小區(qū)物業(yè)管理精選(九篇)
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第1篇：小區(qū)物業(yè)管理范文
為貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個(gè)清新、整潔、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境，特制定本辦法。
一、物業(yè)管理企業(yè)
1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨(dú)立的法人資格，從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書。
3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等，并報(bào)送區(qū)物業(yè)主管部門備案。
4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場所，專線電話，專職工作人員24小時(shí)值班，確保及時(shí)為業(yè)主服務(wù)。
5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級收費(fèi)，并由物價(jià)部門統(tǒng)一定價(jià)，設(shè)“公示板”公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。
6、日常維護(hù)與緊急事件處理。（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對房屋主體，水電設(shè)施，排水設(shè)施，消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修，確保設(shè)備運(yùn)行正常，居住安全。（2）對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時(shí)處理，確保業(yè)主和使用人財(cái)產(chǎn)不受損失。
（3）對二次供水水箱，應(yīng)一個(gè)季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質(zhì)安全使用。
7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風(fēng)格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置，重點(diǎn)美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育，使人人都來關(guān)心愛護(hù)綠化，并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。
8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人，定時(shí)間、定地點(diǎn)、定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應(yīng)達(dá)到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系，接受指導(dǎo)，爭取配合，做好小區(qū)治安管理工作。
10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強(qiáng)消防意識(shí)，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車，摩托車，自行車應(yīng)在指定位置存放，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。
二、業(yè)主、房屋使用人
1、業(yè)主、使用人應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同，并監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。
2、業(yè)主、使用人應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門，按規(guī)定主動(dòng)交納各種費(fèi)用。
3、業(yè)主，使用人不應(yīng)高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動(dòng)采曖、供水、排水設(shè)施，不準(zhǔn)隨意占用公共用地亂堆雜物；不準(zhǔn)損壞花草樹木、小品、健身器材；不準(zhǔn)在樓道內(nèi)亂寫亂畫；不準(zhǔn)私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質(zhì)；制造妨礙他人正常休息的噪音等。
4、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應(yīng)交費(fèi)用的業(yè)主、房屋使用人交納費(fèi)用；也可以向法院提起訴訟。
5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，任何一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同，并可要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任。
6、當(dāng)事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的，可依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。
住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶，做好這項(xiàng)工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè)，保證社會(huì)的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。
三、本辦法施行監(jiān)督機(jī)關(guān)為×市××區(qū)建設(shè)環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室。
第2篇：小區(qū)物業(yè)管理范文
一、物業(yè)管理企業(yè)
1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨(dú)立的法人資格，從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書。
3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等，并報(bào)送區(qū)物業(yè)主管部門備案。
4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場所，專線電話，專職工作人員24小時(shí)值班，確保及時(shí)為業(yè)主服務(wù)。
5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級收費(fèi)，并由物價(jià)部門統(tǒng)一定價(jià)，設(shè)“公示板”公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。
6、日常維護(hù)與緊急事件處理。（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對房屋主體，水電設(shè)施，排水設(shè)施，消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修，確保設(shè)備運(yùn)行正常，居住安全。（2）對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時(shí)處理，確保業(yè)主和使用人財(cái)產(chǎn)不受損失。
（3）對二次供水水箱，應(yīng)一個(gè)季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質(zhì)安全使用。
7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風(fēng)格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置，重點(diǎn)美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育，使人人都來關(guān)心愛護(hù)綠化，并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。
8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人，定時(shí)間、定地點(diǎn)、定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應(yīng)達(dá)到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系，接受指導(dǎo)，爭取配合，做好小區(qū)治安管理工作。
10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強(qiáng)消防意識(shí)，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車，摩托車，自行車應(yīng)在指定位置存放，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。
二、業(yè)主、房屋使用人
1、業(yè)主、使用人應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同，并監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。
2、業(yè)主、使用人應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門，按規(guī)定主動(dòng)交納各種費(fèi)用。
3、業(yè)主，使用人不應(yīng)高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動(dòng)采曖、供水、排水設(shè)施，不準(zhǔn)隨意占用公共用地亂堆雜物；不準(zhǔn)損壞花草樹木、小品、健身器材；不準(zhǔn)在樓道內(nèi)亂寫亂畫；不準(zhǔn)私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質(zhì)；制造妨礙他人正常休息的噪音等。 【1】
4、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應(yīng)交費(fèi)用的業(yè)主、房屋使用人交納費(fèi)用；也可以向法院提起訴訟。
5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，任何一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同，并可要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任。
6、當(dāng)事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的，可依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。
住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶，做好這項(xiàng)工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè)，保證社會(huì)的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。
三、本辦法施行監(jiān)督機(jī)關(guān)為×市××區(qū)建設(shè)環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室。
四、本辦法自公布之日起施行。
第3篇：小區(qū)物業(yè)管理范文
關(guān)鍵詞:小區(qū)；物業(yè)管理；消防安全；模式
一、小區(qū)物業(yè)消防安全管理工作的現(xiàn)狀
1、缺乏統(tǒng)一的規(guī)范。物業(yè)管理是一種以合同規(guī)定的履行管理職責(zé)的工作，混雜了各式各樣的經(jīng)營模式。盡管我國有出臺(tái)部分有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、政策，但相比物業(yè)消防安全管理的法律地位、管理責(zé)任等缺乏規(guī)范性，這使得在物業(yè)消防安全管理中發(fā)生了大量的糾紛和矛盾。2、物業(yè)消防職責(zé)落實(shí)不到位。物業(yè)管理中有關(guān)公共消防設(shè)施維護(hù)和管理工作，在《中華人民共和國消防法》第十八條第二款中已明確，但在實(shí)際的管理過程中，許多物業(yè)管理單位未認(rèn)真履行和落實(shí)相關(guān)的消防安全管理職責(zé)。3、小區(qū)物業(yè)管理單位缺乏對消防設(shè)施、器材的維護(hù)。許多物業(yè)管理單位,由于消防意識(shí)不強(qiáng),缺乏常見消防設(shè)施和器材維護(hù)保養(yǎng)常識(shí),沒有定期對小區(qū)管理范圍內(nèi)的消防設(shè)施和器材進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)。造成在面對突發(fā)火災(zāi)事件時(shí)，沒有完好的消防設(shè)施和器材進(jìn)行初起火災(zāi)的撲救，埋下了小火變大火的安全隱患。
二、導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)疏于消防安全管理的原因
1、物業(yè)管理單位消防法律意識(shí)觀念不強(qiáng)。物業(yè)管理單位在日常的消防管理工作中，對法律法規(guī)明確的消防安全職責(zé)了解少。不能認(rèn)真貫徹落實(shí)《中華人民共和國消防法》第十八條和《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條規(guī)定的物業(yè)管理單位消防安全職責(zé)，直接或間接地縱容了各類火災(zāi)隱患的滋生和生長。2、物業(yè)對部分消防安全意識(shí)淡薄的業(yè)主缺乏管理。部分業(yè)主往往只注重自己居住的小環(huán)境，而缺少對小區(qū)整體安全的考慮，借著裝修之名，肆意擴(kuò)大裝修面積，擅自改變建筑物使用性質(zhì)，改變建筑結(jié)構(gòu)、樓梯形式，強(qiáng)占圈圍公共走道等，而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利益，害怕得罪業(yè)主，未盡到勸阻和管理責(zé)任，未及時(shí)與相關(guān)職能部門溝通，而只是認(rèn)為我不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情，從而放任發(fā)展，增加建筑的火災(zāi)危險(xiǎn)性和火災(zāi)負(fù)荷，造成了大量的“先天性”的火災(zāi)隱患。3、消防設(shè)施日常維修資金得不到有效保障?，F(xiàn)有法律對建筑維修基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定，要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實(shí)施單位，提出維修經(jīng)費(fèi)預(yù)算報(bào)告書，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核，房地產(chǎn)行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實(shí)施單位，其操作程序復(fù)雜，很少有物業(yè)單位有耐心去申請和使用這筆經(jīng)費(fèi)，致使包括消防設(shè)施在內(nèi)的公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費(fèi)的使用得不到有效保障。
三、提高小區(qū)物業(yè)消防安全管理工作的對策
1、增強(qiáng)消防法律意識(shí)觀念，創(chuàng)建高素質(zhì)物業(yè)消防安全管理隊(duì)伍。首先要讓物業(yè)管理單位明確本身所擔(dān)負(fù)的消防責(zé)任，明確管理人員的職責(zé)，然后加強(qiáng)對消防法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，以提高物業(yè)管理單位的消防安全觀念和法律意識(shí)，并結(jié)合日常工作管理好小區(qū)內(nèi)的各種消防設(shè)施和器材，保證器材裝備維持在最好狀態(tài)，從而更好的預(yù)防火災(zāi)，還能在消防官兵到達(dá)現(xiàn)場處置之前做好人員疏散和初起火災(zāi)處置工作，減少災(zāi)害損失。2、加大宣傳力度，增強(qiáng)業(yè)主的維權(quán)意識(shí)。物業(yè)管理單位不但需要培訓(xùn)業(yè)主的基本防火滅火知識(shí)和疏散逃生本領(lǐng)，還要增強(qiáng)業(yè)主維護(hù)小區(qū)公共安全的意識(shí)。第一，讓業(yè)主之間互相監(jiān)督，全力履行業(yè)務(wù)消防監(jiān)督的職責(zé)，共同維護(hù)小區(qū)的消防安全；第二，業(yè)主和業(yè)主委員要求做到對物業(yè)單位增強(qiáng)監(jiān)督，促進(jìn)其履行消防職責(zé)，及時(shí)消除各類火災(zāi)隱患。4、消防機(jī)構(gòu)的安全管理和監(jiān)督指導(dǎo)。消防機(jī)構(gòu)需定期對物業(yè)管理人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，并且增強(qiáng)安全管理培訓(xùn)，增強(qiáng)他們的消防安全意識(shí)。經(jīng)過消防機(jī)構(gòu)對物業(yè)管理單位的監(jiān)督和指導(dǎo)，能做好消防監(jiān)督檢查，為物業(yè)管理企業(yè)提供法律法規(guī)、消防技術(shù)方面的支持和幫助，提升物業(yè)的消防安全管理水平。
參考資料：
[1]劉春華.試論小區(qū)居民住宅消防安全管理[J].管理學(xué)家，2013(24).
第4篇：小區(qū)物業(yè)管理范文
關(guān)鍵詞：公有老舊住宅；物業(yè)管理；有效對策
隨著城市的發(fā)展和生活水平的提高，新商品住宅小區(qū)不斷涌現(xiàn)，公有老舊住宅小區(qū)的問題也在不斷凸顯，兩者在物業(yè)管理方面更是存在巨大差異。公有老舊住宅是指在早些年由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位等為職工投資建設(shè)的住宅，隨著時(shí)間的推移、后期保養(yǎng)的不恰當(dāng)逐漸變得落后、老舊的住宅小區(qū)。并且，相比新住宅小區(qū)高效、完善的物業(yè)管理，公有老舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理則顯得脆弱、不堪一擊。因此，如何改善公有老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理是要實(shí)現(xiàn)城市全面發(fā)展、維護(hù)社會(huì)和諧所要面對的。
1公有老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因
1.1公有老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題
公有老舊小區(qū)最初是基于當(dāng)時(shí)的社會(huì)發(fā)展水平建設(shè)的，小區(qū)建設(shè)缺乏長遠(yuǎn)的規(guī)劃。隨著城市的發(fā)展，公有老舊小區(qū)由于建設(shè)年代久遠(yuǎn)，工程質(zhì)量、房屋結(jié)構(gòu)、使用功能上都存在著這樣或那樣的問題。小區(qū)內(nèi)不僅基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)不完善，而且養(yǎng)護(hù)也不得當(dāng)，到如今已經(jīng)處于落后的局面，有的時(shí)候更像文明城市建設(shè)的瘡疤。在公有老舊小區(qū)里上下水管網(wǎng)老化嚴(yán)重，漏水、冒水現(xiàn)象嚴(yán)重；供暖系統(tǒng)不完善，供暖不及時(shí)，溫度不達(dá)標(biāo)問題經(jīng)常出現(xiàn)；機(jī)動(dòng)車位嚴(yán)重缺乏，導(dǎo)致許多居民占用行人通道來停車，這種情況引發(fā)小區(qū)多重安全問題，給小區(qū)居民出行帶來極大不便，特別是對老人、小孩的安全造成了嚴(yán)重威脅。并且公有老舊小區(qū)的綠化少、休閑區(qū)域更少，各類違章搭建多，環(huán)境臟亂差。不止小區(qū)內(nèi)部環(huán)境差，也影響到周邊環(huán)境，由于小區(qū)長期缺乏管理，一些商販便在區(qū)內(nèi)及周邊隨意擺攤設(shè)點(diǎn)，時(shí)間長了就會(huì)自動(dòng)成為一個(gè)露天的自由市場，導(dǎo)致其周邊的流動(dòng)人口增大、人員更復(fù)雜，這給原本就缺乏安保的公有老舊小區(qū)帶來了更多的安全隱患。還有噪音污染大、自私改建、占用小區(qū)綠地等現(xiàn)象，都導(dǎo)致居民生活水平大打折扣，導(dǎo)致許多居民搬離老舊小區(qū)。他們之中很多人將原有住房以出租、或私下出售的形式轉(zhuǎn)給他人，由于房租或房價(jià)低廉，所以接手這些老舊住宅的人經(jīng)常是經(jīng)濟(jì)能力一般的人員，因此，使小區(qū)管理性收費(fèi)愈加困難；而房屋主人不在，部分租客主人意識(shí)差，甚至許多人員對小區(qū)管理概念模糊，不愿意繳納小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用，因此，用于小區(qū)物業(yè)管理與維護(hù)的費(fèi)用已經(jīng)嚴(yán)重入不敷出，己經(jīng)難以為繼，更使得小區(qū)不能得到及時(shí)養(yǎng)護(hù)。這種惡性循環(huán)導(dǎo)致公有老舊小區(qū)的物業(yè)管理越來越難于實(shí)施與進(jìn)行。
1.2公有老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)問題的原因
公有老舊小區(qū)之所以出現(xiàn)上述問題究其根本是一個(gè)“公”字。我國公有住房的產(chǎn)權(quán)來源形式多樣，既有國有房產(chǎn)，即歸國家所有的房產(chǎn)，包括由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金建設(shè)或購買的房產(chǎn)，又有城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)，即集體所有制單位投資建造、購買的房產(chǎn)。產(chǎn)權(quán)形式的多樣化使公有住宅小區(qū)的管理形式也多樣化了起來，有的實(shí)行直屬公房管理，有的實(shí)行委托管理，還有自行管理或社區(qū)管理等等。這種共存現(xiàn)象必然會(huì)導(dǎo)致管理上出現(xiàn)諸多矛盾。一些社區(qū)管理委員會(huì)并沒有真正的管理制度，缺乏相應(yīng)的管理人才、管理知識(shí)，有的甚至?xí)在A利為目的，不惜以破壞小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、設(shè)施為代價(jià)，為一些無證經(jīng)營的小商販提供便宜的經(jīng)營場所。由于房屋的公有性質(zhì)，導(dǎo)致國家居民和物業(yè)在義務(wù)、責(zé)任、收益等方面的問題不明確，從而使得居民繳費(fèi)的積極性不高，管理者費(fèi)用缺口大，管理效果不佳。而部分居民的老舊觀念也是導(dǎo)致許多小區(qū)管理制度沒有有效實(shí)施的直接原因。老舊小區(qū)的居民多半對現(xiàn)有的居住環(huán)境也已經(jīng)習(xí)慣，并不想做出改變，對于生活簡樸的他們更不愿對非實(shí)物進(jìn)行消費(fèi)。而另一部分公有老舊小區(qū)的居民往往是低收入人群，所以很難讓他們再為改善環(huán)境，維護(hù)安全等買單，甚至出現(xiàn)抵觸情緒和逆反情緒，給小區(qū)管理工作帶來更大的阻力。
1.3物業(yè)管理是市場化、專業(yè)化的管理
作為城市的重要組成部分，公有老舊住宅小區(qū)在突飛猛進(jìn)的城市發(fā)展中，只有解決自身問題，改頭換面重新煥發(fā)生機(jī)，才能使公有老舊小區(qū)跟上城市發(fā)展的腳步。否則即使再潔凈的地面，只要有一團(tuán)污漬，都不會(huì)令人覺得賞心悅目。如何在投資經(jīng)費(fèi)有限的情況下，修繕、保養(yǎng)公有老舊住宅小區(qū)，延長其使用壽命，同時(shí)改善居民的居住環(huán)境，使城市得到全方位發(fā)展，推進(jìn)現(xiàn)代化城市的進(jìn)程是加快城市發(fā)展進(jìn)程的問題關(guān)鍵。在諸多條件限制下，推倒重建不如修繕、修繕不如保養(yǎng)，改善公有老舊住宅小區(qū)管理既可以提高居民生活質(zhì)量，還能推動(dòng)城市發(fā)展。由此可見，改善公有老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理具有十分重大的意義。
2加強(qiáng)公有老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的對策
2.1加強(qiáng)公有老舊住宅小區(qū)硬件設(shè)施的改造
面對公有老舊住宅小區(qū)資金缺口的問題，各級政府應(yīng)該拿出專項(xiàng)資金，并有針對性、有計(jì)劃性的改造公有老舊小區(qū)的物業(yè)管理，加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的硬件改造，先要進(jìn)行危舊房的改善，對于不同程度的危舊房可以進(jìn)行不同程度的幫扶。并完善、修復(fù)小區(qū)內(nèi)已經(jīng)老舊的水網(wǎng)、電網(wǎng)、煤氣管道等，徹底改變以往小區(qū)一到用電、用水高峰期就斷電、斷水的現(xiàn)象，使管道煤氣代替罐裝煤氣，讓居民切實(shí)感受到有效的管理帶來的好處，享受到城市配套的方便。還應(yīng)該加大小區(qū)內(nèi)部和周邊的環(huán)境整治力度，加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)部的道路規(guī)劃、停車位補(bǔ)建、綠化等工程建設(shè)工作。還應(yīng)在政府的幫助協(xié)同下對周邊的環(huán)境進(jìn)行整改，勸退周邊商販，統(tǒng)一建設(shè)室內(nèi)市場，提升整體環(huán)境?？茖W(xué)有效的使用維修養(yǎng)護(hù)基金，同時(shí)也應(yīng)積極尋找更寬的經(jīng)費(fèi)來源渠道。
2.2建立專業(yè)化物業(yè)管理機(jī)制
要徹底改善公有老舊小區(qū)物業(yè)管理機(jī)制就必須引進(jìn)市場化的物業(yè)管理辦法，提高物業(yè)管理水平，轉(zhuǎn)變原有的管理觀念。同時(shí)也要確立物業(yè)管理公司是小區(qū)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的主要負(fù)責(zé)人，改變多頭管理的局面。此外，社會(huì)上加強(qiáng)有償服務(wù)的宣傳工作，誰受益誰付費(fèi)，這也符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。對企業(yè)內(nèi)部要樹立積極努力為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)，用所提供的服務(wù)獲得應(yīng)有的回報(bào)。更要借鑒其他國內(nèi)外的先進(jìn)的成功的管理經(jīng)驗(yàn)，彌補(bǔ)自己在物業(yè)管理方面的不足，為今后的工作打下良好的基礎(chǔ)。在物業(yè)管理過程中也要加強(qiáng)物業(yè)運(yùn)作的透明度，讓小區(qū)居民清楚地看到他們所交的物業(yè)管理費(fèi)用在何處，只有公開透明的管理制度才能打消居民以往對小區(qū)物業(yè)冷淡、懷疑的態(tài)度。因此，只有通過科學(xué)有效的管理運(yùn)作模式，有層次、有計(jì)劃的管理調(diào)控，符合法律法規(guī)的管理細(xì)則，加上有良好的職業(yè)技能、專業(yè)知識(shí)的管理人員才能為居民提供更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。
2.3調(diào)動(dòng)公有老舊住宅小區(qū)業(yè)主的積極性
作為住宅的實(shí)際使用人，小區(qū)居民才是小區(qū)的主人，只有他們改變觀念，改掉陋習(xí)才能使自己居住環(huán)境得到改善。所以要充分調(diào)動(dòng)小區(qū)業(yè)主的積極性，在老舊小區(qū)中可以鼓勵(lì)居民參與討論、投資、建設(shè)。利用這種辦式作為文明共建的宣傳載體，讓居民感受到正規(guī)的物業(yè)管理帶來的好處。
3結(jié)束語
公有老舊住宅小區(qū)必須引入新的物業(yè)管理模式，才能順應(yīng)社會(huì)的發(fā)展。它工作量大，任務(wù)重，所以此項(xiàng)工作的完成需要政府、社會(huì)、民眾的多方參與，改變原有管理制度，與市場接軌才能從根本上解決公有老舊住宅小區(qū)現(xiàn)存的問題。同時(shí)要更加注意的是我們在修建硬件的同時(shí)，居民也要養(yǎng)成良好的居住習(xí)慣，以及落實(shí)到為后期養(yǎng)護(hù)工作，才能真正有效的延長小區(qū)的使用壽命。這是一個(gè)共建的過程，需要來自每個(gè)方面的努力，才能改善城市中的短板，才能促進(jìn)整個(gè)城市的和諧發(fā)展。
作者:丁敏 單位:陜西省西安市房地產(chǎn)經(jīng)營一公司東升街管理所
參考文獻(xiàn):
[1]葉秋向.我國住宅小區(qū)物業(yè)管理問題及對策研究[J].江西建材，2016，04：274，276.
第5篇：小區(qū)物業(yè)管理范文
【關(guān)鍵字】小區(qū)物業(yè)管理；現(xiàn)狀；問題
一.我國城市小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
目前，我國的城市小區(qū)物業(yè)管理開始已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展的時(shí)期。全國的三萬家物業(yè)管理方面的企業(yè)之中就有三百萬之多的從業(yè)人員。隨著物業(yè)管理的快速發(fā)展，很多的問題也是慢慢地暴露出來了。在這個(gè)行業(yè)，仍舊有許多不和諧的因素存在，這也使得業(yè)主的投訴量一直是很高的。這些問題的出現(xiàn)，物業(yè)管理公司對此需要高度地重視，增強(qiáng)服務(wù)的意識(shí)，積極地反省自身，不斷地尋找問題，這樣才能讓物業(yè)管理比較健康地走下去，以此來更好地使得業(yè)主的利益得到保障，這樣城市居民的生活環(huán)境才能得到改善。健康地發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)，從而能夠很好地改善人們的居住的條件和居住環(huán)境，從而進(jìn)一步促進(jìn)城市新型住宅小區(qū)的建設(shè)，保持社會(huì)的穩(wěn)定具有積極而重要的意義。
二.小區(qū)物業(yè)管理中存在的一些常見問題分析
1.物業(yè)管理缺乏誠信，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，市場化程度不高
經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展加快了我國的物業(yè)管理由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向著市場經(jīng)濟(jì)的方向轉(zhuǎn)型，別的部分的平衡發(fā)展往往是被忽略掉的。由于這個(gè)行業(yè)還是比較年輕，物業(yè)管理在法制建設(shè)上還沒有形成比較完整而又系統(tǒng)的一種體系。企業(yè)的經(jīng)營者也是常常注重短期的利益，缺乏誠信經(jīng)營。這種原則不僅違背了公平性還會(huì)制約市場競爭的合理性。使得物業(yè)管理的行業(yè)發(fā)展得到抑制。在我國物業(yè)管理目前的發(fā)展之中，還是些許計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的成分，由于市場還沒有進(jìn)行徹底的轉(zhuǎn)型，政府干預(yù)了一部分的物業(yè)管理，造成了物業(yè)管理的行業(yè)的一些市場化的程度比較低，從而影響力了物業(yè)管理向著市場化、社會(huì)化、專業(yè)化的方向去很好地發(fā)展。
2.物業(yè)管理的收費(fèi)難、不規(guī)范
物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)背景以后，可以向業(yè)主收取一定的費(fèi)用以此來確保企業(yè)的正常運(yùn)營。物業(yè)服務(wù)費(fèi)一直是物業(yè)管理與業(yè)主間的最大的一種矛盾。造成這的主要原因一方面是因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)的興起時(shí)間并不長，部分的業(yè)主對于花錢買服務(wù)的意識(shí)并不是很強(qiáng)，不是很重視物業(yè)管理，拒交、拖交物業(yè)管理的費(fèi)用。另一方面，部分的物業(yè)公司沒有做到位服務(wù)端的一些工作，服務(wù)的質(zhì)量以及水平都是達(dá)不到業(yè)主的一些要求。更有些只是比較片面地追求一些經(jīng)濟(jì)效益。收費(fèi)的的標(biāo)準(zhǔn)也是比較模糊的，還有一些捆綁收費(fèi)等亂收費(fèi)的現(xiàn)象存在。業(yè)主對于這些情況都表示了強(qiáng)烈的不滿，從而也是激化了物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾，這同時(shí)也使得收繳物業(yè)管理費(fèi)的一些難度明顯地增加。
3.人力資源的管理失衡，從業(yè)人員的素質(zhì)偏低
物業(yè)管理是一個(gè)新興的服務(wù)型的行業(yè)，推進(jìn)現(xiàn)代化城市建設(shè)、提升城市居民生活質(zhì)量都是很重要的，各級政府部門以及人民群眾對此都是引起了高度的關(guān)注，還需要許多的努力要花在行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員的培訓(xùn)方面。目前的一些情況是，部分的從業(yè)人員在就職之前顯得培訓(xùn)不足，素質(zhì)較低，服務(wù)以及管理都達(dá)不到業(yè)主的一些要求。因?yàn)橛械奈飿I(yè)管理的企業(yè)管理層比較缺乏管理的經(jīng)驗(yàn)，仍然存在著服務(wù)意識(shí)比較淡薄、培訓(xùn)制度的缺失、管理模式比較陳舊、服務(wù)意識(shí)比較淡薄的一些不和諧的現(xiàn)象。由于這種情況，物業(yè)管理的企業(yè)提供不了能夠達(dá)到業(yè)主要求的服務(wù)，還是會(huì)在比較大的程度之上給業(yè)主樹立不好的形象，對于物業(yè)管理的一些認(rèn)識(shí)產(chǎn)生很大的誤導(dǎo)。得不到業(yè)主的支持，從而也是不利于物業(yè)管理行業(yè)的很好的發(fā)展。
4.開發(fā)商所遺留的問題
經(jīng)常出現(xiàn)很多的物業(yè)管理的糾紛問題，這些糾紛不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一些問題，而是因?yàn)榉课莸馁|(zhì)量較差，園區(qū)的環(huán)境的相關(guān)宣傳和實(shí)際是不相符的等等。為了比較好地促進(jìn)一些房屋的出售，在宣傳房屋質(zhì)量好方面還是有些不切實(shí)際，小區(qū)的環(huán)境是不是適合人居住。在業(yè)主入住之時(shí)，有些墻面又會(huì)出現(xiàn)裂縫，造成裂縫脫皮等方面的問題時(shí)，開發(fā)商就早就已經(jīng)逃走了，部分的責(zé)任業(yè)主是將之強(qiáng)加到物業(yè)企業(yè)的身上。然而，因?yàn)榉课莸木S修費(fèi)用比較高，對于解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問題根本無能為力。導(dǎo)致業(yè)主對于物業(yè)產(chǎn)生了一些比較不滿的情緒，它的主要方式就是拒絕交物業(yè)費(fèi)。另一方面，因?yàn)楝F(xiàn)在很多的房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)企業(yè)關(guān)系很好，有時(shí)候物業(yè)對于房地產(chǎn)企業(yè)還是比較包庇，這些也是容易造成業(yè)主的不滿。
5.政府對于物業(yè)服務(wù)的企業(yè)監(jiān)管不是很到位
物業(yè)管理的涉及面比較廣，只有政府部門的監(jiān)督和管理，物業(yè)管理才能順利進(jìn)行。但是，物業(yè)管理作為一門新興的行業(yè)，不管是在法律還是制度等方面，政府是還沒有去建立比較完善的體系。從而出現(xiàn)了一些不太完善的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的一些相關(guān)規(guī)定，物業(yè)行政的部門沒有相對應(yīng)的處罰權(quán)，監(jiān)督物業(yè)的收費(fèi)制度還不是很健全，在處理物業(yè)投訴方面無法可依。這使得物業(yè)管理暫時(shí)處于沒有監(jiān)管的狀態(tài)，對物業(yè)管理的行業(yè)的比較健康的發(fā)展很不利。
6.物業(yè)管理政策體系不完善，法制不健全
在目前，物業(yè)管理行業(yè)對于國家權(quán)威性的相關(guān)物業(yè)管理法律還是比較缺乏，這使得物業(yè)管理的責(zé)任主體的相關(guān)的法律地位不是很明確、權(quán)利義務(wù)不是很清楚，造成現(xiàn)在的很多的住宅小區(qū)的管理體制方面還是有比較多的弊端，矛盾不斷在物業(yè)管理活動(dòng)之中產(chǎn)生。所以，要建立比較公正、正確、符合實(shí)際的物業(yè)管理法律，從而解決物業(yè)矛盾糾紛，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)比較健康地發(fā)展。
三.總結(jié)
中國市場上的小區(qū)物業(yè)與業(yè)委會(huì)、業(yè)主之間雖然一直存在著很多不可調(diào)和的矛盾，但只要我們能做到：轉(zhuǎn)變業(yè)主觀念，提高物業(yè)管理的服務(wù)意識(shí)，抓好隊(duì)伍建設(shè)，提高從業(yè)人員的素質(zhì)，完善小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)法律體系，就一定能使得小區(qū)物業(yè)與業(yè)委會(huì)、業(yè)主之間達(dá)到和諧共處的良好狀態(tài)。
參考文獻(xiàn)：
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[2]王怡紅.物業(yè)管理實(shí)務(wù)[M].北京大學(xué)出版社，2010.
第6篇：小區(qū)物業(yè)管理范文
從業(yè)主不滿停車費(fèi)漲價(jià)堵門維權(quán)，到領(lǐng)回自己的公共收益，一個(gè)起步于重重矛盾的小區(qū)究竟如何走向自治？
業(yè)主領(lǐng)取現(xiàn)金收益紅包
2011年4月28日，北京西城區(qū)朗琴園小區(qū)物業(yè)辦公室，家住12號樓的饒女士在同意領(lǐng)取名冊上簽字，拿到了寫有自己名字和房號的紅包。紅包內(nèi)裝著自家2008年的公共收益242.14元（按家中面積151平方米算出），“住了6年了，以前都是交錢，領(lǐng)錢還是第一次?！别埮扛吲d地說。
據(jù)了解，朗琴園小區(qū)2415戶業(yè)主，于2002年開始分批入住。2007年11月20日，小區(qū)業(yè)委會(huì)罷免前期物業(yè)，嘉浩物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)并依據(jù)信托契約制度開始服務(wù)。今年3月份，嘉浩物業(yè)公示3年來小區(qū)公共收益累積568.74萬元。根據(jù)小區(qū)物業(yè)管理信托契約，在保證小區(qū)正常運(yùn)營流動(dòng)資金的前提下，物業(yè)采取隔年返還的方式向業(yè)主發(fā)放2008年的公共收益。
多次沖突逼出業(yè)委會(huì)
和不少小區(qū)一樣，朗琴園小區(qū)初期也面臨著開發(fā)商單方面提高停車費(fèi)的麻煩?！暗厣宪囄粡拿吭?50元提到每小時(shí)2元，地下車位也漲了，并且要一次交兩年。”推了業(yè)主代表，但多次談判都破裂了?！皹I(yè)主們紛紛反映，單個(gè)業(yè)主根本沒渠道也沒資格和開發(fā)商及物業(yè)談判。
談不攏，業(yè)主們決定聯(lián)合行動(dòng)維權(quán)。2006年3月9日，數(shù)百名業(yè)主開車堵住小區(qū)大門，引發(fā)政府部門介入干預(yù)調(diào)查才散去。這就是5年前該小區(qū)發(fā)生的“堵門”事件。
此后的“打井”事件，又一次將業(yè)主和開發(fā)商、物業(yè)之間的矛盾推向白熱化?！八麄冊谠簝?nèi)及附近私自挖了18口深井，為新建商務(wù)樓供水，有6口井距樓房不足20米，大家擔(dān)心樓體塌陷。”后來成立的小區(qū)業(yè)委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人欒繼敏，這樣介紹“打井”事件的背景。當(dāng)時(shí)，業(yè)主自發(fā)聚集并阻止工人施工引發(fā)沖突，更有業(yè)主掉進(jìn)井溝。
“這些事件促進(jìn)了業(yè)主維權(quán)意識(shí)的覺醒，也讓大家看到只有成立業(yè)主大會(huì)，選舉出業(yè)委會(huì)，我們才有力量和開發(fā)商、物業(yè)抗衡?！睓枥^敏稱。
2007年4月，朗琴園小區(qū)成立了首屆業(yè)主委員會(huì)。2007年11月4日，業(yè)委會(huì)召開維權(quán)大會(huì)，罷免原物業(yè)，重新選聘新物業(yè)，推出物業(yè)管理信托契約，并由此走上了開發(fā)商封井、拆除違建小黃樓、抵制地庫被拍賣等一系列訴訟維權(quán)之路。
信托契約制約束物業(yè)
為加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主共有利益，依據(jù)《信托法》和新頒布的《物權(quán)法》，2007年10月，朗琴園小區(qū)業(yè)主大會(huì)表決通過了《朗琴園小區(qū)物業(yè)管理權(quán)信托契約》，并以此啟動(dòng)了選聘新管家活動(dòng)。
依據(jù)信托契約，委托人為小區(qū)業(yè)主大會(huì)，受托人為物業(yè)公司，受益人為全體業(yè)主。受益人有權(quán)接受受托人提供的服務(wù)，分配信托利益，享有對受托人管理、服務(wù)的建議權(quán)、監(jiān)督權(quán)和表決權(quán)。信托契約在物業(yè)費(fèi)的籌集與支付、服務(wù)酬金的支取、公共收益分配及會(huì)計(jì)和審計(jì)等方面，也都作了詳細(xì)的規(guī)劃和確定。
信托契約規(guī)定，物業(yè)費(fèi)收支單獨(dú)設(shè)立賬目，獨(dú)立核算，須每月向業(yè)委會(huì)及業(yè)主公示上月財(cái)務(wù)報(bào)告。該契約的核心，是將建議權(quán)、知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)還給了每一位業(yè)主。
2007年11月，北京嘉浩物業(yè)公司從10余家參與競聘的物業(yè)中勝出，取得對小區(qū)的服務(wù)權(quán)，嘉浩也由此被稱為“第一個(gè)敢吃螃蟹的物業(yè)”。契約規(guī)定，嘉浩只能按財(cái)務(wù)預(yù)算支取花費(fèi)，并按照物業(yè)費(fèi)支出的6%領(lǐng)取酬金。
“任何一位業(yè)主，都可以查賬?！睒I(yè)主潘阿姨稱，她和小區(qū)幾位懂財(cái)務(wù)和審計(jì)的鄰居，自發(fā)組成了財(cái)務(wù)監(jiān)督小組，每月審查物業(yè)收支，“一直執(zhí)行得不錯(cuò)”。
物業(yè)與業(yè)委會(huì)需要不斷
溝通調(diào)和
朗琴園小區(qū)業(yè)委會(huì)并沒有因?yàn)榧魏莆飿I(yè)是自己招聘來的就放松要求，“沖突、指責(zé)這都是常有的事兒。”欒繼敏稱。此次公共收益的發(fā)放，更是將物業(yè)與業(yè)委會(huì)之間的博弈推向了頂點(diǎn)。
面對業(yè)主高高興興領(lǐng)取紅包的場面，有業(yè)主仍明確表達(dá)對物業(yè)的不滿，認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)在對2008年的公共收益58萬余元進(jìn)行審計(jì)以及業(yè)主大會(huì)表決后，才能向全體業(yè)主發(fā)放?，F(xiàn)在這么發(fā)放，明顯沒有按程序走。
對于業(yè)委會(huì)質(zhì)疑的公共收益數(shù)額問題，嘉浩物業(yè)負(fù)責(zé)人表示，明細(xì)收支均可查賬。
嘉浩物業(yè)自入住小區(qū)后，也曾和業(yè)委會(huì)、業(yè)主等就停車、安全、環(huán)境等方面不斷地溝通。不過，經(jīng)過不斷的調(diào)和，小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率從開始的30％逐漸提高到了90％?！白≈苁娣?，園子里風(fēng)景很好，很安全?！睒I(yè)主陳阿姨稱。
朗琴園小區(qū)模式值得推廣
北京仁和律師事務(wù)所律師孟憲生稱，朗琴園小區(qū)的物業(yè)管理模式，是在現(xiàn)有法律框架下設(shè)計(jì)的一次嘗試，其運(yùn)行初步顯示了信托關(guān)系在財(cái)產(chǎn)管理上的優(yōu)越性。
第7篇：小區(qū)物業(yè)管理范文
目錄
一、項(xiàng)目概況
二、物業(yè)管理內(nèi)容
三、物業(yè)管理模式
四、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度
五、物業(yè)費(fèi)的成本測算
六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施
七、管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo)
一、項(xiàng)目概況
1.地理位置
該項(xiàng)目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2.項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
項(xiàng)目
計(jì)量單位
數(shù)值
居住區(qū)規(guī)劃總用地
Hm2
13.23
1.居住區(qū)用地
Hm2
9.87
①住宅用地
Hm2
6.89
②公建用地
Hm2
1.31
③道路用地
Hm2
1.24
④公共綠地
Hm2
0.42
2.其它用地
Hm2
3.36
居住戶數(shù)
戶
1292
居住人數(shù)
人
4134
戶均人數(shù)
人/戶
3.2
總建筑面積
萬m2
19.11
1.居住區(qū)用地內(nèi)建筑總面積
萬m2
16.23
①住宅建筑面積
萬m2
14.87
②公建面積
萬m2
1.46
2.大賣場總建筑面積
萬m2
2.88
項(xiàng)目
計(jì)量單位
數(shù)值
①大賣場面積
萬m2
1.17
②擴(kuò)建面積（三層）
萬m2
0.96
③公建面積
萬m2
0.75
地下車庫及人防
萬m2
0.28
3.底層架空面積
萬m2
1.25
住宅平均層數(shù)
層
7.5
人口毛密度
人/hm2
411.1
住宅建筑配套密度（毛）
套/hm2
128.5
住宅建筑配套密度（凈）
套/hm2
184.0
住宅建筑面積毛密度
萬m2/hm2
1.496
住宅建筑面積凈密度
萬m2/hm2
2.144
容積率
萬m2/hm2
1.64
停車率
%
50.0
停車位
輛
634
地面停車率
%
8.7
地面停車位
輛
110
住宅建筑凈密度
%
28.5
建筑密度
%
25.6
綠地率
%
40.2
二、物業(yè)管理內(nèi)容
物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶提供全方位管理，服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。
1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理
范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一”主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面：
A、工作的主動(dòng)性
管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多樣性
根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點(diǎn)修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。
C、工作的針對性
在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。
1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理
范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。
共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。
1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理
范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項(xiàng)類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。通過有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。
1.4智能化設(shè)施設(shè)備
范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。
根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。
2、環(huán)境衛(wèi)生管理
在jt我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。
2.1衛(wèi)生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。
2.2環(huán)境管理
jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識(shí)，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。
3.綠化管理
綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。
5、車輛交通管理
對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
6、公共管理
6.1住戶裝修管理
在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程符合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。
6.2搞好維修基金以及儲(chǔ)備金的核收與管理。
6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。
7、常規(guī)性公共服務(wù)
即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。
8、委托性特約服務(wù)
是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶14小時(shí)開啟電梯、24小時(shí)高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。
9、經(jīng)營性多種服務(wù)
即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在jt這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項(xiàng)目。
三、物業(yè)管理模式
居住在jt社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理手段，通過高素質(zhì)的管理人員達(dá)到最佳的管理效果。
我們的管理方式分為管理方法、管理目標(biāo)、運(yùn)作程序、實(shí)施措施、管理手段等五個(gè)部分。
1、管理方法
1.1嚴(yán)格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。
1.2提供共管式服務(wù)。
1.3嚴(yán)格法規(guī)、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為。
1.4運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，實(shí)現(xiàn)辦公管理自動(dòng)化。
1.5啟動(dòng)CI系統(tǒng)，致力于精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。
2、運(yùn)作程序
可分為整體管理運(yùn)作流程與分項(xiàng)管理流程兩部分。
3、實(shí)施措施
3.1治安管理上運(yùn)用現(xiàn)代科技手段“三防”結(jié)合，確保安全。
3.2裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段并用的方法。
3.3精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)綠化，加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。
3.4合理調(diào)度、有序停車，人車分流順暢交通。
3.5發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實(shí)施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。
3.6在智能化管理上加強(qiáng)各方面工作
3.7超前性、創(chuàng)造性、全方位地實(shí)行共管式服務(wù)。
3.8開展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)
4、管理手段
4.1啟動(dòng)思想工作機(jī)制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導(dǎo)員工動(dòng)機(jī)，尊重個(gè)人感情，并且針對個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作，工作方式有談心、座談等。
4.2執(zhí)行獎(jiǎng)懲制度，在實(shí)際工作中堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰、獎(jiǎng)懲分明。
通過獎(jiǎng)與懲，做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力，從而促進(jìn)工作。
4.3建立激勵(lì)機(jī)制，尊重個(gè)體權(quán)力，保持團(tuán)隊(duì)希望。我們把將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置。培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進(jìn)修等。
4.4工資獎(jiǎng)金重在考核。依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個(gè)人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報(bào)酬。
4.5提倡“以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)主人公意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí)，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。
4.6管理工作的計(jì)劃性，我們根據(jù)各個(gè)階段管理要點(diǎn)的不同，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定不同時(shí)期階段的工作計(jì)劃，并實(shí)施。
四、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度
1、服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu)
1.1物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)圖
2、公共管理制度
2.1停車場管理須知
A、區(qū)停車場交通、治安均由小區(qū)保安人員負(fù)責(zé)。入場車輛都應(yīng)自覺服從停車場保安人員的調(diào)度和管理。
B、您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進(jìn)出的位置。除預(yù)先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。
C、請您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。
D、小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺交納泊位費(fèi)并辦理停車證。
E、出租車（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。
F、對于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權(quán)進(jìn)行鎖車及扣押；同時(shí)相關(guān)業(yè)主應(yīng)對由此造成的損失負(fù)責(zé)賠償。
2.2衛(wèi)生管理須知
為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境：
A、您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點(diǎn)。
B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部修理費(fèi)用及連帶責(zé)任。
C、請您愛護(hù)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標(biāo)語。如屬兒童所為，應(yīng)由其家長負(fù)責(zé)。
D、請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。
E、請您不要在樓梯間放置車輛或?qū)⑿?、家具、?chǔ)藏類等家庭物品。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進(jìn)行清理。
2.3寵物管理須知
為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯：
A、您定時(shí)攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看管，及時(shí)清除排出的糞便；
B、為免對他人的滋擾和對設(shè)施的損壞，請您不要攜寵物進(jìn)入會(huì)館、公建樓、幼兒園等公共場所；
C、個(gè)人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時(shí)，寵物主人有義務(wù)采取有效措施予以制止；
D、每年須對所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；
E、對生病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。
2.4綠化管理須知
A、了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您愛護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點(diǎn)綴設(shè)施。
B、您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)龋灰獡p壞花木的保護(hù)措施。
C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。
D、請您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進(jìn)行體育活動(dòng)。
E、請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。
F、請您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險(xiǎn)。
3、內(nèi)部管理制度（各崗位職責(zé)）
3．1物業(yè)處經(jīng)理崗位職責(zé)
A.應(yīng)主動(dòng)配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財(cái)務(wù)部的監(jiān)督、檢查工作；
B.熟悉并執(zhí)行各項(xiàng)有關(guān)政策、法律、法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度；
C.帶領(lǐng)各崗位人員進(jìn)行小區(qū)驗(yàn)收，做好小區(qū)的各項(xiàng)管理工作及經(jīng)濟(jì)核算工作，完成公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；
D.做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務(wù)情況；
E.鼓勵(lì)員工積極學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對業(yè)績差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見；
F.關(guān)心小區(qū)管委員會(huì)建設(shè)，并接受管委員會(huì)監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項(xiàng)工作；
G.配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關(guān)部門做好相應(yīng)工作及其他上級交辦的工作；
3．2經(jīng)理助理崗位職責(zé)
A.負(fù)責(zé)本中心職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)；
B.負(fù)責(zé)每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計(jì)劃及工作總結(jié)；
C.負(fù)責(zé)對本中心員工各類考核；
D.向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計(jì)劃；
E.接待來訪住戶，對住戶的投訴及時(shí)處理；投訴處理率99%；
F.熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法，公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時(shí)收繳管理費(fèi)，收繳率達(dá)預(yù)定目標(biāo)；
G.熟悉有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定；
H.每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時(shí)安排處理，并加以改進(jìn)；
I.負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況；
3．3環(huán)境管理部主管崗位職責(zé)
A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護(hù)的年度、季度、月度計(jì)劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生；
B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清楚，責(zé)任明確，檢查考核標(biāo)準(zhǔn)公開，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)；
C、負(fù)責(zé)定期組織員工培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率；
D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時(shí)掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時(shí)到現(xiàn)場督導(dǎo)員工操作；
E、對小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識(shí)牌及人文景觀的布置等提出合理化建設(shè)性意見和觀點(diǎn)，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。
F、定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴(yán)格按照消殺計(jì)劃檢查和監(jiān)督消殺工作；
G、合理控制本部門各項(xiàng)費(fèi)用，廣開增收渠道；
3．4保安部主管崗位職責(zé)
A、負(fù)責(zé)保安人員的上崗培訓(xùn)和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任心；
B、制定業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃，按計(jì)劃定期組織專業(yè)訓(xùn)練，并做好記錄；
C、嚴(yán)格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護(hù)管轄區(qū)的正常秩序，維護(hù)業(yè)主生命和財(cái)產(chǎn)安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導(dǎo)；
D、負(fù)責(zé)轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作；
E、負(fù)責(zé)轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設(shè)備的運(yùn)行及消防設(shè)施、設(shè)備、器材的維護(hù)保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會(huì)、三能”：
二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；
三會(huì)：會(huì)報(bào)火警、會(huì)使用消防器材、會(huì)處理險(xiǎn)肇事故；
三能：能遵守消防制度、能及時(shí)發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)、能撲救火情。
F、負(fù)責(zé)保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅(jiān)持白天和夜間的定期查崗制度；
G、定期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時(shí)制定解決措施并督促落實(shí)，遇到突發(fā)事件時(shí)以身作責(zé)，組織處理；
H、負(fù)責(zé)與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作；
I、負(fù)責(zé)水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。
3．5工程維修部主管職責(zé)
A、負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實(shí)；
B、組織參與設(shè)備的大、中、小修，制定計(jì)劃，負(fù)責(zé)員工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)；
C、負(fù)責(zé)制定設(shè)備、備件采購計(jì)劃，報(bào)財(cái)務(wù)采購；
D、做好各項(xiàng)記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺(tái)帳工作；
E、參與違章糾正工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工；
F、負(fù)責(zé)用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施，跟蹤檢查；
G、負(fù)責(zé)員工的考評工作，及時(shí)上報(bào)本部門考勤；
H、合理控制本部門各項(xiàng)費(fèi)用，廣開增收渠道；
3．6、服務(wù)中心主管職責(zé)
A、熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策；
B、負(fù)責(zé)建立完善服務(wù)中心信息流通網(wǎng)絡(luò)，包括業(yè)主報(bào)修服務(wù)，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業(yè)主公布信息等；
C、負(fù)責(zé)多種經(jīng)營服務(wù)及各種費(fèi)用收繳的組織管理；
D、制定社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活；
E、負(fù)責(zé)服務(wù)中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；
F、負(fù)責(zé)開展服務(wù)中心宣傳工作和公益性活動(dòng)。
4、人員配置和人員的素質(zhì)要求
jt物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)。我們要求事務(wù)管理具體操作人員必須是一專多能，實(shí)行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團(tuán)隊(duì)精神。（人員的實(shí)際配置以具體管理范圍而定）
五、物業(yè)費(fèi)的成本測算
1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。
1.1人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)：見表（01）
人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表（01）
序號
項(xiàng)目
人數(shù)（人）
工資標(biāo)準(zhǔn)（元/月）
總額（元/月）
備注
一
管理人員
6
/
6650.00
1
經(jīng)理
1
2000.00
2000.00
2
經(jīng)理助理
1
1500.00
1500.00
3
財(cái)務(wù)員
1
800.00
800.00
4
維修主管
1
1000.00
1000.00
5
保安主管
1
800.00
800.00
6
保潔主管
1
550.00
550.00
二
普通員工
14
/
9400.00
1
維修員
2
800.00
1600.00
2
保安員
9
600.00
5400.00
3
綠化員
1
500.00
500.00
4
保潔員
2
450.00
900.00
三
合計(jì)
20
/
16050.00
1.2費(fèi)用測算
管理\服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)測算見表(02)
工資福利費(fèi)測算表(02)
序號
項(xiàng)目
金額（元/月）
依據(jù)
測算結(jié)果（元/月.M2）
一
基本工資
16050.00
/
二
福利費(fèi)
2407.50
注(1)
暫按15%測算
三
服裝費(fèi)
667.00
注(2)
四
合計(jì)
19124.50
/
注(1)：福利費(fèi)為工資總額的35.5%,其中福利基金占工資總額的14%；教育基金占工資總額的1.5%；社會(huì)保險(xiǎn)占工資總額的20%。
注(2)：服裝按年均400元/人計(jì)算，則每月分?jǐn)倿椋?/p>
20×400元/人/年÷12月=667(元/月)
2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)
2.1采用總體匡算思路進(jìn)行測算。住宅建造成本按800元/M2計(jì)算，公共設(shè)施、設(shè)備建造成本統(tǒng)一按30%計(jì)取，折舊年限按25年計(jì)算，維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。
注：因小區(qū)新建在保修期中，暫不考慮。
2.2公共設(shè)施、設(shè)備所用電為
A、（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時(shí)間，共計(jì)12小時(shí)，如本物業(yè)有200盞燈60瓦計(jì)算）。則：每日所用電費(fèi)為：
（60瓦/盞×200盞×12小時(shí)×30日/月）×0.60元/千瓦/小時(shí)
=4320千瓦/小時(shí)×0.60元/千瓦/小時(shí)
=2592.00元/月
B、智能化網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行等綜合：1000.00元
C、共計(jì)為：3592.00元
2.3電梯運(yùn)行電費(fèi)為:每部電梯按每天15元計(jì)算則運(yùn)行電費(fèi)為：
10部×15元/天×30天
=150元/天×30天
=4500元/月
維修保養(yǎng)費(fèi)用為;每部每月按50元計(jì)算則為：
10部×50元/月
=500元/月
3.4水泵運(yùn)行費(fèi)：
10部×5元/天×30天
=50元/天×30天
=1500元/月
3、綠化管理費(fèi)：
小區(qū)綠化面積為30000M2,綠化管理費(fèi)測算見表（03）
綠化管理測算表（03）
序號
項(xiàng)目
測算依據(jù)
金額（元/月）
測算結(jié)果（元/月.M2）
備注
1
綠化工具費(fèi)
1000元/年
84.00
2
勞保用品費(fèi)
500元/年
42.00
3
綠化用水費(fèi)
400.00
/
4
農(nóng)藥化肥費(fèi)
200.00
5
景觀再造費(fèi)
0.10元/M2.年
200.00
6
合計(jì)
/
926.00
4、清潔衛(wèi)生費(fèi)
清潔衛(wèi)生費(fèi)測算表（04）
序號
項(xiàng)目
測算依據(jù)
金額（元/月）
測算結(jié)果（元/月.M2）
1
工具購置費(fèi)
300元/人.年
75.00
2
勞保用品費(fèi)
300元/人.年
75.00
3
化糞池清掏費(fèi)
(注1)
/
/
4
垃圾外運(yùn)費(fèi)
1000.00
5
環(huán)境消殺
/
100.00
/
6
合計(jì)
/
1250.00
注(1):化糞池清掏費(fèi)全年共計(jì)約為：2000元，由于小區(qū)新建第一年將不會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用。
5、保安費(fèi)：
保安費(fèi)測算表（05）
序號
項(xiàng)目
測算依據(jù)
金額（元/月）
測算結(jié)果（元/月M2）
1
裝備費(fèi)
300元/人.年
250．00
2
人身保險(xiǎn)費(fèi)
（暫不計(jì)）
/
/
3
房租費(fèi)
（暫不計(jì)）
/
/
4
聯(lián)建、治安費(fèi)
100元/人.月
1000.00
5
合計(jì)
/
1250.00
6、辦公費(fèi)：（全年開支辦公費(fèi)約3萬元）
月辦公費(fèi)=30000÷12=2500元/月
7、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：
固定資產(chǎn)總額為10萬元，平均折舊年限為5年，即：
月固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為：100000÷（12×5年）=1667元/月
8、法定稅費(fèi)：
兩稅一費(fèi)為前八項(xiàng)之和的5.75%，則
多層稅費(fèi)=（30309.5）×5.57%=1688元/月
小高層稅費(fèi)=（36809.5）×5.57%=2050元/月
9、利潤：
利潤取10%，則
多層利潤=（30309.5）×10%=3031元/月
小高層利潤=（36809.5）×10%=3681元/月
10、管理成本匯總表見（06）
管理成本匯總表（06）
序號
項(xiàng)目
金額（元/月）
金額（元/月.平方米）
備注
一
管理成本
1
工資福利費(fèi)
19124.50
2
維修及保養(yǎng)費(fèi)
10092.00
共用照明
3592.00
電梯
5000.00
小高層
水泵
1500.00
小高層
3
綠化管理費(fèi)
926.00
4
清潔衛(wèi)生費(fèi)
1250.00
5
保安費(fèi)
1250.00
6
辦公費(fèi)
2500.00
7
折舊費(fèi)
1667.00
8
法定稅費(fèi)
多層住宅
1688.00
小高層住宅
2050.00
9
利潤
多層住宅
3031.00
小高層住宅
3681.00
10
合計(jì)
多層住宅
35028.5
0.4423
多層：79193萬M2
小高層住宅
42540.5
0.9640
小高層：44127萬M2
六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施
為將jt小區(qū)建設(shè)成為具有標(biāo)志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照《全國優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理。具體服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下：
一、基本服務(wù)：
1、簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系；
2、承接項(xiàng)目對住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認(rèn)真檢查，做到驗(yàn)收手續(xù)齊全；
3、管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗；
4、建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財(cái)務(wù)管理，檔案管理等制度；
5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)熱情；
6、建立客戶服務(wù)中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修1小時(shí)內(nèi)，其他報(bào)修按照約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場；
7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)目；
8、公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；
9、每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率75％以上。
二、公共服務(wù)
（一）安全管理
10、小區(qū)主入口24小時(shí)執(zhí)勤；
11、監(jiān)控室實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控；
12、別墅區(qū)設(shè)立專職保安員；
13、小區(qū)內(nèi)每小時(shí)保安巡查一次；
14、對小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；
15、對進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理；
16、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。
（二）環(huán)境管理
17、按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運(yùn)一次；
18、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；
19、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時(shí)清掏；
20、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；
21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；
22、定期清除綠地雜草、雜物；
23、定期預(yù)防花草、樹木病蟲害
（三）房屋管理
24、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)；
25、按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項(xiàng)。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時(shí)勸阻，并通知有關(guān)部門；
26各組團(tuán)、棟、單元門、戶有明顯標(biāo)志。
27、小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標(biāo)志齊全規(guī)范；
28、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）；
（四）設(shè)施、設(shè)備管理
29、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全；
30、操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運(yùn)行正常；
31、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；
32、載人電梯早6點(diǎn)至晚上12點(diǎn)正常運(yùn)行；
33、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通；
34、路燈、樓道燈完好率不低于80％
35、容易危機(jī)人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；
三、便民服務(wù)
物業(yè)公司提供的無償服務(wù)（共計(jì)24項(xiàng)）
類別
編號
項(xiàng)目內(nèi)容
家政服務(wù)
1
代請裝修、裝飾公司
2
代請家教、介紹保姆
3
代租售房屋、代租汽車
4
氣象信息、國內(nèi)外新聞信息
5
組織各種展銷活動(dòng)
6
無償配備醫(yī)藥急救箱
7
代訂中、西餐
8
代訂牛奶
商務(wù)活動(dòng)
9
代購車船、飛機(jī)票
10
代訂報(bào)刊、雜志
11
代辦旅游手續(xù)
12
電話留言服務(wù)
13
代訂酒店、客房
禮儀服務(wù)
14
代購代送禮品、鮮花
15
代辦喜事慶典
文化娛樂
服務(wù)
16
提供圖書、音像制品交流
17
開設(shè)棋、牌活動(dòng)場所
18
開展各種健康、醫(yī)療培訓(xùn)
19
組織健身舞晨練隊(duì)
20
開展球類、健身培訓(xùn)
21
開展網(wǎng)上游戲攻關(guān)競賽交流會(huì)
老年服務(wù)
22
建立老年活動(dòng)組織，開辦老年課堂
23
組織老年聯(lián)誼活動(dòng)
24
組織健康義診活動(dòng)
物業(yè)提供的有償服務(wù)（共計(jì)62項(xiàng)）
類別
編號
項(xiàng)目內(nèi)容
價(jià)格待定
1
瓷磚改造
2
鋪貼普通地磚
3
洗手盆安裝
4
坐便器安裝
5
安裝抽油煙機(jī)
6
安裝分體式空調(diào)
7
安裝熱水器
8
安裝吊燈
9
安裝電腦、傳真等辦公設(shè)備
10
家用電器檢查、小修
11
換門鎖（材料自備）
12
更換、檢修開關(guān)、插座
13
空調(diào)加氟利昂
14
配鑰匙、修鎖
15
查線、換線
日常維修裝飾服務(wù)
16
自行車、摩托車小修
17
鐘表維修
18
更換燈泡、燈管
19
更換燈角、燈口、鎮(zhèn)流器
20
木門窗維修
21
清洗抽油煙機(jī)
22
清洗空調(diào)過濾網(wǎng)
23
安裝音響與家用電器
24
安裝燈具、門鈴、櫥柜（不含材料）
25
修理更換水閥門、各類軟管（不含材料）
26
修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含材料）
27
疏通下水管道
28
修理窗簾、拉窗等（不含材料）
29
修理家具配件
30
內(nèi)墻修理粉刷
31
配木門窗玻璃
家政服務(wù)
32
室內(nèi)整體保潔
33
木地板打蠟
34
看護(hù)病人
35
上門收洗衣服（洗衣費(fèi)另記）
36
接送小孩上學(xué)
37
家庭綠化盆景造型
38
剪裁、寵物喂養(yǎng)指導(dǎo)
39
中、西餐
40
代購、代售二手電腦家私
41
家政培訓(xùn)
42
清潔地毯、沙發(fā)
43
小學(xué)生中餐
44
學(xué)生寒暑假短期學(xué)習(xí)班
45
提供鐘點(diǎn)工（家務(wù)、護(hù)理、照顧小孩或老人）
46
為老人讀報(bào),聊天
禮儀服務(wù)
47
特殊安全服務(wù)
48
租售鮮花、盆景
49
代接、代送客人
健康服務(wù)
50
健康檢查
51
建立健康檔案
52
家庭病床
53
兒童保健
54
健身培訓(xùn)
商務(wù)服務(wù)
55
長途電話
56
接發(fā)傳真
57
打字
58
復(fù)印
59
出租商務(wù)洽談室
60
出租會(huì)議室
61
租車
62
汽車美容
四、服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)
序號
指標(biāo)名稱
國家及jz市標(biāo)準(zhǔn)
服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)
服務(wù)質(zhì)量保證措施
01
房屋完好率
98%
99%
制定維修技術(shù)人員專職負(fù)責(zé)區(qū)域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，無亂搭建，公用設(shè)施及通道無隨意占用
02
房屋零修、急修及時(shí)率
99%
100%
急修、零修接到維修通知，及時(shí)趕到現(xiàn)場。零修現(xiàn)場及時(shí)完成；急修不過夜，工作量過大以協(xié)商形式解決，并按照《維修回訪制度》進(jìn)行回訪記錄、質(zhì)量跟蹤
03
維修工程質(zhì)量合格率
100%
100%
分項(xiàng)監(jiān)督檢查，結(jié)合部位，嚴(yán)格把關(guān)，按照工序維修到位，杜絕二次返工
04
保潔率
99%
99．5%
由專職保潔員進(jìn)行保潔，并實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由主管監(jiān)督，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi)生
05
綠化完好率
95%
99%
制定專職綠化員負(fù)責(zé)維護(hù)，并實(shí)行園藝師直接負(fù)責(zé)的巡查制度，建檔記錄，確保小區(qū)綠地樹木無破壞、無黃土、無病蟲害現(xiàn)象
06
道路、車場完好率及使用率
95%
99%
制定公用設(shè)施管理員進(jìn)行維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負(fù)責(zé)監(jiān)督。建立健全道路、停車場管理制度，責(zé)任落實(shí)到人
07
化糞池、雨水井、污水井完好率
95%
99%
由工程維修部清理疏通及維修計(jì)劃按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施，有檢查、記錄，達(dá)到排放暢通，無堵、無塌陷、井蓋完好無損
08
排水管明暗溝完好率
95%
99%
維修工作依計(jì)劃定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修，達(dá)到排水暢通無積水、無污染、無塌陷、無殘缺
09
路燈完好率
95%
98%
維修工每日檢查，隨壞隨修，做到路燈完好無損，夜間正常使用計(jì)劃維修保養(yǎng)，保持潔凈
10
停車場、自行車棚完好率
98%
99%
每日檢查，隨壞隨修，達(dá)到車輛行駛停泊有序、車場無損壞、無積水、平坦整潔，設(shè)施完好無損
11
公共問題設(shè)施以及小品雕塑完好率
95%
99%
每日檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修定期按計(jì)劃實(shí)施維修、維護(hù)工作，確保使用功能，保持外觀造型完好無損
12
小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率
年1‰以下
年1‰以下
實(shí)行24小時(shí)保安巡視制度，設(shè)立24小時(shí)報(bào)警中心，充分利用小區(qū)智能化設(shè)施人防、技防、物防三結(jié)合的治安管理，確保小區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全
13
消防、智能化設(shè)施完好率
98%
100%
每日巡檢與定期保養(yǎng)相結(jié)合，確保設(shè)施設(shè)備完好無損，各項(xiàng)記錄齊全
14
火災(zāi)發(fā)生率
年1‰以下
年1‰以下
加強(qiáng)防火宣傳教育和防患措施，配齊消防器具，通過消防檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，并組織強(qiáng)有力的兼職消防隊(duì)伍
15
違章發(fā)生率
1‰
1‰
建立巡視制度，對區(qū)內(nèi)各類違章通過巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，對違章現(xiàn)象跟蹤管理，建檔記錄，通過宣傳教育活動(dòng)使區(qū)內(nèi)居民自覺杜絕違章
16
違章處理率
95%
99%
17
住戶有效投訴率
2‰
1‰
按政策規(guī)定做好各項(xiàng)工作，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，了解住戶需求，滿足住戶合理需要，及時(shí)為住戶排憂解難，投訴處理有記錄，有回訪
18
住戶投訴處理率
95%
100%
按政策規(guī)定做好各項(xiàng)工作，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，了解住戶需求，滿足住戶合理需要，及時(shí)為住戶排憂解難，投訴處理有記錄，有回訪
19
管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率
90%
100%
管理人員持證上崗，培訓(xùn)與自學(xué)相結(jié)合，有培訓(xùn)制度，培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)考核、培訓(xùn)記錄，保證人員較高的專業(yè)素質(zhì)
20
維修服務(wù)回訪率
95%
99%
建立嚴(yán)格的工作制度、回訪制度，做好回訪記錄、工作記錄、上門回訪與電話回訪結(jié)合，業(yè)主滿意、文明服務(wù)
21
居民對物業(yè)管理滿意率
95%
98%
采取現(xiàn)代科學(xué)的管理手段，開展溫馨服務(wù)、親情服務(wù)，在日常服務(wù)過程中及時(shí)收集住戶需求信息，盡可能滿足住戶需要，與住戶加強(qiáng)溝通，確保住戶對物業(yè)管理滿意程度
22
檔案建立與完好率
98%
100%
各種檔案資料專人管理、分類存放、檢索方便，保證檔案資料齊全
23
管理費(fèi)收繳率
90%
95%
按照規(guī)定收取，杜絕擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和亂收費(fèi)，合理使用費(fèi)用，做到取之于民、用之于民
七、管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo)
第8篇：小區(qū)物業(yè)管理范文
第一條 為給城市居民創(chuàng)造文明、整潔、安全、方便、優(yōu)美的工作和生活環(huán)境，加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理，維護(hù)物業(yè)管理當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理適用本辦法。
具有一定規(guī)模并屬多個(gè)業(yè)主共有或共用的住宿、辦公、商貿(mào)混合區(qū)的物業(yè)管理，可以參照本辦法的規(guī)定執(zhí)行。
第三條 本辦法所稱住宅小區(qū)，是指實(shí)行城市綜合開發(fā)，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全，具有一定規(guī)模的住宅區(qū)域或住宅組團(tuán)。
本辦法所稱物業(yè)，是指用于居住、辦公、商貿(mào)的各類建筑物及其配套的公用設(shè)施、公用設(shè)備、公用場地和必要的安全、衛(wèi)生、綠化等環(huán)境。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自治組織及其委托的企業(yè)，對物業(yè)的正常使用、維護(hù)、修繕實(shí)施綜合管理服務(wù)的活動(dòng)。
本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人及合法使用人。
第四條 本市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，實(shí)行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合、合同約定公共服務(wù)內(nèi)容與特約服務(wù)相結(jié)合的原則，積極推行物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場化、社會(huì)化。
第五條 本市及各縣市房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，未設(shè)房產(chǎn)管理部門的縣市由建設(shè)行政主管部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)行政主管部門）負(fù)責(zé)。
公安、規(guī)劃、市政環(huán)衛(wèi)、園林綠化、供水、供氣、供電、通訊、廣播電視等管理部門及其行政執(zhí)法組織和居民自治組織，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)的作用，合力推行物業(yè)管理工作。
第二章 業(yè)主委員會(huì)
第六條 住宅小區(qū)成立代表全體業(yè)主、對物業(yè)實(shí)施自治管理的業(yè)主委員會(huì)。
一個(gè)住宅小區(qū)成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。
第七條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉或推舉產(chǎn)生的委員組成，可以選聘所在地居民委員會(huì)的人員參加。
業(yè)主委員會(huì)一般由7至11人組成，其中業(yè)主擔(dān)任委員的比例應(yīng)與其所代表的群體相適應(yīng)，且總數(shù)不能少于全部委員總數(shù)的三分之二。
業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期2至3年，可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì)設(shè)專職或兼職主任委員一名，由業(yè)主委員會(huì)委員選舉或推舉產(chǎn)生，負(fù)責(zé)召集、主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議及其授權(quán)范圍的其他日常管理工作。
業(yè)主委員會(huì)組建的具體辦法、程序和業(yè)主委員會(huì)章程示范文本，由本市物業(yè)行政主管部門制定。
第八條 業(yè)主委員會(huì)自成立之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)持下列文件到物業(yè)行政主管部門登記：
（一）業(yè)主委員會(huì)登記申請書；
（二）業(yè)主委員會(huì)委員名單；
（三）業(yè)主委員會(huì)章程。
第九條 業(yè)主委員會(huì)代表和維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會(huì)審定《物業(yè)管理公約》和業(yè)主委員會(huì)章程；
（二）選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；
（三）審定物業(yè)管理企業(yè)擬訂的物業(yè)管理計(jì)劃、目標(biāo)和大中修理、更新改造方案；
（四）根據(jù)價(jià)格管理部門核定的標(biāo)準(zhǔn)，確定本住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的具體收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；
（五）檢查、監(jiān)督、考核物業(yè)管理企業(yè)的工作，督促業(yè)主遵守《物業(yè)管理公約》，調(diào)解業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛；
（六）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)合理使用物業(yè)維修金和物業(yè)管理用房、經(jīng)營性用房；
（七）組織實(shí)施行政機(jī)關(guān)委托管理的事項(xiàng)；
（八）《業(yè)主委員會(huì)章程》規(guī)定的其他重要事項(xiàng)。
第十條 業(yè)主委員會(huì)自成立之日起3個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)擇優(yōu)選聘有相應(yīng)專業(yè)資質(zhì)證書的物業(yè)管理企業(yè)。建筑面積超過3萬平方米的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
業(yè)主委員會(huì)只能選聘一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的物業(yè)管理，住宅小區(qū)的業(yè)主不得自行委托物業(yè)管理企業(yè)。
第十一條 業(yè)主委員會(huì)選聘、續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與其簽訂《物業(yè)管理合同》，明確物業(yè)管理的事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用、期限、違約責(zé)任、爭議處理及雙方約定的其他事項(xiàng)。
《物業(yè)管理合同》示范文本由本市房產(chǎn)管理部門按有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一印制。
第十二條 新建住宅小區(qū)在業(yè)主委員會(huì)成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)以前，由住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位聘請物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)過渡性物業(yè)管理。
過渡性物業(yè)管理期間，住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂過渡性物業(yè)管理合同，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位和房屋買受人依照房屋買賣合同的約定承擔(dān)。
過渡性物業(yè)管理期間不得使用物業(yè)維修金。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十三條 設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的專業(yè)資質(zhì)，依法登記注冊，取得法人資格。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的具體辦法由本市房產(chǎn)管理部門制定。
物業(yè)管理企業(yè)可以享受國家和省、市人民政府有關(guān)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策。
失業(yè)人員、企業(yè)下崗職工興辦或參加物業(yè)管理企業(yè)的，依照《宜昌市再就業(yè)工程實(shí)施辦法》的規(guī)定給予特別扶持。
第十四條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：
（一）依照《物業(yè)管理合同》制定受托范圍內(nèi)的物業(yè)管理措施；
（二）依照《物業(yè)管理合同》、《物業(yè)管理公約》實(shí)施管理，制止管理范圍內(nèi)的違章行為；
（三）依照《物業(yè)管理合同》收取管理服務(wù)費(fèi)用和根據(jù)有關(guān)專業(yè)管理部門的委托代收水、電、氣等費(fèi)用；
（四）選聘專業(yè)人員承擔(dān)專項(xiàng)管理服務(wù)業(yè)務(wù)；
（五）請求業(yè)主委員會(huì)督促業(yè)主遵守物業(yè)管理規(guī)定；
（六）無償使用物業(yè)管理用房，優(yōu)先租用經(jīng)營用房開展與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的經(jīng)營活動(dòng)；
（七）在履行《物業(yè)管理合同》規(guī)定義務(wù)的前提下開展其他特約服務(wù)。
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
（一）依法經(jīng)營，全面履行《物業(yè)管理合同》；
（二）不間斷地為業(yè)主提供服務(wù)；
（三）超出《物業(yè)管理合同》規(guī)定采取重要管理措施時(shí)征得業(yè)主委員會(huì)同意；
（四）自覺接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督；
（五）自覺接受物業(yè)行政主管部門依法實(shí)施的行政管理和監(jiān)督。
第四章 物業(yè)管理活動(dòng)
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)《物業(yè)管理合同》和有關(guān)專業(yè)管理部門的委托，負(fù)責(zé)下列管理事項(xiàng)：
（一）房屋的使用管理及房屋公用部位的維修、養(yǎng)護(hù)；
（二）道路、路燈、停車場（庫）、供水、供電、供氣、排水、有線電視、消防、安全等公用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)；
（三）小區(qū)容貌、綠化、環(huán)保、衛(wèi)生的管理、維護(hù)；
（四）小區(qū)安全、治安、交通、鄰里秩序的維護(hù)；
（五）代收代繳房租和水、電、氣、通訊、有線電視等費(fèi)用，代辦房屋裝修和水、電、氣增容手續(xù)。
物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主要求，有償提供房屋修繕、保管、運(yùn)輸、購物、信息中介、接送子女、代購車船機(jī)票等特約服務(wù)。
第十七條 住宅房屋的維修，室內(nèi)部分由業(yè)主承擔(dān)費(fèi)用；公用部位由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)的維修計(jì)劃維修，其費(fèi)用從已收取的物業(yè)維修金中支付或由共用人分擔(dān)，但屬房屋保修期內(nèi)的按規(guī)定由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
第十八條 住宅小區(qū)內(nèi)市政、綠化、電力、通訊等公用設(shè)施、公用設(shè)備的維修，屬有關(guān)專業(yè)管理部門投資的，由有關(guān)專業(yè)管理部門承擔(dān)費(fèi)用；屬開發(fā)建設(shè)單位投資的，所需費(fèi)用從物業(yè)維修金中支出。
第十九條 城市供水、供電、供氣、通訊、廣播電視等專業(yè)管理部門在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)、檢修活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理企業(yè)配合，并遵守該區(qū)域物業(yè)管理的規(guī)定。因建設(shè)、檢修活動(dòng)損壞房屋、道路、場地、綠化及其他公用設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀或作價(jià)賠償。
第二十條 業(yè)主裝飾、維修房屋，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意，并報(bào)規(guī)劃、建設(shè)等有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)：
（一）改變房屋結(jié)構(gòu)的；
（二）改變房屋使用性質(zhì)的；
（三）影響有關(guān)公用設(shè)施和消防安全的；
（四）影響相鄰房屋使用的；
（五）影響景觀容貌的。
業(yè)主裝飾、維修房屋，必須及時(shí)清運(yùn)廢棄物。
第二十一條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理或委托物業(yè)管理企業(yè)辦理房屋交易手續(xù)，并將《物業(yè)管理公約》作為轉(zhuǎn)讓或者租賃合同的附件。
房屋轉(zhuǎn)讓或租賃合同簽訂之日起10日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓或租賃的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。
第二十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守《物業(yè)管理公約》，自覺維護(hù)供水、排水、供氣、供電、消防、通訊等公用設(shè)施的安全正常使用，正確處理相鄰關(guān)系。
第二十三條 業(yè)主和進(jìn)入住宅小區(qū)的人員不得實(shí)施下列行為：
（一）拒不繳納或無故延期繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；
（二）擅自改變房屋的使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和外貌；
（三）損壞或擅自占用、移裝公用設(shè)施、公用設(shè)備；
（四）擅自在道路、空地、屋頂搭建建筑物、構(gòu)筑物、廣告牌和擺設(shè)經(jīng)營服務(wù)攤點(diǎn)；
（五）占用房屋的公用部位堆放雜物或者存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品；
（六）排放有毒、有害物質(zhì)或者超標(biāo)排放噪聲；
（七）踐踏、占用綠地和損壞花木；
（八）亂倒垃圾、亂排污水、亂扔廢棄物；
（九）在建筑物、構(gòu)筑物和樹木上張貼、涂寫、刻畫；
（十）違規(guī)行車、停車、嗚喇叭；
（十一）國家法律、法規(guī)、規(guī)章和《物業(yè)管理公約》禁止的其他行為。
第二十四條 《物業(yè)管理合同》終止或解除后前15日內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)并向物業(yè)行政主管部門備案：
（一）對預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)據(jù)實(shí)結(jié)算；
（二）移交物業(yè)檔案資料及有關(guān)財(cái)務(wù)帳冊；
（三）移交物業(yè)管理用房、經(jīng)營性用房、場地及其他財(cái)物。
第五章 物業(yè)管理保障
第二十五條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)成立之日起一個(gè)月內(nèi)，向其提供下列物業(yè)管理資料：
（一）住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收批準(zhǔn)文件及有關(guān)資料；
（二）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
（三）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；
（四）地下管網(wǎng)竣工圖；
（五）業(yè)主分布情況；
（六）其他有關(guān)物業(yè)管理的資料。
第二十六條 新建住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按建設(shè)工程總投資2％的比例，繳納住宅小區(qū)物業(yè)維修金。物業(yè)維修金由物業(yè)行政主管部門在小區(qū)綜合驗(yàn)收前代收，并在住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組建后三個(gè)月內(nèi)交歸其所有。
第二十七條 本辦法施行前已交付使用而未積累物業(yè)維修金的住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)依照價(jià)格管理部門核定的標(biāo)準(zhǔn)，按房屋建筑面積向房屋所有權(quán)人收取物業(yè)維修金。共有房屋由共有人按產(chǎn)權(quán)比例分擔(dān)；因住房制度改革形成共有關(guān)系的，共有人中的原售房單位應(yīng)繳納的物業(yè)維修金，可以從售房款中列支。
第二十八條 物業(yè)維修金由業(yè)主委員會(huì)在當(dāng)?shù)匚飿I(yè)行政主管部門指定的金融機(jī)構(gòu)專戶儲(chǔ)存，專項(xiàng)用于房屋公用部位、公用設(shè)施、公用設(shè)備的維修及購置經(jīng)營用房，不得挪作他用。
使用物業(yè)維修金必須由物業(yè)管理企業(yè)提出年度維修項(xiàng)目計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)討論同意并報(bào)物業(yè)行政主管部門審查核準(zhǔn)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)維修金的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。
第二十九條 物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取公共性管理服務(wù)費(fèi)，必須依照價(jià)格管理部門核定的標(biāo)準(zhǔn)和《物業(yè)管理合同》，并用于受托管理范圍的公共服務(wù)項(xiàng)目支出。
物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供特約服務(wù)的費(fèi)用，由雙方商定和清結(jié)。
第三十條 新建住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位在住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)無償提供建設(shè)工程總面積3‰的物業(yè)管理用房，但最多不超過100平方米；以成本價(jià)提供建設(shè)工程總面積4‰的經(jīng)營用房，但最多不超過200平方米。
物業(yè)管理用房、經(jīng)營用房由物業(yè)管理行政主管部門代為接收，屬業(yè)主委員會(huì)所有，但不得轉(zhuǎn)讓、抵押。
物業(yè)管理企業(yè)依照本辦法的規(guī)定和《物業(yè)管理合同》的約定使用物業(yè)管理用房，并可優(yōu)先租賃經(jīng)營用房。
第六章 獎(jiǎng)懲
第三十一條 對在物業(yè)管理中取得顯著成績的業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)及其個(gè)人，由物業(yè)行政主管部門給予表彰并向社會(huì)公布。
第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)有下列情形之一的，物業(yè)行政主管部門可予以警告、責(zé)令限期改正、降低資質(zhì)等級直至吊銷資質(zhì)證書、提請工商行政管理部門注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項(xiàng)目；業(yè)主委員會(huì)可以據(jù)此解除與其簽訂的《物業(yè)管理合同》：
（一）不履行本辦法第十五條、第十六條規(guī)定的物業(yè)管理義務(wù)之一的；
（二）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者不按規(guī)定用途使用物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的。
第三十三條 業(yè)主和進(jìn)入住宅小區(qū)的人員違反本辦法第二十三條規(guī)定之一的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依照《物業(yè)管理公約》給予經(jīng)濟(jì)制裁，并提請有關(guān)行政管理部門依法給予行政處罰。
第三十四條 違反本辦法第二十六條、第三十條第一款規(guī)定的，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期履行；逾期不履行的，建設(shè)行政主管部門不予辦理驗(yàn)收手續(xù)。
第三十五條 對不按規(guī)定交納物業(yè)維修金、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應(yīng)交納費(fèi)用3‰的滯納金或按合同約定加收滯納金。
第三十六條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)及其他有關(guān)當(dāng)事人違反本辦法規(guī)定和《物業(yè)管理公約》、《物業(yè)管理合同》，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任的，受侵害的當(dāng)事人可以向人民法院起訴。
第七章 附則
第三十七條 本辦法有關(guān)專業(yè)用語的含義：
房屋公用部位，是指由全體業(yè)主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、水泵間、電表間、電梯間、電梯機(jī)房、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、外墻面、屋面等部位。
公用設(shè)施，是指業(yè)主共同使用的道路、停車場所、化糞池、窨井、安全設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、照明路燈、綠地等設(shè)施。
公用設(shè)備，是指業(yè)主共同使用的給排水管道、水泵、水箱、落水管、垃圾道、電梯、避雷器及消防等設(shè)備。
第9篇：小區(qū)物業(yè)管理范文
物業(yè)管理平臺(tái)作為現(xiàn)代物業(yè)管理不可或缺的一部分，是提升物業(yè)管理水平的重要手段。BIM技術(shù)又稱為建筑信息模型技術(shù)，其實(shí)質(zhì)是利用電子設(shè)備對建筑信息進(jìn)行存儲(chǔ)、模擬、演算的一種技術(shù)。隨著住宅小區(qū)人數(shù)的不斷增多，物業(yè)管理的難度也在不斷加大，物業(yè)管理要把BIM技術(shù)應(yīng)用到管理平臺(tái)之后中，將物業(yè)平臺(tái)變的智能化、信息化，提升物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，滿足物業(yè)的發(fā)展需要。
1BIM技術(shù)應(yīng)用在物業(yè)管理中的價(jià)值
1.1信息同步化
在物業(yè)管理中，最重要的就是住宅小區(qū)建筑信息的管理，BIM技術(shù)的應(yīng)用不僅能存儲(chǔ)建筑信息，還能夠有效調(diào)動(dòng)、使用信息，提高了信息的利用率。BIM管理平臺(tái)能夠在構(gòu)造建筑模型的同時(shí)將建筑信息輸出，以電子表的形式展示，而傳統(tǒng)的物業(yè)管理都是人工進(jìn)行數(shù)據(jù)的錄入與電子表的編寫，相比之下，使用BIM管理平臺(tái)節(jié)省了大量的時(shí)間，提高了建筑信息的準(zhǔn)確性。BIM的優(yōu)勢還不止于此，在建筑信息發(fā)生變化時(shí)，平臺(tái)也能夠快速做出響應(yīng)，模型的一項(xiàng)數(shù)據(jù)變化，其他的數(shù)據(jù)會(huì)自行隨之改變，信息會(huì)自動(dòng)進(jìn)行更新交替，建筑布局也會(huì)重新調(diào)整，實(shí)現(xiàn)信息與建筑的同步化，方便物業(yè)對建筑進(jìn)行管理，而傳統(tǒng)的物業(yè)管理要人工重新計(jì)算建筑面積，核對建筑的成本和經(jīng)濟(jì)效益，這需要大量的人力、物力投入，降低了物業(yè)企業(yè)的管理效率。
1.2三維立體化展示
BIM技術(shù)的應(yīng)用，方便了物業(yè)對住宅小區(qū)的運(yùn)維管理。BIM管理平臺(tái)能將小區(qū)建筑的面積大小、空間形狀進(jìn)行立體化的展示，還可以利用文字、圖形等標(biāo)注空間信息，讓物業(yè)管理者直觀了解建筑信息，幫助管理者明確運(yùn)維的目標(biāo)。BIM管理平臺(tái)建立模型可以利用二維平面化展示還可以利用三維立體化展示。物業(yè)管理者通過信息的輸入進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，劃分住宅小區(qū)的區(qū)域，并用標(biāo)簽進(jìn)行標(biāo)注，繪制出小區(qū)的平面圖，還可以將平面圖轉(zhuǎn)化為三維立體的建筑模型，對模型可以進(jìn)行旋轉(zhuǎn)、切割、重組、移動(dòng)等多種操作，方便對建筑的各個(gè)角落進(jìn)行規(guī)劃。這種立體化的展示還能促進(jìn)物業(yè)管理中各方的交流，讓物業(yè)管理更加富有實(shí)際意義。建筑的施工企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、住宅小區(qū)的用戶這三方主體都能通過BIM平臺(tái)進(jìn)行溝通，簡化了物業(yè)管理的步驟，減輕物業(yè)管理人員的工作負(fù)擔(dān)。
1.3支持移動(dòng)客戶端
BIM管理平臺(tái)還支持移動(dòng)客戶端操作，讓物業(yè)管理變得移動(dòng)化、智能化，突破了時(shí)間、空間的限制。BIM平臺(tái)有著龐大的數(shù)據(jù)資源庫，在物業(yè)管理中，管理者可以對數(shù)據(jù)進(jìn)行讀取、操作，增強(qiáng)了管理團(tuán)隊(duì)體與信息數(shù)據(jù)之間的聯(lián)系。平臺(tái)中能夠的數(shù)據(jù)不僅能通過電腦使用，還能用手機(jī)、平板電腦等移動(dòng)端使用，實(shí)現(xiàn)了管理的快捷與方便。物業(yè)管理者將信息上傳到數(shù)據(jù)庫中，并建造出建筑模型，不同的管理人員根據(jù)自身的權(quán)限對模型進(jìn)行相應(yīng)的操作，讓物業(yè)管理的步驟更加規(guī)范。在對物業(yè)設(shè)備進(jìn)行測試時(shí)可以通過掃描設(shè)備的二維碼得知設(shè)備的型號、供貨商、保修期等基礎(chǔ)信息，同時(shí)移動(dòng)端會(huì)根據(jù)信息生成測試表，當(dāng)測試完畢后，將測試表填滿信息后進(jìn)行回傳，平臺(tái)會(huì)自動(dòng)分析數(shù)據(jù)，生成相應(yīng)的測試記錄。移動(dòng)端的使用是BIM管理平臺(tái)的一大特色，符合物業(yè)管理者的日常行為習(xí)慣，適應(yīng)物業(yè)管理的工作節(jié)奏，為管理者提供了新的管理途徑。
2BIM物業(yè)管理平臺(tái)的功能體現(xiàn)
2.1建筑空間管理
建筑空間管理是BIM物業(yè)管理平臺(tái)最重要的一個(gè)功能。物業(yè)管理者可以利用管理平臺(tái)對住戶進(jìn)行分類，根據(jù)不同的用戶開展不同的管理方式，考慮住戶的實(shí)際需要和建筑的具體功能，準(zhǔn)確發(fā)揮物業(yè)管理的作用，將建筑的空間信息進(jìn)行共享，實(shí)時(shí)監(jiān)控建筑空間變化，提升建筑空間的利用率，為住戶提供更好的服務(wù)。物業(yè)管理者要利用BIM平臺(tái)對建筑空間進(jìn)行設(shè)計(jì)，依據(jù)物業(yè)信息，對空間進(jìn)行合理的規(guī)劃，在建筑空間設(shè)計(jì)完工后，將信息模型與實(shí)際空間進(jìn)行對比，找出其中的差異，精細(xì)化空間管理過程。物業(yè)管理者可以通過BIM平臺(tái)進(jìn)行下一步的空間管理計(jì)劃安排，還可以利用平臺(tái)管控建筑的招租、停租情況，了解建筑中設(shè)備的維修情況。BIM平臺(tái)的使用讓建筑的空間管理更為容易，物業(yè)管理者對于建筑空間信息也能夠更好的掌握。
2.2安全防護(hù)
在住戶選擇建筑的過程中，安全性是必不可少的一個(gè)重要因素。BIM管理平臺(tái)的使用可以有效提高住宅小區(qū)的安保能力，為用戶提供一個(gè)安全的住宿環(huán)境。其中最主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是事故的控制處理，另一方面是人員的定位監(jiān)測。例如在火災(zāi)發(fā)生時(shí)，平臺(tái)能夠迅速找到起火點(diǎn)，用鈴聲進(jìn)行警示，同時(shí)離火源最近的安保人員會(huì)接受信息，迅速前往現(xiàn)場，疏散住戶，平臺(tái)還能將逃生路線進(jìn)行顯示，讓住戶快速離開事故發(fā)生地點(diǎn)，保護(hù)住戶的性命安全。平臺(tái)能夠檢測實(shí)時(shí)的人流量、車流量，在人流過多、車流過密的地方進(jìn)行信號警示，防止出現(xiàn)踩踏事故和車禍，降低危險(xiǎn)發(fā)生系數(shù)。對于小區(qū)中可疑的人員可以定位監(jiān)測，利用小區(qū)內(nèi)連續(xù)的攝像頭拍攝出嫌疑人員的活動(dòng)路線，鎖定其位置，在其作出危害住戶人身安全的行為時(shí)，第一時(shí)間對其進(jìn)行阻止，提升小區(qū)的安全性。
2.3節(jié)約能源、綠化環(huán)境
住戶在小區(qū)中不僅要得到身體的放松還要得到心靈的放松。BIM管理平臺(tái)的使用能讓用戶有一個(gè)舒適的環(huán)境，拉近了用戶與物業(yè)之間的關(guān)系。物業(yè)在建造小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施時(shí)，BIM平臺(tái)就能發(fā)揮出重要的作用，例如小區(qū)中要有路燈，而路燈之間的距離還有路燈的開關(guān)時(shí)間都要進(jìn)行相關(guān)的考慮，BIM平臺(tái)能夠通過對用戶的信息進(jìn)行分析，找出合適的路燈距離和適度的開關(guān)時(shí)間，讓用戶在晚上出行時(shí)擁有一個(gè)明亮的環(huán)境，同時(shí)還能對電力資源進(jìn)行節(jié)約，降低了能源消耗，為物業(yè)節(jié)省了成本投入。物業(yè)在植株花卉、樹木時(shí)，也能夠利用BIM平臺(tái)找出最佳的種植位置，讓用戶都能享受到植物的美，也綠化了小區(qū)的環(huán)境。在小區(qū)中，還要有一些鍛煉的設(shè)備，這些設(shè)備一般都是老年人和兒童經(jīng)常使用的，物業(yè)利用BIM平臺(tái)可以進(jìn)行設(shè)備位置的合理擺放，讓住戶用最短的時(shí)間就能到達(dá)，提高了器材的使用率，也減少了用戶在前往時(shí)的路程。
3結(jié)語
基于BIM技術(shù)的住宅小區(qū)物業(yè)管理平臺(tái)的建立為物業(yè)管理者提供了一個(gè)新型的管理方式，利用電子技術(shù)讓物業(yè)的管理更加規(guī)范、更加科學(xué)、更加有效，增進(jìn)了住戶與物業(yè)之間的感情，提升了物業(yè)的盈利，讓物業(yè)管理朝著現(xiàn)代化、信息化、智能化的方向發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
