談房地產(chǎn)企業(yè)成本管理問題及對(duì)策

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摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素。隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)愈來愈趨向于理性化與規(guī)范化，同時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日益加劇。如何更好地控制房地產(chǎn)企業(yè)的成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，獲得較大的利潤(rùn)空間，成為房地產(chǎn)企業(yè)管理中需要重點(diǎn)關(guān)注的問題。在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的大形勢(shì)下，企業(yè)必須在管理制度和流程方面進(jìn)行優(yōu)化和改進(jìn)，從而提高企業(yè)運(yùn)行效率，降低企業(yè)成本，提高企業(yè)效益。文章從房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性出發(fā)，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問題進(jìn)行了分析，并提出解決問題的相關(guān)對(duì)策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制提供有效的方法與參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，也是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本保證。人口素質(zhì)的提高、社會(huì)全面的進(jìn)步、城市經(jīng)濟(jì)和城市的現(xiàn)代化，都是以房地產(chǎn)企業(yè)為基礎(chǔ)的。近年來，受高額利潤(rùn)的刺激，房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，但隨著國(guó)家相繼出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策，各地也紛紛出臺(tái)限貸、限購政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)受到了很大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)要保持適度的利潤(rùn)，不僅要“開源”，進(jìn)行市場(chǎng)的開拓和推廣，更要“節(jié)流”，也就是要降低企業(yè)成本。如何降低企業(yè)成本，那么就需要從成本的預(yù)測(cè)、分析、核算與控制入手，從而加強(qiáng)企業(yè)在成本管理方面，特別是有利于建立、建全企業(yè)責(zé)任成本體系和成本考核體系著重入手；進(jìn)而加強(qiáng)企業(yè)成本管理，最終使企業(yè)的內(nèi)部成本管理體系逐步建立健全起來并使之逐步完善；加強(qiáng)企業(yè)成本管理，有利于建立健全企業(yè)的責(zé)任獎(jiǎng)懲制度，以鼓勵(lì)先進(jìn)、督促落后，調(diào)動(dòng)各部門及人員不斷降低成本的積極性，促使企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)；加強(qiáng)企業(yè)成本管理，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。成本管理的好與壞，不僅影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，也關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展。要把房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理放在一個(gè)戰(zhàn)略核心的位置上。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)，開發(fā)成本也比較高，投入的資金量也大,這使得房地產(chǎn)企業(yè)尤其要重視成本的管理與控制工作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題

（一）成本管理意識(shí)淡薄，重視程度不足成本管理，是指企業(yè)在營(yíng)運(yùn)過程中實(shí)施成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等一系列管理活動(dòng)的總稱。而房地產(chǎn)企業(yè)成本管理更是貫穿于企業(yè)的各個(gè)階段，從土地的取得，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，工程的招標(biāo)、采購、施工，以致后來項(xiàng)目完工后的銷售，成本核算等。對(duì)于成本管理通常來講分為三個(gè)步驟，即按照事前、事中、事后管理的程序進(jìn)行。但某些房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算中，往往只重視對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行事后控制，忽略了事前及事中的成本控制。認(rèn)為成本管理只存在于某一階段，只屬于某一部分人員的責(zé)任，而沒有把成本的控制貫穿于整個(gè)過程，缺乏全員參與，導(dǎo)致在某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)了資源的浪費(fèi)，造成了整體成本的上升，對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生了一定的影響。在這樣的大背景下，越來越多的企業(yè)意識(shí)到成本管理是維持其生存的根本途徑之一，成本管理的重要性不言而喻。企業(yè)的成本管理必須從原先的僅從事后找原因轉(zhuǎn)變?yōu)橹厥虑昂褪轮械姆治雠c管理，從而使企業(yè)由成本的經(jīng)驗(yàn)性控制向成本的規(guī)劃性控制轉(zhuǎn)變，以提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

（二）缺乏先進(jìn)的成本管理方法在企業(yè)的發(fā)展過程中，出現(xiàn)了各種各樣的管理模式。而其中對(duì)于成本方面也有較多的管理方法，如變動(dòng)成本法、作業(yè)成本法、目標(biāo)成本法、標(biāo)準(zhǔn)成本法等。而有些企業(yè)并不能結(jié)合自身的特點(diǎn)和實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，更好的完成企業(yè)的成本管理目標(biāo)，甚至不能更好的選擇和運(yùn)用適合企業(yè)的成本管理方法和成本管理工具，導(dǎo)致最終不能完成企業(yè)自身需要達(dá)到的目標(biāo)。而一些房地產(chǎn)企業(yè)還采用傳統(tǒng)的成本控制方法，主要根據(jù)財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告來制定成本。而由于財(cái)務(wù)人員知識(shí)體系的局限性，使得出具的報(bào)告具有一定的偏頗，這種核算方法不能充分發(fā)揮成本控制的作用，與房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的理念有一定的差距。這種成本控制方法不能充分發(fā)揮事前控制和事中控制在整個(gè)成本核算中的作用，使得成本核算中存在的問題不能及時(shí)被發(fā)現(xiàn)并提出解決的方案。

（三）成本控制體系不完善，缺乏全面性及系統(tǒng)性房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是指在項(xiàng)目開發(fā)過程中，根據(jù)成本計(jì)劃具體制定材料購買、施工時(shí)間等，對(duì)實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行審核、控制，并及時(shí)反饋，進(jìn)而采取措施，保證成本計(jì)劃的順利執(zhí)行。很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中并沒有形成全面的成本管理體系，還處于粗放的狀態(tài)，這也給企業(yè)的成本管理工作帶來不小的障礙。或者有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了全面的成本管理制度，但在實(shí)際執(zhí)行中卻形同虛設(shè)，并沒有充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用，使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作不能真正落到實(shí)處，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。

（四）財(cái)務(wù)管理體系不健全企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門不僅要處理企業(yè)日常財(cái)務(wù)核算事宜，還要參與到企業(yè)的內(nèi)部管理中，為企業(yè)管理人員提供各類管理信息，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)打好基礎(chǔ)。但因企業(yè)缺乏與自身發(fā)展相適應(yīng)的財(cái)務(wù)管理體系，尤其是企業(yè)很多財(cái)務(wù)人員因思想、素養(yǎng)及培訓(xùn)不到位，導(dǎo)致員工只求穩(wěn)定，不求發(fā)展，工作不積極、不主動(dòng)，進(jìn)而影響了企業(yè)的成本管理的實(shí)施。因此在對(duì)專業(yè)知識(shí)的掌握上缺乏一定的主動(dòng)性和積極性，限制了自身能力的提升，使得業(yè)務(wù)視野變得狹隘。與各部門的組織協(xié)調(diào)也有所欠缺，從而造成部門協(xié)同不力，企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率低下，整體管理水平落后的問題。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的對(duì)策

（一）實(shí)行財(cái)務(wù)人員牽頭，全員參與的管理理念為提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制意識(shí)，在企業(yè)中不僅要提升員工的整體素質(zhì)，實(shí)行全員、全方位、全過程的成本管理理念，制定考核制度并予以實(shí)施，實(shí)現(xiàn)責(zé)任到人、控制到位、考核嚴(yán)格、目標(biāo)落實(shí)的最終目標(biāo)。隨著同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化和房地產(chǎn)業(yè)成本信息要求的增加，財(cái)務(wù)人員必須花費(fèi)更多的精力和時(shí)間尋求合適的成本計(jì)算方法，從而計(jì)算出房地產(chǎn)業(yè)在各個(gè)階段的實(shí)際成本，為管理者制定決策提供必要的信息。企業(yè)財(cái)務(wù)人員要在企業(yè)成本管理中發(fā)揮應(yīng)有的作用。如何體現(xiàn)財(cái)務(wù)工作管理的價(jià)值，是每位財(cái)務(wù)工作者應(yīng)當(dāng)深思的問題。財(cái)務(wù)人員應(yīng)創(chuàng)新現(xiàn)代財(cái)務(wù)理念，利用信息化成本控制技術(shù)等手段，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)工作在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的監(jiān)督、反饋等職能，更好地做好企業(yè)的成本控制工作。

（二）加強(qiáng)核算及監(jiān)督，選擇有效的成本管理方法，重視事前與事中的控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目來說，成本核算是對(duì)該項(xiàng)目所發(fā)生的全部支出，運(yùn)用一定的會(huì)計(jì)核算方法進(jìn)行的合理劃分。要加強(qiáng)其對(duì)成本核算、成本控制和成本分析的監(jiān)督，避免在施工過程中出現(xiàn)費(fèi)用虛增的情況。正確實(shí)施成本監(jiān)督對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理能否管控到位，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益能否提高，直到至關(guān)重要的意義。以往，主要關(guān)注成本核算，但是隨著國(guó)家政策及市場(chǎng)環(huán)境等因素的變化，企業(yè)的成本管理理念也在不斷發(fā)生著變化，尤其是從靜態(tài)成本管理到動(dòng)態(tài)成本管理的轉(zhuǎn)變，從單純的成本核算向企業(yè)成本控制的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用成本管理相關(guān)工具時(shí)，應(yīng)充分權(quán)衡某個(gè)項(xiàng)目或工程能為企業(yè)帶來的利弊，避免效益低于成本的狀況發(fā)生。因此現(xiàn)在的企業(yè)應(yīng)將目標(biāo)成本法充分運(yùn)用到企業(yè)的成本管理中去，在目標(biāo)成本管理過程中使價(jià)值鏈上的全部成員共同參與，追求企業(yè)的成本費(fèi)用最小化和利潤(rùn)最大化。房地產(chǎn)企業(yè)要重視成本的事前與事中控制，在項(xiàng)目開發(fā)之前就要做好成本預(yù)測(cè)，對(duì)未來的成本水平及其發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)和規(guī)劃，而作為能夠使企業(yè)成本在其掌控的最重要的環(huán)節(jié)即為事中控制。主要操作模式是指對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中發(fā)生的成本進(jìn)行監(jiān)督和控制，并根據(jù)企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)訂目標(biāo)及工程實(shí)際情況對(duì)成本預(yù)算進(jìn)行必要的修訂。

（三）完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，增強(qiáng)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中，要構(gòu)建完善的內(nèi)部控制制度，把成本控制工作視為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，對(duì)成本控制人員的工作更加嚴(yán)格要求，加強(qiáng)對(duì)成本控制的重視程度，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的全過程控制?，F(xiàn)在企業(yè)成本管理系統(tǒng)正經(jīng)歷著從成本核算到成本控制的轉(zhuǎn)變過程，這也使得戰(zhàn)略成本管理成為管理控制系統(tǒng)中不可或缺的一部分。從理論來講，戰(zhàn)略成本管理不僅拓寬了成本管理的“空間”，即成本管理的對(duì)象從關(guān)注企業(yè)內(nèi)部活動(dòng)拓展到企業(yè)外部，而且還延伸了成本管理的“時(shí)間”，即從基于企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)控制而轉(zhuǎn)向基于企業(yè)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略管理?，F(xiàn)代成本管理的本質(zhì)是“基于價(jià)值鏈的全面成本管理”，企業(yè)的戰(zhàn)略成本管理來源于價(jià)值鏈分析。

（四）完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系，提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制水平和能力房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全適合企業(yè)自身發(fā)展的財(cái)務(wù)管理體系，避免因財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而造成成本控制在某些方面的脫節(jié)。企業(yè)要建立起全過程財(cái)務(wù)，建立成本控制機(jī)制，以避免因成本控制不當(dāng)導(dǎo)致錯(cuò)誤的管理決策。從企業(yè)整體來說，該體系的完善程度、運(yùn)行是否合理，涉及企業(yè)的各個(gè)部門，并直接關(guān)系到成本責(zé)任制度的推行。因此，應(yīng)建立一個(gè)合理的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理體系，并使之逐步完善。一個(gè)企業(yè)的成本管理應(yīng)以企業(yè)自身業(yè)務(wù)開展及運(yùn)營(yíng)模式為基礎(chǔ)，最為理想的管理方式則是將成本控制嵌入到企業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域、各個(gè)層次、各個(gè)環(huán)節(jié)，與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)相適應(yīng)。在房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)過程中，成本管理工作已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)重要任務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)要維持一定的利潤(rùn)，并持續(xù)生存下去，成本核算與控制工作就一定要做好。并且，企業(yè)一定要結(jié)合自身能力和發(fā)展目標(biāo)，因地制宜的選擇適合企業(yè)的成本管理工具方法或綜合應(yīng)用不同的成本管理工具方法，建立建全和完善成本管理體系，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制，提高自身的成本管理水平，以適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要，以更好地實(shí)現(xiàn)成本管理的目標(biāo)。在現(xiàn)代商業(yè)環(huán)境下，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容。

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作者：王梅 單位：山東大德華瑞置業(yè)有限公司