地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)策劃設計分析

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[摘要]伴隨著地鐵1、2號線的開通運營，廈門全面進入了地鐵時代，軌道交通作為大運量廊道型運輸方式的作用日益凸顯，隨之而來的地鐵沿線上蓋物業(yè)開發(fā)也進入了大發(fā)展的時代，為城市發(fā)展帶來了新契機。為了提升人們生活的便捷性，結合廈門工程建設實例，簡述廈門地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)及策劃設計過程，依照建設過程中遇到的問題提出優(yōu)化解決方案，為地鐵相關設計人員提供可參考性設計優(yōu)化方案。

[關鍵詞]城市軌道交通；地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)；策劃設計

地鐵作為城市重要的交通樞紐，不僅負擔著緩解地面交通擁堵壓力的重任，還與城市的規(guī)劃建設息息相關。好的地鐵上蓋物業(yè)策劃設計，不僅能發(fā)揮地鐵作為交通樞紐帶來的地產效用，還能帶動城市發(fā)展，為實現(xiàn)地鐵減少政府補貼實現(xiàn)規(guī)?；找娲蛳禄A。地鐵上蓋物業(yè)的設計，需要政府部門、軌道交通集團和設計單位結合城市的發(fā)展規(guī)劃統(tǒng)一研究，才能發(fā)揮帶動城市發(fā)展，發(fā)揮城市公共客運交通物業(yè)作用。如何做好城市地鐵上蓋物業(yè)的設計，已經成為城市地鐵建設中亟須解決的問題。

1廈門地鐵上蓋的開發(fā)情況

廈門地鐵開通運行以來，其沿線開發(fā)項目規(guī)劃早、建設進展快、效果好。地鐵1、2、3、4、6號線綜合開發(fā)規(guī)劃總用地面積315hm²，其中再造土地面積208hm²，總建筑面積1203萬m²，策劃項目近百個，商品住宅、大型綜合體包含住宅、商業(yè)、辦公、酒店、公寓等交通及民生配套項目幾大類型。離市區(qū)較遠的地鐵站點開發(fā)采用“P+R”停車交通模式，通過換乘緩解中心城區(qū)的交通壓力。城市軌道交通與地產開發(fā)之間相互作用，產生良好的反饋效應，軌道交通不僅能夠促進地區(qū)通達性的提升，也能充分發(fā)揮聚集效應，推動房地產增值。

2迎合城市規(guī)劃，策劃地鐵上蓋物業(yè)業(yè)態(tài)

廈門是一座美麗的海上花園城市，根據(jù)“十一五”策略遠期規(guī)劃為現(xiàn)代化國際大都市，城市結構為“眾星拱月”“一核多芯”模式。地鐵上蓋物業(yè)類型應緊密聯(lián)系城市規(guī)劃發(fā)展的需求，地鐵2號線經過的五緣灣片區(qū)定位為城市區(qū)域的“城市會客廳”，以商務辦公、酒店、文化娛樂、居住功能為主。地鐵1號線經過的集美軟件園片區(qū)是以軟件開發(fā)為主體的科研基地，配套與之呼應的辦公、會議功能與教研學習基地[1]；集美文教區(qū)是以住宅、圖書館、文化館商業(yè)辦公為主，其中的杏林灣、園博苑為生態(tài)水景資源，打造以旅游業(yè)發(fā)展為主。地鐵3號線經過的翔安新城片區(qū)打造為區(qū)級行政辦公、體育、商業(yè)、餐飲、酒店等業(yè)態(tài)。海滄區(qū)的馬鑾灣片區(qū)結合生態(tài)資源景觀，以建設住宅、旅游、度假型物業(yè)為主，綜上，所有的開發(fā)業(yè)態(tài)設計均需滿足城市規(guī)劃的總體思路展開。

3地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)用地類型分析

合理地利用地鐵開發(fā)用地，使土地增值，用地類型主要包括以下幾類：一是“招拍掛”經營性公開出讓用地。根據(jù)土地管理法的相關內容，商業(yè)、辦公、居住、旅游等營業(yè)性的開發(fā)物業(yè)內容中有兩種以上經營業(yè)態(tài)時，需采取“招拍掛”的土地獲取方式，通過招標、拍賣、掛牌的拍賣方式，價高者得，通過公開出讓的方式獲取土地。二是舊改用地。廈門島內用地資源相對緊缺，城中村用地較多，多建設為民房、舊宅甚至危房，呈現(xiàn)出臟亂差的狀態(tài)，利用靠近城市占地處土地收購儲備后用作地鐵沿線物業(yè)開發(fā)建設，為村民提供一定比例的返還持有物業(yè)模式，既能解決城市征拆的難題，同時也是一項惠民和改善城市立面的工程[2]。如1號線杏林村站，地上修建的辦公樓建成后按協(xié)議返還村民持有，部分商業(yè)與村民共同持有，實現(xiàn)與村民收益掛鉤共同經營。三是公益性劃撥用地。軌道交通用地屬于公益性企業(yè)項目開發(fā)的專屬用地，屬于持有型物業(yè)不可銷售的經營物業(yè)模式。如集美軟件園站，為軟件園開發(fā)的配套建設項目，該區(qū)域的地價相對較低，項目建成后服務“周邊客群”。四是儲備用地。該區(qū)域地塊為地鐵開發(fā)專屬用地，是地鐵上蓋提供最初的物業(yè)開發(fā)模式，更容易實現(xiàn)站城一體化開發(fā)，與地上物業(yè)同步規(guī)劃，同期開發(fā)建設，避免產生因二次開發(fā)帶來的不必要的成本浪費。

4地鐵上蓋開發(fā)的類型

地鐵上蓋開發(fā)的類型主要包括4個方面：一是地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)，此種方式較為經濟，通常地鐵站廳層建設在地下二層，負一層建設為地下停車庫或地下商業(yè)街，實現(xiàn)商業(yè)街人流與地鐵人流“無縫銜接”，相互引流相互接駁形成立體交通系統(tǒng)。二是地面車站型物業(yè)，由于某些場地因素限制，地鐵需要建設在路面、海面或高架橋等位置。如1號線段地鐵建設在集美大橋上方，地面建造地鐵有更自由廣闊的建造空間，在一定程度上緩解了地面的開發(fā)壓力，更能組織好地上物業(yè)的交通流線，有很大的開發(fā)潛力。三是地上車輛段上蓋物業(yè)的開發(fā)，車輛段、停車場蓋上用地，即是地鐵上蓋綜合開發(fā)建在下部地鐵車輛段，地鐵停車場的上部用地。這類型用地為大板再造用地，即為地鐵車輛段，停車場的頂板預留上部一定的結構柱荷載，以實現(xiàn)上部的可再造用地，是節(jié)約土地的有效利用措施，同時應注意車輛段隔音降噪對物業(yè)的影響。四是地下附屬空間的開發(fā)，該開發(fā)模式主要針對已建成且開發(fā)價值較明顯的主城區(qū)。重新建設會造成資源浪費，由于地上開發(fā)條件受限高、建筑密度大、日照間距小或文物保護建筑多等條件限制，多采取利用建設地鐵主線附建地下商業(yè)模式，利用下沉廣場、豎向交通等方式納入地鐵人流，在通道至出入口路段增設商業(yè)店鋪或地下商場。如地鐵1號線沙坡尾南延段，地上多為繁華的游客區(qū)和沙坡尾歷史風貌建筑，客流量大、商業(yè)價值高，采用該方式使地下閑置空間得以充分利用，并且將地下空間和地面開發(fā)實施現(xiàn)狀結合，以地下開發(fā)推動地下商業(yè)不斷發(fā)展，使地下空間創(chuàng)造經濟價值。

5地鐵上蓋物業(yè)的策劃設計管控要點

5.1編制策劃設計指導手冊

指導手冊結合近年已開展或已完工項目在設計管控和復盤總結中發(fā)現(xiàn)的問題，以及當前地鐵沿線開發(fā)項目開發(fā)管控的發(fā)展趨勢，對各專項設計標準提出高標準要求。深度剖析從項目策劃—設計階段—項目實施與控制階段—項目竣工驗收4個階段設計管理工作職責方面在項目上存在的問題、改善后的成效及如何規(guī)避等要點進行梳理，作為后續(xù)項目的設計指引。5.2加強市場調研通過市場調研分析得出科學數(shù)據(jù)與改進方案，使用較為系統(tǒng)的方法，幫助地鐵相關建設進行調整。首先，需對地鐵附近競品樓盤踩盤、二手房對租金售價等評判并出具市調報告、市調調研內容。其次，對住宅、辦公、公寓、酒店、商業(yè)等項目業(yè)態(tài)進行市場分析，市場已建案例的典型競品分析、地塊SWOT分析，根據(jù)市調報告給出產品定位建議，做出綜合市場分析報告，對適合該地區(qū)開發(fā)建設的市場進行研究分析。最后，根據(jù)政策、市場存量等因素，給出指標是否需要調整的建議，分析業(yè)態(tài)存在的合理性，給出業(yè)態(tài)產品建設面積、規(guī)模、產品定性的建議。

5.3編制可研文本及投資估算

通過對項目進行市場調研、資源供應、建設規(guī)模、設備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術、經濟、工程等角度對項目進行調查研究和分析比較，并對項目建成后取得的經濟效益和社會環(huán)境影響進行科學預測，為項目決策提供公正、可靠、科學的投資咨詢意見以通過立項審批。關于公開出讓用地建設的項目，采取地下室建筑建設至±0.00標高后，公開出讓以“招拍掛”的方式選擇地產商，合作開發(fā)完成地上部分工程建設。因此，前期可研報批環(huán)節(jié)的造價估算尤為重要，需要根據(jù)物業(yè)類型，配建的機動車、非機動車車位轉換為地下室可建設面積，并根據(jù)地下基礎形式、鋼筋混凝土等含量完善地下室方案算出造價估算，并考慮地上部分未來開發(fā)根據(jù)市場行情變化的修改，因此項目的投資估算需要考慮財政投入覆蓋。地鐵保護職責包括負責開發(fā)項目相關單位的地鐵保護宣傳和培訓工作，負責開發(fā)項目在策劃立項、勘察、設計階段的地鐵保護手續(xù)辦理工作，負責投資公司及與外部單位合作開發(fā)項目在策劃立項、勘察、設計、施工階段的地鐵保護手續(xù)辦理工作。

5.4加強BIM的應用和拓展

在地鐵沿線開發(fā)過程中，設計人員對公建項目、綜合體項目、中大型地下室項目、市重點項目進行重點分析，為了更好地控制層高范圍內的最大凈高，以及管線的平整有序排列等，有必要在初步設計或施工圖階段引入BIM設計。BIM技術應用可以提升項目設計、施工、運維階段的運算效率，通過BIM應用解決施工圖紙存在的問題，縮短建設工期，節(jié)約建造成本，提升施工質量，減少現(xiàn)場簽證和設計變更，提升運營維護的時效性和建筑信息的準確性，方便招商和招標方的后期維護和管理。在應用BIM技術時設計人員需貫徹落實BIM技術應用實施標準，包括BIM模型標準、BIM成果交付標準等，做好設計階段BIM工作，協(xié)調施工、運維階段參與方的BIM工作，各專業(yè)完成建筑、結構、裝修、機電、管網(wǎng)、幕墻、室外管網(wǎng)等專業(yè)BIM建模，根據(jù)BIM模型提供各層平面及三維可視化模型，并結合上述成果給出BIM管線碰撞分析，要求BIM團隊提供現(xiàn)場施工培訓、指導及技術支持服務。

5.5與地產商的友好協(xié)作與緊密對接

隨著現(xiàn)代化生活水平的提高，市場化項目開發(fā)的競爭日趨激烈，人們的生活方式及生態(tài)環(huán)境發(fā)生劇烈變化，導致地產項目不斷升級轉型，居住及公建產品的建筑形體、功能流線、通風節(jié)能、裝修風格、景觀園林、夜景照明、弱電智能化等方面由傳統(tǒng)經濟型向著舒適型多元化發(fā)展，針對不同的功能業(yè)態(tài)和對應的客戶人群定位，策劃成功的產品開發(fā)并推行市場，成為投資開發(fā)的重難點。設計者要充分調研了解合作意向地產方的綜合實力和側重能力，分析其已建成項目的社會接受認可程度和不足點，公司年度開發(fā)意向是否與近期擬開發(fā)項目匹配，利用地產平臺的團隊優(yōu)勢，通過其自身的專業(yè)優(yōu)勢和對市場超前敏銳的嗅覺，精準定位產品開發(fā)模式。在規(guī)劃與設計階段招商與市場吻合度與一級開發(fā)相互結合形成互補，共同開發(fā)促進后續(xù)經營成功，打造一個被市場認可的成功案例。在方案策劃階段，要根據(jù)地塊特點、規(guī)劃指標、周邊配套、市區(qū)距離、區(qū)域控規(guī)條件、人口密度等數(shù)據(jù)進行初步分析，對地產項目可研開發(fā)有一個初步定位，并向符合該地塊開發(fā)模式的知名地產商建立良性的交流與征詢合作意向，并就地塊方案做深入策劃研發(fā)。多聽取不同開發(fā)商的開發(fā)思路、經營理念，總結適合自己的開發(fā)模式，并以此作為項目設計切入點，將自持物業(yè)的招商前置，提前與大型商業(yè)地產招商對接，根據(jù)市場定位量身打造并推進項目立項。

5.6設計項目及評審質量把控

設計項目根據(jù)專項召開項目專項評審會：設計管理在開發(fā)前期重點工作包括強排方案設計、概念方案設計、建筑方案設計、施工圖設計及評審、專項設計、設計變更及效果類樣板段施工管理等模塊。在各專業(yè)對應的階段，由設計單位在規(guī)定開發(fā)時間階段內完成設計成果并召開設計專項評審會。此外，在項目竣工之際，相關參與人員現(xiàn)場實地走訪評價已完成項目并形成已建項目綜合評估表，走訪過程中對建設項目立面外觀與效果圖實際完成匹配程度、施工質量、重要節(jié)點設計、精裝、景觀等二次設計部位走場，并根據(jù)拍攝實景照片做走訪記錄，召開復盤總結大會發(fā)言討論，對不足之處分析總結，對做得比較好的地方納入產品質量管理手冊。

6結語

軌道交通作為城市公共交通中的重要擔當，有著輻射范圍廣、縮短城區(qū)之間距離、拓寬城市生活半徑的重要作用。城市地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)建設帶來的土地、資源增值反哺地鐵建設單位，利于減輕地鐵運營虧損、減輕政府財政壓力，進一步保障城市發(fā)展與地鐵建設的長遠發(fā)展。做好地鐵上蓋綜合開發(fā)必須與下部地鐵工程同步規(guī)劃、設計和建設，充分利用地鐵上蓋空間再造土地，實現(xiàn)二次開發(fā)利用，實現(xiàn)綜合效益最大化，打造廈門市百年地鐵精品上蓋工程。

[參考文獻]

[1]付志永,趙琳穎.關于地鐵上蓋物業(yè)建筑設計分析[J].城市建設理論研究(電子版),2015(9):3158.

[2]黃碧欽,王寅暢,郭曉.淺談地鐵上蓋物業(yè)結構設計的要點和難點[J].建筑工程技術與設計,2015(11):375.

作者：楊軻 單位：廈門地鐵上蓋投資發(fā)展有限公司