社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機制分析
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摘要：住宅小區(qū)是人民群眾生活的場所，是城市管理的基礎(chǔ)單元，也是社區(qū)建設管理的重要領(lǐng)域。本文從分析社區(qū)管理和物業(yè)管理的關(guān)系，總結(jié)社區(qū)管理和物業(yè)管理各主體的現(xiàn)狀問題的基礎(chǔ)上，提出建立自治的社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機制，并提出了有效整合的保障措施。
關(guān)鍵詞：社區(qū)管理；物業(yè)管理；自治；有效整合機制
一、緒論
和諧社區(qū)建設是全面建設小康社會的內(nèi)在要求，也是加快構(gòu)建社會主義和諧社會的重要任務之一。黨的十六大提出“完善城市居民自治，建設管理有序‘文明祥和的新型社區(qū)”的目標。黨的十七大報告進一步強調(diào)指出：“把城鄉(xiāng)社區(qū)建設成為管理有序、服務完善、文明祥和的社會生活共同體。”可見，社區(qū)建設管理的提出，既是當前中國經(jīng)濟發(fā)展和社會轉(zhuǎn)型的客觀要求，也是黨和政府順應人民群眾發(fā)展要求的重要舉措。有效的社會管理和社區(qū)建設，離不開社會各公共體和廣大居民的參與，所以社區(qū)管理一定要重視公民的自治管理。黨的十八大提出：“在城鄉(xiāng)社區(qū)治理、基層公共事務和公益事業(yè)中實行群眾自我管理、自我服務、自我教育、自我監(jiān)督，是人民依法直接行使民主權(quán)利的重要方式?！弊鳛樯鐓^(qū)管理中的重要組成部分，廣大業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司在社區(qū)管理中的地位和作用舉足輕重。在社會主義市場經(jīng)濟高度發(fā)展的今天，急需認清物業(yè)管理中各主體參與社區(qū)管理的現(xiàn)狀以及存在的問題，努力推進社區(qū)管理和物業(yè)管理的有效整合。
二、社區(qū)管理和物業(yè)管理的關(guān)系
“社區(qū)”一詞由德國社會雪茄滕尼斯在《社區(qū)與社會》提出，我國社會學家費孝通等人認為“社區(qū)是若干個社會群體或社會組織聚集在某一地域里形成的一個生活上相互關(guān)聯(lián)的大集體”。所謂社區(qū)管理是在政府的指導下，社區(qū)職能部門、社區(qū)單位、社區(qū)居民對社區(qū)的各項公共事務和公益事業(yè)進行的自我管理。在我國，社區(qū)管理的概念是在我國由傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期，伴隨著改革的不斷深化，社會結(jié)構(gòu)、人們的生活方式、思想文化以及行為方式等各方面的變化而提出來的。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革力度的不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個人所有，居民由“單位人”向“社會人”轉(zhuǎn)變，在這過程中，物業(yè)管理應運而生。根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。由以上概念可以看出，社區(qū)管理和物業(yè)管理既有聯(lián)系又有區(qū)別。首先，居民都是社區(qū)管理和物業(yè)管理的服務對象，社區(qū)中的居民是不特定的，物業(yè)管理中的居民則是特定的，即為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人——業(yè)主，業(yè)主一定是居民，居民不一定是業(yè)主；其次，兩者在管理方面都強調(diào)居民自治和業(yè)主委員會自治，但社區(qū)管理側(cè)重由上而下的管理和指導，物業(yè)管理則偏重于合同的約束；第三，在管理區(qū)域和內(nèi)容兩者有相同重疊的地方，但社區(qū)管理的區(qū)域和管理內(nèi)容比物業(yè)管理更寬更廣。
三、社區(qū)管理和物業(yè)管理各主體的現(xiàn)狀及問題分析
1、社區(qū)管理自治現(xiàn)狀及問題分析
（1）社區(qū)居委會自治功能尚未到位，未去行政化雖然《居民委員會組織法》第二條規(guī)定了社區(qū)居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，但在實際工作中，社區(qū)居民委員會卻承擔了大量的行政工作，習慣于上級領(lǐng)導布置什么就干什么，對上級領(lǐng)導表現(xiàn)出較強的依賴性，在工作中，自主性、自治性沒有得到體現(xiàn)，社區(qū)自治的主要工作任務如社區(qū)民主決策和社區(qū)服務等基本沒有完成。（2）社區(qū)居民參與度不高社區(qū)居民委員會的自治核心在于廣大居民和各共同體的參與，沒有社區(qū)居民的參與，居委會的自治職能得不到任何體現(xiàn)，只能充當政府“腿”的角色。社區(qū)居民的參與，才能讓社區(qū)居民委員會更了解居民的現(xiàn)實要求，解決各種社區(qū)問題的效率才能更高。在實際中由于各種因素的影響，人與人之間交流較少，社區(qū)居民之間存在比較嚴重的疏離感，對社區(qū)公共利益漠不關(guān)心，很少參與社區(qū)公共事務，社區(qū)意識不強，對社區(qū)缺乏認同感和歸宿感。
2、業(yè)主自治現(xiàn)狀及問題分析
隨著城鎮(zhèn)化建設的進程和住房制度的改革，建筑物區(qū)分所有權(quán)的出現(xiàn)導致產(chǎn)權(quán)多元化，建筑結(jié)構(gòu)復雜化，大量的物業(yè)公共設施設備存在，由于業(yè)主意志的多元化，這必然要求有一個能代表全體業(yè)主意志的機構(gòu)，即業(yè)主代表大會以及其執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主委員會，代表業(yè)主在建筑物區(qū)分所有權(quán)基礎(chǔ)上自我組織和自我管理，制訂各種自治管理制度，對公共事務進行民主決策，與開發(fā)商、物業(yè)管理公司、社區(qū)居民委員會、政府相關(guān)部門等各主體共同解決物業(yè)管理區(qū)域問題。雖然業(yè)主自治是必然趨勢，但是在業(yè)主自治開始之時就存在很大困難：業(yè)主大會召開難；業(yè)主委員會成立難；業(yè)主大會和業(yè)主委員會行使權(quán)力過程難；業(yè)主委員會與業(yè)主之間，業(yè)主委員會與開發(fā)商、物業(yè)管理公司等主體之間常常出現(xiàn)沖突和糾紛，極難合作。主要體現(xiàn)在：（1）集體決策和少數(shù)人參與的矛盾困境。由于各種原因，業(yè)主往往難以大規(guī)模聯(lián)絡溝通，相當多的業(yè)主除了涉及自身利益外，對公共事務漠不關(guān)心，置之不理，或者存在“搭便車”心理，缺乏自治意識等，使得代表全體業(yè)主利益和意志的組織難以成立，常常出現(xiàn)集體投票過程中投票人數(shù)過少，難以達到法定要求，致使業(yè)主大會和業(yè)主委員會流產(chǎn)，很少人會愿意去從事公共事務的處理。（2）業(yè)主委員會組織運作的困難。如前所述，業(yè)主參與公共事務管理的積極性不高，導致可能參與公共管理的只是少部分人，從而衍生出以下一些問題：一是出現(xiàn)非法選票問題，組織者為了達到法律規(guī)定的投票比例要求，允許違規(guī)投票的產(chǎn)生甚至人為地制造一些選票，從而導致業(yè)主之間出現(xiàn)爭執(zhí)等問題；二是政府的指導工作出現(xiàn)困境。如果嚴格按照現(xiàn)有規(guī)范，則業(yè)主大會投票人數(shù)很難達到法定比例，從而導致會議事項難以實現(xiàn)，甚至業(yè)主委員會難以產(chǎn)生，無法作出合法的集體決定。
3、物業(yè)管理公司面臨的問題分析
我國物業(yè)管理雖然經(jīng)過30多年的發(fā)展，得到快速發(fā)展壯大，但物業(yè)管理自成立開始就存在種種問題，主要表現(xiàn)在：（1）管理體制上尚處于新舊體制轉(zhuǎn)軌過程中，社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制還沒有普遍確立和完善；（2）運行機制上，市場競爭機制尚未全面形成，壟斷經(jīng)營、不規(guī)范競爭還相當嚴重地存在；（3）市場主體與物權(quán)關(guān)系上，還沒有建立業(yè)主委員會的主體地位；（4）物業(yè)管理法律法規(guī)還需進一步完善；（5）物業(yè)管理企業(yè)與政府有關(guān)職能部門的關(guān)系有待于進一步的理順等等。作為行業(yè)最重要的主體之一，物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展過程中也面臨種種問題，主要表現(xiàn)在：（1）物業(yè)管理人員素質(zhì)低下，不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要；（2）現(xiàn)有管理方法和管理手段落后，已不適應物業(yè)管理的發(fā)展；（3）企業(yè)缺乏創(chuàng)新意識；（4）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間矛盾激烈，導致業(yè)主維權(quán)拒交物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司則進行“暗箱操作”，侵占業(yè)主利益形成惡性循環(huán)。物業(yè)管理不僅是簡單的對物的管理和對人的服務，而是應該把兩者統(tǒng)一結(jié)合起來進行一系列的創(chuàng)造活動。隨著人民生活水平的提高，業(yè)主的居住行為和居住要求發(fā)生了巨大的變化，人民已不滿足維修、清潔等最基本的達標服務項目，人民更希望居住的小區(qū)富有融洽祥和的生活氣息和人際交往關(guān)系，具有強烈的專業(yè)、文化性和社會性，物業(yè)管理公司只有不斷創(chuàng)新，積極參與社區(qū)文化建設，才能滿足業(yè)主日益增長的各種需要。
四、建立自治的社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機制
1、明確各主體在社區(qū)管理中的地位和責任，構(gòu)建社區(qū)管理體制機制。一直以來，住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間矛盾集中在責任邊界不清，相關(guān)部門法止步于小區(qū)紅線外，街道和社區(qū)居委會層面的職責分散，導致跨部門、跨領(lǐng)域協(xié)調(diào)難，各主體之間互相推諉扯皮的情況比較嚴重。基于此，首先要明確各主體在社區(qū)管理中的職責，突出社區(qū)居委會等相關(guān)部門的指導監(jiān)督責任和各專業(yè)服務單位的職責，強化業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的合同責任，立法規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會的主體地位，建立社區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度，構(gòu)建社區(qū)管理體制機制。
2、發(fā)揮居民自治和社區(qū)共治作用，提高居民參與社區(qū)管理的積極性，增強社區(qū)綜合治理能力。
（1）理順政府和社區(qū)的關(guān)系，實現(xiàn)責權(quán)利的統(tǒng)一。要解決社區(qū)居委會行政化以及自治能力弱、參與不足的問題，需要進一步深化城市管理體制改革，根據(jù)政府管理職能轉(zhuǎn)變理順政府和社區(qū)的關(guān)系，政府相關(guān)部門依法行政，進入社區(qū)主動提供公共服務，還權(quán)于社區(qū)，逐步解決社區(qū)居委會行政化問題和自治權(quán)利的回歸，為社區(qū)建設快速發(fā)展奠定體制基礎(chǔ)。
（2）進一步發(fā)揮社區(qū)居委會在業(yè)主自治管理中的作用。強化社區(qū)居委會對業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建、換屆、日常運作的指導、服務和監(jiān)督職責，積極協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中各種糾紛，建立糾紛解決機制，探索社區(qū)居委會和小區(qū)業(yè)委會成員的交叉任職機制，進一步加強社區(qū)管理和物業(yè)管理的聯(lián)動。
（3）加大宣傳，營造社區(qū)參與的氛圍，提高居民的積極性。外部推動方面，社區(qū)管理要借助新聞媒體從多方面進行宣傳，培養(yǎng)公民的社區(qū)意識，同時要積極探索內(nèi)部促進方式，把居民個人利益置于社區(qū)利益之中，基于維護自身利益的需要，居民積極參與社區(qū)建設發(fā)展，從而培養(yǎng)民主意識和共同決策能力。積極建立各方聯(lián)席會議制度和社區(qū)聽證會制度，提高居民參與社區(qū)自治的程度。
（4）完善物業(yè)管理住宅小區(qū)自我管理制度。進一步完善住宅小區(qū)《管理規(guī)約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》等業(yè)主自治管理制度的制定，規(guī)范業(yè)主的居住行為和秩序，倡導文明生活；進一步修訂《業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導規(guī)則》，根據(jù)實際情況完善立法，降低業(yè)主大會成立的門檻，提高業(yè)主大會組建率和業(yè)主委員會的運作規(guī)范率，對尚無條件成立業(yè)主大會和業(yè)委會的，社區(qū)居委會要加強指導，協(xié)助業(yè)主進行自我管理，解決物業(yè)管理糾紛。
3、發(fā)揮市場作用，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，發(fā)揮物業(yè)管理在社區(qū)管理中的生力軍作用。
（1）完善物業(yè)管理市場機制。針對現(xiàn)有行業(yè)矛盾，堅持市場化原則，按照“質(zhì)價相符”的原則，推進業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司之間協(xié)商確定物業(yè)服務質(zhì)量標準和收費標準，鼓勵第三方專業(yè)服務機構(gòu)進入物業(yè)行業(yè)，推動形成公開、公平、公正的物業(yè)服務價格機制。
（2）提高物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管水平。政府有關(guān)部門需加強物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理，建立動態(tài)檢查制度和資質(zhì)升降獎懲機制，完善物業(yè)管理招投標管理制度和加強流程監(jiān)控，規(guī)范招投標行為。
（3）推動物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型發(fā)展。鼓勵物業(yè)管理企業(yè)通過市場化手段進行行業(yè)整合、兼并和重組，提高競爭力；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)新管理模式，根據(jù)市場化需求，延伸服務鏈條，提高服務水平和服務能力。
五、保障措施
1、制度建設是加強社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機制建立的前提。各有關(guān)部門應將社區(qū)管理和物業(yè)管理整合作為一項重要工作納入議事日程，加強組織領(lǐng)導，完善各種制度建設，按照法定程序修改各種法規(guī)制度，理清各主體的管理責任邊界，細化職責分工。
2、加強人員培訓是建立社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機制的重要內(nèi)容。要圍繞社區(qū)管理和物業(yè)管理的工作內(nèi)容和要求，依托現(xiàn)有的人才培養(yǎng)資源，加快物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓機制建設，積極提高居委會和業(yè)委會對物業(yè)管理和社區(qū)管理的水平，熟悉各種法律規(guī)章制度，增強培訓的針對性、操作性和實效性。
3、加大評估考核力度是社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機制的重要手段。依托社區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度，建立工作評價指標體系，優(yōu)化社區(qū)居委會在住宅小區(qū)綜合治理工作方面的考核評價機制，積極引進第三方測評制度。
總之，物業(yè)管理住宅小區(qū)是個小社會，既關(guān)系到居民的切身利益，也是基層建設的橋頭堡。把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理和公共服務范疇，兩者進行整合，強化政府在住宅小區(qū)中的公共管理職責，理順專業(yè)部門在公共服務中的主體責任，落實物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主作為市場主體的權(quán)利和義務，充分發(fā)揮社區(qū)居委會和業(yè)主委員會的自治能力，是社區(qū)管理和物業(yè)管理的發(fā)展方向，是加強社會建設、創(chuàng)新社會管理的重要內(nèi)容。
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作者：林七七 李蘭芳 單位：河源職業(yè)技術(shù)學院
