住宅抵押貸款保險缺陷與化解路徑探究

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本文作者：林長發(fā) 單位：延吉市房產(chǎn)管理局

目前住房抵押貸款保險存在的幾個主要問題

保險合同具有強制性。通常情況下，銀行會要求借款入購買房屋保險。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第23條“抵押當(dāng)事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間抵押權(quán)人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕钡囊?guī)定以及《保險法》確定的訂立保險合同自愿性原則，銀行的強制投保行為顯然與之相違背，但是在住房抵押貸款中銀行處于強勢地位，借款人不投保就無法得到貸款。

受益人與受償權(quán)有爭議。從實際情況來看，一般住房抵押保險單中直接規(guī)定“第一受益人為放貸銀行”，即銀行在任何情況下都將作為保險金的優(yōu)先受益對象，即便某借款人正常履行還款義務(wù)，也必須先將保險金支付給銀行。這就混淆了貸款、抵押和保險三層法律關(guān)系。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押保險總的說來屬于財產(chǎn)保險，而住房抵押貸款保險作為財產(chǎn)保險，其合同當(dāng)事人，作為享受合同權(quán)利、承擔(dān)合同義務(wù)的主體，只有投保人、被保險人和保險人，保險公司在其中設(shè)定銀行為受益人，顯然缺乏說服力，同時這也是讓人感到《保險法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》有沖突的地方。

保險金額不盡合理。保險金額，是投保人和保險人在保險單中載明的，保險人承擔(dān)賠償義務(wù)的最高限額。目前住房抵押保險合同規(guī)定“保險金額以所購商品房的購置價確定”，而住房抵押保險的目的就是保障貸款的安全性，只要保險金額和貸款額相等，銀行的債權(quán)就有了保障。可見，銀行要求投保人購買的保險已超出其債權(quán)利益，客觀上增加了借款人的負(fù)擔(dān)。

保險公司的賠付責(zé)任設(shè)計不合理。房屋保險為銀行抵押貸款起到了一定的保障作用，但隨著城市建設(shè)的不斷加快，城市房屋的建筑材料和結(jié)構(gòu)的不斷進(jìn)步，抵押物發(fā)生滅失的可能性越來越小。按住房抵押保險合同規(guī)定，保險公司承擔(dān)賠償責(zé)任的范圍主要有火災(zāi)、爆炸、暴風(fēng)、暴雨、雷擊、洪水、飛行物體及其空中運行物體的墜落，以及外界建筑物和其他固定物體的倒塌等，其中比較常見的事故造成的損害是非常有限的。而對其他情況如地震、戰(zhàn)爭則不承擔(dān)賠償，因此保險金賠付率非常低，保險公司有很大的利潤空間。

保險費支付方式不靈活?，F(xiàn)行的房屋保險均要求購房人購房的同時一次性交納保險費。其一，沒考慮到借款人提前還清全部貸款或者抵押物發(fā)生滅失的情況；其二，沒考慮到銀行就抵押住房的保險金優(yōu)先受償?shù)姆秶抻诮杩钊送锨返馁J款本息余額，而貸款本息余額隨著借款人的按月償還而逐月遞減的情況。綜上所述可以看出，在我國目前的住房抵押信貸行為中，信貸部門和保險部門為自己精打細(xì)算，卻很少站在消費者的角度考慮問題，在當(dāng)今服務(wù)意識至上的市場理念潮流下，必將是缺乏活力和競爭力的，不利于金融業(yè)及相關(guān)保險業(yè)的發(fā)展。

對住房抵押貸款保險的幾點建議

住房抵押保險雖然有強制性，但在當(dāng)前的情況下，是銀行防御風(fēng)險的主要手段。信貸部門應(yīng)當(dāng)與保險部門聯(lián)手減少利潤空間，特別是銀行要減少保險分成，給消費者帶來實惠，也為將來留有更大的業(yè)務(wù)發(fā)展空間。

關(guān)于受益人與受償權(quán)問題，筆者根據(jù)幾種不同情況，建議在住房抵押貸款合同中加以約定：如果抵押住房損壞，保險金用于恢復(fù)損壞，則不影響抵押合同和保險合同的履行。、如果抵押住房滅失，應(yīng)當(dāng)允許被保險人用保險金再次購買住房，并用新購住宅再抵押給銀行，以作為原貸款擔(dān)保新購住房的價值應(yīng)大于貸款余額。、如果抵押住房滅失，而被保險人另有住所，且不擬再購住房，可允許他另擇住房變更抵押物；若被保險人另有住所，且不再另擇住房作為抵押物，則保險金應(yīng)用于提前償還部分或全部貸款。根據(jù)約定，一旦發(fā)生保險事故，若已界清償期，保險人可依保險合同，由銀行優(yōu)先受償；而未界清償期，若銀行認(rèn)為一旦保險金被抵押人獲得可能風(fēng)險太大，則可以依據(jù)擔(dān)保法和住房抵押貸款合同中的約定，請求人民法院采取保全措施，并請求按合同的約定方式進(jìn)行處理。

保險金額問題。保險法允許當(dāng)事人對賠償責(zé)任的承擔(dān)作特別約定，不足額投保的當(dāng)事人可以自行約定按其他計算方法確定賠償金額。鑒于銀行對抵押住房保險金行使受償權(quán)的范圍只限于抵押所擔(dān)保的貸款金額一般不足房屋價格的’，剩余部分的保險金歸投保人所有，因此，銀行要求借款人必須投保的保險金額也應(yīng)以債權(quán)利益為限，不應(yīng)強制借款人按房屋價格投保，進(jìn)而承擔(dān)較高標(biāo)準(zhǔn)的保險費。從投保人的角度則有權(quán)按照本人實際需要和支付能力進(jìn)行選擇。

在住房抵押保險費率維持正常水平的情況下擴(kuò)大保險擔(dān)保范圍，如貸款利息、復(fù)利等，給消費者以更多的利益。

保險費繳納方式應(yīng)制定幾套方案，比如：在借款人提前還清全部貸款或者抵押物發(fā)生滅失時，保險公司應(yīng)當(dāng)退還剩余年限的保險費，同時退還該保險費在保險公司占用期間的利息?？紤]到銀行就抵押住房的保險金受償?shù)姆秶抻诮杩钊送锨返馁J款本息余額，而貸款本息余額隨著借款人的按月償還而逐月遞減，因此，銀行對保險金受償?shù)姆秶彩侵鹪逻f減的。與此相應(yīng)，抵押住房保險的保險費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)隨著債務(wù)償還而遞減。