商業(yè)地產(chǎn)運營模式精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)運營模式范文

關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)運營模式資本運營產(chǎn)權(quán)式商鋪頤高模式萬達模式

隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展,與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬達訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運營模式、房地產(chǎn)投資信托等等。

本文認為商業(yè)地產(chǎn)運營是個系統(tǒng)工程,并從商業(yè)地產(chǎn)運營的構(gòu)成分析入手,結(jié)合成功案例和具體實踐,從系統(tǒng)角度對商業(yè)地產(chǎn)運營模式進行了研究,并提出了一種商業(yè)運營商占商業(yè)地產(chǎn)運營主導地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運營模式。

商業(yè)地產(chǎn)運營構(gòu)成研究

商業(yè)地產(chǎn)運營環(huán)節(jié)構(gòu)成

本文認為,商業(yè)地產(chǎn)運營環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營和資本運營等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運營中,商業(yè)是核心和本質(zhì),項目的成敗最終取決于其商業(yè)運營的成敗;地產(chǎn)開發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn),沒有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā),附著其上的商業(yè)運營則失去了必要的基礎(chǔ)和載體;資本運營是線索和目的,商業(yè)地產(chǎn)運營的各環(huán)節(jié)都由資本運營實現(xiàn)耦合,并且任何商業(yè)項目都是以良性的資本運營為最終目的。

商業(yè)地產(chǎn)運營主體構(gòu)成

根據(jù)運營環(huán)節(jié)構(gòu)成,相應(yīng)的運營主體應(yīng)包括地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)運營商和資本運營商。在商業(yè)地產(chǎn)實際運營中,可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象,比較常見的是地產(chǎn)開發(fā)商同時承當了資本運營商的角色,并且承當了部分商業(yè)運營商的工作,這是我國現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運營的一個顯著特點。

商業(yè)地產(chǎn)運營中的常用模式

地產(chǎn)開發(fā)商占主導地位

所謂地產(chǎn)開發(fā)商占主導地位是指地產(chǎn)開發(fā)商除完成地產(chǎn)開發(fā)外,還參與項目選址、商業(yè)運營商的選擇,并主導整個運營過程的資本運營。

從功能來講,地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運營的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)是個階段,而商業(yè)地產(chǎn)運營是個長期,所以從這個角度上考慮,地產(chǎn)開發(fā)商并不適合整體運營的主導地位。但地產(chǎn)開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設(shè)和銷售流程熟悉的優(yōu)勢,并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當一段時間里被認為首先是地產(chǎn)開發(fā),然后才是商業(yè)經(jīng)營。地產(chǎn)開發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運營的主導地位,具有先天優(yōu)勢。

萬達模式是地產(chǎn)開發(fā)商占主導地位類型的代表,其創(chuàng)新性和優(yōu)勢在于:地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢,通過模塊化的標準開發(fā)可大大降低項目建設(shè)成本;通過耦合大型商業(yè),實現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運營的內(nèi)在邏輯流程;在資本運營上,也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式,而是以地產(chǎn)為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實現(xiàn)資本運營。

但萬達商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個特點值得我們關(guān)注,它們分別是:

商業(yè)地產(chǎn)運營中的地產(chǎn)開發(fā)具有地產(chǎn)項目本身的周期長、投資大的特點,以地產(chǎn)耦合商業(yè),地產(chǎn)占主動對其在整個項目中的利益博弈并無益處,商業(yè)運營商可能的變更對地產(chǎn)運營商影響巨大。除通過地產(chǎn)的載體、租金的形式外,資本運營未與商業(yè)運營實現(xiàn)耦合。商業(yè)運營與地產(chǎn)開發(fā)商通過契約方式的耦合,在實現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營上(尤其是在商業(yè)低迷階段時)存在一定隱患。

萬達商業(yè)地產(chǎn)模式要求作為項目主體的地產(chǎn)開發(fā)商同時擁有商業(yè)經(jīng)營、資本運營方面豐富的能力。

商業(yè)運營商占主導地位

所謂商業(yè)運營商占主導地位是指商業(yè)運營商除完成商業(yè)運營外,還參與地產(chǎn)開發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計和商業(yè)規(guī)劃),并主導整個運營過程的資本運營。

商業(yè)地產(chǎn)運營的核心是商業(yè)運營,無論是地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運營,最終的盈利都需要商業(yè)運營來體現(xiàn)。商業(yè)運營商承擔商業(yè)地產(chǎn)運營的主導地位有以下優(yōu)勢:商業(yè)運營商主導項目選址和前期規(guī)劃,為后期商業(yè)運營的成功提供良好基礎(chǔ);商業(yè)運營更具穩(wěn)定性和持續(xù)性;資產(chǎn)運營可與商業(yè)運營耦合,而不僅僅以地產(chǎn)為載體,可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運營渠道和手段。

下文以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式為例,分析商業(yè)運營商占主導地位的具體情況。

頤高是一家以專業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務(wù)為基礎(chǔ),IT藍色房產(chǎn)、IT網(wǎng)絡(luò)資訊為核心業(yè)務(wù),融合IT相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體的全國性大型IT集團公司。其商業(yè)地產(chǎn)具體運營模式表現(xiàn)在以下幾方面:

地產(chǎn)耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實現(xiàn)商業(yè)擴展;近年逐漸采取購置、聯(lián)合開發(fā)等形式進入商業(yè)地產(chǎn)運營的前端,直接與地產(chǎn)開發(fā)商在資產(chǎn)上進行耦合,占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運營的主導地位。表現(xiàn)在:參與并主導商業(yè)物業(yè)的選址;用資產(chǎn)的形式與開發(fā)商形成強耦合;在項目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機制,獲得項目建成后的資產(chǎn)處置權(quán)。

資本運營:頤高通過購置、聯(lián)合開發(fā)等形式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)處置權(quán),并在此基礎(chǔ)上建立兼顧商業(yè)經(jīng)營和物業(yè)資產(chǎn)的資本運營模式。

總結(jié)頤高資本運營模式,主要有以下幾點:資產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),建立完善開發(fā)商退出機制,完成開發(fā)商的資本周期(投入并獲得合理回報);通過物業(yè)資產(chǎn)的部分銷售、物業(yè)抵押、經(jīng)營型貸款或引入信托投資等形式,平衡前期資產(chǎn)投入;部分物業(yè)長期持有,通過持續(xù)經(jīng)營獲得持續(xù)的商業(yè)收益,物業(yè)增值,滿足投資人、信托基金的投資回報。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式是一種典型的商業(yè)運營商占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運營主導地位的商業(yè)地產(chǎn)運營模式。該商業(yè)地產(chǎn)運營模式的創(chuàng)新點在于:

充分發(fā)揮了商業(yè)運營商在商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)性,通過資產(chǎn)的強耦合關(guān)系實現(xiàn)商業(yè)運營在整體項目運營的主導地位,進而實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運營以商業(yè)運營為核心;充分發(fā)揮了地產(chǎn)開發(fā)商在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)性;完善的退出機制,保障地產(chǎn)開發(fā)商利益的同時,強化商業(yè)運營對項目的主導作用;除傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運營模式外,還可實現(xiàn)以商業(yè)經(jīng)營為載體的資產(chǎn)運營,使商業(yè)地產(chǎn)的運營更具有持續(xù)性;頤高商業(yè)模式事實上是實現(xiàn)了以商業(yè)為核心,以資本為杠桿的商業(yè)地產(chǎn)運營。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式對商業(yè)運營商提出了新的要求,除商業(yè)運營的領(lǐng)域能力外,還需要具備利用資本杠桿把控項目整體運營的能力。

比較分析

第2篇：商業(yè)地產(chǎn)運營模式范文

[摘 要] 雖然我國在近年來不斷頻繁出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，但其重點約束調(diào)控對象均為住宅地產(chǎn)，相對來講，商業(yè)地產(chǎn)則受到影響較小，所以當前各大房地產(chǎn)企業(yè)均紛紛轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)方向，希望走商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展路線。但實際上，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)區(qū)別較大、所涉及部門范圍較廣且開發(fā)體系相當復(fù)雜，經(jīng)營管理難度更大。文章以我國商業(yè)地產(chǎn)為背景，基于商業(yè)地產(chǎn)融資這一點來展開話題，探討其融資模式的主要特點和所面臨問題，并最終思考解決問題的應(yīng)對對策。

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)地產(chǎn)；融資；問題；REITs；應(yīng)對對策

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 07. 043

[中圖分類號] F279.23 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）07- 0093- 03

0 前 言

進入21世紀，我國房地產(chǎn)行業(yè)伴隨城市化高速建設(shè)進入繁盛期，像Shopping Mall、城市CBD等概念的引入也進一步激發(fā)了我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主流模式的多元化及規(guī)?；瘍A向，使得商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模激增。截止到2016年，全國商業(yè)地產(chǎn)投資已經(jīng)超過10 000億元，比2000年增長了873.21%，發(fā)展前景相當樂觀。

1 商業(yè)地產(chǎn)融資特征及主要模式

1.1 商業(yè)地產(chǎn)的融資特征

商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，它在運營模式上具有獨特性，這主要體現(xiàn)在它較為復(fù)雜的融資內(nèi)容體系上。通常情況下，商業(yè)地產(chǎn)融資主要包含兩個階段：第一階段主要是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，這一階段企業(yè)投資規(guī)模較大，對資金的需求量也較大，而且商業(yè)地產(chǎn)不存在任何資金回收特征，所以企業(yè)該階段的投融資成功只能代表項目開發(fā)的成功，其后期對整個商業(yè)地產(chǎn)項目的運營還要經(jīng)歷一更為漫長系統(tǒng)的過程；第二階段就是商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營階段，這一階段企業(yè)主要通過商業(yè)物業(yè)運行來獲取凈現(xiàn)金流入收益，考慮到前期企業(yè)投融資規(guī)模較大，所以該階段就非?？简炆虡I(yè)地產(chǎn)企業(yè)的運營能力及投資回收能力。

整體來講，房地產(chǎn)企業(yè)在進行商業(yè)地產(chǎn)投融資及運營時所經(jīng)歷風險可能較為集中，且具有深遠影響。所以他們必須在項目選項及開發(fā)建設(shè)過程中把握好二者配合機制，為后期運營管理創(chuàng)造良好環(huán)境，消除一切可能出現(xiàn)的行業(yè)負面影響。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)的主要融資模式

我國許多大型房地產(chǎn)商都將商業(yè)地產(chǎn)作為企業(yè)主力來運作，他們多數(shù)都是從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型而來，但實際上在融資模式方面還存在較大缺陷，沒有實現(xiàn)較為成熟的轉(zhuǎn)變。某些企業(yè)依然還在利用傳統(tǒng)融資模式，例如銀行貸款、上市融資、債券融資以及項目融資等等。以項目融資為例，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)新項目過程中，往往會專門成立一家項目公司，主要針對項目內(nèi)容展開一系列開發(fā)操作，此時項目融資就是以項目公司名義來對內(nèi)對外籌措資金，為此企業(yè)也會拿出自身股權(quán)及資產(chǎn)作為質(zhì)押對象，以實現(xiàn)有效貸款，并以公司未來的項目收益作為還款來源 [1 ]。

2 商業(yè)地產(chǎn)融資所面臨的現(xiàn)實問題

我國房地產(chǎn)企業(yè)雖然在商業(yè)地產(chǎn)融資發(fā)展方面已經(jīng)擁有一定經(jīng)驗，但仔細來看其融資體系還依然存在某些問題，亟待解決。

2.1 融資渠道過分單一

就目前我國商業(yè)地產(chǎn)的融資體系發(fā)展形勢來看，其融資渠道相對偏少，特別是企業(yè)外源融資渠道過分依賴銀行貸款，來自于銀行的資金就占到了企業(yè)總?cè)谫Y比例的60%，它甚至貫穿了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的整個階段。這說明我國房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營管理方面是極不成熟的。而近年來，伴隨電子商務(wù)領(lǐng)域的興起，商業(yè)地產(chǎn)競爭愈發(fā)激烈，其房產(chǎn)空置率也被急速拉高，這就意味著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險的無限擴大。一旦企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)運作上出現(xiàn)收益損益不平衡狀況，房地產(chǎn)企業(yè)在銀行的不良貸款率就會升高，這將嚴重影響其在商業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展上升空間。

2.2 融資及運營方式相互抵觸

我國房地產(chǎn)企業(yè)善用分割出售形式來運營商業(yè)地產(chǎn)，它從某種程度上破壞了商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的完整性，也讓商業(yè)地產(chǎn)價值最大化效應(yīng)徹底喪失。這是因為某些房地產(chǎn)企業(yè)可能在商業(yè)地產(chǎn)運營方式及融資方式上發(fā)生抵觸沖突，可能導致的后果就是企業(yè)在商業(yè)銀行的貸款額度及期限嚴重受限。為了改變這一狀況，房地產(chǎn)企業(yè)可能會試圖改變運營模式，盡可能減少項目凈現(xiàn)值。但如此操作又會進一步加大商業(yè)地產(chǎn)項目投資風險?？梢砸姷?，二者之間的相互抵觸制約，也將房地產(chǎn)企業(yè)帶入了惡性循環(huán)怪圈。

2.3 缺乏針對性融資模式

商業(yè)地產(chǎn)要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠提出獨立的融資模式，但在我國現(xiàn)階段的金融市場中，針對商業(yè)地產(chǎn)融資特點的融資方式卻相對匱乏。這是因為商業(yè)銀行在針對住宅地產(chǎn)方面所開發(fā)的融資服務(wù)項目更多，在商業(yè)地產(chǎn)融資方面卻顯得捉襟見肘。由此，近年來許多來自海外的商業(yè)地產(chǎn)融資模式被紛紛引入，例如CMBS商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券，但是在我國它也只是存在于理論上，在實際操作方面其安全性、優(yōu)越性還有待驗證，這也從側(cè)面說明了我國商業(yè)地產(chǎn)在融資模式上并不成熟，它嚴重制約了商業(yè)地產(chǎn)在整個房地產(chǎn)行業(yè)體系中的發(fā)展前景。

綜上所述，就商業(yè)地產(chǎn)融資發(fā)展這一點，其確實面臨問題多多， 從整體上嚴重制約了我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢。為此， 應(yīng)該基于問題找到解決對策， 引入新的、安全的、符合我國經(jīng)濟體系及現(xiàn)實國情的新融資模式對策[2 ]。

3 基于REITs的商業(yè)地產(chǎn)融資問題解決對策思考

3.1 關(guān)于REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產(chǎn)投資信托基金，它是由發(fā)起人通過公眾對外公開發(fā)行的受益憑證，主要用于吸收社會上的閑散資金，并將這些資金投入到可帶來持續(xù)現(xiàn)金流的房地產(chǎn)物業(yè)及證券中，所以可以將其視為是一種有價證券。從金融技術(shù)角度來講，REITs是可以有效實施組合投資策略的，它可以將已募集的資金頭像不同類型或不同地區(qū)的房地產(chǎn)項目當中，其投入成本低且投資風險低，是目前房地產(chǎn)行業(yè)比較青睞的重要融資模式。

在我國，房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)融資上已經(jīng)逐漸傾向于資產(chǎn)證券化模式，這也是借鑒發(fā)達國家經(jīng)驗所展開的新一輪融資發(fā)展風潮。例如這種REITs股票或受益憑證就能將來自于公眾的融資應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)體系中，將來再以物業(yè)租金收入的形式將收益來源再次分配給投資者，它不但滿足了房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)運營管理方面的現(xiàn)實資金需求，也使得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展利益得到合理共享。

3.2 基于REITs的商業(yè)地產(chǎn)融資問題解決對策

基于REITs的商業(yè)地產(chǎn)融資問題解決對策主要要從宏觀與微觀兩大層面來論述。

3.2.1 宏觀政策層面

首先看宏觀政策層面，在美國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中，REITs的發(fā)展主要得益于政府稅收優(yōu)惠政策驅(qū)動，它有效降低了商業(yè)地產(chǎn)的融資風險問題。但在我國，商業(yè)地產(chǎn)的稅收規(guī)定則主要以企業(yè)出租房屋為主，它按照租金收入的5%來繳納營業(yè)稅，租金收入減掉商業(yè)地產(chǎn)成本及稅收費用所得利潤，還要按照33%的稅率再次繳納企業(yè)所得稅。如果按照REITs模式進行征稅，房地產(chǎn)企業(yè)可能就無法得到REITs在國際上8%～9%的通常收益率，因為REITs中的絕大部分收益都已經(jīng)作為分紅分配給投資者，其留存收益偏少，REITs擴大發(fā)展的可能性也會隨之減小。因此可以見得，政府必須帶頭提出行之有效的優(yōu)惠激勵政策，激發(fā)REITs在商業(yè)地產(chǎn)體系發(fā)展中的融資動力，使其不斷擴大規(guī)模?？偨Y(jié)來看，我國必須針對REITs來首先制定相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，這對間接促進房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是非常必要的。

其次看相關(guān)保護法律的健全方面，以我國香港為例，他們在商業(yè)地產(chǎn)REITs融資的發(fā)展方面一直持有謹慎態(tài)度，所以他們在立法與監(jiān)管方面都比較全面，希望時刻保護投資者利益，并繞此來構(gòu)建了一系列嚴格規(guī)定體系，確保了REITs在香港商業(yè)地產(chǎn)中的合理規(guī)范運行，也有效降低了大小企業(yè)投資者的利益沖突風險。對中國內(nèi)地而言，香港這一做法也是值得借鑒的，我們應(yīng)該制定基于國內(nèi)現(xiàn)實國情的相關(guān)法律法規(guī)，比如修改當前已有的《公司法》，允許SPC（Statistical Process Control，統(tǒng)計過程控制）技術(shù)進駐企業(yè)，利用他來配合REITs內(nèi)部管理模式，并基于它來優(yōu)化《公司法》改革進程。再者，也可以對《所得稅法》、《物權(quán)法》進行相應(yīng)修改，處理目前界限較為模糊的房地產(chǎn)企業(yè)融資狀態(tài)，進一步明確相關(guān)法律規(guī)范，健全監(jiān)督市場以幫助企業(yè)安全高效融資。

3.2.2 微觀模式層面

在組織結(jié)構(gòu)選擇方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該基于REITs體系特征來構(gòu)建信托型REITs結(jié)構(gòu)，循序漸進的開放企業(yè)融資模式及范圍。采用該融資結(jié)構(gòu)類型也是為了做到以商業(yè)地產(chǎn)為標的，加速信托收益憑證的形成，企業(yè)也會基于此有期限封閉式基金形式來強化上市交易活動。縱觀我國當前金融信托法律法規(guī)，其機制相對比較完善，這對減少商業(yè)地產(chǎn)立法障礙非常利好，也非常容易被房地產(chǎn)企業(yè)管理層及投資者所普遍接受。所以說，從微觀模式運作角度來講，我國房地產(chǎn)企業(yè)利用信托型REITs來運作商業(yè)地產(chǎn)還是具有很高可行性的，而且商業(yè)地產(chǎn)也可以利用該新融資模式來為企業(yè)構(gòu)建更健康融資體系，加速企業(yè)的資金流動性。

在管理模式選擇方面，主要可以采用外部管理模式或內(nèi)部管理模式，它們都基于REITs組織結(jié)構(gòu)及相關(guān)法律環(huán)境來展開，同時它也取決于我國金融市場及商業(yè)地產(chǎn)的實際發(fā)展程度。

在內(nèi)部管理模式方面，REITs投資經(jīng)營管理主體就是該融資模式的發(fā)起者，他的穩(wěn)定收入來源應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)的基金管理費及物業(yè)管理費?？陀^講，內(nèi)部管理模式相對靈活，非常益于企業(yè)制定商業(yè)地產(chǎn)運營策略，像美國大部分房地產(chǎn)企業(yè)所采用的就是這一內(nèi)部管理模式。在亞洲，像日本、韓國等發(fā)達國家所采用的是REITs外部管理模式，它主要依賴于受托人以外的第三方專業(yè)管理機構(gòu)來為商業(yè)地產(chǎn)進行前期融資和后期資產(chǎn)管理服務(wù)。因此外部管理模式的優(yōu)勢就在于它能夠確保投資人利益不受到外界侵害，具有極高的監(jiān)督屬性。

對于我國而言，基于REITs的外部管理模式更為妥當，因為我國房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)融資及運營管理方面本身就缺乏外部監(jiān)管力度，所以為了確保投資者利益分配的合理和監(jiān)管規(guī)則的安全性，外部委托管理模式還是比較符合我國國情的。

在投資管理模式方面，我國房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)融資方面應(yīng)該持開放態(tài)度，應(yīng)該學習美國以權(quán)益型REITs為主的房地產(chǎn)資產(chǎn)融資模式，長期專注于某一區(qū)域的投資，為企業(yè)帶來持續(xù)利益。而且這種投融資模式相比于傳統(tǒng)模式受利率影響更小，也能在一定程度上抵御權(quán)益型風險的發(fā)生。對我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來講，應(yīng)該允許權(quán)益型、混合型、抵押型等多種融資類型在市場中的同時存在，監(jiān)管層也無需劃出詳盡框架進行約束，應(yīng)該交由市場、企業(yè)自身來作出符合自己發(fā)展現(xiàn)狀的正確選擇[3 ]。

4 總 結(jié)

綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀政策調(diào)控與微觀模式選擇上都要做出正確選擇，尤其是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)該基于政策大背景和市場大環(huán)境來發(fā)揮其行業(yè)獨特性，廣泛接受多元化融資模式，引入REITs模式，并基于它來解決行業(yè)融資問題，為商業(yè)地產(chǎn)在我國未來的健康良性發(fā)展尋求支柱。

主要參考文獻

[1]陳文玲.促進中國商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展[J].商業(yè)研究，2008（9）：5-7.

第3篇：商業(yè)地產(chǎn)運營模式范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 基礎(chǔ)條件

產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)升級趨勢凸顯及國家宏觀調(diào)控常態(tài)化實施，商業(yè)地產(chǎn)以其高端化形象、經(jīng)營現(xiàn)金持續(xù)流入和規(guī)避國家調(diào)控等特點，成為房地產(chǎn)行業(yè)延伸產(chǎn)業(yè)縱深、分散運營風險及擴大行業(yè)影響力的一個重要選項，眾多原本專注于住宅開發(fā)的主流房企正積極謀劃向商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。同時，盡管商業(yè)地產(chǎn)紅極一時，但行業(yè)中也存在盲目開發(fā)、空置率居高及回報率趨低等問題。究其原因在于，傳統(tǒng)房企往往忽略商住地產(chǎn)之間的固有差異，習慣于以住宅模式進行商業(yè)地產(chǎn)運營，對戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)困難預(yù)估不足，導致企業(yè)在前期融資、中期建設(shè)招商、后期運營管理乃至組織安排等方面應(yīng)對不足，這在近幾年商業(yè)地產(chǎn)項目供應(yīng)井噴的背景下顯得尤為突出。本文將在分析商業(yè)地產(chǎn)特點的基礎(chǔ)上，探討傳統(tǒng)房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)條件。

1.商業(yè)地產(chǎn)的主要特點

商業(yè)地產(chǎn)是兼具地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營和資本運作三重屬性的復(fù)合型行業(yè)，與傳統(tǒng)住宅開發(fā)強調(diào)的“高周轉(zhuǎn)”不同，商業(yè)地產(chǎn)注重“長期持有”及持有期間的租金收入、物業(yè)升值和資本運作，其涉及的專業(yè)領(lǐng)域和需求的核心資源也遠多于住宅開發(fā)。

1.1價值體系復(fù)雜

商業(yè)地產(chǎn)價值體系遠較住宅復(fù)雜，這構(gòu)成了商住間的根本差異。從價值組成來看，傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)主要體現(xiàn)為“開發(fā)價值”，即房企開發(fā)項目所獲取的“銷售收益”；商業(yè)地產(chǎn)價值除開發(fā)價值外，還體現(xiàn)在“資本價值”、“租賃價值”和“商業(yè)價值”等三個方面，即持有期間的資產(chǎn)增值、租賃收益和消費終端的經(jīng)營收益，這其中最核心的是商業(yè)價值，它直接或間接影響了其他三項價值。從價值鏈利益相關(guān)方組成來看，住宅地產(chǎn)主要是開發(fā)商和消費者，兩者構(gòu)成相對對立的買賣關(guān)系；商業(yè)地產(chǎn)則包括地方政府、開發(fā)商、投資商、運營商、經(jīng)營商和終端消費者等六大相關(guān)方（我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)商、投資商、運營商和經(jīng)營商等四個角色通常全部或部分由同一主體擔綱），各方各取其需，價值體現(xiàn)分別為稅收和城市形象、開發(fā)價值、資本價值、租賃價值、商業(yè)價值及消費體驗等。這就要求開發(fā)商強化上下游資源整合，高度重視后期經(jīng)營成效，以提升項目整體價值。

1.2運營周期較長

住宅地產(chǎn)的基本運作模式是“滾動投入集中產(chǎn)出”，運營過程包括拿地、開發(fā)、銷售和竣工交房等環(huán)節(jié)，周期一般為2-4年，項目投入使用即意味著運營的完結(jié)；由于預(yù)售制的存在，“高周轉(zhuǎn)”房企從拿地到銷售回款的周期甚至低至6-8月，可較快收回成本和獲取收益，資金要求相對較低。商業(yè)地產(chǎn)的基本運作模式是“集中投入分期產(chǎn)出”，運營過程包括策劃、招商、選址、設(shè)計、開發(fā)、竣工和后期經(jīng)營管理等環(huán)節(jié)，項目投入使用意味著運營價值開始產(chǎn)生，運營周期比較漫長，部分超大型商業(yè)項目僅開發(fā)建設(shè)周期往往就達7-12年，整體運營周期最長更貫穿項目整個生命周期，因此對資金籌集要求較高。

1.3開發(fā)理念迥異

住宅使用功能為一般性居住，商業(yè)地產(chǎn)則為多樣化商業(yè)需求，包括商品展示、餐飲娛樂、休閑購物、商務(wù)辦公等，使用要求相對復(fù)雜，這決定兩者開發(fā)理念的迥異。在地段選擇上，住宅主要體現(xiàn)在環(huán)境舒適性和交通易達性等，地段選擇更為多元和彈性，幾乎每個城市都有住宅發(fā)展空間；商業(yè)地產(chǎn)不僅關(guān)注交通易達性，還要考量區(qū)域人口規(guī)模、客流輻射、經(jīng)濟水平、商業(yè)氛圍以及城市規(guī)劃等，地段選擇空間小，通常經(jīng)濟人口規(guī)模較大的重要城市才適合開發(fā)重大商業(yè)地產(chǎn)項目。在定位規(guī)劃上，住宅結(jié)構(gòu)相對固定，其規(guī)劃設(shè)計的創(chuàng)新基本圍繞園林景觀和裝修開展；商業(yè)地產(chǎn)則須通盤考慮地方政府要求、招商使用、消費者體驗等因素，其規(guī)劃設(shè)計應(yīng)融入更多商業(yè)運營理念，同時，由于商業(yè)地產(chǎn)不同業(yè)態(tài)對建筑結(jié)構(gòu)、土建、暖通、給排水、消防、電氣、弱電系統(tǒng)等需求不同，一般的設(shè)計單位往往難以單獨勝任。

2.戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)條件

基于商業(yè)地產(chǎn)以上特點，有志于商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的房企應(yīng)認真考量是否具備相應(yīng)的資源儲備和核心能力，是否具備戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的條件。

2.1強大的現(xiàn)金流平臺

商業(yè)地產(chǎn)項目投資額大且回收期長，近年隨著商業(yè)地產(chǎn)投資進入，商業(yè)用地價格也水漲船高，投資門檻不斷提高，譬如筆者供職企業(yè)旗下的廣州國際金融中心（廣州珠江新城西塔，2005年開工，現(xiàn)已竣工使用）投資額高達75億元，而一路之隔的周大福中心（廣州珠江新城東塔，2009年開工）預(yù)計投資額超過100億元。因此，商業(yè)地產(chǎn)成功轉(zhuǎn)型前提是擁有強大的現(xiàn)金流平臺。目前，我國現(xiàn)金流平臺模式主要有：一是萬達地產(chǎn)的“以售養(yǎng)租”，通過出售非核心的公寓、底商和少量寫字樓，實現(xiàn)項目內(nèi)資金平衡。它強調(diào) “重資產(chǎn)下的內(nèi)部資金平衡”，項目銷售收入扮演著核心商業(yè)資產(chǎn)現(xiàn)金流平臺的角色。二是華潤置地的“總部孵化”，華潤集團為華潤置地商業(yè)項目前期開發(fā)提供資金支持。華潤置地雖也強調(diào)商住并舉，但其商住分開發(fā)展，開發(fā)收益對商業(yè)地產(chǎn)支持有限。三是新加坡凱德置地的“產(chǎn)融結(jié)合”，其現(xiàn)金流平臺為“雙基金配置（嘉德置地旗下私募基金和REITs）”?；韭窂綖椋虡I(yè)項目建成后注入私募基金，培育成熟后再注入REITs，實現(xiàn)資金的快速回籠，表面看這是“輕資產(chǎn)下的外部資金平衡”模式，但嘉德置地仍控有項目股權(quán)，可同時分享開發(fā)收益、物業(yè)升值和租賃收益。

2.2可復(fù)制的商業(yè)模式

基于商業(yè)地產(chǎn)價值體系的特點，以出售為短期目標的開發(fā)行為不是商業(yè)地產(chǎn)運營。由于商業(yè)價值是商業(yè)地產(chǎn)價值體系的核心，構(gòu)建可復(fù)制的商業(yè)模式、創(chuàng)造盈利空間成為提升項目價值的必經(jīng)路徑。目前，萬達等企業(yè)的成功經(jīng)驗被廣泛學習，但商業(yè)模式不能簡單移植，而應(yīng)根據(jù)各自特點差異化構(gòu)建，形成自身的競爭優(yōu)勢。比如萬達地產(chǎn)的“訂單模式”建立在龐大的商業(yè)資源儲備基礎(chǔ)上，“訂單模式”也已成為萬達地產(chǎn)的獨門標簽；華僑城近年確立了“旅游+地產(chǎn)”商業(yè)模式，以主題公園等旅游產(chǎn)品為賣點，拔高其地產(chǎn)拓展能力，帶動企業(yè)業(yè)務(wù)復(fù)制和規(guī)模擴張；華潤置地構(gòu)建了“住宅開發(fā)+持有物業(yè)+增值服務(wù)”模式，形成商業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)并駕齊驅(qū)和良性互動的發(fā)展格局，并以“萬象城”、“印象城”和“萬家”三條產(chǎn)品線覆蓋高中低商業(yè)市場，其“增值服務(wù)”的創(chuàng)造能力令人印象深刻。

2.3專業(yè)的運營能力

根據(jù)業(yè)務(wù)涵蓋范圍及商住地產(chǎn)在開發(fā)運營等方面的差異，筆者認為商業(yè)地產(chǎn)核心運營能力由四大業(yè)務(wù)能力構(gòu)成。一是投資能力，商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)在區(qū)域適應(yīng)性方面區(qū)別較大，專業(yè)的投資能力可以幫助企業(yè)正確選擇符合自身定位的發(fā)展方向和進行土地投資。二是策劃能力，商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的結(jié)合體，它既有地產(chǎn)景觀設(shè)計和建筑形態(tài)要求，也強調(diào)商業(yè)組合的通用性和客戶體驗感，這不僅需要傳統(tǒng)建筑設(shè)計能力，同時需要專業(yè)商業(yè)思維植入能力。三是經(jīng)營能力，包括商戶招商和后期運營能力，商戶招商固然是商業(yè)經(jīng)營成功的敲門磚，但日常運營是商業(yè)項目長期成功的關(guān)鍵。四是品牌打造能力，商業(yè)地產(chǎn)面對著比住宅更多的參與者，強大的品牌號召力對企業(yè)從土地投資、商家整合、商業(yè)經(jīng)營乃至資本運作都具重大意義。

第4篇：商業(yè)地產(chǎn)運營模式范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)，政策，管理

一， 什么是商業(yè)地產(chǎn)？

什么是商業(yè)地產(chǎn)呢？這個概念眾說紛紜，沒有一個嚴格意義的修辭來規(guī)范。我且簡單的用拆字游戲來解析為：“商業(yè)+地產(chǎn)”。從其自身固有的模式來看，商業(yè)地產(chǎn)又可以理解為：商業(yè)運營管理和房地產(chǎn)投資開發(fā)相結(jié)合的模式，同時這種復(fù)合模式通常都伴隨著項目運作周期長、資金投入高、行業(yè)專業(yè)要求復(fù)雜、投資高風險與高回報等基本特征。商業(yè)地產(chǎn)按照不同的表現(xiàn)形式又可以分為：大型和超大型購物中心、社區(qū)購物中心、零售百貨業(yè)、專業(yè)批發(fā)市場、專業(yè)零售市場、主題商場、商業(yè)街和步行街、社區(qū)零售門店、大型綜合超市、各種連鎖門店、專業(yè)連鎖大賣場、零售品牌店、現(xiàn)代生活街市以及各種商業(yè)寫字樓等等，也有將各那么類型酒店和飲食娛樂業(yè)態(tài)等納入商業(yè)地產(chǎn)范疇的。

二， 中國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀

"總體來講，中國的商業(yè)地產(chǎn)正處在一個剛剛起步的過程”，商業(yè)地產(chǎn)熱持續(xù)吸引著越來越多資本涌入。最新了解，以上海為代表的眾多城市，地方國資背景的企業(yè)大舉進軍各類商業(yè)地產(chǎn)的節(jié)奏近期呈現(xiàn)明顯加快趨勢。中國土地勘測規(guī)劃院高級工程師周光源坦言，推動商業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)地價上揚的主要原因，是住宅市場受到政策性限制，住宅投資前景不明，使商業(yè)店面和寫字樓成為投資資金關(guān)注的對象，許多投資者將資金轉(zhuǎn)而投向商業(yè)地產(chǎn)。報告特別提醒，應(yīng)密切關(guān)注因在住宅市場上遇阻，房地產(chǎn)投資、投機資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)尋找出路的傾向。

中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一告訴記者，近幾年來，不少開發(fā)企業(yè)為了擴張業(yè)務(wù)，主動進入了商業(yè)地產(chǎn)，也有不少企業(yè)在住宅地產(chǎn)調(diào)控的情況下被動進入了商業(yè)地產(chǎn)，它們面臨的挑戰(zhàn)均不容忽視。

對整個升溫中的市場而言，結(jié)構(gòu)性的矛盾尤其需要提前防范。不少業(yè)內(nèi)人士對整個商業(yè)地產(chǎn)市場的風險開始有所警覺和防范。世茂股份董事會秘書羅瑞華表示，住宅開發(fā)商想進入商業(yè)地產(chǎn)，需具備四個要素，有高素質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)管理人才、要有優(yōu)質(zhì)的土地資源、要充足的資金、有豐富的商戶資源。

三， 中國商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展分析

2012年中國經(jīng)濟尚且不明朗，中央定調(diào)GDP增長7.5%，房地產(chǎn)高壓態(tài)勢不會改變，致使更多原本房地產(chǎn)的資金進入商業(yè)地產(chǎn)市場，中國這幾年商業(yè)地產(chǎn)可能會實現(xiàn)一個跨越式的發(fā)展，用幾年的時間，走過歐美三四十年走的路。但是，中國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)還不成熟，特別是開發(fā)企業(yè)的“軟實力”還遠遠不夠，商業(yè)地產(chǎn)必將要經(jīng)過起步、興盛、衰退、再復(fù)興這樣的一個發(fā)展過程。這個軌跡是誰脫離不開的?！耙虼耍{(diào)控從某個角度來講，就是一個催化劑，讓商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度更快了一些。”

目前在中國，大部分的商業(yè)地產(chǎn)項目，盈利回報還是靠住宅、商鋪的銷售來實現(xiàn)；這有可能僅僅是個商業(yè)發(fā)展的過渡。未來商業(yè)地產(chǎn)最終還是要通過商業(yè)部分的盈利，來實現(xiàn)其價值。未來，一些優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目將面臨實現(xiàn)資本交易，以并購、投融資等方式，逐漸向?qū)嵙π蜕虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)商手里集中。經(jīng)過調(diào)整后，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將更加成熟，開發(fā)商走向規(guī)?；?、品牌化、連鎖化。

那么，未來，商業(yè)地產(chǎn)最理想的模式和系統(tǒng)架構(gòu)應(yīng)該是什么樣的？肯定是開發(fā)者與經(jīng)營者分離，這樣的模式與國際Mall運營模式同步，這是大的行業(yè)格局變化。而不是像現(xiàn)在，所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是同步的。

把商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商分為兩大梯隊。一種是絕對的龍頭老大，“有錢有勢、有人有地?！北热缛A潤、中糧，比如凱德、萬達，無論是社會資源、人力資源，還是企業(yè)管理的模式，都已自成建設(shè)。

另一梯隊實力較弱，和龍頭們無法相提并論。但有潛力，心底有理想，手頭有項目；缺的是專業(yè)、經(jīng)驗。所以，他們需要一個真正的幫手和推手。

因此，這個推手就是“經(jīng)營者”。也就是類似于酒店管理公司，而要比其更專業(yè)化、系統(tǒng)化的商業(yè)管理集團。它涵蓋了項目從前期的開發(fā)、設(shè)計、規(guī)劃，到后期的招商運營、物業(yè)管理的全部內(nèi)容。這就是所有者和經(jīng)營者分開的模式，要形成專業(yè)的管理團隊和公司來做這些項目。比如一些比較大的開發(fā)商，做住宅很牛，但商業(yè)卻試了很多次都不成功。沒關(guān)系，我跟管理公司簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，我發(fā)展多少個，你幫我規(guī)劃、設(shè)計；從招商定位到運營，到物業(yè)管理都形成合作，形成管理上的互補，未來一定是這樣的發(fā)展模式。雖然開發(fā)商在這方面讓出了部分利益給經(jīng)營者，但你別忘了，他們是可以幫著你實現(xiàn)項目以及自身利益最大化的。因為商業(yè)一旦做成功，是會實現(xiàn)土地乃至區(qū)域價值的極大升值的。

這種“搭橋”屬于雙贏的方式。地產(chǎn)公司的壯大會成為行品牌發(fā)展的契機，如果從原有的顧問形式變化為戰(zhàn)略合作伙伴，那樣的話，未來會擁有不少好的開發(fā)合作機會。

還有一種方式可以稱為品牌租賃。行對一些標志性的地產(chǎn)項目，采用租賃的方式租下來，并尋找知名零售品牌進入經(jīng)營，創(chuàng)造行自己的物業(yè)品牌。

所以開發(fā)商，做為企業(yè)的決策層，不是自己挽起袖子去干活，而是做好三件事：一是想清楚這個公司未來的發(fā)展，二是找到合適的人去干，三是激勵這些人去干。

第5篇：商業(yè)地產(chǎn)運營模式范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；數(shù)字化；創(chuàng)新轉(zhuǎn)型

引言

新常態(tài)下國民經(jīng)濟運行平穩(wěn)。2016年城鎮(zhèn)居民全國社會消費品零售總額和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入均穩(wěn)定增長，但商業(yè)營業(yè)用房投資增速出現(xiàn)較大回落。自2010年政策導向使商業(yè)地產(chǎn)借勢蓬勃發(fā)展起來，如今電子商務(wù)對傳統(tǒng)零售業(yè)的沖擊與商業(yè)地產(chǎn)粗放式擴張的后遺癥日益凸顯，眾多商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者陷入開發(fā)經(jīng)營困局，試圖謀求轉(zhuǎn)型與發(fā)展?！端茉煜M行業(yè)———零售的未來》報告中描摹了2027年商業(yè)街的變革，“實體店將成為與產(chǎn)品互動、向?qū)＜易稍兊牡胤?，擺貨、收銀將全面自動化。店內(nèi)購物將是一次豐富的、吸引人的專門體驗?！睘榱酥厮芰闶蹣I(yè)的經(jīng)濟價值，重整商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方向，本文立足中國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析，直面電子商務(wù)的沖擊，試圖探尋商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化創(chuàng)新轉(zhuǎn)型之路。

一、中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）商業(yè)地產(chǎn)盲目擴張，供需不平衡

開發(fā)規(guī)模上，2001—2016年全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資一直保持較高增速。自2010年政府調(diào)控，作為政策洼地的商業(yè)地產(chǎn)市場借勢持續(xù)快速發(fā)展[1]。區(qū)域分布上，東部的商業(yè)營業(yè)用房竣工面積歷年來保持優(yōu)勢，但呈現(xiàn)逐年波動下降的趨勢。可見，部分地區(qū)和城市由于定位失準、規(guī)劃不足及市場有限等原因?qū)е律虡I(yè)地產(chǎn)項目建成后招商困難和運營不善，存在嚴重的供需不平衡[2]，一定程度上制約了商業(yè)地產(chǎn)的竣工面積。

（二）傳統(tǒng)零售業(yè)遇發(fā)展瓶頸，轉(zhuǎn)型在即

據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，自2011年起，社會消費品零售總額增速放緩，連續(xù)五年下滑；此外，2010年起商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資規(guī)模呈持續(xù)增長，一定程度上導致零售市場的增長乏力。究其原因，趙榮哲指出，一是電子商務(wù)的高速成長對傳統(tǒng)零售模式造成了巨大沖擊，二是房租、人工等成本上升幅度超過了其銷售增幅[1]。透過現(xiàn)象看本質(zhì)，傳統(tǒng)零售業(yè)增長乏力除了外部環(huán)境的制約，本質(zhì)上還是內(nèi)部系統(tǒng)無法適應(yīng)外部環(huán)境的需要，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營轉(zhuǎn)型升級在即。

二、商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營之困

“互聯(lián)網(wǎng)+”浪潮中，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者要增強企業(yè)內(nèi)部系統(tǒng)的適應(yīng)性和抗風險性，謀求新的業(yè)務(wù)增長點，實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展轉(zhuǎn)型。而企業(yè)內(nèi)部的管理系統(tǒng)不是一個簡單的系統(tǒng)，而是一個企業(yè)經(jīng)營多年的管理理論與經(jīng)驗的一種具體化和邏輯化，也就是管理公司的行為[2]。當前商業(yè)地產(chǎn)運營內(nèi)部系統(tǒng)的失效主要體現(xiàn)如下方面。

（一）經(jīng)營理念固守陳規(guī)

大部分地產(chǎn)經(jīng)營者固守多年運營管理經(jīng)驗，未與時俱進。雖然“客戶關(guān)系管理”等新理念進入企業(yè)視野，但往往流于形式，未落到實處。商業(yè)地產(chǎn)相對電子商務(wù)最大的優(yōu)勢是實體購物體驗，能否提供獨一無二的服務(wù)，創(chuàng)造難忘的購物體驗是實體購物場所生存的關(guān)鍵。因此，客戶關(guān)系管理對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者尤為重要。客戶關(guān)系管理本質(zhì)是一種商業(yè)策略，按照客戶的分類情況有效組織企業(yè)資源，培養(yǎng)客戶為中心的經(jīng)營行為以及實施以客戶為中心的業(yè)務(wù)流程，并以此為手段來提高企業(yè)贏利能力、利潤及客戶滿意度[3]?？疾煲粋€商場是否將客戶關(guān)系管理的理念上升到企業(yè)戰(zhàn)略層面，內(nèi)化為所有員工的價值觀，外化為服務(wù)客戶的行為方式，透過商場的業(yè)態(tài)組合與品牌構(gòu)成可見一斑。大多經(jīng)營者仍以盈利為首要目標，已無法適應(yīng)競合博弈的外部環(huán)境。客流動線設(shè)置可看出商場是否重視客戶的體驗，若一味追求客戶在商場的逗留時間，進行扶梯的方向設(shè)置，讓客戶在迷宮般的商場中探尋出口，可能創(chuàng)造更高的銷售額。但增加顧客的時間成本就意味著降低顧客價值，消費者一旦形成不舒適的購物體驗，則會用腳投票，放棄這種低效率又高成本的購物方式。

（二）管理流程落后

信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，傳統(tǒng)的管理模式已不適應(yīng)時代的發(fā)展，流程再造理論應(yīng)時誕生。2015年，美國西雅圖誕生全球知名線上零售公司亞馬遜的第一家實體店AmazonBooks。在全球?qū)嶓w書店被電子商務(wù)取代的大背景下該公司的逆勢發(fā)展，讓我們對比反思實體商場的管理流程上的弊端。第一，信息技術(shù)匱乏。傳統(tǒng)零售業(yè)仍沿用傳統(tǒng)作坊式的工作流程。對比亞馬遜實體書店依托公司CRM管理系統(tǒng)，挖掘客戶數(shù)據(jù)信息，依據(jù)消費者的評分、銷量及網(wǎng)絡(luò)上受歡迎程度等綜合評分競相上架，實現(xiàn)書籍陳列智能化。依托數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)支持，分析客戶購買需求與行為，設(shè)置“評分在4.5分以上的圖書”標簽，而實體商場的管理流程在利用大數(shù)據(jù)識別商機，貼近購買心理的展示進而增加消費黏性上仍很匱乏。第二，O2O流于形式。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的沖擊下的傳統(tǒng)零售業(yè)也開始轉(zhuǎn)型升級，注重同消費者的溝通方式，如利用微信公眾號和APP等進行線上推廣。但由于缺少線上線下互動的經(jīng)驗，僅增加信息的傳播渠道，在信息爆炸式增長的當下，信息也往往石沉大海。而對比亞馬遜實體書店成為其網(wǎng)站線下的延伸，使服務(wù)具象化，如指導消費者如何使用Kindle等硬件設(shè)備，增加了服務(wù)的可接觸性，暴露出實體商場在O2O模式的應(yīng)用上的欠缺。

三、商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化創(chuàng)新轉(zhuǎn)型之路

大數(shù)據(jù)沖擊下的共享經(jīng)濟與服務(wù)經(jīng)濟背景下，傳統(tǒng)零售業(yè)需要與時俱進，創(chuàng)新商業(yè)模式，使商業(yè)地產(chǎn)的實體門店成為消費者體驗的互動平臺，重構(gòu)企業(yè)的三大核心能力：“客戶體驗為中心”、“整合線上線下資源”、“數(shù)據(jù)挖掘為基石”。

（一）創(chuàng)新商業(yè)模式

2011年Rampell首次提出O2O的概念，指出O2O電子商務(wù)的核心是：在網(wǎng)上尋找消費者，再將他們帶到實體店中，簡稱為O2O[3]消費者在線上下單，然后到實體店取貨，再到線上發(fā)表評論，形成“線上-線下-線上”的閉環(huán)?？梢?，O2O改變了傳統(tǒng)的購物模式，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者需順勢創(chuàng)新商業(yè)模式。首先，搭建電子商務(wù)平臺，依托CRM和ERP數(shù)字管理系統(tǒng)，使消費者的每次交易信息都記錄到數(shù)據(jù)庫，利用數(shù)據(jù)挖掘消費需求，使營銷精準化與及時性，以此指導商場的業(yè)態(tài)組合、品牌構(gòu)成、貨架擺放、促銷活動等具體經(jīng)營活動。其次，通過跨界合作實現(xiàn)資源共享。實體零售企業(yè)同電子商務(wù)巨頭合作，既可以共享電商平臺的巨大客戶資源，使商場的推廣活動觸及更廣大的目標客戶群，降低企業(yè)成本，又可將線上推廣和線上體驗相結(jié)合，使線上客戶轉(zhuǎn)化為實體店的客流量，創(chuàng)造財務(wù)收益。

（二）經(jīng)營模式

轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)以租賃形式為主導，商業(yè)地產(chǎn)建成后由資產(chǎn)持有者或管理者將其分散或整體出租。實現(xiàn)租賃僅是冰山一角，背后的資本運作、融資能力及投資期內(nèi)的經(jīng)營管理更為復(fù)雜。雖然租賃為主的經(jīng)營模式符合經(jīng)營者的利益最大化原則，但競爭格局的變化，據(jù)波特的競爭五力模型，信息的透明化導致上下游的利益相關(guān)者的議價能力逐步增強，消費者更加挑剔，對購物體驗已形成更高的標準；另外，商戶也因品牌影響力和稀缺性，以為商場貢獻客流為籌碼，在租金談判上占優(yōu)勢。未來的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)從租賃向自營模式過渡，以自營模式整合上下供應(yīng)鏈，增加對供應(yīng)方控制力的上的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新。從長期來看，自營模式仍是商業(yè)地產(chǎn)走出困境的一項重要舉措。

（三）優(yōu)化業(yè)態(tài)組合

購物、餐飲、休閑和娛樂是四大核心業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)組合是商業(yè)項目根據(jù)自身的定位確定業(yè)態(tài)的種類，每種業(yè)態(tài)在其中的分布狀況以及各成分組合配比的過程。業(yè)態(tài)組合要綜合考慮每種業(yè)態(tài)的價值，一類是增加收益，貢獻租金的業(yè)態(tài)的零售、餐飲業(yè)態(tài)。另外是貢獻人流的休閑娛樂業(yè)態(tài)。當前一種以吸引消費者參與、互動式的消費方式逐步成為關(guān)注的焦點并將成為未來的發(fā)展趨勢[4]。首先，應(yīng)逐步提高貢獻人流的體驗式業(yè)態(tài)。其次，打造體驗式情景。從規(guī)劃設(shè)計上規(guī)劃具有識別性的趣味活動空間，喚醒消費者的感性心理，增加逗留時間和購物頻率。再次，通過進口國外大型知名娛樂品牌，以此為噱頭，吸引獵奇求新的消費者來體驗。

結(jié)論

商業(yè)地產(chǎn)含地產(chǎn)、商業(yè)和資本三大元素。地產(chǎn)開發(fā)是源頭，決定項目的區(qū)位和規(guī)模，是商業(yè)運營的載體。政府政績導向的商業(yè)用地的規(guī)劃與供應(yīng)模式下，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)能過剩及布局失衡是源頭問題，故商業(yè)和資本兩大要素是商業(yè)地產(chǎn)運營者關(guān)注的重點。其中，商業(yè)是內(nèi)核，項目成敗決定商業(yè)運營的成敗；資本運營是目的，商業(yè)地產(chǎn)運營的各環(huán)節(jié)都由資本運營實現(xiàn)耦合，且以良性的資本運營為最終目的。因此，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者要直面發(fā)展中的瓶頸，跳脫原有思維與經(jīng)營慣性，即透過外部環(huán)境的變化重新審視企業(yè)經(jīng)營邏輯，增強對外部市場及行業(yè)變革的理解，在創(chuàng)新商業(yè)模式、經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型和優(yōu)化業(yè)態(tài)組合上重構(gòu)企業(yè)的內(nèi)部系統(tǒng)，以數(shù)字化創(chuàng)新轉(zhuǎn)型之路增強企業(yè)內(nèi)部系統(tǒng)的適應(yīng)性。

參考文獻：

[1]趙榮哲，成立.中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀、問題與趨勢[J].中國房地產(chǎn)，2014，（24）：25-30.

[2]喬文怡，趙國軍.企業(yè)內(nèi)部管理系統(tǒng)在企業(yè)管理中的應(yīng)用[J].企業(yè)導報，2014，（10）：9-11.

第6篇：商業(yè)地產(chǎn)運營模式范文

內(nèi)容摘要:商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等。商業(yè)地產(chǎn)是以“商業(yè)”為核心的地產(chǎn)開發(fā)價值鏈,受商業(yè)市場影響較大。本文分析了商業(yè)地產(chǎn)運營的影響因素,構(gòu)建了商業(yè)地產(chǎn)價值活動模型,并探討了商業(yè)地產(chǎn)價值鏈的相互作用關(guān)系,以期對商業(yè)地產(chǎn)的運作與發(fā)展有所啟示。

關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn) 價值鏈 相互作用關(guān)系

商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等。2009年下半年以來,全國許多城市住宅價格屢創(chuàng)新高,但商業(yè)地產(chǎn)市場卻背道而馳,在空置率居高不下的情況下,售價和租金都出現(xiàn)了較大幅度的下跌,部分城市甚至出現(xiàn)了“住商倒掛”現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)究竟是“商業(yè)”還是“地產(chǎn)”?商業(yè)地產(chǎn)的核心價值是什么?為什么商業(yè)地產(chǎn)如此脆弱?本文認為,商業(yè)地產(chǎn)就是以“商業(yè)”為核心的地產(chǎn)開發(fā)價值鏈,商業(yè)地產(chǎn)受商業(yè)市場影響較大。

商業(yè)地產(chǎn)運營的影響因素

2009年5月以來,住宅市場受中國經(jīng)濟的復(fù)蘇與一定的剛性需求影響,銷售量與價格逐步上升,但商業(yè)地產(chǎn)大部分卻慘淡運營。商業(yè)地產(chǎn)運營的影響因素包括以下方面:

(一)商業(yè)市場萎縮導致商業(yè)地產(chǎn)運營受困

我國商業(yè)市場具有消費人群多而消費能力不強的特點,做大市場份額、拓展市場空間是商業(yè)市場發(fā)展的必然選擇。所以導致商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量過大―“物業(yè)規(guī)模大,坪效不高”。

受2008年下半年爆發(fā)的金融危機影響,商業(yè)市場出現(xiàn)萎縮,同時龐大非優(yōu)質(zhì)的商業(yè)建筑體招商困難。在此形勢下,主力店幾乎成了所有商業(yè)開發(fā)商的救命草。而主力店又往往由一些國內(nèi)外零售業(yè)知名企業(yè)擔當,它們在金融危機中也被波及。經(jīng)濟泡沫破滅導致企業(yè)為繁榮時期的過度擴張付出慘痛代價。近期中國連鎖經(jīng)營協(xié)會的《中國連鎖零售企業(yè)經(jīng)營狀況分析報告》顯示,從2008年初到2009年第一季度,中國連鎖零售行業(yè)出現(xiàn)連續(xù)5個季度的增幅下滑。其他相關(guān)數(shù)據(jù)也證實,從2008年開始受金融危機影響,國際零售巨頭經(jīng)營狀況不佳,資本擴張能力下降,導致發(fā)展動力不足,商業(yè)門店拓展計劃放慢。此后,國內(nèi)外一些知名零售企業(yè)也開始調(diào)整開店計劃并進行裁員。另外,2009年以來國內(nèi)外一些大的零售企業(yè)沒有披露新的開店動向,也開始悄悄地縮小開發(fā)規(guī)模要求,連鎖商業(yè)回歸理性,尤其在商業(yè)選址上表現(xiàn)出審慎姿態(tài)。

商業(yè)連鎖巨頭紛紛改變開店計劃影響到了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。從微觀角度來看,商業(yè)零售企業(yè)的一切經(jīng)營活動都離不開市場,與其他產(chǎn)業(yè)的區(qū)位相比,其最大的特點是區(qū)位的消費指向。商業(yè)區(qū)位論的理論基礎(chǔ)是德國地理學家克里斯特勒(Christaller)“中心地理論”中適用于零售商業(yè)的部分。因此,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)必須站在商業(yè)運營的角度出發(fā),尤其在選址方面要有分析數(shù)據(jù)支持。

(二)開發(fā)商的職業(yè)素養(yǎng)影響商業(yè)地產(chǎn)價值鏈

商業(yè)地產(chǎn)究竟是一個怎樣的價值鏈呢?美國的主流商業(yè)(零售)地產(chǎn)和商業(yè)管理行業(yè),兼有零售渠道和地產(chǎn)的雙重特質(zhì),其核心就是一個把地產(chǎn)與商業(yè)有機整合的產(chǎn)業(yè)。也就是說商業(yè)地產(chǎn)=商業(yè)+地產(chǎn)。“地產(chǎn)”是指各種零售、餐飲、娛樂、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)的持有形式,而“商業(yè)”就是這些地產(chǎn)所承載的各種商業(yè)零售業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)價值鏈如圖1所示。

如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商缺乏對商業(yè)流通市場的駕馭能力及行業(yè)水平,缺乏企業(yè)家的責任感與道德素養(yǎng),那么商業(yè)地產(chǎn)將會走向危險的境地,從而影響整個行業(yè)的經(jīng)濟鏈?，F(xiàn)在很多商業(yè)開發(fā)商不是去考慮商業(yè)項目給后續(xù)投資經(jīng)營者帶來的價值與持久經(jīng)營能力,而是能賣則賣,能租則租,兩者不行就逃跑。商業(yè)地產(chǎn)的形成是以商業(yè)為核心的價值鏈,在這個價值鏈中每一個價值相關(guān)者都必須引起開發(fā)商的關(guān)注,如果用開發(fā)住宅的思路去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)除非在瘋狂不理性的市場背景下才能暫時得逞,但災(zāi)難始終難以避免,因為這個代價很有可能讓商業(yè)物業(yè)投資者來承受。商業(yè)物業(yè)的投資失敗將會導致商業(yè)市場的恐慌,僥幸的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也就只有收割型利潤了,因為價值鏈的相關(guān)者不會輕易第二次上當。

(三)商業(yè)地產(chǎn)承擔的價值體系過高給項目運營增壓

在市場不規(guī)范與經(jīng)濟不穩(wěn)定的狀況下,商業(yè)地產(chǎn)承擔的價值體系過高容易導致商業(yè)地產(chǎn)的失敗。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的區(qū)別較大。一個商鋪承擔很多賺取利潤的要求和環(huán)節(jié):開發(fā)商要有開發(fā)利潤;投資商要有投資利潤;經(jīng)營者也要賺取營業(yè)利潤,如此層層加碼,商品的銷售成本扶搖直上,從而使商品失去了市場競爭力,導致人氣低落,最終拖垮整個市場,使商業(yè)地產(chǎn)項目失去長期經(jīng)營價值。由于商業(yè)的經(jīng)營環(huán)境、消費市場及其商業(yè)地產(chǎn)市場自身原因,金融危機不良因素開始層層傳導,最直接的打擊是商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)租水平下降;而由于門店擴張速度減緩,導致商業(yè)物業(yè)的市場飽和程度進一步提高,需求量減少,商業(yè)物業(yè)供求關(guān)系更加失衡,租金定價主動權(quán)傾向承租方,所以租金水平總體呈下降趨勢。這就是目前很多城市商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)低迷狀態(tài)的原因之一。

商業(yè)地產(chǎn)價值活動模型構(gòu)建

(一)商業(yè)地產(chǎn)價值活動階段

商業(yè)地產(chǎn)的價值活動模型一般分為四個階段,即項目調(diào)研階段、項目開發(fā)階段、招商同步運營階段、策劃推進階段。

1.項目調(diào)研階段。商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研是非常關(guān)鍵的程序,所考慮的因素決定后期經(jīng)營的成敗,調(diào)研所解決的問題必須考慮項目資源優(yōu)勢及資本、商業(yè)環(huán)境、人力資源條件等是否匹配。在調(diào)研中尤其要關(guān)注商業(yè)環(huán)境。商業(yè)物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)中,商圈的飽和意味這個商圈內(nèi)競爭白熱化,顧客被嚴重分流,資源的利用效能相對下降,經(jīng)營環(huán)境欠佳,商業(yè)物業(yè)的收益減少,商業(yè)物業(yè)的價格也相應(yīng)下降。測量商圈飽和度,使用比較廣泛的是飽和度指數(shù),其公式為:

IRS=(C*RE)÷RF

其中:IRS為飽和度指數(shù);C為顧客總數(shù);RE為每一位顧客的平均購買額;RF為商圈內(nèi)商場的營業(yè)面積。

2.項目開發(fā)階段。項目開發(fā)階段從項目的合理設(shè)計開始到建筑細節(jié)質(zhì)量及商業(yè)合理功能區(qū)域的細節(jié)化布置等。項目的競爭優(yōu)勢在于項目的特色優(yōu)勢、成本優(yōu)勢、環(huán)境及機會優(yōu)勢。這些因素是商業(yè)物業(yè)租售價格高低的先決條件。

3.招商同步運營階段。商業(yè)項目招商的難易除了前面兩個階段以外,更決定于商業(yè)品牌與商業(yè)規(guī)模。一般而言,品牌知名度越高,商業(yè)魅力就越大。另外,商業(yè)規(guī)模也決定商業(yè)發(fā)展的空間與潛力,所以規(guī)?；虡I(yè)體更能受到青睞。

4.策劃推進階段。商業(yè)地產(chǎn)的策劃是在商業(yè)地產(chǎn)投資初始階段必須考慮的因素,否則后續(xù)的商業(yè)運營將面臨癱瘓。筆者曾負責江蘇鎮(zhèn)江一個商業(yè)地產(chǎn)項目的總策劃,在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)其中一個位于鎮(zhèn)江市主商業(yè)區(qū)的商業(yè)項目經(jīng)營慘淡,經(jīng)分析,該項目除了先天設(shè)計存在缺陷以外,更為關(guān)鍵的是沒有商業(yè)推手來包裝運營,以至于最后出現(xiàn)“前熱后冷”的局面。

(二)商業(yè)地產(chǎn)的價值活動過程

商業(yè)地產(chǎn)的價值活動過程一般分為三個過程,即項目構(gòu)成過程、項目產(chǎn)生價值過程、價值分配過程。

1.項目構(gòu)成過程。這個過程要求開發(fā)商錯位思考,也就是說開發(fā)商必須站在商業(yè)經(jīng)營者角度來制造商業(yè)載體。同時該過程中銀行與投資方對項目認可與否直接影響項目能否成立。

2.項目產(chǎn)生價值過程。項目產(chǎn)生價值過程是一個專業(yè)的運營過程,對開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的人力資源要求較高,團隊的業(yè)務(wù)水平直接影響項目質(zhì)量及其價值高低。這個過程能決定項目投資者的回報價值。

3.價值分配過程。價值分配過程其實是一個風險與價值的平衡過程。項目投資者除去項目成本獲取回報;銀行規(guī)避風險獲取利息回報;物業(yè)投資者及商業(yè)經(jīng)營者靠租金及高營業(yè)額獲取報酬。支持性合作伙伴利益分配體現(xiàn)在項目經(jīng)營后產(chǎn)生的價值利潤上面。只有商業(yè)項目經(jīng)營成功,商業(yè)市場繁榮,各方才有回報價值。商業(yè)項目支持性合作伙伴利益分配如圖2所示。

商業(yè)地產(chǎn)價值鏈的相互作用關(guān)系

邁克爾•波特對生產(chǎn)性企業(yè)提出的“價值鏈分析法”,把企業(yè)內(nèi)外價值增加的活動分為基本活動和支持性活動。商業(yè)地產(chǎn)的整個運作過程也一樣:基本活動包括商業(yè)地塊信息收集、商業(yè)市場調(diào)研、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、招商運營及后續(xù)策劃跟進等;支持性活動涉及人力、財務(wù)、計劃、研究與開發(fā)、價值關(guān)系等。上述基本活動和支持性活動構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈,這些真正創(chuàng)造價值的經(jīng)營活動,就是價值鏈上的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)項目要保持的競爭優(yōu)勢,實際上就是企業(yè)在價值鏈某些特定戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢。運用價值鏈的分析方法確定核心競爭力,就是要求商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)密切關(guān)注組織的資源狀態(tài),要求開發(fā)企業(yè)決策者在價值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上培養(yǎng)核心競爭力,以形成和鞏固企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的競爭優(yōu)勢。商業(yè)地產(chǎn)項目的優(yōu)勢既可以來源于價值活動所涉及市場范圍的調(diào)整,也可來源于合作伙伴之間的協(xié)調(diào)或合用價值鏈所帶來的最優(yōu)化效益。

如果說純粹的商業(yè)關(guān)系追求的是同等價值,那么商業(yè)伙伴追求的是差異化價值,而同盟追求的才是共同價值。開發(fā)商、銀行或投資方、物業(yè)投資者、業(yè)態(tài)經(jīng)營者之間的關(guān)系是微妙的,他們在合作之前雖然有著不同行業(yè)的特性,但共同的利益讓他們成為價值體系中的共同體,他們的方向是一致的,任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題就意味著價值鏈面臨斷裂的危險,從而導致整個項目失敗。所以商業(yè)地產(chǎn)除了涉及的四個基本階段性活動以外,支持性合作伙伴也非常關(guān)鍵,他們之間具有價值鏈的相互作用關(guān)系。

結(jié)論

本文分析了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)價值鏈及其價值模型,指出商業(yè)有商業(yè)的運營法則,地產(chǎn)有地產(chǎn)的操作模式,兩方面相互配合才能發(fā)揮最大效應(yīng)。商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合,只有兩者配合,項目才能繁榮升值,價值鏈中的利益相關(guān)者才有長期的投資收益。但是目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商,他們的著眼點在于商鋪的銷售,后續(xù)經(jīng)營往往流于促進銷售的概念宣傳。而事實上,一個商業(yè)地產(chǎn)項目的成功與否,或者說一個投資行為的成功與否,關(guān)鍵在于項目的長期經(jīng)營價值。而目前存在的最大問題是商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)和經(jīng)營沒有形成一個系統(tǒng)性的因果關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)是一系列業(yè)態(tài)的集合,只有渡過艱難的市場培育期,才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻:

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第7篇：商業(yè)地產(chǎn)運營模式范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；融資渠道；發(fā)展趨勢；多元化

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）05-0-02

中國城市化進程的加速、CPI的持續(xù)居高不下以及追求國際化和時尚化不可遏止的潮流，都給中國的商業(yè)地產(chǎn)，無論是短期還是長期帶來了巨大的機遇和成長空間。近些年，在商業(yè)地產(chǎn)在整個房地產(chǎn)行業(yè)中的比重越來越高的同時，資金短期化和單一化，總量缺失，融資渠道單一等問題成為了制約商業(yè)地產(chǎn)大步發(fā)展的瓶頸也愈發(fā)明顯，困擾著中國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商們。

一、我國商業(yè)房地產(chǎn)的特點與難點

(一)投資規(guī)模大、投資回收期長是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)尤為突出的特點。國內(nèi)開發(fā)的購物中心，體量一般在十幾到幾十萬平米不等，可以包含多種業(yè)態(tài)形式和不同的經(jīng)營內(nèi)容，如商品零售、餐飲、娛樂等；開發(fā)建設(shè)不僅需要巨額的資金投入，而且一般還要經(jīng)過2-3年的建設(shè)周期，因此，資金問題成為了開發(fā)商最為關(guān)注的問題之一。以較為常見的商業(yè)地產(chǎn)項目——大型購物中心為例，投資一個超過10萬平米的購物中心平均需要10億元以上。與此同時，商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)周期較長，通常15年才能收回初期投入。因此，任何一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，能否進入商業(yè)房地產(chǎn)市場，很多程度上取決于其籌措資金和抵御風險的能力，以及使用資金的本領(lǐng)。

(二)商業(yè)房地產(chǎn)收益方式多樣。主流的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報形式的模式，但也有一些商業(yè)房地產(chǎn)項目將其中的住宅、公寓、寫字樓等物業(yè)的底商、商業(yè)街區(qū)整售、散售，零散經(jīng)營。

(三)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營難度大。首先，商業(yè)房地產(chǎn)的收益主要來源于租金收入，而能否獲得租金很大程度在于物業(yè)本身的情況狀況和物業(yè)價值的提升。目前在我國的許多城市特別是大都市，商業(yè)項目鱗次櫛比，商業(yè)競爭趨于白熱化，商業(yè)經(jīng)營的不確定性也隨之增大。其次，商業(yè)房地產(chǎn)周邊的經(jīng)濟環(huán)境、交通狀況、客群狀況、居住人口的變化、政府的相關(guān)政策都會對商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營和收益產(chǎn)生極大的影響。再次，商業(yè)房地產(chǎn)“養(yǎng)商期”的存在也使開發(fā)商在開業(yè)前期隨時可能面臨調(diào)整和虧損。這些因素都在無形中加大了商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營難度。

(四)商業(yè)地產(chǎn)整體運營中，商業(yè)是核心和本質(zhì)，項目的成敗最終取決于其商業(yè)運營的成敗。商業(yè)房地產(chǎn)運營主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營和資本運營三塊構(gòu)成。地產(chǎn)開發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn)，沒有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā)，附著其上的商業(yè)運營則失去了必要的基礎(chǔ)和載體；資本運營是線索和目的，商業(yè)地產(chǎn)運營的各環(huán)節(jié)都由資本運營實現(xiàn)耦合，并且任何商業(yè)項目都是以良性的資本運營為最終目的。因此，對于商業(yè)地產(chǎn)而言，融資渠道顯得尤為重要。

二、我國商業(yè)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀與需求背景

(一)目前，我國商業(yè)地產(chǎn)融資渠道主要是銀行貸款，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例較低

我國房地產(chǎn)金融有三個顯著特點：一是融資比例高。二是以間接融資為主，間接融資比重過大。三是融資渠道單一，以銀行信貸為主。

目前我國商業(yè)房地產(chǎn)資金主要來自于房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者自身的積累和傳統(tǒng)的外源融資方式。開發(fā)商自身資金積累主要是指開發(fā)企業(yè)自身的資金和以企業(yè)為基礎(chǔ)的股權(quán)融資，前者積累過程相當緩慢，而后者目前在我國利用有限。傳統(tǒng)的外源融資主要是銀行貸款、信托投資、承包商帶資承辦等，其中尤以銀行貸款為主，是向商業(yè)銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)銀行貸款已經(jīng)占到了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資資金的70%以上。

(二)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商過分依賴銀行貸款，融資渠道單一，增加了銀行的金融風險

目前，我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過分依賴銀行貸款，特別是大型商業(yè)設(shè)施的依賴性更強，動輒十幾億元甚至幾十億元。一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營差、利潤下降，達不到盈虧平衡點，就會造成銀行的不良貸款，增加銀行的金融風險。而商業(yè)銀行也基于風險的考慮，對于提供資金的數(shù)量和使用期限都有嚴格的限制，并偏向于短期流動資金貸款。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，不能因為缺乏金融支持而出現(xiàn)大的波動。因此，迫切需要金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)一道探討拓寬融資渠道。

(三)在我國商業(yè)房地產(chǎn)更多地向資本市場融資必將是未來的融資趨勢

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資方式中，直接融資所占比例很少，房地產(chǎn)上市公司在證券市場上的融資數(shù)量明顯偏小，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就更小。目前，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中只有極少數(shù)實現(xiàn)了在證券市場上上市融資，難以滿足需要長期資本的企業(yè)發(fā)展的需要，也就不能保障我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。因此，按照市場導向和社會需求開發(fā)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，形成股票融資與債券融資相協(xié)調(diào)的資本市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，已經(jīng)成為金融領(lǐng)域的共識和努力的方向。在我國商業(yè)房地產(chǎn)更多地向資本市場融資必將是未來的融資趨勢。

現(xiàn)階段，開發(fā)商融資越來越難，為了增加資金來源渠道，分散資金風險，拓寬融資渠道，解決開發(fā)商資金緊缺的問題，我國亟待建立全面的、多元化的房地產(chǎn)開發(fā)融資體系。

三、商業(yè)地產(chǎn)融資渠道的探索

第8篇：商業(yè)地產(chǎn)運營模式范文

一、新型城鎮(zhèn)化下的商業(yè)地產(chǎn)機遇

美國在1950-1990年的四十年間，城市化率大致從55%提高到75%，同期購物中心數(shù)量從不足1000個發(fā)展到35000個，出現(xiàn)爆炸式增長。《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》和3個“1億人”計劃將給中國未來城市布局優(yōu)化和人口城鎮(zhèn)化提供強大支撐，城市化水平將由現(xiàn)階段的53%左右提高到60%以上，新增的常住人口將帶來更多的消費需求，人均可支配收入的提高也促使消費進一步升級，新增消費者對衣食住行、吃喝玩樂的消費增加，將為商業(yè)地產(chǎn)的市場規(guī)模擴大提供足夠的想象空間。

在新型城鎮(zhèn)化過程中，棚戶區(qū)改造為城市核心區(qū)開發(fā)商業(yè)中心騰出了空間，城郊軌道交通建設(shè)、城市汽車保有量增長為郊區(qū)開發(fā)購物中心創(chuàng)造了可能，致力于長遠發(fā)展的主流開發(fā)商將抓住契機，積極尋求投資機會和持有更多商業(yè)物業(yè)，分享國家經(jīng)濟增長的成果。

二、電商沖擊下商業(yè)地產(chǎn)難上加難

在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)，流傳一種說法：住宅開發(fā)是小學生做的，商業(yè)地產(chǎn)是大學生做的。住宅開發(fā)以短平快為特點，成本體系簡單、產(chǎn)品定價容易、開發(fā)周期短、盈利較為確定。而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)難度和風險卻遠高于住宅開發(fā)：一是成本較為復(fù)雜，短期成本包括土地、建安、稅費，中長期包括招商推廣、人工維護、資產(chǎn)折舊等成本；二是租售價格可比性弱，由于定位、區(qū)位、等級不同，租售價格的確定和實現(xiàn)都有很大不確定性；三是回報周期過長，不同于住宅開發(fā)1-3年的投資周期，商業(yè)地產(chǎn)投資周期長達10-20年，在開發(fā)、運營等環(huán)節(jié)中容易出現(xiàn)租金下滑、定位過時等風險。

如今在網(wǎng)購市場沖擊下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營更是難上加難，2008-2013年網(wǎng)絡(luò)零售市場規(guī)模占社會消費品零售總額的比重從1%迅速提升到10%，電商對傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項目的沖擊正在從量變到質(zhì)變轉(zhuǎn)化，銷售額下滑導致實體店倒閉的狀況越發(fā)嚴重，在這方面國內(nèi)外所處的境遇大體一致，暫無可參考的經(jīng)驗。未來，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營對開發(fā)運營商的市場準確把握、運營持續(xù)創(chuàng)新等能力提出了更高要求。

三、傳統(tǒng)商業(yè)與電子商務(wù)優(yōu)劣勢對比

傳統(tǒng)商業(yè)最大的特點是基于購物中心、百貨超市等實體店作為交易載體，在產(chǎn)品展示、消費體驗方面，有電子商務(wù)無可替代的優(yōu)勢。但由于租金、人工、推廣等費用高，為了平抑成本確保盈利，必須在產(chǎn)品出產(chǎn)價上增加價差，因此價格成為傳統(tǒng)商業(yè)最大的劣勢。

電商之所以發(fā)展迅猛，主要基于其低廉的產(chǎn)品價格和送貨上門的物流服務(wù)，且大數(shù)據(jù)的應(yīng)用促使電商擁有更為靈活、有效的銷售手段：在電商正在大批量訂購好評率高、銷量大的產(chǎn)品時，傳統(tǒng)商業(yè)購物中心卻還將滯銷產(chǎn)品擺在柜臺最顯著的位置！但隨著交易品種和規(guī)模的擴大，電商交易也暴露了一些問題：非正品質(zhì)量問題、產(chǎn)品色差尺寸誤差以及零散運輸過程中對產(chǎn)品損壞等原因造成的較高退貨率，分散小貨量運輸產(chǎn)生的物流成本不經(jīng)濟等。

某種角度講，現(xiàn)階段電商的爆炸式發(fā)展是對傳統(tǒng)商業(yè)前期投入所應(yīng)獲得的利潤回報的一種侵蝕。購物中心、百貨超市將廠商的產(chǎn)品進行展示、推廣，讓消費者對產(chǎn)品和品牌有了充分的了解，基于這樣的認識消費者才會選擇購買。而如今商場已淪為試衣間，電商卻由于同質(zhì)低價而獲得了最終的交易量。

四、商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展三大猜想

電商對購物中心、百貨商場的沖擊實際上是對車輪理論的又一次印證：創(chuàng)新型零售模式開始總是以低成本、低價格和低毛利為特征進入市場，在與原有零售模式的競爭中取得優(yōu)勢，但最終又被更好的模式所取代。筆者認為，現(xiàn)階段出現(xiàn)繁榮的電商模式生命周期很短，商業(yè)地產(chǎn)將在進一步融合創(chuàng)新基礎(chǔ)上產(chǎn)生更為有效的商業(yè)模式。為此，對未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢作如下三個猜想。

一是商業(yè)地產(chǎn)布局將打破基于克里斯特勒中心地理論的市場中心等級體系，出現(xiàn)兩極分化，即高等級商業(yè)中心、低等級社區(qū)商業(yè)將繼續(xù)得到蓬勃發(fā)展，處于兩者之間的中等級購物中心、百貨超市數(shù)量將大幅減少。電商對零售市場分銷能力的提高，導致百貨超市等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)輻射能力下降，最終退出市場。實體店減少數(shù)量累積到一定程度之后，廠商所面臨的問題是新產(chǎn)品推廣和品牌價值維護難度增加，因此不得不去高等級商業(yè)中心尋求合適的鋪位。位于軌道交通中心、人流量極高的高等級商業(yè)中心一般集合休閑、娛樂、餐飲、購物于一體，受到電商沖擊也較小，在未來將成為零售業(yè)的核心展示平臺，品牌專賣店、旗艦體驗店將成為發(fā)展主流。位于住宅區(qū)底商的社區(qū)商鋪服務(wù)半徑短，多與日常生活消費有關(guān)，也基本不受影響。

第9篇：商業(yè)地產(chǎn)運營模式范文

1商業(yè)地產(chǎn)項目分類

商業(yè)地產(chǎn)（Commercialrealestate）是指作為商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)，常被簡單的理解為商場、商鋪、MALL、步行街之類的購物中心，以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。廣義商業(yè)地產(chǎn)依托的是一個泛商業(yè)的概念，包含：商業(yè)街、商場、MALL、寫字樓、酒店、公園、零售業(yè)等；狹義商業(yè)地產(chǎn)是專用于商業(yè)服務(wù)也即經(jīng)營用途的物業(yè)形式，主要經(jīng)營內(nèi)容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們在開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業(yè)類型。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。商業(yè)地產(chǎn)項目的分類。①按使用功能類，分為商業(yè)、服務(wù)業(yè)的物業(yè)項目，國內(nèi)常見有：步行街、MALL、購物中心、底商、專業(yè)性市場。②按地域性分類，城市中存在單個或多個商業(yè)中心、商圈的情況，如：北京有燕莎、朝外、CBD、建國門、王府井、亞奧、北三環(huán)、西單、阜成門等多個分散的商業(yè)中心，商業(yè)分布呈現(xiàn)多極化現(xiàn)象；武漢、南京等國內(nèi)諸多大中城市中雖有不同的商業(yè)中心，但均有商業(yè)密集度極大的首屈一指的核心商業(yè)區(qū)，如南京新街口。③按服務(wù)對象和輻射范圍分類。有區(qū)域商業(yè)中心、城市核心商業(yè)中心、次中心、鄰里中心、小區(qū)配套商業(yè)等。實際上有很多地產(chǎn)形式，是融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的復(fù)合地產(chǎn)，界限不一定劃分的那么明確，比如酒店，可以劃為商業(yè)地產(chǎn)，也可以劃為旅游地產(chǎn)。

2商業(yè)用地的價值研判與發(fā)展定位

價值鏈構(gòu)造包括產(chǎn)品縱向價值鏈和企業(yè)內(nèi)部價值鏈。針對一個商業(yè)地產(chǎn)項目，首要的是構(gòu)造產(chǎn)品縱向價值鏈，把參與商業(yè)物業(yè)開發(fā)和運營的各方利益有機地聯(lián)結(jié)起來。著眼于長期發(fā)展的企業(yè)為適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，也采取組織措施構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部價值鏈。價值判別結(jié)論決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。⑴定地址。選址非常重要，能在成熟的商業(yè)區(qū)域為首選，也可以選址在有升值潛力的新區(qū)或郊區(qū)。如：萬達在寧波的項目，綜合面積45萬平方米，商業(yè)面積25萬平方米，這個項目在新區(qū)。萬達選址的理由是旁邊有行政中心，工商、稅務(wù)、保險、銀行都搬過去；附近規(guī)劃有大的居住區(qū)，大約10平方公里，現(xiàn)在這個地塊正在大規(guī)模開始建設(shè)，而且地價、房價比較貴，平均房價6000元左右，將來消費層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大，但將來升值潛力大。商場上有兩句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商業(yè)選址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反復(fù)研討，一定要看政府長期規(guī)劃多方面綜合評估。⑵定客戶。目標客戶要選好。如社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。可以看出，社區(qū)商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓，屬于商鋪投資中的"小盤活躍股"。其中，服務(wù)型社區(qū)商鋪的客戶已經(jīng)逐漸在改變租用商鋪的方式，原因一方面，過去的財力不足，只能租用商鋪，但現(xiàn)在具備了投資購買商鋪的實力；另一方面，這些經(jīng)營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實，所以會轉(zhuǎn)而選擇購買商鋪。所以，服務(wù)型社區(qū)商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。⑶定規(guī)模。商業(yè)地產(chǎn)有兩個最核心的指標，一是業(yè)主的平方米租金收入，二是經(jīng)營者的平方米銷售收入。根據(jù)經(jīng)驗來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個購物中心面積最好是10萬平方米左右，最大面積也不要超過20萬平方米，否則增加的都是無效益或低效益面積。但對零售型社區(qū)商鋪來說，規(guī)模有大有小，其中便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7－8平方米，書報廳面積可能更小，一般的社區(qū)很少有服裝店，即使有面積也通常20－30平方米。隨著人們生活水平的提高，服務(wù)型社區(qū)商鋪規(guī)模有逐漸增大的趨勢，如餐廳的規(guī)模越來越大，大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設(shè)施從無到有，并不斷有知名品牌健身機構(gòu)進入市場，包括幼兒園在內(nèi)的其他服務(wù)設(shè)施都對商鋪的規(guī)模有較高要求，1000平方米左右的商鋪也具有良好的市場空間。

3．商業(yè)地產(chǎn)項目的營銷策劃

⑴商業(yè)地產(chǎn)項目運營模式與融資策劃。商業(yè)地產(chǎn)項目運營模式受規(guī)模影響，規(guī)模不同則運營模式也不同。商業(yè)房地產(chǎn)項目一般選擇只租不售。做商業(yè)地產(chǎn)是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質(zhì)決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不能搞短平快，不能簡單以實現(xiàn)短期現(xiàn)金流平衡為目的。①大商業(yè)地產(chǎn)項目運營模式。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以收取租金為投資回報形式的模式。商業(yè)地產(chǎn)項目可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融。②較小商業(yè)地產(chǎn)項目運營模式。大多數(shù)項目依然采取租金回收的方式，但國內(nèi)目前很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式，這個模式存在后期經(jīng)營管理的很大問題，需要謹慎。③商業(yè)地產(chǎn)融資。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項目能否成功的關(guān)鍵。贏得投資人（銀行、基金、信托機構(gòu)、獨立投資人、投資公司、開發(fā)商等）的青睞和認可，必須制定系統(tǒng)、科學、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益"路線圖"。根據(jù)融資方案，企業(yè)應(yīng)通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如：從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案中，銀行雖不分配利潤、不干涉經(jīng)營管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經(jīng)營管理，究竟如何選擇，應(yīng)具體問題、具體分析。

⑵產(chǎn)品策劃。商業(yè)建筑一般由主要營業(yè)空間、附屬營業(yè)空間、配套空間和共享空間構(gòu)成。商業(yè)項目的產(chǎn)品形式一般有寫字樓、酒店、商鋪和大型綜合體，面積大的在1萬平方米以上整層或整棟，中等約在1000平方米以上，小的約100平方米，甚至僅7－8平方米或更小。商業(yè)項目的產(chǎn)品策劃需要根據(jù)商業(yè)用地的價值研判與發(fā)展定位，以及商業(yè)地產(chǎn)項目運營模式與融資情況決定。社區(qū)商鋪的主要形式為鋪面形式，投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發(fā)展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關(guān)注，而且社區(qū)商鋪的買家將逐漸從散戶時代向商業(yè)投資機構(gòu)轉(zhuǎn)化。住宅底商的主要類型多數(shù)是鋪面形式，少數(shù)是鋪位形式。有些開發(fā)商在進行住宅底商設(shè)計時，為了使其標新立異，在住宅底商有限的空間里進行了超越通常意義的底商產(chǎn)品開發(fā)，開發(fā)成為規(guī)模較大的步行街，或別的形式，這些市場意義的產(chǎn)品創(chuàng)新，使住宅底商的概念復(fù)雜化了。這要求開發(fā)商從更加專業(yè)的角度進行規(guī)劃設(shè)計、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發(fā)步行街、百貨商場或其他商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品形式，會加大項目的風險。

⑶招商策劃。招商是商業(yè)地產(chǎn)永恒的主題，也是難點。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，招商內(nèi)容不同。項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設(shè)過程中的重點是物業(yè)銷售；建設(shè)后期招商內(nèi)容轉(zhuǎn)變?yōu)閷ふ抑行〗?jīng)營者進場經(jīng)營；投入使用若干年后根據(jù)形勢發(fā)展，招商的目的是不斷優(yōu)化客戶組合。一定要招商在前，開工建設(shè)在后。招商主要解決三個問題：①確定主力店。主力店不是多多益善，一個MALL里面，3－5個主力店足矣。不會因為增加一兩個主力店，人流就會增加，而且主力店一定要跟MALL的地點結(jié)合起來選定。在城里商業(yè)區(qū)做，最好就是百貨、電影城、數(shù)碼城，如果地點差一點，可以做超市，再遠一點到了郊區(qū)，才可以做家居、建材等。最好是不同業(yè)態(tài)的主力店配合，百貨、超市、數(shù)碼城、電影城每樣一個，搭配在一起，吸引不同層次的消費者，增加主力店的比較效益。②選擇次主力店。中國目前最缺的不是主力店，也不是小店鋪，而是有特色經(jīng)營的500－1000平方米的次主力店。③補償小店鋪。主力店、次主力店招商成功后，小店鋪招商就順理成章了。

⑷規(guī)劃策劃。意在優(yōu)化建筑空間于經(jīng)營業(yè)績之間的關(guān)系，優(yōu)化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實現(xiàn)效益最大化。主力店招商解決以后，商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計注意三點：①交通體系。第一是平面交通體系，人車要分流，人流出入的大門口不要緊挨著車出入口；第二考慮垂直交通體系要合理，方便人流上下；第三卸貨區(qū)要合理安排。一般做法是放在地下室，保證地面整潔，消費者看不到貨車，尤其是建材、超市等，這樣比較方便顧客。②高度、荷載。不同的業(yè)態(tài)對高度、荷載的要求是截然不同的。超市每平方米最少要1噸、圖書要2噸、建材要4噸；做餐飲樓板要降板，要排油，排水。所以招商在前面，設(shè)計就更合理一些。零售型社區(qū)商鋪一般3．5米的層高，如果是做中型超市，規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)考慮合理的柱距，避免柱網(wǎng)太密，影響使用效率。③留有余地。如高度5米多，就不能做數(shù)字影院，影院層高的下限要求是9米。所以做購物中心設(shè)計的時候，最好留有余地。④從設(shè)計上控制成本。成本控制的關(guān)鍵是設(shè)計成本控制，要采用帶造價控制的圖紙設(shè)計，真正把好成本關(guān)。⑤技術(shù)策劃。建筑和管理技術(shù)發(fā)展迅速，例如節(jié)能技術(shù)、智能化技術(shù)、無線通信技術(shù)、鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)、自動化車庫管理系統(tǒng)等不斷推陳出新，應(yīng)在準確把握發(fā)展趨勢的前提下，準確評價技術(shù)的經(jīng)濟技術(shù)合理性和營銷價值，堅持經(jīng)濟與技術(shù)聯(lián)系原則，提出價值最大化技術(shù)方案。