營改增房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理對策

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摘要：在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭日趨激烈，企業(yè)為了長久、持續(xù)的發(fā)展，必須要依據(jù)“營改增”稅收體制改革內(nèi)容，調(diào)整工作方案，明確戰(zhàn)略目標(biāo)，加強成本控制管理力度，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在競爭激烈的市場環(huán)境下，提升自身競爭優(yōu)勢的最佳途徑。本文將重點圍繞“營改增”規(guī)制下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理工作進(jìn)行論述，闡述成本管理流程，總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在當(dāng)前階段開展各項工作時，成本管理工作存在的問題，并結(jié)合現(xiàn)展理念，明確成本管理問題出現(xiàn)的原因，改進(jìn)成本管理制度，完善稅收籌劃內(nèi)容，改善經(jīng)管理觀念，創(chuàng)新經(jīng)營管理模式，擴(kuò)展工作業(yè)務(wù)領(lǐng)域，合理地利用國家政策開展各項工作，并借助互聯(lián)網(wǎng)平臺，擴(kuò)大企業(yè)在市場中的影響力，從而使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以在“營改增”規(guī)制下長久、持續(xù)地發(fā)展，并獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；“營改增”規(guī)制；成本管理；研究

為了更好地應(yīng)對經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展趨勢，我國提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，在當(dāng)前時段，正處于我國財稅體制改革的攻堅階段，在國務(wù)院統(tǒng)籌部署下，使改革工作有序地推進(jìn)，以交通運輸及部分現(xiàn)代行業(yè)作為試點，開展“營改增”稅收體制改革，根據(jù)改革收獲的成果，合理地調(diào)整相關(guān)內(nèi)容，經(jīng)過幾年的時間，“營改增”稅收體制改革已經(jīng)取得了良好的成績，如今“營改增”稅收體制已經(jīng)大范圍的推廣，房地產(chǎn)企業(yè)需要在“營改增”的作用下，調(diào)整企業(yè)工作內(nèi)容，借助“營改增”稅收改革體制，加快財稅體制改革進(jìn)程，從而讓企業(yè)在供給側(cè)改革背景下減輕賦稅，緩解企業(yè)發(fā)展壓力，解決重復(fù)征稅對企業(yè)發(fā)展造成的影響，優(yōu)化我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“營改增”規(guī)制度下的成本管理流程

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展成本管理工作時，具有長周期與復(fù)雜的特征，這會在一定程度上提升成本管理的難度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)活動，主要圍繞項目開發(fā)與經(jīng)營展開，為此成本管理也會隨著項目運行階段的不同而有所變化，項目各階段業(yè)務(wù)成本占總成本的比重不同，因此成本管理內(nèi)容需要參考項目運行情況，加以設(shè)計。成本管理作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重點內(nèi)容，需要結(jié)合“營改增”稅收體制改革進(jìn)行調(diào)整，這是企業(yè)進(jìn)行成本管理流程分析必須考慮的內(nèi)容，將房地產(chǎn)項目開發(fā)業(yè)務(wù)流程與企業(yè)成本管理流程進(jìn)行融合，這是企業(yè)在“營改增”稅收改革體制下，順利推進(jìn)各階段活動，降低項目總成本的有效方式。

1．論證階段

在項目論證階段，需要對項目進(jìn)行研究，了解項目的可行性，同時還應(yīng)該獲取土地信息，了解土地成本與相關(guān)信息，了解土地在企業(yè)成本結(jié)構(gòu)中所占的比重，同時還應(yīng)該結(jié)合“營改增”稅收體制改革內(nèi)容，獲取房地產(chǎn)項目信息。如公司改制重組階段，針對土地采用不同的方式，抵扣土地成本，將增加項目開發(fā)的資金，導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)大幅度上升，土地出讓金在“營改增”后也會發(fā)生極大的變化，會影響地方政府的財政收入，同時還使得房地產(chǎn)企業(yè)，短期利潤大幅降低，從而影響到房地產(chǎn)行業(yè)長久發(fā)展。

2．設(shè)計階段

在項目設(shè)計階段，需要估算項目成本，明確項目成本目標(biāo)，從而根據(jù)掌握的內(nèi)容，規(guī)范項目設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，明確項目材料選取工作重點，保證建設(shè)質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，這些環(huán)節(jié)都會在極大程度上牽動項目總體建設(shè)成本。開展項目設(shè)計階段工作時，會影響到項目的總成本，因為該項工作直接影響到項目后期的總成本規(guī)劃。在實際工作中，設(shè)計單位開展各部分工作時，材料費用與儀器設(shè)備的使用，都會從總成本中抵扣，如果設(shè)計單位項目運營工作時，人力資源成本過大，會使得房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)增加。除此之外，勞務(wù)費不參與總成本的抵扣，需要由設(shè)計單位承擔(dān)，這樣納稅額無疑進(jìn)一步擴(kuò)增，設(shè)計費用的增加無疑會進(jìn)一步增大企業(yè)的資金支出，對于企業(yè)開展成本管理工作會產(chǎn)生極大的影響。與此同時，設(shè)計人員成本意識薄弱，設(shè)計的方案并不符合實際，這樣無疑會增加后期預(yù)算，導(dǎo)致項目工程變更大幅度增加，從而增加了成本管理的難度。為此，在設(shè)計階段必須從實際角度出發(fā)，設(shè)計方案內(nèi)容，同時應(yīng)該合理地開展限額工作，嚴(yán)格按照合同控制造價以及成本管理的要求，推進(jìn)跟蹤審計等工作。

3．招標(biāo)階段

項目招標(biāo)階段是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項目承包商招標(biāo)環(huán)節(jié)，在國家推進(jìn)“營改增”稅收改革的背景下，項目承包商做房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，需要根據(jù)政策要求開展各項工作，但是大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會在這段時期，存在稅收抵扣不及時的情況，從而增加企業(yè)成本管理難度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為進(jìn)項稅額的主要承擔(dān)者，其工作表現(xiàn)，直接影響到企業(yè)成本管理成效，在“營改增”稅收規(guī)制下，房地產(chǎn)企業(yè)開展企業(yè)招標(biāo)時，需要降低成本，考慮到合同條款的內(nèi)容，明確招標(biāo)控制價的編制以及計稅方式，掌握不同途徑，了解綜合系數(shù)法，并對其加以調(diào)整，在了解原含稅價格后，確定綜合系數(shù)。造價人員在成本管理工作中，需要面對稅金抵扣不平衡的情況，為此需要找到平衡點，測算控制投標(biāo)報價，協(xié)調(diào)實際采購價格與控制投標(biāo)報價，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本支出量。

4．施工階段

項目施工階段是企業(yè)成本管理的重中之重，項目引進(jìn)的設(shè)備、采購的原材料價格，都將直接影響到目標(biāo)成本。為此，在“營改增”稅收改革推進(jìn)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)銷售的稅率，由原來的稅率提高至9％。除此之外，對營業(yè)銷售額也進(jìn)行了調(diào)整，全額征稅變?yōu)閮H針對征收稅款的增值，這樣在很大程度上降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的壓力，幫助企業(yè)更好地控制成本，完成各項工作內(nèi)容。進(jìn)項稅能否及時抵扣也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工作期間，需要重點關(guān)注的內(nèi)容，在推進(jìn)稅收工作時，需要取得具有法律依據(jù)的增值稅發(fā)票，在原材料采購工作中，還應(yīng)該明確供應(yīng)商，讓供應(yīng)商提供材料、設(shè)備種類，如果材料供應(yīng)商規(guī)模較小，無法為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開出增值稅專用發(fā)票，將會使企業(yè)繳納的進(jìn)項稅無法全額抵扣，這樣無疑增加了企業(yè)的稅負(fù)。

5．營銷階段

項目營銷階段，房地產(chǎn)企業(yè)所有的業(yè)務(wù)活動基本圍繞房地產(chǎn)下游企業(yè)進(jìn)行，在此過程中，銷項稅是企業(yè)成本管理的重要內(nèi)容。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以銷售的形式推銷房產(chǎn)。與此同時銷售收入需要繳納大量稅金，在“營改增”規(guī)制下，需要處理很多環(huán)節(jié)，從而直接增加了納稅流程。企業(yè)在這段時間中，需要準(zhǔn)備大量的材料，這樣無疑增長預(yù)售時間，在房地產(chǎn)項目預(yù)售階段，使得建筑成本與財務(wù)成本相應(yīng)提升，如果企業(yè)不能解決進(jìn)項稅抵扣滯后的問題，將會影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的應(yīng)用了，導(dǎo)致大部分工作無法順利開展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“營改增”規(guī)制度下成本管理概念

分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理流程，了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常工作內(nèi)容，同時還應(yīng)該根據(jù)成本管理，流程考慮在“營改增”稅收體制改革的背景下，應(yīng)該如何根據(jù)項目發(fā)展過程，合理地調(diào)整企業(yè)成本管理制度。成本管理會直接影響到項目的運行情況，如果不能合理地優(yōu)化企業(yè)成本管理機制，將會削弱企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，在研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理流程期間，還發(fā)現(xiàn)大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，員工成本意識薄弱，成本管理內(nèi)容規(guī)范性、政策文件缺失，同時納稅流程復(fù)雜，這些因素都會影響到企業(yè)的稅負(fù)，如果不能在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行稅收抵扣，將會增大企業(yè)稅負(fù)金額。除此之外，進(jìn)項稅如果得不到抵扣，也會在一定程度上占用企業(yè)流動資金，影響企業(yè)各項工作的開展。在“營改增”稅收體制改革推進(jìn)的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理，需要根據(jù)“營改增”稅收改革內(nèi)容，合理地調(diào)整成本管理制度，同時還需要加強成本管理的系統(tǒng)性，從全過程、全要素、全員的角度下，設(shè)計管理機制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理并不局限于企業(yè)成本管理，還需要加強下游、上游企業(yè)以及企業(yè)內(nèi)部員工的管理，實行全員管理保證成本管理，切實落實到實際工作中，完成成本目標(biāo)。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，考慮到項目各環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，具備動態(tài)性質(zhì)，為此成本管理更應(yīng)該從動態(tài)發(fā)展的角度下，進(jìn)行目標(biāo)成本管控工作，根據(jù)各部門人員的工作情況，掌握項目推進(jìn)期間的變更數(shù)據(jù)、財務(wù)數(shù)據(jù)、合同數(shù)據(jù)，合理地設(shè)置成本控制措施，有效的控制項目成本，并推進(jìn)全過程管理，從項目開發(fā)的全壽命周期角度下，進(jìn)行項目的實時追蹤，并將“營改增”稅收體制改革，貫穿于項目的所有環(huán)節(jié)，關(guān)注項目開發(fā)階段工作中，非合同性成本未結(jié)算合同與已結(jié)算合同等信息，同時還需要了解，項目開發(fā)全過程成本管理，是企業(yè)獲得豐厚經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該定期開展財務(wù)會計人員及與財務(wù)相關(guān)的成本造價部門員工參與新稅收體制的培訓(xùn)，加深財務(wù)人員及成本造價部門員工，對“營改增”稅收改革體制內(nèi)容的認(rèn)識，這樣才可以根據(jù)改革內(nèi)容，合理地推進(jìn)各項業(yè)務(wù)，完成稅收籌劃，抓住“營改增”稅收改革體制的要點明確國家稅收改革方向，并根據(jù)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，突進(jìn)財務(wù)管理工作，完成項目稅額抵扣，確保企業(yè)可以在“營改增”規(guī)制下，順利地完成各項工作，控制項目成本，做好就稅收體制下新稅收體制的過渡。除此之外，企業(yè)還應(yīng)該加大對“營改增”稅收體制改革內(nèi)容的宣傳，使財務(wù)會計人員可以逐漸形成相應(yīng)的意識，并充分利用“營改增”稅收政策，完善財務(wù)工作內(nèi)容，讓員工形成增值稅專用發(fā)票抵扣意識，進(jìn)行各項財務(wù)工作，避免流動資金滯后，對企業(yè)成本管理工作產(chǎn)生影響。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“營改增”規(guī)制度下成本管理內(nèi)容

1．加強內(nèi)部管理力度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在“營改增”稅收改革背景下，實行增值稅發(fā)票專人管理制度。為此，解決企業(yè)在以往工作中，各項稅款不能合理抵扣，從而增加企業(yè)稅負(fù)的問題。采用增值稅發(fā)票專人管理制度，可以更好地進(jìn)行進(jìn)項稅額在銷項稅額中的抵扣工作，這樣便能降低企業(yè)的稅負(fù)。在企業(yè)進(jìn)行發(fā)票管理過程中，還可以通過增值稅發(fā)票專人管理制度，明確工作責(zé)任，防止工作人員在發(fā)票管理期間，存在虛購虛開發(fā)票的行為，提升企業(yè)納稅申報的真實性，幫助企業(yè)規(guī)避發(fā)展期間存在的稅務(wù)風(fēng)險，提升增值稅發(fā)票管理能力，這是企業(yè)在“營改增”稅收改革過程中，進(jìn)行成本管理的重要手段，不僅可以提升流動資金的利用率，還可以避免不必要的財務(wù)損失。在增值稅發(fā)票專人管理機制下，可以正常地推進(jìn)進(jìn)項稅額抵扣，提升資金的利用率，為企業(yè)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。除此之外，為了提升工作的有效性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需要在項目推進(jìn)期間，加強上游企業(yè)與下游企業(yè)之間的溝通，保證工作信息可以及時傳遞到對方企業(yè)，這樣便可以保證施工期間，確保材料、設(shè)備采購與勞務(wù)承包等工作順利進(jìn)行，緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力。

2．完善增值稅管理制度

“營改增”稅收體制改革推進(jìn)期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)務(wù)必重視成本管理工作，同時應(yīng)該考慮成本管理期間，財務(wù)管理與會計核算對成本管理產(chǎn)生的影響。為此，需要考慮到財務(wù)人員工作與財務(wù)賬目變動，對成本管理產(chǎn)生的影響，合理設(shè)置相關(guān)內(nèi)容，在“營改增”規(guī)制下，應(yīng)該完善增值稅管理制度。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國大規(guī)模企業(yè)在“營改增”稅收背景下，實行精細(xì)化成本管理，從而使得企業(yè)的稅負(fù)大幅度減少，而部分企業(yè)為了逃避稅款，而采用不正規(guī)運營的方式管理企業(yè)，反而使得稅收增加。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重視成本管理工作的重要性，同時還應(yīng)該了解“營改增”稅收改革內(nèi)容，滿足各項工作的需要，提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財會人員的綜合能力，這樣才能保證企業(yè)在“營改增”稅收改革的背景下，做好會計核算工作，保證各環(huán)節(jié)工作可以有序進(jìn)行。

3．慎重選擇合作伙伴

“營改增”稅收改革背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重視成本管理，還需要合理地繳納稅費，并在規(guī)定時間內(nèi)，進(jìn)行進(jìn)項稅抵扣工作。在項目承包商與供應(yīng)商開具進(jìn)項稅發(fā)票的過程中，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在后期增值稅進(jìn)項稅抵扣環(huán)節(jié)，可以順利抵扣。為此，需要加強供應(yīng)商與承包商之間的聯(lián)系，還應(yīng)該保證承包商與供應(yīng)商具備開具增值稅發(fā)票的能力。除此之外，需要規(guī)范采購工作，根據(jù)施工要求，明確項目內(nèi)容，合理地開展各項工作，進(jìn)行材料采購、設(shè)備引進(jìn)等工作，確保材料質(zhì)量符合施工要求。與此同時，還應(yīng)該做好承包商稅收抵扣，加強資金鏈條管理強度，這樣便可以提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理力度，為承包商在項目中爭取更多的利潤，達(dá)到共贏。優(yōu)選項目承包商及供應(yīng)商，需要在原材料與設(shè)備采購階段，根據(jù)項目內(nèi)容采用集中采購或批量采購的方式，這樣不僅可以保證采購的設(shè)備與材料能夠達(dá)到施工標(biāo)準(zhǔn)，還能解決稅收抵扣鏈條缺失的問題，確保地產(chǎn)項目順利進(jìn)行。

4．提升財務(wù)管理水平

在“營改增”稅收改革背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要結(jié)合改革內(nèi)容，合理的優(yōu)化成本管理內(nèi)容，提升企業(yè)財務(wù)管理水平。為此，應(yīng)該結(jié)合工作反饋信息，有針對地開展成本管控工作，根據(jù)“營改增”稅收改革規(guī)定，明確國家的政策方向，重新規(guī)劃財務(wù)管理目標(biāo)，并對管理機制加以完善。與此同時，稅務(wù)部門與財務(wù)部門需要高度配合，根據(jù)工作目標(biāo)，制定符合“營改增”稅收改革政策的財務(wù)制度與工作方法，增強不同部門之間的協(xié)同能力，從而順利地開展成本管理工作，提升工作效率。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要加強財務(wù)分析力度，搜集“營改增”稅收改革制度頒布前后的工作數(shù)據(jù)，做好財務(wù)工作的內(nèi)部控制、供銷流程、發(fā)票管理、會計核算等工作，明確增值稅風(fēng)險因素存在的部位，并及時地開展防控工作，消除外在風(fēng)險，保證各項工作順利進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)前階段，屬于“營改增”稅收改革的重要施展對象，在實施“營改增”的過程中，無疑影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常運行，增加了企業(yè)成本管理難度，在當(dāng)前階段市場環(huán)境競爭壓力日趨增大，企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)將會嚴(yán)重影響到內(nèi)部資金運行，如果不能合理地解決資金壓力，便會影響企業(yè)正常運行?！盃I改增”稅收體制改革已成為行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，為此必須改變發(fā)展理念，加強企業(yè)成本管理，從而降低稅負(fù)，提升企業(yè)競爭力適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升自身競爭力的重要方法。

四、結(jié)語

在當(dāng)前背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場競爭日趨激烈，大部分企業(yè)要想在今后市場中占有一席之地，必須明確當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)形勢，同時還應(yīng)該掌握國家對房地產(chǎn)行業(yè)提出的要求，明確“營改增”規(guī)制內(nèi)容，同時還應(yīng)該在我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的背景下，根據(jù)“營改增”稅收內(nèi)容，結(jié)合我國財稅體制改革內(nèi)容，制定發(fā)展目標(biāo)，有序地推進(jìn)各項工作。

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作者：丁春穎 單位：新世界房地產(chǎn)發(fā)展有限公司