地產(chǎn)公司項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理問題

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摘要:隨著社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步，我國(guó)地產(chǎn)業(yè)得到了飛速發(fā)展。地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。但是地產(chǎn)公司投資風(fēng)險(xiǎn)較高，只有對(duì)整個(gè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分分析和管控，才能保證地產(chǎn)項(xiàng)目的投資利益，進(jìn)而保證地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。本文首先對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目投資中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，然后針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理建議，以期為地產(chǎn)企業(yè)做好投資風(fēng)險(xiǎn)管理提供一定幫助。

關(guān)鍵詞:地產(chǎn)公司項(xiàng)目;投資風(fēng)險(xiǎn)管理;問題;建議

一、地產(chǎn)公司項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析

(一)投資開發(fā)時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)

首先，在投資開發(fā)決策時(shí)期投資項(xiàng)目區(qū)域、投資實(shí)際和物業(yè)的選擇均存在風(fēng)險(xiǎn)。其中開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)主要與區(qū)域的地理位置、區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展情況及區(qū)域政策、政治環(huán)境等有關(guān)，尤其是政策的變化會(huì)對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。因此必須充分考慮投資開發(fā)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、政治、人口、收入水平、消費(fèi)者消費(fèi)需求和消費(fèi)心理等情況，把握最佳開發(fā)時(shí)機(jī)。同時(shí)投資開發(fā)時(shí)期要重視物業(yè)類型的選擇，因?yàn)槲飿I(yè)公司的選擇關(guān)系到今后業(yè)主享受的服務(wù)質(zhì)量高低?，F(xiàn)代社會(huì)人們非常關(guān)注生活品質(zhì)，所以物業(yè)公司的選擇會(huì)影響后期項(xiàng)目的銷售，因此需要慎重選擇，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。其次，土地獲取風(fēng)險(xiǎn)是投資開發(fā)期的另一個(gè)重要風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)土地的過(guò)程中涉及土地開發(fā)使用權(quán)限和土地性質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)，一旦土地性質(zhì)不適合開發(fā)或者土地規(guī)劃與國(guó)家規(guī)劃不相符就會(huì)造成土地開發(fā)使用的延期，增加土地開發(fā)成本。同時(shí)，土地開發(fā)可能涉及土地征收問題，很容易遭遇搬遷“釘子戶”提高征地價(jià)格，也有可能引發(fā)其他法律問題，影響征地工作進(jìn)行，甚至影響后期項(xiàng)目售賣。再次，地產(chǎn)開發(fā)需要的資金量較大，一般企業(yè)都需要進(jìn)行前期資金籌集。但是不合理的籌資方式容易引發(fā)法律、投資糾紛，增加項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。最后，投資項(xiàng)目的選擇風(fēng)險(xiǎn)。這一風(fēng)險(xiǎn)與投資時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)類似，因?yàn)榈禺a(chǎn)公司項(xiàng)目投資建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，建設(shè)完以后可能面臨市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)，因此必須根據(jù)市場(chǎng)情況做好研究，合理規(guī)避這一風(fēng)險(xiǎn)。(二)建設(shè)時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)首先，要有合理的建設(shè)規(guī)劃。若項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，存在總體規(guī)劃欠佳、缺乏安全性能等問題，不能滿足投資商的要求，輕則需要重新設(shè)計(jì)，耽誤施工工期。而如果設(shè)計(jì)建筑房屋戶型、環(huán)境設(shè)置不符合客戶需求，則有可能提升房屋建造的風(fēng)險(xiǎn)，降低客戶對(duì)項(xiàng)目的購(gòu)買意愿，造成投資風(fēng)險(xiǎn)。其次，建設(shè)過(guò)程涉及人、設(shè)備、物料等眾多因素，且施工過(guò)程也會(huì)受到天氣等環(huán)境因素影響，在施工過(guò)程中很有可能因?yàn)檫@些因素造成停工，進(jìn)而延誤施工工期，不僅造成施工過(guò)程投資的增大，而且可能因?yàn)榭⒐ぱ悠阱e(cuò)過(guò)最佳銷售時(shí)機(jī)，增加投資風(fēng)險(xiǎn)。最后，項(xiàng)目質(zhì)量是房屋建設(shè)的第一要?jiǎng)?wù)。一旦監(jiān)管不到位，造成地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量不合格，就會(huì)造成投資失敗。(三)銷售時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)首先，銷售時(shí)機(jī)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房屋預(yù)售可以幫助開放商籌資，盡早回籠資金，但是卻可能失去建設(shè)過(guò)程中市場(chǎng)價(jià)格上升引發(fā)的價(jià)格利益;即時(shí)銷售則也容易受到市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)影響，所以必須選擇合適的銷售時(shí)機(jī);滯后銷售則是人們常說(shuō)的“捂盤”，這個(gè)過(guò)程是等待時(shí)機(jī)的過(guò)程，因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)格上升極點(diǎn)值和達(dá)到時(shí)間是不確定的，等待的過(guò)程可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題，也很容易在等待過(guò)程中錯(cuò)失時(shí)機(jī)，因此這種銷售方式承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)很大。其次，銷售合同風(fēng)險(xiǎn)。地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售額度較大，一旦遭遇不正當(dāng)行為，會(huì)給售買雙方造成極大影響，所以地產(chǎn)項(xiàng)目投資要承擔(dān)很大的銷售合同風(fēng)險(xiǎn)。

二、地產(chǎn)公司項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理建議

首先，要成立專門的小組，通過(guò)小組研討辨識(shí)、調(diào)查問卷及借鑒經(jīng)驗(yàn)等形式，對(duì)項(xiàng)目投資過(guò)程中所有可能涉及的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面、正確的辨識(shí)，辨識(shí)完以后對(duì)所有風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行公布和二次審核，保證風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)的全面性。其次，提前采取有效的措施來(lái)避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，例如可以提前做問卷調(diào)查，調(diào)查潛在顧客對(duì)項(xiàng)目建設(shè)戶型的需求，根據(jù)需求設(shè)計(jì)戶型，降低設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn);儲(chǔ)存物料避免運(yùn)輸不及時(shí)造成斷料，影響施工進(jìn)度，降低建設(shè)風(fēng)險(xiǎn);根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)和周邊城市房?jī)r(jià)趨勢(shì)等對(duì)房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行分析，充分把握了解市場(chǎng)供求關(guān)系，同時(shí)可以對(duì)三種銷售方式進(jìn)行評(píng)估，得出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)值，設(shè)計(jì)合適的比例將三種銷售方式相結(jié)合，降低總體銷售風(fēng)險(xiǎn)。最后，加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目整個(gè)過(guò)程的監(jiān)督管理，便于及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和解決問題，及時(shí)消除可能的風(fēng)險(xiǎn)。如對(duì)所有的材料、設(shè)備供應(yīng)商資格進(jìn)行檢驗(yàn)，并對(duì)到貨產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)，保證質(zhì)量合格。對(duì)參與建設(shè)人員進(jìn)行安全、專業(yè)技能考試，保證人員素質(zhì)，避免施工安全問題發(fā)生。

三、結(jié)語(yǔ)

地產(chǎn)公司項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)是指地產(chǎn)公司投資項(xiàng)目過(guò)程中可能導(dǎo)致投資方利潤(rùn)損失的所有因素。投資過(guò)程中涉及的影響因素包括環(huán)境、人、設(shè)備、物、時(shí)間、資金等眾多方面，為了獲得投資利益，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，投資方必須提前對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的每一步進(jìn)行研究分析，采取合適的方法和措施對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控，最大程度降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn):

［1］王艷華．地產(chǎn)公司項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理問題分析［J］．科技經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊，2018，26(21):192+194．

［2］黃劍．濟(jì)寧市CXHY地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究［D］．青島:青島大學(xué)，2018．

作者:范紅星 單位：山西榮坤投資有限公司