鐵路房地產(chǎn)企業(yè)管理會計應用研究

前言：想要寫出一篇引人入勝的文章？我們特意為您整理了鐵路房地產(chǎn)企業(yè)管理會計應用研究范文，希望能給你帶來靈感和參考，敬請閱讀。

一、價值鏈與業(yè)務鏈互融背景

(一)企業(yè)基本價值鏈

企業(yè)與其他員工、顧客、供應商以及相關行業(yè)產(chǎn)生的、可以創(chuàng)造價值的經(jīng)濟活動，其總和就是所謂的價值鏈。企業(yè)任何一項生產(chǎn)經(jīng)營活動都是價值鏈上的一環(huán)，企業(yè)的價值鏈也是反映企業(yè)經(jīng)營狀況的載體。因此，對企業(yè)來說，管理好價值鏈上的每個環(huán)節(jié)、優(yōu)化價值鏈程序?qū)⒂绊懙狡髽I(yè)整體的經(jīng)營成本。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的目的是為了給顧客提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務，但同時也要承擔產(chǎn)品或勞務產(chǎn)生的成本費用。企業(yè)要想在經(jīng)營活動中獲取更多利益，需要在提升服務質(zhì)量的基礎上盡可能控制成本消耗，為企業(yè)創(chuàng)造更大的利潤空間。而價值鏈在這一部分發(fā)揮的作用就是對企業(yè)所有業(yè)務活動進行增值和成本的核算，通過對業(yè)務整合實現(xiàn)利潤最大化。

(二)企業(yè)業(yè)務流程管理內(nèi)涵

業(yè)務鏈是企業(yè)項目實施過程中所要經(jīng)歷的所有環(huán)節(jié)，主要包括四個流程，即市場營銷過程、產(chǎn)品開發(fā)過程、產(chǎn)品銷售過程、生產(chǎn)交付過程。企業(yè)業(yè)務流程管理也就是對業(yè)務鏈上的各個環(huán)節(jié)進行梳理，一方面是為了指導員工的工作，另一方面也要對業(yè)務的關鍵節(jié)點進行調(diào)整和優(yōu)化，促進業(yè)務鏈循環(huán)暢通。業(yè)務流程管理不僅是對某項業(yè)務進行梳理，其面向的是企業(yè)的經(jīng)營目標。通過對業(yè)務流程的規(guī)劃和管理，能夠促進企業(yè)內(nèi)部各個部門之間，甚至行業(yè)與行業(yè)之間的合作。

(三)價值鏈與業(yè)務鏈的聯(lián)系

從本質(zhì)上來講，業(yè)務鏈就是為了滿足市場和客戶的需求而進行的一系列有秩序、有組織的經(jīng)營活動。從一定程度上來講，業(yè)務鏈的優(yōu)化過程也就是價值鏈的優(yōu)化過程，二者都立足于客戶，通過服務客戶獲取企業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢力量，推動企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。以房地產(chǎn)企業(yè)為例，企業(yè)通過初步規(guī)劃和投資這一業(yè)務環(huán)節(jié)，使投資土地增值；到項目管理流程活動時，企業(yè)又通過資金的投入進行施工活動，建造房屋建筑；最終，企業(yè)通過營銷環(huán)節(jié)對房屋進行銷售，增加房屋的價值。因此，房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈中價值的獲取是通過業(yè)務鏈中業(yè)務流程的傳遞積累實現(xiàn)的，二者之間有著密切的聯(lián)系。

(四)價值鏈與稅收再造的聯(lián)系

基于價值鏈的稅收再造就是企業(yè)通過對自身業(yè)務流程的改造和組織結(jié)構(gòu)的重建，與具有優(yōu)勢的企業(yè)進行合作，并通過對科學技術(shù)手段的利用來保證企業(yè)價值鏈的同步運營，運用法律相關的專業(yè)知識對價值鏈和稅負進行整體籌劃，使企業(yè)的價值最大化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的管理特點

(一)管理特點

基于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及其業(yè)務的復雜性，房地產(chǎn)企業(yè)的管理特點主要表現(xiàn)在以下幾點：

1.房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)比較復雜

由于房地產(chǎn)企業(yè)都是以某個項目展開的經(jīng)營活動，因此，大型的房地產(chǎn)企業(yè)都是具備三級結(jié)構(gòu)的集團性企業(yè)，包括集團公司、區(qū)域公司、項目公司。

2.房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長

一般情況下，一個項目的開發(fā)時間在兩年至三年，而一些大型的工程項目開發(fā)周期可能長達十年，項目實施過程中的風險也是不可控的。

3.房地產(chǎn)項目對資金需求量大

大部分房地產(chǎn)企業(yè)初期的投資建設都需要向外部機構(gòu)進行信貸和融資，但銷售資金受到項目周期長的影響，回籠速度比較慢，因此企業(yè)對資金的管理控制在房地產(chǎn)企業(yè)中非常重要。

4.房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多元化

當前，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務不再局限于房屋銷售，也開始涉及到租賃、物業(yè)、商業(yè)等，給企業(yè)帶來經(jīng)濟來源的同時，也增加了企業(yè)的管理難度。

(二)管理重點

1.對現(xiàn)金流的管控

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，對資金的需求量比較大。要實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長效發(fā)展，必須對企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流量進行管控，保證企業(yè)現(xiàn)金量能夠在企業(yè)中循環(huán)流通，避免資金鏈斷裂給企業(yè)造成風險。

2.對成本的控制

當前土地資源與實際需求的供需矛盾造成土地價格翻倍，以及企業(yè)在工程建設過程中所消耗的資金都是房地產(chǎn)企業(yè)項目投資的重要部門。企業(yè)要想在銷售環(huán)節(jié)獲取更多利益，必須在土地購置和施工建造環(huán)節(jié)控制成本。

3.對項目實施過程的管理

基于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長的特點，房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目管理時不能再以年度為管理周期。要不斷確認企業(yè)的經(jīng)濟狀況和戰(zhàn)略目標，制定以月為單位的管理方案，及時對施工過程進行監(jiān)督把控。

三、房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈與業(yè)務鏈融合背景

(一)房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈

房地產(chǎn)企業(yè)的價值鏈主要分為基本活動和輔助活動

1.基本活動主要包括

1)投資決策，即項目可行性的研究；2)規(guī)劃設計，即對建筑風格和環(huán)境的設計；3)項目管理，包括工程招標、工程建設、竣工驗收等；4)市場營銷，即房屋銷售；5)售后服務，主要是指物業(yè)管理。

2.輔助活動主要包括

1)采購，對開發(fā)過程中一切外部資源的購置；2)技術(shù)開發(fā)，包含高新技術(shù)、先進設備等；3)人力資源管理，對勞動力進行合理配置；4)企業(yè)基礎建設，一般包括法律政策、財務管理等。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務鏈

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務鏈主要分為基本業(yè)務流程和管理支持流程。

1.基本業(yè)務流程主要包括

1)投資決策流程由市場調(diào)研、立項研究、可行性分析和土地獲取這四個環(huán)節(jié)組成；2)規(guī)劃設計流程由項目定位、方案設計、施工圖設計這三個環(huán)節(jié)組成；3)項目管理流程由項目結(jié)算、計劃編制、項目驗收、項目施工這四個環(huán)節(jié)組成；4)市場營銷流程由市場調(diào)研、營銷方案、廣告方案、方案調(diào)整這四個環(huán)節(jié)組成；5)物業(yè)管理流程由物業(yè)招標、物業(yè)接管、物業(yè)維修和日常管理這四個部分組成。

2.管理支持流程主要包括

1)辦公室日常管理流程，由后勤+管理、行政事務管理、文書管理、檔案管理和物品采購管理組成；2)人力資源管理流程由人事管理、績效考核、員工培訓、薪酬管理、員工招聘組成；3)財務管理流程由費用報銷、支付管理、融資管理和成本計劃四個部分組成。

(三)價值鏈分析下房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務流程梳理

1.投資決策流程

投資決策流程是由房地產(chǎn)部門的投資開發(fā)部主導的，通過市場調(diào)研和投資立項后，對項目可行性進行研究，最終以獲得土地使用權(quán)為流程的最后環(huán)節(jié)。在這一過程中，該流程所涉及的部門也非常多，例如在項目機會研究環(huán)節(jié)中需要工程部研究項目可行性，銷售部研究銷售前預測，還需要財務部門對項目風險進行預估。

2.規(guī)劃設計流程

規(guī)劃設計流程是由設計部門主導的，對立項后的項目進行方案設計、施工圖設計等，在這一過程中，工程部和市場營銷部要對方案定位提出專業(yè)性指導方針，成本部要負責制定招標文件以及工作，還要參與方案設計與修改。規(guī)劃設計流程的關鍵在于方案和審圖，需要多方參與，尤其是成本部門可以從設計之初就對成本進行控制。

3.項目管理流程

項目管理流程是由企業(yè)工程部主導的，工程部門主要負責對施工隊的管理，包括施工進度以及建筑質(zhì)量的監(jiān)督。在這一流程中，工程部門要依據(jù)施工單位的實際工作情況定期制定進度報表，提交給成本部門進行審核，財務部門準備資金，監(jiān)理部門對報告進行驗收。

4.市場營銷流程

市場營銷流程的主導部門是銷售部，以營銷方案為核心，主要參與部門有項目部、工程技術(shù)部和財務部。營銷方案的確定需要項目部提出實施工程方案，工程技術(shù)部提出實施技術(shù)方案，財務部門提出實施資金方案，最終對方案進行變更和調(diào)整，經(jīng)過二次審核后再確定方案。

四、房地產(chǎn)企業(yè)運用管理會計的主要目的

(一)促使企業(yè)更加及時高效地做出決策

由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個高風險、高回收的行業(yè)，對資金需求量大、資金回籠期長，企業(yè)的管理層在進行決策的時候需要財務部門為決策提供科學的信息數(shù)據(jù)，協(xié)助企業(yè)管理層一同決策。管理會計作為一種新型的會計工具，可以為房地產(chǎn)企業(yè)的各個項目決策提供詳實的分析資料，綜合考慮當前的經(jīng)濟環(huán)境，以企業(yè)的戰(zhàn)略目標為指導方向，幫助管理層透徹的分析各個項目方案的利弊，促使企業(yè)決策的高效和科學。

(二)有效控制房地產(chǎn)企業(yè)運營的各個過程

房地產(chǎn)企業(yè)項目實施周期比較長，而風險客觀存在于項目實施各個環(huán)節(jié)中，因此需要管理會計對項目實施過程進行監(jiān)督指導。管理會計的工作要貫穿項目實施的全過程，保證事前預測、事中控制和事后監(jiān)督，指導運營各個流程要按照事前制定的目標進行。一旦項目實施偏離了目標就需要及時調(diào)整和改進。此外，企業(yè)還可以以管理會計為核心，制定成本管理方法、全面預算管理制度等，保證管理會計的職能作用完全發(fā)揮。

五、價值鏈與業(yè)務鏈互融視角下管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的應用

(一)完善房地產(chǎn)企業(yè)會計體系

1.建立經(jīng)營決策平臺

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營決策平臺主要指的是全面預算管理體系，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，經(jīng)營決策平臺主要包括年度預算、項目周期預算、土地預測、盈利預測和現(xiàn)金流預測。其中，項目年度預算和項目周期預算是基于項目完成時間和進度設置的，既要有年度的目標，也要制定每月的完成計劃，促進施工隊伍提高施工效率；土地預測是由于市場上可開發(fā)的土地資源越來越少，土地價格也越來越高，且企業(yè)購置土地的程序也越來越復雜。房地產(chǎn)企業(yè)提前預測土地購置的時間和成本有利于項目實施；盈利預測和現(xiàn)金流預測主要是針對企業(yè)的資金回收和資金存有量這兩方面，降低企業(yè)運營過程中的財務風險。這幾個模塊在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策平臺都是不可或缺的部分。

2.建立運營監(jiān)控平臺

運營監(jiān)控平臺指的是企業(yè)的管理會計報告系統(tǒng)，通過一些技術(shù)手段將企業(yè)運營產(chǎn)生的數(shù)據(jù)中選取有效數(shù)據(jù)納入計算機數(shù)據(jù)庫，為企業(yè)的經(jīng)營決策提供信息數(shù)據(jù)。首先需要企業(yè)建立一套完整的分析指標庫，對項目方案進行層層分析；其次，企業(yè)要建立數(shù)據(jù)倉庫，協(xié)助企業(yè)全面整合運營數(shù)據(jù)；最后，企業(yè)還要建立信息溝通平臺，加速信息共享和傳遞，最終成功建立運營監(jiān)控平臺。

3.建立成本管控平臺

成本管控平臺是基于運營監(jiān)控平臺而建立的，其中包含三個方面：其一，將含量指標與項目目標相結(jié)合，指導設計部門在方案設計之初就考慮到降低成本的問題；其二，對于同一項目建造標準的差異性，需要建立單方指標庫，合理控制單方造價；其三，材料采購是項目實施的重要環(huán)節(jié)，企業(yè)要依據(jù)市場建立材料價格庫，有效控制材料價格。

4.建立稅務風險管理信息化平臺

稅務管理信息化建設的主要內(nèi)容包括稅務信息管理、稅務事項管理、稅務風險管理、數(shù)據(jù)分析功能以及交流功能。企業(yè)可以從把握稅務管理目標出發(fā)，協(xié)調(diào)企業(yè)與成員之間稅務的制度管理和稅務事項的管理等問題，減少稅務管理的復雜性；其次，企業(yè)要結(jié)合自身的經(jīng)營情況，系統(tǒng)性地區(qū)分不同稅種的信息，在企業(yè)管理層與執(zhí)行層之間設置信息化交流平臺，并進行操作實驗，保證稅務管理信息化平臺的有效性；最后，企業(yè)要根據(jù)系統(tǒng)選擇合適的軟件，若現(xiàn)有的ERP系統(tǒng)已經(jīng)趨于完善，就在ERP系統(tǒng)上擴展稅務模塊，并將新舊系統(tǒng)進行對接，但如果企業(yè)業(yè)務多元化，經(jīng)營范圍廣泛，則需要選用單獨的軟件進行管理。

(二)加強營運資金管理

管理會計對企業(yè)營運資金進行管理是指通過一定的手段加快企業(yè)運營現(xiàn)金流資金的流動速度，在降低運營成本的同時，提升資金使用率。房地產(chǎn)企業(yè)加強營運資金管理主要包含以下幾個方面：第一，加快應收賬款回收效率，合理控制采購存貨量，保證企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流加速流通；第二，要強化企業(yè)的信用管理能力，充分運用金融工具加速現(xiàn)金回流；第三，加強商業(yè)信用管理能力，保證賒銷的安全性。

(三)選擇合適的管理工具

1.作業(yè)成本法

作業(yè)成本法也就是ABC成本法，企業(yè)依據(jù)項目的經(jīng)濟、技術(shù)等特征，運用數(shù)理的方法對消耗資源進行考核和計量，最后對資源進行合理分配。房地產(chǎn)企業(yè)運用作業(yè)成本法重點關注項目成本的計算，通過確定相關因素對成本的影響計算作業(yè)成本，開展項目成本管理工作。

2.本量利分析法本量利分析法是對成本、數(shù)量和利潤的分析，其最終目的是提升企業(yè)利潤效益。房地產(chǎn)企業(yè)運用這一方法是以房地產(chǎn)銷售量為核心，通過對上述三者之間的關系進行界定和分析計算保本銷售量。同時，本量利分析法還能為企業(yè)的決策提供參考信息。

3.標準成本法

標準成本法是以預先制定的標準成本為基礎，在項目實施過程中以實際發(fā)生的成本與標準成本進行對比，并分析差異結(jié)果，將結(jié)果反饋給成本管理中心。房地產(chǎn)企業(yè)運用標準成本法主要包含在施工前對項目成本制定一個統(tǒng)一標準，施工后核實實際產(chǎn)生的成本數(shù)目，與標準成本進行對比，對差異成本進行會計處理，最終通過改進施工方式或調(diào)整資源配置對成本進行管理和控制。

4.變動成本法

變動成本法是指在常規(guī)的成本計算時對變動成本和固定成本進行分析，并進行成本損益計算的一種方式。其中，變動成本要作為生產(chǎn)成本的構(gòu)成要素，固定成本要作為非生產(chǎn)成本的期間成本，也就是說在最終核算的時候只核算變動成本就可以了。房地產(chǎn)企業(yè)運用這一方法時要將成本進行劃分，以變動成本法為依據(jù)編制成本損益報表，為企業(yè)的決策提供財務數(shù)據(jù)支持。

(四)對企業(yè)進行績效管理

房地產(chǎn)企業(yè)在進行績效管理時通常采用平衡計分卡的形式，將企業(yè)的經(jīng)營績效細分為四個方面，再對應企業(yè)的戰(zhàn)略目標，促進企業(yè)快速發(fā)展。平衡計分卡的劃分主要以以下四個維度為基準：

1.財務

財務具體指企業(yè)的運營能力、企業(yè)的盈利情況、企業(yè)的償債能力以及企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力等。

2.運行

運行具體指企業(yè)的業(yè)務運行流程、企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新情況以及企業(yè)的售后服務情況等。

3.客戶

客戶具體指客戶滿意度、市場占有率、客戶購買力等。

4.學習與成長

學子與成長主要是指企業(yè)的成長和員工的成長，即企業(yè)整體的創(chuàng)新能力、員工的滿意度、員工工作的狀態(tài)等。房地產(chǎn)企業(yè)通過平衡計分卡對整個企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和員工進行考核，將經(jīng)營業(yè)績與員工的績效聯(lián)系在一起，形成了從部門到個人的深度考評。此外，企業(yè)還可以針對員工建立激勵機制，督促員工的工作積極性，促進員工和企業(yè)共同進步。

六、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)的競爭在當前已經(jīng)進入到白熱化階段，企業(yè)想要在當前激烈的競爭中占有一席之地必須不斷創(chuàng)新管理手段，更新管理方法，以價值鏈和業(yè)務鏈為融合背景，將管理會計引入到企業(yè)的財務管理中，提升企業(yè)的財務管理水平，降低企業(yè)遭遇風險的概率，為企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更廣闊的空間。

作者：馬利穎 單位：北京京鐵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司