業(yè)化、市場化之間的矛盾比較突出。為認(rèn)真貫徹現(xiàn)代農(nóng)業(yè)“六抓”工程的總體要求，進(jìn)一步把思想統(tǒng)一到黨的十七屆三中全會和市委九屆四次全會精神上來，根據(jù)市委、市政府的安排，我局于年初成立了土地流轉(zhuǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,并于20*年12月組織市縣和部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站長到中國農(nóng)大學(xué)習(xí)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律法規(guī)和理論，回來后迅速開展了大量的調(diào)研工作,20*年3月完成了“《*市農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況的調(diào)查報告》”，初步摸清了*市土地流轉(zhuǎn)情況和存在的問題,針對調(diào)研發(fā)現(xiàn)的問題，我局依據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》、《*省實施〈中華人民共和國農(nóng)村土地承包法〉辦法》等有關(guān)法律和政策的相關(guān)規(guī)定。

按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，于4月初代市政府?dāng)M定了《關(guān)于推進(jìn)全市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的實施意見》。在起草過程中，廣泛征求基層和市級相關(guān)部門的意見，根據(jù)我市實際，并借鑒了江蘇、濟(jì)南、鄭州、成都等外地經(jīng)驗，形成了《實施意見(送審稿)》，黨的“十七屆三中全會”后，我們又根據(jù)黨的“十七屆三中全會”精神和仇和書記、李副市長的指示,參照“長沙等地扶持農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)”的經(jīng)驗進(jìn)一步完善《實施意見》，形成了(送審稿)，《實施意見(送審稿)》于20*年11月20日上市政府第1*次常務(wù)會議研究，經(jīng)常務(wù)會議研究認(rèn)為，鑒于目前的經(jīng)濟(jì)形勢，返鄉(xiāng)的外出務(wù)工人員增多，《實施意見》暫緩實施，今年3月初市政協(xié)組織政協(xié)委員對我市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行了為期5天的調(diào)研，充分肯定了我市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作。目前針對農(nóng)民工返鄉(xiāng)的情況，我們對《實施意見》又進(jìn)行了補(bǔ)充和完善，最近我們又再次向市政府上報，根據(jù)市政府的要求，再次向有關(guān)單位進(jìn)行征求意見，爭取今年內(nèi)通過政府審定并實施。

(二)農(nóng)村集體資產(chǎn)與財務(wù)管理。

1、建立內(nèi)部控制制度，主要包括：貨幣資金內(nèi)部控制制度、銷售和收款業(yè)務(wù)內(nèi)部控制制度、采購和付款業(yè)務(wù)內(nèi)部控制制度、存貨內(nèi)部控制制度、對外技資業(yè)務(wù)內(nèi)部控制制度、固定資產(chǎn)內(nèi)部控制制度、借款業(yè)務(wù)內(nèi)部控制制度等。同時建立財產(chǎn)清查制度。規(guī)范農(nóng)村財務(wù)管理的行為、加強(qiáng)村級財務(wù)人員培訓(xùn)、強(qiáng)化農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織審計、積極推進(jìn)農(nóng)村會計委托服務(wù)和會計核算電算化、努力提高農(nóng)村財務(wù)管理民主化程度。特別是經(jīng)過近三年的努力《*市農(nóng)村集體資產(chǎn)管理辦法》經(jīng)市政府112次常務(wù)會審議通過，于09年2月1日施行。

2、于09年4月17日下發(fā)了“*市農(nóng)業(yè)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)村級財務(wù)公開工作的意見”，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)做好財務(wù)公開工作的重要意義和增強(qiáng)做好村級財務(wù)公開工作的自覺性，明確財務(wù)公開的基本原理與目標(biāo)要求，

3、于09年5月19日與財政局、審計局聯(lián)合下發(fā)了“*市村級會計委托服務(wù)指導(dǎo)性意見的通知”，要求各縣市區(qū)于今年底前實現(xiàn)100%的村級會計委托代管。

第9篇：流轉(zhuǎn)土地管理辦法范文

關(guān)鍵詞: 農(nóng)村宅基地；現(xiàn)狀；問題；管理

1農(nóng)村宅基地的概念及其法律基本特征

宅基地是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。宅基地使用權(quán)是指自然人依法取得的在國家或集體的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的權(quán)利；宅基地包括建筑物的基地以及附屬于建筑物的空白基地，一般是指自然輔助用房、庭院和歷年來不用于耕種的生活用地以及生活用房中的生產(chǎn)場地。宅基地的使用權(quán)也應(yīng)及于地下。

1.1集體所有我國1982年《憲法》規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有”。

1.2使用主體特定即特定的宅基地僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織特定的成員享有使用權(quán)。農(nóng)村村民申請宅基地只可向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出，特定村民申請取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓。

1.3 一戶一宅根據(jù)我國《土地管理法》第62條第1款的規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！睆淖置嫔峡催@條規(guī)定再明白不過了，如果一戶農(nóng)民擁有了兩處以上宅基地當(dāng)然就構(gòu)成違法。

1.4不可流轉(zhuǎn)性特定村民申請取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓，也不可以抵押。

2我國農(nóng)村宅基地的現(xiàn)狀

我國農(nóng)村宅基地管理直接涉及農(nóng)民切身利益，是關(guān)系農(nóng)村社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局的大事，始終是基層土地管理的重點和難點。近年來，各地積極探索加強(qiáng)宅基地管理的政策措施，宅基地管理逐步走向規(guī)范，秩序明顯好轉(zhuǎn)，地方法規(guī)制度建設(shè)成效較為顯著。但目前中國農(nóng)村宅基地在用地及管理上，仍存在分布零散，點多面廣，戶均占地面積大，宅基地管理粗放等現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為：

2.1村莊建設(shè)用地規(guī)?？偭看?，擴(kuò)張快，集約、節(jié)約用地潛力大據(jù)國土資源部顯示，截至2004年10月31日，全國村莊用地2.48億畝，當(dāng)年新增村莊建設(shè)用地38.20萬畝，村莊建設(shè)用地總量呈不斷增長趨勢。但中國農(nóng)村人口在不斷減少，農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)模不降反增，農(nóng)村人均居民點用地185m2，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國家標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村宅基地利用粗放，集約、節(jié)約用地潛力大。

2.2宅基地需求總量下降，新增宅基地呈遞減趨勢隨著土地使用制度改革的不斷深化，土地用途管制制度以及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用制度的嚴(yán)格執(zhí)行，各地宅基地管理法規(guī)制度的不斷建立和完善，以及土地集約高效利用，城鎮(zhèn)化和城市化進(jìn)程的加快。農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移以及城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點工作的開展，宅基地需求總量大大減少。同時，因為積極推進(jìn)中心村建設(shè)，加快了“空心村”改造，使得新增宅基地比例也相應(yīng)地下降。

2.3宅基地流轉(zhuǎn)日益活躍，但表現(xiàn)出明顯區(qū)域差異隨著我國城市化和工業(yè)化進(jìn)程的不斷加快，人口向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)聚集。城郊結(jié)合部宅基地流轉(zhuǎn)空前活躍，但流轉(zhuǎn)活躍程度及流轉(zhuǎn)方式都表現(xiàn)出明顯的區(qū)域差異。主要表現(xiàn)為：近郊較遠(yuǎn)郊更為活躍，離城市中心距離越近流轉(zhuǎn)越活躍；工業(yè)區(qū)、農(nóng)場周邊的宅基地流轉(zhuǎn)較為活躍；同時近郊主要是以宅基地和農(nóng)宅的短期租賃形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，遠(yuǎn)郊且風(fēng)光秀麗區(qū)域主要是長期租賃及宅基地和農(nóng)宅買賣形式進(jìn)行流動。

2.4居民點布局混亂，村容較差個體上表現(xiàn)為占地規(guī)模大, 村內(nèi)結(jié)構(gòu)疏松, 布局混亂, 占用耕地較多, 環(huán)境質(zhì)量低劣。多數(shù)村莊建設(shè)缺少科學(xué)合理的總體規(guī)劃, 村莊的數(shù)量、規(guī)模、平面布局、空間結(jié)構(gòu)、功能組合都缺少科學(xué)性, 村莊建設(shè)不能合理控制和正確引導(dǎo), 更不具有任何約束力和內(nèi)控力。

2.5用地行為違法多選址的盲目性、未批先占、少批多占和不批亦占用，土地審批不合法、一戶多宅、一戶占用多處房屋，這嚴(yán)重地違反《土地管理法》第62條和第81條的規(guī)定, 在干部、群眾中造成了很大的負(fù)面影響。

3農(nóng)村宅基地管理中存在的主要問題

3.1相應(yīng)的法律法規(guī)不完善，有關(guān)規(guī)定滯后，加大了宅基地管理難度關(guān)于農(nóng)民宅基地管理的法律法規(guī)數(shù)量少，且效力層次低。宅基地的分配、使用在很大程度上依靠規(guī)范性文件和地方政策調(diào)整，其中關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面的規(guī)范性政策文件數(shù)量就更少。目前中國還沒有一部調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的民事法律。近年來，部分地方雖然為了自身管理的需要，制定了相關(guān)的宅基地管理辦法，但由于各地宅基地管理政策內(nèi)容上的不統(tǒng)一，且有的地方的管理辦法不夠規(guī)范，加上各地管理力度上的差異，宅基地的管理效果差異很大。法律法規(guī)的不完善進(jìn)一步增加了農(nóng)村宅基地的管理難度，對土地行政執(zhí)法和民事司法工作造成了很大的困難。

3.2農(nóng)村宅基地的市場流轉(zhuǎn)面臨體制性制約，但經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使隱形交易的存在由于中國實行國家所有和集體所有的城鄉(xiāng)二元土地所有制，在現(xiàn)行城鄉(xiāng)分割的二元體制下，農(nóng)村集體建設(shè)用地包括農(nóng)民宅基地的市場流轉(zhuǎn)面臨體制制約。但因為經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動，農(nóng)民與市民需求互補(bǔ)，農(nóng)村景觀和生態(tài)吸引力等原因，宅基地買賣，出租，抵押等形式流轉(zhuǎn)已大量存在，形成了以自發(fā)流轉(zhuǎn)為特征的農(nóng)民宅基地隱形市場。隱形交易的存在反映了市場經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求，反映了城市化、工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。但由于流轉(zhuǎn)長期處于隱蔽狀態(tài)，交易大多屬于暗箱操作，擾亂了土地市場的正常秩序，加劇了土地權(quán)屬混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛，增加了土地管理的難度。

3.3“空心村”、空置住宅依舊存在從全國范圍來看，農(nóng)村閑置宅基地，村內(nèi)空閑地依然存在，一戶多宅比例不小，空置住宅面積將不斷增加。由于現(xiàn)行分戶條件嚴(yán)格，閑置宅基地數(shù)量較少；積極實施舊村改造，多數(shù)地方基本消滅“空心村”；申請宅基地審批條件更為嚴(yán)格，要求在原有宅基地和村內(nèi)空閑地未利用完之前，不得批轉(zhuǎn)擴(kuò)大村莊規(guī)模，大面積村內(nèi)空閑地數(shù)量較少。但對一些零星的邊角空閑地消化利用難度較大。隨著城市化進(jìn)程加快，在目前相關(guān)配套改革滯后的情況下，農(nóng)村住宅空置現(xiàn)象較為普遍。其主要原因在于村莊規(guī)劃不合理，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，人口老齡化及宅基地流轉(zhuǎn)政策存在障礙等。

4如何規(guī)范宅基地的管理和制度建設(shè)，克服弊端

4．1加強(qiáng)宅基地法律、法規(guī)體系的建設(shè)和完善針對目前宅基地管理方面的立法滯后且法律效力低的問題，應(yīng)該加強(qiáng)宅基地立法體系建設(shè)，盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)政策。以明晰宅基地產(chǎn)權(quán)，明確宅基地流轉(zhuǎn)，收益分配以及宅基地登記發(fā)證等問題。鑒于宅基地的市場流轉(zhuǎn)面臨的體制，我們必須建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，調(diào)整農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)設(shè)置。建立健康有序的農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)市場，允許農(nóng)村宅基地在城鄉(xiāng)居民內(nèi)自由流轉(zhuǎn)，徹底打破城鄉(xiāng)二元分割的土地利用機(jī)制。明確農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的形式包括買賣、租賃、抵押等。但土地流轉(zhuǎn)制度建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是合理的土地流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)收益分配涉及政府、集體土地所有者、使用者三者利益關(guān)系，必須正確處理。即絕對地租應(yīng)歸集體土地所有者，因國家投資的各類公共基礎(chǔ)設(shè)施等產(chǎn)生的土地增值歸政府收益，再次分配應(yīng)歸宅基地使用人用于對地上房屋投資的補(bǔ)償。

4．2建立規(guī)范、有序的農(nóng)村宅基地市場體系隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，土地要素市場從無到有逐步建立起來，初步形成了土地市場體系的框架，但農(nóng)村宅基地市場依舊是一片空白。為完善社會主義市場體系，協(xié)調(diào)大量潛在宅基地供需，必須建立農(nóng)村宅基地市場。建立規(guī)范有序的農(nóng)村宅基地市場，形成合理的價格體系，使價格在農(nóng)村宅基地的有效配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。

4．3農(nóng)村宅基地超占部分實行有償使用首先，通過對農(nóng)用地的分等定級和農(nóng)用地價格的評估，將農(nóng)民實際使用的宅基地對號入座，確定其應(yīng)向集體土地所有者交納的租金數(shù)額。這樣既消除了群眾心中的不平，又增加了集體收入。其次, 建立“宅田掛鉤”管理機(jī)制，其實質(zhì)就是不交宅就交錢。這主要是針對采取行政手段強(qiáng)行收回大量的超占宅基地執(zhí)行難，容易引起矛盾沖突而采取的一種經(jīng)濟(jì)手段。對超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的宅基地使用面積標(biāo)準(zhǔn)的，一律交納超占費(fèi)。具體標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按各地人大制定的《農(nóng)民宅基地使用權(quán)登記條例》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。通過運(yùn)用上述經(jīng)濟(jì)手段，宏觀調(diào)控農(nóng)民建房，盡量利用村內(nèi)空閑地和山坡荒地，不用、少用耕地，盡量使用劣等地，不用、少用優(yōu)等地。這既有利于規(guī)范農(nóng)民建房用地, 又能達(dá)到保護(hù)集體和國家利益的目的。

4．4 引進(jìn)市場競爭機(jī)制，多渠道籌措資金在村莊建設(shè)用地上，充分引進(jìn)市場競爭機(jī)制，用經(jīng)濟(jì)杠桿來調(diào)節(jié)土地供給，促進(jìn)村莊建設(shè)用地向高效、集約方向發(fā)展。宅基地整理資金可以是農(nóng)民自籌，也可是通過向村民拍賣村內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)所得收益；移民建鎮(zhèn)等大規(guī)模的宅基地整理還可爭取政府的財政支持和有關(guān)部門與企業(yè)的資助，對土地整理資金實行?？顚Ｓ?。宅基地整理除按規(guī)定由用地農(nóng)民和單位負(fù)擔(dān)外，還可通過建立激勵機(jī)制，積極鼓勵有意參與的個人和單位投入到宅基地整理中來，讓農(nóng)村宅基地整理成為全民性活動。

4．5對農(nóng)村宅基地進(jìn)行整理規(guī)劃農(nóng)村宅基地整理必須堅持統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施的原則。農(nóng)村宅基地整理規(guī)劃指的是村莊整理規(guī)劃，即對某一村莊宅基地的利用進(jìn)行重新安排，包括原有宅基地利用的調(diào)整，騰出宅基地的利用，規(guī)劃擴(kuò)大宅基地的定位等。

在編制農(nóng)村宅基地整理規(guī)劃工作中，要堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真貫徹建設(shè)新農(nóng)村的指導(dǎo)思想。要以城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃、農(nóng)村現(xiàn)代化規(guī)劃和城鎮(zhèn)體系規(guī)劃為依據(jù)，明確村莊建設(shè)的長遠(yuǎn)規(guī)劃格局，實行定位、定性、定規(guī)模。對進(jìn)行宅基地整理的村莊規(guī)劃，要堅持以人為本，把改善農(nóng)村居民的生活生產(chǎn)環(huán)境條件放在首位。要充分重視村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的配套和建筑物的合理布局。同時，還要注意處理好與原有建筑物的關(guān)系，特別是一些竣工時間不長的建筑，可以保留的盡量予以保留。此外，規(guī)劃要走群眾路線，要依靠村民參與，集思廣益，充分尊重村民的意見。

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