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產(chǎn)權(quán)證明

第1篇：產(chǎn)權(quán)證明范文

貸款合同是不能夠證明房屋產(chǎn)權(quán)的。證明房屋產(chǎn)權(quán)要兩證齊全才行，房產(chǎn)兩證包括《房屋產(chǎn)權(quán)證》和《不動(dòng)產(chǎn)證》。

房屋產(chǎn)權(quán)證：一般來(lái)說(shuō)，房屋產(chǎn)權(quán)證具體又包括《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》，但有些地方也可能是由房屋管理部門(mén)和土地管理部門(mén)統(tǒng)一開(kāi)據(jù)的《房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)》。《中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》（簡(jiǎn)稱(chēng)《不動(dòng)產(chǎn)證》）是一種針對(duì)中華人民共和國(guó)人民的不允許動(dòng)的房產(chǎn)權(quán)利證明，又稱(chēng)《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》。

開(kāi)發(fā)商建設(shè)完工，樓房竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)初始登記，被核準(zhǔn)后，頒發(fā)房屋所有權(quán)證，就是“大產(chǎn)權(quán)證”。業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證，其實(shí)就是從這個(gè)“大產(chǎn)權(quán)證”中分出“小產(chǎn)權(quán)證”來(lái)的一個(gè)商品房轉(zhuǎn)移登記過(guò)程。整棟樓的權(quán)屬證明就是“大產(chǎn)權(quán)”。開(kāi)發(fā)商只有辦理大產(chǎn)權(quán)以后才能為業(yè)主辦理“小產(chǎn)權(quán)”，即通常所說(shuō)的房產(chǎn)證。如開(kāi)發(fā)商拖延辦理，業(yè)主則有權(quán)按合同向開(kāi)發(fā)商主張相關(guān)的違約責(zé)任。

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第2篇：產(chǎn)權(quán)證明范文

論文摘要：資產(chǎn)證券化的最基本功能是增強(qiáng)流動(dòng)性；資產(chǎn)證券化將中介融資同直接融資有機(jī)融合貫通，形成了最優(yōu)金融結(jié)構(gòu)體制；資產(chǎn)證券化使得融資由依據(jù)整體資信變?yōu)橐罁?jù)部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，從而革新了融資評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)機(jī)制。這兩條具有革命性意義。即便目前資產(chǎn)證券化的條件尚未完全成熟，我們也應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)資產(chǎn)證券化。

資產(chǎn)證券化(AssetSecuritization)自20世紀(jì)70年代在美國(guó)興起以來(lái)，發(fā)展迅猛，按揭支持證券（Mortgage-backedSecurities,MBS）余額現(xiàn)已超過(guò)美國(guó)國(guó)債成為第一大市場(chǎng)。資產(chǎn)證券化在歐洲和日韓、澳大利亞等國(guó)也有較大的發(fā)展。它是二十世紀(jì)金融領(lǐng)域中最重要的金融創(chuàng)新之一。而在我國(guó)則是方興未艾，首單規(guī)范化的實(shí)踐已是在2005年末的建行和開(kāi)發(fā)行的建元一期和開(kāi)元一期項(xiàng)目。

資產(chǎn)證券化到底有什么功能使得它一經(jīng)誕生就獲得了如此迅猛的發(fā)展？而在我國(guó)為什么發(fā)展不快？我國(guó)發(fā)展資產(chǎn)證券化的必要性如何？這是需要深入探討的問(wèn)題。本文在分析其最基本的功能后，著重分析其最有革命性的功能；進(jìn)而探討我國(guó)發(fā)展資產(chǎn)證券化的必要性。為論述方便，本文主要以MBS為例進(jìn)行討論，省略MBS之外的其它資產(chǎn)支持證券。

一、資產(chǎn)證券化最基本的功能

貸款一級(jí)市場(chǎng)尤其是長(zhǎng)期貸款市場(chǎng)的內(nèi)在必然要求是有二級(jí)市場(chǎng)。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，“存短貸長(zhǎng)”是其經(jīng)營(yíng)的一個(gè)根本性的制度缺陷，由于這種限制，使得銀行不得不經(jīng)常放棄一些盈利性好的長(zhǎng)期貸款項(xiàng)目，否則就易出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題。

解決這個(gè)問(wèn)題的對(duì)策之一，也是早期的對(duì)策，就是將其貸款出售給其他銀行。但這樣受讓銀行將貸款再出售也將是困難的。銀行就一般而言都有“存短貸長(zhǎng)”的流動(dòng)性問(wèn)題，這樣轉(zhuǎn)讓解決不了整個(gè)銀行體系的問(wèn)題。

第二種對(duì)策，就是表內(nèi)模式的資產(chǎn)證券化。銀行通過(guò)自己發(fā)行其按揭資產(chǎn)支撐的債券，將貸款債權(quán)及時(shí)收回。同時(shí)在這種情況下，投資者隨時(shí)可將購(gòu)買(mǎi)的債券轉(zhuǎn)讓出去，因此投資者也具有充分的流動(dòng)性。

第三種對(duì)策就是SPV(SpecialPurposeVehicle，特殊目的載體)模式即表外模式的資產(chǎn)證券化，在這種模式下也是銀行通過(guò)證券化而及時(shí)收回貸款債權(quán)，MBS的投資者也同樣具有充分的流動(dòng)性。

可見(jiàn)這兩種模式的資產(chǎn)證券化在保證銀行的流動(dòng)性方面以及保證投資者的流動(dòng)性方面具有相同的功能。這兩種證券化模式在安全性方面的功能卻有非常大的區(qū)別的，這就意味著安全性方面的功能不是資產(chǎn)證券化的最基本的功能，因?yàn)橘Y產(chǎn)證券化的最基本的功能一定應(yīng)當(dāng)是各種模式的證券化都共同具備的功能。這意味著資產(chǎn)證券化的最基本的功能就是增強(qiáng)流動(dòng)性（銀行的，和投資者的）。再考慮到歷史上資產(chǎn)證券化起源時(shí)的本來(lái)動(dòng)機(jī)就是解決“存短貸長(zhǎng)”的矛盾，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)為資產(chǎn)證券化的最基本的功能和意義就是解決流動(dòng)性問(wèn)題。

我國(guó)資產(chǎn)證券化之所以長(zhǎng)期開(kāi)展不起來(lái)，最重要的原因之一是我國(guó)按揭貸款開(kāi)始時(shí)間尚不長(zhǎng)和規(guī)模有限。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，住房貸款占全部貸款比例達(dá)到30%左右時(shí)，可能給銀行帶來(lái)流動(dòng)性威脅，商業(yè)銀行就會(huì)提出住房抵押貸款證券化的要求。而根據(jù)去年央行研究報(bào)告，2005年我國(guó)住房抵押貸款余額1.9萬(wàn)億元，約占全部貸款余額的10%。預(yù)計(jì)到2007年余額將達(dá)到5萬(wàn)億元，到2012年將會(huì)達(dá)到40萬(wàn)億元。①目前上述流動(dòng)性問(wèn)題尚不嚴(yán)重。因此自然不太需要基本功能就是增強(qiáng)流動(dòng)性的資產(chǎn)證券化。等到按揭充分發(fā)展起來(lái)后，就需要資產(chǎn)證券化來(lái)發(fā)揮它的這種基本功能了。

等到按揭充分發(fā)展起來(lái)后，就需要資產(chǎn)證券化來(lái)發(fā)揮此最基本的功能了。

二、資產(chǎn)證券化的革命之一

既然資產(chǎn)證券化時(shí)銀行要借助于證券市場(chǎng)，那么為什么原始借款人不直接在證券市場(chǎng)上發(fā)行證券融資，而要向銀行借款？然后再由銀行通過(guò)資產(chǎn)證券化在證券市場(chǎng)融資呢？（進(jìn)一步說(shuō)，銀行的存在到底有何意義？銀行是否會(huì)像有人認(rèn)為的那樣遲早成為被淘汰的恐龍？）

銀行的必要性之一在于其資信審查功能。原始借款人不可能全部都通過(guò)證券市場(chǎng)籌資。沒(méi)有銀行的話(huà)投資者就得在數(shù)以萬(wàn)計(jì)的證券中一一進(jìn)行資信調(diào)查，其投資的信息成本就太大了。個(gè)人籌資自不必說(shuō)，而企業(yè)若全都自己發(fā)行證券，那么大多數(shù)企業(yè)由于其資信有限，就很難在證券市場(chǎng)上獲得投資者青睞。因此銀行的必要性就體現(xiàn)出來(lái)了：銀行作為中介了投資者對(duì)于籌資者進(jìn)行資信調(diào)查，從而解決了融資時(shí)的信息溝通和信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題。

但是銀行中介同時(shí)也有一個(gè)根本性的缺陷，即作為中介必然有資金來(lái)源和運(yùn)用的協(xié)調(diào)問(wèn)題，其主要的矛盾是上面所說(shuō)的“存短貸長(zhǎng)”。通過(guò)資產(chǎn)證券化，可以相當(dāng)徹底地解決銀行“存短貸長(zhǎng)”的矛盾，同時(shí)又能繼續(xù)發(fā)揮銀行的資信中介功能。銀行和證券市場(chǎng)各司其職，前后合理分工，這樣，資產(chǎn)證券化正好將銀行中介功能同直接信用“出資者流動(dòng)性高”“融資期限長(zhǎng)”等功能有機(jī)地結(jié)合在一起，將中介信用同證券市場(chǎng)有機(jī)地融合在一起，形成了更加優(yōu)良的金融結(jié)構(gòu)。筆者認(rèn)為這種金融結(jié)構(gòu)是現(xiàn)在所能設(shè)想的最優(yōu)的金融結(jié)構(gòu)。而傳統(tǒng)的以銀行為主的日德式的金融體制和以證券市場(chǎng)為主的美國(guó)式金融體制都是不夠完善的。

這就是資產(chǎn)證券化的革命性意義之一。

我國(guó)一直以銀行信用為主，直接融資發(fā)展不足，這是我們的金融體制的一個(gè)主要缺陷，過(guò)分依賴(lài)銀行系統(tǒng)也是造成商業(yè)銀行不良信貸資產(chǎn)持續(xù)增加的原因之一。一般認(rèn)為現(xiàn)在我們應(yīng)當(dāng)加緊發(fā)展直接融資。而資產(chǎn)證券化正好為此提供了一個(gè)好機(jī)會(huì)，在發(fā)展資產(chǎn)證券化的同時(shí)，自然就促進(jìn)了證券市場(chǎng)?！耙徊降轿弧钡匦纬蓪y行中介信用與證券信用有機(jī)融合的最佳的金融結(jié)構(gòu)。所以，我國(guó)開(kāi)展資產(chǎn)證券化比起金融體制相對(duì)健全的國(guó)家，更具有意義。

資產(chǎn)證券化還有利于打破金融資源的分割格局。我國(guó)銀行內(nèi)部存在著一定程度的各自為政，割地為據(jù)的情況，銀行之間的橫向資金流動(dòng)也存在一定困難。另一方面隨著非存款金融機(jī)構(gòu)發(fā)展，正逐步出現(xiàn)商行與養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)公司、證券投資基金等機(jī)構(gòu)分割金融資源局面。而資產(chǎn)證券化使得銀行融資和直接融資融為一體，這樣原本分割的銀行融資的資金便通過(guò)證券化而進(jìn)入了全國(guó)統(tǒng)一的各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)廣泛參與的金融市場(chǎng)，從而促進(jìn)了資金在社會(huì)上的流動(dòng)。

因此，僅從這個(gè)意義上，我們也應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)資產(chǎn)證券化——雖然微觀主體（銀行等）由于流動(dòng)性問(wèn)題尚不嚴(yán)重因而資產(chǎn)證券化動(dòng)力不很足，但只要條件許可，政府就應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)資產(chǎn)證券化。這才是我們應(yīng)有的基本態(tài)度。

三、資產(chǎn)證券化的革命之二

資金供給者在選擇資金投放對(duì)象時(shí)一般將眼光投在資信等級(jí)較高的公司和證券上，而資本需求者或許擁有某些高質(zhì)量的資產(chǎn)，但可能因整體資信不佳而無(wú)法籌集到所需的資本。而資產(chǎn)證券化則是憑借資產(chǎn)發(fā)起人的一部分資產(chǎn)池的未來(lái)收益能力來(lái)融資的，資產(chǎn)池的償付能力與發(fā)起人的資信能力以“破產(chǎn)隔離”的方式比較徹底地分割開(kāi)來(lái)。投資者在決定是否購(gòu)買(mǎi)MBS時(shí)，主要關(guān)注資產(chǎn)池本身質(zhì)量狀況、未來(lái)現(xiàn)金收入流量的可靠性和穩(wěn)定性，以及交易結(jié)構(gòu)的嚴(yán)謹(jǐn)性和有效性，而將資產(chǎn)發(fā)起人自身的資信能力置于一個(gè)相對(duì)次要位置。

這意味著融資機(jī)制的一種革命性變革。它變整體風(fēng)險(xiǎn)為風(fēng)險(xiǎn)“結(jié)構(gòu)化”。銀行的風(fēng)險(xiǎn)原本就是由一項(xiàng)一項(xiàng)的資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成的，資產(chǎn)證券化的精巧技術(shù)使得發(fā)起銀行獲得融資的憑借是其局部?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而不是魚(yú)龍混雜的整體資產(chǎn)，這樣使得社會(huì)整體融資效益大大增強(qiáng)。這對(duì)于解決我國(guó)中小銀行、中小企業(yè)和資信有限但有局部?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)的組織的融資困難這個(gè)老大難問(wèn)題來(lái)說(shuō)，是一個(gè)非常重要的新途徑。

目前還沒(méi)有其他方式能像資產(chǎn)證券化那樣實(shí)現(xiàn)融資的這種結(jié)構(gòu)。筆者認(rèn)為這一點(diǎn)具有革命性的重大意義。

從以上分析可以看出，資產(chǎn)證券化具有非常重要的新功能和意義。我們對(duì)此應(yīng)有深刻的認(rèn)識(shí)。僅考慮這兩條革命性意義，我們也應(yīng)當(dāng)在目前（銀行流動(dòng)性尚充足等）資產(chǎn)證券化條件不完全成熟的情況下，盡力創(chuàng)造條件，積極發(fā)展資產(chǎn)證券化；更何況我國(guó)按揭貸款正在迅速發(fā)展，隨之資產(chǎn)證券化的條件正趨于成熟，大規(guī)模的資產(chǎn)證券化時(shí)代即將到來(lái)，因此現(xiàn)在應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展。

參考資料：

[1]弗蘭克.J.法博齊(美).資本市場(chǎng)：機(jī)構(gòu)與工具[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社.1998.

[2]何小鋒等.資產(chǎn)證券化：中國(guó)的模式[M].北京：北京大學(xué)出版社.2002.

[3]顏斌.資產(chǎn)證券化是化解金融風(fēng)險(xiǎn)的良策[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì).2005.1.

[4]吳霏雨.談我國(guó)資產(chǎn)證券化的意義及運(yùn)作程序[J].金融經(jīng)濟(jì).2006.18.

第3篇：產(chǎn)權(quán)證明范文

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)證券化；最優(yōu)金融結(jié)構(gòu)體制；融資評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)機(jī)制

資產(chǎn)證券化(Asset Securitization)自20世紀(jì)70年代在美國(guó)興起以來(lái)，發(fā)展迅猛，按揭支持證券（Mortgage-backed Securities ,MBS）余額現(xiàn)已超過(guò)美國(guó)國(guó)債成為第一大市場(chǎng)。資產(chǎn)證券化在歐洲和日韓、澳大利亞等國(guó)也有較大的發(fā)展。它是二十世紀(jì)金融領(lǐng)域中最重要的金融創(chuàng)新之一。而在我國(guó)則是方興未艾，首單規(guī)范化的實(shí)踐已是在2005年末的建行和開(kāi)發(fā)行的建元一期和開(kāi)元一期項(xiàng)目。

一、資產(chǎn)證券化最基本的功能

第三種對(duì)策就是SPV(Special Purpose Vehicle，特殊目的載體) 模式即表外模式的資產(chǎn)證券化，在這種模式下也是銀行通過(guò)證券化而及時(shí)收回貸款債權(quán)，MBS的投資者也同樣具有充分的流動(dòng)性。

等到按揭充分發(fā)展起來(lái)后，就需要資產(chǎn)證券化來(lái)發(fā)揮此最基本的功能了。

二、資產(chǎn)證券化的革命之一

這就是資產(chǎn)證券化的革命性意義之一。

我國(guó)一直以銀行信用為主，直接融資發(fā)展不足，這是我們的金融體制的一個(gè)主要缺陷，過(guò)分依賴(lài)銀行系統(tǒng)也是造成商業(yè)銀行不良信貸資產(chǎn)持續(xù)增加的原因之一。一般認(rèn)為現(xiàn)在我們應(yīng)當(dāng)加緊發(fā)展直接融資。而資產(chǎn)證券化正好為此提供了一個(gè)好機(jī)會(huì)，在發(fā)展資產(chǎn)證券化的同時(shí)，自然就促進(jìn)了證券市場(chǎng)。“一步到位”地形成將銀行中介信用與證券信用有機(jī)融合的最佳的金融結(jié)構(gòu)。所以，我國(guó)開(kāi)展資產(chǎn)證券化比起金融體制相對(duì)健全的國(guó)家，更具有意義。

因此，僅從這個(gè)意義上，我們也應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)資產(chǎn)證券化――雖然微觀主體（銀行等）由于流動(dòng)性問(wèn)題尚不嚴(yán)重因而資產(chǎn)證券化動(dòng)力不很足，但只要條件許可，政府就應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)資產(chǎn)證券化。這才是我們應(yīng)有的基本態(tài)度。

三、資產(chǎn)證券化的革命之二

目前還沒(méi)有其他方式能像資產(chǎn)證券化那樣實(shí)現(xiàn)融資的這種結(jié)構(gòu)。筆者認(rèn)為這一點(diǎn)具有革命性的重大意義。

作者單位：河北師范大學(xué)商學(xué)院

參考資料：

[1] 弗蘭克.J.法博齊(美).資本市場(chǎng)：機(jī)構(gòu)與工具[M]. 北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社.1998.

[2] 何小鋒等.資產(chǎn)證券化：中國(guó)的模式[M].北京：北京大學(xué)出版社.2002.

[3] 顏斌.資產(chǎn)證券化是化解金融風(fēng)險(xiǎn)的良策[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì) .2005.1.

[4] 吳霏雨.談我國(guó)資產(chǎn)證券化的意義及運(yùn)作程序[J].金融經(jīng)濟(jì). 2006.18.

第4篇：產(chǎn)權(quán)證明范文

第一條、為加強(qiáng)城市房屋產(chǎn)權(quán)管理，保障房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

第二條、本條例所稱(chēng)房屋產(chǎn)權(quán)，是指房屋所有權(quán)以及由房屋所有權(quán)而設(shè)定的抵押、典當(dāng)、租賃等其他權(quán)利。

本條例所稱(chēng)房屋產(chǎn)權(quán)人，是指依法享有房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的自然人、法人和其他組織。

第三條、在本省城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地上原有房屋和新建房屋產(chǎn)權(quán)的取得、設(shè)定、變更、終止，必須依照本條例的規(guī)定辦理登記。

房屋所有權(quán)未經(jīng)核準(zhǔn)登記的，房屋其他權(quán)利不予登記。

第四條、房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)是房屋產(chǎn)權(quán)人占有、使用、經(jīng)營(yíng)、處置房屋的法律憑證。

依法登記的房屋產(chǎn)權(quán)受?chē)?guó)家法律保護(hù)。

第五條、房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)主體一致的原則。

第六條、省人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)主管本省行政區(qū)域內(nèi)城市房屋產(chǎn)權(quán)登記工作。

市、縣人民政府房屋產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)登記部門(mén)），負(fù)責(zé)其轄區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)的受理、審核和發(fā)證工作。設(shè)區(qū)市的登記部門(mén)可委托區(qū)人民政府房屋管理部門(mén)受理、審核區(qū)屬單位、私有房屋產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)的前期工作。

第二章、房屋產(chǎn)權(quán)登記一般規(guī)定

第七條、申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)提交登記申請(qǐng)書(shū)、有關(guān)身份證件和本條例規(guī)定的其他登記文件；委托人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)出具委托書(shū)。香港特別行政區(qū)、澳門(mén)、臺(tái)灣地區(qū)和國(guó)外的企業(yè)、其他組織或者個(gè)人，申請(qǐng)或者委托人申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理公證、見(jiàn)證或者認(rèn)證。

前款所稱(chēng)有關(guān)身份證件是指：

（一）個(gè)人的身份證件；

（二）企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（三）機(jī)關(guān)、團(tuán)體或者其他組織的登記證件、證明文件。兩人以上共有的房屋產(chǎn)權(quán)，共有人應(yīng)當(dāng)同時(shí)申請(qǐng)登記。

第八條、有下列情形之一的，當(dāng)事人雙方或者多方應(yīng)當(dāng)共同申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記：

（一）買(mǎi)賣(mài)；

（二）交換；

（三）贈(zèng)與（不含遺贈(zèng)）；

（四）抵押、典當(dāng)；

（五）分割、合并；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

前款所列情形，當(dāng)事人一方申請(qǐng)，其他方無(wú)正當(dāng)理由不申請(qǐng)的，登記部門(mén)可以受理一方當(dāng)事人的申請(qǐng)，經(jīng)審核符合登記條件的，可直接為其登記。

商品房產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)可以由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代辦。

第九條、有下列情形之一的，房屋產(chǎn)權(quán)由登記部門(mén)直接代為登記：

（一）由登記部門(mén)依法代管的房屋；

（二）經(jīng)人民法院判決為無(wú)主、沒(méi)收的房屋；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

依前款規(guī)定代為登記的房屋產(chǎn)權(quán)不發(fā)給房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

第十條、申請(qǐng)人因不可抗力或者其他正當(dāng)理由不能在本條例規(guī)定的期限內(nèi)申請(qǐng)登記的，在障礙消除后，申請(qǐng)登記的時(shí)限可以順延。

第十一條、符合條件的申請(qǐng)，登記部門(mén)應(yīng)當(dāng)即時(shí)予以受理，對(duì)收取的證件、契證、法律文書(shū)及相關(guān)圖紙應(yīng)當(dāng)開(kāi)具收件收據(jù)，交給登記申請(qǐng)人。

第十二條、登記部門(mén)受理申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)登記申請(qǐng)的房屋進(jìn)行實(shí)地核對(duì)驗(yàn)證。登記部門(mén)認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)需要公告的，應(yīng)當(dāng)公告。公告期為30日。

第十三條、對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)有異議的，異議人應(yīng)當(dāng)在公告的有效限期內(nèi)向登記部門(mén)提交異議書(shū)和證據(jù)；登記部門(mén)應(yīng)暫緩登記，并在異議人提出異議之日起5日內(nèi)書(shū)面通知申請(qǐng)人。

申請(qǐng)人應(yīng)在收到登記部門(mén)書(shū)面通知之日起15日內(nèi)，書(shū)面答復(fù)登記部門(mén)。登記部門(mén)經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為異議成立的，應(yīng)當(dāng)作出不予登記的決定；認(rèn)為異議不成立的，應(yīng)當(dāng)駁回異議，并在申請(qǐng)人書(shū)面答復(fù)登記部門(mén)之日起5日內(nèi)書(shū)面通知異議人。

第十四條、登記部門(mén)受理申請(qǐng)后，發(fā)現(xiàn)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)在受理登記申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出不予登記的決定，并書(shū)面通知申請(qǐng)人：

（一）房屋權(quán)屬或者房屋占用的土地使用權(quán)爭(zhēng)議尚未解決的；

（二）屬于違法建筑或者臨時(shí)建筑的；

（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不能提供完稅憑證的；

（四）不能提供有效的房屋權(quán)屬證明的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第十五條、登記部門(mén)受理申請(qǐng)后，發(fā)現(xiàn)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)在受理登記申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出暫緩登記的決定，并書(shū)面通知申請(qǐng)人：

（一）按照規(guī)定需補(bǔ)辦手續(xù)的；

（二）拆遷公告后進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、變更，設(shè)定抵押、典當(dāng)?shù)模?/p>

（三）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)予暫緩登記的其他情形。

第十六條、房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)應(yīng)當(dāng)載明下列主要事項(xiàng)：

（一）房屋來(lái)源和產(chǎn)權(quán)人情況；

（二）房屋所有權(quán)性質(zhì)、坐落及房屋狀況；

（三）房屋設(shè)定抵押、典當(dāng)情況；

（四）房屋共有情況；

（五）必須載明的其他事項(xiàng)。

第十七條、房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)破損，經(jīng)查驗(yàn)后可以換發(fā)。換發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)后，應(yīng)當(dāng)將原房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)注銷(xiāo)歸檔。

第十八條、房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)遺失、滅失，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)向登記部門(mén)書(shū)面報(bào)失，并在本地、市主要報(bào)紙或者登記機(jī)關(guān)指定的報(bào)紙刊登聲明；聲明后滿(mǎn)90日無(wú)異議的，可以申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)應(yīng)提交下列文件：

（一）遺失、滅失原因的書(shū)面說(shuō)明和承擔(dān)法律責(zé)任的具結(jié)保證書(shū)；

（二）居委會(huì)或者所在單位證明，單位房屋還須提交上級(jí)主管部門(mén)的證明；

（三）刊登遺失、滅失房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)聲明的報(bào)紙。

補(bǔ)發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)應(yīng)當(dāng)注明“補(bǔ)發(fā)”。

第十九條、除依法不予登記或者暫緩登記的情形外，登記部門(mén)自受理登記申請(qǐng)之日起，辦理房屋所有權(quán)初始登記發(fā)證、變更登記發(fā)證、注銷(xiāo)登記和房屋其他權(quán)利登記的期限分別為90日、60日、30日和10日。

第二十條、登記部門(mén)應(yīng)當(dāng)設(shè)置房屋登記冊(cè)，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)登記的事項(xiàng)作全面、真實(shí)、準(zhǔn)確的記載，并且永久保存。

房屋登記冊(cè)、房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)上的記載，與登記申請(qǐng)文件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)一致。

房屋登記冊(cè)的記載有更改的，應(yīng)當(dāng)加蓋登記部門(mén)的核對(duì)章和登記工作人員的印章。

第三章、房屋所有權(quán)登記

第二十一條、單位新建的非商品房屋，應(yīng)當(dāng)自房屋交付使用之日起90日內(nèi)持下列文件向登記部門(mén)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記：

（一）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（四）施工許可證；

（五）竣工驗(yàn)收合格證書(shū)；

（六）竣工總平面圖和分層平面圖；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他有關(guān)證明文件。

新建拆遷安置房、商品房，拆遷人或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在房屋竣工驗(yàn)收之日起30日內(nèi)持前款規(guī)定文件向登記部門(mén)申請(qǐng)房屋初始預(yù)登記。

個(gè)人新建的房屋，應(yīng)當(dāng)自交付使用之日起90日內(nèi)提交建房用地證明和規(guī)劃、建設(shè)部門(mén)的有關(guān)批準(zhǔn)文件，向登記部門(mén)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記。

按住房制度改革規(guī)定，由單位與個(gè)人集資建設(shè)、合作建設(shè)的房屋，申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記時(shí)，還應(yīng)提交縣級(jí)以上人民政府住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)出具的產(chǎn)權(quán)核定意見(jiàn)。

第二十二條、非新建房屋初始登記，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)來(lái)源情況，提交相應(yīng)的有關(guān)證明文件。

第二十三條、經(jīng)初始登記的房屋有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自合同、協(xié)議簽訂或者有關(guān)法律文件生效之日起30日內(nèi)，申請(qǐng)房屋權(quán)屬變更登記：

（一）房屋買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、繼承、分割的；

（二）因生效的調(diào)解、判決、仲裁裁決、行政決定引起房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的；

（三）機(jī)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并或者分立等發(fā)生房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的；

（四）以房地產(chǎn)投資入股，成立企業(yè)法人的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

申請(qǐng)房屋權(quán)屬變更登記，應(yīng)當(dāng)提交房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)以及與房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移有關(guān)的合同、協(xié)議、證明文件、法院判決、行政決定、勘測(cè)報(bào)告或者其他法律文件。

第二十四條、購(gòu)買(mǎi)按照住房制度改革政策出售的公有住房，申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)應(yīng)提交下列文件：

（一）售房單位《房屋所有權(quán)證》；

（二）售房單位《國(guó)有土地使用權(quán)證》；

（三）購(gòu)房合同；

（四）購(gòu)房發(fā)票；

（五）單位售房證明書(shū)；

（六）縣級(jí)以上人民政府住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)出具的產(chǎn)權(quán)核定意見(jiàn)。

第二十五條、經(jīng)初始登記的房屋有下列情形之一的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)，申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)內(nèi)容變更登記：

（一）房屋門(mén)牌號(hào)碼、結(jié)構(gòu)、用途發(fā)生變化的；

（二）產(chǎn)權(quán)人名稱(chēng)發(fā)生變化的；

（三）房屋面積增加或者減少的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)內(nèi)容變更登記，應(yīng)當(dāng)提交房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)以及與變更事實(shí)相關(guān)的證明文件。

第二十六條、房屋因拆除、滅失或者其他原因終止房屋所有權(quán)的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)，辦理注銷(xiāo)登記，繳回房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

第二十七條、有下列情形之一的，登記部門(mén)可以直接予以注銷(xiāo)登記：

（一）申報(bào)不實(shí)，騙取房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的；

（二）涂改房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的；

（三）產(chǎn)權(quán)人未按本條例第二十六條規(guī)定辦理注銷(xiāo)登記的；

（四）房屋依法發(fā)生強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移，原產(chǎn)權(quán)人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理注銷(xiāo)登記的；

（五）依法應(yīng)當(dāng)注銷(xiāo)登記的其他情形。

按前款規(guī)定直接予以注銷(xiāo)登記的，登記部門(mén)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)書(shū)面通知當(dāng)事人，限期繳回房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)；當(dāng)事人在限期內(nèi)繳回房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，經(jīng)核實(shí)后，發(fā)給注銷(xiāo)憑證；當(dāng)事人未在限期內(nèi)繳回房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，登記部門(mén)可登報(bào)公告該房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)作廢。

第四章、房屋其他權(quán)利登記

第二十八條、抵押城市房屋的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地登記部門(mén)辦理抵押登記。

申請(qǐng)房屋抵押登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）土地權(quán)屬證明；

（二）房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)；

（三）抵押合同、協(xié)議；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他有關(guān)文件。

第二十九條、登記部門(mén)辦理抵押登記，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人出具他項(xiàng)權(quán)證書(shū)。

抵押合同變更、終止或者解除的，抵押雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提出書(shū)面申請(qǐng)，向原登記部門(mén)辦理變更或者注銷(xiāo)抵押登記。

第三十條、下列房屋產(chǎn)權(quán)有關(guān)文件，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日起30日內(nèi)，持房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)和有關(guān)合同向登記部門(mén)辦理備案登記；未經(jīng)備案登記，不得對(duì)抗善意第三人：

（一）房屋預(yù)售合同及其變更合同；

（二）房屋租賃合同及其變更合同；

（三）房屋典當(dāng)合同及其變更合同；

（四）當(dāng)事人認(rèn)為有必要備案登記而登記部門(mén)準(zhǔn)予備案登記的房屋其他產(chǎn)權(quán)文件。

第五章、法律責(zé)任

第三十一條、用隱瞞、欺騙等不正當(dāng)手段騙取房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，由登記部門(mén)注銷(xiāo)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，并對(duì)當(dāng)事人處以1000元以上10000元以下的罰款。

第三十二條、偽造、變?cè)?、買(mǎi)賣(mài)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，由登記部門(mén)收繳房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，沒(méi)收違法所得，并處以10000元以上50000元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第三十三條、未按本條例規(guī)定期限申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記的，由登記部門(mén)責(zé)令其辦理登記，并可加倍收取登記費(fèi)。

第三十四條、申請(qǐng)人對(duì)登記部門(mén)駁回登記申請(qǐng)或者逾期拒不頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，或者異議人認(rèn)為登記部門(mén)駁回異議決定損害其合法權(quán)益的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院提起訴訟。

第三十五條、登記部門(mén)超越管轄范圍頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)、無(wú)故拒絕登記申請(qǐng)、故意延誤登記期限，或者因?yàn)楣ぷ魅藛T的過(guò)錯(cuò)，導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)登記不當(dāng)或者房屋登記冊(cè)上的記載有誤的，上級(jí)行政機(jī)關(guān)或者登記部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令糾正；給房屋產(chǎn)權(quán)人造成損失的，登記部門(mén)應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第三十六條、登記部門(mén)的工作人員玩忽職守、徇私舞弊、貪污受賄、濫用職權(quán)，尚未構(gòu)成犯罪的，由所在部門(mén)予以行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第六章、附則

第三十七條、在城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上的房屋產(chǎn)權(quán)登記，參照本條例執(zhí)行。

第5篇：產(chǎn)權(quán)證明范文

我舅舅和我大姨一起出資在農(nóng)村造了個(gè)房子(他們是親姐弟)，舅舅是單身，而且無(wú)子女，今后也是，房產(chǎn)證明怎么寫(xiě)。我大姨有一個(gè)女兒。

今年他們合伙在我舅舅的老房子地基上造了棟2層樓民房。各出了一半錢(qián)。房產(chǎn)證名字是我舅舅的。他們一人住一層。

請(qǐng)問(wèn)如何開(kāi)個(gè)證明或者協(xié)議，說(shuō)明這個(gè)房子是我大姨也出錢(qián)造了的。并且等我舅舅死了后他承諾房子給我大姨的。因?yàn)槲揖司诉€有其他兄弟，怕他們到時(shí)候來(lái)爭(zhēng)奪房子。

我舅舅是農(nóng)民無(wú)工作，所以他老了要是沒(méi)法干活了由我大姨(或她女兒撫養(yǎng)到死。)

請(qǐng)問(wèn)這樣個(gè)情況如何寫(xiě)協(xié)議，或者證明什么的，要求有法律保障的。

寫(xiě)一份房屋出資建造的說(shuō)明并經(jīng)你舅舅和你大姨簽字確認(rèn)。

關(guān)于你舅舅的你一層房屋的處理，可以立遺囑，也可以寫(xiě)遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議。

因?yàn)閷?duì)遺囑有諸多要求建議你們找個(gè)律師處理或者讓你舅舅和大姨一起到公證處讓他們并進(jìn)行公證。

房產(chǎn)證明是房屋產(chǎn)權(quán)證的簡(jiǎn)稱(chēng)，房屋產(chǎn)權(quán)證包括《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》。業(yè)主辦理房產(chǎn)證首先需要開(kāi)發(fā)商確權(quán)。即開(kāi)發(fā)商在商品房竣工驗(yàn)收合格后，30天內(nèi)必須辦理確權(quán)登記手續(xù)，證明怎么寫(xiě)《房產(chǎn)證明怎么寫(xiě)》。購(gòu)房者必須在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)辦理初始登記并領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證明書(shū)(俗稱(chēng)大產(chǎn)權(quán))的基礎(chǔ)上，才能申請(qǐng)辦理所購(gòu)房屋的轉(zhuǎn)移登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。只要是新建的商品房，無(wú)論其是否出讓?zhuān)a(chǎn)權(quán)最后如何分配，在初始登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)均是直接將全部產(chǎn)權(quán)登記在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)名下的。

===工商行政管理局：

茲有本人==，身份證號(hào)==。本人在==幢30A號(hào)做==，原辦理衛(wèi)生證時(shí)，報(bào)房屋編號(hào)有誤，本人習(xí)慣將房號(hào)==幢30A號(hào)誤報(bào)為==1幢3層，因此衛(wèi)生衛(wèi)生證上地址為了==1幢3層。

特此證明

單位蓋章(辦衛(wèi)生證的單位)

年月日.

我舅舅和我大姨一起出資在農(nóng)村造了個(gè)房子(他們是親姐弟)，舅舅是單身，而且無(wú)子女，今后也是。我大姨有一個(gè)女兒。

今年他們合伙在我舅舅的老房子地基上造了棟2層樓民房。各出了一半錢(qián)。房產(chǎn)證名字是我舅舅的。他們一人住一層。

我舅舅是農(nóng)民無(wú)工作，所以他老了要是沒(méi)法干活了由我大姨(或她女兒撫養(yǎng)到死。)

請(qǐng)問(wèn)這樣個(gè)情況如何寫(xiě)協(xié)議，或者證明什么的，要求有法律保障的。

寫(xiě)一份房屋出資建造的說(shuō)明并經(jīng)你舅舅和你大姨簽字確認(rèn)。

關(guān)于你舅舅的你一層房屋的處理，可以立遺囑，也可以寫(xiě)遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議。

因?yàn)閷?duì)遺囑有諸多要求建議你們找個(gè)律師處理或者讓你舅舅和大姨一起到公證處讓他們并進(jìn)行公證。

房產(chǎn)證明是房屋產(chǎn)權(quán)證的簡(jiǎn)稱(chēng)，房屋產(chǎn)權(quán)證包括《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》。業(yè)主辦理房產(chǎn)證首先需要開(kāi)發(fā)商確權(quán)。即開(kāi)發(fā)商在商品房竣工驗(yàn)收合格后，30天內(nèi)必須辦理確權(quán)登記手續(xù)。購(gòu)房者必須在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)辦理初始登記并領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證明書(shū)(俗稱(chēng)大產(chǎn)權(quán))的基礎(chǔ)上，才能申請(qǐng)辦理所購(gòu)房屋的轉(zhuǎn)移登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。只要是新建的商品房，無(wú)論其是否出讓?zhuān)a(chǎn)權(quán)最后如何分配，在初始登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)均是直接將全部產(chǎn)權(quán)登記在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)名下的。

===工商行政管理局：

特此證明

第6篇：產(chǎn)權(quán)證明范文

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)；使用期限；不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例

隨著不動(dòng)產(chǎn)登記在全國(guó)大范圍開(kāi)展的同時(shí)，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中存在的一些問(wèn)題引起廣泛關(guān)注和討論，其中有關(guān)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》內(nèi)頁(yè)中的“使用期限”的爭(zhēng)議更是此起彼伏，問(wèn)題的焦點(diǎn)就在于國(guó)土資源部制訂的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》內(nèi)頁(yè)中有一欄“使用期限”的設(shè)置，證書(shū)表述的模糊不清，很有可能使得房子的無(wú)期限所有權(quán)被視為有時(shí)間期限的使用權(quán)。許多人表示用“使用期限”登記所有權(quán)，會(huì)讓業(yè)主失去房屋所有權(quán)，讓“全國(guó)業(yè)主變房客”?；诖耍斜匾獙?duì)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行探析，以便更好地保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益以及規(guī)范登記行為。

一、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》的概念、作用及意義

所謂不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是指權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。權(quán)利人通過(guò)申請(qǐng)登記，領(lǐng)取《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》，對(duì)于保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益、規(guī)范登記行為等具有重要的作用和意義。首先，對(duì)于權(quán)利人而言，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，它能夠清晰地展現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利變動(dòng)狀況，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利受到侵害或者某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)可以用來(lái)作為要求法律幫助的依據(jù)，確定真正的權(quán)利人，這對(duì)于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益的非常重要的。其次，對(duì)于國(guó)家而言，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)也是重要的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源材料，是申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的必備材料，能夠輔助登記機(jī)構(gòu)審查登記的內(nèi)容，提高登記質(zhì)量和效率。并且，也便于國(guó)家對(duì)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)督與管理，更便于人民法院在發(fā)生損害賠償糾紛時(shí)確定責(zé)任的歸屬。最后，對(duì)于第三人而言，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)是對(duì)權(quán)利歸屬的真實(shí)記錄，是對(duì)財(cái)產(chǎn)擁有或交易的確認(rèn)，因而它具有公信力，能夠維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序和交易安全。

二、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)使用期限的質(zhì)疑

2015年3月1日，國(guó)土部公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施，隨即了新版《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》樣本。該證書(shū)按照“房地合一”思路來(lái)設(shè)計(jì)，關(guān)鍵內(nèi)頁(yè)所設(shè)計(jì)的表格中設(shè)定了“使用期限”一項(xiàng)。在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)使用和填寫(xiě)說(shuō)明第九條中，對(duì)“使用期限”做了說(shuō)明：“使用期限是指填寫(xiě)具體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的使用起止時(shí)間，如××××年××月××日起××××年××月××日止。涉及地上房屋、構(gòu)筑物的，填寫(xiě)土地使用權(quán)的起止日期；涉及海上構(gòu)（建）筑物的，填寫(xiě)海域使用權(quán)的起止日期；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)填寫(xiě)土地承包合同起止日期。土地所有權(quán)以及未明確權(quán)利期限的可以不填。至此，有關(guān)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》內(nèi)頁(yè)中的“使用期限”的爭(zhēng)議此起彼伏，問(wèn)題的焦點(diǎn)在于不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)“使用期限”一欄的設(shè)置和表述存在問(wèn)題和漏洞。

（一）從詞義上看“使用期限”的設(shè)置是模糊不清，存在歧義

封面上是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，不動(dòng)產(chǎn)系產(chǎn)權(quán)概念，不動(dòng)產(chǎn)的核心權(quán)利是擁有而非使用；另外，房屋作為完整物權(quán)，理應(yīng)歸業(yè)主“所有”，而不是“使用”。不動(dòng)產(chǎn)包括土地和房屋，土地只有使用權(quán)，所以只能用“使用期限”，但是房屋是所有權(quán)，所有權(quán)是沒(méi)有期限的，所以，一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，內(nèi)頁(yè)里不該出現(xiàn)使用期限，表格里的一欄“使用期限”就把不動(dòng)產(chǎn)改成使用權(quán)，因此，封面“不動(dòng)產(chǎn)”是用內(nèi)頁(yè)的動(dòng)詞“使用”來(lái)修飾是不準(zhǔn)確、不完整和不清晰的，存在歧義的?，F(xiàn)在兩證合一，因證書(shū)表述的模糊不清，房子的無(wú)期限所有權(quán)，就可能被視為有時(shí)間期限的使用權(quán)。

（二）從法律上看“使用期限”的設(shè)置與《憲法》、《物權(quán)法》等法律是相互抵觸的

第一，根據(jù)我國(guó)《憲法》第六十四條規(guī)定：“私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)，其年限是永久的?！狈课菟袡?quán)屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)，是私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種，是得到《憲法》的保護(hù)的。第二，根據(jù)《物權(quán)法》第三十九條規(guī)定：“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！彼腥讼碛械臋?quán)利不受他人的限制，只受法律的限制。房屋所有權(quán)在取得以后，非因房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、房屋的滅失等引起所有權(quán)消滅的原因，房屋所有權(quán)不發(fā)生消滅，而是永遠(yuǎn)存在。也就是說(shuō)，所有人除法律規(guī)定的原因外，對(duì)該房屋永遠(yuǎn)享有所有權(quán)，也就是說(shuō)房屋所有權(quán)為無(wú)期物權(quán)，不存在期限限制。根據(jù)現(xiàn)行的土地制度，城市住宅用地的使用期限是70年，但在這塊土地上的房子作為私有財(cái)產(chǎn)，理應(yīng)歸業(yè)主永久所有。另外，《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期?！蔽餀?quán)法規(guī)定的土地續(xù)期，是以房子的永久產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)的，現(xiàn)在兩證合一，因證書(shū)表述的模糊不清，房子的無(wú)期限所有權(quán)，就可能被視為有時(shí)間期限的使用權(quán)。第三，根據(jù)《物權(quán)法》第十七條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！睂?duì)于權(quán)利人來(lái)說(shuō)，《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的唯一法律憑證，政府存檔的不動(dòng)產(chǎn)登記簿和《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》內(nèi)容需一致，如果不一致，一般情況下將以政府存檔的登記簿為準(zhǔn)，如果圍繞證書(shū)出現(xiàn)法律糾紛，那么對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的判定將依照現(xiàn)有相關(guān)法律，參照相關(guān)政策法規(guī)，但是國(guó)土資源部對(duì)于“使用期限”的解釋只能視為“填寫(xiě)指南”，并未在任何法律法規(guī)中進(jìn)行明確規(guī)范。這種設(shè)置和表述極大可能在未來(lái)造成法律上的一些麻煩，甚至糾紛和訴訟，這是應(yīng)該慎重對(duì)待的。

三、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》使用期限問(wèn)題的根源分析

新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)引發(fā)爭(zhēng)議并且存在上述問(wèn)題的根源其實(shí)就在于“房地分離”制度。按照我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定的權(quán)利結(jié)構(gòu)，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是分開(kāi)的。這種法律關(guān)系下，房、地權(quán)屬一直是分開(kāi)記載的，或分別記載在《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》上，或者統(tǒng)一記載在房地合一的《房地產(chǎn)權(quán)證》上。因?yàn)榉殖蓛身?yè)分別表述土地和房屋，所以深層問(wèn)題一直沒(méi)有明顯地暴露出來(lái)?，F(xiàn)在兩證合一，那么其下設(shè)選項(xiàng)理應(yīng)照顧到房屋和土地兩部分，但現(xiàn)在的證書(shū)中籠統(tǒng)設(shè)定一個(gè)“使用期限”選項(xiàng)，使得長(zhǎng)期存在的“有年限的土地使用權(quán)”與“永久性房屋所有權(quán)”之間的矛盾突顯出來(lái)。根據(jù)2007 年頒布的《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的自動(dòng)續(xù)期，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期依照法律規(guī)定辦理。另外，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十條的規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿(mǎn)，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附屬物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。”據(jù)此，隨著“房隨地走”，土地使用期限屆滿(mǎn)后地上建筑物和附著物都將被國(guó)家無(wú)償取得，原所有權(quán)實(shí)際上將發(fā)生消滅。由此可見(jiàn)，我國(guó)目前房屋所有權(quán)受到土地使用權(quán)期限的限制，因?yàn)榉课荼仨毟街谔囟ǖ耐恋厣希^，“皮之不存，毛將焉附”。這兩者之間的矛盾昭然若揭。所以歸根到底，使用期限之爭(zhēng)，暴露的仍是“有年限的土地使用權(quán)”與“永久性房屋所有權(quán)”構(gòu)成的潛在矛盾，而這一矛盾的背后深層次的原因則是相關(guān)法律制度的約束。如現(xiàn)有《物權(quán)法》及其他相關(guān)法律中，并沒(méi)有對(duì)于土地使用權(quán)續(xù)期期限、續(xù)期方式等相關(guān)細(xì)節(jié)作出明確規(guī)定，以及城市住宅70后產(chǎn)權(quán)的歸屬問(wèn)題也沒(méi)有作出明確規(guī)定。所以要解決《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》使用期限的問(wèn)題，必須得破解“有限的土地使用權(quán)”與“永久性房屋所有權(quán)”之間的矛盾這一難題，而這一難題的解決首先必須通過(guò)法律的修改和完善，其次才是登記簿冊(cè)的設(shè)計(jì)。下面將在對(duì)策建議中對(duì)這兩個(gè)方面進(jìn)行論述。

四、完善《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》的對(duì)策建議

（一）修改相關(guān)上位法，并對(duì)其他相關(guān)法規(guī)范予以“一攬子”式協(xié)調(diào)完善

作為物權(quán)的公示形式，不動(dòng)產(chǎn)登記簿冊(cè)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律根據(jù)，交易者據(jù)此減少交易風(fēng)險(xiǎn)，降低交易成本。因此，首先，《物權(quán)法》這部確認(rèn)、利用和保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)的基本法律，應(yīng)該對(duì)如何續(xù)期、續(xù)期費(fèi)用等相關(guān)問(wèn)題提供明確的可操作性的規(guī)定。其次，《土地管理法》應(yīng)該對(duì)住宅用地70年后續(xù)期有償還是無(wú)償?shù)膯?wèn)題以及收取出讓金數(shù)額的問(wèn)題作出具體、清晰的規(guī)定。再次，盡快起草制定專(zhuān)門(mén)的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，通過(guò)新法優(yōu)于舊法的原則，直接對(duì)舊法的內(nèi)容做出修改和完善。

（二）對(duì)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》重新進(jìn)行設(shè)計(jì)

綜上所述，通過(guò)理順不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的概念、意義和作用，使用期限存在的問(wèn)題及其根源分析，這對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)設(shè)計(jì)，其思路也就清晰可見(jiàn)了。在設(shè)計(jì)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)，首先，必須堅(jiān)持“房地一致”的原則，堅(jiān)持兩者在歸屬關(guān)系上的一致性。即凡是涉及建筑物所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)其中一個(gè)登記簿的權(quán)利登記時(shí)，必須同時(shí)反映并記載于另一登記簿之中；其次，必須以“所有權(quán)”為核心，即必須承認(rèn)或成立作為母權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，以解決不動(dòng)產(chǎn)這一有體物之本體的歸屬關(guān)系，然后借助所有權(quán)權(quán)能之分離，派生出各種不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)。通俗點(diǎn)說(shuō)，就是把所有權(quán)、基礎(chǔ)用益物權(quán)的登記作為其他用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)登記的基礎(chǔ)；再次，必須遵循“物的編成”體例來(lái)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的名稱(chēng)、各登記欄目及名稱(chēng)、各登記欄目?jī)?nèi)可登記的權(quán)利和事項(xiàng)、各登記欄目以及各登記事項(xiàng)間的關(guān)系等進(jìn)行設(shè)計(jì)。最后，要注意各種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的銜接，把土地權(quán)利的登記作為土地上的其他不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)。

根據(jù)上述原則和要求，具有來(lái)說(shuō)，大的方面有三項(xiàng)：第一，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的名稱(chēng)進(jìn)行修改。《不動(dòng)產(chǎn)暫行條例》第八條對(duì)登記簿冊(cè)的統(tǒng)一設(shè)立做了明確規(guī)定，同時(shí)對(duì)登記簿應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)進(jìn)行了明確，從法規(guī)制度層面上實(shí)現(xiàn)了登記簿冊(cè)的統(tǒng)一，但是仍然存在一個(gè)問(wèn)題，筆者建議將“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)”改為“不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)”。不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，顧名思義，就是為“不動(dòng)產(chǎn)”所編制的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，就如舊版房地產(chǎn)權(quán)證一樣，是為“房地”所編制的產(chǎn)權(quán)證書(shū)。第二，將登記欄目設(shè)置成三部分。第一部分，對(duì)一宗土地或數(shù)宗土地或房屋的自然屬性與狀況進(jìn)行登記，比如權(quán)利人、不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)、坐落、用途、面積以及共有情況進(jìn)行登記，以使得該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)特定化；第二部分，將“權(quán)利其他狀況”更名為“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀況”，再在這個(gè)部分分設(shè)兩個(gè)欄目，即“不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)欄”和“不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)欄”?！安粍?dòng)產(chǎn)所有權(quán)欄”對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)進(jìn)行登記，登記土地或房屋的所有權(quán)狀況等等，如所有權(quán)來(lái)源、所有權(quán)性質(zhì)。“不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)欄”登記土地使用權(quán)的權(quán)利來(lái)源、權(quán)利性質(zhì)、使用期限；第三部分，將“附記”更名為“他項(xiàng)權(quán)利狀況”，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利事項(xiàng)以及被限制事項(xiàng)進(jìn)行登記。登記抵押權(quán)、地役權(quán)、查封等設(shè)置情況。

五、結(jié)論

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心在于更好地發(fā)揮物權(quán)的公示作用，明晰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，定分止?fàn)?。統(tǒng)一登記簿冊(cè)不僅有利于提高國(guó)家治理效率，更有利于維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益和保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全。新版《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》存在的問(wèn)題莫不在這“房地分離”以及法律法規(guī)上找到其根源，只有對(duì)現(xiàn)行法律進(jìn)行修改和完善，唯有如此的法律前提，才能最終達(dá)到更好地發(fā)揮登記的物權(quán)公示功能，從而保護(hù)和穩(wěn)定物權(quán)，保障交易安全，為完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和建立現(xiàn)代市場(chǎng)體系奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)的目的。

參考文獻(xiàn)：

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第7篇：產(chǎn)權(quán)證明范文

一、新版權(quán)證的特點(diǎn)

1.新版權(quán)證的樣式

新版權(quán)證考慮到不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型的多樣化，設(shè)計(jì)了權(quán)證和證明兩個(gè)版本共三種樣式：針對(duì)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的版本有兩種樣式，即單一版和集合版，前者適用于國(guó)有土地上不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利記載，后者主要適用于農(nóng)村集體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利記載；針對(duì)上述兩種權(quán)利以外的其他各種登記均使用登記證明，即抵押權(quán)、地役權(quán)、預(yù)告登記、異議登記。這種樣式的分類(lèi)與以往房屋登記存在較大不同，例如，以往抵押權(quán)使用他項(xiàng)權(quán)證而非證明，異議登記未必要頒發(fā)證明。事實(shí)上，不管采取何種樣式或選擇發(fā)還是不發(fā)權(quán)證，都只是對(duì)已登記權(quán)利的一種公示記載而已，無(wú)法評(píng)說(shuō)哪種樣式更好，關(guān)鍵是能高效方便地予以記載。

2.新版權(quán)證需記載的要素

顯然，新版權(quán)證的記載要素比原產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)容要多得多，而且填寫(xiě)習(xí)慣也要隨之而改變。第一，登記機(jī)構(gòu)的公章規(guī)定使用不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)用章，這與以前直接使用套印公章不同，而且在專(zhuān)用章下面要填寫(xiě)登記日期，這就意味著即使每本證套印了登記專(zhuān)用章，但登記日期對(duì)于每本證是不同的，需要人工單獨(dú)填寫(xiě)，這對(duì)于發(fā)證量多的地方著實(shí)增加了不少工作量。第二，共有人可選擇只發(fā)一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，原來(lái)住建部對(duì)于共有房產(chǎn)主張每個(gè)共有人各發(fā)一本房產(chǎn)證，但土地證向來(lái)只發(fā)一本，從節(jié)約成本和便于保管考慮，共有不動(dòng)產(chǎn)只發(fā)一本證是很妥當(dāng)?shù)?，只要在?quán)證上將所有的共有人記載清楚即可。第三，涉及房與地不同要素、數(shù)量的，需要同時(shí)分別填寫(xiě)。如用途，土地是依土地用途分類(lèi)相應(yīng)填寫(xiě)，而房屋是依規(guī)劃用途分類(lèi)相應(yīng)填寫(xiě)，當(dāng)兩者一致時(shí)可以只填一個(gè)用途，當(dāng)兩者存在差別時(shí)應(yīng)分別填寫(xiě)，但從房、地一體化角度而言，絕大多數(shù)房、地用途應(yīng)當(dāng)一致，但不排除歷史原因造成的不一致。第四，權(quán)證上“其他事項(xiàng)”和“附記”欄留有空白處較多，這給登記機(jī)構(gòu)如何規(guī)范記載留下很多空間。

二、應(yīng)用新版權(quán)證時(shí)登記實(shí)務(wù)需要考慮的主要問(wèn)題

由于新版權(quán)證與原房產(chǎn)證存在著較大差異，而權(quán)證記載的規(guī)范與否直接影響登記機(jī)構(gòu)的形象，因此，在具體應(yīng)用該權(quán)證時(shí)需要注意以下事項(xiàng)。

1.登記簿的科學(xué)設(shè)計(jì)是首要前提

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證記載的要素來(lái)源于登記簿，只有登記簿記載的內(nèi)容齊全準(zhǔn)確才能確保權(quán)證的準(zhǔn)確無(wú)誤。要保證登記簿盡可能準(zhǔn)確完整，一是要使設(shè)計(jì)的登記簿要素包含權(quán)證上的所有要素，并且其名稱(chēng)和含義與權(quán)證上所示相一致，如權(quán)證上的面積其實(shí)包括宗地面積和房屋建筑面積，那登記簿上就必須有這兩項(xiàng)面積的名稱(chēng)和數(shù)據(jù)，而且意義完全一致，如房屋建筑面積不能是套內(nèi)面積。二是打印權(quán)證時(shí)要能自動(dòng)識(shí)別是調(diào)取單一土地或房屋信息還是要調(diào)取土地和房屋兩方面信息，這就需要以不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)為識(shí)別碼，因此，要順利應(yīng)用新版權(quán)證，須建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)單元代碼規(guī)則，由該代碼自動(dòng)關(guān)聯(lián)土地和房屋信息。

2.復(fù)合權(quán)利的記載要有對(duì)應(yīng)性

由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上記載的通常包含土地及其房屋兩種不同的權(quán)利，而兩種權(quán)利具有很多不同的記載要素，要在一個(gè)空格內(nèi)填寫(xiě)兩種不同的要素，則須做到上下前后內(nèi)容相匹配。例如，權(quán)利類(lèi)型如果是國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，則權(quán)利性質(zhì)要分別對(duì)應(yīng)土地和房屋的性質(zhì)，如出讓商品房，則用途應(yīng)該填寫(xiě)土地用途和房屋用途，面積也是如此，不能次序顛倒導(dǎo)致對(duì)應(yīng)關(guān)系發(fā)生錯(cuò)亂。另外，在復(fù)合權(quán)利中有的權(quán)利有使用期限，則在使用期限內(nèi)應(yīng)注明是何種權(quán)利，否則易產(chǎn)生誤解，如房屋所有權(quán)無(wú)使用期限，而土地使用權(quán)有使用期限，則必須在使用期限欄內(nèi)注明是土地。

3.應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步細(xì)化填寫(xiě)規(guī)范

由于房、地分離登記時(shí)對(duì)權(quán)證記載要素的分類(lèi)概念各成體系，重疊交叉之處在所難免，如房屋性質(zhì)有商品房、經(jīng)適房等分類(lèi)，其實(shí)這是根據(jù)土地取得方式不同而分設(shè)的，商品房的土地取得方式是出讓?zhuān)?jīng)適房的土地取得方式是劃撥。在房地統(tǒng)一登記后，為理順和明晰要素的分類(lèi)，對(duì)于房地可以合并分類(lèi)的應(yīng)當(dāng)予以合并，從而減少分類(lèi)太多太雜的現(xiàn)象，也簡(jiǎn)化填寫(xiě)工作量。此外更值得一提的是，對(duì)于“其他權(quán)利狀況”“附記”有著較大的空間可以填寫(xiě)，但具體怎么填、應(yīng)當(dāng)填寫(xiě)什么內(nèi)容應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步細(xì)化，否則會(huì)造成權(quán)證內(nèi)容的凌亂無(wú)序，權(quán)證持有者也會(huì)無(wú)所適從，不知道怎么樣正確認(rèn)識(shí)權(quán)證上記載的要素。站在權(quán)利人角度，權(quán)證是作為權(quán)利的一個(gè)憑證，表明其擁有了相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，而并不需要權(quán)證如登記簿一樣將所有內(nèi)容都予以記載，因?yàn)閺哪撤N程度而言，權(quán)證是靜態(tài)的，而登記簿是動(dòng)態(tài)的，當(dāng)權(quán)證與登記簿不一致時(shí)，要以登記簿記載為準(zhǔn)。最明顯的例子是抵押和查封，如果每發(fā)生一次抵押或查封都要權(quán)利人提供權(quán)證進(jìn)行注記，那會(huì)給權(quán)利人帶來(lái)很大麻煩，現(xiàn)實(shí)也不具有可操作性。因此，根據(jù)《物權(quán)法》精神，實(shí)務(wù)中應(yīng)本著從簡(jiǎn)易懂的原則進(jìn)一步細(xì)化權(quán)證上的填寫(xiě)內(nèi)容，做到簡(jiǎn)單清晰明了。

第8篇：產(chǎn)權(quán)證明范文

關(guān)鍵詞：知識(shí)產(chǎn)權(quán) 證券化風(fēng)險(xiǎn) 防范

知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)利證券化，是指以知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)利本身為基礎(chǔ)資產(chǎn)而進(jìn)行的證券化交易。在此種證券化交易中，基礎(chǔ)資產(chǎn)是知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)利本身（如專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)和著作權(quán)等），而非知識(shí)產(chǎn)權(quán)商品化所衍生的債權(quán)（如專(zhuān)利許可收益權(quán)），其支付證券本息的現(xiàn)金流量來(lái)源則是利用該知識(shí)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行商品化所產(chǎn)生的收益，商品化的形式包括對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的實(shí)施（如專(zhuān)利產(chǎn)品的生產(chǎn)制造）、知識(shí)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品的銷(xiāo)售以及知識(shí)產(chǎn)權(quán)的許可和轉(zhuǎn)讓等，證券化產(chǎn)品投資者則通過(guò)知識(shí)產(chǎn)權(quán)商品化所產(chǎn)生的收益來(lái)獲得報(bào)償。作為一種新型的融資方式，知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化的誕生，是金融創(chuàng)新與知識(shí)創(chuàng)新的有機(jī)融合。知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化在實(shí)現(xiàn)了企業(yè)融資需求的同時(shí)，其發(fā)展的過(guò)程也受到了許多方面的約束。如何降低和防范風(fēng)險(xiǎn)成為推廣運(yùn)用知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化的基本要求，知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化的核心依然是如何控制和管理風(fēng)險(xiǎn)。

知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化的種類(lèi)及流程

（一）知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化的種類(lèi)

知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化是資產(chǎn)證券化的一種，是在金融創(chuàng)新和知識(shí)產(chǎn)權(quán)管理日趨完善逐漸發(fā)展起來(lái)的融資方式，知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化在其發(fā)展過(guò)程中，可以分為知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)利證券化、知識(shí)產(chǎn)權(quán)債權(quán)證券化和知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保貸款債權(quán)證券化。知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)利證券化是由知識(shí)產(chǎn)權(quán)本身的專(zhuān)利、商標(biāo)、著作及所有權(quán)產(chǎn)生的一切權(quán)利，不涉及到知識(shí)產(chǎn)權(quán)衍生出來(lái)的產(chǎn)品，是商品的一種基礎(chǔ)資產(chǎn)，其證券化主要通過(guò)該知識(shí)產(chǎn)權(quán)的大批量生產(chǎn)、授權(quán)或是轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生效益，購(gòu)買(mǎi)債券的投資者則是通過(guò)效益的多少進(jìn)行按比例獲得回報(bào)，由于對(duì)這種權(quán)利證券化后未來(lái)的收益存在不確定性，所以知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)利證券化風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，很多信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)這種證券化所給出的信用級(jí)別一般不會(huì)很高，投資者也很少愿意購(gòu)買(mǎi)該種債券（黃光輝等，2009）。

知識(shí)產(chǎn)權(quán)債權(quán)證券化是對(duì)未來(lái)的收益進(jìn)行評(píng)估，對(duì)目前已有的基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行發(fā)行債券，例如對(duì)某部電影大片未來(lái)的票房收益進(jìn)行債券發(fā)行以獲得資金周轉(zhuǎn)，這種方式比知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)利證券化范圍要小，風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)見(jiàn)，因此，受到了越來(lái)越多的投資者青睞，成為目前最多的證券化方式。

知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保貸款債權(quán)證券化是把知識(shí)產(chǎn)權(quán)作為抵押物，向商業(yè)銀行取得短期貸款，這種方式銀行通過(guò)自身內(nèi)部的信用評(píng)級(jí)考慮是否給予擁有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的公司進(jìn)行融資行為，商業(yè)銀行在抵押期內(nèi)有權(quán)將知識(shí)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行再次融資，這種方式實(shí)際上是向銀行的一種抵押貸款，利率相對(duì)較低。

（二）知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化的流程

知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化流程主要可以分為三個(gè)組成部分。首先，由發(fā)起人對(duì)符合條件的知識(shí)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行綜合考察，確認(rèn)不存在權(quán)利糾紛的前提下將知識(shí)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給特設(shè)機(jī)構(gòu)，由特設(shè)機(jī)構(gòu)組建資金產(chǎn)池，將知識(shí)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)資產(chǎn)與發(fā)起人的其他權(quán)益分離開(kāi)來(lái)，使基礎(chǔ)資產(chǎn)具備一定的獨(dú)立性，特設(shè)機(jī)構(gòu)將邀請(qǐng)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)該知識(shí)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行信用評(píng)估，在適當(dāng)?shù)臈l件下給予信用增級(jí)，并通過(guò)公告的形式進(jìn)行公布，便于投資者了解基礎(chǔ)資產(chǎn)的信用程度，達(dá)到提高發(fā)行債券過(guò)程中對(duì)投資者的吸引力（應(yīng)娟等，2006）；其次，發(fā)起人通過(guò)融資機(jī)構(gòu)直接發(fā)行債券，從投資者手中獲得資金，擁有債券的投資者憑借其持有的權(quán)益憑證而獲得基礎(chǔ)資產(chǎn)在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)產(chǎn)生的現(xiàn)金流的收益權(quán)，以此來(lái)獲取投資回報(bào)；最后，在證券發(fā)行后，需要安排一個(gè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)證券化的資產(chǎn)池進(jìn)行管理，負(fù)責(zé)收取和記錄資產(chǎn)池產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，并將這些收益交給特殊目的機(jī)構(gòu)，再由特殊目的機(jī)構(gòu)按照規(guī)定分配給投資者，以還本付息（張宏宇，2009）。

從流程中可以認(rèn)識(shí)到，只要交易方各自遵守要求去完成任務(wù)，知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化的風(fēng)險(xiǎn)由各方分開(kāi)承擔(dān)，一切都是按照合同約定進(jìn)行。形成知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化的風(fēng)險(xiǎn)機(jī)理在于當(dāng)實(shí)際操作的時(shí)候，由于知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化屬于結(jié)構(gòu)性融資，其風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生不可能在短時(shí)間內(nèi)全部化解。主要的原因還在于知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化過(guò)程中，資產(chǎn)池是否能獲得持續(xù)的資金來(lái)支付本息，以及市場(chǎng)外的法律等制度因素。

知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化的風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）基礎(chǔ)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

在知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化過(guò)程中能否取得持續(xù)的現(xiàn)金流，是發(fā)行債券成功的關(guān)鍵，因此基礎(chǔ)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)又可稱(chēng)為現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行合理準(zhǔn)確的評(píng)估是進(jìn)行證券化融資的基礎(chǔ)工作，由于知識(shí)產(chǎn)權(quán)本身屬于無(wú)形資產(chǎn)，相對(duì)于機(jī)器設(shè)備等有形資產(chǎn)的評(píng)估要復(fù)雜，最終的評(píng)估價(jià)值也存在很大的爭(zhēng)議和不可預(yù)見(jiàn)性。首先，進(jìn)行知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化之前必須進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，不管采用成本方法還是收益方法，比起其他普通的資產(chǎn)（例如房產(chǎn)、黃金等），評(píng)估難度較高，標(biāo)準(zhǔn)是否統(tǒng)一成了知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化債券發(fā)行價(jià)格的一大難題（萬(wàn)瑤華，2011）。同時(shí)，在將知識(shí)產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給某一個(gè)特定的機(jī)構(gòu)進(jìn)行營(yíng)運(yùn)時(shí)，可能會(huì)使該資產(chǎn)同其他資源的互補(bǔ)產(chǎn)生隔離的現(xiàn)象，無(wú)法充分發(fā)揮最大的價(jià)值功能；其次，當(dāng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化順利成功發(fā)行債券后，由于知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值本身屬于動(dòng)態(tài)過(guò)程，隨著市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和需求的變化也會(huì)發(fā)生變化。一般來(lái)講，知識(shí)產(chǎn)權(quán)比普通商品的價(jià)值波動(dòng)性更大，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)新的流行因素或是技術(shù)發(fā)生革新以后，原有的知識(shí)產(chǎn)權(quán)就面臨著被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)金流的持續(xù)供給就會(huì)產(chǎn)生危機(jī)，再加上盜版等現(xiàn)象的屢禁不止，更加大了知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）法律風(fēng)險(xiǎn)

首先，對(duì)于專(zhuān)利和商標(biāo)來(lái)講，在向主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)所有權(quán)的時(shí)候，辦事人員由于受到知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、條件的約束，可能會(huì)出現(xiàn)疏忽，在條件不是很成熟的情況下獲得相應(yīng)的專(zhuān)利和商標(biāo)證書(shū)。而當(dāng)?shù)谌较蛑鞴軝C(jī)關(guān)申請(qǐng)?jiān)搶?zhuān)利、商標(biāo)侵權(quán)或無(wú)效時(shí)，實(shí)際上就宣告了該知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化的失效，特設(shè)機(jī)構(gòu)就自動(dòng)解除了支付使用費(fèi)的義務(wù)，現(xiàn)金流無(wú)法持續(xù)供給（李海生，2011）。而對(duì)于著作權(quán)來(lái)講，一般在進(jìn)行審查時(shí)也無(wú)須太多的嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)作者是否屬于原創(chuàng)具有很大的不確定性，到后期就有可能會(huì)有人提出質(zhì)疑，給證券化的后期法律糾紛帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。

其次，不管是專(zhuān)利、商標(biāo)、著作還是衍生的債務(wù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)，都存在權(quán)利歸屬模糊不清的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是作品和發(fā)明更是公示制度的缺失經(jīng)常出現(xiàn)混亂的現(xiàn)象，一旦出現(xiàn)這種歸屬不清的情況，知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化的特設(shè)機(jī)構(gòu)就有可能會(huì)出現(xiàn)遭到第三方的權(quán)利要求而無(wú)法正常進(jìn)行資金集聚，對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的穩(wěn)定性產(chǎn)生重大的影響，進(jìn)而影響知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化的整個(gè)過(guò)程。

最后，當(dāng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化產(chǎn)生的糾紛無(wú)法調(diào)解時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生訴訟的風(fēng)險(xiǎn)。一旦訴訟，就會(huì)產(chǎn)生各種費(fèi)用，增加知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化的成本，影響證券化的現(xiàn)金收益分配，對(duì)于知識(shí)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)資產(chǎn)信用評(píng)級(jí)也會(huì)帶來(lái)不利的影響，而且一旦訴訟失敗就會(huì)給知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化設(shè)置眾多的障礙風(fēng)險(xiǎn)。

（三）交易結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

傳統(tǒng)的資產(chǎn)證券化，只要債務(wù)人不發(fā)生違約的行為，定期支付確定的金額就可以實(shí)現(xiàn)證券化的順利進(jìn)行。而知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化則不同于傳統(tǒng)的資產(chǎn)證券化，存在著交易結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)講，當(dāng)最初的預(yù)付費(fèi)完成以后，后續(xù)的費(fèi)用會(huì)隨著知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化交易后的收益變化而產(chǎn)生市場(chǎng)波動(dòng)，當(dāng)經(jīng)營(yíng)者面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境經(jīng)營(yíng)成功時(shí)，資產(chǎn)池的現(xiàn)金流會(huì)得到持續(xù)供給，一旦經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，證券化的收益就無(wú)法得到充足的保證，進(jìn)而影響資產(chǎn)池的結(jié)構(gòu)（李建偉，2006）。因此，必須對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化的資產(chǎn)池進(jìn)行準(zhǔn)確的估量，而進(jìn)行估量的標(biāo)準(zhǔn)又會(huì)受到來(lái)自市場(chǎng)狀況、經(jīng)營(yíng)者自身能力等多種因素的影響，無(wú)法做出及時(shí)的判斷。

此外，由于我國(guó)對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化的監(jiān)管不是很?chē)?yán)格，一旦某項(xiàng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)通過(guò)證券化進(jìn)行融資以后，所有者又將該知識(shí)產(chǎn)權(quán)出售給其他方，則原先的被許可人會(huì)面臨市場(chǎng)的多方競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)行知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化后的收益會(huì)大大降低，導(dǎo)致知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化的現(xiàn)金減少，最終影響債券本息的支付。

知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

（一）加大對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的嚴(yán)格把關(guān)

加大對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的嚴(yán)格把關(guān)是確保知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化成功的關(guān)鍵因素，也是確保優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)順利轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流的重要保證。首先，應(yīng)充分掌握進(jìn)行證券化的知識(shí)產(chǎn)權(quán)的真?zhèn)危瑢?duì)于商標(biāo)、專(zhuān)利等是否存在與他人糾紛的現(xiàn)象，排除明顯的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)經(jīng)過(guò)精心挑選的優(yōu)質(zhì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)委托專(zhuān)業(yè)的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評(píng)估，從中再挑選出最合適進(jìn)行證券化的知識(shí)產(chǎn)權(quán)在資本市場(chǎng)上進(jìn)行融資；其次，采用雞蛋不能放在同一個(gè)籃子里的方法分散風(fēng)險(xiǎn)。采用多個(gè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)構(gòu)建資產(chǎn)池的方法建立群組化，保證后期有持續(xù)的現(xiàn)金流能注入資產(chǎn)池，只要一個(gè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)獲得市場(chǎng)的認(rèn)可就可以彌補(bǔ)其他知識(shí)產(chǎn)權(quán)的損失。

按照簡(jiǎn)單的數(shù)理法則，知識(shí)產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)的組合則可以分散和降低因市場(chǎng)變動(dòng)或個(gè)別被許可人違約而導(dǎo)致的現(xiàn)金流量不足的風(fēng)險(xiǎn)，單個(gè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)現(xiàn)金流的斷裂不會(huì)在整體上影響整個(gè)資產(chǎn)池現(xiàn)金流的穩(wěn)定供給（孫春偉，2010）。當(dāng)然，在構(gòu)建群組化后應(yīng)盡量避免證券化的知識(shí)產(chǎn)權(quán)投向同一領(lǐng)域從而導(dǎo)致資產(chǎn)池現(xiàn)金流的不穩(wěn)定，比如，某一專(zhuān)利發(fā)明如果只投向生產(chǎn)建設(shè)的一個(gè)領(lǐng)域就局限了投資者的范圍，就無(wú)法起到分散資產(chǎn)池市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）構(gòu)建公示機(jī)制

美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化的實(shí)踐證明，加大對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化的合理監(jiān)管是成功的重要原因之一。特別是美國(guó)為了防止知識(shí)產(chǎn)權(quán)涉嫌侵權(quán)等行為的發(fā)生，建立一套行之有效的公示制度，利用發(fā)達(dá)的現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，把所有進(jìn)行證券化的知識(shí)產(chǎn)權(quán)在網(wǎng)上公示，以及后期的轉(zhuǎn)讓、擔(dān)保等行為也可以在網(wǎng)上查詢(xún)，公眾可以借此平臺(tái)實(shí)現(xiàn)監(jiān)督的作用。我國(guó)在規(guī)范知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化的過(guò)程中，一般的公示僅在主管部門(mén)內(nèi)部展開(kāi)，但對(duì)于公眾來(lái)講，很難在大眾信息平臺(tái)查詢(xún)到，為此，可以借鑒美國(guó)的做法，建立起公示機(jī)制達(dá)到監(jiān)管的目的，也給交易者提供信息查詢(xún)避免知識(shí)產(chǎn)權(quán)的爭(zhēng)議。除此以外，我國(guó)目前針對(duì)資產(chǎn)證券化的法律只有《公司法》、《證券法》等，尚未有一部專(zhuān)門(mén)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化法律，構(gòu)建一部專(zhuān)門(mén)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化法律已勢(shì)在必行，通過(guò)法律的制定與完善，可以從制度上杜絕侵權(quán)等行為的發(fā)生，并為一旦發(fā)生糾紛提供訴訟依據(jù)。

（三）訂立契約或合同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

為了應(yīng)對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化后出現(xiàn)的交易結(jié)構(gòu)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，各交易方可以通過(guò)契約或是合同的形式進(jìn)行約束構(gòu)建未來(lái)債權(quán)制度。首先，由于知識(shí)產(chǎn)權(quán)本身具有的模糊性，即使專(zhuān)業(yè)的行家有時(shí)也難以做出準(zhǔn)確的判斷，為此發(fā)起人可建立擔(dān)保程序，一旦知識(shí)產(chǎn)權(quán)在證券化過(guò)程中，由于信用評(píng)級(jí)等環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差，由發(fā)起人承擔(dān)賠償責(zé)任來(lái)化解未來(lái)的債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)；其次，在合同中約定建立替代資產(chǎn)的機(jī)制。當(dāng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)許可人在進(jìn)行證券化過(guò)程中經(jīng)營(yíng)不善無(wú)力維持下去時(shí)，可以要求將該知識(shí)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或是替代原有資產(chǎn)繼續(xù)在資本市場(chǎng)融資，保證資產(chǎn)池的現(xiàn)金流；最后，在合同中約定，當(dāng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)一旦授權(quán)一方進(jìn)行證券化后，應(yīng)限制發(fā)起人向多方再進(jìn)行重復(fù)授權(quán)，避免因知識(shí)產(chǎn)權(quán)人多重授權(quán)給證券化現(xiàn)金收益帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和糾紛風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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第9篇：產(chǎn)權(quán)證明范文

2003年初，王剛在一次派對(duì)上結(jié)識(shí)了25歲的李麗，經(jīng)過(guò)幾次約會(huì)，王剛向李麗求婚，李麗雖同意，但前提是我剛得買(mǎi)個(gè)房子，隨后兩人逛遍各處摟盤(pán)，最后決定購(gòu)買(mǎi)一處總價(jià)款為30萬(wàn)元的房屋，首付為9萬(wàn)元，剩會(huì)舒款10年還清，當(dāng)時(shí)王剛手里有只有7萬(wàn)元積蓄，希望李麗出資2萬(wàn)元。李麗則提出這2萬(wàn)元算借給王剛，但要以李麗的名義購(gòu)房，房產(chǎn)證也要辦到李麗名下，直至王剛歸還李麗2萬(wàn)元后，李麗再把產(chǎn)權(quán)無(wú)條件過(guò)戶(hù)給王剛。隨后李麗又根據(jù)上述內(nèi)容起草了一份借款合同要王剛簽，王剛心中不快，但為了能順利娶到李麗，還是選擇了簽字。

兩人于2003年6月辦理了購(gòu)房、貸款手續(xù)。隨后正式登記步入婚姻殿堂?；楹笠荒甓啵两谔靷愔畼?lè)的雙方便把借款的事情淡忘了，怎奈李麗天生喜歡交際，時(shí)間一長(zhǎng)便厭倦了這種相夫教子的平淡生活，開(kāi)始不理家務(wù)，經(jīng)常半夜回家，王剛屢次勸說(shuō)無(wú)效，致使矛盾日益激化，無(wú)奈之下，王剛向李麗提出離婚并要求把房屋過(guò)戶(hù)到自己名下，李麗斷然拒絕。當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)飛漲，該房屋已經(jīng)升值到50萬(wàn)元左右，2006年5月20日，王剛向人民法院提起離婚訴訟，提出如下訴訟請(qǐng)求：(1)離婚：(2)要求將房屋由李麗名下過(guò)戶(hù)到王剛名下；(3)女兒由男方撫養(yǎng)，女方每月負(fù)擔(dān)撫養(yǎng)費(fèi)1000元至女兒18周歲。

庭審中，王剛訴稱(chēng)，產(chǎn)權(quán)證雖登記在李麗名下，但首付款是自己的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，李麗出資的2萬(wàn)元屬于王剛向李麗的借款，現(xiàn)王剛同意歸還李麗2萬(wàn)元，李麗應(yīng)將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)給王剛。該房屋應(yīng)屬自己的個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)。

李麗辯稱(chēng)：產(chǎn)權(quán)證上登記的是自己的名字，根據(jù)《物權(quán)法》等法律規(guī)定，該房屋所有權(quán)人應(yīng)為李麗。王剛的出資部分應(yīng)視為借款，李麗愿意返還。

人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，房屋為不動(dòng)產(chǎn)，所有權(quán)應(yīng)當(dāng)以登記內(nèi)容為準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)證上登記的即是該房屋的所有權(quán)人。本案中訴爭(zhēng)的房屋系婚前購(gòu)買(mǎi)，且房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)利人是李麗，因此該房屋權(quán)利人應(yīng)認(rèn)定為李麗；關(guān)于子女及撫養(yǎng)費(fèi)問(wèn)題，二人沒(méi)有爭(zhēng)議，法院予以支持。

王剛思來(lái)想去，找到了二人結(jié)婚前的借款合同。經(jīng)過(guò)詳細(xì)咨詢(xún)，王剛委托律師提起了第二場(chǎng)訴訟。

人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，在兩人出資購(gòu)房前，雙方曾簽訂借款合同并約定當(dāng)王剛歸還2萬(wàn)元購(gòu)房款后，李麗將房屋所有權(quán)無(wú)條件變更在王剛名下，本合同簽訂為雙方真實(shí)意思表示，是合法有效的。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，判決雙方當(dāng)事人應(yīng)按照誠(chéng)實(shí)信用原則全面履行合同約定。王剛償還李麗2萬(wàn)元以后，李麗將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)條件過(guò)戶(hù)到王剛名下。

律師解析：借款合同是關(guān)鍵

這次訴訟涉及到的核心法律問(wèn)題是婚前個(gè)人出資按揭購(gòu)房，婚后共同還款并在婚后取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)而引發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，這種問(wèn)題有一定的普遍性。因?yàn)橐坏┌l(fā)生離婚訴訟，夫或妻一方往往提出因房產(chǎn)證是在婚后夫妻關(guān)系存續(xù)期間所得，且參與共同還貸，因此房屋應(yīng)做為共同財(cái)產(chǎn)分割。

本案中，交納首付款、辦理按揭都是以李麗名義來(lái)辦理，最重要的是房屋產(chǎn)權(quán)證是登記在李麗名下。依據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力，所有權(quán)應(yīng)當(dāng)以登記的內(nèi)容為準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)利人是該房屋的所有權(quán)人。第一次訴訟原審法院的判決沒(méi)有問(wèn)題。

第二次訴訟中，王剛找到了婚前簽訂的借款合同，使法院查明了該房屋的首付款來(lái)源和雙方的約定，法律關(guān)系發(fā)生了變化。在夫妻婚前一方按揭購(gòu)房的法律關(guān)系中，購(gòu)房者獨(dú)立承擔(dān)與房屋銷(xiāo)售商及銀行所定合同的權(quán)利和義務(wù)，用個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)并辦理按揭貸款，其房屋產(chǎn)權(quán)當(dāng)然屬于婚前個(gè)人一方所有?；楹蠓蚱薰餐瑑斶€銀行貸款，以及婚后取得房產(chǎn)證書(shū)并不能改變房屋所有權(quán)性質(zhì)。離婚時(shí)，這樣的房產(chǎn)不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割，一般認(rèn)定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)。至于共同還款部分，可視為婚后夫妻以共有財(cái)產(chǎn)償還了一方的個(gè)人債務(wù)，另一方僅負(fù)有返還義務(wù)。至于房屋增值，應(yīng)該由房屋所有權(quán)人單獨(dú)享有。當(dāng)然，如果房屋貶值，也是由房屋所有權(quán)人自行承擔(dān)損失。

王剛個(gè)人出資及借款支付了首付款，卻將產(chǎn)權(quán)人登記在李麗名下，對(duì)外向公眾公示的狀態(tài)為該房屋產(chǎn)權(quán)人為李麗，可以說(shuō)，王剛承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)大的。如果沒(méi)有借款合同作為證據(jù)，法院無(wú)法支持王剛的請(qǐng)求，王剛的損失將無(wú)法避免。

律師提醒：結(jié)婚前后要簽署協(xié)議

如果對(duì)個(gè)人或夫妻共同按揭的房產(chǎn)做出事前書(shū)面約定，即使婚后或離婚時(shí)某一方意圖侵吞，終究會(huì)因簽署了協(xié)議而受到限制，確保受害方減少不必要的財(cái)產(chǎn)損失。而且該協(xié)議雙方簽訂后即生效，并不是必須辦理公證手續(xù)。

如果沒(méi)有協(xié)議，法院在審理按揭房屋的歸屬時(shí)，主要考慮當(dāng)事人辦理按揭手續(xù)和取得房產(chǎn)證的時(shí)間、產(chǎn)權(quán)證的書(shū)中記載的權(quán)利人姓名和按揭房屋的首付款資金來(lái)源、資金性質(zhì)等因素確定。

(1)婚前辦理按揭手續(xù)，以個(gè)人出資，并以個(gè)人名義簽訂房屋預(yù)售合同，婚后獲得產(chǎn)權(quán)證并以夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸的，并不影響房屋所有權(quán)的歸屬，仍然屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

(2)婚前產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下，但是另一方有證據(jù)證明婚前購(gòu)房是雙方出資的，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋產(chǎn)權(quán)仍為登記人個(gè)人財(cái)產(chǎn)，未還房貸部分，屬產(chǎn)權(quán)人債務(wù)。但首付款中和已歸還的貸款中屬于另一方的出資部分，應(yīng)當(dāng)予以返還。