地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題探析

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摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度明顯加快，同時(shí)市場競爭越發(fā)激烈，對(duì)企業(yè)成本核算提出了更高的要求。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作具有一定的復(fù)雜性，涉及項(xiàng)目總成本的計(jì)算、歸集企業(yè)開發(fā)商品房所用的支出費(fèi)用等，成本核算是否準(zhǔn)確對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和成本管理具有直接影響。所以加強(qiáng)成本控制與成本核算，做好稅收管理和會(huì)計(jì)管理等工作，提高成本核算的整體水平，逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的重中之重。本文就商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題及原因進(jìn)行分析，并試探性提出幾點(diǎn)有效的解決措施，以便相關(guān)人士借鑒和參考。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本核算

一般企業(yè)的性質(zhì)不同，成本核算的方式也有所差異，如商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)具有投資風(fēng)險(xiǎn)高、成本核算復(fù)雜、資金投入量大、計(jì)算環(huán)節(jié)多、建設(shè)周期長等，如何保證項(xiàng)目的質(zhì)量，減少成本的消耗，科學(xué)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要研究課題[1]。可以說，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)只有針對(duì)實(shí)際問題采取切實(shí)有效的措施，提高成本核算的效率與質(zhì)量，才能高效利用相關(guān)資源，獲得良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)自身的長期穩(wěn)定發(fā)展。

1商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題分析

作為成本管理工作中的關(guān)鍵內(nèi)容，成本核算主要指的是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中，根據(jù)成本項(xiàng)目來分配與歸納所支出的總費(fèi)用，最終對(duì)該開發(fā)項(xiàng)目的單位建筑面積內(nèi)消耗成本與總成本進(jìn)行計(jì)算?？梢哉f，成本核算是否準(zhǔn)確關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中獲得的經(jīng)濟(jì)利益與實(shí)際管理水平。目前受商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的特殊性影響，企業(yè)成本核算的復(fù)雜性與難度有所增加，對(duì)人員工作質(zhì)量和企業(yè)管理水平的要求也隨之提高?，F(xiàn)階段，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在成本核算工作中還面臨著諸多問題，具體表現(xiàn)為：(1)會(huì)計(jì)人員不了解相關(guān)規(guī)定。商業(yè)地產(chǎn)的特殊性較強(qiáng)，在一定程度上增加了成本核算工作的難度，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在具體的管理經(jīng)營中，成本核算的工作內(nèi)容對(duì)企業(yè)的稅收籌劃與今后發(fā)展具有直接影響[2]。如果在成本核算工作中出現(xiàn)差錯(cuò)，往往會(huì)增加企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)，所以要求會(huì)計(jì)人員具備良好的專業(yè)水準(zhǔn)，以保障成本核算的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。然而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中的部分會(huì)計(jì)人員開展成本核算工作時(shí)，沒有嚴(yán)格按照相關(guān)的法規(guī)要求予以作業(yè)，對(duì)稅法法規(guī)不夠了解，致使工作中因記憶錯(cuò)誤、理解錯(cuò)誤等而使成本核算存在偏差，不僅影響成本核算工作的效率和質(zhì)量，也影響企業(yè)的稅收籌劃。(2)缺乏明確的成本核算對(duì)象。當(dāng)前很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)都是采用成片開發(fā)的方式來利用土地，并且需要分批、分期完成，加上產(chǎn)品種類豐富多樣，導(dǎo)致成本核算工作難度有所增加。由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則沒有明確規(guī)定核算對(duì)象，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員在具體的成本核算工作環(huán)節(jié)，缺乏科學(xué)的參考依據(jù)，且無法及時(shí)明確核算的對(duì)象，使成本核算的準(zhǔn)確性降低，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。(3)財(cái)務(wù)人員綜合水平不高。作為國民經(jīng)濟(jì)的重要內(nèi)容，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，不僅要求會(huì)計(jì)人員擁有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)，也要求財(cái)務(wù)人員具備較強(qiáng)的專業(yè)技能，以保障成本核算工作的質(zhì)量。成本核算工作既需要會(huì)計(jì)人員計(jì)算相關(guān)的費(fèi)用，也需要財(cái)務(wù)人員計(jì)算、確認(rèn)、分析成本數(shù)據(jù)，通過數(shù)據(jù)來分析項(xiàng)目可行性和成本，為企業(yè)的各項(xiàng)決策提供科學(xué)的參考依據(jù)[3]。但是一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員缺乏較高的綜合水平，在具體工作中存在業(yè)務(wù)能力不強(qiáng)、專業(yè)知識(shí)單一等問題，協(xié)調(diào)組織能力差且工作積極性不高，致使成本核算工作的質(zhì)量無法得到提升，影響到成本核算的準(zhǔn)確性和企業(yè)整體的管理水平，嚴(yán)重制約企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。(4)費(fèi)用分配方式不合理。成本會(huì)計(jì)的相關(guān)內(nèi)容明確規(guī)定，在某產(chǎn)品的實(shí)際生產(chǎn)環(huán)節(jié)，因產(chǎn)品生產(chǎn)而產(chǎn)生的所有直接費(fèi)用都是該產(chǎn)品的成本，但如果是生產(chǎn)多種產(chǎn)品而產(chǎn)生的共同費(fèi)用，則要結(jié)合有關(guān)規(guī)則來分配費(fèi)用的歸屬，然后按照相關(guān)法律法規(guī)和產(chǎn)品生產(chǎn)的具體情況，核算產(chǎn)品產(chǎn)生的成本，間接在該產(chǎn)品成本中納入共同產(chǎn)生的費(fèi)用。當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核算成本時(shí)，往往在主要開發(fā)成本中納入開發(fā)環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的建設(shè)工程費(fèi)用，不能合理分配開發(fā)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的間接成本，尤其是拆遷補(bǔ)償?shù)绕渌涮踪M(fèi)用，難以獲得明確結(jié)果，繼而影響到成本核算工作的正常開展。

2商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題出現(xiàn)的原因分析

一般而言，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題出現(xiàn)的原因主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是成本核算體制難以滿足市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要。就傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，其開展成本核算管理工作時(shí)，往往是以財(cái)務(wù)部門的結(jié)算報(bào)告為依據(jù)實(shí)施最終的核算工作，但這種核算的方式與體制會(huì)受工作人員主觀因素的制約，不僅使結(jié)算報(bào)告有所滯后，也會(huì)影響成本管理效用的發(fā)揮[4]。值得注意的是，若財(cái)務(wù)賬面上出現(xiàn)成本數(shù)字的偏差，往往難以找到原因，影響成本核算工作的有序開展。可以說，傳統(tǒng)的成本核算體制已經(jīng)不再滿足市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求，需要管理人員予以完善及更新，確保成本核算工作的合適性、科學(xué)性。另一方面是管理者的素質(zhì)不高。很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開展成本核算工作時(shí)，深受傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)體制的制約，無法實(shí)現(xiàn)真正意義上的自負(fù)盈虧與自主經(jīng)營，難以在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中充分發(fā)揮出自身的主動(dòng)性。同時(shí)隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也面臨著愈加激烈的市場競爭，企業(yè)管理者為使企業(yè)有效應(yīng)對(duì)競爭壓力、快速適應(yīng)外部環(huán)境，仍舊采用傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，加上其缺乏較高的職業(yè)素質(zhì)與管理能力，管理手段與現(xiàn)代管理標(biāo)準(zhǔn)不相符，致使成本核算工作落實(shí)不到位。

3商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題的解決對(duì)策

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的趨勢(shì)下，市場經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯的變化，而商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用，其經(jīng)營方式也出現(xiàn)了顯著的變化。要想提高經(jīng)營管理的水平，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須要根據(jù)發(fā)展中出現(xiàn)的問題，采取行之有效的措施，以規(guī)避經(jīng)營中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)自身的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展[5]。第一，鼓勵(lì)會(huì)計(jì)人員積極學(xué)習(xí)會(huì)計(jì)法、稅法等法律。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員在實(shí)際工作上，對(duì)相關(guān)法律法規(guī)尚不能充分理解，增加了成本核算工作的難度，所以企業(yè)需要立足實(shí)際，鼓勵(lì)會(huì)計(jì)人員積極學(xué)習(xí)相關(guān)法律。同時(shí)企業(yè)的稅收籌劃在很大程度上受成本核算工作質(zhì)量的影響，加大了會(huì)計(jì)人員的工作難度，所以企業(yè)要加深會(huì)計(jì)人員對(duì)成本核算的了解，使其意識(shí)到該工作的重要作用，在未來工作中關(guān)注土地增值稅、企業(yè)所得稅等信息，對(duì)企業(yè)經(jīng)營情況有所了解。另外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也可通過組織座談會(huì)等方式，使會(huì)計(jì)人員在良好的外界環(huán)境中工作，促進(jìn)人員專業(yè)能力的提升。第二，健全成本控制措施體系。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)自身的長足發(fā)展，確保成本核算的準(zhǔn)確性，必須要建立健全成本控制措施體系，明確劃分或規(guī)定費(fèi)用分配方式、成本核算對(duì)象，為會(huì)計(jì)人員工作的順利開展提供支持[6]。例如：企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)可直接根據(jù)建筑面積、占地面積等標(biāo)準(zhǔn)，分?jǐn)傂柙诙鄠€(gè)單位工程或多種類型開發(fā)產(chǎn)品之間分?jǐn)偟某杀?、無法直接歸屬至某類開發(fā)產(chǎn)品的單位工程的成本，進(jìn)而確保有關(guān)配套費(fèi)用的準(zhǔn)確性。第三，增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中面臨的一大問題就是財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)低，所以企業(yè)在未來的發(fā)展中要根據(jù)實(shí)際情況，定期培訓(xùn)相關(guān)工作人員，提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，使其不僅能掌握專業(yè)的知識(shí)理論，還能增強(qiáng)實(shí)踐運(yùn)用能力。尤其是成本控制、目標(biāo)成本編制、相關(guān)預(yù)算等能力，從而在未來的工作中發(fā)揮出自身的優(yōu)勢(shì)，提高工作效率，為領(lǐng)導(dǎo)人作出正確的決策提供參考依據(jù)。第四，強(qiáng)化目標(biāo)成本管理。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在具體工作中存在成本較高、浪費(fèi)較大等現(xiàn)象，而現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作屬于一個(gè)多維、龐大、有機(jī)、復(fù)雜的系統(tǒng)，企業(yè)成本核算需構(gòu)建與之相應(yīng)的體系，即根據(jù)企業(yè)的工藝流程、生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)等，整合分析管理的多方要素[7]。從人力資源層面出發(fā)，只有充分發(fā)揮每位職工的作用，根據(jù)其不同的業(yè)務(wù)特長來分配工作，才能保證人力資源的均勻分配，提高工作效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)運(yùn)營成本的最小化。同時(shí)從生產(chǎn)性成本中心的收益狀況出發(fā)，恰當(dāng)制定分?jǐn)偡峙浔壤陆Y(jié)時(shí)通過系統(tǒng)自動(dòng)在各個(gè)收益成本中心按比例分配好公共費(fèi)用。第五，完善成本核算制度。保障商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作的重要環(huán)節(jié)就是科學(xué)的成本核算方法和完善的成本核算程序，這也是企業(yè)制定科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略的前提保證。因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要樹立成本意識(shí)，準(zhǔn)確測算項(xiàng)目成本，并構(gòu)建多維成本利潤分析模型，認(rèn)真分析評(píng)價(jià)銷售、生產(chǎn)、采購全流程，對(duì)比分析標(biāo)準(zhǔn)成本、目標(biāo)成本、預(yù)算成本等差異，對(duì)成本的差異予以及時(shí)揭示，進(jìn)一步改善經(jīng)營模式，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

4結(jié)語

隨著社會(huì)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了顯著的變化，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求，尤其是經(jīng)營管理水平，而成本核算又是企業(yè)經(jīng)營管理工作的核心內(nèi)容，直接關(guān)系到企業(yè)未來的發(fā)展與經(jīng)營效益。針對(duì)這種情況，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須要立足實(shí)際，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)要求進(jìn)行作業(yè)，對(duì)成本核算的重要作用加以高度重視，通過法律的引導(dǎo)制定科學(xué)的成本管理及成本核算制度，完善成本控制措施體系，安排會(huì)計(jì)人員定期參與考核及培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)。只有這樣，才能確保成本核算的準(zhǔn)確性，提高工作人員的工作效率和質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

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作者：高玉會(huì) 單位：山東聊城星光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司